HypZert-Jahrestagung 2008 - Spezielle Fragen der - HypZert GmbH
HypZert-Jahrestagung 2008 - Spezielle Fragen der - HypZert GmbH
HypZert-Jahrestagung 2008 - Spezielle Fragen der - HypZert GmbH
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<strong>HypZert</strong>-<strong>Jahrestagung</strong> <strong>2008</strong><br />
- <strong>Spezielle</strong> <strong>Fragen</strong> <strong>der</strong><br />
Beleihungswertermittlung –<br />
Frankfurt 21. Oktober <strong>2008</strong><br />
Dipl.-Kaufm.<br />
Wolfgang Crimmann<br />
CIS <strong>HypZert</strong> (F) (R)<br />
22.10.<strong>2008</strong> ©Wolfgang Crimmann<br />
1
Oktober 08<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting <strong>GmbH</strong> & Co. KG<br />
Diplom-Kaufmann (FH)<br />
Wolfgang Crimmann<br />
CIS <strong>HypZert</strong> (F)(R)<br />
I & C berät Unternehmen <strong>der</strong> Finanzwirtschaft auch in Kooperation mit Partnern.<br />
Konzepte und Instrumente für:<br />
� Risikoanalyse von Portfolios,<br />
� Monitoring nach KWG und MaRisk,<br />
� Kreditvergabeprozesse mit Schwerpunkt Immobiliensicherheit,<br />
� Ratingsysteme,<br />
� Datenqualität und Reporting<br />
� Vorbereitung und Durchführung von Portfoliotransaktionen und Pfandbriefrefinanzierung<br />
� AVM (Automated Valuation Models)<br />
� Outsourcing gemäß den Anfor<strong>der</strong>ungen <strong>der</strong> BaFin.<br />
Gutachten:<br />
- Überprüfung von Wertgutachten<br />
- Gutachten für finanzwirtschaftliche Zwecke insbeson<strong>der</strong>e für Portfolios<br />
Einbindung in die DGHYP AG<br />
<strong>HypZert</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
- vdp Bewertungsausschuss<br />
- Leiter des AK Methodik vdp<br />
- BVR Arbeitskreise Bewertung<br />
- Mitglied des Aufsichtsrates <strong>der</strong> VRWert Gesellschaft für Immobilienbewertungen mbH (Tochtergesellschaft <strong>der</strong> DGHYP)<br />
- Begleitung <strong>der</strong> DGHYP zu den o. a. Beratungsschwerpunkten<br />
- Prüfungsausschuss<br />
Dozententätigkeit<br />
- in diversen Akademien <strong>der</strong> Finanzwirtschaft<br />
©Wolfgang Crimmann 2
Inhalte<br />
� Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� geklärte <strong>Fragen</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Bemessung des Kapitalisierungszinses zur Ermittlung des Barwertes einer<br />
Belastung in Abteilung II des Grundbuches<br />
� Erbbaurecht<br />
� Baulasten<br />
� An<strong>der</strong>s ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert<br />
� Stand <strong>der</strong> Diskussion zur Methodik<br />
� Unabhängigkeit des Gutachters<br />
� Objektbesichtigung<br />
� Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
� Behandlung von Leerständen<br />
� Monitoring<br />
� Automatisierte Bewertung<br />
� Ausblick<br />
©Wolfgang Crimmann 3
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
� 10 geklärte <strong>Fragen</strong>:<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
Alle Antworten wurden in <strong>der</strong> vdp Schriftenreihe Band 33 „Der Beleihungswert“ berücksichtigt.<br />
1. Vergleichswertverfahren § 4 Abs. 2 BelWertV (8.2.3, S. 92)<br />
2. Bauschäden § 4 Abs. 5 BelWertV (8.2.6, S. 95)<br />
3. Ertragswertverfahren § 10 Abs. 2 BelWertV (8.4.1.3, Nr. 6 i. V. m. Nr. 4 S. 120 und 121)<br />
4. Bürohäuser, Geschäftshäuser etc. § 12 Abs. 4 BelWertV, Anlage 2 und 3 zur BelWertV<br />
BaFin: Gemeint sind die Nutzungsarten, die in einem Objekt unterschiedlich sein können.<br />
5. Abrisskosten § 13 Abs. 1 und 2 BelWertV (8.4.1.6, S. 132 bis 134)<br />
6. Bodenwert mehr als die Hälfte des Ertragswertes § 13 Abs. 3 BelWertV (S. 134)<br />
7. Sachwertverfahren § 16 BelWertV Rechenweg (8.4.2.3, S. 138)<br />
8. Sonstige wertbeeinflussende Umstände § 18 BelWertV (8.4.2.5, S. 140)<br />
9. Wie konkret müssen ausländische Gutachten für Beleihungen im Ausland nach § 25 BelWertV)<br />
die Anfor<strong>der</strong>ungen <strong>der</strong> BelWertV erfüllen (§§ 5, 6 und 7 BelWertV)?<br />
(8.5.2.1, S.158)<br />
10. § 16 Abs. 2 PfandBG Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen…<br />
(3.3.1, S. 38)<br />
Wolfgang Crimmann 4
