19 Der Weg einer Immobilie zur Nachhaltigkeitszertifizierung – Ein ...

19 Der Weg einer Immobilie zur Nachhaltigkeitszertifizierung – Ein
Erfahrungsbericht aus der Praxis
Dr. Kati Herzog
Bilfinger Berger Hochbau GmbH / bauperformance GmbH, Frankfurt,
Deutschland
Abstract: 2007 wurde in Deutschland das erste Gebäude nach LEED® zertifiziert, im Januar
2009 die ersten Gebäude nach DGNB. Die Tendenz zur Green Building Zertifizierung ist
steigend; die Marktattraktivität von Nachhaltigkeitszertifikaten nimmt bei Bauherrn und
Nutzern zu. Zu berücksichtigen bleibt, dass viele der Zertifizierung nachträglich nach oder
mit Baufertigstellung erfolgten. Die Erfahrungen aus der Auditierung abgewickelter Projekte
ist ein Erfolgsfaktor bei der Zertifizierung zukünftiger Immobilien.
Zertifizierung Nachhaltigkeit
Das amerikanische Green Building Zertifizierungssystem
LEED® (Leadership in Environmental
& Energy Design) hat 2007 mit
dem ersten Objekt seinen Weg in die Immobilienentwicklung
auf deutschem Boden gefunden.
Wirklich im Fokus der deutschen
Öffentlichkeit sind Zertifizierungssysteme
für Nachhaltige Gebäude aber erst seit Januar
2009 mit der Einführung des Deutschen
Gütesiegels Nachhaltiges Bauen (DGNB),
welches durch das Bundesministerium für
Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und die
Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen
entwickelt wurde.
Auch wenn die Vielfältigkeit der weltweit
verwendeten Zertifizierungssysteme
groß ist, so lässt sich feststellen, dass in
Deutschland für Büroimmobilien die Zertifikate
DGNB und LEED® die weiteste Verbreitung
haben. Die Zertifizierungssysteme
unterscheiden sich im Detail. Gemein ist ihnen,
dass sie sich auf transparente und objektive
Verfahren stützen.
Green Building Zertifizierungen ermöglichen
es nachhaltige Immobilienqualität
messbar zu machen und durch Dritte nachweisen
zu lassen. Somit werden Zertifizierungen
für Investoren und Bauherren zu ei-
nem immer wichtigeren Geschäftsbaustein
(vgl. Tab. 1).
Tab. 1: Green Building - zertifizierte und registrierte
Gebäude nach DGNB und LEED® 1
System Deutschland Weltweit
zertifiziert
registriert
zertifiziert
registriert
DGNB 196 k.A. 208 164
LEED® 15 115 7.894 23.238
DGNB - Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges
Bauen
Das Deutsche Gütesiegel Nachhaltiges Bauen
besteht seit 2009. Das DGNB Zertifizierungssystem
bewertet die Nachhaltigkeit von
Gebäude anhand von ca. 50 Einzelkriterien.
Innerhalb jedes Einzelkriteriums werden unterschiedlich
viele Unterkriterien bewertet,
die zusammen den Erfüllungsgrad (0-100
Bewertungspunkte) des Kriteriums bilden.
Die Einzelkriterien werden den sechs Kategorien
„Ökologische Qualität“, „Ökonomische
Qualität“, „Funktionale und Soziokulturelle
Qualität“, „Technische Qualität“,
1 DGNB: Quelle: www.dgnb.de, Abruf 08.08.2011
LEED®: Quelle: www.gbci.org, Abruf 18.07.2011

196 Der Weg einer Immobilie zur Nachhaltigkeitszertifizierung – Ein Erfahrungsbericht aus der
Praxis
„Prozessqualität“ und „Standortqualität“ zugeordnet.
Die fünf ersten Kategorien werden gegeneinander
gewichtet (Prozessqualität 10
%, restliche Kategorien 22,5 %) und ergeben
zusammen das Ergebnis des Zertifikats; die
Bewertung des Standorts wird separat ausgewiesen.
