Hausgemeinschaften, Gemeinsam statt einsam - Kastl (MA)

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� Recht
Haus-
gemeinschaften
„gemeinsam
statt einsam“
� immer mehr Seniorinnen und Senioren
wohnen in einer Haus- bzw. Wohngemeinschaft
oder – als Mehrgenerationenwohnen konzipiert –
auch mit jungen Leuten zusammen.
„gemeinsam statt einsam“ ist eine wesentliche
Triebfeder solcher initiativen. Die private umsetzung
solcher Hausgemeinschaften braucht Mut,
Energie, Durchhaltevermögen und nicht zuletzt
eine fundierte rechtliche gestaltung der
Hausgemeinschaftsverträge und rahmen-
bedingungen. �
Hausgemeinschaften
als Lebensform
Veränderte Familienstrukturen und die wachsende
Zahl alleinstehender Älterer ohne Kinder
lässt viele Menschen befürchten, im Alter
alleine zu sein. Da ältere Menschen einen
wesentlichen Teil des Tages in ihrer Wohnung
verbringen – bei den 70-Jährigen sind das immerhin
etwa 21 Stunden am Tag –, bestimmt
gerade das Wohnumfeld ihre Lebensqualität.
REChT | ProAlter | Januar/Februar 2011
Bislang war Wohnen im Alter mit dem Gedanken
an Altenheime, Demenz oder Pflegebedürftigkeit
verknüpft. Nun erobern junge,
aktive Seniorinnen und Senioren Häuser in
attraktiver Wohnlage, um dort in einem kleineren
Kreis Gleichgesinnter zu leben. Dabei
wohnt jeder in seiner eigenen abgeschlossenen
Wohnung und die Gemeinschaft wird durch
entsprechende Gemeinschaftsräume, gemeinschaftliche
Unternehmungen, Nachbarschafts-

hilfe und gegenseitiges Miteinander gefördert
– die Hausgemeinschaft ist dazu die ideale
Wohnform.
Rahmenbedingungen für
eine Hausgemeinschaft
Eine Hausgemeinschaft muss so gestaltet werden,
dass sie mit ihren Bewohnern „mitlebt“.
Sie darf durch den Auszug Einzelner nicht in
ihrem Bestand gefährdet werden. Gleichzeitig
muss jeder Bewohnerwechsel im gegenseitigen
Einverständnis erfolgen. Und schließlich
sollte die Frage der Haftung geklärt sein, denn
jede Bewohnerin bzw. jeder Bewohner möchte
eine Haftung für die Hausgemeinschaft mit
dem persönlichen Vermögen vermeiden.
An diesen Zielen muss sich die geeignete
Rechtsform für eine Hausgemeinschaft messen
lassen:
Möglichkeiten des Ausscheidens für den
Einzelnen aus der Hausgemeinschaft und
dessen Folgen für die Gemeinschaft
Fortbestand der Hausgemeinschaft beim
Auszug Einzelner
Überschaubares Haftungsrisiko des Einzelnen
Veräußerlichkeit und Vererbung der Beteiligung
an der Hausgemeinschaft
Rechtsformen
Grundsätzlich kommen für eine Hausgemeinschaft
alle Rechtsformen in Betracht. Für kleine
private Hausgemeinschaften eignen sich die
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bzw.
die offene Handelsgesellschaft (oHG) und die
Wohnungseigentümergemeinschaft. Maßgeblich
für eine Entscheidung ist die Frage: Haus
kaufen oder mieten?
Hauseigentum mit Grundeigentum
als Gesellschaft bürgerlichen Rechts
oder offene Handelsgesellschaft
Flexible Rechtsform
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
unterliegt keinem strengen gesetzlichen „Normenkorsett“.
Dies ermöglicht Hausgemeinschaften
eine ihren individuellen Bedürfnissen
angepasste Vertragsgestaltung. So benötigt die
GbR zur Gründung kein Mindestkapital, sie
unterliegt nicht – wie andere Gesellschaften –
der Buchführungspflicht und sie wird nicht in
das Handelregister eingetragen.
