HypZert-Jahrestagung 2008 - Spezielle Fragen der - HypZert GmbH

HypZert-Jahrestagung 2008 

- Spezielle Fragen der 

Beleihungswertermittlung – 

Frankfurt 21. Oktober 2008 

Dipl.-Kaufm. 

Wolfgang Crimmann 

CIS HypZert (F) (R) 

22.10.2008 ©Wolfgang Crimmann 

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Oktober 08 

I&C Immobilienanalyse & Consulting GmbH & Co. KG 

Diplom-Kaufmann (FH) 

Wolfgang Crimmann 

CIS HypZert (F)(R) 

I & C berät Unternehmen der Finanzwirtschaft auch in Kooperation mit Partnern. 

Konzepte und Instrumente für: 

� Risikoanalyse von Portfolios, 

� Monitoring nach KWG und MaRisk, 

� Kreditvergabeprozesse mit Schwerpunkt Immobiliensicherheit, 

� Ratingsysteme, 

� Datenqualität und Reporting 

� Vorbereitung und Durchführung von Portfoliotransaktionen und Pfandbriefrefinanzierung 

� AVM (Automated Valuation Models) 

� Outsourcing gemäß den Anforderungen der BaFin. 

Gutachten: 

- Überprüfung von Wertgutachten 

- Gutachten für finanzwirtschaftliche Zwecke insbesondere für Portfolios 

Einbindung in die DGHYP AG 

HypZert 

I&C Immobilienanalyse & Consulting 

- vdp Bewertungsausschuss 

- Leiter des AK Methodik vdp 

- BVR Arbeitskreise Bewertung 

- Mitglied des Aufsichtsrates der VRWert Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH (Tochtergesellschaft der DGHYP) 

- Begleitung der DGHYP zu den o. a. Beratungsschwerpunkten 

- Prüfungsausschuss 

Dozententätigkeit 

- in diversen Akademien der Finanzwirtschaft 

©Wolfgang Crimmann 2

Inhalte 

� Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit der BaFin 

22.10.2008 

� geklärte Fragen 


� Bemessung des Kapitalisierungszinses zur Ermittlung des Barwertes einer 

Belastung in Abteilung II des Grundbuches 

� Erbbaurecht 

� Baulasten 

� Anders ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert 

� Stand der Diskussion zur Methodik 

� Unabhängigkeit des Gutachters 

� Objektbesichtigung 

� Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung 

� Behandlung von Leerständen 

� Monitoring 

� Automatisierte Bewertung 

� Ausblick 


Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit der BaFin 

� 10 geklärte Fragen: 



Alle Antworten wurden in der vdp Schriftenreihe Band 33 „Der Beleihungswert“ berücksichtigt. 

1. Vergleichswertverfahren § 4 Abs. 2 BelWertV (8.2.3, S. 92) 

2. Bauschäden § 4 Abs. 5 BelWertV (8.2.6, S. 95) 

3. Ertragswertverfahren § 10 Abs. 2 BelWertV (8.4.1.3, Nr. 6 i. V. m. Nr. 4 S. 120 und 121) 

4. Bürohäuser, Geschäftshäuser etc. § 12 Abs. 4 BelWertV, Anlage 2 und 3 zur BelWertV 

BaFin: Gemeint sind die Nutzungsarten, die in einem Objekt unterschiedlich sein können. 

5. Abrisskosten § 13 Abs. 1 und 2 BelWertV (8.4.1.6, S. 132 bis 134) 

6. Bodenwert mehr als die Hälfte des Ertragswertes § 13 Abs. 3 BelWertV (S. 134) 

7. Sachwertverfahren § 16 BelWertV Rechenweg (8.4.2.3, S. 138) 

8. Sonstige wertbeeinflussende Umstände § 18 BelWertV (8.4.2.5, S. 140) 

9. Wie konkret müssen ausländische Gutachten für Beleihungen im Ausland nach § 25 BelWertV) 

die Anforderungen der BelWertV erfüllen (§§ 5, 6 und 7 BelWertV)? 

