Geschäftsbericht 2012 - Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG

Jahresabschluss | 2012mit Lageberichtund demBericht des Aufsichtsrats

InhaltSeite56778811–131414–1515–1719–212122–2326272728–29293031–3234343537–4042–434445–521. Rahmenbedingungen und Unternehmen1.1. Darstellung des Unternehmens1.2. Organe der Genossenschaft1.3. Mitgliedschaften und Beteiligungen1.4. Tochterunternehmen1.5. Wohnungsbestand1.6. Grundstücke2. Lagebericht 20122.1. Grundlagen der Genossenschaft und Geschäftsverlauf2.2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft2.2.1. Vermögenslage2.2.2. Finanzlage2.2.3. Ertragslage2.3. Nachtragsbericht2.4. Prognose-, Chancen- und Risikobericht3. Investitionen im Berichtsjahr3.1. Instandhaltung: Planung – Ausgaben3.2. Modernisierung: Planung – Ausgaben3.3. Neubau: Planung – Ausgaben4. Kennzahlen der Genossenschaft4.1. Kennzahlen – Übersicht4.2. Eigenkapitalentwicklung4.3. Mitgliederwesen4.4. Mietenentwicklung – Leerstände – Forderungsausfälle5. Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH5.1. Handwerkertätigkeit5.2. Photovoltaikanlagen6. Bericht des Aufsichtsrates7. Wohnungsbestand8. Bilanz zum 31. Dezember 20129. Gewinn- und Verlustrechnung10. Anhang für das Geschäftsjahr 2012

Die WGO bietet Wohnungen in allen Größenund unterschiedlichen Wohnlagen.

Rahmenbedingungen und Unternehmen | 51.1. Darstellung des UnternehmensGegründet 14.07.1949Eingetragen im Genossenschafts-Register Nr.: 221Amtsgericht OsnabrückDie Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG ist ein Unternehmen,dessen Zweck es ist, ihre Mitglieder mit sicherem undangemessenem Wohnraum zu versorgen.Seit der Gründung im Jahr 1949 wurden insgesamt mehr als10.000 Miet- und Eigentumswohnungen sowie Wohnungen inEinfamilienhäusern geschaffen.Heute verfügt die WGO über rund 2.900 Mietwohnungen inOsnabrück, Rheine, Melle, Georgsmarienhütte, Bad Iburg, Belmund Wallenhorst. Ergänzungen erfolgen durch gelegentlicheNeubauten sowie durch gezielten Ankauf geeignet erscheinendenFremdbestandes. Des Weiteren ist Hauptaufgabe der Genossenschaft,den Wohnungsbestand ständig durch Instandhaltungs-und Modernisierungsmaßnahmen in den möglichstbesten Zustand zu versetzen bzw. zu erhalten. Dafür werdenjährlich mehrere Millionen Euro bereitgestellt.Die Genossenschaft hat ihren Hauptsitz in Osnabrück, Katharinenstraße10, ein Stadtteilbüro befindet sich in Osnabrück,Knollstraße 165. Zusätzlich bestehen Außenstellen in Rheine,Blumenstraße 21 und Melle, Buddenkamp 36 a.Katharinenstraße 10, 49074 OsnabrückTelefon 0541 / 3 35 34-0Telefax 0541 / 3 35 34-44Email: info@wgo24.de

6 | Rahmenbedingungen und Unternehmen1.2. Organe der GenossenschaftDie Geschäftsführung der Genossenschaft obliegt dem VorstandHerbert Gottwald, Kaufmann (bis zum 31.05.2012)Bernhard Hövelmeyer, KaufmannThomas Droit, Kaufmann (ab dem 01.04.2012)Als Aufsichtsgremium fungiert der AufsichtsratJohannes Andrews, WirtschaftsprüferThomas Droit, Kaufmann (bis zum 31.03.2012)Werner Flüssmeyer, Dipl. Ing.Stefan Frankenberg, KaufmannTamara Nahm, RechtsanwältinChristopf Krause, Dipl. Ing. (ab dem 08.06.2012)Klaus Lukas-Nülle, Dipl. Pädagoge, - Vorsitzender -Der Aufsichtsrat wird gewählt von den VertreternMitglieder der VertreterversammlungWahlbezirk 1 – Stadt Osnabrück1. Horst Alexander 49088 Osnabrück2. Karl-Heinz Baumann 49074 Osnabrück3. Rüdiger Behncke 49088 Osnabrück4. Andreas Bieletzki 49084 Osnabrück5. Iris Böhmer 49088 Osnabrück6. Rüdiger Böker 49074 Osnabrück7. Anette Brandt 49080 Osnabrück8. Helmut Brandt 49080 Osnabrück9. Eckhard Buchholz 49088 Osnabrück10. Sabine Buhl 49078 Osnabrück11. Peter Burchert 49084 Osnabrück12. Torsten Callies 49084 Osnabrück13. Uwe Deppner 49088 Osnabrück14. Melanie Detlef 49082 Osnabrück15. Renate Düsing 49074 Osnabrück16. Almut Edlich 49082 Osnabrück17. Sieglinde Evelin Fehring 49080 Osnabrück18. Thomas Fehring 49080 Osnabrück19. Norbert Feierabend 49082 Osnabrück20. Edith Folgner 49088 Osnabrück21. Hans-Ulrich Folgner 49088 Osnabrück22. Rudolf Freier 49088 Osnabrück23. Uwe Gademann 49084 Osnabrück24. Oliver Gärtner 49080 Osnabrück25. Christian Grote 49084 Osnabrück26. Erhard Heinrichs 49088 Osnabrück27. Claudia Heß 49088 Osnabrück28. Hendrik Höke 49074 Osnabrück29. Birgit Hoffmann 49082 Osnabrück30. Stefan Iding 49577 Ankum31. Marek Kaminski 49088 Osnabrück32. Günter Kaulmann 49088 Osnabrück33. Dieter Klein 49088 Osnabrück34. Michael Kormeier 49084 Osnabrück35. Reinhard Krieger 49076 Osnabrück36. Holger Krus 49088 Osnabrück37. Gerhard Langkamp 49082 Osnabrück38. Andrea Leitmeyer 49088 Osnabrück39. Andrea Luttmann 49074 Osnabrück40. Karl Heinz Maier 49080 Osnabrück41. Hartmut Meyer 49074 Osnabrück42. Mario Meyer 49080 Osnabrück43. Katrin Emma Moshage 49084 Osnabrück44. Jochen Moss 49074 Osnabrück45. Lauffrey Nabo 49084 Osnabrück46. Eberhard Petersen 49080 Osnabrück47. Jean-Pierre Rug 49088 Osnabrück48. Annette Sander 49078 Osnabrück49. Katharina Scherer 49084 Osnabrück50. Margaretha Schröper 49088 Osnabrück51. Heinz Schuhmann 49088 Osnabrück52. Wolfgang Schulz 49088 Osnabrück53. Günter Seichter 49082 Osnabrück54. Barbara Sievers 49090 Osnabrück55. Isabel Souza Cabrera 49082 Osnabrück56. Helmut Stockreiter 49086 Osnabrück57. Eva Elisabeth Zimny 49082 OsnabrückMitglieder der VertreterversammlungWahlbezirk 2 – Stadt Rheine1. Wolfgang Beck 48431 Rheine2. Brigitta Kramer 48431 Rheine3. Egon Veerkamp 48429 Rheine4. Heiner Wulff 48431 Rheine

Rahmenbedingungen und Unternehmen | 71.3. Mitgliedschaften und Beteiligungen der GenossenschaftGdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.Mecklenburgische Straße 57, 14197 Berlinv/d/w Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaftin Niedersachsen und Bremen e. V.Leibnizufer 19, 30169 HannoverArbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V.Heinrichstraße 169 b, 40239 DüsseldorfArbeitsgemeinschaft der Wohnungsbaugenossenschaftenin Nordwest NiedersachsenEdzardstraße 62, 26789 LeerArbeitsgemeinschaft der größeren Wohnungsbaugenossenschaftenin Niedersachsen/BremenCeller Straße 66 – 69, 37114 BraunschweigVerwaltungsberufsgenossenschaftDeelbögenkamp 4, 22281 HamburgIndustrie- und Handelskammer Osnabrück - EmslandNeuer Graben 38, 49074 OsnabrückMünchner Hypothekenbank eGKarl-Scharnagl-Ring 10, 80539 MünchenVolksbank Osnabrück eGJohannisstraße 32, 33, 49074 OsnabrückUnternehmerkreis Wohnungswirtschaft in Rheine e. V.Sprickmannstraße 97, 48431 Rheine1.4. TochterunternehmenWGO Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbHKatharinenstraße 10, 49074 Osnabrück

8 | Rahmenbedingungen und Unternehmen1.5. WohnungsbestandIm Geschäftsjahr reduzierte sich der Bestand der WGO durchdie Freimachung von 20 WE, die zum späteren Abriss vorgesehensind. Ferner wurden 2 WE wegen Nichtvermietbarkeit und9 WE aufgrund des Verkaufs Meller Str. 16/18, Osnabrück ausdem Bestand genommen.Gleichzeitig erhöhte sich der Bestand durch den Erstbezug desNeubaus Blumenesch 4 und 4 a um 24 Wohnungen.Der Bestand per 31.12.2012 beläuft sich somit auf 2.913 Wohnungenmit einer Wohnfläche von insgesamt 172.118,69 m²in 389 Häusern und teilt sich wie folgt auf:Osnabrück 2.556Melle 109Wallenhorst 6Georgsmarienhütte 36Rheine 182Belm 4Bad Iburg 20Ferner bewirtschaftete die Genossenschaft:Gewerbliche und sonstige Einheiten 36(davon 30 selbst genutzt)Garagen- und TG Plätze 678sonst. Abstellplätze 272Trafostation 11.6. GrundstückeDurch Grundstücksarrondierungen und den Verkauf desHauses Meller Str. 16/18 in Osnabrück hat sich die im Bestandder WGO befindliche Grundstücksfläche insgesamt vermindertund das Verhältnis zwischen Eigentums- und Erbbaurechtsflächenleicht verändert. Es ergeben sich per Ende 2012 folgendeFlächen:Eigentumsgrundstücke 195.828 m²Erbbaurechte 135.017 m²Gesamt 330.845 m²

Die WGO schafft nahezueine Vollvermietungüber einen Zeitraum voninzwischen rund 10 Jahren.

Die WGO zählt Ende des Jahres 2012insgesamt 3.614 Mitglieder.