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Bemessung des Kapitalisierungszinses zur Ermittlung des Barwertes einer<br />
Belastung in Abteilung II des Grundbuches<br />
� Erbbaurecht<br />
� Baulasten<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
©Wolfgang Crimmann 5
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Bemessung des Kapitalisierungszinses zur Ermittlung des Barwertes einer<br />
Belastung in Abteilung II des Grundbuches<br />
� Grundsatz bei <strong>der</strong> Marktwertermittlung ist:<br />
Der Liegenschaftszins wird für die Kapitalisierung einer Rentenlast herangezogen.<br />
� Ist <strong>der</strong> Liegenschaftszins immer <strong>der</strong> geeignete Zins?<br />
� Bei guten Objekten werden die Reallasten höher bewertet,<br />
während die Reallasten für schlechtere Objekte niedriger bewertet werden.<br />
� So for<strong>der</strong>t die BaFin einen maximalen Kapitalisierungssatz von 5 % und eine<br />
Orientierung am langfristigen Kapitalmarktzins<br />
� Vdp schlägt aus Gründen <strong>der</strong> vereinfachten Handhabung vor, den<br />
Liegenschaftszins zu verwenden aber auf maximal 5 % zu begrenzen. Das<br />
Ergebnis aus den Gesprächen ist noch offen.<br />
� Bei dieser Fragestellung steht eher die gängige Praxis <strong>der</strong> Gerichte im Vor<strong>der</strong>grund<br />
als die Qualität einer Immobilie.<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
©Wolfgang Crimmann 6
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Bemessung des Kapitalisierungszinses zur Ermittlung des Barwertes einer<br />
Belastung in Abteilung II des Grundbuches<br />
� Erbbaurecht<br />
� Baulasten<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
©Wolfgang Crimmann 7
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
� Erbbaurecht<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Im Band 33 <strong>der</strong> Schriftenreihe „Der Beleihungswert“ wird das sog. Münchner<br />
Verfahren beschrieben.<br />
� Dieses Verfahren akzeptiert die BaFin als eine Möglichkeit für die Ermittlung des<br />
Beleihungswertes bei Erbbaurechten. Ein vereinfachtes Verfahren ist nach<br />
BelWertV allerdings nicht zulässig.<br />
� Die BaFin merkt für die Kapitalisierung des Erbbauzinses an, dass hierfür die<br />
gleiche Thematik wie für an<strong>der</strong>e Reallasten Gültigkeit hat und for<strong>der</strong>t einen<br />
maximalen Kapitalisierungszins von 5 % wie oben dargestellt.<br />
� Die BaFin for<strong>der</strong>t darüber hinaus Klarstellungen zu den Themen:<br />
� Berücksichtigung von nicht zu entschädigenden Baulichkeiten bei Ablauf des<br />
Erbbaurechtes –schuldrechtliche Vereinbarungen dürfen nicht berücksichtigt werden-.<br />
� Begründeter, differenzierter Ansatz des Abschlages für sonstige aus dem<br />
Erbbaurechtsvertrag bestehende Einschränkungen gegenüber Volleigentum. Hierfür sei<br />
eine Orientierung an den neuen Marktanpassungen aus <strong>der</strong> WertR 2006 erfor<strong>der</strong>lich.<br />
� Die BaFin wird in Kürze (nach ihrer Zeitrechnung) hierzu Vorschläge zur<br />
Diskussion stellen.<br />
©Wolfgang Crimmann 8
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Bemessung des Kapitalisierungszinses zur Ermittlung des Barwertes einer<br />
Belastung in Abteilung II des Grundbuches<br />
� Erbbaurecht<br />
� Baulasten<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
©Wolfgang Crimmann 9
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
� Baulasten<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Wie ist <strong>der</strong> aktuelle Stand <strong>der</strong> Diskussion mit <strong>der</strong> BaFin zur Einsichtnahme in das<br />
Baulastenverzeichnis?<br />
� BaFin stellt fest:<br />
Grundsätzlich ist in das Baulastenverzeichnis Einsicht zu nehmen.<br />
� Inhalt <strong>der</strong> Diskussion ist:<br />
� <strong>der</strong> mögliche Verzicht auf die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis in<br />
bestimmten Fällen,<br />
� Qualität <strong>der</strong> Einsichtnahme (schriftlicher Auszug bis telefonische Auskunft) je nach<br />
Fallgestaltung<br />
©Wolfgang Crimmann 10
