WEGnews Oktober 2015
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Ausgabe <strong>Oktober</strong> <strong>2015</strong><br />
<strong>WEGnews</strong><br />
››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RiAG Dr. Olaf Riecke<br />
Bodenbelag in einer Eigentumswohnung:<br />
Ersetzen von Teppichboden durch Parkett<br />
Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene<br />
Bodenbelag (hier: Teppich bo -<br />
den) durch einen anderen (hier: Parkett)<br />
ersetzt, richtet sich der zu gewährende<br />
Schallschutz grundsätzlich nach der zur<br />
Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden<br />
Ausgabe der DIN 4109; ein höheres<br />
einzuhaltendes Schallschutzniveau kann<br />
sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung<br />
ergeben, nicht aber aus einem besonderen<br />
Gepräge der Wohnanlage.<br />
BGH, Urt. vom 27.02.<strong>2015</strong>, V ZR 73/14<br />
Der Fall:<br />
Die Streitenden sind Wohnungserbbauberechtigte,<br />
die rechtlich Wohnungseigentümern<br />
gleichgestellt sind. In dem<br />
Anfang der Siebzigerjahre errichteten<br />
Gebäude befinden sich ein großes Hotel<br />
und 320 Appartements. Die neuen Eigentümer<br />
erwarben das über der Wohnung<br />
der Kläger liegende Appartement im Jahr<br />
2006. Sie ließen den vorhandenen Teppichboden<br />
entfernen und Parkett einbauen.<br />
Die Kläger beanstanden eine hieraus<br />
resultierende Erhöhung des Trittschalls.<br />
Das Problem:<br />
Besteht ein Anspruch auf Beibehaltung<br />
des Teppichbodens bzw. Aufrechterhalten<br />
des bisherigen Trittschallschutzes auf<br />
anderem Wege? Oder durften die Erwerber<br />
im Bereich ihres Sondereigentums<br />
insoweit frei gestalten?<br />
ist §14 Nr. 1 WEG. Ein in diesem Sinne<br />
nachteilig betroffener Wohnungseigentümer<br />
kann sowohl nach §15 Abs. 3<br />
WEG als auch nach §1004 Abs. 1 BGB<br />
die Unterlassung oder Beseitigung der<br />
Beeinträchtigung verlangen. Wird ein<br />
vorhandener Bodenbelag durch einen<br />
anderen ersetzt und dabei nicht in den<br />
unter dem Belag befindlichen Estrich und<br />
die Geschoss decke eingegriffen, richtet<br />
sich der zu gewäh rende Schallschutz<br />
grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung<br />
des Gebäudes geltenden Aus -<br />
gabe der DIN 4109, hier also der Aus gabe<br />
von 1962. Da die Werte der DIN 4109<br />
in der Ausgabe von 1962 auch nach der<br />
Änderung des Bodenbelags eingehalten<br />
werden, ist entscheidend, ob besondere<br />
Umstände das einzuhaltende Schallschutzniveau<br />
erhöhen. Dies wird verneint.<br />
Praxis-Tipp:<br />
Auf Regelungen in den Erwerbsverträgen<br />
lassen sich Unterlassungsansprüche<br />
gegen den neuen Eigentümer nicht stützen.<br />
Rücksichtnahmepflichten auch bei<br />
noch gerade DIN-gerechtem Schallschutzniveau<br />
können dann nur noch wegen der<br />
konkreten Nutzung ggf. einen Unterlassungsanspruch<br />
rechtfertigen.<br />
Das laute Gehen/Laufen auf Holzclogs<br />
wäre ein solcher Fall, wenn die Hellhörigkeit<br />
des Gebäudes dem Betroffenen<br />
bekannt ist. Wohnungseigentümer könnten<br />
einiges versuchen über die Hausordnung<br />
zu regeln.<br />
Fachautor:<br />
Dr. Olaf Riecke<br />
Die Entscheidung des BGH:<br />
Rechtlicher Maßstab für die zwischen<br />
den Wohnungseigentümern hinsichtlich<br />
des Schallschutzes bestehenden Pflichten<br />
- Richter am Amtsgericht<br />
Hamburg-<br />
Blankenese<br />
- Schwerpunkt: Mietund<br />
Wohnungseigentumsrecht<br />
Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG<br />
Allerseelenstraße 7, 51105 Köln, Tel.: 0221/830 77 47, Fax: 0221/83 51 89, www.hausverwaltung-koeln.com<br />
<strong>WEGnews</strong> von beirataktuell.de
Ausgabe <strong>Oktober</strong> <strong>2015</strong><br />
<strong>WEGnews</strong><br />
››› Mietrecht ‹‹‹ von Martin Metzger<br />
Eigenbedarf und der Blick in die Zukunft<br />
„1. Der Vermieter, der eine Wohnung auf<br />
unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er<br />
entschlossen ist oder erwägt, diese alsbald<br />
selbst in Gebrauch zu nehmen, handelt<br />
rechtsmissbräuchlich, wenn er den<br />
Mieter nicht über die begrenzte Mietdauer<br />
aufklärt…<br />
2. Der Vermieter ist weder verpflichtet,<br />
von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten<br />
Mietvertrages unaufgefordert<br />
Ermittlungen über einen möglichen künftigen<br />
Eigenbedarf anzustellen (sog. Bedarfsvorschau),<br />
noch den Mieter ungefragt<br />
über mögliche oder konkret vorhersehbare<br />
Eigenbedarfssituation zu unterrichten.<br />
3. Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor,<br />
wenn der Vermieter einen unbefristeten<br />
Mietvertrag wegen eines nach Vertragsabschluss<br />
entstandenen Eigenbedarfs kündigt<br />
und das Entstehen dieses Eigenbedarfs<br />
für ihn zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“<br />
erkennbar gewesen wäre,<br />
er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche<br />
Kündigung nicht zumindest erwogen<br />
hat.“<br />
Auszugsweise aus BGH vom 04.02.<strong>2015</strong><br />
VIII ZR 154/14<br />
Das Problem:<br />
Wenn die Vermietung ansteht, sollte man<br />
in der Regel davon ausgehen, dass die zu<br />
vermietende Wohnung dann dem eigenen<br />
Gebrauch entzogen ist. Mit Existenz des<br />
unbefristeten Mietvertrages ist der berechtigte<br />
Eigenbedarf nur mit einigen<br />
Hürden sauber durchzusetzen. Wenn sich<br />
aber nach Vertragsabschluss der Bedarf<br />
ergibt, die Wohnung selbst zu nutzen,<br />
führte das – zumindest bisher – zu umfangreichen<br />
Erklärungs- und Nachweisnöten<br />
seitens des Vermieters.<br />
Der Fall:<br />
Nach einer knapp zweijährigen Mietzeit<br />
kündigt der Vermieter den Mietvertrag<br />
mit der Eigenbedarfsabsicht – hier für<br />
seine dann volljährige Tochter. Diese hat<br />
während der Mietzeit deren Abitur erhalten,<br />
einen Auslandsaufenthalt absolviert<br />
und begehrt jetzt die Wohnung für<br />
sich, weil sie ein berufsbegleitendes Studium<br />
in der Nähe der Wohnung aufnehmen<br />
möchte. Nachdem die Vorinstanz –<br />
das Landgericht Mannheim – die Kündigung<br />
als rechtsmissbräuchlich verworfen<br />
hatte, lies diese die Revision zu.<br />
Die Entscheidung des BGH:<br />
Der BGH hatte die Entscheidung des LG<br />
Mannheim aufgehoben und zurückgewiesen.<br />
Die Vorinstanz hatte unzutreffende<br />
Maßstäbe in seiner Entscheidung zu<br />
Grunde gelegt. Es wurde nämlich die Frage<br />
nicht final geklärt, ob denn tatsächlich<br />
Eigenbedarf bestehe. Einen Rechtsmissbrauch<br />
bei der Kündigung erkennt der<br />
BGH nicht – als Maßstab gilt: Ist der<br />
Rechtsbegriff der unzulässigen Rechtsausübung<br />
richtig erfasst? Verstößt die<br />
Wertung des Tatrichters gegen Denk- und<br />
Erfahrungssätze? Einer Prüfung dieser<br />
Maßstäbe hält das Berufungsurteil nicht<br />
stand. So hätte der Vermieter zwar nach<br />
Meinung des BGH bei einer kritischen<br />
Bedarfsvorschau erkennen können, dass<br />