Je nach Erfüllungsgrad (und unter
Berücksichtigung zusätzlicher Mindestanforderung
im Hinblick auf den Einzelerfüllungsgrad
der jeweiligen Kategorien) erhält
das Gebäude das DGNB Zertifikat in der Kategorie
Gold, Silber oder Bronze. Prüfungsstelle
und Siegelgeber ist die Deutsche Gesellschaft
für Nachhaltiges Bauen nach
Einreichung der Unterlagen durch einen von
der DGNB akkreditierten Auditor.
Der Vorteil des DGNB-Zertifizierungssystem
besteht darin, dass der Standort separat
bewertet wird. Somit kann die Nachhaltigkeit
eines Gebäudes unabhängig von der
Standortwahl bewertet werden. Aufgrund der
Tatsache, dass die Kriterien aus den fünf Kategorien
nicht individuell zusammenstellbar
sind, werden alle Kategorien / Säulen der
Nachhaltigkeit gleichermaßen adressiert.
LEED® - Leadership in Environmental &
Energy Design
Das LEED®-Zertifizierungssystem besteht
seit 1998 und wurde durch das U.S. Green
Building Council (USGBC) ins Leben gerufen.
Die Bewertung der nachhaltigen Immobilienqualität
erfolgt anhand über 55 Kriterien
(Credits), welche sieben Kategorien
zugeordnet sind. Diese Kategorien sind Sustainable
Sites, Water Efficiency, Energy &
Atmosphere, Materials & Resources, Indoor
Environmental Quality, Innovation in Design
und Regional Priority.
Die Anzahl der Kriterien je Kategorie ist
verschieden und die maximal erreichbare
Punktzahl je Kriterium unterschiedlich hoch.
Maximal sind insgesamt 110 Punkte durch
die Bewertung anhand der Kriterien erreichbar.
Um ein LEED®-Zertifikat zu bekommen
müssen Mindestanforderungen erfüllt werden
– die sogenannten „Minimum Program
Requirements“ (Grundvoraussetzungen) und
„Prerequisites“ (Mindestanforderungen) -
sowie mindestens 40 Punkte aus den genannten
sieben Kategorien erreicht werden. Das
Zertifizierungslevel ergibt sich in Abhängigkeit
der erreichten Gesamtpunktzahl (Platin,
Gold, Silber oder Zertifiziert). Siegelgeber
ist die Zertifizierungsstelle des U.S. Green
Building Council (USGBC).
Der Vorteil des LEED®-Zertifizierungssystem
besteht darin, dass die Credits aus
den sieben Kategorien individuell zusammenstellbar
sind, bei Erfüllung addiert und
ohne Gewichtung in die Bewertung eingehen.
Die nachhaltigen Qualitäten des jeweiligen
Projektes können bewusst adressiert
und dargestellt werden bzw. bauliche und
technische Ausprägungen können in Planung,
Bauausführung und im späteren Betrieb
zielgerichtet festgelegt und gefordert
werden.
Projektbeispiele für nachhaltiges Bauen
Neues Regionshaus Hannover
Das Neue Regionshaus Hannover wurde am
12. Januar 2009 mit dem Deutschen Gütesiegel
Nachhaltiges Bauen in „Gold“ als eines
von den insgesamt 16 ersten mit DGNBzertifizierten
öffentlichen und privaten Immobilien,
ausgezeichnet. Auditor war die
bauperformance GmbH, eine 100 %-ige
Tochtergesellschaft der Bilfinger Berger
Hochbau GmbH.
Abb. 1: Neues Regionshaus Hannover

Der Weg einer Immobilie zur Nachhaltigkeitszertifizierung – Ein Erfahrungsbericht aus der
Praxis
Projektidee und Technische Lösung
Realisiert wurde das Neue Regionshaus
Hannover von Bilfinger Berger Hochbau im
Zeitraum von November 2005 bis März
2007. Vorangegangen war die Entwicklung
der Projektidee für die Erweiterung des bestehenden
Regionshauses um einen Neubau
durch den Auftraggeber und späteren Nutzer,
die Region Hannover in einem mehrjährigen
Verfahren.
Mit der Konkretisierung der Projektidee
wurden für die Errichtung des neuen Verwaltungsgebäudes
die Leistungen „Entwicklung,
Planung, Bau und Finanzierung aus einer
Hand“ im Rahmen eines VOB-Verfahrens
als Public-Private-Partnership-Projekt
ausgeschrieben.
