Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen - Lippstadt

Stadt Lippstadt
Fachbeitrag
Handlungskonzept Wohnen
Qualifizierung des
Flächennutzungsplanverfahrens

Impressum
Impressum
Auftraggeber:
Auftraggeber:
Stadt Lippstadt
Fachbereich Stadtentwicklung und Bauen
Ostwall 1
59555 Lippstadt
Projektleitung: Heinrich Horstmann
Auftragnehmer:
Auftragnehmer:
Planersocietät – Stadtplanung, Verkehrsplanung, Kommunikation
Dr.-Ing. Frehn, Schulten, Steinberg
Partnerschaft, Stadt- und Verkehrsplaner
Marc-Lucas Schulten
Gutenbergstr. 34
44139 Dortmund
Fon: 0231/589696-12
Fax: 0231/589696-18
info@planersocietaet.de
www.planersocietaet.de
www.mit-zukunft-rechnen.de
Bearbeiter:
Dipl.-Ing. Marc Lucas Schulten (Projektleitung),
Dipl.-Ing. Marco Fleischer,
Dipl.-Ing. Björn Maaß,
Dipl.-Ing. Jörg Schmitt
Hinweise
Hinweise
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 1
In dem nachfolgenden Text verzichten wir zugunsten einer besseren Lesbarkeit auf die Schreibweise
„Innen“ bei Bürger, Nutzer, Anlieger etc. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich
Frauen und Männer angesprochen.
Dortmund, August 2010

Zusammenfassung
Zusammenfassung
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 2
> Dieses Gutachten ist ein ergänzender Baustein zur Qualifizierung des Flächennutzungsplanverfahrens.
Neben einer Analyse der Bevölkerungs-, Nachfrage-
und Angebotsentwicklung erfolgen eine Analyse der Wohnlagen und der vorhandenen
Baulücken Lippstadts sowie eine Risikoanalyse der Siedlungsstruktur.
Die im Flächennutzungsplanverfahren diskutierten Wohnbauflächenpotenziale
werden hinsichtlich der Herstellungs- und Betriebskosten sowie städtebaulicher
Kriterien bewertet. Abschließend werden strategische Empfehlungen gegeben.
> Die Trendvariante der Bevölkerungsvorausberechnung ergibt einen stetigen,
moderaten Rückgang der Bevölkerungszahl um -3,6% oder etwa 2.500 Einwohner
bis 2025. Dies wird sich in den Stadtteilen in unterschiedlichem Ausmaß
niederschlagen. Es wird eine Zunahme älterer Bevölkerungsgruppen zu verzeichnen
sein. Dies betrifft alle Altersgruppen älter als 50 Jahre.
> Trotz Bevölkerungsrückgang ist (im Rahmen einer modellhaften Betrachtung)
von rund 1.000 zusätzlichen Haushalten in Lippstadt bis zum Jahr 2025 auszugehen.
Die Haushaltsstruktur wird sich hierbei verändern: Es wird mehr kleine und
weniger große Haushalte geben.
> Die Nachfrage wird sich qualitativ verändern. Der Anteil der Familien an der
Gesamtbevölkerung - und damit die „klassische“ Nachfragegruppe am Wohnungsmarkt
– schrumpft. U. a. Single-Haushalte, berufstätige Paare, Alleinerziehende
und ältere Menschen stellen die wachsenden Nachfragegruppen dar.
Diese haben ein anderes Anforderungsprofil an ihre Wohnungen und Wohnstandorte.
Integrierte Lagen gewinnen an Bedeutung. Bereits heute ist eine verstärkte
Nachfrage nach innerstädtischen und stadtteilzentrierten Standorten
erkennbar.
> Es wird eine erhöhte Nachfrage nach kleinen Wohnungen geben. Da das Angebot
hierauf bis jetzt nicht reagiert, könnte dies zu einem Engpass in diesem
Segment führen. Auslaufende Mietpreisbindungen könnten zudem zu einem
Nachfragedruck nach günstigem Wohnraum führen.
> Die Bedeutung des Bestandes wird wachsen. Die Bestandsentwicklung (energetische
Sanierung, Anpassungen an den demografischen Wandel, Qualifizierung
des Wohnumfeldes) wird eine wichtige Aufgabe der Zukunft sein.
> Lippstadt weist sehr gut integrierte Lagen im Bereich der Kernstadt sowie in
Bad Waldliesborn und Lipperode auf. Als unterschiedliche Typen von Wohnlagen
können die Altstadt, die umliegenden Kernstadtbereiche, kernstadtnahe
Ortsteile und periphere Ortsteile (mit unterschiedlicher Infrastrukturausstattung)
definiert werden. Die Stadtstruktur Lippstadts ermöglicht in vielen Lagen
ein „urbanes“ Wohnen mit kurzen Entfernungen zu mittelzentralen Einrichtungen.
Dies ist in der Region sonst nur ansatzweise in der Stadt Soest sowie in den
weiter entfernt liegenden Ober- und Mittelzentren des Umlands möglich.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 3
> In Lippstadt bestehen noch große Potenziale in „Baulücken“ (34er-Bereiche,
noch nicht bebaute Flächen in Satzungen). Im gesamten Stadtgebiet liegen hier
noch 90 ha Flächenpotenziale vor. Hiervon können mindestens (nach einer sehr
vorsichtigen Schätzung) 9 bis 18 ha als “aktivierbar“ angesehen werden, was etwa
180 bis 360 Baugrundstücken entspricht.
> Die Risikoanalyse der Siedlungsstruktur zeigt, dass aktuell 433 Gebäude in
Lippstadt ausschließlich von Bewohnern älter als 80 Jahre bewohnt werden, 1453
Gebäude ausschließlich von Bewohnern älter als 70 Jahre und 2955 Gebäude
ausschließlich von Bewohnern älter als 60 Jahre. Diese Bestandsimmobilien
werden zunehmend auf den Immobilienmarkt drängen.
> Im Rahmen des Flächennutzungsplanverfahrens befinden sich Potenzialflächen
für den Wohnungsbau in der Diskussion, die insgesamt eine Flächengröße von
114 ha aufweisen. Dies entspricht mindestens 2.000 Wohneinheiten. Die hiervon
detaillierter untersuchten Potenzialflächen können auf Grund der auf den Flächen
denkbaren Bebauungstypologie in erster Linie Angebote für Familien darstellen.
Sie liegen zum Teil in Ortsteilen, die große Flächenpotenziale in Baulücken
aufweisen. Da hier vorhandenes Baurecht bereits heute nicht ausgeschöpft
wird, ist der Bedarf kritisch zu hinterfragen.
> Die Bestandpotenziale (Risikoanalyse der Siedlungsstruktur) sowie Baulücken
sind vielfach in „integrierten Lagen“ zu finden. Die Neubauflächen liegen hingegen
häufig als Arrondierung der Ortsteile vor. Die Standortanforderungen, die
die wachsenden Nachfragegruppen an Wohnstandorte stellen, werden in
Lippstadt in erster Linie im Bestand erfüllt.
> Die Gutachter empfehlen die Weiterentwicklung und Qualifizierung des Bestands
sowie den Aufbau eines Managements zur Aktivierung von Potenzialen
in Baulücken. Neubauflächen sollten nur ergänzend, in kleinen Einheiten und in
integrierten Lagen entwickelt werden. Die entwickelten Wohntypologien und
Preissegmente sollten sich hierbei auch an den Bedarfen von wachsenden Nachfragegruppen
ausrichten.
> Die starke Ausdifferenzierung der Nachfrage am Wohnungsmarkt und die zunehmende
Bedeutung der Immobilienbestände erfordert in Zukunft eine kontinuierliche
Beobachtung der Wohnungsmarktentwicklung („Monitoring“), um
frühzeitig Problembereiche identifizieren zu können.

Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 4
Impressum .................................................................................................................................. 1
Zusammenfassung ................................................................................................................... 2
Inhaltsverzeichnis ..................................................................................................................... 4
Abbildungsverzeichnis ............................................................................................................. 5
Tabellenverzeichnis ................................................................................................................... 5
1 Einleitung ......................................................................................................................... 6
1.1 Aufgabenstellung ....................................................................................................... 6
1.2 Methodik ..................................................................................................................... 8
2 Analyse I ........................................................................................................................... 9
2.1 Bevölkerungsentwicklung und -vorausberechnung ............................................ 9
2.1.1 Bevölkerungsentwicklung und heutige Struktur ....................................... 9
2.1.2 Prognose der Bevölkerungsentwicklung ..................................................... 11
2.2 Nachfrageentwicklung ............................................................................................. 16
2.2.1 Entwicklungen am Immobilienmarkt .......................................................... 16
2.2.2 Entwicklungsfaktoren der Nachfrage ......................................................... 18
2.2.3 Qualitative Veränderung der Nachfrageentwicklung ............................ 20
2.3 Angebotsstruktur und -entwicklung .....................................................................23
2.3.1 Angebotsentwicklung der letzten Jahre .................................................... 23
2.3.2 Absehbare Entwicklungen auf der Angebotsseite .................................. 30
3 Zwischenfazit I ...............................................................................................................32
4 Analyse II ........................................................................................................................ 34
4.1 Wohnlagen in Lippstadt .......................................................................................... 34
4.1.1 „Integrierte Lagen“ in Lippstadt ................................................................. 34
4.1.2 Lagetypen in der Stadt Lippstadt ............................................................... 39
4.2 Potenziale I: Baulücken ...................................................................................... 44
4.3 Potenziale II: Wohnungsbestand („Stresstest des Siedlungsbestands“) ........ 47
4.4 Potenziale III: Wohnbaupotenzialflächen ........................................................ 51
5 Zwischenfazit II .............................................................................................................. 52
6 Bewertung der Wohnbaupotenzialflächen .............................................................. 54
6.1 Übersicht der Flächenpotenziale der Stadt Lippstadt ....................................... 54
6.2 Kostenbewertung von Wohnbaupotenzialflächen ............................................ 56
6.3 Städtebauliche Bewertung von Wohnbaupotenzialflächen ............................. 62
6.3.1 Erläuterung der Kriterien ............................................................................. 62
6.3.2 Zusammenfassende Übersichtstabelle der Flächenbewertung............ 64
6.4 Städtebauliche Flächenprofile (Steckbrief „Standortcheck“)...................... 66
6.5 Entwicklungsempfehlungen zu den Potenzialflächen ........................................... 79
7 Strategieempfehlungen für die Wohnbaulandentwicklung ................................... 81
8 Fazit ................................................................................................................................. 83
Quellenverzeichnis ................................................................................................................ 84

Abbildungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 5
Abbildung 1: Methodik der Software LEANkom® ................................................................................................ 8
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung seit 1975 ................................................................................................. 9
Abbildung 3: Altersstruktur der Bevölkerung 2009 ........................................................................................... 10
Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung in der Region Lippstadt (2000 bis 2009) .......................................... 11
Abbildung 5: Prognose der Bevölkerungsentwicklung in der Region Lippstadt (2009 bis 2025) ................... 12
Abbildung 6: Bevölkerungsentwicklung in Lippstadt .......................................................................................... 13
Abbildung 7: Saldo der einzelnen Altersklassen 2009-2025 Lippstadt (Trendvorausberechnung) ................ 14
Abbildung 8: Altersklassen 2009 und 2025 Lippstadt ........................................................................................ 14
Abbildung 9: Entwicklung der Kauffälle (je 1000 EW) ........................................................................................ 16
Abbildung 10: Kauffälle bebauter und unbebauter Grundstücke ...................................................................... 17
Abbildung 11: Kauffälle nach Baualter des Hauses .............................................................................................. 17
Abbildung 12: Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf seit 1990 ........................................................................ 18
Abbildung 13: Gesellschaftliche Veränderungen durch Ausdifferenzierung von Lebensstilen ...................... 21
Abbildung 14: Entwicklung des Wohnungsbestandes (je 1.000 EW) ................................................................ 23
Abbildung 15: Entwicklung des Wohnungsbestandes in Lippstadt .................................................................. 24
Abbildung 16: Wohnungsbestand nach Gebäudeart (Stand 2008) .................................................................. 24
Abbildung 17: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen .................................................................................. 25
Abbildung 18: Bestandsentwicklung preisgebundener Wohnungsbestände ................................................... 26
Abbildung 19: Bindungsende bei geförderten Mietwohnungen in der Nachwirkungsfrist ............................ 26
Abbildung 20: Baufertigstellungen (je 1.000 EW) .............................................................................................. 28
Abbildung 21: Baulandpreise für baureifes Land (Mittelwert 2005 bis 2007) .................................................. 29
Abbildung 22: Entwicklung der Preise für baureifes Land in Lippstadt ............................................................ 29
Abbildung 23: Zentrale Versorgungsbereiche mit Erreichbarkeitsradien ........................................................ 35
Abbildung 24: Grundschulstandorte mit Erreichbarkeitsradien ....................................................................... 36
Abbildung 25: Kinderbetreuungsangebote mit Erreichbarkeitsradien ............................................................. 36
Abbildung 26: ÖPNV-Haltestellen mit Erreichbarkeitsradien........................................................................... 37
Abbildung 27: Integrierte Lagen in Lippstadt ..................................................................................................... 38
Abbildung 28: Einwohner in Entfernung von der Altstadt Lippstadts .............................................................. 39
Abbildung 29: Bodenrichtwerte im Stadtgebiet Lippstadts .............................................................................. 41
Abbildung 30: Baulücken nach §34 BauGB und in bestehenden Satzungen .................................................... 45
Abbildung 31: Stadtbereiche mit Gebäuden mit Einwohnern ausschließlich über 80 Jahre .......................... 48
Abbildung 32: Stadtbereiche mit Gebäuden mit Einwohnern ausschließlich über 70 Jahre.......................... 48
Abbildung 33: Stadtbereiche mit Gebäuden mit Einwohnern ausschließlich über 60 Jahre.......................... 49
Abbildung 34: Anzahl der ausschließlich von älteren Personen bewohnten Adressen ................................. 49
Abbildung 35: Wohnbaupotenzialflächen der Stadt Lippstadt ........................................................................... 51
Abbildung 36: Wohnbaupotenzialflächen der Stadt Lippstadt und weiterer Umgang in diesem Gutachten55
Abbildung 37: Herstellungskosten technische Infrastruktur ............................................................................. 58
Abbildung 38: Herstellungskosten technische Infrastruktur je Wohneinheit ................................................. 59
Abbildung 39: Betriebskosten technische und soziale Infrastruktur ................................................................ 59
Abbildung 40: Betriebskosten technische und soziale Infrastruktur je Wohneinheit .................................... 59
Abbildung 41: Kartendarstellung der Herstellungskosten je Wohneinheit ..................................................... 60
Abbildung 42: Integrierte Lagen und Wohnbaupotenzialflächen ..................................................................... 63
Tabellenverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung in den Zonen (Trendvorausberechnung) ................................................ 15
Tabelle 2: Prognose der Haushaltszahlen für den Kreis Soest (Trendvariante IT. NRW) ................................ 19
Tabelle 3: Entfernungswerte zu Infrastrukturangeboten im Rahmen der Erreichbarkeitsanalyse ................ 35
Tabelle 4: Vorhandene Baulücken nach Stadtteilen (Flächengrößen in m²) ................................................... 46
Tabelle 5: Übersicht der Kosten und Wohneinheiten der Wohnbauflächen .................................................... 58
Tabelle 6: Zusammenfassung der Flächenbewertung ........................................................................................ 65

1 Einleitung
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 6
Die Stadt Lippstadt ist eine attraktive Mittelstadt, die „zwischen“ den Regionen
Ostwestfalen, Südwestfalen und dem Münsterland liegt. In den vergangenen 15 Jahren
blieb die Bevölkerungszahl in etwa konstant. Durch steigende Wohnflächenbedarfe
pro Person und eine Zunahme der Haushaltszahlen war in diesem Zeitraum ein
Bedarf für weitere Wohnbaulandausweisungen vorhanden. Wie in den meisten anderen
Kommunen der Region, wurden in erster Linie Flächen für den Einfamilienhausbau
ausgewiesen.
Nach bisherigen Bevölkerungsprognosen wird Lippstadt in den kommenden Jahren
von einem moderaten Rückgang der Bevölkerung betroffen sein. Verbunden mit
diesem Rückgang wird sich die Alters- und Nachfragestruktur der Bevölkerung verändern.
Dies stellt die Stadt vor planerische Herausforderungen.
Die Trends am Wohnungsmarkt deuten derzeit auf einen Rückgang der Neubaunachfrage
hin. Eine rein quantitative Betrachtung der Wohnbauflächenangebote
scheint aufgrund der zunehmenden Standort- und Lagesensibilität der Nachfrage
nicht mehr zielführend. Doch welche konzeptionellen Hinweise lassen sich für die
Stadtentwicklung ableiten? Welche Wohnungstypen sollten wo entwickelt werden?
Welche Bedeutung hat der Gebrauchtimmobilienmarkt? Gibt es besondere Nachfragegruppen?
1.1 Aufgabenstellung
Aufgabenstellung
Die Stadtverwaltung Lippstadt stellt aktuell den Flächennutzungsplan neu auf, um
Lippstadt einen zeitgemäßen Entwicklungsrahmen für das gesamte Stadtgebiet
geben zu können.
Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Lippstadt die Planersocietät beauftragt, das
Flächennutzungsplanverfahren durch eine qualitative und quantitative Bewertung
der Entwicklungsflächenpotenziale im Sinne eines Standort- und Stadtteilchecks zu
qualifizieren. Durch die Verknüpfung der vorliegenden Analysen zur Wohnungsmarktentwicklung
mit ergänzenden Analysen der Planersocietät sowie der Standort-
und Stadtteilbewertung wird eine strategische Konzeption für die zukünftige Wohnungsmarkt-
und Standortentwicklung im Sinne eines Handlungskonzepts Wohnen
erarbeitet. Ziel ist es, die Standortanforderungen der Nachfrage mit den städtischen
Planungen in positiven Einklang zu bringen. Das vorliegende Gutachten umfasst
folgende Bausteine:
Analyse Analyse Analyse der der der Bevölkerungs
Bevölkerungs-,
Bevölkerungs
Bevölkerungs , , Nac Nachfrage Nac Nachfrage
hfrage- hfrage und und Angebotsentwicklung
Angebotsentwicklung
Die Ergebnisse der von der Planersocietät erstellten kleinräumigen Bevölkerungsvorausberechnung
werden mit quantitativen und qualitativen Entwicklungstrends am
Wohnungsmarkt verknüpft. Hieraus lassen sich Hinweise für die Perspektiven des

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 7
Wohnungsmarktes (Nachfrageentwicklung, Zielgruppen, Standortanforderungen)
ableiten.
Analyse Analyse der der Wohnlagen Wohnlagen Lippstadts
Lippstadts
Aufbauend auf einer Analyse der Erreichbarkeit verschiedener Infrastruktureinrichtungen
werden abgestufte „integrierte Lagen“ im Stadtgebiet Lippstadts identifiziert.
Verknüpft mit weiteren quantitativen und qualitativen Lagemerkmalen lassen
sich verschiedene „Lagetypen“ der Wohnlagen in Lippstadt ableiten.
Analyse Analyse der der vorhandenen Wohnungs(bau)potenziale
In diesem Baustein erfolgt eine quantitative Betrachtung der vorhandenen Wohnbauflächen
Lippstadts. Das Gutachten beschränkt sich jedoch nicht auf eine Bewertung
dieser Entwicklungsflächen. Darüber hinaus erfolgt eine Überprüfung von Anzahl
und Lage der Flächen, auf denen bereits heute Baurecht besteht („Baulücken“).
Im Rahmen einer „Risikoanalyse der Siedlungsstruktur“ werden zudem durch eine
Mikroanalyse der Bewohnerstruktur die Auswirkungen der demografischen Veränderungen
auf den Wohnungsbestand spezifiziert. Basierend auf den von der Stadt
Lippstadt zur Verfügung gestellten anonymisierten Daten aus dem Einwohnermelderegister
können über eine Verknüpfung mit einem Geoinformationssystem räumliche
Bereiche identifiziert werden, die zukünftig eine erhöhte Wahrscheinlichkeit
zum planerischen Eingriff aufweisen. Hierzu gehören beispielsweise Quartiere, in
denen im Betrachtungszeitraum viele Gebäude mit hoher Wahrscheinlichkeit einen
Generationen- und Besitzerwechsel erfahren werden.
Kostenbewertung Kostenbewertung der der der Wohnbaupotenzialfläche
Wohnbaupotenzialflächen
Wohnbaupotenzialfläche
Mit Hilfe der Software LEANkom® werden Wohnpotenzialstandorte einer vereinfachten
Wirtschaftlichkeitsanalyse unterzogen (Flächenvergleich). Es werden Herstellungs-
und Folgekosten (technische und soziale Infrastruktur berücksichtigt.
Durch eine Betrachtung der Kosten der Siedlungsentwicklung wird ein weiterer
wichtiger Entscheidungsbaustein für die Frage künftiger Wohnbaulandentwicklung
geliefert. Die langfristigen finanziellen Auswirkungen von Siedlungsentwicklungsentscheidungen
spielen für die Sicherung der öffentlichen Infrastrukturversorgung
eine wichtige Rolle.
Detaillierter Detaillierter „Standortcheck“ „Standortcheck“ der Wohnbaupotenzialflächen
Es werden ausgewählte Potenzialflächen der Stadt Lippstadt anhand städtebaulicher
Kriterien bewertet (u. a. städtebauliches Umfeld, Flächenzuschnitt, Erreichbarkeit
Nahversorgung und Infrastruktur). Hieraus ergibt sich eine Einschätzung der Marktfähigkeit
der Wohnpotenzialfläche und eine Entwicklungsempfehlung.