die Wohnung unter Umständen für den<br />
eigenen Bedarf benötigt wird. Eine solche<br />
Analyse im Vorfeld schuldet der Vermieter<br />
aber nicht. Womit auch die Kommunikation<br />
einer solchen Bedarfsanalyse<br />
dem Mieter gegenüber im Vorfeld ausscheidet.<br />
Damit führt der BGH seine in<br />
jüngerer Zeit „kündigungsfreundliche“<br />
Rechtsprechung fort – hier sei beispielhaft<br />
auch genannt BGH vom 04.03.<strong>2015</strong> –<br />
VIII ZR 166/14 zur Eigenbedarfskündigung<br />
und der Frage des Wohnbedarfs –<br />
das Urteil wird in diesem Forum ebenfalls<br />
kommentiert.<br />
Praxis-Tipp:<br />
Der BGH scheint die Hürden einer berechtigten<br />
Eigenbedarfskündigung zu<br />
senken – das ist höchst positiv. Hat doch<br />
die Immobilie als klassische Kapitalanlage<br />
– aufgrund der gefühlt eher mieterfreundlichen<br />
Rechtsprechung – etwas an<br />
Beliebtheit verloren. Zwar mag eine Bedarfsvorschau<br />
nicht gefordert sein – zu<br />
empfehlen ist in jedem Fall, dass vor Neuvermietung<br />
genau geprüft wird, ob in absehbarer<br />
Zeit ein Eigenbedarf ansteht.<br />
Dann ist es jedenfalls guter Stil und rechtlich<br />
richtig, darauf hinzuweisen und das<br />
Mietverhältnis von vorneherein zu befristen.<br />
Verläuft die Lebensplanung anders,<br />
kann man immer noch zu einem unbefristeten<br />
Mietverhältnis switchen.<br />
Fachautor:<br />
Martin Metzger<br />
- Mitglied im<br />
Autorenteam<br />
Elzer-Fritsch-Meier,<br />
WEG 2. Aufl. 2014<br />
- Fachreferent<br />
Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG<br />
Allerseelenstraße 7, 51105 Köln, Tel.: 0221/830 77 47, Fax: 0221/83 51 89, www.hausverwaltung-koeln.com<br />
<strong>WEGnews</strong> von beirataktuell.de
Ausgabe <strong>Oktober</strong> <strong>2015</strong><br />
<strong>WEGnews</strong><br />
››› Mietrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck<br />
Mietminderung wegen Baulärm?<br />
1. An die Vorhersehbarkeit einer künftigen<br />
Bebauung und den damit einhergehen den<br />
Belästigungen durch Lärm und Staub sind<br />
hohe Anforderungen zu stellen.<br />
2. Wird nicht etwa eine als solche erkennbare<br />
Baulücke geschlossen, sondern es<br />
wird die Bebauung eines bis dahin ander<br />
weitig genutzten Hinterhofs vorgenommen,<br />
so ist die Vorhersehbarkeit zu<br />
verneinen.<br />
LG Hamburg, Urt. vom 25.11.2014 –<br />
334 S 20/14<br />
Neubau von drei dreigeschossigen Stadthäusern<br />
inkl. Tiefgarage und Zufahrt<br />
durchgeführt werden. Zum Zeitpunkt des<br />
Mietvertragsabschlusses waren die benachbarten<br />
Grundstücke bebaut und der<br />
in Rede stehende Hinterhof zweckentsprechend<br />
genutzt. Auf dem Hinterhof<br />
standen bereits Gebäude, welche im Rahmen<br />
der aufwendigen Baumaßnahme abgerissen<br />
wurden.<br />
Der Vermieter wollte die Mietminderung<br />
nicht hinnehmen und vertrat die Auffassung,<br />
dass die erfolgte Bebauung für den<br />
Mieter bei Vertragsabschluss erkennbar<br />
gewesen sei.<br />
Das Problem:<br />
Grundsätzlich kann der Mieter während<br />
der Mietzeit keine Mietminderung vornehmen,<br />
wenn ihm der Mangel bei Vertragsabschluss<br />
bekannt war. Verschie <br />
dene Gerichte haben sich bereits in diversen<br />
Entscheidungen mit der Mietminderung<br />
wegen Baulärms beschäftigt und<br />
sich auch zu der Frage geäußert, welche<br />
Anforderungen an die Vorhersehbarkeit<br />
einer künftigen Bebauung zu stellen<br />
sind. Entscheidend ist die Frage, ob der<br />
Mieter mit Veränderungen der Verhältnisse<br />
