VOM WERT DES WOHNENS - LWB

Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH
Prager Straße 21, 04103 Leipzig
Telefon: 0341 - 99 20
www.lwb.de
FORUM ZWEI | Mai 2006 Vom Wert des Wohnens
FORUM ZWEI | Mai 2006
VOM WERT DES
WOHNENS

FORUM ist eine zweimal im Jahr erscheinende
Publikation der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft
mbH (> www.lwb.de), die sich an einen
ausgewählten, interessierten Leserkreis wendet.
Thematisiert werden wohnungswirtschaftliche Entwicklungen
und Trends, die sich im Spannungsfeld
städtebaulicher Veränderungen und urbaner
Lebenswelt spiegeln.
FORUM ist kein Fachmagazin, sondern will den
Blick dafür schärfen, dass die heutige Attraktivität
der Städte maßgeblich den Leistungen der Immobilien-
und Wohnungswirtschaft zu verdanken ist.
Am Beispiel Leipzigs lässt sich gerade dies
eindrucksvoll belegen.
FORUM ZWEI | Mai 2006
VOM WERT DES
WOHNENS

VOM WERT DES WOHNENS
Zwei Drittel der Menschen
in Deutschland
leben in Städten. Aber
diese Mehrheit und ihre
Repräsentanten in den
kommunalen Selbstverwaltungsorganenfinden
sich nur ungenügend
in der deutschen
Politik wieder. Noch
immer machen Bund und Länder vieles unter
sich aus, noch immer warten die Städte auf eine
Gemeindefinanzreform, immer mehr Lasten werden
nach unten auf die Kommunen abgewälzt.
Eine der schwerwiegendsten Folgen ist die mangelhafte
Finanzausstattung der Städte, sind
leere Kassen, hohe Schuldenberge und manchmal
auch die Zwangsverwaltung. Um aus dieser
Misere herauszukommen, gehen die Städte verschiedene
Wege: Bürokratie- und Personalabbau,
Ausbau kommunaler Unternehmen, aber
auch der Verkauf städtischen Eigentums. Eine
rege, mitunter auch aufgeheizte Diskussion
dreht sich um die Kernfrage, ob Unternehmen
der Daseinsvorsorge wie Wasserwerke, Stadtwerke
oder kommunale Wohnungsunternehmen
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verkauft werden sollen. Es gibt viele Argumente
dafür. Noch mehr – wie wir meinen – allerdings
dagegen.
Genau hier wollen wir mit FORUM ZWEI ansetzen.
Wir widmen uns dem Wert des Wohnens
und fragen, welche Aufgaben kommunale Wohnungsunternehmen
für ihre Eigentümer erbringen
und woher kommunales Wohneigentum in
Leipzig kommt. Wir illustrieren, warum sich
Immobilienerwerb angesichts gefährdeter Rentenkassen
und historisch niedriger Bauzinsen
lohnt und trotzdem für viele Menschen nur ein
Traum bleibt. Am anschaulichsten ist immer das
Konkrete, lesen Sie deshalb in dieser Ausgabe
auch über Menschen, die kommunalen Wohnraum
brauchen und froh sind, dass sie sich nicht
in einem vollkommen privatisierten Wohnungsmarkt
versorgen müssen.
Anregende Unterhaltung wünscht
Peter Stubbe
Geschäftsführer der LWB
FORUM ZWEI | MAI 2006
VOM WERT DES WOHNENS
INHALT
Seiten 4 bis 9
Städte sind kein „Geschäft“
Interview mit Dr.-Ing. Irene Wiese-von Ofen
über die Benachteiligung der Städte in
Deutschland und warum Kommunen keine
Wirtschaftsunternehmen sind
Seiten 10 bis 17
Wohnen im Renditeobjekt
DIE ZEIT-Autor Roland Kirbach über
Privatisierungen in der Wohnungswirtschaft
und ihre Auswirkungen
Seiten 18 bis 21
Weltweiter Trend
Auch in vielen anderen Ländern werden seit
den 90er-Jahren Wohnungen in großem Stil
privatisiert
Seiten 22 bis 25
Eigene vier Wände – (k)ein Traum für jeden
Warum Eigentumsbildung derzeit so
attraktiv wie nie ist und trotzdem für
viele unerschwinglich bleibt
Seiten 26 bis 31
Kommunaler Wohnungsbau mit Tradition
Warum Leipzig über einen großen Bestand an
kommunalem Wohnraum verfügt
Seiten 32 bis 40
Wohnwerte
Fünf Beispiele, warum Menschen auf
kommunalen Wohnraum angewiesen sind
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Die deutschen Städte verzeichnen tiefe Löcher
in ihren Haushaltskassen. Neben Sparprogrammen
– meistens zu Lasten der sozial
Schwachen – diskutieren viele Kommunalpolitiker
den Verkauf stadteigener Unternehmen.
Interessenten gibt es genug – Stromkonzerne
schielen auf Stadtwerke, Investmentfonds auf
Wohnungsgesellschaften. Da wird mächtig
gezockt – und die Städte suchen nach neuen,
innovativen Lösungen.
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FORUM ZWEI | MAI 2006
STÄDTE SIND
KEIN „GESCHÄFT“
Gespräch mit Dr.-Ing. Irene Wiese-von Ofen,
Architektin, Beigeordnete der Stadt Essen
a. D., Vorsitzende des Verbandsrates des
Deutschen Verbandes für Wohnungswesen,
Städtebau und Raumordnung e. V. und ehemalige
Präsidentin der International Federation
for Housing and Planning.
Verbände wie der Deutsche Städtetag
beklagen, dass die Städte in Deutschland
rechtlich, politisch und finanziell
links liegen gelassen werden, obwohl in
ihnen zwei Drittel der Bevölkerung leben.
Die Vorwürfe sind sicherlich nicht ganz unberechtigt.
In Deutschland haben die Städte in der
allgemeinen Wahrnehmung nicht die Bedeutung,
die ihnen zusteht. Wir sind insoweit immer noch
keine wirklich städtische Gesellschaft – allein
der Vergleich mit Italien oder Frankreich zeigt,
dass dort die Städte viel mehr im Bewusstsein
von Politik und Gesellschaft sind, mehr in
Entscheidungsfindungen einbezogen werden,
selbstbewusster sind. Vielleicht hat das etwas
damit zu tun, dass die deutsche Romantik vor
zwei Jahrhunderten eine Geringschätzung von
VOM WERT DES WOHNENS
Stadt erzeugte, die bis heute nachwirkt. Hinzu
kam die Stadtflucht infolge der hohen Verdichtung
durch die Industrialisierung im 19. Jahrhundert
und dann vor allem die Zunahme des
starken Verkehrs im 20. Jahrhundert.
Unter umgekehrten Vorzeichen erleben wir nunmehr
wegen des massiven Bevölkerungsrückgangs
– beginnend in Ostdeutschland – erneut
eine Abwendung von der Stadt, selbst wenn die
Suburbanisierungstendenzen zurück zu gehen
scheinen. In anderen europäischen Ländern ist
Raumplanungspolitik stärker auf Städte ausgerichtet,
in Deutschland hingegen genießen die
Städte kein Primat. Dabei sind auch in Deutschland
die Städte nach wie vor der Motor der wirtschaftlichen
und kulturellen Entwicklung.
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SOZIALES ENGAGEMENT
Viele Kommunen sind von der Schrumpfung
der Bevölkerung betroffen, nahezu alle Städte
haben große Haushaltsprobleme. Sollten sich
Kommunen da nicht aus bestimmten Feldern
der Daseinsvorsorge zurückziehen?
Zunächst einmal muss man sich über den Begriff
Daseinsvorsorge im Klaren sein. Unter diesem
Banner läuft heute einfach zu viel. Die Frage ist,
was tatsächlich die Aufgabe der Städte ist. Die
Sorge für die Hilfsbedürftigen oder die Infrastruktur
gehören zweifellos dazu. Auch die städtische
Fürsorge für die medizinische Grundversorgung
oder die Einhaltung gesetzlicher, beispielsweise
hygienischer Vorschriften. Das heißt
aber nicht, dass eine Kommune unbedingt ein
städtisches Krankenhaus betreiben muss. Es
> UNTERSTÜTZUNG FÜR SENIOREN
Die LWB verfügt über vielfältige Wohnungen für
ältere Menschen. Zu deren Unterstützung im Alltag
und im Pflegefall kooperiert sie mit Trägern der
Freien Wohlfahrtspflege, Vereinen und privaten Pflegedienstleistern.
Angebote reichen von Beratung
direkt durch das LWB-Sozialmanagement über die
Vermittlung von Angeboten im vorpflegerischen
Bereich, Beratungs- und Besuchsdienste bis hin zu
Wohnungsanpassungsberatung, wenn die Senioren
mit zunehmenden Beeinträchtigungen zu kämpfen
haben. Zudem führt die LWB bedarfsgerechte Sanierungen
für ältere Menschen durch.
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geht also nicht um den Rückzug aus der
Daseinsvorsorge, sondern um die saubere Definition,
da es durchaus Bereiche gibt, die heute
als Leistung von der Stadt erwartet werden, die
aber eigentlich nicht zur Daseinsvorsorge gehören.
Kernbereiche wie die Trinkwasserversorgung
und die Abwasserentsorgung sind aber
Aufgaben, die in die Obhut der Stadt gehören.
Ein weiteres Beispiel sind bestimmte, in der Verantwortung
der Verwaltung liegende Aufgaben.
Überall, wo die Stadt von den Bürgern etwas
erwartet, diese es aber nicht unbedingt gern tun,
müssen ordnungspolitische Eingriffe hoheitlich
möglich sein. Nehmen wir den Anschlusszwang
bei Abwasseranlagen oder Straßenausbaubeiträge.
Private können alles besser – fast schon
ein Grundsatz mit religiösem Anstrich.
Aber stimmt das auch?
Nein. Private Unternehmen mit ähnlich großen
Strukturen wie Behörden funktionieren nach
ähnlichen Prinzipien und sind auch nicht a priori
besser. Es ist ein gepflegtes Vorurteil, dass
Städte weder über wirtschaftlich denkende Spitzen
noch über flexibel handelnde Entscheider
verfügen und Private wirtschaftlicher, schneller
und effizienter in Entscheidungsabläufen sind.
Große Unternehmen der Wirtschaft zeigen die
gleiche Schwerfälligkeit großer Apparate. Was
man in den Zeitungen bei wirtschaftlichen
Schieflagen großer Firmen über verpasste
Marktchancen liest, spricht keineswegs dafür,
dass private Hände flinker handelten als öffentliche.
Es ist nicht die Frage, wer was besser kann, sondern
die nach dem jeweiligen Verantwortungsbereich.
