III - Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt - Hafen Rostock e.G.
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Wenn es ums Wohnen geht.<br />
Geschäftsbericht
Unser Wohnungsbestand am 31. Dezember 2009<br />
2<br />
4<br />
2<br />
6<br />
7<br />
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5<br />
8<br />
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10<br />
14<br />
<strong>Wohnungsgenossenschaft</strong> <strong>Schiffahrt</strong>-<strong>Hafen</strong> <strong>Rostock</strong> eG<br />
Goerdelerstraße 21 • 18069 <strong>Rostock</strong><br />
Telefon: (03 81) 8 08 10 • Fax: (03 81) 8 83 05<br />
www.wgsh.de • info@wgsh.de<br />
13<br />
11 12<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
6<br />
7<br />
15<br />
Kundenbüro<br />
Warnemünde<br />
5 Wohnungen<br />
Lichtenhagen<br />
1130 Wohnungen<br />
Groß Klein<br />
726 Wohnungen<br />
Lütten Klein<br />
1373 Wohnungen<br />
Schmarl<br />
1121 Wohnungen<br />
Evershagen<br />
1023 Wohnungen<br />
Reutershagen<br />
586 Wohnungen<br />
8<br />
9<br />
10<br />
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12<br />
13<br />
14<br />
15<br />
Hansaviertel<br />
177 Wohnungen<br />
Kröpeliner-Tor-Vorstadt<br />
129 Wohnungen<br />
Südstadt<br />
1562 Wohnungen<br />
Stadtmitte<br />
88 Wohnungen<br />
Brinckmansdorf<br />
12 Wohnungen<br />
Dierkow<br />
743 Wohnungen<br />
Toitenwinkel<br />
770 Wohnungen<br />
Graal-Müritz<br />
169 Wohnungen<br />
Friedhofsweg 48 • 18057 <strong>Rostock</strong><br />
Telefon: (03 81) 8 08 12 00 • Fax: (03 81) 8 08 12 09
Geschäftsbericht und Jahresabschluss<br />
1. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009<br />
Gegründet am 25. Oktober 1954<br />
Eingetragen im Genossenschaftsregister<br />
des Amtsgerichtes <strong>Rostock</strong> unter der Nr. 018<br />
3
Inhaltsverzeichnis<br />
4<br />
I<br />
II<br />
<strong>III</strong><br />
IV<br />
V<br />
Die <strong>Wohnungsgenossenschaft</strong> <strong>Schiffahrt</strong>-<strong>Hafen</strong> <strong>Rostock</strong> eG auf einen Blick Seite 5<br />
Organe der Genossenschaft Seite 6<br />
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2009 Seite 8<br />
Bericht des Vorstandes Seite 8<br />
Jahresabschluss Seite 17<br />
- Bilanz Seite 18<br />
- Gewinn- und Verlustrechnung Seite 20<br />
- Anhang Seite 21<br />
Lagebericht Seite 27<br />
Bericht des Aufsichtsrates Seite 33<br />
Verzeichnis der Vertreter und Ersatzvertreter Seite 34
Die <strong>Wohnungsgenossenschaft</strong><br />
<strong>Schiffahrt</strong>-<strong>Hafen</strong> <strong>Rostock</strong> eG auf einen Blick<br />
2007 2008 2009<br />
Bilanzsumme TEUR 284.841 284.259 282.482<br />
Geschäftsguthaben der Mitglieder TEUR 10.011 10.009 10.074<br />
Eigenkapital TEUR 192.998 203.624 214.080<br />
Eigenkapital-Quote % 67,8 71,6 75,8<br />
Verbindlichkeiten gegenüber<br />
Kreditinstituten TEUR 65.941 55.245 44.950<br />
Bilanzanteil % 23,2 19,4 15,9<br />
Jahresüberschuss TEUR 8.986 10.608 10.371<br />
eigene Wohnungseinheiten 9.604 9.611 9.614<br />
für Dritte verwaltete Eigentumswohnungen 247 251 252<br />
Mitglieder 9.815 9.956 10.040<br />
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung<br />
und Betreuungstätigkeit TEUR 40.569 41.978 43.208<br />
Neubau-, Modernisierungs-,<br />
Instandsetzungs- und<br />
Instandhaltungskosten TEUR 14.979 13.759 13.108<br />
Mitarbeiter am 31.12. 59 60 62<br />
Danziger Straße 31-39 Danziger Straße 31-39<br />
I<br />
5
Organe der Genossenschaft<br />
6<br />
II<br />
Vorstand und Aufsichtsrat<br />
Vertreterversammlung<br />
am 23. Juni 2010<br />
Organe der Genossenschaft<br />
Mitglieder der Genossenschaft<br />
Vertreterversammlung<br />
(Vertreter von den Mitgliedern gewählt)<br />
Aufsichtsrat<br />
(von der Vertreterversammlung gewählt)<br />
Vorstand<br />
(vom Aufsichtsrat bestellt)<br />
Abteilungen der Genossenschaft<br />
Betriebswirtschaft/<br />
Finanzen<br />
Wohnungswirtschaft<br />
Mitgliederwesen/<br />
Vermietung<br />
Bautechnik/<br />
Werterhaltung
Vorstand<br />
Werner Stoll Vorsitzender<br />
Andreas Lübcke<br />
Aufsichtsrat<br />
Jürgen Arndt Vorsitzender<br />
Manfred Bonacker stellv.<br />
Vorsitzender<br />
Frank Juhrmann Schriftführer<br />
Peter Krempien<br />
Ingrid Lüben<br />
Alexander Mesch<br />
Manfred Raddatz<br />
Gisela Schuldt<br />
Dirk Stricker bis 29.05.2009<br />
Prüfungsausschuss<br />
Gisela Schuldt Vorsitzende<br />
Ingrid Lüben<br />
Dirk Stricker bis 29.05.2009<br />
Bauausschuss<br />
Frank Juhrmann Vorsitzender<br />
Peter Krempien<br />
Manfred Raddatz<br />
Prokuristin<br />
Angret Koch<br />
Handlungsbevollmächtigte<br />
Dirk Burgunde<br />
Oliver Zeplien<br />
Raik Labjon bis 31.03.2009<br />
Riccardo Böttcher ab 10.07.2009<br />
Betriebsratsvorsitzende<br />
Constanze Glapa<br />
Die <strong>Wohnungsgenossenschaft</strong> <strong>Schiffahrt</strong>-<strong>Hafen</strong> <strong>Rostock</strong> eG<br />
hat folgende Mitgliedschaften:<br />
a) Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. - Hamburg,<br />
Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein - (VNW)<br />
Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg<br />
b) Arbeitsgemeinschaft mecklenburgisch-vorpommerscher<br />
Wohnungsunternehmen e.V. (AMVW)<br />
Geschwister-Scholl-Straße 3-5, 19053 Schwerin<br />
c) Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V. (AGV)<br />
Peter-Müller-Str. 16, 40468 Düsseldorf<br />
d) Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und<br />
Siedlungswesen e.V. (DESWOS)<br />
G.-Heinemann-Ufer 84-88, 50968 Köln<br />
e) Verwaltungs-Berufsgenossenschaft<br />
Mönckebergstraße 7, 20095 Hamburg<br />
f) Industrie- und Handelskammer <strong>Rostock</strong><br />
Ernst-Barlach-Straße 1, 18055 <strong>Rostock</strong><br />
g) Gemeinnütziger Verein „Stiftung Graal-Müritz e. V.“<br />
A.-Bebel-Str. 23, 18181 Graal-Müritz<br />
Die <strong>Wohnungsgenossenschaft</strong> <strong>Schiffahrt</strong>-<strong>Hafen</strong> <strong>Rostock</strong> eG ist<br />
Gesellschafter der<br />
(1) URBANA TELEUNION <strong>Rostock</strong> GmbH & Co. KG<br />
Nobelstraße 55, 18059 <strong>Rostock</strong><br />
(2) Verwaltung URBANA TELEUNION <strong>Rostock</strong> GmbH<br />
Nobelstraße 55, 18059 <strong>Rostock</strong><br />
(3) SY-Immobilien-Service GmbH<br />
Kopenhagener Straße 51, 18107 <strong>Rostock</strong><br />
II<br />
7<br />
Bützower Str. 4-5a
Bericht des Vorstandes über das Geschäftsjahr 2009<br />
8<br />
<strong>III</strong><br />
Unsere <strong>Wohnungsgenossenschaft</strong> befindet sich mittlerweile im 56.<br />
Jahr ihres Bestehens. Wir können feststellen, dass das Geschäftsjahr<br />
2009 ebenso wie 2008 wirtschaftlich ein sehr erfolgreiches<br />
war. Die wirtschaftliche Lage ist gut und stabil, davon zeugt u. a.<br />
der Jahresüberschuss von rund 10,4 Millionen EUR, der sehr hohe<br />
Eigenkapitalanteil von 75,8 Prozent, die weiteren Rückgänge beim<br />
Wohnungsleerstand auf 1,6 Prozent und der strikte Schuldenabbau.<br />
Die Nutzungsgebühren von durchschnittlich 4,88 EUR je m² und<br />
Monat konnten auf sozial verträglichem Niveau gehalten werden.<br />
Aufgrund der guten bis sehr guten Ergebnisse in den letzten<br />
Jahren können Vorstand und Aufsichtsrat nach 11-jähriger Pause<br />
nun der Vertreterversammlung eine Dividendenzahlung in Höhe<br />
von 4 Prozent auf die Genossenschaftsanteile per 01.01. 2009 vorschlagen.<br />
Wir denken, dass wir auf diese Entwicklung stolz sein<br />
können, gerade in Zeiten der Wirtschafts-, Finanz- und Eurokrise.<br />
Die Wohnungsunternehmen in unserem Verbandsgebiet haben die<br />
Finanz - und Wirtschaftskrise bislang unbeschadet überstanden.<br />
Kein Unternehmen musste Insolvenz anmelden oder wurde von<br />
zögerlichen Kreditvergaben betroffen. Grund dafür ist das nachhaltige<br />
Geschäftsmodell. Dieses hat sich in über 100 Jahren Wettbewerb<br />
am Markt bewährt. Es geht den Wohnungsunternehmen nicht<br />
um schnellen Profit, sondern um eine gute Eigenkapitalbasis und<br />
langfristig attraktive Wohnungsbestände. Sie sehen in ihren Wohnungen<br />
keine Handelsware, sondern ein Wirtschafts- und Sozialgut,<br />
für das sie soziale, ökonomische und ökologische Verantwortung<br />
tragen.<br />
Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2009 zum ersten Mal seit sechs<br />
Jahren geschrumpft. Mit minus 5 Prozent war der Rückgang des<br />
Bruttoinlandsprodukts so stark wie noch nie in der Nachkriegszeit.<br />
In den Jahren 2006-2008 war das Bruttoinlandsprodukt noch um<br />
1,3 bis 3,2 Prozent gestiegen. Für 2010 rechnet die Bundesregierung<br />
mit einem Anstieg von 1,4 Prozent. Der Anstieg der Verbraucherpreise<br />
betrug 2009 gegenüber dem Vorjahr + 0,4 Prozent. Eine<br />
ähnlich niedrige Jahresteuerungsrate wurde zuletzt 1999 mit 0,6<br />
Prozent ermittelt.<br />
Jahresdurchschnittlich waren 2009 aufgrund des massiven Produktionseinbruchs<br />
in der Rezession rund 3,4 Millionen Menschen in<br />
Deutschland arbeitslos, immerhin 155.000 mehr als im Vorjahr. Die<br />
Arbeitslosenquote belief sich im Durchschnitt auf 8,2 Prozent<br />
(Vorjahr 7,8). In den neuen Ländern betrug die Arbeitslosenquote<br />
13,0 Prozent, also fast doppelt so hoch wie im Westen. Dort betrug<br />
sie 6,9 Prozent.<br />
2009 wurden in Mecklenburg-Vorpommern 3.040 nicht mehr benötigte<br />
Wohnungen durch Abriss oder Rückbau vom Wohnungsmarkt<br />
genommen. Seit 2002 wurden im Land 21.886 WE abgerissen mit<br />
einem Fördervolumen von 71 Millionen EUR. Im Durchschnitt aller<br />
Wohnungsunternehmen des VNW ging die Leerstandsquote in<br />
Mecklenburg-Vorpommern bei den eigenen Wohnungen weiter zurück.<br />
Sie liegt Ende 2009 bei rund 7,3 Prozent, also 0,6 Prozent<br />
niedriger als im Vorjahr. 2009 standen insgesamt 18.639 WE leer.<br />
30 Prozent der Leerstände betreffen die <strong>Wohnungsgenossenschaft</strong>en<br />
und 70 Prozent die Wohnungsgesellschaften.<br />
2009 haben alle Wohnungsunternehmen in Mecklenburg-Vorpommern<br />
rund 241 Millionen EUR in den Wohnungsbestand investiert,<br />
darunter 218 Millionen EUR für Modernisierung/Instandsetzung<br />
und -haltung. Der Neubau spielt mit 293 fertig gestellten Wohnungen<br />
in 2009 eher eine nachrangige Rolle bei den Wohnungsunternehmen<br />
im Land. Gemäß GdW Bundesverband deutscher<br />
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. betrug der Leerstand<br />
bei den Wohnungsunternehmen in den neuen Ländern Ende 2009<br />
durchschnittlich 9,9 Prozent (Vorjahr 10,7).<br />
Insgesamt verteilen sich die Leerstände auf die neuen Länder wie<br />
folgt:<br />
Sachsen-Anhalt 13,5 Prozent<br />
Sachsen 12,1 Prozent<br />
Brandenburg 11,4 Prozent<br />
Thüringen 9,3 Prozent<br />
Mecklenburg-Vorpommern 7,3 Prozent<br />
Berlin gesamt 4,8 Prozent<br />
Folgende Kreise in Mecklenburg-Vorpommern haben die höchsten<br />
Leerstände:<br />
Schwerin 13,6 Prozent<br />
Nordvorpommern 10,8 Prozent<br />
Mecklenburg-Strelitz 10,7 Prozent<br />
Uecker-Randow 10,5 Prozent<br />
Ostvorpommern 9,9 Prozent<br />
Der Landkreis Müritz hatte mit 3,5 Prozent, die Hansestadt Greifswald<br />
hatte mit 3,8 Prozent und die Hansestadt <strong>Rostock</strong> hatte mit<br />
4,5 Prozent den niedrigsten Leerstand im Land zu verzeichnen.
