Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen - Lippstadt
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen - Lippstadt
Fachbeitrag Handlungskonzept Wohnen - Lippstadt
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Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
<strong>Fachbeitrag</strong><br />
<strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong><br />
Qualifizierung des<br />
Flächennutzungsplanverfahrens
Impressum<br />
Impressum<br />
Auftraggeber:<br />
Auftraggeber:<br />
Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
Fachbereich Stadtentwicklung und Bauen<br />
Ostwall 1<br />
59555 <strong>Lippstadt</strong><br />
Projektleitung: Heinrich Horstmann<br />
Auftragnehmer:<br />
Auftragnehmer:<br />
Planersocietät – Stadtplanung, Verkehrsplanung, Kommunikation<br />
Dr.-Ing. Frehn, Schulten, Steinberg<br />
Partnerschaft, Stadt- und Verkehrsplaner<br />
Marc-Lucas Schulten<br />
Gutenbergstr. 34<br />
44139 Dortmund<br />
Fon: 0231/589696-12<br />
Fax: 0231/589696-18<br />
info@planersocietaet.de<br />
www.planersocietaet.de<br />
www.mit-zukunft-rechnen.de<br />
Bearbeiter:<br />
Dipl.-Ing. Marc Lucas Schulten (Projektleitung),<br />
Dipl.-Ing. Marco Fleischer,<br />
Dipl.-Ing. Björn Maaß,<br />
Dipl.-Ing. Jörg Schmitt<br />
Hinweise<br />
Hinweise<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 1<br />
In dem nachfolgenden Text verzichten wir zugunsten einer besseren Lesbarkeit auf die Schreibweise<br />
„Innen“ bei Bürger, Nutzer, Anlieger etc. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich<br />
Frauen und Männer angesprochen.<br />
Dortmund, August 2010
Zusammenfassung<br />
Zusammenfassung<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 2<br />
> Dieses Gutachten ist ein ergänzender Baustein zur Qualifizierung des Flächennutzungsplanverfahrens.<br />
Neben einer Analyse der Bevölkerungs-, Nachfrage-<br />
und Angebotsentwicklung erfolgen eine Analyse der Wohnlagen und der vorhandenen<br />
Baulücken <strong>Lippstadt</strong>s sowie eine Risikoanalyse der Siedlungsstruktur.<br />
Die im Flächennutzungsplanverfahren diskutierten Wohnbauflächenpotenziale<br />
werden hinsichtlich der Herstellungs- und Betriebskosten sowie städtebaulicher<br />
Kriterien bewertet. Abschließend werden strategische Empfehlungen gegeben.<br />
> Die Trendvariante der Bevölkerungsvorausberechnung ergibt einen stetigen,<br />
moderaten Rückgang der Bevölkerungszahl um -3,6% oder etwa 2.500 Einwohner<br />
bis 2025. Dies wird sich in den Stadtteilen in unterschiedlichem Ausmaß<br />
niederschlagen. Es wird eine Zunahme älterer Bevölkerungsgruppen zu verzeichnen<br />
sein. Dies betrifft alle Altersgruppen älter als 50 Jahre.<br />
> Trotz Bevölkerungsrückgang ist (im Rahmen einer modellhaften Betrachtung)<br />
von rund 1.000 zusätzlichen Haushalten in <strong>Lippstadt</strong> bis zum Jahr 2025 auszugehen.<br />
Die Haushaltsstruktur wird sich hierbei verändern: Es wird mehr kleine und<br />
weniger große Haushalte geben.<br />
> Die Nachfrage wird sich qualitativ verändern. Der Anteil der Familien an der<br />
Gesamtbevölkerung - und damit die „klassische“ Nachfragegruppe am Wohnungsmarkt<br />
– schrumpft. U. a. Single-Haushalte, berufstätige Paare, Alleinerziehende<br />
und ältere Menschen stellen die wachsenden Nachfragegruppen dar.<br />
Diese haben ein anderes Anforderungsprofil an ihre Wohnungen und Wohnstandorte.<br />
Integrierte Lagen gewinnen an Bedeutung. Bereits heute ist eine verstärkte<br />
Nachfrage nach innerstädtischen und stadtteilzentrierten Standorten<br />
erkennbar.<br />
> Es wird eine erhöhte Nachfrage nach kleinen Wohnungen geben. Da das Angebot<br />
hierauf bis jetzt nicht reagiert, könnte dies zu einem Engpass in diesem<br />
Segment führen. Auslaufende Mietpreisbindungen könnten zudem zu einem<br />
Nachfragedruck nach günstigem Wohnraum führen.<br />
> Die Bedeutung des Bestandes wird wachsen. Die Bestandsentwicklung (energetische<br />
Sanierung, Anpassungen an den demografischen Wandel, Qualifizierung<br />
des Wohnumfeldes) wird eine wichtige Aufgabe der Zukunft sein.<br />
> <strong>Lippstadt</strong> weist sehr gut integrierte Lagen im Bereich der Kernstadt sowie in<br />
Bad Waldliesborn und Lipperode auf. Als unterschiedliche Typen von Wohnlagen<br />
können die Altstadt, die umliegenden Kernstadtbereiche, kernstadtnahe<br />
Ortsteile und periphere Ortsteile (mit unterschiedlicher Infrastrukturausstattung)<br />
definiert werden. Die Stadtstruktur <strong>Lippstadt</strong>s ermöglicht in vielen Lagen<br />
ein „urbanes“ <strong>Wohnen</strong> mit kurzen Entfernungen zu mittelzentralen Einrichtungen.<br />
Dies ist in der Region sonst nur ansatzweise in der Stadt Soest sowie in den<br />
weiter entfernt liegenden Ober- und Mittelzentren des Umlands möglich.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 3<br />
> In <strong>Lippstadt</strong> bestehen noch große Potenziale in „Baulücken“ (34er-Bereiche,<br />
noch nicht bebaute Flächen in Satzungen). Im gesamten Stadtgebiet liegen hier<br />
noch 90 ha Flächenpotenziale vor. Hiervon können mindestens (nach einer sehr<br />
vorsichtigen Schätzung) 9 bis 18 ha als “aktivierbar“ angesehen werden, was etwa<br />
180 bis 360 Baugrundstücken entspricht.<br />
> Die Risikoanalyse der Siedlungsstruktur zeigt, dass aktuell 433 Gebäude in<br />
<strong>Lippstadt</strong> ausschließlich von Bewohnern älter als 80 Jahre bewohnt werden, 1453<br />
Gebäude ausschließlich von Bewohnern älter als 70 Jahre und 2955 Gebäude<br />
ausschließlich von Bewohnern älter als 60 Jahre. Diese Bestandsimmobilien<br />
werden zunehmend auf den Immobilienmarkt drängen.<br />
> Im Rahmen des Flächennutzungsplanverfahrens befinden sich Potenzialflächen<br />
für den Wohnungsbau in der Diskussion, die insgesamt eine Flächengröße von<br />
114 ha aufweisen. Dies entspricht mindestens 2.000 Wohneinheiten. Die hiervon<br />
detaillierter untersuchten Potenzialflächen können auf Grund der auf den Flächen<br />
denkbaren Bebauungstypologie in erster Linie Angebote für Familien darstellen.<br />
Sie liegen zum Teil in Ortsteilen, die große Flächenpotenziale in Baulücken<br />
aufweisen. Da hier vorhandenes Baurecht bereits heute nicht ausgeschöpft<br />
wird, ist der Bedarf kritisch zu hinterfragen.<br />
> Die Bestandpotenziale (Risikoanalyse der Siedlungsstruktur) sowie Baulücken<br />
sind vielfach in „integrierten Lagen“ zu finden. Die Neubauflächen liegen hingegen<br />
häufig als Arrondierung der Ortsteile vor. Die Standortanforderungen, die<br />
die wachsenden Nachfragegruppen an Wohnstandorte stellen, werden in<br />
<strong>Lippstadt</strong> in erster Linie im Bestand erfüllt.<br />
> Die Gutachter empfehlen die Weiterentwicklung und Qualifizierung des Bestands<br />
sowie den Aufbau eines Managements zur Aktivierung von Potenzialen<br />
in Baulücken. Neubauflächen sollten nur ergänzend, in kleinen Einheiten und in<br />
integrierten Lagen entwickelt werden. Die entwickelten Wohntypologien und<br />
Preissegmente sollten sich hierbei auch an den Bedarfen von wachsenden Nachfragegruppen<br />
ausrichten.<br />
> Die starke Ausdifferenzierung der Nachfrage am Wohnungsmarkt und die zunehmende<br />
Bedeutung der Immobilienbestände erfordert in Zukunft eine kontinuierliche<br />
Beobachtung der Wohnungsmarktentwicklung („Monitoring“), um<br />
frühzeitig Problembereiche identifizieren zu können.
Inhaltsverzeichnis<br />
Inhaltsverzeichnis<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 4<br />
Impressum .................................................................................................................................. 1<br />
Zusammenfassung ................................................................................................................... 2<br />
Inhaltsverzeichnis ..................................................................................................................... 4<br />
Abbildungsverzeichnis ............................................................................................................. 5<br />
Tabellenverzeichnis ................................................................................................................... 5<br />
1 Einleitung ......................................................................................................................... 6<br />
1.1 Aufgabenstellung ....................................................................................................... 6<br />
1.2 Methodik ..................................................................................................................... 8<br />
2 Analyse I ........................................................................................................................... 9<br />
2.1 Bevölkerungsentwicklung und -vorausberechnung ............................................ 9<br />
2.1.1 Bevölkerungsentwicklung und heutige Struktur ....................................... 9<br />
2.1.2 Prognose der Bevölkerungsentwicklung ..................................................... 11<br />
2.2 Nachfrageentwicklung ............................................................................................. 16<br />
2.2.1 Entwicklungen am Immobilienmarkt .......................................................... 16<br />
2.2.2 Entwicklungsfaktoren der Nachfrage ......................................................... 18<br />
2.2.3 Qualitative Veränderung der Nachfrageentwicklung ............................ 20<br />
2.3 Angebotsstruktur und -entwicklung .....................................................................23<br />
2.3.1 Angebotsentwicklung der letzten Jahre .................................................... 23<br />
2.3.2 Absehbare Entwicklungen auf der Angebotsseite .................................. 30<br />
3 Zwischenfazit I ...............................................................................................................32<br />
4 Analyse II ........................................................................................................................ 34<br />
4.1 Wohnlagen in <strong>Lippstadt</strong> .......................................................................................... 34<br />
4.1.1 „Integrierte Lagen“ in <strong>Lippstadt</strong> ................................................................. 34<br />
4.1.2 Lagetypen in der Stadt <strong>Lippstadt</strong> ............................................................... 39<br />
4.2 Potenziale I: Baulücken ...................................................................................... 44<br />
4.3 Potenziale II: Wohnungsbestand („Stresstest des Siedlungsbestands“) ........ 47<br />
4.4 Potenziale III: Wohnbaupotenzialflächen ........................................................ 51<br />
5 Zwischenfazit II .............................................................................................................. 52<br />
6 Bewertung der Wohnbaupotenzialflächen .............................................................. 54<br />
6.1 Übersicht der Flächenpotenziale der Stadt <strong>Lippstadt</strong> ....................................... 54<br />
6.2 Kostenbewertung von Wohnbaupotenzialflächen ............................................ 56<br />
6.3 Städtebauliche Bewertung von Wohnbaupotenzialflächen ............................. 62<br />
6.3.1 Erläuterung der Kriterien ............................................................................. 62<br />
6.3.2 Zusammenfassende Übersichtstabelle der Flächenbewertung............ 64<br />
6.4 Städtebauliche Flächenprofile (Steckbrief „Standortcheck“)...................... 66<br />
6.5 Entwicklungsempfehlungen zu den Potenzialflächen ........................................... 79<br />
7 Strategieempfehlungen für die Wohnbaulandentwicklung ................................... 81<br />
8 Fazit ................................................................................................................................. 83<br />
Quellenverzeichnis ................................................................................................................ 84
Abbildungsverzeichnis<br />
Abbildungsverzeichnis<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 5<br />
Abbildung 1: Methodik der Software LEANkom® ................................................................................................ 8<br />
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung seit 1975 ................................................................................................. 9<br />
Abbildung 3: Altersstruktur der Bevölkerung 2009 ........................................................................................... 10<br />
Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung in der Region <strong>Lippstadt</strong> (2000 bis 2009) .......................................... 11<br />
Abbildung 5: Prognose der Bevölkerungsentwicklung in der Region <strong>Lippstadt</strong> (2009 bis 2025) ................... 12<br />
Abbildung 6: Bevölkerungsentwicklung in <strong>Lippstadt</strong> .......................................................................................... 13<br />
Abbildung 7: Saldo der einzelnen Altersklassen 2009-2025 <strong>Lippstadt</strong> (Trendvorausberechnung) ................ 14<br />
Abbildung 8: Altersklassen 2009 und 2025 <strong>Lippstadt</strong> ........................................................................................ 14<br />
Abbildung 9: Entwicklung der Kauffälle (je 1000 EW) ........................................................................................ 16<br />
Abbildung 10: Kauffälle bebauter und unbebauter Grundstücke ...................................................................... 17<br />
Abbildung 11: Kauffälle nach Baualter des Hauses .............................................................................................. 17<br />
Abbildung 12: Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf seit 1990 ........................................................................ 18<br />
Abbildung 13: Gesellschaftliche Veränderungen durch Ausdifferenzierung von Lebensstilen ...................... 21<br />
Abbildung 14: Entwicklung des Wohnungsbestandes (je 1.000 EW) ................................................................ 23<br />
Abbildung 15: Entwicklung des Wohnungsbestandes in <strong>Lippstadt</strong> .................................................................. 24<br />
Abbildung 16: Wohnungsbestand nach Gebäudeart (Stand 2008) .................................................................. 24<br />
Abbildung 17: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen .................................................................................. 25<br />
Abbildung 18: Bestandsentwicklung preisgebundener Wohnungsbestände ................................................... 26<br />
Abbildung 19: Bindungsende bei geförderten Mietwohnungen in der Nachwirkungsfrist ............................ 26<br />
Abbildung 20: Baufertigstellungen (je 1.000 EW) .............................................................................................. 28<br />
Abbildung 21: Baulandpreise für baureifes Land (Mittelwert 2005 bis 2007) .................................................. 29<br />
Abbildung 22: Entwicklung der Preise für baureifes Land in <strong>Lippstadt</strong> ............................................................ 29<br />
Abbildung 23: Zentrale Versorgungsbereiche mit Erreichbarkeitsradien ........................................................ 35<br />
Abbildung 24: Grundschulstandorte mit Erreichbarkeitsradien ....................................................................... 36<br />
Abbildung 25: Kinderbetreuungsangebote mit Erreichbarkeitsradien ............................................................. 36<br />
Abbildung 26: ÖPNV-Haltestellen mit Erreichbarkeitsradien........................................................................... 37<br />
Abbildung 27: Integrierte Lagen in <strong>Lippstadt</strong> ..................................................................................................... 38<br />
Abbildung 28: Einwohner in Entfernung von der Altstadt <strong>Lippstadt</strong>s .............................................................. 39<br />
Abbildung 29: Bodenrichtwerte im Stadtgebiet <strong>Lippstadt</strong>s .............................................................................. 41<br />
Abbildung 30: Baulücken nach §34 BauGB und in bestehenden Satzungen .................................................... 45<br />
Abbildung 31: Stadtbereiche mit Gebäuden mit Einwohnern ausschließlich über 80 Jahre .......................... 48<br />
Abbildung 32: Stadtbereiche mit Gebäuden mit Einwohnern ausschließlich über 70 Jahre.......................... 48<br />
Abbildung 33: Stadtbereiche mit Gebäuden mit Einwohnern ausschließlich über 60 Jahre.......................... 49<br />
Abbildung 34: Anzahl der ausschließlich von älteren Personen bewohnten Adressen ................................. 49<br />
Abbildung 35: Wohnbaupotenzialflächen der Stadt <strong>Lippstadt</strong> ........................................................................... 51<br />
Abbildung 36: Wohnbaupotenzialflächen der Stadt <strong>Lippstadt</strong> und weiterer Umgang in diesem Gutachten55<br />
Abbildung 37: Herstellungskosten technische Infrastruktur ............................................................................. 58<br />
Abbildung 38: Herstellungskosten technische Infrastruktur je Wohneinheit ................................................. 59<br />
Abbildung 39: Betriebskosten technische und soziale Infrastruktur ................................................................ 59<br />
Abbildung 40: Betriebskosten technische und soziale Infrastruktur je Wohneinheit .................................... 59<br />
Abbildung 41: Kartendarstellung der Herstellungskosten je Wohneinheit ..................................................... 60<br />
Abbildung 42: Integrierte Lagen und Wohnbaupotenzialflächen ..................................................................... 63<br />
Tabellenverzeichnis<br />
Tabellenverzeichnis<br />
Tabelle 1: Bevölkerungsentwicklung in den Zonen (Trendvorausberechnung) ................................................ 15<br />
Tabelle 2: Prognose der Haushaltszahlen für den Kreis Soest (Trendvariante IT. NRW) ................................ 19<br />
Tabelle 3: Entfernungswerte zu Infrastrukturangeboten im Rahmen der Erreichbarkeitsanalyse ................ 35<br />
Tabelle 4: Vorhandene Baulücken nach Stadtteilen (Flächengrößen in m²) ................................................... 46<br />
Tabelle 5: Übersicht der Kosten und Wohneinheiten der Wohnbauflächen .................................................... 58<br />
Tabelle 6: Zusammenfassung der Flächenbewertung ........................................................................................ 65
1 Einleitung<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 6<br />
Die Stadt <strong>Lippstadt</strong> ist eine attraktive Mittelstadt, die „zwischen“ den Regionen<br />
Ostwestfalen, Südwestfalen und dem Münsterland liegt. In den vergangenen 15 Jahren<br />
blieb die Bevölkerungszahl in etwa konstant. Durch steigende Wohnflächenbedarfe<br />
pro Person und eine Zunahme der Haushaltszahlen war in diesem Zeitraum ein<br />
Bedarf für weitere Wohnbaulandausweisungen vorhanden. Wie in den meisten anderen<br />
Kommunen der Region, wurden in erster Linie Flächen für den Einfamilienhausbau<br />
ausgewiesen.<br />
Nach bisherigen Bevölkerungsprognosen wird <strong>Lippstadt</strong> in den kommenden Jahren<br />
von einem moderaten Rückgang der Bevölkerung betroffen sein. Verbunden mit<br />
diesem Rückgang wird sich die Alters- und Nachfragestruktur der Bevölkerung verändern.<br />
Dies stellt die Stadt vor planerische Herausforderungen.<br />
Die Trends am Wohnungsmarkt deuten derzeit auf einen Rückgang der Neubaunachfrage<br />
hin. Eine rein quantitative Betrachtung der Wohnbauflächenangebote<br />
scheint aufgrund der zunehmenden Standort- und Lagesensibilität der Nachfrage<br />
nicht mehr zielführend. Doch welche konzeptionellen Hinweise lassen sich für die<br />
Stadtentwicklung ableiten? Welche Wohnungstypen sollten wo entwickelt werden?<br />
Welche Bedeutung hat der Gebrauchtimmobilienmarkt? Gibt es besondere Nachfragegruppen?<br />
1.1 Aufgabenstellung<br />
Aufgabenstellung<br />
Die Stadtverwaltung <strong>Lippstadt</strong> stellt aktuell den Flächennutzungsplan neu auf, um<br />
<strong>Lippstadt</strong> einen zeitgemäßen Entwicklungsrahmen für das gesamte Stadtgebiet<br />
geben zu können.<br />
Vor diesem Hintergrund hat die Stadt <strong>Lippstadt</strong> die Planersocietät beauftragt, das<br />
Flächennutzungsplanverfahren durch eine qualitative und quantitative Bewertung<br />
der Entwicklungsflächenpotenziale im Sinne eines Standort- und Stadtteilchecks zu<br />
qualifizieren. Durch die Verknüpfung der vorliegenden Analysen zur Wohnungsmarktentwicklung<br />
mit ergänzenden Analysen der Planersocietät sowie der Standort-<br />
und Stadtteilbewertung wird eine strategische Konzeption für die zukünftige Wohnungsmarkt-<br />
und Standortentwicklung im Sinne eines <strong>Handlungskonzept</strong>s <strong>Wohnen</strong><br />
erarbeitet. Ziel ist es, die Standortanforderungen der Nachfrage mit den städtischen<br />
Planungen in positiven Einklang zu bringen. Das vorliegende Gutachten umfasst<br />
folgende Bausteine:<br />
Analyse Analyse Analyse der der der Bevölkerungs<br />
Bevölkerungs-,<br />
Bevölkerungs<br />
Bevölkerungs , , Nac Nachfrage Nac Nachfrage<br />
hfrage- hfrage und und Angebotsentwicklung<br />
Angebotsentwicklung<br />
Die Ergebnisse der von der Planersocietät erstellten kleinräumigen Bevölkerungsvorausberechnung<br />
werden mit quantitativen und qualitativen Entwicklungstrends am<br />
Wohnungsmarkt verknüpft. Hieraus lassen sich Hinweise für die Perspektiven des
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 7<br />
Wohnungsmarktes (Nachfrageentwicklung, Zielgruppen, Standortanforderungen)<br />
ableiten.<br />
Analyse Analyse der der Wohnlagen Wohnlagen <strong>Lippstadt</strong>s<br />
<strong>Lippstadt</strong>s<br />
Aufbauend auf einer Analyse der Erreichbarkeit verschiedener Infrastruktureinrichtungen<br />
werden abgestufte „integrierte Lagen“ im Stadtgebiet <strong>Lippstadt</strong>s identifiziert.<br />
Verknüpft mit weiteren quantitativen und qualitativen Lagemerkmalen lassen<br />
sich verschiedene „Lagetypen“ der Wohnlagen in <strong>Lippstadt</strong> ableiten.<br />
Analyse Analyse der der vorhandenen Wohnungs(bau)potenziale<br />
In diesem Baustein erfolgt eine quantitative Betrachtung der vorhandenen Wohnbauflächen<br />
<strong>Lippstadt</strong>s. Das Gutachten beschränkt sich jedoch nicht auf eine Bewertung<br />
dieser Entwicklungsflächen. Darüber hinaus erfolgt eine Überprüfung von Anzahl<br />
und Lage der Flächen, auf denen bereits heute Baurecht besteht („Baulücken“).<br />
Im Rahmen einer „Risikoanalyse der Siedlungsstruktur“ werden zudem durch eine<br />
Mikroanalyse der Bewohnerstruktur die Auswirkungen der demografischen Veränderungen<br />
auf den Wohnungsbestand spezifiziert. Basierend auf den von der Stadt<br />
<strong>Lippstadt</strong> zur Verfügung gestellten anonymisierten Daten aus dem Einwohnermelderegister<br />
können über eine Verknüpfung mit einem Geoinformationssystem räumliche<br />
Bereiche identifiziert werden, die zukünftig eine erhöhte Wahrscheinlichkeit<br />
zum planerischen Eingriff aufweisen. Hierzu gehören beispielsweise Quartiere, in<br />
denen im Betrachtungszeitraum viele Gebäude mit hoher Wahrscheinlichkeit einen<br />
Generationen- und Besitzerwechsel erfahren werden.<br />
Kostenbewertung Kostenbewertung der der der Wohnbaupotenzialfläche<br />
Wohnbaupotenzialflächen<br />
Wohnbaupotenzialfläche<br />
Mit Hilfe der Software LEANkom® werden Wohnpotenzialstandorte einer vereinfachten<br />
Wirtschaftlichkeitsanalyse unterzogen (Flächenvergleich). Es werden Herstellungs-<br />
und Folgekosten (technische und soziale Infrastruktur berücksichtigt.<br />
Durch eine Betrachtung der Kosten der Siedlungsentwicklung wird ein weiterer<br />
wichtiger Entscheidungsbaustein für die Frage künftiger Wohnbaulandentwicklung<br />
geliefert. Die langfristigen finanziellen Auswirkungen von Siedlungsentwicklungsentscheidungen<br />
spielen für die Sicherung der öffentlichen Infrastrukturversorgung<br />
eine wichtige Rolle.<br />
Detaillierter Detaillierter „Standortcheck“ „Standortcheck“ der Wohnbaupotenzialflächen<br />
Es werden ausgewählte Potenzialflächen der Stadt <strong>Lippstadt</strong> anhand städtebaulicher<br />
Kriterien bewertet (u. a. städtebauliches Umfeld, Flächenzuschnitt, Erreichbarkeit<br />
Nahversorgung und Infrastruktur). Hieraus ergibt sich eine Einschätzung der Marktfähigkeit<br />
der Wohnpotenzialfläche und eine Entwicklungsempfehlung.
