Winter 2015/2016

column
kommen, dann fangen Sie sehr früh an, sich
zu fragen, wofür es uns eigentlich gibt.“
Nachdem das Private-Equity-Kapitel beendet
war, habe man im Kreise der Führungskräfte
lange diskutiert, bis man zu der Erkenntnis
gelangt sei, dass es das Ziel sein
muss, den Menschen in Deutschland ein
verlässliches und bezahlbares Zuhause zu
geben. „Wohnimmobilien sind etwas anderes
als die Immobilienwelt generell. Wir haben
für die Mieter eine große Verantwortung.“
In der Vergangenheit der deutschen
Wohnungswirtschaft sei dieser Aspekt zu
kurz gekommen. „Deswegen haben Unternehmen
wie wir teilweise auch ihren Ruf
selbst erarbeitet. Nun arbeiten wir daran,
den Ruf auch wieder vergessen zu machen.
Heute stehen unsere Mieterinnen und Mieter
im Zentrum unseres Handelns.“
Kompliziertes Geflecht
Mit dieser ehrlichen Erkenntnis brachte
Buch seine Zuhörer schon zu Beginn seines
Vortrags zum Staunen, bevor er einen spannenden
Einblick in das Immobilienunternehmen
gab. Immerhin beschäftigt Vonovia
heute rund 6.000 Mitarbeiter und
verfügt über 367.000 Wohnungen; hinzu
kommen nochmal 42.000 Wohnungen, die
das Unternehmen für Dritte verwaltet.
„Ungefähr 99 Prozent davon haben uns
auch mal gehört“, sagt Buch. Die ersten großen
Finanzinvestoren, die um die Jahrtausendwende
kamen, wären davon ausgegangen,
dass sie die großen Wohnungsbestände
wie in New York oder London schnell an
die Vermieter verkaufen könnten. „Allerdings
ist Deutschland eine Mieternation.
Das liegt an unserer Historie: wir haben im
2. Weltkrieg große Bestände unserer Wohnungswirtschaft
verloren, die industriell
wieder aufgebaut werden mussten.“ Außerdem
würden Banken hierzulande eine Verschuldung
vermeiden wollen, sodass man
beim Kauf einer Wohnung mehr Eigenkapital
brauche als in anderen Ländern. „Das
Entscheidende ist aber unsere Mietgesetzgebung:
Wir haben einen stark regulierten
Markt. Für ein junges Ehepaar in London
ist es wahrscheinlich ein guter Ratschlag,
schnell eine Wohnung zu kaufen, weil die
Mieten dort rasch extrem teuer werden
können. Das ist in Deutschland durch die
Regulierung der Mieten ausgeschlossen.“
Strategie des Unternehmens
Der durchschnittliche Mietpreis habe 2014
bei 5,55 Euro gelegen. „Das ist ein Wert, der
als bezahlbarer Wohnraum durchgeht“, so
Buch weiter. „Früher haben wir fünf bis
sechs Euro pro Quadratmeter in die Instandhaltung
investiert, heute liegen wir für
Instandhaltung und energetische Modernisierung
insgesamt zwischen 31 Euro und 32
Euro – damit investieren wir die Hälfte der
Jahresmiete in den Bestand zurück. Ein klarer
Beleg für unsere langfristig ausgerichtete
Strategie.“ Dabei hat Buch noch mehr Ideen:
„Es ist faszinierend, dass wir 2015 in einer
Industrie sind, in der man jeden Tag eine
neue Idee haben kann, die zuvor noch keiner
hatte. Wir sind noch ganz am Anfang.“
Später sprach Buch auch über die Strategie
des Unternehmens: „Das, was wir tun, ist
mit einem Buchclub vergleichbar – es ist
sozusagen ein abobetriebenes Geschäft.“
Schließlich sei es ein Dauerschuldverhältnis
mit den Mietern. „Die wesentlichen
Steuerungsgrößen, die ein Buchclub hat,
nämlich die durchschnittliche Umsatzpolitik
und die durchschnittliche Haltbarkeit,
sind auch die Natur unseres Geschäfts. Man
kann die Methoden, die ein abobetriebenes
Geschäft hat, auch in der Immobilienwirtschaft
anwenden.“
Altersgerechten Wohnraum schaffen
Grundsätzlich sei das Geschäft niedrigmargig,
allerdings auch sehr stabil. In Finanzierungsfragen
hat Vonovia aber ein einzigartiges
Konzept: „Bei der Bank haben wir
nämlich nicht nur das klassische Portfolio
als Sicherheit, sondern wir gehen über Unternehmensanleihen
und finanzieren uns
so zu einem großen Teil.“ Auch das Portfoliomanagement
spielt für den Erfolg eine
große Rolle. Hier müsse sichergestellt werden,
dass man mit dem richtigen Produkt
in den richtigen Städten vertreten ist. Deshalb
werde derzeit zum Beispiel massiv in
den Umbau von Immobilien in seniorenfreundlichen
Wohnraum investiert. Daneben
legt man den Fokus auch auf energetische
Sanierungen. Entsprechend liegt die
Sanierungsquote bei drei Prozent des Bestandes
pro Jahr. Gearbeitet wird auch an
der Warmmieterelation: Neben einfachen
Leistungen wie Internetzugang und Telefonanschluss
will Vonovia ihren Mietern noch
mehr anbieten. „Warum sorgen wir beispielsweise
nicht für ambulante Pflege?“,
fragt Buch.
Die größte Herausforderung sieht er ohnehin
darin, die Wohnungen und insbesondere
Fotos (4): © Stefanie Siegel
die Badezimmer barrierearm umzubauen.
Eine wichtige Säule stellt hier die unternehmenseigene
Handwerkerorganisation dar,
die über rund 2.000 Mitarbeiter verfügt.
Erkannt habe man auch, dass man sich in
den vorhandenen Wohnvierteln engagieren
müsse: So werden Kinderspielplätze gebaut
oder Mieterfeste organisiert, um dort ein lebendiges
Leben zu erhalten. Eine spannende
Angelegenheit sei zudem die Fusion mit der
GAGFAH; die Integration der im März zusammengeschlossenen
Unternehmen laufe
sehr gut. Klar sei aber auch: Es bleibe spannend
im Immobilienmarkt, der sich auch
weiter konsolidieren werde.
Rolf Buch, Thomas Schüttken, Rüdiger Goll,
Robert Kellershohn, Uwe Willer. (v.li.)
TradeTalk 33