Mitgliederentwicklung und Geschäftsguthaben<br />
2009 Vorjahr<br />
Bestand am 1. Januar 9.956 9.815<br />
Zugänge + 826 + 860<br />
davon Neuaufnahmen 751 791<br />
Übertragungen 75 69<br />
Abgänge - 742 - 719<br />
davon Kündigungen 547 521<br />
Übertragungen 75 69<br />
Tod des Mitgliedes 57 73<br />
Ausschlüsse 63 56<br />
Bestand am 31. Dezember 10.040 9.956<br />
2009 konnten 84 Mitglieder mehr aufgenommen werden als uns<br />
durch Kündigung bzw. Abgang verließen (Vorjahr +141). Das<br />
Durchschnittsalter aller Mitglieder beträgt 52 Jahre (Vorjahr ebenfalls).<br />
1996 lag das Durchschnittsalter noch bei 47 Jahre. 17,5<br />
Prozent aller Mitglieder sind bis zu 30 Jahre alt und 39,7 Prozent<br />
sind jetzt mindestens 60 Jahre alt. 567 Mitglieder sind zzt. 80<br />
Jahre und älter, davon 50 mehr als 90 Jahre! Darunter wiederum 9<br />
mit mehr als 95 Jahren. Wie allseits bekannt, überaltert die deutsche<br />
Bevölkerung immer mehr und dieser Entwicklung muss sich<br />
die Genossenschaft nach wie vor stellen. Wir werden noch in diesem<br />
Jahr eine Mitgliederumfrage zum Wohnen in der Genossenschaft<br />
mit den über 55-Jährigen vornehmen. Die Auswahl der<br />
Probanden erfolgt nach dem Zufallsprinzip. Uns geht es dabei<br />
Altersstruktur der Mitglieder am 31.12.2009<br />
darum zu erfahren, welche wohnbegleitenden Dienstleistungen<br />
unsere Mitglieder in der Zukunft wünschen und mit welchen speziellen<br />
Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen wir<br />
künftig das altenfreundliche Wohnen verbessern können.<br />
Im Ergebnis der Umfrage wollen wir die Angebote für Dienstleistungen<br />
bei 1-2 Firmen bündeln. Die Bestellung und die Koordinie-<br />
rung dieser Leistungen sollen künftig in der Genossenschaft zentral<br />
erfolgen.<br />
Jedes Mitglied hat im Durchschnitt 6,3 Genossenschaftsanteile erworben<br />
(Vorjahr 6,4). Das sind buchmäßig 951,00 EUR. Die Geschäftsguthaben<br />
der am 31. Dezember 2009 verbleibenden Mitglieder<br />
haben sich im Geschäftsjahr um 50 TEUR erhöht (Vorjahr<br />
39 TEUR). Die Haftsummen betrugen Ende 2009 6.024 TEUR (Vorjahr<br />
5.974 TEUR). Die rückständigen fälligen Einzahlungen auf Geschäftsguthaben<br />
beliefen sich auf rund 21 TEUR (Vorjahr 65 TEUR).<br />
Wohnraumversorgung<br />
<strong>III</strong><br />
Der Wohnungsbestand belief sich am 31. Dezember 2009 auf 9.614<br />
WE. Damit ist unsere Genossenschaft zzt. die größte <strong>Wohnungsgenossenschaft</strong><br />
in Mecklenburg-Vorpommern. Der Wohnungsbestand<br />
erhöhte sich gegenüber 2008 um nur 3 WE. Aus 4 Gewerberäumen<br />
wurden 5 neue Wohnungen geschaffen. 2 WE wurden an Wohneigentümer<br />
verkauft. Die Fluktuationsquote im Wohnungsbestand<br />
betrug 9,7 Prozent (Vorjahr 9,4). Die Umzüge innerhalb der Genossenschaft<br />
hatten darin einen Anteil von 2,4 Prozent (Vorjahr ebenfalls).<br />
Die Fluktuationsquote der Wohnungsunternehmen des VNW<br />
belief sich voriges Jahr auf 11,3 Prozent. Der Stadtteil Toitenwinkel<br />
weist mit 14,6 Prozent die höchste Fluktuationsquote auf; dann<br />
folgen Lichtenhagen mit 14,2 und Dierkow mit 11,0 Prozent. Graal-<br />
Müritz hatte mit 2,4 Prozent mit Abstand die niedrigste Fluktuation<br />
zu verzeichnen, dann folgt die <strong>Rostock</strong>er Innenstadt mit 6,6<br />
Prozent. Die Südstadt, Reutershagen und Lütten Klein lagen einheitlich<br />
bei 7,7 Prozent.<br />
Am 31. Dezember 2009 waren bei uns 158 WE nicht vermietet (1,6<br />
Prozent). Unser Ziel, Ende 2009 eine WE-Leerstandsquote von 2,0<br />
Prozent zu erreichen, haben wir also eingehalten bzw. unterboten.<br />
Über dem Durchschnitt lagen die Stadtteile Schmarl mit 3,7 und<br />
Evershagen mit 2,8 Prozent. Dierkow und Toitenwinkel hatten mit<br />
1,9 bzw. 1,8 Prozent einen günstigen Leerstand, zumal der städtische<br />
Durchschnitt dort bei 9,6 und 11,6 Prozent liegt.<br />
Der Wohnungsbestand nach Stadtteilen ist so gestreut, dass wir<br />
die größten Bestände mit 16,3 Prozent in der Südstadt, 14,3<br />
Prozent in Lütten Klein und 11,8 Prozent in Lichtenhagen haben.<br />
In Graal-Müritz haben wir mit 1,8 Prozent und in der <strong>Rostock</strong>er<br />
Innenstadt mit 4,2 Prozent die kleinsten WE-Bestände.<br />
In unserer Genossenschaft sind derzeit rund 48 Prozent aller WE<br />
fußläufig gut zu erreichen, denn 22 Prozent der WE können mit<br />
Personenaufzug erreicht werden und 26 Prozent der WE befinden<br />
sich im Erdgeschoss oder in der 1. Etage eines Hauses. Das ist ein<br />
relativ hoher Anteil in der Stadt, was uns einen Wettbewerbsvorteil<br />
verschafft. Ein nachträglich angebauter Aufzug kostet im<br />
9
10<br />
<strong>III</strong><br />
Wohnungsbestand am 31.12.2009 nach Räumen<br />
■ 1 Raum<br />
■ 2 Räume<br />
■ 3 Räume<br />
■ 4 Räume<br />
■ 5 Räume<br />
und mehr<br />
Durchschnitt 90 TEUR mit allem drum und dran. Die Modernisierungs-<br />
und Betriebskostenumlagen betragen rund 1,30 EUR/m²<br />
Wohnfläche im Monat; trotz abgesenkter Modernisierungsumlage<br />
auf 8,25 Prozent. Immerhin haben wir in den letzten 20 Jahren 46<br />
Aufzüge nachgerüstet bzw. neu gebaut. Insgesamt besitzen wir 73<br />
Personenaufzüge.<br />
Die Zusammensetzung des Wohnungsbestandes nach Raumgrößen<br />
ergibt, dass wir bei 3-Raum-Wohnungen einen Anteil von 40,3 und<br />
bei 2-Raum-Wohnungen einen Anteil von 34,7 Prozent haben. Der<br />
geringste Anteil ist bei den 5-Raum-Wohnungen und größer mit<br />
1,3 Prozent zu verzeichnen. Die durchschnittliche Größe unserer<br />
Wohnungen lag wie in den letzten Jahren bei 56,4 m² Wohnfläche.<br />
2009 wurden insgesamt 1.064 neue Nutzungsverträge für WE abgeschlossen.<br />
1.185 Anträge auf Wohnraumanmietung lagen zum<br />
Jahresende vor, darunter 392 von unseren Mitgliedern.<br />
Erfreulich ist, dass unsere Mitglieder durchschnittlich 12,5 Jahre in<br />
ihrer Wohnung leben. Das ist Ausdruck einer langen Genossen-<br />
Wohnflächen am 31.12.2009<br />
schaftstreue. 23 Prozent aller Mitglieder wohnen mindestens 20<br />
Jahre in der Wohnung; darunter 6 Prozent (577 Mitglieder) mindestens<br />
40 Jahre und 1 Prozent (96 Mitglieder) mindestens 50 Jahre.<br />
Aber man muss auch bedenken, dass 46 Prozent aller Mitglieder<br />
erst bis zu 5 Jahren ihre Wohnung nutzen.<br />
Entwicklung der Nutzungsgebühren und Umlagen<br />
Die Einnahmen stellen sich im Geschäftsjahr wie folgt dar:<br />
2009 TEUR Vorjahr TEUR<br />
Nettokaltmiete 30.646 29.866<br />
Betriebskostenumlage 7.437 7.345<br />
Umlage für Heizung/Warmwasser 4.664 4.308<br />
Gewerberaummiete 123 132<br />
Garagen- und Stellplatzgebühr 280 269<br />
Insgesamt 43.150 41.920<br />
Die durchschnittliche Sollnutzungsgebühr beträgt 4,88 EUR je m²-<br />
Wohnfläche im Monat (Vorjahr 4,80 EUR). Die durchschnittlichen<br />
Nettokaltmieten der Wohnungsunternehmen des VNW in Mecklenburg-Vorpommern<br />
lagen 2009 bei 4,65 EUR/m². Der Zugang bei<br />
den Sollmieten resultiert aus dem Zugang von Modernisierungsumlagen<br />
und aus den durch Umbau 5 neu geschaffenen Wohnungen.<br />
Unsere Genossenschaft nahm auch 2009 keine Anpassungen<br />
der Nettokaltmieten an die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel<br />
vor!<br />
Die Nettokaltmieten stellen sich wie folgt dar:<br />
Anzahl WE<br />
Wohnungen nach Preissegmenten<br />
■ 2008 ■ 2009
Betriebskostenabrechnung<br />
Für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 wurde in<br />
unserer Genossenschaft die 19. Betriebskostenabrechnung durchgeführt.<br />
Auch in diesem Jahr werden die Verteilung der Betriebskostenabrechnungen<br />
im Juli und die Anpassung der Vorauszahlungen<br />
zum 1. September erfolgen.<br />
Die Betriebskosten beliefen sich 2009 insgesamt auf 12,9 Millionen<br />
EUR. Die drei Positionen Heizkosten/Warmwasser, Kaltwasser/<br />
Abwasser und Müllabfuhr stellen wie immer mit rund 69 Prozent<br />
die größten Posten der Abrechnung dar. Die Positionen Straßenreinigung,<br />
Wartung Rauchwarnmelder, Ungezieferbekämpfung und<br />
sonstige BKO haben mit insgesamt 1,1 Prozent den niedrigsten<br />
Anteil.<br />
■ Die kalten Betriebskosten erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr<br />
kumulativ um 152 TEUR bei 7,9 Millionen EUR Gesamtkosten.<br />
Die Summe setzt sich wie folgt zusammen:<br />
- Wasser/Abwasser mit + 105 TEUR<br />
- Hausreinigung mit +23 TEUR<br />
- Grünlandpflege mit +49 TEUR<br />
- Müllabfuhrkosten wurden in Höhe von 25 TEUR gegenüber 2008<br />
eingespart.<br />
Betriebskosten 2009<br />
11<br />
<strong>III</strong><br />
■ Die Kosten für Heizung/Warmwasser erhöhten sich 2009 um<br />
4 Prozent gegenüber dem Vorjahr, das ist ein Plus von 194 TEUR<br />
bei 5,0 Millionen EUR Gesamtkosten!<br />
Mit der Stadtwerke AG werden zweimal im Jahr Beratungen durchgeführt,<br />
um die zukünftige Energie- und Fernwärmepreisentwicklung<br />
und den neuen Fernwärmevertrag zu diskutieren und zu verhandeln.<br />
Dabei ringen wir gemeinsam mit den anderen <strong>Rostock</strong>er<br />
Wohnungsunternehmen im Interesse aller Mitglieder um annehmbare<br />
Preise.<br />
Unsere kalten Betriebskosten entwickelten sich in den letzten 11<br />
Jahren von 7,1 Millionen EUR in 1999 auf 7,8 Millionen EUR im<br />
letzten Jahr. Das ist eine Steigerung um 10 Prozent. Das gilt in der<br />
heutigen Zeit als moderat, denn die Heizkosten stiegen im gleichen<br />
Zeitraum von 3,9 Millionen EUR auf 5,0 Millionen EUR. Das<br />
ist eine Steigerung um 28 Prozent! Die durchschnittlichen kalten<br />
Betriebskosten betrugen 2009 1,19 EUR/m² im Monat und die Kosten<br />
für Heizung/Warmwasser 0,83 EUR/m². Im Jahr 2008 waren es<br />
1,17 EUR/m² bzw. 0,81 EUR/m² im Monat.<br />
Für 1.253 WE in 4 Hochhäusern und in 4 anderen Häusern werden<br />
die Heizkosten 2009 erstmalig nach der neuen Heizkostenverordnung<br />
abgerechnet. In diesen Häusern gibt es Einrohrheizungen,<br />
über die eine überwiegende Rohrwärmeabgabe, also Abgabe von<br />
Heizwärme über Steigeleitungen, erfolgt. Die Ermittlung der Heizeinheiten<br />
für die Rohrwärmeabgabe erfolgt rechnerisch nach der<br />
VDI-Richtlinie 2077. Ziel der Anwendung der neuen Vorschrift ist<br />
eine gerechtere Verteilung der Heizkosten im Haus. Die zu verteilenden<br />
Gesamtheizkosten werden hierdurch nicht berührt, das<br />
heißt, sie steigen nicht!<br />
Unsere 5 Photovoltaikanlagen erzeugten 2009 insgesamt 116.577<br />
kwh an Strom (Vorjahr 110.793 kwh). Der Nettoertrag lag bei 62<br />
TEUR (Vorjahr 59 TEUR).<br />
Rückstände an Nutzungsgebühren<br />
In der Bilanz zum 31. Dezember 2009 werden Forderungen aus Vermietung<br />
in Höhe von 226 TEUR ausgewiesen. Die reduzierte Summe<br />
ergibt sich nach den Einzelwertberichtigungen gemäß Handelsgesetzbuch.<br />
Die Zahlungsdisziplin wurde im Geschäftsjahr 2009<br />
wiederum von einigen Mitgliedern nicht eingehalten.<br />
Zum Jahresende hatten wir 151 Schuldner mit mehr als 1,5 TEUR<br />
Rückstand, davon beendeten aber bereits 97 Prozent ihr Nutzungsverhältnis<br />
bei uns.