Lagebericht 2012 | 112.1. Grundlagen der Genossenschaft und GeschäftsverlaufDiesen Lagebericht erstatten wir unter erstmaligerAnwendung des DRS 20.Unsere Genossenschaft mit Sitz in Osnabrück verfügte per31.12.2012 über 2.913 Wohnungen mit einer Wohnfläche von172.118,69 m² in insgesamt 389 Häusern. Der weit überwiegendeTeil mit 2.556 Wohneinheiten befindet sich in der StadtOsnabrück. Danach folgen mit 182 bzw. 109 Einheiten dieStädte Rheine und Melle. Die restlichen Wohnungen befindensich in den angrenzenden Landkreisgemeinden Georgsmarienhütte(36), Bad Iburg (20), Wallenhorst (6) und Belm (4). Zusätzlichwerden 36 gewerbliche bzw. sonstige Einheiten (davon 30eigengenutzt), 678 Garagen und TG Stellplätze, 272 sonstigeAbstellplätze sowie 1 Trafostation bewirtschaftet.Die Veränderungen gegenüber dem Vorjahr betrafen ausschließlichden Osnabrücker Bestand und erklären sich wiefolgt: 20 WE wurden mittels Freimachung zum Zwecke desspäteren Abrisses, 2 WE wegen Nichtvermietbarkeit sowie 9 WEinfolge Verkaufs aus dem Bestand genommen. Durch Erstbezugunserer Neubauten am Blumenesch kamen 24 Einheitenhinzu, so dass sich der Gesamtbestand im Ergebnis um 7 WEreduzierte.In 2013 werden wir planmäßig weitere 20 Wohnungen amBlumenesch fertigstellen und sind um die Freimachung derrestlichen 36 Wohnungen im Objekt Bramscher Str. 137 - 149bemüht. Hier soll im Jahr 2014 ein Abriss erfolgen und mit derErrichtung eines Neubaus (45 WE) begonnen werden.Unsere Wohnungen werden ausschließlich an Mitglieder derGenossenschaft zum Zwecke einer guten, sicheren und sozialverantwortbaren Wohnraumversorgung vermietet. Lediglichbei Zukauf von Bestandsbauten müssen bestehende Mietverhältnisseübernommen und fortgeführt werden, sofern diebetroffenen Mieter eine Mitgliedschaft in der Genossenschaftablehnen. Hiervon betroffen sind – bezogen auf den Gesamtbestand– 10 WE in verschiedenen Häusern.Möglichst hohe Mieten und Gewinnmaximierung werden unterdiesen Voraussetzungen nicht angestrebt. Im Vordergrundsteht die dauerhafte Nutzung durch zufriedene Mieter, die dieüberlassene Wohnung pfleglich behandeln und in funktionierendenMietergemeinschaften leben möchten. Aktuell beträgtdie durchschnittliche Verweildauer in den Wohnungen 6,8Jahre.Die Nachfrage nach unseren Wohnungen ist ungebrochenhoch und wird sich auch in den nächsten Jahren mangels konkurrenzfähigerAngebote unserer Wettbewerber weiter verstärken.Grundsätzlich hat sich der Wohnungsmarkt im Genossenschaftsgebietbei weiter steigenden Mieten positiv entwickelt.Insbesondere in der Stadt Osnabrück können bei Neuvermietungdurchschnittlich ca. 6,00 €/m² Wohnfläche erzielt werden.Auf eine weitere Optimierung wurde aus den vorgenanntenGründen verzichtet. Nachdem bereits in den Jahren 2010 und2011 Mieterhöhungen in größerem Umfang veranlasst wordenwaren, erfolgte dies im abgelaufenen Jahr nur noch in Einzelfällenentsprechend den gesetzlichen Regelungen.Erhöhungen aufgrund energetischer Modernisierung wurdenauf 0,80 – 1,00 €/m² Wohnfläche unter Beachtung der Gesamtbelastungfür den einzelnen Mieter begrenzt.Der Mietzins betrug in 2012 durchschnittlich 5,28 €/m² nach5,18 €/m² im Vorjahr. Nennenswerte Leerstände waren nichtzu verzeichnen und sind auch für die nächsten Jahre nicht zuerwarten. Die Fluktuationsquote lag mit 13,77 % zwar unterdem Vorjahreswert, aber immer noch relativ hoch. Dies ist inerster Linie auf die 324 an Studenten, Auszubildende und Schülerüberlassenen Wohnungen zurückzuführen. InsbesondereStudenten machen in der Stadt Osnabrück einen bedeutendenTeil der Wohnungsnachfrage aus, weshalb wir uns diesen beiansonsten reibungsfrei verlaufenden Mietverhältnissen nichtverschließen können.Die für die Entwicklung der Genossenschaft wesentlichen Kennzahlen fassen wir nachstehend wie folgt zusammen:Umsatzerlöse aus MietenInstandhaltungsaufwendungenZinsaufwendungenJahresüberschussPlan 201211.099,0 T€2.031,0 T€2.105,0 T€2.647,0 T€Ist 201211.148,4 T€2.039,3 T€2.070,2 T€3.180,0 T€Ist 201110.941,0 T€2.337,3 T€2.059,2 T€2.421,0 T€

12 | Lagebericht 2012Den Planzahlen für das Berichtsjahr lag eine konservative Prognosezugrunde. Die positive Planabweichung beim Jahresüberschussresultiert auf der Einnahmeseite überwiegendaus über den Erwartungen liegenden Umsatzerlösen, demBuchgewinn anlässlich Verkauf einer Bestandsimmobilie undanderen betrieblichen Erträgen. Auf der Ausgabenseite zumweit überwiegenden Teil aus Minderausgaben im Bereich Personalkosten.Hier waren Rückstellungen für Altersteilzeit sowiePensionsverpflichtungen mit einem hohen Ansatz gewähltworden. Ferner war aufgrund schwerer Erkrankung eines Mitarbeiterszusätzliches Personal eingestellt worden. Die erwarteteDoppelbe-lastung beim Gehalt trat dann jedoch nicht ein.Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen durchschnittlich11,85 €/m² Wohnfläche (Vorjahr: 13,57 €/m²). Zusätzlichwurden 2.119,3 T€ (Vorjahr: 2.742,6 T€) für aktivierungspflichtigeModernisierungen und 2.844,2 T€ (Vorjahr: 1.484,7 T€) imBereich Neubautätigkeit aufgewendet.Die Zinsaufwendungen blieben trotz Neuaufnahme von Darlehenim Bereich der energetischen Modernisierung sowieNeubautätigkeit hinter den Erwartungen zurück. Dies resultiertaus dem weiterhin günstigen Zinsumfeld und der uneingeschränktguten Bonität der Genossenschaft. Gegenüber demVorjahr ist der Zinsaufwand jedoch um rd. 11,0 T€ gestiegen.Ausschlaggebend hierfür ist unsere vorbenannte Finanzierungstätigkeit.Der Umstand, dass im Bereich der Prolongationoder Umschuldung die ersparten Zinsen zur erhöhten Tilgungeingesetzt werden, wird uns aufgrund der Zinsdegression inden nächsten Jahren weitere Finanzierungsspielräume beiinsgesamt fallendem Aufwand eröffnen.Die Entwicklung der Genossenschaft beurteilen wir insgesamtpositiv. Leider ist es kaum möglich in der Stadt Osnabrückgeeignete Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau zuerwerben, so dass eine Bestandserweiterung über Neubautennur schwierig bis gar nicht möglich ist. Ähnliches gilt für dasWachstum durch Zukauf geeigneter Bestandsimmobilien,welche aktuell kaum angeboten werden. Aus diesem Grundesoll weiterhin nicht erhaltenswerter Bestand abgebrochen unddurch Neubauten bei erhöhter Grundstücksauslastung ersetztwerden. Ferner wird die energetische Modernisierung an denGebäuden planmäßig vorangetrieben. Gleiches gilt für die allg.Instandhaltung sowie Modernisierung in den Wohnungen. DieErtragslage konnte mit unverändertem Personalbestand erneutgestärkt werden.Schlossstraße 87 nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen.

Lagebericht 2012 | 13Das Geschäftsjahr 2012 in Zahlen:Jahresüberschuss 3.180.019,54 €Einstellung in die gesetzliche Rücklage 320.000,00 €Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage 2.355.000,00 €Bilanzgewinn 505.019,54 €Rücklagen 55.760.147,56 €Instandhaltung 2.039.276,00 €Modernisierung 2.119.258,21 €Neubaukosten 2.844.193,44 €Geschäftsguthaben 3.863.347,06 €Eigenkapital 60.128.514,16 €Eigenkapitalquote 52,82 %Bilanzsumme 113.845.140,83 €Verteilung Bilanzgewinn4 % Dividende auf das dividendenberechtigteGuthaben per 01.01.2012 132.408,77 €Einstellung in die freie Rücklage 372.610,77 €Kolpingstraße 11, Baujahr 2011, 23 Wohneinheiten

14 | Lagebericht 20122.2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft2.2.1. VermögenslageDie Gegenüberstellung von Aktiv- und Passivseite zum 31.12.2012/11 ergibt folgendes Bild:31.12.2012€ %31.12.2011€ %Bewegung€VermögenAnlagevermögenImmaterielle Vermögensgegenstände34.667,22 0,030 28.858,41 0,026 5.808,81Sachanlagen 101.561.852,61 89,211 98.902.183,06 89,630 2.659.669,55Finanzanlagen 130.267,40 0,115 107.627,74 0,098 22.639,66101.726.787,23 89,356 99.038.669,21 89,754 2.688.118,02UmlaufvermögenmittelfristigZum Verkauf bestimmteGrundstücke 0,51 0,000 0,51 0,000 0,00übrige Aktiva 1.679,48 0,001 7.751,00 0,007 -6.071,521.679,99 0,001 7.751,51 0,007 -6.071,52kurzfristigUnfertige Leistungen und andereVorräte 3.730.692,09 3,277 3.557.746,34 3,224 172.945,75Flüssige Mittel 8.221.000,58 7,221 7.481.638,90 6,780 739.361,68übrige Aktiva 164.980,94 0,145 259.316,61 0,235 -94.335,6712.116.673,61 10,643 11.298.701,85 10,239 817.971,76Gesamtvermögen 113.845.140,83 100,000 110.345.122,57 100,000 3.500.018,26KapitalGeschäftsguthaben 3.863.347,06 3,394 3.656.246,15 3,313 207.100,91Rücklagen 55.760.147,56 48,979 52.690.754,05 47,751 3.069.393,51Bilanzgewinn 505.019,54 0,444 521.001,37 0,472 -15.981,8360.128.514,16 52,817 56.868.001,57 51,536 3.260.512,59Fremdkapitallang- und mittelfristigRückstellungen 1.037.412,79 0,911 1.229.584,65 1,114 -192.171,86Dauerschulden 45.586.845,56 40,043 45.219.772,24 40,980 367.073,32übrige Passiva 46.566,75 0,040 34.245,60 0,031 12.321,1546.670.825,10 40,994 46.483.602,49 42,125 187.222,61kurzfristigRückstellungen 448.764,20 0,394 413.597,43 0,376 35.166,77Tilgung Folgejahr 2.071.545,05 1,820 2.030.339,29 1,840 41.205,76Erhaltene Anzahlungen 3.998.389,64 3,512 4.040.676,27 3,662 -42.286,63übrige Passiva 527.102,68 0,463 508.905,52 0,461 18.197,167.045.801,57 6,189 6.993.518,51 6,339 52.283,06Gesamtkapital 113.845.140,83 100,000 110.345.122,57 100,000 3.500.018,26

