WestendHafenquartier - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

WestendHafenquartier 

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37, Leipzig 

Die Vermögenskultur der sicheren Werte 

DGG AG 

Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz

Die Vermögenskultur der sicheren Werte


Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz 


Bauherr: Stadt Leipzig 

Entwurf/Bauausführung: Entwurfsbüro für Industriebau Leipzig/Bau-Union Magdeburg 

Architekturkontrolle: Walter Lucas, Chefarchitekt der Stadt Leipzig 

Bauzeit: 1955 bis 1957 (Ensemble), 1953 bis 1958 (gesamtes Quartier) 

auf der Grundlage des ministerialen Beschlusses, “kriegszerstörte Städte beschleunigt wieder aufzubauen”, wurde das Ensemble innerhalb des 

so genannten Wohnungsbau-Sonderprogrammes in mehreren Bauabschnitten realisiert; bemerkenswert ist das ausgewogene außen- und 

innenarchitektonische Gesamtkonzept, das an die klare Formen- und Farbensprache der 1920er Jahre anknüpft 

www.dgg-ag.de 

Karl-Tauchnitz-Straße 2 

04107 Leipzig Freecall 0800. 6342766


Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37, Leipzig 

Die Vermögenskultur der sicheren Werte 


Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz

Inhalt (Übersicht) 

Editorial ..................................................................... 3 

I. Angebot im Überblick ............................................ 4 

WestendHafenquartier – Hardfacts 5 

II. Chancen und Risiken ............................................ 8 

III. Standort ............................................................. 18 

Leipzig. Der Standort in Mitteldeutschland – Hardfacts 18 

IV. Objektlage ......................................................... 26 

Leipziger Westen. Lindenau – Hardfacts 26 

V. Objekt .................................................................. 30 

Das Ensemble im Detail – Hardfacts 31 

Vision nach Sanierung und Modernisierung 

aus der Vogelperspektive 32 

Grundstückssituation 34 

Vision nach Sanierung und Modernisierung (Ansichten) 36 

Historische Betrachtungen zum Ensemble 38 

Wohnraumgestaltung im Überblick 46 

Wohnungsaufstellung (Übersicht) 48 

1. Bauabschnitt – Häuser 33-37 48 



Wohnraumgestaltung im Objekt 50 




VI. Bauleistung und Ausstattung ......................... 110 

VII. Baubegleitende Qualitätskontrolle ............. 120 

VIII. Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung .......... 122 




IX. Rechtliches Konzept ........................................ 132 

X. Steuerliche Auswirkungen .............................. 138 

XI. Vertragspartner .............................................. 144 

XII. Ausgewählte Referenzen .............................. 146 

Leistungsbilanz (Auszug) 147 

Leipzig, Gröpplerstraße 54-60 148 

Markkleeberg, Karl-Liebknecht-Straße 20 149 

Leipzig, Käthe-Kollwitz-Straße 85 150 

Leipzig, Breitenfelder Straße 84 151 

Potsdam, Eisenhartstraße 5 152 

Leipzig, Stauffenbergstraße 9 153 

Haftungs- und Angabenvorbehalte ................... 154 

Impressum ............................................................ 156 

Bestätigung ........................................................... 157 

Anlagen 

Muster Kaufvertragsangebot 

Teilungserklärung 

Grundbuchauszug 

Verwaltervertrag (WEG-/SE-Verwaltung)

Immobilien sind so gut wie die Möglichkeiten, aus denen man schöpfen kann. In sich 

schlüssige und ertragsorientierte Gesamtkonzepte sind die Basis für Immobilien mit 

einzigartiger Wohnqualität und erfolgreicher Wertsteigerung. Auf dieser Grundlage 

entwickelt die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG erstklassige und langfristig 

stabile Wertanlagen, die als weitgehend inflationsgeschützte Sachwerte dem individuellen 

Vermögensaufbau und der Altersvorsorge dienen. 

Um diesem hohen Anspruch gerecht zu werden, hat sich die Deutsche Gesellschaft 

für Grundbesitz AG als überregional agierendes Unternehmen in den vergangenen 

Jahren auf die Analyse, Entwicklung und Vermarktung architektonisch und bautechnisch 

wertvoller Bausubstanz spezialisiert. Unser Fokus richtet sich dabei ausschließlich 

auf Standorte und Lagen, die das für einen Mehrwert erforderliche Entwicklungspotenzial 

aufweisen und Synergieeffekte beinhalten. 

Die verantwortungsbewusste und behutsame Entwicklung denkmalgeschützter Bausubstanz 

bedingt eine individuelle Herangehensweise, erfordert ausgeprägte Leidenschaft, 

Kreativität und Fachkompetenz gleichermaßen. In der Verbindung von 

traditionellen Werten und modernem Komfort ist für uns entscheidend, dass wir das 

Objekt in seinem Ursprung, in der Auswahl der verwendeten Materialien und in der 

Verarbeitung begreifen, nicht zuletzt der sorgsame Umgang mit der historischen 

Bausubstanz gewährleistet ist. Dementsprechend haben wir in den vergangenen 

Jahren hohe Qualitätsstandards entwickelt, die auf interdisziplinären, explizit aufeinander 

abgestimmten Erfahrungswerten und Normen beruhen. In diesen auf hohem 

Niveau ausgerichteten Entwicklungs- und Wertschöpfungsprozess integrieren wir externe 

Spezialisten, Berater und Gutachter, die unter anderem die gesamte Bauausführung 

überwachen, in der ausschließlich ausgesuchte und hochwertige Materialien, 

darüber hinaus modernste Verarbeitungstechniken zum Einsatz kommen. 

Für diesen Wertschöpfungsprozess, der erfolgreichen Revitalisierung denkmalgeschützter 

Immobilien, steht die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG. 

Oliver Bechstedt 

Vorstand Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG 

Editorial 

Editorial 

3

4 

Harmonie in Form und Funktion Den überlieferten architektonischen 

Bestand kennzeichnet eine bemerkenswerte durchweg 

fließende Gestaltung, eine regelrecht ausgewogene Harmonie 

der Zweckmäßigkeit – hier den 1. Bauabschnitt (Häuser 

33 bis 37) betreffend; Reflektion im Detail: Treppenanlage mit 

Bullaugenfenster im Haus 37 (obere Abb.), Kapitell der schwach 

vorspringenden Erker an den straßenseitigen Fassaden, Ziergitter 

der Hauseingangstür und Geländerstäbe [Bestand 2011] 

WestendHafenquartier. Angebot im Überblick 

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

Anbieter 

Standort I Lage 

Angebotenes Gebäude 

Wohnungsgrößen 

GGH GmbH & Co. Westend II KG 

Karl-Tauchnitz-Straße 2 • D-04107 Leipzig 

Leipzig, Stadtteil Lindenau; gute, grüne und ruhige Lage inmitten eines Wohnviertels 

sehr schöner Bebauung aus der späten Historismus- und frühen Jugendstilepoche 

(südliche Lage), markant für dieses Viertel deutscher Siedlungsarchitektur unmittelbar 

am Lindenauer Hafen sind jedoch die zwischen den 1920er und 1950er Jahren errichteten 

Wohnbauten, die eindrucksvoll eine glanzvolle Zeit zwischen Neuer Sachlichkeit, 

Art decó und Neuem Bauen bis hin zum Rationalismus und Funktionalismus 

reflektieren; der Lindenauer Hafen (Baujahr 1938-1943) gehört zu den größten Potenzialräumen 

in Leipzig und setzt im Zuge der Neukonzeption und des Ausbaus als 

Bestandteil des Leipziger Gewässerverbundes künftig neue Impulse für Freizeit und 

Wohnen – “die Stadtverwaltung erwartet eine kommende Toplage”, reflektiert das 

Finanz- und Wirtschaftsmagazin Capital die Lage des diesem Prospekt zugrunde liegenden 

Projektes im aktuellen Immobilien-Kompass 2011 und unterstreicht die damit 

verbundene enorme Aufwertung dieses Viertels; 

in unmittelbarer Nähe – fußläufig – befinden sich Bus- (auf der Plaut- und Dr. Hermann-Duncker-Straße), 

Straßenbahn- und S-Bahn-Anschluss (auf der Lützner Straße) 

sowie vielfältige attraktive Einkaufsmöglichkeiten; die Innenstadt mit ihren kulturellen 

Einrichtungen ist mit dem Fahrzeug ca. zehn Minuten entfernt, der Interkontinental- 

Flughafen über die Autobahn A9 etwa 20 Minuten; öffentliche und medizinische 

Einrichtungen, Schulen sowie Kindertagesstätten sind zu Fuß erreichbar 

Denkmal-Sanierungsobjekt – historisches Ensemble, bestehend aus zehn Mehrfamilienwohnhäusern 

mit insgesamt 83 Einheiten und ca. 6.321 m² Wohnfläche auf 

einer Grundstücksfläche von ca. 9.351 m² 

1. Bauabschnitt (BA 1) Haus 37: 11 Einheiten und 857,84 m² Wohnfläche 

Haus 35: 8 Einheiten und 546,58 m² Wohnfläche 









1. Bauabschnitt (BA 1) Haus 37: ca. 42 m² bis ca. 132 m² 

Haus 35: ca. 64 m² bis ca. 73 m² 


Wohnungsgrößen 

Bauleistung 

Bauüberwachung 

Fertigstellung 

Kaufpreis 

Erwerbsnebenkosten 

Mieterwartung 

Mietpool 

Mietnebenkosten 

Instandhaltungsrücklage 

Hausverwaltung 

Abschreibung 








Sanierung und Modernisierung im Außen- und Innenbereich 

vgl. dazu die Bau- und Ausstattungsbeschreibung 

durch einen TÜV-zertifizierten Sachverständigen gemäß Vertrag über baubegleitendes 

Qualitätscontrolling 

BA 1: 30.10.2012 [Bezugsfertigkeit] und 30.04.2013 [Gesamtfertigstellung] 



2.100,00 €/m² bis 2.290,00 €/m² 

Kaufpreis pro Wohneinheit von 87.066,00 € bis 301.914,00 € 

ca. 5,5 % des Kaufpreises zzgl. Bauzeitzinsen 

ca. 5,80 €/m² [gemäß den langjährigen Erfahrungen des Verwalters] 

es wird den einzelnen Erwerbern angeboten, ihre jeweiligen Einheiten über einen so 

genannten Mietpool durch das Unternehmen Sachsengrund Hausverwaltung GmbH 

zu betreuen; entsprechende Angaben sind dem rechtlichen Konzept (vgl. dazu die 

Ausführungen auf Seite 133) in diesem Prospekt zu entnehmen 

WEG-Verwaltung derzeit mtl. brutto 20,23 € pro Wohneinheit 

SE-Verwaltung derzeit mtl. brutto 21,06 € pro Wohneinheit 

wird mit mtl. 0,40 €/m² (Wohneinheit) gebildet 

Das Ensemble | Angebot im Überblick 

Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH • Rehwagenstraße 2 • D-04288 Leipzig 

Denkmalabschreibung: erhöhte AfA gem. § 7i EStG (der Sanierungsaufwand beträgt 

geschätzt ca. 80 % vom Kaufpreis) 

Lineare Abschreibung: lineare AfA gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG, 2,0 % linear 

über 50 Jahre (der Altbausubstanzanteil beträgt geschätzt ca. 10 % vom Kaufpreis) 

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Harmonie in Form und Funktion Die architektonische 

Gliederung der Fassaden erfolgt straßenseitig über eine perfekte 

Fenstergruppierung hinausgehend durch vorgezogene bzw. betonte 

Treppenhäuser (obere Abb.), im rückwärtigen Bereich 

durch schwach hervorspringende Erker und Balkone; Reflektion 

im Detail: (obere Abb.), Konsolen der so genannten Blind-Erker 

(hier an der Hoffassade), Säulenformationen in den Durchgängen 

und Treppenkonstruktion [Bestand 2011] 

Bei den Gebäuden handelt es sich um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 des Gesetzes 

zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmale im Freistaat Sachsen. An der Erhaltung bzw. 

denkmalgerechten Wiederherstellung besteht ein nachgewiesenes öffentliches Interesse. 

Stadt Leipzig, Auszug aus der denkmalschutzrechtlichen Stellungnahme 

Innenarchitektur Das historische Erscheinungsbild 

der Aufgänge in den Treppenhäusern 

wird auf der Grundlage restauratorischer 

Befunduntersuchungen originalgetreu 

wiederhergestellt und basiert auf dem realistischen 

(Kunst-) Verständnis der damaligen 

Zeit, irgendwo zwischen Rationalismus, Funktionalismus 

und Realismus [Bestand 2011] 

Gegenstand dieses Prospektes ist ein Angebot der GGH GmbH & Co. Westend II 

KG als Prospektherausgeberin und Verkäuferin, die in Leipzig (Lindenau), Dr. Hermann-Duncker-Straße 

19-37, insgesamt 83 Wohneinheiten in zehn Mehrfamilienwohnhäusern 

mit Sanierungsverpflichtung verkauft. Die angebotenen Wohneinheiten 

haben Wohnflächen zwischen ca. 42 m² und 132 m². 

Das Angebot richtet sich an Investoren, die diese Wohnungseigentumseinheiten zum 

Zwecke der langfristigen Vermietung bzw. zum Selbstbezug erwerben wollen. Dieses 

Angebot ist daher nicht geeignet für Investoren, die eine kurze Anlagedauer mit einer 

feststehenden Verzinsung des Kapitals während des gesamten Anlagezeitraumes 

und die Rückzahlung zu einem fest bestimmten Zeitpunkt wünschen und die nicht die 

mit einer Immobilienanlage verbundenen Risiken tragen wollen. 

Geeignet ist dieses Angebot jedoch für Investoren, die eine individuelle Kapitalanlegereigentumswohnung 

zum Zwecke der langfristigen sachwertunterlegten Zukunfts- 

bzw. Altersversorgung unter Berücksichtigung möglicher Chancen erwerben wollen. 

Sie müssen aber in jedem Fall nachhaltig bereit und wirtschaftlich in der Lage sein, 

die mit einem solchen Investment ebenso möglichen und unbedingt zu beachtenden 

Risiken einzugehen und die sich bei entsprechender Höhe der Fremdfinanzierung 

ggf. ergebende Unterdeckung zwischen Einnahmen und Ausgaben zu finanzieren 

bzw. auszugleichen. 

Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung der Prospektherausgeberin 

wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig über alle Umstände, die 

für die Entscheidung des Investors über die angebotene Investition von wesentlicher 

Bedeutung sind oder sein können. Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt 

beschrieben wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Investoren 

zu einzelnen Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Die Prospektherausgeberin 

steht für die wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung entsprechender 

Fragen interessierten Investoren bzw. deren Beratern jederzeit zur Verfügung. 

Keine Verantwortung kann für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen zusätzlichen 

EDV-Berechnungen bzw. über den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen 

übernommen werden, da diese von der Prospektherausgeberin nicht geprüft 

wurden bzw. dieser i.d.R. nicht bekannt sind. Die Prospektherausgeberin überprüft 

auch nicht, ob die Investitionsentscheidung des Investors im Rahmen seiner individuellen 

Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll ist. 

5 6 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

Harmonie in Form und Funktion Außen- und innenarchitektonisch 

ist eine sachliche und zugleich facettenreiche Ausgestaltung 

des Kulturdenkmals hervorzuheben – hier den 3. Bauabschnitt 

(Häuser 19 bis 23) betreffend; Reflektion im Detail: 

trutzig wirkende Eingangssituation am Haus 19, dem so genannten 

östlichen Kopf des Ensembles (obere Abb.), Brüstungsgeländer 

der so genannten Blind-Erker, Gurtsims an der Fassade und 

Ziergitter der Hauseingangstür [Bestand 2011] 

Das Ensemble | Angebot im Überblick 

7

8 

Chancen und Risiken 

Individualität und Exklusivität 

Die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz 

AG steht für in sich schlüssige, 

ertragsorientierte und nachhaltige 

Gesamtkonzepte auf der Grundlage 

hochqualitativer Bauweise, mit dem 

Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten 

zu schaffen – Beispiel: 

Westend in Leipzig, Gröpplerstraße 

54-60, hier den 1. Bauabschnitt betreffend 

(vgl. dazu weiterführend die 

Abb. auf den Seiten 9, 66, 83, 88, 

103, 109, 123, 125, 127, 129, 131, 

146 und 148) [Aufnahmen 2011] 


Aktuell in Immobilien zu investieren, bedeutet eine gute Chance zur Wertsteigerung 

wahrzunehmen, da momentan - betrachtet auf einen 30-Jahres-Zeitraum - nicht zuletzt 

aufgrund der Wirtschaftskrise relativ niedrige Grundstückswerte, Baupreise und 

Zinsniveaus zu verzeichnen sind. Im Vergleich zu anderen Kapitalanlageformen ist 

eine Immobilie grundsätzlich als wertbeständig und relativ krisensicher zu bezeichnen. 

Das Eigentum genießt besonderen Schutz und ist grundsätzlich nicht entziehbar. 

Inflationäre Tendenzen, wie sie aufgrund der aktuellen Geldmarktpolitik befürchtet 

werden, sind aufgrund der beschränkten Verfügbarkeit von Grund und Boden regelmäßig 

nicht zu erwarten, weshalb langfristig betrachtet eine gute Chance zur Wertsteigerung 

besteht. In jeder Phase der Haltedauer besteht aber auch das Risiko von 

Wertverlusten. Insofern birgt das angebotene Investment – wie jede andere Kapitalanlage 

auch – nicht nur Chancen, sondern auch Risiken. Mit diesem Kapitel will die 

Verkäuferin den Erwerber möglichst umfassend auch über oftmals sehr unwahrscheinliche, 

jedoch potenziell denkbare Risiken aufklären. 

Nachfolgend werden daher zehn der wichtigsten Faktoren zur Beurteilung der Chancen 

und Risiken bei Immobilieninvestitionen dargestellt. Essentiell für ein erfolgreiches 

Immobilieninvestment sind demnach zuverlässige Vertragspartner, eine rechtssichere 

Vertragsgestaltung, ein guter Standort, moderne und qualitativ hochwertige 

Baumaßnahmen, ein durchdachtes Nutzungskonzept, eine ordentliche Verwaltung, 

eine weitsichtige Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung, eine größtmögliche 

Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung und die optimale Ausnutzung 

von steuerlichen Vorteilen. 

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die entsprechende Beurteilung aktuell immer nur 

eine Bestandsaufnahme darstellen kann und zukünftige Betrachtungen zwangläufig 

nur Prognosecharakter haben. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen, dass die 

dargestellten Chancen und Risiken auch kumuliert, das heißt gehäuft auftreten können. 

Konkret ist denkbar, dass ein Investor im ungünstigsten Fall durch die gleichzeitige 

Realisierung mehrerer Risiken in den persönlichen Vermögensverfall gerät, indem 

er beispielsweise bei hoher Fremdfinanzierung, die dazu führt, dass die Einnahmen 

die Ausgaben einschließlich Zinsen und Tilgung nicht decken, nicht in der Lage 

ist, die so entstandene Unterdeckung durch sein persönliches, gegebenenfalls sich 

auch verschlechterndes Einkommen und/oder Vermögen, zu finanzieren bzw. auszugleichen. 

1. Vertragspartner 

Für eine Immobilieninvestition ist die Wahl des richtigen Partners von großer Bedeutung. 

Dies gilt sowohl für die Verkäufer als aber auch für die Käuferseite. 

Verkäufer und Prospektherausgeber ist die GGH GmbH & Co. Westend II KG, mit 

Sitz in Leipzig. Die GGH GmbH & Co. Westend II KG schließt und hält daher nur Ver- 


Was wir gestalten können, darf nicht als Problem gesehen werden, sondern vielmehr als 

Chance für ein Handeln in einer offenen Zukunft. Deren Qualität wird von dem abhängen, 

was wir heute tun. 

Prof. Dr. Heinz Riesenhuber, deutscher Politiker, Honorarprofessor und Bundesforschungsminister a. D. (1935) 

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träge mit Käufern, bei denen die Annahme gerechtfertigt ist, 

dass die für die Investition erforderlichen Eigenmittel zur Verfügung 

stehen und auch etwa eingeplante Fremdmittel zugesagt 

sind. 

Umgekehrt offenbart die GGH GmbH & Co. Westend II KG 

bzw. deren Gesellschafter ihre wirtschaftlichen Verhältnisse sowie 

ihre Leistungsfähigkeit unter anderem durch die in der Vergangenheit 

allein oder mit Kooperationspartnern realisierten 

Referenzprojekte, die zum Teil auch in diesem Prospekt abgedruckt 

sind. 

2. Vertragsgestaltung 

Mit dem vorliegenden Prospekt wird der Kauf von Teil- und 

Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 

(WEG) angeboten. Ferner wird ein Verwaltervertrag für das 

Gemeinschaftseigentum geschlossen, in welchen der Erwerber 

eintritt (siehe hierzu “6. Verwaltung”). Eine Mietgarantie wird 

angeboten und der Beitritt zu einer Mietpool-Gesellschaft 

(GbR) ist vorgesehen (siehe hierzu “5.2 Vermietung”), der einen 

Auftrag zur Mietverwaltung durch den Verwalter des Mietenpools 

voraussetzt (siehe hierzu “5. Nutzungskonzept” und 

“6. Verwaltung”). 

Der hier angebotene Erwerb einer noch zu sanierenden Eigentumswohnung 

erfolgt im Wege eines Bauträgerkaufvertrages 

zu einem Festpreis. Demnach erhält der Erwerber eine schlüsselfertig 

modernisierte bzw. hergestellte Wohnung, wobei das 

Risiko von Kostensteigerungen oder anderen Baurisiken der 

Verkäufer trägt. Zahlungen an den Verkäufer erfolgen unter 

Beachtung der Erwerbersicherung nach der Makler- und Bauträgerverordnung 

(MaBV). Dies bedeutet, dass der Erwerber 

nur in der Höhe Zahlungen zu leisten hat, wie auch Bauleistungen 

durch den Verkäufer erbracht wurden. Der Verkäufer steht 

darüber hinaus für die schlüsselfertige Bezugsfertigkeit des 

Sondereigentums bis zu dem im Notarvertrag bezeichneten 

Termin ein. Ein Käufer, der Verbraucher ist, erhält eine Sicherheit 

für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsobjektes ohne 

wesentliche Mängel in Form eines Einbehaltes von 5 % des 

Kaufpreises bei der ersten Abschlagszahlung oder einer entsprechenden 

Sicherheit. Diese Fertigstellungssicherheit gem. 

§ 632a BGB schließt nicht aus, dass Vertragsstörungen eintreten 

und das Vertragsobjekt nicht rechtzeitig hergestellt wird, 

obwohl der Erwerber Zahlung an den Verkäufer leistete. Nach 

Abnahme gewährleistet der Verkäufer dem Erwerber fünf Jahre 

ordentliche Mängelbeseitigung auf ihre Bauleistungen am Gebäude. 

Demgegenüber steht das Risiko, wenn der Verkäufer leistungsunfähig 

wird, dass Herstellungsansprüche nur bedingt oder gar 

nicht gegen sie durchgesetzt werden können. Bei der Sicherung 

der MaBV durch Zahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt 

ist zu berücksichtigen, dass nur die Sicherheit besteht, 

dass Zahlungen von der Fertigstellung und der Beseitigung von 

Mängeln abhängig gemacht werden können. Gleiches gilt für 

die zuvor erwähnte Fertigstellungssicherheit gemäß § 632a 

BGB in Höhe von 5 % des Kaufpreises, wenn diese durch Einbehalt 

von den Raten oder Stellung einer Sicherheit durch den 

Verkäufer realisiert wird. Sobald vollständig gezahlt bzw. die 

Sicherheit zurückgegeben wurde oder weitergehende Ansprüche 

gegen den Verkäufer entstehen (z. B. Schadenersatz wegen 

der mit dem Ankauf verbundenen Nebenkosten, wegen eintretender 

Verzögerungsschäden, wegen Miet-/Nutzungsausfall, 

wegen entgangener Steuervorteile, wegen Mängeln nach vorbehaltloser 

Abnahme oder für Finanzierungsaufwand im Falle 

der Vertragsrückabwicklung), trägt der Käufer das Risiko der 

fehlenden Leistungsfähigkeit des Verkäufers. 

Bei der Bewertung der vertraglichen Bindungen können sich 

weitere nicht auszuschließende Risiken realisieren, wenn der 

Verkäufer als Vertragspartner des Käufers aus wirtschaftlichen 

Gründen seine Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag 

nicht erfüllen kann, zum Beispiel wenn er in Insolvenz gerät. 

Bei Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers hat der Käufer 

nach Bildung des Wohn- und Teileigentums sowie der Eintragung 

einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Sicherheit 

auf Übertragung des erworbenen Objektes. Die dingliche 

Sicherung durch eine Auflassungsvormerkung beinhaltet jedoch 

keine Sicherung des Anspruchs auf Fertigstellung der 

Baumaßnahmen. Der Erwerber muss möglicherweise in Absprache 

mit den übrigen Investoren die Modernisierung bzw. 

den Ausbau teilweise oder vollständig in eigener Verantwortung 

durchführen lassen, wenn der Verkäufer leistungsunfähig 

ist. Die Kosten hierfür kann er im Wege des Schadenersatzes 

oder der Minderung verlangen beziehungsweise gegen den 

Kaufpreis stellen. Trotzdem kann dies dazu führen, dass die 

Baumaßnahmen überhaupt nicht oder nur teilweise durchgeführt 

werden, mit der Folge, dass der Investor die Zinsen und 

die Tilgung für die anteilig bereits gegebenenfalls aufgenommene 

Kaufpreisfinanzierung bzw. die gesamte Darlehenssumme 

(zurück) zu zahlen hat, ohne dass Mieteinnahmen fließen. 

Selbst wenn die Baumaßnahmen abgeschlossen und die Wohnung 

in bezugsfertigem Zustand übergeben wurde, können ab 

Abnahme bestehenden Gewährleistungsansprüche verloren 

gehen, wenn der Bauträger nach der Übergabe in Insolvenz 

gerät. Insoweit hat der Erwerber die Möglichkeit, Ansprüche 

wegen mangelhafter Bauleistungen direkt gegenüber den 

bauausführenden Firmen geltend zu machen. Der Wert eines 

solchen abgetretenen Anspruchs hängt vom Einzelfall ab. 

Wenn der Bauträger insolvent ist, kann sich dies einerseits auch 

auf die Leistungsfähigkeit und Solvenz der am Bau beteiligten 

Firmen niederschlagen, andererseits können Zahlungsprobleme 

des Bauträgers dazu führen, dass den am Bau beteiligten 

Firmen selbst offene Forderungen zustehen, die sie auch gegenüber 

den Forderungen der Erwerber geltend machen können. 

Hierbei kann es sich um Zurückbehaltungsrechte oder um 

Aufrechnungsrechte handeln, wenn ein Erwerber oder die 

Wohnungseigentümergemeinschaft aus abgetretenem Recht 

Mängelansprüche geltend macht. 

Dem Erwerber ist es andererseits bei einem vertragsgerechten 

Verhalten durch seinen Vertragspartner nach dem Gesetz 

grundsätzlich nicht gestattet, die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages 

zu verlangen oder den Rücktritt vom Vertrag zu 

erklären. Solche Möglichkeiten bestehen in der Regel nur, 

wenn sich der Verkäufer seinerseits vertragswidrig verhält. 

Gründe, die in der Person des Erwerbers liegen, zum Beispiel 

Finanzierungsschwierigkeiten, oder einseitige Motive in der 

Person des Erwerbers, zum Beispiel der im Nachhinein auftre- 

10 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig

tende Wunsch, die Erwerbskosten für eine andere Vermögensanlage 

oder die private Lebensführung zu verwenden, gestatten 

nicht den Rücktritt vom Vertrag. Den Erwerber trifft deshalb 

das Risiko, dass er am Grundstückskauf festhalten muss, auch 

wenn er auf Grund seiner persönlichen und wirtschaftlichen 

Verhältnisse daran nicht (mehr) festhalten will. 

Schließlich können sich bei einer grundsätzlich vertragsgerechten 

Durchführung des Vorhabens Risiken realisieren. Zum Beispiel 

kann sich selbst bei einer etwaig zugesagten Bezugsfertigkeit 

die Baudurchführung verzögern, bedingt durch Sonderwünsche, 

durch Streik oder eine von der Berufsvertretung der 

Arbeitgeber angeordnete Aussperrung im Betrieb des Bauträgers 

oder einen unmittelbar für ihn arbeitenden Betrieb, 

durch höhere Gewalt, von der zuständigen Behörde bzw. 

durch berufsständische Vereinigung bestimmte und anerkannte 

Schlechtwettertage, Baueinstellung aufgrund öffentlichrechtlicher 

oder gerichtlicher Entscheidungen etc.. 

Die Baugenehmigung wurde noch nicht erteilt. Zum Zeitpunkt 

der Prospekterstellung geht die Prospektherausgeberin davon 

aus, dass bis auf kleinere Auflagen das Projekt wie im Prospekt 

beschrieben gebaut werden kann. Der Käufer trägt trotzdem 

das potentielle Risiko, dass die geplanten Maßnahmen ganz 

oder teilweise nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht 

gebilligt oder genehmigt werden. Die Kaufpreiszahlung ist allerdings 

vor Erteilung der Baugenehmigung nicht fällig. 

Der Verkäufer führt das Bauvorhaben in eigenem Namen und 

auf eigene Rechnung durch. Steuerliche Abschreibungen für 

den Kaufgegenstand werden von ihm nicht in Anspruch genommen. 

Der Verkäufer verspricht jedoch, bei der Beschaffung 

der steuerlichen Bescheinigungen behilflich zu sein, ohne 

hierfür eine Gewähr zu übernehmen. In diesem Zusammenhang 

ist darauf hinzuweisen, dass es sich um ein denkmalgeschütztes 

Gebäude handelt, so dass die Sanierungsmaßnahmen 

zur Erhaltung des Denkmals potenziell erhöht abgeschrieben 

werden können. Nach der Vertragsgestaltung wird hierfür 

jedoch keine Gewähr übernommen. 