Strategische Strategische Empfehlungen<br />
Empfehlungen<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 8<br />
Abschließend stehen strategische Empfehlungen zur Wohnbaulandentwicklung und<br />
zur weiteren strategischen Ausrichtung der Stadtplanung, die die absehbare Entwicklung<br />
des Wohnungsbestands, die vorhandenen Potenziale in Baulücken sowie<br />
die Einschätzung der Wohnbauflächenpotenziale der Stadt <strong>Lippstadt</strong> gleichermaßen<br />
umfassen.<br />
1.2 Methodik<br />
LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
…zur …zur fiskalischen fiskalischen Bewertung Bewertung von von Flächenentwicklungsstrategien<br />
Flächenentwicklungsstrategien<br />
LEANkom® bietet Antworten auf eine der zentralen Fragestellungen im Kontext der<br />
Siedlungsentwicklung. Hierbei kommt insbesondere dem Vergleich der Kosten und<br />
Nutzen von alternativen Entwicklungsoptionen - sei es auf der Ebene einzelner Vorhaben<br />
oder die Abwägung von Entwicklungsstrategien auf der Flächennutzungsplanebene<br />
- eine besondere Bedeutung zu.<br />
Abbildung Abbildung 1: : Methodik Methodik der der Software Software LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
LEANkom®
2 Analyse I<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 9<br />
In einem ersten Analyseschritt werden zentrale Aussagen zur Bevölkerungsentwicklung,<br />
zur Nachfrageentwicklung sowie zur Angebotsstruktur und der Angebotsentwicklung<br />
in der Stadt <strong>Lippstadt</strong> dargelegt.<br />
2.1 .1 Bevölke Bevölkerungsentwicklung Bevölke<br />
rungsentwicklung und -vorausberechnung<br />
vorausberechnung<br />
Nachfolgend werden die Bevölkerungsentwicklung der vergangenen Jahre und die<br />
Einordnung <strong>Lippstadt</strong>s innerhalb der Region dargestellt. Darüber hinaus werden in<br />
knapper Form die Ergebnisse der von der Planersocietät erstellten kleinräumigen<br />
Bevölkerungsvorausberechnung für die Stadt <strong>Lippstadt</strong> dargestellt. Eine ausführlichere<br />
Beschreibung der hier präsentierten Darstellungen und Ergebnisse ist in dem<br />
Gutachten „Demografiecheck <strong>Lippstadt</strong>“ zu finden.<br />
2.1.1 2.1.1 2.1.1 Bevölkerungsentwi<br />
evölkerungsentwi<br />
evölkerungsentwicklung<br />
evölkerungsentwi cklung und und heutige heutige heutige Struktur Struktur<br />
Struktur<br />
Die Einwohnerzahl der Stadt <strong>Lippstadt</strong> hat sich seit Mitte der 1970er-Jahre von ca.<br />
63.000 um etwa 3.700 Personen auf den heutigen Stand von 66.720 Einwohnern (vgl.<br />
IT.NRW 2010) erhöht. Insbesondere im Zeitraum zwischen 1987 bis Mitte der 1990er-<br />
Jahre war ein deutlicher Anstieg der Bevölkerungszahl zu verzeichnen. Bis 2005<br />
wuchs die Bevölkerungszahl danach jedoch nur noch leicht an, bevor bis 2009 ein<br />
leichter Rückgang festzustellen war.<br />
Personen<br />
70.000<br />
68.000<br />
66.000<br />
64.000<br />
62.000<br />
60.000<br />
58.000<br />
56.000<br />
54.000<br />
63.041<br />
67.446<br />
(68.268)<br />
66.720<br />
(67.606)<br />
1975<br />
1976<br />
1977<br />
1978<br />
1979<br />
1980<br />
1981<br />
1982<br />
1983<br />
1984<br />
1985<br />
1986<br />
1987<br />
1988<br />
1989<br />
1990<br />
1991<br />
1992<br />
1993<br />
1994<br />
1995<br />
1996<br />
1997<br />
1998<br />
1999<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
Jahr<br />
IT.NRW Einwohnermeldedaten Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
Abbildung Abbildung 2: : Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung seit seit 1975<br />
Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW 2010; 2010; Einwohnermelderegister Einwohnermelderegister der der Stadt Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
<strong>Lippstadt</strong>
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 10<br />
Abbildung 2 stellt hierbei für den gesamten Zeitraum die Fortschreibung der Einwohnerzahlen<br />
des Landesamtes für Statistik (IT.NRW) dar. Für die Jahre ab 2005 sind<br />
ergänzend die Zahlen des Einwohnermelderegisters der Stadt <strong>Lippstadt</strong> angetragen,<br />
welche über den Werten des Landesamtes liegen (z. B. 67.606 statt 66.720 für 2009).<br />
Diese kommunalen Werte sind die Grundlage der kleinräumigen Bevölkerungsvorausberechnung<br />
(s. Kap. 3) dieses Berichtes.<br />
Altersstruktur Altersstruktur Altersstruktur der der der Bevölkerung<br />
Bevölkerung<br />
Neben der Veränderung der Gesamtzahl der Bevölkerung lassen sich im Zeitverlauf<br />
deutliche Verschiebungen der strukturellen Zusammensetzung der Bevölkerung<br />
erkennen. Mitte der 1970er-Jahre trugen die geburtenstarken Jahrgänge der 1950er-<br />
und 1960er-Jahre zu einer Dominanz der Bevölkerung jünger als 20 Jahre bei. In den<br />
1990er-Jahren machte dann die Altersgruppe der 20 – 40-jährigen einen Großteil der<br />
Bevölkerung aus. Wie Abbildung 3 verdeutlicht, stellen im Jahr 2009 die Einwohner<br />
zwischen 35 und 55 Jahren die größte Altersgruppe dar. Zudem gibt es eine weitere<br />
stark vertretene Altersgruppe mit den 65- bis 75-jährigen.<br />
Ein Teil der stark vertretenen Gruppe der 35- bis 55-jährigen ist somit im „Bauherren-<br />
Alter“. Inwieweit diese Personen bereits ihre Nachfrage nach Eigenheimen am Wohnungsmarkt<br />
realisiert haben, lässt sich im Einzelnen nicht ermitteln. Die Alterspyramide<br />
zeigt jedoch, dass die Altersgruppe, die typischerweise die Nachfrager nach<br />
Immobilien darstellt, in den nächsten Jahren deutlich kleiner sein wird als sie es heute<br />
ist.<br />
Personen<br />
1.400<br />
1.200<br />
1.000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 65 67 69 71 73 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99<br />
Kindergarten /<br />
Grundschule<br />
Weiterführende<br />
Schulen<br />
"Junge Mobile" "Bauherren" Betreuung<br />
Jahr<br />
Ausbildung Erwerbsfähiges Alter Rente<br />
Abbildung Abbildung 3: : Altersstruktur der der Bevölkerung Bevölkerung 2009<br />
Quelle: Quelle: Quelle: Einwohnermelderegister Einwohnermelderegister Einwohnermelderegister der der St Stadt St adt <strong>Lippstadt</strong> <strong>Lippstadt</strong><br />
<strong>Lippstadt</strong>
Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung der der Region Region in in den den letzten zehn Jahren<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 11<br />
Abbildung 4 zeigt die Bevölkerungsentwicklung der letzten zehn Jahre im regionalen<br />
Vergleich. <strong>Lippstadt</strong> gehört demnach zu den stabilen Städten innerhalb der Region<br />
mit einer über die Jahre stabilen Bevölkerungszahl. Bevölkerungsgewinne verzeichneten<br />
vor allem die nördlich und östlich angrenzenden Städte von Rheda-<br />
Wiedenbrück bis Geseke sowie Bad Sassendorf im Südwesten. Auf der anderen Seite<br />
sind Bevölkerungsverluste in nordwestlich und südlich angrenzenden Kommunen zu<br />
erkennen. Insgesamt zeigt sich ein uneinheitliches Bild der Bevölkerungsentwicklung<br />
innerhalb der Region.<br />
Abbildung Abbildung 4: : Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung in in der der Region Region <strong>Lippstadt</strong> <strong>Lippstadt</strong> (2000 (2000 bis bis 2009)<br />
2009)<br />
2. 2.1. 2.<br />
1. 1.2 1. Prognose Prognose der der Bevölkerungsentwicklung<br />
Bevölkerungsentwicklung<br />
Que Quelle: Que lle: IT.NRW 2010<br />
Entscheidend für die Entwicklung des Wohnungsmarktes sind die anstehenden demografischen<br />
Veränderungen. Grundsätzlich muss davon ausgegangen werden, dass<br />
die Gesellschaft „weniger, älter und bunter“ wird.<br />
Hierbei ist jedoch die prognostizierte regionale Entwicklung sehr entscheidend, da<br />
von einem Nebeneinander wachsender und schrumpfender Räume in Deutschland<br />
und auch innerhalb Nordrhein-Westfalens ausgegangen werden muss. Für die Regi-
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 12<br />
on um <strong>Lippstadt</strong> (Kreis Soest und nördlich sowie östlich angrenzende Kreise) prognostiziert<br />
das IT.NRW folgende Entwicklung:<br />
Abbildung Abbildung 5: : : Prognose Prognose der der Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung in in der der Region Region <strong>Lippstadt</strong> <strong>Lippstadt</strong> (2009 (2009 bis bis 2025)<br />
2025)<br />
Quelle: Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW 2010<br />
2010<br />
Die in den letzten zehn Jahren zu verzeichnende positive Entwicklung der nordöstlichen<br />
Kommunen in der Region <strong>Lippstadt</strong> wird sich gemäß Bevölkerungsprognose<br />
des IT.NRW auch bis 2025 fortsetzen. Mit Ausnahme der Städte Geseke und Ense<br />
werden nach IT.NRW alle Kommunen innerhalb des Kreises Soest mit einem Rückgang<br />
der Bevölkerungszahl konfrontiert. Allerdings wird dieser Rückgang die Kommunen<br />
unterschiedlich stark treffen. Rüthen, Warstein und Wadersloh werden von<br />
Bevölkerungsverlusten von mehr als zehn Prozent betroffen sein, während andere<br />
Kommunen gemäß Prognose lediglich Verluste von weniger als drei Prozent erfahren<br />
werden. <strong>Lippstadt</strong> wird räumlich an der Grenze zwischen wachsenden und stark<br />
schrumpfenden Kommunen liegen (vgl. IT.NRW 2010).<br />
Kleinräumige Kleinräumige Bevöl Bevölkerungsvorausberechnung Bevöl kerungsvorausberechnung für für <strong>Lippstadt</strong><br />
<strong>Lippstadt</strong><br />
Für die Stadt <strong>Lippstadt</strong> hat die Planersocietät eine kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung<br />
basierend auf den Einwohnermeldedaten der Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
durchgeführt, die an dieser Stelle nicht ausführlich wiedergegeben werden kann
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 13<br />
(siehe Gutachten „Demografiecheck <strong>Lippstadt</strong>“). Im Folgenden werden lediglich die<br />
Kernergebnisse wiedergegeben.<br />
Gemäß der Trendvariante 1 der Bevölkerungsvorausberechnung wird sich der Bevölkerungsrückgang<br />
mit -3,6% etwas geringer darstellen als in der Prognose des<br />
IT.NRW. Basierend auf einem fünfjährigen Stützzeitraum wird die Einwohnerzahl<br />
<strong>Lippstadt</strong>s von 2009 bis 2025 um etwa 2.400 Personen abnehmen.<br />
Personen<br />
75.000<br />
72.500<br />
70.000<br />
67.500<br />
65.000<br />
62.500<br />
60.000<br />
Stützzeitraum<br />
Abbildung Abbildung 6: : Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung in <strong>Lippstadt</strong><br />
Die absoluten Veränderungen der Einwohnerzahl werden dabei vor allem durch eine<br />
altersstrukturelle Verschiebung der Bevölkerung geprägt sein. Alle Altersklassen<br />
jünger als 50 Jahre werden gemäß der Trendfortschreibung absolut an Einwohnern<br />
verlieren, insbesondere in der Altersklasse der 40 bis 49-jährigen. Demgegenüber<br />
stehen absolute Zuwächse aller Einwohner älter als 50 Jahre mit den größten absoluten<br />
Zunahmen der 50 bis 64-jährigen (vgl. Abb. 7).<br />
Die relative Veränderung der Einwohnerzahl in den einzelnen Altersgruppen zeigt<br />
ein ähnliches Bild. Auffällig ist jedoch, dass der relative Rückgang in allen Altersgruppen<br />
jünger als 20 Jahre deutlich stärker ausfällt, als dies die absoluten Zahlen<br />
zunächst vermuten lassen. Insbesondere die Altersklassen der 10- bis 14- jährigen<br />
sowie die der 15- bis 19-jährigen verlieren deutlich: jeweils etwa 15% bis zum Jahr<br />
2025. Des Weiteren sind in der relativen Betrachtung die Zuwächse der über 80jährigen<br />
Signifikant (+18%).<br />
1 Die Trendvorausberechnung bezieht sich auf die Bevölkerungsentwicklungen <strong>Lippstadt</strong>s (und der einzelnen<br />
Stadtteile) im Stützzeitraum 2005 - 2009. Die demografischen Veränderungen durch Geburten,<br />
Alterung, Sterbefälle und bestehende Wanderungstrends wurden bis 2025 vorausberechnet. Die „Trendvariante“<br />
schreibt somit die Bevölkerungsentwicklung unter Berücksichtigung gleich bleibender Zahl der<br />
Zuzüge fort. Kurzfristige Schwankungen in den Wanderungsbewegungen bleiben hierbei unberücksichtigt.<br />
Die Berechnung der Eingangsparameter für die Modellrechnung erfolgt als Mittel der Jahre 2005 bis<br />
2009.<br />
Jahr
Personen<br />
4.000<br />
2.000<br />
0<br />
-2.000<br />
-4.000<br />
u. 3 3 bis 5 6 bis 9<br />
10 bis<br />
14<br />
15 bis<br />
19<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 14<br />
Absolute Veränderung -143 -196 -363 -550 -577 -737 -581 -2.699 2.151 698 563<br />
Relative Veränderung -8% -10% -14% -16% -15% -9% -7% -23% 17% 7% 18%<br />
Abbildung Abbildung 7: : : Saldo Saldo der der einzelnen einzelnen Altersklassen Altersklassen Altersklassen 2009 2009-2025 2009 2025 <strong>Lippstadt</strong> (Trendvorausberechnung)<br />
(Trendvorausberechnung)<br />
Entsprechend zeigt Abbildung 8 wie sich die Altersstruktur im Zeitverlauf von 2009<br />
bis 2025 verändern wird. Der Anteil der 35- bis 55-jährigen wird sich demnach stark<br />
verringern während der Anteil der 55 bis 70-jährigen an der Gesamtbevölkerung<br />
deutlich zunehmen wird.<br />
Personen<br />
1.400<br />
1.200<br />
1.000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung in in den den Stadtteilen<br />
Stadtteilen<br />
Abbildung Abbildung 8: : Altersklassen 2009 und und 2025 <strong>Lippstadt</strong><br />
Die Bevölkerung wird sich in den einzelnen Stadtteilen <strong>Lippstadt</strong>s unterschiedlich<br />
entwickeln. Während einzelne Stadtteile deutlich stärker als der gesamtstädtische<br />
Durchschnitt von Einwohnerverlusten betroffen sein werden, wird sich der Bevölkerungsverlust<br />
in anderen Stadtteilen deutlich geringfügiger darstellen.<br />
Für die kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung wurde das Stadtgebiet in zehn<br />
Zonen untergliedert. Diese Zonen umfassen teilweise mehrere Stadtteile <strong>Lippstadt</strong>s.<br />
20 bis<br />
29<br />
Altersklassen<br />
30 bis<br />
39<br />
40 bis<br />
49<br />
Absolute Veränderung Relative Veränderung<br />
1<br />
4<br />
7<br />
10<br />
13<br />
16<br />
19<br />
22<br />
25<br />
28<br />
31<br />
34<br />
37<br />
40<br />
43<br />
46<br />
49<br />
52<br />
55<br />
58<br />
61<br />
64<br />
67<br />
70<br />
73<br />
76<br />
79<br />
82<br />
85<br />
88<br />
91<br />
94<br />
97<br />
100<br />
Alter<br />
2009 Bestand 2025 Trendvorausberechnung<br />
50 bis<br />
64<br />
65 bis<br />
79<br />
80 bis<br />
100<br />
30%<br />
15%<br />
0%<br />
-15%<br />
-30%
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 15<br />
Die Tabelle 1 zeigt die Bevölkerungszahl der Zonen des Jahres 2009, das Ergebnis der<br />
Trendvariante der kleinräumigen Bevölkerungsvorausberechnung für das Jahr 2025<br />
sowie die absolute und relative Veränderung der Bevölkerungszahl jeder Zone.<br />
Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6 Zone 7 Zone 8 Zone 9 Zone 10<br />
Altstadt<br />
Kernstadt-NO,<br />
Lipperbruch<br />
Kernstadt-NW<br />
Kernstadt-SW<br />
Einflüsse Einflüsse auf auf auf den den Wohnungsmarkt<br />
Wohnungsmarkt<br />
Kernstadt-SO<br />
Tabelle Tabelle 1: : Bevölkerungsentwicklung in den Zonen Zonen (Trendvorausberechnung)<br />
(Trendvorausberechnung)<br />
(Trendvorausberechnung)<br />
Für den Wohnungsmarkt wird vor allem die Veränderung der Altersstruktur bedeutsam<br />
sein. Die Zunahme älterer Einwohner wird voraussichtlich zu einer veränderten<br />
Nachfrage führen. Barrierefreies und altengerechtes <strong>Wohnen</strong> werden in Zukunft<br />
immer mehr an Bedeutung gewinnen (vgl. hierzu Kap. 2.2).<br />
Der absolute Rückgang der Bevölkerungszahl in der Altersgruppe der 30- bis 45jährigen<br />
wird ebenso einen Einfluss auf den Wohnungsmarkt haben. Gerade in den<br />
Eigentumsmärkten v. a. im Segment des klassischen Einfamilienhauses, wird sie sich<br />
spürbar bemerkbar machen, da gerade diese Altersgruppe einen großen Teil der<br />
Erwerber von Wohneigentum stellt (vgl. Bertelsmann Stiftung 2006).<br />
Bad<br />
Waldliesborn<br />
Lipperode<br />
Hörste, Garfeln,<br />
Rebbeke<br />
Esbeck, Rixbeck,<br />
Dedinghausen,<br />
Bökenförde<br />
Overhagen,<br />
Hellinghausen,<br />
Herringhausen,<br />
Benninghausen,<br />
Eickelborn, Lohe<br />
Bevölkerungszahl 2009 4.846 7.235 11.406 12.684 7.463 4.524 3.942 2.654 6.576 6.249<br />
Bevölkerungszahl 2025 4.758 6.738 10.807 12.855 7.145 4.462 3.874 2.360 6.230 5.915<br />
Absolute Veränderung -88 -497 -599 171 -318 -62 -68 -294 -346 -334<br />
Relative Veränderung -1,8% -6,9% -5,3% 1,3% -4,3% -1,4% -1,7% -11,1% -5,3% -5,3%
2.2 2.2 2.2 Nachfrageentwicklung<br />
Nachfrageentwicklung<br />
Nachfrageentwicklung<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 16<br />
Die Nachfrage am Wohnungsmarkt wird in starkem Maße durch die Entwicklung der<br />
Bevölkerungszahl und –struktur bestimmt. Diese Entwicklungsfaktoren wurden im<br />
vorigen Kapitel dargelegt. Neben diesen grundlegenden Faktoren müssen weitere<br />
Effekte bedacht werden, auf die in den Kapiteln 2.2.2 und 2.2.3 eingegangen wird.<br />
Vorangestellt ist ein Blick auf die Entwicklung der konkreten Nachfrage der letzten<br />
Jahre am Lippstädter Immobilienmarkt.<br />
2.2 2.2.1 2.2 .1 Entwicklungen Entwicklungen am am Immobilienmarkt<br />
Immobilienmarkt<br />
Die Statistik der Kauffälle 2 je 1.000 Einwohner zeigt seit 1999 eine insgesamt leicht<br />
rückläufige Tendenz, die über denen des Kreises Soest lagen (s. Abb. 9).<br />
Anzahl<br />
14<br />
12<br />
10<br />
8<br />
6<br />
4<br />
2<br />
0<br />
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008<br />
Jahr<br />
Stadt <strong>Lippstadt</strong> Kreis Soest<br />
Abbildung Abbildung 9: : : Entwicklung Entwicklung Entwicklung der der Kauffälle Kauffälle (je (je 1000 1000 EW)<br />
EW)<br />
Quelle: Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Kreis Soest und Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
Die Zahl der Kauffälle bebauter Grundstücke stieg seit 1995 insgesamt an, während<br />
die Kauffälle unbebauter Grundstücke im Jahresverlauf erheblichen Schwankungen<br />
unterlagen. Mit Ausnahme einzelner Jahre lagen diese in der Summe unter denen<br />
der bebauten Grundstücke. In den letzten fünf Jahren ist ein kontinuierlicher Rückgang<br />
der Kauffälle unbebauter Grundstücke festzustellen (vgl. Abb. 10).<br />
2 „Kauffälle“ sind in diesem Fall die von der jeweiligen Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für<br />
Grundstückswerte ausgewerteten Kaufverträge der sog. Kaufpreissammlung. Nach § 195 BauGB ist jeder<br />
Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege<br />
des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle dem<br />
Gutachterausschuss zur Führung der Kaufpreissammlung zu übersenden.
Anzahl<br />
500<br />
400<br />
300<br />
200<br />
100<br />
0<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 17<br />
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002<br />
Jahr<br />
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009<br />
Bebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke<br />
Abbildung Abbildung 10 10: 10 : Kauffälle Kauffälle bebauter bebauter und und und unbebauter unbebauter unbebauter Grundstücke<br />
Grundstücke<br />
Quelle: Quelle: Gutachterausschuss Gutachterausschuss für für Grundstückswerte Grundstückswerte Stadt Stadt <strong>Lippstadt</strong> <strong>Lippstadt</strong> o. o. J.<br />
J.<br />
Betrachtet man die Kauffälle nach dem Baualter des Hauses, so ist keine eindeutige<br />
Entwicklung erkennbar. In allen ausgewerteten Jahren haben Gebäude, die zwischen<br />
1949 und 1969 errichtet wurden, den größten Anteil an allen ausgewerteten Kauffällen.<br />
Seit 2007 ist ein leichter Anstieg des Anteils der Kauffälle von Gebäuden aus den<br />
70er und 80er Jahren erkennbar.<br />
Anteil<br />
100%<br />
90%<br />
80%<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
Jahr<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
vor 1948 1949 bis 1969 1970 bis 1989 1990 bis 1999 ab 2000<br />
2009<br />
Abbildung Abbildung 11 11: 11 : Kauffälle nach Baualter des des Hauses<br />
Quelle: Quelle: Gutachterausschuss Gutachterausschuss für für Grundstückswerte Grundstückswerte Stadt Stadt <strong>Lippstadt</strong> <strong>Lippstadt</strong> o. o. J.<br />
J.
2.2 .2 .2.2 .2 .2 .2 Entwicklungsfaktoren Entwicklungsfaktoren der der Nachfrage<br />
Nachfrage<br />
Wohnflächenentwicklung<br />
Wohnflächenentwicklung<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 18<br />
Zunächst wird die Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf untersucht. Auffällig ist,<br />
dass sowohl im Kreis Soest als auch in der Stadt <strong>Lippstadt</strong> die Wohnfläche pro Kopf<br />
deutlich über der des Landesschnitts liegt und seit 1990 stärker angestiegen ist.<br />
Aktuell lebt jeder Einwohner <strong>Lippstadt</strong>s im Durchschnitt auf einer Wohnfläche von<br />
etwa 43 m².<br />
qm<br />
46<br />
44<br />
42<br />
40<br />
38<br />
36<br />
34<br />
32<br />
30<br />
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008<br />
Jahr<br />
Abbildung Abbildung 12 12: 12 : Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf seit seit 1990<br />
1990<br />
Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW IT.NRW 2010<br />
2010<br />
Dieser Trend wird absehbar nicht enden. Ursachen hierfür sind u. a. die weiterhin<br />
anhaltende Steigerung des gesellschaftlichen Wohlstands sowie gesellschaftliche<br />
Veränderungen, die zu kleineren (1-2 Personen) Haushalten führen (siehe hierzu auf<br />
der nächsten Seite). Hinzu kommt der sogenannte Remanenzeffekt. Dieser Effekt<br />
tritt ein, wenn ältere Menschen nach Auszug ihrer Kinder in ihren zu großen Wohnungen<br />
bleiben.<br />
Haushaltsentwicklung<br />
Haushaltsentwicklung<br />
NRW Kreis Soest Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
Auch bei sinkenden Bevölkerungszahlen ist für den Kreis Soest ein Anstieg der Gesamtzahl<br />
der Haushalte von etwa 135.000 im Jahre 2008 auf über 140.000 im Jahre<br />
2025 prognostiziert (vgl. IT.NRW 2009: 34). Dies entspricht einem Anstieg von ca.<br />
4%. Erst ab dem Jahr 2025 ist mit einem Rückgang der Zahl der Haushalte zu rechnen<br />
(vgl. Tabelle 2).<br />
Der Anstieg der Haushaltszahlen führt zu einem Anstieg der Anzahl der Nachfrager<br />
auf dem Wohnungsmarkt. Es kommt zu einer starken Zunahme der 1- und 2-<br />
Personen-Haushalte, während die Haushalte mit drei und mehr Personen deutlich
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 19<br />
abnehmen. Begründet werden kann dies zum einen mit der fortschreitenden Alterung<br />
der Bevölkerung. Ältere Personen leben in der Regel in einer Partnerschaft (2-<br />
Personen-Haushalt) oder allein (1-Personen-Haushalt). Zudem ist auch in jüngeren<br />
Altersgruppen genau die Lebensform anteilmäßig und in absoluten Zahlen rückläufig,<br />
die große Haushaltsgrößen mit sich bringt: Die klassische Familie mit Kindern<br />
wird seltener. Anders ausgedrückt: Es werden immer weniger Kinder in junge Haushalte<br />
„hineingeboren“, so dass weniger größere Haushalte „nachwachsen“ (vgl. Bertelsmann<br />
Stiftung 2006: 2; vgl. hierzu auch Kap. 2.2.3).<br />
HH mit … Personen 2008 2010 2015 2020 2025 2030<br />
1 45799 45400 48000 49200 50000 51000<br />
Zunahme zu 2008 0 -0,87 4,81 7,43 9,17 11,36<br />
2 43926 46600 49500 51800 53700 54100<br />
Zunahme zu 2008 0 6,09 12,69 17,93 22,25 23,16<br />
3 23049 21900 21600 20500 19100 17600<br />
Zunahme zu 2008 0 -4,99 -6,29 -11,06 -17,13 -23,64<br />
4 und mehr 22322 23100 20400 18900 17800 17100<br />
Zunahme zu 2008 0 3,49 -8,61 -15,33 -20,26 -23,39<br />
Zusammen 135096 137000 139511 140414 140614 139811<br />
Zunahme zu 2008 0 1,41 3,27 3,94 4,08 3,49<br />
Haushaltsgröße 2,23 2,23 2,16 2,11 2,08 2,05<br />
Haushaltsmitglieder 301507 305000 300700 296700 292300 286600<br />
Tabelle Tabelle 2: Prognose Prognose der der Haushaltszahlen Haushaltszahlen für für den den Kreis Kreis Soest Soest Soest (Trendvariante<br />
(Trendvariante (Trendvariante IT. IT. NRW NRW) NRW<br />
Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW 20 2009: 20 09: 34<br />
34<br />
Die Modellrechnungsergebnisse des IT.NRW für das gesamte Bundesland zeigen,<br />
dass in kreisfreien Städten geringere Zuwächse bei den Haushaltszahlen zu erwarten<br />
sind als in den Kreisen. Des Weiteren ist in kreisfreien Städten der Anstieg der 1- und<br />
2-Personen-Haushalte weniger ausgeprägt (vgl. IT.NRW 2009: 8).<br />
Es kann der Rückschluss gezogen werden, dass der Gesamtzuwachs der Haushalte<br />
und der Zuwachs im Bereich der kleineren Haushalte im städtisch geprägten<br />
<strong>Lippstadt</strong> im Vergleich zum Gesamtergebnis des Kreises Soest geringer ausfallen<br />
wird (vgl. hierzu Kapitel 4.1).<br />
Bedarfsentwicklung: Bedarfsentwicklung: Ersatzbedarf<br />
Die Bedarfsentwicklung am Wohnungsmarkt wird nicht nur durch sich verändernde<br />
Wohnflächen- und Haushaltsgrößen beeinflusst. Es muss darüber hinaus immer von<br />
einem „Ersatzbedarf“ ausgegangen werden, da Wohnungen aus dem Wohnungsbestand<br />
wegfallen und durch Neubauten ersetzt werden müssen. Dieser kann mit etwa<br />
0,1% pro Jahr beziffert werden.