(8.5.2.1, S.158) 

10. § 16 Abs. 2 PfandBG Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen… 

(3.3.1, S. 38) 

Wolfgang Crimmann 4






� Baulasten 







� Grundsatz bei der Marktwertermittlung ist: 

Der Liegenschaftszins wird für die Kapitalisierung einer Rentenlast herangezogen. 

� Ist der Liegenschaftszins immer der geeignete Zins? 

� Bei guten Objekten werden die Reallasten höher bewertet, 

während die Reallasten für schlechtere Objekte niedriger bewertet werden. 

� So fordert die BaFin einen maximalen Kapitalisierungssatz von 5 % und eine 

Orientierung am langfristigen Kapitalmarktzins 

� Vdp schlägt aus Gründen der vereinfachten Handhabung vor, den 

Liegenschaftszins zu verwenden aber auf maximal 5 % zu begrenzen. Das 

Ergebnis aus den Gesprächen ist noch offen. 

� Bei dieser Fragestellung steht eher die gängige Praxis der Gerichte im Vordergrund 

als die Qualität einer Immobilie. 








� Baulasten 







� Im Band 33 der Schriftenreihe „Der Beleihungswert“ wird das sog. Münchner 

Verfahren beschrieben. 

� Dieses Verfahren akzeptiert die BaFin als eine Möglichkeit für die Ermittlung des 

Beleihungswertes bei Erbbaurechten. Ein vereinfachtes Verfahren ist nach 

BelWertV allerdings nicht zulässig. 

� Die BaFin merkt für die Kapitalisierung des Erbbauzinses an, dass hierfür die 

gleiche Thematik wie für andere Reallasten Gültigkeit hat und fordert einen 

maximalen Kapitalisierungszins von 5 % wie oben dargestellt. 

� Die BaFin fordert darüber hinaus Klarstellungen zu den Themen: 

� Berücksichtigung von nicht zu entschädigenden Baulichkeiten bei Ablauf des 

Erbbaurechtes –schuldrechtliche Vereinbarungen dürfen nicht berücksichtigt werden-. 

� Begründeter, differenzierter Ansatz des Abschlages für sonstige aus dem 

Erbbaurechtsvertrag bestehende Einschränkungen gegenüber Volleigentum. Hierfür sei 

eine Orientierung an den neuen Marktanpassungen aus der WertR 2006 erforderlich. 

� Die BaFin wird in Kürze (nach ihrer Zeitrechnung) hierzu Vorschläge zur 

Diskussion stellen. 







� Baulasten 




� Baulasten 



� Wie ist der aktuelle Stand der Diskussion mit der BaFin zur Einsichtnahme in das 

Baulastenverzeichnis? 

� BaFin stellt fest: 

Grundsätzlich ist in das Baulastenverzeichnis Einsicht zu nehmen. 

� Inhalt der Diskussion ist: 

� der mögliche Verzicht auf die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis in 

bestimmten Fällen, 

� Qualität der Einsichtnahme (schriftlicher Auszug bis telefonische Auskunft) je nach 

Fallgestaltung 



� Baulasten 



� Die Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich rechtliche Verpflichtung, die 

den Grundstückseigentümer zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, 

Dulden oder Überlassen verpflichtet, das sich nicht bereits aus dem öffentlichen 

Baurecht ergibt. 

� Eine Baulast ist außer in Bayern und in Brandenburg ein Bestandteil der 

öffentlich rechtlichen Rechtsordnung (gesetzlich in Landesbauordnungen 

geregelt). 

Die Baulast stellt keinen Rechtsgrund für die Nutzung des Grundstücks dar und 

somit keinesfalls für eine unentgeltliche Nutzung. 

� Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs bewirkt zum Beispiel die 

Übernahme einer Baulast zugunsten eines anderen Grundstücks nur eine 

öffentlich rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde. Sie verpflichtet 

den belasteten Eigentümer nicht, die Nutzung auch tatsächlich zu dulden, und 

der begünstigte Eigentümer hat keinen Nutzungsanspruch 

z. B. aus einer Baulast für Stellplätze. 



� Baulasten: 


� Methodische Einordnung in: 


� Das Grundstück begünstigende Baulast (kurz begünstigende Baulast) 

� Das Grundstück belastende Baulast (kurz belastende Baulast) 

� Die begünstigende Baulast 

� Aus Sicht des zu beleihenden oder zu bewertenden Grundstücks ist die Baulast zu 

dessen Gunsten bestellt . 

� Durch diese Baulast soll ein Bauvorhaben auf dem begünstigten Grundstück ermöglicht 

werden (Zufahrt, Grenzabstandübernahme, Übernahme von Stellplätzen). 

� Diese Baulast verpflichtet den belasteten Eigentümer nicht , die Nutzung auch 

tatsächlich zu dulden und so hat der begünstigte Eigentümer auch keinen unmittelbar 

durchsetzbaren Nutzungsanspruch (so auch der BGH). 




� Baulasten: Vorgehensweise bei einer das Beleihungsobjekt begünstigenden 

Baulast 


� Diese Baulast unterstützt die Umsetzung der Bebaubarkeit des begünstigten 

Grundstücks. Damit erfährt das begünstigte Grundstück u. U. eine Wertsteigerung. 

� Wegen der Problematik der Durchsetzbarkeit der Baulast für die tatsächliche Nutzung 

des Begünstigten (z. B. Stellplätze für den Supermarkt oder gar Zufahrt), ist eine 

privatrechtliche Vereinbarung über die Nutzung erforderlich. 

� Eine solche Vereinbarung kann nur auf Basis grundbuchlicher Absicherung z. B. durch 

eine Grunddienstbarkeit wertmäßig Berücksichtigung finden. 

� Es ist empfehlenswert, diese auch als Aktiv- oder Herrschvermerk im 

Bestandsverzeichnis des begünstigten/herrschenden Grundbuches einzutragen. 



� Baulasten 


� Das Grundstück belastende Baulast 


� Aus Sicht des zu beleihenden oder zu bewertenden Grundstücks ist die Baulast zu 

dessen Lasten zugunsten eines Dritten bestellt. 

� Aus den Ausführungen zu der begünstigenden Baulast und dem grundsätzlichen 

Mangel der Durchsetzbarkeit der tatsächlichen Nutzung durch den Begünstigten, 

könnte man sagen, dass eine belastende Baulast auch keine wertmindernde 

Berücksichtigung bei der Bewertung dieses Grundstücks erfordert, sofern die Nutzung 

nicht durch eine Grunddienstbarkeit gesichert ist. 

� grundsätzlich richtig, aber nicht in jedem Fall 

©Wolfgang Crimmann 

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� Baulasten: Vorgehensweise bei einer das Grundstück belastenden Baulast 


� Bei einer Baulast für Stellplätze auf einem bebauten Grundstück, deren Nutzung nicht 

grundbuchlich gesichert ist, ist eine wertmäßige Berücksichtigung auf dem belasteten 

Grundstück nicht erforderlich. 

� Für die Berücksichtigung einer das Grundstück belastenden Baulast ist allerdings sehr 

entscheidend: 

� ob das Grundstück bebaut ist oder nicht, 

� ob Bauland- und oder Baurechtsreserven bewertet werden 

� Bei einem bebauten Grundstück, für das keine Bewertung einer Baurechtsreserve oder 

Baulandreserve erfolgt, kann man in den meisten Fällen von keiner Beeinträchtigung 

einer Baulast für den Wert des Grundstücks ausgehen. 