Erwerber, die am Mietenpool des Objektes teilnehmen, treten 

diesbezüglich in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (kurz 

GbR) ein. Für Handlungen des Geschäftsführers der GbR haftet 

die Gesellschaft. Das gleiche gilt für Rechtsgeschäfte, die 

der Geschäftsführer im Namen der GbR abschließt. Für Verbindlichkeiten 

der Gesellschaft haftet der jeweilige Gesellschafter 

mit seinem Privatvermögen. Die Konsequenz ist, dass 

der Mietenpoolteilnehmer persönlich wegen Forderungen in 

Anspruch genommen werden kann, die gegenüber der Gesellschaft 

bestehen und die in der Höhe nicht auf das Gesellschaftsvermögen 

und dem Gesellschafteranteil des Gesellschafters 

beschränkt sind. Der Gesellschafter muss dann gegenüber 

der Gesellschaft oder den weiteren Gesellschaftern 

Ausgleichsansprüche geltend machen, die mit dem Risiko verbunden 

sind, dass die Gesellschaft oder die weiteren Gesellschafter 

mangels Zahlungsfähigkeit keinen Ausgleich leisten 

können oder einen solchen nicht freiwillig leisten. Im praktischen 

Fall realisiert sich das dargestellte Risiko in der Regel nur, 

wenn die Einnahmen des Mietenpools nicht ausreichen, damit 

der Geschäftsführer Verbindlichkeiten der Gesellschaft beglei- 

chen kann. Dieser Risikoüberlegung schließt sich die Überlegung 

an, dass die Einnahmen der Gesellschaft generell geringer 

sein können, als die Ausgaben. Z. B. können durch Leerstand 

oder zahlungsunwillige/-unfähige Mieter die laufenden 

Mieteinnahmen eine geringere Höhe erreichen, als die Summe 

der Betriebskosten und Instandhaltungsaufwendungen. 

Neben dem Risiko einer Inanspruchnahme von dritter Seite 

kann es in diesen Fällen Konstellationen geben, in denen sich 

die Gesellschafter freiwillig zu nicht geschuldeten Beiträgen 

und Bareinlagen verpflichten oder schon aufgrund Gesetzes 

weitere, nicht vorgesehene Beiträge leisten müssen. Es ist auch 

denkbar, dass die Unterdeckung zu einem Austritt einer Vielzahl 

von Gesellschaftern führt und danach eine wirtschaftlich 

sinnvolle Fortführung des Mietenpools nicht mehr möglich ist. 

Diese Szenarien können bis zum Fall der Insolvenz der Gesellschaft 

fortgeführt werden. Auch in diesem Fall riskiert der Erwerber 

Nachzahlungsverpflichtungen, die er nicht erwartet hat. 

3. Standort 

Der Wert einer Immobilie hängt zum großen Teil vom Standort 

ab. Hierbei wird unterschieden zwischen Aktivräumen (es ziehen 

mehr Leute in die Gegend) und Passivräumen (es ziehen 

aus der Gegend mehr Leute weg). Gleichzeitig ist weiter zu unterscheiden 

zwischen dem so genannten Makrostandort (Stadt, 

in welcher sich die Investition befindet) und dem so genannten 

Mikrostandort (Stadtteil/Gegend, in dem sich die Immobilie 

befindet). 

Bemerkenswert an der vorliegenden Immobilie ist die Eigenschaft 

der Gebäude bzw. des Gebäudes in der Dr. Hermann- 

Duncker-Straße 19-37 in Leipzig als Kulturdenkmal. Vorteilhaft 

hieran ist, dass hinsichtlich der Sanierungsaufwendungen die 

steuerlich interessanten Voraussetzungen für eine Anwendung 

des § 7i EStG vorliegen (siehe hierzu insbesondere die “Steuerlichen 

Auswirkungen”). Demgegenüber stehen die öffentlichrechtlichen 

Beschränkungen nach den Bestimmungen des 

Sächsischen Denkmalschutzgesetzes, an die sich der Verkäufer 

und in der Folgezeit auch der Käufer zu halten haben. Soweit 

von diesen Beschränkungen das Projekt als solches betroffen 

ist, trägt das diesbezügliche Risiko vorrangig der Bauträger. 

Unter anderem sind die Auflagen des Denkmalschutzes im Zusammenhang 

mit der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes 

zu beachten. 

Das Umfeld des Hauses, in der sich die erworbene Eigentumswohnung 

befindet, sowie die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise 

können sich – auch in Abhängigkeit von konjunkturellen 

Schwankungen – zum Vorteil, aber auch nachteilig 

verändern, was erhebliche Auswirkungen auf die Werthaltigkeit 

der Eigentumswohnung haben kann. Der angebotene 

Standort ist im Übrigen im Prospekt eingehend beschrieben. 

4. Qualität der Baumaßnahmen 


Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich vom nachfrageorientierten 

und modernen Wohnverhältnissen angepassten Zuschnitt 

sowie den üblicherweise gewünschten Ausstattungsmerkmalen 

ab. Daneben ist selbstverständlich auch die Bauqualität 

für die Werthaltigkeit des Investments entscheidend. 

11

Vorliegend richtet sich die Bauqualität nach der vertragsgemäßen 

Umsetzung der im Vertrag enthaltenen und versprochenen 

Baubeschreibung sowie Ausstattung. Es ist nicht auszuschließen, 

dass beim Bau offensichtliche oder verdeckte Mängel 

auftreten. Bei der beabsichtigten Altbaumodernisierung ist 

nicht auszuschließen, dass konstruktionsbedingte negative Abweichungen 

von beispielsweise DIN-Soll-Normen für Neubauten 

zur tatsächlichen Ausführung auftreten (zum Beispiel 

hinsichtlich Schall- und Wärmeschutz). Sofern quantitative Änderungen 

der Wohnfläche (+/- 3 %) und der Raumaufteilung 

eintreten, haben diese nach der vertraglichen Gestaltung keinen 

Einfluss auf den Preis und auf den sonstigen Vertragsinhalt. 

Kaufpreisminderungen oder -erhöhungen sind demnach erst 

angezeigt, wenn diese Toleranzschwelle von 3 % überschritten 

ist. Die Wohnflächenberechnung erfolgte nach der Wohnflächenverordnung, 

wobei Balkone und Austritte mit der Hälfte 

ihrer Grundfläche angesetzt werden. Die Verkäuferin weist dazu 

ausdrücklich darauf hin, dass der Gesetzgeber für Rechtsgeschäfte 

ab dem 01.01.2004 durch eine Neuregelung im 

Rahmen der Wohnflächenverordnung eine veränderte Flächenberechnung 

(Ansatz der Balkone mit ¼ ihrer Grundfläche) 

vorschreibt, welche nach dem Wortlaut der Verordnung 

nur für preisgebundenen Wohnraum verbindlich ist. Zur Vermeidung 

von Unsicherheiten bei der Berechnung von Balkon-, 

Loggia- und Terrassenflächen ist nach den Plänen im Ergebnis 

vorgesehen, dass vorgenannte, dem Vertragsgegenstand 

zugeordnete Bereiche bei der Wohnflächenermittlung zu 

50 % anzurechnen sind. Der Käufer wird darauf hingewiesen, 

dass im Rahmen der Vermietung und Nebenkostenabrechnung 

auch für nicht preisgebundenen Wohnraum eine Flächenberechnung 

nach der Wohnflächenverordnung ohne Einschränkung 

möglicherweise bindend sein kann. 

Zur individuellen Beschreibung des Anlageobjektes, den konkreten 

Plänen und Grundrissen, der Baubeschreibung und 

Ausstattung und der Abnahme durch einen Sachverständigen 

wird auf die weiteren Ausführungen in diesem Prospekt verwiesen. 

5. Nutzungskonzept 

Die angebotenen Eigentumswohnungen eignen sich sowohl 

zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung. 

Vermietete Eigentumswohnungen haben gegenüber der so genannten 

Selbstnutzer-Eigentumswohnung im Verkaufsfall den 

Nachteil, dass diese - wenn sie nicht wieder entmietet sind - für 

die Käufergruppe Selbstnutzer in der Regel ausfallen. Deshalb 

kommen vermietete Eigentumswohnungen in erster Linie für 

andere Kapitalanleger in Betracht, die dann einen Rentabilitätsvergleich 

mit alternativen Kapitalanlagen anstellen, was 

bei nicht ausreichend langer Haltedauer zur deutlichen Absenkung 

des erzielbaren Verkaufspreises gegenüber der investierten 

Gesamtsumme (Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten 

etc.) führen kann. Eine vermietete Eigentumswohnung ist 

deshalb als so genannte Generationeninvestition ein vor allem 

langfristig zu betrachtendes Engagement, weil im Gesamtkaufpreis 

unter anderem auch Kosten für Vertrieb und Marketing 

enthalten sind, die neben der dann erneut fällig werdenden 

Grunderwerbsteuer sowie der Notargebühren etc. bei ei- 

nem Weiterverkauf unter Umständen nicht realisiert werden 

können beziehungsweise wieder anfielen und dadurch den Verkaufspreis 

und somit die Gesamtrentabilität schmälern. Hinzukommt, 

dass bei einer Weiterveräußerung für den Zweiterwerber 

Sonderabschreibungen entfallen, weshalb der zu erzielende 

Verkaufspreis bei einer kurzfristigen Weiterveräußerung gewöhnlich 

niedriger ist, als der hier angebotene Erwerbspreis. 

5.1 Selbstnutzung 

Sofern der Käufer beabsichtigt die Wohnung selbst zu nutzen, 

ist zu beachten, dass der Käufer nicht selten Sonderwünsche 

bei der Raumaufteilung oder der Ausstattung seiner Wohnung 

hat. Diese müssen so früh als möglich beim Bauträger angemeldet 

und mit diesem abgesprochen werden, da anderenfalls 

eine Berücksichtigung aufgrund des geplanten zügigen Baufortschritts 

nicht oder nur schwer möglich ist. Sonderwünsche 

können gegebenenfalls zu Kostenerhöhungen und einer Bauzeitverlängerung 

führen, für die der Käufer haftet. Da die Kosten 

der Mietgarantie im Kaufpreis enthalten sind, sollte sich der 

Käufer bei Vertragsunterzeichnung mit dem Verkäufer absprechen, 

ob die Mietgarantie entfallen kann, wenn eine Selbstnutzung 

beabsichtigt ist. Ein Anspruch auf Änderung der Angebotspreise 

besteht grundsätzlich nicht. Die Kaufverträge sehen 

vor, dass der Erwerber mit Vertragsschluss in den Mietpool eintritt. 

Da die Beteiligung am Mietpool für Selbstnutzer nicht in 

Frage kommt, sollte sich der Käufer auch aus diesem Grund 

mit dem Verkäufer absprechen, wenn er die Wohnung selbst 

nutzen möchte. 

5.2 Vermietung 

Entscheidet sich der Käufer dagegen für die Vermietung, 

kommt es für seine Kapitalanlage wesentlich auf die Vermietbarkeit 

beziehungsweise den Mietertrag der Eigentumswohnung 

an. Aufgrund des Standortes, der Wohnungsgrößen sowie 

der Architektur geht der Prospektherausgeber von einer 

potenziell guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnungen aus, 

weshalb vom Verkäufer den Käufern eine Mietgarantie angeboten 

werden kann. Die Verkäuferin übernimmt dementsprechend 

für eine Laufzeit von 12 Monaten die Mietgarantie für 

die erworbene Einheit. Die Mietgarantie erfasst nicht die Bewirtschaftungskosten 

und Nebenkosten. Der Erwerber trägt 

deshalb das Risiko, dass er trotz Beteiligung am Mietpool und 

trotz Mietgarantie Kosten hat, mit denen er nicht rechnet. Zum 

Beispiel können unerwartete Kosten durch außergewöhnliche 

Instandhaltungsmaßnahmen entstehen, die durch die Instandhaltungsrücklage 

nicht gedeckt sind. Betriebskostenumlagen 

können bei Mietern nicht realisiert werden. 

Die tatsächlichen Mieterträge in den verschiedenen Wohneinheiten 

sind unterschiedlich. Die vorgesehene Mietgarantie liegt 

zum Teil über den tatsächlich aktuellen vereinbarten Mieten 

und kann auch über der Miethöhe liegen, die in absehbarer 

Zeit durch Mieterhöhungen erzielt werden kann. Eine Gewähr 

für die Bonität des aktuellen und eventuell eines neu einziehenden 

Mieters kann nicht übernommen werden. Der Erwerber 

trägt deshalb das Risiko, dass er nach Ablauf der Mietgarantie 

nicht die erwarteten Mieteinnahmen und Ausschüttungen vom 

Mietpool erzielt. Die zu beanspruchende Miete und die Aus- 


schüttungen des Mietpools können geringer sein als die Mietgarantie. 

Mieter können zahlungsunwillig oder zahlungsunfähig 

sein. Schließlich ist zu beachten, dass die Mietgarantie erst 

ab Beginn des dritten auf den Besitzübergang folgenden Monats 

geleistet wird, der Käufer aber schon ab dem Zeitpunkt 

des Besitzübergangs die Bewirtschaftungskosten, insbesondere 

die Hausgelder für die Wohnungseigentümergemeinschaft, 

zu zahlen hat. 

Trotz der Mietgarantie ist dem Erwerber anzuraten, auch ein 

gewisses Leerstands- und damit Mietausfallrisiko einzukalkulieren. 

Nach Ablauf der Garantie trägt der Erwerber das Risiko 

für die Übernahme und die Begleichung der Miete und der Betriebskosten 

durch den Mieter und hat über den Mietpool Mietausfälle 

bei Wohnungen anderer Erwerber wirtschaftlich anteilig 

zu tragen. Außerdem trägt der Erwerber das Risiko, auf eigene 

Kosten für eine Neuvermietung sorgen zu müssen und 

die Kosten tragen zu müssen, um seine Rechte gegenüber den 

Mietern durchzusetzen. Bei Nichtzahlung der Miete muss er die 

Kosten und die Risiken einer Räumungs- und Zahlungsklage 

oder eine Vollstreckung gegenüber dem Mieter tragen. 

Der Erwerber muss außerdem damit rechnen, dass es nicht 

möglich ist, die gegenwärtig vereinbarten Mieten, die unter der 

Mietgarantie liegen können, in der Zukunft in nennenswertem 

Umfang erhöhen zu können. Der Erwerber ist bei Mieterhöhungsverlangen 

zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete 

auf die ortsüblichen Vergleichsmieten beschränkt. Mieterhöhungsverlangen 

sind nur nach Ablauf bestimmter Fristen 

seit der letzten Mieterhöhung möglich und in der Höhe nach 

auf eine Kappungsgrenze beschränkt. Der Erwerber trägt deshalb 

das Risiko, nur in eingeschränktem Umfang eine Erhöhung 

und Anpassung der Miete verlangen zu können. 

Die Wirtschaftlichkeit des Objektes hängt schließlich auch von 

der Leistungsfähigkeit des Mietgaranten ab. Wenn der Mietgarant 

zahlungsunfähig wird oder aus anderen Gründen die 

Mietgarantieleistungen nicht erbringt, trifft den Erwerber das 

Risiko die vorhergesehenen Mieteinnahmen nicht zu realisieren. 

Schließlich treten die Erwerber einer Mietenpoolgesellschaft 

bürgerlichen Rechts bei. Hintergrund und Zweck dieses Zusammenschlusses 

ist es, das Einzelrisiko eines Eigentümers zur 

Vermietung seiner Einheit für den Fall eines zeitweiligen Mietausfalls 

auf alle an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts beteiligten 

Eigentümer gleichmäßig zu verteilen. Dadurch wird gewährleistet, 

dass bei der Neuvermietung einheitliche Maßstäbe 

herangezogen und insbesondere die üblichen Anfangsleerstände 

einheitlich überbrückt werden können. Durch den Beitritt 

zu einer Mietenpool-GbR kann das Vermietungsrisiko des 

Erwerbers begrenzt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass 

die Mieterwartung bei einer in einem Mietenpool zusammengeschlossenen 

Wohnung niedriger ist, als die tatsächlich im 

Objekt erzielten Mieten, da in jedem Fall die Mietausfallquote 

der nicht vermieteten Einheiten sowie die Ausgaben des Mietpools 

Einfluss auf die aus dem Pool zu leistenden Ausschüttungen 

haben. Das Mietausfallwagnis kann anhand Erfahrungen 

aus der Vergangenheit und vergleichbaren Objekten prognostiziert 

werden. Tatsächlich kann die Mietausfallquote, insbe- 


sondere in der Anfangszeit, höher liegen. Zu beachten ist mithin, 

dass bei einem Mietenpool zu berücksichtigen ist, dass der 

Vermieter nicht nur das Vermietungs- und Kostenrisiko seiner 

Wohnung, sondern zumindest prozentual auch das Vermietungs- 

und Kostenrisiko fremder Wohnungen trägt. Entsprechende 

Abschläge sind zumindest bei einer mittel- und längerfristigen 

Prognose einzukalkulieren. Das Vermietungs- und 

Kostenrisiko der eigenen und fremder Wohnungen kann sich 

z. B. realisieren, wenn die betreffende Wohnung leer steht, 

wenn in die Wohnung durch Zwangsverwaltung oder -versteigerung 

vollstreckt wird oder wenn Mieten an die finanzierende 

Bank fließen, der die Mieten abgetreten wurden und die aus 

der Mietabtretung aufgrund einer nicht vertragsgemäßen Darlehensrückführung 

Rechte ableitet. Umgekehrt kann der in einem 

Mietenpool angeschlossene Erwerber selbst bei einem 

Leerstand in seiner eigenen Einheit über einen längeren Zeitraum 

mit Einnahmen aus der Mietenpoolgemeinschaft rechnen. 

Im Ergebnis werden durch den Mietenpool also insbesondere 

die Spitzen nach unten und oben, d. h. die Risiken und 

Chancen bei der Vermietung nivelliert. Die gleichmäßige Höhe 

und Aufteilung der Mieteinnahmen besteht im Übrigen nur 

solange die Vermieter in der Gemeinschaft zusammengeschlossen 

sind. Im Fall der Beendigung der Teilnahme am Mietenpool 

muss der Käufer damit rechnen, dass die finanzierende 

Bank, die aus ihrer Sicht hierdurch entstehenden Nachteile 

bei einer ggf. notwendig werdenden Verlängerung der Finanzierung 

zur Geltung bringt. Daneben ist darauf hinzuweisen, 

dass zum Prospekterstellungszeitpunkt nicht absehbar war, wie 

das Finanzamt die Mietenpoolgesellschaft steuerlich qualifiziert, 

weshalb ggf. auch mit einem erhöhten steuerlichen Beratungs- 

und Erklärungsaufwand zu rechnen ist. 

Daneben ist zu beachten, dass der Erwerber nach Beitritt in der 

Mietpoolgesellschaft gebunden ist und vor Ablauf der im Mietpool-Gesellschaftervertrag 

vorgesehenen Frist nur aus wichtigem 

Grund kündigen kann. Er trägt deshalb das Risiko, trotz 

guter Mieteinnahmen aus der Vermietung seiner eigenen Wohnung 

nicht kurzfristig aus dem Mietenpool auszuscheiden zu 

können, der ihm nur geringere Ausschüttungen als Einnahmen 

gewährleistet. Die Initiatoren entschieden sich jedoch bewusst 

für das Konzept der frühzeitigen, konstanten und sicheren Einnahme 

im Vergleich zur potenziell hohen, jedoch zweifelhaften. 

Die gleichmäßige Höhe und Aufteilung der Mieteinnahmen 

besteht im Übrigen nur solange die Vermieter in der Gemeinschaft 

zusammengeschlossen sind. 

Zusammenfassend ist also festzuhalten, dass das Investment in 

eine in einem Mietenpool zusammengeschlossene Wohnung 

i.d.R. weder Spitzenmieten noch totale Mietausfälle mit sich 

bringt, nach Beendigung der Mietpoolgesellschaft in jedem 

Fall aber eine Änderung der Ertragsituation nach oben oder 

unten eintreten kann. 

Soweit im Prospekt oder in Berechnungsbeispielen Mieterwartungen 

formuliert werden, kann hierfür keine Garantie übernommen 

werden. Die Angaben zur Mieterwartung basieren 

üblicherweise auf Recherchen zur ortsüblichen und nachhaltig 

erzielbaren Miete, die jedoch einer Veränderung unterliegen 

kann. Sofern die Mieten über den Mietenpool verwaltet werden, 

entspricht die Mieterwartung nicht der tatsächlichen Aus- 

13

schüttung an die Gesellschafter bzw. die Eigentümer. Kosten 

des Pools, Mietausfälle etc. mindern – wie im Einzelnen ausgeführt 

– die Ausschüttungen. Bei der Nettokaltmietausschüttung 

ist im Laufe der Zeit in jedem Fall auch mit gewissen Schwankungen 

zu rechnen. 

Die Bonität der Mieter wird in der Regel anhand marktüblicher 

Kriterien überprüft (Selbstauskunft), wobei sich diese selbstverständlich 

auch im Laufe der Zeit (beispielsweise durch Verlust 

des Arbeitsplatzes) nachteilig verändern kann. Gleichzeitig ist 

zu berücksichtigen, dass trotz vorliegender Bezugsfertigkeit 

und Erteilung eines Vermittlungsauftrags die erste Vermietung 

bis zu mehrere Monate in Anspruch nehmen kann. Während 

dieser Zeit hat der Erwerber bzw. der Mietpool keine Mieteinnahmen 

und muss der Erwerber eine sich ergebende Finanzierungslücke 

aus eigenen Mitteln abdecken. Im Detail sollte sich 

der Erwerber hierzu mit der Verkäuferin bzw. Hausverwaltung 

abstimmen. 

Die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH, die zugleich 

Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 

ist, bietet die Übernahme von Mietverwaltungsleistungen je 

Wohnungseigentum für derzeit monatlich 20,23 € inklusive 

der derzeit gültigen Mehrwertsteuer an. Falls der Käufer dem 

Mietpool beitritt, ist der Abschluss eines Vertrages über die 

Sondereigentumsverwaltung mit Geschäftsführer der Mietpool-Gesellschaft 

zwingend. Falls der Käufer nicht dem Mietpool 

beitritt und sich nicht für den Abschluss eines Sondereigentumsverwaltungsvertrages 

entscheidet, muss er selbst alle 

Aufgaben übernehmen, die sich im Zusammenhang mit der 

Vermietung ergeben, wie zum Beispiel: 

• gegebenenfalls kostenpflichtige Mietersuche, 

• Abschluss der Mietverträge, 

• Überwachung der Mieteingänge, 

• Einforderung rückständiger Mieten, 

• Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen und 

• Durchführung der Anschlussvermietungen. 

Dies sollte er bei seiner Rentabilitätsberechnung berücksichtigen. 

Dazu kommt der Besuch der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung 

zur Wahrung der Interessen gegenüber 

den anderen Wohnungseigentümern in der Hausgemeinschaft. 

6. Verwaltung und Wohnungseigentümergemeinschaft 

Eine Immobilie muss verwaltet werden. Die Qualität der Verwaltung 

entscheidet wesentlich über die Werthaltigkeit einer 

Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung für eine mögliche 

Wertsteigerung. Zur Verwaltung einer Immobilie gehören 

im Wesentlichen die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums 

sowie des Sondereigentums. 

Zu den Aufgaben und Pflichten des Verwalters nach dem WEG 

(Wohnungseigentumsverwalter) für das Gemeinschaftseigentum 

und des Mietverwalters – im Fall der Beauftragung eines 

Mietverwalters – wird auf die Ausführungen zum “Rechtlichen 

Konzept” verwiesen. Durch die Tätigkeit des Verwalters kann 

sich der Gesamtzustand der Wohnanlage wie auch die Mieter- 

struktur positiv oder negativ verändern. So entscheidet z. B. der 

eingesetzte Mietverwalter durch die Auswahl der Mieter (Bonität/soziales 

Verhalten) maßgeblich über den Erfolg der Immobilieninvestition. 

Er entscheidend regelmäßig über die Höhe 

des abzuschließenden Mietvertrages und der von den Mietern 

zu entrichteten Umlagen, indem er zum Beispiel wirtschaftlich 

eigenständig entscheiden muss, ob er in einer eher schlechten 

Vermietungsphase die Mieten senkt, um eine Vermietung zu 

realisieren. Ungeachtet dessen kann selbstverständlich kein 

Verwalter garantieren, ob beispielsweise nach Ablauf einer bestimmten 

Zeit die Wohnung tatsächlich vermietet ist beziehungsweise 

der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen 

kann beziehungsweise nachkommt. 

Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie besteht die Gefahr 

der Wertminderung, eingeschränkter Vermietbarkeit sowie 

vermeidbarer Reparaturaufwendungen. Zu einer gewissenhaften 

Verwaltung gehört zum Beispiel auch die sorgfältige 

Pflege der Außenanlagen. Ein guter WEG-Verwalter schafft es 

darüber hinaus, die von ihm vertretene Eigentümergemeinschaft 

“an einem Strang” ziehen zu lassen, insbesondere bei 

wichtigen Entscheidungen in Eigentümerversammlungen zum 

Beispiel zu beschließender Sonderumlagen, der Durchsetzung 

von Gewährleistungsansprüchen oder dem Vorgehen gegen 

mit Hausgeld säumigen Miteigentümern. 

Neben der Sondereigentumsverwaltung beziehungsweise der 

Mietverwaltung benötigen alle Käufer als Mitglieder der Eigentümergemeinschaft 

einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum. 

Im vorliegenden Objekt wird zum ersten Verwalter die 

Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH bestellt. Die 

monatlich hierfür entstehenden Kosten in Höhe von € 21,06 je 

Wohnungseigentum inkl. der derzeit gültigen Mehrwertsteuer 

trägt ebenfalls von Anfang an der Käufer und sind von diesem 

in seine Rentabilitätsberechnung einzustellen. 

Kosten der Verwaltung können üblicherweise nicht auf die Mieter 

umgelegt werden. Zu weiteren Gebühren für besondere 

Leistungen der Verwalterin und den Bewirtschaftungskosten 

wird auf die Angaben im Angebot nebst Anlagen zum Prospekt 

verwiesen. Das rechtliche Konzept der Verträge ist in diesem 

Prospekt gesondert erläutert. 

Der Erwerber von Wohn-/Teileigentum als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft 

ist in der Nutzung seines Eigentums 

durch die Rechte der anderen Miteigentümer beschränkt. 

Es besteht eine Verpflichtung, das gemeinschaftliche 

Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten. Die jeweiligen Eigentümer 

haben hierbei zusammenzuwirken. Sie sind verpflichtet, 

Beiträge zu leisten, insbesondere in finanzieller Hinsicht, selbst 

wenn sie einzelne Maßnahmen für interessenwidrig oder 

zweckwidrig halten sollten. Bestimmte Bewirtschaftungsmaßnahmen 

können mit der Mehrheit der Stimmen beschlossen 

werden. Konfliktlagen aus der Gemeinschaftsbezogenheit sind 

denkbar. Beispielhaft sei erwähnt, dass die wirksame Geltendmachung 

von Gewährleistungsmängeln im Bereich des Gemeinschaftseigentums, 

je nachdem, welche konkreten Ansprüche 

geltend gemacht werden (Schadenersatz, Kaufpreisminderung 

etc.), ein Zusammenwirken der Eigentümer und die 

Herbeiführung einer geeigneten Beschlusslage voraussetzt. 


Beim Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist zu 

beachten, dass spezifische Kosten entstehen können, die bei 

einem Alleineigentümer nicht unbedingt entstehen würden. Ein 

subjektiver Wunsch nach sparsamen Lösungen oder Eigenleistungen 

wird sich möglicherweise nicht in jedem Fall durchsetzen 

können. Die Gemeinschaftsbezogenheit der Eigentümerstellung 

bewirkt auch eine Abhängigkeit von den anderen Miteigentümern. 

Es kann sein, dass ein Miteigentümer beharrlich 

die Hausordnung und die Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft 

(Miteigentumsordnung, Beschlüsse, etc.) 

missachtet und dadurch anderen Eigentümer oder Dritten 

Nachteile zufügt oder diese belästigt. 

Problematisch kann werden, wenn ein Eigentümer in finanzieller 

Hinsicht nicht mehr in der Lage ist, seine Beiträge zur Bewirtschaftung 

des jeweiligen Objektes zu leisten. Sollte ein 

Miteigentümer in Vermögensverfall und mit Wohngeldzahlungen 

ausfallen, bestehen die Verpflichtungen der anderen Eigentümer 

zur ordnungsgemäßen Verwaltung fort. Auch haftet 

die Wohnungseigentümergemeinschaft für gegenüber Dritten 

begründeten Forderungen im Außenverhältnis. Jeder Eigentümer 

haftet einem Gläubiger der Gemeinschaft nach dem Verhältnis 

seines Miteigentumsanteils. Mithin ist denkbar, dass Betriebskosten 

für Wohnungen zu tragen sind, für die keine 

Wohngeldzahlungen erlangt werden können. Die gesetzlichen 

Möglichkeiten, in solchen Fällen eine Einziehung der Wohnung 

herbeizuführen, sind unter anderem in finanzieller Hinsicht 

mit Problemen behaftet. 

7. Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung 

Wer sich für eine Investition in eine Immobilie entscheidet, ist 

gehalten, langfristig zu denken. Zur langfristigen Planung gehört 

die rechtzeitige Vorsorge für zukünftig notwendig werdende 

Instandhaltungen und Instandsetzungen. 

Nach der diesem Angebot zugrunde liegenden Teilungserklärung 

ist demnach die regelmäßige Einzahlung einer Instandhaltungsrücklage 

vorgesehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage 

wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft 

im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt. Sie kann 

sich aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung 

erhöhen, aber auch ermäßigen. Die Instandhaltungsrücklage 

wird gebildet, damit anfallende Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum 

(z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage 

etc.) von der Eigentümergemeinschaft gezahlt 

werden können. Erfahrungsgemäß fallen vor allem in den Anfangsjahren 

geringere Ausgaben als die vorgesehene Instandhaltungsrücklage 

an. Die Instandhaltungsrücklage erhöht sich 

somit sukzessive und steht in späteren Jahren bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen 

zur Verfügung. Erzielt die Eigentümergemeinschaft 

durch das Anlegen der Instandhaltungsrücklage 

Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer 

einbehalten. 