Beispiel Bauleitplanung: Es ist die städtische
Aufgabe, in einem demokratischen Prozess
die Voraussetzungen für Genehmigungsverfahren
zu schaffen, verschiedene Interessen
gegeneinander abzuwägen und dann per Ratsbeschluss
den Rahmen zu bestimmen, innerhalb
FORUM ZWEI | MAI 2006
VOM WERT DES WOHNENS
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HILFE FÜR MIGRANTEN
Seit vielen Jahren verzeichnet die LWB einen Zuzug von ausländischen
Bürgern, deren Integration in den Mietshäusern
überwiegend reibungslos verläuft. Dabei wird im Vorfeld
ausgelotet, dass Konflikte zwischen angestammten Bewohnern
und den neuen Mietern durch kulturelle Unterschiede
und Mentalitäten gar nicht erst aufkommen. So besteht
eine enge Kooperation mit dem Verein „InJumi e.V.“ im
Stadtteil Volkmarsdorf, dessen Mitarbeiter Migranten zu
Themen des Wohnens und des gemeinschaftlichen
Zusammenlebens bis zur Vermittlung bei
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Nachbarschaftskonflikten beraten. Dafür stellt die
LWB kostenlos Räumlichkeiten zur Verfügung.
SOZIALES ENGAGEMENT
dessen ein Bauvorhaben genehmigt werden
kann. Dann hat der Private wiederum die Chance,
in diesem Rahmen nach seinem Ermessen und
Vermögen zu handeln. Dann muss es auch dem
Investor überlassen bleiben, ob er und wie er
sein Vorhaben gestaltet. Insofern ist die öffentliche
Hand für die Rahmenbedingungen verantwortlich,
die Gestaltungsfreiheit, die aber auch
eine Gestaltungsverantwortung einschließt, liegt
bei den Privaten.
Zweite moderne These: Städte sollten wie
Wirtschaftsunternehmen geführt werden, dann
wird alles gut.
Das geht gar nicht. Städte sollen wirtschaftlich
denken und nicht Geld verplempern. Aber sie
können nicht wie Wirtschaftsunternehmen handeln.
Die entscheidende Aufgabe der Städte ist
es, den sozialen Zusammenhalt zu bewahren. Sie
haben viele Aufgaben, wie zum Beispiel im
Bereich der Obdachlosenfürsorge, Krisenhilfe für
Drogenabhängige, Einsatz von Streetworkern für
arbeitslose Jugendliche, Konsensbündnisse für
Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen Unqualifizierter,
Betreuungsangebote für allein erziehende
Mütter, Netzwerke zur Versorgung Alter und chronisch
Kranker. Wie will man das finanziell bewerten,
geschweige denn in Gewinn- und Verlustrechnungen
bringen? Städte sind eben kein
„Geschäft“. Sie werden nie unter Rentabilitätsgesichtspunkten
als erfolgreich oder weniger
erfolgreich zu beurteilen sein, denn sie sind Orte
des nur bedingt planbaren Lebens, Sammelbecken
von Starken wie Schwachen, Edlen wie
Strolchen. Jenseits aller wirtschaftlichen Abwägungsprozesse
sind und bleiben sie Orte sozialen
Lebens.
VOM WERT DES WOHNENS
Gibt es aus Ihrer Sicht Chancen, jenseits der
groß angelegten Privatisierung von Daseinsvorsorge
die städtischen Haushalte zu sanieren?
Städte sind am nächsten an den Bürgern dran.
Deshalb muss – Stichwort Finanzausgleich – die
Finanzausstattung durch Bund und Länder
anders und besser organisiert werden. Und man
muss auch über andere Wege nachdenken. Vielleicht
müssen Umlagen anders finanziert werden.
Direkte kommunale Steuern sind auf den
ersten Blick ein interessantes Instrument, weil
dann die Leute viel unmittelbarer sähen, was mit
ihrem Geld passiert. Nachteil ist, dass dann die
Ungleichheit zwischen den Städten wahrscheinlich
zunehmen würde. Ein Königsweg wurde da
noch nicht entdeckt.
Bleiben die Städte spätestens im
Brüsseler EU-Gerangel auf der Strecke?
Da sehe ich nicht so viel Ungemach. Aus Brüssel
kommt eine ganze Reihe guter Initiativen. Zum
Beispiel haben die Urban-Projekte und das daraus
entstandene Urban-Netzwerk viel zur Stadtbzw.
Quartiersentwicklung in Deutschland beigetragen.
Stichpunkt Wohnungsbau und -bewirtschaftung.
Welche Rolle fällt da in Zukunft den
Städten zu?
In erster Linie geht es um eine partnerschaftliche
Aufgabe. Städte und Wohnungswirtschaft
müssen stärker aufeinander zugehen. Das war
über Jahrzehnte eine verlässliche Ehe, erst als
sich beide in den 70er- und 80er-Jahren konsolidiert
hatten, driftete da einiges auseinander.
Aber nun ist wieder eine viel engere Zusammenarbeit
gefragt – schon allein angesichts der
Schrumpfungsprozesse. Hier sind beide Seiten
mehr denn je aufeinander angewiesen.
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Internationale Investmentfirmen sind auf großer Einkaufstour.
Bereits 800.000 vormals kommunale, landeseigene oder ehemalige
Firmen-Wohnungen sind von den meist angloamerikanischen Unternehmen
gekauft worden – bis zu drei Millionen Wohnungen sollen
es noch werden. Soweit die Fakten. Ob es richtig ist, dass deutsche
Kommunen eigene Wohnimmobilien in großem Stil verkaufen, darüber
wird spätestens seit dem Komplettverkauf der Dresdner Woba
vehement diskutiert. Eine Bestandsaufnahme.
WOHNEN IM
RENDITEOBJEKT
Von Roland Kirbach, stellvertretender
Ressortleiter, Redaktion Dossier, DIE ZEIT
Noch sieht man den Häusern von außen
nichts an – weder den schmucken
Sechsfamilienhäusern im Bauhausstil
in Berlin-Zehlendorf noch dem 16-stöckigen
Wohnsilo in Kiels Robert-Koch-Straße
noch dem Ensemble von acht Wohnblöcken im
Münchner Vorort Laim. Sie sehen intakt aus wie
ehedem, und doch ist nichts mehr, wie es war.
Die verschiedenen Quartiere gehörten über Jahrzehnte
gemeinnützigen oder kommunalen Wohnungsgesellschaften.
Vorwiegend Rentner, einfache
Arbeiter und kleine Angestellte bewohnen
sie. Bisher lebten sie hier sicher und gemütlich,
die Mieten waren günstig und die Vermieter
meist kulant. Nun wurden die Wohnungen an
vorwiegend angloamerikanische Finanzinvestoren
verkauft. So sind die Berliner Wohnungen im
Bauhausstil – als Sozialwohnungen 1924 von der
gemeinnützigen Gehag errichtet – nun Eigentum
der Investmentgesellschaft Oaktree Capital
Management in Los Angeles.
Andere gingen in den Besitz von Gesellschaften
über, die Fortress, Apellas, Blackstone oder Cerberus
heißen. Fast immer werden ganze Gesellschaften
verkauft, sie behalten ihre traditionsreichen
Namen bei, so dass die Mieter zunächst
oft nichts vom Verkauf ihrer Wohnungen erfahren.
Sie wundern sich allenfalls über einen
neuen rüden Ton, der mit einem Mal Einzug hält,
oder über plötzliche Mieterhöhungen. Mit der
Gemütlichkeit ist es jedenfalls vorbei.
„Wir haben die qualitativ besten
Mietwohnungen der Welt“
Privates Beteiligungskapital (Private Equity) von
einer Billion Dollar haben die Fondsgesellschaften
nach Expertenschätzungen bei Pensionskassen,
Versicherungen und vermögenden Privatleuten
eingesammelt; nun suchen sie weltweit
nach Möglichkeiten, das Geld zu mehren –
und werden bei deutschen Wohnungsgesellschaften
fündig. Sehr zum Leidwesen etwa des
Deutschen Mieterbunds (DMB), der beklagt,
dass sich die Jagd nach schnellen, hohen Rendi-
ten nicht mit der auf Langfristigkeit angelegten
Investition in Wohnen vertrage. Vom Prinzip der
„Bestandsbewirtschaftung“, das heißt, dass
Gewinne vorwiegend in den Erhalt der Gebäude
reinvestiert werden, wollten die neuen Vermieter
in der Regel nichts wissen, sagt Ulrich
Ropertz vom DMB. Doch bis sich die Vernachlässigungen
auswirkten, wenn etwa Balkone
wegen Baufälligkeit gesperrt werden müssen,
seien die Investoren längst weitergezogen, so
Ropertz. Auf fünf bis sieben Jahre ist das Investment
höchstens angelegt – dann verkaufen die
Fonds die Wohnungen meist wieder, weil die
Anleger ihre Gewinne kassieren wollen.
„Wir haben den qualitativ besten Mietwohnungsbestand
der Welt“, erklärt Lutz Freitag,
Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs-
und Immobilienunternehmen, den Run
auf deutsche Wohnungsgesellschaften. „Die frühere
Wohnungsgemeinnützigkeit und der erfolgreiche
soziale Wohnungsbau der Nachkriegszeit
haben Schätze geschaffen, die jetzt gehoben
werden.“
Die gegenwärtig niedrigen Zinsen machen die
Geschäfte zusätzlich lukrativ. Einen Großteil
ihrer Milliarden-Deals finanzieren die Investoren
billig auf Pump. Oft stammen nur zehn Prozent
des Kaufpreises aus ihren eigenen Schatullen,
den Rest besorgen sie sich bei Banken – zu Zinssätzen
von nur vier Prozent. Da genügen bereits
marktübliche Mieten, um über die Zeit der Investition
eine Eigenkapitalrendite von 25 Prozent
pro Jahr zu erzielen.
Um das Ziel zu erreichen, wird der Verkauf möglichst
vieler Wohnungen an die Mieter forciert –
mit hohem Gewinn. Die Mieter zahlen bis zum
Doppelten dessen pro Quadratmeter, was die
Investoren beim Erwerb eines ganzen Wohnungspakets
entrichten mussten. Ferner werden
FORUM ZWEI | MAI 2006 VOM WERT DES WOHNENS
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die Mieten bis zur Grenze des Zulässigen erhöht;
es wird Personal entlassen, und es wird die
geballte Einkaufsmacht eines Großunternehmens
genutzt, etwa bei Renovierungen. Lieferanten
werden, was die Preise angeht, unter
Druck gesetzt.
Dresden verkaufte seinen kompletten
kommunalen Wohnungsbestand
Rund 800.000 Mietwohnungen haben die internationalen
Fonds in den vergangenen fünf Jahren
in Deutschland bereits zusammengekauft.
Dabei soll es nicht bleiben. Auf die 3,3 Millionen
Wohnungen, die Kommunen und Länder derzeit
noch halten, haben sie es abgesehen. Und so
manche Stadt kann der Versuchung nicht widerstehen,
auf diese Weise ihre desolate Haushaltslage
zu verbessern, und trennt sich von
ihren Wohnungsbeständen. Den größten
Brocken hat bislang das hochverschuldete Berlin
mit 66.000 Wohnungen verkauft. Allerdings
sind dort noch immer 300.000 Wohnungen im
Besitz des Landes.