� Bei einem unbebauten Grundstück muss man allerdings genau die Situation für die 

künftige Bebaubarkeit einschätzen können und mögliche Baulasten als Einschränkung 

für das Maß und die Art der baulichen Nutzung prüfen. 




� Baulasten: Fazit 


� Für fertiggestellte Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und evtl. 

landwirtschaftlich genutzte Objekte könnte demnach eine Einsicht in das 

Baulastenverzeichnis nur noch zur reinen Formsache werden. 

Vorausgesetzt, es handelt sich um eine genehmigte Bebauung. 

� Zu dieser Thematik wird derzeit mit der BaFin gesprochen. 



� Baulasten: Weitere Vorgehensweise: 


Nach Diskussion mit der BaFin wurde der vdp gebeten, eine Ausarbeitung 

anzufertigen die: 


� den Grundsatz der Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis vorwegstellt, 

� klare Alternativen zur Einsichtnahme im schriftlichen Verfahren aufzeigt 

(dokumentiertes Telefonat, Baugenehmigung, Negativerklärung etc.), 

� Fallgruppen konkretisiert, bei denen nach Einschätzung des Bewerters auf eine 

Einsichtnahme verzichtet werden kann (wie fertiggestellte Einfamilienhäuser, 

Eigentumswohnungen und evtl. landwirtschaftlich genutzte Objekte) 


Anders ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert 

� Stand der Diskussion 








Zur Erinnerung: 


Der anders ermittelte nachhaltig erzielbare Wert kann im Rahmen der 

Eigenkapitalunterlegung Verwendung finden. 

Historie zur Allgemeinverbindlichkeit der BelWertV 

� Das KWG verweist in den §§ 20 a Abs. 5 und 6 sowie in § 21 Abs. 3 Nr. 1 auf das 

Pfandbriefgesetz § 16 Abs. 1 und 2. 

� Aufgrund des fehlenden Verweises auf den §16 Abs. 4 PfandBG wird die 

Allgemeinverbindlichkeit vom Bundesministerium der Justiz verneint 

(Rechtsförmlichkeitsprüfung). 

� Hieraus resultierten in der SolvV mit Gültigkeit für die GroMiKV die Vorschriften zum 

anders ermittelten nachhaltig erzielbaren Wert, der an Stelle des Beleihungswertes 

nach BelWertV ermittelt werden darf. 






� Im Fachgremium Kredit wird seit ca. einem Jahr die Frage der Methodik zur 

Ermittlung dieses Wertes diskutiert. 

� Grundsatz ist: 

Die bisherigen Rundschreiben und Vorschriften zur Auslegung des HBG für die 

Banken, die die BelWertV nicht anwenden, besitzen weiterhin Gültigkeit. 

� Wie geht es weiter? 

� Nach Aussagen der BaFin im FG Kredit werden in den nächsten „Jahren“ Stück für 

Stück die bestehenden Rundschreiben und Anweisungen auf die neuen 

Rechtsvorschriften angepasst und Auslegungsfragen präzisiert. 

� Zwei Themen wurden bereits in Angriff genommen: 















� Im Dezember 2008 wird abschließend ein Papier zur Unabhängigkeit des 

Gutachters im FG Kredit besprochen, welches nach heutigem Stand der 

Diskussion die Verbindlichkeit des § 7 der BelWertV auch in Verbindung mit § 24 

BelWertV für den anders ermittelten nachhaltig erzielbaren Wert fixiert. 

� Wenn dieses so verabschiedet wird, verlieren die Inhalte aus den 

Verlautbarungen zur Unabhängigkeit der Gutachter vom 7. 9. 1999 und 17. 4. 

2000 ihre Gültigkeit. 

� Auch das Schreiben zur Kleindarlehensgrenze vom 22. Juni 1999 wird dann für 

den Bereich der SolvV entfallen und durch die Ausführungen des § 24 BelWertV 

ersetzt. 

