Jahresbericht 2011 - Verband deutscher Pfandbriefbanken

Informationsmaterialien
Unter den Informationsmaterialien und Darstellungen, die der vdp seinen Mitgliedsinstituten
zu ausländischen Rechtsordnungen zur Verfügung stellte, ist besonders der Länderbericht
Japan zu den Rechtsfragen der Immobilienfinanzierung in Japan zu erwähnen, der mit dem
vierten Teil im Jahre 2011 abgeschlossen wurde.
KREDITWIRTSCHAFTLICHE IMMOBILIENBEWERTUNG
Beleihungswertermittlung
Der vdp konnte im Berichtsjahr die Behandlung von Baulasten bei Bewertungen für Finanzierungszwecke
abschließend mit der BaFin diskutieren. Der bedeutendste Aspekt war die
Diskussion der Notwendigkeit einer Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis und die
Identifikation von Fällen, bei denen in der Beleihungswertermittlung auf eine Auskunft aus
dem Baulastenverzeichnis verzichtet werden kann. Insbesondere für Kreditinstitute, die in
der privaten Wohnungsbaufinanzierung aktiv sind, war die Klärung dieser Fragestellung von
großer Bedeutung. Die Diskussion mit der BaFin führte zu dem Ergebnis, dass Ausnahmen
von der Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis in Einzelfällen im Kleindarlehensbereich
und bei unbebauten landwirtschaftlichen Grundstücken möglich sind. Der vdp hat die Diskussionsergebnisse,
insbesondere eine detaillierte Beschreibung dieser Einzelfälle, allgemeine
Erläuterungen zu den Arten und der Wirkung von Baulasten sowie deren Berücksichtigung
in der Beleihungswertermittlung in einer Ausarbeitung zusammengefasst. In seiner Rolle als
zentraler Ansprechpartner für Beleihungswertthemen hat der vdp die Ausarbeitung den anderen
DK-Verbänden (Deutsche Kreditwirtschaft) zur Verfügung gestellt sowie auf seiner Internetseite
veröffentlicht.
Des Weiteren hat der vdp die Berücksichtigung von Photovoltaik-Aufdachanlagen
(PV-Anlagen) in der Beleihungswertermittlung umfassend diskutiert. Als Grundlage für die
Erarbeitung von Lösungsansätzen für die Bewertung diente die Positionierung des vdp-Ausschusses
für Rechtsfragen zu Auswirkungen der PV-Anlagen auf die Immobilienfinanzierung.
Demnach handelt es sich bei Aufdachanlagen nicht um wesentliche Bestandteile des Grundstückes.
Sie dürfen somit im Rahmen der Beleihungswertermittlung nicht berücksichtigt werden.
Aus Sicht des Gutachters kann die Existenz der Anlage – und im Falle des Fremdbetriebs
zusätzlich eines Nutzungsvertrages – dennoch nicht ignoriert werden. Die Anlage ist auf der
Immobilie montiert und hat im Vergleich zu ähnlichen Immobilien ohne PV-Anlage ggf. wertmäßig
vor- und nachteilige Auswirkungen. In den Bewertungsgremien des vdp wurden diese
Auswirkungen systematisch mit Blick auf deren Berücksichtigung in der Beleihungswertermittlung
aufbereitet. Es entstand eine Ausarbeitung, deren Kernstück eine Liste mit Prüfkriterien
einschließlich jeweils möglicher Auswirkungen auf den Beleihungswert ist. Die Inhalte
wurden auch für die Ausführungen zur Wertermittlung in der Studie „Bewertung von Immobilien
mit Photovoltaikanlagen“ der HypZert GmbH genutzt, die auch für Interessierte außerhalb
der vdp-Mitgliedsinstitute zugänglich ist.
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