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
� Baulasten<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Die Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich rechtliche Verpflichtung, die<br />
den Grundstückseigentümer zu einem sein Grundstück betreffenden Tun,<br />
Dulden o<strong>der</strong> Überlassen verpflichtet, das sich nicht bereits aus dem öffentlichen<br />
Baurecht ergibt.<br />
� Eine Baulast ist außer in Bayern und in Brandenburg ein Bestandteil <strong>der</strong><br />
öffentlich rechtlichen Rechtsordnung (gesetzlich in Landesbauordnungen<br />
geregelt).<br />
Die Baulast stellt keinen Rechtsgrund für die Nutzung des Grundstücks dar und<br />
somit keinesfalls für eine unentgeltliche Nutzung.<br />
� Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs bewirkt zum Beispiel die<br />
Übernahme einer Baulast zugunsten eines an<strong>der</strong>en Grundstücks nur eine<br />
öffentlich rechtliche Verpflichtung gegenüber <strong>der</strong> Baubehörde. Sie verpflichtet<br />
den belasteten Eigentümer nicht, die Nutzung auch tatsächlich zu dulden, und<br />
<strong>der</strong> begünstigte Eigentümer hat keinen Nutzungsanspruch<br />
z. B. aus einer Baulast für Stellplätze.<br />
©Wolfgang Crimmann 11
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
� Baulasten:<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� Methodische Einordnung in:<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Das Grundstück begünstigende Baulast (kurz begünstigende Baulast)<br />
� Das Grundstück belastende Baulast (kurz belastende Baulast)<br />
� Die begünstigende Baulast<br />
� Aus Sicht des zu beleihenden o<strong>der</strong> zu bewertenden Grundstücks ist die Baulast zu<br />
dessen Gunsten bestellt .<br />
� Durch diese Baulast soll ein Bauvorhaben auf dem begünstigten Grundstück ermöglicht<br />
werden (Zufahrt, Grenzabstandübernahme, Übernahme von Stellplätzen).<br />
� Diese Baulast verpflichtet den belasteten Eigentümer nicht , die Nutzung auch<br />
tatsächlich zu dulden und so hat <strong>der</strong> begünstigte Eigentümer auch keinen unmittelbar<br />
durchsetzbaren Nutzungsanspruch (so auch <strong>der</strong> BGH).<br />
©Wolfgang Crimmann 12
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Baulasten: Vorgehensweise bei einer das Beleihungsobjekt begünstigenden<br />
Baulast<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� Diese Baulast unterstützt die Umsetzung <strong>der</strong> Bebaubarkeit des begünstigten<br />
Grundstücks. Damit erfährt das begünstigte Grundstück u. U. eine Wertsteigerung.<br />
� Wegen <strong>der</strong> Problematik <strong>der</strong> Durchsetzbarkeit <strong>der</strong> Baulast für die tatsächliche Nutzung<br />
des Begünstigten (z. B. Stellplätze für den Supermarkt o<strong>der</strong> gar Zufahrt), ist eine<br />
privatrechtliche Vereinbarung über die Nutzung erfor<strong>der</strong>lich.<br />
� Eine solche Vereinbarung kann nur auf Basis grundbuchlicher Absicherung z. B. durch<br />
eine Grunddienstbarkeit wertmäßig Berücksichtigung finden.<br />
� Es ist empfehlenswert, diese auch als Aktiv- o<strong>der</strong> Herrschvermerk im<br />
Bestandsverzeichnis des begünstigten/herrschenden Grundbuches einzutragen.<br />
©Wolfgang Crimmann 13
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
� Baulasten<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� Das Grundstück belastende Baulast<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Aus Sicht des zu beleihenden o<strong>der</strong> zu bewertenden Grundstücks ist die Baulast zu<br />
dessen Lasten zugunsten eines Dritten bestellt.<br />
� Aus den Ausführungen zu <strong>der</strong> begünstigenden Baulast und dem grundsätzlichen<br />
Mangel <strong>der</strong> Durchsetzbarkeit <strong>der</strong> tatsächlichen Nutzung durch den Begünstigten,<br />
könnte man sagen, dass eine belastende Baulast auch keine wertmin<strong>der</strong>nde<br />
Berücksichtigung bei <strong>der</strong> Bewertung dieses Grundstücks erfor<strong>der</strong>t, sofern die Nutzung<br />
nicht durch eine Grunddienstbarkeit gesichert ist.<br />