Als Kalkulationsgrundlage werden im hier vorliegenden Angebot 

die anfänglichen monatlichen Einzahlungen der Käufer in 

die Instandhaltungsrücklage mit pauschal 0,40 €/m² pro Monat 

vorgesehen. Da dieser Betrag nicht auf der Basis der Restnutzungsdauer 

der Verschleißbauteile ermittelt wurde, ist die 

Instandhaltungsrücklage langfristig ggf. zu gering bemessen. 

Sofern die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um die Instandhaltungskosten 

der Immobilie zu tragen, sind etwaige zusätzliche 

Kosten vom Wohnungseigentümer zu tragen (Sonderumlagen). 

Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus 

von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende Erneuerung des 

Wohngebäudes erforderlich sein kann. Bedingt wird diese Erneuerung 

durch den Ersatz der Verschleißbauteile und die Anpassung 

an geänderte Wohnbedürfnisse. Es ist möglich, dass 

bereits ab dem 15. Jahr bzw. früher erhebliche zusätzliche finanzielle 

Mittel für die Modernisierung und Instandhaltung der 

Immobilie zur Verfügung gestellt werden müssen. Auch für die 

Heizungsanlage etc. sind sinnvollerweise Instandhaltungsrücklagen 

(bspw. für Reparaturen etc.) zu bilden. Zum heutigen 

Stand sind hierüber keine eindeutigen quantitativen und qualitativen 

Aussagen möglich. 

Auch bei einer umfassenden Sanierung und Modernisierung 

sowie einem durchdachten Ausbau können während der Restnutzungsdauer 

der Einheiten sowohl bei Altbauten als auch bei 

Neubauten weitere Anpassungen an die künftigen Bedürfnisse 

und Wünsche der Mieter erforderlich werden (z. B. bezüglich 

Ausstattung, Wohnungsgrundrisse, Multimedia und ähnliches). 

Die Kosten für solche Maßnahmen sind durch die zu bildende 

Instandhaltungsrücklage regelmäßig nicht abgedeckt. 

Zu berücksichtigen ist auch, dass der Käufer die Kosten etwaiger 

Reparaturen an seinem Sondereigentum selbst zu tragen 

hat, soweit er vom Mieter oder Dritten keinen Ersatz verlangen 

kann. Insofern ist zu empfehlen, auch hierfür von Anfang an 

Rücklagen zu bilden und diese in die Rentabilitätsberechnung 

einzustellen. 

8. Kosten und Finanzierung 


Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt in der Regel aus Eigenkapital 

und Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen, 

dass der Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise auch die 

Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie 

Grunderwerbssteuer) sowie gegebenenfalls entstehende Zwischenfinanzierungskosten 

(für die Zeit der ersten Ratenzahlung 

ab Erwerb/Baubeginn bis hin zur Vermietung) zu bezahlen hat, 

die in das Gesamtinvestitionsvolumen mit einzurechnen sind. 

Die genannten Kaufpreise beinhalten bereits die Gegenleistung 

des Käufers für sämtliche Projektierungs-, Marketing- und 

Vertriebskosten, welche über der gewöhnlichen Maklercourtage 

liegen. Da die Vertriebskosten je nach Vertriebspartner und 

Vertriebsstand unterschiedlich hoch sind, können diese bei Interesse 

bei dem Verkäufer abgefragt werden. 

Die auf den Grundstücksanteil entfallenden Anschaffungskosten 

sind im Kaufvertrag bezeichnet und wurden von der Verkäuferin 

ermittelt. Die abschließende Prüfung und Anerkennung 

obliegt dem zuständigen Finanzamt. Dies kann zu einer 

Veränderung der steuerlichen Annahmen führen, wofür die 

Verkäuferin jedoch keine Haftung übernehmen kann. Gleiches 

gilt für sonstige Prognosen, wie z. B. Berechnungsmodelle etc. 

Für die Finanzierung des Kaufgegenstandes spielt zum einen 

die Bonität des kreditnehmenden Erwerbers und zum anderen 

15

die Werthaltigkeit des Finanzierungsobjektes, mithin der Immobilie 

eine Rolle, da diese in der Regel als Sicherheit für den 

Kredit dient. Bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien ist zu 

unterscheiden in Neubauten, gebrauchte Bestandsimmobilien 

und Sanierungsimmobilien mit potenzieller Steuerabschreibung. 

Bei Immobilien mit potenzieller Steuerabschreibung wird 

der Marktwert durch die steuerliche Gestaltungsmöglichkeit 

wesentlich mitbestimmt. Eine Möglichkeit zur Steuerabschreibung 

besteht jedoch unter anderem nur dann, wenn der Kaufvertrag 

vor der Durchführung der steuerbegünstigten Sanierungsleistungen 

abgeschlossen wurde. Beim Zweiterwerb besteht 

diese Möglichkeit nicht mehr, weshalb der Markt- bzw. 

Verkehrswert der Immobilie nach der Sanierung zwangsläufig 

erst einmal niedriger ist. Jedem Erwerber einer Immobilie mit 

potenziell erhöhter Steuerabschreibung (aufgrund Denkmaleigenschaft 

oder aber Lage im Sanierungsgebiet) ist daher zu 

empfehlen, mit einem längerfristigen Halten im Bestand zu kalkulieren. 

Bei einer kurzfristigen Veräußerung, beispielsweise 

vor Ablauf von 10 bis 15 Jahren muss nämlich damit gerechnet 

werden, dass der Verkehrs- bzw. Marktwert unter den Erwerbskosten 

liegt. Wertentwicklungsprognosen können sich 

zwar an einer langfristigen Beobachtung der Vergangenheit 

orientieren, haben für die Zukunft jedoch immer spekulativen 

Charakter und können daher insbesondere für einen längerfristigen 

Zeitraum nur unverbindlich sein. 

Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs erhöht die Erwerbskosten. 

Der Erwerber hat die so genannten Bereitstellungszinsen 

(vom Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses 

bis zur Auskehr der gesamten Darlehenssumme), die laufenden 

Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebühren der Bank, das 

Agio, eventuell Bausparbeiträge als Tilgungsinstrument und 

eventuell Gebühren für die Finanzierungsvermittlung etc. zu 

tragen. Der Erwerber trägt das Risiko, dass die für die Abnahme 

von Fremdmitteln aufzuwendenden Kosten nicht durch laufende 

Einnahmen aus Vermietung- oder durch sonstige Vorteile, 

die sich der Erwerber erwartet, z. B. Steuerersparnisse abgedeckt 

sind. 

Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken etc.) ist zu berücksichtigen, 

dass die Konditionen (Zins und Tilgung) zeitlich befristet 

sind und das Objekt in der Zukunft deswegen ggf. nachfinanziert 

werden muss. Nach Ablauf der Finanzierung hat sich der 

Investor demnach um eine Anschlussfinanzierung ggf. nach 

Vereinbarung neuer Konditionen und unter Einrechnung erneuter 

Bankbearbeitungsgebühren etc. zu kümmern. Bei der 

Anschlussfinanzierung ist zu beachten, dass der dann gültige 

Zinssatz höher oder niedriger sein kann als zu Beginn der Investition, 

wodurch sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung 

oder Verbesserung im Verhältnis zu den Mieteinnahmen 

ergeben kann. Die Finanzierung ist ausschließlich Sache des 

Käufers. Bei der Entscheidung zum Investment sind neben den 

behandelten objektspezifischen Chancen und Risiken auch die 

persönlichen und individuellen Verhältnisse des Erwerbers (wie 

z. B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit etc.) zu berücksichtigen. 

Soweit der Investor den Erwerb seiner Wohneinheit 

durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet er persönlich für 

die fristgerechte Bedienung von Zinsen und die Tilgung seines 

Darlehens, unabhängig vom Vermietungsstand seiner Wohneinheit. 

Die Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs setzt die Kreditzusage 

einer Bank voraus. Entscheidet sich der Erwerber zum 

Kauf, bevor er eine verbindliche Kreditzusage hat, besteht das 

Risiko, dass auf Grund der Kaufentscheidung der Grundstückskaufvertrag 

zu Stande kommt, ohne dass der Erwerber – 

mangels Kreditzusage – über die Mittel verfügt, den Grundstückskaufpreis 

zu bezahlen. Dann ist denkbar, dass der Verkäufer 

in das sonstige Vermögen des Erwerbers vollstreckt und 

dessen Privatinsolvenz herbeigeführt wird. 

Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle mit mannigfaltigen 

Chancen und Risiken, die individuell auf die Bedürfnisse 

des Investors zugeschnitten werden können. Der Investor 

sollte sich hierzu mehrere Angebote einholen bzw. sich bspw. 

von seinem Vertriebspartner eingehend informieren und aufklären 

lassen. 

Zu den Investitionskosten wird auf die Angaben im Angebot 

verwiesen. 

9. Steuerliche Aspekte 

Der Investor erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 

Die steuerlichen Ergebnisse aus der Investition führen 

i.d.R. zunächst zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens 

des Investors. Eine Eintragung der steuerlichen Auswirkungen 

auf der Lohnsteuerkarte kann frühestens im Jahr nach 

der Bezugsfertigkeit erfolgen. Dies kann jedoch auch, je nach 

Handhabung des Verfahrens bei den Finanzbehörden der Länder, 

bis zur Vorlage der endgültigen Bescheinigung der zuständigen 

Bescheinigungsbehörde durch den Steuerpflichtigen 

beim Finanzamt drei bis fünf Jahre dauern. Bei einer Investition 

in eine Immobilie ist daher davon abzuraten, bei der Liquiditätsplanung 

zur Finanzierung und der Unterhaltung der Immobilie 

allein auf Steuerbegünstigungen abzustellen oder diese 

als Voraussetzung zum Investment zu betrachten. 

Es gibt keine Gewähr dafür, dass die zurzeit der Prospektherausgabe 

geltenden Steuergesetze und Verordnungen sowie 

die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis in unveränderter 

Form fortbestehen bleiben. Zum Beispiel lässt sich allgemein 

nicht abschätzen, ob der in den Bauträgerverträgen angegebene 

Herstellungs-/Sanierungsaufwand in der dort angegebenen 

Höhe von den zuständigen Behörden als begünstigt 

betrachtet wird. Die Höhe des wegen der Sanierung (bzw. dem 

Denkmal) begünstigten Aufwands wird durch die zuständige 

Behörde festgelegt. Zusätzlich steht dem zuständigen Finanzamt 

ein Prüfungsrecht zu. Die im Kaufvertrag angegebenen 

Werte stellen daher nur Einschätzungen dar, die nicht zwingend 

durch die Festsetzung der Behörden bestätigt werden 

müssen. Die Verkäuferin kann sich allenfalls an der gegenwärtigen 

Praxis der Finanzbehörden orientieren. Gleichzeitig 

wird darauf hingewiesen, dass erhöhte Abschreibungen in der 

Regel beim Weiterverkauf entfallen, was sich auf die Höhe des 

zu erzielenden Kaufpreises auswirken kann. Wegen der Einzelheiten 

wird auf die Ausführung zu den steuerlichen Auswirkungen 

in diesem Prospekt verwiesen. 

Die in diesem Prospekt enthaltenen Angaben zu den steuerlichen 

Auswirkungen auf welche ausdrücklich verwiesen wird 


geben die Beurteilung von Fachleuten sowie deren Interpretation 

der derzeitigen Rechtslage wieder. Abweichende Interpretationen 

durch die Finanzbehörden können nicht ausgeschlossen 

werden. Die Erläuterungen der steuerlichen Behandlung 

der Investition in diesem Prospekt spiegeln nur grundsätzlich 

denkbare Rahmenbedingungen wider und ersetzen in keinem 

Fall die persönliche und individuell auf den Erwerber abgestimmte 

Steuerberatung. 

Für das Erreichen vom Investor verfolgter steuerlicher Ziele 

kann daher weder vom Prospektherausgeber noch einem Vermittler 

eine Haftung übernommen werden. 

10. Kumulation von Chancen und Risiken 

Das vorliegende Angebot enthält die Chance zur werthaltigen 

Immobilieninvestition, wobei die Risiken abgewogen werden 

müssen. 

Im Extremfall können die beschriebenen Risiken auch gehäuft 

auftreten (z. B. Leerstand oder rückläufige Mieten bei steigenden 

Zinsen oder teurer Anschlussfinanzierung und erforderlich 

werdende Instandhaltungs-/Instandsetzungsaufwendungen) 

und je nach Vermögenslage im schlimmsten Fall bis hin zu erheblichen 

Vermögensverlusten des Investors führen. Die vorstehende 

Darstellung der Chancen und Risiken kann nicht abschließend 

sein und enthält nur die nach Auffassung der Prospektherausgeber 

wichtigsten Aspekte. Weitergehende Auseinandersetzungen 

würden den Rahmen der gebotenen übersichtlichen 

Darstellung übersteigen. 

Da der Prospekt einen komplexen Sachverhalt und zum Teil 

komplizierte Rechtsmaterien beschreibt, welche zudem im Laufe 

der Zeit Veränderungen unterliegen, kann nicht ausgeschlossen 

werden, dass Angaben oder Umstände unerwähnt 

bleiben, welche für die Anlageentscheidung des Investors beziehungsweise 

dessen Risikoabwägung gegebenenfalls von 

Bedeutung sind oder werden. Insofern steht der Prospektherausgeber 

einem interessierten Käufer jederzeit zur vollständigen 

und richtigen Beantwortung gegebenenfalls ergänzend 

auftretender Fragen zur Verfügung. 

Weil auch die individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten eines 

Investors zwangsläufig in einem Prospekt nicht ganzheitlich 

berücksichtigt werden können, ist in jedem Fall die individuelle 

Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung und Empfehlung 

durch eine fachkundige Person Ihres Vertrauens (beispielsweise 

Rechtsanwalt oder Steuerberater) anzuraten. 


17

18 

Lage in Deutschland und Europa 

Gesamtfläche | Einwohnerzahl 

Infrastruktur 

Wirtschaft | Industrie 

Sport 

Tradition | Forschung | Lehre 

Kunst | Kultur | Freizeit 

Architektur | Kulturdenkmale 

Leipzig. Der Standort in Mitteldeutschland 

zentral in Mitteldeutschland und Mitteleuropa, aufgrund dieser Lage nimmt Leipzig 

eine exponierte Stellung im neuen Europa ein und gilt als logistische Drehscheibe zu 

den Märkten Europas; ca. 195 km südwestlich von Berlin, ca. 130 km nordwestlich 

von Dresden; eines von drei sächsischen Ballungszentren mit ausgeprägten Cluster 

ca. 300 km² – davon ca. 730 ha Wasser- und ca. 1700 ha Waldfläche; ca. 521.000 

Einwohner (Stand 2010) – zum Vergleich: mit Stand 1998 ca. 437.000 Einwohner 

Interkontinental-Flughafen; Autobahnring – A9 Berlin-München, A14 Dresden-Magdeburg, 

A38 Leipzig-Göttingen (als Südtangente zwischen A9 und A14); Hauptbahnhof, 

Flughafen-Bahnhof, CityTunnel – innerstädtische Verbindung mit überregionaler 

Anbindung (im Bau); dichtes S-Bahn-, Straßenbahn- und Busnetz 

Logistik/Dienstleistungen – u. a. amazon.de, DHL AG (Deutsche Post AG), Lufthansa 

Cargo AG, AeroLogic GmbH, Deutsche Telekom AG, DB Schenker Deutschland AG; 

Elektrotechnik/Elektronik/Anlagenbau – u. a. Siemens AG, Kirow Ardelt GmbH; 

Automobilbau/Zuliefererindustrie – u. a. Dr. Ing. Ferdinand Porsche AG, BMW AG; 

Gesundheitswirtschaft/Biotechnologie – u. a. Forschungszentrum BIO CITY, Max- 

Planck-Institut für evolutionäre Anthropologie, Fraunhofer-Institut für Zellforschung 

und Immunologie, Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung; 

Energie/Umwelttechnik – u. a. Sitz der dt. Strombörse EEX AG, Verbundnetz Gas AG; 

Medien/Kreativwirtschaft/Social Commerce – u. a. Mitteldeutscher Rundfunk (MDR), 

MEDIA CITY (einschl. Film- und Fernsehstudios), Unister Gruppe, Spreadshirt AG; 

internationaler Messestandort sowie Handels- und Dienstleistungszentrum der Wirtschaftsregion 

Leipzig-Halle-Dessau 

Sportforum – weiträumiger Komplex mit der Festwiese, der Red-Bull-Arena (Zentralstadion) 

und der multifunktionalen Arena 

Sitz des Bundesverwaltungsgerichts und des 5. Strafsenats am Bundesgerichtshof; 

Deutsche Nationalbibliothek (neben Frankfurt/Main) und Deutsches Musikarchiv; 

Universität – Alma Mater Lipsiensis, zweitälteste deutsche Universität (über 600 Jahre); 

Hochschulen für Technik, Wirtschaft und Kultur, für Grafik und Buchkunst, für Musik 

und Theater, Handelshochschule, European Management School 

über 50 Museen und Sammlungen, zahlreiche Theater und musikalische Häuser; 

einer der schönsten, ältesten und renommiertesten Zoologischen Gärten in Europa; 

eine der größten innerstädtischen Auenwald- und Parkanlagen Deutschlands; 

Leipziger Neuseenland (Renaturierung ehem. Braunkohlenreviere, Gewässerverbundsystems) 

und ein weit verzweigtes innerstädtisches Wasserstraßennetz (ca. 200 km) 

allein 15.000 Kulturdenkmale der Historismus- und Jugendstilepoche, ganze Stadtteile 

gelten als architektonisch wertvolle Ensemble in Europa 


Metropole mit Herz Leipzig hat viele Gesichter – die 

Handelsstadt: Blick in die weltberühmte Mädler-Passage in der 

Altstadt (obere Abb.), die Automobilstadt (Porsche und BMW), 

die Stadt der Wissenschaft und der Architektur (Bibliotheca 

Albertina), die Wasserstadt (Leipziger Neuseenland)... 

Standort | Leipzig 

Leipzig belegt Spitzenpositionen im Financial-Times-Group-Ranking im Rahmen der Studie 

‘European Cities & Regions of the Future 2010/11’. Als “Place to Go” wurde Leipzig 2010 

durch die ‘New York Times’ und 2011 durch den britischen ‘The Guardian’ eingestuft. 

19

Leipzig setzt mit Abstand seit Jahren deutschlandweit deutliche 

Zeichen – in Wirtschaft, Wissenschaft und Kultur. Basierend auf 

einem Lebensgefühl, das es nirgendwo ein zweites Mal gibt. Eine 

Analyse im Auftrag der Europäischen Union bringt es auf 

den Punkt: Leipzig ist die lebenswerteste deutsche Stadt und 

befindet sich im europaweiten Vergleich sogar an dritter Stelle! 

Hier an der Kreuzung der alten Handelsstraßen via regia und 

via imperii kommen seit jeher Ideen und Macher zusammen. 

Und in jedem Jahr hunderttausende Besucher aus aller Welt, 

die in der sächsischen Großstadt das finden, was sie ist, eine 

der Tradition verpflichtete Stadt von morgen – für die einen ist 

es die Bachstadt schlechthin, die Goethestadt (”Mein Leipzig 

lob ich mir”), die internationale Messestadt, die deutsche 

Buchstadt neben Frankfurt am Main... Und der Wirtschaftsstandort, 

der seit einigen Jahren wie eine Lokomotive den mitteldeutschen 

Wirtschaftsraum nachhaltig mobilisiert. “Sie haben 

einfach die besten Standortbedingungen geboten”, begründete 

der Vorstandsvorsitzende der Deutschen Telekom AG, 

René Obermann, im vergangenen Jahr die wegweisende Entscheidung 

des weltumspannenden Kommunikationskonzerns, 

am Standort Leipzig für insgesamt 270 Millionen Euro ein zentrales 

mitteldeutsches Service-Center zu errichten, dass künftig 

zu einem der drei größten in Deutschland zählen und über die 

modernste Informationstechnologie verfügen wird. 

Moderne und Tradition bedingen einander. Die traditionsreiche 

Universität Leipzig nimmt seit Jahren einen Platz in der deut- 

schen Spitzenforschung ein und will auch künftig zu den Elite- 

Universitäten Deutschlands zählen. Neben Jena und Dresden 

ist Leipzig damit der einzige ostdeutsche Hochschulstandort auf 

einer Stufe mit renommierten Universitäten wie Heidelberg 

oder München. Den Sprung in die Elite haben die Leipziger 

BMW-Werker bereits geschafft. Seit 2007 ist das aufgrund seiner 

Art international im Rampenlicht stehende Leipziger Werk 

des bayerischen Automobilherstellers vollwertiger Bestandteil 

der weltweiten Gruppe. Von hier aus wird mittlerweile der gesamte 

Globus beliefert. Damit nicht genug – BMW hat darüber 

hinaus über 100 Millionen Euro in ein besonders umwelt- 

verträgliches Presswerk am Standort Leipzig investiert. Und hat 

– u. a. aufgrund der enormen Effizienz am Standort – die Weichen 

für eine ganz neue Generation Automobilbau zugunsten 

von Leipzig gestellt. In den kommenden Jahren lassen die 

Münchner hier ein völlig neues Werk für die Großserienproduktion 

des ersten emmissionsfreien Stadtautos, dem so genannten 

Megacity Vehicle, mit einem Investitionsvolumen von 

rund 400 Millionen Euro errichten. Auch Porsche erweiterte 

das für hocheffiziente Abläufe und als “Welt der Emotionen” 

(der beste Unternehmensfilm bei den “International Film & Video 

Awards” in New York) weltweit bekannte Leipziger Werk. 

Unverkennbare Zeichen für eine sich immer wieder erneuernde 

Aufbruchstimmung. Für die steht das in Betrieb genommene 

europäische DHL-Luftdrehkreuz ohnehin. 

Über Leipzig wird gesprochen. Und man hört im Kontext immer 

wieder die Attribute Entschlossenheit, Unbefangenheit und Offenheit. 

Darüber hinaus glänzt die sächsische Großstadt in den 

unterschiedlichsten Medien wie keine andere. Die Wirtschafts- 

und Finanzzeitung Handelsblatt geht sogar davon aus, dass 

die Wachstumskerne der neuen Länder – zu denen Leipzig 

zählt – auf Westniveau angekommen sind. Das bestätigt auch 

das exklusive Ranking des schweizerischen PrognosInstitutes. 

Darin sind ostdeutsche Städte sogar unter den gesamtdeutschen 

Top 20. Leipzig, eine Stadt aus dem Bilderbuch und eine 

Boomtown in Deutschland. 

Facetten einer Stadt. Leipzig, das ist ein gewachsenes Stadtkonzept, 

das seinesgleichen sucht. Leipzig pulsiert – ob nun in 

der Altstadt oder in den angrenzenden Stadtteilen, die wohl jeder 

für sich etwas ganz Eigenes, etwas Einzigartiges darstellen. 

Es ist eben das Paris des Ostens – wie Leipzig immer wieder liebevoll 

bezeichnet wird. Gerade aufgrund der vielerorts anzutreffenden 

Boulevardbebauung mit an Ornamentik reichen 

und vielfältigsten Interpretationen der Gründerzeit, vordergründig 

aus der Zeit des Historismus und der späteren Jugendstilepoche. 

Vergleichbares findet man in dem Maße heute in 

Paris, Brüssel, Breslau oder Budapest. Eine erstklassige Mi- 


Die Stadt im 21. Jahrhundert - Leipzig verfügt bereits 

heute über ein hervorragend ausgebautes, zukunftsweisendes 

Verkehrswegenetz; moderner Wirtschafts- und Industriestandort - 

neben der Logistik bilden Automobilbau und Messe das Zentrum; 

die Wasserstadt – das sind ca. 200 km innerstädtisches 

Gewässersystem; die Bach-, Musik und Kulturstadt... 

schung aus architektonischer Ausgelassenheit und funktionaler 

Ästhetik ziert den langen Weg baugeschichtlicher Hinterlassenschaften. 

Leipzig – das ist wie Amsterdam. Oder Venedig. Bereits heute 

ziehen sich durch die innerstädtischen Strukturen weit verzweigte 

Kanäle. Ein mehr als 200 Kilometer langes innerstädtisches 

Gewässersystem, darüber hinaus die großflächige Leipziger 

Seenlandschaft im Süden der Stadt, machen die sächsische 

Metropole zu einer regelrechten Wasserstadt, die über 

600 Brücken miteinander verbunden ist. Mit dem Neubau des 

Stadthafens (Zentrum-West) und dem Ausbau des Lindenauer 


Hafens (einer der größten Potentialräume im Leipziger Westen) 

setzt Leipzig neue Impulse für Freizeit und Wohnen. 

Leipzig zeigt, wie es möglich ist, ein wirtschaftliches Zentrum 

von morgen zu werden, in dem es sich lohnt, zu leben und zu 

arbeiten. Es verwundert nicht, dass die sächsische Metropole 

zu den zehn reformfreudigsten Städten gehört. “Es ist der besondere 

Geist, der die Stadt und ihre Einwohner trägt”, urteilte 

das Business-Magazin Wirtschafts-Woche. Leipzig ist mehr als 

nur eine Stadt mit traditionsreichen Weltkonzernen und einem 

fest positionierten Mittelstand. Mit Investitionen in Milliardenhöhe 

und wegweisenden Innovationen in Dienstleistung und 

21

22 

Alte und neue Gründerzeit – die Stadt war und ist Ort 

höchstrichterlicher Rechtssprechung – Leipzig ist u. a. Sitz des 

Bundesverwaltungsgerichtes (obere Abb.) – ist ein wichtiger 

Finanzplatz in Deutschland und besticht durch eine herausragende 

Architektur sowie internationale Kunst- und Kulturszene... 

Produktion, nicht zuletzt mit leidenschaftlichen und hingebungsfreudigen 

Menschen. In keiner Epoche, die Leipzig seither 

durchlebte, hat die Stadt die Spuren ihrer Identität verloren. 

Mehr noch: Immer und immer wieder schaffte es Leipzig, Akzente 

zu setzen. “Bunt, heiter und dem Neuen zugewandt. 

Leipzig ist eine der lebendigsten deutschen Städte”, schwärmte 

der MERIAN über den Charme der mitteldeutschen Metropole 

(2004). 

Leipzig macht (Auto) mobil. Die neue Zeit begann nicht allein 

mit der Stuttgarter Edelschmiede Porsche, die nunmehr seit ei- 

nigen Jahren konsequent ihre Luxus-Autos vor den Toren von 

Leipzig kreiert. Das nach wie vor modernste und innovativste 

BMW-Werk, ein mehr als 1,2-Milliarden-Euro-Projekt, schreibt 

mit der 2005 begonnenen Serienproduktion der 1er- und 3er- 

Reihe künftig auch mit dem so genannten Megacity Vehicle 

(ein zukunftsweisendes Stadtauto mit Elektroantrieb) die traditionsreiche 

automobile Erfolgsgeschichte Sachsens fort. Das 

sind gleichzeitig auch enorme Chancen für eine Stadt wie Leipzig, 

die Gastgeber der AMI – der AutoMobil International – in 

einem der schönsten, modernsten und größten Messeparks in 

Europa ist, dessen Tradition bereits in den Jahren 1497 und 


1507 mit dem Messeprivileg Kaiser Maximilians begründet ist. 

Leipzig war und ist eine Messestadt von europäischem Rang, 

die bis zu Beginn des Zweiten Weltkrieges nicht nur eine der bedeutendsten 

Handelsstädte überhaupt war, sondern sogar eine 

führende Position im internationalen Messewesen einnahm. 

Traditionen verpflichten. Als einer der ältesten Messe-Plätze der 

Welt hat sich die Leipziger Messe in den 90er Jahren neu ausgerichtet 

und als spezialisierter Dienstleister international etabliert. 

Mit jährlich über 1,5 Millionen Besuchern (Tendenz steigend) 

auf mehr als 30 Messen – neben der Automobilmesse 

gilt wohl die Leipziger Buchmesse als eine der namenhaftesten 

Messen Europas – setzt Leipzig selbstbewusst Akzente. 

Das formt eine Stadt. Und die sächsische Wirtschaftskraft, die 

schlagkräftig den Messestandort Sachsen reflektiert und im 

Konzert der großen deutschen und europäischen Messen mitspielen 

kann, ohne dabei Boden zu verlieren. Das ist die (Leipziger) 

Freiheit, bodenständig und trotz alledem beständig auf 

internationalem Parkett aufzutreten. Der Meinung war auch 

die Logistik-Tochter der Deutschen Post AG – die DHL – mit dem 

Entschluss, das europäische Luftdrehkreuz von Brüssel nach 

Leipzig zu verlegen. Eine eindrucksvolle Bestätigung dessen, 

wie erfolgreich Standortpolitik in Deutschland betrieben werden 

kann. Heute stehen die Leipziger Macher nach Jahren 

lohnenswerter und weitsichtiger Anstrengungen davor, in der 

Luftfahrt das “Express- und Logistikportal Europas” zu werden, 

so wie Hamburg das “Tor zur Welt” im Seeverkehr ist. Es ist un- 

bestritten, dass die in Leipzig ansässigen Global-Player die 

Leuchttürme des Wirtschaftsstandortes sind. Die seit mehr als 

zwei Jahrzehnten erfolgreiche Standort- und Wirtschaftspolitik 

setzt jedoch nicht nur auf die so genannte Cluster-Bildung, 

sondern fördert gezielt und nachhaltig eine breit gefächerte 

Unternehmenskultur, die nicht zuletzt Start-ups und innovative 

Ideen fördert und mögliche Synergien aufzeigt, aber auch eine 

erfolgreiche Basis bietet. Dem entsprechend konnten sich in 

den vergangenen Jahren Unternehmen wie die Unister 

Gruppe, die sich vom Start-up zu einem der erfolgreichsten Betreiber 

und Vermarkter im Internet-Business etabliert hat, oder 


die Kirow Ardelt GmbH, ein Spezialist im Maschinen- und Anlagenbau, 

der Transportsysteme für Werften und für die Metallurgie 

produziert und zugleich Weltmarktführer für Eisenbahnkrane 

ist, an diesem Standort entwickeln. 