Lagebericht 2012 | 15Das Anlagevermögen beträgt 89,36 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmitteleinschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt. Das Eigenkapital nahm um 3.260,5 T€ zu. Davon entfallen 3.047,6 T€ auf denJahresüberschuss abzüglich der Dividende für das Vorjahr und 207,1 T€ auf zusätzliche Einzahlungen auf Geschäftsanteile. DieEigenkapitalquote beträgt bei um 3,17 % gestiegener Bilanzsumme 52,82 % (Vorjahr: 51,54 %).Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.Die Bilanzsumme hat sich im Berichtsjahr um3.500,0 T€ = 3,17 % erhöht (Steigerung im Jahr2011 um 4.897,4 T€ = 4,64 %). Die Erhöhung istin erster Linie auf die das Anlagevermögenerhöhende umfangreiche Bautätigkeit zurückzuführen.sonstigeskurzfristig 5,8%Dauerschulden40,1 %Eigenkapital52,8 %Rückstellungenkurzfristig 0,4 %Rückstellungen- langfristig 0,9 %2.2.2. FinanzlageWie auch in den Vorjahren wurden alle Zahlungsverpflichtungengegenüber unseren Geschäftspartnern termingerechterfüllt. Mit Handwerkern und anderen Lieferanten, die sichunserem elektronischen Auftrags- und Rechnungsportal angeschlossenhaben, wurde vereinbart, dass Zahlung innerhalbvon drei Tagen nach Rechnungseingang erfolgt. In aller Regelgeschieht dies bereits am Tag nach der Rechnungsstellung.Dies führt zu hoher Akzeptanz unseres Portals und darausfolgend zu einer deutlichen Reduzierung des Verwaltungsaufwandessowie der regelmäßigen Ziehung von Skonti.Der Kapitaldienst gegenüber den finanzierenden Banken warjederzeit gesichert. Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlichin €-Währung. Währungsrisiken bestehen nicht.Auch werden keine Swaps, Caps oder andere Finanzinstrumentein Anspruch genommen. Bei den für die Finanzierung desAnlagevermögens hereingenommenen langfristigen Fremdmittelnhandelt es sich ausschließlich um langfristige Annuitätendarlehenmit Restlaufzeiten von bis zu 10 Jahren.Erstmalig wurde im Bereich unserer Neubautätigkeit am Blumeneschein Darlehen mit 25-jähriger Zinsbindung als Volltilgermit einem Zinssatz von 3,32 % eingesetzt. Die durchschnittlicheZinsbelastung für alle Darlehen betrug im abgelaufenenGeschäftsjahr 3,85 % (Vorjahr: 3,95 %). Die Restschuld beläuftsich per 31.12.2012 auf 47.658,4 T € (Vorjahr: 47.250,1 T €) undentspricht 41,9 % (Vorjahr: 42,8 %) der Bilanzsumme.Ferner konnte mittels Forwarddarlehen eine Zinsbindung fürden weit überwiegenden Teil unserer bis zum Jahr 2016 auslaufendenFinanzierungen vereinbart werden. Insofern nutzten wirdas günstige Zinsumfeld, um langfristige Planungssicherheitbis zum Jahr 2026 zu erreichen. Der Abschluss von Forwarddarlehensoll auch zukünftig weiter vorangetrieben werden.Die Mittelherkunft und die Mittelverwendung ergibt sich ausder folgenden Kapitalflussrechnung nach DVFA/SG*

16 | Lagebericht 2012Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2012 2012T€2011T€+/- Jahresüberschuss 3.180,0 2.421,0+ Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 2.148,3 2.245,3+/- Zunahme / Abnahme langfristiger Rückstellungen -192,2 -23,5= Cashflow nach DVFA/SG 5.136,1 4.642,8+/- Zunahme / Abnahme kurzfristiger Rückstellungen 35,2 175,7-/+ Gewinn / Verlust aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -77,3 0,0-/+ Zunahme / Abnahme sonstiger Aktiva -72,5 -5,7+/- Zunahme / Abnahme sonstiger Passiva -12,0 -341,0= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 5.009,5 4.471,8- planmäßige Tilgungen -2.075,3 -1.860,0= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach planmäßigen Tilgungen 2.934,2 2.611,8+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 291,5 -0,1- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen -5.027,9 -4.311,4+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens 2,3 1,9- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen -25,0 0,0= Cashflow aus Investitionstätigkeit -4.759,1 -4.309,6+ Einzahlung aus Valutierung von Darlehen 6.332,4 9.842,7- außerplanmäßige Tilgungen -3.848,8 -5.390,2+/- Veränderungen Geschäftsguthaben 207,2 179,9- Auszahlungen für Dividenden -126,5 -107,2= Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 2.564,3 4.525,2= Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands 739,4 2.827,4Finanzmittelbestand zum 01.01. 7.481,6 4.654,2Finanzmittelbestand zum 31.12. 8.221,0 7.481,6Zusammensetzung Finanzmittelfonds+ Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 8.221,0 7.481,6= Finanzmittelbestand 8.221,0 7.481,6Zusammengefasste KapitalflussrechnungFinanzmittelbestand zum 01.01. 7.481,6 4.654,2Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach planmäßiger Tilgung *) 2.934,2 2.611,8Cashflow aus der Investitionstätigkeit -4.759,1 -4.309,6Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 2.564,3 4.525,2Finanzmittelbestand zum 31.12. 8.221,0 7.481,6*) darin enthaltenCashflow nach DVFA/SG 5.136,1 4.642,8planmäßige Tilgung -2.075,3 -1.860,0(* DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft)

Lagebericht 2012 | 17Laut Kapitalflussrechnung reicht das Ergebnis der gewöhnlichenGeschäftstätigkeit sowohl für die planmäßige Tilgungund Dividendenzahlung i. H. v. 4 % als auch für die Investitionstätigkeitim Bestand. Die liquiden Mittel nahmen um739,4 T€ zu. Im Rahmen von Umfinanzierungen wurden Darlehenin Höhe des ursprünglichen Grundschuldbetrages neuvalutiert. Dies ergab nach Ablösung bestehender Verbindlichkeiteneinen Mittelzufluss von 1.883,5 T€. Für das laufende Jahrist insofern ein Betrag von lediglich 20,0 T€ eingeplant.Für unser Neubauvorhaben am „Blumenesch“ flossen weitere1.900 T€ für den ersten Bauabschnitt sowie 373,0 T€ für förderfähigeEinzelmaßnahmen i.R. energetischer Modernisierung alsKfW-Mittel zu. Für das laufende Jahr erwarten wir 1.700 T€ fürden zweiten Bauabschnitt „Blumenesch“ sowie KfW-Mittel ingeschätzter Höhe von 650 T€. Dies entsprach bzw. entsprichtunserem Finanzplan für die jeweiligen Jahre. Weitere Darlehensind nicht vorgesehen.Bei der DKB AG besteht eine Kreditlinie über 1.000 T€. Im Rahmenvon Altersteilzeitrückstellungen wird diese zu Bürgschaftszweckeneingesetzt. Eine Inanspruchnahme darüberhinauserfolgt nicht, weil durch die Mieten ein regelmäßiger Liquiditätszuflussund damit einhergehend die Zahlungsfähigkeitunserer Genossenschaft sichergestellt ist.Brinkstr. 109 nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2012

Die Leerstandsquote und die Erlösschmälerungenwerden unverändert niedrig bleiben.

Lagebericht 2012 | 192.2.3. ErtragslageIm Geschäftsjahr 2012 konnte ein Jahresüberschuss von 3.180,0 T€ erwirtschaftet werden. Dies bedeutet eine Steigerung gegenüberdem Vorjahr um 759,0 T€. Die Ergebnisse der einzelnen Unternehmenssparten einschließlich Vorjahresvergleich könnennachstehender Erfolgsanalyse entnommen werden:2012T€2011T€VeränderungenT€1. HausbewirtschaftungErträgeSollmieten 11.192,6 11.001,2 191,4Erlösschmälerungen -44,2 -60,2 16,011.148,4 10.941,0 207,4Umsatzerlöse aus Betriebskosten 3.984,0 3.908,3 75,7Erlösschmälerungen -19,8 -22,3 2,5Bestandsveränderung 118,0 30,8 87,2Gebühren u. a. 2,1 2,5 -0,4Zins-u.Aufwendungszuschüsse 20,3 21,5 -1,24.104,6 3.940,8 163,815.253,0 14.881,8 371,2AufwendungenInstandhaltungInstandhaltungskosten 2.039,3 2.337,3 -298,0Erstattung durch Mieter -25,4 -32,6 7,2Verrechnung Instandhaltung 635,3 568,3 67,02.649,2 2.873,0 -223,8Betriebskosten 3.735,9 3.579,1 156,8planmäßige Abschreibung Wohnbauten u. ä. 2.088,9 2.021,5 67,4Verrechnung Verwaltungskosten 1.165,7 1.141,9 23,8Zinsen und ähnl.Aufwendungen für Darlehen 2.001,4 1.991,6 9,8Abschreibung auf Forderungen aus Vermietung 16,7 16,2 0,5Grundsteuer, umlagefähig 393,6 391,3 2,3Grundsteuer, nicht umlagefähig 3,8 3,8 0,0Vertriebskosten 15,4 28,0 -12,6Miet-und Räumungsklagen 8,7 9,6 -0,9Erbbauzinsen 142,8 140,4 2,4Materialkosten Regiebetrieb/Hausbewirtschaftung 1,1 2,2 -1,1Personalaufwendungen (Zuf. Pensionsrückstellungen) 23,7 68,4 -44,712.246,9 12.267,0 -20,1Ergebnis 3.006,1 2.614,8 391,3

20 | Lagebericht 20122012T€2011T€VeränderungenT€2. BautätigkeitErträgeAndere aktivierte Eigenleistungen 35,7 55,1 -19,435,7 55,1 -19,4AufwendungenVerrechnung Bautätigkeit 35,7 55,1 -19,435,7 55,1 -19,4Ergebnis 0,0 0,0 0,03. Sonstiger GeschäftsbetriebErträgeUmsatzerlöse Betreuungstätigkeit 46,6 44,2 2,4Umsatzerlöse Lieferungen u. Leistungen 1,2 1,1 0,1Sonstiges 65,6 36,2 29,4113,4 81,5 31,9Aufwendungenübrige sonstige betriebliche Aufwendungen 4,9 15,4 -10,5Nebenkosten der Geldbeschaffung 13,0 31,1 -18,1Verrechnung sonstiger Geschäftsbetrieb 88,6 67,8 20,8106,5 114,3 -7,8Ergebnis 6,9 -32,8 39,74. FinanzergebnisErträgeErträge aus der Ausleihung 126,5 82,4 44,1Zinserträge 2,2 1,4 0,8128,7 83,8 44,9Ergebnis 128,7 83,8 44,95. Neutrales ErgebnisErträgeErträge aus Tilgungszuschüssen 38,0 15,8 22,2sonstige Erträge 14,1 3,5 10,6Erträge a. d. Abgang von Gegenständen d. Anlageverm. 329,3 0,0 329,3Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 2,6 32,1 -29,5Erträge aus der Wertberichtigung auf Forderungen 0,3 0,0 0,3384,3 51,4 332,9AufwendungenVerluste a. d. Abgang von Gegenständen desAnlageverm. 252,0 0,0 252,0außerplanmäßige Abschreibung 0,0 163,0 -163,0Aufwendungen fr. Jahre 0,3 1,2 -0,9Zinsaufwendungen (Rückstellungen) 68,8 67,6 1,2Zuführung zur Rückstellung für Altersteilzeit 25,3 70,9 -45,6346,4 302,7 43,7Ergebnis 37,9 -251,3 289,2