Einfluss Einfluss Einfluss auf auf die die Wohnungsnachfrage<br />
Wohnungsnachfrage<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 20<br />
In der Gesamtbetrachtung der genannten Faktoren ist auch bei sinkenden Bevölkerungszahlen<br />
ein weiterer Anstieg der Wohnungsnachfrage wahrscheinlich.<br />
Mit verschiedenen Ausgangswerten und Annahmen lässt sich eine vereinfachte<br />
Modellrechnung für <strong>Lippstadt</strong> durchführen:<br />
> Durchschnittliche Haushaltsgröße in <strong>Lippstadt</strong> 2010: 2,1 Personen/Haushalt<br />
(Annahme der Planersocietät; Vergleichszahlen: NRW 2008 2,09, Kreis<br />
Soest 2008 2,23, Kreis Warendorf 2008 2,34, Stadt Hamm 2008 2,13, Quelle:<br />
IT.NRW 2009)<br />
> Bevölkerungszahl <strong>Lippstadt</strong>s 2009: 67.606<br />
(Quelle: Einwohnermeldedaten Stadt <strong>Lippstadt</strong>, ohne Nebenwohnsitze)<br />
> Haushalte 2010: 32.193 Haushalte<br />
(67.606 / 2,1)<br />
> Relativer Zuwachs der Haushalte bis 2025: 3%<br />
(Quelle: Auf Grund der urbaneren Struktur <strong>Lippstadt</strong>s angepasste Zahlen<br />
des IT.NRW 2009, s. vorige Seite)<br />
> Haushalte 2025: 33.159 Haushalte<br />
(32.193 x 1,03)<br />
> Absoluter Zuwachs der Haushalte bis 2025: 966 Haushalte<br />
(33.159 – 32.193)<br />
Unter Berücksichtigung der Unsicherheiten einer modellhaften Betrachtung lässt<br />
sich ein Anstieg der Wohnungsnachfrage ableiten. Dieser wird durch eine andere<br />
Haushaltsstruktur (mehr kleine, weniger große Haushalte) geprägt und wird nicht<br />
nur zu mehr Nachfrage, sondern auch zu einer veränderten Nachfrage führen.<br />
2.2 2.2.3 2.2 2.2.3<br />
.3 Qualitative Qualitative Veränderung Veränderung der der Nachfrageentwicklung<br />
Nachfrageentwicklung<br />
Einfluss auf die Entwicklungen am Wohnungsmarkt haben nicht nur quantitative<br />
Veränderungen, wie sie durch sinkende Bevölkerungszahlen, steigende Anteile bestimmter<br />
Altersgruppen oder steigende Haushaltszahlen hervorgerufen werden.<br />
Entscheidend ist darüber hinaus, welche qualitativen Veränderungen mit diesen<br />
Entwicklungen verbunden sind. Welche Nachfragegruppen sind künftig am Wohnungsmarkt<br />
aktiv und welche Ansprüche stellen diese?<br />
Mit der beschriebenen Zunahme kleiner Haushalte sind qualitative Veränderungen<br />
der Nachfrage verknüpft. Die Abbildung 13 zeigt Beispiele für anzunehmende gesellschaftliche<br />
Veränderungen auf Grund der weiteren Ausdifferenzierung von Lebensstilen.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 21<br />
Abbildung Abbildung 13 13: 13 13:<br />
: Gesellschaftliche Gesellschaftliche Veränderungen Veränderungen durch durch Ausdifferenzierung Ausdifferenzierung von von Lebensstilen<br />
Lebensstilen<br />
Quelle: Quelle: Quelle: Zukunftsinstitut Zukunftsinstitut 200 2007 200<br />
Die fortschreitende Alterung der Bevölkerung ist ein Aspekt, der sich auch qualitativ<br />
auf die Nachfrage auswirkt. Es werden verstärkt „altengerechte“ Wohnungen nachgefragt.<br />
Dies bezieht sich jedoch nicht nur auf eine möglichst barrierearme Ausstattung<br />
der Wohnung selbst, sondern auch auf eine entsprechende Gestaltung des<br />
Wohnumfeldes: gut erreichbare Nahversorgungseinrichtungen, öffentlichen Verkehrsmitteln<br />
oder Unterstützungseinrichtungen.<br />
Darüber hinaus „verbergen“ sich hinter dem Begriff der „kleinen Haushalte“ auch<br />
Single-Haushalte, berufstätige Paare sowie alleinerziehende Frauen und Männer. All<br />
diese Gruppen sind zur Bewältigung ihres Alltags verstärkt auf wohnungsnahe Versorgungsstrukturen<br />
und kurze Wege angewiesen.<br />
Für die wachsenden Gruppen stellen integrierte Lagen somit ein attraktives Ziel bei<br />
der Wohnstandortwahl dar.<br />
Hinzu kommt: Die „klassische Familie“ wird rein quantitativ als Nachfrager am Wohnungsmarkt<br />
in der Zukunft weniger auftreten als es heutzutage noch der Fall ist.<br />
Zudem verändern sich auch innerhalb der Gruppe der „klassischen“ Familien die<br />
Ansprüche an die Wohnung und das Wohnumfeld. Durch die Auflösung der traditionellen<br />
Arbeitsteilung zwischen Mann und Frau werden integrierte, gut angebundene<br />
Wohnstandorte wichtiger.<br />
Einfluss Einfluss Einfluss auf auf die die Nachfrage achfrage am Wohnungsmarkt<br />
Die Bedeutung der Kriterien Zentralität und Dichte nimmt insgesamt zu. Die Wohnform<br />
des „Einfamilienhauses im Grünen“ wird diese Entwicklung besonders stark<br />
treffen, da gerade größere Familienhaushalte als der „Motor“ des Suburbanisierung<br />
bezeichnet werden können (vgl. Bertelsmann Stiftung 2006: 3ff).
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 22<br />
Aktuelle Studien lassen den Rückschluss zu, dass auch künftig das Einfamilienhaus<br />
weiter nachgefragt wird. Allerdings ist erkennbar, dass eine verstärkte Bereitschaft,<br />
sogar ein verstärkter Wunsch, besteht, in Zentren zu wohnen. Urbane Wohnformen<br />
werden von den Bevölkerungsgruppen nachgefragt, für die Mobilität ein zentrales<br />
Motiv bei der Wohnstandortwahl darstellt - dies kann zeitlich-logistische oder körperliche<br />
Gründe haben. Innovative Angebote, die den Wohnkomfort und die Annehmlichkeiten<br />
des Einfamilienhauses auch in zentraler Lage bieten, werden einen<br />
sehr nachgefragten Bestandteil am Wohnungsmarkt darstellen (vgl. de Haan et al.<br />
2010: 46).<br />
Die Stadt <strong>Lippstadt</strong> hat grundsätzlich gute Voraussetzungen im Vergleich zu anderen<br />
Kommunen in der Region: Hier kann ein „urbanes <strong>Wohnen</strong>“ in einer „überschaubaren<br />
Mittelstadt“ ermöglicht werden.
2.3 2.3 2.3 Angebot Angebotsstruktur Angebot<br />
sstruktur sstruktur und und und -entwicklung<br />
entwicklung<br />
entwicklung<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 23<br />
Der Wohnungsmarkt einer Kommune bzw. einer Region wird nicht nur durch die<br />
Entwicklung der Nachfrage beeinflusst. Auf der „anderen Seite“ ist das Wohnungsangebot<br />
ausschlaggebend dafür, inwieweit die jeweiligen Nachfragegruppen ihre<br />
Wünsche am Wohnungsmarkt realisieren können.<br />
2.3 2.3.1 2.3<br />
.1 Angebotsentwicklung Angebotsentwicklung der der letzten letzten Jahre<br />
Jahre<br />
Wohnungsbestand<br />
Wohnungsbestand<br />
Der Wohnungsbestand in Nordrhein-Westfalen ist seit Anfang der 1990er-Jahre<br />
kontinuierlich gestiegen. Auch in <strong>Lippstadt</strong> und dem Kreis Soest ist diese Entwicklung<br />
erkennbar. Bezogen auf die Einwohnerzahl wuchs der Wohnungsbestand in<br />
<strong>Lippstadt</strong> seit Mitte der 1990er-Jahre stärker als im landesweiten Trend (s. Abb. 14).<br />
Auffällig ist, dass sich der Wohnungsbestand je 1.000 Einwohner in <strong>Lippstadt</strong> im<br />
Zeitverlauf immer weiter dem Durschnitt in Nordrhein-Westfalen angenähert hat<br />
Anzahl<br />
500<br />
480<br />
460<br />
440<br />
420<br />
400<br />
380<br />
360<br />
340<br />
320<br />
300<br />
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008<br />
Jahr<br />
NRW Kreis Soest Stadt Lipstadt<br />
Abbildung Abbildung 14 14: 14 : Entwicklung Entwicklung des Wohnungsbestandes Wohnungsbestandes (je 1.000 1.000 EW) EW)<br />
Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW 2010<br />
2010
Anzahl Wohnungen<br />
18.000<br />
16.000<br />
14.000<br />
12.000<br />
10.000<br />
8.000<br />
6.000<br />
4.000<br />
2.000<br />
0<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 24<br />
Abbildung Abbildung 15 15: 15 : Entwicklung des des Wohnungsbestand<br />
Wohnungsbestandes Wohnungsbestand<br />
in in <strong>Lippstadt</strong><br />
<strong>Lippstadt</strong><br />
Quelle: Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW IT.NRW 2010<br />
2010<br />
Etwas mehr als die Hälfte aller Wohngebäude in <strong>Lippstadt</strong> sind Ein- oder Zweifamilienhäuser.<br />
Gebäude mit drei oder mehr Wohnungen machen insgesamt ca. 48% des<br />
Wohnungsbestandes aus. Im Vergleich dazu weist der Kreis Soest mehr Gebäude mit<br />
ein oder zwei Wohnungen auf. Im landesweiten Schnitt allerdings bestehen mehr<br />
Gebäude mit drei oder mehr Wohnungen (vgl. Abb. 16).<br />
Anteil<br />
100%<br />
90%<br />
80%<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
0%<br />
1990<br />
1991<br />
1992<br />
1993<br />
1994<br />
1995<br />
1996<br />
1997<br />
1998<br />
1999<br />
Jahr<br />
2000<br />
2001<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser<br />
NRW Kreis Soest Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
2006<br />
2007<br />
Gebäude mit 3 und<br />
mehr Wohnungen<br />
Gebäude mit 2<br />
Wohnungen<br />
Gebäude mit 1<br />
Wohnung<br />
2008<br />
2009<br />
Abbildung Abbildung 16 16: 16 : Wohnungsbestand nach Gebäudeart Gebäudeart ( (Stand (<br />
Stand Stand 2008)<br />
Quelle: Quelle: IT. IT.NRW IT. NRW 2010<br />
2010
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 25<br />
Ein Großteil der Gebäude (51%) stammt aus der Zeit von vor 1948 und der Zeit von<br />
1949 bis Ende der 1960er-Jahre. Der Anteil der nach 1988 errichteten Gebäude liegt<br />
bei 24%.<br />
14%<br />
25%<br />
10%<br />
Preisgebundener Preisgebundener Preisgebundener Wohnungsbestand<br />
Wohnungsbestand<br />
Abbildung Abbildung 17 17: 17 17:<br />
: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen<br />
Baualtersklassen<br />
Quelle: Quelle: Quelle: Wfa Wfa 2009<br />
2009<br />
Bei einer Zunahme gering verdienender Haushalte ist ein besonderes Augenmerk<br />
auf die Bestandsentwicklung im preisgebundenen Wohnungsbestand zu legen (s.<br />
Abb. 18). Seit 2002 nimmt die Zahl dieser Wohnungen kontinuierlich ab. Auch die<br />
Zahl der geförderten Wohnungen im selbstgenutzten Wohneigentum lag 2007 unter<br />
der des Jahres 1998. Allerdings ist hier seit 2003 wieder ein Anstieg zu erkennen.<br />
20%<br />
31%<br />
bis 1948<br />
1949 bis 1968<br />
1969 bis 1987<br />
1988 bis 1998<br />
1999 bis 2006
Anzahl<br />
1800<br />
1600<br />
1400<br />
1200<br />
1000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
Anzahl<br />
0<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 26<br />
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007<br />
Jahr<br />
Selbstgenutztes Wohneigentum Mietwohnungen<br />
Abbildung Abbildung 18 18: 18 : Bestandsentwicklung preisgebundener preisgebundener Wohnungsbestände<br />
Wohnungsbestände<br />
2009 2010 2012<br />
Jahr<br />
2013 2015 2017<br />
Quelle: Quelle: Wfa Wfa 2009<br />
2009<br />
Abbildung Abbildung Abbildung 19 19: 19 : Bindungsende bei geförderten geförderten Mietwohnungen in der der Nachwirkungsfrist<br />
Quelle Quelle: Quelle : Wfa Wfa 2009<br />
2009<br />
Ein besonderes Problem im Mietwohnungssegment stellt das Auslaufen der Bindungen<br />
im preisgebundenen Bestand dar. Im Jahr 2012 werden weitere 120 Wohnungen<br />
aus der Mietpreisbindung fallen und in den anschließenden Jahren ca. 20 Wohnungen<br />
pro Jahr. Diese Bestände wechseln vom preisgebundenen Segment in das Segment<br />
preiswerter Mietwohnungen, die sich am örtlichen Mietspiegel orientieren.<br />
Auf Grund ihres Baualters haben diese Wohnungen in der Regel einen hohen Modernisierungsbedarf.<br />
Für diese Wohnungen besteht eine Unsicherheit bzgl. der weiteren<br />
Entwicklung.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 27<br />
Im Wesentlichen bestehen für diese Bestände drei Entwicklungsrichtungen. Zum<br />
ersten haben die Eigentümer die Möglichkeit, öffentliche Fördermittel zur Modernisierung<br />
in Anspruch zu nehmen und eine erneute Mietpreisbindung einzugehen.<br />
Zum zweiten können sie eine Modernisierung mit privaten Finanzmitteln durchführen,<br />
die über entsprechende Mieterhöhungen getragen wird. In beiden Fällen werden<br />
die Wohnungen an heutige Ausstattungsansprüche angepasst. Bei einer freifinanzierten<br />
Modernisierung stehen sie aufgrund notwendiger Mietpreiserhöhungen<br />
in der Regel jedoch nicht mehr den untersten Einkommensgruppen und somit evtl.<br />
auch nicht den bisherigen Bewohnern zur Verfügung. Dies kann zu sozialen Segregationsprozessen<br />
in diesen Beständen führen.<br />
Als drittes können sich die Eigentümer dafür entscheiden, auf eine Modernisierung<br />
zu verzichten oder diese nur in geringem Umfang durchzuführen, so dass die Wohnungen<br />
weiterhin sehr preiswert vermietet werden können. Dies bedeutet mittel-<br />
bis langfristig jedoch, dass diese Wohnungen im Marktvergleich über einen ungenügenden<br />
Ausstattungsstandard verfügen und für viele Nachfrager unattraktiv werden.<br />
Aufgrund des abnehmenden Angebots an preisgebundenen Wohnungen wird sich<br />
die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum zunehmend auf den nicht gebundenen<br />
Wohnungsbestand richten. Die derzeit insgesamt mangelnde Neubautätigkeit im<br />
preiswerten Segment wird voraussichtlich zu Mietpreissteigerungen beitragen.<br />
Die Stadt <strong>Lippstadt</strong> muss vor diesem Hintergrund auch künftig den Anforderungen<br />
des § 1 Abs. 5 und 6 BauGB gerecht werden und eine sozialgerechte Bodennutzung<br />
gewährleisten sowie die Wohnbedürfnisse der (gesamten) Bevölkerung berücksichtigen.<br />
Auch künftig kommt der angemessenen Wohnraumversorgung gering verdienender<br />
Haushalte eine wichtige Rolle zu, so dass die oben beschriebenen Entwicklungen<br />
beobachtet und begleitet werden müssen.<br />
Neubauentwicklung<br />
Neubauentwicklung<br />
Nach einem rapiden Anstieg der jährlichen Baufertigstellungen in Nordrhein Westfalen<br />
von 1990 bis 1995, konnte bis 2008 eine insgesamt leicht nachlassende Bautätigkeit<br />
beobachtet werden (s. Abb. 20). Auch in <strong>Lippstadt</strong> und dem Kreis Soest wuchs<br />
die Zahl der jährlichen Baufertigstellungen bis Mitte der 1990er-Jahre an, unterlag<br />
danach aber im Jahresverlauf deutlichen Schwankungen. In einzelnen Jahren lag die<br />
Baufertigstellungsrate je 1.000 Einwohner deutlich über (bspw. 2000, 2002 und<br />
2005) bzw. deutlich unter (2004) dem insgesamt rückläufigen Trend. Gleiches gilt,<br />
(wenn auch weniger deutlich) für die Baufertigstellungen im Kreis Soest.
Anzahl<br />
10<br />
8<br />
6<br />
4<br />
2<br />
0<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 28<br />
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008<br />
Jahr<br />
NRW Kreis Soest Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
Ab Abbildung Ab<br />
bildung 20 20: 20<br />
: Baufertigstellungen (je 1.000 1.000 EW)<br />
Bedeutung Bedeutung von von Neubaumaßnahmen Neubaumaßnahmen für für die die Bevölkerungsentwicklung<br />
Bevölkerungsentwicklung<br />
Quelle: Quelle: Quelle: IT.NRW IT.NRW IT.NRW 2010<br />
2010<br />
Bei dieser Auswertung ist zu bedenken, dass sowohl Neubaumaßnahmen, als auch<br />
Maßnahmen im Gebäudebestand statistisch erfasst werden. Eine Auswertung der<br />
Baufertigstellungsstatistik des Fachdienstes Bauordnung der Stadt <strong>Lippstadt</strong> ergibt,<br />
dass in den Jahren 2005 bis 2009 jährlich etwa 70 Neubauten fertiggestellt wurden,<br />
lediglich im Jahr 2007 lag dieser Wert mit 105 Neubauten deutlich höher. Dies entspricht<br />
etwa 1,1 bis 1,5 Baufertigstellungen im Neubau je 1000 EW. Dieser Wert liegt<br />
deutlich unter dem Wert der Baufertigstellungen insgesamt (vgl. Werte der Abb. 20).<br />
Betrachtet man die fertiggestellten Wohneinheiten in diesen Neubauten, so liegen<br />
die Werte zwischen 100 und 220 Wohneinheiten pro Jahr. Bei einer durchschnittlichen<br />
Haushaltsgröße von 2,8 Personen pro Haushalt (für den Neubau sind höhere<br />
Werte anzunehmen als im gesamtstädtischen Durchschnitt; dieser liegt bei 2,1 Personen<br />
pro Haushalt) kann für jedes der betrachteten Jahre von 300 bis 600 Personen<br />
ausgegangen werden, die in diese Neubauten gezogen sind.<br />
Nicht alle dieser Personen ziehen jedoch von außen in die Stadt <strong>Lippstadt</strong> zu. Der<br />
Anteil dieser „Außenzuzügler“ kann nach Auswertung der Einwohnermeldedaten der<br />
Stadt <strong>Lippstadt</strong> mit etwa 50 Prozent beziffert werden (dieser Wert berücksichtigt<br />
bereits „Sickereffekte“ in frei gezogene Bestandsobjekte). Durch die neu errichteten<br />
Gebäude wurden im Zeitraum von 2005 bis 2009 somit etwa 150 bis 300 Personen<br />
jährlich zu einem Umzug nach <strong>Lippstadt</strong> bewogen. Insgesamt verzeichnete die Stadt<br />
<strong>Lippstadt</strong> jedoch in diesem Zeitraum jährlich zwischen 2.600 und 2.900 Zuzüge von<br />
außen. Der Anteil der Zuzügler, die durch Neubauten „angezogen“ wurden, beläuft<br />
sich nach dieser Modellrechnung somit auf maximal 5 bis 10 %.
Baulandpreise<br />
Baulandpreise<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 29<br />
Im m Durschnitt der Jahre 2005 bis 2007 wurden in <strong>Lippstadt</strong> vergleichsweise hohe<br />
durchschnittliche Baulandpreise erzielt. Mit ca. 140 Euro l llagen<br />
diese um etwa 50<br />
Euro über denen des Kreises Soest und auch über dem landesweiten Durchschnitt<br />
(vgl. Abb. 21) 21). Von 1999 bis 2003 lässt sich ein Anstieg des Bodenpreisniveaus in<br />
<strong>Lippstadt</strong> feststellen. Seit 2003 hält sich der Bodenpreis für baureifes La Land auf einem<br />
konstanten Niveau von 140 €/m² für mittlere Lagen.<br />
Abbildung Abbildung 21 21: 21 : Baulandpreise für bbaureifes<br />
b<br />
aureifes aureifes aureifes aureifes aureifes Land Land ( (Mittelwert<br />
( Mittelwert 2005 2005 bis bis 2007)<br />
2007)<br />
Quelle Quelle: Quelle : Boris.NRW Boris.NRW 2010<br />
2010<br />
Abbildung Abbildung 22 22: 22 : Entwicklung der Preise Preise Preise Preise Preise Preise Preise für für für für für baureifes baureifes Land Land in in in <strong>Lippstadt</strong><br />
<strong>Lippstadt</strong><br />
Quelle Quelle: Quelle Quelle : Wfa Wfa 2009<br />
2009
Leerstand Leerstand<br />
Leerstand<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 30<br />
In <strong>Lippstadt</strong> besteht ein struktureller Leerstand von lediglich 1,3% der Wohnungen,<br />
der sich zudem über das gesamte Stadtgebiet verteilt und nicht übermäßig konzentriert<br />
auftritt. Dies ist Ergebnis einer Befragung von Wohnungsmarktakteuren im<br />
Rahmen des städtischen Wohnungsmarktbarometers. Die befragten Wohnungsunternehmen,<br />
Privateigentümer und Hausverwaltungen sind im Besitz von ca. 35% des<br />
gesamten Mietwohnungsbestandes (vgl. Stadt <strong>Lippstadt</strong> 2010b).<br />
2.3 2.3.2 2.3<br />
.2 Absehbare Absehbare Entwicklungen Entwicklungen auf auf der der Angebotsseite<br />
Angebotsseite<br />
Angebotsseite<br />
Die Bestandsentwicklung wird im Vergleich zu Neubaumaßnahmen deutlich an Bedeutung<br />
gewinnen. Einerseits müssen energetische Sanierungen, andererseits Anpassungen<br />
an den demografischen Wandel durchgeführt werden (BBSR 2010: 7ff.).<br />
In dem insgesamt entspannteren Wohnungsmarkt sind sinkende Mieten und Immobilienpreise<br />
wahrscheinlich. Es werden jedoch andere Wohnungstypen nachgefragt<br />
werden – verstärkt kleinere Wohnungen. Dies kann in gewissen Segmenten zu einer<br />
Angebotsknappheit und somit steigenden Preisen führen (NRW.Bank 2010).<br />
Absehbare Absehbare Trends Trends der der Entwicklung Entwicklung in in <strong>Lippstadt</strong><br />
<strong>Lippstadt</strong><br />
Im Folgenden werden Einschätzungen aus dem Wohnungsmarktbarometer der Stadt<br />
<strong>Lippstadt</strong> wiedergegeben (vgl. Stadt <strong>Lippstadt</strong> 2010b) 3 .<br />
Entwicklung des Eigentums insgesamt<br />
Es wird eine ausgewogene Entwicklung dieses Teilsegments erwartet. Aus Sicht der<br />
befragten Experten ist die Einkommensentwicklung der Nachfrager der bestimmende<br />
negative Einflussfaktor. Die Kosten und die Verfügbarkeit von Bauland sind hingegen<br />
kein Investitionshemmnis.<br />
Entwicklung im Einfamilienhaussegment<br />
Für das Segment der Eigenheime wird ein ausgewogenes Angebot attestiert. Schon<br />
heute wird die Wohnraumnachfrage durch energetisch sanierte Bestände geprägt.<br />
Die Nachfrage ist innerstädtisch und deutlich nachgeordnet stadtteilzentriert. Periphere<br />
Standorte werden weniger nachgefragt.<br />
3 Das Wohnungsmarktbarometer ist eine schriftliche Befragung von Wohnungsmarktexperten aus verschiedenen<br />
Bereichen der Wohnungswirtschaft (Wohnungsunternehmen, Private Eigentümer, Makler,<br />
Banken, Eigentümer- und Mietervereine, behördliche Stellen). Das Wohnungsmarktbarometer ist die<br />
subjektive Komponente der "Kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung" und gibt wieder, wie die befragten<br />
Experten die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt in seiner Gesamtheit sowie auf den unterschiedlichen<br />
Teilmärkten wahrnehmen und wie sie die künftige Entwicklung einschätzen. Für das Wohnungsmarktbarometer<br />
2009 wurde im Januar 2010 ein Fragebogen an 21 ausgesuchte Wohnungsmarktexperten<br />
verschickt (3 Wohnungsunternehmen, 3 Private Eigentümer bzw. Hausverwaltungen, 3 Banken, 2 Bausparkassen,<br />
2 Interessenvertretungen der Mieter und Eigentümer, 5 Immobilienmakler, 3 behördliche Stellen).<br />
15 Fragebogen sind zurückgesandt worden
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 31<br />
Das Investitionsklima wird als durchschnittlich eingeschätzt, die Nennungen reichen<br />
hier sogar bis „sehr schlecht“. Für die Zukunft wird hier keine Veränderung des Investitionsklimas<br />
erwartet.<br />
Entwicklung der Eigentumswohnungen<br />
Auch hier liegt nach Experteneinschätzung ein ausgewogenes Angebot vor. Die<br />
Wohnraumnachfrage wird in diesem Teilsegment durch energetisch sanierte Bestände<br />
geprägt. Die Nachfrage konzentriert sich auf innerstädtische Bestände. Das<br />
Investitionsklima für den Neubau ist gemäß der Experten eher schlecht. Es wird eine<br />
weitere Verschlechterung erwartet.<br />
Entwicklung der Mietwohnungen<br />
Im Teilsegment der Mietwohnungen ist ein Druck auf preisgünstige Bestände zu<br />
erkennen. Es liegt eine angespannte Situation im unteren und v. a. preisgebundenen<br />
Segment vor. Es wird eine weitere Verschlechterung erwartet. Als Hauptprobleme<br />
werden die Einkommenssituation der Wohnungssuchenden und der Mangel an<br />
preiswertem Wohnraum genannt. Der Rückgang der Sozialwohnungsbestände rückt<br />
somit stärker in den Fokus.<br />
Nachfrageschwerpunkt stellen Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment<br />
bei einer Größe oberhalb von 60 m² dar. Die aktuellen Angebote konzentrieren sich<br />
jedoch eher auf kleine 2- und 3-Zimmer-Wohnungen. Große, günstige Wohnungen<br />
für größere Familien fehlen am Markt.<br />
Die Nachfrage vollzieht sich innerstädtisch und stadtteilzentriert. Das Investitionsklima<br />
für den Neubau wird für dieses Teilsegment als schlecht eingeschätzt. Es wird<br />
eine weitere Verschlechterung erwartet. Die Kosten und die Verfügbarkeit von Bauland<br />
sind jedoch kein wesentliches Investitionshemmnis, eher wird die fehlende<br />
Renditeerwartung als Ursache genannt.