Leipzig. Das ist Tradition. Und das ist “Ostdeutschlands heimliche 

Hauptstadt. Wer sie einmal entdeckt hat, kommt immer 

wieder! (...) Hinter Leipzig steht das Selbstbewusstsein, der Mut 

und die Kraft von 1989. Und wenn die Leipziger des Vergangenen 

gedenken, sind sie bereits im Morgen”, beschrieb der 

MERIAN die sächsische Boomtown im Herzen Europas, die immer 

wieder auf der Suche nach neuen Perspektiven ist. Eine 

durch und durch unternehmerfreundliche Stadt, aber auch eine 

Stadt mit einer bewegenden und bewegten Geschichte, ja 

sogar langen, wegweisenden Justizgeschichte. Mit dem Beschluss 

der Unabhängigen Föderalismuskommission, hohe 

Bundeseinrichtungen nach Leipzig zu verlagern, wurden 1992 

die Weichen für den heutigen Sitz des Bundesverwaltungsgerichts 

und des 5. Strafsenats am Bundesgerichtshof gestellt. 

Leipzig ist wieder ein Ort höchstrichterlicher Rechtsprechung. 

Traditionen und Werte. Leipzig ist eine Stadt, die nur so von historischen 

und musischen Traditionen und Werten geprägt ist 

und wird. Die Dichter Johann Wolfgang von Goethe und Friedrich 

Schiller, der Kritiker und Dichter Gotthold Ephraim Lessing, 

der Philosoph Friedrich Wilhelm Nietzsche, der Thomaskantor 

und Stadtmusikdirektor Johann Sebastian Bach, der Reformator 

Martin Luther, der Baumeister Hieronymus Lotter, die Komponisten 

Felix Mendelssohn Bartholdy und Robert Schumann 

oder der Gewandhaus-Dirigent Kurt Masur - die Namen derer, 

die Leipzig durch Geist prägten und dieser Stadt zu unverkennbarem 

Zeitgeist verhalfen, sind klangvoll. 

So klangvoll wie die Hinterlassenschaften vergangener Jahrzehnte 

und Jahrhunderte. Es ist das schier Einzigartige in einer 

endlos erscheinenden Vielfalt, das diese sächsische Metropole 

in sich birgt und zu jeder Zeit lustvoll charismatisch preisgibt. 

Einen Moment inne zu halten in der wunderschönen Mädler- 

23

Passage, der wohl prächtigsten unter den zahlreichen alten wie 

neuen innerstädtischen Passagen und Lichthöfe, die nach dem 

Vorbild der Mailänder Handelskultur entstand. Oder in den 

schönsten Cafés und Restaurants das besondere Flair genießen, 

das es so kein zweites Mal in Deutschland gibt – beispielsweise 

im berühmten Auerbachs Keller, in dem seit dem 

Jahr 1525 Wein ausgeschenkt wird und in dem Johann Wolfgang 

von Goethes Federkiel das literarisch wertvolle “Faust”- 

Szenario zeichnete. Es ist schon etwas Besonderes, in einem 

der ältesten und originalen Kaffeehäuser Europas einzukehren 

– die traditionsreiche Leipziger Lokalität “Zum Arabischen Coffee 

Baum” besitzt seit dem Ende des 15. Jahrhunderts eine 

Ausschankgenehmigung für exotischen Kaffee. Selbst Goethe, 

Schumann und Liszt kehrten hier ein. 

Leipziger Ansichten. Die Altstadt ist ein regelrechtes Freilichttheater 

mit einem ausgeprägten Nachtleben ohne Sperrstunde, 

mit unzähligen Sehenswürdigkeiten und Baudenkmälern, 

allen voran die liebevoll sanierten und wiederbelebten historischen 

Messepaläste. Eine Stadt voller Treiben und Handeln, 

mit so vielen, weit über die Stadtgrenzen bekannten Gesichtern: 

Die Alma Mater Lipsiensis, 1409 gegründet und eine der 

ältesten deutschen Universitäten mit mehr als 36.000 Studenten 

und international namhaften Lehrkräften. Das weltberühmte 

Gewandhaus, die Oper – die zweitälteste in Deutschland, 

das vielbeachtete Central-Theater (Schauspielhaus) und die 

deutschlandweit bekannten Varieté- und Kabarett-Adressen, 

das multifunktionale Sportforum mit dem modernen, innerstädtischen 

Zentralstadion (Red Bull Arena), das 2004 den 

kühnen Traum von Olympia trug und in 2006 Austragungsort 

der Fußball-Weltmeisterschaft war, der 1878 gegründete und 

zu den schönsten und ältesten Zoologischen Gärten Deutschlands 

und den artenreichsten der Welt zählende Leipziger Zoo, 

der beeindruckende und 1998 umgebaute Hauptbahnhof, einer 

der schönsten Flanier-Tempel mit über 100 Läden, Cafés 

und Restaurants auf drei Ebenen und nach wie vor der größte 

Kopfbahnhof Europas, oder das Museum der Bildenden Küns- 

te mit einer der bedeutendsten Kunstsammlungen in Mitteldeutschland 

und Werken Leipziger Künstler, die einen internationalen 

Ruf genießen. Die Liste ist lang. Das Erleben noch länger. 

Leipzig ist Charme und Kraft zugleich. Das ist nicht zuletzt auch 

der Klang, der durch den 1212 gegründeten und unter Johann 

Sebastian Bach berühmt gewordenen Thomaner-Chor in aller 

Welt ertönt. Und der Gedanke, der über Epochen in der Deutschen 

Nationalbibliothek Einzug hält. In Leipzig kann man mittlerweile 

auf einen Medienbestand von mehr als 15 Millionen 

deutschsprachiger Publikationen und Übersetzungen zurückgreifen. 

Das imposante historische Bibliotheksgebäude vor den 

Toren der Alten Messe ist heute Bestandteil eines weiträumigen 

Komplexes, in dem auch das Deutsche Musikarchiv beheimatet 

ist. Leipzig war und ist neben Frankfurt am Main die Buchstadt 

schlechthin – in der Blüte sogar mit etwa 800 hier ansässigen 

Verlagen und mehr als 200 Druckereien. Eine Tradition, 

die auf historische Meilensteine aufmerksam machen kann – 

1481 wurde in Leipzig das erste Buch gedruckt und 1650 erschien 

hier die erste Tageszeitung der Welt. 

Leipzig – das ist auch der Drang nach etwas Neuem, nach dem 

Ausschöpfen grenzenloser Möglichkeiten und interdisziplinär 

erzielten Erfolgen. Inbegriff dessen sind die erfolgreichen Netzwerke 

der MEDIA CITY und der bundesweit zu den größten 

Forschungszentren in der Biotechnologie und Biomedizin zählenden 

BIO CITY. “Ein in dieser Form beispielhaftes Zentrum, 

in dem Wirtschaft, Wissenschaft und Forschung miteinander 

leben und arbeiten”, in dem “neue Maßstäbe in Biotechnologie, 

Biomedizin und Health Care“gesetzt werden. Neben wirtschaftlicher 

Stärke setzt die sächsische Großstadt seit den 

neunziger Jahren verstärkt auf die stetige Entwicklung des Wissenschaftsstandortes. 

Mit dem Max-Planck-Institut für Evolutionäre 

Anthropologie und dem Fraunhofer Institut für Zelltherapie 

und Immunologie (seit 2005) entschieden sich zwei internationale 

Spitzeneinrichtungen im Bereich angewandter For- 


Leipziger Ansichten harmonische Gegensätze inmitten einer 

europäischen Stadt - die Leipziger Altstadt mit ihren Boulevards, 

alten Messepalästen und zahlreichen Passagen nach Mailänder 

Handelskultur ist ein regelrechtes Freilichttheater mit unzähligen 

Sehenswürdigkeiten und Baudenkmalen... 

schung gezielt für den Standort Leipzig und investierten in den 

vergangenen Jahren insgesamt mehrere Millionen Euro in den 

modernen Forschungsstandort. 

“Leipzig ist kein Leuchtturm, sondern eine Lokomotive”, beschrieb 

der ehemalige Oberbürgermeister Wolfgang Tiefensee 

das neue mitteldeutsche, europäische Zentrum. Man hat 

den Eindruck, in Leipzig würden die nationalen wie internationalen 

Bauherren regelrecht um die Wette bauen. Die Universität 

errichtet ein völlig neues Campus-Gelände inmitten der Altstadt. 

Und entlang der einst prachtvollen Banken- und Handelsmeile 

am innerstädtischen Brühl soll in den nächsten Jah- 


ren ein modernes Zentrum aus Handel, Wohnen, Kunst und 

Kultur entstehen. Unter Tage wühlen sich die Ingenieure des innerstädtischen 

CityTunnels Meter für Meter emsig vorwärts, die 

Deutsche Bahn AG modernisiert Stück für Stück umfassend 

den Verkehrsknotenpunkt Leipzig, das europäische DHL-Luftdrehkreuz 

mit einem gigantischen Frachtumschlagzentrum hat 

bereits Fahrtwind aufgenommen und bei BMW steht man in 

Sachen Großprojekte bereits wieder in den Startlöchern. Ein 

ganzer Band von kleinen und großen Erfolgsgeschichten, die 

über Leipzig, über eine zur Stadt von morgen gewordene Idee 

berichten... 

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26 

Einordnung I Lage 

Fläche I Einwohnerzahl 

Charakteristika 

Infrastruktur 

Wissenswertes 

zugehörig zum Stadtbezirk Alt-West (Stadtteile: Lindenau, Altlindenau, Neulindenau, Leutzsch, 

Böhlitz-Ehrenberg, Burghausen-Rückmarsdorf); historisch gesehen umfasst der Leipziger Westen 

flächenmäßig die heutigen Stadtteile Lindenau, Altlindenau und Neulindenau (heute: 

Stadtbezirk Alt-West), Plagwitz und Schleußig (heute: Stadtbezirk Südwest) 

Neulindenau: ca. 2,5 km² Fläche, ca. 5.561 Einwohner (Stand 2009); zum Vergleich der gesamte 

Stadtbezirk Alt-West: ca. 26,0 km² Gesamtfläche, ca. 46.908 Einwohner (Stand 2009) 

den Stadtteil kennzeichnen attraktive Wohngegenden und eine dementsprechend hohe 

Wohnzufriedenheit; der Leipziger Westen ist eine Mischung aus naturnahem Freiraum inmitten 

einer pulsierenden Metropole und besonderem Wohnen in Vierteln, deren Charakter durch 

gründerzeitliche Architektur und der Architektur der Moderne ab den 1920er Jahren geprägt 

wurde; schon in den 90er Jahren räumte die Stadt Leipzig der Sanierung und Qualifizierung 

dieser städtischen Quartiere eine dementsprechend hohe Priorität für die zukünftige Stadtentwicklung 

ein; der historisch gesehene Leipziger Westen ist heute ein markantes Beispiel für die 

Möglichkeit des nachhaltigen Stadtumbaus im postindustriellen Zeitalter; Hauptaugenmerk 

lag dabei auch auf der Entwicklung von Frei- und Grünräumen mit Spiel-, Sport- und Ruhezonen, 

die den historischen Gebäudebestand einbinden, auflockern und als modernen 

Wohnstandort attraktiv machen; darüber hinaus förderte die Stadt Leipzig in Verbindung mit 

Landes-, Bundes- und EU-Einrichtungen die Umnutzung und Neukonzeption historischer Industrieanlagen 

als moderne Wohn- und Dienstleistungszentren; bedeutendstes Infrastruktur- 

und Stadtentwicklungs-Projekt der kommenden Jahre ist der Ausbau des Lindenauer Hafens, 

der zu den größten Potenzialräumen in Leipzig gehört und als Bestandteil des Leipziger Gewässerverbundes 

künftig neue Impulse für Freizeit und Wohnen setzt – “eine kommende Toplage” 

(Capital/Immobilien-Kompass 2011) 

gut ausgebautes, modernes Bus- und Straßenbahn- und S-Bahn-Netz mit Direktverbindung in 

die Innenstadt sowie Verbindungen in das Umland oder andere Stadtteile von Leipzig; mit 

dem Fahrzeug benötigt man etwa zehn Minuten bis in die Innenstadt und etwa 20 Minuten 

bis zur Autobahn A9 (weiterführend zum Flughafen bzw. zur Autobahn A14); das Ensemble 

befindet sich in einer verkehrsberuhigten Lage; in unmittelbarer Nähe befinden sich Haltestellen 

des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV); öffentliche und medizinische Einrichtungen, 

Schulen, Kindertagesstätten sowie attraktive Einkaufsmöglichkeiten sind zu Fuß oder weiterführend 

mit dem ÖPNV gut erreichbar 

Musikalische Komödie (1918 als Theatervarieté Drei Linden errichtet, auf dem Spielplan stehen 

Operetten und Musicals) 

Palmengarten (ursprünglich das Versuchsfeld einer Gartenschau entwickelte sich das landschaftlich 

sehr reizvolle, mehr als 200.000 m² große Areal mit der Idee des Palmengarten- 

Projektes zu der einst “vornehmsten Erholungsstätte Leipzigs”) 

Tapetenwerk (revitalisierte ehemalige Fabrik-Brache, die sich neben Galerien vor allem für 

Architekten, Ingenieure und Designer als Netzwerk-Basis etabliert hat) 

Alte Spinnerei (angesagtes Kunstviertel mit international renommierten Galerien) 

Objektlage | Leipziger Westen. Lindenau 


Potentialraum Leipziger Westen Im 19. Jahrhundert als 

wirtschaftlicher Ballungsraum entwickelt, ist der Leipziger Westen 

heute im Kontext des städtebaulichen Strukturwandels im postindustriellen 

Zeitalter eine der beliebtesten Adressen, eines der 

markantesten Beispiele für nachhaltigen Stadtumbau in Europa 

und einer der wichtigsten Potentialräume – eingebettet in einer 

perfekten Mischung aus facettenreicher Architektur, einzigartiger 

(Wasser-) Landschaft und scheinbar grenzenlosem Freiraum 


Die ‘Stadtverwaltung erwartet eine kommende Toplage’, reflektierte das Finanz- und Wirtschaftsmagazin 

Capital die Lage am Lindenauer Hafen im aktuellen Immobilien-Kompass 

2011 und unterstreicht die damit verbundene enorme Aufwertung dieses Viertels. 

27

Er zählt neben dem Karl-Heine-Kanal zu den “wichtigsten Potentialräumen 

in Leipzig” und gilt als “landschaftsräumlich einmaliges 

Stadtareal” – treffender als Martin zur Nedden, Leipziger 

Bürgermeister für Stadtentwicklung und Bau, kann man 

dieses Infrastruktur- und Stadtentwicklungsprojekt am Lindenauer 

Hafen nicht beschreiben. “Ab dem Jahr 2013 soll hier 

ein multifunktionales, vielfältiges und lebendiges neues Stadtquartier 

am Wasser entstehen” – durch Neukonzeption und 

Ausbau des Lindenauer Hafens wird das direkte Umfeld schon 

bald zu den begehrtesten Wohnlagen in Leipzig zählen. Das Finanz- 

und Wirtschaftsmagazin Capital reflektiert die Lage am 

Lindenauer Hafen im aktuellen Immobilien-Kompass 2011 als 

“kommende Toplage” und unterstreicht die damit verbundene 

enorme Aufwertung dieses Viertels. Der Leipziger Westen öffnet 

sich mit seinem ohnehin schon vorhandenem Facettenreichtum 

seit den 1990er Jahren konsequent zum Wasser hin, 

der “Ideenquelle aller Maßnahmen”, umschreibt Heiko Rosenthal, 

Leipziger Bürgermeister für Umwelt, Ordnung und Sport 

den 2004 begonnenen Entwicklungs- und Wertschöpfungsprozess. 

Mehrere hundert Millionen Euro haben private Investoren, 

die Europäische Union, die Bundesrepublik Deutschland, 

der Freistaat Sachsen und die Stadt Leipzig in den vergangenen 

zwei Jahrzehnten in den städtebaulichen Strukturwandel 

des Leipziger Westens einfließen lassen. Diese Entwicklung 

hat im Leipziger Westen regelrecht vitale und charismatische 

Mikrolagen am Wasser entstehen lassen, die heute zu den 

beliebtesten und begehrtesten Vierteln zählen. Mit dem (landschafts-) 

architektonischen Konzept für den Lindenauer Hafen 

als Bindeglied zwischen dem Leipziger Gewässerverbund und 

dem nationalen Binnenwassernetz wird der Lage unmittelbar 

am so genannten Dunckerviertel (vgl. dazu die Abb. auf der 

gegenüberliegenden Seite) eine ganz neue Bedeutung zuteil, 

das mehr denn je die Parameter für familienfreundliches und 

naturnahes Wohnen inmitten der modernen, ohnehin sehr grünen 

und wasserreichen Großstadt definiert. 

Komplette Stadtteile haben mittlerweile das Gesicht der neuen 

Epoche angenommen, leben in einer besonders harmoni- 

schen Mischung aus Alt und Neu, aus Landschaft, historischer 

Architektur und multikultureller Gesellschaft – ein Leben wie in 

keiner anderen deutschen Stadt. Das ist die einzigartige Gabe 

Leipzigs, mit Werten und Traditionen behutsam umzugehen, 

auf neuen Wegen immer wieder unterschiedlichste Menschen 

und Ideen zu fördern, Perspektiven einen Raum zu geben. Das 

ist Leipzig. Und davon wird der Leipziger Westen getragen. 

Der Leipziger Westen ist heute eine beliebte Adresse zwischen 

liebevoll sanierten bis luxuriös gestalteten Industrie-Lofts, beeindruckenden 

Gründerzeitvillen bis hin zum Atelier- und Galerieviertel 

mit internationalem Ruf in den ehemaligen Bundgarnwerken. 

Der Leipziger Westen reflektiert ein innerstädtisches 

Viertel, in dem Intellektuelle, Künstler, Abenteurer, Alteingesessene 

und Schwärmer genau das gefunden haben, was 

die pure Lust an der Stadt ausmacht. Ungeachtet des Alters und 

der Anschauung. Im Leipziger Westen ist es einfach möglich, zu 

wohnen und zu leben wie einem gerade der Sinn steht. Wie 

auch immer, man vermisst hier nichts, zu keiner Zeit fehlt das 

pure Leben, auch nicht die Ruhe und Zweisamkeit, nach der 

man manchmal sucht. Vor allem kommt die fast perfekte 

Mischung ausgewogener Urbanisierung nicht zu kurz. Der Einzugsbereich 

des diesem Prospekt zugrunde liegenden Projektes 

– Ende des 19. Jahrhunderts als Ackerfläche umliegender 

Bauerndörfer bewirtschaftet – entwickelte bereits in der Vorgründerzeit 

im Kontext des beginnenden industriellen Zeitalters 

eine regelrechte Eigendynamik. Sprunghaft sollte sich das 

Bild vom idyllischen Bauerndorf zum industriellen Standort mit 

modernen Wohnquartieren verändern, in dem namhafte Unternehmer 

der Gründerzeit ein bedeutendes Kapitel der industriellen 

Geschichte Deutschlands aufschlugen. Die Entwicklung, 

die der Leipziger Westen seither genommen hat und in 

naher Zukunft nehmen wird, ist geradezu bemerkenswert. 

Heute – nach in den 90er Jahren vorangetriebenen Stadtumbauplänen 

und Nachnutzungskonzepten industrieller Bauten – 

künden nur noch wenige architektonische Zeitzeugen von der 

einstigen Struktur im Leipziger Westen. Heute gilt der Einzugsbereich 

als städtischer Raum mit Zukunftpotenzial. Wer sich 


durch den Leipziger Westen bewegt, entdeckt die Zukunft. 

Nicht einsilbig. Nicht punktuell. Vielmehr interdisziplinär aufgestellt, 

sich auch auf alte Traditionen und Werte besinnend, 

vor allem jedoch die Chancen von morgen begreifend, haben 

Einwohner, Stadtplaner und Investoren eine neue Gründerzeit 

eingeläutet. Hier wird offensichtlich, was Gründerzeit und wirtschaftlicher 

Aufbruch bedeuten. 1990 setzte eine großflächige, 

allmähliche Deindustrialisierung der Stadtteile im Leipziger 

Westen ein. Wenn wir heute nach zwanzig Jahren zurück 

schauen, können wir eine ähnlich einschneidende Veränderung 

wie vor über 100 Jahren wahrnehmen. Umnutzungskonzepte, 

Städtebauförderprogramme und private Initiativen und 


Investitionen mündeten in zahlreichen Projekten. Das Projekt 

“Plagwitz auf dem Weg ins 21. Jahrhundert” unter dem Motto 

der Weltausstellung EXPO 2000 “Mensch-Natur-Technik” hat 

nicht nur in Plagwitz, der Korrespondenzregion der EXPO, 

nachhaltig seine Spuren hinterlassen und regelrecht zentral 

Impulse für einen wiederum langfristig angelegten Stadtumbau 

gegeben und dynamische Prozesse in Gang gesetzt. 

Der gesamte Leipziger Westen reflektiert heute die Möglichkeit 

des konsequenten und dennoch behutsamen Stadtumbaus im 

postindustriellen Zeitalter. Und die Möglichkeit, modernes Leben, 

Wohnen und Arbeiten in einer in sich harmonischen Symbiose 

zu realisieren... 

29

30 

Historie und Zukunft In der Entwicklung des Kulturdenkmals 

werden historische Architekturformen und moderner, gehobener 

Wohnkomfort gekonnt miteinander verbunden; Reflektion im 

Detail: Teilansicht der schwach vorspringenden Erker an der 

rückwärtigen Fassade (obere Abb.), Überdachungen der Hauseingänge 

(Häuser 29-31), Treppenaufgang (Haus 37) und 

Zugang zur Loggia (Haus 35) mit im Original erhalten gebliebenen 

Innentüren aus den 1950er Jahren [Bestand 2011] 

WestendHafenquartier | Das Ensemble im Detail 


Interessantes zum Objekt 

Objektart 

Baujahr 

Sanierung | Modernisierung 

Lage 

auf der Grundlage des ministerialen Beschlusses, “kriegszerstörte Städte wieder aufzubauen”, 

wurde das Ensemble innerhalb des so genannten Wohnungsbau-Sonderprogrammes 

(”Wohnungsbauprojekt Dunckerstraße”, 1953 bis 1958) in drei Bauabschnitten 

zwischen 1955 und 1957 realisiert; das gesamte Viertel ist ein Beispiel der 

unverwechselbaren, authentischen und “nach den Prinzipien der aufgelockerten und 

durchgrünten Stadt angelegten Siedlung”; bemerkenswert ist das ausgewogene außen- 

und innenarchitektonische Gesamtkonzept, das an die klare Formen- und Farbensprache 

der 1920er bis 1940er Jahre anknüpft; die vom Entwurfsbüro für Industriebau im 

Auftrag der Stadt Leipzig konzipierten modernen Mehrfamilienwohnhäuser weisen eine 

hervorragende Gliederung wie Akzentuierung auf; markant sind die versetzt angeordneten 

und durch Loggien miteinander verbundenen Baukörper des Ensembles sowie 

die architektonische Einzelgliederung der Fassaden, bspw. mit Hilfe von Erkern und 

vorgezogenen Treppenhäusern; mit dem Ensemble verfolgte die Stadt Leipzig letztendlich 

den bereits in den 1920er Jahren begonnenen modernen Siedlungsbau in diesem 

Viertel beiderseits der Dr.-Hermann-Duncker-Straße (im Norden), Saalfelder Straße (im 

Osten), Gröpplerstraße (im Süden) und Beckerstraße (im Westen) 

Denkmal-Sanierungsobjekt – Ensemble, bestehend aus zehn Mehrfamilienwohnhäusern, 

das im rückwärtigen Bereich mit einem parkähnlichen Grundstück begrenzt wird 

1953-1958 

2012-2014 (geplant), Revitalisierung erfolgt in drei Bauabschnitten 

1. Bauabschnitt (BA 1) – 2012/13 (geplant) 

2. Bauabschnitt (BA 2) – 2013/14 (geplant) 

3. Bauabschnitt (BA 3) – 2014 (geplant) 

Leipzig, Stadtteil Lindenau; gute, grüne und ruhige Lage inmitten eines Wohnviertels 

sehr schöner Bebauung aus der späten Historismus- und frühen Jugendstilepoche 

(südliche Lage), markant für dieses Viertel deutscher Siedlungsarchitektur unmittelbar 

am Lindenauer Hafen sind jedoch die zwischen den 1920er und 1950er Jahren errichteten 

Wohnbauten, die eindrucksvoll eine glanzvolle Zeit zwischen Neuer Sachlichkeit, 

Art decó und Neuem Bauen bis hin zum Rationalismus und Funktionalismus 

reflektieren; der Lindenauer Hafen (Baujahr 1938-1943) gehört zu den größten Potenzialräumen 

in Leipzig und setzt im Zuge der Neukonzeption und des Ausbaus als 

Bestandteil des Leipziger Gewässerverbundes künftig neue Impulse für Freizeit und 

Wohnen – “die Stadtverwaltung erwartet eine kommende Toplage”, reflektiert das 

Finanz- und Wirtschaftsmagazin Capital die Lage des diesem Prospekt zugrunde liegenden 

Projektes im aktuellen Immobilien-Kompass 2011 und unterstreicht die damit 

verbundene enorme Aufwertung dieses Viertels; in unmittelbarer Nähe befinden sich 

Bus-, Straßenbahn- und S-Bahn-Anschluss sowie vielfältige attraktive Einkaufsmöglichkeiten; 

öffentliche und medizinische Einrichtungen, Schulen sowie Kindertagesstätten 

sind zu Fuß erreichbar 

Angaben zum Grundbuch 

Grundstücksfläche gesamt 

Wohnfläche gesamt 

Wohnflächen 

Anzahl der Einheiten 

Ausstattung | Besonderheiten 

Das Ensemble | Objekt im Detail 

Grundbuchamt Leipzig, Grundbuch von Lindenau, Blatt 5409, Flurstück 1326/2 und 

1326/1 der Gemarkung Leipzig zu 9.351 m² (Gebäude- und Freifläche) 

ca. 9.351 m² 

ca. 6.321 m² 

ca. 84 m² bis 103 m² 

83 Einheiten im gesamten Ensemble 

davon im 1. Bauabschnitt – 27 Einheiten 



außen- und innenarchitektonisches Gesamtkonzept (perfekte Verbindung historischer 

Formen des Rationalismus, Funktionalismus und Realismus mit denen moderner Interpretationsspielräume); 

sowohl Außenarchitektur (Fassaden) als auch Innenarchitektur 

(Hauseingangsbereiche, Treppenhäuser, Wohnungseingangsbereiche etc.) werden 

unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten fachgerecht aufgearbeitet; 

Ausstattung auf hohem Niveau, vgl. dazu die Bau- und Ausstattungsbeschreibung; 

edles Echtholz-Parkett in allen Wohnräumen; Küchen und Bäder werden anspruchsvoll 

gefliest, Bäder mit hochwertigen Sanitärobjekten ausgestattet; die Wohneinheiten verfügen 

punktuell über besondere Ausstattungsmerkmalen – bspw. Loggia, Wintergarten 

oder Freifläche (separater Gartenanteil zur Eigennutzung) – darüber hinaus größtenteils 

über Balkone; jedes Wohnhaus wird über einen Aufzug erschlossen 

Historie und Zukunft Die Revitalisierung eines Kulturdenkmals beinhaltet den Schutz, die Restaurierung und Einbindung historischer Architekturformen 

innerhalb eines modernen Gesamtkonzeptes; Reflektion im Detail: Putzgliederung und Blendmauerwerk (Haus 19), Treppenhausaufgang 

(Haus 19) und Wohnungseingangstür, die in der Form mit geringfügigen Nuancen im gesamten Ensemble vorhanden ist [Bestand 2011] 

31

Historie und Zukunft Außen- und innenarchitektonisch ist 

eine sachliche, funktionale und zugleich facettenreiche Ausgestaltung 

des Kulturdenkmals hervorzuheben; Reflektion im Detail: 

perspektivische Ansicht mit den schwach vorspringenden 

Erkern, die eine hervorragende Gliederung der Fassade 

ermöglichen (obere Abb.), Brüstungsspiegel an den Erkern, 

Treppenstufen aus Betonfertigteilen, Treppenkonstruktion mit 

dem ineinander übergehenden Geländer [Bestand 2011] 

Das Ensemble | Objekt im Detail 

Identität erklärt sich durch Geschichte und aus der Pflege baukulturellen Erbes. Wir räumen 

der Bewahrung und Pflege vergangener Epochen eine Schlüsselfunktion ein, indem wir sie 

durch neue Nutzungsvarianten exemplarisch und individuell wieder erlebbar machen. 

WestendHafenquartier Geplante Ansicht des Kulturdenkmals aus der Vogelperspektive nach 

Umsetzung unseres in sich schlüssigen, ertragsorientierten und nachhaltigen Gesamtkonzeptes, 

der Revitalisierung denkmalgeschützter Bausubstanz auf hohem Niveau [Visualisierung 2011] 

WestendHafenquartier | Vision nach Sanierung und Modernisierung 


Das Ensemble | Vision nach Sanierung und Modernisierung 

33

34 


Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 

Leipzig-Lindenau 

Grundstücksflächenplan – beeindruckend ist die dem Kulturdenkmal 

zugehörige Grundstücksfläche von ca. 9.351 m², 

im straßenseitigen Bereich ist das Ensemble durch entsprechende 

Vorgarten-Grünflächen (teilweise mit altem Baumbestand) 

vom Verkehrsraum abgegrenzt und im rückwärtigen 

Bereich durch eine parkähnliche Situation gekennzeichnet. 

Das moderne Wohnraumkonzept und das dazugehörige 

ruhige wie grüne Umfeld sind vor allem für Familien mit 

Kindern prädestiniert. Die mögliche Gestaltung des zum 

Ensemble gehörenden Grundstücks richtet sich nach den 

Planungen des Initiators und orientiert sich an den entsprechenden 

Vorgaben der Baugenehmigungsbehörde. 