Strategische Strategische Empfehlungen
Empfehlungen
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 8
Abschließend stehen strategische Empfehlungen zur Wohnbaulandentwicklung und
zur weiteren strategischen Ausrichtung der Stadtplanung, die die absehbare Entwicklung
des Wohnungsbestands, die vorhandenen Potenziale in Baulücken sowie
die Einschätzung der Wohnbauflächenpotenziale der Stadt Lippstadt gleichermaßen
umfassen.
1.2 Methodik
LEANkom®
LEANkom®
…zur …zur fiskalischen fiskalischen Bewertung Bewertung von von Flächenentwicklungsstrategien
Flächenentwicklungsstrategien
LEANkom® bietet Antworten auf eine der zentralen Fragestellungen im Kontext der
Siedlungsentwicklung. Hierbei kommt insbesondere dem Vergleich der Kosten und
Nutzen von alternativen Entwicklungsoptionen - sei es auf der Ebene einzelner Vorhaben
oder die Abwägung von Entwicklungsstrategien auf der Flächennutzungsplanebene
- eine besondere Bedeutung zu.
Abbildung Abbildung 1: : Methodik Methodik der der Software Software LEANkom®
LEANkom®
LEANkom®

2 Analyse I
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 9
In einem ersten Analyseschritt werden zentrale Aussagen zur Bevölkerungsentwicklung,
zur Nachfrageentwicklung sowie zur Angebotsstruktur und der Angebotsentwicklung
in der Stadt Lippstadt dargelegt.
2.1 .1 Bevölke Bevölkerungsentwicklung Bevölke
rungsentwicklung und -vorausberechnung
vorausberechnung
Nachfolgend werden die Bevölkerungsentwicklung der vergangenen Jahre und die
Einordnung Lippstadts innerhalb der Region dargestellt. Darüber hinaus werden in
knapper Form die Ergebnisse der von der Planersocietät erstellten kleinräumigen
Bevölkerungsvorausberechnung für die Stadt Lippstadt dargestellt. Eine ausführlichere
Beschreibung der hier präsentierten Darstellungen und Ergebnisse ist in dem
Gutachten „Demografiecheck Lippstadt“ zu finden.
2.1.1 2.1.1 2.1.1 Bevölkerungsentwi
evölkerungsentwi
evölkerungsentwicklung
evölkerungsentwi cklung und und heutige heutige heutige Struktur Struktur
Struktur
Die Einwohnerzahl der Stadt Lippstadt hat sich seit Mitte der 1970er-Jahre von ca.
63.000 um etwa 3.700 Personen auf den heutigen Stand von 66.720 Einwohnern (vgl.
IT.NRW 2010) erhöht. Insbesondere im Zeitraum zwischen 1987 bis Mitte der 1990er-
Jahre war ein deutlicher Anstieg der Bevölkerungszahl zu verzeichnen. Bis 2005
wuchs die Bevölkerungszahl danach jedoch nur noch leicht an, bevor bis 2009 ein
leichter Rückgang festzustellen war.
Personen
70.000
68.000
66.000
64.000
62.000
60.000
58.000
56.000
54.000
63.041
67.446
(68.268)
66.720
(67.606)
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Jahr
IT.NRW Einwohnermeldedaten Stadt Lippstadt
Abbildung Abbildung 2: : Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung seit seit 1975
Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW 2010; 2010; Einwohnermelderegister Einwohnermelderegister der der Stadt Stadt Lippstadt
Lippstadt

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 10
Abbildung 2 stellt hierbei für den gesamten Zeitraum die Fortschreibung der Einwohnerzahlen
des Landesamtes für Statistik (IT.NRW) dar. Für die Jahre ab 2005 sind
ergänzend die Zahlen des Einwohnermelderegisters der Stadt Lippstadt angetragen,
welche über den Werten des Landesamtes liegen (z. B. 67.606 statt 66.720 für 2009).
Diese kommunalen Werte sind die Grundlage der kleinräumigen Bevölkerungsvorausberechnung
(s. Kap. 3) dieses Berichtes.
Altersstruktur Altersstruktur Altersstruktur der der der Bevölkerung
Bevölkerung
Neben der Veränderung der Gesamtzahl der Bevölkerung lassen sich im Zeitverlauf
deutliche Verschiebungen der strukturellen Zusammensetzung der Bevölkerung
erkennen. Mitte der 1970er-Jahre trugen die geburtenstarken Jahrgänge der 1950er-
und 1960er-Jahre zu einer Dominanz der Bevölkerung jünger als 20 Jahre bei. In den
1990er-Jahren machte dann die Altersgruppe der 20 – 40-jährigen einen Großteil der
Bevölkerung aus. Wie Abbildung 3 verdeutlicht, stellen im Jahr 2009 die Einwohner
zwischen 35 und 55 Jahren die größte Altersgruppe dar. Zudem gibt es eine weitere
stark vertretene Altersgruppe mit den 65- bis 75-jährigen.
Ein Teil der stark vertretenen Gruppe der 35- bis 55-jährigen ist somit im „Bauherren-
Alter“. Inwieweit diese Personen bereits ihre Nachfrage nach Eigenheimen am Wohnungsmarkt
realisiert haben, lässt sich im Einzelnen nicht ermitteln. Die Alterspyramide
zeigt jedoch, dass die Altersgruppe, die typischerweise die Nachfrager nach
Immobilien darstellt, in den nächsten Jahren deutlich kleiner sein wird als sie es heute
ist.
Personen
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 65 67 69 71 73 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99
Kindergarten /
Grundschule
Weiterführende
Schulen
"Junge Mobile" "Bauherren" Betreuung
Jahr
Ausbildung Erwerbsfähiges Alter Rente
Abbildung Abbildung 3: : Altersstruktur der der Bevölkerung Bevölkerung 2009
Quelle: Quelle: Quelle: Einwohnermelderegister Einwohnermelderegister Einwohnermelderegister der der St Stadt St adt Lippstadt Lippstadt
Lippstadt

Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung der der Region Region in in den den letzten zehn Jahren
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 11
Abbildung 4 zeigt die Bevölkerungsentwicklung der letzten zehn Jahre im regionalen
Vergleich. Lippstadt gehört demnach zu den stabilen Städten innerhalb der Region
mit einer über die Jahre stabilen Bevölkerungszahl. Bevölkerungsgewinne verzeichneten
vor allem die nördlich und östlich angrenzenden Städte von Rheda-
Wiedenbrück bis Geseke sowie Bad Sassendorf im Südwesten. Auf der anderen Seite
sind Bevölkerungsverluste in nordwestlich und südlich angrenzenden Kommunen zu
erkennen. Insgesamt zeigt sich ein uneinheitliches Bild der Bevölkerungsentwicklung
innerhalb der Region.
Abbildung Abbildung 4: : Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung in in der der Region Region Lippstadt Lippstadt (2000 (2000 bis bis 2009)
2009)
2. 2.1. 2.
1. 1.2 1. Prognose Prognose der der Bevölkerungsentwicklung
Bevölkerungsentwicklung
Que Quelle: Que lle: IT.NRW 2010
Entscheidend für die Entwicklung des Wohnungsmarktes sind die anstehenden demografischen
Veränderungen. Grundsätzlich muss davon ausgegangen werden, dass
die Gesellschaft „weniger, älter und bunter“ wird.
Hierbei ist jedoch die prognostizierte regionale Entwicklung sehr entscheidend, da
von einem Nebeneinander wachsender und schrumpfender Räume in Deutschland
und auch innerhalb Nordrhein-Westfalens ausgegangen werden muss. Für die Regi-

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 12
on um Lippstadt (Kreis Soest und nördlich sowie östlich angrenzende Kreise) prognostiziert
das IT.NRW folgende Entwicklung:
Abbildung Abbildung 5: : : Prognose Prognose der der Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung in in der der Region Region Lippstadt Lippstadt (2009 (2009 bis bis 2025)
2025)
Quelle: Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW 2010
2010
Die in den letzten zehn Jahren zu verzeichnende positive Entwicklung der nordöstlichen
Kommunen in der Region Lippstadt wird sich gemäß Bevölkerungsprognose
des IT.NRW auch bis 2025 fortsetzen. Mit Ausnahme der Städte Geseke und Ense
werden nach IT.NRW alle Kommunen innerhalb des Kreises Soest mit einem Rückgang
der Bevölkerungszahl konfrontiert. Allerdings wird dieser Rückgang die Kommunen
unterschiedlich stark treffen. Rüthen, Warstein und Wadersloh werden von
Bevölkerungsverlusten von mehr als zehn Prozent betroffen sein, während andere
Kommunen gemäß Prognose lediglich Verluste von weniger als drei Prozent erfahren
werden. Lippstadt wird räumlich an der Grenze zwischen wachsenden und stark
schrumpfenden Kommunen liegen (vgl. IT.NRW 2010).
Kleinräumige Kleinräumige Bevöl Bevölkerungsvorausberechnung Bevöl kerungsvorausberechnung für für Lippstadt
Lippstadt
Für die Stadt Lippstadt hat die Planersocietät eine kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung
basierend auf den Einwohnermeldedaten der Stadt Lippstadt
durchgeführt, die an dieser Stelle nicht ausführlich wiedergegeben werden kann

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 13
(siehe Gutachten „Demografiecheck Lippstadt“). Im Folgenden werden lediglich die
Kernergebnisse wiedergegeben.
Gemäß der Trendvariante 1 der Bevölkerungsvorausberechnung wird sich der Bevölkerungsrückgang
mit -3,6% etwas geringer darstellen als in der Prognose des
IT.NRW. Basierend auf einem fünfjährigen Stützzeitraum wird die Einwohnerzahl
Lippstadts von 2009 bis 2025 um etwa 2.400 Personen abnehmen.
Personen
75.000
72.500
70.000
67.500
65.000
62.500
60.000
Stützzeitraum
Abbildung Abbildung 6: : Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung in Lippstadt
Die absoluten Veränderungen der Einwohnerzahl werden dabei vor allem durch eine
altersstrukturelle Verschiebung der Bevölkerung geprägt sein. Alle Altersklassen
jünger als 50 Jahre werden gemäß der Trendfortschreibung absolut an Einwohnern
verlieren, insbesondere in der Altersklasse der 40 bis 49-jährigen. Demgegenüber
stehen absolute Zuwächse aller Einwohner älter als 50 Jahre mit den größten absoluten
Zunahmen der 50 bis 64-jährigen (vgl. Abb. 7).
Die relative Veränderung der Einwohnerzahl in den einzelnen Altersgruppen zeigt
ein ähnliches Bild. Auffällig ist jedoch, dass der relative Rückgang in allen Altersgruppen
jünger als 20 Jahre deutlich stärker ausfällt, als dies die absoluten Zahlen
zunächst vermuten lassen. Insbesondere die Altersklassen der 10- bis 14- jährigen
sowie die der 15- bis 19-jährigen verlieren deutlich: jeweils etwa 15% bis zum Jahr
2025. Des Weiteren sind in der relativen Betrachtung die Zuwächse der über 80jährigen
Signifikant (+18%).
1 Die Trendvorausberechnung bezieht sich auf die Bevölkerungsentwicklungen Lippstadts (und der einzelnen
Stadtteile) im Stützzeitraum 2005 - 2009. Die demografischen Veränderungen durch Geburten,
Alterung, Sterbefälle und bestehende Wanderungstrends wurden bis 2025 vorausberechnet. Die „Trendvariante“
schreibt somit die Bevölkerungsentwicklung unter Berücksichtigung gleich bleibender Zahl der
Zuzüge fort. Kurzfristige Schwankungen in den Wanderungsbewegungen bleiben hierbei unberücksichtigt.
Die Berechnung der Eingangsparameter für die Modellrechnung erfolgt als Mittel der Jahre 2005 bis
2009.
Jahr

Personen
4.000
2.000
0
-2.000
-4.000
u. 3 3 bis 5 6 bis 9
10 bis
14
15 bis
19
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 14
Absolute Veränderung -143 -196 -363 -550 -577 -737 -581 -2.699 2.151 698 563
Relative Veränderung -8% -10% -14% -16% -15% -9% -7% -23% 17% 7% 18%
Abbildung Abbildung 7: : : Saldo Saldo der der einzelnen einzelnen Altersklassen Altersklassen Altersklassen 2009 2009-2025 2009 2025 Lippstadt (Trendvorausberechnung)
(Trendvorausberechnung)
Entsprechend zeigt Abbildung 8 wie sich die Altersstruktur im Zeitverlauf von 2009
bis 2025 verändern wird. Der Anteil der 35- bis 55-jährigen wird sich demnach stark
verringern während der Anteil der 55 bis 70-jährigen an der Gesamtbevölkerung
deutlich zunehmen wird.
Personen
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung in in den den Stadtteilen
Stadtteilen
Abbildung Abbildung 8: : Altersklassen 2009 und und 2025 Lippstadt
Die Bevölkerung wird sich in den einzelnen Stadtteilen Lippstadts unterschiedlich
entwickeln. Während einzelne Stadtteile deutlich stärker als der gesamtstädtische
Durchschnitt von Einwohnerverlusten betroffen sein werden, wird sich der Bevölkerungsverlust
in anderen Stadtteilen deutlich geringfügiger darstellen.
Für die kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung wurde das Stadtgebiet in zehn
Zonen untergliedert. Diese Zonen umfassen teilweise mehrere Stadtteile Lippstadts.
20 bis
29
Altersklassen
30 bis
39
40 bis
49
Absolute Veränderung Relative Veränderung
1
4
7
10
13
16
19
22
25
28
31
34
37
40
43
46
49
52
55
58
61
64
67
70
73
76
79
82
85
88
91
94
97
100
Alter
2009 Bestand 2025 Trendvorausberechnung
50 bis
64
65 bis
79
80 bis
100
30%
15%
0%
-15%
-30%

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 15
Die Tabelle 1 zeigt die Bevölkerungszahl der Zonen des Jahres 2009, das Ergebnis der
Trendvariante der kleinräumigen Bevölkerungsvorausberechnung für das Jahr 2025
sowie die absolute und relative Veränderung der Bevölkerungszahl jeder Zone.
Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6 Zone 7 Zone 8 Zone 9 Zone 10
Altstadt
Kernstadt-NO,
Lipperbruch
Kernstadt-NW
Kernstadt-SW
Einflüsse Einflüsse auf auf auf den den Wohnungsmarkt
Wohnungsmarkt
Kernstadt-SO
Tabelle Tabelle 1: : Bevölkerungsentwicklung in den Zonen Zonen (Trendvorausberechnung)
(Trendvorausberechnung)
(Trendvorausberechnung)
Für den Wohnungsmarkt wird vor allem die Veränderung der Altersstruktur bedeutsam
sein. Die Zunahme älterer Einwohner wird voraussichtlich zu einer veränderten
Nachfrage führen. Barrierefreies und altengerechtes Wohnen werden in Zukunft
immer mehr an Bedeutung gewinnen (vgl. hierzu Kap. 2.2).
Der absolute Rückgang der Bevölkerungszahl in der Altersgruppe der 30- bis 45jährigen
wird ebenso einen Einfluss auf den Wohnungsmarkt haben. Gerade in den
Eigentumsmärkten v. a. im Segment des klassischen Einfamilienhauses, wird sie sich
spürbar bemerkbar machen, da gerade diese Altersgruppe einen großen Teil der
Erwerber von Wohneigentum stellt (vgl. Bertelsmann Stiftung 2006).
Bad
Waldliesborn
Lipperode
Hörste, Garfeln,
Rebbeke
Esbeck, Rixbeck,
Dedinghausen,
Bökenförde
Overhagen,
Hellinghausen,
Herringhausen,
Benninghausen,
Eickelborn, Lohe
Bevölkerungszahl 2009 4.846 7.235 11.406 12.684 7.463 4.524 3.942 2.654 6.576 6.249
Bevölkerungszahl 2025 4.758 6.738 10.807 12.855 7.145 4.462 3.874 2.360 6.230 5.915
Absolute Veränderung -88 -497 -599 171 -318 -62 -68 -294 -346 -334
Relative Veränderung -1,8% -6,9% -5,3% 1,3% -4,3% -1,4% -1,7% -11,1% -5,3% -5,3%

2.2 2.2 2.2 Nachfrageentwicklung
Nachfrageentwicklung
Nachfrageentwicklung
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 16
Die Nachfrage am Wohnungsmarkt wird in starkem Maße durch die Entwicklung der
Bevölkerungszahl und –struktur bestimmt. Diese Entwicklungsfaktoren wurden im
vorigen Kapitel dargelegt. Neben diesen grundlegenden Faktoren müssen weitere
Effekte bedacht werden, auf die in den Kapiteln 2.2.2 und 2.2.3 eingegangen wird.
Vorangestellt ist ein Blick auf die Entwicklung der konkreten Nachfrage der letzten
Jahre am Lippstädter Immobilienmarkt.
2.2 2.2.1 2.2 .1 Entwicklungen Entwicklungen am am Immobilienmarkt
Immobilienmarkt
Die Statistik der Kauffälle 2 je 1.000 Einwohner zeigt seit 1999 eine insgesamt leicht
rückläufige Tendenz, die über denen des Kreises Soest lagen (s. Abb. 9).
Anzahl
14
12
10
8
6
4
2
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Jahr
Stadt Lippstadt Kreis Soest
Abbildung Abbildung 9: : : Entwicklung Entwicklung Entwicklung der der Kauffälle Kauffälle (je (je 1000 1000 EW)
EW)
Quelle: Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Kreis Soest und Stadt Lippstadt
Die Zahl der Kauffälle bebauter Grundstücke stieg seit 1995 insgesamt an, während
die Kauffälle unbebauter Grundstücke im Jahresverlauf erheblichen Schwankungen
unterlagen. Mit Ausnahme einzelner Jahre lagen diese in der Summe unter denen
der bebauten Grundstücke. In den letzten fünf Jahren ist ein kontinuierlicher Rückgang
der Kauffälle unbebauter Grundstücke festzustellen (vgl. Abb. 10).
2 „Kauffälle“ sind in diesem Fall die von der jeweiligen Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte ausgewerteten Kaufverträge der sog. Kaufpreissammlung. Nach § 195 BauGB ist jeder
Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege
des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle dem
Gutachterausschuss zur Führung der Kaufpreissammlung zu übersenden.

Anzahl
500
400
300
200
100
0
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 17
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Jahr
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Bebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke
Abbildung Abbildung 10 10: 10 : Kauffälle Kauffälle bebauter bebauter und und und unbebauter unbebauter unbebauter Grundstücke
Grundstücke
Quelle: Quelle: Gutachterausschuss Gutachterausschuss für für Grundstückswerte Grundstückswerte Stadt Stadt Lippstadt Lippstadt o. o. J.
J.
Betrachtet man die Kauffälle nach dem Baualter des Hauses, so ist keine eindeutige
Entwicklung erkennbar. In allen ausgewerteten Jahren haben Gebäude, die zwischen
1949 und 1969 errichtet wurden, den größten Anteil an allen ausgewerteten Kauffällen.
Seit 2007 ist ein leichter Anstieg des Anteils der Kauffälle von Gebäuden aus den
70er und 80er Jahren erkennbar.
Anteil
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2002
2003
2004
2005
Jahr
2006
2007
2008
vor 1948 1949 bis 1969 1970 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000
2009
Abbildung Abbildung 11 11: 11 : Kauffälle nach Baualter des des Hauses
Quelle: Quelle: Gutachterausschuss Gutachterausschuss für für Grundstückswerte Grundstückswerte Stadt Stadt Lippstadt Lippstadt o. o. J.
J.

2.2 .2 .2.2 .2 .2 .2 Entwicklungsfaktoren Entwicklungsfaktoren der der Nachfrage
Nachfrage
Wohnflächenentwicklung
Wohnflächenentwicklung
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 18
Zunächst wird die Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf untersucht. Auffällig ist,
dass sowohl im Kreis Soest als auch in der Stadt Lippstadt die Wohnfläche pro Kopf
deutlich über der des Landesschnitts liegt und seit 1990 stärker angestiegen ist.
Aktuell lebt jeder Einwohner Lippstadts im Durchschnitt auf einer Wohnfläche von
etwa 43 m².
qm
46
44
42
40
38
36
34
32
30
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Jahr
Abbildung Abbildung 12 12: 12 : Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf seit seit 1990
1990
Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW IT.NRW 2010
2010
Dieser Trend wird absehbar nicht enden. Ursachen hierfür sind u. a. die weiterhin
anhaltende Steigerung des gesellschaftlichen Wohlstands sowie gesellschaftliche
Veränderungen, die zu kleineren (1-2 Personen) Haushalten führen (siehe hierzu auf
der nächsten Seite). Hinzu kommt der sogenannte Remanenzeffekt. Dieser Effekt
tritt ein, wenn ältere Menschen nach Auszug ihrer Kinder in ihren zu großen Wohnungen
bleiben.
Haushaltsentwicklung
Haushaltsentwicklung
NRW Kreis Soest Stadt Lippstadt
Auch bei sinkenden Bevölkerungszahlen ist für den Kreis Soest ein Anstieg der Gesamtzahl
der Haushalte von etwa 135.000 im Jahre 2008 auf über 140.000 im Jahre
2025 prognostiziert (vgl. IT.NRW 2009: 34). Dies entspricht einem Anstieg von ca.
4%. Erst ab dem Jahr 2025 ist mit einem Rückgang der Zahl der Haushalte zu rechnen
(vgl. Tabelle 2).
Der Anstieg der Haushaltszahlen führt zu einem Anstieg der Anzahl der Nachfrager
auf dem Wohnungsmarkt. Es kommt zu einer starken Zunahme der 1- und 2-
Personen-Haushalte, während die Haushalte mit drei und mehr Personen deutlich

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 19
abnehmen. Begründet werden kann dies zum einen mit der fortschreitenden Alterung
der Bevölkerung. Ältere Personen leben in der Regel in einer Partnerschaft (2-
Personen-Haushalt) oder allein (1-Personen-Haushalt). Zudem ist auch in jüngeren
Altersgruppen genau die Lebensform anteilmäßig und in absoluten Zahlen rückläufig,
die große Haushaltsgrößen mit sich bringt: Die klassische Familie mit Kindern
wird seltener. Anders ausgedrückt: Es werden immer weniger Kinder in junge Haushalte
„hineingeboren“, so dass weniger größere Haushalte „nachwachsen“ (vgl. Bertelsmann
Stiftung 2006: 2; vgl. hierzu auch Kap. 2.2.3).
HH mit … Personen 2008 2010 2015 2020 2025 2030
1 45799 45400 48000 49200 50000 51000
Zunahme zu 2008 0 -0,87 4,81 7,43 9,17 11,36
2 43926 46600 49500 51800 53700 54100
Zunahme zu 2008 0 6,09 12,69 17,93 22,25 23,16
3 23049 21900 21600 20500 19100 17600
Zunahme zu 2008 0 -4,99 -6,29 -11,06 -17,13 -23,64
4 und mehr 22322 23100 20400 18900 17800 17100
Zunahme zu 2008 0 3,49 -8,61 -15,33 -20,26 -23,39
Zusammen 135096 137000 139511 140414 140614 139811
Zunahme zu 2008 0 1,41 3,27 3,94 4,08 3,49
Haushaltsgröße 2,23 2,23 2,16 2,11 2,08 2,05
Haushaltsmitglieder 301507 305000 300700 296700 292300 286600
Tabelle Tabelle 2: Prognose Prognose der der Haushaltszahlen Haushaltszahlen für für den den Kreis Kreis Soest Soest Soest (Trendvariante
(Trendvariante (Trendvariante IT. IT. NRW NRW) NRW
Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW 20 2009: 20 09: 34
34
Die Modellrechnungsergebnisse des IT.NRW für das gesamte Bundesland zeigen,
dass in kreisfreien Städten geringere Zuwächse bei den Haushaltszahlen zu erwarten
sind als in den Kreisen. Des Weiteren ist in kreisfreien Städten der Anstieg der 1- und
2-Personen-Haushalte weniger ausgeprägt (vgl. IT.NRW 2009: 8).
Es kann der Rückschluss gezogen werden, dass der Gesamtzuwachs der Haushalte
und der Zuwachs im Bereich der kleineren Haushalte im städtisch geprägten
Lippstadt im Vergleich zum Gesamtergebnis des Kreises Soest geringer ausfallen
wird (vgl. hierzu Kapitel 4.1).
Bedarfsentwicklung: Bedarfsentwicklung: Ersatzbedarf
Die Bedarfsentwicklung am Wohnungsmarkt wird nicht nur durch sich verändernde
Wohnflächen- und Haushaltsgrößen beeinflusst. Es muss darüber hinaus immer von
einem „Ersatzbedarf“ ausgegangen werden, da Wohnungen aus dem Wohnungsbestand
wegfallen und durch Neubauten ersetzt werden müssen. Dieser kann mit etwa
0,1% pro Jahr beziffert werden.