3 Zwischenfazit I<br />
Bevölkerung<br />
Bevölkerung, Bevölkerung , Bevölkerungsstruktur und -entwicklung<br />
entwicklung<br />
entwicklung<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 32<br />
> Es ist ein Rückgang der Bevölkerungszahl um etwa 2.500 Einwohner oder<br />
3,6% bis 2025 zu erwarten. Dies wird sich in den Stadtteilen in unterschiedlichem<br />
Ausmaß niederschlagen.<br />
> Die Altersgruppe der „Bauherren“ (30-45 Jahre) nimmt in den nächsten 15<br />
Jahren deutlich ab.<br />
> Es wird eine deutliche Zunahme der älteren Bevölkerungsgruppen zu verzeichnen<br />
sein. Dies betrifft alle Altersgruppen älter als 50 Jahre.<br />
> <strong>Lippstadt</strong> wird räumlich an der Grenze zwischen wachsenden (nordöstliche<br />
Nachbarkommunen) und schrumpfenden Räumen (südwestliche Nachbarkommunen)<br />
liegen.<br />
Nachfragestruktur Nachfragestruktur Nachfragestruktur und und -entwicklung<br />
entwicklung<br />
> Im Rahmen einer modellhaften Betrachtung ist von rund 1.000 zusätzlichen<br />
Haushalten in <strong>Lippstadt</strong> bis zum Jahr 2025 auszugehen.<br />
> Es ist von einer weiter steigenden Wohnfläche pro Kopf auszugehen.<br />
> Bedingt durch eine Veränderung der Haushaltsstruktur (mehr kleine, weniger<br />
große Haushalte) und ein hierzu bisher nicht passendes Angebot ist ein<br />
Nachfragedruck nach kleineren, günstigen Wohnungen absehbar.<br />
> Altengerechter Wohnraum wird in Zukunft verstärkt nachgefragt.<br />
> Der Anteil der Familien an der Gesamtbevölkerung - und damit die „klassische“<br />
Nachfragegruppe am Wohnungsmarkt – schrumpft.<br />
> Die Gesellschaft ist von einer Pluralisierung der Lebensstile geprägt. Es wird<br />
mehr Single-Haushalte, berufstätige Paare oder auch Alleinerziehende geben.<br />
> Diese wachsenden Nachfragegruppen haben ein anderes Anforderungsprofil<br />
an ihre Wohnungen und Wohnstandorte. Integrierte Lagen gewinnen an Bedeutung.<br />
Fortsetzung auf der nächsten Seite
Angebots Angebotsstruktur Angebots struktur und und -entwicklung<br />
entwicklung<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 33<br />
> <strong>Lippstadt</strong> weist ein relativ hohes Baulandpreisniveau im Vergleich mit dem<br />
Kreis Soest auf.<br />
> Aktuell sind mehr als die Hälfte des Wohnungsbestands Ein- oder Zweifamilienhäuser.<br />
Es ist nur wenig Leerstand im gesamten Gebäudebestand zu verzeichnen<br />
(1,3 %).<br />
> Im preisgebundenen Wohnungsbestand ist eine rückläufige Entwicklung<br />
erkennbar. Viele Wohnungen werden in den kommenden Jahren aus der<br />
Mietpreisbindung fallen. Dies könnte den Nachfragedruck nach günstigem<br />
Wohnraum verstärken. Bereits heute ist ein Mangel an preiswertem Wohnraum<br />
erkennbar. Dieser ist besonders ausgeprägt bei günstigen, großen<br />
Wohnungen für größere Familien.<br />
> Der Druck auf 1- und 2-Raum-Wohnungen könnte zu Engpässen führen, das<br />
Angebot reagiert derzeit noch nicht.<br />
> Angebote für kleine Haushalte sollten vor allem durch Anpassungsmaßnahmen<br />
im Wohnungsbestand erfolgen, da gleichzeitig ein Rückgang des Bedarfs<br />
nach größeren Wohnungen erkennbar ist.<br />
> Es ist ein Rückgang der Kauffälle insgesamt zu verzeichnen. In den letzten<br />
Jahren wächst die Bedeutung des Bestands (Kauffälle bebauter Grundstücke<br />
im Vergleich zu unbebauten).<br />
> Der Erwerb vorhandenen Wohneigentums wird stärker in den Fokus rücken,<br />
die Angebote werden zunehmen. Die Bestandsentwicklung (energetische<br />
Sanierung, Anpassungen an den demografischen Wandel) wird eine wichtige<br />
Aufgabe der Zukunft sein.<br />
> Die Nachfrage vollzieht sich bereits heute deutlich verstärkt innerstädtisch<br />
und nachgeordnet stadtteilzentriert (Wohnungsmarktbarometer).<br />
Erste Erste Schlussfolgerung Schlussfolgerung für für die die Zukunft<br />
> Die Auswirkungen der „Megatrends“, die auch für <strong>Lippstadt</strong> bestätigt werden<br />
können (u. a. demografischer Wandel, Haushaltsentwicklung, Veränderung<br />
der Nachfragegruppen am Wohnungsmarkt) werden langsam aber sicher<br />
auf dem Wohnungsmarkt spürbar.
4 Analyse II<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 34<br />
Aufbauend auf der Betrachtung von Bevölkerungs-, Nachfrage- und Angebotsentwicklung<br />
erfolgt eine Analyse der Wohnlagen <strong>Lippstadt</strong>s sowie eine Betrachtung der<br />
vorhandenen Potenziale in Baulücken, im Wohnungsbestand und durch Neubauflächen.<br />
4.1 .1 .1 Wohnl Wohnlagen Wohnl Wohnlagen<br />
agen in in in <strong>Lippstadt</strong> <strong>Lippstadt</strong><br />
<strong>Lippstadt</strong><br />
Im Anschluss an den ersten Teil der Analyse wird im Folgenden auf die verschiedenen<br />
Wohnlagen im Stadtgebiet <strong>Lippstadt</strong>s eingegangen. Im ersten Schritt erfolgt<br />
hierzu eine Analyse der Erreichbarkeit verschiedener Infrastruktureinrichtungen.<br />
Darauf aufbauend wird eine Definition verschiedener Lagetypen vorgenommen, die<br />
sich aus quantitativen und qualitativen Lagemerkmalen ableiten lassen.<br />
4.1.1 .1.1 .1.1 „Integrierte Integrierte Lagen Lagen“ Lagen in in <strong>Lippstadt</strong><br />
<strong>Lippstadt</strong><br />
Die Infrastrukturausstattung von Stadtbereichen ist ein entscheidender Faktor bei<br />
der Bestimmung von Lage- und insbesondere von Wohnstandortqualitäten. Für die<br />
Qualität und den Charakter des direkten Wohnumfeldes ist in erster Linie<br />
entscheidend, welche Infrastruktureinrichtungen des täglichen Bedarfs in<br />
fußläufiger Entfernung erreichbar sind.<br />
Dies kann u. a. vor dem Hintergrund der in §1 BauGB geforderten Berücksichtigung<br />
der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung als ein zentraler Aspekt bei der Bewertung<br />
von Standortqualitäten angesehen werden. Darüber hinaus wurde in Kap. 2.2 dargelegt,<br />
dass die Bedeutung wohnungsnaher Versorgungsstrukturen vor dem Hintergrund<br />
einer alternden Bevölkerung sowie sich verändernden Haushaltsstrukturen<br />
(Singlehaushalte, berufstätige Paare, Alleinerziehende, …) steigt.<br />
Es erfolgt eine Analyse der Erreichbarkeit von Infrastrukturangeboten, die im<br />
Ergebnis verschiedene Stufen von „integrierten Lagen“ im Stadtgebiet <strong>Lippstadt</strong>s<br />
erkennbar macht. In die Analyse fließen Nahversorgungsstandorte, ÖPNV-<br />
Haltestellen, Grundschulen und Kinderbetreuungsangebote ein. Für jedes Kriterium<br />
wurden unterschiedliche Zielwerte für optimale und ausreichende Erreichbarkeit<br />
definiert, die auf Empfehlungen aus wissenschaftlicher Literatur oder gesetzlichen<br />
Rahmensetzungen beruhen 4 . Sie sind in Tabelle 3 dargestellt.<br />
4 Zentrale Versorgungsbereiche: Einzelhandelserlass NRW 2008: Nummer 2.8 (Nahversorgung)<br />
ÖPNV-Haltestellen: Verband Deutscher Verkehrsunternehmen 2000: 147<br />
Grundschule : Borchard 1974: 104<br />
Kinderbetreuungsangebot: Schöning et al. 1992: 48
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 35<br />
Erreichbarkeit<br />
Infrastrukturangebote optimal ausreichend<br />
Zentrale Versorgungsbereiche unter 700m unter 1.000m<br />
ÖPNV-Haltestelle (Bus) unter 300m unter 600m<br />
Grundschule unter 700m unter 1.000m<br />
Kinderbetreuungsangebot unter 500m unter 750m<br />
Tabelle Tabelle Tabelle 3: : Entfernungswerte Entfernungswerte zu zu Infrastrukturangeboten Infrastrukturangeboten im im Rahmen Rahmen der der Erreichbarkeitsanalyse<br />
Erreichbarkeitsanalyse<br />
Erreichbarkeitsanalyse<br />
Die Lage der Infrastrukturangebote und die sich aus den Entfernungswerten ergebenden<br />
Bereiche optimaler und ausreichender Erreichbarkeit sind in den folgenden<br />
Abbildungen dargestellt.<br />
Abbildung Abbildung 23 23: 23 : Zentrale Zentrale Versorgungsbereiche Versorgungsbereiche mit mit Erreichbarkeitsradien<br />
Erreichbarkeitsradien<br />
Hierbei muss berücksichtigt werden, dass der Innenstadtbereich mehr und<br />
vielfältigere Angebote bietet, als andere zentrale Versorgungsbereiche. Zu nennen<br />
wären hier beispielsweise Kultureinrichtungen, Behördenstandorte, die Anbindung<br />
an das überregionale Schienennetz sowie Einkaufsmöglichkeiten für den<br />
periodischen und episodischen Bedarf. Anders ausgedrückt: Im innerstädtischen<br />
Bereich befinden sich die meisten der zentralen Einrichtungen.<br />
Eine qualitative Abstufung der zentralen Versorgungsbereiche zueinander konnte in<br />
diese Erreichbarkeitsanalyse nicht einfließen. Des Weiteren bestehen vereinzelte<br />
Nahversorgungsangebote außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Diese<br />
werden bei der Bewertung von einzelnen Standorten (vgl. Kap. 6.4) berücksichtigt.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 36<br />
Abbildung Abbildung 24 24: 24 24:<br />
: Grundschulstandorte mit Erreichbarkeitsradien<br />
Abbildung Abbildung 25 25: 25 25:<br />
: Kinderbetreuungsangebote Kinderbetreuungsangebote mit mit Erreichbarkeitsradien<br />
Erreichbarkeitsradien
Gesamtbetrachtung Gesamtbetrachtung der der Erreichbarkeitswerte<br />
Erreichbarkeitswerte<br />
Erreichbarkeitswerte<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 37<br />
Abbildun Abbildung Abbildun g 26 26: 26 : ÖPNV ÖPNV-Haltestellen ÖPNV<br />
Haltestellen Haltestellen mit Erreichbarkeitsradien 5<br />
In einer Gesamtbetrachtung dieser einzelnen Erreichbarkeitswerte im Rahmen einer<br />
GIS-basierten Stadtraumanalyse ergeben sich abgestufte Kategorien der Erreichbarkeit<br />
oder abgestufte „integrierte Lagen“. Die Kategorien drücken die „Bandbreite“<br />
des Versorgungsgrades aus:<br />
> A-Lage: Alle Infrastrukturangebote in "optimaler" Entfernung<br />
> B-Lage: Alle Infrastrukturangebote fußläufig erreichbar. Mindestens 2 Infrastrukturangebote<br />
in "optimaler" Entfernung, die restlichen zumindest in<br />
"ausreichender" Entfernung.<br />
> C-Lage: Alle Infrastrukturangebote in "ausreichender" Entfernung; oder: eine<br />
Einrichtung ist gar nicht fußläufig erreichbar, aber 3 Infrastrukturangebote<br />
in "optimaler" Entfernung<br />
> D-Lage: Mindestens 2 Infrastrukturangebote in "ausreichender" Entfernung<br />
Abbildung 27 verdeutlicht, welche Abstufungen an „integrierten Lagen“ im<br />
Stadtgebiet <strong>Lippstadt</strong>s vorzufinden sind.<br />
5 Alle ÖPNV-Haltestellen gehen „gleichgewichtig“ in die Analyse ein. Sie werden nicht bspw. hinsichtlich<br />
der Fahrtenhäufigkeit in verschiedene Kategorien eingeteilt, da die entsprechenden Informationen bei<br />
Erstellung dieses Gutachtens nicht vorlagen.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 38<br />
Abbildung Abbildung 27 27: 27 : Integrierte Integrierte Lagen in <strong>Lippstadt</strong>
4.1.2 .1.2 .1.2 Lagetypen in der Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 39<br />
„Lagetypen“ sind Teilbereiche einer Stadt, die anhand von quantitativen und qualitativen<br />
Lagemerkmalen abgeleitet werden können. Es handelt sich also um Gebiete,<br />
die ähnliche wohnstandortbezogene „Merkmale“ aufweisen können.<br />
Ein zentrales Merkmal zur Einschätzung von Lagetypen stellt hierbei die Erreichbarkeit<br />
von Infrastrukturangeboten dar. Mit der Erreichbarkeitsanalyse wurde dies ausführlich<br />
dargelegt. Diese Kategorisierung von Standorten nach Infrastrukturversorgung<br />
ist jedoch nur ein Aspekt. Auf weitere Merkmale, die zur Einteilung von Lagetypen<br />
herangezogen werden können, wird im Folgenden eingegangen. Ausgangspunkt<br />
der Betrachtung ist die Siedlungsstruktur <strong>Lippstadt</strong>s, aus der sich bereits verschiedene<br />
Lagetypen ableiten lassen:<br />
Das bedeutendste Charakteristikum <strong>Lippstadt</strong>s ist der sehr kompakte Siedlungskern.<br />
Folgende Zahlen verdeutlichen dies: 60% der Einwohner <strong>Lippstadt</strong>s leben in einer<br />
maximalen Entfernung von zwei Kilometern zum Stadtzentrum bzw. sogar 90% der<br />
Einwohner in einer maximalen Entfernung von fünf Kilometern Luftlinie (vgl. Abb.<br />
28).<br />
Abbildung Abbildung 28 28: 28 : Einwohner in Entfernung von von der Altstadt Altstadt <strong>Lippstadt</strong>s<br />
<strong>Lippstadt</strong>s<br />
Dieser kompakte Kernbereich besteht in erster Linie aus der Altstadt, den diese<br />
umgebenden Bereiche der Kernstadt (Nord-West, Nord-Ost, Süd-West und Süd-Ost)<br />
sowie Ortsteilen mit kurzen Entfernungen zum Stadtzentrum (u. a. Cappel,<br />
Lipperode oder Esbeck). Als eher peripher gelegene Stadtbereiche können u. a. die<br />
Ortsteile Hörste, Garfeln, Eickelborn, Benninghausen oder Bökenförde bezeichnet<br />
werden.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 40<br />
Diese Einteilung des Stadtgebietes ist ein entscheidender Aspekt bei der Bestimmung<br />
von Lagetypen. Die Entfernung zur Innenstadt, mit den hier vorzufindenden<br />
zentralen Einrichtungen, Einrichtungen der medizinischen Versorgung oder auch<br />
Cafés, Restaurants und „Ausgehmöglichkeiten“, stellt eine Lagequalität von<br />
Wohnstandorten dar, die ergänzend zur Betrachtung der Erreichbarkeit von<br />
Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs (vgl. Kap. 4.1.1) in die Betrachtung<br />
einbezogen werden sollte. Je geringer die Entfernung zum Stadtzentrum, desto<br />
geringer sind die anfallenden Mobilitätskosten und desto leichter ist die<br />
„Alltagsbewältigung“. Auf Grund der kompakten Stadtstruktur <strong>Lippstadt</strong>s können<br />
viele Stadtbereiche dieses Merkmal aufweisen.<br />
Neben diesem „Kriterium“ bestehen jedoch weitere Lagemerkmale, von denen die<br />
zentralen Merkmale im Folgenden näher ausgeführt werden.<br />
Baulandpreise<br />
Baulandpreise<br />
Die beschriebene grundsätzliche „Aufteilung“ des Stadtgebietes spiegelt sich u. a. in<br />
den Baulandpreisen <strong>Lippstadt</strong>s wieder (vgl. Abbildung 29). Es ist ein Preisgefälle von<br />
der Kernstadt zu den peripherer gelegenen Ortsteilen erkennbar. Einen Sonderfall<br />
stellt der Ortsteil Bad Waldliesborn dar, der durch sehr hohe Bodenpreise gekennzeichnet<br />
ist.<br />
Der Kernstadtbereich muss differenzierter betrachtet werden. Die Altstadt ist als<br />
Standort von Handels- und Dienstleistungseinrichtungen durch die höchsten Bodenpreise<br />
gekennzeichnet. Diese „teuren Lagen“ stehen jedoch nur in sehr eingeschränktem<br />
Maße als Wohnstandorte zur Verfügung. Darüber hinaus bestehen in<br />
den nördlich der Altstadt gelegenen Kernstadtbereichen Teilgebiete, die deutlich<br />
höhere Baulandpreise aufweisen (vgl. Abb. 29).
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 41<br />
Abbildung Abbildung 29 29: 29 : Bodenrichtwerte im Stadtgebiet Stadtgebiet <strong>Lippstadt</strong>s <strong>Lippstadt</strong>s<br />
Quelle Quelle: Quelle : Boris.NRW Boris.NRW 2010<br />
2010
Bebauungstypologien<br />
Bebauungstypologien<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 42<br />
Die heute im Stadtgebiet vorzufindenden Bebauungstypologien sind als<br />
Lagemerkmal bedeutsam, da der Wohnungsbestand eine große Bedeutung für den<br />
Wohnungsmarkt hat. Nur ein kleiner Teil aller Umzüge innerhalb einer Stadt oder<br />
der Zuzüge von außen gehen in Neubauten. Der überwiegende Teil der jährlich über<br />
5.000 Umzüge in <strong>Lippstadt</strong> und über 2.500 Zuzüge nach <strong>Lippstadt</strong> (Daten aus dem<br />
Einwohnermelderegister der Stadt <strong>Lippstadt</strong>) vollzieht sich im Bestand. Die<br />
Bebauungsstruktur eines Stadtbereiches ist entscheidend dafür, welche Nachfrager<br />
auf diesem lokalen Teilmarkt auftreten.<br />
Der „Kernbereich“ <strong>Lippstadt</strong>s unterscheidet sich auch in diesem Lagemerkmal vom<br />
„Umland“ <strong>Lippstadt</strong>s. Die vorzufindende Bebauungstypologie differiert von jener in<br />
den Ortsteilen. In <strong>Lippstadt</strong> ist insgesamt eine kontinuierliche Abnahme dichterer<br />
Bebauungsformen „von innen nach außen“ feststellbar.<br />
In der Altstadt, dem inneren Stadtkern, ist eine Dominanz des<br />
Geschosswohnungsbaus vorzufinden, sowie durch die vorliegende historische<br />
Bausubstanz das besondere Teilsegment des „Altbaus“. In den umliegenden<br />
Kernstadtbereichen kommt zu den auch hier vielfach vorzufindenden<br />
Mehrfamilienwohnhäusern eher verdichteter Einfamilienhausbau hinzu. In den<br />
nördlichen Kernstadtbereichen sind zudem hochwertige Einfamilienhausbestände<br />
vorzufinden. Bereits die kernstadtnahen Ortsteile (z. B. Cappel, Esbeck) sind<br />
überwiegend vom freistehenden Einfamilienhaus in weniger verdichteten Formen<br />
geprägt. Die peripher gelegenen Ortsteile weisen diese Bauform ohnehin in weit<br />
überwiegendem Maße auf und sind zudem noch stärker dörflich bzw. ländlich<br />
geprägt.<br />
Lagetypen<br />
Lagetypen<br />
Unter Berücksichtigung der aufgeführten Lagemerkmale ergeben sich folgende<br />
Lagetypen für <strong>Lippstadt</strong>:<br />
> Altstadt / Stadtkern<br />
> Geschosswohnungsbau, Altbaubestände<br />
> Integrierte Lage, innerstädtische Angebote in direkter Umgebung<br />
> Urbane Prägung, Lippe und Lippeaue jedoch als nahgelegene Freiräume<br />
> Mittlerer bis hoher Bodenpreis in den eher von Wohnnutzung geprägten<br />
Teilen der Altstadt<br />
> Umliegende Kernstadtbereiche<br />
> Mehrfamilienhäuser, verdichteter Einfamilienhausbau<br />
> Gute infrastrukturelle Versorgung, Innenstadt in geringer Entfernung<br />
> Weniger „eigenständigen“ Charakter als Ortsteile<br />
> Nördliche Kernstadtbereiche: Zum Teil höheres Baulandpreisniveau,<br />
zum Teil andere Bebauungstypologien (höherer Anteil an Einfamilien-
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 43<br />
häusern, hochwertige Lagen), größere Nähe zum Naturraum Lippeaue<br />
und Freizeiteinrichtungen (u. a. Golfplatz)<br />
> Kernstadtnahe Ortsteile<br />
> Überwiegend Einfamilienhausbestände<br />
> Zumeist integrierte Lagen, Innenstadt in geringer Entfernung<br />
> Mittleres Bodenpreisniveau<br />
> Häufig „eigenständigen“ Charakter als „unabhängiger“ Ortsteil<br />
> Periphere Ortsteile<br />
> Fast ausschließlich Einfamilienhausbestände<br />
> Relativ große Entfernung zur innerstädtischen Angeboten<br />
> Nur teilweise Infrastrukturausstattung im Ortsteil gegeben<br />
> Ländliche Prägung, Zugang zum Freiraum in kurzen Entfernungen<br />
> Sonderstandort Bad Waldliesborn: Deutlich höheres Baulandpreisniveau,<br />
eigenständiger Charakter als Bäder-/Kurstandort<br />
Diese vereinfachende Einteilung kann nicht alle „Besonderheiten“ und ggf. zu berücksichtigenden<br />
Aspekte jedes Stadtteils abbilden. Sie dient jedoch dazu, Stadtbereiche<br />
miteinander vergleichen zu können bzw. eine erste Übersicht über die in<br />
<strong>Lippstadt</strong> vorkommenden Wohnlagen zu erhalten.