� grundsätzlich richtig, aber nicht in jedem Fall<br />
©Wolfgang Crimmann<br />
14
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Baulasten: Vorgehensweise bei einer das Grundstück belastenden Baulast<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� Bei einer Baulast für Stellplätze auf einem bebauten Grundstück, <strong>der</strong>en Nutzung nicht<br />
grundbuchlich gesichert ist, ist eine wertmäßige Berücksichtigung auf dem belasteten<br />
Grundstück nicht erfor<strong>der</strong>lich.<br />
� Für die Berücksichtigung einer das Grundstück belastenden Baulast ist allerdings sehr<br />
entscheidend:<br />
� ob das Grundstück bebaut ist o<strong>der</strong> nicht,<br />
� ob Bauland- und o<strong>der</strong> Baurechtsreserven bewertet werden<br />
� Bei einem bebauten Grundstück, für das keine Bewertung einer Baurechtsreserve o<strong>der</strong><br />
Baulandreserve erfolgt, kann man in den meisten Fällen von keiner Beeinträchtigung<br />
einer Baulast für den Wert des Grundstücks ausgehen.<br />
� Bei einem unbebauten Grundstück muss man allerdings genau die Situation für die<br />
künftige Bebaubarkeit einschätzen können und mögliche Baulasten als Einschränkung<br />
für das Maß und die Art <strong>der</strong> baulichen Nutzung prüfen.<br />
©Wolfgang Crimmann 15
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� Baulasten: Fazit<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Für fertiggestellte Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und evtl.<br />
landwirtschaftlich genutzte Objekte könnte demnach eine Einsicht in das<br />
Baulastenverzeichnis nur noch zur reinen Formsache werden.<br />
Vorausgesetzt, es handelt sich um eine genehmigte Bebauung.<br />
� Zu dieser Thematik wird <strong>der</strong>zeit mit <strong>der</strong> BaFin gesprochen.<br />
©Wolfgang Crimmann 16
Aktueller Stand zu Auslegungsfragen mit <strong>der</strong> BaFin<br />
� Baulasten: Weitere Vorgehensweise:<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
Nach Diskussion mit <strong>der</strong> BaFin wurde <strong>der</strong> vdp gebeten, eine Ausarbeitung<br />
anzufertigen die:<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� den Grundsatz <strong>der</strong> Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis vorwegstellt,<br />
� klare Alternativen zur Einsichtnahme im schriftlichen Verfahren aufzeigt<br />
(dokumentiertes Telefonat, Baugenehmigung, Negativerklärung etc.),<br />
� Fallgruppen konkretisiert, bei denen nach Einschätzung des Bewerters auf eine<br />
Einsichtnahme verzichtet werden kann (wie fertiggestellte Einfamilienhäuser,<br />
Eigentumswohnungen und evtl. landwirtschaftlich genutzte Objekte)<br />
©Wolfgang Crimmann 17
An<strong>der</strong>s ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert<br />
� Stand <strong>der</strong> Diskussion<br />
� Unabhängigkeit des Gutachters<br />
� Objektbesichtigung<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
©Wolfgang Crimmann 18
An<strong>der</strong>s ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert<br />
� Stand <strong>der</strong> Diskussion zur Methodik<br />
Zur Erinnerung:<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
Der an<strong>der</strong>s ermittelte nachhaltig erzielbare Wert kann im Rahmen <strong>der</strong><br />
Eigenkapitalunterlegung Verwendung finden.<br />
Historie zur Allgemeinverbindlichkeit <strong>der</strong> BelWertV<br />
� Das KWG verweist in den §§ 20 a Abs. 5 und 6 sowie in § 21 Abs. 3 Nr. 1 auf das<br />
Pfandbriefgesetz § 16 Abs. 1 und 2.<br />
� Aufgrund des fehlenden Verweises auf den §16 Abs. 4 PfandBG wird die<br />
Allgemeinverbindlichkeit vom Bundesministerium <strong>der</strong> Justiz verneint<br />
(Rechtsförmlichkeitsprüfung).<br />
� Hieraus resultierten in <strong>der</strong> SolvV mit Gültigkeit für die GroMiKV die Vorschriften zum<br />
an<strong>der</strong>s ermittelten nachhaltig erzielbaren Wert, <strong>der</strong> an Stelle des Beleihungswertes<br />
nach BelWertV ermittelt werden darf.<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
©Wolfgang Crimmann 19
An<strong>der</strong>s ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert<br />