Lagebericht 2012 | 212012T€2011T€VeränderungenT€6. Steuern vom Einkommen und ErtragErträgeErtragsteuern für frühere Jahre 12,4 22,6 -10,2AufwendungenErtragsteuern 12,0 16,1 -4,1Ergebnis 0,4 6,5 -6,1Jahresergebnis Gesamt 3.180,0 2.421,0 759,0Der Jahresüberschuss ergibt sich, wie in den Vorjahren, überwiegendaus der Hausbewirtschaftung. Erstmals wirkten sichdie in 2011 ausgesprochenen Mieterhöhungen für fast1.000 WE vollständig aus. Ferner wurde zum 01.08. letztenJahres der 1. BA unseres Neubaus „Blumenesch“ mit 24 WEbezogen. Im Bereich der Instandhaltung waren die Ausgabengegenüber dem Vorjahr deutlich reduziert. Dies hängt im Wesentlichenvon einer geringeren Anzahl gekündigter Wohnungenmit Sanierungsbedarf ab. Die planmäßige Abschreibungist aufgrund unserer Investitionstätigkeit erneut gestiegen.Im neutralen Ergebnis sind sowohl der Buchgewinn aus demVerkauf eines Wohn- und Geschäftsgebäudes in Osnabrückals auch die nachträgliche Kaufpreisreduzierung unseres in2009 veräußerten Wohnungsbestandes in Rheine enthalten.Ferner war durch den Abriss zweier Gebäude im Zuge unseresvorbenannten Neubauprojektes eine Ausbuchung von Restbuchwertenim Anlagevermögen notwendig geworden. AußerplanmäßigeAbschreibungen waren nicht erforderlich.Die Personalkosten zeigen sich bis auf die tariflichen Anpassungenunverändert. Die Zinseinnahmen stiegen aufgrund deserhöhten Barmittelbestandes.2.3. NachtragsberichtVorgänge von besonderer Bedeutung, die nach demSchluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sichbis zum Zeitpunkt der Erstattung dieses Lageberichtsnicht ergeben.Moorlandstr. 48, nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2011

22 | Lagebericht 20122.4. Prognose-, Chancen- und RisikoberichtIm Rahmen unseres Risikomanagements sind insgesamt 24branchenspezifische Risiken identifiziert, analysiert und bewertetworden. 21 dieser Risiken werden für das Unternehmen alsnicht vorhanden (12) bzw. mit geringer Eintrittswahrscheinlichkeit(9) bewertet. Für das Risiko Baukostenentwicklung wirdeine mittlere Eintrittswahrscheinlichkeit gesehen. In diesemZusammenhang sei auf die ständig steigenden Anforderungennach der EnEV hingewiesen, zu deren Umsetzung wir imBereich Neubau und Großmodernisierung einerseits verpflichtet,aber andererseits nicht in der Lage sind, diese Maßnahmenim Geschäftsgebiet über entsprechende Mietforderungen dergewünschten Rentabilität zuzuführen. Ähnliches gilt im Bereichder Wohnungsmodernisierung, die im Zuge der demografischenEntwicklung stetig steigende Investitionen erfordert.Sollte sich die Entwicklung der Mieterlöse und Kapitalmarktzinsenzum Nachteil des Unternehmens verändern, müsste derUmfang der jährlichen Modernisierungstätigkeit ggfls. reduziertwerden.Im Bereich der Risiken Beleihung und Bestandsportfolio habenwir uns entschlossen, bereits jetzt tätig zu werden, um frühzeitigdie Entwicklung in unserem Sinne beeinflussen zu können:Das Beleihungsrisiko resultiert aus unseren mit der KlosterkammerHannover vereinbarten Erbbaurechten und derenBestellung in den Jahren 2031–2038 auslaufen wird. Schon inabsehbarer Zeit werden die dort errichteten Gebäude von denBanken nicht mehr als Sicherheit akzeptiert, so dass die zusätzlicheAufnahme von Fremdmitteln erschwert wird. Bereitsjetzt führen wir mit der Klosterkammer Gespräche über einevorzeitige Verlängerung. Die Klosterkammer ist hieran grds.interessiert und hat bzgl. Neubemessung des ErbbauzinsesEntgegenkommen signalisiert.Das Portfoliorisiko resultiert aus der umfangreichen Bautätigkeitin den 50er Jahren. Mehr als die Hälfte aller Häuser stammtaus dieser Zeit, so dass neben erhöhten BestandsinvestitionenWesereschstr. 79, 79a, nach umfrangreichen Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2011

Lagebericht 2012 | 23auch über den Abriss diverser Objekte entschieden werdenmuss. Bereits seit Jahren wird alter Bestand durch neuenersetzt. Aktuell ist dies für die Genossenschaft aufgrund dergestiegenen Wohnraumnachfrage und des günstigen Zinsumfeldesrentabel. Steigende Zinsen und Baukosten sowie fallendeoder stagnierende Mieterlöse führten langfristig jedochzu Verkäufen oder ersatzlosem Abriss.Veränderungen in der Risikobeurteilung gegenüber dem Vorjahrgab es nicht. Wir erwarten weiterhin eine gefestigte, solidewirtschaftliche Entwicklung mit positiven Jahresergebnissen.Ein Liquiditäts- und Ausfallrisiko sowie ein Risiko aus Zahlungsstromschwankungenbesteht nicht. Um das Zinsänderungsrisikobzgl. unserer Fremdmittel möglichst gering zu halten,wurden die Zinsbindungsfristen über einen Zeitraum von 10Jahren verteilt. Durchschnittlich steht deshalb ein Betrag vonjährlich ca. 4.000 T€ zur Prolongation oder Umschuldung an.Aktuell wird der Einsatz von Forward-Darlehen mit bis zu 48Monaten im Voraus zur Zinssicherung intensiv genutzt. Risiken,die bestandsgefährdend wären oder wesentlichen Einfluss aufdie Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten, sindderzeit nicht erkennbar.Die aktuelle Zinsentwicklung auf historisch niedrigem Niveaubegünstigt die Ertragslage und ermöglicht weiteres Wachstumdurch Neubau oder Erwerb geeigneter Bestandsimmobilien.Neben den ohnehin steigenden Tilgungsanteilen bei Annuitätendarlehennutzen wir bei Prolongation und Umschuldungdie Möglichkeit, den ersparten Zinsaufwand für eine nochmalshöhere Tilgung einzusetzen.Weiterhin hat sich der Wohnungsmarkt über Erwarten gutentwickelt, so dass die Nachfrage das Angebot übersteigt. BeiNeuvermietung können wir stetig höhere Mietforderungendurchsetzen, weil die Interessenten auf gut ausgestatteten undgepflegten Wohnraum treffen und der Mietzins im Verhältniszum freien Markt moderat kalkuliert ist. Aufgrund der unzureichendenNeubautätigkeit im Stadtgebiet, der Tendenz zuimmer kleineren Haushaltsgrößen bei gleichzeitiger Zunahmedes Flächenmaßes wird diese Entwicklung sicher noch einigeJahre andauern. Für die Stadt Osnabrück gilt dies wegenUniversität und Fachhochschule auch im speziellen Fall. Fernerversucht die Stadt durch Ausweisung von Gewerbeflächen vomTrend zu profitieren, dass die Menschen aufgrund der deutlichgestiegenen Mobilitätskosten in der Nähe ihres Arbeitsplatzeswohnen und die Möglichkeiten einer günstigen Infrastruktur(Kindergarten, Schule, Einkaufsmöglichkeiten, Theater) nutzenmöchten. Der gegenwärtig positive Trend bzgl. “Wohnen in derStadt“ wird hiermit noch einmal verstärkt.Aus vorgenannten Gründen rechnen wir auch weiterhinmit leicht steigenden Mieten. Die Leerstandsquote und dieErlösschmälerungen werden unverändert niedrig bleiben.Die Liquidität ist durch die regelmäßig eingehenden Mietengesichert. Auch rechnen wir für die nächsten Jahre nicht mitdeutlich steigenden Zinsen, so dass die Investitionstätigkeitunverändert fortgeführt werden kann. Für 2013 kalkulieren wirdie Umsatzerlöse aus Mieten mit 11.349,0 T€, die Zinsaufwendungenmit 2.193,0 T€ und die Kosten für Instandhaltung mit2.210,0 T€.Als Jahresüberschuss erwarten wir einen Betrag von 2.275,0 T€,der nach Abzug der Dividende erneut zur weiteren Stärkungunseres Eigenkapitals und unserer Investitionstätigkeit beitragensoll. Dieser Annahme liegt wie im Berichtsjahr einekonservative Prognose zugrunde. Die Steigerung der Mieterlösehaben wir mit konstant 0,5 % sowie dem individuellen Zu-/Abfluss aus unserer Neubautätigkeit kalkuliert. Rückstellungenfür Altersteilzeit und Pensionsverpflichtungen sind wiederummit einem hohen Ansatz gewählt. Die Abschreibungen aufunser Anlagevermögen steigen aufgrund der getätigten Investitionenin Neubau und Bestand. Ein Verkauf von Immobilien istim laufenden Jahr nicht geplant.Osnabrück, den 07. März 2013Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eGDer VorstandBernhard HövelmeyerThomas Droit

Die Mitglieder der Genossenschaft sind„Mieter im eigenen Haus“ und verschaffen sich.ein lebenslanges Wohnrecht.

Investitionen im Berichtsjahr | 25Für das Jahr 2012 hatten wir Gesamtinvestitionen in Höhe von11.247 T€ geplant. Hiervon entfielen auf Instandhaltung2.031 T€, Modernisierung 2.331 T€ und Neubautätigkeit6.885 T€.Nachdem zuerst die Baugenehmigung nicht erteilt wurde, kames später zu Unstimmigkeiten hinsichtlich Planung und Kostenkalkulation.Ende des Jahres beschlossen wir, aus dem Projektauszusteigen.Die tatsächlichen Investitionskosten lagen hingegen bei7.002 T€. Die Differenz zu den Planzahlen über 4.245 T€ resultiertganz überwiegend aus einem nicht realisierten Neubauprojektin der Stadt Osnabrück, für welches wir 3.800 T€ Kosteneinkalkuliert hatten. Dem Bauträger war es jedoch nicht gelungen,den für spätestens Mitte 2012 vorgesehenen Baubeginneinzuhalten.Eine weitere Abweichung über 241 T€ entstand durch unserNeubauvorhaben am „Blumenesch“, wo trotz planmäßigemBaufortschritt weniger Kosten abgerufen wurden, als wirveranschlagt hatten. Hier ergibt sich eine Verschiebung auf daslaufende Jahr.Instandhaltung- / Modernisierung- / NeubautätigkeitPlanungT€AusgabenT€InstandhaltungskostenWirtschaftseinheiten 687,5 817,0lfd. Instandhaltung 250,0 151,0Aufwand 937,5 968,0aktivierte ModernisierungsmaßnahmenWirtschaftseinheiten 1.411,0 1.380,8Neubautätigkeit 6.885,0 2.844,2Investitionen 8.296,0 4.225,0InstandhaltungskostenWohnungen 1.093,5 1.071,3aktivierte ModernisierungsmaßnahmenWohnungen 920,0 738,4Gesamtausgaben 11.247,0 7.002,7