4.2 .2 .2 Potenziale I: : : Baulücken Baulücken<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 44<br />
Im Stadtgebiet <strong>Lippstadt</strong>s sind Wohnbauflächenpotenziale vorhanden, die zusammenfassend<br />
als „Baulücken“ bezeichnet werden können. Hierbei handelt es sich um<br />
Flächen, auf denen bereits Baurecht besteht. Diese könnten von Bauwilligen somit<br />
jederzeit einer Bebauung zugeführt werden. Im Einzelnen können zwei Bereiche<br />
unterschieden werden:<br />
> Baulücken nach § 34 BauGB:<br />
Hier besteht Baurecht, da es sich um Flächen innerhalb von im Zusammenhang<br />
bebauten Ortsteilen handelt. Es handelt sich um den sogenannten „unbeplanten<br />
Innenbereich“, wo das Recht der Bebauung (oder das „Schließen einer Baulücke“)<br />
zum Eigentumsinhalt der betroffenen Grundstücke gehört (vgl. Schmidt-<br />
Eichstaedt 2005: 307).<br />
> Unbebaute Flächen in bestehenden Satzungen:<br />
Diese Flächen sind überwiegend bereits mit einem Bebauungsplan überplant.<br />
Vorhaben sind hier zulässig, wenn sie den Festsetzungen dieses Plans nicht widersprechen<br />
und die Erschließung gesichert ist (vgl. Schmidt-Eichstaedt 2005:<br />
300). Die Flächen können zudem auch innerhalb einer Innenbereichssatzung<br />
nach § 34 Abs. 4 BauGB liegen.<br />
Die Stadt <strong>Lippstadt</strong> führt seit vielen Jahren über diese Flächen ein Kataster. Abbildung<br />
30 gibt einen Überblick über die Lage dieser Potenzialflächen im Stadtgebiet<br />
gemäß der aktuellen Baulückenkartierung der Stadt <strong>Lippstadt</strong> (Stand Juni 2010).<br />
Tabelle 4 ergänzt die kartografische Darstellung um konkrete Zahlen. Sie zeigt, dass<br />
insbesondere in den größeren, dicht besiedelten Stadtteilen der Kernstadt und in<br />
Lipperode größere Flächenpotenziale vorliegen. Auffällig sind jedoch die größeren<br />
Baulücken-Vorkommen in den kleinen Ortsteilen Eickelborn und Benninghausen. Bei<br />
Betrachtung der einzelnen Kategorien fällt zudem auf, dass in Herringhausen,<br />
Esbeck und Hörste (hier in der Ortslage Herlar) große Flächenpotenziale im 34er-<br />
Bereich vorliegen. In Bad Waldliesborn hingegen sind alle vorliegenden Baulücken in<br />
bestehenden Satzungen zu finden.<br />
Insgesamt liegen im Stadtgebiet Flächen mit einem Gesamtvolumen von 90 ha in<br />
Baulücken vor. Hiervon entfallen etwa 17 ha auf Flächen in 34er-Bereichen und 73 ha<br />
auf Flächen in bestehenden Satzungen. Eine Analyse der vorkommenden Flächengrößen<br />
zeigt, dass sich diese zwischen etwa 200 m² und 2 ha bewegen. Die meisten<br />
der Flächen sind jedoch mindestens 500 m² groß und sind somit von ihrer Größe her<br />
(einen entsprechenden Zuschnitt vorausgesetzt) problemlos für eine Wohnbebauung<br />
geeignet.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 45<br />
Abbildung Abbildung 30 30: 30 : : Baulücken Baulücken nach nach §34 §34 §34 §34 BauGB BauGB und und in in in in in bestehenden<br />
bestehenden<br />
bestehenden<br />
bestehenden bestehenden Satzungen<br />
Satzungen
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 46<br />
Insgesamt 34er-Bereich Satzung<br />
Anzahl Fläche Anzahl Fläche Anzahl Fläche<br />
Bad Waldliesborn 67 92.422 0 0 67 92.422<br />
Benninghausen 19 48.929 2 4.804 17 44.125<br />
Bökenförde 23 19.195 9 7.787 14 11.408<br />
Cappel 34 34.077 5 7.249 29 26.827<br />
Dedinghausen 30 39.805 11 9.593 19 30.212<br />
Eickelborn 25 51.524 8 9.503 17 42.021<br />
Esbeck 35 38.959 11 14.949 24 24.010<br />
Garfeln 5 10.271 4 6.125 1 4.146<br />
Hellinghausen 6 4.848 5 4.237 1 611<br />
Herringhausen 12 13.739 12 13.739 0 0<br />
Hörste 32 43.050 20 25.777 12 17.273<br />
Altstadt 23 21.356 12 6.803 11 14.553<br />
Kernstadt Nord-West 63 68.314 6 6.014 57 62.300<br />
Kernstadt Nord-Ost 59 99.360 5 6.569 54 92.791<br />
Kernstadt Süd-Ost 52 45.314 10 9.241 42 36.074<br />
Kernstadt Süd-West 66 109.863 2 1.152 64 108.711<br />
Lipperbruch 32 29.946 0 0 32 29.946<br />
Lipperode 52 73.143 9 7.037 43 66.106<br />
Lohe 6 8.033 6 8.033 0 0<br />
Overhagen 28 29.751 5 5.259 13 24.492<br />
Rebbeke 8 9.640 6 8.031 2 1.610<br />
Rixbeck 15 13.985 7 7.002 8 6.983<br />
GESAMTSTADT 692 905.524 155 168.903 527 736.621<br />
Minimum<br />
Maximum<br />
Durchschnittsgröße<br />
Insgesamt<br />
Flächenstatistik<br />
34er-Bereich Satzung<br />
210<br />
210<br />
242<br />
19.644<br />
4.466 19.644<br />
1.309 1.090 1.372<br />
unter 500qm<br />
73<br />
16<br />
57<br />
500 bis 1000qm<br />
351<br />
86<br />
265<br />
1000 bis 2500qm<br />
203<br />
41<br />
162<br />
2500 bis 5000qm<br />
47<br />
12<br />
35<br />
über 5000qm 18<br />
0<br />
18<br />
Tabelle Tabelle 4: : : Vorhandene Vorhandene Baulücken Baulücken nach nach Stadtteilen Stadtteilen (Flächengrößen (Flächengrößen in in m²)<br />
m²)<br />
Quelle Quelle: Quelle : Eigene Eigene Auswertung Auswertung auf auf Basis Basis der der Baulückenzählung Baulückenzählung Baulückenzählung der der Stadt Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
<strong>Lippstadt</strong><br />
Die Gründe, warum diese Flächen bisher noch nicht bebaut wurden, können vielfältig<br />
sein. Ggf. ist die Nachfrage nicht gegeben, d. h., im betroffenen Stadt-/ Ortsteil<br />
ist kein ausreichender Bedarf für zusätzliche Wohnbauflächen vorhanden. Eine Realisierung<br />
des bestehenden Baurechts kann aber ebenso am Willen des Grundstückseigentümers<br />
scheitern oder daran, dass Flächenzuschnitte von Grundstücken unzweckmäßig<br />
sind. Letztere zwei Fälle treten insbesondere bei „34er-Flächen“ häufiger<br />
auf.<br />
Geht man im Rahmen einer sehr vorsichtigen Schätzung davon aus, dass nur etwa 10<br />
bis 20 % der Flächen als Wohnbauland aktivierbar sind (vgl. hierzu Umweltministerium<br />
Baden-Württemberg 2008: 4), so liegen in <strong>Lippstadt</strong> zwischen 9 und 18 ha<br />
Wohnbauland oder 180 bis 360 Baugrundstücke (bei einer angenommenen durchschnittlichen<br />
Grundstücksgröße von 500 m²) in Baulücken vor.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 47<br />
4.3 .3 .3 Potenziale Potenziale II II: II<br />
: : Wohnungsb<br />
Wohnungsbestand Wohnungsb<br />
estand estand („Stresstest<br />
(„Stresstest des des Siedlungsb<br />
Siedlungsbe-<br />
Siedlungsb<br />
eee<br />
stands stands“) stands “)<br />
Neben den im vorigen Kapitel aufgezeigten Potenzialen, die durch vorhandene Baulücken<br />
bestehen, existieren weitere „stille Potenziale“ im Wohnungsbestand. Durch<br />
eine Mikroanalyse der Bewohnerstruktur können diese Bestände identifiziert werden.<br />
Basierend auf den von der Stadt <strong>Lippstadt</strong> zur Verfügung gestellten Daten aus<br />
dem Einwohnermelderegister können über eine anonymisierte Verknüpfung mit<br />
einem Geoinformationssystem räumliche Bereiche hervorgehoben werden, die die<br />
vordefinierten Merkmale aufweisen.<br />
„Stresstest“ „Stresstest“ des des Einfamilienhausbestands<br />
Beim Stresstest des Siedlungsbestands wird ermittelt, wie viele Adressen (in der<br />
Folge wird aus Gründen der besseren Verständlichkeit von „Gebäuden“ gesprochen)<br />
in einem definierten Bereich vorkommen, in denen alle gemeldeten Personen in<br />
diesen Gebäuden ein definiertes Mindestalter aufweisen. Auf diese Weise lassen<br />
sich Wohnungsbestände identifizieren, in denen in absehbarer Zeit ein überdurchschnittlich<br />
häufiger Generationen- und Besitzerwechsel zu erwarten ist. In den so<br />
identifizierten Bereichen werden in den nächsten Jahren verstärkt Bestandobjekte<br />
auf den Markt kommen.<br />
Der „Stresstest“ ermöglicht jedoch nicht nur kleinräumige Auswertungen. Auch die<br />
Betrachtung der Gesamtzahl der Gebäude, die beispielsweise ausschließlich von<br />
Bewohnern älter als 70 Jahre bewohnt werden, kann von großem Interesse sein.<br />
Dieses „stille Potenzial“ des Bestands zu beziffern, kann bei stadtplanerischen Entscheidungen<br />
von großer Hilfe sein. Ist die Summe vielleicht so enorm, dass bei paralleler<br />
Ausweisung von Bauland absehbar Leerstandsprobleme in den heutigen Siedlungsflächen<br />
des Einfamilienhausbestands erwartet werden müssen?<br />
Räumli Räumliche Räumli che Auswertung der Daten des Einwohnermelderegisters<br />
Die folgenden Karten zeigen alle Gebäude, die ausschließlich von mindestens 80-<br />
(Abb. 31), mindestens 70- (Abb. 32) sowie mindestens 60-jährigen (Abb. 33) bewohnt<br />
werden. Darstellungsebene ist eine Netzstruktur, die das Stadtgebiet losgelöst von<br />
Straßen, Baublockgrenzen oder sonstigen topografischen Gegebenheiten in Teilflächen<br />
(„Kacheln“) von 250 m Kantenlänge aufteilt. Es sind aus Datenschutzgründen<br />
nur diejenigen „Kacheln“ dargestellt, in denen mindestens drei Adressen vorkommen.<br />
Zudem sind aus Datenschutzgründen auch diejenigen Kacheln nicht dargestellt,<br />
die nur eine geringe Anzahl an Adressen aufweisen, aber einen hohen prozentualen<br />
Anteil von „Stresstest-Adressen“.<br />
Aus Gründen des Datenschutzes erfolgt die Auswertung der<br />
Daten des Einwohnermelderegisters anonymisiert, so dass ein<br />
Rückschluss auf einzelne Bewohner oder Gebäude nicht möglich<br />
ist.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 48<br />
Die Analyse des Stresstests zeigt, dass viele Stadtbereiche Bereiche aufweisen, in<br />
denen die abgefragten Merkmale vorzufinden sind. Verstärkt ist die Kernstadt als<br />
Ort von „stillen Bestandspotenzialen“ auszumachen.<br />
Abb Abbildung Abb Abb ildung 31 31: 31 : Stadtbereiche Stadtbereiche mit mit Gebäuden Gebäuden mit mit Einwohnern Einwohnern Einwohnern ausschließlich ausschließlich über über 80 80 Jahre<br />
Jahre<br />
Abbildung Abbildung 32 32: 32 : Stadtbereiche Stadtbereiche mit mit Gebäuden Gebäuden mit mit Einwohnern ausschließlich über 770<br />
7<br />
0 Jahre<br />
Jahre
4000<br />
3500<br />
3000<br />
2500<br />
2000<br />
1500<br />
1000<br />
500<br />
0<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 49<br />
Abbildung Abbildung Abbildung 33 33: 33 : Stadtbereiche Stadtbereiche mit mit Gebäuden Gebäuden mit mit Einwohnern ausschließlich über 660<br />
6<br />
0 Jahre<br />
Jahre<br />
433<br />
(432)<br />
1453<br />
(1404)<br />
2955<br />
(2751)<br />
ü80 ü70 ü60<br />
Alle Adressen Nur Einfamilienhäuser (1- oder 2-Pers.-HH)<br />
Abbildung Abbildung 34 34: 34 : Anzahl Anzahl der der ausschließlich ausschließlich von von älteren älteren Personen Personen bewohnten bewohnten Adressen<br />
Adressen<br />
Die Auswertung zeigt, dass es „nur“ 433 Gebäude in der Stadt <strong>Lippstadt</strong> gibt, die<br />
ausschließlich von Bewohnern älter als 80 Jahre bewohnt werden. Bei einer Abfrage<br />
der „älter als 70-jährigen“ liegen bereits 1453 Gebäude vor und bei den „älter als 60jährigen“<br />
sogar 2955 Gebäude (vgl. Abb. 34).<br />
Die Werte in Klammer geben diejenigen Adressen an, in denen nur eine oder zwei<br />
Personen leben. Diese Auswertung zeigt konkretisierte Werte für den<br />
Einfamilienhausbestand. Für die Auswertung der Klasse „Ü60“ bedeutet dies: In<br />
<strong>Lippstadt</strong> bestehen insgesamt 2.751 Einfamilienhäuser (1- oder 2-Personen-Adressen)
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 50<br />
im Bestand, die ausschließlich von Bewohnern älter als 60 Jahre bewohnt werden.<br />
Zudem gibt es im Bestand etwa 200 Objekte (2955 minus 2751), in denen mehr als<br />
zwei Personen wohnen, die alle älter als 60 Jahre alt sind.<br />
Pro Jahr kann im Durchschnitt von 100 bis 150 Bestandsimmobilien im Generationenwechsel<br />
ausgegangen werden. Ob und wann die Objekte auf den Markt kommen<br />
kann nicht abschließend prognostiziert werden. Dieser Prozess muss weiter beobachtet<br />
werden.
4.4 .4 .4 Potenziale III: III: Wohnbaupotenzialflächen<br />
Wohnbaupotenzialflächen<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 51<br />
Im Rahmen des laufenden Flächennutzungsplanverfahrens wurde in <strong>Lippstadt</strong> eine<br />
Vielzahl an Potenzialflächen für die Ausweisung neuer Wohnbauflächen in Betracht<br />
gezogen. Im Laufe des Prozesses wurden bereits einige Flächen als „nicht umsetzbar“<br />
oder „nicht gewünscht“ von der weiteren Betrachtung ausgeschlossen.<br />
Die Abbildung 35 zeigt eine Übersicht der aktuell diskutierten Wohnbauflächenpotenziale<br />
mit im Laufe des Prozesses vergebenen Nummerierungen. Auch diese Flächen<br />
sind nicht „homogen“ in ihrer Realisierungswahrscheinlichkeit und auch nicht<br />
bzgl. des Grades der bereits eingeleiteten Maßnahmen zur Herstellung von Baurecht.<br />
Auch der Umgang mit den Flächen im Rahmen dieses Gutachtens ist nicht<br />
einheitlich. Auf diese Thematik sowie eine eingehende Analyse der Flächenpotenziale<br />
soll jedoch in Kapitel 6 näher eingegangen werden.<br />
Für die folgende Betrachtung des absolut vorliegenden Baulandpotenzials wird die<br />
Heterogenität dieser Flächen nicht weiter betrachtet.<br />
Abbil Abbildung Abbil dung 35 35: 35 : Wohnbaupotenzialflächen Wohnbaupotenzialflächen der Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
Die Abbildung stellt alle Wohnbauflächen dar, inklusive (langfristig) denkbarer Erweiterungen<br />
(bspw. im Falle der Fläche mit der Nummer 27). Die Potenzialflächen<br />
umfassen insgesamt eine Flächengröße von etwa 114 ha. Dies entspricht 2.280<br />
Wohneinheiten, bei einer eher lockeren Bebauungsdichte von 20 Wohneinheiten pro<br />
Hektar Bruttobauland. Die Lage der Potenzialflächen stellt zumeist eine Arrondierung<br />
oder Ergänzung der Ortsteile <strong>Lippstadt</strong>s dar. Lediglich die Flächen 14 bis 18<br />
ergänzen die Kernstadt.
5 Zwischenfazit II<br />
Stadtstruktur, Stadtstruktur, integrierte integrierte Lagen Lagen und und Lagetypen<br />
Lagetypen<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 52<br />
> Eine GIS-basierte Stadtraumanalyse <strong>Lippstadt</strong>s (auf Basis von Zielwerten der<br />
Erreichbarkeit von Nahversorgungsangeboten, Grundschulen, Kinderbetreuungsangeboten<br />
sowie ÖPNV-Haltestellen) ergibt eine Abstufung von<br />
„integrierten Lagen“ im Stadtgebiet.<br />
> Für (nahezu) jedes Kriterium optimale Zielwerte (A- und B-Lagen) werden<br />
hierbei in der Kernstadt, Bad Waldliesborn sowie Lipperode erreicht. Weitere<br />
noch ausreichend integrierte Lagen (C-Lagen) finden sich in den kernstadtnahen<br />
Ortsteilen Cappel und Esbeck sowie in Lipperbruch, Hörste,<br />
Dedinghausen, Benninghausen und Eickelborn.<br />
> <strong>Lippstadt</strong> ist siedlungsstrukturell geprägt durch einen kompakten Siedlungskern,<br />
in dem 60% der Einwohner in einer maximalen Entfernung von 2km<br />
zum Stadtzentrum leben. Dieser Kern wird ergänzt durch periphere, meist<br />
ländlich geprägte Ortsteile.<br />
> Im Einzelnen können als Lagetypen die Altstadt / der Stadtkern, die umliegenden<br />
Kernstadtbereiche, kernstadtnahe Ortsteile und periphere Ortsteile<br />
(mit unterschiedlicher Infrastrukturausstattung) definiert werden.<br />
> Durch die in der Kernstadt <strong>Lippstadt</strong>s vorzufindende eher kompakte, urbane<br />
Prägung besteht ein vergleichsweise höherer Anteil an Geschosswohnungsbau.<br />
Dieser spricht andere Ziel- und Nachfragegruppen an, als das Einfamilienhaus.<br />
> Für die engere Wohnungsmarktregion (Kreis Soest, nördliche Nachbarkommunen)<br />
ist <strong>Lippstadt</strong> ein „urbanes“ Zentrum, in dem städtisches <strong>Wohnen</strong> mit<br />
kurzen Entfernungen zu mittelzentralen Einrichtungen ermöglicht werden<br />
kann. Dies ist sonst nur ansatzweise in der Stadt Soest sowie in den weiter<br />
entfernt liegenden Ober- und Mittelzentren des Umlands möglich.<br />
Bestehende Bestehende Potenziale<br />
Potenziale<br />
> In <strong>Lippstadt</strong> bestehen noch große Potenziale in „Baulücken“ (34er-Bereiche,<br />
noch nicht bebaute Flächen in Satzungen). Im gesamten Stadtgebiet liegen<br />
hier noch 90 ha Flächenpotenziale vor. Hiervon können mindestens (nach<br />
einer sehr vorsichtigen Schätzung) 9 bis 18 ha als “aktivierbar“ angesehen<br />
werden, was etwa 180 bis 360 Baugrundstücken entspräche.<br />
Fortsetzung auf der nächsten Seite
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 53<br />
> Im Wohnungsbestand liegen „stille Potenziale“ durch Gebäudebestände vor,<br />
in denen alle gemeldeten Personen bereits ein höheres Alter erreicht haben.<br />
433 Gebäude in der Stadt <strong>Lippstadt</strong> werden ausschließlich von Bewohnern<br />
älter als 80 Jahre bewohnt, 1453 Gebäude ausschließlich von Bewohnern älter<br />
als 70 Jahre und 2955 Gebäude ausschließlich von Bewohnern älter als 60<br />
Jahre. Diese Potenziale verteilen sich auf nahezu alle Siedlungsbereiche des<br />
Stadtgebietes. Ein gewisser Schwerpunkt ist jedoch in der Kernstadt festzustellen.<br />
> Im Rahmen des Flächennutzungsplanverfahrens befinden sich Potenzialflächen<br />
für den Wohnungsbau in der Diskussion, die insgesamt eine Flächengröße<br />
von 114 ha aufweisen. Dies entspricht mindestens 2.000 Wohneinheiten.<br />
Zusammenfassung Zusammenfassung und und (Zwischen (Zwischen-)Bewertung<br />
(Zwischen<br />
Bewertung<br />
> Insgesamt bestehen im Stadtgebiet <strong>Lippstadt</strong>s noch viele Potenziale in den<br />
drei „Kategorien“ Baulücken, stille Bestandpotenziale (Stresstestflächen)<br />
und Neubauflächen.<br />
> Auffällig ist, dass die Stresstestflächen sowie Baulücken vielfach in „integrierten<br />
Lagen“ zu finden sind. Die Neubauflächen liegen hingegen häufig<br />
als Arrondierung der Ortsteile vor.<br />
> Die Standortanforderungen, die die wachsenden Nachfragegruppen an<br />
Wohnstandorte stellen, werden in <strong>Lippstadt</strong> in erster Linie im Bestand erfüllt.<br />
Die Neubauflächen weisen geringere Lagequalitäten auf.<br />
> Bereits die heutige Nachfrage vollzieht sich vorrangig innerstädtisch.
6 Bewertung der Wohnbaupotenzialflächen<br />
Wohnbaupotenzialflächen<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 54<br />
Im Rahmen des Flächennutzungsplanverfahrens werden in der Stadt <strong>Lippstadt</strong> zahlreiche<br />
denkbare Wohnbauflächenpotenziale überprüft (vgl. Kap. 4.4). Bisher wurden<br />
diese Flächenpotenziale nur hinsichtlich der insgesamt vorzufindenden Flächengröße<br />
betrachtet. Im folgenden Kapitel wird eine fiskalische sowie städtebauliche Bewertung<br />
der einzelnen Flächen erfolgen.<br />
6.1 .1 .1 Übersicht Übersicht Übersicht der der der Flächenpotenziale Flächenpotenziale Flächenpotenziale der der der Stadt Stadt Stadt <strong>Lippstadt</strong> <strong>Lippstadt</strong><br />
<strong>Lippstadt</strong><br />
Nicht alle der im Prozess des Flächennutzungsplanes diskutierten Flächen wurden<br />
im Rahmen dieses Gutachtens näher untersucht. In Abstimmung mit dem Fachbereich<br />
Stadtentwicklung und Bauen der Stadt <strong>Lippstadt</strong> erfolgte eine Auswahl von<br />
Flächen, die für eine Kostenbewertung (vgl. Kapitel 6.2) bzw. für einen detaillierteren<br />
„Standortcheck“ (Betrachtung der städtebaulichen Qualität anhand Lage, Infrastrukturausstattung<br />
etc., vgl. Kapitel 6.3) herangezogen wurden.<br />
Die Abbildung 36 gibt einen Überblick über die Wohnbauflächenpotenziale der Stadt<br />
<strong>Lippstadt</strong> und die Verteilung dieser Flächenpotenziale auf das Stadtgebiet. Sie stellt<br />
zudem zusammenfassend dar, welche Flächen im Rahmen dieses Berichtes in welchem<br />
Detaillierungsgrad betrachtet werden.<br />
Im Einzelnen wurden folgende Flächen im Rahmen dieses Gutachtens in Absprache<br />
mit dem Fachbereich Stadtentwicklung und Bauen der Stadt <strong>Lippstadt</strong> nicht weiter<br />
untersucht:<br />
> Flächen Nr. 21 und 22 (Bad Waldliesborn): Für diese Flächen liegen Bebauungspläne<br />
vor, sie befinden sich somit bereits in der Umsetzung.<br />
> Fläche Nr. 25 (Lipperbruch): Die Fläche ist Bestandteil des abgestimmten<br />
Flächennutzungskonzeptes zur Nachnutzung des Kasernengeländes und<br />
muss somit nicht als Einzelfläche einer erneuten Überprüfung unterzogen<br />
werden.<br />
> Flächen Nr. 26 und 28 (Lipperode): Für diese Flächen liegen bereits Bebauungspläne<br />
vor.<br />
> Fläche Nr. 31 (Esbeck): Es wird bereits ein Bebauungsplanverfahren vorbereitet,<br />
von einer Realisierung der Fläche ist nach heutigem Stand auszugehen.<br />
Auf eine Überprüfung im Rahmen dieses Gutachtens soll aus diesen<br />
Gründen verzichtet werden.<br />
> Fläche Nr. 33 (Bökenförde): Es liegen immissionsschutzrechtliche Probleme<br />
vor, die im Flächennutzungsplanverfahren noch erörtert werden müssen.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 55<br />
Abbildung Abbildung 36 36: 36<br />
: Wohnbau Wohnbaupotenzialflächen<br />
Wohnbau<br />
potenzialflächen der der Stadt Stadt <strong>Lippstadt</strong> <strong>Lippstadt</strong> und und weiterer weiterer Umgang Umgang Umgang in in diesem diesem Gutachten<br />
Gutachten
6.2 .2 .2 Kostenbewertung Kostenbewertung Kostenbewertung von von von Wohnbaupotenzialflächen<br />
Wohnbaupotenzialflächen<br />
Wohnbaupotenzialflächen<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 56<br />
Die einzelnen Potenzialflächen der Stadt <strong>Lippstadt</strong> wurden einer Kostenbetrachtung<br />
unterzogen. Die Berechnung der Herstellungs- und Folgekosten der Baugebiete<br />
erfolgte mit Hilfe der Software LEANkom®. Die Software dient der Stadtplanung<br />
als ein zusätzlicher Baustein bei strategischen Entscheidungen indem sie die langfristigen<br />
finanziellen Auswirkungen von Siedlungsentwicklungsentscheidungen<br />
aufzeigt.<br />
Die Betrachtungsebenen der Software erfordern einen umfangreichen Datenbestand.<br />
Hierzu gehören beispielsweise Kostenkennwerte zu technischen Infrastrukturen,<br />
angepasst an die örtlichen Erfahrungswerte, sowie unter anderem Standorte<br />
und Kapazitäten von Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (Kindertagesstätten<br />
und Grundschulen). Darüber hinaus müssen Grundinformationen für jede ausgewählte<br />
Potenzialfläche eingegeben werden. Neben allgemeinen Informationen,<br />
bspw. über Lage und Größe des Gebietes müssen die wesentlichen planerischen<br />
Entscheidungen wie die Art der Bebauung und Erschließung, erhoben werden. Des<br />
Weiteren werden für jede Fläche realistische „Startjahre“ festgelegt. Diese beziffern<br />
den frühest möglichen Zeitpunkt, zu dem die Fläche für eine Bebauung zur Verfügung<br />
steht. All diese Eingangswerte zur Berechnung der Kosten wurden in engem<br />
Austausch mit der Stadtverwaltung der Stadt <strong>Lippstadt</strong> festgelegt.<br />
Mit Hilfe von LEANkom® können mit Baugebieten generierbare Steuereinnahmen<br />
abgebildet werden. Erforderliche Daten zur Berechnung der Grundsteuereinnahmen<br />
(Jahresrohmieten) konnten seitens der Stadt <strong>Lippstadt</strong> jedoch nicht zur Verfügung<br />
gestellt werden. Eine Berechnung mit Referenzwerten erwies sich als nicht plausibel.<br />
Das vorliegende Gutachten beschränkt sich in der Folge daher auf die Darstellung<br />
der Kosten (Herstellungs- und Betriebskosten) der jeweiligen Baugebiete. Es ist<br />
jedoch davon auszugehen, dass bei der ähnlichen Struktur der Wohnbauflächen und<br />
den vergleichbaren Zielgruppen, die hierdurch angesprochen werden, von ähnlichen<br />
Haushaltseinnahmen durch die Realisierung der Baugebiete auszugehen ist. Des<br />
Weiteren ist bei der Berechnung der Grundsteuer die Vornutzung der Fläche entscheidend<br />
(bereits vorher baulich genutzte Flächen generieren nicht die gleiche<br />
zusätzlichen Einnahmen). Da fast alle betrachteten Flächen der Stadt <strong>Lippstadt</strong> jedoch<br />
eine landwirtschaftliche Vornutzung aufweisen, fällt auch dieser Aspekt nicht<br />
ins Gewicht.<br />
Das Entscheidende beim Vergleich der Flächen stellen also die Kosten dar, verdeutlicht<br />
an den Kosten je Wohneinheit.
Zur Zur Interpretation Interpretation ist ist zu zu berücksichtigen:<br />
berücksichtigen:<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 57<br />
> Der Betrachtungszeitraum jeder Fläche umfasst 20 Jahre.<br />
> Es wird davon ausgegangen, dass Flächen vollständig bebaut werden, d.h.,<br />
dass die geplanten Grundstücke am Markt Abnehmer finden. Ist dies nicht<br />
der Fall, würden die Kosten je Wohneinheit deutlich negativer ausfallen.<br />
> Die abgestimmte Art der Bebauung und ihre Dichte hat einen direkten<br />
Einfluss auf die Anzahl der Wohneinheiten und damit in der Betrachtung<br />
der Kosten je Wohneinheit auf die Wirtschaftlichkeit eines Baugebiets.<br />
Zudem kann hierdurch die Anzahl der Einwohner beeinflusst werden, wodurch<br />
die Höhe der Steuereinnahmen einer Fläche beeinflusst wird.<br />
> Es liegt kein Baulandmodell hinter der Betrachtung, d. h. bei der Darstellung<br />
der Kosten wurde keine Unterscheidung nach möglichen Kostenträgern<br />
vorgenommen. Sofern die Herstellungs- oder Betriebskosten von einem<br />
Dritten (Projektentwickler, Investor) getragen werden, fällt die Kostenbilanz<br />
eines Baugebiets positiver für die Kommune aus.<br />
> LEANkom berücksichtigt Kosten für Ausgleichsmaßnahmen und externe<br />
Kompensationsmaßnahmen. Sofern Flächen in einem Verfahren nach §13a<br />
BauGB entwickelt werden und die Erforderlichkeit für einen Ausgleich der<br />
Eingriffe entfällt, fallen die Kosten somit ggf. geringfügig niedriger aus.<br />
> Bei allen Flächen, die im Trennsystem entwässert werden, ist vor der Einleitung<br />
des Niederschlagswassers in den Vorfluter eine Rückhaltung vorzusehen.<br />
Diese kann als Versickerungsanlage, z. B. als Rigole, ausgestaltet<br />
sein. Wenn in einem Gebiet, bspw. auf Grund der Bodenverhältnisse, mehr<br />
Regenwasser anfällt als abgeleitet werden kann, kann auch der Bau von<br />
Regenrückhaltebecken zur Entlastung der Kanalisation oder des Vorfluters<br />
notwendig sein. Die Notwendigkeit zum Bau eines solchen Sonderbauwerks<br />
hängt von den kleinräumigen Gegebenheiten und der Ausgestaltung<br />
des Bebauungskonzeptes ab und kann im Rahmen dieser Wirtschaftlichkeitsbetrachtung<br />
nicht abschließend geklärt werden. Ggf., jedoch nur<br />
in äußerst seltenen Fällen, sind Kosten für Regenrückhaltebecken somit als<br />
zusätzliche Erschließungskosten zu berücksichtigen.<br />
Nachfolgend werden die Ergebnisse der Modellrechnungen mit LEANkom® dargestellt.<br />
Die Herstellungskosten werden jeweils zu 75% bei Beginn der Aufsiedlungszeit<br />
und zu 25% bei Dreiviertel der fertiggestellten Wohneinheiten veranschlagt. Im Folgenden<br />
werden jeweils nur die Herstellungskosten im Gesamten abgebildet und<br />
nicht der Verlauf, wann diese Kosten im Zeitverlauf anfallen. Die Betriebskosten<br />
beziehen sich jeweils auf einen zwanzigjährigen Betrachtungszeitraum und werden<br />
ebenfalls als Summe der Kosten aller Jahre beginnend mit dem Aufsiedlungsjahr<br />
dargestellt. Da in der Modellrechnung keine Herstellungskosten für die soziale Infrastruktur<br />
angefallen sind, werden diese nur bei den Betriebskoten berücksichtigt.
