Bewertung von Pflegeheimen - HypZert GmbH
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Studie<br />
<strong>Bewertung</strong> <strong>von</strong> <strong>Pflegeheimen</strong><br />
Fachgruppe Sozialimmobilien des <strong>HypZert</strong> e. V.<br />
Stand: Überarbeitete und erweiterte Fassung vom Januar 2011<br />
<strong>HypZert</strong> e. V.<br />
Georgenstraße 21, 10117 Berlin<br />
www.valuers-corner.de
Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb<br />
der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des <strong>HypZert</strong> e.V. unzulässig und<br />
strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen und Übersetzungen, Mikroverfilmungen sowie die<br />
Abspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.<br />
Die Autoren haben die Studie mit großer Sorgfalt erstellt, übernehmen aber keine Gewähr für die<br />
Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit und Qualität der Studie. Schadensersatzansprüche gegen die<br />
Autoren oder <strong>HypZert</strong> e. V. oder <strong>HypZert</strong> <strong>GmbH</strong> sind ausgeschlossen, sofern seitens der Autoren oder<br />
<strong>HypZert</strong> e. V. oder <strong>HypZert</strong> <strong>GmbH</strong> kein vorsätzliches oder grobfahrlässiges Verschulden oder eine<br />
zurechenbare Körper- und Gesundheitsschädigung vorliegt.<br />
� <strong>HypZert</strong> e. V., Berlin
Inhaltsverzeichnis<br />
Vorwort _____________________________________________________ 5<br />
1 Definition und begriffliche Abgrenzung ___________________ 7<br />
2 Markt- und Branchenausblick ____________________________ 11<br />
2.1 Branchenentwicklung _______________________________________ 11<br />
2.2 Reformierung des Systems der Pflegestufen _____________________ 14<br />
2.3 Investmentmarkt ___________________________________________ 14<br />
3 <strong>Bewertung</strong>sspezifische Aspekte – Bedarfsabschätzung ____ 17<br />
4 Bundesgesetze und Verordnungen _______________________ 19<br />
4.1 Stand zur Heimgesetzgebung der einzelnen Bundesländer<br />
(Dezember 2010) __________________________________________ 19<br />
4.2 Bundesgesetze, Verordnungen und sonstige Vorschriften<br />
für Sozialimmobilien _______________________________________ 23<br />
4.3 Tangierende Bundesgesetze und Verordnungen __________________ 25<br />
5 Struktur und Konzeption <strong>von</strong> Altenpflegeheimen __________ 27<br />
5.1 Größe des Pflegeheims ______________________________________ 27<br />
5.2 Bettenstruktur _____________________________________________ 27<br />
5.3 Bauliche Konzeption _______________________________________ 28<br />
5.3.1 Pflegezimmer/Bewohnerzimmer ________________________ 29<br />
5.3.2 Gemeinschaftsküchen _________________________________ 30<br />
5.3.3 Verkehrswege _______________________________________ 30<br />
5.3.4 Funktionsräume _____________________________________ 31<br />
� <strong>HypZert</strong> e. V., Berlin 3
<strong>Bewertung</strong> <strong>von</strong> <strong>Pflegeheimen</strong><br />
Inhaltsverzeichnis<br />
6 Exkurs: Patienten mit gerontopsychiatrischem<br />
Pflegebedarf ____________________________________________ 33<br />
6.1 Krankheitsbild ____________________________________________ 33<br />
6.2 Bauliche Konzeptionen und Anforderungen _____________________ 34<br />
7 Bautechnische Besonderheiten __________________________ 37<br />
7.1 Notwendige Unterlagen _____________________________________ 37<br />
7.2 Allgemeine Grundrisseinschätzung ____________________________ 39<br />
7.3 Lage und Umfeld __________________________________________ 40<br />
7.4 Untergeschoss einschließlich der Funktionsbereiche _______________ 43<br />
7.5 Zugang und Erdgeschoss ____________________________________ 45<br />
7.6 Regelgeschosse, Wohnbereiche _______________________________ 48<br />