26 | Investitionen im Berichtsjahr3.1 Instandhaltung: Planung – AusgabenDie Instandhaltungskosten beliefen sich auf 2.039,0 T€ undlagen damit nur geringfügig (8,0 T€) über unseren Plankosten.Gegenüber dem Vorjahr ergab sich sowohl im Plan (2.089,0 T€)als auch bei den tatsächlichen Kosten (2.337,3 T€) eine deutlicheReduzierung. Für das laufende Jahr gehen wir von2.010,0 T€ aus.Mit Über- oder Unterschreitungen sowie Schwankungen imJahresvergleich ist in der Instandhaltung immer zu rechnen,weil die Kosten zum größeren Teil aus direkten Investitionen infreiwerdende Wohnungen anlässlich Benutzerwechsel resultieren.Zwar können wir die Anzahl gekündigter Wohnungen proJahr ziemlich genau schätzen, jedoch wissen wir nicht, welcherAufwand in den Wohnungen auf uns zu kommt. Tendenziellmussten wir bei relativ hoher Fluktuation die Feststellungmachen, dass gerade im Bereich der studentisch genutztenWohnungen bzw. Wohnungen mit kurzer Verweildauer immerwieder die gleichen Einheiten gekündigt werden, wo aberbereits instandgesetzt ist oder dies aus verschiedenen Gründennicht rentabel erscheint. Ferner können wir nur grob schätzen,welche Kosten als Aufwand oder Modernisierung gebuchtwerden können, so dass sich auch hieraus Verschiebungen indie eine oder andere Richtung pro Jahr ergeben.Übersicht Ausgaben für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau 2000–20125.000.000 €Instandhaltung Modernisierung Neubau4.500.000 €4.000.000 €3.500.000 €3.000.000 €2.500.000 €2.000.000 €1.500.000 €1.000.000 €500.000 €2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Investitionen im Berichtsjahr | 273.2. Modernisierung: Planung – AusgabenDie Modernisierungskosten beliefen sich auf 2.119,3 T€ undfielen damit um 211,7 T€ geringer aus als geplant. Ggü. demVorjahr ergab sich sowohl im Plan (2.492,0 T€) als auch bei dentatsächlichen Kosten (2.742,6 T€) eine deutliche Reduzierung.Für das laufende Jahr gehen wir von 2.491,5 T€ aus.Die Gründe für die zum Teil erheblichen Abweichungen sowohlvom Plan als auch zwischen den Geschäftsjahren sind hierähnlich wie vorstehend. Erschwerend kommt hinzu, dass dieKosten der energetischen Modernisierung schnell zu größerenVerschiebungen führen. Insbesondere die Kosten für Gebäudedämmungsind in den letzten Jahren noch einmal deutlich gestiegen.Nachtragsforderungen während der Baumaßnahmenoder unvorhergesehene Dämmarbeiten führen dann schnell zueinem ergebnisrelevanten Kostenschub.3.3 Neubau: Planung – AusgabenDie Neubaukosten beliefen sich auf 2.844,2 T€ und fielen damitum 4.040,8 T€ geringer aus als geplant. Gleichwohl ergab sichgegenüber dem Vorjahr sowohl im Plan (2.418,0 T€) als auchbei den tatsächlichen Kosten (1.484,6 T€) eine deutliche Steigerung.Für das laufende Jahr gehen wir von 2.744,0 T€ aus.Die Differenz zu unseren Planzahlen im Bereich der Neubauinvestitionenwurde bereits vorstehend hinreichend erläutert.Grund war die Absage an einen Bauträger bzgl. eines Projektes,für welches wir bereits einen Betrag von 3.800,0 T€ in unsererPlanung berücksichtigt hatten. Ferner die Verschiebung vonBaukosten in das laufende Jahr.Für den 1. Bauabschnitt unseres Neubauprojektes „Blumenesch“wurden im laufenden Jahr 2.020,9 T€ investiert. Aufgrundreger Nachfrage konnten die 24 Wohnungen termingerechtzum 01.08.2012 bezogen werden. Die durchschnittlicheMiete wurde mit 8,25 €/m² Wfl. zzgl. aller Nebenkosten vereinbart.Nach Freistellung der letzten Wohnung konnte dann zum01.10.2012 der Abbruch des Gebäudes Blumenesch 2 veranlasstwerden, um den 2. Bauabschnitt vollständig vorantreibenzu können. Bis dahin hatten sich die Bauarbeiten auf einen Teilbereichder Tiefgarage sowie eines der beiden neuen Häuser indiesem Abschnitt konzentriert. Die Investitionskosten betrugenbis zum Jahresende 791,3 T€. Für das laufende Jahr sind insoweitnoch einmal 2.850,0 T€ eingeplant. Mit Fertigstellung undBezug rechnen wir zum 01.12. dieses Jahres.Für das Jahr 2014 sind sowohl Abriss als auch Baubeginn desObjektes Bramscher Str. 137–149 vorgesehen. Aktuell bestehennoch 28 aktive Mietverhältnisse von ursprünglich 51. Um dieweitere Freistellung sind wir aktiv bemüht. Insgesamt handeltes sich um ein Investitionsvolumen von 6.200,0 T€. Mit einerFertigstellung rechnen wir zum Ende des Jahres 2015.Investitionen Neubauten Planung 2012€2012€2011€Blumenesch 4, 4a Osnabrück 2.030.000,00 2.022.449,05 1.292.581,08Blumenesch 2, 2a Osnabrück 1.055.000,00 791.310,17 192.081,02Am Kirchenkamp, Osnabrück 3.800.000,00 - -Bauvorbereitung Bramscher Str. 139-147 - 30.434,22 -Gesamt 6.885.000,00 2.844.193,44 1.484.662,10

28 | Kennzahlen der Genossenschaft4.1. Kennzahlen – ÜbersichtEigenkapitalquotebilanzielles Eigenkapital 60.128,0Bilanzsumme 113.845,1AnlageintensitätAnlagevermögen 101.726,8Bilanzsumme 113.845,1FremdkapitalkostensatzZinsen u.a. Aufw. für lgfr. Fremdkapital 2.001,3lgfr. Fremdkapital 37.610,7Fremdfinanzierung des Umsatzeslgfr. Fremdkapital 37.610,7Umsatzerlöse 15.182,8FinanzkraftCashflow 5.136,1Fremdkapital 47.658,3AnlagendeckungsgradEigenkapital+lgfr. Rückst.+lgfr. Fremdkapital 106.799,3Anlagevermögen 101.726,8Zinsaufwand /m2 Wohnfläche(Jahres-) Zinsen u.a. Aufw. f. lgfr. Fremdkapital 2.001,3Summe der Wohn-/Nutzungsfl.*12 Monate 2.075,2Zinsaufwand pro m2 Netto-Kaltmiete(Jahres-) Zinsen u.a. Aufw. f. lgfr. Fremdkapital 2.001,3(Jahres-) Netto-Kaltmiete 11.148,4Zins-u.Tilgungsbelastung pro m² Netto-KaltmieteZinsen u.a. Aufw. f. lgfr. Fremdkapital2.001,3+ Tilgungsleistung für lgfr. Fremdkapital2.075,3Netto-Kaltmiete 11.148,4dynamischer VerschuldungsgradFremdkapital abzgl. Flüssige Mittel 39.437,4Cashflow 5.136,1LeerstandsquoteAnzahl der leerstehenden WE 0Anzahl der ges. WE 2.913EigenkapitalrentabilitätJahresüberschuss vor Ertragssteuern 3.579,3durchschnittliches Eigenkapital 58.498,3GesamtkapitalrentabilitätJahresübersch. v. Ertragsst.+Fremdk.-zinsen 5.580,6durchschnittl. Eigenkapital + Fremdkapital 106.156,6UmsatzrentabilitätUmsatzerlöse 15.135,0durchschnittliches Eigenkapital 58.498,3ErlösschmälerungsquoteErlösschmälerung 44,2gesamte Sollmieten 11.192,6VergabequoteAnzahl a. Kündig. d. Geschäftsjahres 401Anzahl a. Wohnungsvergabe d. Geschäftsjahres 416Kosten der IH / SanierungIH-Aufwand + nachtr. Herstellungskosten 4.131,2Summe Wohn- u. Nutzfläche 172,9Ø Wohnungsmiete pro m² WohnungsflächeUmsatzerlöse 10.909.661,73Gesamtwohnfläche 172.118,72012 2011 2010= 52,82% 51,54% 51,57%= 89,36% 89,75% 91,96%= 5,32% 5,56% 5,55%= 2,48% 2,49% 2,35%= 10,78% 9,30% 9,93%= 104,99% 104,35% 101,74%= 0,96 € 0,99 € 0,95 €= 17,95% 18,82% 18,47%=36,57% 35,82% 34,42%= 767,85% 825,33% 812,56%= 0,00% 0,14% 0,03%= 6,12% 4,34% 4,67%= 5,26% 4,16% 4,31%= 25,87% 26,78% 27,41%= 0,39% 0,55% 0,52%= 0,96 1,00 1,00= 23,89 € 29,21 € 29,97 €5,28 € 5,19 € 5,04 €

Kennzahlen der Genossenschaft | 29FluktuationsrateMieterwechsel 401Wohnungsbestand 2.913Ø WohnflächeWohnfläche 172.119Wohnungsbestand 2.913Ø Buchwert pro m² WohnflächeBuchwert 99.439.680,9Wohnfläche 172.118,72012 2011 2010= 13,77% 15,58% 13,80%59,09 m² 58,94m² 58,94m²577,74 € 557,97 € 538,70 €4.2. EigenkapitalentwicklungJahr Wohnungen Mitglieder Geschäftsguthaben€Bilanzsumme€Eigenkapital€ %2008 3.050 3.703 3.108.275 96.991.724 49.068.016 50,62009 2.890 3.538 3.151.925 98.819.085 51.680.530 52,32010 2.899 3.578 3.476.323 105.447.706 54.374.213 51,62011 2.920 3.629 3.656.245 110.345.123 56.868.002 51,52012 2.913 3.614 3.310.219 113.845.141 60.128.514 52,8120.000.000 €100.000.000 €FremdkapitalBilanzsummeEigenkapital80.000.000 €60.000.000 €40.000.000 €20.000.000 €0 €19591969197919851989199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012

30 | Kennzahlen der Genossenschaft4.3. MitgliederwesenAm 31.12.2012 hatte die Genossenschaft insgesamt 3.614 Mitglieder mit 11.945 Geschäftsanteilen.MitgliederAnzahl derMitgliederGeschäftsanteileAnfang 2012 3.629 11.154Zugang 419 1.881Abgang 434 1.090Ende 2012 3.614 11.945Veränderungen -15 791Es liegt nicht im Bestreben der Genossenschaft, die Geschäftsanteile überproportional zur Anzahl der Mitglieder zu steigern.Dennoch hat auch im abgelaufenen Geschäftsjahr eine größere Anzahl unserer Mitglieder die Möglichkeit der sicheren undgewinnbringenden Geldanlage durch den Erwerb von weiteren Genossenschaftsanteilen für sich entdeckt. Daher hat es sichergeben, dass die Anzahl der zusätzlichen Geschäftsanteile trotz leichtem Rückgang der Mitglieder deutlich angestiegen ist.Rostocker Str. 25-29, nach erfolgtem Dachaufbau im Jahr 2010.