12<br />
<strong>III</strong><br />
2009 mussten wir 153 fristlose Kündigungen des Nutzungsverhältnisses<br />
aussprechen (Vorjahr 116). Des Weiteren wurden für 14<br />
Wohnungen Räumungstitel vollstreckt (Vorjahr 17).<br />
Die kumulativ aufgelaufenen Mietschulden sowie die bereits ausgebuchten<br />
uneinbringlichen Mietforderungen belaufen sich insgesamt<br />
seit dem 1. Juli 1990 (DM-Eröffnungsbilanz) auf 0,15 Prozent der<br />
Sollmieten und -umlagen. Das ist für 19,5 Jahre relativ betrachtet<br />
ein kleiner Betrag, aber absolut gesehen eine beachtliche Größe!<br />
Darlehensentwicklung<br />
Die Bilanz zum 31.12.2009 weist Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten<br />
in Höhe von 45 Millionen EUR aus (Vorjahr 55,2 Millionen<br />
EUR). Davon betreffen 21,2 Millionen EUR die Altschulden,<br />
19,4 Millionen EUR die aufgenommenen Darlehen für Modernisierung<br />
seit 1992 und 4,4 Millionen EUR die Kredite für Neubauten.<br />
■ Tilgung ■ Zinsen<br />
2009 hatten wir planmäßige Tilgungsleistungen für alle Darlehen<br />
in Höhe von 3,6 Millionen EUR und Sondertilgungen in Höhe von<br />
6,7 Millionen EUR (Vorjahr 6,9 Millionen). Also haben wir insgesamt<br />
10,3 Millionen EUR bei den Banken getilgt, das sind 19<br />
Prozent des Schuldenstandes! Die laufende und zügige Entschuldung<br />
hat den Vorteil, dass durch reduzierte Zins- und Tilgungsleistungen<br />
Mittel freigesetzt werden, die für die weitere Bestands-<br />
Mio. EUR<br />
Entwicklung des Kapitaldienstes<br />
Darlehensentwicklung (alle Banken)<br />
pflege und Werterhaltung sowie für andere Investitionen in der Genossenschaft<br />
eingesetzt werden können.<br />
Die Zinszahlungen beliefen sich 2009 auf insgesamt 1,9 Millionen<br />
EUR, das sind im Durchschnitt 3,7 Prozent auf alle Darlehensbeträge.<br />
Die Höhe des Eigenkapitals mit 75,8 Prozent ist als branchenüberdurchschnittlich<br />
einzuschätzen. Das langfristige Fremdkapital<br />
ist somit mit 15,9 Prozent branchenunterdurchschnittlich.<br />
Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen<br />
2009 konnten wiederum diverse Modernisierungsmaßnahmen in<br />
unseren Wohnungen und Häusern durchgeführt werden. Insgesamt<br />
wurden dafür 5,6 Millionen EUR ausgegeben (Vorjahr 6,5 Millionen<br />
EUR). Hinzu kommen noch Kosten für Außenanlagen, Wege, Plätze<br />
und Stellflächen in Höhe von 0,6 Millionen EUR. 2009 wurden 74 WE<br />
in der Bützower Str. 4-5 komplex modernisiert und es wurden 2<br />
Personenaufzüge innen liegend nachgerüstet. Die Hundsburgallee 3<br />
mit 64 WE erhielt nachträglich einen Vollwärmeschutz.<br />
Modernisierungsmaßnahmen:<br />
2009 Vorjahr<br />
WE Kosten TEUR WE Kosten TEUR<br />
Komplexe<br />
Modernisierungen 138 2.865 74 3.104<br />
Badmodernisierungen 263<br />
Einbau neuer Fenster<br />
1.040 277 1.052<br />
und WE-Türen<br />
Einbau neuer<br />
23 34 47 310<br />
Zimmertüren 369 742 356 771<br />
Loggienverglasungen 202 368 257 442<br />
Entfernen von Wänden 16 47 22 88<br />
Anbau von Balkonen 5 62 5 42<br />
Gasumstellung 148 311 208 418<br />
Verschiedenes div. 168 div. 259<br />
Gesamt 1.164 5.637 1.246 6.486<br />
Der Modernisierungsplan 2010 sieht Ausgaben in Höhe von insgesamt<br />
4,5 Millionen EUR vor. Darunter sind wiederum 2,5 Millionen<br />
EUR für individuelle Modernisierungen eingeplant. Von 1992 bis<br />
2009 hat unsere WG 223 Millionen EUR für Modernisierungsmaßnahmen<br />
ausgegeben, darunter 143 Millionen EUR für komplexe Modernisierungen,<br />
18 Millionen EUR für Bäder, 10 Millionen EUR für neue<br />
Innentüren, 6 Millionen EUR für Loggienverglasungen, 3,6 Millionen<br />
EUR für neue Balkonanbauten, 3,3 Millionen EUR für Personenaufzugsnachrüstungen<br />
und 1,5 Millionen EUR für die Umstellung von<br />
Gas- auf Elektroversorgung.
Neubaumaßnahmen sind im Plan 2010 in Höhe von 2,0 Millionen<br />
EUR vorgesehen. Zzt. bemühen wir uns um den Erwerb eines innerstädtischen<br />
Baugrundstückes in <strong>Rostock</strong>. Auf der Grundstücksfläche<br />
von rund 4.800 m² wollen wir 60-70 moderne Neubauwohnungen mit<br />
Personenaufzügen und Tiefgarage errichten. Neubaumaßnahmen sind<br />
in unserer Genossenschaft nur aufgrund der guten bis sehr guten<br />
wirtschaftlichen Lage möglich. Des Weiteren wollen wir im Frühjahr<br />
2011 in Graal-Müritz weitere Wohnungen erwerben. Die Ostseelage,<br />
der hohe Vermietungsstand sowie die niedrige Fluktuation in Graal-<br />
Müritz machen den Kauf sinnvoll.<br />
Laufende Instandhaltung<br />
2009 wurden Aufwendungen für die Instandhaltung in Wohnungen<br />
und Gebäuden in Höhe von 12,7 Millionen EUR insgesamt getätigt<br />
(Vorjahr 10,3 Millionen EUR). Darunter sind 5,1 Millionen EUR für<br />
nicht aktivierungspflichtige Modernisierungen enthalten. Durchschnittlich<br />
wurden 2009 12,52 EUR je m²-Nutzfläche für die laufende<br />
Instandhaltung ausgegeben (insgesamt 6,9 Millionen EUR).<br />
Dieser Betrag setzt sich im Wesentlichen wie folgt in den Gewerken<br />
zusammen:<br />
■ Klempner/Strangsanierungen 1,7 Millionen EUR<br />
■ Maler/Fassadensanierungen 1,0 Millionen EUR<br />
■ Bodenbelagsarbeiten und Elektriker jeweils 0,9 Millionen EUR<br />
■ Maurer-/Fliesenlegerarbeiten und<br />
Wartungen/Durchsichten jeweils 0,5 Millionen EUR<br />
■ Tischler, Schlosser/Glaser und Heizungsarbeiten<br />
jeweils 0,2 Millionen EUR<br />
Die Kosten für Strangsanierungen betrafen die WE im Kolumbusring<br />
21-24 in Schmarl und im Ostseering 21-22 in Graal-Müritz.<br />
Für die Freizugswohnungen wurden insgesamt an malermäßiger<br />
Instandsetzung ca. 0,5 Millionen EUR aufgewandt und für die<br />
Fußbodenbelagsarbeiten rund 0,7 Millionen EUR. Insgesamt geben<br />
wir 35 Prozent aller Instandhaltungskosten für Freizugswohnungen<br />
im Jahr aus!<br />
Unser Investitionsplan sieht auch in den nächsten 5 Jahren Ausgaben<br />
von rund 13 Millionen EUR pro Jahr vor, darunter ca. 7 Millionen<br />
EUR für die laufende Instandhaltung.<br />
Auch zukünftig sind weitere Gelder für Fassadensanierungen wegen<br />
Algenbefall, Strangsanierungen, Erneuerung von Elektroleitungen,<br />
Umrüstungskosten von Gas- auf Stromversorgung usw. einzusetzen.<br />
2008 bzw. 2009 haben wir die nach Landesbauordnung erforderliche<br />
Ausstattung aller Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure<br />
Entwicklung der Ausgaben<br />
für Modernisierung und Instandhaltung<br />
13<br />
<strong>III</strong><br />
■ Ausgaben für Modernisierung ■ Ausgaben für Instandhaltung<br />
mit Rauchwarnmelder unseres Wohnungsbestandes vorgenommen<br />
und beendet.<br />
Jährlich gehen bei uns rund 19.300 Reparaturaufträge ein, also<br />
etwa 2 pro WE. Zwei Drittel davon nehmen unsere 13 Hauswarte in<br />
den Sprechstunden an (12.700).<br />
Hauswart Herr Andreas Meyer
14<br />
<strong>III</strong><br />
Personalentwicklung<br />
Neben den beiden hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern waren für<br />
die Genossenschaft tätig:<br />
31.12.2009 Vorjahr<br />
Kaufmännische Angestellte 35 37<br />
Technische Angestellte 4 5<br />
Hauswarte 14 14<br />
Handwerker/Bote/Kraftfahrer 1 1<br />
Hochhausreinigungskräfte 2 2<br />
Gesamt 56 59<br />
Davon befindet sich ein Hauswart in der Freistellungsphase im<br />
Rahmen einer Altersteilzeitvereinbarung nach AtG. Fünf Mitarbeiterinnen<br />
sind teilzeitbeschäftigt.<br />
Darüber hinaus wurden 4 Auszubildende im kaufmännischen Bereich<br />
ausgebildet.<br />
Das Durchschnittsalter aller Mitarbeiter betrug 2009 43 Jahre<br />
Seniorenfeiern in Reutershagen, in der Südstadt und in Dierkow<br />
(Vorjahr 44). Die durchschnittliche Unternehmenszugehörigkeit<br />
beläuft sich auf 12 Jahre (Vorjahr ebenfalls).<br />
Verwaltung von Wohneigentum<br />
Unsere Genossenschaft war im abgelaufenen Geschäftsjahr Verwalterin<br />
von 19 Wohneigentümergemeinschaften mit insgesamt 379<br />
Wohnungen und 3 Gewerbeobjekten. Davon befinden sich noch<br />
127 WE im Genossenschaftseigentum. 2009 wurden die Wirtschaftspläne<br />
aus 2008 abgerechnet und die für 2009 bestätigt. Für<br />
alle Eigentümergemeinschaften bestehen Verwalterverträge mit<br />
einer 5-jährigen Laufzeit.<br />
Service-Wohnen für Senioren<br />
In das Projekt „Service-Wohnen für Senioren“ sind rund 1.000<br />
Wohnungen in den Stadtteilen Groß Klein, Lütten Klein, Dierkow,<br />
Südstadt, und Reutershagen einbezogen.<br />
In diesen 5 Stadtteilen werden 3 Seniorenbegegnungsstätten vom<br />
Seniorenclub <strong>Schiffahrt</strong>-<strong>Hafen</strong> <strong>Rostock</strong> „SHR“ e.V., eine vom DRK-<br />
Kreisverband <strong>Rostock</strong> und eine vom Krankenpflegedienst W. Radloff<br />
bewirtschaftet. Der Private Kranken- und Pflegedienst U. Brandt
und die Betreuungs- und Hauswirtschaftsdienste GmbH (BHD) stehen<br />
unseren Senioren mit verschiedenen Pflege- und Dienstleistungsangeboten<br />
zur Verfügung.<br />
Darüber hinaus werden wohnbegleitende bzw. haushaltsnahe<br />
Dienstleistungen von weiteren Firmen für alle Mitglieder der<br />
Genossenschaft angeboten.<br />
Gästewohnungen<br />
Seit 1999 unterhält die Genossenschaft 8 Gästewohnungen, die die<br />
Mitglieder für ihre Gäste nutzen können. Die Auslastung der<br />
Wohnungen hat sich in den letzten Jahren verbessert und beträgt<br />
zzt. im Jahresdurchschnitt 60 %. Ab 2003 sind wir an dem genossenschaftlichen<br />
Kooperationsprojekt „Gästewohnungstauschring“<br />
beteiligt, dem insgesamt 14 <strong>Wohnungsgenossenschaft</strong>en angehören.<br />
Unsere Mitglieder haben somit die Möglichkeit, kostengünstig<br />
Urlaub in folgenden Orten zu machen:<br />
■ Arnsberg (Sauerland)<br />
■ Bad Karlshafen (Weserbergland)<br />
■ Bergen (Rügen)<br />
■ Berlin<br />
■ Dresden<br />
■ Düsseldorf<br />
■ Ennepetal (NRW)<br />
■ Erfurt<br />
■ Hamburg<br />
■ Konstanz (Bodensee)<br />
■ Leipzig<br />
■ Luzern (CH)<br />
■ Stuttgart.<br />
Die Buchungen können über das Internet oder über unsere<br />
Geschäftsstelle vorgenommen werden.<br />
Gesetzliche Prüfung<br />
Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. hat in der<br />
Zeit vom 1. Oktober bis zum 5. November 2009 unsere Genossenschaft<br />
der Prüfung gemäß Genossenschaftsgesetz § 53 unterzogen.<br />
Die Prüfung erstreckte sich auf:<br />
■ die Geschäftsführung (bis Ende Oktober 2009)<br />
■ die Buchführung des Geschäftsjahres 2008<br />
■ den Jahresabschluss zum 31.12.2008<br />
■ den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2008 sowie<br />
■ die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft.<br />
Der Bestätigungsvermerk und das zusammengefasste Prüfungser-<br />
15<br />
<strong>III</strong>
16<br />
<strong>III</strong><br />
gebnis wurden allen Vertretern zur Kenntnis gegeben. Ebenso wurde<br />
der Prüfbericht mit dem Aufsichtsrat und auf der Vertreterversammlung<br />
ausgewertet.<br />
Soziale Unterstützung<br />
Die Genossenschaft übergab 2009 verschiedenen Vereinen und<br />
Institutionen Sach- und Geldspenden, um deren gesellschaftliches<br />
Engagement zu unterstützen und zu fördern, so u. a.<br />
■ Seniorenclub <strong>Schiffahrt</strong>-<strong>Hafen</strong> <strong>Rostock</strong> „SHR“ e.V.<br />
■ Sportverein <strong>Hafen</strong> <strong>Rostock</strong> 1961 e.V. (Fußball)<br />
■ Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen<br />
e.V. Köln (DESWOS)<br />
■ Energiesportverein TURBINE <strong>Rostock</strong> e.V. (Short Track)<br />