Bundesweites Aufsehen erregte jüngst der Verkauf
der Dresdner Wohnungsbaugesellschaft
Woba mit 48.000 Wohnungen, 1.300 Gewerbeeinheiten
und 492 Mitarbeitern an den amerikanischen
Investor Fortress. Es ist das erste Mal in
Deutschland, dass eine Großstadt ihren kompletten
Wohnungsbestand verkaufte, immerhin
17 Prozent des städtischen Wohnungsmarkts.
Fortress zahlte dafür 1,7 Milliarden Euro. Zieht
man die aufgelaufenen Woba-Schulden von gut
700 Millionen Euro ab, bleibt der Stadt ein
Gewinn von 982 Millionen Euro. Das sind 240
Millionen mehr, als sie braucht, um ihre gesamten
Schulden zu tilgen. „Wir gewinnen die
SOZIALES ENGAGEMENT
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Hoheit über unseren Haushalt zurück“, sagte
Dresdens Oberbürgermeister Ingolf Roßberg
(FDP). Künftig entfallen 70 Millionen Euro an
Schuldentilgung pro Jahr, die nun stattdessen
für Soziales, Kulturelles oder für Infrastrukturmaßnahmen
ausgegeben werden können.
Die Verschuldung der Kommunen hat
strukturelle Ursachen
Dresden hat einen guten Zeitpunkt für den Verkauf
erwischt. Der Markt läuft bereits heiß, die
Investoren treiben in Bietergefechten die Preise
hoch. Immer öfter bedienen sich die Finanzgesellschaften
daher der Vermittlerdienste ausgeschiedener
Politiker. So ist Sozialdemokrat Florian
Gerster, ehemals Chef der Bundesagentur
für Arbeit, in die Dienste von Fortress getreten,
der Fondsgesellschaft, die in Dresden das Rennen
machte. Für den Berliner Investor Apellas,
hinter dem unter anderem der amerikanische
Spekulant George Soros steht, verwendet sich
der ehemalige Chef der CDU/CSU-Bundestagsfraktion
Friedrich Merz.
Dass sich die Kommunen nun von ihren Schätzen
trennen, beurteilt Professor Hartmut Häußermann,
Stadt- und Regionalsoziologe an der
Berliner Humboldt-Universität, eher kritisch.
Schließlich habe die Verschuldung der Kommunen
strukturelle Ursachen: „Sie liegen in den zu
geringen Einnahmen aus den Steuern, die ihnen
Bund und Länder zuteilen und die zur Finanzierung
ihrer gesetzlichen Verpflichtungen nicht
ausreichen“, so Häußermann. Der einmalige
Erlös aus Wohnungsverkäufen bringe daher
„lediglich in einem Haushaltsjahr eine Entlastung,
langfristig bewirkt das nur wenig“.
Der Münchner Oberbürgermeister Christian Ude,
> RAT BEI ZAHLUNGSPROBLEMEN
Besonders einkommensschwache Haushalte neigen bei Geldknappheit
zur teilweisen oder vollständigen Einstellung der
Mietzahlungen. Dieses Verhalten kann am Ende zu Obdachlosigkeit
führen. Dem versucht die LWB bereits frühzeitig zu
begegnen. Dazu gehören die vorbeugende Aufklärung in der
Mieterzeitung wie auch das persönliche Gespräch beim
Bekanntwerden von Mietschulden. In Kooperation mit städtischen
Ämtern und freien Trägern wird versucht, die selbstständige
Lebensführung und die Zahlungsfähigkeit der Betroffenen
wiederherzustellen und Zwangsräumungen zu vermeiden. So
gelingt es sehr oft, drohende Obdachlosigkeit abzuwenden.
FORUM ZWEI | MAI 2006
zugleich Präsident des Deutschen Städtetags,
warnt allerdings davor, die Falschen an den Pranger
zu stellen: „Der eigentliche Skandal ist nicht
die Verzweiflungstat einzelner Kommunen, sondern
die mangelnde Finanzausstattung der Kommunen,
die solche Notverkäufe erzwingt.“
Obwohl München mit 2.500 Euro pro Einwohner
wesentlich höher verschuldet ist als Dresden mit
1.500 Euro pro Kopf, lehnt es Sozialdemokrat
Ude jedoch ab, die beiden städtischen Wohnungsgesellschaften
mit 50.000 Wohnungen zu
verkaufen. Ebenso das CDU-regierte Hamburg,
der Stadtstaat ist sogar mit 11.365 Euro je Einwohner
verschuldet. Stadtentwicklungssenator
Michael Freytag wiederholte erst jüngst, die zwei
kommunalen Wohnungsgesellschaften würden
auf keinen Fall veräußert. Die Hansestadt wolle
„die langfristige Steuerungsfähigkeit der Wohnungspolitik”
in der Hand behalten.
Die „soziale Entmischung“ in
Deutschland nimmt zu
Vielen Stadtkämmerern wäre es die liebste
Lösung, einen Teil der eigenen Wohnungsbestände
zu verkaufen, um etwas Liquidität zurückzugewinnen,
ohne gleich die kommunale Wohnungsgesellschaft
im Ganzen loszuschlagen und
damit sämtlichen Einfluss auf die lokale Wohnungspolitik
zu verlieren. Doch da machen die
Investoren nicht mit. Dem Bundesverband deut-
VOM WERT DES WOHNENS
scher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
sind keine solchen Teilverkäufe bekannt. Als
Minderheitsgesellschafter einer kommunalen
Wohnungsgesellschaft Rücksicht auf örtliche
soziale Belange zu nehmen, läuft den Renditezielen
der Fonds zuwider. „Ein Unternehmen
macht keine Sozialarbeit, das ist auch gar nicht
seine Aufgabe“, sagt Ulrich Weber offen, der
Geschäftsführer des Investors Apellas.
Mit der Privatisierung kommunaler Wohnungsgesellschaften
wird ein Jahrhundertwerk aufgegeben.
Der öffentlich geförderte Wohnungsbau
ist eine Errungenschaft der Weimarer Republik –
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FORUM ZWEI | MAI 2006
„Der eigentliche Skandal
ist nicht die Verzweiflungstat
einzelner Kommunen,
sondern die mangelnde
Finanzausstattung der
Kommunen, die solche
Notverkäufe erzwingt.“
Christian Ude, Oberbürgermeister von München
VOM WERT DES WOHNENS
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eingeführt mit der politischen Absicht, „die
extreme soziale Segregation, die durch den
freien Wohnungsmarkt in den Städten entstanden
war, abzubauen, also die proletarischen
Wohnviertel zu beseitigen“, sagt Regionalsoziologe
Häußermann. „Arme Leute sollten nicht
auch schlecht wohnen.“
Inzwischen nehme die „soziale Entmischung“ in
Deutschland wieder zu, hat Rolf-Peter Löhr, stellvertretender
Leiter des Deutschen Instituts für
Urbanistik in Berlin, beobachtet: Wer es sich
leisten kann, zieht aus Problemstadtteilen weg.
Zurück bleiben Arme, Alte, Arbeitslose. Und es
ziehen Menschen nach, die sich ihre bisherige
Wohnung in einer besseren Gegend nicht mehr
leisten können.
Stadtentwicklung wird mit privaten
Investoren schwieriger
Ein jahrzehntelang gültiger Konsens werde jetzt
aufgekündigt, beklagt der Präsident des Mieterschutzbundes,
Franz-Georg Rips: der Konsens,
dass „eine Wohnung nicht nur Wirtschaftsgut,
sondern auch Sozialgut ist“. Die alten Eigentümer,
egal, ob öffentliche oder private, hätten
sich stets ihrer sozialen Verantwortung gestellt.
„Vor allem Käufer aus den USA sehen das
anders“, sagt Rips. Daran änderten auch jene
Sozialchartas wenig, die beim Verkauf großer
Wohnungspakete meist mit vereinbart werden
und mit denen die neuen Eigentümer ihr soziales
Engagement betonen möchten. Nur in einem
einzigen Fall, beim Verkauf der 80.000 Wohnungen
der Wohnungsgesellschaft Gagfah der
Bundesversicherungsanstalt für Angestellte an
Fortress, sagt Rips, gingen die Vereinbarungen
über das bestehende Mietrecht hinaus, etwa mit
einem zehnjährigen Kündigungsschutz für alle
Mieter.
Zum sozialen Problem kommt das der Stadtentwicklung.
Stadtplaner fürchten einen sinkenden
Einfluss der Kommune auf die Entwicklung der
Stadt, insbesondere wenn – wie vor allem in Ostdeutschland
– wegen sinkender Einwohnerzahlen
Wohnblocks abgerissen werden müssen. Der
geordnete Rückbau ist bisher auch deswegen
möglich gewesen, weil die Städte Einfluss auf
ihre Wohnungsgesellschaften nehmen konnten.
Wie aber wollen sie private Investoren dazu
bewegen, Leerstände abzureißen?
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In Dresden gehören Fortress zudem nun mehrere
zentrumsnahe Brachflächen. Auf sie habe die
Stadt ebenfalls keinen Zugriff mehr, bemängeln
Kritiker des Verkaufs. Allerdings hat sich Dresden
vertraglich so genannte Belegungsrechte für
8.000 Wohnungen beim neuen Eigentümer gesichert,
Wohnungen für Bedürftige, die auf dem
freien Wohnungsmarkt scheitern und für deren
Unterbringung dann die Kommunen zu sorgen
haben.
Diese Klientel wird noch wachsen, und dann
werden die Kommunen froh sein, über eigene
Gesellschaften zu verfügen, die diese armen
Leute mit Wohnraum versorgen. Und mit der sie
den Stadtumbau aufgrund demographischer
Verwerfungen planen können. So argumentiert
der Bundesverband deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen und hat dafür den
Begriff der „Stadtrendite“ kreiert. Sie schlage
sich nicht unbedingt in klingender Münze nieder
wie die betriebswirtschaftliche Rendite, ihr Fehlen
könne eine Kommune jedoch teuer zu stehen
kommen.
> UNTERSTÜTZUNG JUGENDLICHER
Für sozial benachteiligte Jugendliche hat die LWB
verschiedene Unterstützungsangebote initiiert und
mit Partnern aufgelegt. So bekommen ehemals
obdachlose Jugendliche sowie junge Leute aus zerrütteten
Elternhäusern im Projekt „Krähenhütte“ die
Chance, unsanierte Wohnungen auszubauen und zu
niedrigen Mieten zu bewohnen. Einige der Erstbewohner
wohnen später zufrieden und problemlos in
eigenen Wohnungen außerhalb des Sozialprojekts.
Zudem besteht seit einigen Jahren zwischen der LWB
und einem Beschäftigungsprojekt für gestrandete
Jugendliche von der Diakonie Leipzig eine Vereinbarung,
in deren Ergebnis sinnstiftende Arbeiten bei
der LWB wie Reinigungs- und Grünpflegearbeiten in
Verbindung mit einem geringfügigen Taschengeld
realisiert werden.
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SOZIALES ENGAGEMENT
VOM WERT DES WOHNENS
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WELTWEITER TREND: PRIVATISIERUNG
KONTRA PREISWERTEM WOHNUNGSBAU
Seit dem Jahr 2001 wurden in Deutschland
rund 800.000 kommunale Mietwohnungen
allein an angloamerikanische
Investment Groups verkauft. Die Privatisierung
von kommunalen Wohnungsbeständen ist
jedoch kein deutsches Phänomen, sondern ein
Trend, der weltweit zu beobachten ist.