Kennzahlen der Genossenschaft | 314.4. Mietenentwicklung – Leerstände – ForderungsausfälleAuch im Jahr 2012 konnten die Mieterlöse gegenüber demVorjahr wieder gesteigert werden. Sie belaufen sich nunmehrauf gesamt 11.148,4 T€. Ursächlich für diese Entwicklung warneben unserer Neubautätigkeit am Blumenesch mit demBezug von 24 WE eine bereits im Vorjahr ausgesprocheneMieterhöhung für fast 1.000 WE, deren vollständige Auswirkungsich erst im Berichtsjahr zeigte. Erhöhungen aufgrundenergetischer Modernisierung wurden auf 0,80 – 1,00 €/m² Wfl.und Monat begrenzt. Zwar sind die diesbzgl. Kosten – insbesonderebei den Dämmmaßnahmen – weiter deutlich gestiegen,jedoch schien unter Beachtung der Gesamtbelastung fürdie betroffenen Mieter sowie des allgemeinen Mietenniveausim Geschäftsgebiet eine weitere Steigerung nicht angeraten.Nach den gesetzlichen Bestimmungen wäre eine Erhöhung umdurchschnittlich 3,25 €/m² Wfl. zulässig gewesen.12.000.000 €11.000.000 €MietensollErlösschmälerungen200.000 €150.000 €10.000.000 €9.000.000 €100.000 €8.000.000 €50.000 €7.000.000 €2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20120 €Blumenesch 4, 4 a, Baujahr 2012, 24 Wohneinheiten

32 | Kennzahlen der GenossenschaftDie Leerstandsquote mit 0,00 % konnte gegenüber demVorjahr (0,14 %) erneut abgesenkt werden. Dank der weiterhinregen Wohnungsnachfrage gelingt ganz überwiegend einenahtlose Anschlussvermietung. Hier zahlen sich die Investitionender letzten Jahre aus, so dass ein überdurchschnittlich guterhaltener und ausgestatteter Wohnungsbestand angebotenwerden kann. Es hat sich mittlerweile herumgesprochen, dassalle Wohnungen der Genossenschaft einen Mindeststandardaufweisen, der in dieser Form nicht selbstverständlich ist undim Geschäftsgebiet seinesgleichen sucht. Die Betreuung undInteressentenauswahl durch unsere Vermietungsabteilung tutein Übriges.Forderungen aus Vermietung70.000 €60.000 €50.000 €40.000 €30.000 €20.000 €10.000 €0 €2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Die Forderungsausfälle bewegen sich weiterhin auf konstant niedrigem Niveau.Wesereschstr. 79, 79 a nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2011

Die WGO bietet für jede Bedürfnisseden passenden Lebensraum – sie besitzt Wohnungenmit einer Wohnfläche von insgesamt 172.118,69 m²in 389 Häusern.

34 | Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH5.1. HandwerkertätigkeitDie WGO GmbH erzielte im vergangenen Jahr einen Umsatzerlösvon 915.605,25 EUR.Durch die Direktabnahme und die gewährten Rabattsätze derverbauten Materialen und den deutlich günstigeren Lohnkostenkonnten deutliche Ersparnisse generiert werden.Nach Abzug sämtlicher Aufwendungen schließt die SparteHandwerk im Jahr 2012 mit einem positiven Ergebnis von1.547,65 EUR ab.Der Einsatz für die Genossenschaft im Bereich der Instandhaltungsmaßnahmenwurde stetig erweitert, was sich an derpositiven Entwicklung der Instandhaltungskosten ablesen lässt.5.2. PhotovoltaikanlagenIm vergangenen Jahr wurde die Photovoltaikanlage an derRostocker Str. 15–19 Osnabrück mit einer Leistung von32,80 KWp in Betrieb genommen.Insgesamt verfügt die GmbH nunmehr über 8 Photovoltaikanlagenauf Dächern von Häusern der Genossenschaft, die zudiesem Zweck angemietet wurden.Diese Anlagen haben eine Gesamtleistung von rd. 186 kWpund haben im vergangenen Jahr insgesamt rd. 148.000 kWhStrom erzeugt. Hierfür wurde eine Einspeisevergütung von51.792,84 € ausgezahlt. Nach Abzug der Darlehens- sowieVerwaltungskosten ergibt sich somit ein Überschuss von10.617,98 €. Dieses Ergebnis übertrifft deutlich die vorherigenErwartungen.Koksche Str. 87, 89 a, nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen und Installation einer Photovoltaikanlage im Jahr 2010

Bericht | 356. Bericht des AufsichtsratesDer Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2012 die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnungobliegenden Aufgaben erfüllt. Er hat sich dazu vom Vorstand regelmäßig eingehend überdie Lage der Genossenschaft und die wesentlichen Einzelvorgänge unterrichten lassen; dieerforderlichen Beschlüsse wurden gefasst. Diese betrafen vor allem den Wirtschafts- und Finanzplansowie das Bauvolumen.Der Aufsichtsrat hat den Bericht des Verbandes der Wohnungswirtschaft in Niedersachsen undBremen e.V. über die gesetzliche Prüfung für das Geschäftsjahr 2011, der keine Beanstandungenenthält, mit dem Vorstand beraten. Über das Ergebnis der Prüfung wird der Aufsichtsrat derVertreterversammlung am 29.05.2013 berichten.Dem Vorstand und der Belegschaft spricht der Aufsichtsrat für die im abgelaufenen Jahr wiederummit nachhaltigem Einsatz geleistete Arbeit Dank und Anerkennung aus.Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung, den Jahresabschluss 2012 und denLagebericht des Vorstandes festzustellen und den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres wie vomVorstand vorgeschlagen zu verteilen.Osnabrück, 31.12.2012 / 12.04.2013Vorsitzender des AufsichtsratesLukas-Nülle

2.913 Wohnungen in Osnabrück,Rheine, Melle,Georgsmarienhütte, Bad Iburg,Belm und Wallenhorst

Wohnungsbestand | 377. WohnungsbestandGewerbeEigengen.EinheitenGaragenObjekt Häuser WohnungenOsnabrückAbstellplätzeBaujahrAmeldungstraße 21 1 4 1 1953Am Galgesch 29 1 4 1955Am Pappelgraben 17 1 7 5 1968An der Schützenburg 1 - 9 5 40 4 1954-55Arndtstr. 23 1 8 8 2004Augustenburger Str. 15 1 6 1950Auguststr. 17 1 6 1 1976August-Hölscher-Str. 21 1 6 1 1972Blumenesch 2 - 12 8 56 30 1951/2012Blumenstraße 1A 1 8 1960Bohmter Straße 43 1 8 1955Bramscher Straße 137 - 149 7 36 1951Brinkstraße 103 - 109 4 24 6 1959Bröckerweg 30 - 38 5 36 13 22 1953Carl-Diem-Straße 8 1 11 1 3 1972Dammer Hof 1 - 13 13 78 22 1959Diepholzer Straße 1 - 4 4 144 2 59 1960-62Ebertallee 25 - 41 9 54 6 1950-51Ellerstraße 15 - 37, 87 16 135 4 76 1959-60Erich-Maria-Remarque-Ring 1B 1 8 6 7 1956Ertmanplatz 1 - 17 9 79 1 1956-57Eschenweg 61/63 2 19 18 4 1991Frankensteiner Weg 2,4,5,6,7 5 36 8 1963Friesenhof 47/49 2 7 8 1991Große Gildewart 24 - 26 1 13 6 1987Gustav-Tweer-Straße 15 1 7 1953Hauswörmannsweg 47 - 57 6 47 8 19 1955Heinrichstraße 54/54A 2 19 5 1957Hermanntraße 17 - 19 2 16 1954Hesselkamp 1 1 9 3 1958Hiärm-Grupe-Str. 35 1 7 2 1965Humboldtstraße 16 1 42 4 1956

38 | WohnungsbestandGewerbeEigengen.EinheitenGaragenObjekt Häuser WohnungenAbstellplätzeBaujahrJohannistorwall 21 - 25 4 31 2 19 1955-57Kanonenweg 9-15,18,21,22-24 9 54 8 1954-59Katharinenstraße 8/21 2 11 3 1951/60Kiwittstraße 12 1 8 1954Klingensberg 14 1 9 1960Knollstraße 108-114,165 5 44 1 1 4 1952-58Knollstraße 132 - 146 8 64 1 1 65 12 2004/9Knollstraße 148 - 152 3 15 9 9 2002Koksche Straße 7, 25, 31, 87A/89 5 40 6 3 1954-70Kolpingstr. 11 1 23 25 3 2010Kommenderiestraße 13,16,19,117 4 32 5 1953-55Konrad-Adenauer-Ring 33 1 8 1955Kreuzstraße 1 1 6 1 1963Laischaftsstr. 65 1 6 1950LangeStr.12,61,64,68,79,98,108,110 8 63 1953-57Lerchenstraße 107-109 2 12 1963Limberger Str. 31 1 3 1950Lotter Straße 98 1 7 1 1957Lüstringer Straße 5, 11 2 13 1954-55Meller Str. 22, 32, 230-234 5 35 10 1957-59Möllmannstraße 24-25 2 8 1955Moorlandstr. 27, 48 2 14 14 1960Neelmeyerstraße 16Nienort 36/38 2 15 3 15 1994Ohnesorgestr. 7 1 7 4 1970Oststraße 57 1 6 1955Overbergstraße 14 1 6 1955Parkstraße 17B 1 10 10 1956Prießnitzhof 2 - 4 2 12 1963Potthoffweg 4 1 6 1973Quellwiese 79 - 79 4 24 27 1993

Wohnungsbestand | 39GewerbeEigengen.EinheitenGaragenObjekt Häuser WohnungenAbstellplätzeBaujahrRehmstraße 5, 28, 58, 63A, 63B 5 40 1 3 45 1954-65Rheiner Landstraße 156 1 5 1953Rütenbrocker Str. 2 - 8 4 20 5 1 1972Richard-Wagner-Straße 59 - 71 7 42 1950Rosenplatz 13 1 8 2 1958Rostocker Straße 11 - 33 13 120 25 1971-73Rotenburger Straße 21 1 6 1960Rudolfstraße 8, 25, 27 3 18 10 1 1957Ruwestraße 2 - 18, 6A - 18A 12 72 25 1965-73Sandstraße 29, 30 2 12 5 1961/3Schillerstraße 12,12A 2 19 1958-59Schloßstr. 78, 85, 87, 90 4 32 1 28 1960Schloßwall 40, 42, 44 3 29 1952-53Schmidtstraße 1 1 8 1957Schnatgang 14, 14A, 16, 52 4 27 1 12 5 1950/2004Spichernstraße 21 - 25 3 24 16 7 1955Spindelstraße 11/12, 25 2 16 1956-57Sutthauser Str. 31,33,38,42,114 5 46 2 7 1956-60Uhlandstr. 33 1 6 1 1 1906Voxtruper Straße 7, 11 2 13 14 1961-92Wartenbergstraße 19/21/23 3 9 1 1953/59Weidnerstraße 10 1 6 1959Wesereschstr. 26,46-66,75-101 30 222 23 1950-61Westfalenhof 18 1 15 1978Wiesenstraße 6, 15, 17-18 4 35 1957-62Wiesenbachstraße 13,13A,17,19 4 26 1957Wilhelmstr. 13 1 6 6 1966Wissinger Straße 8 ,10 2 15 1955-59Wörthstraße 79, 83 2 12 3 1951Wüstenstraße 19 1 6 1 4 1956Zum Schäferhof 64, 66 2 22 13 10 1991Zur Wetterwarte 2 - 14 7 46 1953-54Katharinenstr. 10 – Bürogebäude 1 1 1953

40 | WohnungsbestandGewerbeEigengen.EinheitenGaragenObjekt Häuser WohnungenBad IburgAbstellplätzeRobertskamp 14, 16, 18, 19, 20 5 20 1954BaujahrBelmNeue Straße 5 1 4 1959GeorgsmarienhütteHermannstraße 9, 11 2 16 4 1971Roggenkamp 84, 86 2 20 1968MelleAn der Berglust 14, 16, 18 3 21 1962-63Bruchstraße 16 1 6 1959Buddenkamp/Regenwalder Str. 2 20 1 1964Danziger Straße 13, 15 2 6 1966Im kleinen Kamp 3 - 65 2 32 11 1966J.-S.-Bach-Str. 40 - 44 3 12 1957Suerburgstraße 11, 12 2 12 1959RheineBlumenstraße 4-16, 15-21 11 72 1 9 1957-75Engernstraße 14 - 22 5 21 1957Hirschberger Weg 1 - 4 4 17 12 1959Teutonenweg 1 - 11 6 36 1963Waldenburger Weg 2 - 4 2 9 1959Windthorststraße 51 - 55 3 27 1969WallenhorstLeyer Straße 3 1 6 3 1997Stand Dezember 2012

Aktuell beträgt die durchschnittlicheVerweildauer in den Wohnungen 6,8 Jahre.