Einfluss Einfluss Einfluss auf auf die die Wohnungsnachfrage
Wohnungsnachfrage
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 20
In der Gesamtbetrachtung der genannten Faktoren ist auch bei sinkenden Bevölkerungszahlen
ein weiterer Anstieg der Wohnungsnachfrage wahrscheinlich.
Mit verschiedenen Ausgangswerten und Annahmen lässt sich eine vereinfachte
Modellrechnung für Lippstadt durchführen:
> Durchschnittliche Haushaltsgröße in Lippstadt 2010: 2,1 Personen/Haushalt
(Annahme der Planersocietät; Vergleichszahlen: NRW 2008 2,09, Kreis
Soest 2008 2,23, Kreis Warendorf 2008 2,34, Stadt Hamm 2008 2,13, Quelle:
IT.NRW 2009)
> Bevölkerungszahl Lippstadts 2009: 67.606
(Quelle: Einwohnermeldedaten Stadt Lippstadt, ohne Nebenwohnsitze)
> Haushalte 2010: 32.193 Haushalte
(67.606 / 2,1)
> Relativer Zuwachs der Haushalte bis 2025: 3%
(Quelle: Auf Grund der urbaneren Struktur Lippstadts angepasste Zahlen
des IT.NRW 2009, s. vorige Seite)
> Haushalte 2025: 33.159 Haushalte
(32.193 x 1,03)
> Absoluter Zuwachs der Haushalte bis 2025: 966 Haushalte
(33.159 – 32.193)
Unter Berücksichtigung der Unsicherheiten einer modellhaften Betrachtung lässt
sich ein Anstieg der Wohnungsnachfrage ableiten. Dieser wird durch eine andere
Haushaltsstruktur (mehr kleine, weniger große Haushalte) geprägt und wird nicht
nur zu mehr Nachfrage, sondern auch zu einer veränderten Nachfrage führen.
2.2 2.2.3 2.2 2.2.3
.3 Qualitative Qualitative Veränderung Veränderung der der Nachfrageentwicklung
Nachfrageentwicklung
Einfluss auf die Entwicklungen am Wohnungsmarkt haben nicht nur quantitative
Veränderungen, wie sie durch sinkende Bevölkerungszahlen, steigende Anteile bestimmter
Altersgruppen oder steigende Haushaltszahlen hervorgerufen werden.
Entscheidend ist darüber hinaus, welche qualitativen Veränderungen mit diesen
Entwicklungen verbunden sind. Welche Nachfragegruppen sind künftig am Wohnungsmarkt
aktiv und welche Ansprüche stellen diese?
Mit der beschriebenen Zunahme kleiner Haushalte sind qualitative Veränderungen
der Nachfrage verknüpft. Die Abbildung 13 zeigt Beispiele für anzunehmende gesellschaftliche
Veränderungen auf Grund der weiteren Ausdifferenzierung von Lebensstilen.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 21
Abbildung Abbildung 13 13: 13 13:
: Gesellschaftliche Gesellschaftliche Veränderungen Veränderungen durch durch Ausdifferenzierung Ausdifferenzierung von von Lebensstilen
Lebensstilen
Quelle: Quelle: Quelle: Zukunftsinstitut Zukunftsinstitut 200 2007 200
Die fortschreitende Alterung der Bevölkerung ist ein Aspekt, der sich auch qualitativ
auf die Nachfrage auswirkt. Es werden verstärkt „altengerechte“ Wohnungen nachgefragt.
Dies bezieht sich jedoch nicht nur auf eine möglichst barrierearme Ausstattung
der Wohnung selbst, sondern auch auf eine entsprechende Gestaltung des
Wohnumfeldes: gut erreichbare Nahversorgungseinrichtungen, öffentlichen Verkehrsmitteln
oder Unterstützungseinrichtungen.
Darüber hinaus „verbergen“ sich hinter dem Begriff der „kleinen Haushalte“ auch
Single-Haushalte, berufstätige Paare sowie alleinerziehende Frauen und Männer. All
diese Gruppen sind zur Bewältigung ihres Alltags verstärkt auf wohnungsnahe Versorgungsstrukturen
und kurze Wege angewiesen.
Für die wachsenden Gruppen stellen integrierte Lagen somit ein attraktives Ziel bei
der Wohnstandortwahl dar.
Hinzu kommt: Die „klassische Familie“ wird rein quantitativ als Nachfrager am Wohnungsmarkt
in der Zukunft weniger auftreten als es heutzutage noch der Fall ist.
Zudem verändern sich auch innerhalb der Gruppe der „klassischen“ Familien die
Ansprüche an die Wohnung und das Wohnumfeld. Durch die Auflösung der traditionellen
Arbeitsteilung zwischen Mann und Frau werden integrierte, gut angebundene
Wohnstandorte wichtiger.
Einfluss Einfluss Einfluss auf auf die die Nachfrage achfrage am Wohnungsmarkt
Die Bedeutung der Kriterien Zentralität und Dichte nimmt insgesamt zu. Die Wohnform
des „Einfamilienhauses im Grünen“ wird diese Entwicklung besonders stark
treffen, da gerade größere Familienhaushalte als der „Motor“ des Suburbanisierung
bezeichnet werden können (vgl. Bertelsmann Stiftung 2006: 3ff).

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 22
Aktuelle Studien lassen den Rückschluss zu, dass auch künftig das Einfamilienhaus
weiter nachgefragt wird. Allerdings ist erkennbar, dass eine verstärkte Bereitschaft,
sogar ein verstärkter Wunsch, besteht, in Zentren zu wohnen. Urbane Wohnformen
werden von den Bevölkerungsgruppen nachgefragt, für die Mobilität ein zentrales
Motiv bei der Wohnstandortwahl darstellt - dies kann zeitlich-logistische oder körperliche
Gründe haben. Innovative Angebote, die den Wohnkomfort und die Annehmlichkeiten
des Einfamilienhauses auch in zentraler Lage bieten, werden einen
sehr nachgefragten Bestandteil am Wohnungsmarkt darstellen (vgl. de Haan et al.
2010: 46).
Die Stadt Lippstadt hat grundsätzlich gute Voraussetzungen im Vergleich zu anderen
Kommunen in der Region: Hier kann ein „urbanes Wohnen“ in einer „überschaubaren
Mittelstadt“ ermöglicht werden.

2.3 2.3 2.3 Angebot Angebotsstruktur Angebot
sstruktur sstruktur und und und -entwicklung
entwicklung
entwicklung
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 23
Der Wohnungsmarkt einer Kommune bzw. einer Region wird nicht nur durch die
Entwicklung der Nachfrage beeinflusst. Auf der „anderen Seite“ ist das Wohnungsangebot
ausschlaggebend dafür, inwieweit die jeweiligen Nachfragegruppen ihre
Wünsche am Wohnungsmarkt realisieren können.
2.3 2.3.1 2.3
.1 Angebotsentwicklung Angebotsentwicklung der der letzten letzten Jahre
Jahre
Wohnungsbestand
Wohnungsbestand
Der Wohnungsbestand in Nordrhein-Westfalen ist seit Anfang der 1990er-Jahre
kontinuierlich gestiegen. Auch in Lippstadt und dem Kreis Soest ist diese Entwicklung
erkennbar. Bezogen auf die Einwohnerzahl wuchs der Wohnungsbestand in
Lippstadt seit Mitte der 1990er-Jahre stärker als im landesweiten Trend (s. Abb. 14).
Auffällig ist, dass sich der Wohnungsbestand je 1.000 Einwohner in Lippstadt im
Zeitverlauf immer weiter dem Durschnitt in Nordrhein-Westfalen angenähert hat
Anzahl
500
480
460
440
420
400
380
360
340
320
300
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Jahr
NRW Kreis Soest Stadt Lipstadt
Abbildung Abbildung 14 14: 14 : Entwicklung Entwicklung des Wohnungsbestandes Wohnungsbestandes (je 1.000 1.000 EW) EW)
Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW 2010
2010

Anzahl Wohnungen
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 24
Abbildung Abbildung 15 15: 15 : Entwicklung des des Wohnungsbestand
Wohnungsbestandes Wohnungsbestand
in in Lippstadt
Lippstadt
Quelle: Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW IT.NRW 2010
2010
Etwas mehr als die Hälfte aller Wohngebäude in Lippstadt sind Ein- oder Zweifamilienhäuser.
Gebäude mit drei oder mehr Wohnungen machen insgesamt ca. 48% des
Wohnungsbestandes aus. Im Vergleich dazu weist der Kreis Soest mehr Gebäude mit
ein oder zwei Wohnungen auf. Im landesweiten Schnitt allerdings bestehen mehr
Gebäude mit drei oder mehr Wohnungen (vgl. Abb. 16).
Anteil
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
Jahr
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser
NRW Kreis Soest Stadt Lippstadt
2006
2007
Gebäude mit 3 und
mehr Wohnungen
Gebäude mit 2
Wohnungen
Gebäude mit 1
Wohnung
2008
2009
Abbildung Abbildung 16 16: 16 : Wohnungsbestand nach Gebäudeart Gebäudeart ( (Stand (
Stand Stand 2008)
Quelle: Quelle: IT. IT.NRW IT. NRW 2010
2010

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 25
Ein Großteil der Gebäude (51%) stammt aus der Zeit von vor 1948 und der Zeit von
1949 bis Ende der 1960er-Jahre. Der Anteil der nach 1988 errichteten Gebäude liegt
bei 24%.
14%
25%
10%
Preisgebundener Preisgebundener Preisgebundener Wohnungsbestand
Wohnungsbestand
Abbildung Abbildung 17 17: 17 17:
: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen
Baualtersklassen
Quelle: Quelle: Quelle: Wfa Wfa 2009
2009
Bei einer Zunahme gering verdienender Haushalte ist ein besonderes Augenmerk
auf die Bestandsentwicklung im preisgebundenen Wohnungsbestand zu legen (s.
Abb. 18). Seit 2002 nimmt die Zahl dieser Wohnungen kontinuierlich ab. Auch die
Zahl der geförderten Wohnungen im selbstgenutzten Wohneigentum lag 2007 unter
der des Jahres 1998. Allerdings ist hier seit 2003 wieder ein Anstieg zu erkennen.
20%
31%
bis 1948
1949 bis 1968
1969 bis 1987
1988 bis 1998
1999 bis 2006

Anzahl
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
Anzahl
0
140
120
100
80
60
40
20
0
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 26
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Jahr
Selbstgenutztes Wohneigentum Mietwohnungen
Abbildung Abbildung 18 18: 18 : Bestandsentwicklung preisgebundener preisgebundener Wohnungsbestände
Wohnungsbestände
2009 2010 2012
Jahr
2013 2015 2017
Quelle: Quelle: Wfa Wfa 2009
2009
Abbildung Abbildung Abbildung 19 19: 19 : Bindungsende bei geförderten geförderten Mietwohnungen in der der Nachwirkungsfrist
Quelle Quelle: Quelle : Wfa Wfa 2009
2009
Ein besonderes Problem im Mietwohnungssegment stellt das Auslaufen der Bindungen
im preisgebundenen Bestand dar. Im Jahr 2012 werden weitere 120 Wohnungen
aus der Mietpreisbindung fallen und in den anschließenden Jahren ca. 20 Wohnungen
pro Jahr. Diese Bestände wechseln vom preisgebundenen Segment in das Segment
preiswerter Mietwohnungen, die sich am örtlichen Mietspiegel orientieren.
Auf Grund ihres Baualters haben diese Wohnungen in der Regel einen hohen Modernisierungsbedarf.
Für diese Wohnungen besteht eine Unsicherheit bzgl. der weiteren
Entwicklung.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 27
Im Wesentlichen bestehen für diese Bestände drei Entwicklungsrichtungen. Zum
ersten haben die Eigentümer die Möglichkeit, öffentliche Fördermittel zur Modernisierung
in Anspruch zu nehmen und eine erneute Mietpreisbindung einzugehen.
Zum zweiten können sie eine Modernisierung mit privaten Finanzmitteln durchführen,
die über entsprechende Mieterhöhungen getragen wird. In beiden Fällen werden
die Wohnungen an heutige Ausstattungsansprüche angepasst. Bei einer freifinanzierten
Modernisierung stehen sie aufgrund notwendiger Mietpreiserhöhungen
in der Regel jedoch nicht mehr den untersten Einkommensgruppen und somit evtl.
auch nicht den bisherigen Bewohnern zur Verfügung. Dies kann zu sozialen Segregationsprozessen
in diesen Beständen führen.
Als drittes können sich die Eigentümer dafür entscheiden, auf eine Modernisierung
zu verzichten oder diese nur in geringem Umfang durchzuführen, so dass die Wohnungen
weiterhin sehr preiswert vermietet werden können. Dies bedeutet mittel-
bis langfristig jedoch, dass diese Wohnungen im Marktvergleich über einen ungenügenden
Ausstattungsstandard verfügen und für viele Nachfrager unattraktiv werden.
Aufgrund des abnehmenden Angebots an preisgebundenen Wohnungen wird sich
die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum zunehmend auf den nicht gebundenen
Wohnungsbestand richten. Die derzeit insgesamt mangelnde Neubautätigkeit im
preiswerten Segment wird voraussichtlich zu Mietpreissteigerungen beitragen.
Die Stadt Lippstadt muss vor diesem Hintergrund auch künftig den Anforderungen
des § 1 Abs. 5 und 6 BauGB gerecht werden und eine sozialgerechte Bodennutzung
gewährleisten sowie die Wohnbedürfnisse der (gesamten) Bevölkerung berücksichtigen.
Auch künftig kommt der angemessenen Wohnraumversorgung gering verdienender
Haushalte eine wichtige Rolle zu, so dass die oben beschriebenen Entwicklungen
beobachtet und begleitet werden müssen.
Neubauentwicklung
Neubauentwicklung
Nach einem rapiden Anstieg der jährlichen Baufertigstellungen in Nordrhein Westfalen
von 1990 bis 1995, konnte bis 2008 eine insgesamt leicht nachlassende Bautätigkeit
beobachtet werden (s. Abb. 20). Auch in Lippstadt und dem Kreis Soest wuchs
die Zahl der jährlichen Baufertigstellungen bis Mitte der 1990er-Jahre an, unterlag
danach aber im Jahresverlauf deutlichen Schwankungen. In einzelnen Jahren lag die
Baufertigstellungsrate je 1.000 Einwohner deutlich über (bspw. 2000, 2002 und
2005) bzw. deutlich unter (2004) dem insgesamt rückläufigen Trend. Gleiches gilt,
(wenn auch weniger deutlich) für die Baufertigstellungen im Kreis Soest.

Anzahl
10
8
6
4
2
0
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 28
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Jahr
NRW Kreis Soest Stadt Lippstadt
Ab Abbildung Ab
bildung 20 20: 20
: Baufertigstellungen (je 1.000 1.000 EW)
Bedeutung Bedeutung von von Neubaumaßnahmen Neubaumaßnahmen für für die die Bevölkerungsentwicklung
Bevölkerungsentwicklung
Quelle: Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW IT.NRW 2010
2010
Bei dieser Auswertung ist zu bedenken, dass sowohl Neubaumaßnahmen, als auch
Maßnahmen im Gebäudebestand statistisch erfasst werden. Eine Auswertung der
Baufertigstellungsstatistik des Fachdienstes Bauordnung der Stadt Lippstadt ergibt,
dass in den Jahren 2005 bis 2009 jährlich etwa 70 Neubauten fertiggestellt wurden,
lediglich im Jahr 2007 lag dieser Wert mit 105 Neubauten deutlich höher. Dies entspricht
etwa 1,1 bis 1,5 Baufertigstellungen im Neubau je 1000 EW. Dieser Wert liegt
deutlich unter dem Wert der Baufertigstellungen insgesamt (vgl. Werte der Abb. 20).
Betrachtet man die fertiggestellten Wohneinheiten in diesen Neubauten, so liegen
die Werte zwischen 100 und 220 Wohneinheiten pro Jahr. Bei einer durchschnittlichen
Haushaltsgröße von 2,8 Personen pro Haushalt (für den Neubau sind höhere
Werte anzunehmen als im gesamtstädtischen Durchschnitt; dieser liegt bei 2,1 Personen
pro Haushalt) kann für jedes der betrachteten Jahre von 300 bis 600 Personen
ausgegangen werden, die in diese Neubauten gezogen sind.
Nicht alle dieser Personen ziehen jedoch von außen in die Stadt Lippstadt zu. Der
Anteil dieser „Außenzuzügler“ kann nach Auswertung der Einwohnermeldedaten der
Stadt Lippstadt mit etwa 50 Prozent beziffert werden (dieser Wert berücksichtigt
bereits „Sickereffekte“ in frei gezogene Bestandsobjekte). Durch die neu errichteten
Gebäude wurden im Zeitraum von 2005 bis 2009 somit etwa 150 bis 300 Personen
jährlich zu einem Umzug nach Lippstadt bewogen. Insgesamt verzeichnete die Stadt
Lippstadt jedoch in diesem Zeitraum jährlich zwischen 2.600 und 2.900 Zuzüge von
außen. Der Anteil der Zuzügler, die durch Neubauten „angezogen“ wurden, beläuft
sich nach dieser Modellrechnung somit auf maximal 5 bis 10 %.

Baulandpreise
Baulandpreise
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 29
Im m Durschnitt der Jahre 2005 bis 2007 wurden in Lippstadt vergleichsweise hohe
durchschnittliche Baulandpreise erzielt. Mit ca. 140 Euro l llagen
diese um etwa 50
Euro über denen des Kreises Soest und auch über dem landesweiten Durchschnitt
(vgl. Abb. 21) 21). Von 1999 bis 2003 lässt sich ein Anstieg des Bodenpreisniveaus in
Lippstadt feststellen. Seit 2003 hält sich der Bodenpreis für baureifes La Land auf einem
konstanten Niveau von 140 €/m² für mittlere Lagen.
Abbildung Abbildung 21 21: 21 : Baulandpreise für bbaureifes
b
aureifes aureifes aureifes aureifes aureifes Land Land ( (Mittelwert
( Mittelwert 2005 2005 bis bis 2007)
2007)
Quelle Quelle: Quelle : Boris.NRW Boris.NRW 2010
2010
Abbildung Abbildung 22 22: 22 : Entwicklung der Preise Preise Preise Preise Preise Preise Preise für für für für für baureifes baureifes Land Land in in in Lippstadt
Lippstadt
Quelle Quelle: Quelle Quelle : Wfa Wfa 2009
2009

Leerstand Leerstand
Leerstand
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 30
In Lippstadt besteht ein struktureller Leerstand von lediglich 1,3% der Wohnungen,
der sich zudem über das gesamte Stadtgebiet verteilt und nicht übermäßig konzentriert
auftritt. Dies ist Ergebnis einer Befragung von Wohnungsmarktakteuren im
Rahmen des städtischen Wohnungsmarktbarometers. Die befragten Wohnungsunternehmen,
Privateigentümer und Hausverwaltungen sind im Besitz von ca. 35% des
gesamten Mietwohnungsbestandes (vgl. Stadt Lippstadt 2010b).
2.3 2.3.2 2.3
.2 Absehbare Absehbare Entwicklungen Entwicklungen auf auf der der Angebotsseite
Angebotsseite
Angebotsseite
Die Bestandsentwicklung wird im Vergleich zu Neubaumaßnahmen deutlich an Bedeutung
gewinnen. Einerseits müssen energetische Sanierungen, andererseits Anpassungen
an den demografischen Wandel durchgeführt werden (BBSR 2010: 7ff.).
In dem insgesamt entspannteren Wohnungsmarkt sind sinkende Mieten und Immobilienpreise
wahrscheinlich. Es werden jedoch andere Wohnungstypen nachgefragt
werden – verstärkt kleinere Wohnungen. Dies kann in gewissen Segmenten zu einer
Angebotsknappheit und somit steigenden Preisen führen (NRW.Bank 2010).
Absehbare Absehbare Trends Trends der der Entwicklung Entwicklung in in Lippstadt
Lippstadt
Im Folgenden werden Einschätzungen aus dem Wohnungsmarktbarometer der Stadt
Lippstadt wiedergegeben (vgl. Stadt Lippstadt 2010b) 3 .
Entwicklung des Eigentums insgesamt
Es wird eine ausgewogene Entwicklung dieses Teilsegments erwartet. Aus Sicht der
befragten Experten ist die Einkommensentwicklung der Nachfrager der bestimmende
negative Einflussfaktor. Die Kosten und die Verfügbarkeit von Bauland sind hingegen
kein Investitionshemmnis.
Entwicklung im Einfamilienhaussegment
Für das Segment der Eigenheime wird ein ausgewogenes Angebot attestiert. Schon
heute wird die Wohnraumnachfrage durch energetisch sanierte Bestände geprägt.
Die Nachfrage ist innerstädtisch und deutlich nachgeordnet stadtteilzentriert. Periphere
Standorte werden weniger nachgefragt.
3 Das Wohnungsmarktbarometer ist eine schriftliche Befragung von Wohnungsmarktexperten aus verschiedenen
Bereichen der Wohnungswirtschaft (Wohnungsunternehmen, Private Eigentümer, Makler,
Banken, Eigentümer- und Mietervereine, behördliche Stellen). Das Wohnungsmarktbarometer ist die
subjektive Komponente der "Kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung" und gibt wieder, wie die befragten
Experten die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt in seiner Gesamtheit sowie auf den unterschiedlichen
Teilmärkten wahrnehmen und wie sie die künftige Entwicklung einschätzen. Für das Wohnungsmarktbarometer
2009 wurde im Januar 2010 ein Fragebogen an 21 ausgesuchte Wohnungsmarktexperten
verschickt (3 Wohnungsunternehmen, 3 Private Eigentümer bzw. Hausverwaltungen, 3 Banken, 2 Bausparkassen,
2 Interessenvertretungen der Mieter und Eigentümer, 5 Immobilienmakler, 3 behördliche Stellen).
15 Fragebogen sind zurückgesandt worden

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 31
Das Investitionsklima wird als durchschnittlich eingeschätzt, die Nennungen reichen
hier sogar bis „sehr schlecht“. Für die Zukunft wird hier keine Veränderung des Investitionsklimas
erwartet.
Entwicklung der Eigentumswohnungen
Auch hier liegt nach Experteneinschätzung ein ausgewogenes Angebot vor. Die
Wohnraumnachfrage wird in diesem Teilsegment durch energetisch sanierte Bestände
geprägt. Die Nachfrage konzentriert sich auf innerstädtische Bestände. Das
Investitionsklima für den Neubau ist gemäß der Experten eher schlecht. Es wird eine
weitere Verschlechterung erwartet.
Entwicklung der Mietwohnungen
Im Teilsegment der Mietwohnungen ist ein Druck auf preisgünstige Bestände zu
erkennen. Es liegt eine angespannte Situation im unteren und v. a. preisgebundenen
Segment vor. Es wird eine weitere Verschlechterung erwartet. Als Hauptprobleme
werden die Einkommenssituation der Wohnungssuchenden und der Mangel an
preiswertem Wohnraum genannt. Der Rückgang der Sozialwohnungsbestände rückt
somit stärker in den Fokus.
Nachfrageschwerpunkt stellen Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment
bei einer Größe oberhalb von 60 m² dar. Die aktuellen Angebote konzentrieren sich
jedoch eher auf kleine 2- und 3-Zimmer-Wohnungen. Große, günstige Wohnungen
für größere Familien fehlen am Markt.
Die Nachfrage vollzieht sich innerstädtisch und stadtteilzentriert. Das Investitionsklima
für den Neubau wird für dieses Teilsegment als schlecht eingeschätzt. Es wird
eine weitere Verschlechterung erwartet. Die Kosten und die Verfügbarkeit von Bauland
sind jedoch kein wesentliches Investitionshemmnis, eher wird die fehlende
Renditeerwartung als Ursache genannt.