Während in Deutschland die kommunalen Wohnungsunternehmen
grundsätzlich gewinnorientiert
wirtschaften, ist insbesondere in osteuropäischen
Ländern kommunaler Wohnraum
häufig ein Verlustgeschäft für Städte, da die
Mieteinnahmen den Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwand
nicht decken. Mit einem Verkauf
können die Kommunen deshalb zwei Fliegen
mit einer Klappe schlagen: Sie entledigen
sich eines großen Schuldenverursachers und
bessern mit dem Erlös die gebeutelte Stadtkasse
auf. Die Privatisierung von kommunalen
Wohnungen wird inzwischen weltweit als Mittel
18
Privatisierung staatlichen oder kommunalen
Wohnraums ist keine deutsche Besonderheit. Weltweit
werden Wohnungen privatisiert, weltweit
wachsen aber auch die Probleme, sozial Benachteiligte
mit preiswertem Wohnraum zu versorgen.
Dazu ein Überblick auf den nächsten Seiten.
zur Schuldeneindämmung gesehen und in manchen
Fällen sogar staatlich verordnet.
USA: Mehr Privatisierung,
weniger Sozialwohnungsbau
Beispiel Dänemark: Im Jahr 1997 legte die dänische
Regierung der Stadt Kopenhagen nahe,
20.000 kommunale Wohnungen zu verkaufen,
um die Schieflage der Stadtkasse auszugleichen.
Ähnliches Szenario in Fernost. 2001 hat die
japanische Regierung damit begonnen, 750.000
öffentliche Mietwohnungen zu privatisieren. In
den USA wurden seit 1996 mehr als 300.000
öffentliche, vom Staat subventionierte Wohnungen
in hochpreisige Mietwohnungen umgewandelt.
Problematisch dabei ist, dass es keine
Sozialwohnungsbau-Programme gibt, die die
Verknappung von erschwinglichen Wohnungen
ausgleichen.
FORUM ZWEI | MAI 2006
VOM WERT DES WOHNENS
Pulsierendes, urbanes Leben – Städte wollen attraktiver werden.
Nicht selten wird diese Entwicklung zu einer Gefahr für die weniger
Wohlhabenden, weil sie ihren preiswerten Wohnraum verlieren.
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Privatisierungswelle in Osteuropa
In Ungarn, Bulgarien, Rumänien, der Slowakei
sowie den baltischen Republiken ist die Privatisierung
von kommunalen Wohnungsbeständen
seit den frühen 90er-Jahren rapide vorangeschritten.
In Lettlands Hauptstadt Riga waren
1999 rund 44 Prozent des öffentlichen Wohnungsbestands
privatisiert. Experten rechnen
aktuell mit einer Privatisierungsrate von über 80
Prozent. Zu Beginn der Privatisierungsphase
1991 lag der Anteil von privatem Wohneigentum
in Riga lediglich bei 5,8 Prozent. Gleiches Tempo
legte die Russische Föderation vor. Hier waren
1995 bereits 35,9 Prozent aller kommunalen
Wohnungen privatisiert. Besonders begehrt ist
Wohnraum in Großstädten wie Moskau oder
St. Petersburg.
Politik bestimmt Anteil öffentlichen
Wohnraums
In tschechischen Städten ist die Privatisierungsquote
völlig gegensätzlich. In Usti nad Labem
waren 2003 mehr als 80 Prozent des kommunalen
Wohnungsbestands privatisiert, während in
Prag zirka die Hälfte aller städtischen Wohnungen
in Privathand wechselten. In Brno wurden
bis 2003 hingegen nur 19 Prozent der öffentlichen
Wohnungen privatisiert. Das Beispiel der
Tschechischen Republik ist exemplarisch für die
Situation der kommunalen Wohnungsbestände
weltweit: Die Anteile öffentlichen Wohnraums
hängen stark von der jeweiligen Kommunal- bzw.
Landespolitik ab. Außerdem beeinflussen Faktoren
wie Sozialstruktur, Verschuldung einer Stadt,
Management von kommunalen Wohnungsbaugesellschaften
und Gesetzgebung die Entwicklung
des öffentlichen Wohnungsmarkts.
20
Internationale Mieterallianz warnt
vor sozialen Folgen
Die Internationale Mieterallianz (IUT) warnt vor
der weiteren Privatisierung von kommunalen
und staatlichen sowie von Sozialwohnungen.
Denn in den meisten Fällen zögen die Verkäufe
Mietsteigerungen nach sich und verknappten so
den Markt für erschwingliche Wohnungen. Vor
allem sozial Schwache und Geringverdiener würden
unter dieser Entwicklung leiden. Je größer
der Anteil von kommunalen Wohnungen am
FORUM ZWEI | MAI 2006
Gesamtwohnungsbestand einer Gemeinde ist,
umso höher ist seine dämpfende Wirkung auf
das Mietniveau. Kritiker bezweifeln zudem die
Nachhaltigkeit von Wohnungsverkäufen. Durch
effektiveres Management und geänderte Satzungen
könnten auch defizitäre kommunale Wohnungsunternehmen
schwarze Zahlen schreiben.
Gelegentlich greifen Staaten auch im Interesse
der sozial Schwächeren ein: Um vor sozialen
VOM WERT DES WOHNENS
> TAGESMÜTTER-PROJEKT
Die LWB kümmert sich auch um junge Familien und
ihre ganz eigenen Probleme. So bekommen Tagesmütter,
die Kinder in einer LWB-Wohnung betreuen,
für ein Jahr eine Mietvergünstigung als Starthilfe.
Zudem verfügt die LWB über ein eigenes Vermietungsprogramm
für Eltern mit dem Motto „Alles frei,
Baby". Die LWB trägt in bestimmten Wohnungen im
ersten Mietjahr sämtliche Kosten für das Kinderzimmer
(Miete, Strom, Heizung und Wasser) und unterstützt
auf diese Weise junge Familien. Alternativ
können sich junge Eltern aber auch für ein „Pampers-Abo"
entscheiden: Der Nachwuchs bekommt
dann zwei Jahre lang zwei Windelpackungen im
Monat.
Notständen zu schützen und gleichzeitig den
Ausverkauf kommunaler Wohnungen auszuschließen,
hat die französische Regierung im
Jahr 2000 mit dem so genannten „Gayssot-
Gesetz“ größere Städte dazu verpflichtet, mindestens
20 Prozent ihres Wohnungsbestandes
als Sozialwohnungen vorzuhalten und bereitzustellen.
21
SOZIALES ENGAGEMENT

Auch nach dem Wegfall der Eigenheimzulage locken
Kreditinstitute und Bausparkassen mit den unschlagbar
niedrigen Bauzinsen und der größer werdenden Versorgungslücke
im Alter. Fast scheint es, als ob sich eine
breite Masse der Bevölkerung Wohneigentum so ohne
weiteres anschaffen kann. Allerdings sprechen die Fakten
– besonders im Osten der Republik – eine andere
Sprache. Die Bildung von Wohneigentum bleibt eine
wünschenswerte, aber für die Mehrheit der Menschen
unerreichbare Alternative.
22
FORUM ZWEI | MAI 2006
DIE EIGENEN VIER WÄNDE –
(K)EIN TRAUM FÜR JEDEN
Sinkende gesetzliche Altersrente, Bauzinsen
auf historischem Tiefstand, gute
Erbanlage – die Argumente für einen
Immobilienerwerb sind selten so treffend
und richtig wie in diesen Zeiten. Und jeder,
der sich auf diese Art und Weise mehr Sicherheit
für das Alter schaffen kann, ist gut beraten, dies
auch ernsthaft zu überdenken. Aber kann sich
jeder eine Wohnung, eine Haushälfte oder ein
Einfamilienhaus leisten? Natürlich nicht. Insofern
muss dem größeren Teil der Bevölkerung –
gerade in den ostdeutschen Ländern – auch
weiterhin ein ausreichendes und qualitativ gutes
Angebot an mietbarem Wohnraum zur Verfügung
gestellt werden.
Dies betrifft nicht nur Menschen, die von Hartz-
IV leben müssen, arbeitslos sind, nur einen Verdiener
in der Familie haben, mit niedrigen Renten
auskommen müssen oder als Studenten
sowieso jeden Cent drei Mal umdrehen müssen.
Auch für Arbeitnehmer mit einem relativ niedrigen
Einkommen bleiben die eigenen vier Wände
ein unerfüllbarer Traum. Gerade die 50-bis 65-
Jährigen sind zudem überdurchschnittlich mit
Einkommensproblemen konfrontiert, da sie viel
schwerer Arbeit finden und in der Regel kein
Kapital aufbauen konnten, mit dem sie sich eine
Wohnung leisten könnten. Bei einer konstant
hohen Arbeitslosenquote von rund 20 Prozent,
VOM WERT DES WOHNENS
zirka 80.000 Hartz-IV-Betroffenen und einem insgesamt
noch immer relativ schwachen und problematischen
regionalen Arbeitsmarkt ist nicht
absehbar, dass sich die soziale Situation für diesen
großen Bevölkerungskreis schlagartig bessert
und hier neue Immobilien-Käuferschichten
heranwachsen.
Auch die Immobilienfinanzierung selbst baut vor
vielen Menschen eine zu hohe Hürde auf. „Die
Zeiten, in denen sich Banken und Sparkassen
beim Kauf einer Immobilie mit einem Bruchteil
an Eigenkapital zufrieden gaben, sind vorbei“,
erklärt Tino Grund, Leiter Fürst Fugger Vermögensmanagement
Leipzig. „Abgesehen von
hohen Einkommen und vielleicht Beamtenbezügen
sind 20 Prozent Eigenkapital und mehr
heute eine Voraussetzung für einen Immobilienkauf.“
Schwerer wird es in den nächsten Jahren
auch für Selbstständige
und Freiberufler,
da sich die Ausgangsbedingungen
für Kreditgeschäfte
mit „Basel II“ für
diese Gruppen verschlechtern
werden.
Tino Grund, Leiter
Fürst Fugger Vermögensmanagement
Leipzig
23

24
Für eine Eigentumswohnung mit einer Größe von
80 Quadratmetern müssen in Leipzig in mittlerer
Lage mindestens 80.000 Euro bezahlt werden.
Hinzu kommen noch Nebenkosten wie Notargebühren,
Grunderwerbssteuer, gegebenenfalls Kaution
und ähnliches. Von insgesamt rund 90.000
Euro müssen also 18.000 Euro per Bausparvertrag
oder bar als Eigenkapital aufgebracht werden.
Abgesehen von der niedrigeren Kaufkraft im Osten
(die Kaufkraft-Kennziffer in Leipzig liegt bei 84,4
Prozent des Bundesdurchschnitts) sind die ersparten
Rücklagen im Osten bei weitem nicht so hoch
wie in den alten Ländern. Zudem ist es durch den
Wegfall der Eigenheimzulage nicht einfacher
geworden, eine Immobilie zu finanzieren.