� Daraus würde wiederum folgen, dass für alle Banken auch die 

Kleindarlehensgrenze nach § 24 BelWertV in Höhe von 400 T€ Gültigkeit hätte. 

Wir werden sehen, was die Sitzung am 17. 12. 08 hierzu ergibt. 











� Objektbesichtigung: 



� Im Zuge der Behandlung des anders ermittelten Wertes wird ebenso die Frage 

der Objektbesichtigung diskutiert. 

� Die Diskussion erfolgt nach Ausführungen der BaFin auch im Hinblick auf 

Wirtschaftlichkeitsüberlegungen für die Zwecke der Ermittlung der aufsichtlichen 

Eigenkapitalanforderungen 

� Der Stand der Diskussion ist geprägt durch einen Entwurf einer Verlautbarung 

der BaFin, der von den Mitgliedern des FG Kredit diskutiert werden soll und die 

Anregungen hierzu bis zum 17. 12. 08 vorzulegen sind. 


Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung 









� Behandlung von Leerständen in der Beleihungswertermittlung 


� Unterscheidung nach der Art des Leerstandes 

� vorübergehender Leerstand 

� länger anhaltender Leerstand 

� struktureller Leerstand 





� Grundsätze bei der Bewertung von Objekten mit Leerständen 


� Die gesamten Wohn- und Nutzflächen sind zu berücksichtigen, denn: 

� Leerstandsflächen verursachen auch BWK insbesondere Betriebskosten, 

� Prüfung, ob Mietflächen zu einem reduzierten Ansatz vermietet werden 

können (was bei strukturellem Leerstand überflüssig ist), ist der nächste 

Schritt 

� für die oben aufgeführten Arten von Leerständen eignet sich das 

Mietausfallwagnis im Sinne von § 11 Abs. 5 BelWertV nicht, 

� Nachteile, die u. a. Mitverursacher von Leerständen sind, erfordern eine 

Berücksichtigung im Kapitalisierungs-/ Liegenschaftszins wie z. B. aus der 

Lage, Gebäudeart, Bauweise, Konzeption oder auch Berücksichtigung in 

anderer Form wie für Bauschäden und Baumängel. 

� Ist bei länger anhaltendem oder strukturellem Leerstand die wirtschaftliche 

RND stark verkürzt, findet u. U. § 13 Abs. 2 BelWertV Anwendung. 






� vorübergehender Leerstand 

� In einem funktionierenden Teilmarkt ist Neuvermietung und Wiedervermietung noch in 

einem üblichen Zeitraum möglich. Das Mietausfallwagnis deckt die Ertragsminderung 

bis zur Vermietung nicht ab 

� Ursachen 

� Zeitlich begrenzte Maßnahmen am Objekt oder im Umfeld 

� Anlaufphasen im Zuge der Vermarktung 

� Mieterwechsel 

� Maßnahmen bei der Wertermittlung 

� Ermittlung des Beleihungswertes des vollvermieteten Objektes unter Berücksichtigung 

aller Flächen zu nachhaltigen Mieten 

� Der Beleihungswert im Ist-Zustand (analog Zustandswert) wird durch die Barwerte der 

Mindererträge bis zu einer geschätzten Vermietung (Miet- und Nebenkostenausfall) 

plus Vermarktungs- und ggf. Restfertigstellungskosten oder sonstiger Aufwand gekürzt. 






� Länger anhaltender Leerstand 

� In einem schwachen Markt ist eine Anschlussvermietung nur mit verlängertem 

Vermarktungszeitraum (über dem Zeitraum bei vorübergehenden Leerstand hinaus) 

aber dennoch grundsätzlich möglich. 