3 Zwischenfazit I
Bevölkerung
Bevölkerung, Bevölkerung , Bevölkerungsstruktur und -entwicklung
entwicklung
entwicklung
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 32
> Es ist ein Rückgang der Bevölkerungszahl um etwa 2.500 Einwohner oder
3,6% bis 2025 zu erwarten. Dies wird sich in den Stadtteilen in unterschiedlichem
Ausmaß niederschlagen.
> Die Altersgruppe der „Bauherren“ (30-45 Jahre) nimmt in den nächsten 15
Jahren deutlich ab.
> Es wird eine deutliche Zunahme der älteren Bevölkerungsgruppen zu verzeichnen
sein. Dies betrifft alle Altersgruppen älter als 50 Jahre.
> Lippstadt wird räumlich an der Grenze zwischen wachsenden (nordöstliche
Nachbarkommunen) und schrumpfenden Räumen (südwestliche Nachbarkommunen)
liegen.
Nachfragestruktur Nachfragestruktur Nachfragestruktur und und -entwicklung
entwicklung
> Im Rahmen einer modellhaften Betrachtung ist von rund 1.000 zusätzlichen
Haushalten in Lippstadt bis zum Jahr 2025 auszugehen.
> Es ist von einer weiter steigenden Wohnfläche pro Kopf auszugehen.
> Bedingt durch eine Veränderung der Haushaltsstruktur (mehr kleine, weniger
große Haushalte) und ein hierzu bisher nicht passendes Angebot ist ein
Nachfragedruck nach kleineren, günstigen Wohnungen absehbar.
> Altengerechter Wohnraum wird in Zukunft verstärkt nachgefragt.
> Der Anteil der Familien an der Gesamtbevölkerung - und damit die „klassische“
Nachfragegruppe am Wohnungsmarkt – schrumpft.
> Die Gesellschaft ist von einer Pluralisierung der Lebensstile geprägt. Es wird
mehr Single-Haushalte, berufstätige Paare oder auch Alleinerziehende geben.
> Diese wachsenden Nachfragegruppen haben ein anderes Anforderungsprofil
an ihre Wohnungen und Wohnstandorte. Integrierte Lagen gewinnen an Bedeutung.
Fortsetzung auf der nächsten Seite

Angebots Angebotsstruktur Angebots struktur und und -entwicklung
entwicklung
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 33
> Lippstadt weist ein relativ hohes Baulandpreisniveau im Vergleich mit dem
Kreis Soest auf.
> Aktuell sind mehr als die Hälfte des Wohnungsbestands Ein- oder Zweifamilienhäuser.
Es ist nur wenig Leerstand im gesamten Gebäudebestand zu verzeichnen
(1,3 %).
> Im preisgebundenen Wohnungsbestand ist eine rückläufige Entwicklung
erkennbar. Viele Wohnungen werden in den kommenden Jahren aus der
Mietpreisbindung fallen. Dies könnte den Nachfragedruck nach günstigem
Wohnraum verstärken. Bereits heute ist ein Mangel an preiswertem Wohnraum
erkennbar. Dieser ist besonders ausgeprägt bei günstigen, großen
Wohnungen für größere Familien.
> Der Druck auf 1- und 2-Raum-Wohnungen könnte zu Engpässen führen, das
Angebot reagiert derzeit noch nicht.
> Angebote für kleine Haushalte sollten vor allem durch Anpassungsmaßnahmen
im Wohnungsbestand erfolgen, da gleichzeitig ein Rückgang des Bedarfs
nach größeren Wohnungen erkennbar ist.
> Es ist ein Rückgang der Kauffälle insgesamt zu verzeichnen. In den letzten
Jahren wächst die Bedeutung des Bestands (Kauffälle bebauter Grundstücke
im Vergleich zu unbebauten).
> Der Erwerb vorhandenen Wohneigentums wird stärker in den Fokus rücken,
die Angebote werden zunehmen. Die Bestandsentwicklung (energetische
Sanierung, Anpassungen an den demografischen Wandel) wird eine wichtige
Aufgabe der Zukunft sein.
> Die Nachfrage vollzieht sich bereits heute deutlich verstärkt innerstädtisch
und nachgeordnet stadtteilzentriert (Wohnungsmarktbarometer).
Erste Erste Schlussfolgerung Schlussfolgerung für für die die Zukunft
> Die Auswirkungen der „Megatrends“, die auch für Lippstadt bestätigt werden
können (u. a. demografischer Wandel, Haushaltsentwicklung, Veränderung
der Nachfragegruppen am Wohnungsmarkt) werden langsam aber sicher
auf dem Wohnungsmarkt spürbar.

4 Analyse II
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 34
Aufbauend auf der Betrachtung von Bevölkerungs-, Nachfrage- und Angebotsentwicklung
erfolgt eine Analyse der Wohnlagen Lippstadts sowie eine Betrachtung der
vorhandenen Potenziale in Baulücken, im Wohnungsbestand und durch Neubauflächen.
4.1 .1 .1 Wohnl Wohnlagen Wohnl Wohnlagen
agen in in in Lippstadt Lippstadt
Lippstadt
Im Anschluss an den ersten Teil der Analyse wird im Folgenden auf die verschiedenen
Wohnlagen im Stadtgebiet Lippstadts eingegangen. Im ersten Schritt erfolgt
hierzu eine Analyse der Erreichbarkeit verschiedener Infrastruktureinrichtungen.
Darauf aufbauend wird eine Definition verschiedener Lagetypen vorgenommen, die
sich aus quantitativen und qualitativen Lagemerkmalen ableiten lassen.
4.1.1 .1.1 .1.1 „Integrierte Integrierte Lagen Lagen“ Lagen in in Lippstadt
Lippstadt
Die Infrastrukturausstattung von Stadtbereichen ist ein entscheidender Faktor bei
der Bestimmung von Lage- und insbesondere von Wohnstandortqualitäten. Für die
Qualität und den Charakter des direkten Wohnumfeldes ist in erster Linie
entscheidend, welche Infrastruktureinrichtungen des täglichen Bedarfs in
fußläufiger Entfernung erreichbar sind.
Dies kann u. a. vor dem Hintergrund der in §1 BauGB geforderten Berücksichtigung
der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung als ein zentraler Aspekt bei der Bewertung
von Standortqualitäten angesehen werden. Darüber hinaus wurde in Kap. 2.2 dargelegt,
dass die Bedeutung wohnungsnaher Versorgungsstrukturen vor dem Hintergrund
einer alternden Bevölkerung sowie sich verändernden Haushaltsstrukturen
(Singlehaushalte, berufstätige Paare, Alleinerziehende, …) steigt.
Es erfolgt eine Analyse der Erreichbarkeit von Infrastrukturangeboten, die im
Ergebnis verschiedene Stufen von „integrierten Lagen“ im Stadtgebiet Lippstadts
erkennbar macht. In die Analyse fließen Nahversorgungsstandorte, ÖPNV-
Haltestellen, Grundschulen und Kinderbetreuungsangebote ein. Für jedes Kriterium
wurden unterschiedliche Zielwerte für optimale und ausreichende Erreichbarkeit
definiert, die auf Empfehlungen aus wissenschaftlicher Literatur oder gesetzlichen
Rahmensetzungen beruhen 4 . Sie sind in Tabelle 3 dargestellt.
4 Zentrale Versorgungsbereiche: Einzelhandelserlass NRW 2008: Nummer 2.8 (Nahversorgung)
ÖPNV-Haltestellen: Verband Deutscher Verkehrsunternehmen 2000: 147
Grundschule : Borchard 1974: 104
Kinderbetreuungsangebot: Schöning et al. 1992: 48

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 35
Erreichbarkeit
Infrastrukturangebote optimal ausreichend
Zentrale Versorgungsbereiche unter 700m unter 1.000m
ÖPNV-Haltestelle (Bus) unter 300m unter 600m
Grundschule unter 700m unter 1.000m
Kinderbetreuungsangebot unter 500m unter 750m
Tabelle Tabelle Tabelle 3: : Entfernungswerte Entfernungswerte zu zu Infrastrukturangeboten Infrastrukturangeboten im im Rahmen Rahmen der der Erreichbarkeitsanalyse
Erreichbarkeitsanalyse
Erreichbarkeitsanalyse
Die Lage der Infrastrukturangebote und die sich aus den Entfernungswerten ergebenden
Bereiche optimaler und ausreichender Erreichbarkeit sind in den folgenden
Abbildungen dargestellt.
Abbildung Abbildung 23 23: 23 : Zentrale Zentrale Versorgungsbereiche Versorgungsbereiche mit mit Erreichbarkeitsradien
Erreichbarkeitsradien
Hierbei muss berücksichtigt werden, dass der Innenstadtbereich mehr und
vielfältigere Angebote bietet, als andere zentrale Versorgungsbereiche. Zu nennen
wären hier beispielsweise Kultureinrichtungen, Behördenstandorte, die Anbindung
an das überregionale Schienennetz sowie Einkaufsmöglichkeiten für den
periodischen und episodischen Bedarf. Anders ausgedrückt: Im innerstädtischen
Bereich befinden sich die meisten der zentralen Einrichtungen.
Eine qualitative Abstufung der zentralen Versorgungsbereiche zueinander konnte in
diese Erreichbarkeitsanalyse nicht einfließen. Des Weiteren bestehen vereinzelte
Nahversorgungsangebote außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Diese
werden bei der Bewertung von einzelnen Standorten (vgl. Kap. 6.4) berücksichtigt.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 36
Abbildung Abbildung 24 24: 24 24:
: Grundschulstandorte mit Erreichbarkeitsradien
Abbildung Abbildung 25 25: 25 25:
: Kinderbetreuungsangebote Kinderbetreuungsangebote mit mit Erreichbarkeitsradien
Erreichbarkeitsradien

Gesamtbetrachtung Gesamtbetrachtung der der Erreichbarkeitswerte
Erreichbarkeitswerte
Erreichbarkeitswerte
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 37
Abbildun Abbildung Abbildun g 26 26: 26 : ÖPNV ÖPNV-Haltestellen ÖPNV
Haltestellen Haltestellen mit Erreichbarkeitsradien 5
In einer Gesamtbetrachtung dieser einzelnen Erreichbarkeitswerte im Rahmen einer
GIS-basierten Stadtraumanalyse ergeben sich abgestufte Kategorien der Erreichbarkeit
oder abgestufte „integrierte Lagen“. Die Kategorien drücken die „Bandbreite“
des Versorgungsgrades aus:
> A-Lage: Alle Infrastrukturangebote in "optimaler" Entfernung
> B-Lage: Alle Infrastrukturangebote fußläufig erreichbar. Mindestens 2 Infrastrukturangebote
in "optimaler" Entfernung, die restlichen zumindest in
"ausreichender" Entfernung.
> C-Lage: Alle Infrastrukturangebote in "ausreichender" Entfernung; oder: eine
Einrichtung ist gar nicht fußläufig erreichbar, aber 3 Infrastrukturangebote
in "optimaler" Entfernung
> D-Lage: Mindestens 2 Infrastrukturangebote in "ausreichender" Entfernung
Abbildung 27 verdeutlicht, welche Abstufungen an „integrierten Lagen“ im
Stadtgebiet Lippstadts vorzufinden sind.
5 Alle ÖPNV-Haltestellen gehen „gleichgewichtig“ in die Analyse ein. Sie werden nicht bspw. hinsichtlich
der Fahrtenhäufigkeit in verschiedene Kategorien eingeteilt, da die entsprechenden Informationen bei
Erstellung dieses Gutachtens nicht vorlagen.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 38
Abbildung Abbildung 27 27: 27 : Integrierte Integrierte Lagen in Lippstadt

4.1.2 .1.2 .1.2 Lagetypen in der Stadt Lippstadt
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 39
„Lagetypen“ sind Teilbereiche einer Stadt, die anhand von quantitativen und qualitativen
Lagemerkmalen abgeleitet werden können. Es handelt sich also um Gebiete,
die ähnliche wohnstandortbezogene „Merkmale“ aufweisen können.
Ein zentrales Merkmal zur Einschätzung von Lagetypen stellt hierbei die Erreichbarkeit
von Infrastrukturangeboten dar. Mit der Erreichbarkeitsanalyse wurde dies ausführlich
dargelegt. Diese Kategorisierung von Standorten nach Infrastrukturversorgung
ist jedoch nur ein Aspekt. Auf weitere Merkmale, die zur Einteilung von Lagetypen
herangezogen werden können, wird im Folgenden eingegangen. Ausgangspunkt
der Betrachtung ist die Siedlungsstruktur Lippstadts, aus der sich bereits verschiedene
Lagetypen ableiten lassen:
Das bedeutendste Charakteristikum Lippstadts ist der sehr kompakte Siedlungskern.
Folgende Zahlen verdeutlichen dies: 60% der Einwohner Lippstadts leben in einer
maximalen Entfernung von zwei Kilometern zum Stadtzentrum bzw. sogar 90% der
Einwohner in einer maximalen Entfernung von fünf Kilometern Luftlinie (vgl. Abb.
28).
Abbildung Abbildung 28 28: 28 : Einwohner in Entfernung von von der Altstadt Altstadt Lippstadts
Lippstadts
Dieser kompakte Kernbereich besteht in erster Linie aus der Altstadt, den diese
umgebenden Bereiche der Kernstadt (Nord-West, Nord-Ost, Süd-West und Süd-Ost)
sowie Ortsteilen mit kurzen Entfernungen zum Stadtzentrum (u. a. Cappel,
Lipperode oder Esbeck). Als eher peripher gelegene Stadtbereiche können u. a. die
Ortsteile Hörste, Garfeln, Eickelborn, Benninghausen oder Bökenförde bezeichnet
werden.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 40
Diese Einteilung des Stadtgebietes ist ein entscheidender Aspekt bei der Bestimmung
von Lagetypen. Die Entfernung zur Innenstadt, mit den hier vorzufindenden
zentralen Einrichtungen, Einrichtungen der medizinischen Versorgung oder auch
Cafés, Restaurants und „Ausgehmöglichkeiten“, stellt eine Lagequalität von
Wohnstandorten dar, die ergänzend zur Betrachtung der Erreichbarkeit von
Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs (vgl. Kap. 4.1.1) in die Betrachtung
einbezogen werden sollte. Je geringer die Entfernung zum Stadtzentrum, desto
geringer sind die anfallenden Mobilitätskosten und desto leichter ist die
„Alltagsbewältigung“. Auf Grund der kompakten Stadtstruktur Lippstadts können
viele Stadtbereiche dieses Merkmal aufweisen.
Neben diesem „Kriterium“ bestehen jedoch weitere Lagemerkmale, von denen die
zentralen Merkmale im Folgenden näher ausgeführt werden.
Baulandpreise
Baulandpreise
Die beschriebene grundsätzliche „Aufteilung“ des Stadtgebietes spiegelt sich u. a. in
den Baulandpreisen Lippstadts wieder (vgl. Abbildung 29). Es ist ein Preisgefälle von
der Kernstadt zu den peripherer gelegenen Ortsteilen erkennbar. Einen Sonderfall
stellt der Ortsteil Bad Waldliesborn dar, der durch sehr hohe Bodenpreise gekennzeichnet
ist.
Der Kernstadtbereich muss differenzierter betrachtet werden. Die Altstadt ist als
Standort von Handels- und Dienstleistungseinrichtungen durch die höchsten Bodenpreise
gekennzeichnet. Diese „teuren Lagen“ stehen jedoch nur in sehr eingeschränktem
Maße als Wohnstandorte zur Verfügung. Darüber hinaus bestehen in
den nördlich der Altstadt gelegenen Kernstadtbereichen Teilgebiete, die deutlich
höhere Baulandpreise aufweisen (vgl. Abb. 29).

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 41
Abbildung Abbildung 29 29: 29 : Bodenrichtwerte im Stadtgebiet Stadtgebiet Lippstadts Lippstadts
Quelle Quelle: Quelle : Boris.NRW Boris.NRW 2010
2010

Bebauungstypologien
Bebauungstypologien
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 42
Die heute im Stadtgebiet vorzufindenden Bebauungstypologien sind als
Lagemerkmal bedeutsam, da der Wohnungsbestand eine große Bedeutung für den
Wohnungsmarkt hat. Nur ein kleiner Teil aller Umzüge innerhalb einer Stadt oder
der Zuzüge von außen gehen in Neubauten. Der überwiegende Teil der jährlich über
5.000 Umzüge in Lippstadt und über 2.500 Zuzüge nach Lippstadt (Daten aus dem
Einwohnermelderegister der Stadt Lippstadt) vollzieht sich im Bestand. Die
Bebauungsstruktur eines Stadtbereiches ist entscheidend dafür, welche Nachfrager
auf diesem lokalen Teilmarkt auftreten.
Der „Kernbereich“ Lippstadts unterscheidet sich auch in diesem Lagemerkmal vom
„Umland“ Lippstadts. Die vorzufindende Bebauungstypologie differiert von jener in
den Ortsteilen. In Lippstadt ist insgesamt eine kontinuierliche Abnahme dichterer
Bebauungsformen „von innen nach außen“ feststellbar.
In der Altstadt, dem inneren Stadtkern, ist eine Dominanz des
Geschosswohnungsbaus vorzufinden, sowie durch die vorliegende historische
Bausubstanz das besondere Teilsegment des „Altbaus“. In den umliegenden
Kernstadtbereichen kommt zu den auch hier vielfach vorzufindenden
Mehrfamilienwohnhäusern eher verdichteter Einfamilienhausbau hinzu. In den
nördlichen Kernstadtbereichen sind zudem hochwertige Einfamilienhausbestände
vorzufinden. Bereits die kernstadtnahen Ortsteile (z. B. Cappel, Esbeck) sind
überwiegend vom freistehenden Einfamilienhaus in weniger verdichteten Formen
geprägt. Die peripher gelegenen Ortsteile weisen diese Bauform ohnehin in weit
überwiegendem Maße auf und sind zudem noch stärker dörflich bzw. ländlich
geprägt.
Lagetypen
Lagetypen
Unter Berücksichtigung der aufgeführten Lagemerkmale ergeben sich folgende
Lagetypen für Lippstadt:
> Altstadt / Stadtkern
> Geschosswohnungsbau, Altbaubestände
> Integrierte Lage, innerstädtische Angebote in direkter Umgebung
> Urbane Prägung, Lippe und Lippeaue jedoch als nahgelegene Freiräume
> Mittlerer bis hoher Bodenpreis in den eher von Wohnnutzung geprägten
Teilen der Altstadt
> Umliegende Kernstadtbereiche
> Mehrfamilienhäuser, verdichteter Einfamilienhausbau
> Gute infrastrukturelle Versorgung, Innenstadt in geringer Entfernung
> Weniger „eigenständigen“ Charakter als Ortsteile
> Nördliche Kernstadtbereiche: Zum Teil höheres Baulandpreisniveau,
zum Teil andere Bebauungstypologien (höherer Anteil an Einfamilien-

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 43
häusern, hochwertige Lagen), größere Nähe zum Naturraum Lippeaue
und Freizeiteinrichtungen (u. a. Golfplatz)
> Kernstadtnahe Ortsteile
> Überwiegend Einfamilienhausbestände
> Zumeist integrierte Lagen, Innenstadt in geringer Entfernung
> Mittleres Bodenpreisniveau
> Häufig „eigenständigen“ Charakter als „unabhängiger“ Ortsteil
> Periphere Ortsteile
> Fast ausschließlich Einfamilienhausbestände
> Relativ große Entfernung zur innerstädtischen Angeboten
> Nur teilweise Infrastrukturausstattung im Ortsteil gegeben
> Ländliche Prägung, Zugang zum Freiraum in kurzen Entfernungen
> Sonderstandort Bad Waldliesborn: Deutlich höheres Baulandpreisniveau,
eigenständiger Charakter als Bäder-/Kurstandort
Diese vereinfachende Einteilung kann nicht alle „Besonderheiten“ und ggf. zu berücksichtigenden
Aspekte jedes Stadtteils abbilden. Sie dient jedoch dazu, Stadtbereiche
miteinander vergleichen zu können bzw. eine erste Übersicht über die in
Lippstadt vorkommenden Wohnlagen zu erhalten.