„Darlehenszahlungen und Tilgung sollten 30 Prozent
des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen“,
warnt Finanzfachmann Grund jeden Interessenten,
der sich Wohneigentum anschaffen will.
30 Prozent des Einkommens – das gilt übrigens
auch für die Miete samt Nebenkosten. Bei letzterem
kann man freilich durch Umzug den finanziellen
Druck mindern. Wohneigentümer haben es in
der Regel wesentlich schwerer, Lösungen mit ihrer
finanzierenden Bank zu finden.
Es gibt weitere, erschwerende Faktoren für den
bedenkenlosen Eigentumserwerb. Leipzig kämpft
auf absehbare Zeit mit hohen Leerständen – wer
sich eine Eigentumswohnung anschafft, muss
damit rechnen, dass er sie nur sehr schwer wieder
los wird, wenn er zum Beispiel wegen eines
Arbeitsplatzwechsels in eine andere Stadt umziehen
muss. Dies gilt besonders für junge Leute und
Familien, deren Erwerbsbiographie in Zukunft
mehr Mobilität denn je verlangen wird. Was wird
aber dann mit der Eigentumswohnung? Auch der
Erwerb beispielsweise einer Plattenbauwohnung
durch Senioren will genau durchdacht sein. Wer
einmal kauft und sich dann vielleicht nach dem
Verlust des Partners gern eine kleinere Wohnung
nehmen möchte, hat Probleme, die eigenen vier
Wände weiter zu verkaufen.
FORUM ZWEI | MAI 2006
VOM WERT DES WOHNENS
25

Die erste Blüte des kommunalen
Wohnungsbaus führte in Leipzig zu
einem enormen Zuwachs an Wohnungen
für Arbeiter- und Angestelltenfamilien,
endete aber jäh unter den finanziellen
Zwängen der Weltwirtschaftskrise.
FORUM ZWEI | MAI 2006
VOM WERT DES WOHNENS
KOMMUNALER
WOHNUNGSBAU
IN LEIPZIG
MIT TRADITION
Von Dr. Thomas Nabert,
Pro Leipzig e. V.
Seit es in der Geschichte Städte gibt,
seitdem gibt es in ihnen auch soziale
Sicherungssysteme für Arme, Kranke,
Alte oder Heranwachsende. Sie sind
feste Bestandteile städtischer Kultur und haben
sich bis heute u. a. in Form städtischer Krankenhäuser,
Schulen, Bäder, Versorgungsanstalten
oder Wohnungen gehalten. Der in den 20er-
Jahren einsetzende kommunale Wohnungsbau
hatte dabei über Jahrzehnte nicht nur eine soziale
Funktion, sondern auch eine städtebauliche.
Bis zu Beginn der 20er-Jahre gab es dafür
jedoch keinen Bedarf. Leipzig galt um 1880 als
eine Stadt der Mieter und des großbürgerlichen
Wohnens. Der Wohnungsbau lag in festen Händen
privater Unternehmen wie der 1872 gegründeten
Leipziger Immobiliengesellschaft oder der
von Karl Heine 1888 gegründeten Westend-Baugesellschaft.
Nur jede fünfte gebaute Wohnung
war vor 1914 eine Kleinwohnung.
In Städten wie Berlin, Breslau oder Magdeburg
lag der Anteil dieser Wohnungen zur gleichen
Zeit bei etwa 80 Prozent. Dem zunehmenden
Bedarf an günstigem Wohnraum versuchten
zunächst einzelne wohlhabende Bürger der
Stadt, allen voran der Verleger Herrmann Julius
Meyer, zu beheben. Reichsgesetze schufen 1889
außerdem die Grundlage für einen Aufschwung
der Baugenossenschaften.
26 27

28
Die Nibelungensiedlung im
Leipziger Süden – erbaut
1929 bis 1931 – war die
größte städtische Wohnanlage
dieser Zeit.
Erste kommunale Wohnungen in den
Zwanzigerjahren
Im Ersten Weltkrieg kam der Wohnungsbau dann
zum Erliegen. 1919 fehlten schon 13.000 Wohnungen,
zehn Jahre darauf mehr als das Doppelte.
Privates Bauen hatte bedingt durch wirtschaftliche
Verunsicherung und die gesetzlich
geregelte Zwangsbewirtschaftung des Wohnraums
jeglichen Anreiz verloren. Das war die
Geburtsstunde des kommunalen Wohnungsbaus.
Begünstigend wirkten in Leipzig dabei
zwei Umstände: die Stadt hatte mit James Bühring
und Hubert Ritter zwei herausragende
Stadtbaudirektoren und dazu reichlich kommunalen
Grundbesitz. Gebaut wurden kleinere,
modern ausgestattete Wohnungen in offenen,
teilweise durchgrünten Anlagen wie der Rundling
in Lößnig oder der Lützner Plan in Neu-Lindenau.
Diese erste Blüte des kommunalen Wohnungsbaus
führte in Leipzig zu einem enormen
Zuwachs an Wohnungen für Arbeiter- und Angestelltenfamilien,
endete aber jäh unter den finanziellen
Zwängen der Weltwirtschaftskrise. Die
vom Dritten Reich finanzierten „Volkswohnungen“
konnten dagegen kaum Akzente auf dem
Wohnungsmarkt oder im Stadtbild setzen.
Schweres Erbe des Zweiten Weltkriegs
Der Zweite Weltkrieg war auch für den Wohnungsbestand
Leipzigs verheerend: 38.000 Wohnungen
wurden völlig zerstört und weitere
52.000 beschädigt. Neben den ab 1954 gebildeten
Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften war
die Stadt nun Träger des „volkseigenen“ Wohnungsneubaus.
Bis Ende der 60er-Jahre ver-
suchte die Kommune die dringende Schaffung
von Wohnraum und den systematischen Wiederaufbau
des zerstörten Leipzigs als Einheit zu
gestalten. Im Rahmen der von der Partei- und
Staatsführung der DDR verkündeten Wohnungsbauprogramme
ab 1971 war dies dann kaum
noch möglich. Stadt und Arbeiterwohnungsgenossenschaften
wurden ohnehin zu bloßen Kontingentempfängern
und Verwaltern der in staatlicher
Regie gebauten Wohnungen. Ende der
80er-Jahre gab es trotz Massenwohnungsbaus
zirka 70.000 Wohnungssuchende in Leipzig.
Rettung der Gründerzeit-Substanz
Gestützt auf einen breiten politischen Konsens
wurde nach 1990 das Hauptaugenmerk auf die
FORUM ZWEI | MAI 2006
Rettung der das Stadtbild prägenden gründerzeitlichen
Bausubstanz gerichtet. Bis zum Jahr
2005 konnten etwa 80 Prozent des Altbaubestands
saniert und damit vor dem Verfall geret-
SOZIALES ENGAGEMENT
VOM WERT DES WOHNENS
tet werden. Einen nicht geringen Anteil an dieser
Leistung hatte das sich neu etablierende kommunale
Wohnungswesen der Stadt mit ihrer Leipziger
Wohnungs- und Baugesellschaft.
> MEDIATION IM WOHNGEBIET
Wo immer Streitereien und Diskrepanzen zwischen Mietern
auftauchen, bemüht sich die LWB offensiv um Mediation
und Schlichtung. Durch Hausbesuche und Gespräche werden
bei Streitigkeiten um übertriebene Ordnungs- und
Ruhebedürfnisse oder verschiedene menschliche Verhaltensweisen
Lösungen gesucht. In schwierigen Fällen organisiert
die LWB Mediationstermine zwischen den Streitparteien.
Dadurch werden soziale Kompetenzen wie Kommunikation
und Verantwortung der Mieter gestärkt, Gleichgültigkeit
und selbst Vandalismus vorgebeugt.
29

Der Poetenhof
in Gohlis
DIE NEUAUSRICHTUNG DER KOMMUNALEN
WOHNUNGSWIRTSCHAFT NACH 1990
Das Jahr 1990 markiert gewissermaßen eine
Zäsur für die kommunale Wohnungswirtschaft.
Mit der Wiedervereinigung und dem In-Kraft-Treten
des Einigungsvertrages übernahm die Stadt
Leipzig das ehemals volkseigene Wohnungsvermögen
und gründete im Dezember 1990 die
Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH
(LWB) als 100-prozentige Tochter. Im Gesellschaftervertrag
wurde festgeschrieben, dass die
LWB eine „sichere und sozial verantwortbare
Wohnungsversorgung der breiten Schichten der
Bevölkerung“ zu gewährleisten habe. Eine Aufgabe,
die an die soziale Tradition des kommunalen
Wohnungsbaus anknüpft.
Vor allem markiert die Gründung der LWB aber
einen wohnungswirtschaftlichen Neuanfang. Die
staatlich gelenkte, planwirtschaftliche Wohnungspolitik
der DDR hatte neben den Großwohnsiedlungen
an den Stadträndern einen
maroden und vernachlässigten Altbaubestand
hinterlassen. In Leipzig waren 1990 von 90.000
Altbauwohnungen zwei Drittel dringendst sanierungsbedürftig,
25.000 Wohnungen standen
leer. Die vordringlichste Aufgabe war daher in
den 90er-Jahren die Rettung des Bestandes vor
weiterem Verfall und die Schaffung von ausreichend
Wohnraum. Für die LWB stand folglich
nicht der Neubau im Vordergrund, sondern die
Bestandserhaltung. Rund 1,5 Milliarden Euro
investierte das kommunale Wohnungsunternehmen
bis heute in Sanierungen und Moderni-
30
sierungen, in Zahlen sind dies rund 23.000
sanierte Wohnungen, von denen mehr als zwei
Drittel denkmalgeschützt sind. Ähnlich hoch ist
die Investitionssumme, die mittelbar durch
Grundstücks- und Immobilienverkäufe an Bauträger
und Investoren generiert wurde.
Heute sind gerade die liebevoll sanierten Wohnanlagen
aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts
in vielen Stadtteilen wieder das Aushängeschild
des kommunalen Wohnungsbaus der
Stadt. Darauf sollte immer dann hingewiesen
werden, wenn Abbrüche im Rahmen des Stadtumbaus
kritisiert werden – in kaum einer anderen
ostdeutschen Großstadt ist in den letzten
Jahren mehr in den Denkmalschutz investiert
worden als in Leipzig.
Was die kommunale Wohnungswirtschaft nach
1990 zu leisten hatte, um aus den staatlichen
Wohnungsverwaltungen moderne und dienstleistungsorientierte
Unternehmen zu machen,
ist freilich kaum dokumentiert. Neben der
Bestandserhaltung ging es auch um die massenhafte
Klärung vermögensrechtlicher Ansprüche
von Alteigentümern, die Vereinheitlichung
des Mietrechts und die Anpassung an das Vergleichsmietensystem
der alten Bundesländer
oder um den Aufbau funktionierender Verwaltungen.
Anfang der 90er-Jahre existierte noch
kein funktionierender Wohnungsmarkt. Die LWB
verwaltete über die Hälfte der insgesamt
258.000 Leipziger Wohnungen und dominierte
damit den Markt. Heute sind es etwa 53.600
Wohnungen.