Allerdings gibt es derzeit in der Rechtsprechung
Unsicherheiten, wenn eine GbR ein
Grundstück kauft oder verkauft. Deshalb kann
auch die „große Schwester“ der GbR – die
vermögensverwaltende offene Handelsgesellschaft
(oHG) – als Rechtsform in Betracht
kommen.
Bei einer Gesellschaft schließen sich mehrere
Personen zusammen und erwerben gemeinschaftlich
das Grundeigentum. Das bedeutet,
dass keinem der Gesellschafter z. B. die einzelne
von ihm bewohnte Wohnung zusteht,
sondern jedem gehört anteilsmäßig das gesamte
Gesellschaftsvermögen. Das Gesellschaftsvermögen
besteht u. a. aus dem Grundstück
samt Haus. Vorteil dabei ist, dass nur alle gemeinsam
über das Haus und dessen Belange
entscheiden können, beispielsweise über den
Einzug neuer Bewohner(innen).
Aufnahme in die Bewohnerschaft
Neue Bewohner(innen) können als gleichberechtigte
Gesellschafter aufgenommen werden.
In diesem Fall kauft sich die neue Mitbewohnerin/der
neue Mitbewohner in die
Gesellschaft mit einer sogenannten Einlage
ein. Die Höhe der Einlage bemisst sich in der
Regel am Wert des Gesellschaftsvermögens.
Eine andere Möglichkeit ist, dass die Gesellschaft
als solche Vermieter der frei gewordenen
Wohnung wird und der neuen Mitbewohnerin/dem
neuen Mitbewohner die Wohnung
vermietet. In diesem Fall muss die neue Mieterin/der
neue Mieter keine Einlage leisten.
Ausscheiden aus der Gesellschaft
Doch wie scheidet eine Gesellschafterin/ein
Gesellschafter aus der Gemeinschaft aus?
Hierfür gibt es zwei Wege: Entweder die Gesellschafterin/der
Gesellschafter zieht nur aus
der ihr/ihm zugeordneten Wohnung aus. In
diesem Fall vermietet die Gesellschaft die frei
gewordene Wohnung und der Ausgezogene –
der immer noch Gesellschafter ist – erhält diese
oder einen Teil dieser Einnahmen.
REChT | ProAlter | Januar/Februar 2011
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Oder der Gesellschafter kündigt die Gesellschaft
und verliert dadurch das Recht, eine Wohnung
zu nutzen. Hier tritt die gravierendste Rechtsfolge
der Gesellschaft mit Grundvermögen ein:
Dem ausscheidenden Gesellschafter ist seine
Beteiligung auszuzahlen. Seine Beteiligung enthält
zumindest den Wert des Hausgrundstücks.
Dies kann die Gesellschaft erheblich belasten.
Sie muss nun einen geeigneten Nachfolger finden,
der entweder diesen Anteil übernimmt oder
die Gesellschaft selbst muss den Anteil ablösen.
Hier kann die Belastung etwa durch lange Kündigungsfristen
abgemildert werden (z. B. sechs
Monate zum Ende eines Kalenderjahres) und die
Gesellschaft hat Zeit, sich auf die Auszahlung
vorzubereiten. Zudem kann der Abfindungsanspruch
– meist durch eine entsprechende Abrede
im Gesellschaftsvertrag – gestundet oder in Raten
gezahlt werden.
Spaltung von Eigentum und Wohnen
Ein besonderer Weg, um die Hausgemeinschaft
vor Abfindungsansprüchen zu schützen, ist die
Gründung zweier Gesellschaften. Eine Gesellschaft
hält das Grundeigentum, die andere Gesellschaft
besteht aus der Bewohnerschaft. Dies
bietet denjenigen, die finanziell leistungsstärker
sind, die Möglichkeit, Grundeigentum zu
halten, während das gemeinsame Miteinander
unabhängig von der finanziellen Situation ist.