� Stand <strong>der</strong> Diskussion zur Methodik<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Im Fachgremium Kredit wird seit ca. einem Jahr die Frage <strong>der</strong> Methodik zur<br />
Ermittlung dieses Wertes diskutiert.<br />
� Grundsatz ist:<br />
Die bisherigen Rundschreiben und Vorschriften zur Auslegung des HBG für die<br />
Banken, die die BelWertV nicht anwenden, besitzen weiterhin Gültigkeit.<br />
� Wie geht es weiter?<br />
� Nach Aussagen <strong>der</strong> BaFin im FG Kredit werden in den nächsten „Jahren“ Stück für<br />
Stück die bestehenden Rundschreiben und Anweisungen auf die neuen<br />
Rechtsvorschriften angepasst und Auslegungsfragen präzisiert.<br />
� Zwei Themen wurden bereits in Angriff genommen:<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� Unabhängigkeit des Gutachters<br />
� Objektbesichtigung<br />
©Wolfgang Crimmann 20
An<strong>der</strong>s ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert<br />
� Stand <strong>der</strong> Diskussion<br />
� Unabhängigkeit des Gutachters<br />
� Objektbesichtigung<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
©Wolfgang Crimmann 21
An<strong>der</strong>s ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert<br />
� Unabhängigkeit des Gutachters<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Im Dezember <strong>2008</strong> wird abschließend ein Papier zur Unabhängigkeit des<br />
Gutachters im FG Kredit besprochen, welches nach heutigem Stand <strong>der</strong><br />
Diskussion die Verbindlichkeit des § 7 <strong>der</strong> BelWertV auch in Verbindung mit § 24<br />
BelWertV für den an<strong>der</strong>s ermittelten nachhaltig erzielbaren Wert fixiert.<br />
� Wenn dieses so verabschiedet wird, verlieren die Inhalte aus den<br />
Verlautbarungen zur Unabhängigkeit <strong>der</strong> Gutachter vom 7. 9. 1999 und 17. 4.<br />
2000 ihre Gültigkeit.<br />
� Auch das Schreiben zur Kleindarlehensgrenze vom 22. Juni 1999 wird dann für<br />
den Bereich <strong>der</strong> SolvV entfallen und durch die Ausführungen des § 24 BelWertV<br />
ersetzt.<br />
� Daraus würde wie<strong>der</strong>um folgen, dass für alle Banken auch die<br />
Kleindarlehensgrenze nach § 24 BelWertV in Höhe von 400 T€ Gültigkeit hätte.<br />
Wir werden sehen, was die Sitzung am 17. 12. 08 hierzu ergibt.<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
©Wolfgang Crimmann 22
An<strong>der</strong>s ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert<br />
� Stand <strong>der</strong> Diskussion<br />
� Unabhängigkeit des Gutachters<br />
� Objektbesichtigung<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
©Wolfgang Crimmann 23
An<strong>der</strong>s ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert<br />
� Objektbesichtigung:<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Im Zuge <strong>der</strong> Behandlung des an<strong>der</strong>s ermittelten Wertes wird ebenso die Frage<br />
<strong>der</strong> Objektbesichtigung diskutiert.<br />
� Die Diskussion erfolgt nach Ausführungen <strong>der</strong> BaFin auch im Hinblick auf<br />
Wirtschaftlichkeitsüberlegungen für die Zwecke <strong>der</strong> Ermittlung <strong>der</strong> aufsichtlichen<br />
Eigenkapitalanfor<strong>der</strong>ungen<br />
� Der Stand <strong>der</strong> Diskussion ist geprägt durch einen Entwurf einer Verlautbarung<br />
<strong>der</strong> BaFin, <strong>der</strong> von den Mitglie<strong>der</strong>n des FG Kredit diskutiert werden soll und die<br />
Anregungen hierzu bis zum 17. 12. 08 vorzulegen sind.<br />
©Wolfgang Crimmann 24
Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
� Behandlung von Leerständen<br />
� Monitoring<br />
� Automatisierte Bewertung<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
©Wolfgang Crimmann 25
Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Behandlung von Leerständen in <strong>der</strong> Beleihungswertermittlung<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� Unterscheidung nach <strong>der</strong> Art des Leerstandes<br />
� vorübergehen<strong>der</strong> Leerstand<br />