Allein die Veränderung im Wohnungsbestand ist
Ausdruck einer Neuorientierung der kommunalen
Wohnungswirtschaft, und sie zeigt im
Grunde zweierlei. Erstens macht sie deutlich,
dass der unternehmerische Schwerpunkt – im
Gegensatz zur Zeit vor 1990 – nicht mehr auf
dem Wohnungsneubau lag, sondern auf der
Sanierung, Modernisierung und mit dem Stadtumbau
auf einer städtebaulichen Erneuerung,
die der Stadt wie dem Leipziger Wohnungsmarkt
insgesamt zugute kam. Priorität hatte die Erhaltung
der vorhandenen Bausubstanz.
Und zweitens ermöglichte erst die veränderte
FORUM ZWEI | MAI 2006
Bestandsgröße einen stärkeren Dienstleistungscharakter.
Da die LWB heute nicht mehr die flächendeckende
Versorgung der Leipziger mit
Wohnraum gewährleisten muss, kann sie sich
stärker auf ihre eigentliche Aufgabe und mithin
auf die soziale Dimension des Wohnens besinnen.
Einige Beispiele sind in dieser Ausgabe von
FORUM dokumentiert. Der wohnungspolitische
Einfluss auf den Markt ist mit 12 Prozent Anteil
jedenfalls geringer als oft angenommen.
Es ist unstrittig, dass die kommunale Wohnungswirtschaft
auch künftig unterschiedlichste
SOZIALES ENGAGEMENT
VOM WERT DES WOHNENS
Aufgaben in den Städten wahrnehmen muss.
Der noch immer hohe Leerstand in Ostdeutschland,
ein nach wie vor großer Sanierungs- und
Erhaltungsbedarf von historischer Bausubstanz,
die Strukturschwäche vieler Regionen und die
unmittelbaren sozialen (und finanziellen) Folgen
für die regionalen Wohnungsmärkte wie die prognostizierte
demographische Entwicklung haben
unmittelbare Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft.
Gerade hier wird die kommunale
Wohnungswirtschaft künftig ihre Leistungsfähigkeit
beweisen können.
> GEMEINNÜTZIGE ARBEITSSTUNDEN
In Absprache mit dem Jugendamt wurde die
Möglichkeit geschaffen, dass straffällig
gewordene Jugendliche ihre gemeinnützigen
Arbeitsstunden bei der LWB ableisten.
Schwerpunkt der Arbeit sind Reinigung und
Pflege öffentlicher Flächen und die Beseitigung
von Graffiti-Schmierereien. Der Einsatz
der Jugendlichen erfolgt überwiegend problemlos.
Teilweise erwirkt die gemeinnützige
Arbeit eine positive Verhaltensänderung bei
den jungen Leuten.
31
Von der LWB
sanierte Altbauten
in der
Riebeckstraße
im Stadtteil
Reudnitz.

Städte haben eine Fürsorgepflicht für ihre Einwohner. Wenngleich
sie nicht allen alles bieten können, sind sie aber verpflichtet,
ihren Bürgern gerade auch in schwierigen Lebenssituationen
nach Kräften zu helfen. Auch mit preiswertem und
gutem Wohnraum. Die LWB als kommunales Unternehmen
stellt sich dieser Verantwortung. Fünf Beispiele, die zeigen,
dass es jenseits von Rentabilität oder Gewinnmargen auch
eine soziale Dimension des Wohnens gibt. Von Sibylle Kölmel
32
Gitta Jung mit ihrem vierjährigen
Sohn Armin
FORUM ZWEI | MAI 2006
Überall gibt es hier Perlen. Lose liegen
sie auf dem Wohnzimmertisch vorm
Fenster. In kleine Gläser gefüllt stehen
sie im Regal. Fertig aufgezogene Perlenketten
hängen an der Wand. Kleine, große,
transparente. Dicke, schmale, runde und eckige.
Vor allem aber sind diese Perlen eines: Bunt. So
bunt wie eigentlich alles hier, in der Wohnung
von Gitta Jung. Auf den Wohnzimmerboden hat
sie einen roten Teppich gelegt. Der Flurschrank
besitzt verschiedenfarbige Griffe, in ihrem
Schlafzimmer hängen gelb-orange Vorhänge.
„Farben sind mir sehr wichtig. Ich kann es nicht
leiden, wenn alles gleich aussieht. Ich mag Buntes
total gern“, erzählt die 27-jährige allein
erziehende Mutter. Ende 2004, nach der Trennung
von ihrem damaligen Freund, ist sie mit
dem vierjährigen Armin hierher in die Rosenowstraße
gezogen. In eine Sozialwohnung.
Herrn Lein von der LWB hat sie in guter Erinnerung.
„Der war schon sehr zuvorkommend. Trotz
meiner hohen Ansprüche. Ich wollte unbedingt
eine Badewanne. Außerdem sollte das Bad ein
Fenster haben. Und einen Balkon hab ich mir
auch gewünscht“, erzählt die gelernte Sportund
Fitnesskauffrau. Sie lacht.
Es gab sie tatsächlich, die Wohnung für Gitta
und Armin Jung. Alle damals ersehnten Dinge
sind in der Drei-Raum-Wohnung vorhanden. Für
knapp 60 Quadratmeter bezahlt die junge Mutter
hier 460 Euro Warmmiete. Ideal sei auch der
großzügige und vor allem umzäunte Innenhof.
„Da kann ich Armin allein spielen lassen, ohne
mir Sorgen um ihn machen zu müssen. Da passiert
ihm nichts."
Zur Zeit bekommt die gebürtige Leipzigerin
Hartz-IV. Und arbeitet als Kellnerin im Café
Puschkin in der Karl-Liebknecht-Straße. „Ich
finde in dem Beruf, den ich gelernt habe, einfach
keine Arbeit. Das ist leider momentan ziemlich
aussichtslos.“
Für die Zeit, in der Gitta Jung kellnert, hat sie ein
straff organisiertes Betreuungsprogramm für
ihren Sohn ausgeklügelt. Neben der Oma kümmern
sich auch die Nachbarn im Haus hin und
VOM WERT DES WOHNENS
WOHNWERTE
SCHNARCHENDE
NACHBARN UND
BUNTE PERLEN
Die allein stehende Gitta Jung und ihr
vierjähriger Armin freuen sich über echte
Nachbarschaftshilfe
wieder um den Vierjährigen. Wenn Gitta Jung
mal später heimkommt. Voll des Lobes für die
Hausgemeinschaft ist sie: „Der Umgang untereinander
ist hier einfach klasse. Die sind alle
sehr nett. Wir helfen uns immer gegenseitig.“
Wenn es warm ist, unterhalten sich die Hausbewohner
von Balkon zu Balkon. Quer über den
begrünten Hof. Sehr nett sei das. Und jetzt, wo
es Frühling wird, wolle man auch mal zusammen
grillen. „Blöd ist, dass hier so wenig andere Kinder
in Armins Alter wohnen. Das vermisse ich
schon. Und ihm fehlen Freunde zum Spielen
natürlich auch.“ Auch Mütter, denen es ähnlich
geht wie ihr, wünsche sie sich für ihre Wohnumgebung.
Schon mehrfach hat Gitta Jung mit dem
Gedanken gespielt, eine Wohngemeinschaft für
allein erziehende Mütter zu gründen. „Den Plan
hab ich dann aber doch leider wieder verworfen.
Das war mir irgendwie zu riskant. Man weiß ja
nie, wer da so kommt. Ob man sich versteht.“
Vielleicht sei sie aber auch nur einfach nicht
mutig genug gewesen.
In ihre jetzige Wohnung kommt sie immer gerne.
Auch, wenn die Fußböden ein wenig uneben
sind und dadurch manches Möbelstück ein bisschen
schräg und wackelig steht. Die Küche und
das Bad ein wenig eng sind.
Immer, wenn etwas in der Wohnung nicht funktioniere
oder kaputtgegangen sei, helfe die
LWB, die einen Kiosk an der Ecke Rosenow-/
Essener Straße hat, sehr zügig. „Die sind echt
sehr unproblematisch. Man muss dann halt nur
auch etwas sagen.“
Dass es in dem 1998 voll sanierten Haus eher
hellhörig ist, stört die junge Frau überhaupt
nicht. Im Gegenteil. „Auch wenn es absurd
klingt: Das ziemlich laute Schnarchen meiner
Nachbarin beruhigt mich. Gerade dann, wenn
ich aus der Kneipe komme. Ihr ist das total peinlich.
Aber ich schlafe vom Zuhören oft ein.“
33

BLOSS NICHT WEG AUS GRÜNAU
Stephanie und Peter Korus fanden trotz Hartz-IV ihre passende Wohnung
Ein bisschen riecht es hier noch nach frischer
Farbe. Und auch die neue blaue
Küche und der leere Balkon verraten,
dass die Mieter dieser Wohnung noch
nicht allzu lange hier leben. „Seit einem Monat
sind wir jetzt erst in der Gärtnerstraße“, erzählt
Peter Korus, 55. Davor wohnten er und seine Frau
Stephanie lange Jahre in einem der Hochhäuser
in der Neuen-Leipziger-Straße 18, im so genannten
WK 7. Dort haben die beiden ihren Sohn
bekommen und großgezogen. Haben Feste mit
den Nachbarn gefeiert, den Trubel mit den vielen
anderen Familien genossen, Freunde im gleichen
Haus gehabt. „In so einem 11-Geschosser ist
Stephanie und Peter Korus in ihrer Wohnung in Leipzig-Grünau.
34
immer was los. Bei den vielen Menschen. Einen
Fernseher brauchte man da nicht. Wir haben uns
dort sehr wohl gefühlt. Logisch, wenn man so
lange da lebt“, erzählt Stephanie Korus und
lächelt. Ein bisschen wehmütig klingt es.
Einzige, kaum erwähnenswerte Nachteile dort
seien gewesen, dass es manchmal ein wenig hellhörig
war. Und dass die Fenster nicht richtig
schlossen. „Es zog eigentlich immer. Wir mussten
ständig heizen. Neue Fenster, die hätt' ich schon
gern mal gehabt“, fährt die Leipzigerin fort.
Ende 2005 steht fest, dass das Hochhaus abgerissen
werden wird. Nach der Wende sind zahlreiche
Mieter ausgezogen. Zu viele Wohnungen
FORUM ZWEI | MAI 2006
stehen jetzt leer. Vor allem die großen, in denen
vorher Familien gewohnt haben. Den Eheleuten
Korus stehen der Abschied aus der vertrauten
Umgebung und ein Umzug bevor. „Die LWB hat
dann verschiedene freie Wohnungen aus ihrem
Bestand rausgesucht und uns vorgeschlagen.
Sie waren sehr bemüht und hilfsbereit. Der
Umzug sowie alle zusätzlich anfallenden Kosten,
wie beispielsweise der Nachsendeantrag oder
die Telefonummeldung, wurden komplett bezahlt.“
In der Gärtnerstraße, im Wohnkomplex 1 (WK 1),
wohnt das Paar jetzt in einer Drei-Raum-Wohnung
mit Balkon. Für 61 Quadratmeter bezahlen
Stephanie und Peter Korus 389 Euro Warmmiete.