Nachhaltige Erfolgsfaktoren
Von der Region wurden hohe Anforderungen
an den Energiestandard gestellt. Diese
Anforderungen finden sich in dem Ziel wieder,
ein Gebäude mit einer bauphysikalischen,
konstruktiven und technischen Ausführung
über die Vorgaben der Energiesparverordnung
EnEV 2004 hinaus im KfW 40-
Standard der Kreditanstalt für Wiederaufbau
für Energiesparhäuser zu bauen.
Weiterhin wurde ein Jahresprimärenergiebedarf
zum Betrieb des Gebäudes für
Heizung und elektrische Energie (ohne nutzungsspezifische
Geräte) von weniger als
100 kWh/(m²a) bezogen auf die beheizte
Nettogrundfläche des Gebäudes angestrebt,
entsprechend dem Standard des Förderkonzeptes
Energieoptimiertes Bauen (EnOB)
des Bundesministeriums für Wirtschaft
(BMWi).
Vorteil der PPP-Ausschreibung war die
Freiheit, die den Wettbewerbern bei ihren
Konzepten hinsichtlich der Erfüllung aller
Anforderungen gelassen wurde. Aufbauend
auf dem vom Architekturbüro bünemann +
collegen erstellten Gebäudeentwurf wurde
bereits in der frühen Planungsphase des Projektes
von Bilfinger Berger ein ganzheitliches
Energiekonzept inklusive der Technischen
Gebäudeausrüstung (TGA) entwickelt.
Die technischen Erfahrungen im Hause Bil-
197
finger Berger aus anderen Projekten wurden
genutzt, um ein technik-extensives Energiekonzept
zu entwickeln, welches auf die
Wünsche der Region nach einem betriebssicheren,
wartungsarmen Gebäude mit geringen
Lebenszykluskosten reagiert und gleichzeitig
einen hohen Nutzerkomfort sicherstellt.
Das Energiekonzept wurde mit einem
interdisziplinären Team und in einem iterativen
Planungsprozess ganzheitlich optimiert.
Dass sich der Erfolg auch im Lebenszyklus
der Immobilie fortschreibt, belegt der Betrieb
des Neuen Regionshauses. Die vorliegenden
Messdaten zur Energieeffizienz des
Gebäudes, welche seit 2007 im Rahmen eines
Begleitforschungsprogramms des Bundesministeriums
für Wirtschaft erhoben
werden, zeigen, dass der geforderte Energiestandard
baulich umgesetzt wurde und dieser
sogar unterschritten wird. Umfragen bei den
Nutzern des Gebäudes und Messungen attestieren
einen hohen Nutzungskomfort.
Green Building Zertifizierung DGNB
Das Neue Regionshaus Hannover erhielt mit
dem DGNB-Zertifikat in „Gold“ eine sehr
gute Benotung von 1,40 in Sachen Nachhaltigkeit.
Somit bescheinigt das DGNB-Siegel
dem Neuen Regionshaus neben dem hohen
energetischen Standard auch eine sehr hohe
ökologische, ökonomische, funktionale und
soziokulturelle sowie technische Qualität
(vgl. Tab. 2).
Ebenfalls sehr gut bewertet wurde die
Prozessqualität der Planungs- und Ausführungsbeteiligten,
auch im Hinblick auf die
Vorbereitung der Zertifizierung, welche im
Hause seitens bauperformance GmbH durchgeführt
wurde.
Bescheinigend wird der Mehrwert des
Siegels auch durch den Auftraggeber und
den jetzigen Nutzer Region Hannover:
„Die hohen Ansprüche, welche wir als
Bauherr und zukünftiger Nutzer an die
Immobilie in Sachen Energieeffizienz und
Nutzerkomfort gestellt haben und welche
sich auch in der Nutzung des Objektes
zeigen, lässt sich mit Hilfe des Deutschen
Gütesiegels Nachhaltiges Bauen sehr gut

198 Der Weg einer Immobilie zur Nachhaltigkeitszertifizierung – Ein Erfahrungsbericht aus der
Praxis
dokumentieren. Das Siegel steht aus unserer
Sicht stellvertretend für eine öffentliche
Würdigung unserer ambitionierten
Planung.“ 2
Tab. 2: Neues Regionshaus Hannover - DGNB-
Bewertung
Bewertung Erfüllungsgrad
Objektbewertung 1,40
Ökologische Qualität 1,45
Ökonomische Qualität 1,02
Soziokulturelle und
Funktionale Qualität
1,33
Technische Qualität 1,65
Prozessqualität 1,74
Standortbewertung 1,66
SAP-Projekt „Haus im Park“
Im Dezember 2009 wurde das „Haus im
Park“ der SAP AG, ein Bürogebäude mit
vorwiegend Open-Space-Flächen, auf dem
Firmengelände in St. Ingbert fertiggestellt
und im März 2011 als zweites Projekt in der
Zertifizierungsvariante „New Construction,
Version 2009“ in Deutschland mit dem Gütesiegel
LEED® des U.S. Green Building
Councils in „Gold“ ausgezeichnet. Das Audit
zur Zertifizierung wurde durch die bauperformance
GmbH durchgeführt.