7.7 Dachgeschoss _____________________________________________ 55<br />
7.8 Auf den „zweiten Blick“ – subjektive Eindrücke<br />
und Empfindungen _________________________________________ 56<br />
8 <strong>Bewertung</strong>sparameter, Kennziffern<br />
und Plausibilisierungen __________________________________ 63<br />
9 <strong>Bewertung</strong>sbesonderheiten ______________________________ 67<br />
9.1 Wertsicherungsklauseln in Pflegeheimpachtverträgen _____________ 67<br />
9.1.1 Vorbemerkungen ____________________________________ 67<br />
9.1.2 Wertsicherungsklausel ________________________________ 67<br />
9.1.3 Einflussfaktoren auf die Höhe der Wertsicherungsklausel ____ 68<br />
9.1.4 Berechnung der Wertabweichung _______________________ 68<br />
9.1.5 Der Zusammenhang zwischen Investitionskosten<br />
und Pacht oder Miete _________________________________ 69<br />
9.1.6 Schlussfolgerungen __________________________________ 69<br />
9.2 Umgang mit aus der Investitionskostenumlage<br />
nicht zu erwirtschaftenden Pachtzahlungen ______________________ 70<br />
9.3 Research Unterstützung für die <strong>Bewertung</strong><br />
vollstationärer Pflegeheime __________________________________ 72<br />
4 � <strong>HypZert</strong> e. V., Berlin
Vorwort<br />
Der Verband der <strong>HypZert</strong> qualifizierten und zertifizierten Immobiliengutachter,<br />
<strong>HypZert</strong> e.V., wurde im Februar 2002 mit dem Zweck gegründet, die Bildung im<br />
Bereich der Wertermittlung <strong>von</strong> Immobilien sowie die Verbreitung der Personalzertifizierungsnorm<br />
ISO/IEC 17024 zu fördern. Der Verein hat es sich außerdem zur<br />
Aufgabe gemacht, die Anwendung eines hohen Qualitätsstandards bei der <strong>Bewertung</strong><br />
<strong>von</strong> Immobilien zu fördern. Der Verein veranstaltet hierzu Seminare, Vorträge<br />
sowie Diskussionen und pflegt den Informationsaustausch mit nationalen und internationalen<br />
Immobilienbewertungsorganisationen.<br />
Die Fachgruppe Sozialimmobilien des <strong>HypZert</strong> e.V., der folgende Mitglieder angehören<br />
� Dipl.-Ing. Axel Gabriel<br />
� Dipl.-Ing. (FH) Alois Hoffart<br />
� Dipl.-Ing. Christian Jülich<br />
� Dipl.-Ing. Architekt Uwe Tönjes<br />
� Dipl.-Wirt.-Ing. Yves Ulrich<br />
� Dipl.-Ing. Stefan Walch<br />
wurde im Herbst 2005 ins Leben gerufen und hat in den vergangenen Jahren Studien<br />
zur <strong>Bewertung</strong> <strong>von</strong> <strong>Pflegeheimen</strong>, Rehakliniken und (Akut-)Krankenhäusern<br />
veröffentlicht.<br />
In der Neuauflage der bereits 2006 erstellten Studie zur „<strong>Bewertung</strong> <strong>von</strong> <strong>Pflegeheimen</strong>“<br />
wurden bereits bekannte Kapitel und Kennzahlen aktualisiert und ergänzt.<br />
Neue Kapitel widmen sich den Themen „Ortsbesichtigung“, „Grundrisseinschätzung“<br />
sowie „notwendige Unterlagen“.<br />
Durch das neue Format der Studien konnten dabei erstmals Farbfotos zur Visualisierung<br />
eingesetzt werden – was den Nutzwert der Studie sicherlich erhöht, denn:<br />
„Ein Bild sagt mehr als 1.000 Worte“!<br />
� <strong>HypZert</strong> e. V., Berlin 5
<strong>Bewertung</strong> <strong>von</strong> <strong>Pflegeheimen</strong><br />
Vorwort<br />
In Ergänzung zu dieser Studie bietet die Fachgruppe im Internet unter<br />
http://www.valuers-corner.de/fachgruppen_sozialimmo.html allen Verbandsmitgliedern<br />
des <strong>HypZert</strong> e.V. weitere, aktuelle Informationen zum Thema an. Außerdem<br />
sind hier die Kontaktdaten der Fachgruppenmitglieder veröffentlicht, unter<br />
denen sehr gern Anregungen und Ergänzungen entgegengenommen werden. Auch<br />
die bereits erschienenen Studien finden Sie an dieser Stelle.<br />
Ihre Fachgruppe Sozialimmobilien<br />
6 � <strong>HypZert</strong> e. V., Berlin