WEGnews Oktober 2015

Ausgabe Oktober 2015
WEGnews
››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RiAG Dr. Olaf Riecke
Bodenbelag in einer Eigentumswohnung:
Ersetzen von Teppichboden durch Parkett
Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene
Bodenbelag (hier: Teppich bo -
den) durch einen anderen (hier: Parkett)
ersetzt, richtet sich der zu gewährende
Schallschutz grundsätzlich nach der zur
Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden
Ausgabe der DIN 4109; ein höheres
einzuhaltendes Schallschutzniveau kann
sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung
ergeben, nicht aber aus einem besonderen
Gepräge der Wohnanlage.
BGH, Urt. vom 27.02.2015, V ZR 73/14
Der Fall:
Die Streitenden sind Wohnungserbbauberechtigte,
die rechtlich Wohnungseigentümern
gleichgestellt sind. In dem
Anfang der Siebzigerjahre errichteten
Gebäude befinden sich ein großes Hotel
und 320 Appartements. Die neuen Eigentümer
erwarben das über der Wohnung
der Kläger liegende Appartement im Jahr
2006. Sie ließen den vorhandenen Teppichboden
entfernen und Parkett einbauen.
Die Kläger beanstanden eine hieraus
resultierende Erhöhung des Trittschalls.
Das Problem:
Besteht ein Anspruch auf Beibehaltung
des Teppichbodens bzw. Aufrechterhalten
des bisherigen Trittschallschutzes auf
anderem Wege? Oder durften die Erwerber
im Bereich ihres Sondereigentums
insoweit frei gestalten?
ist §14 Nr. 1 WEG. Ein in diesem Sinne
nachteilig betroffener Wohnungseigentümer
kann sowohl nach §15 Abs. 3
WEG als auch nach §1004 Abs. 1 BGB
die Unterlassung oder Beseitigung der
Beeinträchtigung verlangen. Wird ein
vorhandener Bodenbelag durch einen
anderen ersetzt und dabei nicht in den
unter dem Belag befindlichen Estrich und
die Geschoss decke eingegriffen, richtet
sich der zu gewäh rende Schallschutz
grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung
des Gebäudes geltenden Aus -
gabe der DIN 4109, hier also der Aus gabe
von 1962. Da die Werte der DIN 4109
in der Ausgabe von 1962 auch nach der
Änderung des Bodenbelags eingehalten
werden, ist entscheidend, ob besondere
Umstände das einzuhaltende Schallschutzniveau
erhöhen. Dies wird verneint.
Praxis-Tipp:
Auf Regelungen in den Erwerbsverträgen
lassen sich Unterlassungsansprüche
gegen den neuen Eigentümer nicht stützen.
Rücksichtnahmepflichten auch bei
noch gerade DIN-gerechtem Schallschutzniveau
können dann nur noch wegen der
konkreten Nutzung ggf. einen Unterlassungsanspruch
rechtfertigen.
Das laute Gehen/Laufen auf Holzclogs
wäre ein solcher Fall, wenn die Hellhörigkeit
des Gebäudes dem Betroffenen
bekannt ist. Wohnungseigentümer könnten
einiges versuchen über die Hausordnung
zu regeln.
Fachautor:
Dr. Olaf Riecke
Die Entscheidung des BGH:
Rechtlicher Maßstab für die zwischen
den Wohnungseigentümern hinsichtlich
des Schallschutzes bestehenden Pflichten
- Richter am Amtsgericht
Hamburg-
Blankenese
- Schwerpunkt: Mietund
Wohnungseigentumsrecht
Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG
Allerseelenstraße 7, 51105 Köln, Tel.: 0221/830 77 47, Fax: 0221/83 51 89, www.hausverwaltung-koeln.com
WEGnews von beirataktuell.de

Ausgabe Oktober 2015
WEGnews
››› Mietrecht ‹‹‹ von Martin Metzger
Eigenbedarf und der Blick in die Zukunft
„1. Der Vermieter, der eine Wohnung auf
unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er
entschlossen ist oder erwägt, diese alsbald
selbst in Gebrauch zu nehmen, handelt
rechtsmissbräuchlich, wenn er den
Mieter nicht über die begrenzte Mietdauer
aufklärt…
2. Der Vermieter ist weder verpflichtet,
von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten
Mietvertrages unaufgefordert
Ermittlungen über einen möglichen künftigen
Eigenbedarf anzustellen (sog. Bedarfsvorschau),
noch den Mieter ungefragt
über mögliche oder konkret vorhersehbare
Eigenbedarfssituation zu unterrichten.
3. Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor,
wenn der Vermieter einen unbefristeten
Mietvertrag wegen eines nach Vertragsabschluss
entstandenen Eigenbedarfs kündigt
und das Entstehen dieses Eigenbedarfs
für ihn zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“
erkennbar gewesen wäre,
er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche
Kündigung nicht zumindest erwogen
hat.“
Auszugsweise aus BGH vom 04.02.2015
VIII ZR 154/14
Das Problem:
Wenn die Vermietung ansteht, sollte man
in der Regel davon ausgehen, dass die zu
vermietende Wohnung dann dem eigenen
Gebrauch entzogen ist. Mit Existenz des
unbefristeten Mietvertrages ist der berechtigte
Eigenbedarf nur mit einigen
Hürden sauber durchzusetzen. Wenn sich
aber nach Vertragsabschluss der Bedarf
ergibt, die Wohnung selbst zu nutzen,
führte das – zumindest bisher – zu umfangreichen
Erklärungs- und Nachweisnöten
seitens des Vermieters.
Der Fall:
Nach einer knapp zweijährigen Mietzeit
kündigt der Vermieter den Mietvertrag
mit der Eigenbedarfsabsicht – hier für
seine dann volljährige Tochter. Diese hat
während der Mietzeit deren Abitur erhalten,
einen Auslandsaufenthalt absolviert
und begehrt jetzt die Wohnung für
sich, weil sie ein berufsbegleitendes Studium
in der Nähe der Wohnung aufnehmen
möchte. Nachdem die Vorinstanz –
das Landgericht Mannheim – die Kündigung
als rechtsmissbräuchlich verworfen
hatte, lies diese die Revision zu.
Die Entscheidung des BGH:
Der BGH hatte die Entscheidung des LG
Mannheim aufgehoben und zurückgewiesen.
Die Vorinstanz hatte unzutreffende
Maßstäbe in seiner Entscheidung zu
Grunde gelegt. Es wurde nämlich die Frage
nicht final geklärt, ob denn tatsächlich
Eigenbedarf bestehe. Einen Rechtsmissbrauch
bei der Kündigung erkennt der
BGH nicht – als Maßstab gilt: Ist der
Rechtsbegriff der unzulässigen Rechtsausübung
richtig erfasst? Verstößt die
Wertung des Tatrichters gegen Denk- und
Erfahrungssätze? Einer Prüfung dieser
Maßstäbe hält das Berufungsurteil nicht
stand. So hätte der Vermieter zwar nach
Meinung des BGH bei einer kritischen
Bedarfsvorschau erkennen können, dass
die Wohnung unter Umständen für den
eigenen Bedarf benötigt wird. Eine solche
Analyse im Vorfeld schuldet der Vermieter
aber nicht. Womit auch die Kommunikation
einer solchen Bedarfsanalyse
dem Mieter gegenüber im Vorfeld ausscheidet.
Damit führt der BGH seine in
jüngerer Zeit „kündigungsfreundliche“
Rechtsprechung fort – hier sei beispielhaft
auch genannt BGH vom 04.03.2015 –
VIII ZR 166/14 zur Eigenbedarfskündigung
und der Frage des Wohnbedarfs –
das Urteil wird in diesem Forum ebenfalls
kommentiert.
Praxis-Tipp:
Der BGH scheint die Hürden einer berechtigten
Eigenbedarfskündigung zu
senken – das ist höchst positiv. Hat doch
die Immobilie als klassische Kapitalanlage
– aufgrund der gefühlt eher mieterfreundlichen
Rechtsprechung – etwas an
Beliebtheit verloren. Zwar mag eine Bedarfsvorschau
nicht gefordert sein – zu
empfehlen ist in jedem Fall, dass vor Neuvermietung
genau geprüft wird, ob in absehbarer
Zeit ein Eigenbedarf ansteht.
Dann ist es jedenfalls guter Stil und rechtlich
richtig, darauf hinzuweisen und das
Mietverhältnis von vorneherein zu befristen.
Verläuft die Lebensplanung anders,
kann man immer noch zu einem unbefristeten
Mietverhältnis switchen.
Fachautor:
Martin Metzger
- Mitglied im
Autorenteam
Elzer-Fritsch-Meier,
WEG 2. Aufl. 2014
- Fachreferent
Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG
Allerseelenstraße 7, 51105 Köln, Tel.: 0221/830 77 47, Fax: 0221/83 51 89, www.hausverwaltung-koeln.com
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››› Mietrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck
Mietminderung wegen Baulärm?
1. An die Vorhersehbarkeit einer künftigen
Bebauung und den damit einhergehen den
Belästigungen durch Lärm und Staub sind
hohe Anforderungen zu stellen.