■ TSC <strong>Rostock</strong> 1957 e.V. (Tauchsport)<br />
■ <strong>Rostock</strong>er Tierschutzverein e.V.<br />
Des Weiteren erhielten verschiedene Ortsämter der Stadtverwaltung<br />
finanzielle Unterstützung bei der Ausrichtung von Stadtteilund<br />
Sommerfesten.<br />
Tätigkeit der Organe der Genossenschaft<br />
Die ordentliche Vertreterversammlung unserer Genossenschaft fand<br />
am 23. Juni 2009 statt. Die Vertreter nahmen den Geschäftsbericht<br />
2008 des Vorstandes sowie den Bericht des Aufsichtsrates zustimmend<br />
zur Kenntnis und fassten die notwendigen Beschlüsse gemäß<br />
Satzung, § 35. Im Vorfeld der Vertreterversammlung fanden im<br />
April 2009 sechs Wohnbereichsversammlungen mit den Vertretern<br />
statt, auf denen erste Jahresabschlusszahlen 2008, Planvorhaben<br />
2009 sowie verschiedene Fragen des genossenschaftlichen Zusammenlebens<br />
in den Wohnanlagen diskutiert wurden.<br />
Der Aufsichtsrat führte 2009 insgesamt sechs Sitzungen durch, an<br />
denen auch der Vorstand teilnahm, und fasste die erforderlichen<br />
Beschlüsse.<br />
Der Vorstand hielt monatliche Beratungen ab und verabschiedete<br />
dabei die notwendigen Beschlüsse.
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009<br />
2009<br />
• Bilanz<br />
<strong>III</strong><br />
• Gewinn- und Verlustrechnung<br />
• Anhang<br />
17
Bilanz zum 31. Dezember<br />
18<br />
<strong>III</strong><br />
AKTIVSEITE<br />
Anlagevermögen<br />
Immaterielle Vermögensgegenstände<br />
Sachanlagen<br />
Grundstücke mit Wohnbauten<br />
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten<br />
Bauten auf fremden Grundstücken<br />
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung<br />
Geleistete Anzahlungen<br />
Finanzanlagen<br />
Beteiligungen<br />
Anlagevermögen insgesamt<br />
Umlaufvermögen<br />
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte<br />
Unfertige Leistungen<br />
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />
Forderungen aus Vermietung<br />
Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken<br />
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen<br />
Forderungen gegen Unternehmen,<br />
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht<br />
Sonstige Vermögensgegenstände<br />
Wertpapiere<br />
Sonstige Wertpapiere<br />
Flüssige Mittel<br />
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten<br />
Umlaufvermögen insgesamt<br />
Aktive Rechnungsabgrenzungsposten<br />
Andere Rechungsabgrenzungsposten<br />
Bilanzsumme<br />
Geschäftsjahr Vorjahr<br />
EUR EUR EUR<br />
248.837.839,75<br />
2.174.411,00<br />
2.330,83<br />
308.046,38<br />
______________0,00<br />
225.904,65<br />
52.100,00<br />
74.817,43<br />
23.525,12<br />
_________539.367,99<br />
25.542,99<br />
251.322.627,96<br />
130.072,65<br />
251.478.243,60<br />
12.603.901,67<br />
915.715,19<br />
0,00<br />
17.475.300,05<br />
30.994.916,91<br />
__________8.388,83<br />
282.481.549,34<br />
12.871,68<br />
253.492.280,31<br />
2.252.994,91<br />
16.610,81<br />
349.535,30<br />
473,91<br />
130.072,65<br />
256.254.839,57<br />
12.150.890,67<br />
261.910,40<br />
73.297,72<br />
229.397,56<br />
539.482,93<br />
163.000,00<br />
14.580.607,88<br />
27.998.587,16<br />
__________5.739,66<br />
284.259.166,39
PASSIVSEITE<br />
Eigenkapital<br />
Geschäftsguthaben<br />
der mit Ablauf des Geschäftsjahres<br />
ausgeschiedenen Mitglieder<br />
der verbleibenden Mitglieder<br />
aus gekündigten Geschäftsanteilen<br />
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile<br />
EUR 20.890,20 (Vorjahr: EUR 64.700,78)<br />
Kapitalrücklage<br />
Ergebnisrücklagen<br />
Sonderrücklage gem. § 27 DM-BilG<br />
Gesetzliche Rücklage<br />
Andere Ergebnisrücklagen<br />
Bilanzgewinn<br />
Jahresüberschuss<br />
Einstellungen in Ergebnisrücklagen<br />
Eigenkapital insgesamt<br />
Rückstellungen<br />
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen<br />
Steuerrückstellungen<br />
Rückstellungen für Bauinstandhaltung<br />
Sonstige Rückstellungen<br />
Verbindlichkeiten<br />
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten<br />
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern<br />
Erhaltene Anzahlungen<br />
Verbindlichkeiten aus Vermietung<br />
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen<br />
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein<br />
Beteiligungsverhältnis besteht<br />
Sonstige Verbindlichkeiten<br />
davon aus Steuern: EUR 16.181,19<br />
(Vorjahr: EUR 22.287,86)<br />
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 17.984,24<br />
(Vorjahr: EUR 15.581,05)<br />
Passive Rechnungsabgrenzungsposten<br />
Bilanzsumme<br />
Geschäftsjahr Vorjahr<br />
EUR EUR EUR<br />
531.959,15<br />
9.524.304,04<br />
17.850,00<br />
106.686.716,75<br />
10.490.289,05<br />
86.205.850,69<br />
10.370.967,79<br />
- 9.992.009,70<br />
602.799,00<br />
20.000,00<br />
6.259.381,61<br />
299.379,45<br />
44.908.071,85<br />
42.250,87<br />
13.024.997,58<br />
20.949,75<br />
2.430.322,86<br />
57.560,90<br />
63.904,60<br />
10.074.113,19<br />
244.126,66<br />
203.382.856,49<br />
________378.958,09<br />
214.080.054,43<br />
7.181.560,06<br />
60.548.058,41<br />
671.876,44<br />
282.481.549,34<br />
19<br />
<strong>III</strong><br />
521.942,84<br />
9.473.952,30<br />
12.900,00<br />
224.651,66<br />
106.686.716,75<br />
9.390.289,05<br />
77.313.840,99<br />
10.608.180,77<br />
- 10.608.180,77<br />
203.624.293,59<br />
580.135,00<br />
130.800,00<br />
8.094.601,09<br />
672.641,13<br />
55.193.464,89<br />
51.282,23<br />
12.369.578,72<br />
30.733,49<br />
2.720.451,15<br />
281.774,47<br />
73.168,61<br />
436.242,02<br />
284.259.166,39
Gewinn- und Verlustrechnung<br />
20<br />
<strong>III</strong><br />
Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009<br />
Umsatzerlöse<br />
a) aus der Hausbewirtschaftung<br />
b) aus Betreuungstätigkeit<br />
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen<br />
Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen<br />
Sonstige betriebliche Erträge<br />
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen<br />
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung<br />
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen<br />
Rohergebnis<br />
Personalaufwand<br />
a) Löhne und Gehälter<br />
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für<br />
Altersversorgung und Unterstützung<br />
davon für Altersversorgung<br />
EUR 86.354,84 (Vorjahr: EUR 87.936,55)<br />
Abschreibungen auf immaterielle<br />
Vermögensgegenstände des Anlagevermögens<br />
und Sachanlagen<br />
Sonstige betriebliche Aufwendungen<br />
Erträge aus Beteiligungen<br />
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge<br />
Zinsen und ähnliche Aufwendungen<br />
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit<br />
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag<br />
Sonstige Steuern<br />
Jahresüberschuss<br />
Einstellungen in Ergebnisrücklagen<br />
Bilanzgewinn<br />
Geschäftsjahr Vorjahr<br />
EUR EUR EUR<br />
43.149.995,62<br />
58.525,00<br />
70.460,53<br />
24.749.528,24<br />
21.254,62<br />
2.154.025,61<br />
492.915,26<br />
52.406,21<br />
571.148,41<br />
43.278.981,15<br />
453.011,00<br />
2.784.808,39<br />
24.770.782,86<br />
21.746.017,68<br />
2.646.940,87<br />
5.460.620,23<br />
1.149.935,45<br />
623.554,62<br />
1.875.682,33<br />
11.236.393,42<br />
42.306,99<br />
823.118,64<br />
10.370.967,79<br />
- 9.992.009,70<br />
378.958,09<br />
41.920.594,29<br />
57.612,15<br />
68.448,13<br />
699.088,31<br />
1.660.966,87<br />
21.989.195,76<br />
9.569,87<br />
22.407.944,12<br />
2.179.282,23<br />
521.361,82<br />
5.509.195,74<br />
1.285.877,63<br />
216.502,04<br />
806.047,09<br />
2.367.032,27<br />
11.567.743,56<br />
135.404,57<br />
824.158,22<br />
10.608.180,77<br />
- 10.608.180,77<br />
0,00
Anhang zum Jahresabschluss<br />
per 31. Dezember 2009<br />
A. Allgemeine Angaben<br />
Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung<br />
entspricht den Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für<br />
die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen<br />
in der Fassung vom 6. März 1987.<br />
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren<br />
ausgewiesen.<br />
Die angegebenen Vorjahreszahlen sind in allen Positionen vergleichbar.<br />
B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden<br />
Das Anlagevermögen wurde mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten,<br />
vermindert um Abschreibungen, bewertet.<br />
Grundlage für die lineare Abschreibung bei Wohngebäuden ist eine<br />
Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Für die seit 2002 fertig gestellten<br />
Neubauten wird eine Nutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde<br />
gelegt.<br />
Im Geschäftsjahr zugegangene Modernisierungsaufwendungen bei<br />
Wohnbauten wurden ganzjährig abgeschrieben. Gesondert erfasste<br />
Kosten für Außenanlagen, Parkplätze, Hof- und Wegbefestigungen<br />
werden über einen Zeitraum von 10 - 19 Jahren abgeschrieben. Die<br />
Solaranlagen sind mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren, die<br />
Photovoltaikanlagen mit 20 Jahren kalkuliert.<br />
Fremdkapitalzinsen werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen<br />
und Kosten für eigene Verwaltungsleistungen nicht aktiviert.<br />
Die Abschreibung auf Geschäftsbauten erfolgt linear mit 2 %.<br />
Immaterielle Wirtschaftsgüter werden mit 33 Prozent, die Gegenstände<br />
der Betriebs- und Geschäftsausstattung zwischen 5 Prozent<br />
und 33 Prozent zeitanteilig abgeschrieben.<br />
Seit 2008 werden die im Geschäftsjahr zugegangenen geringwertigen<br />
Wirtschaftsgüter bis zu EUR 1.000,00 Anschaffungskosten<br />
(netto) in einem Sammelposten erfasst und über einen Zeitraum<br />
von 5 Jahren linear abgeschrieben.<br />
Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert,<br />
die Flüssigen Mittel zu Nominalwerten ausgewiesen.<br />
Bei Mietforderungen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen<br />
und sonstigen Vermögensgegenständen sind erkennbare Risiken im<br />
<strong>III</strong><br />
21<br />
Wege von Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Darüber hinaus<br />
wurden bei den genannten Positionen auch direkte Abschreibungen<br />
vorgenommen.<br />
Die Rückstellungen sind nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung<br />
bewertet, die Verbindlichkeiten zum Rückzahlungsbetrag<br />
passiviert. Die Pensionsrückstellungen sind gemäß § 6a EStG nach<br />
dem Teilwertverfahren auf der Grundlage eines versicherungsmathematischen<br />
Gutachtens unter Berücksichtigung der Heubeck-<br />
Richttafeln 2005 G ermittelt und mit einem Rechenzinsfuß von<br />
6 Prozent dotiert.<br />
Zur Deckung von Instandhaltungsaufwendungen wurden im Geschäftsjahr<br />
von den bestehenden Einzelrückstellungen TEUR<br />
1.835,2 in Anspruch genommen.<br />
In der Bilanzposition „Sonstige Rückstellungen“ sind Rückstellungen<br />
enthalten, mit deren Hilfe die behördlichen Auflagen der<br />
Energieeinsparverordnung [EnEV § 9 (3)] bis zum Jahr 2006 erfüllt<br />
werden sollten. Hierbei sind im Jahr 2009 TEUR 100,6 in Anspruch<br />
genommen bzw. aufgelöst worden. Von den ebenfalls in dieser<br />
Bilanzposition enthaltenen Rückstellungen für Rauchwarnmelder<br />
sind TEUR 239,1 verbraucht bzw. aufgelöst worden.