Ein Wohnzimmer haben sie und ein Schlafzimmer.
Und ein Enkelzimmer. „Als wir hierher
umgezogen sind, war es für die zwei Enkel das
Wichtigste, dass wir das Bettsofa aus der alten
Wohnung mitnehmen. Damit Valentin und Maximilian
immer herkommen und hier übernachten
können“, schmunzelt Stephanie Korus.
Zeit für die Enkel haben die Korus' momentan
sehr viel, beide Eheleute sind arbeitslos. Peter
Korus ist gelernter Mechaniker, ließ sich später
zum Baumaschinenführer umschulen, absolvierte
dann einige Praktika. Ohne Erfolg. Immer
wieder wurden die Bewerbungen des gebürtigen
Leipzigers abgelehnt. Heute bekommt er
Hartz-IV. „Du kriegst den Tag schon irgendwie
rum“, sagt er. Bitter sei das alles trotzdem und
für ihn nicht nachvollziehbar. Mit gerade mal
Mitte 50 auf dem Arbeitsmarkt nicht mehr
gebraucht zu werden, schon jetzt zum alten
Eisen zu gehören. Da könne man schon mutlos
werden. Seine Frau, 52 und gelernte Datentypistin,
stimmt ihm kopfnickend zu. Stephanie Korus
war zwischendurch immer mal wieder befristet
beschäftigt, eine längere Anstellung ergibt sich
schon seit einiger Zeit nicht mehr.
Unterkriegen lassen die beiden sich trotzdem
nicht, versuchen es zumindest. Sie gucken
immer wieder nach Stellen, bewerben sich,
hören sich um. Neben den Unternehmungen mit
VOM WERT DES WOHNENS
> LEBENSWERTES WOHNUMFELD
Das Verantwortungsgefühl der LWB endet nicht an
der Haustür. In den letzten Jahren hat Leipzigs Wohnungsunternehmen
enorm in die Aufwertung des
Wohnumfeldes investiert. Spielplätze, Rasenflächen,
Oasen der Erholung – ein intaktes Drumherum fördert
das soziale Leben im Kiez und trägt zum Wohlfühlen
der Bewohner bei.
den Enkeln sorgen sie für die pflegebedürftige
Mutter von Stephanie Korus. Und gewöhnen
sich an die neue Umgebung. Sitzen am Tisch in
der neuen blauen Küche und gucken aus dem
Fenster. Schauen, was da draußen so alles passiert.
Wer wer ist, wer wo wohnt, wer wen kennt.
„Es ist alles viel ruhiger hier, keine Frage. Hier in
der Gegend gibt es weniger Familien mit kleinen
Kindern. Anfangs war es fast wie auf dem Friedhof,
so still. Man hört im Haus sehr wenige
Geräusche. Mittlerweile haben wir uns daran
gewöhnt und finden es angenehm“, erzählt Stephanie
Korus. Manchmal nerve das Sirenengeheul
der Krankenwagen, die auf der Antonienstraße
nahe ihrer Haustür entlang fahren. Vermutlich
aber werden wohl die Blätter der noch
unbegrünten Sträucher und Bäume da bald
einen Teil der Geräusche abfangen.
Viel sauberer sei es hier in der Gegend. „Und im
Haus machten alle bislang einen sehr netten
Eindruck. Schön ist außerdem, dass die Schwester
von meinem Mann gleich um die Ecke
wohnt“, meint Stephanie Korus. Momentan geht
das Paar viel spazieren. Oder unternimmt Radtouren,
zum Kulkwitzer See beispielsweise. „Ich
wohne seit 23 Jahren in Grünau und kenne die
Gegend wie meine Westentasche“, sagt Peter
Korus und lächelt. Hier einmal ganz wegzuziehen,
da sind sie sich einig, sei unvorstellbar für
beide.
35
SOZIALES ENGAGEMENT

DIE WOHLFÜHLWOHNUNG
UND EIN ÄRGERNIS
Sitta und Dieter Rückert konnten sich mithilfe vieler
ihre Traumwohnung behindertengerecht ausbauen
Kennen gelernt und verliebt ineinander
haben sich Sitta und Dieter Rückert
während eines Kuraufenthaltes. Beide
waren jung an spinaler Kinderlähmung
erkrankt. Schon früh stand fest, dass sie ihr
Leben zu großen Teilen im Rollstuhl verbringen
müssen.
Das Paar, sie stammt aus Quedlinburg, er aus der
Lausitz, entschloss sich, in einer größeren Stadt
nach einer behindertengerechten Wohnung zu
suchen. „Das war damals noch viel schwieriger
als heute. Wohnmöglichkeiten für Rollstuhlfahrer
gab es in kleinen Städten so gut wie gar nicht“,
erzählt die 61-jährige Sitta Rückert.
36
Die Rückerts zogen nach Leipzig. Zuerst wohnten
sie in der Arndtstraße im Erdgeschoss. Da
waren beide noch beweglicher, kamen teilweise
ohne Rollstuhl zurecht. Und Nachbarn und
Arbeitskollegen halfen, die Kohlen aus dem Keller
in die Wohnung zu tragen.
Dann zog das Paar in eine ihren Bedürfnissen
entsprechende Wohnung in die Telemannstraße
und blieb dort für zehn Jahre. Schon immer
wichtig war für beide die Nähe zum Stadtzentrum
und zum Arbeitsplatz. Denn gearbeitet
haben Sitta und Dieter Rückert immer, bis zur
Pensionierung. Sie als Sekretärin und er als
Elektromechaniker.
FORUM ZWEI | MAI 2006
Sitta und Dieter Rückert
freuen sich über die Nähe
ihrer LWB-Wohnung
zur Leipziger Innenstadt.
Zunehmend auf den Rollstuhl angewiesen, litten
die beiden unter der fehlenden Auffahrtsrampe
in der Telemannstraße. 1980 bot die LWB deshalb
dem Paar eine Erdgeschoss-Wohnung in
der Karl-Tauchnitz-Straße 17 an. Die beiden zogen
um, waren aber bald mit dem neuen Domizil
nicht sonderlich zufrieden: „Da unten haben
wir uns nicht sehr wohl gefühlt. Mit dem Parkplatz
direkt vor unseren Augen. Wir konnten
auch die Fenster nicht geöffnet lassen, weil die
Räume zu ebener Erde lagen“, erzählt Sitta Rückert,
und Dieter Rückert nickt zustimmend. Als
in der 10. Etage eine Wohnung frei wird, weil die
Mieter in den Westen ausreisen, steigt das Paar
auf. Zehn Jahre wohnen die Rückerts da oben.
Über den Dächern von Leipzig, mit schöner Aussicht
und mit dem geliebten Clarapark zu ihren
Füßen. Das hohe Stockwerk sei für die Rollstuhlfahrer
nie ein Hindernis gewesen. „Wenn
der Fahrstuhl kaputt ist, dann ist er kaputt. Egal,
ob wir in der ersten, fünften oder zehnten Etage
wohnen“, sagt Dieter Rückert und lacht.
Dann geht es dem heute 67-Jährigen gesundheitlich
schlechter. Die Wohnung ist nicht ausreichend
rollstuhlgerecht, der Türrahmen vom
Bad zu eng. Das Ehepaar geht erneut auf Wohnungssuche.
Guckt vieles an, nichts passt so
richtig. Eine Wohnung im Mückenschlösschen
ist zu groß und zu teuer. Der behindertengerechten
Musterwohnung der LWB in der Volksgartenstraße
fehlte die Badewanne.
Die Rückerts verhandeln mit der LWB, eine Wohnung
in ihrem Hochhaus in der Karl-Tauchnitz-
Straße ihren Bedürfnissen gerecht umzubauen.
Mit Fördermitteln der Stadt Leipzig, Pflegekasseund
LWB-Geldern sowie einem privaten
Zuschuss des Ehepaares gestalten Architekten
und Handwerker eine Drei-Raum-Wohnung in
der zweiten Etage um. Küche und Teile vom
Wohnzimmer werden verändert, ein größeres
Bad mit breiter, zweiflügeliger Schiebetür eingebaut.
„Man hatte hier immer ein Ohr für uns
und ist sehr auf unsere Wünsche eingegangen.
Wir haben auch viel zusammen überlegt und
VOM WERT DES WOHNENS
geplant“, fasst Sitta Rückert den Umbau zusammen.
Im Sommer 2000 zieht das Paar dann in
die veränderten Räumlichkeiten. Seitdem
bezahlen sie für knapp 65 Quadratmeter 467
Euro warm und fühlen sich sehr wohl. Auch, weil
sie hier mittlerweile alle kennen. Das mache vieles
leichter. „Wir sind eine gute Hausgemeinschaft
und helfen uns gegenseitig. Hier wohnen
ja auch noch andere Rollstuhlfahrer. Freiwillig
zieht hier keiner aus“, sagt Sitta Rückert
lächelnd.
Eine Sache gibt es dann aber doch noch, über
die sich die Quedlinburgerin ärgert. Es sind die
Brandschutzvorschriften im Haus. Da spricht sie
plötzlich schneller. Verliert ein bisschen ihre
Ruhe. Fährt mit dem Rollstuhl zum Küchenschrank
und holt die Mahnung des Vermieters.
Dass sie die Bilder und den kleinen Teppich aus
dem Hausflur räumen musste, damit könne sie
sich gerade noch so arrangieren. Aber dass der
Rollstuhl, mit dem sie außerhalb der Wohnung
fährt, auch noch weg soll, das sei übertrieben.
„Er stand schon immer hier. Er passt einfach
nicht in die Wohnung. Und in den Keller können
wir ihn nicht stellen. Da ist er zu weit weg. Das
betrifft auch die anderen Rollstuhlfahrer hier. So
etwas wäre für uns fast ein Grund, hier auszuziehen“,
empört sie sich. Jede kleinste Veränderung
in der räumlichen Umgebung oder im
durchorganisierten Tagesablauf fordert von beiden
Rollstuhlfahrern ein großes Umgewöhnen,
ruft Unruhe hervor, kann zur Bedrohung werden.
Neben der eigens für sie umgebauten Wohnung
ist es auch die Lage, die die Rückerts so genießen.
„Wir wohnen hier ideal. Man gelangt gut zu
Treffen des Behindertenverbandes und zu kulturellen
Veranstaltungen. Die Innenstadt ist in
der Nähe. Wir können auch mal ohne Fahrdienst
raus, in den Park zum Beispiel.“
Denn das Spazierenfahren, draußen, an der frischen
Luft, umgeben von Natur, das sei ihr Ein
und Alles.
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Übers Internet haben sich Anne Geißler,
Anja Rößler und Norman Staude
gesucht und gefunden. Eines der mittlerweile
zahlreichen virtuellen Schwarzen
Bretter für Wohnungssuche hat die Mitbewohner
zusammengeführt. „Anja war mir sofort
sympathisch. Und ich ihr eben auch. Mittlerweile
sind wir dicke Freundinnen“, erzählt die
19-jährige Anne, die im 4. Semester an der Leipziger
Uni Grundschullehramt studiert. Die beiden
Studentinnen wohnen seit Oktober 2005
zusammen, vor kurzem ist noch Norman eingezogen.