ID<br />
Herstellungskosten<br />
technische Infrastruktur<br />
1 A 377.000 €<br />
1 B 790.000 €<br />
2 426.000 €<br />
4 294.000 €<br />
5 109.000 €<br />
6 159.000 €<br />
7 A 541.000 €<br />
7 B 685.000 €<br />
8 801.000 €<br />
11 439.000 €<br />
13 611.000 €<br />
14 1.203.000 €<br />
16 1.471.000 €<br />
17 816.000 €<br />
18 1.459.000 €<br />
27 A 790.000 €<br />
27 B 1.547.000 €<br />
27 C 2.860.000 €<br />
32 352.000 €<br />
34 341.000 €<br />
35 542.000 €<br />
36 1.095.000 €<br />
37 512.000 €<br />
38 257.000 €<br />
39 328.000 €<br />
Betriebskosten<br />
140.000 €<br />
302.000 €<br />
177.000 €<br />
98.000 €<br />
35.000 €<br />
49.000 €<br />
218.000 €<br />
247.000 €<br />
292.000 €<br />
149.000 €<br />
204.000 €<br />
467.000 €<br />
571.000 €<br />
315.000 €<br />
564.000 €<br />
278.000 €<br />
586.000 €<br />
996.000 €<br />
110.000 €<br />
112.000 €<br />
184.000 €<br />
298.000 €<br />
133.000 €<br />
78.000 €<br />
108.000 €<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 58<br />
Herstellungskosten<br />
technische Infrastruktur<br />
15.000 €<br />
12.000 €<br />
10.500 €<br />
11.500 €<br />
12.000 €<br />
13.000 €<br />
10.500 €<br />
10.000 €<br />
13.500 €<br />
11.500 €<br />
12.500 €<br />
11.000 €<br />
11.000 €<br />
11.000 €<br />
11.500 €<br />
14.500 €<br />
15.500 €<br />
16.500 €<br />
10.500 €<br />
9.000 €<br />
12.500 €<br />
24.500 €<br />
21.500 €<br />
17.000 €<br />
14.500 €<br />
Betriebskosten<br />
5.500 €<br />
4.500 €<br />
4.500 €<br />
4.000 €<br />
4.000 €<br />
4.000 €<br />
4.000 €<br />
3.500 €<br />
5.000 €<br />
4.000 €<br />
4.000 €<br />
4.500 €<br />
4.500 €<br />
4.500 €<br />
4.500 €<br />
5.000 €<br />
6.000 €<br />
6.000 €<br />
3.500 €<br />
3.000 €<br />
4.500 €<br />
6.500 €<br />
5.500 €<br />
5.000 €<br />
4.500 €<br />
Tabelle Tabelle 5: : Übersicht der der Kosten und und Wohneinheiten Wohneinheiten der der Wohnbauflächen<br />
Hinweise: Für jede Fläche wurde eine ID vergeben. Diese findet sich in den Kartendarstellungen wieder,<br />
auf diese Weise können die Flächen verortet werden. Die „realisierbaren Wohneinheiten“ beziehen sich<br />
auf den gewählten Bebauungstyp und stellen keinen Maximalwert für die Fläche dar.<br />
3.500.000 €<br />
3.000.000 €<br />
2.500.000 €<br />
2.000.000 €<br />
1.500.000 €<br />
1.000.000 €<br />
500.000 €<br />
- €<br />
377.000 €<br />
790.000 €<br />
1 A<br />
1 B<br />
426.000 €<br />
2<br />
Gesamtkosten Kosten je Wohneinheit<br />
294.000 €<br />
4<br />
109.000 €<br />
5<br />
159.000 €<br />
6<br />
541.000 €<br />
7 A<br />
685.000 €<br />
7 B<br />
801.000 €<br />
8<br />
439.000 €<br />
11<br />
611.000 €<br />
13<br />
1.203.000 €<br />
14<br />
1.471.000 €<br />
16<br />
816.000 €<br />
17<br />
1.459.000 €<br />
18<br />
790.000 €<br />
27 A<br />
1.547.000 €<br />
27 B<br />
2.860.000 €<br />
27 C<br />
Realisierbare<br />
Wohneinheiten<br />
25<br />
67<br />
41<br />
26<br />
9<br />
12<br />
52<br />
69<br />
60<br />
38<br />
49<br />
107<br />
132<br />
73<br />
129<br />
55<br />
100<br />
173<br />
30<br />
37<br />
43<br />
45<br />
24<br />
15<br />
23<br />
Abbildung Abbildung 37 37: 37 : Herstellungskosten technische echnische Infrastruktur<br />
Infrastruktur<br />
Infrastruktur<br />
352.000 €<br />
32<br />
341.000 €<br />
34<br />
542.000 €<br />
35<br />
1.095.000 €<br />
36<br />
512.000 €<br />
37<br />
257.000 €<br />
38<br />
328.000 €<br />
39
25.000 €<br />
22.500 €<br />
20.000 €<br />
17.500 €<br />
15.000 €<br />
12.500 €<br />
10.000 €<br />
7.500 €<br />
5.000 €<br />
2.500 €<br />
- €<br />
1.200.000 €<br />
1.000.000 €<br />
800.000 €<br />
600.000 €<br />
400.000 €<br />
200.000 €<br />
8.000 €<br />
7.000 €<br />
6.000 €<br />
5.000 €<br />
4.000 €<br />
3.000 €<br />
2.000 €<br />
1.000 €<br />
- €<br />
- €<br />
15.000 €<br />
1 A<br />
5.500 €<br />
1 A<br />
12.000 €<br />
1 B<br />
140.000 €<br />
302.000 €<br />
1 A<br />
4.500 €<br />
1 B<br />
10.500 €<br />
11.500 €<br />
12.000 €<br />
13.000 €<br />
1 B<br />
2<br />
4.500 €<br />
2<br />
177.000 €<br />
2<br />
4<br />
98.000 €<br />
4<br />
5<br />
4.000 €<br />
4.000 €<br />
4<br />
5<br />
6<br />
10.500 €<br />
7 A<br />
10.000 €<br />
13.500 €<br />
7 B<br />
8<br />
11.500 €<br />
12.500 €<br />
11<br />
13<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 59<br />
11.000 €<br />
11.000 €<br />
11.000 €<br />
11.500 €<br />
14.500 €<br />
15.500 €<br />
16.500 €<br />
14<br />
16<br />
17<br />
18<br />
Abbildung Abbildung 38 38: 38 : Herstellungskosten ttechnische<br />
t<br />
echnische Infrastruktur Infrastruktur je je Wohneinheit<br />
Wohneinheit<br />
Wohneinheit<br />
35.000 €<br />
49.000 €<br />
218.000 €<br />
247.000 €<br />
292.000 €<br />
5<br />
4.000 €<br />
6<br />
6<br />
4.000 €<br />
7 A<br />
7 A<br />
3.500 €<br />
7 B<br />
7 B<br />
8<br />
149.000 €<br />
204.000 €<br />
11<br />
13<br />
467.000 €<br />
571.000 €<br />
14<br />
16<br />
315.000 €<br />
17<br />
564.000 €<br />
18<br />
Abbildung Abbildung 39 39: 39 Betriebskosten Betriebskosten technische technische und und und ssoziale<br />
s oziale Infrastruktur<br />
Infrastruktur<br />
5.000 €<br />
8<br />
Abbildung Abbildung 40 40: 40<br />
: Betriebskosten Betriebskosten technische technische und und ssoziale<br />
s oziale Infrastruktur Infrastruktur je Wohneinheit<br />
27 A<br />
278.000 €<br />
27 A<br />
Betrachtungszeitraum je Fläche 20 Jahre<br />
4.000 €<br />
4.000 €<br />
4.500 €<br />
11<br />
13<br />
14<br />
4.500 €<br />
16<br />
4.500 €<br />
4.500 €<br />
5.000 €<br />
17<br />
18<br />
27 A<br />
Betrachtungszeitraum je Fläche 20 Jahre<br />
27 B<br />
586.000 €<br />
27 B<br />
27 C<br />
6.000 €<br />
6.000 €<br />
27 B<br />
996.000 €<br />
27 C<br />
27 C<br />
10.500 €<br />
32<br />
9.000 €<br />
12.500 €<br />
34<br />
35<br />
24.500 €<br />
36<br />
110.000 €<br />
112.000 €<br />
184.000 €<br />
298.000 €<br />
32<br />
3.500 €<br />
32<br />
34<br />
3.000 €<br />
34<br />
35<br />
4.500 €<br />
35<br />
36<br />
6.500 €<br />
36<br />
21.500 €<br />
37<br />
133.000 €<br />
37<br />
5.500 €<br />
37<br />
17.000 €<br />
38<br />
14.500 €<br />
39<br />
78.000 €<br />
108.000 €<br />
38<br />
5.000 €<br />
38<br />
39<br />
4.500 €<br />
39
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 60<br />
Abbildung Abbildung 41 41: 41 : : Kartendarstellung Kartendarstellung Kartendarstellung Kartendarstellung Kartendarstellung Kartendarstellung der der der der der der Herstellungskosten Herstellungskosten Herstellungskosten je je je Wohneinheit<br />
Wohneinheit<br />
Wohneinheit<br />
Wohneinheit<br />
Wohneinheit<br />
Wohneinheit
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 61<br />
Im Ergebnis fällt auf, dass viele der Flächen hinsichtlich der Herstellungskosten je<br />
Wohneinheit ähnliche Werte erreichen. Die meisten Flächen weichen nur unwesentlich<br />
vom Median der Werte (12.000 € je Wohneinheit) ab. Lediglich die Fläche 34<br />
hebt sich hier deutlicher positiv ab (9.000 € je Wohneinheit). Die Flächen 36 und 37<br />
stellen hingegen bei dieser Betrachtung negative „Ausreißer“ dar (vgl. Abb. 38). Die<br />
absoluten Herstellungskosten der technischen Infrastruktur sind für einen Flächenvergleich<br />
hingegen weniger aussagekräftig. Sie sind naturgemäß sehr von der Größe<br />
der Fläche beeinflusst. Trotzdem ist es interessant sie anzuführen, da nur so ein<br />
Überblick über die Gesamtkosten einer Siedlungsflächenentwicklung gewonnen<br />
werden kann. Auffällig sind hier die hohen Kosten zur Realisierung von Fläche 27. Sie<br />
sind bedingt durch deren Flächengröße (mit allen Erweiterungen etwa 12 ha) sowie<br />
anfallende Kosten für Lärmschutzeinrichtungen (vgl. Abb. 37).<br />
Bei Betrachtung der Betriebskosten fallen abermals die niedrigen Werte der Fläche<br />
34 auf. Ursache hierfür ist das „Fehlen“ von „Kostentreibern“. Weder aufwändige<br />
äußere Erschließungsmaßnahmen noch Schutzeinrichtungen oder ein Spielplatz sind<br />
hier zu errichten.<br />
Als Gesamtergebnis kann festgehalten werden, dass integrierte Lagen (Baulücken,<br />
Innenentwicklungen) insbesondere bei der Betrachtung der Kosten je Wohneinheit<br />
positive Werte begünstigen. Beispiele hierfür stellen die Flächen Nr. 34 sowie auch<br />
die erste Ausbaustufe der Fläche 27 (27A) dar. Flächen, bei denen größere Maßnahmen<br />
im Bereich der technischen Infrastruktur erforderlich sind (bspw. Lärmschutzmaßnahmen),<br />
wie etwa im Falle der Flächen Nr. 36 und 37 weisen hingegen eher<br />
hohe Kosten auf. Sie können erst dann positivere Bilanzen erzielen, wenn auf Ihnen<br />
eine große Zahl an Wohneinheiten realisiert werden kann, wie bspw. auf Fläche Nr.<br />
27, inklusive beider hier möglichen Erweiterungen (27C).
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 62<br />
6.3 Städtebauliche<br />
Städtebauliche Bewertung Bewertung von von Wohnbaupotenzialflächen<br />
Wohnbaupotenzialflächen<br />
Neben der Kostenbewertung der Wohnbauflächen erfolgte für eine Auswahl von<br />
Flächen auch eine weitergehende Untersuchung anhand verschiedener (städtebaulicher)<br />
Kriterien.<br />
Im Einzelnen wurde untersucht, ob verschiedene Infrastrukturen fußläufig erreichbar<br />
sind (Einschätzung der Qualität einer „integrierten Lage“), eine Realisierung<br />
mögliche nachteilige Umweltauswirkungen oder Lärmbeeinträchtigungen mit sich<br />
bringt und ob Realisierungshemmnisse zu befürchten sind. Darüber hinaus wurde<br />
untersucht, welche Bebauungstypologien auf der Fläche denkbar sind und für welche<br />
Nachfrage- oder Zielgruppen hier Angebote entwickelt werden könnten.<br />
6.3. .3. .3.1 .3. Erläuterung Erläuterung der der Kriterien<br />
Kriterien<br />
Erreichbarkei<br />
Erreichbarkeit Erreichbarkei t / Integrierte Lagen<br />
Die städtebauliche Bewertung potentieller Wohnbauflächen wird im ersten Schritt<br />
anhand des Kriteriums der Erreichbarkeit von Infrastrukturen und Versorgungseinrichtungen<br />
überprüft. Eingeflossen in die Analyse sind die Lage von zentralen Versorgungsbereichen,<br />
Grundschulen, Kinderbetreuungsangeboten und ÖPNV-<br />
Haltestellen. Die detaillierte Systematik wurde bereits im Kapitel 4.1.1 erläutert. Die<br />
Gesamtbetrachtung der einzelnen Erreichbarkeitswerte im Rahmen einer GISbasierten<br />
Stadtraumanalyse ergibt abgestufte „integrierte Lagen“ von der „A-Lage“<br />
bis zur „D-Lage“ (vgl. auch hierzu Kap. 4.1.1). Diese Lagequalitäten und die im Rahmen<br />
dieses Gutachtens betrachteten Wohnbauflächen sind in der Abbildung 42<br />
(siehe nächste Seite) dargestellt.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 63<br />
Abbildung Abbildung 42 42: 42 : Integrierte Lagen Lagen und Wohnbaupotenzialflächen<br />
Wohnbaupotenzialflächen
Umweltauswirkungen Umweltauswirkungen / Lärmbeeinträchtigungen<br />
Lärmbeeinträchtigungen<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 64<br />
Ein weiteres Kriterium stellen mögliche nachteilige Umweltauswirkungen oder potenzielle<br />
Lärmbeeinträchtigungen einer Neubebauung dar. Hierzu wurde auf Einschätzungen<br />
im Entwurf des Umweltberichtes zum Flächennutzungsplan der Stadt<br />
<strong>Lippstadt</strong> zurückgegriffen. Die Bewertung der Umweltauswirkungen stützt sich<br />
hierbei auf eine Gesamtbetrachtung aller Schutzgüter, die Einschätzung der Lärmbeeinträchtigung<br />
auf ein Screening der Geräuschbelastung durch die Lärmquellen<br />
Straße, Schiene und Industrie / Gewerbe, welches durch das Landesumweltamt<br />
NRW durchgeführt wurde (vgl. Stadt <strong>Lippstadt</strong> 2010: 42ff.). Auf mögliche Lärmbeeinträchtigungen<br />
kann zwar mit der Ausgestaltung der konkreten Bebauung sowie<br />
aktiven Lärmschutzmaßnahmen im Rahmen der Realisierung reagiert werden, trotzdem<br />
kann sie bei dieser ersten Bewertung als eine Beeinträchtigung der städtebaulichen<br />
Qualität angesehen werden.<br />
Realisierungshemmnisse<br />
Realisierungshemmnisse<br />
Auf Basis verschiedener Informationsquellen der Stadt <strong>Lippstadt</strong> wird bei diesem<br />
Kriterium eine Einschätzung darüber getroffen, ob der Realisierung einer Flächenentwicklung<br />
„überdurchschnittliche“ Hindernisse entgegenstehen. Dies können<br />
beispielsweise bestehende Eigentumsverhältnisse, drohende Umlegungsproblematiken<br />
oder auch Schwierigkeiten bei der Erschließung der Flächen sein.<br />
Weitere Weitere Kriterien<br />
Kriterien<br />
Darüber hinaus wurden folgende Kriterien zur Bewertung der Flächen bzw. zur Vervollständigung<br />
der Informationsbasis eines „Standortchecks“ herangezogen:<br />
> Vorherige Nutzung der Fläche<br />
> Prognose der demografischen Entwicklung der Zone (siehe hierzu auch die<br />
Veröffentlichung „Demografiecheck <strong>Lippstadt</strong>“)<br />
> Informationen über die Kosten der Flächenentwicklung (vgl. Kap. 6.2): Herstellungskosten<br />
und Betriebskosten je Wohneinheit<br />
> Realisierbare Anzahl der Wohneinheiten<br />
> Alternativen: Baulücken im Stadtteil (vgl. Kap. 4.2)<br />
> Alternativen: Stresstest-Adressen im Stadtteil (vgl. Kap. 4.3)<br />
6.3.2 .3.2 Zusammenfassende Zusammenfassende Übersichtstabelle Übersichtstabelle der der Flächenbewertung<br />
Flächenbewertung<br />
In der nachstehenden Tabelle (vgl. Tabelle 6) erfolgt eine Zusammenschau der Bewertung<br />
der Flächen anhand der oben erläuterten Kriterien.
Potenziale<br />
im Bestand<br />
Baulücken<br />
im Stadtteil<br />
Wohneinheiten<br />
Betriebskosten<br />
je Wohneinheit<br />
Herstellungskosten<br />
je<br />
Wohneinheit<br />
Prognose<br />
demografische<br />
Entwicklung Zone<br />
Realisierungshemmnisse<br />
zu<br />
befürchten<br />
Erreichbarkeit<br />
Nachfragegruppe /<br />
Zielgruppe<br />
Denkbare<br />
Bebauungstypologie<br />
Lärm<br />
Umweltauswirkungen<br />
einer<br />
Realisierung<br />
Vorherige Nutzung<br />
Gesamtbetrachtung:<br />
Integrierte<br />
Lage<br />
Kinderbetreuung<br />
Grundschule<br />
ÖPNV<br />
Nahversorgung<br />
ID Name Ortsteil Zone Größe<br />
(ha)<br />
Alter Postweg / Weidering 1,5 + C<br />
EFH miitlerer EFH-Nachfrager /<br />
0 0 25<br />
1<br />
Eickelborn 10 + + -<br />
landwirtschaftlich 0<br />
+<br />
-<br />
51.524 70 (22)<br />
(inkl. Erweiterungsvariante<br />
Dichte Familien<br />
4,14 + / 0 C / D + 0 67<br />
1b)<br />
Hexweg /<br />
EFH geringer EFH-Nachfrager /<br />
Benninghausen 10 1,65 - + 0 - D landwirtschaftlich - +<br />
- + + 26<br />
4<br />
48.929 33 (6)<br />
Wetsernbruchstraße<br />
Dichte Familien<br />
Nepomukstraße /<br />
2,7 + + + 52<br />
Glaseweg<br />
EFH miitlerer Familien / ggf.<br />
7<br />
Overhagen 10 - - 0 D landwirtschaftlich -<br />
0<br />
ja<br />
-<br />
29.751 29 (12)<br />
(inkl. Erweiterungsvariante<br />
Dichte weitere Gruppen<br />
3,6 + / 0 + + 69<br />
7b)<br />
Overhagen<br />
Overhagener Straße / Auf<br />
EFH miitlerer Familien / ggf.<br />
(Gemarkung 4 3,96 0 + - + D landwirtschaftlich + +<br />
ja +* 0 0 60 29.751 29 (12)<br />
dem Knappe<br />
Dichte weitere Gruppen<br />
8<br />
Kernstadt)<br />
Cappeler Stiftsallee /<br />
viele Nach-<br />
Cappel 3 2,03 - + + + C landwirtschaftlich 0 + EFH und MFH<br />
ja - + + 38<br />
11<br />
34.077 45 (5)<br />
Boker Kanal<br />
fragegruppen<br />
landwirtschaftlich /<br />
EFH miitlerer Familien / ggf.<br />
Kuhholzweg / Helfkamp Cappel 3 3,48 - + 0 0 D<br />
+ +<br />
- 0 + 49<br />
13 34.077 45 (5)<br />
Grünland<br />
Dichte weitere Gruppen<br />
Lippestraße /<br />
3,5 + + 0 / - + B / C + 0 0 55<br />
Landwehrstraße<br />
(inkl. Erweiterungsvariante<br />
EFH miitlerer Familien / ggf.<br />
27 Lipperode 7 6,4 + + / 0 0 / - + B / C / D landwirtschaftlich +<br />
+ 0<br />
0 - 100 73.143 80 (23)<br />
27b)<br />
Dichte weitere Gruppen<br />
(inkl. Erweiterungsvariante<br />
12,03 + + / 0 0 / - + / 0 B / C / D 0 0 - 173<br />
27c)<br />
EFH miitlerer EFH-Nachfrager /<br />
Haselei / Am Birkhof Dedinghausen 9 1,67 - + + + C landwirtschaftlich + / 0 0<br />
- + + 37<br />
34<br />
39.805 40 (11)<br />
Dichte Familien<br />
Kleine Wende / Lange<br />
Baumbestand,<br />
EFH geringer EFH-Nachfrager /<br />
Dedinghausen 9 1,25 - + 0 + D<br />
+ / 0* +<br />
- 0 0 15<br />
38<br />
39.805 40 (11)<br />
Wende<br />
Grünland<br />
Dichte Familien<br />
landwirtschaftlich /<br />
EFH geringer EFH-Nachfrager /<br />
Kirchweg / Ostring Hörste 8 2,72 - + + + C<br />
0 +<br />
ja - 0 0 43<br />
35 43.050 38 (6)<br />
gartenbaulich<br />
Dichte Familien<br />
landwirtschaftlich /<br />
EFH miitlerer EFH-Nachfrager /<br />
Bahnecke / Hörster Straße Hörste 8 4,18 - + + 0 D<br />
+ / 0 0<br />
ja - - - 45<br />
36<br />
43.050 38 (6)<br />
gartenbaulich<br />
Dichte Familien<br />
Hörster Straße /<br />
EFH miitlerer EFH-Nachfrager /<br />
Garfeln 8 2 - + 0 - D landwirtschaftlich + / 0 0<br />
- - 0 24<br />
37<br />
10.271 50 (19)<br />
Dörferweg<br />
Dichte Familien<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 65<br />
GIS-Analyse<br />
Planersocietä<br />
t s. Kapitel XY<br />
Baulückenzählung<br />
der Stadt<br />
<strong>Lippstadt</strong><br />
Berechnungen mit LEANkom, Planersocietät<br />
Bevölkerungsvoraus<br />
berechnung der<br />
Planersocietät<br />
(Trendvorausberech<br />
nung)<br />
Eigene<br />
Einschätzung auf<br />
Basis von<br />
Informationen der<br />
Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
Eigene Einschätzung<br />
der Planersocietät<br />
Eigene<br />
Einschätzung der<br />
Planersocietät<br />
nach Umgebungsbebauung<br />
Stadt <strong>Lippstadt</strong>: Entwurf des<br />
Umweltberichtes zum FNP<br />
(Gesamtbetrachtung<br />
Schutzgüter und Screening LUA<br />
für Straße, Schiene, Gewerbe)<br />
Luftbildauswertung /<br />
Informationsmappen des<br />
Arbeitskreises FNP<br />
GIS-Analyse Planersocietät; Wertangaben und Quellenangaben für<br />
jedes Kriterium s. Kapitel 4.1.1<br />
Quellen<br />
Anzahl der<br />
Adressen<br />
(Gebäude),<br />
die<br />
ausschließlich<br />
von Personen<br />
älter als 70<br />
Jahre (80<br />
Jahre)<br />
bewohnt<br />
werden<br />
Angaben in<br />
m²; erfasst<br />
sind sowohl<br />
34er-Bereiche<br />
als auch<br />
Flächen in<br />
Satzungen<br />
+ = Betriebskosten<br />
unter<br />
4.500 Euro / WE<br />
+ = Herstellungskosten<br />
unter<br />
12.500 Euro / WE<br />
+ = positive<br />
Bevölkerungsentwic<br />
klung<br />
EFH =<br />
Einfamilienhausb<br />
ebauung<br />
A-Lage: Alle<br />
Kriterien "+"<br />
0 = Betriebskosten<br />
unter<br />
6.000 Euro / WE<br />
0 = Herstellungskosten<br />
unter<br />
17.500 Euro / WE<br />
0 = minimal negative<br />
Bevölkerungsentwic<br />
klung<br />
MFH =<br />
Mehrfamilienhau<br />
sbebauung<br />
B-Lage: Alle<br />
Kriterien<br />
erfüllt, davon<br />
Tabelle Tabelle 6: : Zusammenfassung Zusammenfassung der der der Flächenbewertung<br />
Flächenbewertung<br />
mind. 2 "+"<br />
- = Betriebskosten<br />
über 6.000 Euro /<br />
WE<br />
- = Herstellungskosten<br />
über<br />
17.500 Euro / WE<br />
- = negative<br />
Bevölkerungsentwic<br />
klung<br />
"EFH" =<br />
Einfamilienhausbebauung;<br />
"Familien"<br />
ist eine verkürzte<br />
Darstellung und soll<br />
auch Personen in der<br />
Familiengründungsphase<br />
umfassen; die<br />
Nachfragegruppen<br />
leiten sich aus dem<br />
denkbaren Angebot<br />
(Bebauungstypologie)<br />
ab<br />
+ = geringes Konfliktpotenzial<br />
+ = Innerhalb des optimalen Erreichbarkeitsradius<br />
0 = mittleres Konfliktpotnezial<br />
0 = Innerhalb des ausreichenden<br />
Erreichbarkeitsradius<br />
Erläuterungen<br />
- = hohes Konfliktpotenzial<br />
Die Einschätzungen ergeben sich im<br />
Vergleich aller betrachteten Flächen<br />
und stellen keine absolute Wertung<br />
C-Lage: Alle<br />
Kriterien "0"<br />
- = außerhalb der Erreichbarkeitsradien<br />
oder 3 Kriterien<br />
"+"<br />
D-Lage: Mind. 2<br />
Kriterien mind.<br />
"0"<br />
Sofern mehrere Erreichbarkeitswerte angegeben sind (z. B. "+ / 0"<br />
oder "B / C") erstreckt sich die Potenzialfläche über die Grenzen der<br />
Erreichbarkeitsradien<br />
* Die Fläche liegt in<br />
der Zone 4<br />
(Kernstadt-SW),<br />
gehört jedoch<br />
siedlungsgeografisch<br />
zu Overhagen (Zone<br />
10)<br />
* Diese Fläche wurde im Entwurf<br />
des Umweltberichts für den FNP<br />
noch nicht abschließend geprüft;<br />
die Einschätzung beruht auf<br />
einer groben Ersteinschätzung<br />
der Stadt <strong>Lippstadt</strong><br />
Hinweise
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 66<br />
6.4 .4 .4 Städtebauliche Städtebauliche Flächenprofile Flächenprofile (Steckbrief (Steckbrief „Standortcheck“)<br />
„Standortcheck“)<br />
„Standortcheck“)<br />
Nachfolgend wird anhand von „Flächensteckbriefen“ ein „Standortcheck“ für eine<br />
Auswahl der Wohnbaupotenzialflächen durchgeführt. Die Auswahl erfolgte in Abstimmung<br />
mit der Stadt <strong>Lippstadt</strong>, wie in Kap. 6.1 einleitend erwähnt.