im Umfeld der Wohnung oder des<br />
Gebäudes rechnen muss. Im Grundsatz<br />
ist eine Mietminderung wegen Baulärms<br />
bzw. Beeinträchtigungen aufgrund von<br />
Bauarbeiten nicht gerechtfertigt, wenn<br />
schon bei Abschluss des Mietvertrags<br />
erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in<br />
der räumlichen Umgebung des Mietobjektes<br />
zu rechnen ist.<br />
Der Fall:<br />
Ein Mieter mindert Miete, weil auf einem<br />
Hinterhof neben dem Mietobjekt aufwändige<br />
Gründungsarbeiten sowie der<br />
Die Entscheidung des LG:<br />
Im vorliegenden Fall vertrat das LG Hamburg<br />
die Auffassung, dass die hier durchgeführte<br />
Bebauung des Hinterhofs und<br />
die damit verbundenen Belästigungen<br />
durch Lärm und Staub bei Unterzeichnung<br />
des Mietvertrages nicht vorhersehbar<br />
waren, so dass die Mietkürzung gerechtfertigt<br />
sei. Der über einen längeren<br />
Zeitraum aufwendige Neubau von mehreren<br />
Stadthäusern geht weit über das<br />
schließen einer erkennbaren Baulücke<br />
hinaus und muss vom Mieter nicht hingenommen<br />
werden.<br />
Praxis-Tipp:<br />
Grundsätzlich sind Vereinbarungen zum<br />
Minderungsausschluss (§536 Abs. 4<br />
BGB) unwirksam. Aus Sicht des Verfassers<br />
bietet es sich allerdings an, wenn<br />
dem Vermieter bereits konkrete Bau <br />
maßnahmen in der Nachbarschaft bekannt<br />
sind, den Mieter vor Vertragsabschluss<br />
entsprechend in Kenntnis zu setzen<br />
und umfangreich und schriftlich zu<br />
informieren.<br />
Fachautor:<br />
Immobilien-<br />
Ökonom (VWA)<br />
Massimo<br />
Füllbeck<br />
- Immobilienverwalter<br />
- Schwerpunkt:<br />
WEG-Verwaltung<br />
- Fachautor und<br />
Referent beim EBZ<br />
Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG<br />
Allerseelenstraße 7, 51105 Köln, Tel.: 0221/830 77 47, Fax: 0221/83 51 89, www.hausverwaltung-koeln.com<br />
<strong>WEGnews</strong> von beirataktuell.de
Ausgabe <strong>Oktober</strong> <strong>2015</strong><br />
<strong>WEGnews</strong><br />
››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch<br />
Verwirkung des Unterlassungsanspruchs<br />
Von den Gebrauchsregelungen der Gemeinschaftsordnung<br />
abweichende Nutzungen<br />
des Sondereigentums, zumal solche,<br />
die andere Wohnungseigentümer<br />
stören bzw. benachteiligen, sind ständiger<br />
Gegenstand wohnungseigentumsrechtlicher<br />
Auseinandersetzungen. Besonderes<br />
Augenmerk ist dabei auf die<br />
Frage zu richten, ob und wann solche<br />
Ansprüche verjähren. Denn vielfach nehmen<br />
die übrigen Wohnungseigentümer<br />
abweichende Nutzungen langjährig hin.<br />
Erst wenn es im Kreise der Eigentümer<br />
zu Streitigkeiten kommt, werden gegen<br />
fehlnutzende Miteigentümer Unterlassungsansprüche<br />
geltend gemacht. In solchen<br />
Fällen stellt sich zusätzlich die Frage,<br />
ob der auf Unterlassung in Anspruch<br />
genommene Eigentümer sich auf den<br />
bisherigen Zeitablauf berufen darf.<br />
Zu einigen für die Praxis wichtigen Fragen<br />
hat der Bundesgerichtshof (BGH) in<br />
einer jüngst veröffentlichten Entscheidung<br />
Antworten gegeben.<br />
BGH, Urt. v. 08.05.<strong>2015</strong> – V ZR 178/14<br />
zuletzt noch durch Neuvermietung im<br />
Jahre 2007. Die nunmehr erhobene Unterlassungsklage<br />
verstoße gegen Treu<br />
und Glauben.<br />
Das Problem:<br />
Durch die Vermietung der Einheit Nr.1<br />
zu Wohnzwecken verstößt B eindeutig<br />
gegen die durch die Regelungen der Teilungserklärung<br />