22<br />
<strong>III</strong><br />
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung<br />
I. BILANZ<br />
Die Entwicklung des Anlagevermögens stellt sich wie folgt dar:<br />
Immaterielle<br />
Vermögensgegenstände<br />
Sachanlagen<br />
Grundstücke mit<br />
Wohnbauten<br />
Grundstücke mit<br />
Geschäfts- u. and.<br />
Bauten<br />
Bauten auf fremden<br />
Grundstücken<br />
Technische Anlagen<br />
und Maschinen<br />
Andere Anlagen,<br />
Betriebs- und<br />
Geschäftsausstattung<br />
Anlagen im Bau<br />
Bauvorbereitungskosten<br />
Geleistete<br />
Anzahlungen<br />
Finanzanlagen<br />
Beteiligungen<br />
Anlagevermögen<br />
insgesamt<br />
Anschaffungs-/<br />
Herstellungskosten<br />
EUR<br />
234.007,17<br />
359.649.339,71<br />
3.544.989,59<br />
28.085,44<br />
2.784,12<br />
1.107.503,47<br />
0,00<br />
0,00<br />
473,91<br />
364.333.176,24<br />
130.072,65<br />
364.697.256,06<br />
Zugänge des<br />
Geschäftsjahres<br />
EUR<br />
21.387,09<br />
656.334,30<br />
18.590,38<br />
67.688,81<br />
742.613,49<br />
764.000,58<br />
Abgänge des<br />
Geschäftsjahres<br />
EUR<br />
15.152,24<br />
100.596,68<br />
37.890,39<br />
138.487,07<br />
153.639,31<br />
Umbuchung<br />
(+/-)<br />
21.644,91<br />
- 21.171,00<br />
-473,91<br />
0,00<br />
0,00<br />
Abschreibungen<br />
(kumulierte)<br />
EUR<br />
214.699,03<br />
111.367.237,58<br />
1.410.813,88<br />
4.583,61<br />
2.784,12<br />
829.255,51<br />
113.614.674,70<br />
Buchwert am<br />
31.12.2009<br />
EUR<br />
25.542,99<br />
248.837.839,75<br />
2.174.411,00<br />
2.330,83<br />
0,00<br />
308.046,38<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
251.322.627,96<br />
130.072,65<br />
113.829.373,73 251.478.243,60<br />
Abschreibungen<br />
des Geschäftsjahres<br />
EUR<br />
8.715,78<br />
5.239.229,51<br />
109.158,65<br />
2.769,53<br />
0,00<br />
100.746,76<br />
5.451.904,45<br />
5.460.620,23
Bei den Immateriellen Vermögensgegenständen sind erstmalig geleistete<br />
Anzahlungen im Zugang in Höhe von TEUR 15 erfasst.<br />
Die Zugänge im Anlagevermögen ergeben sich überwiegend durch<br />
die Aktivierung der Kosten für die Errichtung einer Photovoltaikanlage,<br />
Fahrstuhl- und Balkonanbauten, Balkonverglasungen sowie<br />
die Schaffung neuer Außenanlagen.<br />
Die Abgänge im Anlagevermögen betreffen im Wesentlichen den<br />
Verkauf von 2 Wohnungen und eines Pkw. Insgesamt entfallen auf<br />
die Abgänge des Geschäftsjahres TEUR 73,7 kumulierte Abschreibungen.<br />
Die Entwicklung der Rücklagen ist in der folgenden Tabelle dargestellt:<br />
Kapitalrücklage<br />
Ergebnisrücklagen<br />
Sonderrücklage<br />
Gesetzliche Rücklage<br />
Andere Ergebnisrücklagen<br />
Bestand am Ende<br />
des Vorjahres<br />
EUR<br />
224.651,66<br />
Bestand am Ende<br />
des Vorjahres<br />
EUR<br />
106.686.716,75<br />
9.390.289,05<br />
77.313.840,99<br />
193.390.846,79<br />
Bützower Str. 4-5a Nobelstr. 38-41<br />
Einstellung während<br />
des Geschäftsjahres<br />
EUR<br />
19.475,00<br />
Einstellung aus<br />
dem Jahresüberschuss<br />
des Geschäftsjahres<br />
EUR<br />
0,00<br />
1.100.000,00<br />
8.892.009,70<br />
9.992.009,70<br />
Entnahme für das<br />
Geschäftsjahr<br />
EUR<br />
0,00<br />
Entnahme für das<br />
Geschäftsjahr<br />
EUR<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
23<br />
<strong>III</strong><br />
Die Position „Unfertige Leistungen“ umfasst ausschließlich noch<br />
nicht abgerechnete Betriebskosten für die Zeit vom 1. Januar 2009<br />
bis zum 31. Dezember 2009. Dabei sind die bilanzierten Umlagenansprüche<br />
bereits um die erwarteten Umlagenausfälle für leer stehende<br />
Wohnungen in ausreichender Höhe gemindert.<br />
Außer für die in der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“<br />
bilanzierten Forderungen aus Instandhaltungsrücklagen für 127<br />
nicht verkaufte Wohnungen/Gewerbeeinheiten in Wohnungseigentümergemeinschaften<br />
in Höhe von TEUR 258,6 bestehen keine wesentlichen<br />
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem<br />
Jahr.<br />
Bestand am<br />
Ende des<br />
Geschäftsjahres<br />
EUR<br />
244.126,66<br />
Bestand am<br />
Ende des<br />
Geschäftsjahres<br />
EUR<br />
106.686.716,75<br />
10.490.289,05<br />
86.205.850,69<br />
203.382.856,49
24<br />
<strong>III</strong><br />
Verbindlichkeiten<br />
Verbindlichkeiten gegenüber<br />
Kreditinstituten<br />
Vorjahr<br />
Verbindlichkeiten gegenüber<br />
anderen Kreditgebern<br />
Vorjahr<br />
Erhaltene Anzahlungen<br />
Vorjahr<br />
Verbindlichkeiten aus<br />
Vermietung<br />
Vorjahr<br />
Verbindlichkeiten aus<br />
Lieferungen und<br />
Leistungen<br />
Vorjahr<br />
Verbindlichkeiten gegenüber<br />
Unternehmen, mit<br />
denen ein Beteiligungsverhältnis<br />
besteht<br />
Vorjahr<br />
Sonstige Verbindlichkeiten<br />
Vorjahr<br />
Gesamtbetrag<br />
Vorjahr<br />
Die Verbindlichkeiten des Unternehmens stellen sich wie folgt dar:<br />
Insgesamt<br />
EUR<br />
44.908.071,85<br />
55.193.464,89<br />
42.250,87<br />
51.282,23<br />
13.024.997,58<br />
12.369.578,72<br />
20.949,75<br />
30.733,49<br />
2.430.322,86<br />
2.720.451,15<br />
57.560,90<br />
281.774,47<br />
63.904,60<br />
73.168,61<br />
60.548.058,41<br />
70.720.453,56<br />
* Grundpfandrecht in Form von Grundschulden<br />
unter 1 Jahr<br />
EUR<br />
10.663.470,89<br />
7.150.603,69<br />
9.031,36<br />
9.031,36<br />
13.024.997,58<br />
12.369.578,72<br />
20.949,75<br />
30.733,49<br />
2.430.322,86<br />
2.720.451,15<br />
57.560,90<br />
281.774,47<br />
63.904,60<br />
73.168,61<br />
26.270.237,94<br />
22.635.341,49<br />
Restlaufzeit<br />
1 bis 5 Jahre<br />
EUR<br />
18.194.724,75<br />
27.278.299,27<br />
26.340,07<br />
31.931,71<br />
18.221.064,82<br />
27.310.230,98<br />
Davon<br />
über 5 Jahre<br />
EUR<br />
16.049.876,21<br />
20.764.561,93<br />
6.879,44<br />
10.319,16<br />
16.056.755,65<br />
20.774.881,09<br />
EUR<br />
gesichert<br />
44.908.071,85<br />
55.193.464,89<br />
42.250,87<br />
51.282,23<br />
44.950.322,72<br />
55.244.747,12<br />
Art der<br />
Sicherung<br />
Dabei enthält der Posten „Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten“ aus zum 1. Juli 1995 teilentlastete Altschulden in Höhe von<br />
TEUR 21.176,5.<br />
In der Bilanzposition „Passive Rechnungsabgrenzungsposten“ sind bereits für das Folgejahr vorausgezahlte Mieten in Höhe von<br />
TEUR 636,5 enthalten.<br />
GPR *<br />
GPR *
II. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG<br />
In der Position "Sonstige betriebliche Erträge" sind die Erträge aus<br />
der Auflösung bzw. Inanspruchnahme von Rückstellungen für<br />
Bauinstandhaltung in Höhe von TEUR 1.856,4 als Posten größeren<br />
Umfanges enthalten.<br />
Die Position „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ enthält neben<br />
den EDV-Kosten keine Aufwendungen von nennenswertem Umfang.<br />
Die vorgenommenen Abschreibungen bei Wohngebäuden sind planmäßig.<br />
D. Sonstige Angaben<br />
1. Die Genossenschaft ist Gesellschafter der URBANA TELEUNION<br />
<strong>Rostock</strong> GmbH & Co. KG, der Verwaltung URBANA TELEUNION <strong>Rostock</strong><br />
GmbH und der SY-Immobilien-Service GmbH mit Sitz in <strong>Rostock</strong>.<br />
Die Beteiligung der <strong>Wohnungsgenossenschaft</strong> <strong>Schiffahrt</strong>-<br />
<strong>Hafen</strong> <strong>Rostock</strong> eG am Stammkapital der SY-Immobilien-Service<br />
GmbH in Höhe von TEUR 25,6 beträgt 24,8 Prozent. Das Eigenkapital<br />
und der Jahresüberschuss der GmbH zum 31.12.2008 beliefen<br />
sich auf TEUR 450,4 bzw. TEUR 66,3. Vom Bilanzgewinn 2008<br />
sind im Jahr 2009 TEUR 9,9 an die Genossenschaft ausgeschüttet<br />
worden.<br />
2. In der Bilanz nicht erfasste weitere finanzielle Verpflichtungen,<br />
die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind,<br />
bestanden zum Bilanzstichtag nicht.<br />
3. Neben dem Vorstand waren im Geschäftsjahr durchschnittlich<br />
beschäftigt:<br />
Beschäftigte davon teilzeitbeschäftigt<br />
Kaufmännische Angestellte 35 3<br />
Technische Angestellte 4 1<br />
Hauswarte und<br />
Reinigungskräfte 17 1<br />
Gesamt 56 5<br />
Davon befindet sich ein Hauswart in der Freistellungsphase im<br />
Rahmen einer Altersteilzeitvereinbarung nach AtG.<br />
Außerdem wurden durchschnittlich vier Auszubildende im kaufmännischen<br />
Bereich beschäftigt.<br />
P.-Picasso-Str. 13-15<br />
25<br />
<strong>III</strong>
26<br />
<strong>III</strong><br />
4. Mitgliederbewegung<br />
Stand 1. Januar 2009 9.956<br />
Zugang 826<br />
Abgang 742<br />
Stand 31. Dezember 2009 10.040<br />
Insgesamt haben sich die Geschäftsguthaben der verbleibenden<br />
Mitglieder zum Ablauf des Geschäftsjahres um EUR 50.351,74 auf<br />
EUR 9.524.304,04 erhöht.<br />
Der Gesamtbetrag der Haftsummen hat sich um EUR 50.400,00<br />
erhöht und beläuft sich auf EUR 6.024.000,00. Ein Geschäftsanteil<br />
beträgt EUR 150,00 und die Haftsumme pro Mitglied EUR 600,00.<br />
5. Der zuständige Prüfungsverband ist der<br />
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.<br />
Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein<br />
Tangstedter Landstraße 83 - 22415 Hamburg<br />
6. Mitglieder des Vorstandes:<br />
Stoll, Werner Vorsitzender<br />
Lübcke, Andreas<br />
7. Mitglieder des Aufsichtsrates:<br />
Arndt, Jürgen Vorsitzender<br />
Bonacker, Manfred stellv. Vorsitz.<br />
Juhrmann, Frank<br />
Krempien, Peter<br />
Lüben, Ingrid<br />
Mesch, Alexander<br />
Raddatz, Manfred<br />
Schuldt, Gisela<br />
Stricker, Dirk bis 29.05.2009<br />
<strong>Wohnungsgenossenschaft</strong> <strong>Schiffahrt</strong>-<strong>Hafen</strong> <strong>Rostock</strong> eG<br />
Der Vorstand<br />
Stoll Lübcke<br />
<strong>Rostock</strong>, 27. Mai 2010
Lagebericht 2009<br />
I. DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFES<br />
1. Geschäftliche Bedingungen<br />
Die <strong>Wohnungsgenossenschaft</strong> <strong>Schiffahrt</strong>-<strong>Hafen</strong> <strong>Rostock</strong> eG wurde<br />
1954 gegründet. Sie ist derzeit mit 9.614 Wohnungen und 43 Millionen<br />
EUR an Umsatzerlösen eine der größten <strong>Wohnungsgenossenschaft</strong>en<br />
in Mecklenburg-Vorpommern. Zweck der Genossenschaft<br />
ist vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare<br />
Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder.<br />
Das genossenschaftliche Geschäftsjahr 2009 verlief ebenso wie die<br />
Vorjahre sehr erfolgreich. Der bilanzielle Eigenkapitalanteil konnte<br />
auf 76 Prozent erhöht werden und ist damit in der wohnungswirtschaftlichen<br />
Branche nach wie vor überdurchschnittlich hoch. Die<br />
Kreditverbindlichkeiten bei Banken wurden durch die regulären Tilgungen<br />
und durch Sondertilgungen um rund 10,3 Millionen EUR<br />
reduziert. Der Bilanzanteil dieser Verbindlichkeiten beläuft sich<br />
nunmehr auf nur 16 Prozent.<br />
Der Jahresüberschuss beträgt rund 10,4 Millionen EUR. Das positive<br />
Ergebnis resultiert zu 95 Prozent aus der Hausbewirtschaftung<br />
und entspricht im Wesentlichen unseren Erwartungen sowie der<br />
Planung.<br />
Die Wohnungsleerstände wurden im Geschäftsjahr von 3,1 auf 1,6<br />
Prozent reduziert! Demzufolge konnten die Erlösschmälerungen aus<br />
Nutzungsgebühren im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter gesenkt<br />
werden. Sie stellen aber dennoch, wie bereits in den Vorjahren, einen<br />
Einnahmenausfall größeren Ausmaßes bei den Umsatzerlösen dar.<br />
2. Bestand und Wirtschaftseinheiten<br />
Am 31. Dezember 2009 setzte sich der eigene Bestand an verwalteten<br />
und bewirtschafteten Einheiten in der Genossenschaft wie<br />
folgt zusammen:<br />
Geschäftsjahr Vorjahr<br />
9.614 Wohnungen (Wohnfläche 542.722 m 2 ) 9.611<br />
8 Gäste-Wohnungen 8<br />
8 Hauswartbüros (ehem. Wohnungen) 8<br />
1 Kundenbüro 1<br />
27 gewerbliche Mietobjekte 32<br />
(Nutzfläche 1.898 m 2 )<br />
168 Garagen (Nutzfläche 2.127 m 2 ) 166<br />
1.930 Pkw-Stellplätze (Nutzfläche 23.169 m 2 ) 1.928<br />
5 Sonstige (Nutzfläche 200 m 2 ) 5<br />
11.761 Einheiten gesamt 11.759<br />
27<br />
<strong>III</strong><br />
Darüber hinaus wurden Ende 2009 für Dritte insgesamt 252 Eigentumswohnungen<br />
und 2 Gewerberäume in 19 Eigentümergemeinschaften<br />
verwaltet (Vorjahr 251 WE).<br />
Die Veränderung des eigenen Wohnungsbestandes resultierte 2009<br />
aus:<br />
■ dem Zugang von fünf WE, die im Zuge von Umbaumaßnahmen<br />
aus vier Gewerberäumen neu geschaffen wurden.<br />
■ dem Abgang von zwei WE, die an Wohnungseigentümer verkauft<br />
wurden.<br />
Vier Gewerberäume wurden wegen Umbau in WE geschlossen. Des<br />
Weiteren wurden zwei Gewerberäume zu einem zusammengelegt.<br />
Durch den Ankauf von einer Pkw-Garage sowie durch die Errichtung<br />
einer Kradgarage beläuft sich der Bestand auf nunmehr 168 Garagen.<br />
Zwei Pkw-Stellplätze kamen durch Neuanlage hinzu.<br />
3. Vermietungsgeschäft<br />
Die Neuvermietungsquote betrug im Geschäftsjahr durchschnittlich<br />
114 Prozent (Vorjahr ebenfalls). Der Wohnungsleerstand der Genossenschaft<br />
belief sich am 31. Dezember 2009 auf 1,6 Prozent (Vorjahr<br />
3,1 Prozent). Im Land Mecklenburg-Vorpommern lag der durchschnittliche<br />
Wohnungsleerstand aller im VNW organisierten Wohnungsunternehmen<br />
bei 7,3 Prozent und in der Hansestadt <strong>Rostock</strong><br />
bei 4,5 Prozent. Die Fluktuationsrate im Wohnungsbestand belief<br />
sich im Geschäftsjahr auf 9,7 Prozent (Vorjahr 9,4 Prozent). Die Wohnungswechsel<br />
innerhalb der Genossenschaft hatten darin einen<br />
Anteil von 2,4 Prozent (Vorjahr ebenfalls). Es blieben also rund ein<br />
Viertel der kündigenden Mitglieder in der Genossenschaft wohnen.<br />
Die vereinnahmten Nutzungsgebühren (Nettokaltmieten) betrugen<br />
im Geschäftsjahr 31,0 Millionen EUR (Vorjahr 30,3 Millionen EUR).<br />
Insgesamt erhöhte sich das Nettokaltmietensoll im Jahr 2009<br />
gegenüber dem Vorjahr um 336,8 TEUR. Die Änderungen resultieren<br />
überwiegend aus diversen Modernisierungsumlagen.<br />
Die Erlösschmälerungen aus Sollmieten verminderten sich durch<br />
Leerstandsrückgänge um rund 449 TEUR (Vorjahr 290 TEUR).<br />
Den voraussichtlichen umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von<br />
12,6 Millionen EUR (Vorjahr 12,1 Millionen EUR) stehen Vorauszahlungen<br />
für vermietete Objekte von insgesamt 13,0 Millionen EUR<br />
(Vorjahr 12,4 Millionen EUR) gegenüber.<br />
4. Investitionen<br />
Insgesamt wurden 12,7 Millionen EUR für Instandsetzungs- und<br />
Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben (Vorjahr 10,3 Millionen<br />
EUR). Darin sind u. a. enthalten:
28<br />
<strong>III</strong><br />
■ nichtaktivierungspflichtige Modernisierungen mit 5,1 Millionen<br />
EUR (Vorjahr 3,4 Millionen EUR),<br />
■ Kosten für Außenanlagen mit 0,4 Millionen EUR (Vorjahr 0,3<br />
Millionen EUR).<br />
Des Weiteren wurden für komplexe Modernisierungen 0,5 Millionen<br />
EUR und für Außenanlagen 0,2 Millionen an aktivierungspflichtigen<br />
Kosten aufgewandt. Das Investitionsvolumen in den Bereichen<br />
Modernisierung, Instandsetzung/-haltung und Außenanlagen von<br />
insgesamt 13,4 Millionen EUR (Vorjahr 13,7 Millionen EUR) wurde<br />
2009 wie folgt finanziert:<br />
Erstattungen 0,3 Millionen EUR 2,2 %<br />
Eigenmittel 13,1 Millionen EUR 97,8 %<br />
gesamt 13,4 Millionen EUR 100,0 %<br />
Die Aufwendungen für die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen<br />
beliefen sich 2009 auf insgesamt 6,9 Millionen EUR (Vorjahr 6,6<br />
Millionen EUR), das sind durchschnittlich 12,52 EUR pro m² Nutzfläche<br />
im Jahr.<br />
Die größten Kostenpositionen betrafen die Gewerke Klempner/<br />
Strangsanierungen (1,7 Millionen EUR), Maler/Fassadenrenovierungen<br />
(1,0 Millionen EUR), Bodenbelagsarbeiten (0,9 Millionen<br />
EUR), Elektriker (0,9 Millionen EUR), Maurer/Fliesenleger (0,5<br />
Millionen EUR), Wartungen/Durchsichten (0,5 Millionen EUR),<br />
Tischler (0,2 Millionen EUR), Schlosser/Glaser (0,2 Millionen EUR)<br />
und Heizung (0,2 Millionen EUR).<br />
5. Personal<br />
Neben dem Vorstand waren am 31. Dezember 2009 56 Arbeitnehmer/-innen<br />
und 4 Auszubildende in der Genossenschaft tätig. 35<br />
Mitarbeiter/-innen arbeiteten im kaufmännischen und 21 im technischen<br />
Bereich (einschließlich Hauswarte und Reinigungskräfte).<br />
Ein Mitarbeiter befand sich zum Jahresende in der passiven Phase<br />
der Altersteilzeit nach Altersteilzeitgesetz.<br />
Für alle Arbeitsverhältnisse gilt der wohnungswirtschaftliche<br />
Tarifvertrag.<br />
II. DARSTELLUNG DER LAGE<br />
1. Ertragslage<br />
Das Geschäftsjahr 2009 wurde mit einem Jahresüberschuss von<br />
10,4 Millionen EUR abgeschlossen. Der Jahresüberschuss konnte in<br />
folgenden Ergebnisbereichen erwirtschaftet werden:<br />
Geschäftsbereich 2009 Vorjahr Veränderung<br />
TEUR TEUR TEUR<br />
Ergebnis der Hausbewirtschaftung<br />
+ 9.837,9 + 9.742,9 + 95,0<br />
Ergebnis der Betreuungstätigkeit<br />
u. Leistungen f. Dritte + 18,2 + 34,1 - 15,9<br />
Ergebnis des sonstigen<br />
Geschäftsbetriebes - 66,4 - 55,9 - 10,5<br />
Finanzbereich (Zins- und<br />
Beteiligungserträge) + 623,6 + 1.022,5 - 398,9<br />
Steuern vom Einkommen<br />
und Ertrag - 42,3 - 135,4 + 93,1<br />
Jahresüberschuss + 10.371,0 + 10.608,2 - 237,2<br />
Die Veränderung im Ergebnis der Hausbewirtschaftung resultiert im<br />
Wesentlichen aus:<br />
■ dem Anstieg der Nutzungsgebühren und reduzierten Erlösschmälerungen<br />
(+ 0,8 Millionen EUR)<br />
■ der höheren Entnahme von Baurückstellungen (+ 1,3 Millionen EUR)<br />
■ dem Rückgang von Zinsaufwendungen (+ 0,5 Millionen EUR)<br />
■ höheren Instandhaltungsaufwendungen (- 2,4 Millionen EUR).<br />
Die Erträge im Finanzbereich reduzierten sich um 0,4 Millionen EUR<br />
aufgrund von niedrigeren Zinseinnahmen, des Weiteren durch geringere<br />
Beteiligungserträge, die auf ein Rumpfgeschäftsjahr bei der<br />
URBANA TELEUNION zurückzuführen sind.<br />
Die Nettokaltmieten für Wohnungen betrugen im Dezember 2009<br />
durchschnittlich 4,88 EUR pro m² Wohnfläche (Vorjahr 4,80 EUR).