Nr. Nr. 1<br />
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche Fläche: Fläche<br />
Variante A: 25, Variante B: 67<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 67<br />
Alter Alter Alter Postweg Postweg / / Weidering Weidering<br />
Eickelborn Eickelborn<br />
1,5 1,5 1,5 / / 4,1 ha<br />
ha<br />
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
Herstellungskosten techn techn. Infrastruktur: A: 377.000 € / B: 790.000 € €, Herstellungskosten je WE: A:<br />
15.000 5.000 € / B: 12.000 € Betriebskosten je WE: A: 4.500.€ / B: 5.500 €<br />
Die Wohnbaufläche befindet sich im Ortsteil Eickelborn und ist von drei Seiten von Bebauung umgeben.<br />
Sie stellt somit eine größere Nachverdichtung des bestehenden Siedlungsbereiches dar. Dieser ist<br />
überwiegend durch eine kleinteilige Einfamilienhausbebauung geprägt. Eine Realisierung ist in Varian-<br />
ten unterschiedlichen Ausmaßes vorstellbar (s. Abb.) Abb.).<br />
Aktuell ist die Fläche als Ackerfläche genutzt. Die Umweltauswirkungen einer Realisierung beinhalten<br />
ein n mittelhohes Konfliktpotenzial<br />
Konfliktpotenzial. . Eine Lärmbeeinträchtigung einer Ne Neubebauung wäre nicht zu erwar-<br />
ten.<br />
Eickelborn ist zu den peripher gelegenen Ortsteilen innerhalb des Stadtgebietes zu zählen. Die Bevölke-<br />
rungsvorausberechnung ergibt einen Rückgang der Bevölkerung. Die Infrastrukturausstattung des<br />
Ortsteils ist durchschnitt<br />
durchschnittlich. lich. Ein Grundschulstandort ist nur im benachbarten Benninghausen vorzufi vorzufinden.<br />
Die Nachfrage nach Wohnbauflächen in diesem Stadtteil ist in den vergangenen Jahren eher gering<br />
ausgefallen. Im Ortsteil Eickelborn liegen noch etwa 50.000 m² Wohnbauland in „B „Baulücken“ vor, ein<br />
Großteil hiervon in bestehenden Satzungen.<br />
Auf Grund der Umgebungsbebauung und der Charakteristik des Ortsteiles ist eine<br />
Einfamilienhausbebauung mittlerer Dichte vorstellbar. Zielgruppe sind iin<br />
erster Linie (junge) Familien.<br />
Zusammenf<br />
Zusammenf<br />
Zusammenf<br />
Zusammenfassung:<br />
Zusammenf assung:<br />
Nachverdichtungsfläche in eher ländlicher Lage mit mittleren Herstellungs<br />
Herstellungs- und Betriebskosten. Für<br />
Bedarf und Marktgängigkeit fraglich, trotz attraktiver kleinräumiger Lage zum Naturraum<br />
Naturraum.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 68<br />
Nr. Nr. 4 Hexweg Hexweg / / Westernbruchstraße Westernbruchstraße Benninghausen Benninghausen 1,7 ha<br />
ha<br />
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche<br />
Fläche<br />
26<br />
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
Herstellungskosten technische Infrastruktur: 294.000 €<br />
Herstellungskosten je WE: 11.500 € Betriebskosten je WE: 4.000 €<br />
Die Wohnbaupotenzialfläche stellt eine siedlungsgeografisch sinnvolle Arrondierung des Ortsteils<br />
Benninghausen an dessen südwestlichem Rand dar, greift hierbei jedoch auch in einen landschaftlich<br />
attraktiven Bereich ein. Die umgebende Bebauung ist durch Einfamilienhäuser gekennzeichnet.<br />
Die Fläche ist bisher landwirtschaftlich genutzt. Die Aktivierung der Fläche birgt ein hohes Konfliktpotenzial<br />
hinsichtlich möglicher Umweltauswirkungen, u. a. durch Inanspruchnahme von Flächen, die als<br />
Lebensraum streng geschützter Arten ausgewiesen sind. Eine Lärmbeeinträchtigung der Fläche liegt<br />
nicht vor.<br />
Die Infrastrukturausstattung des peripher gelegenen Ortsteils Benninghausen ist durchschnittlich. Die<br />
Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs kann nur im benachbarten Eickelborn erfolgen. Die Fläche<br />
liegt zudem knapp außerhalb des Einzugsbereiches eines Kinderbetreuungsangebotes. Die Prognose der<br />
Bevölkerungsentwicklung geht von einem Bevölkerungsrückgang in der betroffenen Zone aus.<br />
Im Ortsteil sind noch mehrere Neubaugebiete vorhanden, die noch nicht vollständig einer Bebauung<br />
zugeführt wurden (etwa 44.000 m² Wohnbauland liegen in bestehenden Satzungen vor). Der Bedarf<br />
einer zusätzlichen Ausweisung ist somit zu hinterfragen.<br />
Auf der Fläche ist eine Bebauung mit eher gering verdichtetem Einfamilienhausbau vorstellbar. Ein<br />
Angebot auf dieser Fläche würde sich an „klassische“ Nachfrager nach freistehenden Einfamilienhäusern<br />
richten.<br />
Zusammenfassung:<br />
Zusammenfassung:<br />
Arrondierungsfläche eines ländlichen Ortsteils mit guter Kostenbilanz, aber ggf. problematischen Umweltauswirkungen;<br />
Angebot für (junge) Familien / Personen in der Familiengründungsphase; fraglicher<br />
Bedarf.
Nr. Nr. 7 Nepomukstraße Nepomukstraße / / Glaseweg Glaseweg Overhagen Overhagen<br />
2,7 2,7 / / / 3,6 ha<br />
ha<br />
Wohneinheiten Wohneinheiten<br />
Wohneinheiten<br />
Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche<br />
Fläche<br />
Variante A: 52 / Variante B: 69<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 69<br />
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
Herstellungskosten techn. Infrastruktur: A: 541.000 € / B: 685.000 .000 €, Herstellungskosten je WE: A:<br />
10.500 00 € / B: 10.000 € Betriebskosten je WE: A: 4.000.€ / B: 3.500 €<br />
Die Wohnbaupotenzialfläche befindet sich am südlichen Rand des Ortsteils Overhagen und wird aktuell<br />
landwirtschaftlich genutzt.<br />
Eine Neubebauung stellt hier eine größere Ergänzung des bestehenden Siedlungskörpers dar. Möglich<br />
sind hierbei zwei Varianten mmit<br />
it einer unterschiedlich großen Ausdehnung in westlicher Richtung (s.<br />
Abb.). Beide Varianten sind hierbei städtebaulich ähnlich zu beurteilen: Durch den Verlauf der Gieseler<br />
liegen die Flächen isoliert vom eigentlichen Ortskern und eher schlecht integriert integriert.<br />
Der Stadtteil Overhagen liegt in eher geringer Entfernung zur Kernstadt, weist selbst jedoch nur wenig<br />
Infrastruktur auf. Der infrastrukturelle Versorgungsgrad der Potenzialfläche ist als eher schlecht zu<br />
beurteilen. Weder Nahversorgungseinrichtungen, no noch ch eine Grundschule sind fußläufig schnell erreic erreich-<br />
bar.<br />
Hinsichtlich möglicher nachteiliger Umweltauswirkungen besteht ein hohes Konfliktpotenzial, da u. a.<br />
Teile der Fläche in einem Landschaftsschutzgebiet liegen (Erweiterungsteil „B“) „B“). Eine gewisse Lärmbe-<br />
lastung der Neubebauung wäre zu vermuten. Es liegt teilweise eine Hanglage vor und die Erschließung<br />
ist ggf. mit Schwierigkeiten verbunden<br />
Eine Bebauung mit Einfamilienhäusern, maximal mittlerer Dichte, würde sich in die umgebende Beba Bebau-<br />
ung einfügen. Potenz Potenzielle ielle Nachfrager sind in der Lebensphase der Familienorientierung, ggf. könnte der<br />
Standort auf Grund der relativen Nähe zur Kernstadt auch für weitere Nachfragegruppen interessant<br />
sein.<br />
Zusammenfassung:<br />
Zusammenfassung:<br />
Erweiterung des Ortsteils in eeher<br />
schlecht integrierte Lage mit ggf. nachteiligen Umweltauswirkungen<br />
und möglicherweise Realisierungshemmnissen (Erschließung), , aber guter Kostenbilanz und der Möglichkeit<br />
zur Schaffung hoher Wohnqualität in direkter Nähe zum Naturraum<br />
Naturraum.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 70<br />
Nr. Nr. 8 Overhagener Overhagener Overhagener Str Str./Auf Str /Auf dem dem Knappe Knappe Kernstadt Kernstadt Kernstadt SW SW SW 4 ha ha<br />
ha<br />
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche<br />
Fläche<br />
60<br />
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
Herstellungskosten technische Infrastruktur: 801.000 €<br />
Herstellungskosten je WE: 13.500 € Betriebskosten je WE: 5.000 €<br />
Die Fläche ist zur Gemarkung der Kernstadt zu zählen, siedlungsgeografisch stellt sie jedoch eine größere<br />
Ergänzung im Osten des Ortsteils Overhagen dar. Durch den Zentralfriedhof und den Roßbach sind<br />
die Weiterentwicklungsmöglichkeiten dieser Fläche begrenzt. Bisher wird die Fläche landwirtschaftlich<br />
genutzt. Sie weist geringes Konfliktpotenzial hinsichtlich möglicher nachteiliger Umweltauswirkungen<br />
auf, der nahgelegene Bach ist jedoch zu berücksichtigen.<br />
Der Stadtteil Overhagen liegt in eher geringer Entfernung zur Kernstadt, weist selbst jedoch nur wenig<br />
Infrastruktur auf. Der infrastrukturelle Versorgungsgrad der Potenzialfläche ist als durchschnittlich zu<br />
beurteilen. Nahversorgungseinrichtungen befinden sich nur innerhalb der zweiten (weniger gut erreichbaren)<br />
Entfernungskategorie, der Einzugsbereich der nächstgelegenen Grundschule endet am Rand der<br />
Wohnbaufläche.<br />
Eine Umsetzung der Fläche könnte durch die kleinteiligen Eigentumsverhältnisse erschwert werden.<br />
Vorstellbar ist auf Grund der umgebenden Bebauung eine Einfamilienhausbebauung mittlerer Dichte.<br />
Zielgruppen einer Flächenentwicklung an dieser Stelle sind Familien und Personen in der Phase der<br />
Familiengründung, ggf. könnte der Standort auf Grund der relativen Nähe zur Kernstadt auch für weitere<br />
Nachfragegruppen interessant sein.<br />
Zusammenfassung:<br />
Zusammenfassung:<br />
Zusammenfassung:<br />
Größere Ergänzung Overhagens in Richtung der Kernstadt, vermutlich ohne nachteilige Umweltauswirkungen,<br />
mit durchschnittlicher Kostenbilanz und ggf. Realisierungshemmnissen.<br />
Vergleich Vergleich mit mit der der der Alternativfläche Alternativfläche Nr. Nr. 7 7 in in Overhagen<br />
Overhagen: Overhagen Die Flächen sprechen ähnliche Nachfragegruppen<br />
an; Fläche 8 ist vermutlich teurer, jedoch besser integriert und zudem ggf. mit weniger Konfliktpotenzial<br />
bzgl. der Umwelt behaftet. Allerdings können hier Realisierungshemmnisse auftreten (Eigentumsverhältnisse).<br />
Eine eindeutige Empfehlung kann nicht geben werden.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 71<br />
Nr. Nr. 11 11 Cappeler Cappeler Stiftsallee Stiftsallee / / Boker Boker Kanal Kanal Cappel Cappel<br />
2 ha<br />
ha<br />
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche<br />
Fläche<br />
38<br />
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
Herstellungskosten technische Infrastruktur: 439.000 €<br />
Herstellungskosten je WE: 11.500 € Betriebskosten je WE: 4.000 €<br />
Die Wohnbaufläche liegt im nördlichen Teil des Ortsteils Cappel und erscheint geeignet die bestehende<br />
Siedlungsfläche in östlicher Richtung zu ergänzen. Die Fläche wird bisher landwirtschaftlich genutzt.<br />
Eine Realisierung birgt hinsichtlich möglicher Umweltauswirkungen ein mittelhohes Konfliktpotenzial,<br />
insbesondere durch den angrenzenden Boker Kanal. Lärmbeeinträchtigungen einer Neubebauung sind<br />
jedoch nicht zu erwarten.<br />
Cappel kann als kernstadtnaher Ortsteil mit guter Infrastrukturausstattung bezeichnet werden. Auch<br />
die infrastrukturelle Versorgungssituation der Potenzialfläche kann als gut bezeichnet werden. Zwar<br />
liegt sie nicht im Einzugsbereich eines zentralen Versorgungsbereiches, die Versorgung mit Gütern des<br />
täglichen Bedarfs kann jedoch zum Teil über einen in Cappel liegenden Discountmarkt erfolgen.<br />
Korrespondierend zur umgebenden Bebauung ist ein gemischtes Neubauquartier denkbar, mit abnehmender<br />
Dichte von der Cappeler Stiftsallee aus in südlicher Richtung. Auf Grund der Nähe zur Kernstadt,<br />
der integrierten Lage und der verschiedenen Wohnungstypologien, die hier angeboten werden<br />
können, kann eine Bebauung hier für mehrere Nachfragegruppen interessant sein. Die Bandbreite reicht<br />
von (jungen) Familien, über Paare bis hin zu Senioren.<br />
Eine Umsetzung der Fläche könnte allerdings durch die bestehenden Eigentumsverhältnisse erschwert<br />
werden.<br />
Zusammenfassung:<br />
Zusammenfassung:<br />
Ergänzung eines kernstadtnahen Ortsteils mit relativ guter Kostenbilanz; Standort auf dem Angebote<br />
außerhalb des Einfamilienhaus-Sektors geschaffen werden könnten und der somit für verschiedene<br />
Nachfragegruppen in Frage kommt; ggf. Realisierungshemmnisse zu erwarten.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 72<br />
Nr. Nr. 13 13 Kuhholzweg Kuhholzweg / / Helf Helfkamp Helf kamp Cappel Cappel<br />
3, 3,50 3,<br />
ha<br />
ha<br />
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche<br />
Fläche<br />
49<br />
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
Herstellungskosten technische Infrastruktur: 611.000 €<br />
Herstellungskosten je WE: 12.500 € Betriebskosten je WE: 4.000 €<br />
Die Fläche stellt eine Ergänzung der relativ neu errichteten Siedlung Helfkamp in nordöstlicher Richtung<br />
dar, auf bisher landwirtschaftlich und als Grünland genutzten Flächen.<br />
Wie Fläche 11 liegt auch diese Potenzialfläche im kernstadtnahen Ortsteil Cappel. Die infrastrukturelle<br />
Versorgungssituation der Fläche stellt sich jedoch im Vergleich mit Fläche 11 etwas schlechter dar, da die<br />
Entfernungen zur Grundschule und zum Kinderbetreuungsangebot weiter sind. Die Versorgung mit<br />
Gütern des täglichen Bedarfs kann auch in diesem Fall zum Teil über den in Cappel liegenden Discountmarkt<br />
erfolgen.<br />
Die Gefahr nachteiliger Umweltauswirkungen einer Bebauung an dieser Stelle können als gering eingestuft<br />
werden, von Lärmbeeinträchtigungen einer Neubebauung ist zudem nicht auszugehen.<br />
Als Übergang zum Freiraum und angelehnt an die Umgebungsbebauung ist hier eine<br />
Einfamilienhausbebauung von mittlerer Dichte denkbar. Potenzielle Nachfrager sind „klassische“ EFH-<br />
Nachfrager (Familien, Familiengründungsphase). Ggf. könnte der Standort auf Grund der relativen Nähe<br />
zur Kernstadt auch für weitere Nachfragegruppen interessant sein, wenn hier entsprechende (dichtere)<br />
Bautypologien für diese Nachfrager angeboten werden.<br />
Zusammenfassung:<br />
Zusammenfassung:<br />
Ergänzung Cappels mit durchschnittlicher Versorgungsqualität und durchschnittlicher Kostenbilanz<br />
(diese fällt bei einer ggf. möglichen dichteren Bebauung positiver aus).<br />
Vergleich Vergleich mit mit der der Alternativf<br />
Alternativfläche Alternativf läche Nr. 111<br />
1<br />
in in Cappel Cappel: Cappel Fläche 11 weist den besser integrierten Standort auf<br />
und kann voraussichtlich mehr Nachfragegruppen ansprechen, ist jedoch bzgl. der Umweltauswirkungen<br />
ggf. etwas problematischer. Bei einer Entwicklung von Fläche 13 sollten daher weitere Angebotsformen<br />
neben dem klassischen Einfamilienhaus geschaffen werden.
Nr. Nr. 27 27<br />
27 Lippestraße Lippestraße / / Margaretenweg Margaretenweg Lipperode Lipperode<br />
3,5/6,4/ 3,5/6,4/12 3,5/6,4/ 12 ha<br />
ha<br />
Wohneinheiten Wohneinheiten<br />
Wohneinheiten<br />
Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche<br />
Fläche<br />
Variante A: 55 / Variante B: 100 / Variante C: 173<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 73<br />
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
Herstellungskosten techn. Infrastruktur: A: 7901.000 € / B: 1.547.000 / C: 2.860.000 €, Herstellungskos-<br />
ten je WE: A: 114.500<br />
€ / B: 15.500 € / C: 16.500 Betriebskosten je WE: A: 55.000<br />
€ / B: 6.000 € / C: 6.000 €<br />
Die Fläche liegt im ssüdwestlichen<br />
Bereich Lipperodes. Sie stellt eine Erweiterung des Siedlungskörpers<br />
dar und ist in Varianten unterschiedlichen Ausmaßes realisierbar. Bei vollständiger Realisierung (in<br />
Bauabschnitten umzusetzen) ist sie die größte der vertieft untersuchten Potenzialflächen. Die Erweite-<br />
rung C ist hierbei eher eine langfristige Option.<br />
Lipperode perode stellt sich als kkernstadtnaher<br />
ernstadtnaher Ortsteil mit guter Infrastrukturausstattung dar. Auf Grund der<br />
Randlage der Potenzialfläche innerhalb Lipperodes sind jedoch die Entfernungen zu einigen Infrastruk-<br />
tureinrichtungen, insbesondere bei dem westlichsten Bauabschnitt, abschnitt, nicht mehr optimal.<br />
Die Fläche ist bisher landwirtschaftlich genutzt und weist geringes Konfliktpotenzial bzgl. nachteiligen<br />
Umweltauswirkungen auf. Eine Lärmbeeinträchtigung der Bebauung ist erst bei der westlichen Erweite-<br />
rungsvariante C wahrscheinlich.<br />
Denkbar ist eine Einfamilienhausbebauung mittlerer Dichte. Auf uf Grund der Größe des Gebietes bietet<br />
sich hierbei eine gemischte Struktur an. Sehr dichte Formen des Einfamilienhausbaus oder gar Mehrf Mehrfa-<br />
milienhausbebauung sind jedoch, auch auf Grund rund der vorliegenden Bebauung in der direkten Umg Umgebung,<br />
eher nicht vorstellbar. Auf Grund der relativen Nähe zur Kernstadt könnte die Fläche auch für<br />
Nachfrager außerhalb der Gruppe der Familien von Interesse sein.<br />
Zusammenfassung:<br />
Zusammenfassung:<br />
Sehr großes Flächenpotenzial mit durchschnittlichen Kostenwerten und recht gut integrierter Lage,<br />
dessen (vollständige) Umsetzung, auf Grund der dann realisierten großen Zahl an Wohneinheiten, auch<br />
in Abhängigkeit von der Realisierung anderer Potenzialfläc<br />
Potenzialflächen hen gesehen werden muss muss.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 74<br />
Nr. Nr. 34 34 Haselei Haselei / / Am Am Am Birkhof Birkhof<br />
Dedinghausen Dedinghausen 1,7 ha<br />
ha<br />
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche<br />
Fläche<br />
37<br />
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
Herstellungskosten technische Infrastruktur: 341.000 €<br />
Herstellungskosten je WE: 9.000 € Betriebskosten je WE: 3.000 €<br />
Der Ortsteil Dedinghausen ist ein bereits eher peripher zur Kernstadt gelegener Siedlungsbereich im<br />
Osten <strong>Lippstadt</strong>s mit gewisser Infrastrukturausstattung. Es ist keine Nahversorgungseinrichtung vorhanden.<br />
Die Wohnbaufläche liegt zentral im Ort, stellt somit eine „Innenentwicklung“ dar und liegt innerhalb der<br />
Einzugsradien der Infrastruktureinrichtungen Dedinghausens. Sie ergänzt die bestehende Bebauung,<br />
ohne die gesamte vorhandene Freifläche und ohne das östlich gelegene Sportgelände in Anspruch zu<br />
nehmen. Bisher wird die Fläche landwirtschaftlich genutzt.<br />
Es liegt ein geringes bis mittelhohes Konfliktpotenzial bezüglich möglicher nachteiliger Umweltauswirkungen<br />
vor, u. a. weil die kleinklimatische Ausgleichsfläche („grüne Lunge Dedinghausen“) zum Teil<br />
eingeschränkt wird. Von einer gewissen Lärmbelastung einer Neubebauung ist auszugehen.<br />
Korrespondierend zur Baustruktur des Ortsteils ist eine Einfamilienhausbebauung mittlerer Dichte<br />
vorstellbar. Ein Angebot auf dieser Fläche würde sich an „klassische“ Nachfrager nach freistehenden<br />
Einfamilienhäusern in einer eher ländlich geprägten Umgebung richten<br />
Zusammenfassung:<br />
Zusammenfassung:<br />
Innenentwicklung in integrierter Lage, allerdings ohne Nahversorgungsmöglichkeit; sehr gute Kostenbilanz;<br />
wichtig: Freifläche im Ort nicht vollständig in Anspruch nehmen<br />
Vergleich Vergleich mit mit der der Alternativf<br />
Alternativfläche Alternativf läche Nr. 38 in in Dedinghausen<br />
Dedinghausen:<br />
Dedinghausen<br />
Die Fläche 34 ist besser integriert und stellt somit städtebaulich die bessere Lösung der beiden Flächen<br />
dar. Sie weist zudem eine bessere Kostenbilanz auf.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 75<br />
Nr. Nr. 38 Kleine Kleine Wende Wende / / Lange Lange Lange Wende Wende Dedinghausen Dedinghausen 1,2 1,2 1,2 ha ha<br />
ha<br />
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche<br />
Fläche<br />
15<br />
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
Herstellungskosten technische Infrastruktur: 257.000 €<br />
Herstellungskosten je WE: 17.000 € Betriebskosten je WE: 5.000 €<br />
Die Wohnbaufläche liegt am südlichen Ortsrand Dedinghausens, sie ergänzt die dort vorzufindende<br />
Siedlung „Lange Wende“. Da die Kreisstraße Ehringhauser Straße eine Zäsur darstellt, handelt es sich<br />
hierbei um einen vom Ortskern abgesetzten Siedlungsbereich. Die Flächen stellen sich aktuell als teilweise<br />
baumbestandene Parkflächen dar und waren früher der Standort einer Textilfabrik.<br />
Der Ortsteil weist gewisse Infrastruktureinrichtungen auf (Grundschule, Kinderbetreuungsangebot), die<br />
jedoch auf Grund der Randlage der Potenzialfläche nur in eingeschränktem Maße in fußläufiger Entfernung<br />
erreichbar sind. Eine Nahversorgungseinrichtung ist im Ortsteil gar nicht vorhanden.<br />
Hinsichtlich möglicher nachteiliger Umweltauswirkungen wurde diese Fläche noch nicht abschließend<br />
im Rahmen des Umweltberichtes zum Flächennutzungsplan eingeschätzt. Im Rahmen einer ersten<br />
Grobeinschätzung wurde der Fläche eher geringes bis mittelhohes Konfliktpotenzial attestiert. Entscheidend<br />
wäre hierbei ein Erhalt des vorhandenen Baumbestandes. Mögliche Lärmbeeinträchtigungen<br />
einer Neubebauung müssten bei einer Realisierung im Vorfeld geprüft werden, sie wurden bisher noch<br />
nicht eingeschätzt.<br />
Als Fortführung der bestehenden Bebauung ist hier nur eine lockere Einfamilienhausbebauung vorstellbar,<br />
die sich an Nachfrager nach einer ruhigen Wohnlage richtet. Auf Grund des Baumbestands und der<br />
Umgebung bieten sich ggf. größere Grundstücke an.<br />
Zusammenfassung:<br />
Zusammenfassung:<br />
Erweiterung eines nicht gut integrierten Siedlungsbereiches, ggf. ist ein bestimmtes Teilsegment realisierbar<br />
(größere Grundstücke). Vergleich mit Fl. 34 siehe dort.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 76<br />
Nr. Nr. 35 Kirchweg Kirchweg / / Ostring Ostring<br />
Hörste Hörste<br />
2,7 ha<br />
ha<br />
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche<br />
Fläche<br />
43<br />
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
Herstellungskosten technische Infrastruktur: 542.000 €<br />
Herstellungskosten je WE: 12.500 € Betriebskosten je WE: 4.500 €<br />
Die Wohnbaupotenzialfläche ergänzt den Siedlungsbereich des Ortsteils Hörste in sinnvoller Weise auf<br />
bisher gartenbaulich und landwirtschaftlich genutzten Flächen. Hinsichtlich möglicher nachteiliger<br />
Umweltauswirkungen besteht ein mittelhohes Konfliktpotenzial bei einer Realisierung der Bebauung,<br />
insbesondere durch den südlich angrenzenden Graben. Dieser könnte die Umsetzung der Fläche zudem<br />
erschweren, da er teilweise Hochwasser führt. Für eine Lösung dieser Problematik wurden jedoch bereits<br />
Konzepte erarbeitet, die umgesetzt werden sollen.<br />
Der Ortsteil Hörste liegt im Osten <strong>Lippstadt</strong>s, mit größerer Entfernung zur Kernstadt. Bis auf ein Nahversorgungszentrum<br />
sind alle betrachteten Infrastruktureinrichtungen vorhanden. Die Nahversorgung<br />
wird künftig zudem über einen neu errichteten Markt gewährleistet. Die infrastrukturelle Versorgung<br />
der Wohnbaufläche ist somit insgesamt als gut zu bezeichnen. Die Bevölkerungsvorausberechnung<br />
ergibt für die Zone Hörste/ Garfeln / Rebbeke einen deutlichen Rückgang der Bevölkerung.<br />
Als Fortsetzung der bestehenden Baustruktur und im Übergang zum Freiraum ist eine<br />
Einfamilienhausbebauung geringer Dichte denkbar. Eine Beeinträchtigung durch Lärm ist hierbei nicht<br />
zu befürchten. Eine Entwicklung dieser Fläche würde Nachfrager nach Einfamilienhausbebauung im<br />
ländlichen Raum ansprechen, in erster Linie Familien und Personen in der Familiengründungsphase.<br />
Zusammenfassung:<br />
Zusammenfassung:<br />
Arrondierung eines ländlichen Ortsteils mit durchschnittlicher Kostenbilanz. Notwendigkeit, die bestehenden<br />
Realisierungshemmnisse (Graben) durch Umsetzung der Konzepte zu beheben. Angebot für<br />
„klassische“ Zielgruppen; Bedarf auf Grund Rückgang der Bevölkerung zu überprüfen.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 77<br />
Nr. Nr. 36 Bahnecke Bahnecke / / Hörster Hörster Straße Straße<br />
Hörste Hörste<br />
4, 4,2 4, ha<br />
ha<br />
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche<br />
Fläche<br />
45<br />
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
Herstellungskosten technische Infrastruktur: 1.095.000 €<br />
Herstellungskosten je WE: 24.500 € Betriebskosten je WE: 6.500 €<br />
Die bisher gartenbaulich und landwirtschaftlich genutzte Wohnbaufläche liegt im Osten <strong>Lippstadt</strong>s im<br />
Stadtteil Hörste, welcher insgesamt durch eine gute Infrastrukturausstattung gekennzeichnet ist. Die<br />
infrastrukturelle Versorgung der Fläche ist zufriedenstellend, eine Kinderbetreuungseinrichtung liegt<br />
lediglich in etwas weiterer Entfernung. Die Nahversorgung kann erst durch den Neubau eines Marktes<br />
in Hörste sichergestellt werden. Die Bevölkerungsvorausberechnung für Hörste und die angrenzenden<br />
Ortsteile ist deutlich negativ.<br />
Die Wohnbauflächen stellen eine Ergänzung des Siedlungsbereiches in nordöstlicher Richtung dar und<br />
würden diesen bis zur L636 und den östlich vorzufindenden Sportanlagen erweitern. Die Realisierung<br />
einer Bebauung an dieser Stelle beinhaltet eher geringes Konfliktpotenzial bezüglich nachteiliger Umweltauswirkungen.<br />
Es muss jedoch von einer Lärmbelastung (Verkehr, Sportanlagen) des Gebietes<br />
ausgegangen werden. Die Realisierung der Fläche könnte durch Umlegungsprobleme erschwert sein.<br />
Auffällig bei dieser Fläche sind die hohen Herstellungskosten – sowohl insgesamt als auch je Wohneinheit.<br />
Eine denkbare Bebauungstypologie stellen Einfamilienhäuser dar, in eher geringer Verdichtung. Ein<br />
Angebot auf dieser Fläche würde sich an „klassische“ Nachfrager nach freistehenden Einfamilienhäusern<br />
im eher ländlich geprägten Raum richten.<br />
Zusammenfassung:<br />
Zusammenfassung:<br />
Ergänzung der Siedlungsfläche Hörstes mit ausreichender infrastruktureller Versorgung; sehr teure<br />
Herstellung, ggf. Realisierungshemmnisse; Bedarf auf Grund Rückgang der Bevölkerung zu überprüfen.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 78<br />
Nr. Nr. 37 Hörster Hörster Straße Straße / / Dörferweg Dörferweg Garfeln Garfeln<br />
2 ha<br />
ha<br />
Wohneinheiten Wohneinheiten auf auf dieser dieser Fläche<br />
Fläche<br />
25<br />
Kostenbetrachtung Kostenbetrachtung mit mit LEANkom®<br />
LEANkom®<br />
Herstellungskosten technische Infrastruktur: 512.000 €<br />
Herstellungskosten je WE: 21.500 € Betriebskosten je WE: 5.500 €<br />
Die bisher landwirtschaftlich genutzte Potenzialfläche befindet sich im ländlich geprägten Ortsteil<br />
Garfeln. Sie stellt eine Ergänzung zum eigentlichen Siedlungsbereich des Ortsteils (nördlich des<br />
Dörferwegs) dar und erweitert Siedlungsansätze an der Straße Morra.<br />
Die infrastrukturelle Versorgung des Ortsteils und der hier betrachteten Wohnbaufläche wird zum Teil<br />
durch Einrichtungen in Hörste abgedeckt. Die Grundschule ist in noch ausreichender Entfernung, eine<br />
Kinderbetreuungseinrichtung ist nicht mehr fußläufig erreichbar. Aktuell ist keine Nahversorgungseinrichtung<br />
vorhanden, ein neuer Markt in Hörste könnte dieses Defizit zumindest abmildern. Die Bevölkerungsvorausberechnung<br />
geht für Garfeln (sowie auch für Hörste und Rebbeke) von einem deutlichen<br />
Rückgang der Bevölkerung aus.<br />
Das Risiko möglicherweise nachteiliger Umweltauswirkungen einer Bebauung an dieser Stelle kann als<br />
gering bis mittelhoch bezeichnet werden. Von einer Lärmbelastung der Fläche ist jedoch auszugehen.<br />
Die Fläche ist bezogen auf die Herstellungskosten je Wohneinheit als sehr teuer einzuschätzen.<br />
Aus der umgebenden Bebauung und der Lage im Stadtraum lässt sich eine Neubebauung mit Einfamilienhäusern<br />
mittlerer Siedlungsdichte ableiten. Eine Entwicklung dieser Fläche würde Nachfrager nach<br />
Einfamilienhausbebauung im ländlichen Raum ansprechen, in erster Linie Familien und Personen in der<br />
Familiengründungsphase.<br />
Zusammenfassung:<br />
Zusammenfassung:<br />
Ergänzung der eigentlichen Siedlungsfläche Garfelns bei eher durchschnittlichem Versorgungsgrad;<br />
teure Herstellung je Wohneinheit, Bedarf auf Grund des Rückgangs der Bevölkerung zu überprüfen.