42 | Bilanz8. Bilanz zum 31. Dezember 2012AKTIVSEITE Geschäftsjahr VorjahrEURO EURO EUROA. AnlagevermögenI. Immaterielle VermögensgegenständeEntgeltlich erworbene Rechte und Lizenzen an solchen Rechten 34.667,22 28.858,41II.Sachanlagen1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechtemit Wohnbauten 99.439.680,92 96.022.797,442. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechtemit Geschäfts- und anderen Bauten 1.174.737,50 1.209.058,503. Grundstücke ohne Bauten 24.327,08 21.490,344. Maschinen 2.014,54 2.735,575. Betriebs- und Geschäftsausstattung 48.916,71 59.538,246. Anlagen im Bau 841.741,64 1.586.562,977. Bauvorbereitungskosten 30.434,22 0,008. Geleistete Anzahlungen 0,00 101.561.852,61 0,00III. Finanzanlagen1. Anteile an verbundenen Unternehmen 75.000,00 75.000,002. Sonstige Ausleihungen 54.897,40 32.257,743. Andere Finanzanlagen 370,00 130.267,40 370,00101.726.787,23 99.038.669,21B. UmlaufvermögenI. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechteohne Bauten 0,51 0,512. Unfertige Leistungen 3.566.994,60 3.449.038,493. Andere Vorräte 163.697,49 3.730.692,60 108.707,85II.Forderungen und sonstigeVermögensgegenstände1. Forderungen aus Vermietung 26.181,20 59.654,952. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 92.928,50 151.029,873. Sonstige Vermögensgegenstände 47.334,05 166.443,75 56.382,79III. Flüssige MittelKassenbestand undGuthaben bei Kreditinstituten 8.221.000,58 8.221.000,58 7.481.638,9012.118.136,93 11.306.453,36C. RechnungsabgrenzungspostenAndere Rechnungsabgrenzungsposten 216,67 216,67 0,00113.845.140,83 110.345.122,57

Bilanz | 43PASSIVSEITE Geschäftsjahr VorjahrEURO EURO EUROA. EigenkapitalI. Geschäftsguthaben1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 314.700,00 340.926,782. der verbleibenden Mitglieder 3.547.147,06 3.314.719,373. aus gekündigten Geschäftsanteilen 1.500,00 3.863.347,06 600,00(rückständige fällige Einzahlungenauf Geschäftsanteile EURO 36.206,15) (32.212,88)II. Ergebnisrücklagen1. Gesetzliche Rücklage 8.040.275,21 7.720.275,21(davon aus Jahresüberschuss 2012EURO 320.000,00) (250.000,00)2. Bauerneuerungsrücklage 22.485.038,65 20.130.038,65(davon aus Jahresüberschuss 2012Euro 2.355.000,00) (1.650.000,00)3. Andere Ergebnisrücklagen 25.234.833,70 55.760.147,56 24.840.440,19(davon aus Bilanzgewinn Vorjahreingestellt: EURO 394.393,51) (363.312,04)III. Bilanzgewinn1. Jahresüberschuss 3.180.019,54 2.421.001,372. Einstellung in die gesetzliche Rücklage -320.000,00 -250.000,003. Einstellung Bauerneuerungsrücklagen -2.355.000,00 505.019,54 -1.650.000,0060.128.514,16 56.868.001,57B. Rückstellungen1. Rückstellungen für Pensionen 873.951,00 901.965,002. Steuerrückstellungen 12.000,00 0,003. Sonstige Rückstellungen 600.225,99 1.486.176,99 741.217,08C. Verbindlichkeiten1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 41.075.776,64 40.885.238,162. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 6.582.613,97 6.364.873,373. Erhaltene Anzahlungen 3.998.389,64 4.040.676,274. Verbindlichkeiten aus Vermietung 58.527,00 46.584,815. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 316.438,42 284.653,536. Verbindlichkeiten gegenüberverbundenen Unternehmen 64.531,27 31.318,107. Sonstige Verbindlichkeiten 134.172,74 52.230.449,68 180.594,68(davon aus Steuern: EURO 0,00) (1.781,03)113.845.140,83 110.345.122,57

44 | Gewinn- und Verlustrechnung9. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. 01. 12 - 31. 12. 12GeschäftsjahrVorjahrEURO EURO EURO1. Umsatzerlösea) aus der Hausbewirtschaftung 15.135.017,86 14.851.065,13b) aus der Betreuungstätigkeit 46.568,38 44.213,82c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.175,00 1.115,0015.182.761,242. Erhöhung des Bestandesan unfertigen Leistungen 117.956,11 30.830,493. Andere aktivierte Eigenleistungen 35.653,00 55.101,004. Sonstige betriebliche Erträge 475.329,15 120.251,715. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und LeistungenAufwendungen für die Hausbewirtschaftung 5.943.154,74 6.096.661,10Rohergebnis 9.868.544,76 9.005.916,056. Personalaufwanda) Löhne und Gehälter 1.177.793,71 1.102.206,85b) soziale Abgaben und Aufwendungen 337.363,82 1.515.157,53 390.683,59(davon für Altersversorgung EURO 111.896,31) (161.690,12)7. Abschreibungenauf immaterielle Vermögensgegenständedes Anlagevermögens und Sachanlagen 2.148.285,51 2.245.357,038. Sonstige betriebliche Aufwendungen 684.394,51 480.565,459. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 2.181,87 1.347,8110. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 126.528,91 128.710,78 82.413,7311. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 2.070.152,16 2.059.189,98(davon a. d. Aufzinsung von Rückstellungen EURO 68.818,48) (67.585,08)Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.579.265,83 2.811.674,69Ergebnis vor Steuern 3.579.265,83 2.811.674,6912. Steuern vom Einkommen und Ertrag -357,16 -6.468,2813. Sonstige Steuern 399.603,45 397.141,60Jahresüberschuss 3.180.019,54 2.421.001,3714. Einstellung in die Ergebnisrücklagena) Einstellung in die gesetzliche Rücklage 320.000,00 250.000,00b) Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage 2.355.000,00 1.650.000,00Bilanzgewinn 505.019,54 521.001,37

Anhang | 4510. Anhang für das Geschäftsjahr 2012A. Allgemeine AngabenDie Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG ist ein mittelgroßes Unternehmen und esgelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB. Eswurden teilweise die Erleichterungsvorschriften des § 288 Abs. 2 HGB in Anspruch genommen.Der Jahresabschluss zum 31.12.2012 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches(HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen fürGenossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätterfür die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom25.05.2009 (Formblatt VO) beachtet.Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB wiederum nachdem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.B. Erläuterung zu den Bilanzierungs- und BewertungsmethodenBei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs-und Bewertungsmethoden angewandt.Die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu den Anschaffungskosten unter Berücksichtigunglinearer Abschreibungen von 20 % bewertet. Die Bewertung des Sachanlagevermögenserfolgte zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Die Herstellungskosten sind auf derGrundlage der Vollkosten ermittelt.Auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens werden die Abschreibungen wie folgtvorgenommen:> Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten nach der Restnutzungsdauermethodeunter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren;> aktivierte nachträgliche Herstellungs- bzw. Modernisierungskosten werden grundsätzlichnach Maßgabe der unveränderten Restnutzungsdauer abgeschrieben;> in wenigen Fällen, infolge von umfangreicher Modernisierung, wurde die Restnutzungsdauernach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung neu festgesetzt;> Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten linear mit2 % bzw. 3 %;> Betriebs- und Geschäftsausstattung nach den maßgeblichen AfA-Tabellen;

46 | Anhang> geringwertige Anlagegüter im Jahr des Zugangs bis 150,00 € wurden als Aufwandgebucht. Das 2009 in Anspruch genommene Wahlrecht zur Bildung eines Sammelpostens(§ 6 Abs. 2 a EStG) über eine Nutzungsdauer von 5 Jahren wurde ab 2010 nicht mehr inAnspruch genommen.> Bei den Anlagen im Bau handelt es sich um die Kosten für die Errichtung der NeubautenBlumenesch 2 und 2 a in Osnabrück.> Bauvorbereitungskosten sind für das Bauvorhaben Bramscher Str. 139–147 in Osnabrückangefallen.Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert unddie Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.Beim Umlaufvermögen erfolgte die Bewertung der Grundstücke ohne Bauten und die unfertigenLeistungen zu Anschaffungskosten. Das Niederstwertprinzip wurde beachtet. Das unter„Andere Vorräte“ ausgewiesene Heizmaterial ist zu den Anschaffungskosten durch Anwendungdes Fifo-Verfahrens bewertet.Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zu Nominalwertenangesetzt. Ausfallrisiken wurde, soweit erforderlich, durch Abschreibungen Rechnung getragen.Eine Pauschalwertberichtigung zu den Forderungen aus Vermietung wurde aktivisch vom Nennwertabgesetzt.Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen wurde nach dem PUCM-Verfahren auf der Grundlageder Richttafeln 2005 G von Heubeck berechnet. Für laufende Pensionen wurden die Barwerteermittelt. Dabei wurde zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages ein Rententrend, den wir mit2,00 % angesetzt haben, sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittlicheMarktzins der vergangenen 7 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 5,14 %zugrunde gelegt.Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risikenund ungewissen Verbindlichkeiten.Die Bewertung der Rückstellungen erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung inHöhe des künftigen Erfüllungsbetrages, d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen.Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr (Altersteilzeitvereinbarungen)mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen7 Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank aufgezinst.Die Rückstellung für Dienstjubiläen ist aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtensnach der „Project Unit Credit-Methode“ PUCM und unter Zugrundelegung der Richttafeln(Heubeck, Richttafel 2005 G) ermittelt worden. Der Bewertung wurde ein Rechnungszinsfuß von5,05 % (Stand 30.11.2012) und eine Mitarbeiterfluktuation von 0 % sowie ein Gehaltstrend von2 % zugrunde gelegt.Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Anhang | 47C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und VerlustrechnungI. Bilanz1. Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagenspiegel:AnlagevermögenImmaterielle Vermögensgegenständeentgeltlich erworbeneRechte undLizenzen an solchenRechtenSachanlagenGrundstücke undgrundstücksgleicheRechte mitWohnbautenGrundstücke undgrundstücksgleicheRechte mit Geschäftsundanderen BautenAnschaffungs-/HerstellungskostenEUROZugängeEUROAbgängeEUROUmbuchungen( +/- )EUROAbschreibungen(kumuliert)EUROBuchwert am31.12.2012EUROAbschreibungendesGeschäftsjahresEURO81.690,81 17.780,68 1.070,70 63.733,57 34.667,22 11.971,8781.690,81 17.780,68 1.070,70 63.733,57 34.667,22 11.971,87137.508.934,90 4.174.758,51 407.285,16 1.537.874,15 43.374.601,48 99.439.680,92 2.081.587,161.699.943,65 525.206,15 1.174.737,50 34.321,00Grundstücke ohneBauten21.490,34 4.579,39 0,00 -1.742,65 24.327,08Maschinen 23.275,33 21.260,79 2.014,54 721,03Betriebs- und Geschäftsausstattung332.972,75 9.062,92 1.829,29 291.289,67 48.916,71 19.684,45Anlagen im Bau 1.586.562,97 791.310,17 -1.536.131,50 841.741,64Bauvorbereitungskosten0,00 30.434,22 0,00 30.434,22141.173.179,94 5.010.145,21 409.114,45 0,00 44.212.358,09 101.561.852,61 2.136.313,64FinanzanlagenAnteile an verbundenen75.000,00 75.000,00UnternehmensonstigeAusleihungen32.257,74 25.000,00 2.360,34 54.897,40AndereFinanzanlagen370,00 370,00107.627,74 25.000,00 2.360,34 0,00 0,00 130.267,40 0,00Gesamt 141.362.498,49 5.052.925,89 412.545,49 0,00 44.276.091,66 101.726.787,23 2.245.357,03Der Zugang bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten betrifft die Fertigstellung an den ObjektenBlumenesch 4 und 4a in Osnabrück. Ferner wurden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen.Der Abgang bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten betrifft den Verkauf des Objektes MellerStraße 16/18 in Osnabrück und den Abriss eines Hauses am Blumenesch in Osnabrück.