� Ursachen 

� Schwacher Markt und ggf. zusätzliche Ursachen im Objekt oder Umfeld begründet 


� Ermittlung des Beleihungswertes des vollvermieteten Objektes unter Berücksichtigung 

aller Flächen zu nachhaltigen Mieten (besonders kritische Prüfung der nachhaltigen 

Mietansätze) 

� Der Beleihungswert im Ist-Zustand (analog Zustandswert) wird durch die Barwerte der 

Mindererträge bis zu einer geschätzten Vermietung (Miet- und Nebenkostenausfall) 

plus Vermarktungs- und ggf. Restfertigstellungskosten oder sonstiger Aufwand gekürzt, 

insbesondere Aufwand für Nutzungsänderungen wird ggf. zusätzlich berücksichtigt. 






� Struktureller Leerstand 

� In einem schwachen Markt in absehbarer Zeit und auch längerfristig keine Vermietung 

realistisch (BaFin sieht bereits nach 2 Jahren Leerstand einen strukturellen Leerstand) 

� Ursachen 

� Schwacher Markt, Flächen aufgrund Lage, Art und Zustand nicht bedarfsgerecht 


� Die Leerstandsflächen werden ohne Mietansatz berücksichtigt. 

� Siehe zum Thema Leerstand auch „Der Beleihungswert“ S. 122 ff „7. Die 

Behandlung von Leerständen“ und S. 127 „Akutes Mietausfallwagnis“ 










� Monitoring nach § 20 a Abs. 6 KWG 



� Der Wert einer Immobilie muss in regelmäßigen Abständen überwacht werden. 

� Jedes Jahr bei Gewerbeimmobilien 

� Alle drei Jahre bei Wohnimmobilien 

� Häufiger, wenn der Markt für die belastete Immobilie starken Wertschwankungen 

ausgesetzt ist. 

� Statistische Verfahren können verwandt werden, um diejenigen Immobilien zu bestimmen: 

� die einer Neubewertung bedürfen 

� und um den Wert der belasteten Immobilie zu überwachen 

� Wenn Beleihungswert: müssen die Grundlagen der Wertermittlung überwacht werden. 

� Ein unabhängiger Sachverständiger muss die Bewertung der belasteten Immobilie 

überprüfen, wenn Informationen vorliegen, dass der Wert der Immobilie gegenüber dem 

allgemeinen Marktwert für vergleichbare Immobilien wesentlich gesunken sein könnte. 

� Die Bewertung der belasteten Immobilie ist durch einen unabhängigen Sachverständigen zu 

überprüfen, wenn die Forderung und der Wert der belasteten Immobilie 3 Mio. € oder 5 % 

des haftenden Eigenkapitals übersteigt. 

� Ergibt die Überprüfung des Wertes die Notwendigkeit eines Wertabschlages, so muss dieser 

entsprechend vorgenommen werden. 

� Darüber hinaus existieren Überwachungsvorschriften auch nach § 26 BelWertV 

Wolfgang Crimmann 32




� Aktueller Stand: 


� BaFin hat die Systematik des statistischen Verfahrens für Wohnen 

-Marktschwankungskonzept Wohnen des ZKA- zwischenzeitlich akzeptiert, wünscht 

jedoch weitere , detaillierte Erläuterungen zur Systematik. 

� Das Marktschwankungskonzept Gewerbe gemäß der bisherigen Vorgehensweise ist 

akzeptiert und wird bereits verwendet. 

� BaFin schreibt hierzu: 

� Werden allgemeine Marktwertverluste von mehr als 10 % für Gewerbeimmobilien und 

mehr als 20 % für Wohnimmobilien innerhalb eines Zeitraumes von bis zu drei Jahren 

gemessen, so sind die Immobilien dieses Marktes neu zu bewerten. 






� Neu bewerten heißt: 

Eine sach- und fachkundige Person, die nicht mit der Kreditbearbeitung befasst 

ist, überprüft, ob die ursprünglichen Einschätzungen der Rahmenbedingungen 

und die übrigen Annahmen über den betreffenden Markt, auf denen die 

Gutachten beruhen, weiterhin Gültigkeit haben 

� Sollten die seinerzeitigen Annahmen und Ergebnisse (bezogen auf die jeweilige 

frühere Wertermittlungsanweisung/-richtlinie) nicht mehr zutreffen, so ist der 

Wert der belasteten Immobilien nach den heutigen Vorschriften neu zu ermitteln. 