WestendHafenquartier|Grundstückssituation 


37 

35 


Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 

1. Bauabschnitt (BA 1) – Häuser 33 bis 37 



33 31 29 27 

Das Ensemble | Grundstückssituation 

25 23 21 19 

35 

WestendHafenquartier | Bestand und Vision 

Revitalisierung Die geplante Sanierung 

und Modernisierung des denkmalgeschützten 

Ensembles zielt in Absprache 

mit den denkmalschutzrechtlichen 

Behörden und unter Berücksichtigung 

des vorhandenen Bestandes auf 

eine Rekonstruktion des architektonischen 

Erscheinungsbildes ab. Die Revitalisierung 

beinhaltet gleichermaßen 

die Entwicklung moderner und auf 

einem hohen Niveau basierender 

Wohnformen innerhalb dieser unverwechselbaren 

und authentischen Siedlungsarchitektur 

der 1950er Jahre; der 

Bestand ist durch eine klare, funktionale 

und gleichzeitig ausdrucksstarke 

Formensprache gekennzeichnet, die 

eine gestalterische und konzeptionelle 

Individualität aufweist; Reflektion im 

Detail: abgerundete Form in der Fassadengestaltung 

am Haus 37 (nebenstehende 

Abb.), die Fassaden wurden 

u. a. mit Hilfe von schwach vorspringenden 

Erkern wie hier am Beispiel der 

rückwärtigen Fassade der Häuser 27 

bis 33 (Abb. auf der gegenüberliegenden 

Seite) architektonisch gegliedert 

[Bestand 2011] 


WestendHafenquartier | Vision nach Sanierung und Modernisierung 

36 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig 

Westend Hafenquartier Geplante Ansichten des Kulturdenkmals nach Umsetzung unseres in sich 

schlüssigen, ertragsorientierten und nachhaltigen Gesamtkonzeptes, der Revitalisierung historischer Bausubstanz 

auf hohem Niveau; die architektonische Gliederung der Fassaden erfolgte vordergründig durch 

vorgezogene bzw. betonte Treppenhäuser und schwach vorspringende Erker und Balkone, eine höhenmäßige 

Gliederung wurde durch ein Gurtgesims über dem Hochparterre erreicht (klassische Elemente 

einer klaren, funktionalen und gleichzeitig ausdruckstarken Formensprache); markant sind die schmalen 

Verbindungsbauten zwischen den Wohnhausgruppen, die bereits in den 1950er Jahren als Loggien der 

Wohneinheiten in den Obergeschossen geplant wurden; mit Hilfe dieser Verbindungsbauten gewährleisteten 

die Architekten einen fließenden Übergang in der Fassadengestaltung, gleichzeitig konnten die darunter 

liegenden Durchgänge als perfekte Verbindung zwischen dem straßenseitigen und rückwärtigen 

Raum genutzt werden; den rückwärtigen Bereich der Wohnhausgruppen kennzeichnen großflächige 

Grünanlagen, die mit ihrem hochstämmigen Baumbestand Parkcharakter besitzen und im Rahmen eines 

landschaftsarchitektonischen Konzeptes unter Berücksichtigung von Spiel- und Ruheflächen abwechslungsreich 

gestaltet werden; es ist unbestritten, dass gerade diese durch Freiraum gekennzeichneten 

Viertel langfristige Potentiale für ein “familiengerechtes Wohnen im Grünen” aufweisen


37


Die Revitalisierung beinhaltet die Entwicklung moderner Wohnformen innerhalb einer 

unverwechselbaren und authentischen, nach den Prinzipien der aufgelockerten und 

durchgrünten Stadt in den 1950er Jahren angelegten Siedlung am Lindenauer Hafen. 

37 

WestendHafenquartier | Historische Betrachtungen 

Historischer Wohnungsbau Das 

diesem Prospekt zugrunde liegende 

Projekt, ein Ensemble von drei miteinander 

verbundenen Wohnhausgruppen, 

ist Bestandteil der 1951 initiierten 

konsequenten Quartiersbildung beiderseits 

der Dunckerstraße im Leipziger 

Westen. Das gesamte Viertel wurde im 

Rahmen des Sonderbauprogrammes 

im Wohnungsbau der damaligen Deutschen 

Demokratischen Republik realisiert 

und knüpfte nahtlos an die bereits 

in den 1920er und 1930er Jahren begonnene 

Siedlungsarchitektur in diesem 

Bereich an (vgl. dazu das durch 

die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz 

AG bereits revitalisierte und in 

diesem Prospekt abgebildete Teilprojekt 

Westend entlang der Gröpplerstraße 

54-60; nebenstehende Abb. – 

Ausschnitt aus dem historischen Bebauungsplan, 

auf der gegenüberliegenden 

Seite und auf den Seiten 40 ff 

sind historische Fassadenansichten der 

heutigen Häuser 37 sowie 27 bis 33 

abgebildet 


Das Ensemble | Historische Betrachtungen 

Anna Großmann hatte bereits die Haustür geöffnet. Plötzlich fiel ihr der Wohnungs- 

1 

bezugsschein wieder ein. Sie hatte diesen kleinen amtlichen Vordruck doch eingesteckt, 

oder nicht? Hastig öffnete sie den Verschluss ihrer dunkelbraunen Handtasche 

– die Benachrichtigung war nicht dabei! Stufe für Stufe eilte die junge Frau 

hinauf. Die hölzernen Treppen des alten Gründerzeithauses knarrten wie wild unter 

ihren Bewegungen. So schnell wie heute hatte Anna noch nie zuvor die Wohnungstür 

geöffnet. In der Diele ging ihr Blick direkt zum Küchentisch – dort lag der Schein. Der 

städtische Bote hatte den Wohnungsbezugsschein vor gut zwei Wochen zugestellt. 

Sie kann es heute noch kaum in Worte fassen, was sie an diesem Abend fühlte, als sie 

den Brief öffnete und die Nachricht in den Händen hielt. Vor sieben Jahren hatten sie 

sich um eine neue Wohnung beworben, fragten immer wieder nach und wurden 

ebenso oft vertröstet. – Endlich konnte das junge Paar eine neue, eine moderne 

Wohnung beziehen. Ein richtiges Badezimmer wird sie haben, mit einer großen Badewanne. 

Wie unangenehm war ihr immer wieder der Gang zur Toilette auf dem 

Zwischenpodest im Treppenhaus. Und im Winter erst, nur kaltes Wasser, mitunter 

nicht einmal fließend aus der Leitung, die Öfen ausgebrannt. Die Wohnung, in der 

sie in beengten Verhältnissen zur Untermiete lebten, befand sich in einem unzumutbaren 

Zustand. Wie oft besaßen sie nicht einmal genügend Brennmaterial. – ‘Einfach 

nach vorn schauen, Anna’, dachte sich die junge Frau, während sie das Haus in 

der Comeniusstraße im Leipziger Osten verließ und zur Straßenbahn eilte. Nach 

Feierabend wollte sich die 31jährige Anna mit ihrem drei Jahre älteren Ehemann 

Architektur ist, unabhängig davon, wie profan oder anspruchsvoll der Zweck ist, dem sie 

dient, letztlich die Gesamtheit der durch Menschenhand veränderten Umwelt und damit 

eine kulturelle Leistung der Menschen. 

Meinhard von Gerkan, Die Verantwortung des Architekten (1982) 

39

Max, einem Angestellten, der noch bis 1940 als Feinmechaniker 

für die Junker-Flugzeugwerke in Dessau tätig war, in der 

Dunckerstraße am Lindenauer Hafen treffen. Heute sollte das 

junge Paar erstmals die moderne 3-Zimmer-Wohnung im ersten 

Obergeschoss des Hauses 33 besichtigen, sogar mit einer 

eigenen Loggia. Wie lange träumten die beiden schon von einem 

eigenen kleinen Heim. Erst kürzlich hatte sie beim Friseur 

in einer Zeitschrift geblättert und eine Anzeige der Tapetenfabrik 

Coswig entdeckt. Die neueste Kollektion. Sie verliebte sich 

prompt in diese Muster und Farben. Und im KONSUM Versandkatalog 

Herbst 1956 blätterte sie nun beinahe jeden 

Abend, seit mehr als einem Jahr. Ein Einrichtungsvorschlag 

schöner als der andere. Wie oft sah sie sich und ihren Mann 

schon bei einem Gläschen Wein in den neuen Klubsesseln 

ihres hellen Wohnzimmers. – Und ihre dreijährige Tochter Ute 

bekommt ein eigenes Zimmer. Von einem Bekannten hatte sie 

erfahren, dass es in dem Viertel sogar einen Kinderhort gibt. 

Wenn alles gut läuft, können wir noch bis Jahresende umziehen, 

freute sich die junge Frau, die in den frühen 1940er Jahren 

bei Villeroy & Boch den Beruf einer Porzellan- und Goldmalerin 

erlernt hatte und seit zwölf Jahren in Leipzig lebte… 

1945 sah sich die sächsische Großstadt Leipzig, wie andere 

deutsche Städte auch, mit einem vordringlichen Problem konfrontiert. 

Aufgrund der Zerstörungen durch vorangegangene 

Luftangriffe, aber auch durch den erheblichen Zustrom von 

Flüchtlingen und Vertriebenen mangelte es zunehmend an 

2 

Wohnraum. Ähnlich wie im industriellen Zeitalter sollte der 

Wohnungsbau in den nun folgenden Jahren eine der wichtigsten 

politischen wie wirtschaftlichen Schlüsselfunktionen einnehmen. 

Geprägt durch Neubesinnung im Architekturverständnis 

und Neuorientierung in der städtebaulichen Ausrichtung. 

Vielfach war aber auch eine Rückbesinnung zu beobachten, 

wie erste Wiederaufbauplanungen Leipzigs zeigen und 

nicht zuletzt auf eine Fortführung der modernen Konzepte aus 

den 1920er Jahren abzielten, beispielsweise die von Hubert 

Ritter begonnenen Bauten in Leipzig-Lindenau entlang der 

Gröpplerstraße. Der Wiederaufbau in den vormals vorhandenen 

innerstädtischen Strukturen oder auch in der Fortführung 

von Quartiersbildungen der Weimarer Republik war jedoch 

kaum in annehmbarer Zeit zu bewältigen, nicht zuletzt aufgrund 

der Tatsache, dass Baumaterial nicht oder nicht ausreichend 

zur Verfügung stand. Zumal die bis dahin vorherrschende 

Architektur mit historisierender Formensprache handwerkli- 

che Qualität und einen hohen Personalaufwand erforderte. 

Die vorherrschende Materialknappheit nahm stetig zu, so dass 

der eigens eingerichtete so genannte Dringlichkeitsausschuss 

der Stadt Leipzig ausnahmslos zwingend erforderliche Investitionen 

in die von Zerstörungen verschonte Bausubstanz zuließ. 

Niemand dachte unter diesen Umständen an Neubauprojekte. 

In der Praxis waren selbst genehmigte Arbeiten davon abhängig, 

inwieweit erforderliche Baustoffe überhaupt, wenn ja 

zu welchem Zeitpunkt und anhand welcher Auswahlkriterien 

und Prioritäten zugeteilt werden. In der Folge befanden sich 

selbst augenscheinlich bewohnbare Objekte in einem überaus 

desolaten Zustand mit vielerorts unzumutbarem Wohnraum. 

Mit Gründung der Deutschen Demokratischen Republik verschlechterte 

sich diese Situation nochmals, da Mietpreise 

40 WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37|Leipzig

Wohnraumgestaltung Die Wohnraumkonzepte 

orientierten sich an den 

entsprechenden Vorgaben durch das 

Ministerium für Aufbau, in der praktischen 

Herangehensweise baute man 

jedoch auf die bereits in den 1920er 

und 1930er Jahren entwickelten 

Grundlagen zur optimalen Raumaufteilung 

und -größe; nebenstehende 

Abb. reflektiert die ursprüngliche 

Grundrissaufteilung der Häuser 35 

und 37, auf der Seite 44 f wird exemplarisch 

auf die ursprüngliche Grundrissaufteilung 

der Häuser 27 bis 33 

verwiesen 

grundsätzlich auf dem Stand von 1936 eingefroren wurden 

und gerade einmal durchschnittlich drei Prozent des Haushaltseinkommens 

betrugen. So ist es angesichts tatsächlicher 

Bewirtschaftungskosten nicht verwunderlich, dass in den folgenden 

Jahren selbst die als unumgänglich eingestuften Instandhaltungsarbeiten 

zurückgestellt wurden, da die dafür erforderlichen 

Investitionsmittel nicht mehr zur Verfügung standen. 

1950 erhob die provisorische Regierung den Wohnungsbau 

zur staatlichen Aufgabe und beschloss das so genannte Auf- 

3 

baugesetz , das den Rahmen für den beschleunigten und zugleich 

planmäßigen Wiederaufbau der deutschen Städte, zuvorderst 

“der wichtigsten Industriezentren (…) Dresden, Leipzig, 

Magdeburg, Chemnitz, Dessau, Rostock, Wismar, Nord- 


hausen und weiterer (…) zu bestimmender Städte”, bildete. Allerdings 

nicht innerhalb der alten Strukturen und im Bestand, 

vielmehr lehnte man in der Neugestaltung der Städte nunmehr 

“überholte und rückständige Prinzipien des Städtebaus” konsequent 

ab. Angesichts dieser Tatsachen begriffen Stadtplaner 

und Architekten in der Folgezeit die allmählich reifenden Wiederaufbaupläne 

als einmalige Chance, neue städtebauliche 

Konzepte zu verwirklichen. Der darauf aufbauende so genann- 

4 

te Fünfjahrplan sah neben dem Aufbau von Industrieanlagen 

verstärkt Sonderprogramme im Wohnungsbau vor. “Unter dem 

Stichwort des ‘konservativen Formalismus’ sollte unter Verwendung 

lokal üblichen Baumaterials und in handwerklich orien- 

5 

tierter Bauweise ‚die schöne deutsche Stadt’ wiedererstehen.” n 

Versuchten Städteplaner in der Anfangszeit noch, sich an den 

ethisch durchdrungenen Leitvorstellungen der Architektur des 

Neuen Bauens und der darin verankerten zentralen Bedeutung 

sozialer Verantwortung zu orientieren oder gar an diesen als 

fortschrittlich eingestuften Baustil anzuknüpfen, mündeten die 

Wiederaufbaupläne ab Mitte der 1950er Jahre (so genanntes 

“Bauen in der Nationalen Tradition”) schließlich in einer völligen 

Abkehr vom traditionellen Verständnis in der Architektur 

und letztendlich in einer durch die Deutsche Bauakdemie in 

Anlehnung an die Ideen von Le Corbusier (Architektur der 

“Internationalen Moderne”, die ideale Lösung für eine ortsunabhängige 

Wiederholung und Gleichförmigkeit) entwickelten 

industrialisierten Bauweise (so genannte Typung, auch als Typisierung 

bezeichnet). Die Suche nach rationaleren Baumethoden 

ist u. a. damit begründet, dass sich durch die klassischen 

Bauverfahren die in den 1950er Jahren vorherrschende Wohnungsnot 

nicht eindämmen ließ. Diese Entwicklung führte 

unweigerlich in den seit den 1960er Jahren praktizierten 

Großplattenbau, sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland. 

Das diesem Prospekt zugrunde liegende Projekt, ein Ensemble 

von drei miteinander verbundenen Wohnhausgruppen, einschließlich 

des 1951 initiierten und 1958 abgeschlossenen 

Wohnungsbaus beiderseits der Dunckerstraße, ist demnach eines 

der letzten Beispiele Individualität in Gestaltung, Konstruktion 

und Wohnfunktion reflektierender Architektur im Kontext 

von Tradition und Moderne in der Mitte des 20. Jahrhunderts. 

Da der Wohnungsneubau in den 1950er Jahren in der damaligen 

Deutschen Demokratischen Republik “relativ gering war 

und die vergleichsweise wenigen Neubauten aus dieser Zeit einen 

großzügigeren Wohnstandard in besserer bautechnischer 

41

42 

Baugenehmigung vom 27. Dezember 1955 (Auszug) für den Neubau 

einer Wohnhausgruppe mit 4 viergeschossigen Wohnhäusern in Leipzig 

West, heute den mittleren Teil des Ensembles betreffend 

Qualität hatten”, auch eines der wenigen Beispiele abwechs- 

6 

lungsreicher und schützenswerter Stadtbilder. Bemerkenswert 

ist darüber hinaus – unter Berücksichtigung der eingangs erwähnten 

Entwicklung – die behutsame Weiterentwicklung der 

bereits verstärkt in den 1920er und 1930er Jahren realisierten 

Bebauungspläne für dieses charakteristische Viertel, das die 

Stadt Leipzig schon Ende des 19. Jahrhunderts als städtisches 

Erweiterungsgebiet vorgesehen hatte. Der außerordentliche 

architektonische Gehalt ergibt sich nicht zuletzt aus der konsequenten 

Umsetzung des 1953 begonnenen Stils ohne erkenn- 

bare Erscheinungen der Verwässerung oder des Bruchs in der 

ästhetischen Wahrnehmung. Entscheidend für den unaufhaltsamen 

Aufschwung des Leipziger Westens war nicht zuletzt eine 

perfekt geplante und realisierte Infrastruktur. Darauf aufbauend 

entwickelte sich das so genannte Westend zu dem bis dahin 

modernsten der neuen städtischen Ballungsräume. 1939 

kamen die stadtplanerischen Projekte im Leipziger Westen fast 

gänzlich zum Erliegen. Einzig an den als kriegswichtig eingestuften 

Projekten – beispielsweise der Bau des Lindenauer Hafen 

und Ausbau des Elster-Saale-Kanals – schritten die Arbeiten 

noch bis 1943 voran. Mit zunehmender Materialknappheit 

und fehlenden Arbeitskräften wurden jedoch auch derartige 

Projekte eingestellt. 

Die unumstrittene Standortqualität vor Augen wurde 1951 in 

Zusammenarbeit mit der Ständigen Kommission für Aufbau 

ein konzentrierter Wohnungsneubau in Leipzig-Lindenau als 

Erweiterung der bereits in den 1920er Jahren begonnen Quartiersbildung 

und in Anlehnung an deren aufgelockerte, gegliederte 

und durchgrünte Struktur beschlossen. Die Art der geplanten 

gestalterischen Anbindung an ein in Fragmenten vorhandenes 

Konzept, die Auseinandersetzung mit bereits gewachsenen 

Strukturen, sowohl in der Verwendung der Gebäudetypen 

als auch in der Gestaltung mit Hilfe einer klaren, 

funktionalen und gleichzeitig ausdrucksstarken Formensprache, 

die dennoch eine gestalterische und konzeptionelle Bandbreite 

aufweist, ist nicht unbedingt typisch angesichts der sich 

schnell verändernden politischen Rahmenbedingungen und 

der oftmals nicht im Detail nachvollziehbaren politischen Einflussnahme 

auf den Städtebau. Dennoch gelang es den verantwortlichen 

Stadtplanern und Architekten in dieser Zeit, zwischen 

architektonischen Formen und politischen Ansprüchen 

zu vermitteln, letztendlich ein charakteristisches Wohnungsbau-Projekt 

zu initiieren, das durch eine offene, funktionsbezogene 

Bauweise innerhalb eines durchgrünten Raumkonzeptes 

gekennzeichnet ist, sozusagen das Vorläufer-Modell einer 

Stadt-Landschaft wie es in den Wiederaufbauplänen der 

1960er Jahre praktiziert wurde. Erste Ideen für dieses Wohnungsbau-Projekt 

mündeten schließlich 1951 in einen vom 

Ministerium für Aufbau genehmigten Bebauungsplan. Das gesamte 

Bauvolumen verteilte sich auf verschiedene funktionsbezogene 

Bauten, die als Ensemble von selbstständigen oder 

baulich verbundenen Einzelbauten in Erscheinung traten und 

deren Raumgestaltung vor allem durch großflächigen Grün- 

und Parkanlagen kennzeichnet war. Die Entwürfe des für die 

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37|Leipzig

Planung zuständigen Entwurfsbüros für Industriebau sahen unter 

anderem den Neubau von mehreren drei- bzw. viergeschossigen 

Wohnhausgruppen mit insgesamt 850 bis 900 

Wohneinheiten vor. Hinzu kamen Ladeneinheiten für den täglichen 

Bedarf, kulturelle, medizinische und soziale Gemeinschaftseinrichtungen, 

die in unterschiedlichen Wohnhausgruppen 

integriert oder separat errichtet werden sollten. Während 

der sechsjährigen Bauzeit (1953 bis 1958) sind die durchschnittlichen 

Baukosten mit bis zu 1.000.000,00 DM je Wohnhausgruppe 

beziffert. 

Das diesem Prospekt zugrunde liegende Ensemble Dr.-Hermann-Duncker-Straße 

19-37 wurde im Zuge der weiteren Bebauung 

der Dunckerstraße in drei Bauabschnitten zwischen 

1955 und 1957 realisiert und umfasste die damaligen Wohnhausgruppen 

S12 (Dunckerstraße 35 und 37), S11 (Dunckerstraße 

27 bis 33) und S7 (Dunckerstraße 19 bis 25). Obwohl 

bereits zu dieser Zeit die ersten typisierten Projekte in Berlin umgesetzt 

wurden – die Baukosten fielen im Gegensatz zur bisher 

praktizierten konventionellen Bauweise um ein Vielfaches geringer 

aus – entschieden sich die Stadtplaner dennoch für die 

konsequente Umsetzung des gesamten Wohnungsbau-Projektes 

in traditioneller Bauweise unter Zuhilfenahme neuer Fertigungstechniken. 

Markant sind die an der mittleren Wohnhausgruppe des 

Ensembles auf beiden Seiten vorhandenen schmalen Verbindungsbauten, 

die als Loggien der Obergeschosse fungierten 

und straßenseitig durch eine Fensterfront geschlossen und auf 

der Gartenseite offen gestaltet wurden. Mit Hilfe dieser Verbindungsbauten 

gewährleisteten die Architekten einerseits einen 

fließenden Übergang in der Fassadengestaltung, gleichzeitig 

konnten die darunter liegenden Durchgänge als perfekte 

Verbindung zwischen dem straßenseitigen und rückwärtigen 

Raum genutzt werden (aufgelockerte Bauweise). “Die architektonische 

Gliederung (…) erfolgt außer der Fenstergruppierung 

an der Dunckerstraße durch vorgezogene bzw. betonte Treppenhäuser 

und an der Hofseite durch schwach vorspringende 

Erker und Balkone”, ist einem Vermerk des Leipziger Chefar- 

7 

chitekten Walter Lucas zu entnehmen. Eine höhenmäßige 

Gliederung der Fassaden wurde durch ein Gurtgesims über 

dem Hochparterre erreicht. Darüber hinaus aber auch durch 

geputzte Flächen wie Bänder, Spiegel etc., Steingewände und 

einfach profilierte Putzfaschen. Alle übrigen Flächen wurden 

mit Rauhputz versehen (so genannter Münchener Rauhputz, 


der “an allen Schauseiten aus möglichst hellem Sand” herzu- 

8 

stellen war). Die Sockelbereiche bestehen aus Betonwerksteinplatten 

mit Muschelkalkvorsatz, der durch Steinmetze bearbeitet 

wurde. 

Gleichermaßen bemerkenswert ist das innenarchitektonische 

Konzept des Ensembles, das sich an den Grundlagen des Neuen 

Bauens orientiert und durch sachlich-schlichte Ausstattung 

eine regelrechte Harmonie in Form und Funktion hervorbringt. 

Gerade in den Treppenhäusern ist eine regelrechte konstruktive 

Ökonomie ersichtlich, ergeben sich freiere Formen bei weniger 

konstruktivem Aufwand (beispielsweise die aufeinander 

aufbauenden Treppengeländer wie sie in der Form bereits in 

den späten 1920er Jahren zum Einsatz kamen). Abgesehen 

von wenigen, aber konsequent umgesetzten Nuancierungen in 

den Raumkonzepten innerhalb der Gemeinschaftsflächen kamen 

bereits verstärkt standardisierte Muster im allgemeinen 

Bauhaus-Verständnis zum Einsatz. Sämtliche Treppen waren 

als Stahlbetonfertigteile (so genannte Hallesche Treppen oder 

auch Lamellentreppen) vorgesehen, die anschließend durch 

Betonwerksteinplatten mit Muschelkalkvorsatz verblendet und 

handwerklich durch einen Steinmetz bearbeitet oder geschliffen 

wurden. Wohnungseingangstüren erhielten standardisiert 

einen kleinen Sprechflügel mit Glasfüllung und genormten 

Briefkastenschlitz. In den Kellergeschossen waren Waschküchen 

mit kohlebeheizten Waschkesseln und Fahrradabstellräume 

vorgesehen. 

Die Wohnraumkonzepte orientierten sich an den entsprechenden 

Vorgaben durch das Ministerium für Aufbau, in der praktischen 

Herangehensweise baute man jedoch auf die bereits in 

den 1920er und 1930er Jahren entwickelten Grundlagen zur 

optimalen Raumaufteilung und -größe. Zeitgemäßes Wohnen 

sollte auch eine optische Aufwertung beinhalten und zugleich 

zweckmäßig sein. In der Auswahl der Innentüren setzten die Innenarchitekten 

auf Türen mit Glaseinsatz, damit in sämtlichen 

Räumen (zuvorderst dem Flurbereich) ausreichend Helligkeit 

gewährleistet werden konnte. Teilweise verzichtete man in den 

Wohnzimmern auf eine normale Fensterfront und entschied 

hierbei vielmehr zugunsten eines Panoramafensters, bei dem 

sogar in der Konsequenz die Brüstung herunter gezogen wurde. 

Bäder waren für damalige Verhältnisse sehr modern ausgestattet 

(gusseisernes, emailliertes oder keramisches Ausgussbecken, 

gusseiserne, emaillierte Badewanne, Klosettspülkasten 

aus Steingut, Waschbecken mit Kaltwasseranschluss) 

43

44 

und ausgestaltet Wand- und Fußbodenflächen wurden in den 

Nassbereichen bzw. durchgängig gefliest. In allen anderen 

Wohnräumen einschl. Küche und Flur verlegte man auf dem so 

genannten Leunit-Estrich eine Art strapazierfähigen und abwaschbaren 

Gummibelag. Wände erhielten Leimfarbenanstriche 

in lichten Tönen. Eine individuelle Note in den Wohnräumen 

setzten die Mieter selbst, ob nun geblümt oder gemustert, 

gänzlich mit kräftigen Farben und Farbkontrasten oder in 

zurückhaltenden Pastelltönen, moderne Tapeten gehörten zum 

schöneren Wohnen einfach dazu. 

Ein wesentlicher Punkt des modernen Wohnungsbaus war jedoch 

aufgrund der vorherrschenden Materialknappheit nicht 

umsetzbar: zentrale Heizungsanlagen wie sie bereits in den 

späten 1920er Jahren in vergleichbaren Siedlungen zum Komfort 

zählten. Demzufolge setzten die Planer grundsätzlich auf 

eine Kachelofenheizung – in Wohnzimmern mit Hilfe so genannter 

Berliner Öfen, in Kinderzimmern mit transportablen 

Kachelöfen, in Schlafzimmern waren nur Ofenanschlussmöglichkeiten 

vorgesehen, Küchen wiederum wurden mit transportablen 

Gas-Kohleherden und Bäder mit Kohlenbadeöfen ausgestattet. 

“Wer Künftiges gestalten will, muss in der Vergangenheit blättern” 

(André Malraux). – Die nunmehr geplante Revitalisierung 

des denkmalgeschützten Ensembles zielt in Absprache mit den 

denkmalschutzrechtlichen Behörden und unter Berücksichtigung 

des vorhandenen Bestandes auf eine Rekonstruktion des 

architektonischen Erscheinungsbildes ab, das in der Gesamtheit 

des Viertels betrachtet gleichzeitig “das erste Leipziger Bei- 

9 

spiel für einen geschlossenen Wohnkomplex nach 1945” ist. 

Die Revitalisierung beinhaltet gleichermaßen die Entwicklung 

moderner und auf einem hohen Niveau basierender Wohnformen 

innerhalb dieser unverwechselbaren und authentischen, 

“nach den Prinzipien der aufgelockerten und durchgrünten 

Stadt angelegten Siedlung”, in einem “auf Dauer nachgefragten 

und wirtschaftlich tragfähigen Marktsegment des Mietwohnungsbaus”. 

Es ist unbestritten, dass gerade diese durch Freiraum 

gekennzeichneten Viertel innerhalb städtischer Strukturen 

langfristige Potentiale für ein “familiengerechtes Wohnen 

im Grünen”, ja sogar eine “hohe städtebauliche Qualität” aufweisen, 

die durch “Ruhe, Grün, Großzügigkeit im Wohnum- 

10 

feld, Abstand zur Nachbarbebauung” gekennzeichnet ist. 

Identität erklärt sich durch Geschichte und aus der Pflege baukulturellen 

Erbes. Es ist die besondere Qualität der europäi- 

Statische Berechnung zum Bauvorhaben vom 17. April 1956 (Auszug), 

den so genannten Block S11 betreffend; die Bezeichnung entspricht dem 

heutigen Mittelteil des Ensembles mit den Häusern 27 bis 33 

schen Stadt, die sich immer wieder in sich selbst einrichtet wie 

am Beispiel des Projektes Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19- 

37 verdeutlicht werden kann. Wir treten heute in einen unschätzbar 

wertvollen Dialog mit der Geschichte und mit uns 

selbst, indem wir uns der Bauten der Vergangenheit annehmen, 

diese neu nutzbar machen und dadurch in einen städtebaulichen 

Strukturwandel mit einbeziehen. Ohne dabei unüberwindbare 

Barrieren zu projizieren, räumen wir der Bewahrung 

und Pflege vergangener Epochen eine Schlüsselfunktion 

ein, indem wir sie exemplarisch wieder erlebbar und durch 

neue, veränderte Nutzungsvarianten begreifbar machen. 