2. Finanzlage<br />
Die Kapitalflussrechnung nach DRS 2 wird für 2009 wie folgt dargestellt:<br />
I. laufende Geschäftstätigkeit<br />
Jahresüberschuss<br />
Abschreibungen auf das Anlagevermögen<br />
Abnahme langfristiger Rückstellungen<br />
sonstige zahlungsunwirksame Erträge<br />
Cash flow nach DVFA/SG<br />
Zu-/Abnahme kurzfristiger Rückstellungen<br />
Buchgewinne/Buchverluste aus Abgang von<br />
Gegenständen des Anlagevermögens<br />
Zunahme sonstiger kurzfristiger Aktiva<br />
Zunahme sonstiger kurzfristiger Passiva<br />
Cash flow aus laufender Geschäftstätigkeit<br />
planmäßige Tilgungen<br />
Cash flow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgungen<br />
II. Investitionsbereich<br />
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des AV<br />
Auszahlungen für Investitionen in das AV<br />
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des UV<br />
Cash flow aus Investitionstätigkeit<br />
<strong>III</strong>. Finanzierungsbereich<br />
Rückzahlungen von Darlehen (Sondertilgungen)<br />
Veränderung der Geschäftsguthaben<br />
Einzahlungen in die Kapitalrücklage<br />
Cash flow aus Finanzierungstätigkeit<br />
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands<br />
IV. Finanzmittelfonds<br />
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands<br />
Finanzmittelbestand am 31.12. des Vorjahres<br />
Finanzmittelbestand am 31.12. des Geschäftsjahres<br />
Geschäftsjahr<br />
TEUR<br />
+10.371,0<br />
+5.460,6<br />
-2.152,3<br />
-5,7<br />
+13.673,6<br />
-144,4<br />
-48,2<br />
-267,3<br />
+363,4<br />
+13.577,1<br />
-3.627,0<br />
+9.950,1<br />
+128,2<br />
-764,0<br />
+163,0<br />
-472,8<br />
-6.667,4<br />
+65,3<br />
+19,5<br />
-6.582,6<br />
+2.894,7<br />
+2.894,7<br />
14.580,6<br />
+17.475,3<br />
<strong>III</strong><br />
Vorjahr<br />
TEUR<br />
+10.608,2<br />
+5.509,2<br />
-1.303,2<br />
-5,7<br />
+14.808,5<br />
+72,1<br />
-139,1<br />
-707,3<br />
+724,8<br />
+14.759,0<br />
-3.818,1<br />
+10.940,9<br />
+264,9<br />
-3.580,1<br />
_______ 0,0<br />
-3.315,2<br />
-6.877,8<br />
-2,1<br />
+20,4<br />
-6.859,5<br />
+766,2<br />
+766,2<br />
13.814,4<br />
+14.580,6<br />
29
30<br />
<strong>III</strong><br />
Die Kapitalflussrechnung zeigt aus der laufenden Geschäftstätigkeit<br />
nach Tilgungen einen Zahlungsmittelzufluss von 9.950 TEUR.<br />
Im Investitions- und Finanzierungsbereich überstiegen die Ausgaben<br />
die Einnahmen um 473 TEUR. Der Finanzmittelbestand hat<br />
sich insgesamt um 2.895 TEUR auf 17.475 TEUR erhöht.<br />
Die Gegenüberstellung der vorhandenen und der kurzfristig realisierbaren<br />
Deckungsmittel mit den kurzfristig fälligen Verbindlichkeiten<br />
und Rückstellungen zum 31. Dezember 2009 ergibt folgendes<br />
Bild:<br />
Deckungsmittel 31.004 TEUR<br />
kurzfristiges Fremdkapital 16.512 TEUR<br />
Überdeckung 14.492 TEUR<br />
3. Vermögenslage<br />
Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich zum Ende des Geschäftsjahres wie folgt dar:<br />
Vermögen<br />
Anlagevermögen<br />
Umlaufvermögen<br />
Gesamtvermögen<br />
Kapital<br />
Eigenkapital<br />
langfristige<br />
Rückstellungen<br />
Fremdkapital<br />
■ langfristig<br />
■ kurzfristig<br />
(incl. kurzfristiger<br />
Rückstellungen)<br />
Gesamtkapital<br />
31. Dezember 2009<br />
TEUR<br />
251.478<br />
31.004<br />
282.482<br />
%<br />
89,0<br />
11,0<br />
100,0<br />
31. Dezember 2009<br />
TEUR<br />
214.080<br />
6.906<br />
44.984<br />
16.512<br />
282.482<br />
%<br />
75,8<br />
2,4<br />
16,0<br />
5,8<br />
100,0<br />
Am Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres betrug die Überdeckung<br />
11.712 TEUR.<br />
Die finanzielle Lage der Genossenschaft stellte zu allen Zeiten im<br />
Geschäftsjahr sicher, dass die für die Finanzierung des laufenden<br />
Geschäfts und der geplanten Investitionen einzusetzenden Eigenmittel<br />
stets zur Verfügung standen und somit alle Zahlungsverpflichtungen<br />
erfüllt werden konnten. Das Gleiche gilt auch für den<br />
Perspektivplan 2010 - 2014.<br />
TEUR<br />
256.255<br />
28.004<br />
284.259<br />
Vorjahr Veränderung<br />
TEUR<br />
203.624<br />
9.058<br />
55.285<br />
16.292<br />
284.259<br />
%<br />
90,1<br />
9,9<br />
100,0<br />
TEUR<br />
- 4.777<br />
+ 3.000<br />
-1.777<br />
Vorjahr Veränderung<br />
%<br />
71,6<br />
3,2<br />
19,5<br />
5,7<br />
100,0<br />
TEUR<br />
+ 10.456<br />
- 2.152<br />
- 10.301<br />
+ 220<br />
- 1.777<br />
%<br />
- 1,9<br />
+ 9,7<br />
- 0,6<br />
%<br />
+ 5,1<br />
- 23,8<br />
- 18,6<br />
+ 1,4<br />
- 0,6
Die Veränderungen im Anlagevermögen resultieren hauptsächlich<br />
aus dem Zugang von komplexen Modernisierungsmaßnahmen und<br />
Außenanlagen (+0,7 Millionen EUR), reduziert um die planmäßigen<br />
Abschreibungen (-5,5 Millionen EUR).<br />
Das Umlaufvermögen erhöhte sich vorwiegend aus dem Zugang an<br />
flüssigen Mitteln (+2,9 Millionen EUR).<br />
Das Eigenkapital erhöhte sich insgesamt um 10,5 Millionen EUR,<br />
hauptsächlich durch den Jahresüberschuss.<br />
Die langfristigen Rückstellungen reduzierten sich insgesamt um<br />
2,2 Millionen EUR. Bei den Rückstellungen für Bauinstandhaltung<br />
gab es eine Reduzierung von 1,8 Millionen EUR und bei den sonstigen<br />
Rückstellungen eine von 0,4 Millionen EUR.<br />
Das langfristige Fremdkapital verringerte sich insgesamt um 10,3<br />
Millionen EUR. Der Abgang durch planmäßige Tilgung belief sich<br />
auf 3,6 Millionen EUR (Vorjahr 3,8 Millionen EUR). Des Weiteren<br />
wurden Sondertilgungen in Höhe von 6,7 Millionen EUR vorgenommen<br />
(Vorjahr 6,9 Millionen EUR).<br />
Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich um insgesamt 0,2<br />
Millionen EUR, vorwiegend bei den erhaltenen Anzahlungen.<br />
4. Gewinnverteilung<br />
Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres<br />
2009 in Höhe von 378.958,09 EUR als Bruttodividende von 4,0<br />
Prozent gemäß § 41, Abs. 1 und 2 der Satzung zu verwenden<br />
<strong>III</strong>. NACHTRAGSBERICHT<br />
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des<br />
Geschäftsjahres 2009 eingetreten sind, haben sich zum Zeitpunkt<br />
der Lageberichterstattung nicht ergeben.<br />
Zum 30.04.2010 konnte eine Sondertilgung für die Altschuldendarlehen<br />
bei gleichzeitiger Neuprolongation in Höhe von 4,7 Millionen<br />
EUR vorgenommen werden.<br />
Die Genossenschaft steht zzt. mit einer Immobilienverwaltungs-<br />
GmbH in Verkaufsverhandlungen, um ein ca. 4.800 m² großes<br />
Grundstück in der <strong>Rostock</strong>er Innenstadt zum Zwecke der Wohnbebauung<br />
zu erwerben.<br />
Im 1. Quartal 2011 soll in Graal-Müritz weiterer Wohnungsbestand<br />
gekauft werden.<br />
IV. RISIKOBERICHT<br />
31<br />
Unser Risikomanagementsystem basiert vorrangig auf dem Controlling<br />
und der permanenten internen Berichterstattung. Außerdem<br />
werden externe Beobachtungsbereiche wie insbesondere die<br />
Entwicklung des Wohnungsmarktes, der Bevölkerung und des Kapitalmarktes<br />
in die Betrachtung einbezogen.<br />
Im Vordergrund steht dabei das Bestreben, Veränderungen so<br />
rechtzeitig zu erkennen, dass durch geeignete Maßnahmen wesentlich<br />
negative Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung abgewendet<br />
werden können.<br />
Mit der Einführung des Risikohandbuches im Jahr 2001 wurden Risikofelder<br />
definiert, Grundsätze zur Früherkennung von Risiken<br />
festgelegt sowie Aussagen zur internen Revision und permanenten<br />
Schwachstellenanalyse formuliert. Das Risikomanagementsystem<br />
wird entsprechend sich neu ergebender Anforderungen aktualisiert.<br />
Die Ergebnisse des Controllings und die der Monats- und Quartalsreporte<br />
werden permanent im Vorstand und im Aufsichtsrat sowie<br />
auf den monatlichen Leitungsbesprechungen ausgewertet. Das neu<br />
erarbeitete Unternehmenshandbuch stellt ebenfalls eine gute Arbeitsgrundlage<br />
für alle Beschäftigten der Genossenschaft dar.<br />
Die Bankgeschäfte, sowohl debitorisch als auch kreditorisch, sind<br />
geordnet. Die Zinszahlungen für Verbindlichkeiten beliefen sich<br />
2009 auf 1,9 Millionen EUR. Das sind im Durchschnitt 3,7 Prozent<br />
für alle Darlehensbeträge.<br />
Bestandsgefährdende Risiken werden in der künftigen Entwicklung<br />
der Genossenschaft nicht gesehen.<br />
Kennziffern wie Liquidität, Eigenkapitalquote, Verschuldungsgrad<br />
und der geringe Anteil des Kapitaldienstes an der Nettokaltmiete<br />
(17,1 Prozent) zeugen von der absoluten und relativen Stabilität<br />
der Genossenschaft. Aus diesen Gründen ist eine akute Gefährdung<br />
der finanziellen Entwicklung auch nicht in Zeiten der Wirtschafts-,<br />
Finanzmarkt- und Eurokrise zu befürchten.<br />
V. PROGNOSEBERICHT<br />
<strong>III</strong><br />
Aus unseren wirtschaftlichen Daten lässt sich ableiten, dass unser<br />
Immobilienbestand auf Grund seines technischen Zustandes und<br />
der Belegung auch künftig umfassend nachgefragt wird. Damit ist<br />
die Wirtschaftlichkeit aller Objekte perspektivisch gesichert. Durch<br />
unsere Investitionen in Neubau, Modernisierung, Instandsetzung<br />
und Instandhaltung in der Größenordnung von rund 40 Millionen<br />
EUR in den Jahren 2010-2012 wird unsere Marktposition in
32<br />
<strong>III</strong><br />
<strong>Rostock</strong> und Graal-Müritz sowie ein dauerhafter Mittelrückfluss<br />
abgesichert. Als latente Risiken werden die globalen Auswirkungen<br />
der gegenwärtigen Wirtschafts-, Finanzmarkt- und Eurokrise sowie<br />
die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland mit<br />
weiterhin hohen Arbeitslosenzahlen und die teilweise geringer<br />
werdenden verfügbaren Nettoeinkommen gesehen. Den Risiken aus<br />
der Altersstruktur unseres Wohnungsbestandes und der Wohnungsnutzer<br />
werden wir durch weitere bessere technische Ausstattung,<br />
durch Modernisierungen und altenfreundliche Baumaßnahmen entgegenwirken.<br />
Die Bevölkerungs- und Wohnraumbedarfsprognose<br />
des <strong>Rostock</strong>er Wirtschaftsinstitutes WIMES für die Jahre 2007 bis<br />
2020 wurde analysiert und bildet nach wie vor die Grundlage für<br />
Entscheidungen und für die künftige Strategie der Weiterentwicklung<br />
unserer Genossenschaft. Der Vorstand hält die Prognose im<br />
Großen und Ganzen für wichtig, zukunftsorientiert und realistisch.<br />
Die weitere Reduzierung der Erlösschmälerungen aus Wohnungsleerstandsgründen<br />
und die Eindämmung der Rückstände aus Nutzungsgebühren/Umlagen<br />
sowie die Verbesserung des Mitgliederservices<br />
bleiben permanente Aufgaben in der künftigen genossenschaftlichen<br />
Arbeit.<br />
Die Genossenschaft hat für die Jahre 2010 - 2014 mittelfristige<br />