� Alternativ kann für Wohnimmobilien die Neubewertung mittels einer auf Basis 

dieser Marktwertänderungen pauschalen Abwertung erfolgen, sofern das 

verwendete Marktschwankungskonzept im Hinblick auf das Portfolio der Bank 

geeignet ist. Damit werden alle Wohnimmobilien, die einer Neubewertung nach § 

20 a Abs. 6 Satz 4 KWG bedürfen, pauschal abgewertet. 






� Voraussetzung für die Verwendung der Marktschwankungskonzepte des ZKA: 

� Marktschwankungskonzepte sind mehr oder weniger grobe Instrumente für die 

Messung von Volatilitäten 

� Die Ergebnisse stellen überwiegend eine erste Indikation für die allgemeinen 

Geschehnisse am beobachteten Marktsegment zur Verfügung 

� Die Ergebnisse können Instituten helfen, die Immobilien zu identifizieren, die einer 

Neubewertung bedürfen 

� Die Verwendung eines Marktschwankungskonzeptes entbindet ein Institut nicht, von 

der individuellen Pflicht, das institutseigene Portfolio beliehener Immobilien 

eigenverantwortlich zu beobachten und wahrgenommene Risiken zu steuern. 

� Das jeweilige Institut muss mit Blick auf die Struktur des eigenen Portfolios 

sicherstellen, dass die aggregierten Daten des Konzeptes geeignet sind, 

Marktschwankungen in geeigneter Weise zu beobachten. 






� Neben der Messung von Marktschwankungen müssen weitere Ereignisse erfasst 

werden: 

� Ereignisse, die von der allgemeinen Marktentwicklung nicht erfasst werden wie : 

� Hochwasser, 

� regionale Immobilienkrisen, 

� Naturkatastrophen allgemein, 

� spezifische kreditnehmerbezogene oder vertragsbezogene Ereignisse 

� Zur Identifizierung bedarf es interner Leitlinien mit 

� Festlegung der Anlässe, 

� Festlegung der Prozesse, 

die eine anlassbezogene Überprüfung gewährleisten. 


Fachfragen zur Beleihungswertermittlung 











� Kosten- und Margendruck aber auch zusätzliche Anforderungen wie Monitoring 

erfordern Standardisierung und Automatisierung von Bewertungsverfahren im 

Mengengeschäft für Neu- und Bestandsgeschäft. 

� Die BaFin steht Automatisierungsverfahren offen und gleichzeitig kritisch 

gegenüber. 

� Als Grundsatz fordert die BaFin auf Anfrage des vdp in einem Schreiben von 

April 2008: 

� Automatisierungsmodelle müssen vor allem der Unterstützung des Gutachters oder 

Schätzers dienen, 

� eigenverantwortlicher Umgang des Gutachters (§§ 6 und 7 BelWertV) bzw. 

Wertermittlers (§ 24 BelWertV) mit den gelieferten Daten ist erforderlich ebenso wie, 

� plausibilisieren der Daten, ggf. korrigieren und für das Ergebnis der 

Beleihungswertermittlung verantwortlich zeichnen. 


Ausblick 


� Themen in Bearbeitung in Arbeitskreisen und dem Bewertungsausschuss 

des vdp: 


� Auswirkungen der EnEV und andere energiebezogene Maßnahmen auf die 

Beleihungswertermittlung 

� Berücksichtigung von Steuern bei der Wertermittlung 

� Möglicher Anpassungsbedarf der BelWertV aus neuen Vorschriften und 

Gesetzen wie z. B. WertV? 

� Länderberichte für ausländische Bewertungen

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