4.2 .2 .2 Potenziale I: : : Baulücken Baulücken
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 44
Im Stadtgebiet Lippstadts sind Wohnbauflächenpotenziale vorhanden, die zusammenfassend
als „Baulücken“ bezeichnet werden können. Hierbei handelt es sich um
Flächen, auf denen bereits Baurecht besteht. Diese könnten von Bauwilligen somit
jederzeit einer Bebauung zugeführt werden. Im Einzelnen können zwei Bereiche
unterschieden werden:
> Baulücken nach § 34 BauGB:
Hier besteht Baurecht, da es sich um Flächen innerhalb von im Zusammenhang
bebauten Ortsteilen handelt. Es handelt sich um den sogenannten „unbeplanten
Innenbereich“, wo das Recht der Bebauung (oder das „Schließen einer Baulücke“)
zum Eigentumsinhalt der betroffenen Grundstücke gehört (vgl. Schmidt-
Eichstaedt 2005: 307).
> Unbebaute Flächen in bestehenden Satzungen:
Diese Flächen sind überwiegend bereits mit einem Bebauungsplan überplant.
Vorhaben sind hier zulässig, wenn sie den Festsetzungen dieses Plans nicht widersprechen
und die Erschließung gesichert ist (vgl. Schmidt-Eichstaedt 2005:
300). Die Flächen können zudem auch innerhalb einer Innenbereichssatzung
nach § 34 Abs. 4 BauGB liegen.
Die Stadt Lippstadt führt seit vielen Jahren über diese Flächen ein Kataster. Abbildung
30 gibt einen Überblick über die Lage dieser Potenzialflächen im Stadtgebiet
gemäß der aktuellen Baulückenkartierung der Stadt Lippstadt (Stand Juni 2010).
Tabelle 4 ergänzt die kartografische Darstellung um konkrete Zahlen. Sie zeigt, dass
insbesondere in den größeren, dicht besiedelten Stadtteilen der Kernstadt und in
Lipperode größere Flächenpotenziale vorliegen. Auffällig sind jedoch die größeren
Baulücken-Vorkommen in den kleinen Ortsteilen Eickelborn und Benninghausen. Bei
Betrachtung der einzelnen Kategorien fällt zudem auf, dass in Herringhausen,
Esbeck und Hörste (hier in der Ortslage Herlar) große Flächenpotenziale im 34er-
Bereich vorliegen. In Bad Waldliesborn hingegen sind alle vorliegenden Baulücken in
bestehenden Satzungen zu finden.
Insgesamt liegen im Stadtgebiet Flächen mit einem Gesamtvolumen von 90 ha in
Baulücken vor. Hiervon entfallen etwa 17 ha auf Flächen in 34er-Bereichen und 73 ha
auf Flächen in bestehenden Satzungen. Eine Analyse der vorkommenden Flächengrößen
zeigt, dass sich diese zwischen etwa 200 m² und 2 ha bewegen. Die meisten
der Flächen sind jedoch mindestens 500 m² groß und sind somit von ihrer Größe her
(einen entsprechenden Zuschnitt vorausgesetzt) problemlos für eine Wohnbebauung
geeignet.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 45
Abbildung Abbildung 30 30: 30 : : Baulücken Baulücken nach nach §34 §34 §34 §34 BauGB BauGB und und in in in in in bestehenden
bestehenden
bestehenden
bestehenden bestehenden Satzungen
Satzungen

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 46
Insgesamt 34er-Bereich Satzung
Anzahl Fläche Anzahl Fläche Anzahl Fläche
Bad Waldliesborn 67 92.422 0 0 67 92.422
Benninghausen 19 48.929 2 4.804 17 44.125
Bökenförde 23 19.195 9 7.787 14 11.408
Cappel 34 34.077 5 7.249 29 26.827
Dedinghausen 30 39.805 11 9.593 19 30.212
Eickelborn 25 51.524 8 9.503 17 42.021
Esbeck 35 38.959 11 14.949 24 24.010
Garfeln 5 10.271 4 6.125 1 4.146
Hellinghausen 6 4.848 5 4.237 1 611
Herringhausen 12 13.739 12 13.739 0 0
Hörste 32 43.050 20 25.777 12 17.273
Altstadt 23 21.356 12 6.803 11 14.553
Kernstadt Nord-West 63 68.314 6 6.014 57 62.300
Kernstadt Nord-Ost 59 99.360 5 6.569 54 92.791
Kernstadt Süd-Ost 52 45.314 10 9.241 42 36.074
Kernstadt Süd-West 66 109.863 2 1.152 64 108.711
Lipperbruch 32 29.946 0 0 32 29.946
Lipperode 52 73.143 9 7.037 43 66.106
Lohe 6 8.033 6 8.033 0 0
Overhagen 28 29.751 5 5.259 13 24.492
Rebbeke 8 9.640 6 8.031 2 1.610
Rixbeck 15 13.985 7 7.002 8 6.983
GESAMTSTADT 692 905.524 155 168.903 527 736.621
Minimum
Maximum
Durchschnittsgröße
Insgesamt
Flächenstatistik
34er-Bereich Satzung
210
210
242
19.644
4.466 19.644
1.309 1.090 1.372
unter 500qm
73
16
57
500 bis 1000qm
351
86
265
1000 bis 2500qm
203
41
162
2500 bis 5000qm
47
12
35
über 5000qm 18
0
18
Tabelle Tabelle 4: : : Vorhandene Vorhandene Baulücken Baulücken nach nach Stadtteilen Stadtteilen (Flächengrößen (Flächengrößen in in m²)
m²)
Quelle Quelle: Quelle : Eigene Eigene Auswertung Auswertung auf auf Basis Basis der der Baulückenzählung Baulückenzählung Baulückenzählung der der Stadt Stadt Lippstadt
Lippstadt
Die Gründe, warum diese Flächen bisher noch nicht bebaut wurden, können vielfältig
sein. Ggf. ist die Nachfrage nicht gegeben, d. h., im betroffenen Stadt-/ Ortsteil
ist kein ausreichender Bedarf für zusätzliche Wohnbauflächen vorhanden. Eine Realisierung
des bestehenden Baurechts kann aber ebenso am Willen des Grundstückseigentümers
scheitern oder daran, dass Flächenzuschnitte von Grundstücken unzweckmäßig
sind. Letztere zwei Fälle treten insbesondere bei „34er-Flächen“ häufiger
auf.
Geht man im Rahmen einer sehr vorsichtigen Schätzung davon aus, dass nur etwa 10
bis 20 % der Flächen als Wohnbauland aktivierbar sind (vgl. hierzu Umweltministerium
Baden-Württemberg 2008: 4), so liegen in Lippstadt zwischen 9 und 18 ha
Wohnbauland oder 180 bis 360 Baugrundstücke (bei einer angenommenen durchschnittlichen
Grundstücksgröße von 500 m²) in Baulücken vor.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 47
4.3 .3 .3 Potenziale Potenziale II II: II
: : Wohnungsb
Wohnungsbestand Wohnungsb
estand estand („Stresstest
(„Stresstest des des Siedlungsb
Siedlungsbe-
Siedlungsb
eee
stands stands“) stands “)
Neben den im vorigen Kapitel aufgezeigten Potenzialen, die durch vorhandene Baulücken
bestehen, existieren weitere „stille Potenziale“ im Wohnungsbestand. Durch
eine Mikroanalyse der Bewohnerstruktur können diese Bestände identifiziert werden.
Basierend auf den von der Stadt Lippstadt zur Verfügung gestellten Daten aus
dem Einwohnermelderegister können über eine anonymisierte Verknüpfung mit
einem Geoinformationssystem räumliche Bereiche hervorgehoben werden, die die
vordefinierten Merkmale aufweisen.
„Stresstest“ „Stresstest“ des des Einfamilienhausbestands
Beim Stresstest des Siedlungsbestands wird ermittelt, wie viele Adressen (in der
Folge wird aus Gründen der besseren Verständlichkeit von „Gebäuden“ gesprochen)
in einem definierten Bereich vorkommen, in denen alle gemeldeten Personen in
diesen Gebäuden ein definiertes Mindestalter aufweisen. Auf diese Weise lassen
sich Wohnungsbestände identifizieren, in denen in absehbarer Zeit ein überdurchschnittlich
häufiger Generationen- und Besitzerwechsel zu erwarten ist. In den so
identifizierten Bereichen werden in den nächsten Jahren verstärkt Bestandobjekte
auf den Markt kommen.
Der „Stresstest“ ermöglicht jedoch nicht nur kleinräumige Auswertungen. Auch die
Betrachtung der Gesamtzahl der Gebäude, die beispielsweise ausschließlich von
Bewohnern älter als 70 Jahre bewohnt werden, kann von großem Interesse sein.
Dieses „stille Potenzial“ des Bestands zu beziffern, kann bei stadtplanerischen Entscheidungen
von großer Hilfe sein. Ist die Summe vielleicht so enorm, dass bei paralleler
Ausweisung von Bauland absehbar Leerstandsprobleme in den heutigen Siedlungsflächen
des Einfamilienhausbestands erwartet werden müssen?
Räumli Räumliche Räumli che Auswertung der Daten des Einwohnermelderegisters
Die folgenden Karten zeigen alle Gebäude, die ausschließlich von mindestens 80-
(Abb. 31), mindestens 70- (Abb. 32) sowie mindestens 60-jährigen (Abb. 33) bewohnt
werden. Darstellungsebene ist eine Netzstruktur, die das Stadtgebiet losgelöst von
Straßen, Baublockgrenzen oder sonstigen topografischen Gegebenheiten in Teilflächen
(„Kacheln“) von 250 m Kantenlänge aufteilt. Es sind aus Datenschutzgründen
nur diejenigen „Kacheln“ dargestellt, in denen mindestens drei Adressen vorkommen.
Zudem sind aus Datenschutzgründen auch diejenigen Kacheln nicht dargestellt,
die nur eine geringe Anzahl an Adressen aufweisen, aber einen hohen prozentualen
Anteil von „Stresstest-Adressen“.
Aus Gründen des Datenschutzes erfolgt die Auswertung der
Daten des Einwohnermelderegisters anonymisiert, so dass ein
Rückschluss auf einzelne Bewohner oder Gebäude nicht möglich
ist.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 48
Die Analyse des Stresstests zeigt, dass viele Stadtbereiche Bereiche aufweisen, in
denen die abgefragten Merkmale vorzufinden sind. Verstärkt ist die Kernstadt als
Ort von „stillen Bestandspotenzialen“ auszumachen.
Abb Abbildung Abb Abb ildung 31 31: 31 : Stadtbereiche Stadtbereiche mit mit Gebäuden Gebäuden mit mit Einwohnern Einwohnern Einwohnern ausschließlich ausschließlich über über 80 80 Jahre
Jahre
Abbildung Abbildung 32 32: 32 : Stadtbereiche Stadtbereiche mit mit Gebäuden Gebäuden mit mit Einwohnern ausschließlich über 770
7
0 Jahre
Jahre

4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 49
Abbildung Abbildung Abbildung 33 33: 33 : Stadtbereiche Stadtbereiche mit mit Gebäuden Gebäuden mit mit Einwohnern ausschließlich über 660
6
0 Jahre
Jahre
433
(432)
1453
(1404)
2955
(2751)
ü80 ü70 ü60
Alle Adressen Nur Einfamilienhäuser (1- oder 2-Pers.-HH)
Abbildung Abbildung 34 34: 34 : Anzahl Anzahl der der ausschließlich ausschließlich von von älteren älteren Personen Personen bewohnten bewohnten Adressen
Adressen
Die Auswertung zeigt, dass es „nur“ 433 Gebäude in der Stadt Lippstadt gibt, die
ausschließlich von Bewohnern älter als 80 Jahre bewohnt werden. Bei einer Abfrage
der „älter als 70-jährigen“ liegen bereits 1453 Gebäude vor und bei den „älter als 60jährigen“
sogar 2955 Gebäude (vgl. Abb. 34).
Die Werte in Klammer geben diejenigen Adressen an, in denen nur eine oder zwei
Personen leben. Diese Auswertung zeigt konkretisierte Werte für den
Einfamilienhausbestand. Für die Auswertung der Klasse „Ü60“ bedeutet dies: In
Lippstadt bestehen insgesamt 2.751 Einfamilienhäuser (1- oder 2-Personen-Adressen)

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 50
im Bestand, die ausschließlich von Bewohnern älter als 60 Jahre bewohnt werden.
Zudem gibt es im Bestand etwa 200 Objekte (2955 minus 2751), in denen mehr als
zwei Personen wohnen, die alle älter als 60 Jahre alt sind.
Pro Jahr kann im Durchschnitt von 100 bis 150 Bestandsimmobilien im Generationenwechsel
ausgegangen werden. Ob und wann die Objekte auf den Markt kommen
kann nicht abschließend prognostiziert werden. Dieser Prozess muss weiter beobachtet
werden.

4.4 .4 .4 Potenziale III: III: Wohnbaupotenzialflächen
Wohnbaupotenzialflächen
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 51
Im Rahmen des laufenden Flächennutzungsplanverfahrens wurde in Lippstadt eine
Vielzahl an Potenzialflächen für die Ausweisung neuer Wohnbauflächen in Betracht
gezogen. Im Laufe des Prozesses wurden bereits einige Flächen als „nicht umsetzbar“
oder „nicht gewünscht“ von der weiteren Betrachtung ausgeschlossen.
Die Abbildung 35 zeigt eine Übersicht der aktuell diskutierten Wohnbauflächenpotenziale
mit im Laufe des Prozesses vergebenen Nummerierungen. Auch diese Flächen
sind nicht „homogen“ in ihrer Realisierungswahrscheinlichkeit und auch nicht
bzgl. des Grades der bereits eingeleiteten Maßnahmen zur Herstellung von Baurecht.
Auch der Umgang mit den Flächen im Rahmen dieses Gutachtens ist nicht
einheitlich. Auf diese Thematik sowie eine eingehende Analyse der Flächenpotenziale
soll jedoch in Kapitel 6 näher eingegangen werden.
Für die folgende Betrachtung des absolut vorliegenden Baulandpotenzials wird die
Heterogenität dieser Flächen nicht weiter betrachtet.
Abbil Abbildung Abbil dung 35 35: 35 : Wohnbaupotenzialflächen Wohnbaupotenzialflächen der Stadt Lippstadt
Die Abbildung stellt alle Wohnbauflächen dar, inklusive (langfristig) denkbarer Erweiterungen
(bspw. im Falle der Fläche mit der Nummer 27). Die Potenzialflächen
umfassen insgesamt eine Flächengröße von etwa 114 ha. Dies entspricht 2.280
Wohneinheiten, bei einer eher lockeren Bebauungsdichte von 20 Wohneinheiten pro
Hektar Bruttobauland. Die Lage der Potenzialflächen stellt zumeist eine Arrondierung
oder Ergänzung der Ortsteile Lippstadts dar. Lediglich die Flächen 14 bis 18
ergänzen die Kernstadt.

5 Zwischenfazit II
Stadtstruktur, Stadtstruktur, integrierte integrierte Lagen Lagen und und Lagetypen
Lagetypen
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 52
> Eine GIS-basierte Stadtraumanalyse Lippstadts (auf Basis von Zielwerten der
Erreichbarkeit von Nahversorgungsangeboten, Grundschulen, Kinderbetreuungsangeboten
sowie ÖPNV-Haltestellen) ergibt eine Abstufung von
„integrierten Lagen“ im Stadtgebiet.
> Für (nahezu) jedes Kriterium optimale Zielwerte (A- und B-Lagen) werden
hierbei in der Kernstadt, Bad Waldliesborn sowie Lipperode erreicht. Weitere
noch ausreichend integrierte Lagen (C-Lagen) finden sich in den kernstadtnahen
Ortsteilen Cappel und Esbeck sowie in Lipperbruch, Hörste,
Dedinghausen, Benninghausen und Eickelborn.
> Lippstadt ist siedlungsstrukturell geprägt durch einen kompakten Siedlungskern,
in dem 60% der Einwohner in einer maximalen Entfernung von 2km
zum Stadtzentrum leben. Dieser Kern wird ergänzt durch periphere, meist
ländlich geprägte Ortsteile.
> Im Einzelnen können als Lagetypen die Altstadt / der Stadtkern, die umliegenden
Kernstadtbereiche, kernstadtnahe Ortsteile und periphere Ortsteile
(mit unterschiedlicher Infrastrukturausstattung) definiert werden.
> Durch die in der Kernstadt Lippstadts vorzufindende eher kompakte, urbane
Prägung besteht ein vergleichsweise höherer Anteil an Geschosswohnungsbau.
Dieser spricht andere Ziel- und Nachfragegruppen an, als das Einfamilienhaus.
> Für die engere Wohnungsmarktregion (Kreis Soest, nördliche Nachbarkommunen)
ist Lippstadt ein „urbanes“ Zentrum, in dem städtisches Wohnen mit
kurzen Entfernungen zu mittelzentralen Einrichtungen ermöglicht werden
kann. Dies ist sonst nur ansatzweise in der Stadt Soest sowie in den weiter
entfernt liegenden Ober- und Mittelzentren des Umlands möglich.
Bestehende Bestehende Potenziale
Potenziale
> In Lippstadt bestehen noch große Potenziale in „Baulücken“ (34er-Bereiche,
noch nicht bebaute Flächen in Satzungen). Im gesamten Stadtgebiet liegen
hier noch 90 ha Flächenpotenziale vor. Hiervon können mindestens (nach
einer sehr vorsichtigen Schätzung) 9 bis 18 ha als “aktivierbar“ angesehen
werden, was etwa 180 bis 360 Baugrundstücken entspräche.
Fortsetzung auf der nächsten Seite

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 53
> Im Wohnungsbestand liegen „stille Potenziale“ durch Gebäudebestände vor,
in denen alle gemeldeten Personen bereits ein höheres Alter erreicht haben.
433 Gebäude in der Stadt Lippstadt werden ausschließlich von Bewohnern
älter als 80 Jahre bewohnt, 1453 Gebäude ausschließlich von Bewohnern älter
als 70 Jahre und 2955 Gebäude ausschließlich von Bewohnern älter als 60
Jahre. Diese Potenziale verteilen sich auf nahezu alle Siedlungsbereiche des
Stadtgebietes. Ein gewisser Schwerpunkt ist jedoch in der Kernstadt festzustellen.
> Im Rahmen des Flächennutzungsplanverfahrens befinden sich Potenzialflächen
für den Wohnungsbau in der Diskussion, die insgesamt eine Flächengröße
von 114 ha aufweisen. Dies entspricht mindestens 2.000 Wohneinheiten.
Zusammenfassung Zusammenfassung und und (Zwischen (Zwischen-)Bewertung
(Zwischen
Bewertung
> Insgesamt bestehen im Stadtgebiet Lippstadts noch viele Potenziale in den
drei „Kategorien“ Baulücken, stille Bestandpotenziale (Stresstestflächen)
und Neubauflächen.
> Auffällig ist, dass die Stresstestflächen sowie Baulücken vielfach in „integrierten
Lagen“ zu finden sind. Die Neubauflächen liegen hingegen häufig
als Arrondierung der Ortsteile vor.
> Die Standortanforderungen, die die wachsenden Nachfragegruppen an
Wohnstandorte stellen, werden in Lippstadt in erster Linie im Bestand erfüllt.
Die Neubauflächen weisen geringere Lagequalitäten auf.
> Bereits die heutige Nachfrage vollzieht sich vorrangig innerstädtisch.

6 Bewertung der Wohnbaupotenzialflächen
Wohnbaupotenzialflächen
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 54
Im Rahmen des Flächennutzungsplanverfahrens werden in der Stadt Lippstadt zahlreiche
denkbare Wohnbauflächenpotenziale überprüft (vgl. Kap. 4.4). Bisher wurden
diese Flächenpotenziale nur hinsichtlich der insgesamt vorzufindenden Flächengröße
betrachtet. Im folgenden Kapitel wird eine fiskalische sowie städtebauliche Bewertung
der einzelnen Flächen erfolgen.
6.1 .1 .1 Übersicht Übersicht Übersicht der der der Flächenpotenziale Flächenpotenziale Flächenpotenziale der der der Stadt Stadt Stadt Lippstadt Lippstadt
Lippstadt
Nicht alle der im Prozess des Flächennutzungsplanes diskutierten Flächen wurden
im Rahmen dieses Gutachtens näher untersucht. In Abstimmung mit dem Fachbereich
Stadtentwicklung und Bauen der Stadt Lippstadt erfolgte eine Auswahl von
Flächen, die für eine Kostenbewertung (vgl. Kapitel 6.2) bzw. für einen detaillierteren
„Standortcheck“ (Betrachtung der städtebaulichen Qualität anhand Lage, Infrastrukturausstattung
etc., vgl. Kapitel 6.3) herangezogen wurden.
Die Abbildung 36 gibt einen Überblick über die Wohnbauflächenpotenziale der Stadt
Lippstadt und die Verteilung dieser Flächenpotenziale auf das Stadtgebiet. Sie stellt
zudem zusammenfassend dar, welche Flächen im Rahmen dieses Berichtes in welchem
Detaillierungsgrad betrachtet werden.
Im Einzelnen wurden folgende Flächen im Rahmen dieses Gutachtens in Absprache
mit dem Fachbereich Stadtentwicklung und Bauen der Stadt Lippstadt nicht weiter
untersucht:
> Flächen Nr. 21 und 22 (Bad Waldliesborn): Für diese Flächen liegen Bebauungspläne
vor, sie befinden sich somit bereits in der Umsetzung.
> Fläche Nr. 25 (Lipperbruch): Die Fläche ist Bestandteil des abgestimmten
Flächennutzungskonzeptes zur Nachnutzung des Kasernengeländes und
muss somit nicht als Einzelfläche einer erneuten Überprüfung unterzogen
werden.
> Flächen Nr. 26 und 28 (Lipperode): Für diese Flächen liegen bereits Bebauungspläne
vor.
> Fläche Nr. 31 (Esbeck): Es wird bereits ein Bebauungsplanverfahren vorbereitet,
von einer Realisierung der Fläche ist nach heutigem Stand auszugehen.
Auf eine Überprüfung im Rahmen dieses Gutachtens soll aus diesen
Gründen verzichtet werden.
> Fläche Nr. 33 (Bökenförde): Es liegen immissionsschutzrechtliche Probleme
vor, die im Flächennutzungsplanverfahren noch erörtert werden müssen.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 55
Abbildung Abbildung 36 36: 36
: Wohnbau Wohnbaupotenzialflächen
Wohnbau
potenzialflächen der der Stadt Stadt Lippstadt Lippstadt und und weiterer weiterer Umgang Umgang Umgang in in diesem diesem Gutachten
Gutachten

6.2 .2 .2 Kostenbewertung Kostenbewertung Kostenbewertung von von von Wohnbaupotenzialflächen
Wohnbaupotenzialflächen
Wohnbaupotenzialflächen
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 56
Die einzelnen Potenzialflächen der Stadt Lippstadt wurden einer Kostenbetrachtung
unterzogen. Die Berechnung der Herstellungs- und Folgekosten der Baugebiete
erfolgte mit Hilfe der Software LEANkom®. Die Software dient der Stadtplanung
als ein zusätzlicher Baustein bei strategischen Entscheidungen indem sie die langfristigen
finanziellen Auswirkungen von Siedlungsentwicklungsentscheidungen
aufzeigt.
Die Betrachtungsebenen der Software erfordern einen umfangreichen Datenbestand.
Hierzu gehören beispielsweise Kostenkennwerte zu technischen Infrastrukturen,
angepasst an die örtlichen Erfahrungswerte, sowie unter anderem Standorte
und Kapazitäten von Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (Kindertagesstätten
und Grundschulen). Darüber hinaus müssen Grundinformationen für jede ausgewählte
Potenzialfläche eingegeben werden. Neben allgemeinen Informationen,
bspw. über Lage und Größe des Gebietes müssen die wesentlichen planerischen
Entscheidungen wie die Art der Bebauung und Erschließung, erhoben werden. Des
Weiteren werden für jede Fläche realistische „Startjahre“ festgelegt. Diese beziffern
den frühest möglichen Zeitpunkt, zu dem die Fläche für eine Bebauung zur Verfügung
steht. All diese Eingangswerte zur Berechnung der Kosten wurden in engem
Austausch mit der Stadtverwaltung der Stadt Lippstadt festgelegt.
Mit Hilfe von LEANkom® können mit Baugebieten generierbare Steuereinnahmen
abgebildet werden. Erforderliche Daten zur Berechnung der Grundsteuereinnahmen
(Jahresrohmieten) konnten seitens der Stadt Lippstadt jedoch nicht zur Verfügung
gestellt werden. Eine Berechnung mit Referenzwerten erwies sich als nicht plausibel.
Das vorliegende Gutachten beschränkt sich in der Folge daher auf die Darstellung
der Kosten (Herstellungs- und Betriebskosten) der jeweiligen Baugebiete. Es ist
jedoch davon auszugehen, dass bei der ähnlichen Struktur der Wohnbauflächen und
den vergleichbaren Zielgruppen, die hierdurch angesprochen werden, von ähnlichen
Haushaltseinnahmen durch die Realisierung der Baugebiete auszugehen ist. Des
Weiteren ist bei der Berechnung der Grundsteuer die Vornutzung der Fläche entscheidend
(bereits vorher baulich genutzte Flächen generieren nicht die gleiche
zusätzlichen Einnahmen). Da fast alle betrachteten Flächen der Stadt Lippstadt jedoch
eine landwirtschaftliche Vornutzung aufweisen, fällt auch dieser Aspekt nicht
ins Gewicht.
Das Entscheidende beim Vergleich der Flächen stellen also die Kosten dar, verdeutlicht
an den Kosten je Wohneinheit.