Wirtschafts- und Finanzpläne erarbeitet. Eine konstante und gute<br />
Ertragslage ist Bestandteil der perspektivischen Planung. Die künf-<br />
Hundsburgallee 3<br />
tige Finanzierung aller Investitionen und Ausgaben wird wie auch<br />
in den Vorjahren auf Grund der guten Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage<br />
der Genossenschaft nur aus Eigenmitteln erfolgen. Die<br />
weitere Entschuldung der Genossenschaft wird in den nächsten<br />
Jahren durch laufende Tilgungen und Sondertilgungen von Fremdmitteln<br />
forciert.<br />
Vorgesehene Neubaumaßnahmen werden ein Überarbeiten der mittelfristigen<br />
Planung erfordern.<br />
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die derzeitige wirtschaftliche<br />
Situation unserer Genossenschaft die Solidität und Kontinuität<br />
der Geschäftsführung über Jahrzehnte widerspiegelt. Diese Geschäftspolitik<br />
wird auch künftig fortgesetzt.<br />
<strong>Wohnungsgenossenschaft</strong> <strong>Schiffahrt</strong>-<strong>Hafen</strong> <strong>Rostock</strong> eG<br />
Der Vorstand<br />
Stoll Lübcke<br />
<strong>Rostock</strong>, 27. Mai 2010
IV Bericht der Aufsichtsrates<br />
Der Aufsichtsrat unserer Genossenschaft hat im Berichtszeitraum<br />
2009 sieben Sitzungen abgehalten. Sechs Sitzungen fanden als<br />
gemeinsame Beratungen mit dem Vorstand und eine interne als<br />
konstituierende Sitzung statt.<br />
Der Aufsichtsrat hat seit Juni 2009 mit acht Mitgliedern gearbeitet.<br />
Die Beschlussfähigkeit war auf allen Zusammenkünften gewährleistet.<br />
Der Aufsichtsrat hat sich auf allen gemeinsamen Beratungen vom<br />
Vorstand über die Entwicklung und die Lage der Genossenschaft,<br />
über wichtige Geschäftsvorfälle, über die Unternehmenspolitik,<br />
über die Planungsmaßnahmen sowie über die Risikosituation informieren<br />
lassen. Über diese Schwerpunkte wurde gemeinsam ausführlich<br />
beraten und es wurden die erforderlichen Beschlüsse<br />
gefasst.<br />
Der Aufsichtsrat bestätigt im Rahmen seiner Zuständigkeit und<br />
nach seinen Feststellungen dem Vorstand für das Jahr 2009 eine<br />
ordnungsgemäße, den gesetzlichen sowie den satzungsmäßigen<br />
Bestimmungen entsprechende Arbeit.<br />
Durch die Arbeit der beiden Ausschüsse des Aufsichtsrates,<br />
■ des Bauausschusses und<br />
■ des Prüfungsausschusses<br />
wurden teilweise die Beschlüsse des Aufsichtsrates vorbereitet<br />
bzw. sachkundig untermauert.<br />
So beschäftigte sich der Bauausschuss u. a. inhaltlich mit<br />
■ der Einführung eines Programms zur Durchführung und Dokumentation<br />
der Verkehrssicherungspflichten,<br />
■ den Maßnahmen aufgrund der Änderungen der Heizkostenverordnung,<br />
■ dem Stand zum Einbau der Rauchwarnmelder und<br />
■ den Auswirkungen der neuen HOAI (Honorarordnung für Architekten<br />
und Ingenieure) für unsere Genossenschaft.<br />
Der Prüfungsausschuss<br />
■ kontrollierte den baren Zahlungsverkehr der Geschäftsstelle,<br />
■ informierte sich über den Erfüllungsstand der Pläne der Modernisierung,<br />
der Instandhaltung und Außenanlagengestaltung und<br />
■ prüfte schwerpunktmäßig den Jahresabschluss 2008 mit der Bilanz,<br />
Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang.<br />
Außerdem wurde im Aufsichtsrat das Ergebnis der durchgeführten<br />
gesetzlichen Prüfung gemäß § 58 (2) GenG gemeinsam mit dem<br />
Prüfdienst des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen<br />
beraten. Hierbei wurde nicht nur der mit dem uneingeschränkten<br />
33<br />
Bestätigungsvermerk versehene Jahresabschluss erläutert, sondern<br />
auch die außerordentlich guten wirtschaftlichen Ergebnisse hervorgehoben.<br />
Alle Aufsichtsratsmitglieder beteiligten sich an den jährlich stattfindenden<br />
Wohnbereichsversammlungen der Vertreter und informierten<br />
sich über die Belange unserer Genossenschaftsmitglieder.<br />
Der Aufsichtsrat stimmt den Ausführungen des Vorstandes im<br />
Lagebericht uneingeschränkt zu und schließt sich dem Vorschlag<br />
des Vorstandes über die Verwendung des Bilanzgewinnes für das<br />
Jahr 2009 an und empfiehlt der Vertreterversammlung,<br />
1. den Jahresabschluss 2009 zu genehmigen,<br />
2. dem Gewinnverwendungsvorschlag zuzustimmen und<br />
3. dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2009 Entlastung zu erteilen.<br />
Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2009 mit Lagebericht,<br />
Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang<br />
wurde von uns geprüft. Es haben sich dabei keine Einwände ergeben.<br />
Der Aufsichtsrat bedankt sich bei allen Vertreterinnen und Vertretern<br />
für die konstruktive und aktive Beteiligung am Genossenschaftsleben.<br />
Besonderen Dank spricht der Aufsichtsrat den hauptamtlichen Beschäftigten,<br />
insbesondere dem Vorstand unserer Genossenschaft,<br />
für die erfolgreiche Arbeit und gute Zusammenarbeit aus.<br />
<strong>Rostock</strong>, 27. Mai 2010<br />
Jürgen Arndt<br />
Aufsichtsratsvorsitzender<br />
IV
Verzeichnis der Vertreter und Ersatzvertreter<br />
34<br />
V<br />
Stand 23. Juni 2010<br />
Wahlbezirk 01 / unversorgte Mitglieder 1. Fast, Bernd Trojanstraße 5, 18119 Warnemünde<br />
2. Höppner, Klaus-Otto Erich-Mühsam-Str. 29<br />
3. Schoodt, Hans-Jürgen Etkar-André-Straße 20<br />
4. Schult, Ulrich Artur-Becker-Straße 1<br />
5. Stegemann, Horst Alte Weide 37, 18258 Schwaan<br />
Ersatzvertreter 1. Strohecker, Dedo Bojenweg 27<br />
Wahlbezirk 02 / Lichtenhagen • 18109 1. Holtz, Ulrich Bützower Straße 4<br />
2. Holz, Renate Eutiner Straße 26<br />
3. Konopka, Hans-Georg Eutiner Straße 1<br />
4. Lauterbach, Ronny Ratzeburger Straße 12<br />
5. Müller, Adolf Neustrelitzer Straße 3<br />
6. Petschow, Uwe Wolgaster Straße 8<br />
7. Poguntke, Marianne Eutiner Straße 2<br />
8. Sack, Reinhard Ratzeburger Straße 10<br />
9. Zander, Frank Ratzeburger Straße 11<br />
Wahlbezirk 03 / Groß Klein • 18109 1. Bubritzki, Dietmar Gerüstbauerring 19<br />
2. Kirchhoff, Diedrich Alte Warnemünder Chaussee 26<br />
3. Koch, Werner Gerüstbauerring 22<br />
4. Koschorreck, Hans-Jürgen Albrecht-Tischbein-Straße 36<br />
5. Schröder, Bernd Gerüstbauerring 1<br />
6. Weidlich, Elke Hermann-Flach-Straße 7<br />
Ersatzvertreter 1. Kernchen, Klaus Zum Ahornhof 2<br />
Wahlbezirk 04 / Lütten Klein • 18107 1. Beelich, Klaus-Peter Rügener Straße 30<br />
2. Brockmann, Jan Wulfsbergstr. 16, 28329 Bremen<br />
3. Dähn, Joachim Helsinkier Straße 90<br />
4. Käppler, Helmut Binzer Straße 49<br />
5. Krebs, Winfried Binzer Straße 43<br />
6. Müller, Astrid Binzer Straße 41<br />
7. Müller, Clarissa Ahlbecker Straße 4<br />
8. Steinborn, Angela Ahlbecker Straße 4<br />
9. Dr. Wagenknecht, Walter Helsinkier Straße 91<br />
10. Wickboldt, Günter Ahlbecker Straße 6<br />
11. Wilk, Karl Dorothea-Erxleben-Str. 4<br />
Ersatzvertreter 1. Haß, Walter Rügener Straße 30<br />
2. Ahner, Jens Rügener Straße 39<br />
3. Schimmel, Frank Helsinkier Straße 92<br />
Wahlbezirk 05 / Evershagen • 18106 1. Faust, Ingrid Willi-Bredel-Straße 23<br />
2. Fielhauer, Karin Maxim-Gorki-Straße 8<br />
3. Kalkschies, Heinrich Leo-Tolstoi-Straße 3<br />
4. Kleinfeldt, Waltraud Willi-Bredel-Straße 22<br />
5. Manzke, Wilhelm Maxim-Gorki-Straße 57<br />
6. Mock, Ingrid Nordahl-Grieg-Straße 8<br />
7. Schilke, Monika Nordahl-Grieg-Straße 9<br />
8. Trede, Dieter Nordahl-Grieg-Straße 14<br />
Ersatzvertreter 1. Kugelberg, Karl Gerüstbauerring 19<br />
Wahlbezirk 06 / Schmarl • 18106 1. Bulla, Dieter Hundsburgallee 3<br />
2. Bützow, Helga Stephan-Jantzen-Ring 19<br />
3. Grünzig, Roland Kolumbusring 56<br />
4. Lübs, Horst Adam-J.-Krusenstern-Straße 2<br />
5. Paul, Rainer Stephan-Jantzen-Ring 22<br />
6. Pechstein, Roland Kolumbusring 56<br />
7. Pöhle, Kerstin Stephan-Jantzen-Ring 7<br />
8. Schmidt, Wolfgang Kolumbusring 26<br />
Ersatzvertreter 1. Hoferichter, Hans-Peter Stephan-Jantzen-Ring 8
Wahlbezirk 07 / Reutershagen • 18069 1. Jänicke, Peter Werner-Seelenbinder-Straße 8<br />
2. Kalxdorf, Rose-Marie Walter-Stöcker-Straße 8<br />
3. Neugebauer, Brigitte Werner-Seelenbinder-Straße 26<br />
4. Schöler, Heinz Fred-Weickert-Straße 2<br />
Ersatzvertreter 1. Große, Joachim Werner-Seelenbinder-Straße 5<br />
Wahlbezirk 08 / Hansaviertel • 18059 1. Janßen, Günter Voßstraße 51<br />
2. Pradel, Dan Ulrich-von-Hutten-Str. 32<br />
Ersatzvertreter 1. Malchow, Hans Felix-Stillfried-Straße 13<br />
Wahlbezirk 09 / Südstadt • 18059 1. Bartels, Heidemarie Rudolf-Diesel-Straße 2<br />
2. Bollmann, Gert Louis-Pasteur-Straße 7<br />
3. Fenner, Ingeburg Nobelstraße 41<br />
4. Franke, Ralf Galileistraße 6<br />
5. Gläser, Siegfried Röntgenstraße 8<br />
6. Harning, Ralf Majakowskistraße 57<br />
7. Hartung, Jürgen Röntgenstraße 24<br />
8. Leonhardt, Hilde Kurt-Tucholsky-Straße 29<br />
9. Marnau, Heinz-Jürgen Kurt-Tucholsky-Straße 27<br />
10. Mumm, Norbert Louis-Pasteur-Straße 24<br />
11. Retzlaff, Gundula Erich-Weinert-Straße 6<br />
12. Spitzer, Monika Nobelstraße 41<br />
13. Wiegert, Hans Galileistraße 5<br />
Ersatzvertreter 1. Jesse, Helmuth Lomonossowstraße 28<br />
2. Jörn, Klaus-Rüdiger Lomonossowstraße 28<br />
Wahlbezirk 10 / Kröpeliner-Tor-Vorstadt • 18057 1. Weidmann, Sieglinde Jahnstraße 9<br />
Ersatzvertreter 1. Wendt, Ilona Jahnstraße 8<br />
Wahlbezirk 11 / Stadtmitte • 18055 1. Kunkel, Olaf Graf-Schack-Straße 2<br />
Ersatzvertreter 1. Kummerow, Ute Laurembergstraße 22<br />
Wahlbezirk 12 / Brinckmansdorf • 18055 1. Dietrich, Harald Augustenstraße 61B<br />
Wahlbezirk 13 / Dierkow • 18146 1. Käning, Monika Heinrich-Tessenow-Staße 2<br />
2. Koschmieder, Manfred Karl-Theodor-Severin-Straße 3<br />
3. Lehmann, Roland Karl-Theodor-Severin-Straße 3<br />
4. Lonkowsky, Peter Dierkower Höhe 1<br />
5. Schäfer, Hans-Jürgen Lorenzstraße 49<br />
6. Thorun, Lothar Hartmut-Colden-Straße 19<br />
Wahlbezirk 14 / Toitenwinkel • 18147 1. Arendt, Günter Martin-Luther-King-Allee 35<br />
2. Geßner, Karla Röntgenstraße 14<br />
3. Reck, Ralf-Udo Pablo-Picasso-Straße 3<br />
4. Rudolph, Holger Borenweg 9<br />
5. Weber, Jürgen Albert-Schweitzer-Straße 16<br />
6. Schulz, Heinz-Michael Carl-v.-Ossietzky-Straße 12<br />
Ersatzvertreter 1. Fuchs, Günter Albert-Schweitzer-Straße 30<br />
Wahlbezirk 15 / Graal-Müritz • 18181 1. Eckhardt, Ilona Ostseering 15<br />
2. Streichan, Hartmut Ostseering 13<br />
Ersatzvertreter 1. Boer, Wolfgang Ostseering 12<br />
Impressum<br />
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www.wgsh.de • info@wgsh.de Druck: Altstadt Druck GmbH<br />
V<br />
35
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Goerdelerstraße 21 • 18069 <strong>Rostock</strong><br />
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