48 | Anhang2. Unter den „Unfertigen Leistungen“ werden ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen,denen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen unter der Position „Erhaltene Anzahlungen“ gegenüberstehen.3. Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:Forderungen und sonstigeVermögensgegenständeForderungen aus VermietungForderungen gegen verbundene UnternehmenSonstige VermögensgegenständeGesamtbetragVorjahr2012Vorjahr2012Vorjahr2012Vorjahr2012insgesamtEURORestlaufzeitüber 1 JahrEURO59.654,95 7.751,0026.181,20 1.679,48151.029,87 0,0092.928,50 0,0056.382,79 0,0047.334,05 0,00267.067,61 7.751,00166.443,75 1.679,48

Anhang | 494. RückstellungenDie Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:Bestand am31.12.2011ZuführungAufzinsungAuflösungVerbrauch(A)(V)Bestand am31.12.2012EuroEuroEuroRückstellungenfür PensionenPensionen 901.965,00 23.658,64 46.361,00SteuerrückstellungenKörperschaftssteuer 0,00 7.000,00 0,00Gewerbesteuer 0,00 5.000,00 0,00sonstigeRückstellungenPrüfungskosten 21.000,00 22.500,00 0,00Vertreterversammlungund Veröffentlichungen 9.000,00 10.000,00 0,00interne Jahresabschlusskosten15.000,00 1.000,00 0,00Steuerberatungskosten 4.500,00 3.500,00 0,00Resturlaubsverpflichtungen16.500,00 0,00 0,00Beiträge Berufsgenossenschaft10.000,00 10.000,00 0,00Beiträge ATZLange 117.599,57 3.818,49 4.646,74Beiträge ATZGottwald 307.510,07 21.474,28 12.349,74Dämmung/Dachböden 126.500,00 0,00 0,00Dienstjubiläen 98.803,00 15.651,00 5.461,00Aufwand für Messdienst 14.804,44 14.484,55 0,00Euro0,0098.033,640,000,000,000,000,0021.000,000,009.000,000,000,001.507,452.992,550,004.500,00813,369.186,640,0055.604,580,0079.042,87308,1665.091,840,002.025,000,0014.804,44Euro(A)(V) 873.951,00(A)(V) 7.000,00(A)(V) 5.000,00(A)(V) 22.500,00(A)(V) 10.000,00(A)(V) 16.000,00(A)(V) 3.500,00(A)(V) 12.000,00(A)(V) 10.000,00(A)(V) 70.460,22(A)(V) 262.291,22(A)(V) 61.100,00(A)(V) 117.890,00(A)(V) 14.484,552.628,97(A)Rückstellungen insgesamt 1.643.182,08 138.086,96 68.818,48361.281,56(V) 1.486.176,99

50 | Anhang5. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte stellen sich wie folgt dar:VerbindlichkeitenInsgesamtDavonRestlaufzeitgesichertunter1 Jahr1 - 5Jahreüber5 JahreArt derSicherungEUROEUROEUROEUROEUROVerbindlichkeiten gegenüberKreditinstitutenGrundpfand-Vorjahr 40.885.238,16 1.867.071,33 7.483.002,36 31.535.164,47 40.563.478,932012 41.075.776,64 1.893.147,86 7.190.959,99 31.991.668,79 41.075.776,64 rechteVerbindlichkeiten gegenübera. KreditgebernGrundpfand-Vorjahr 6.364.873,37 163.267,96 725.744,56 5.475.860,85 6.364.873,372012 6.582.613,97 178.397,19 792.661,07 5.611.555,71 6.582.613,97 rechteErhaltene Anzahlungen Vorjahr 4.040.676,27 4.040.676,272012 3.998.389,64 3.998.389,64Verbindlichkeiten ausVermietungVerbindlichkeiten ausLieferungen u. LeistungenVerbindlichkeiten ggü.verb. UnternehmenSonstigeVerbindlichkeitenGesamtbetrag2012 52.230.449,68 6.597.037,37 8.022.010,25 37.611.402,06 47.658.390,61Vorjahr 46.584,81 46.584,812012 58.527,00 58.527,00Vorjahr 284.653,53 278.849,32 5.804,212012 316.438,42 298.049,23 18.389,19Vorjahr 31.318,10 31.318,102012 64.531,27 64.531,27Vorjahr 180.594,68 152.153,29 20.000,00 8.441,392012 134.172,74 105.995,18 20.000,00 8.177,56Vorjahr 51.833.938,92 6.579.921,08 8.234.551,13 37.019.466,71 46.928.352,30 GrundpfandrechteDie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beinhalten 93,9 T€ für Bautätigkeit.Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (64,5 T€) setzen sich aus offenen Handwerkerrechnungen, Hauswartkostenund noch zu erstattenden Krankenversicherungsbeiträgen zusammen.

Anhang | 51II. Erläuterungen zur Gewinn- und VerlustrechnungDie Umsatzerlöse beinhalten neben den Mieterträgen, abgerechnete Nebenkosten und Erlöse aus Verwaltungsbetreuung.In den anderen aktivierten Eigenleistungen sind ausschließlich Verwaltungs- und Architektenleistungen (35,7 T€) enthalten.Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung bestehen größtenteils aus Instandhaltungsaufwendungen (2.039,3 T€).Im Personalaufwand betragen die Aufwendungen für Altersversorgung 111,9 T€. In den sonstigen Erträgen sind im WesentlichenAbgänge des Anlagevermögens (329,3 T€) und Tilgungszuschüsse (38 T€) enthalten.Hauptbestandteil der sonstigen Aufwendungen sind die Verwaltungskosten (386,7 T€) und der Verlust aus Abgängen des Anlagevermögens(252,0 T€), welcher sich aus der Ausbuchung der Restbuchwerte der abgerissenen Objekte Blumenesch 2 und 2ain Osnabrück, und aus der nachträglichen Kaufpreisminderung der im Jahr 2009 verkauften Häuser in Rheine zusammensetzt.D. Sonstige Angaben1. Die Genossenschaft hält seit dem Dezember 2008 100% des gezeichneten Kapitals in Höhe von 75.000,00 Euro an derWGO Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH. Der Jahresgewinn der GmbH für das Geschäftsjahr 2012 betrug bei derErstellung der Bilanz 2.482,16 Euro. Nach Abzug des Verlustvortrages aus 2011 in Höhe von 2.664,07 Euro ergibt sich einBilanzverlust von 181,91 Euro.2. Die Genossenschaft haftet für das von der Tochtergesellschaft WGO Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH aufgenommeneDarlehen (KfW-Mittel) in Höhe von 478.000,00 € für die Photovoltaikanlagen (Bürgschaftserklärungen). Mit einerInanspruchnahme ist nicht zu rechnen, da die Tochtergesellschaft aus den Einspeisevergütungen die Darlehen jederzeitbedienen kann.3. Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Erbbauzinsen in Höhe von 143 T€.4. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:Vollbeschäftigte Teilzeitkräfte ATZkaufmännische Mitarbeiter 14 5 2technische Mitarbeiter 5Aushilfen und Hauswarte 919 13 2Auszubildende 25. MitgliederbewegungMitgliederAnzahl derMitgliederGeschäftsanteileAnfang 2012 3.629 11.154Zugang 419 1.881Abgang 434 1.090Ende 2012 3.614 11.945Veränderungen -15 791

52 | AnhangDer Wert eines Geschäftsanteils beträgt 300,00 €.Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 232.427,69 € erhöht.Eine Haftsumme ist. gem. § 19 der Satzung ausgeschlossen.6. Forderungen an Mitglieder des Vorstandes und Aufsichtsrates bestanden am Bilanzstichtag nicht.7. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V.Leibnizufer 1930169 Hannover8. Mitglieder des Vorstandes: Herbert Gottwald (bis zum 31.05.2012)Bernhard HövelmeyerThomas Droit (ab dem 01.04.2012)9. Mitglieder des Aufsichtsrates: Klaus Lukas-Nülle - Vorsitzender - Dipl. PädagogeJohannes AndrewsWirtschaftsprüfer/SteuerberaterThomas Droit Kaufmann (bis zum 31.03.2012)Werner FlüssmeyerDipl.-Ing., öff. best. Verm.Ing.Stefan FrankenbergKaufmannTamara NahmRechtsanwältinChristoph Krause Dipl.-Ing. (ab dem 08.06.2012)E. Weitere AngabenDer Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden:4,0 % Dividende auf das dividendenberechtigteGeschäftsguthaben per 01.01.2012 132.408,77 €Einstellung in die freie Rücklage 372.610,77 €505.019,54 €Osnabrück, den 07. März 2013Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eGDer VorstandBernhard HövelmeyerThomas Droit

Mit einem Eigenkapitalanteil von über 50 % undeiner Bilanzsumme von über 110 Mio. Euroist die WGO ein gesundes Unternehmen.Das bedeutet für die Mitglieder und Mieterin erster Linie Sicherheit und Geborgenheit.

Brinkstr. 103, nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2011

Katharinenstraße 1049074 OsnabrückTelefon 05 41/3 35 34-0Telefax 05 41/3 35 34-44E-mail info@wgo24.deStadtteilbüroHesselkamp 149088 OsnabrückTelefon 05 41/3 35 34-17AußenbürosBlumenstraße 2148431 RheineTelefon 0 59 71/80 01 69-0Buddenkamp 36a49324 MelleTelefon 0 54 22/91 01 99-005/2013/150 | APDesign.de