6.5 .5 .5 Entwicklungsempfehlungen Entwicklungsempfehlungen Entwicklungsempfehlungen zu zu zu den den den Potenzialflächen<br />
Potenzialflächen<br />
Potenzialflächen<br />
Detailliert Detailliert Detailliert untersuchte untersuchte Flächenpotenziale<br />
Flächenpotenziale<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 79<br />
In der Gesamtbetrachtung der untersuchten Potenzialflächen fallen mehrere Gemeinsamkeiten<br />
auf: Bei fast allen Flächen besteht eine landwirtschaftliche Vornutzung,<br />
nie handelt es sich um eine Reaktivierung einer bereits zuvor baulich genutzten<br />
Fläche. Darüber hinaus liegt keine der Flächen in einer optimal integrierten Lage<br />
(A-Lage) des Stadtgebietes, bis auf Teile einer einzelnen Fläche liegt auch keine in<br />
einer B-Lage. Des Weiteren können auf allen Flächen Angebote für ähnliche potenzielle<br />
Nachfragegruppen (Familien oder Personen in der Familiengründungsphase)<br />
entwickelt werden.<br />
Diese Einschätzung der Nachfragegruppe leitet sich insbesondere aus der vorstellbaren<br />
Bebauungstypologie ab. Auf fast allen Flächen ist in erster Linie eine<br />
Einfamilienhausbebauung vorstellbar, die in überwiegendem Maße Familien anspricht.<br />
Natürlich ist diese Wohnform zum Teil auch für andere Nachfragegruppen<br />
wie berufstägige Paare oder Senioren interessant, jedoch nicht in einem vergleichbaren<br />
Ausmaß. Bei (fast) allen Flächen ist somit die grundsätzliche Frage zu stellen, ob<br />
sie eine adäquate Entwicklung für die „Nachfragegruppen der Zukunft“ darstellen.<br />
Für eine Einschätzung der Frage, ob eine Potenzialfläche zur weiteren Siedlungsentwicklung<br />
herangezogen werden sollte, sind jedoch weitere Aspekte von Bedeutung.<br />
Es muss in Betracht gezogen werden, ob innerhalb des Ortsteils überhaupt ein Bedarf<br />
absehbar ist. Einen Anhaltspunkt können hier vorliegende Potenziale in Baulücken<br />
darstellen, da diese zeigen, dass vorhandenes Baurecht bereits heute nicht<br />
ausgeschöpft wird. Des Weiteren müssen die Potenziale im Wohnungsbestand beachtet<br />
werden. Der „Stresstest“ zeigt für jeden Ortsteil auf, in welchem Umfang im<br />
Bestand „Konkurrenzpotenziale“ für Neubauflächen vorliegen (vgl. Tabelle 6).<br />
Unter diesen Aspekten sind insbesondere Flächenentwicklungen in Hörste sowie in<br />
Benninghausen und Eickelborn grundsätzlich kritisch zu bewerten. Im Falle der Flächen<br />
36 und 37 in Hörste kommen erschwerend hohe Herstellungs- und Betriebskosten<br />
je Wohneinheit hinzu. Sofern hier eine Neubauentwicklung in Erwägung gezogen<br />
werden sollte, erscheint unter Berücksichtigung aller Kriterien lediglich die Fläche<br />
35 geeignet.<br />
Große Flächenentwicklungen sollten grundsätzlich nur sehr zurückhaltend in Angriff<br />
genommen werden. Auf Grund der vorliegenden Potenziale im Wohnungsbestand<br />
(„Stresstest“), bei gleichzeitig rückläufigen Bevölkerungszahlen, wird eine kleinteilige<br />
Entwicklung empfohlen. Auf diesem Wege besteht eine größere Flexibilität, um<br />
auf neue Entwicklungen reagieren zu können. Vor diesem Hintergrund ist eine vollständige<br />
Entwicklung der Fläche 27 in Lipperode kritisch zu sehen.<br />
Auch die Flächen Nr. 7 und 8 in Overhagen zählen zu den größeren Potenzialflächen<br />
und müssen vor diesem Hintergrund überprüft werden. Auf Grund der hier vorliegenden<br />
Nähe zur Kernstadt können sie jedoch ggf. für andere Zielgruppen interes-
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 80<br />
sant sein. Es muss allerdings bedacht werden, dass sie ggf. problematisch zu entwickeln<br />
sind.<br />
Einer grundsätzlichen Empfehlung, eher Flächen in der Nähe der Kernstadt zu entwickeln,<br />
steht dies jedoch nicht entgegen. Dieser Aspekt und die Möglichkeit andere<br />
Wohntypologien anzubieten, ist ein Vorteil der Fläche 11 (ggf. auch der Alternativfläche<br />
13) in Cappel. Beide Flächen erreichen vergleichsweise positive Kostenwerte bei<br />
der Betrachtung mit LEANkom®. In Cappel bestehen jedoch noch große Flächenpotenziale<br />
in Baulücken, so dass ein Bedarf kritisch zu hinterfragen ist.<br />
Eine städtebaulich sinnvolle Ergänzung des vorhandenen Ortsteils ist mit der Fläche<br />
34 in Dedinghausen gegeben. Dies wäre zudem zu geringen Herstellungskosten je<br />
Wohneinheit realisierbar. Auch für diesen Stadtteil bleibt jedoch die Grundsatzfrage,<br />
ob ein weiterer Bedarf wirklich gegeben ist. Es liegen Potenziale in Baulücken und im<br />
Wohnungsbestand vor.<br />
Weitere Weitere Flächenpotenziale Flächenpotenziale (ausschließlich Kostenb Kostenbewertung)<br />
Kostenb<br />
ewertung) ewertung)<br />
Auch wenn nicht alle Flächenpotenziale der Stadt <strong>Lippstadt</strong> im Rahmen dieses Gutachtens<br />
im gleichen Detaillierungsgrad überprüft werden konnten (vgl. Kap. 6.1), soll<br />
an dieser Stelle eine kurze Einschätzung gegeben werden.<br />
Interessant erscheinen von den weiteren Flächen insbesondere die großen Erweiterungsflächen<br />
der Nordstadt (Nr. 14-18, vgl. Abb. 35), wenn Infrastrukturangebote im<br />
Zuge der Realisierung der Flächen ergänzt werden. Bisher liegen auch diese Flächen<br />
nicht in optimal integrierter Lage. Hier sind andere Wohntypologien vorstellbar, mit<br />
denen die wachsenden Nachfragegruppen angesprochen werden können. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung<br />
mit LEANkom® ergibt für diese Flächen positive Werte.<br />
Kritisch zu sehen sind bei diesen Flächen Eingriffe in ökologisch hochwertige Bereiche<br />
sowie die Frage des Bedarfs nach Wohnbauflächen in diesem enormen Umfang.
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 81<br />
7 Strategieempfehlungen Strategieempfehlungen für für die die Wohnbauland<br />
Wohnbaulandentwic<br />
Wohnbauland<br />
entwic entwick- entwic k<br />
lung<br />
lung<br />
Auf Basis der Analyseergebnisse werden folgende Strategieempfehlungen abgeleitet:<br />
> Flexibilität bewahren<br />
Der „Stresstest“ hat eine steigende Bedeutung des Immobilienbestands identifiziert.<br />
Die Nachfrage orientiert sich zudem verstärkt auf Bestandimmobilien. Bisher<br />
ist ein erfolgreicher Generationenwechsel im Immobilienbestand erkennbar,<br />
es liegt keine auffällige Leerstandsquote vor. Darüber hinaus bestehen große Potenziale<br />
in Baulücken: Vorhandenes Baurecht, das bisher nicht ausgenutzt wird.<br />
Eine behutsame Entwicklung mehrerer kleiner Flächen ist daher eher zu empfehlen<br />
als die Entwicklung weniger großer Wohnbauflächen. Durch Ausweisung von<br />
Baugebieten sollte keine Konkurrenz für die Angebote im Bestand bzw. in Baulücken<br />
geschaffen werden - gerade vor dem absehbaren Rückgang der Bevölkerung.<br />
> Bevorzugte Lagen entwickeln<br />
Die Bedeutung integrierter Lagen wird in Zukunft zunehmen. Wachsende Nachfragegruppen<br />
stellen andere Ansprüche an die Wohnung und das Wohnumfeld<br />
als die bisher dominierenden Nachfrager am Wohnungsmarkt. Es sollten daher<br />
eher kernstadtnahe Angebote entwickelt werden.<br />
Zudem sollte die Regel gelten: Wenn Neubau, dann attraktiv und qualitätvoll. Im<br />
„Kampf“ um Einwohner kann sich die Stadt <strong>Lippstadt</strong> in der Wohnungsmarktregion<br />
nicht über den Baulandpreis durchsetzen, sondern muss Angebote schaffen,<br />
die andere Kommunen so nicht bieten können: Bspw. urbanes <strong>Wohnen</strong> im Einfamilienhaus<br />
in einer integrierten Lage einer Mittelstadt.<br />
> Management aufbauen<br />
Klassische Neubaugebiete sind nicht der einzige Weg, um attraktive Angebote<br />
vorhalten zu können. Insbesondere Baulücken stellen ein großes Potenzial in der<br />
Stadt <strong>Lippstadt</strong> dar. Dieses gilt es verstärkt zu aktivieren. Auf diesem Wege kann<br />
u. a. vorhandene Infrastruktur gestützt werden. Es entstehen Angebote in gewachsenen<br />
Wohnumfeldern – für viele Nachfrager ein großer Vorteil und Faktor<br />
bei der Wohnstandortwahl. Der Aufbau eines Baulandkataster, wie es seit dem<br />
Jahre 2004 für die Stadt <strong>Lippstadt</strong> beschlossen ist, stellt hierzu einen ersten<br />
Schritt dar. Darauf aufbauend könnte die Installation eines umfassenderen Baulandmanagements<br />
eine gute Option darstellen.<br />
> Bestand weiter entwickeln<br />
Der „Stresstest“ hat gezeigt, dass in Zukunft eine Vielzahl von Einfamilienhäusern<br />
auf den Wohnungsmarkt kommen werden. Diese Bestände sind nicht per se<br />
attraktive Angebote. Ein Ansatz von städtischer Seite kann hier in der Qualifizie-
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 82<br />
rung des Wohnumfeldes liegen („Bestandspflege“). Wie die Aktivierung von Baulücken<br />
stützt auch die Wiedernutzung von frei gezogenen Potenzialen im Bestand<br />
die vorhandene Infrastruktur. Insgesamt erfordert eine erfolgreiche Bestandsentwicklung<br />
aufmerksame Beobachtung und eine frühzeitige Reaktion auf<br />
Probleme (s. u.).<br />
> Information und Beratung verstärken<br />
Zur Aktivierung von Baulücken kann eine verstärkte Informationspolitik seitens<br />
der Stadt eine gute Ergänzung zum Aufbau eines Baulandkatasters darstellen.<br />
Insbesondere eine aktive Ansprache von Flächeneigentümern ist eine Option zur<br />
Unterstützung dieser Strategie.<br />
Bei Eigentümern von Bestandsimmobilien („Stresstest“) liegen vielfach zu hohe<br />
Preiserwartungen vor. Vor dem Hintergrund einer steigenden Zahl von Angeboten<br />
am Markt können diese Preise insbesondere für ältere Immobilien häufig<br />
nicht erzielt werden. Auch über diesen Sachverhalt sollte informiert werden und<br />
eine Beratung zu möglichen „Qualifizierungen“ der Immobilie (energetische Sanierung,<br />
Barrierefreiheit) angeboten werden.<br />
> „Alle“ ansprechen<br />
Flexibilität muss auch hinsichtlich der Nachfragegruppen am Wohnungsmarkt<br />
gezeigt werden. Es gilt mehrere Qualitäten für verschiedene Zielgruppen anzubieten,<br />
um der Ausdifferenzierung der Lebensstile und weiteren im Laufe dieses<br />
Gutachtens aufgezeigten Entwicklungstendenzen Rechnung zu tragen. Unterschiedliche<br />
Bautypologien und Bauformen können diesen Anspruch unterstützen.<br />
„Alle“ bedeutet auch: alle Einkommensgruppen. Auch für Nachfrager im unteren<br />
und mittleren Preissegment müssen Angebote am Wohnungsmarkt vorhanden<br />
sein, gerade vor dem Hintergrund auslaufender Mietpreisbindungen.<br />
> Kostenfallen vermeiden<br />
Technische Infrastruktur kostet! In der Herstellung wie im Betrieb. Integrierte<br />
Lagen sind daher größeren Siedlungserweiterungen im Grundsatz vorzuziehen.<br />
Diese großflächigen Entwicklungen stellen aus einem weiteren Grund eine mögliche<br />
Kostenfalle dar: Bleibt hier die Nachfrage nach Grundstücken langfristig<br />
aus, so stellen diese Gebiete eine starke Kostenbelastung für die Kommune dar.<br />
> Laufende Beobachtung<br />
Die aufmerksame Beobachtung der weiteren Entwicklung ist eine zentrale Aufgabe<br />
der Stadtentwicklung der nächsten Jahre. Ein „Monitoring“ der Stadtentwicklung<br />
sollte hierbei insbesondere die weitere Bevölkerungsentwicklung sowie<br />
die aufgezeigten Entwicklungen im Wohnungsbestand sowie im Wohnumfeld<br />
umfassen. Durch eine weitere Vernetzung der Fachämter können negative Entwicklungen<br />
frühzeitig erkannt und beeinflusst werden.
8 Fazit<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 83<br />
Die Stadt <strong>Lippstadt</strong> weist einen kompakten Stadtkern auf, in dem ein Großteil der<br />
Bevölkerung lebt. Die Entfernungen zur historischen Altstadt mit ihren großen<br />
städtebaulichen Qualitäten sind für weite Teile der Bevölkerung fußläufig oder mit<br />
dem Fahrrad zu bewältigen. Diese urbane Qualität ist eine Chance für die künftige<br />
Siedlungsentwicklung. <strong>Lippstadt</strong> kann Wohnstandortqualitäten anbieten, die so in<br />
der engeren Wohnungsmarktregion nicht zu finden sind.<br />
Künftig ist mit einem moderaten Bevölkerungsrückgang zu rechnen, mit dem eine<br />
Veränderung der Bevölkerungsstruktur einhergehen wird. Insbesondere die Zunahme<br />
älterer Bevölkerungsgruppen wird die Wohnraumentwicklung beeinflussen.<br />
Trotz Rückgang der Bevölkerung werden die Haushaltszahlen mittelfristig steigen.<br />
Es wird zu einer Veränderung der Haushaltsstrukturen kommen. Ein- und Zwei-<br />
Personen-Haushalte werden zunehmen. Durch eine Ausdifferenzierung der Nachfragegruppen<br />
gewinnen integrierte Wohnlagen mit guten Versorgungsmerkmalen<br />
an Bedeutung. Kleinere Wohnungen, aber auch günstiger Wohnraum sind „Entwicklungsaufgaben“<br />
für die Stadtplanung.<br />
Die Bedeutung des Immobilienbestands wird zunehmen. Die Weiterentwicklung<br />
des Bestands (energetische Sanierung, Anpassung an demografischen Wandel,<br />
Wohnumfeldverbesserungen) ist eine zentrale Zukunftsaufgabe der Stadtentwicklung.<br />
Größere Neuausweisungen sollten hingegen nur sehr zurückhaltend angegangen<br />
werden. Die Aktivierung von Potenzialen in Baulücken bietet hingegen die Chance<br />
gewachsene Wohnstandorte weiterzuentwickeln und vorhandene Infrastruktur zu<br />
stärken.<br />
Die zukünftigen Entwicklungen am Wohnungsmarkt sind aufgrund vielfältiger Einflüsse<br />
mit Langfristprognosen nicht sicher einschätzbar. Die erkennbaren Megatrends<br />
sind jedoch gleichsam nicht umkehrbar. Der laufenden Wohnungsmarkt- und<br />
Raumbeobachtung kommt daher eine wichtige Bedeutung zu. Die Fragen der Bestandsentwicklung,<br />
der Wohnraumversorgung verschiedener Einkommensgruppen,<br />
der Entwicklung von Wohnumfeldqualitäten und Wanderungsstrukturen aber auch<br />
der Zufriedenheit der Lippstädter Bürger mit ihrem Wohnstandort sollten Gegenstand<br />
eines „Monitoring der Stadtentwicklung“ werden.
Quellen Quellenverzeichnis<br />
Quellen Quellenverzeichnis<br />
verzeichnis<br />
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 84<br />
BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) 2010<br />
Wohnungsmärkte im Wandel. Zentrale Ergebnisse der Wohnungsmarktprognose<br />
2025. Bonn<br />
Bertelsmann Stiftung 2006<br />
Wohnungsmärkte im Wandel. http://www.wegweiser-kommune.de<br />
Borchard, Klaus 1974:<br />
Orientierungswerte für die städtebauliche Planung. Flächenbedarf – Einzugsbereiche<br />
- Folgekosten. 2. Auflage. München<br />
BORIS.NRW 2010<br />
www.boris.nrw.de – Amtliche Informationen zum Immobilienmarkt des Oberen<br />
Gutachterausschusses für Grundstückswerte des Landes NRW<br />
de Haan, Gerhard; Huck, Jana; Schröder, Tobias 2010:<br />
Flächensparen – Was die Bevölkerung darüber denkt. In: PLANERIN 3/10: 45-46<br />
Einzelhandelserlass NRW 2008:<br />
Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigungen<br />
von Vorhaben (Einzelhandelerlass NRW). Gem. RdErl. d. Ministeriums für Bauen<br />
und Verkehr - V.4/VI A 1 - 16.21 - u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand<br />
und Energie -322/323-30.28.17 v. 22.09.2008<br />
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Stadt <strong>Lippstadt</strong> o. J.<br />
Grundstücksmarktberichte der Jahre 2006 bis 2010; ergänzt um telefonische<br />
Auskünfte<br />
Gutachterausschuss für Grundstückswerte Kreis Soest 2010<br />
Grundstücksmarktbericht 2010. Übersicht über den Grundstücksmarkt im Kreis<br />
Soest. Selbstverlag<br />
IT.NRW 2009<br />
Auswirkungen des demografischen Wandels: Modellrechnungen zur Entwicklung<br />
der Privathaushalte und Erwerbspersonen. Statistische Analysen und Studien,<br />
Band 64. Düsseldorf<br />
IT.NRW 2010<br />
www.it.nrw.de und www.landesdatenbank.nrw.de – Statistische Informationen<br />
des Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen<br />
NRW.Bank 2010<br />
Wohnungsmarktbeobachtung. Aktuelle Ergebnisse für Nordrhein-Westfalen.<br />
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Schmidt-Eichstaedt, Gerd 2005:<br />
Städtebaurecht. Einführung und Handbuch. 4., überarbeitete und erweiterte Auflage.<br />
Stuttgart: Kohlhammer
<strong>Fachbeitrag</strong> <strong>Handlungskonzept</strong> <strong>Wohnen</strong> 85<br />
Schöning, Georg; Borchard, Klaus 1992:<br />
Städtebau im Übergang zum 21. Jahrhundert. Stuttgart: Karl Krämer Verlag<br />
Stadt <strong>Lippstadt</strong> 2010<br />
Umweltbericht zur FNP-Neuaufstellung; Entwurf. <strong>Lippstadt</strong>. Selbstverlag<br />
Stadt <strong>Lippstadt</strong> 2010b<br />
Wohnungsmarktbarometer 2009. Expertenbefragung zur Stimmung auf dem<br />
Wohnungsmarkt. <strong>Lippstadt</strong>. Selbstverlag<br />
Umweltministerium Baden-Württemberg; Bayerisches Staatsministerium für Umwelt<br />
und Gesundheit 2008<br />
Kleine Lücken – Große Wirkung. Baulücken – das unterschätzte Potenzial der Innenentwicklung.<br />
Selbstverlag<br />
Verband Deutscher Verkehrsunternehmen 2000:<br />
Stadtbus – mobil sein in Klein- und Mittelstädten - Mobility in Small an Medium-<br />
Sized Towns by Urban Bus. Düsseldorf<br />
Wfa 2009:<br />
Kommunalprofil 2009 <strong>Lippstadt</strong>. Ausgewählte kommunale Wohnungsmarkindikatoren.<br />
Düsseldorf: Selbstverlag<br />
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Lebensstile 2020. http://www.zukunftsinstitut.de