2. Wird nicht etwa eine als solche erkennbare
Baulücke geschlossen, sondern es
wird die Bebauung eines bis dahin ander
weitig genutzten Hinterhofs vorgenommen,
so ist die Vorhersehbarkeit zu
verneinen.
LG Hamburg, Urt. vom 25.11.2014 –
334 S 20/14
Neubau von drei dreigeschossigen Stadthäusern
inkl. Tiefgarage und Zufahrt
durchgeführt werden. Zum Zeitpunkt des
Mietvertragsabschlusses waren die benachbarten
Grundstücke bebaut und der
in Rede stehende Hinterhof zweckentsprechend
genutzt. Auf dem Hinterhof
standen bereits Gebäude, welche im Rahmen
der aufwendigen Baumaßnahme abgerissen
wurden.
Der Vermieter wollte die Mietminderung
nicht hinnehmen und vertrat die Auffassung,
dass die erfolgte Bebauung für den
Mieter bei Vertragsabschluss erkennbar
gewesen sei.
Das Problem:
Grundsätzlich kann der Mieter während
der Mietzeit keine Mietminderung vornehmen,
wenn ihm der Mangel bei Vertragsabschluss
bekannt war. Verschie ­
dene Gerichte haben sich bereits in diversen
Entscheidungen mit der Mietminderung
wegen Baulärms beschäftigt und
sich auch zu der Frage geäußert, welche
Anforderungen an die Vorhersehbarkeit
einer künftigen Bebauung zu stellen
sind. Entscheidend ist die Frage, ob der
Mieter mit Veränderungen der Verhältnisse
im Umfeld der Wohnung oder des
Gebäudes rechnen muss. Im Grundsatz
ist eine Mietminderung wegen Baulärms
bzw. Beeinträchtigungen aufgrund von
Bauarbeiten nicht gerechtfertigt, wenn
schon bei Abschluss des Mietvertrags
erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in
der räumlichen Umgebung des Mietobjektes
zu rechnen ist.
Der Fall:
Ein Mieter mindert Miete, weil auf einem
Hinterhof neben dem Mietobjekt aufwändige
Gründungsarbeiten sowie der
Die Entscheidung des LG:
Im vorliegenden Fall vertrat das LG Hamburg
die Auffassung, dass die hier durchgeführte
Bebauung des Hinterhofs und
die damit verbundenen Belästigungen
durch Lärm und Staub bei Unterzeichnung
des Mietvertrages nicht vorhersehbar
waren, so dass die Mietkürzung gerechtfertigt
sei. Der über einen längeren
Zeitraum aufwendige Neubau von mehreren
Stadthäusern geht weit über das
schließen einer erkennbaren Baulücke
hinaus und muss vom Mieter nicht hingenommen
werden.
Praxis-Tipp:
Grundsätzlich sind Vereinbarungen zum
Minderungsausschluss (§536 Abs. 4
BGB) unwirksam. Aus Sicht des Verfassers
bietet es sich allerdings an, wenn
dem Vermieter bereits konkrete Bau ­
maßnahmen in der Nachbarschaft bekannt
sind, den Mieter vor Vertragsabschluss
entsprechend in Kenntnis zu setzen
und umfangreich und schriftlich zu
informieren.
Fachautor:
Immobilien-
Ökonom (VWA)
Massimo
Füllbeck
- Immobilienverwalter
- Schwerpunkt:
WEG-Verwaltung
- Fachautor und
Referent beim EBZ
Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG
Allerseelenstraße 7, 51105 Köln, Tel.: 0221/830 77 47, Fax: 0221/83 51 89, www.hausverwaltung-koeln.com
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››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von RA Rüdiger Fritsch
Verwirkung des Unterlassungsanspruchs
Von den Gebrauchsregelungen der Gemeinschaftsordnung
abweichende Nutzungen
des Sondereigentums, zumal solche,
die andere Wohnungseigentümer
stören bzw. benachteiligen, sind ständiger
Gegenstand wohnungseigentumsrechtlicher
Auseinandersetzungen. Besonderes
Augenmerk ist dabei auf die
Frage zu richten, ob und wann solche
Ansprüche verjähren. Denn vielfach nehmen
die übrigen Wohnungseigentümer
abweichende Nutzungen langjährig hin.
Erst wenn es im Kreise der Eigentümer
zu Streitigkeiten kommt, werden gegen
fehlnutzende Miteigentümer Unterlassungsansprüche
geltend gemacht. In solchen
Fällen stellt sich zusätzlich die Frage,
ob der auf Unterlassung in Anspruch
genommene Eigentümer sich auf den
bisherigen Zeitablauf berufen darf.