Projektidee und Technische Lösung
Ziel der SAP AG war es, das Gebäude sowohl
optisch als auch ökologisch an den
Standort anzupassen und energetisch zu optimieren.
Der zweigeschossige Neubau fügt
sich mit seinem Gründach in die Parklandschaft
des Firmengeländes ein und grenzt an
ein vorhandenes Bestandsgebäude (vgl. Abb.
2). Eine natürliche Verschattung durch große
Dachüberstände und die natürliche Belüftung
der Bürobereiche sorgen für ein schlankes
Technikkonzept und optimieren die Betriebskosten.
2 Annette Malkus-Butz, Ltd. Baudirektorin, Leiterin
Service Gebäude, Region Hannover
Abb. 2: „Haus im Park“ der SAP AG © SAP AG
/ Stephan Daub
In der Planungsphase für das Bürogebäude
2007/2008 selbst waren keine speziellen planungs-
und ausführungsrelevanten Aspekte
hinsichtlich LEED® implementiert worden.
Die Entscheidung der SAP AG für das Gebäude
„Haus im Park“ für eine LEED®-
Zertifizierung wurde erst nach Baufertigstellung
im März 2010 getroffen. Vorangegangen
war Ende 2009 ein durch die bauperformance
GmbH durchgeführter PreCheck, bei
dem für den Neubau das Potenzial einer
LEED®-Zertifizierung in „Gold“ aufgezeigt
werden konnte.
Nachhaltige Erfolgsfaktoren
Die Mindestanforderung an die energetische
Performance besteht in der Reduzierung der
Energiekosten gegenüber dem Referenzgebäude
um mindestens 10% im Hinblick auf
die Anforderungen nach der amerikanischen
Norm. Darüber hinaus gehende Reduzierungen
werden positiv bewertet und extra
bepunktet.
Der Energieausweis nach deutscher
Norm kann nicht für die Zertifizierung nach
LEED® herangezogen werden. Die Nachweisführung
für das „Haus im Park“ bedurfte
der thermischen Simulation, der „Whole
Building Energy Simulation nach ASHRAE
90.1-2007“, bei der eine Reduzierung der
Energiekosten gegenüber dem Referenzgebäude
von 37,7 % nachgewiesen werden
konnte.
Die Mindestanforderungen für die Zertifizierung
wurden damit mehr als erfüllt. Zu-

Der Weg einer Immobilie zur Nachhaltigkeitszertifizierung – Ein Erfahrungsbericht aus der
Praxis
dem konnte aufgrund der Reduzierung der
Energiekosten über mehr als 10 % insgesamt
13 Punkte in der Kategorie „Energy &
Atmosphere“, der Kategorie mit dem größten
Einfluss, gesammelt werden.
Der ausgezeichnete Standort des SAP-
Firmencampus in St. Ingbert brachte mit seinen
guten ÖPNV-Anbindungen, der Bereitstellung
von ausreichenden Parkplätzen und
Fahrradstellplätzen, der Renaturierung von
Naturflächen, die Umsetzung eines Gründach,
die natürliche Versickerung über
Grünflächen und die Erfüllung von Anforderungen
beim fachgerechten Entsorgen von
Asbestfunden auf dem Grundstück bereits 21
von 26 Punkte.
Green Building Zertifizierung LEED®
Die hervorragende nachhaltige Qualität des
„Haus im Park“ zeigt sich in der Gesamtbewertung
von 70 Points (von insgesamt 110
Points) und die hohe Bewertung in allen sieben
Kategorien (vgl. Tab.3).