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37|Leipzig

Zeit- und Finanzplan Exemplarisch sei 

auf den in den Aktenbeständen des Leipziger 

Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege 

enthaltenen Zeit- und Finanzplan für die Häuser 

27 bis 33 verwiesen, durchschnittlich wurde 

für den Neubau der Wohnhausgruppen 

eine Bauzeit von 12 Monate veranschlagt, 

die Baukosten betrugen je Wohnhausgruppe 

im Schnitt bis zu 1.000.000,00 DM 

Anmerkungen | Erläuterungen 

1 Wohnungsbezugsschein: aufgrund des akuten Mangels wurden neu errichtete 

Wohnungen in einem speziellen Auswahlverfahren zugeordnet 

2 durch die Industrialisierung und der damit verbundenen Landflucht nahm 

die Einwohnerzahl der Stadt in kürzester Zeit sprunghaft zu, von anfangs 

40.000 (1830er Jahre) auf mehr als 800.000 in der Blüte (1930) 

3 vgl. hierzu auch die „16 Grundsätze des Städtebaus“ mit entsprechenden 

Erläuterungen unter dem Titel „Von Deutschem Bauen“ (1951) 

4 Fünfjahrplan: in der für die Jahre 1950 bis 1955 festgelegten Zielsetzungen 

sind erstmals Wohnungsbauvorhaben verankert 

5 der Formalismus wurde jedoch schon bald als Ausdruck des Kapitalismus 

abgestempelt und galt in der Folgezeit als „unschön, unkünstlerisch und 

undeutsch“ – die Umsetzung der Wiederaufbaupläne sollte sich keinesfalls 

an den funktionalistischen ‚Eierkisten' des Neuen Bauens“ orientieren (aus 

einer 1950 veröffentlichten Rede Walter Ulbrichts); vgl. hierzu: Martina 

Schretzenmayr, Wohnungsbau in der ehemaligen DDR, DISP 133 (1998) 

6 

vgl. hierzu: Zukunftsfähige Modernisierung von Wohnsiedlungen der 50er 

Jahre als Gemeinschaftsaufgabe von Wohnungswirtschaft und öffentlicher 

Hand. Aktuelle Herausforderungen und Handlungsempfehlungen, Arbeitspapier 

der Arbeitsgruppe Kooperation BDA-DST-GdW, Köln 2004 

7 Walter Lucas: deutscher Architekt (1902-1968), Stadtbaudirektor und 

Chefarchitekt in Leipzig; Lucas zählt aufgrund seines Einflusses in kunstpolitischen 

und architekturtheoretischen Fragen unter der nationalsozialistischen 

Herrschaft und dann ab 1950 nach sowjetischer Internierungshaft 

in der damaligen Deutschen Demokratischen Republik gleichermaßen zu 

den nicht unumstrittenen, aber dennoch leidenschaftlichen und ausdrucksstarken 

Architekten des 20. Jahrhunderts; Lucas lehnte während 

seiner Schaffensperioden vehement die fortschrittlichen Bauhaus-Grundlagen 

ab, konnte sich diesen Ideen allerdings nicht gänzlich verschließen 

13 


und galt in der Wiederaufbauphase nach 1950 als Verfechter neuer 

Stadtbilder zu Lasten historischer Bausubstanz; bspw. entwarf Lucas die 

gesamte Bebauung entlang des Ranstädter Steinweges (Verbindung zwischen 

der Altstadt und dem Waldstraßenviertel) 

8 aus den überlieferten Planungs- und Bauunterlagen entnommen; in den 

Beständen des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege der Stadt Leipzig 

sind mehrere Aktenbände enthalten, die den Wohnungsbau entlang 

der Dunckerstraße reflektieren 

9 

bei den Wohngebäuden handelt es sich um Kulturdenkmale im Sinne des 

Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmale im Freistaat 

Sachsen (SächsDSchG) vom 3. März 1993 (in der Gesamtheit als Kulturdenkmal 

zu betrachten); bereits Mitte der 1980er Jahre wurde in der früheren 

Bundesrepublik Deutschland die Denkmaleigenschaft der Architektur 

der 1950er Jahre als Ensemble diskutiert - vgl. hierzu: Krause, Münchner 

Geschosssiedlungen der 50er Jahre. Ein Forschungsbeitrag zum Wohnungsneubau 

in der Bundesrepublik Deutschland, München 1991; heute 

gelten die 50er-Jahre-Bauten “mit ihrem großen Anteil am Wohnungsbestand 

in Deutschland auch als wichtiger Bestandteil der nationalen und 

regionalen Baukultur“ – aus: Siedlungen der 50er Jahre Modernisierung 

oder Abriss? Methodik zur Entscheidungsfindung über Abriss, Modernisie- 

10rung 

oder Neubau in Siedlungen der 50er Jahre. Endbericht Bau- und 

Wohnungsforschung, Band F2505, Kiel 2008 

aus: Zukunftsfähige Modernisierung von Wohnsiedlungen der 50er Jahre 

als Gemeinschaftsaufgabe von Wohnungswirtschaft und öffentlicher 

Hand. Aktuelle Herausforderungen und Handlungsempfehlungen, 

Arbeitspapier der Arbeitsgruppe Kooperation BDA-DST-GdW, Köln 2004 

43 45

46 

WestendHafenquartier | Wohnraumgestaltung im Überblick 

WestendHafenquartier|Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37|Leipzig

Das Ensemble | Wohnraumgestaltung im Überblick 

Westend Hafenquartier Geplante straßenseitige Ansicht 

des Kulturdenkmals (mit Blickrichtung von Westen) nach Umsetzung 

unseres in sich schlüssigen, ertragsorientierten und 

nachhaltigen Gesamtkonzeptes, der Revitalisierung historischer 

Bausubstanz auf hohem Niveau; die Abbildung fokussiert 

den 1. Bauabschnitt, Häuser 33-37 (daran anschließend 

im Hintergrund der nachfolgende Bauabschnitt 2, Häuser 25- 

31, und Bauabschnitt 3, Häuser 19-23) – eingebettet in ein 

für die Siedlungsarchitektur charakteristisches Viertel, ist das 

diesem Prospekt zugrunde liegende Projekt eines der wenigen 

Beispiele Individualität in Gestaltung, Konstruktion und Wohnwert 

reflektierender Architektur im Kontext von Tradition und 

Moderne in der Mitte des 20. Jahrhunderts und auch eines 

der wenigen Beispiele abwechslungsreicher und schützenswerter 

Stadtbilder der Nachkriegsepoche 

Goethe verlangt von einem schönen Gebäude, dass es nicht bloß auf das Auge berechnet 

sei, sondern auch einem Menschen, der mit verbundenen Augen hindurchgeführt würde, 

noch empfindsam sein und ihm gefallen müsse. 

Friedrich von Schiller (1759-1805), deutscher Schriftsteller, 1795 in einem Brief an Wilhelm von Humboldt 

47 

Wohnungsaufstellung (1. Bauabschnitt, Häuser 33-37) 

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 37 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

01 

Hochparterre rechts 

4 Zimmer mit Balkon 

131,84 m² 

02 

Hochparterre links 


68,90 m² 

03 

1. Obergeschoss links 


93,79 m² 

04 

1. Obergeschoss Mitte 

1 Zimmer 

41,46 m² 

05 

1. Obergeschoss rechts 


83,82 m² 

06 



93,79 m² 

07 


1 Zimmer 

41,46 m² 

08 



83,69 m² 

Seite 52 

Seite 53 

Seite 54 

Seite 55 

Seite 56 

Seite 54 

Seite 55 

Seite 56 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 


09 



93,79 m² 

10 


1 Zimmer 

41,68 m² 

11 



83,85 m² 

Seite 54 

Seite 55 

Seite 57 


48 



Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

28 



50,87 m² 

29 

Seite 71 


3 Zimmer mit Balkon/Garten 

77,93 m² 

30 



48,09 m² 

31 



71,22 m² 

32 



48,09 m² 

33 



71,22 m² 

34 



48,09 m² 

35 



71,31 m² 

Seite 70 

Seite 72 

Seite 73 

Seite 72 

Seite 73 

Seite 72 

Seite 73 


Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 


36 

Seite 74 



93,00 m² 

37 



48,07 m² 

38 



84,43 m² 

39 



48,07 m² 

40 



84,42 m² 

41 



47,95 m² 

42 



84,55 m² 

43 



47,95 m² 

Seite 75 

Seite 76 

Seite 77 

Seite 76 

Seite 77 

Seite 76 

Seite 77 

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 | Leipzig 


Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

44 

Seite 78 



89,17 m² 

45 

Seite 79 



70,67 m² 

46 



82,12 m² 

47 

Seite 81 


2 Zimmer mit Loggia/Balkon 

72,68 m² 

48 



82,14 m² 

49 

Seite 81 



72,67 m² 

50 



81,02 m² 

Seite 80 

Seite 80 

Seite 82 

51 

Seite 81 



72,70 m² 


Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

52 

Seite 84 



89,09 m² 

53 

Seite 85 



88,09 m² 

54 

Seite 86 



88,58 m² 

55 



80,65 m² 

56 

Seite 86 



88,71 m² 

57 



80,11 m² 

58 

Seite 86 



88,84 m² 

59 


3 Zimmer mit 2 Balkonen 

78,44 m² 

Seite 87 

Seite 87 

Seite 89



Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

60 

Seite 92 



90,63 m² 

61 

Seite 93 



88,76 m² 

62 



84,79 m² 

63 



81,85 m² 

64 



84,08 m² 

65 



81,04 m² 

66 



82,24 m² 

67 



79,35 m² 

Seite 94 

Seite 95 

Seite 94 

Seite 95 

Seite 96 

Seite 97 


Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

68 

Seite 98 



88,41 m² 

69 

Seite 99 



88,94 m² 

70 



80,31 m² 

71 



79,51 m² 

72 



80,45 m² 

73 



79,33 m² 

74 



78,52 m² 

75 



79,46 m² 

Seite 100 

Seite 101 

Seite 100 

Seite 101 

Seite 102 

Seite 101 


Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

76 



82,14 m² 

77 



76,38 m² 

78 



81,77 m² 

79 



77,89 m² 

80 



80,20 m² 

81 



77,38 m² 

82 



80,11 m² 

83 



77,54 m² 

Seite 104 

Seite 105 

Seite 106 

Seite 107 

Seite 108 

Seite 107 

Seite 108 

Seite 107 


Harmonie in Form und Funktion Die 

rückwärtige Fassade des Ensembles wurde mit 

Hilfe von so genannten Blind-Erkern aufgelockert, 

die leicht aus der Fassadengestaltung 

hervor streben. Markant ist in diesen Bereichen 

die großflächige und sehr schön untergliederte 

Verglasung [Bestand 2011] 

49

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

12 



66,02 m² 

13 



63,98 m² 

14 



66,02 m² 

15 

Seite 61 



72,75 m² 

16 



66,14 m² 

17 

Seite 61 



72,74 m² 

18 



66,14 m² 

Seite 58 

Seite 59 

Seite 60 

Seite 60 

Seite 60 

19 

Seite 61 



72,79 m² 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 

Wohneinheit 

Lage 

Struktur 

Fläche 


Dr.-Hermann-Duncker-Straße 35 Dr.-Hermann-Duncker-Straße 33 

20 

Seite 62 



70,80 m² 

21 

Seite 63 



90,04 m² 

22 

Seite 64 



72,68 m² 

23 



82,58 m² 

24 

Seite 64 



72,50 m² 

25 



82,65 m² 

26 

Seite 64 



72,70 m² 

27 



81,48 m² 

Seite 65 

Seite 65 

Seite 67 

Man kann nicht in die Zukunft schauen, aber man kann den Grund für etwas Zukünftiges 

legen, denn Zukunft kann man bauen. Und die Zukunft bauen, heißt die Gegenwart 

bauen. Es heißt, ein Verlangen erzeugen, das dem Heute gilt. 

Antoine de Saint-Exupéry, Schriftsteller und meistgelesener frz. Autor des 20. Jahrhunderts 

49 

1. Bauabschnitt | Wohnraumgestaltung, Häuser 33-37 


Das Ensemble | Wohnraumgestaltung | 1. Bauabschnitt 


des Kulturdenkmals (Ausschnitt) nach Umsetzung unseres in 

sich schlüssigen, ertragsorientierten und nachhaltigen Gesamtkonzeptes, 

der Revitalisierung historischer Bausubstanz 

auf hohem Niveau; die Abbildung fokussiert die Häuser 33 

und 35 (1. Bauabschnitt) – markant sind die schmalen Verbindungsbauten 

zwischen den Wohnhausgruppen, die bereits 

in den 1950er Jahren als Loggien der Wohneinheiten in den 

Obergeschossen geplant wurden; mit Hilfe dieser Verbindungsbauten 

gewährleisteten die Architekten einen fließenden 

Übergang in der Fassadengestaltung, gleichzeitig konnten 

die darunter liegenden Durchgänge als perfekte Verbindung 

zwischen dem straßenseitigen und rückwärtigen Raum 

genutzt werden (konsequent aufgelockerte Bauweise in der 

modernen Siedlungsarchitektur) 

Das Zweckmäßige ist auch schön, ist nur zur Hälfte wahr. (...) Nur vollkommene Harmonie 

in der technischen Zweck-Funktion sowohl wie in den Proportionen der Formen kann 

Schönheit hervorbringen. Und das macht unsere Aufgabe so vielseitig und kompliziert. 

Walter Gropius (1883-1969), deutsch-amerikanischer Architekt und Bauhauslehrer 

51

52 




[1. Bauabschnitt] 

Wohneinheit 01 

Lage – Hochparterre rechts 

Gesamtwohnfläche = 131,84 m² 

Struktur – 4 Zimmer mit Balkon 

Aufteilung 

Wohnen 29,24 m² 

Schlafen 20,05 m² 

Zimmer 1 19,42 m² 

Zimmer 2 13,29 m² 

Küche 10,91 m² 

Bad 14,59 m² 

WC 1,90 m² 

Flur 19,13 m² 

Balkon 3,31 m² 

Haus 37 | Hochparterre rechts 







Lage – Hochparterre links 



Aufteilung 




Bad 9,89 m² 

Flur 6,25 m² 



Haus 37 | Hochparterre links 

53

54 






Lage – 1. Obergeschoss links 









Aufteilung 



Zimmer 13,29 m² 


Bad 8,13 m² 

Flur 10,41 m² 


Wohneinheit 03 Wohneinheit 06 

30,05 m² 

20,76 m² 

13,29 m² 

6,11 m² 

8,13 m² 

10,41 m² 

5,04 m² 

Haus 37 | 1. bis 3. Obergeschoss links 


30,05 m² 

20,76 m² 

13,29 m² 

6,11 m² 

8,13 m² 

10,41 m² 

5,04 m² 


Struktur – 1 Zimmer 

Aufteilung 




Bad 5,36 m² 

Flur 6,47 m² 

20,61 m² 

9,02 m² 

5,36 m² 

6,47 m² 


20,61 m² 

9,15 m² 

5,33 m² 

6,59 m² 







Lage – 1. Obergeschoss Mitte 








Haus 37 | 1. bis 3. Obergeschoss Mitte 

55

56 






Lage – 1. Obergeschoss rechts 






Aufteilung 






Bad 9,88 m² 

Flur 10,05 m² 


16,72 m² 

17,24 m² 

10,96 m² 

15,28 m² 

10,15 m² 

9,92 m² 

3,42 m² 

Haus 37 | 1. und 2. Obergeschoss rechts 










Aufteilung 





Bad 9,95 m² 

Flur 9,92 m² 



Haus 37 | 3. Obergeschoss rechts 

57

58 









Aufteilung 





Bad 6,51 m² 

Flur 5,99 m² 



Aufzug 


Aufzug 










Aufteilung 




Bad 7,19 m² 

Flur 5,89 m² 



59

60 















Aufteilung 






Bad 6,51 m² 

Flur 5,99 m² 


18,80 m² 

14,84 m² 

10,52 m² 

6,25 m² 

6,51 m² 

5,91 m² 

3,31 m² 

Haus 35 | 1. bis 3. Obergeschoss rechts 


18,80 m² 

14,84 m² 

10,52 m² 

6,25 m² 

6,51 m² 

5,91 m² 

3,31 m² 

Aufzug 















Struktur – 2 Zimmer mit Loggia und Balkon 

Aufteilung 



Loggia 9,15 m² 



Bad 11,02 m² 

Flur 5,89 m² 


Aufzug 

19,21 m² 

9,15 m² 

13,30 m² 

10,91 m² 

11,06 m² 

5,80 m² 

3,31 m² 


19,21 m² 

9,15 m² 

13,53 m² 

10,91 m² 

11,06 m² 

5,62 m² 

3,31 m² 



61

62 








Struktur – 2 Zimmer mit Balkon|Freifläche 

Aufteilung 




Bad 7,11 m² 

Flur 5,87 m² 


Freifläche 7,02 m² 



Aufzug

Aufzug 










Aufteilung 





Bad 10,35 m² 

Flur 5,85 m² 




63

64 















Aufteilung 






Bad 7,10 m² 

Flur 5,74 m² 


17,97 m² 

9,15 m² 

16,89 m² 

12,27 m² 

7,17 m² 

5,74 m² 

3,31 m² 



18,09 m² 

9,15 m² 

17,00 m² 

12,27 m² 

7,14 m² 

5,74 m² 

3,31 m² 


Aufzug












Aufteilung 






Bad 10,45 m² 

Flur 5,72 m² 


19,32 m² 

15,39 m² 

13,48 m² 

15,01 m² 

10,38 m² 

5,76 m² 

3,31 m² 

Aufzug 


Haus 33 | 1. und 2. Obergeschoss links 

65

66 

Revitalisierungsbeispiel Die architektonische Formgebung 

der 1920er Jahre bis hinein in die 1950er Jahre ist bis heute 

unübertroffen – es ist der Charme expressionistischer Ideen, der 

des Neuen Bauens, des Art déco, der Neuen Sachlichkeit oder 

des Rationalismus und Funktionalismus. Das in den Jahren 1928 

bis 1930 im Art-déco-Stil errichtete Ensemble (hier der 1. Bauabschnitt) 

im Leipziger Westend wird derzeit durch die Deutsche 

Gesellschaft für Grundbesitz AG revitalisiert [Aufnahmen 2011] 

Westend | Revitalisierungsbeispiel 


Aufzug 










Aufteilung 





Bad 10,68 m² 

Flur 5,76 m² 


Haus 33 | 3. Obergeschoss links 

67

68 




Westend Hafenquartier Geplante rückwärtige Ansicht 





(1. Bauabschnitt) und 27 bis 33 (2. Bauabschnitt) – Freiraum 

im direkten Wohnumfeld, den rückwärtigen Bereich der 

Wohnhausgruppen kennzeichnen großflächige Grünanlagen, 

die mit ihrem hochstämmigen Baumbestand bereits Parkcharakter 

besitzen und im Rahmen eines landschaftsarchitektonischen 

Konzeptes unter Berücksichtigung von Spiel- und 

Ruheflächen abwechslungsreich gestaltet werden; es ist unbestritten, 

dass gerade diese durch Freiraum gekennzeichneten 

Viertel langfristige Potentiale für ein “familiengerechtes 

Wohnen im Grünen” aufweisen (konsequent durchgrünte 

Struktur in der modernen Siedlungsarchitektur) 

Über die Schönheit und deren Wahrnehmung: Wir leben nur, um Schönheit zu entdecken. 

Alles andere ist eine Art des Wartens. [...] Betrachtet das Erwachen des Frühlings und das 

Erscheinen der Morgenröte! Die Schönheit offenbart sich denjenigen, die betrachten. 

Khalil Gibran (1883-1931), Maler und Schriftsteller, einer der bedeutendsten Philosophen des 20. Jahrhunderts 

69

70 









Aufteilung 




Bad 6,41 m² 

Flur 5,83 m² 













Aufteilung 





Bad 6,49 m² 

Flur 6,01 m² 




71

72 















Aufteilung 





Bad 6,41 m² 

Flur 5,76 m² 


15,23 m² 

11,34 m² 

6,04 m² 

6,41 m² 

5,76 m² 

3,31 m² 


Aufzug 


15,23 m² 

11,34 m² 

6,04 m² 

6,41 m² 

5,76 m² 

3,31 m² 
















Aufteilung 






Bad 6,41 m² 

Flur 6,01 m² 


Aufzug 

19,13 m² 

16,24 m² 

12,12 m² 

6,64 m² 

6,41 m² 

6,01 m² 

4,67 m² 


19,13 m² 

16,33 m² 

12,12 m² 

6,64 m² 

6,41 m² 

6,01 m² 

4,67 m² 



73

74 









Aufteilung 



Zimmer 1 12,91 m² 

Zimmer 2 9,28 m² 


Bad 8,33 m² 

Flur 7,43 m² 













Aufteilung 




Bad 6,41 m² 

Flur 5,83 m² 




75

76 















Aufteilung 




Zimmer 1 12,74 m² 



Bad 8,33 m² 

Flur 7,43 m² 


19,44 m² 

15,35 m² 

12,74 m² 

9,32 m² 

8,16 m² 

8,33 m² 

7,43 m² 

3,65 m² 



19,44 m² 

15,38 m² 

12,74 m² 

9,32 m² 

8,23 m² 

8,33 m² 

7,46 m² 

3,65 m² 

Aufzug 
















Aufteilung 





Bad 6,49 m² 

Flur 5,81 m² 


Aufzug 

15,14 m² 

11,06 m² 

6,12 m² 

6,49 m² 

5,83 m² 

3,31 m² 


15,14 m² 

11,02 m² 

6,15 m² 

6,49 m² 

5,84 m² 

3,31 m² 



77

78 









Aufteilung 





Bad 10,37 m² 

Flur 5,84 m² 














Aufteilung 




Bad 7,11 m² 

Flur 5,83 m² 




79

80 












Aufteilung 






Bad 10,38 m² 

Flur 5,87 m² 


19,35 m² 

15,11 m² 

13,30 m² 

14,82 m² 

10,38 m² 

5,87 m² 

3,31 m² 


Aufzug 
















Aufteilung 






Bad 7,11 m² 

Flur 5,87 m² 


Aufzug 

18,21 m² 

8,87 m² 

16,84 m² 

12,46 m² 

7,11 m² 

5,87 m² 

3,31 m² 


18,08 m² 

8,87 m² 

16,98 m² 

12,41 m² 

7,21 m² 

5,84 m² 

3,31 m² 



81

82 









Aufteilung 





Bad 10,45 m² 

Flur 5,67 m² 



Aufzug 












83

84 









Aufteilung 





Bad 9,02 m² 

Flur 6,70 m² 














Aufteilung 





Bad 7,39 m² 

Flur 6,74 m² 




85

86 















Aufteilung 







Bad 9,14 m² 

Flur 6,73 m² 


18,64 m² 

8,70 m² 

15,51 m² 

11,38 m² 

15,20 m² 

9,23 m² 

6,74 m² 

3,31 m² 



18,88 m² 

8,69 m² 

15,55 m² 

11,42 m² 

15,27 m² 

8,97 m² 

6,75 m² 

3,31 m² 


Aufzug












Aufteilung 






Bad 7,55 m² 

Flur 6,69 m² 


18,38 m² 

19,96 m² 

17,07 m² 

7,27 m² 

7,40 m² 

6,72 m² 

3,31 m² 



Aufzug 

87

88 











Aufzug 









Struktur – 3 Zimmer mit zwei Balkonen 

Aufteilung 





Bad 7,52 m² 

Flur 6,69 m² 

Balkon 1 3,31 m² 



89

90 









bis 23 (3. Bauabschnitt) und 25 (2. Bauabschnitt) – die architektonische 

Gliederung der Fassaden erfolgte vordergründig 

durch vorgezogene bzw. betonte Treppenhäuser (hier als Beispiel 

der Eingangsbereich des Hauses 19) und schwach vorspringende 

Erker und Balkone, eine höhenmäßige Gliederung 

wurde durch ein Gurtgesims über dem Hochparterre 

erreicht (klassische Elemente einer klaren, funktionalen und 

gleichzeitig ausdruckstarken Formensprache) 

Über den Wertschöpfungsprozess: Die Architektur ist die Fortsetzung der Natur in ihrer 

konstruktiven Tätigkeit. Aber eben dadurch, dass die Geschichte fortgesetzt werden soll, ist 

sehr zu überlegen, welches Neue und wie dies in den vorhandenen Kreis eintreten soll. 

Karl Friedrich Schinkel (1781-1841), königlich-preußischer Architekt, Stadtplaner, Maler und Grafiker 

91

92 









Aufteilung 





Bad 7,96 m² 

Flur 6,80 m² 




Aufzug 


Aufzug 










Aufteilung 





Bad 7,77 m² 

Flur 6,67 m² 




93

94 












Aufteilung 






Bad 8,00 m² 

Flur 6,80 m² 


21,31 m² 

19,65 m² 

17,37 m² 

6,92 m² 

7,99 m² 

6,81 m² 

4,03 m² 


Aufzug 








Gesamtwohnfläche = 81.85 m² 





Aufteilung 






Bad 7,87 m² 

Flur 6,73 m² 


Aufzug 

18,33 m² 

19,60 m² 

17,35 m² 

7,17 m² 

7,82 m² 

6,74 m² 

4,03 m² 



95

96 









Aufteilung 





Bad 8,04 m² 

Flur 6,68 m² 




Aufzug 


Aufzug 










Aufteilung 





Bad 7,79 m² 

Flur 6,74 m² 




97

98 









Aufteilung 





Bad 7,86 m² 

Flur 6,87 m² 




Aufzug 


Aufzug 










Aufteilung 



Zimmer 1 11,14 m² 



Bad 8,02 m² 

Flur 6,67 m² 




99

100 












Aufteilung 






Bad 7,81 m² 

Flur 6,69 m² 


18,25 m² 

19,82 m² 

17,41 m² 

7,08 m² 

7,78 m² 

6,80 m² 

3,31 m² 


Aufzug 

Aufzug 
















Aufteilung 




Zimmer 1 11,38 m² 



Bad 7,87 m² 

Flur 6,76 m² 


Aufzug 

Aufzug 

18,76 m² 

15,00 m² 

11,36 m² 

9,55 m² 

6,92 m² 

7,73 m² 

6,70 m² 

3,31 m² 


19,23 m² 

14,70 m² 

11,34 m² 

9,62 m² 

7,02 m² 

7,73 m² 

6,51 m² 

3,31 m² 



101

102 









Aufteilung 





Bad 7,73 m² 

Flur 6,82 m² 




Aufzug 

Aufzug 












103

104 








Struktur – 3 Zimmer mit Wintergarten|Balkon 

Aufteilung 





Wintergarten 6,07 m² 

Bad 9,40 m² 

Flur 6,48 m² 




Aufzug

Aufzug 









Struktur – 3 Zimmer mit Wintergarten|Balkon 

Aufteilung 




Wintergarten 6,05 m² 


Bad 8,11 m² 

Flur 6,74 m² 



105

106 









Aufteilung 





Bad 8,03 m² 

Flur 6,68 m² 




Aufzug















Aufteilung 






Bad 9,31 m² 

Flur 6,65 m² 



18,80 m² 

15,40 m² 

15,19 m² 

8,19 m² 

8,96 m² 

6,77 m² 

3,31 m² 

0,76 m² 

Aufzug 


18,52 m² 

15,44 m² 

15,09 m² 

8,45 m² 

9,20 m² 

6,77 m² 

3,31 m² 

0,76 m² 



107

108 












Aufteilung 




Zimmer 1 11,41 m² 



Bad 7,77 m² 

Flur 6,76 m² 


18,41 m² 

14,91 m² 

11,32 m² 

9,51 m² 

6,83 m² 

7,77 m² 

6,78 m² 

4,58 m² 



Aufzug











109

110 

Bauleistung und Ausstattung 

Revitalisierung Den überlieferten 

Bestand kennzeichnet ein ausgewogenes 

außen- und innenarchitektonisches 

Gesamtkonzept, das an die 

klare Formen- und Farbensprache der 

1920er bis 1940er Jahre anknüpft 

und in der architektonischen Ausgestaltung 

ohne politische Einflussnahme 

auskommt; demzufolge eröffnet 

sich heute die Möglichkeit, moderne 

und auf hohem Niveau basierende 

Wohnformen mit einer bemerkenswerten 

Architektur des sachlichen, 

funktionalen und zugleich facettenreichen 

Wohnungsbaus der 1950er 

Jahre zu verbinden; Reflektion im 

Detail: freihängende Balkone an der 

Giebelseite des Hauses 19, dem so 

genannten östlichen Kopf des Ensembles 

(nebenstehende Abb.), Gurtgesims 

an den Fassaden, Einfassung 

der Hauseingangstür (Haus 37) und 

Werksteinplatten-Blendmauerwerk im 

Sockelbereich [Bestand 2011] 

WestendHafenquartier | Dr.-Hermann-Ducker-Straße 19-37 | Leipzig

1. Allgemeine Angaben 

1.1 Angaben zum Gebäudetyp 

Die Gebäude sind in massiver Ziegelbauweise errichtet (Baujahr 1953 bis 1958). Es 

handelt sich um mehrgeschossige Wohngebäude mit Dachgeschoss. Die Gebäude 

sind vollständig unterkellert. 

Grundlagen der Ausführung der Instandsetzung bzw. Renovierung sind die allgemein 

anerkannten Regeln der Technik, die behördlichen Bestimmungen der Verwaltungs- 

und Bauaufsichtbehörden, die einschlägigen Gesetze sowie die für das Bauvorhaben 

maßgeblichen Bauvorschriften und Verordnungen. 

Soweit die gültigen DIN-Normen oder die anerkannten Regeln der Technik aufgrund 

der Besonderheiten des historischen Bauwerks nicht eingehalten werden können, 

stellt dies keinen Mangel dar. 

Das Gleiche gilt für die von den Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten nicht betroffene 

Altbausubstanz und für die Bauteile, deren Bestand erhalten bleibt. Die Bauausführung 

hat allerdings so zu erfolgen, dass sie sich an den vorstehend genannten 

Regeln orientiert. Auf Grund der Vorgaben des Denkmalschutzes, den Auflagen der 

Bauaufsichtsbehörde, der von der Sanierungs- und Modernisierung unberührten 

Altbausubstanz und der teilweise Erhaltung des Bestandsgebäudes können Neubaunormen 

(z. B. Energieeinsparverodnung, DIN-Normen, anerkannte Regeln der 

Technik) nicht vollumfänglich (z. B. im Hinblick auf den Schallschutz, den Anforderungen 

an die Wärmedämmung und Energieeinsparung sowie im Hinblick auf den 

Kellerausbau) eingehalten werden. Im Zweifel sind nur die im Folgenden im Detail 

beschrieben Bauleistung zur Sanierungs- und Modernisierung geschuldet. 

Grundsätzlich gilt, dass “Sollbruchrisse“ zwischen Trockenbau und massiven Bauteilen 

keine Mängel darstellen, da sie nicht vermeidbar sind, es sei denn, der Riss wird 

im Einzelfall als Mangel bestätigt. 