� länger anhalten<strong>der</strong> Leerstand<br />
� struktureller Leerstand<br />
©Wolfgang Crimmann 26
Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Behandlung von Leerständen in <strong>der</strong> Beleihungswertermittlung<br />
� Grundsätze bei <strong>der</strong> Bewertung von Objekten mit Leerständen<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� Die gesamten Wohn- und Nutzflächen sind zu berücksichtigen, denn:<br />
� Leerstandsflächen verursachen auch BWK insbeson<strong>der</strong>e Betriebskosten,<br />
� Prüfung, ob Mietflächen zu einem reduzierten Ansatz vermietet werden<br />
können (was bei strukturellem Leerstand überflüssig ist), ist <strong>der</strong> nächste<br />
Schritt<br />
� für die oben aufgeführten Arten von Leerständen eignet sich das<br />
Mietausfallwagnis im Sinne von § 11 Abs. 5 BelWertV nicht,<br />
� Nachteile, die u. a. Mitverursacher von Leerständen sind, erfor<strong>der</strong>n eine<br />
Berücksichtigung im Kapitalisierungs-/ Liegenschaftszins wie z. B. aus <strong>der</strong><br />
Lage, Gebäudeart, Bauweise, Konzeption o<strong>der</strong> auch Berücksichtigung in<br />
an<strong>der</strong>er Form wie für Bauschäden und Baumängel.<br />
� Ist bei länger anhaltendem o<strong>der</strong> strukturellem Leerstand die wirtschaftliche<br />
RND stark verkürzt, findet u. U. § 13 Abs. 2 BelWertV Anwendung.<br />
©Wolfgang Crimmann 27
Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Behandlung von Leerständen in <strong>der</strong> Beleihungswertermittlung<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� vorübergehen<strong>der</strong> Leerstand<br />
� In einem funktionierenden Teilmarkt ist Neuvermietung und Wie<strong>der</strong>vermietung noch in<br />
einem üblichen Zeitraum möglich. Das Mietausfallwagnis deckt die Ertragsmin<strong>der</strong>ung<br />
bis zur Vermietung nicht ab<br />
� Ursachen<br />
� Zeitlich begrenzte Maßnahmen am Objekt o<strong>der</strong> im Umfeld<br />
� Anlaufphasen im Zuge <strong>der</strong> Vermarktung<br />
� Mieterwechsel<br />
� Maßnahmen bei <strong>der</strong> Wertermittlung<br />
� Ermittlung des Beleihungswertes des vollvermieteten Objektes unter Berücksichtigung<br />
aller Flächen zu nachhaltigen Mieten<br />
� Der Beleihungswert im Ist-Zustand (analog Zustandswert) wird durch die Barwerte <strong>der</strong><br />
Min<strong>der</strong>erträge bis zu einer geschätzten Vermietung (Miet- und Nebenkostenausfall)<br />
plus Vermarktungs- und ggf. Restfertigstellungskosten o<strong>der</strong> sonstiger Aufwand gekürzt.<br />
©Wolfgang Crimmann 28
Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Behandlung von Leerständen in <strong>der</strong> Beleihungswertermittlung<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� Länger anhalten<strong>der</strong> Leerstand<br />
� In einem schwachen Markt ist eine Anschlussvermietung nur mit verlängertem<br />
Vermarktungszeitraum (über dem Zeitraum bei vorübergehenden Leerstand hinaus)<br />
aber dennoch grundsätzlich möglich.<br />
� Ursachen<br />
� Schwacher Markt und ggf. zusätzliche Ursachen im Objekt o<strong>der</strong> Umfeld begründet<br />
� Maßnahmen bei <strong>der</strong> Wertermittlung<br />
� Ermittlung des Beleihungswertes des vollvermieteten Objektes unter Berücksichtigung<br />
aller Flächen zu nachhaltigen Mieten (beson<strong>der</strong>s kritische Prüfung <strong>der</strong> nachhaltigen<br />
Mietansätze)<br />
� Der Beleihungswert im Ist-Zustand (analog Zustandswert) wird durch die Barwerte <strong>der</strong><br />
Min<strong>der</strong>erträge bis zu einer geschätzten Vermietung (Miet- und Nebenkostenausfall)<br />
plus Vermarktungs- und ggf. Restfertigstellungskosten o<strong>der</strong> sonstiger Aufwand gekürzt,<br />
insbeson<strong>der</strong>e Aufwand für Nutzungsän<strong>der</strong>ungen wird ggf. zusätzlich berücksichtigt.<br />
©Wolfgang Crimmann 29
Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Behandlung von Leerständen in <strong>der</strong> Beleihungswertermittlung<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� Struktureller Leerstand<br />