In das Zimmer seines etwas schwierigen
Vorgängers.
Nicht sonderlich gute Erfahrungen habe man mit
dem gemacht, erzählt Anne. Unzuverlässig sei
er gewesen. Die zwei jungen Frauen trennen
sich von ihm. „Fazit für uns war, dass man nicht
mit jedem, der auf den ersten Blick nett scheint,
Norman, Anja und Anna fühlen
sich wohl in ihrer Dreier-
WG in einer LWB-Wohnung.
DIE DREILÄNDER-WG
Anne, Anja und Norman haben in ihrer Studenten-WG sogar Laminat selbst verlegt
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gut zusammenleben kann“, meint die 18-jährige
Anja, die hier im 2. Semester Soziologie studiert.
Trotz dieses prägenden Erlebnisses nehmen
die beiden wieder einen Mitbewohner bei
sich auf. „Das hat mich echt beeindruckt, wie
selbstverständlich und optimistisch Anne und
Anja mich hier haben einziehen lassen.“ Sagt
Norman Staude, der vor kurzem nach Leipzig
kam, um ein Studium zum Toningenieur zu
beginnen. Der 26-Jährige war sich anfangs nicht
ganz sicher, ob das WG-Leben so seine Sache
ist. Jetzt aber gefalle es ihm gut. Auch, dass er
in der Wohnung nun immer Leute um sich herumhabe.
Der Mitbewohnerwechsel und letzte Spuren der
vollzogenen Renovierungsarbeiten sind noch
erkennbar. Kartons stehen rum, Telefonkabel liegen
auf dem Flur, und Normans Zimmer ist noch
alles andere als eingerichtet.
FORUM ZWEI | MAI 2006
Dennoch ist es gemütlich hier. Die Küche mit der
roten Wand und dem großen Tisch, der Balkon,
der Holzboden im Flur, die alten Türen und die
in warmen Farben gehaltenen Zimmer von Anne
und Anja haben etwas Einladendes.
Die Drei-Raum-Wohnung war teilsaniert. Bis auf
das Bad haben sie fast alles selbst renoviert.
„Das war total reizvoll und hat großen Spaß
gemacht. Ich mache handwerkliche Dinge sehr
gerne und kann das auch ganz gut. Das habe
ich von meinem Papa“, erzählt Anne und
lächelt. Auch das Laminat in ihrem Zimmer hat
sie selbst verlegt. „Dadurch, dass die Studenten
in den Wohnungen selbst gestalten können,
kommt ja immer auch was sehr Individuelles in
die Wohneinheiten“, meint Norman. „Gut nur,
dass das Bad schon gemacht war. Fliesen verlegen
ist nämlich nicht so mein Ding“, lacht er.
Die Dreiländer-WG – Anne stammt aus Leipzig,
Anja aus Gangloffsömmern in Thüringen und
Norman ist Magdeburger – kommt nach der Uni
immer gern hierher. Im Haus gibt es noch zwei
weitere Wohngemeinschaften, leider habe man
aber keinen Kontakt miteinander. „Aber das
könnte man eigentlich auch bald mal ändern“,
so Anne.
Nervig sei, dass die Mauern so dünn sind. Man
die Nachbarn oft höre. „Besonders vor den Prüfungen
könnten die Wände hier ruhig dicker
sein. Manchmal haben die Leute in der Wohnung
über uns den Fernseher sehr laut an“,
meint Anne. Da könne sie sich nur schwer dran
gewöhnen.
Und dann finden sie noch, dass die LWB nicht
so ganz WG-orientiert sei. Wegen der Mietverträge,
wo einer für den anderen einspringen
muss. Lieber hätten die drei Studenten einzelne
Verträge. „Das war gerade bei dem letzten Mitbewohner
schwierig. Als er damals eine Mahnung
bekam, waren wir automatisch alle betroffen“,
erzählt Anne.
Studentenfreundlich aber sei, dass die Kaution
so gering ist. Und sie anfangs einen kompletten
Monat mietfrei wohnen konnten.
„Auch am Telefon sind die immer total nett. Hier
ist ja auch ein ServiceKiosk gleich um die Ecke.
Anfangs hatten wir Probleme im Bad, es lief
immer nur heißes Wasser. Herr Wolke kam
sofort und hat uns geholfen. Auch, als an der
Tür eine Schwelle angebracht werden musste.“
Das hätte sie schon beeindruckt, wie schnell
und zuverlässig das immer erledigt wurde.
VOM WERT DES WOHNENS
DER EINZIGE
MANN IM HAUS
VOLLER FRAUEN
Gerd Kowalka entging nur knapp einer
Zwangsräumung und konnte auf die Hilfe des
LWB-Sozialmanagements bauen
Die schwarze Katze streckt sich, macht
einen Buckel, springt vom Stuhl.
Durchs Zimmer schleichend, verfolgt
sie wachsam, was geschieht.
„Meine Nachbarin hat auch eine Katze. Die beiden
Tiere sind oft zusammen. Sogar die Katzen
haben hier ein soziales Umfeld“, erzählt Gerd
Kowalka und lacht leise.
Auf die gute Gemeinschaft im Haus und die netten
Bewohner kommt der 46-Jährige immer wieder
zu sprechen. Untereinander helfe man sich
oft. Unternehme auch viel gemeinsam. „Heute
zum Beispiel, da gabs ’ne Kaffeerunde, hier bei
mir. ,Meine Kaffeetanten‘ sag ich zu denen
immer.“ Dass er derzeit der einzige Mann im
Haus ist, störe ihn überhaupt nicht.
Viel Rot gibt es in Gerd Kowalkas Wohnzimmer.
Rote Sessel, ein rotes Bettsofa, rötlich gemusterte
Vorhänge, rote Teebecher, eine teilweise
rot gestrichene Schrankwand.
Draußen fährt ein Auto vorbei. Im Haus schlägt
eine Tür. Dielen ächzen, leises Stimmengewirr
ertönt.
Ja, hellhörig sei es hier schon. Das sei aber egal.
Auch das Klavier- und Spinettspiel der Mieterin
in der Wohnung über ihm störe ihn nicht. Weil
Gerd Kowalka ja selbst so gern Musik macht.
„Da habe ich echt kein Recht dazu, anderen zu
sagen, dass sie leise sein sollen“, grinst er.
An der Wand hängen drei Gitarren, auf dem
Tisch steht ein kleines Mischpult. „Musik ist
meine Leidenschaft. Ich komponiere auch“,
erzählt er, der gleich in zwei Leipziger Bands
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spielt. „Immerhin“ und „Speak on“ heißen die
und auftreten tun sie auch, ziemlich oft sogar.
Plötzlich springt der schlanke Mann von seinem
Sessel auf, läuft zum Regal und kommt mit einem
Foto zurück. „Im letzten Sommer haben wir Mieter
hier sogar ein Hofkonzert veranstaltet.“
Seit 1998 lebt Gerd Kowalka in der Hellerstraße
in einer Ein-Raum-Wohnung im Erdgeschoss.
1995 war der gebürtige Berliner nach Leipzig
gegangen. Seine Mutter lebte schon länger in
der sächsischen Großstadt, wollte ursprünglich
einmal ein Studium hier beginnen. Er selbst, der
Werkzeugmacher gelernt hatte und nach der
Wende längere Zeit ohne Arbeit war, konnte in
Leipzig bald als Elektriker Geld verdienen.
„Anfangs bin ich noch viel zwischen Berlin und
Leipzig hin und her gependelt. Eine sehr unruhige
Zeit war das. Dann hab ich mit meiner Mutter
zusammen in einer Wohnung in der Georg-
Schwarz-Straße gelebt. Später sind wir hier in
dieses Haus gezogen. Muttern hat in der gegenüberliegenden
Wohnung gewohnt.“ Die räumliche
Trennung sei gut gewesen, für zwei so
starke Charaktere.
1999 stirbt die Mutter an Krebs. Hinzu kommt
Gerd Kowalkas desolate berufliche Situation.
Seit dem Todesjahr der Mutter ist er durchgängig
ohne Arbeit. Er verschuldet sich. Muss sein
Auto verkaufen. Hat keine Krankenversicherung
mehr. Kann irgendwann die Miete nicht mehr
bezahlen und erhält eine Räumungsklage. Vier
Tage Zeit bleiben ihm, die Wohnung zu räumen.
Da ist er zu nichts mehr in der Lage. Bricht
zusammen.
Da sind es die Hausbewohner, die helfen. Ihm
Halt geben. „Meine Nachbarin hat mich da rausgeholt.
Sie ist mit mir zum Sozialen Dienst
gegangen. Ich konnte einfach nicht mehr. Es
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ging gar nichts mehr“, erzählt er. „Auch Frau
Trinks vom Sozialmanagement der LWB hat mir
damals wahnsinnig geholfen. Der bin ich so
dankbar. Sie hat sich dafür eingesetzt, dass ich
hier wohnen bleiben konnte.“
Langsam geht es Gerd Kowalka besser. Er
bekommt wieder festen Boden unter den Füßen.
Arbeitslos ist er weiterhin.
Von sich selbst sagt er, dass er sehr viele Neigungen
und eigentlich immer zu tun habe.
Malen würde er auch gerne mehr, aber es fehle
ihm einfach die Zeit.
Im Keller und in der Küche hat er sich kleine
Arbeitsplätze aufgebaut. „Dort habe ich mein
ganzes Werkzeug. Ich bin handwerklich sehr versiert.
Was Langeweile ist, weiß ich nicht“
Da raschelt es an der Wand zur angrenzenden
Wohnung. Ein Geheimzeichen, das nur er und
die Nachbarin kennen. „Ich kann grad nicht.
Später!“ ruft Kowalka.
Nach einer Zeit erzählt er dann noch, dass ihn
im Sommer die Wespen an den Mülltonnen stören
würden. Und der Schimmel in manchen Teilen
des Kellers. „Allerdings hab ich mit Abstand
den besten Kellerraum erwischt. Brauch ich aber
auch, wegen meinem Werkzeug.“
Gerd Kowalka bezahlt für seine 45 Quadratmeter
momentan 369 Euro warm. Ab 2008 soll die
Miete steigen. Das macht ihm und anderen
Hausbewohnern schon jetzt große Sorgen. „Für
mich ist es unvorstellbar, hier irgendwann wegzuziehen.
Auch, weil ich mich hier so anerkannt
fühle. Ich habe in dieser Wohnung zum ersten
Mal in meinem Leben das Gefühl, angekommen
zu sein“, sagt Gerd Kowalka mit fester Stimme
und ernstem Blick. Das glaubt man ihm sofort.
FORUM ZWEI | MAI 2006
IMPRESSUM
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Texte:
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Gregor Hoffmann (LWB)
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Fotos:
Klaus Sonntag, LWB, Photocase, Peter Hadasch,
Punctum/Peter Franke, Archiv Pro Leipzig e. V.
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