Doch im Zusammenhang mit der GbR oder
oHG taucht immer wieder die Frage auf: Hafte
ich mit meinem Privatvermögen? Ja – aber:
Die Gesellschaft, die im Rechtsverkehr auftritt,
ist eine eigene, von den Gesellschaftern abgetrennte
„Person“. Sie schließt Verträge in ihrem
Namen. Verpflichtet wird daher zunächst
die Gesellschaft selbst. Sie haftet eigenständig
für ihre Verbindlichkeiten. Dennoch haften
daneben auch die Gesellschafter mit ihren Privatvermögen.
In einem ersten Schritt muss geklärt
werden, wofür überhaupt gehaftet wird?
Für die Baukosten wird bei einer Finanzierung
das Grundstück belastet, so dass dieses „haftet“.
Zudem könnte eine Haftungserleichterung der
„Bauherrengemeinschaft“ in Betracht kommen.
Der Einzelne haftet nicht für das gesamte Objekt,
sondern nur für seine ihm zugeordnete,
abgrenzbare Wohnung. Unabhängig davon gilt
REChT | ProAlter | Januar/Februar 2011
bei der Haftung mehrerer Personen: Wird tatsächlich
ein Gesellschafter alleine in Anspruch
genommen, hat er gegen seine Mitgesellschafter
einen Ausgleichsanspruch in Höhe ihrer Anteile.
So lässt sich festhalten: Die Gesellschaft mit
Grundeigentum bietet eine enge persönliche
Verbundenheit. Durch das Halten von Grundeigentum
entstehen beim Ausscheiden von Gesellschaftern
hohe Abfindungsansprüche. Eine
denkbare Lösung wäre die Gründung von zwei
Gesellschaften: eine Eigentümer-/Investorengesellschaft
und eine Bewohnergesellschaft.
Eigentum: die Wohnungseigentümergesellschaft
Eine andere Möglichkeit für eine Hausgemeinschaft,
ein Hausgrundstück zu erwerben, bietet
die Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese
Rechtsform betont die persönliche Eigenständigkeit.
Jeder Wohnungseigentümer kann
unabhängig von den anderen seine Wohnung
an Dritte verkaufen, vermieten, vererben oder
verschenken. Um das Wesen einer Hausgemeinschaft
(Verbundenheit, Mitsprache u. Ä.)
dennoch zu wahren, sollten auf die speziellen
Bedürfnisse einer Hausgemeinschaft ausgerichtete
Vereinbarungen in der sogenannten
„Gemeinschaftsordnung“ (= Satzung der
Wohnungseigentümergemeinschaft) festgeschrieben
werden. Der Vorteil ist, dass diese
Vereinbarungen in das Grundbuch eingetragen
werden und nicht nur zwischen den Personen,
die sie getroffen haben, wirken, sondern auch
spätere Erwerber(innen) binden. Vereinbart
werden kann z. B. eine Zweck bestimmung des
Nutzerkreises (Seniorenwohnen für Ältere ab
60 Jahren). Diese Zweckbestimmungen werden
überwacht und ein Verstoß kann in verschiedener
Weise sanktioniert werden.
Um die konkrete Person des neuen Hausbewohners
auszuwählen, bieten sich Kooperationsvereinbarungen
für den Fall der Vermietung
oder sonstigen Überlassung (z. B. kostenlose
Überlassung) an. Hierbei vereinbaren alle
Wohnungseigentümer(innen), dass sie neue
Mieter(innen) gemeinsam aussuchen, wie die
Auswahl stattfindet und welche Fristen einzuhalten
sind bzw. wann Eigentümer(innen) un-

abhängig von der Hausgemeinschaft vermieten
dürfen.