festgelegte Nutzungszweckbestimmung,<br />
die gerade keine Nutzung<br />
zu Wohnzwecken erlaubt („Hobbyraum,<br />
Flur, Keller“) und sieht sich daher<br />
grundsätzlich zu Recht den aus §§1004<br />
BGB, 15 Abs. 3 WEG folgenden Unterlassungsansprüchen<br />
der übrigen Eigentümer<br />
ausgesetzt.<br />
Soweit sich B wegen des Zeitablaufs auf<br />
die Einrede der Verjährung beruft, ist ihm<br />
diese Rechtsverteidigung abgeschnitten,<br />
denn nach Auffassung des BGH unterliegen<br />
Unterlassungsansprüche, anders als<br />
Ansprüche auf Beseitigung baulicher Veränderungen,<br />
nicht der Verjährung (vgl.:<br />
BGH, Urt. v. 25.03.2010 – V ZR 159/09).<br />
nur für dauerhafte, ununterbrochene<br />
störende Einwirkungen. Im vorliegenden<br />
Fall nimmt der BGH indes eine Mehrzahl<br />
von einzelnen Fehlnutzungen mit<br />
jeder Neuvermietung an. Da die letzte<br />
zweckbestimmungswidrige Vermietung<br />
zu Wohnzwecken erst im Jahre 2007 erfolgte,<br />
kommt es für den BGH zur Ermittlung<br />
des zu einer möglichen Verwirkung<br />
führenden Zeitablaufs nicht auf die<br />
erstmalige Vermietung im Jahre 1980 an,<br />
weshalb es schon am erforderlichen Zeitmoment<br />
für eine Verwirkung fehlt.<br />
Praxis-Tipp:<br />
Erfolgt eine der Teilungserklärung widersprechende<br />
Fehlnutzung des Sondereigentums,<br />
sind die übrigen Wohnungseigentümer<br />
gefordert. Denn die geltend zu<br />
machenden Unterlassungsansprüche stehen<br />
grundsätzlich nur den jeweiligen Wohnungseigentümern<br />
zu und sind individuell<br />
geltend zu machen (vgl.: BGH, Urt.<br />
v. 17.12.2010 – V ZR 125/10).<br />
Der Fall:<br />
Wohnungseigentümer B gehört die Einheit<br />
Nr.1 im Souterrain der Wohnungseigentumsanlage.<br />
In der Teilungserklärung<br />
sind die dazugehörigen Räume ausdrücklich<br />
als „Räumlichkeiten im Souterrain,<br />
bestehend aus drei Hobbyräumen,<br />
Vorratskeller, Flur und weiterem<br />
Kellerraum“ bezeichnet. Gleichwohl vermietet<br />
B die Einheit Nr.1 als Wohnung.<br />
Hiergegen gehen die übrigen Wohnungseigentümer<br />
gerichtlich vor und wollen<br />
erreichen, dass B die Nutzung/Vermietung<br />
der Souterraineinheit zu Wohnzwecken<br />
unterlässt. B wendet ein, dass er bekannter<br />
Weise und bislang unbeanstandet die<br />
Einheit Nr.1 seit dem Jahr 1980 durchgehend<br />
als Wohnung vermietet habe,<br />
Allerdings hat der BGH in einer aktuellen<br />
Entscheidung (Urt. v. 14.11.2014 –<br />
V ZR 118/13) ausgesprochen, dass Unterlassungsansprüche<br />
im Falle langjäh -<br />
riger Duldung verwirkt sind, wenn der<br />
Anspruchsverpflichtete aufgrund langen<br />
Zeitablaufs sowie eines entsprechenden<br />
Verhaltens der Anspruchsteller ausnahmsweise<br />
davon ausgehen darf, dass diese<br />
die ihnen zustehenden Ansprüche nicht<br />
mehr geltend machen werden.<br />
Die Entscheidung des BGH:<br />
Der BGH gibt der Unterlassungsklage<br />
der übrigen Wohnungseigentümer statt.<br />
Zwar könne sich der fehlnutzende Ei gentümer<br />
grundsätzlich auf die Einwendung<br />
der Verwirkung berufen, dies gelte aber<br />
Fachautor:<br />
Rechtsanwalt<br />
Rüdiger Fritsch<br />
- Fachanwalt für Mietund<br />
Wohnungseigentumsrecht<br />
- Schwerpunkt: Wohnungseigentums-<br />
und<br />
Mietrecht sowie Makler<br />
und Bauträgerrecht<br />
Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG<br />
Allerseelenstraße 7, 51105 Köln, Tel.: 0221/830 77 47, Fax: 0221/83 51 89, www.hausverwaltung-koeln.com<br />
<strong>WEGnews</strong> von beirataktuell.de