� In einem schwachen Markt in absehbarer Zeit und auch längerfristig keine Vermietung<br />
realistisch (BaFin sieht bereits nach 2 Jahren Leerstand einen strukturellen Leerstand)<br />
� Ursachen<br />
� Schwacher Markt, Flächen aufgrund Lage, Art und Zustand nicht bedarfsgerecht<br />
� Maßnahmen bei <strong>der</strong> Wertermittlung<br />
� Die Leerstandsflächen werden ohne Mietansatz berücksichtigt.<br />
� Siehe zum Thema Leerstand auch „Der Beleihungswert“ S. 122 ff „7. Die<br />
Behandlung von Leerständen“ und S. 127 „Akutes Mietausfallwagnis“<br />
©Wolfgang Crimmann 30
Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
� Behandlung von Leerständen<br />
� Monitoring<br />
� Automatisierte Bewertung<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
©Wolfgang Crimmann 31
Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
� Monitoring nach § 20 a Abs. 6 KWG<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Der Wert einer Immobilie muss in regelmäßigen Abständen überwacht werden.<br />
� Jedes Jahr bei Gewerbeimmobilien<br />
� Alle drei Jahre bei Wohnimmobilien<br />
� Häufiger, wenn <strong>der</strong> Markt für die belastete Immobilie starken Wertschwankungen<br />
ausgesetzt ist.<br />
� Statistische Verfahren können verwandt werden, um diejenigen Immobilien zu bestimmen:<br />
� die einer Neubewertung bedürfen<br />
� und um den Wert <strong>der</strong> belasteten Immobilie zu überwachen<br />
� Wenn Beleihungswert: müssen die Grundlagen <strong>der</strong> Wertermittlung überwacht werden.<br />
� Ein unabhängiger Sachverständiger muss die Bewertung <strong>der</strong> belasteten Immobilie<br />
überprüfen, wenn Informationen vorliegen, dass <strong>der</strong> Wert <strong>der</strong> Immobilie gegenüber dem<br />
allgemeinen Marktwert für vergleichbare Immobilien wesentlich gesunken sein könnte.<br />
� Die Bewertung <strong>der</strong> belasteten Immobilie ist durch einen unabhängigen Sachverständigen zu<br />
überprüfen, wenn die For<strong>der</strong>ung und <strong>der</strong> Wert <strong>der</strong> belasteten Immobilie 3 Mio. € o<strong>der</strong> 5 %<br />
des haftenden Eigenkapitals übersteigt.<br />
� Ergibt die Überprüfung des Wertes die Notwendigkeit eines Wertabschlages, so muss dieser<br />
entsprechend vorgenommen werden.<br />
� Darüber hinaus existieren Überwachungsvorschriften auch nach § 26 BelWertV<br />
Wolfgang Crimmann 32
Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
� Monitoring<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� Aktueller Stand:<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� BaFin hat die Systematik des statistischen Verfahrens für Wohnen<br />
-Marktschwankungskonzept Wohnen des ZKA- zwischenzeitlich akzeptiert, wünscht<br />
jedoch weitere , detaillierte Erläuterungen zur Systematik.<br />
� Das Marktschwankungskonzept Gewerbe gemäß <strong>der</strong> bisherigen Vorgehensweise ist<br />
akzeptiert und wird bereits verwendet.<br />
� BaFin schreibt hierzu:<br />
� Werden allgemeine Marktwertverluste von mehr als 10 % für Gewerbeimmobilien und<br />
mehr als 20 % für Wohnimmobilien innerhalb eines Zeitraumes von bis zu drei Jahren<br />
gemessen, so sind die Immobilien dieses Marktes neu zu bewerten.<br />
©Wolfgang Crimmann 33
Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
� Monitoring<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Neu bewerten heißt:<br />
Eine sach- und fachkundige Person, die nicht mit <strong>der</strong> Kreditbearbeitung befasst<br />
ist, überprüft, ob die ursprünglichen Einschätzungen <strong>der</strong> Rahmenbedingungen<br />
und die übrigen Annahmen über den betreffenden Markt, auf denen die<br />
Gutachten beruhen, weiterhin Gültigkeit haben<br />
� Sollten die seinerzeitigen Annahmen und Ergebnisse (bezogen auf die jeweilige<br />
frühere Wertermittlungsanweisung/-richtlinie) nicht mehr zutreffen, so ist <strong>der</strong><br />
Wert <strong>der</strong> belasteten Immobilien nach den heutigen Vorschriften neu zu ermitteln.<br />
� Alternativ kann für Wohnimmobilien die Neubewertung mittels einer auf Basis<br />