Veräußert ein Wohnungseigentümer seine
Wohnung, kann die Hausgemeinschaft auch
hier über Kooperationsvereinbarungen den
neuen Erwerber auswählen. Weiterhin kann die
Wohnungseigentümergemeinschaft über An-
und Vorkaufsrechte den neuen Bewohner beeinflussen;
hierfür benötigt sie aber die finanziellen
Mittel, um die Wohnung zu erwerben.
Damit auch im Falle der Vererbung Einfluss
auf die zukünftige Bewohnerschaft genommen
werden kann, müssen die Erben eines
Wohnungseigentümers von der Eigennutzung
ausgeschlossen werden.
Bindung der Eigentümer über eine
Verwaltungsgesellschaft
Eine andere Möglichkeit, die enge Verbindung
der Hausgemeinschaft zu schaffen, ist
die Gründung einer Gesellschaft aller Wohnungseigentümer.
Diese Gesellschaft stellt
sicher, dass alle Wohnungseigentümer(innen)
Mitglieder sind, und regelt alle Fragen von
Verkauf, Vermietung, Vererbung und Nutzung.
Damit die gesamte Hausgemeinschaft
geschützt ist, muss sichergestellt werden, dass
alle Wohnungseigentümer(innen) Mitglieder
dieser Nutzungsgesellschaft sind.
Zur Frage der Haftung: In der Bauphase gilt die
Haftungsbegrenzung der Bauherrengemein-
�
Positives Beispiel für eine
hausgemeinschaft: Die
Mieterinnen von Zukunft
Alternativ Gestalten e.V. feiern
10-jähriges Vereinsjubiläum.
ZAG am hofgarten ist ein
Projekt der BauWohnberatung
Karlsruhe.
schaften: Jeder haftet nur für seinen Miteigentumsanteil.
Diese Teilhaftung besteht auch für
die übrigen Verbindlichkeiten. Daneben haftet
die Wohnungseigentümergemeinschaft – als
teilweise eigene „Rechtsperson“ – für die von
ihr abgeschlossenen Geschäfte.
Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft
ist jede Eigentümerin/jeder Eigentümer ihrer/
seiner Wohnung. Für den langfristigen Bestand
der Hausgemeinschaft ist unverzichtbar,
dass sich jede Eigentümerin/jeder Eigentümer
Bindungen unterwirft, die das Eigentum einschränken.
Der Vorteil der Wohnungseigentümergemeinschaft
ist, dass der Einzelne Eigentümer
seiner Wohnung ist und bei Ausscheiden
kein Abfindungsanspruch entsteht.
Hausgemeinschaft ohne Grundeigentum:
die Bewohnergesellschaft
Bei dieser Form handelt es sich um ein Mietverhältnis
und ein Gesellschaftsverhältnis mit
mietrechtlichen Zügen. Hier finden sich die
Hausgemeinschafter zu einer reinen Bewohnergesellschaft
zusammen. Diese Bewohnergesellschaft,
die eine Gesellschaft bürgerlichen
Rechts ist, mietet sodann von einem Vermieter
ein geeignetes Objekt an.
Scheidet aus dieser Bewohnergesellschaft eine
Bewohnerin bzw. ein Bewohner aus, sind die
Folgen finanziell nicht erheblich: Die Gesell-
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schaft hält kein Grundeigentum, so dass keine
hohen Abfindungsansprüche entstehen. Aus
diesem Grund können auch die Kündigungsfristen
für das Verlassen der Hausgemeinschaft
kürzer gewählt werden (z. B. drei Monate
zum Monatsende). Vorteil dieser Gestaltung
ist: Nur zwischen dem Vermietenden und der
Gesellschaft gilt Mietrecht! In der Bewohnerschaft
untereinander gilt Gesellschaftsrecht.
Dies erlaubt freiere Regelungen als das Mietrecht,
können aber ähnlich gestaltet werden:
z. B. Ehegatten, die mit einem Gesellschafter
zusammenleben, dürfen bei dessen Todesfall
in der Wohnung verbleiben.