Zur Zur Interpretation Interpretation ist ist zu zu berücksichtigen:
berücksichtigen:
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 57
> Der Betrachtungszeitraum jeder Fläche umfasst 20 Jahre.
> Es wird davon ausgegangen, dass Flächen vollständig bebaut werden, d.h.,
dass die geplanten Grundstücke am Markt Abnehmer finden. Ist dies nicht
der Fall, würden die Kosten je Wohneinheit deutlich negativer ausfallen.
> Die abgestimmte Art der Bebauung und ihre Dichte hat einen direkten
Einfluss auf die Anzahl der Wohneinheiten und damit in der Betrachtung
der Kosten je Wohneinheit auf die Wirtschaftlichkeit eines Baugebiets.
Zudem kann hierdurch die Anzahl der Einwohner beeinflusst werden, wodurch
die Höhe der Steuereinnahmen einer Fläche beeinflusst wird.
> Es liegt kein Baulandmodell hinter der Betrachtung, d. h. bei der Darstellung
der Kosten wurde keine Unterscheidung nach möglichen Kostenträgern
vorgenommen. Sofern die Herstellungs- oder Betriebskosten von einem
Dritten (Projektentwickler, Investor) getragen werden, fällt die Kostenbilanz
eines Baugebiets positiver für die Kommune aus.
> LEANkom berücksichtigt Kosten für Ausgleichsmaßnahmen und externe
Kompensationsmaßnahmen. Sofern Flächen in einem Verfahren nach §13a
BauGB entwickelt werden und die Erforderlichkeit für einen Ausgleich der
Eingriffe entfällt, fallen die Kosten somit ggf. geringfügig niedriger aus.
> Bei allen Flächen, die im Trennsystem entwässert werden, ist vor der Einleitung
des Niederschlagswassers in den Vorfluter eine Rückhaltung vorzusehen.
Diese kann als Versickerungsanlage, z. B. als Rigole, ausgestaltet
sein. Wenn in einem Gebiet, bspw. auf Grund der Bodenverhältnisse, mehr
Regenwasser anfällt als abgeleitet werden kann, kann auch der Bau von
Regenrückhaltebecken zur Entlastung der Kanalisation oder des Vorfluters
notwendig sein. Die Notwendigkeit zum Bau eines solchen Sonderbauwerks
hängt von den kleinräumigen Gegebenheiten und der Ausgestaltung
des Bebauungskonzeptes ab und kann im Rahmen dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
nicht abschließend geklärt werden. Ggf., jedoch nur
in äußerst seltenen Fällen, sind Kosten für Regenrückhaltebecken somit als
zusätzliche Erschließungskosten zu berücksichtigen.
Nachfolgend werden die Ergebnisse der Modellrechnungen mit LEANkom® dargestellt.
Die Herstellungskosten werden jeweils zu 75% bei Beginn der Aufsiedlungszeit
und zu 25% bei Dreiviertel der fertiggestellten Wohneinheiten veranschlagt. Im Folgenden
werden jeweils nur die Herstellungskosten im Gesamten abgebildet und
nicht der Verlauf, wann diese Kosten im Zeitverlauf anfallen. Die Betriebskosten
beziehen sich jeweils auf einen zwanzigjährigen Betrachtungszeitraum und werden
ebenfalls als Summe der Kosten aller Jahre beginnend mit dem Aufsiedlungsjahr
dargestellt. Da in der Modellrechnung keine Herstellungskosten für die soziale Infrastruktur
angefallen sind, werden diese nur bei den Betriebskoten berücksichtigt.

ID
Herstellungskosten
technische Infrastruktur
1 A 377.000 €
1 B 790.000 €
2 426.000 €
4 294.000 €
5 109.000 €
6 159.000 €
7 A 541.000 €
7 B 685.000 €
8 801.000 €
11 439.000 €
13 611.000 €
14 1.203.000 €
16 1.471.000 €
17 816.000 €
18 1.459.000 €
27 A 790.000 €
27 B 1.547.000 €
27 C 2.860.000 €
32 352.000 €
34 341.000 €
35 542.000 €
36 1.095.000 €
37 512.000 €
38 257.000 €
39 328.000 €
Betriebskosten
140.000 €
302.000 €
177.000 €
98.000 €
35.000 €
49.000 €
218.000 €
247.000 €
292.000 €
149.000 €
204.000 €
467.000 €
571.000 €
315.000 €
564.000 €
278.000 €
586.000 €
996.000 €
110.000 €
112.000 €
184.000 €
298.000 €
133.000 €
78.000 €
108.000 €
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 58
Herstellungskosten
technische Infrastruktur
15.000 €
12.000 €
10.500 €
11.500 €
12.000 €
13.000 €
10.500 €
10.000 €
13.500 €
11.500 €
12.500 €
11.000 €
11.000 €
11.000 €
11.500 €
14.500 €
15.500 €
16.500 €
10.500 €
9.000 €
12.500 €
24.500 €
21.500 €
17.000 €
14.500 €
Betriebskosten
5.500 €
4.500 €
4.500 €
4.000 €
4.000 €
4.000 €
4.000 €
3.500 €
5.000 €
4.000 €
4.000 €
4.500 €
4.500 €
4.500 €
4.500 €
5.000 €
6.000 €
6.000 €
3.500 €
3.000 €
4.500 €
6.500 €
5.500 €
5.000 €
4.500 €
Tabelle Tabelle 5: : Übersicht der der Kosten und und Wohneinheiten Wohneinheiten der der Wohnbauflächen
Hinweise: Für jede Fläche wurde eine ID vergeben. Diese findet sich in den Kartendarstellungen wieder,
auf diese Weise können die Flächen verortet werden. Die „realisierbaren Wohneinheiten“ beziehen sich
auf den gewählten Bebauungstyp und stellen keinen Maximalwert für die Fläche dar.
3.500.000 €
3.000.000 €
2.500.000 €
2.000.000 €
1.500.000 €
1.000.000 €
500.000 €
- €
377.000 €
790.000 €
1 A
1 B
426.000 €
2
Gesamtkosten Kosten je Wohneinheit
294.000 €
4
109.000 €
5
159.000 €
6
541.000 €
7 A
685.000 €
7 B
801.000 €
8
439.000 €
11
611.000 €
13
1.203.000 €
14
1.471.000 €
16
816.000 €
17
1.459.000 €
18
790.000 €
27 A
1.547.000 €
27 B
2.860.000 €
27 C
Realisierbare
Wohneinheiten
25
67
41
26
9
12
52
69
60
38
49
107
132
73
129
55
100
173
30
37
43
45
24
15
23
Abbildung Abbildung 37 37: 37 : Herstellungskosten technische echnische Infrastruktur
Infrastruktur
Infrastruktur
352.000 €
32
341.000 €
34
542.000 €
35
1.095.000 €
36
512.000 €
37
257.000 €
38
328.000 €
39

25.000 €
22.500 €
20.000 €
17.500 €
15.000 €
12.500 €
10.000 €
7.500 €
5.000 €
2.500 €
- €
1.200.000 €
1.000.000 €
800.000 €
600.000 €
400.000 €
200.000 €
8.000 €
7.000 €
6.000 €
5.000 €
4.000 €
3.000 €
2.000 €
1.000 €
- €
- €
15.000 €
1 A
5.500 €
1 A
12.000 €
1 B
140.000 €
302.000 €
1 A
4.500 €
1 B
10.500 €
11.500 €
12.000 €
13.000 €
1 B
2
4.500 €
2
177.000 €
2
4
98.000 €
4
5
4.000 €
4.000 €
4
5
6
10.500 €
7 A
10.000 €
13.500 €
7 B
8
11.500 €
12.500 €
11
13
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 59
11.000 €
11.000 €
11.000 €
11.500 €
14.500 €
15.500 €
16.500 €
14
16
17
18
Abbildung Abbildung 38 38: 38 : Herstellungskosten ttechnische
t
echnische Infrastruktur Infrastruktur je je Wohneinheit
Wohneinheit
Wohneinheit
35.000 €
49.000 €
218.000 €
247.000 €
292.000 €
5
4.000 €
6
6
4.000 €
7 A
7 A
3.500 €
7 B
7 B
8
149.000 €
204.000 €
11
13
467.000 €
571.000 €
14
16
315.000 €
17
564.000 €
18
Abbildung Abbildung 39 39: 39 Betriebskosten Betriebskosten technische technische und und und ssoziale
s oziale Infrastruktur
Infrastruktur
5.000 €
8
Abbildung Abbildung 40 40: 40
: Betriebskosten Betriebskosten technische technische und und ssoziale
s oziale Infrastruktur Infrastruktur je Wohneinheit
27 A
278.000 €
27 A
Betrachtungszeitraum je Fläche 20 Jahre
4.000 €
4.000 €
4.500 €
11
13
14
4.500 €
16
4.500 €
4.500 €
5.000 €
17
18
27 A
Betrachtungszeitraum je Fläche 20 Jahre
27 B
586.000 €
27 B
27 C
6.000 €
6.000 €
27 B
996.000 €
27 C
27 C
10.500 €
32
9.000 €
12.500 €
34
35
24.500 €
36
110.000 €
112.000 €
184.000 €
298.000 €
32
3.500 €
32
34
3.000 €
34
35
4.500 €
35
36
6.500 €
36
21.500 €
37
133.000 €
37
5.500 €
37
17.000 €
38
14.500 €
39
78.000 €
108.000 €
38
5.000 €
38
39
4.500 €
39

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 60
Abbildung Abbildung 41 41: 41 : : Kartendarstellung Kartendarstellung Kartendarstellung Kartendarstellung Kartendarstellung Kartendarstellung der der der der der der Herstellungskosten Herstellungskosten Herstellungskosten je je je Wohneinheit
Wohneinheit
Wohneinheit
Wohneinheit
Wohneinheit
Wohneinheit

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 61
Im Ergebnis fällt auf, dass viele der Flächen hinsichtlich der Herstellungskosten je
Wohneinheit ähnliche Werte erreichen. Die meisten Flächen weichen nur unwesentlich
vom Median der Werte (12.000 € je Wohneinheit) ab. Lediglich die Fläche 34
hebt sich hier deutlicher positiv ab (9.000 € je Wohneinheit). Die Flächen 36 und 37
stellen hingegen bei dieser Betrachtung negative „Ausreißer“ dar (vgl. Abb. 38). Die
absoluten Herstellungskosten der technischen Infrastruktur sind für einen Flächenvergleich
hingegen weniger aussagekräftig. Sie sind naturgemäß sehr von der Größe
der Fläche beeinflusst. Trotzdem ist es interessant sie anzuführen, da nur so ein
Überblick über die Gesamtkosten einer Siedlungsflächenentwicklung gewonnen
werden kann. Auffällig sind hier die hohen Kosten zur Realisierung von Fläche 27. Sie
sind bedingt durch deren Flächengröße (mit allen Erweiterungen etwa 12 ha) sowie
anfallende Kosten für Lärmschutzeinrichtungen (vgl. Abb. 37).
Bei Betrachtung der Betriebskosten fallen abermals die niedrigen Werte der Fläche
34 auf. Ursache hierfür ist das „Fehlen“ von „Kostentreibern“. Weder aufwändige
äußere Erschließungsmaßnahmen noch Schutzeinrichtungen oder ein Spielplatz sind
hier zu errichten.
Als Gesamtergebnis kann festgehalten werden, dass integrierte Lagen (Baulücken,
Innenentwicklungen) insbesondere bei der Betrachtung der Kosten je Wohneinheit
positive Werte begünstigen. Beispiele hierfür stellen die Flächen Nr. 34 sowie auch
die erste Ausbaustufe der Fläche 27 (27A) dar. Flächen, bei denen größere Maßnahmen
im Bereich der technischen Infrastruktur erforderlich sind (bspw. Lärmschutzmaßnahmen),
wie etwa im Falle der Flächen Nr. 36 und 37 weisen hingegen eher
hohe Kosten auf. Sie können erst dann positivere Bilanzen erzielen, wenn auf Ihnen
eine große Zahl an Wohneinheiten realisiert werden kann, wie bspw. auf Fläche Nr.
27, inklusive beider hier möglichen Erweiterungen (27C).

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 62
6.3 Städtebauliche
Städtebauliche Bewertung Bewertung von von Wohnbaupotenzialflächen
Wohnbaupotenzialflächen
Neben der Kostenbewertung der Wohnbauflächen erfolgte für eine Auswahl von
Flächen auch eine weitergehende Untersuchung anhand verschiedener (städtebaulicher)
Kriterien.
Im Einzelnen wurde untersucht, ob verschiedene Infrastrukturen fußläufig erreichbar
sind (Einschätzung der Qualität einer „integrierten Lage“), eine Realisierung
mögliche nachteilige Umweltauswirkungen oder Lärmbeeinträchtigungen mit sich
bringt und ob Realisierungshemmnisse zu befürchten sind. Darüber hinaus wurde
untersucht, welche Bebauungstypologien auf der Fläche denkbar sind und für welche
Nachfrage- oder Zielgruppen hier Angebote entwickelt werden könnten.
6.3. .3. .3.1 .3. Erläuterung Erläuterung der der Kriterien
Kriterien
Erreichbarkei
Erreichbarkeit Erreichbarkei t / Integrierte Lagen
Die städtebauliche Bewertung potentieller Wohnbauflächen wird im ersten Schritt
anhand des Kriteriums der Erreichbarkeit von Infrastrukturen und Versorgungseinrichtungen
überprüft. Eingeflossen in die Analyse sind die Lage von zentralen Versorgungsbereichen,
Grundschulen, Kinderbetreuungsangeboten und ÖPNV-
Haltestellen. Die detaillierte Systematik wurde bereits im Kapitel 4.1.1 erläutert. Die
Gesamtbetrachtung der einzelnen Erreichbarkeitswerte im Rahmen einer GISbasierten
Stadtraumanalyse ergibt abgestufte „integrierte Lagen“ von der „A-Lage“
bis zur „D-Lage“ (vgl. auch hierzu Kap. 4.1.1). Diese Lagequalitäten und die im Rahmen
dieses Gutachtens betrachteten Wohnbauflächen sind in der Abbildung 42
(siehe nächste Seite) dargestellt.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 63
Abbildung Abbildung 42 42: 42 : Integrierte Lagen Lagen und Wohnbaupotenzialflächen
Wohnbaupotenzialflächen

Umweltauswirkungen Umweltauswirkungen / Lärmbeeinträchtigungen
Lärmbeeinträchtigungen
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 64
Ein weiteres Kriterium stellen mögliche nachteilige Umweltauswirkungen oder potenzielle
Lärmbeeinträchtigungen einer Neubebauung dar. Hierzu wurde auf Einschätzungen
im Entwurf des Umweltberichtes zum Flächennutzungsplan der Stadt
Lippstadt zurückgegriffen. Die Bewertung der Umweltauswirkungen stützt sich
hierbei auf eine Gesamtbetrachtung aller Schutzgüter, die Einschätzung der Lärmbeeinträchtigung
auf ein Screening der Geräuschbelastung durch die Lärmquellen
Straße, Schiene und Industrie / Gewerbe, welches durch das Landesumweltamt
NRW durchgeführt wurde (vgl. Stadt Lippstadt 2010: 42ff.). Auf mögliche Lärmbeeinträchtigungen
kann zwar mit der Ausgestaltung der konkreten Bebauung sowie
aktiven Lärmschutzmaßnahmen im Rahmen der Realisierung reagiert werden, trotzdem
kann sie bei dieser ersten Bewertung als eine Beeinträchtigung der städtebaulichen
Qualität angesehen werden.
Realisierungshemmnisse
Realisierungshemmnisse
Auf Basis verschiedener Informationsquellen der Stadt Lippstadt wird bei diesem
Kriterium eine Einschätzung darüber getroffen, ob der Realisierung einer Flächenentwicklung
„überdurchschnittliche“ Hindernisse entgegenstehen. Dies können
beispielsweise bestehende Eigentumsverhältnisse, drohende Umlegungsproblematiken
oder auch Schwierigkeiten bei der Erschließung der Flächen sein.
Weitere Weitere Kriterien
Kriterien
Darüber hinaus wurden folgende Kriterien zur Bewertung der Flächen bzw. zur Vervollständigung
der Informationsbasis eines „Standortchecks“ herangezogen:
> Vorherige Nutzung der Fläche
> Prognose der demografischen Entwicklung der Zone (siehe hierzu auch die
Veröffentlichung „Demografiecheck Lippstadt“)
> Informationen über die Kosten der Flächenentwicklung (vgl. Kap. 6.2): Herstellungskosten
und Betriebskosten je Wohneinheit
> Realisierbare Anzahl der Wohneinheiten
> Alternativen: Baulücken im Stadtteil (vgl. Kap. 4.2)
> Alternativen: Stresstest-Adressen im Stadtteil (vgl. Kap. 4.3)
6.3.2 .3.2 Zusammenfassende Zusammenfassende Übersichtstabelle Übersichtstabelle der der Flächenbewertung
Flächenbewertung
In der nachstehenden Tabelle (vgl. Tabelle 6) erfolgt eine Zusammenschau der Bewertung
der Flächen anhand der oben erläuterten Kriterien.

Potenziale
im Bestand
Baulücken
im Stadtteil
Wohneinheiten
Betriebskosten
je Wohneinheit
Herstellungskosten
je
Wohneinheit
Prognose
demografische
Entwicklung Zone
Realisierungshemmnisse
zu
befürchten
Erreichbarkeit
Nachfragegruppe /
Zielgruppe
Denkbare
Bebauungstypologie
Lärm
Umweltauswirkungen
einer
Realisierung
Vorherige Nutzung
Gesamtbetrachtung:
Integrierte
Lage
Kinderbetreuung
Grundschule
ÖPNV
Nahversorgung
ID Name Ortsteil Zone Größe
(ha)
Alter Postweg / Weidering 1,5 + C
EFH miitlerer EFH-Nachfrager /
0 0 25
1
Eickelborn 10 + + -
landwirtschaftlich 0
+
-
51.524 70 (22)
(inkl. Erweiterungsvariante
Dichte Familien
4,14 + / 0 C / D + 0 67
1b)
Hexweg /
EFH geringer EFH-Nachfrager /
Benninghausen 10 1,65 - + 0 - D landwirtschaftlich - +
- + + 26
4
48.929 33 (6)
Wetsernbruchstraße
Dichte Familien
Nepomukstraße /
2,7 + + + 52
Glaseweg
EFH miitlerer Familien / ggf.
7
Overhagen 10 - - 0 D landwirtschaftlich -
0
ja
-
29.751 29 (12)
(inkl. Erweiterungsvariante
Dichte weitere Gruppen
3,6 + / 0 + + 69
7b)
Overhagen
Overhagener Straße / Auf
EFH miitlerer Familien / ggf.
(Gemarkung 4 3,96 0 + - + D landwirtschaftlich + +
ja +* 0 0 60 29.751 29 (12)
dem Knappe
Dichte weitere Gruppen
8
Kernstadt)
Cappeler Stiftsallee /
viele Nach-
Cappel 3 2,03 - + + + C landwirtschaftlich 0 + EFH und MFH
ja - + + 38
11
34.077 45 (5)
Boker Kanal
fragegruppen
landwirtschaftlich /
EFH miitlerer Familien / ggf.
Kuhholzweg / Helfkamp Cappel 3 3,48 - + 0 0 D
+ +
- 0 + 49
13 34.077 45 (5)
Grünland
Dichte weitere Gruppen
Lippestraße /
3,5 + + 0 / - + B / C + 0 0 55
Landwehrstraße
(inkl. Erweiterungsvariante
EFH miitlerer Familien / ggf.
27 Lipperode 7 6,4 + + / 0 0 / - + B / C / D landwirtschaftlich +
+ 0
0 - 100 73.143 80 (23)
27b)
Dichte weitere Gruppen
(inkl. Erweiterungsvariante
12,03 + + / 0 0 / - + / 0 B / C / D 0 0 - 173
27c)
EFH miitlerer EFH-Nachfrager /
Haselei / Am Birkhof Dedinghausen 9 1,67 - + + + C landwirtschaftlich + / 0 0
- + + 37
34
39.805 40 (11)
Dichte Familien
Kleine Wende / Lange
Baumbestand,
EFH geringer EFH-Nachfrager /
Dedinghausen 9 1,25 - + 0 + D
+ / 0* +
- 0 0 15
38
39.805 40 (11)
Wende
Grünland
Dichte Familien
landwirtschaftlich /
EFH geringer EFH-Nachfrager /
Kirchweg / Ostring Hörste 8 2,72 - + + + C
0 +
ja - 0 0 43
35 43.050 38 (6)
gartenbaulich
Dichte Familien
landwirtschaftlich /
EFH miitlerer EFH-Nachfrager /
Bahnecke / Hörster Straße Hörste 8 4,18 - + + 0 D
+ / 0 0
ja - - - 45
36
43.050 38 (6)
gartenbaulich
Dichte Familien
Hörster Straße /
EFH miitlerer EFH-Nachfrager /
Garfeln 8 2 - + 0 - D landwirtschaftlich + / 0 0
- - 0 24
37
10.271 50 (19)
Dörferweg
Dichte Familien
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 65
GIS-Analyse
Planersocietä
t s. Kapitel XY
Baulückenzählung
der Stadt
Lippstadt
Berechnungen mit LEANkom, Planersocietät
Bevölkerungsvoraus
berechnung der
Planersocietät
(Trendvorausberech
nung)
Eigene
Einschätzung auf
Basis von
Informationen der
Stadt Lippstadt
Eigene Einschätzung
der Planersocietät
Eigene
Einschätzung der
Planersocietät
nach Umgebungsbebauung
Stadt Lippstadt: Entwurf des
Umweltberichtes zum FNP
(Gesamtbetrachtung
Schutzgüter und Screening LUA
für Straße, Schiene, Gewerbe)
Luftbildauswertung /
Informationsmappen des
Arbeitskreises FNP
GIS-Analyse Planersocietät; Wertangaben und Quellenangaben für
jedes Kriterium s. Kapitel 4.1.1
Quellen
Anzahl der
Adressen
(Gebäude),
die
ausschließlich
von Personen
älter als 70
Jahre (80
Jahre)
bewohnt
werden
Angaben in
m²; erfasst
sind sowohl
34er-Bereiche
als auch
Flächen in
Satzungen
+ = Betriebskosten
unter
4.500 Euro / WE
+ = Herstellungskosten
unter
12.500 Euro / WE
+ = positive
Bevölkerungsentwic
klung
EFH =
Einfamilienhausb
ebauung
A-Lage: Alle
Kriterien "+"
0 = Betriebskosten
unter
6.000 Euro / WE
0 = Herstellungskosten
unter
17.500 Euro / WE
0 = minimal negative
Bevölkerungsentwic
klung
MFH =
Mehrfamilienhau
sbebauung
B-Lage: Alle
Kriterien
erfüllt, davon
Tabelle Tabelle 6: : Zusammenfassung Zusammenfassung der der der Flächenbewertung
Flächenbewertung
mind. 2 "+"
- = Betriebskosten
über 6.000 Euro /
WE
- = Herstellungskosten
über
17.500 Euro / WE
- = negative
Bevölkerungsentwic
klung
"EFH" =
Einfamilienhausbebauung;
"Familien"
ist eine verkürzte
Darstellung und soll
auch Personen in der
Familiengründungsphase
umfassen; die
Nachfragegruppen
leiten sich aus dem
denkbaren Angebot
(Bebauungstypologie)
ab
+ = geringes Konfliktpotenzial
+ = Innerhalb des optimalen Erreichbarkeitsradius
0 = mittleres Konfliktpotnezial
0 = Innerhalb des ausreichenden
Erreichbarkeitsradius
Erläuterungen
- = hohes Konfliktpotenzial
Die Einschätzungen ergeben sich im
Vergleich aller betrachteten Flächen
und stellen keine absolute Wertung
C-Lage: Alle
Kriterien "0"
- = außerhalb der Erreichbarkeitsradien
oder 3 Kriterien
"+"
D-Lage: Mind. 2
Kriterien mind.
"0"
Sofern mehrere Erreichbarkeitswerte angegeben sind (z. B. "+ / 0"
oder "B / C") erstreckt sich die Potenzialfläche über die Grenzen der
Erreichbarkeitsradien
* Die Fläche liegt in
der Zone 4
(Kernstadt-SW),
gehört jedoch
siedlungsgeografisch
zu Overhagen (Zone
10)
* Diese Fläche wurde im Entwurf
des Umweltberichts für den FNP
noch nicht abschließend geprüft;
die Einschätzung beruht auf
einer groben Ersteinschätzung
der Stadt Lippstadt
Hinweise

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 66
6.4 .4 .4 Städtebauliche Städtebauliche Flächenprofile Flächenprofile (Steckbrief (Steckbrief „Standortcheck“)
„Standortcheck“)
„Standortcheck“)
Nachfolgend wird anhand von „Flächensteckbriefen“ ein „Standortcheck“ für eine
Auswahl der Wohnbaupotenzialflächen durchgeführt. Die Auswahl erfolgte in Abstimmung
mit der Stadt Lippstadt, wie in Kap. 6.1 einleitend erwähnt.