Der Bauträger kann die Baubeschreibung ohne Zustimmung des Käufers ändern, 

wenn dies aufgrund tatsächlicher oder rechtlicher Gegebenheiten insbesondere behördlicher 

Auflagen notwendig wird und sich für den Käufer keine den Wert oder die 

Tauglichkeit des Vertragsgegenstandes negativ beeinflussende Abweichung ergibt. 

1.2 Flächenberechnungen 

Die Flächenberechnung für Wohnungen wird nach der Betriebskosten- und Wohnflächenverordnung 

(Ansatz für Balkone wird mit 50 %, Sondernutzungsrechte im Außenbereich 

wird mit 25 % berechnet) auf der Grundlage eines digital erstellten Aufmasses 

mittels CAD-Programm erstellt. 

Das Ensemble | Bauleistung und Ausstattung 

Über die Wahrnehmung der Architektur: Die Baukunst wird wieder den ersten Rang unter 

den Künsten einnehmen, gerade weil sie nicht die Kunst des Einzelnen, sondern die Kunst 

aller ist. Sie ist die Kunst der Gemeinschaft, in der sich der Zeitgeist widerspiegelt. 

Hendrik Petrus Berlage (1856-1934) 

, niederländischer Architekt und Baumeister des Historismus und der Moderne 

111

112 

1.3 Gutachten 

TÜV SÜD – Baubegleitendes Qualitätscontrolling 

Der TÜV SÜD führt während der Sanierung ein “Baubegleitendes 

Qualitätscontrolling“ durch. 

Auftrag der Baustellenkontrollen ist es, die Bauleistung der jeweils 

wesentlichen bautechnischen Schwerpunkte und deren 

Grundlagen zu überprüfen und das Ergebnis zu dokumentieren. 

Die wesentlichen bautechnischen Schwerpunkte der Baumaßnahme 

sind im Baustellenkontrollplan des BC-Vertrages 

festgelegt. 

Nach jeder Begehung wird vom TÜV ein schriftlicher Bericht erstellt; 

sofern es der Baufortschritt zulässt, wird die Beseitigung 

der vom TÜV festgestellten Mängel im Zuge der nächsten Begehung 

kontrolliert und dokumentiert. 

TÜV SÜD – Technische Abnahme 

Nach bzw. im Zuge der Fertigstellung des Bauvorhabens erfolgt 

durch den TÜV SÜD eine technische Abnahme der Wohneinheiten 

(Sondereigentum). Der TÜV SÜD überwacht die Mängelbeseitigung. 

Holzschutzgutachten 

Es wird eine holzschutztechnische Untersuchung zur Ermittlung 

von biotischen Schäden durch holzzerstörende Pilze und Insekten 

durchgeführt. Die Untersuchung erfolgt durch einen geprüften 

Fachmann (Sachverständiger) für Holzschutz, Pilz- und 

Insektenschäden verbauter Hölzer im Hochbau auf der Grundlage 

der DIN 68800, Teil 2-4, welcher die fachgerechte Sanierung 

überwacht und die Abnahme dieser Sanierungsarbeiten 

durchführt. Bei längerer Zeit leerstehenden Gebäuden 

kann ein Hausschwammbefall nicht ausgeschlossen werden. 

Sollte dieser festgestellt werden, erfolgt eine fachgerechte Beseitigung 

nach den Vorgaben und unter Überwachung des 

Sachverständigen für Holzschutz. 

Gutachten durch vereidigten Sachverständigen für 

Brandschutz, Standsicherheit und Wärmeschutz 

Der jeweils erforderliche Nachweis über Standsicherheit einschließlich 

der Feuerwiderstandsdauer der tragenden Bauteile, 

Schall-, Wärme- und vorbeugenden baulichen Brandschutz 

werden von einem Tragwerksplaner erstellt. Diese Unterlagen 

werden durch staatlich anerkannte Sachverständige oder eine 

sachverständige Stelle gemäß § 82 (4) SächsBO geprüft. Die 

ergangenen Prüfberichte werden dem Bauordnungsamt vorgelegt. 

Wärmeschutznachweis für Gebäude 

Die genehmigungsfähigen Bauausführungen orientieren sich, 

an den gültigen DIN-Normen sowie der Energieeinsparverordnung 

nach Maßgabe der behördlichen Auflagen (Denkmalschutz). 

Zu den genehmigungsfähigen Bauausführungen gehören 

z. B. der Einbau von neuen Holzfenstern mit Isolierverglasung, 

der Einbau von Fußbodendämmungen (EG); der Einbau 

von Dämmung im Dachbereich sowie der Einbau einer Innendämmung 

als Kompensationsmaßnahme zur nicht genehmigungsfähigen 

Außenwanddämmung (WDVS). Weiterhin 

wird eine moderne Heizungsanlage (Gaszentralheizung mit 

Brennwerttechnik) errichtet. 

Weitergehende Maßnahmen, die zur Einhaltung der Vorgaben 

der den Wärmeschutz betreffenden DIN-Normen und der Einhaltung 

der Energieeinsparverordnung dienen, werden nicht 

durchgeführt. 

Für nicht genehmigungsfähige Baumaßnahmen an Baudenkmälern 

wird auf Grundlage der Energieeinsparverordnung eine 

Befreiung erwirkt. 

Schallschutzmaßnahmen 

Das gesamte Gebäude bleibt im Bestand erhalten. Maßnahmen 

zur Verbesserung des Schallschutzes werden auf Grundlage 

des Schallschutznachweises im Bereich der vorhanden 

Decken durch Einbringung neuer Fußbodenkonstruktionen 

(schwimmender Trockenestrich mit Trittschalldämmung), sowie 

falls notwendig durch Unterhangdecken erbracht. Vorhandene 

Innenwände die nach Planung jetzt Wohnungstrennwände 

darstellen, erhalten entsprechende Trockenbauvorsatzschalen 

zur Verbesserung Ihrer Schallschutzeigenschaften. 

Sämtliche Fenster werden entsprechend eines Schallschutzgutachtens 

bemessen und erneuert. Weitergehende Maßnahmen, 

die zur Einhaltung der Vorgaben der den Schallschutz betreffenden 

Normen dienen, werden nicht durchgeführt. 

Kompetenz am Bau Abbrucharbeiten im 

Dachbereich (Abb. links), Rohinstallation Sanitär 

und Innenputzarbeiten im Treppenhaus 

(Abb. gegenüberliegende Seite) 

[Archivmaterial] 


2. Technische Anlagen – Hausanschluss und Haustechnik 

2.1 Hausanschlüsse 

Heizungsanlage 

Die neu zu erstellende Heizungsanlage (Gaszentralheizung mit 

Brennwerttechnik) ist außentemperaturgeführt und wird als 

Fußbodenheizsystem in der gesamten Anlage errichtet. Die Installation 

der Heizkessel erfolgt in mehreren Heizzentralen im 

Keller. 

Der Anschluss erfolgt über das vorhandene Gasnetz der Stadt 

Leipzig. Änderungen durch behördliche Auflagen oder baulicher 

Gegebenheiten müssen berücksichtigt werden und können 

zu Planungsänderungen führen. 

Wasseranschluss und -aufbereitung 

Das Warmwasser wird zentral aufbereitet, die Größe des 

Warmwasserbehälters ergibt sich aus den Berechnungen des 

Fachingenieurs. Die Verteilungsleitungen für Kalt- und Warmwasserleitungen 

sowie die Zirkulationsleitungen werden aus 

Edelstahlrohren oder modernen Metallverbundrohrsystemen 

hergestellt und in den dafür vorgesehenen Installationsschächten 

verlegt. Gleiches gilt für Leitungen der Wohnungsinstallation. 

Die Trinkwasserversorgung erfolgt über das vorhandene Trinkwassernetz 

der Stadt Leipzig. Der vorhandene Trinkwasseranschluss 

wird überprüft und ggf. erneuert. Alte Versorgungsleitungen 

werden demontiert und entsorgt. Es wird jeweils ein 

zentraler Trinkwasserfilter installiert, der rückspülbar ist. Es wird 

darauf hingewiesen, dass die Art, Zahl und Lage der Hausanschlüsse 

und die Art, Zahl und Größe sowie der Anbringungsort 

der Messeinrichtungen vom örtlichen Wasserversorgungsunternehmen 

bestimmt werden. 

Wärmemengen- und Wasserzähler 

Wärmemengen- und Wasserzähler werden bei einer entsprechenden 

Fachfirma über die Hausverwaltung gemietet. 

Regenwasser 

Alte Entwässerungsleitungen werden demontiert und entsorgt. 

Die Entwässerung der Dachrinne erfolgt über die außenliegen- 

den Fallrohre mit Einbindung über Standrohre in die vorhandene 

Grundleitung. 

Die Entwässerung der Balkone erfolgt durch Einbindung an die 

Fallrohre. Sämtliche Regenrinnen, Fallrohre und Verkleidungen 

im Dachbereich sowie die Verkleidung sämtlicher Fensterbänke, 

Gurtgesimse und Bekrönungen der Fassade werden 

mit Titanzinkblech ausgeführt. 

Abwasser- und Grundleitungen 

Alte Entwässerungsleitungen werden demontiert und entsorgt. 

Die Grundleitungen werden geprüft und ggf. fachgerecht erneuert. 

Der Anschluss erfolgt an das öffentliche Abwassernetz. 

Strom/Telefon 

Die Elektroanlage wird gemäß den Richtlinien der Stadtwerke 

zentralisiert. In diesen E-Räumen werden die zentralen Zähleranlagen 

angelegt. 

Jede Wohnung erhält einen Stromzähler, sowie einen Stromzähler 

für Treppenhauslicht und Außenanlagen. Weiterhin wird 

zur separaten Erfassung ein Stromzähler für den Aufzug sowie 

die Heizungsanlage installiert. 

Der elektrische Hausanschluss wird nach Beurteilung des Versorgungsträgers 

der Stadtwerke entsprechend der geltenden 

Nutzungsverordnung erneuert. Alle Wohnungen werden zum 

Anschluss von Telefon und Kabelfernsehen vorbereitet und mit 

entsprechenden Anschlussdosen ausgestattet. 

Die Leitungsführung erfolgt unter Putz bzw. Steigestränge in 

Trockenbau-Installationsschächten bis zur zentralen Übergabe 

(Verteilerschrank) im Keller. Die Nutzung erfolgt über Einzelverträge 

der Nutzer (Mieter) mit den Versorgern. 

2.2 Heizungsanlage FBH 


Fussbodenheizung 

Zum Einsatz kommt eine Warmwasser-Fußbodenheizung, die 

aus statischen Gründen als Leichtkonstruktion in Trockenbauweise 

gewählt wird. 

Bäder erhalten zusätzlich einen Handtuchheizkörper (Sprossenheizkörper). 

113

114 

2.3. Sanitär 

Frischwasserleitungen 

Alte Versorgungsleitungen werden demontiert und entsorgt. Es 

werden neue Kalt- und Warmwasserleitungen sowie Zirkulationsleitungen 

aus Edelstahl hergestellt. 

Abwasserleitungen 

Neue Abwasserleitungen werden aus heißwasserbeständigen, 

schallgedämmten Abwasserrohren in erforderlicher Größe installiert, 

die waagerechten Abflussleitungen in den Wohnungen 

bestehen aus HT-Rohren. 

Sanitärobjekte, Armaturen 

Küche: Kalt- und Warmwasseranschluss, Abfluss für den Anschluss 

der Spüle, 2 Eckventile (1 Doppeleckventil für Spülmaschine). 

Die Montage der Zu- und Abflussleitung erfolgt im 

Aufstellungsbereich der Spüle auf der Wand . 

Bad: Kalt- und Warmwasseranschluss für die Badewanne, Dusche 

und Waschbecken. Das Toilettenbecken erhält einen Kaltwasseranschluss. 

Grundsätzlich kommen in der Bad- und Sanitärausstattung 

deutsche Markenfabrikate zum Einsatz. 

Badewannenanlage bestehend aus: 

- einer Badewanne (ca. 75 cm x 170 cm, 75 cm x 160 cm) 

- Wannenab- und Überlaufgarnitur mit Drehgriff und Siphon 

- Badewannen-Einhand-Aufputzbatterie in verchromter Ausführung, 

mit Umstellung auf Brause und Wanneneinlauf 

- Halterung zur Aufnahme des Brausekopfes, Metallschlauch 

Länge ca. 1.600 mm 

Duschwannenanlage bestehend aus: 

- einer Duschwanne in flacher Form mit standardisierten 

Abmessungen (80 cm x 80 cm, 75 cm x 90 cm, 90 cm x 

90 cm), inkl. Ablaufgarnitur 

- Aufputzbrause, Einhebelmischbatterie mit Handbrause in 

verchromter Ausführung 

- Gleitstange zur Aufnahme des Brausekopfes, Metallschlauch 

Länge ca. 1.600 mm 

- ESG-Duschtrennwand 

WC-Anlage bestehend aus: 

- Tiefspülklosett aus Porzellan wandhängend mit eingebautem 

Spülkasten, Sparspülung 

- WC-Sitz aus Kunststoff, mit Deckel 

- Papierhalter verchromt 

Waschtischanlage: 

- Waschtisch (Breite ca. 60 cm) 

- Einhebelmischbatterie mit Zugknopfablaufgarnitur verchromt, 

Wandspiegel 

- Handtuchhalter als Ring oder 2-armig 

Anschluss für Spüle und Waschmaschine 

Jede Wohnung erhält einen Wasch- und Spülmaschinenanschluss. 

Der Anschluss der Spüle und Spülmaschine erfolgt in 

der Küche über Eckventil mit Schubrosette. Der Anschluss der 

Waschmaschine erfolgt im Bad bzw. in den Abstellräumen/ 

Hauswirtschaftsräumen oder in der Küche, sofern die bauliche 

Umsetzung nicht anders möglich ist. 

Lüftung Innenbäder/Innen-WC: 

Die Raumentlüftung der innenliegenden Bäder, WCs sowie der 

Hauswirtschafträume erfolgt über Einzellüfter. Die Schaltung ist 

mit dem Lichtschalter zeitverzögert kombiniert. Die Entlüftung 

erfolgt verdeckt in entsprechenden Versorgungsschächten über 

Dach. 

Versiegelung 

Versiegelung der senkrechten und waagerechten Dehnungsfugen 

in den Nasszellen und Nassbereichen sowie sämtliche 

weitere dauerelastische Fugen sind Wartungsfugen, die nicht 

dem Bereich der Gewährleistung unterliegen. 

2.4 Elektroinstallation 

Ausstattung nach DIN 18015/VDE Bestimmungen 

Alle Dosen, Schalter etc. sind deutsche Markenfabrikate. Sie 

werden in Unterputzausführung einschließlich der Verdrahtung 

gemäß den entsprechenden Richtlinien und Verordnungen geliefert 

und eingebaut. Der Sicherungskasten/Unterverteilung 

wird jeweils im Flur installiert. Der Ausstattungsgrad erfolgt gemäß 

DIN 18015. Im Einzelnen erfolgt die Bestückung wie 

nachfolgend beschrieben. 

Kompetenz am Bau Fenstereinbau (Abb. 

links), Feinarbeiten am Innenputz in den 

Wohneinheiten und Stuckateurarbeiten an 

der Fassade (Abb. gegenüberliegende Seite) 



Anforderungen für die Ausstattung 

Es erfolgt eine komplette Neuinstallation der Elektroanlagen in 

den Wohnungen, im Treppenhaus und in den Kellern. 

Die Stromversorgung erfolgt über den Stromkreis der einzelnen 

Wohnung. Neuinstallation der Gemeinschaftsanlage (Beleuchtung, 

Heizung, Außenanlagen ect.) sowie der Zugänge 

zu den Mieterkellerräumen. Die Kellerräume, die den einzelnen 

Wohnungen zugeordnet werden, erhalten jeweils einen 

Beleuchtungskörper. Kellerflure, Allgemeinräume, sowie Außen- 

und Treppenhausbeleuchtung werden vom Gemeinschaftszähler 

versorgt. Die Heizungsanlage sowie der Personenaufzug 

erhalten einen separaten Zähler. 

Die Zählermontage erfolgt ausschließlich durch die Energieversorger. 

Wenn bei der Wohnungsabnahme der Nutzer noch 

nicht bekannt ist, erfolgt die Übergabe der Wohnung an den 

Käufer ohne Zähleinrichtung. Schaffung eines zentralen Zählerplatzes 

und eines zentralen Potentialausgleiches. 

Es wird eine Klingel-Wechselsprechanlage mit Videoüberwachung 

in jeder Wohneinheit inkl. elektrischer Türöffnung der 

Hauseingangstür eingebaut. 

Die Treppenhausbeleuchtung erhält eine Zeitschaltautomatik 

mit Warnfunktion. 

Weiterhin wird ein zentraler Anschluss für alle Wohneinheiten 

für Telekommunikation und TV-Anlage geschaffen. Diese Leitungen 

werden in einem Leerrohr vom Anschlusspunkt (Hausübergabepunkt) 

bis zur ersten Verteilerdose der Wohnungen 

geführt. Der Internetanschluss ist über die Telekommunikation 

- bzw. TV-Anschlussdose (über regionale Anbieter) möglich. 

Bäder 

1 Lichtschalter, 2 Steckdosen im Bereich Spiegel/Waschbecken, 

1 schaltbarer Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass 

bzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge (angepasst 

der Raumgröße), 1 Badeinbauradio, 1 Steckdose jeweils 

für Waschmaschine und Trockner (falls Aufstellfläche in 

der Küche nicht gegeben ist, bzw. kein Hauswirtschafsraum 

vorhanden ist) 


WC 

1 Lichtschalter, 1 Steckdose im Bereich Spiegel/Waschbecken, 

1 schaltbarer Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass 


der Raumgröße) 

Küchen 

3 Doppel-Steckdosen (im Bereich der Küchenarbeitsfläche), 1 

Herdanschlussdose, 1 Steckdose für Dunstumlufthaube, 1 

Steckdose für Einbauküche (Kühl-/Gefriergerät), 1 Steckdose 

für Spülmaschine, 1 Steckdose jeweils für Waschmaschine und 

Trockner (falls Aufstellfläche im Bad nicht gegeben), 1 Deckenauslass 


der Raumgröße), 1 Antennen-/Kabelanschlussdose 

Wohnzimmer, Schlaf- bzw. Kinderzimmer 

1 Lichtschalter als Kombination mit Steckdose, 1 Deckenauslass, 

3 Doppelsteckdosen, 1 Antennen-/Kabelanschlussdose, 

1 Telefonanschlussdose kombiniert mit Einfachsteckdose 

Flur 

2 Einfachsteckdosen, 2 Lichtschalter als Wechselschalter, 1 Telefonanschlussdose 

kombiniert mit Einfachsteckdose, 1 Deckenauslass 


der Raumgröße) 

Hauswirtschaftraum (falls vorhanden) 

1 Lichtschalter in Kombination mit 1 Steckdose, 1 Deckenauslass, 

1 Steckdose jeweils für Waschmaschine und Trockner 

Abstellraum 

1 Lichtschalter in Kombination mit 1 Steckdose, 1 Deckenauslass 

Keller 

Komplette Neuinstallation der Elektroanlagen in den Kellern. 

Die Stromversorgung erfolgt über den Stromkreis der einzelnen 

Wohnung. Die Kellerräume, die den einzelnen Wohnungen 

zugeordnet werden, erhalten jeweils einen Beleuchtungskörper 

(Schiffsarmaturen mit Schalter und 1 Steckdose). 

Balkon/Terrasse/Loggia 

1 Steckdose, 1 Außenleuchte (schaltbar von innen) 

115

116 

Treppenhaus/Außenanlagen 

Die Beleuchtung erfolgt über Wand- bzw. Deckenleuchten in 

Stil und Farbe dem Treppenhaus angepasst. An einer Stelle 

wird eine abschaltbare Steckdose für die Treppenreinigung angebracht. 

Die Treppenhausbeleuchtung wird über ein Zeitschaltrelais 

mit Ausschaltvorwarnung geregelt. Jede Etage erhält 

eine Leuchte, ebenso der Kellerzugang, der Eingangsbereich 

sowie der Hof (1 Außenleuchte mit Dämmerungsschalter 

und Bewegungsmelder). Mülltonnenstellplätze erhalten eine 

Leuchte. 

3. Bauwerk 

3.1 Dach 

Dachausbau 

Der vorhandene Dachraum wird für Wohnzwecke nicht ausgebaut, 

und nur für Revisionsbegehungen hergerichtet. 

Um den erforderlichen Wärmeschutz zu gewährleisten, ist der 

Einbau einer Wärmedämmung entsprechend der geltenden 

Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgesehen. 

Die Wärmedämmung wird auf die vorhandene Decke im 

Dachgeschoss verlegt. 

Die vorhandene Dacheindeckung inkl. der Dachlattungen und 

Konterlattungen werden entfernt. Es erfolgt eine komplette 

Neueindeckung der Dachflächen. 

Die Dacheindeckung (keramische Ziegel, Bieberschwanzdeckung) 

erfolgt in Abstimmung mit dem Denkmalschutz. Flachdachbereiche 

erhalten eine bituminöse Abdichtung. 

Dachklempnerarbeiten 

Sämtliche Dachrinnen und Fallrohre, Standrohr (mit Reinigungsöffnung), 

Brandmauerabdeckungen, Schornsteineinfassungen, 

Schneefanggitter etc. werden mit Titanzinkblech ausgeführt. 

3.2 Straßen- und Hoffassade 

Die Sanierung der historischen Fassade und Sockel erfolgt unter 

Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. 

Grundsätzlich wird eine Erhaltung der Fassade im Sinne des 

Denkmalschutzes umgesetzt. 

Lose und verwitterte Putzstellen werden ausgebessert und dem 

vorhandenen historischen Putz angepasst. Im Abschluss erhält 

die Fassade in Abstimmung mit dem Denkmalschutz einen Anstrich. 

Ein Wärmedämmverbundsystem ist aus denkmalschutzrechtlichen 

Auflagen nicht möglich. Zur Kompensation kommt hier 

eine Innendämmung zum Einsatz. 

3.3 Fenster- und Balkontüren/Lüftungskonzept 

Sämtliche vorhandenen Fenster und Balkontüren werden demontiert 

und durch neue Holzfenster mit Isolierverglasung 

nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung 

ersetzt. Grundlage der Schallschutzbemessung für Fenster und 

Balkontüren ist das Schallschutzgutachten. 

Durch einen Fachplaner wird ein Lüftungskonzept erstellt. Außerhalb 

der Heizperiode wird das Fenster das Hauptlüftungselement 

bleiben, u.a. auch zur Nachtlüftung und Abkühlung. 

Fensterbänke 

innen: Fensterbänke aus Kalkstein Jura 

außen: Fensterbank außen neu 

(nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung) 

3.4 Hauseingangstüren 

Die vorhandenen historischen Hauseingangstüren (straßen- 

und hofseitig) werden fachgerecht aufgearbeitet oder durch 

neue Holztüren nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen 

Genehmigung ersetzt. 

3.5 Balkone 

Die Ausführung der neu zu errichtenden Balkone erfolgt als 

verzinkte, vorgeständerte Stahlkonstruktion mit einer Fertigteilbetonplatte 

nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. 

Kompetenz am Bau Estricheinbau in den 

Wohneinheiten (Abb. links), Dacheindeckung 

und Abrüsten der rekonstruierten Fassaden 

(Abb. gegenüberliegende Seite) 



Die Balkonplatte besteht aus einem Fertigteilbetonelement mit 

integrierter Entwässerung, Brüstungselementen (Höhe mindestens 

1.10 m) in Abstimmung mit dem Denkmalschutz. 

Zum Sonnenschutz erhalten die neu errichteten Balkonanlagen, 

in Abstimmung mit dem Denkmalschutz, über 3. OG eine 

offene Gelenkmarkise mit Kurbel- Handbetrieb. 

3.6 Treppenhaus 

Das vorhandene historische massive Steintreppenhaus wird 

nach einer Befunduntersuchung durch einen Restaurator sowie 

nach Maßgaben der denkmalschutzrechtlichen Auflagen komplett 

restauriert. 

Die Treppenstufen (Terrazzo), Handläufe und Treppenwangen 

aus Holz werden entsprechend überarbeitet und wenn erforderlich, 

ergänzt. 

Die historischen Wohnungseingangstüren werden fachgerecht 

unter Berücksichtigung der Verbesserung des Brand-, Schall- 

und Einbruchschutzes restauriert und ertüchtigt oder durch 

neue Wohnungseingangstüren ersetzt. 

Die Wände werden vollflächig gespachtelt und verschliffen. 

Die Wände, Türen sowie die Treppenanlage erhalten einen 

Anstrich entsprechend der Befunduntersuchung des Restaurators 

in Abstimmung mit dem Denkmalschutz. Vorhandene Fliesen- 

und Terrazzobeläge werden erhalten und restauriert. 

Für das gesamte Treppenhaus besteht Bestandsschutz (Denkmalschutz), 

aktuelle Anforderungen des Schallschutzes, insbesondere 

nach DIN 4109, können hier nicht erreicht werden. 

3.7 Keller 

Die einzelnen Kellerabteile werden aus einer luftzirkulationsfördernden, 

offenen und verzinkten Metallkonstruktion ausgeführt. 

Der Einbau von Türen (T30) erfolgt nach den Erfordernissen 

der derzeit geltenden Brandschutzbestimmungen. 

Zur Reduzierung einer etwaigen auf den Bestand des Gebäudes 

zurückzuführende Kellerfeuchte werden nur die im folgenden 

beschriebenen Maßnahmen erbracht. Auf Grund der baulichen 

Situation, des Baugrunds und der Lage des Gebäudes 

kann die Herstellung eines staubtrockenen Kellers, der als 

Hobbyraum oder zur Lagerung hochwertiger Gegenstände 

genutzt werden kann, nicht sicher gestellt werden. 

Kellerfußboden 

Der vorhandene Kellerfußboden bleibt im Bestand erhalten, 

Fehlstellen werden ausgebessert, falls notwendig wird ein Estrich 

auf Trennlage aufgebracht. 

Kellerwände 

Die Kellerwände werden von schadhaften Putz befreit, sandgestrahlt 

und als sichtbares Mauerwerk belassen. Größere Fehlstellen 

im Mauerwerk werden mit gleichem Material ausgebessert. 

Der Kellerabgang, Heizraum, Fahrradraum sowie die 

Aufstellfläche des zentralen Elektrozählerschrankes erhalten 

einen Pinselputz mit weißen Anstrich. 

Es erfolgt eine Überprüfung des Bauzustandes hinsichtlich auftretender 

Mauerwerksfeuchtigkeit und schädigender Salze im 

Mauerwerk. Im Ergebnis dieser Untersuchungen werden erforderliche 

Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, falls erforderlich 

wird eine vertikal- und horizontal Abdichtung der zugänglichen 

Kelleraußenwände durchgeführt. 

3.8 Wohneinheiten 


Wohnungstrennwände 

Bestand: Massive Wohnungstrennwände in Stärken von 15-24 

cm. Bei zu geringen Wandstärken werden die Wohnungstrennwände 

brand- und schallschutztechnisch ertüchtigt (Gipskarton-Vorsatzschale). 

neu: Soweit Wände in den Wohnungen neu hinzukommen 

oder erneuert werden müssen, werden diese Wände als Trockenbauwände 

gemäß den Anforderungen an den Brand- und 

Schallschutz errichtet (beidseitige Doppelbeplankung). Neue 

tragende Wände werden in Ziegelbauweise bzw. Bundwandbauweise 

erstellt und beidseitig verputzt bzw. verkleidet. 

117

118 

Wand- und Deckenbeläge 

An allen Innenwänden und Decken wird die alte Tapete entfernt. 

Schadhafte Putzstellen werden ausgebessert. Soweit keine 

Neuaufteilung der Wohnungen erfolgt, unterliegen alle 

Wände dem Bestandsschutz. 

Sämtliche Räume erhalten zur Verbesserung des Schallschutzes 

eine Trockenbau-Unterhangdecke. 

Wände und Decken werden glatt gespachtelt und mit einem 

zweifachen Dispersionsfarbanstrich in weiß gestrichen. 

Im Bereich der Innendämmung d. h. sämtliche Innenseiten der 

Außenwände sowie Wände zum Treppenhaus erfolgt die Beschichtung 

und Anstrich entsprechend der Herstellervorgaben 

des Innenwandsystems. 

Die Wände der Bäder erhalten einen zeitgemäßen hochwertigen, 

großformatigen Fliesenbelag. Die exakte Höhe des Fliesenbelages 

ergibt sich aus der Höhe der vorhandenen Gegebenheiten, 

z. B. Vorwandkonstruktion, sowie den Abmessungen 

der Fliesen. Die Wandfliesen werden im Dünnbettverfahren 

inkl. erforderlicher Abdichtungen im Spritzwasserbereich 

verlegt. Oberhalb der Fliesen werden die Wände glatt gespachtelt 

und deckend gestrichen. 

Fußbodenaufbau/Bodenbelag 

Die Böden in den Wohnungen erhalten einen Trockenestrich 

mit Warmwasser Fußbodenheizung inklusive einer Trittschalldämmung 

(schwimmender Estrich). Die Türbereiche innerhalb 

der Wohnungen werden nach Möglichkeit schwellenlos ausgeführt. 

Wohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer: Die Wohn-, Schlaf- und 

Kinderzimmer sowie der Flur erhalten ein Mosaikparkett (Verlegeart: 

englischer Verband) aus Eiche mit umlaufenden Sockelleisten. 

Küche: Für Küchen ist ein Fliesenbelag (Materialpreis 30 €/m² 

brutto) vorgesehen. Optional kann, bei Einigung vor Baubeginn 

kostenneutral, auch hier die Verlegung von Parkett vereinbart 

werden. 

Bad: Die Böden im Bad erhalten einen Fliesenbelag (Materialpreis 

30 €/m² brutto) inkl. der erforderlichen Abdichtung. 

(Materialpreisangaben sind empfohlene Abverkaufspreise der 

Materiallieferanten) 

Wohnungsinnentüren 

In Abstimmung mit dem Denkmalschutz werden neue, dem 

historische Bestand angepasste, Türen eingebaut. Zwei Türen 

pro Wohneinheit erhalten zur Belichtung der Flure einen Glasausschnitt. 

Schließanlage in der Wohnungseingangstür 

Es wird eine Schließanlage mit Haupt- und Gruppensperre 

GPI, serienmäßig mit Aufbohr- und Abtastsicherung eingebaut. 