Durch die Zertifizierung des Gebäudes
„Haus im Park“ in „Gold“ zeigt die SAP AG
ihren Anspruch weltweit an den Standorten
umweltfreundlich, energieschonend und
nachhaltig zu bauen .3
Tab. 3:“Haus im Park“ der SAP AG – LEED®-
Bewertung
Bewertung „Haus
im
Park“
Sustainable Sites 21 26
Water Efficiency 7 3
Energy & Atmosphere 19 35
Material & Ressources 4 14
Indoor Environmental
Quality
11 15
Innovation in Design 4 6
Regional Priority 4 4
Gesamterfüllungsgrad 70 110
3 vgl. Geschäftsbericht 2009, SAP AG
Max.
Punktzahl
199
Green Building bedeutet zukunftsfähig
Die Anzahl Green Building Zertifizierung
für Gebäude steigt. Hintergrund ist die Tatsache,
dass zertifizierte Projekte trotz unterschiedlicher
national geltender Gesetze und
Richtlinien international vergleichbar sind.
Die Nachhaltigkeitszertifizierung macht
durch ein transparentes und objektives Verfahren
die durch sinnvolles Handeln in Planung
und Ausführung erreichbaren nachhaltigen
Immobilienqualitäten bewertbar und
kommunizierbar. Damit steigen die Marktchancen
dieser Immobilien für Investoren
und erhöhen die Akzeptanz auch bei Bestandshalter
von Immobilien oder Portfolien
Die Green Building Zertifizierung in
Deutschland ist noch jung (in Deutschland:
LEED® seit 2007, DGNB seit 2009). Viele
der derzeit ausgezeichneten Projekte wurden
– wie das Neues Regionshaus Hannover“
und das SAP-Gebäude „Haus im Park“ -
nachträglich zertifiziert. Umso wichtiger ist
es die Erkenntnisse aus den Projekten aufzubereiten.
Die Erfahrungen der Zertifizierung der
vorgestellten Projekte machen deutlich:
� dass ein nach deutschem Baustandard
geplanter und ausgeführter Neubau
zertifizierbar ist – ob nach deutschem
oder nach einem amerikanischen System.
� dass die Zertifizierungssysteme auf den
jeweiligen nationalen Normen basieren
und dies bei der Zertifizierung im Hinblick
auf die Planung und Ausführung
unbedingt zu berücksichtig ist.
� dass eine nachträgliche Zertifizierung
nach Baufertigstellung ohne Implementierung
der Zertifizierungsanforderungen
in die Planung und Ausführung nur dann
möglich ist, wenn bereits wesentliche
Prinzipien des Nachhaltigen Bauens (u.a.
ein hoher Energiestandard) berücksichtigt
wurden.
Wichtig ist, dass eine Green Building Zertifizierung
als dynamischer, interdisziplinärer
und iterativer Prozess verstanden werden

200 Der Weg einer Immobilie zur Nachhaltigkeitszertifizierung – Ein Erfahrungsbericht aus der
Praxis
muss, den es frühzeitig zu implementieren
und professionell zu begleiten gilt, um
Punktverluste bei der Zertifizierung sowie
Änderungen in der Planung und Ausführung
und dadurch Kosten zu vermeiden. Nicht zu
vergessen ist, dass die Anforderungen der
Zertifizierung sich mit dem aktuellen Stand
der Technik (Normen) und gesetzlichen Verschärfungen
fortschreiben.
Literatur
Dr. Herzog, K.; Dr. Simsch, G,: Nachhaltigkeitszertifizierung
– Beispiele aus der Praxis
im 1. Darmstädter Ingenieurkongress – Bau
und Umwelt, 14. und 15. September 2009
Dr. Herzog, K.; Dr. Glock, C.: PPP – Erfolgsmodell
für Nachhaltigkeit, aus Public
Private Partnership Jahrbuch 2009, Hrsg.
Detlef Knopp, ConVent GmbH 2009
Dr. Herzog, K.: Wissensmanagement im Bereich
Energieeffizienz zur Umsetzung nachhaltigen
Bauens, Masterarbeit Real Estate
Management & Construction Project Management,
Bergische Universität Wuppertal