Zu einigen für die Praxis wichtigen Fragen
hat der Bundesgerichtshof (BGH) in
einer jüngst veröffentlichten Entscheidung
Antworten gegeben.
BGH, Urt. v. 08.05.2015 – V ZR 178/14
zuletzt noch durch Neuvermietung im
Jahre 2007. Die nunmehr erhobene Unterlassungsklage
verstoße gegen Treu
und Glauben.
Das Problem:
Durch die Vermietung der Einheit Nr.1
zu Wohnzwecken verstößt B eindeutig
gegen die durch die Regelungen der Teilungserklärung
festgelegte Nutzungszweckbestimmung,
die gerade keine Nutzung
zu Wohnzwecken erlaubt („Hobbyraum,
Flur, Keller“) und sieht sich daher
grundsätzlich zu Recht den aus §§1004
BGB, 15 Abs. 3 WEG folgenden Unterlassungsansprüchen
der übrigen Eigentümer
ausgesetzt.
Soweit sich B wegen des Zeitablaufs auf
die Einrede der Verjährung beruft, ist ihm
diese Rechtsverteidigung abgeschnitten,
denn nach Auffassung des BGH unterliegen
Unterlassungsansprüche, anders als
Ansprüche auf Beseitigung baulicher Veränderungen,
nicht der Verjährung (vgl.:
BGH, Urt. v. 25.03.2010 – V ZR 159/09).
nur für dauerhafte, ununterbrochene
störende Einwirkungen. Im vorliegenden
Fall nimmt der BGH indes eine Mehrzahl
von einzelnen Fehlnutzungen mit
jeder Neuvermietung an. Da die letzte
zweckbestimmungswidrige Vermietung
zu Wohnzwecken erst im Jahre 2007 erfolgte,
kommt es für den BGH zur Ermittlung
des zu einer möglichen Verwirkung
führenden Zeitablaufs nicht auf die
erstmalige Vermietung im Jahre 1980 an,
weshalb es schon am erforderlichen Zeitmoment
für eine Verwirkung fehlt.
Praxis-Tipp:
Erfolgt eine der Teilungserklärung widersprechende
Fehlnutzung des Sondereigentums,
sind die übrigen Wohnungseigentümer
gefordert. Denn die geltend zu
machenden Unterlassungsansprüche stehen
grundsätzlich nur den jeweiligen Wohnungseigentümern
zu und sind individuell
geltend zu machen (vgl.: BGH, Urt.
v. 17.12.2010 – V ZR 125/10).
Der Fall:
Wohnungseigentümer B gehört die Einheit
Nr.1 im Souterrain der Wohnungseigentumsanlage.
In der Teilungserklärung
sind die dazugehörigen Räume ausdrücklich
als „Räumlichkeiten im Souterrain,
bestehend aus drei Hobbyräumen,
Vorratskeller, Flur und weiterem
Kellerraum“ bezeichnet. Gleichwohl vermietet
B die Einheit Nr.1 als Wohnung.
Hiergegen gehen die übrigen Wohnungseigentümer
gerichtlich vor und wollen
erreichen, dass B die Nutzung/Vermietung
der Souterraineinheit zu Wohnzwecken
unterlässt. B wendet ein, dass er bekannter
Weise und bislang unbeanstandet die
Einheit Nr.1 seit dem Jahr 1980 durchgehend
als Wohnung vermietet habe,
Allerdings hat der BGH in einer aktuellen
Entscheidung (Urt. v. 14.11.2014 –
V ZR 118/13) ausgesprochen, dass Unterlassungsansprüche
im Falle langjäh -
riger Duldung verwirkt sind, wenn der
Anspruchsverpflichtete aufgrund langen
Zeitablaufs sowie eines entsprechenden
Verhaltens der Anspruchsteller ausnahmsweise
davon ausgehen darf, dass diese
die ihnen zustehenden Ansprüche nicht
mehr geltend machen werden.
Die Entscheidung des BGH:
Der BGH gibt der Unterlassungsklage
der übrigen Wohnungseigentümer statt.
Zwar könne sich der fehlnutzende Ei gentümer
grundsätzlich auf die Einwendung
der Verwirkung berufen, dies gelte aber
Fachautor:
Rechtsanwalt
Rüdiger Fritsch
- Fachanwalt für Mietund
Wohnungseigentumsrecht
- Schwerpunkt: Wohnungseigentums-
und
Mietrecht sowie Makler
und Bauträgerrecht
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