Nr. Nr. 1
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche Fläche: Fläche
Variante A: 25, Variante B: 67
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 67
Alter Alter Alter Postweg Postweg / / Weidering Weidering
Eickelborn Eickelborn
1,5 1,5 1,5 / / 4,1 ha
ha
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®
LEANkom®
Herstellungskosten techn techn. Infrastruktur: A: 377.000 € / B: 790.000 € €, Herstellungskosten je WE: A:
15.000 5.000 € / B: 12.000 € Betriebskosten je WE: A: 4.500.€ / B: 5.500 €
Die Wohnbaufläche befindet sich im Ortsteil Eickelborn und ist von drei Seiten von Bebauung umgeben.
Sie stellt somit eine größere Nachverdichtung des bestehenden Siedlungsbereiches dar. Dieser ist
überwiegend durch eine kleinteilige Einfamilienhausbebauung geprägt. Eine Realisierung ist in Varian-
ten unterschiedlichen Ausmaßes vorstellbar (s. Abb.) Abb.).
Aktuell ist die Fläche als Ackerfläche genutzt. Die Umweltauswirkungen einer Realisierung beinhalten
ein n mittelhohes Konfliktpotenzial
Konfliktpotenzial. . Eine Lärmbeeinträchtigung einer Ne Neubebauung wäre nicht zu erwar-
ten.
Eickelborn ist zu den peripher gelegenen Ortsteilen innerhalb des Stadtgebietes zu zählen. Die Bevölke-
rungsvorausberechnung ergibt einen Rückgang der Bevölkerung. Die Infrastrukturausstattung des
Ortsteils ist durchschnitt
durchschnittlich. lich. Ein Grundschulstandort ist nur im benachbarten Benninghausen vorzufi vorzufinden.
Die Nachfrage nach Wohnbauflächen in diesem Stadtteil ist in den vergangenen Jahren eher gering
ausgefallen. Im Ortsteil Eickelborn liegen noch etwa 50.000 m² Wohnbauland in „B „Baulücken“ vor, ein
Großteil hiervon in bestehenden Satzungen.
Auf Grund der Umgebungsbebauung und der Charakteristik des Ortsteiles ist eine
Einfamilienhausbebauung mittlerer Dichte vorstellbar. Zielgruppe sind iin
erster Linie (junge) Familien.
Zusammenf
Zusammenf
Zusammenf
Zusammenfassung:
Zusammenf assung:
Nachverdichtungsfläche in eher ländlicher Lage mit mittleren Herstellungs
Herstellungs- und Betriebskosten. Für
Bedarf und Marktgängigkeit fraglich, trotz attraktiver kleinräumiger Lage zum Naturraum
Naturraum.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 68
Nr. Nr. 4 Hexweg Hexweg / / Westernbruchstraße Westernbruchstraße Benninghausen Benninghausen 1,7 ha
ha
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche
Fläche
26
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®
LEANkom®
Herstellungskosten technische Infrastruktur: 294.000 €
Herstellungskosten je WE: 11.500 € Betriebskosten je WE: 4.000 €
Die Wohnbaupotenzialfläche stellt eine siedlungsgeografisch sinnvolle Arrondierung des Ortsteils
Benninghausen an dessen südwestlichem Rand dar, greift hierbei jedoch auch in einen landschaftlich
attraktiven Bereich ein. Die umgebende Bebauung ist durch Einfamilienhäuser gekennzeichnet.
Die Fläche ist bisher landwirtschaftlich genutzt. Die Aktivierung der Fläche birgt ein hohes Konfliktpotenzial
hinsichtlich möglicher Umweltauswirkungen, u. a. durch Inanspruchnahme von Flächen, die als
Lebensraum streng geschützter Arten ausgewiesen sind. Eine Lärmbeeinträchtigung der Fläche liegt
nicht vor.
Die Infrastrukturausstattung des peripher gelegenen Ortsteils Benninghausen ist durchschnittlich. Die
Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs kann nur im benachbarten Eickelborn erfolgen. Die Fläche
liegt zudem knapp außerhalb des Einzugsbereiches eines Kinderbetreuungsangebotes. Die Prognose der
Bevölkerungsentwicklung geht von einem Bevölkerungsrückgang in der betroffenen Zone aus.
Im Ortsteil sind noch mehrere Neubaugebiete vorhanden, die noch nicht vollständig einer Bebauung
zugeführt wurden (etwa 44.000 m² Wohnbauland liegen in bestehenden Satzungen vor). Der Bedarf
einer zusätzlichen Ausweisung ist somit zu hinterfragen.
Auf der Fläche ist eine Bebauung mit eher gering verdichtetem Einfamilienhausbau vorstellbar. Ein
Angebot auf dieser Fläche würde sich an „klassische“ Nachfrager nach freistehenden Einfamilienhäusern
richten.
Zusammenfassung:
Zusammenfassung:
Arrondierungsfläche eines ländlichen Ortsteils mit guter Kostenbilanz, aber ggf. problematischen Umweltauswirkungen;
Angebot für (junge) Familien / Personen in der Familiengründungsphase; fraglicher
Bedarf.

Nr. Nr. 7 Nepomukstraße Nepomukstraße / / Glaseweg Glaseweg Overhagen Overhagen
2,7 2,7 / / / 3,6 ha
ha
Wohneinheiten Wohneinheiten
Wohneinheiten
Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche
Fläche
Variante A: 52 / Variante B: 69
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 69
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®
LEANkom®
Herstellungskosten techn. Infrastruktur: A: 541.000 € / B: 685.000 .000 €, Herstellungskosten je WE: A:
10.500 00 € / B: 10.000 € Betriebskosten je WE: A: 4.000.€ / B: 3.500 €
Die Wohnbaupotenzialfläche befindet sich am südlichen Rand des Ortsteils Overhagen und wird aktuell
landwirtschaftlich genutzt.
Eine Neubebauung stellt hier eine größere Ergänzung des bestehenden Siedlungskörpers dar. Möglich
sind hierbei zwei Varianten mmit
it einer unterschiedlich großen Ausdehnung in westlicher Richtung (s.
Abb.). Beide Varianten sind hierbei städtebaulich ähnlich zu beurteilen: Durch den Verlauf der Gieseler
liegen die Flächen isoliert vom eigentlichen Ortskern und eher schlecht integriert integriert.
Der Stadtteil Overhagen liegt in eher geringer Entfernung zur Kernstadt, weist selbst jedoch nur wenig
Infrastruktur auf. Der infrastrukturelle Versorgungsgrad der Potenzialfläche ist als eher schlecht zu
beurteilen. Weder Nahversorgungseinrichtungen, no noch ch eine Grundschule sind fußläufig schnell erreic erreich-
bar.
Hinsichtlich möglicher nachteiliger Umweltauswirkungen besteht ein hohes Konfliktpotenzial, da u. a.
Teile der Fläche in einem Landschaftsschutzgebiet liegen (Erweiterungsteil „B“) „B“). Eine gewisse Lärmbe-
lastung der Neubebauung wäre zu vermuten. Es liegt teilweise eine Hanglage vor und die Erschließung
ist ggf. mit Schwierigkeiten verbunden
Eine Bebauung mit Einfamilienhäusern, maximal mittlerer Dichte, würde sich in die umgebende Beba Bebau-
ung einfügen. Potenz Potenzielle ielle Nachfrager sind in der Lebensphase der Familienorientierung, ggf. könnte der
Standort auf Grund der relativen Nähe zur Kernstadt auch für weitere Nachfragegruppen interessant
sein.
Zusammenfassung:
Zusammenfassung:
Erweiterung des Ortsteils in eeher
schlecht integrierte Lage mit ggf. nachteiligen Umweltauswirkungen
und möglicherweise Realisierungshemmnissen (Erschließung), , aber guter Kostenbilanz und der Möglichkeit
zur Schaffung hoher Wohnqualität in direkter Nähe zum Naturraum
Naturraum.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 70
Nr. Nr. 8 Overhagener Overhagener Overhagener Str Str./Auf Str /Auf dem dem Knappe Knappe Kernstadt Kernstadt Kernstadt SW SW SW 4 ha ha
ha
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche
Fläche
60
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®
LEANkom®
Herstellungskosten technische Infrastruktur: 801.000 €
Herstellungskosten je WE: 13.500 € Betriebskosten je WE: 5.000 €
Die Fläche ist zur Gemarkung der Kernstadt zu zählen, siedlungsgeografisch stellt sie jedoch eine größere
Ergänzung im Osten des Ortsteils Overhagen dar. Durch den Zentralfriedhof und den Roßbach sind
die Weiterentwicklungsmöglichkeiten dieser Fläche begrenzt. Bisher wird die Fläche landwirtschaftlich
genutzt. Sie weist geringes Konfliktpotenzial hinsichtlich möglicher nachteiliger Umweltauswirkungen
auf, der nahgelegene Bach ist jedoch zu berücksichtigen.
Der Stadtteil Overhagen liegt in eher geringer Entfernung zur Kernstadt, weist selbst jedoch nur wenig
Infrastruktur auf. Der infrastrukturelle Versorgungsgrad der Potenzialfläche ist als durchschnittlich zu
beurteilen. Nahversorgungseinrichtungen befinden sich nur innerhalb der zweiten (weniger gut erreichbaren)
Entfernungskategorie, der Einzugsbereich der nächstgelegenen Grundschule endet am Rand der
Wohnbaufläche.
Eine Umsetzung der Fläche könnte durch die kleinteiligen Eigentumsverhältnisse erschwert werden.
Vorstellbar ist auf Grund der umgebenden Bebauung eine Einfamilienhausbebauung mittlerer Dichte.
Zielgruppen einer Flächenentwicklung an dieser Stelle sind Familien und Personen in der Phase der
Familiengründung, ggf. könnte der Standort auf Grund der relativen Nähe zur Kernstadt auch für weitere
Nachfragegruppen interessant sein.
Zusammenfassung:
Zusammenfassung:
Zusammenfassung:
Größere Ergänzung Overhagens in Richtung der Kernstadt, vermutlich ohne nachteilige Umweltauswirkungen,
mit durchschnittlicher Kostenbilanz und ggf. Realisierungshemmnissen.
Vergleich Vergleich mit mit der der der Alternativfläche Alternativfläche Nr. Nr. 7 7 in in Overhagen
Overhagen: Overhagen Die Flächen sprechen ähnliche Nachfragegruppen
an; Fläche 8 ist vermutlich teurer, jedoch besser integriert und zudem ggf. mit weniger Konfliktpotenzial
bzgl. der Umwelt behaftet. Allerdings können hier Realisierungshemmnisse auftreten (Eigentumsverhältnisse).
Eine eindeutige Empfehlung kann nicht geben werden.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 71
Nr. Nr. 11 11 Cappeler Cappeler Stiftsallee Stiftsallee / / Boker Boker Kanal Kanal Cappel Cappel
2 ha
ha
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche
Fläche
38
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®
LEANkom®
Herstellungskosten technische Infrastruktur: 439.000 €
Herstellungskosten je WE: 11.500 € Betriebskosten je WE: 4.000 €
Die Wohnbaufläche liegt im nördlichen Teil des Ortsteils Cappel und erscheint geeignet die bestehende
Siedlungsfläche in östlicher Richtung zu ergänzen. Die Fläche wird bisher landwirtschaftlich genutzt.
Eine Realisierung birgt hinsichtlich möglicher Umweltauswirkungen ein mittelhohes Konfliktpotenzial,
insbesondere durch den angrenzenden Boker Kanal. Lärmbeeinträchtigungen einer Neubebauung sind
jedoch nicht zu erwarten.
Cappel kann als kernstadtnaher Ortsteil mit guter Infrastrukturausstattung bezeichnet werden. Auch
die infrastrukturelle Versorgungssituation der Potenzialfläche kann als gut bezeichnet werden. Zwar
liegt sie nicht im Einzugsbereich eines zentralen Versorgungsbereiches, die Versorgung mit Gütern des
täglichen Bedarfs kann jedoch zum Teil über einen in Cappel liegenden Discountmarkt erfolgen.
Korrespondierend zur umgebenden Bebauung ist ein gemischtes Neubauquartier denkbar, mit abnehmender
Dichte von der Cappeler Stiftsallee aus in südlicher Richtung. Auf Grund der Nähe zur Kernstadt,
der integrierten Lage und der verschiedenen Wohnungstypologien, die hier angeboten werden
können, kann eine Bebauung hier für mehrere Nachfragegruppen interessant sein. Die Bandbreite reicht
von (jungen) Familien, über Paare bis hin zu Senioren.
Eine Umsetzung der Fläche könnte allerdings durch die bestehenden Eigentumsverhältnisse erschwert
werden.
Zusammenfassung:
Zusammenfassung:
Ergänzung eines kernstadtnahen Ortsteils mit relativ guter Kostenbilanz; Standort auf dem Angebote
außerhalb des Einfamilienhaus-Sektors geschaffen werden könnten und der somit für verschiedene
Nachfragegruppen in Frage kommt; ggf. Realisierungshemmnisse zu erwarten.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 72
Nr. Nr. 13 13 Kuhholzweg Kuhholzweg / / Helf Helfkamp Helf kamp Cappel Cappel
3, 3,50 3,
ha
ha
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche
Fläche
49
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®
LEANkom®
Herstellungskosten technische Infrastruktur: 611.000 €
Herstellungskosten je WE: 12.500 € Betriebskosten je WE: 4.000 €
Die Fläche stellt eine Ergänzung der relativ neu errichteten Siedlung Helfkamp in nordöstlicher Richtung
dar, auf bisher landwirtschaftlich und als Grünland genutzten Flächen.
Wie Fläche 11 liegt auch diese Potenzialfläche im kernstadtnahen Ortsteil Cappel. Die infrastrukturelle
Versorgungssituation der Fläche stellt sich jedoch im Vergleich mit Fläche 11 etwas schlechter dar, da die
Entfernungen zur Grundschule und zum Kinderbetreuungsangebot weiter sind. Die Versorgung mit
Gütern des täglichen Bedarfs kann auch in diesem Fall zum Teil über den in Cappel liegenden Discountmarkt
erfolgen.
Die Gefahr nachteiliger Umweltauswirkungen einer Bebauung an dieser Stelle können als gering eingestuft
werden, von Lärmbeeinträchtigungen einer Neubebauung ist zudem nicht auszugehen.
Als Übergang zum Freiraum und angelehnt an die Umgebungsbebauung ist hier eine
Einfamilienhausbebauung von mittlerer Dichte denkbar. Potenzielle Nachfrager sind „klassische“ EFH-
Nachfrager (Familien, Familiengründungsphase). Ggf. könnte der Standort auf Grund der relativen Nähe
zur Kernstadt auch für weitere Nachfragegruppen interessant sein, wenn hier entsprechende (dichtere)
Bautypologien für diese Nachfrager angeboten werden.
Zusammenfassung:
Zusammenfassung:
Ergänzung Cappels mit durchschnittlicher Versorgungsqualität und durchschnittlicher Kostenbilanz
(diese fällt bei einer ggf. möglichen dichteren Bebauung positiver aus).
Vergleich Vergleich mit mit der der Alternativf
Alternativfläche Alternativf läche Nr. 111
1
in in Cappel Cappel: Cappel Fläche 11 weist den besser integrierten Standort auf
und kann voraussichtlich mehr Nachfragegruppen ansprechen, ist jedoch bzgl. der Umweltauswirkungen
ggf. etwas problematischer. Bei einer Entwicklung von Fläche 13 sollten daher weitere Angebotsformen
neben dem klassischen Einfamilienhaus geschaffen werden.

Nr. Nr. 27 27
27 Lippestraße Lippestraße / / Margaretenweg Margaretenweg Lipperode Lipperode
3,5/6,4/ 3,5/6,4/12 3,5/6,4/ 12 ha
ha
Wohneinheiten Wohneinheiten
Wohneinheiten
Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche
Fläche
Variante A: 55 / Variante B: 100 / Variante C: 173
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 73
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Herstellungskosten techn. Infrastruktur: A: 7901.000 € / B: 1.547.000 / C: 2.860.000 €, Herstellungskos-
ten je WE: A: 114.500
€ / B: 15.500 € / C: 16.500 Betriebskosten je WE: A: 55.000
€ / B: 6.000 € / C: 6.000 €
Die Fläche liegt im ssüdwestlichen
Bereich Lipperodes. Sie stellt eine Erweiterung des Siedlungskörpers
dar und ist in Varianten unterschiedlichen Ausmaßes realisierbar. Bei vollständiger Realisierung (in
Bauabschnitten umzusetzen) ist sie die größte der vertieft untersuchten Potenzialflächen. Die Erweite-
rung C ist hierbei eher eine langfristige Option.
Lipperode perode stellt sich als kkernstadtnaher
ernstadtnaher Ortsteil mit guter Infrastrukturausstattung dar. Auf Grund der
Randlage der Potenzialfläche innerhalb Lipperodes sind jedoch die Entfernungen zu einigen Infrastruk-
tureinrichtungen, insbesondere bei dem westlichsten Bauabschnitt, abschnitt, nicht mehr optimal.
Die Fläche ist bisher landwirtschaftlich genutzt und weist geringes Konfliktpotenzial bzgl. nachteiligen
Umweltauswirkungen auf. Eine Lärmbeeinträchtigung der Bebauung ist erst bei der westlichen Erweite-
rungsvariante C wahrscheinlich.
Denkbar ist eine Einfamilienhausbebauung mittlerer Dichte. Auf uf Grund der Größe des Gebietes bietet
sich hierbei eine gemischte Struktur an. Sehr dichte Formen des Einfamilienhausbaus oder gar Mehrf Mehrfa-
milienhausbebauung sind jedoch, auch auf Grund rund der vorliegenden Bebauung in der direkten Umg Umgebung,
eher nicht vorstellbar. Auf Grund der relativen Nähe zur Kernstadt könnte die Fläche auch für
Nachfrager außerhalb der Gruppe der Familien von Interesse sein.
Zusammenfassung:
Zusammenfassung:
Sehr großes Flächenpotenzial mit durchschnittlichen Kostenwerten und recht gut integrierter Lage,
dessen (vollständige) Umsetzung, auf Grund der dann realisierten großen Zahl an Wohneinheiten, auch
in Abhängigkeit von der Realisierung anderer Potenzialfläc
Potenzialflächen hen gesehen werden muss muss.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 74
Nr. Nr. 34 34 Haselei Haselei / / Am Am Am Birkhof Birkhof
Dedinghausen Dedinghausen 1,7 ha
ha
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche
Fläche
37
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Herstellungskosten technische Infrastruktur: 341.000 €
Herstellungskosten je WE: 9.000 € Betriebskosten je WE: 3.000 €
Der Ortsteil Dedinghausen ist ein bereits eher peripher zur Kernstadt gelegener Siedlungsbereich im
Osten Lippstadts mit gewisser Infrastrukturausstattung. Es ist keine Nahversorgungseinrichtung vorhanden.
Die Wohnbaufläche liegt zentral im Ort, stellt somit eine „Innenentwicklung“ dar und liegt innerhalb der
Einzugsradien der Infrastruktureinrichtungen Dedinghausens. Sie ergänzt die bestehende Bebauung,
ohne die gesamte vorhandene Freifläche und ohne das östlich gelegene Sportgelände in Anspruch zu
nehmen. Bisher wird die Fläche landwirtschaftlich genutzt.
Es liegt ein geringes bis mittelhohes Konfliktpotenzial bezüglich möglicher nachteiliger Umweltauswirkungen
vor, u. a. weil die kleinklimatische Ausgleichsfläche („grüne Lunge Dedinghausen“) zum Teil
eingeschränkt wird. Von einer gewissen Lärmbelastung einer Neubebauung ist auszugehen.
Korrespondierend zur Baustruktur des Ortsteils ist eine Einfamilienhausbebauung mittlerer Dichte
vorstellbar. Ein Angebot auf dieser Fläche würde sich an „klassische“ Nachfrager nach freistehenden
Einfamilienhäusern in einer eher ländlich geprägten Umgebung richten
Zusammenfassung:
Zusammenfassung:
Innenentwicklung in integrierter Lage, allerdings ohne Nahversorgungsmöglichkeit; sehr gute Kostenbilanz;
wichtig: Freifläche im Ort nicht vollständig in Anspruch nehmen
Vergleich Vergleich mit mit der der Alternativf
Alternativfläche Alternativf läche Nr. 38 in in Dedinghausen
Dedinghausen:
Dedinghausen
Die Fläche 34 ist besser integriert und stellt somit städtebaulich die bessere Lösung der beiden Flächen
dar. Sie weist zudem eine bessere Kostenbilanz auf.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 75
Nr. Nr. 38 Kleine Kleine Wende Wende / / Lange Lange Lange Wende Wende Dedinghausen Dedinghausen 1,2 1,2 1,2 ha ha
ha
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche
Fläche
15
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Herstellungskosten technische Infrastruktur: 257.000 €
Herstellungskosten je WE: 17.000 € Betriebskosten je WE: 5.000 €
Die Wohnbaufläche liegt am südlichen Ortsrand Dedinghausens, sie ergänzt die dort vorzufindende
Siedlung „Lange Wende“. Da die Kreisstraße Ehringhauser Straße eine Zäsur darstellt, handelt es sich
hierbei um einen vom Ortskern abgesetzten Siedlungsbereich. Die Flächen stellen sich aktuell als teilweise
baumbestandene Parkflächen dar und waren früher der Standort einer Textilfabrik.
Der Ortsteil weist gewisse Infrastruktureinrichtungen auf (Grundschule, Kinderbetreuungsangebot), die
jedoch auf Grund der Randlage der Potenzialfläche nur in eingeschränktem Maße in fußläufiger Entfernung
erreichbar sind. Eine Nahversorgungseinrichtung ist im Ortsteil gar nicht vorhanden.
Hinsichtlich möglicher nachteiliger Umweltauswirkungen wurde diese Fläche noch nicht abschließend
im Rahmen des Umweltberichtes zum Flächennutzungsplan eingeschätzt. Im Rahmen einer ersten
Grobeinschätzung wurde der Fläche eher geringes bis mittelhohes Konfliktpotenzial attestiert. Entscheidend
wäre hierbei ein Erhalt des vorhandenen Baumbestandes. Mögliche Lärmbeeinträchtigungen
einer Neubebauung müssten bei einer Realisierung im Vorfeld geprüft werden, sie wurden bisher noch
nicht eingeschätzt.
Als Fortführung der bestehenden Bebauung ist hier nur eine lockere Einfamilienhausbebauung vorstellbar,
die sich an Nachfrager nach einer ruhigen Wohnlage richtet. Auf Grund des Baumbestands und der
Umgebung bieten sich ggf. größere Grundstücke an.
Zusammenfassung:
Zusammenfassung:
Erweiterung eines nicht gut integrierten Siedlungsbereiches, ggf. ist ein bestimmtes Teilsegment realisierbar
(größere Grundstücke). Vergleich mit Fl. 34 siehe dort.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 76
Nr. Nr. 35 Kirchweg Kirchweg / / Ostring Ostring
Hörste Hörste
2,7 ha
ha
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche
Fläche
43
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Herstellungskosten technische Infrastruktur: 542.000 €
Herstellungskosten je WE: 12.500 € Betriebskosten je WE: 4.500 €
Die Wohnbaupotenzialfläche ergänzt den Siedlungsbereich des Ortsteils Hörste in sinnvoller Weise auf
bisher gartenbaulich und landwirtschaftlich genutzten Flächen. Hinsichtlich möglicher nachteiliger
Umweltauswirkungen besteht ein mittelhohes Konfliktpotenzial bei einer Realisierung der Bebauung,
insbesondere durch den südlich angrenzenden Graben. Dieser könnte die Umsetzung der Fläche zudem
erschweren, da er teilweise Hochwasser führt. Für eine Lösung dieser Problematik wurden jedoch bereits
Konzepte erarbeitet, die umgesetzt werden sollen.
Der Ortsteil Hörste liegt im Osten Lippstadts, mit größerer Entfernung zur Kernstadt. Bis auf ein Nahversorgungszentrum
sind alle betrachteten Infrastruktureinrichtungen vorhanden. Die Nahversorgung
wird künftig zudem über einen neu errichteten Markt gewährleistet. Die infrastrukturelle Versorgung
der Wohnbaufläche ist somit insgesamt als gut zu bezeichnen. Die Bevölkerungsvorausberechnung
ergibt für die Zone Hörste/ Garfeln / Rebbeke einen deutlichen Rückgang der Bevölkerung.
Als Fortsetzung der bestehenden Baustruktur und im Übergang zum Freiraum ist eine
Einfamilienhausbebauung geringer Dichte denkbar. Eine Beeinträchtigung durch Lärm ist hierbei nicht
zu befürchten. Eine Entwicklung dieser Fläche würde Nachfrager nach Einfamilienhausbebauung im
ländlichen Raum ansprechen, in erster Linie Familien und Personen in der Familiengründungsphase.
Zusammenfassung:
Zusammenfassung:
Arrondierung eines ländlichen Ortsteils mit durchschnittlicher Kostenbilanz. Notwendigkeit, die bestehenden
Realisierungshemmnisse (Graben) durch Umsetzung der Konzepte zu beheben. Angebot für
„klassische“ Zielgruppen; Bedarf auf Grund Rückgang der Bevölkerung zu überprüfen.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 77
Nr. Nr. 36 Bahnecke Bahnecke / / Hörster Hörster Straße Straße
Hörste Hörste
4, 4,2 4, ha
ha
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche
Fläche
45
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Herstellungskosten technische Infrastruktur: 1.095.000 €
Herstellungskosten je WE: 24.500 € Betriebskosten je WE: 6.500 €
Die bisher gartenbaulich und landwirtschaftlich genutzte Wohnbaufläche liegt im Osten Lippstadts im
Stadtteil Hörste, welcher insgesamt durch eine gute Infrastrukturausstattung gekennzeichnet ist. Die
infrastrukturelle Versorgung der Fläche ist zufriedenstellend, eine Kinderbetreuungseinrichtung liegt
lediglich in etwas weiterer Entfernung. Die Nahversorgung kann erst durch den Neubau eines Marktes
in Hörste sichergestellt werden. Die Bevölkerungsvorausberechnung für Hörste und die angrenzenden
Ortsteile ist deutlich negativ.
Die Wohnbauflächen stellen eine Ergänzung des Siedlungsbereiches in nordöstlicher Richtung dar und
würden diesen bis zur L636 und den östlich vorzufindenden Sportanlagen erweitern. Die Realisierung
einer Bebauung an dieser Stelle beinhaltet eher geringes Konfliktpotenzial bezüglich nachteiliger Umweltauswirkungen.
Es muss jedoch von einer Lärmbelastung (Verkehr, Sportanlagen) des Gebietes
ausgegangen werden. Die Realisierung der Fläche könnte durch Umlegungsprobleme erschwert sein.
Auffällig bei dieser Fläche sind die hohen Herstellungskosten – sowohl insgesamt als auch je Wohneinheit.
Eine denkbare Bebauungstypologie stellen Einfamilienhäuser dar, in eher geringer Verdichtung. Ein
Angebot auf dieser Fläche würde sich an „klassische“ Nachfrager nach freistehenden Einfamilienhäusern
im eher ländlich geprägten Raum richten.
Zusammenfassung:
Zusammenfassung:
Ergänzung der Siedlungsfläche Hörstes mit ausreichender infrastruktureller Versorgung; sehr teure
Herstellung, ggf. Realisierungshemmnisse; Bedarf auf Grund Rückgang der Bevölkerung zu überprüfen.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 78
Nr. Nr. 37 Hörster Hörster Straße Straße / / Dörferweg Dörferweg Garfeln Garfeln
2 ha
ha
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche
Fläche
25
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Herstellungskosten technische Infrastruktur: 512.000 €
Herstellungskosten je WE: 21.500 € Betriebskosten je WE: 5.500 €
Die bisher landwirtschaftlich genutzte Potenzialfläche befindet sich im ländlich geprägten Ortsteil
Garfeln. Sie stellt eine Ergänzung zum eigentlichen Siedlungsbereich des Ortsteils (nördlich des
Dörferwegs) dar und erweitert Siedlungsansätze an der Straße Morra.
Die infrastrukturelle Versorgung des Ortsteils und der hier betrachteten Wohnbaufläche wird zum Teil
durch Einrichtungen in Hörste abgedeckt. Die Grundschule ist in noch ausreichender Entfernung, eine
Kinderbetreuungseinrichtung ist nicht mehr fußläufig erreichbar. Aktuell ist keine Nahversorgungseinrichtung
vorhanden, ein neuer Markt in Hörste könnte dieses Defizit zumindest abmildern. Die Bevölkerungsvorausberechnung
geht für Garfeln (sowie auch für Hörste und Rebbeke) von einem deutlichen
Rückgang der Bevölkerung aus.
Das Risiko möglicherweise nachteiliger Umweltauswirkungen einer Bebauung an dieser Stelle kann als
gering bis mittelhoch bezeichnet werden. Von einer Lärmbelastung der Fläche ist jedoch auszugehen.
Die Fläche ist bezogen auf die Herstellungskosten je Wohneinheit als sehr teuer einzuschätzen.
Aus der umgebenden Bebauung und der Lage im Stadtraum lässt sich eine Neubebauung mit Einfamilienhäusern
mittlerer Siedlungsdichte ableiten. Eine Entwicklung dieser Fläche würde Nachfrager nach
Einfamilienhausbebauung im ländlichen Raum ansprechen, in erster Linie Familien und Personen in der
Familiengründungsphase.
Zusammenfassung:
Zusammenfassung:
Ergänzung der eigentlichen Siedlungsfläche Garfelns bei eher durchschnittlichem Versorgungsgrad;
teure Herstellung je Wohneinheit, Bedarf auf Grund des Rückgangs der Bevölkerung zu überprüfen.