dieser Marktwertän<strong>der</strong>ungen pauschalen Abwertung erfolgen, sofern das<br />
verwendete Marktschwankungskonzept im Hinblick auf das Portfolio <strong>der</strong> Bank<br />
geeignet ist. Damit werden alle Wohnimmobilien, die einer Neubewertung nach §<br />
20 a Abs. 6 Satz 4 KWG bedürfen, pauschal abgewertet.<br />
©Wolfgang Crimmann 34
Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
� Monitoring<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Voraussetzung für die Verwendung <strong>der</strong> Marktschwankungskonzepte des ZKA:<br />
� Marktschwankungskonzepte sind mehr o<strong>der</strong> weniger grobe Instrumente für die<br />
Messung von Volatilitäten<br />
� Die Ergebnisse stellen überwiegend eine erste Indikation für die allgemeinen<br />
Geschehnisse am beobachteten Marktsegment zur Verfügung<br />
� Die Ergebnisse können Instituten helfen, die Immobilien zu identifizieren, die einer<br />
Neubewertung bedürfen<br />
� Die Verwendung eines Marktschwankungskonzeptes entbindet ein Institut nicht, von<br />
<strong>der</strong> individuellen Pflicht, das institutseigene Portfolio beliehener Immobilien<br />
eigenverantwortlich zu beobachten und wahrgenommene Risiken zu steuern.<br />
� Das jeweilige Institut muss mit Blick auf die Struktur des eigenen Portfolios<br />
sicherstellen, dass die aggregierten Daten des Konzeptes geeignet sind,<br />
Marktschwankungen in geeigneter Weise zu beobachten.<br />
©Wolfgang Crimmann 35
Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
� Monitoring<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Neben <strong>der</strong> Messung von Marktschwankungen müssen weitere Ereignisse erfasst<br />
werden:<br />
� Ereignisse, die von <strong>der</strong> allgemeinen Marktentwicklung nicht erfasst werden wie :<br />
� Hochwasser,<br />
� regionale Immobilienkrisen,<br />
� Naturkatastrophen allgemein,<br />
� spezifische kreditnehmerbezogene o<strong>der</strong> vertragsbezogene Ereignisse<br />
� Zur Identifizierung bedarf es interner Leitlinien mit<br />
� Festlegung <strong>der</strong> Anlässe,<br />
� Festlegung <strong>der</strong> Prozesse,<br />
die eine anlassbezogene Überprüfung gewährleisten.<br />
©Wolfgang Crimmann 36
Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
� Behandlung von Leerständen<br />
� Monitoring<br />
� Automatisierte Bewertung<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
©Wolfgang Crimmann 37
Weitere Fachfragen zur Beleihungswertermittlung<br />
� Automatisierte Bewertung<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Kosten- und Margendruck aber auch zusätzliche Anfor<strong>der</strong>ungen wie Monitoring<br />
erfor<strong>der</strong>n Standardisierung und Automatisierung von Bewertungsverfahren im<br />
Mengengeschäft für Neu- und Bestandsgeschäft.<br />
� Die BaFin steht Automatisierungsverfahren offen und gleichzeitig kritisch<br />
gegenüber.<br />
� Als Grundsatz for<strong>der</strong>t die BaFin auf Anfrage des vdp in einem Schreiben von<br />
April <strong>2008</strong>:<br />
� Automatisierungsmodelle müssen vor allem <strong>der</strong> Unterstützung des Gutachters o<strong>der</strong><br />
Schätzers dienen,<br />
� eigenverantwortlicher Umgang des Gutachters (§§ 6 und 7 BelWertV) bzw.<br />
Wertermittlers (§ 24 BelWertV) mit den gelieferten Daten ist erfor<strong>der</strong>lich ebenso wie,<br />
� plausibilisieren <strong>der</strong> Daten, ggf. korrigieren und für das Ergebnis <strong>der</strong><br />
Beleihungswertermittlung verantwortlich zeichnen.<br />
©Wolfgang Crimmann 38
Ausblick<br />
I&C Immobilienanalyse & Consulting<br />
� Themen in Bearbeitung in Arbeitskreisen und dem Bewertungsausschuss<br />
des vdp:<br />
22.10.<strong>2008</strong><br />
� Auswirkungen <strong>der</strong> EnEV und an<strong>der</strong>e energiebezogene Maßnahmen auf die<br />
Beleihungswertermittlung<br />
� Berücksichtigung von Steuern bei <strong>der</strong> Wertermittlung<br />
� Möglicher Anpassungsbedarf <strong>der</strong> BelWertV aus neuen Vorschriften und<br />
Gesetzen wie z. B. WertV?<br />
� Län<strong>der</strong>berichte für ausländische Bewertungen<br />
©Wolfgang Crimmann 39