Wie bei einem Mietverhältnis auch sollten
bei Auszug Pflichten festgeschrieben werden:
z. B. Kaution und Schönheitsreparaturen.
Daneben sollte die Gesellschaft Rücklagen bilden:
Die Miete gegenüber dem Vermieter muss
die Gesellschaft bezahlen. Im Binnenverhältnis
bringen die Gesellschafter anteilig diese
Miete auf. Für den Fall, dass eine Bewohnerin
bzw. ein Bewohner ihren/seinen Anteil nicht
leisten kann, sind Rücklagen zu bilden. Dies
kann durch eine „Aufnahmegebühr“ geschehen,
die eine Bewohnerin/ein Bewohner bei
Ausscheiden nicht zurückerhält. Um Missbrauch
vorzubeugen, sollten diese Rücklagen
auch bei Auflösung der Gesellschaft nicht an
die aktuellen Gesellschafter(innen) zurückfallen.
Sonst bestünde die Gefahr, dass die Gesellschaft
nur aufgelöst wird, um an die Rücklagen
zu gelangen.
Neue Bewohner(innen) treten als Gesellschafter
ein. Deshalb müssen auch alle bisherigen
Gesellschafter entscheiden, ob die „Neuen“
einziehen dürfen. Da sich durch Ein- und
Auszüge nicht die Gesellschaft – als selbstständige,
getrennte Personen – verändert, hat
der Vermietende auch grundsätzlich kein Mitspracherecht.
Als Ausgleich dafür haften alle
Gesellschafter für die gesamte Miete. Muss ein
Gesellschafter die Miete an den Vermietenden
zahlen, kann er von seinen Mitgesellschaftern
den Ausgleich verlangen.
Ist der Vermietende nicht einverstanden, dass
Bewohner ohne seine Erlaubnis einziehen,
kann er die Aufnahme neuer Gesellschafter
von seiner Erlaubnis abhängig machen. In die-
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REChT | ProAlter | Januar/Februar 2011
sem Fall wäre es aber angemessen, dass jede
Bewohnerin/jeder Bewohner dem Vermietenden
gegenüber nur für den eigenen „Mietanteil“
haftet.
Scheidet eine Bewohnerin bzw. ein Bewohner
aus der Bewohnergesellschaft aus, sollte sie
bzw. er darauf achten, dass der Vermietende sie
bzw. ihn aus der Haftung entlässt. Andernfalls
würde die Person auch nach dem Ausscheiden
bis zu fünf Jahre haften.
Durch die Trennung der Bewohner- von der
Eigentümerseite ist die Gestaltung für Bewohnerinnen
und Bewohner übersichtlich,
verständlich und dadurch leicht zu handhaben.
Für neue Bewohnerinnen und Bewohner ist
ein Einzug unproblematisch, da keine hohen
Einlagen in diese Gesellschaft notwendig sind.
Fazit
Die Rechtsform für Hausgemeinschaften gibt
es nicht. Eine Entscheidung sollte mit Bedacht
und unter Berücksichtigung der individuellen
Bedürfnisse getroffen werden. Denn: Die
Rechtsformentscheidung ist für den Erfolg wesentlich.
�
Zur Autorin:
LiTErATur
Dr. KErSTin KASTL
rechtsanwältin, Mediatorin, arbeitet
in der Kanzlei Kastl (M. A.) & Kollegen,
Landshut, insbesondere im
Arbeits-, Familien-, Erb- und gesellschaftsrecht.
Sie promovierte über
die rechtliche gestaltung von Hausgemeinschaften
und ist zudem als
referentin und als Lehrbeauftragte
an der Hochschule Landshut tätig.
Kerstin Kastl (2010): rechtliche gestaltung privater Senioren-Hausgemeinschaften.
Frankfurt a. M u. a.: Verlag Peter Lang (iSBn 978-3-
631-60938-5)