6.5 .5 .5 Entwicklungsempfehlungen Entwicklungsempfehlungen Entwicklungsempfehlungen zu zu zu den den den Potenzialflächen
Potenzialflächen
Potenzialflächen
Detailliert Detailliert Detailliert untersuchte untersuchte Flächenpotenziale
Flächenpotenziale
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 79
In der Gesamtbetrachtung der untersuchten Potenzialflächen fallen mehrere Gemeinsamkeiten
auf: Bei fast allen Flächen besteht eine landwirtschaftliche Vornutzung,
nie handelt es sich um eine Reaktivierung einer bereits zuvor baulich genutzten
Fläche. Darüber hinaus liegt keine der Flächen in einer optimal integrierten Lage
(A-Lage) des Stadtgebietes, bis auf Teile einer einzelnen Fläche liegt auch keine in
einer B-Lage. Des Weiteren können auf allen Flächen Angebote für ähnliche potenzielle
Nachfragegruppen (Familien oder Personen in der Familiengründungsphase)
entwickelt werden.
Diese Einschätzung der Nachfragegruppe leitet sich insbesondere aus der vorstellbaren
Bebauungstypologie ab. Auf fast allen Flächen ist in erster Linie eine
Einfamilienhausbebauung vorstellbar, die in überwiegendem Maße Familien anspricht.
Natürlich ist diese Wohnform zum Teil auch für andere Nachfragegruppen
wie berufstägige Paare oder Senioren interessant, jedoch nicht in einem vergleichbaren
Ausmaß. Bei (fast) allen Flächen ist somit die grundsätzliche Frage zu stellen, ob
sie eine adäquate Entwicklung für die „Nachfragegruppen der Zukunft“ darstellen.
Für eine Einschätzung der Frage, ob eine Potenzialfläche zur weiteren Siedlungsentwicklung
herangezogen werden sollte, sind jedoch weitere Aspekte von Bedeutung.
Es muss in Betracht gezogen werden, ob innerhalb des Ortsteils überhaupt ein Bedarf
absehbar ist. Einen Anhaltspunkt können hier vorliegende Potenziale in Baulücken
darstellen, da diese zeigen, dass vorhandenes Baurecht bereits heute nicht
ausgeschöpft wird. Des Weiteren müssen die Potenziale im Wohnungsbestand beachtet
werden. Der „Stresstest“ zeigt für jeden Ortsteil auf, in welchem Umfang im
Bestand „Konkurrenzpotenziale“ für Neubauflächen vorliegen (vgl. Tabelle 6).
Unter diesen Aspekten sind insbesondere Flächenentwicklungen in Hörste sowie in
Benninghausen und Eickelborn grundsätzlich kritisch zu bewerten. Im Falle der Flächen
36 und 37 in Hörste kommen erschwerend hohe Herstellungs- und Betriebskosten
je Wohneinheit hinzu. Sofern hier eine Neubauentwicklung in Erwägung gezogen
werden sollte, erscheint unter Berücksichtigung aller Kriterien lediglich die Fläche
35 geeignet.
Große Flächenentwicklungen sollten grundsätzlich nur sehr zurückhaltend in Angriff
genommen werden. Auf Grund der vorliegenden Potenziale im Wohnungsbestand
(„Stresstest“), bei gleichzeitig rückläufigen Bevölkerungszahlen, wird eine kleinteilige
Entwicklung empfohlen. Auf diesem Wege besteht eine größere Flexibilität, um
auf neue Entwicklungen reagieren zu können. Vor diesem Hintergrund ist eine vollständige
Entwicklung der Fläche 27 in Lipperode kritisch zu sehen.
Auch die Flächen Nr. 7 und 8 in Overhagen zählen zu den größeren Potenzialflächen
und müssen vor diesem Hintergrund überprüft werden. Auf Grund der hier vorliegenden
Nähe zur Kernstadt können sie jedoch ggf. für andere Zielgruppen interes-

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 80
sant sein. Es muss allerdings bedacht werden, dass sie ggf. problematisch zu entwickeln
sind.
Einer grundsätzlichen Empfehlung, eher Flächen in der Nähe der Kernstadt zu entwickeln,
steht dies jedoch nicht entgegen. Dieser Aspekt und die Möglichkeit andere
Wohntypologien anzubieten, ist ein Vorteil der Fläche 11 (ggf. auch der Alternativfläche
13) in Cappel. Beide Flächen erreichen vergleichsweise positive Kostenwerte bei
der Betrachtung mit LEANkom®. In Cappel bestehen jedoch noch große Flächenpotenziale
in Baulücken, so dass ein Bedarf kritisch zu hinterfragen ist.
Eine städtebaulich sinnvolle Ergänzung des vorhandenen Ortsteils ist mit der Fläche
34 in Dedinghausen gegeben. Dies wäre zudem zu geringen Herstellungskosten je
Wohneinheit realisierbar. Auch für diesen Stadtteil bleibt jedoch die Grundsatzfrage,
ob ein weiterer Bedarf wirklich gegeben ist. Es liegen Potenziale in Baulücken und im
Wohnungsbestand vor.
Weitere Weitere Flächenpotenziale Flächenpotenziale (ausschließlich Kostenb Kostenbewertung)
Kostenb
ewertung) ewertung)
Auch wenn nicht alle Flächenpotenziale der Stadt Lippstadt im Rahmen dieses Gutachtens
im gleichen Detaillierungsgrad überprüft werden konnten (vgl. Kap. 6.1), soll
an dieser Stelle eine kurze Einschätzung gegeben werden.
Interessant erscheinen von den weiteren Flächen insbesondere die großen Erweiterungsflächen
der Nordstadt (Nr. 14-18, vgl. Abb. 35), wenn Infrastrukturangebote im
Zuge der Realisierung der Flächen ergänzt werden. Bisher liegen auch diese Flächen
nicht in optimal integrierter Lage. Hier sind andere Wohntypologien vorstellbar, mit
denen die wachsenden Nachfragegruppen angesprochen werden können. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
mit LEANkom® ergibt für diese Flächen positive Werte.
Kritisch zu sehen sind bei diesen Flächen Eingriffe in ökologisch hochwertige Bereiche
sowie die Frage des Bedarfs nach Wohnbauflächen in diesem enormen Umfang.

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 81
7 Strategieempfehlungen Strategieempfehlungen für für die die Wohnbauland
Wohnbaulandentwic
Wohnbauland
entwic entwick- entwic k
lung
lung
Auf Basis der Analyseergebnisse werden folgende Strategieempfehlungen abgeleitet:
> Flexibilität bewahren
Der „Stresstest“ hat eine steigende Bedeutung des Immobilienbestands identifiziert.
Die Nachfrage orientiert sich zudem verstärkt auf Bestandimmobilien. Bisher
ist ein erfolgreicher Generationenwechsel im Immobilienbestand erkennbar,
es liegt keine auffällige Leerstandsquote vor. Darüber hinaus bestehen große Potenziale
in Baulücken: Vorhandenes Baurecht, das bisher nicht ausgenutzt wird.
Eine behutsame Entwicklung mehrerer kleiner Flächen ist daher eher zu empfehlen
als die Entwicklung weniger großer Wohnbauflächen. Durch Ausweisung von
Baugebieten sollte keine Konkurrenz für die Angebote im Bestand bzw. in Baulücken
geschaffen werden - gerade vor dem absehbaren Rückgang der Bevölkerung.
> Bevorzugte Lagen entwickeln
Die Bedeutung integrierter Lagen wird in Zukunft zunehmen. Wachsende Nachfragegruppen
stellen andere Ansprüche an die Wohnung und das Wohnumfeld
als die bisher dominierenden Nachfrager am Wohnungsmarkt. Es sollten daher
eher kernstadtnahe Angebote entwickelt werden.
Zudem sollte die Regel gelten: Wenn Neubau, dann attraktiv und qualitätvoll. Im
„Kampf“ um Einwohner kann sich die Stadt Lippstadt in der Wohnungsmarktregion
nicht über den Baulandpreis durchsetzen, sondern muss Angebote schaffen,
die andere Kommunen so nicht bieten können: Bspw. urbanes Wohnen im Einfamilienhaus
in einer integrierten Lage einer Mittelstadt.
> Management aufbauen
Klassische Neubaugebiete sind nicht der einzige Weg, um attraktive Angebote
vorhalten zu können. Insbesondere Baulücken stellen ein großes Potenzial in der
Stadt Lippstadt dar. Dieses gilt es verstärkt zu aktivieren. Auf diesem Wege kann
u. a. vorhandene Infrastruktur gestützt werden. Es entstehen Angebote in gewachsenen
Wohnumfeldern – für viele Nachfrager ein großer Vorteil und Faktor
bei der Wohnstandortwahl. Der Aufbau eines Baulandkataster, wie es seit dem
Jahre 2004 für die Stadt Lippstadt beschlossen ist, stellt hierzu einen ersten
Schritt dar. Darauf aufbauend könnte die Installation eines umfassenderen Baulandmanagements
eine gute Option darstellen.
> Bestand weiter entwickeln
Der „Stresstest“ hat gezeigt, dass in Zukunft eine Vielzahl von Einfamilienhäusern
auf den Wohnungsmarkt kommen werden. Diese Bestände sind nicht per se
attraktive Angebote. Ein Ansatz von städtischer Seite kann hier in der Qualifizie-

Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 82
rung des Wohnumfeldes liegen („Bestandspflege“). Wie die Aktivierung von Baulücken
stützt auch die Wiedernutzung von frei gezogenen Potenzialen im Bestand
die vorhandene Infrastruktur. Insgesamt erfordert eine erfolgreiche Bestandsentwicklung
aufmerksame Beobachtung und eine frühzeitige Reaktion auf
Probleme (s. u.).
> Information und Beratung verstärken
Zur Aktivierung von Baulücken kann eine verstärkte Informationspolitik seitens
der Stadt eine gute Ergänzung zum Aufbau eines Baulandkatasters darstellen.
Insbesondere eine aktive Ansprache von Flächeneigentümern ist eine Option zur
Unterstützung dieser Strategie.
Bei Eigentümern von Bestandsimmobilien („Stresstest“) liegen vielfach zu hohe
Preiserwartungen vor. Vor dem Hintergrund einer steigenden Zahl von Angeboten
am Markt können diese Preise insbesondere für ältere Immobilien häufig
nicht erzielt werden. Auch über diesen Sachverhalt sollte informiert werden und
eine Beratung zu möglichen „Qualifizierungen“ der Immobilie (energetische Sanierung,
Barrierefreiheit) angeboten werden.
> „Alle“ ansprechen
Flexibilität muss auch hinsichtlich der Nachfragegruppen am Wohnungsmarkt
gezeigt werden. Es gilt mehrere Qualitäten für verschiedene Zielgruppen anzubieten,
um der Ausdifferenzierung der Lebensstile und weiteren im Laufe dieses
Gutachtens aufgezeigten Entwicklungstendenzen Rechnung zu tragen. Unterschiedliche
Bautypologien und Bauformen können diesen Anspruch unterstützen.
„Alle“ bedeutet auch: alle Einkommensgruppen. Auch für Nachfrager im unteren
und mittleren Preissegment müssen Angebote am Wohnungsmarkt vorhanden
sein, gerade vor dem Hintergrund auslaufender Mietpreisbindungen.
> Kostenfallen vermeiden
Technische Infrastruktur kostet! In der Herstellung wie im Betrieb. Integrierte
Lagen sind daher größeren Siedlungserweiterungen im Grundsatz vorzuziehen.
Diese großflächigen Entwicklungen stellen aus einem weiteren Grund eine mögliche
Kostenfalle dar: Bleibt hier die Nachfrage nach Grundstücken langfristig
aus, so stellen diese Gebiete eine starke Kostenbelastung für die Kommune dar.
> Laufende Beobachtung
Die aufmerksame Beobachtung der weiteren Entwicklung ist eine zentrale Aufgabe
der Stadtentwicklung der nächsten Jahre. Ein „Monitoring“ der Stadtentwicklung
sollte hierbei insbesondere die weitere Bevölkerungsentwicklung sowie
die aufgezeigten Entwicklungen im Wohnungsbestand sowie im Wohnumfeld
umfassen. Durch eine weitere Vernetzung der Fachämter können negative Entwicklungen
frühzeitig erkannt und beeinflusst werden.

8 Fazit
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 83
Die Stadt Lippstadt weist einen kompakten Stadtkern auf, in dem ein Großteil der
Bevölkerung lebt. Die Entfernungen zur historischen Altstadt mit ihren großen
städtebaulichen Qualitäten sind für weite Teile der Bevölkerung fußläufig oder mit
dem Fahrrad zu bewältigen. Diese urbane Qualität ist eine Chance für die künftige
Siedlungsentwicklung. Lippstadt kann Wohnstandortqualitäten anbieten, die so in
der engeren Wohnungsmarktregion nicht zu finden sind.
Künftig ist mit einem moderaten Bevölkerungsrückgang zu rechnen, mit dem eine
Veränderung der Bevölkerungsstruktur einhergehen wird. Insbesondere die Zunahme
älterer Bevölkerungsgruppen wird die Wohnraumentwicklung beeinflussen.
Trotz Rückgang der Bevölkerung werden die Haushaltszahlen mittelfristig steigen.
Es wird zu einer Veränderung der Haushaltsstrukturen kommen. Ein- und Zwei-
Personen-Haushalte werden zunehmen. Durch eine Ausdifferenzierung der Nachfragegruppen
gewinnen integrierte Wohnlagen mit guten Versorgungsmerkmalen
an Bedeutung. Kleinere Wohnungen, aber auch günstiger Wohnraum sind „Entwicklungsaufgaben“
für die Stadtplanung.
Die Bedeutung des Immobilienbestands wird zunehmen. Die Weiterentwicklung
des Bestands (energetische Sanierung, Anpassung an demografischen Wandel,
Wohnumfeldverbesserungen) ist eine zentrale Zukunftsaufgabe der Stadtentwicklung.
Größere Neuausweisungen sollten hingegen nur sehr zurückhaltend angegangen
werden. Die Aktivierung von Potenzialen in Baulücken bietet hingegen die Chance
gewachsene Wohnstandorte weiterzuentwickeln und vorhandene Infrastruktur zu
stärken.
Die zukünftigen Entwicklungen am Wohnungsmarkt sind aufgrund vielfältiger Einflüsse
mit Langfristprognosen nicht sicher einschätzbar. Die erkennbaren Megatrends
sind jedoch gleichsam nicht umkehrbar. Der laufenden Wohnungsmarkt- und
Raumbeobachtung kommt daher eine wichtige Bedeutung zu. Die Fragen der Bestandsentwicklung,
der Wohnraumversorgung verschiedener Einkommensgruppen,
der Entwicklung von Wohnumfeldqualitäten und Wanderungsstrukturen aber auch
der Zufriedenheit der Lippstädter Bürger mit ihrem Wohnstandort sollten Gegenstand
eines „Monitoring der Stadtentwicklung“ werden.

Quellen Quellenverzeichnis
Quellen Quellenverzeichnis
verzeichnis
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 84
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Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigungen
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Grundstücksmarktberichte der Jahre 2006 bis 2010; ergänzt um telefonische
Auskünfte
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Kreis Soest 2010
Grundstücksmarktbericht 2010. Übersicht über den Grundstücksmarkt im Kreis
Soest. Selbstverlag
IT.NRW 2009
Auswirkungen des demografischen Wandels: Modellrechnungen zur Entwicklung
der Privathaushalte und Erwerbspersonen. Statistische Analysen und Studien,
Band 64. Düsseldorf
IT.NRW 2010
www.it.nrw.de und www.landesdatenbank.nrw.de – Statistische Informationen
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Städtebaurecht. Einführung und Handbuch. 4., überarbeitete und erweiterte Auflage.
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Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen 85
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Städtebau im Übergang zum 21. Jahrhundert. Stuttgart: Karl Krämer Verlag
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Umweltbericht zur FNP-Neuaufstellung; Entwurf. Lippstadt. Selbstverlag
Stadt Lippstadt 2010b
Wohnungsmarktbarometer 2009. Expertenbefragung zur Stimmung auf dem
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Umweltministerium Baden-Württemberg; Bayerisches Staatsministerium für Umwelt
und Gesundheit 2008
Kleine Lücken – Große Wirkung. Baulücken – das unterschätzte Potenzial der Innenentwicklung.
Selbstverlag
Verband Deutscher Verkehrsunternehmen 2000:
Stadtbus – mobil sein in Klein- und Mittelstädten - Mobility in Small an Medium-
Sized Towns by Urban Bus. Düsseldorf
Wfa 2009:
Kommunalprofil 2009 Lippstadt. Ausgewählte kommunale Wohnungsmarkindikatoren.
Düsseldorf: Selbstverlag
Zukunftsinstitut 2007:
Lebensstile 2020. http://www.zukunftsinstitut.de