Die Übergabe erfolgt inklusive eines Schließplanes an 

die Hausverwaltung. 

4. Sonstige Ausstattung 

Aufzug 

Alle Häuser erhalten einen 3 bis 4-Personenaufzug mit Haltestellen 

von Erdgeschoss bis 3. OG. Die Ausführung erfolgt 

nach Planung und den Angaben des Aufzugsherstellers. 

Außenanlagengestaltung 

Pflasterbelag in Abstimmung mit dem Denkmalschutz im Bereich 

der Gehwege, Zuwegung der Mülltonnenaufstellplätze. 

Sichtschutzanlage mit Pergola im Bereich der Mülltonnenaufstellplätze. 

Terrassen mit Sondernutzungsrechten im Außenbereich erhalten 

einen Terrassenbelag sowie eine Einfassung mit Sträuchern. 

Die Restfläche wird mit Rasen und Sträuchern lt. Planungsunterlagen 

begrünt. 

Spielplatzanlagen und deren Zuwegungen werden in Abstimmung 

mit den zuständigen Behörden errichtet. 

Kompetenz am Bau Parkettverlegung in 

den Wohneinheiten (Abb. links), Neufassung 

der Wandgestaltung und restauratorische 

Arbeiten (Abb. gegenüberliegende Seite) 



5. Planungsänderungen 

Änderungen in der Planung, an vorgesehenen Materialien und 

bei Einrichtungsgegenständen sind vorbehalten, soweit sie aus 

technischen Gründen oder aus Gründen der Materialbeschaffung 

zweckmäßig sind und den geschilderten Standard nicht 

mindern. Änderungen in der Baugenehmigung oder aufgrund 

behördlicher Auflagen oder geänderter gesetzlicher Bestimmungen 

können zu Planungsänderungen führen und bleiben 

vorbehalten. 

6. Sonderwünsche 

Änderungswünsche (Planung, Ausstattung) eines Käufers bezüglich 

des Sondereigentums sind möglich, soweit es der Bautenstand 

zulässt, sie technisch durchführbar sind und diese Änderungswünsche 

nicht gegen die Interessen der Gemeinschaft 

gerichtet sind. Die Änderungen sind mit dem Bauherrn bzw. 

Bauträger (Grundstücksverkäufer) im Einzelnen vorab zu besprechen. 

Dieser untersucht die Durchführungsmöglichkeit 

und veranlasst ggf. eine Kostenkalkulation durch den Generalunternehmer 

bzw. die Handwerksfirmen. Auf Grundlage dieser 

Kostenkalkulation wird ein Zusatzvertrag zwischen dem Käufer 

und dem Generalunternehmer bzw. den Handwerksfirmen 

über den Bauherrn bzw. Bauträger geschlossen. Die Leistungen 

sind darin direkt mit dem Generalunternehmer bzw. den 

Handwerksfirmen abzurechnen. Dasselbe Prinzip gilt auch bei 

der Abwahl einer Leistung. Mündliche Auskünfte bedürfen zu 

ihrer Gültigkeit immer der Schriftform. 

7. Angabenvorbehalt 

Alle Angaben sind vom Ersteller der Baubeschreibung sorgfältig 

geprüft und zusammengestellt worden. Kein Vermittler, Anlageberater 

oder sonstiger Dritter ist berechtigt, Auskünfte zu 

erteilen oder Zusicherungen zu machen, die von diesen Angaben 

abweichen oder über sie hinausgehen. Solche Auskünfte 

und Zusicherungen sind im Übrigen nur wirksam, wenn sie 

schriftlich durch die Ersteller der Baubeschreibung erfolgen. 

Sämtliche Angaben entsprechen dem Stand der Planung im 

Juli 2011. Sie stehen unter dem Vorbehalt grundsätzlich unver- 

änderter Planungs- und gleichbleibender rechtlicher Verhältnisse 

der Spruchpraxis der Gerichte, Verwaltungs- und Finanzbehörden. 

8. Haftungsvorbehalt 


Die Haftung der gegenwärtigen und zukünftigen Vertragspartner 

für unrichtige oder unvollständige Angaben oder für Verletzung 

eventuell bestehender Aufklärungs- oder Hinweispflichten 

gegenüber dem Erwerber ist auf Vorsatz und auf grobe 

Fahrlässigkeit beschränkt. In Plänen eingezeichnete Möblierungen 

haben rein informativen Charakter und sind nicht im 

Kaufpreis enthalten. Die Maße in den Zeichnungen können 

sich in der Ausführungsplanung aus technischen Gründen ändern 

(z. B. wegen Vormauerungen, Lüftungsschächten, im 

Dachgeschoss statisch bedingter Stützen usw.). Änderungswünsche 

sind im Kaufvertrag schriftlich zu vereinbaren. Änderungen 

infolge behördlicher Auflagen und bautechnische 

Maßnahmen bleiben vorbehalten; desgleichen die Verwendung 

anderer Baustoffe, soweit diese keine Wertminderung 

herbeiführen. 

119

120 

Baubegleitende Qualitätskontrolle. TÜV SÜD 

Baubegleitendes Controlling 

Zertifizierte Revitalisierung historischer 

Bausubstanz – zu unserem Anspruch, 

unseren hohen Qualitätsstandards 

zählt auch, den gesamten Wertschöpfungsprozess 

verantwortungsbewusst 

durch unabhängige Gutachter und 

Prüfingenieure begleiten zu lassen 

[Aufnahmen 2010] 


Die Verkäuferin beabsichtigt, mit der TÜV SÜD Industrie Service GmbH, Wiesen- 

ring 2 in 04159 Leipzig einen Vertrag über Baubegleitendes Qualitätscontrolling 

abzuschließen. Inhalt des Vertrages ist u. a., ob die Bauausführung den nachfolgend 

genannten Normen entspricht. Mit dem Erwerb akzeptiert der Käufer jedoch, dass 

durch die erhaltenswerte strukturelle Grundsubstanz des Altbaus im Hinblick auf 

Schall-, Brand-, Wärme- und Feuchteschutz derzeit geltende Normen bzw. der heutige 

Stand der Technik teilweise nicht erreicht werden können. 

Der TÜV SÜD wird das Bauvorhaben auf die Konformität der Bauauführung 

• mit den Plänen und Unterlagen und 

• mit den aufgeführten technischen Vorschriften (Beurteilungsgrundlagen) 

überprüfen. Dazu finden während der Bauausführung Baustellenbegehungen durch 

einen Sachverständigen in Abstimmung mit dem AG gemäß dem Begehungsplan 

statt. 

Nach der Begehung wird vom TÜV SÜD ein schriftlicher Bericht erstellt; er enthält die 

gutachterlichen Feststellungen, wichtige Details werden erforderlichenfalls fotografisch 

dokumentiert. Die festgestellten Mängel werden in einer Liste dargestellt. 

Sofern es der Baufortschritt zulässt, wird die Beseitigung der vom TÜV SÜD festgestellten 

Mängel im Zuge der nächsten Begehung kontrolliert und dokumentiert. 

Die Baustellenbegehungen werden in der Regel von Fachingenieuren der Bautechnik 

durchgeführt. 

Nach positivem Ergebnis erfolgt durch den TÜV SÜD die Zertifizierung “Freiwilliges 

TÜV Bau Controlling” für das gegenständliche Bauobjekt. Voraussetzung der Zertifikatserteilung 

ist eine Beauftragung und Durchführung sämtlicher unter Ziffer 3 dargestellten 

Leistungen und die Mangelfeststellung zur Vorbereitung der Abnahme des 

Gemeinschaftseigentums durch den TÜV SÜD. 

Die Zertifikatsvergabe setzt voraus, dass 

• die Konformität zwischen den Plänen und Unterlagen einerseits und der Bauausführung 

andererseits, und 

• die Konformität zwischen den technischen Regelwerken einerseits und der Bauausführung 

andererseits gegeben ist und 

• die Mangelerfassung zur Vorbereitung der Abnahme des Sondereigentums durch 

den TÜV SÜD erfolgt oder alternativ die Übergabe der Abnahmeprotokolle, die im 

Zuge der Wohnungsübergabe gefertigt wurden, 

• die Begleitung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV SÜD erfolgt 

und Übergabe der Kopie des rechtsgschäftlichen Abnahmeprotokolls an den 

TÜV SÜD, 

• die schriftliche Bestätigung der Mängelbeseitigung durch den Bauherrn vorliegt. 

Baubegleitende Qualitätskontrolle. TÜV SÜD 

Der Bauende soll nicht herumtasten und versuchen. Was stehen bleiben soll, muss recht 

stehen und wo nicht für die Ewigkeit doch für geraume Zeit genügen. Man mag doch 

immer Fehler begehen, bauen darf man keine. 

Johann Wolfgang von Goethe (1749-1832), deutscher Dichter 

121 

1. Bauabschnitt | Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung 


WE 

01 

02 

03 

04 

05 

06 

07 

08 

09 

10 

11 

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 37 (Kaufpreise) Dr.-Hermann-Duncker-Straße 37 (Kaufpreisaufteilung) 

Lage 

HP rechts 

HP links 

1. OG links 

1. OG Mitte 

1. OG rechts 

2. OG links 

2. OG Mitte 

2. OG rechts 

3. OG links 

3. OG Mitte 

3. OG rechts 

Struktur 

4 Zimmer 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

1 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

1 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

1 Zimmer 

3 Zimmer 

Ausstattung 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Wohnfläche 

131,84 m² 

68,90 m² 

93,79 m² 

41,46 m² 

83,82 m² 

93,79 m² 

41,46 m² 

83,69 m² 

93,79 m² 

41,68 m² 

83,85 m² 

2 3 4 

5 

Mieterwartung 

[Nettomiete] 

764,67 € 

399,62 € 

543,98 € 

240,47 € 

486,16 € 

543,98 € 

240,47 € 

485,40 € 

543,98 € 

240,58 € 

486,33 € 


Kaufpreis 

gesamt 

301.914,00 € 

157.781,00 € 

214.779,00 € 

87.066,00 € 

191.948,00 € 

214.779,00 € 

87.066,00 € 

191.650,00 € 

214.779,00 € 

87.528,00 € 

192.017,00 € 

Abkürzungen I Erläuterungen (in den Übersichten der Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung auf den Seiten 118/119, 122/123 und 126/127) 

WE = Wohneinheit, HP = Hochparterre, OG = Obergeschoss; MEA = Miteigentumsanteil; BA = Bauabschnitt 

1 

Ausstattung, die Wohneinheiten sind punktuell mit besonderen Ausstattungsmerkmalen gekennzeichnet – bspw. Loggia, Wintergarten oder Freifläche 

(= separater Gartenanteil zur Eigennutzung), die Wohneinheiten verfügen größtenteils über Balkone 

2 

ca.-Wohnflächen, wurden nach der ab 01.01.2004 gültigen Wohnflächenverordnung berechnet, mit der Einschränkung, dass Balkone bei den m² nur 

zur Hälfte (= 50 %), Freiflächen zu einem Viertel (= 25 %) mit eingerechnet werden 

3 

Berechnungsgrundlage Mieterwartung – Kaltmiete ca. 5,80 €/m² netto – hierfür kann keine Garantie übernommen werden 

4 Miteigentumsanteile (bezogen auf das Gemeinschaftseigentum am Gesamtobjekt Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 (Bauabschnitte 1, 2 und 3) 

– vgl. dazu die entsprechenden Angaben in der Teilungserklärung 

5 

zzgl. Erwerbsnebenkosten – vgl. dazu die entsprechenden Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag 

6 

Die Kaufpreisaufteilung, insbesondere hinsichtlich der Höhe des Sanierungs- und Grundstückskostenanteils sowie der Altbausubstanz erfolgt auf der 

Grundlage von Erfahrungswerten und entsprechenden Schätzungen vorbehaltlich einer anderweitigen Auffassung der Finanzbehörden. Eine Garantie 

kann hierfür nicht übernommen werden. 

* Sondernutzungsrecht (SNR) bei Wohneinheiten mit zugewiesener Freifläche (= separater Gartenanteil zur Eigennutzung) – im Gesamtkaufpreis ist ein 

Anteil i.H.v. 3.000,00 €/SNR enthalten; dies betrifft die folgenden Wohneinheiten: BA 1 (20, 21), BA 2 (29, 36, 44, 45, 52, 53), BA 3 (60, 61, 68, 69) 

Irrtum/Änderungen/Ergänzungen vorbehalten. Stand September 2011 

1 

MEA 

[1/1.000] 


20,85 

10,90 

14,84 

6,56 

13,26 

14,83 

6,56 

13,24 

14,84 

6,60 

13,26 

WE 

01 

02 

03 

04 

05 

06 

07 

08 

09 

10 

11 

Kaufpreis 

gesamt 

5 

301.914,00 € 

157.781,00 € 

214.779,00 € 

87.066,00 € 

191.948,00 € 

214.779,00 € 

87.066,00 € 

191.650,00 € 

214.779,00 € 

87.528,00 € 

192.017,00 € 

Anteil Sanierung 

(ca. 80 %) 

241.531,00 € 

126.248,00 € 

171.823,00 € 

69.653,00 € 

153.558,00 € 

171.823,00 € 

69.653,00 € 

153.320,00 € 

171.823,00 € 

70.022,00 € 

153.614,00 € 

6 6 

Anteil Grundstück 

(ca. 10 %) 

30.191,00 € 

15.781,00 € 

21.478,00 € 

8.707,00 € 

19.195,00 € 

21.478,00 € 

8.707,00 € 

19.165,00 € 

21.478,00 € 

8.753,00 € 

19.202,00 € 

Anteil Altbausubstanz 

(ca. 10 %) 

30.191,00 € 

15.781,00 € 

21.478,00 € 

8.707,00 € 

19.195,00 € 

21.478,00 € 

8.707,00 € 

19.165,00 € 

21.478,00 € 

8.753,00 € 

19.202,00 € 

6 

Kaufpreis 

je m² 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.100,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.100,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.100,00 € 

2.290,00 €

WE 

12 

13 

14 

15 

16 

17 

18 

19 

WE 

20 

21 

22 

23 

24 

25 

26 

27 

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 35 (Kaufpreise) 

Lage 

HP rechts 

HP links 

1. OG rechts 

1. OG links 

2. OG rechts 

2. OG links 

3. OG rechts 

3. OG links 

Struktur 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

Ausstattung 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Loggia|Balkon 

Balkon 

Loggia|Balkon 

Balkon 

Loggia|Balkon 


Lage 

HP rechts 

HP links 

1. OG rechts 

1. OG links 

2. OG rechts 

2. OG links 

3. OG rechts 

3. OG links 

Struktur 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

Ausstattung 

Balkon|Garten 

Balkon|Garten 

Loggia|Balkon 

Balkon 

Loggia|Balkon 

Balkon 

Loggia|Balkon 

Balkon 

1 

1 

Wohnfläche 

66,02 m² 

63,98 m² 

66,02 m² 

72,75 m² 

66,14 m² 

72,74 m² 

66,14 m² 

72,79 m² 

Wohnfläche 

70,80 m² 

90,04 m² 

72,68 m² 

82,58 m² 

72,50 m² 

82,65 m² 

72,70 m² 

81,48 m² 

2 3 4 

5 

Mieterwartung 

[Nettomiete] 

382,92 € 

371,08 € 

382,92 € 

421,95 € 

383,61 € 

421,89 € 

383,61 € 

422,18 € 

MEA 

[1/1.000] 

10,44 

10,12 

10,44 

11,51 

10,46 

11,51 

10,46 

11,51 

Kaufpreis 

gesamt 

151.186,00 € 

146.514,00 € 

151.186,00 € 

166.598,00 € 

151.461,00 € 

166.575,00 € 

151.461,00 € 

166.689,00 € 

2 3 5 

Mieterwartung 

[Nettomiete] 

410,64 € 

522,23 € 

421,54 € 

478,96 € 

420,50 € 

479,37 € 

421,66 € 

472,59 € 

165.132,00 € 

209.192,00 € 

166.437,00 € 

189.108,00 € 

166.025,00 € 

189.269,00 € 

166.483,00 € 

186.589,00 € 

WE 

12 

13 

14 

15 

16 

17 

18 

19 

Kaufpreis 

gesamt 

5 

151.186,00 € 

146.514,00 € 

151.186,00 € 

166.598,00 € 

151.461,00 € 

166.575,00 € 

151.461,00 € 

166.689,00 € 


(ca. 80 %) 

120.949,00 € 

117.211,00 € 

120.949,00 € 

133.278,00 € 

121.169,00 € 

133.260,00 € 

121.169,00 € 

133.351,00 € 

MEA 4 Kaufpreis 

WE Kaufpreis Anteil Sanierung 

[1/1.000] gesamt 

gesamt (ca. 80 %) 

11,20 

14,24 

11,50 

13,06 

11,47 

13,07 

11,50 

12,89 

20* 

21* 

22 

23 

24 

25 

26 

27 

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 35 (Kaufpreisaufteilung) 

6 6 


(ca. 10 %) 

15.119,00 € 

14.651,00 € 

15.119,00 € 

16.660,00 € 

15.146,00 € 

16.658,00 € 

15.146,00 € 

16.669,00 € 


5 

165.132,00 € 

209.192,00 € 

166.437,00 € 

189.108,00 € 

166.025,00 € 

189.269,00 € 

166.483,00 € 

186.589,00 € 

129.706,00 € 

164.954,00 € 

133.150,00 € 

151.286,00 € 

132.820,00 € 

151.415,00 € 

133.186,00 € 

149.271,00 € 

6 6 


(ca. 10 %) 

16.213,00 € 

20.619,00 € 

16.644,00 € 

18.911,00 € 

16.603,00 € 

18.927,00 € 

16.648,00 € 

18.659,00 € 


(ca. 10 %) 

15.119,00 € 

14.651,00 € 

15.119,00 € 

16.660,00 € 

15.146,00 € 

16.658,00 € 

15.146,00 € 

16.669,00 € 


(ca. 10 %) 

16.213,00 € 

20.619,00 € 

16.644,00 € 

18.911,00 € 

16.603,00 € 

18.927,00 € 

16.648,00 € 

18.659,00 € 


6 

6 

Kaufpreis 

je m² 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

Kaufpreis 

je m² 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

123


Individualität und Exklusivität Die Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG steht für in sich 

schlüssige, ertragsorientierte und nachhaltige Gesamtkonzepte auf der Grundlage hochqualitativer Bauweise 

– mit dem Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten zu schaffen; Beispiel: modernes Bad 

einer Wohneinheit im revitalisierten und denkmalgerecht wiederhergestellten 1. Bauabschnitt des 

Westend-Ensembles in Leipzig, Gröpplerstraße 54-60 (Sanierung/Modernisierung 2011, obere Abb.); 

unsere außen- und innenarchitektonisch aufeinander abgestimmten Konzepte beinhalten Bau- und Ausstattungsmerkmale 

auf hohem Niveau: Bäder werden im Nassbereich anspruchsvoll gefliest, darüber 

hinausgehende Wandflächen gespachtelt, kennzeichnend sind hochwertige Sanitärobjekte (eingeflieste 

Badewanne und Dusche, Waschtisch und WC aus Porzellan, Handtuch-Leiterheizkörper etc.), Decken 

erhalten Unterhang-Konstruktionen zur Verbesserung des Schallschutzes – zum Vergleich: Bad einer 

Wohneinheit im WestendHafenquartier, Haus 33 (Abb. auf der gegenüberliegenden Seite) im derzeit 

unsanierten Zustand [Bestand 2011, Aufnahme 2011] 

Immobilienvermögen zählt über Epochen und Generationen hinweg zu den beständigsten 

und steigerungsfähigsten Vermögenswerten. Unvergängliche Werte unterliegen keinen 

Kursschwankungen. Sie werden nicht notiert. 

Stanislaw Jerzy Lec (1909-1966), polnischer Schriftsteller 

123 

Westend | Bestand und Revitalisierungsbeispiel 





– mit dem Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten zu schaffen; Beispiel: Schlafzimmer einer 

Wohneinheit im revitalisierten und denkmalgerecht wiederhergestellten 1. Bauabschnitt des Westend- 

Ensembles in Leipzig, Gröpplerstraße 54-60 (Sanierung/Modernisierung 2011, obere Abb.); unsere 

außen- und innenarchitektonisch aufeinander abgestimmten Konzepte beinhalten Bau- und Ausstattungsmerkmale 

auf hohem Niveau: in sämtlichen Wohnräumen wird hochwertiges Echtholz-Parkett verlegt, 

die Wände werden gespachtelt, Innentüren nach historischem Vorbild neu angefertigt, Fenster darüber 

hinaus mit energieeffizienter Isolierverglasung versehen, Decken erhalten Unterhang-Konstruktionen zur 

Verbesserung des Schallschutzes – zum Vergleich: Schlafzimmer einer Wohneinheit im WestendHafenquartier, 

Haus 37 (Abb. auf der gegenüberliegenden Seite) im derzeit unsanierten Zustand 

[Bestand 2011, Aufnahme 2011] 

125 



WE 

28 

29 

30 

31 

32 

33 

34 

35 

WE 

36 

37 

38 

39 

40 

41 

42 

43 


Lage 

HP rechts 

HP links 

1. OG rechts 

1. OG links 

2. OG rechts 

2. OG links 

3. OG rechts 

3. OG links 

Struktur 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

Ausstattung 

Balkon 

Balkon|Garten 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 


Lage 

HP rechts 

HP links 

1. OG rechts 

1. OG links 

2. OG rechts 

2. OG links 

3. OG rechts 

3. OG links 

Struktur 

4 Zimmer 

2 Zimmer 

4 Zimmer 

2 Zimmer 

4 Zimmer 

2 Zimmer 

4 Zimmer 

2 Zimmer 

Ausstattung 

Balkon|Garten 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Wohnfläche 

50,87 m² 

77,93 m² 

48,09 m² 

71,22 m² 

48,09 m² 

71,22 m² 

48,09 m² 

71,31 m² 

Mieterwartung 

[Nettomiete] 

295,05 € 

451,99 € 

278,92 € 

413,08 € 

278,92 € 

413,08 € 

278,92 € 

413,60 € 


1 

1 

Wohnfläche 

93,00 m² 

48,07 m² 

84,43 m² 

48,07 m² 

84,42 m² 

47,95 m² 

84,55 m² 

47,95 m² 

2 3 4 

5 

MEA 

[1/1.000] 

Kaufpreis 

gesamt 

116.492,00 € 

181.460,00 € 

110.126,00 € 

163.094,00 € 

110.126,00 € 

163.094,00 € 

110.126,00 € 

163.300,00 € 


8,05 

12,33 

7,61 

11,27 

7,61 

11,27 

7,61 

11,28 

2 3 5 

Mieterwartung 

[Nettomiete] 

539,40 € 

278,81 € 

489,69 € 

278,81 € 

489,69 € 

278,11 € 

490,39 € 

278,11 € 

215.970,00 € 

110.080,00 € 

193.345,00 € 

110.080,00 € 

193.322,00 € 

109.806,00 € 

193.620,00 € 

109.806,00 € 

WE 

28 

29* 

30 

31 

32 

33 

34 

35 

Kaufpreis 

gesamt 

5 

116.492,00 € 

181.460,00 € 

110.126,00 € 

163.094,00 € 

110.126,00 € 

163.094,00 € 

110.126,00 € 

163.300,00 € 


(ca. 80 %) 

93.194,00 € 

142.768,00 € 

88.101,00 € 

130.475,00 € 

88.101,00 € 

130.475,00 € 

88.101,00 € 

130.640,00 € 



[1/1.000] gesamt 


14,71 

7,60 

13,36 

7,60 

13,35 

7,58 

13,37 

7,58 

36* 

37 

38 

39 

40 

41 

42 

43 


6 6 


(ca. 10 %) 

11.649,00 € 

27.846,00 € 

11.013,00 € 

16.309,00 € 

11.013,00 € 

16.309,00 € 

11.013,00 € 

16.330,00 € 


5 

215.970,00 € 

110.080,00 € 

193.345,00 € 

110.080,00 € 

193.322,00 € 

109.806,00 € 

193.620,00 € 

109.806,00 € 

170.376,00 € 

88.064,00 € 

154.676,00 € 

88.064,00 € 

154.658,00 € 

87.845,00 € 

154.896,00 € 

87.845,00 € 

6 6 


(ca. 10 %) 

24.297,00 € 

11.008,00 € 

19.335,00 € 

11.008,00 € 

19.332,00 € 

10.981,00 € 

19.362,00 € 

10.981,00 € 


(ca. 10 %) 

11.649,00 € 

17.846,00 € 

11.013,00 € 

16.309,00 € 

11.013,00 € 

16.309,00 € 

11.013,00 € 

16.330,00 € 


(ca. 10 %) 

21.297,00 € 

11.008,00 € 

19.335,00 € 

11.008,00 € 

19.332,00 € 

10.981,00 € 

19.362,00 € 

10.981,00 € 

6 

6 

Kaufpreis 

je m² 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

Kaufpreis 

je m² 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 €

WE 

44 

45 

46 

47 

48 

49 

50 

51 

WE 

52 

53 

54 

55 

56 

57 

58 

59 


Lage 

HP rechts 

HP links 

1. OG rechts 

1. OG links 

2. OG rechts 

2. OG links 

3. OG rechts 

3. OG links 

Struktur 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

3 Zimmer 

2 Zimmer 

Ausstattung 

Balkon|Garten 

Balkon|Garten 

Balkon 

Loggia|Balkon 

Balkon 

Loggia|Balkon 

Balkon 

Loggia|Balkon 


Lage 

HP rechts 

HP links 

1. OG rechts 

1. OG links 

2. OG rechts 

2. OG links 

3. OG rechts 

3. OG links 

Struktur 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

Ausstattung 

Balkon|Garten 

Balkon|Garten 

Loggia|Balkon 

Balkon 

Loggia|Balkon 

Balkon 

1 

1 

Loggia|Balkon 

Balkon|Balkon 

Wohnfläche 

89,17 m² 

70,67 m² 

82,12 m² 

72,68 m² 

82,14 m² 

72,67 m² 

81,02 m² 

72,70 m² 

Wohnfläche 

89,09 m² 

88,09 m² 

88,58 m² 

80,65 m² 

88,71 m² 

80,11 m² 

88,84 m² 

78,44 m² 

2 3 4 

5 

Mieterwartung 

[Nettomiete] 

517,19 € 

409,88 € 

476,29 € 

421,54 € 

476,41 € 

421,48 € 

469,91 € 

421,66 € 

MEA 

[1/1.000] 

14,11 

11,18 

12,99 

11,55 

12,99 

11,50 

12,82 

11,50 

Kaufpreis 

gesamt 

207.199,00 € 

164.834,00 € 

188.055,00 € 

166.437,00 € 

188.101,00 € 

166.414,00 € 

185.536,00 € 

166.483,00 € 

2 3 5 

Mieterwartung 

[Nettomiete] 

516,72 € 

510,92 € 

513,76 € 

467,77 € 

514,51 € 

464,63 € 

515,27 € 

454,95 € 

207.016,00 € 

204.726,00 € 

202.848,00 € 

184.689,00 € 

203.146,00 € 

183.452,00 € 

203.444,00 € 

179.628,00 € 

WE 

44* 

45* 

46 

47 

48 

49 

50 

51 

Kaufpreis 

gesamt 

5 

207.199,00 € 

165.834,00 € 

188.055,00 € 

166.437,00 € 

188.101,00 € 

166.414,00 € 

185.536,00 € 

166.483,00 € 


(ca. 80 %) 

163.359,00 € 

129.467,00 € 

150.444,00 € 

133.150,00 € 

150.481,00 € 

133.131,00 € 

148.429,00 € 

133.186,00 € 



[1/1.000] gesamt 


14,09 

13,93 

14,01 

12,76 

14,03 

12,67 

14,05 

12,41 

52* 

53* 

54 

55 

56 

57 

58 

59 


6 6 


(ca. 10 %) 

20.420,00 € 

16.183,00 € 

18.806,00 € 

16.644,00 € 

18.810,00 € 

16.641,00 € 

18.554,00 € 

16.648,00 € 


5 

207.016,00 € 

204.726,00 € 

202.848,00 € 

184.689,00 € 

203.146,00 € 

183.452,00 € 

203.444,00 € 

179.628,00 € 

163.213,00 € 

161.381,00 € 

162.278,00 € 

147.751,00 € 

162.517,00 € 

146.762,00 € 

162.755,00 € 

143.702,00 € 

6 6 


(ca. 10 %) 

20.402,00 € 

20.173,00 € 

20.285,00 € 

18.469,00 € 

20.315,00 € 

18.345,00 € 

20.344,00 € 

17.963,00 € 


(ca. 10 %) 

20.420,00 € 

16.183,00 € 

18.806,00 € 

16.644,00 € 

18.810,00 € 

16.641,00 € 

18.554,00 € 

16.648,00 € 


(ca. 10 %) 

20.402,00 € 

20.173,00 € 

20.285,00 € 

18.469,00 € 

20.315,00 € 

18.345,00 € 

20.344,00 € 

17.963,00 € 


6 

6 

Kaufpreis 

je m² 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

Kaufpreis 

je m² 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

127




– mit dem Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten zu schaffen; Beispiel: moderner Küchenbereich 

einer Wohneinheit im revitalisierten und denkmalgerecht wiederhergestellten 1. Bauabschnitt 

des Westend-Ensembles in Leipzig, Gröpplerstraße 54-60 (Sanierung/Modernisierung 2011, obere 

Abb.); unsere außen- und innenarchitektonisch aufeinander abgestimmten Konzepte beinhalten Bau- 

und Ausstattungsmerkmale auf hohem Niveau: der Fußbodenbereich der Küchen wird anspruchsvoll 

gefliest, sämtliche Wände werden gespachtelt, Decken erhalten Unterhang-Konstruktionen zur Verbesserung 

des Schallschutzes – zum Vergleich: Küchenbereich einer Wohneinheit im WestendHafenquartier, 







Westend | Bestand und Revitalisierungsbeispiel 





– mit dem Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten zu schaffen; Beispiel: Wohnzimmer einer 

Wohneinheit im revitalisierten und denkmalgerecht wiederhergestellten 1. Bauabschnitt des Westend- 

Ensembles in Leipzig, Gröpplerstraße 54-60 (Sanierung/Modernisierung 2011, obere Abb.); unsere 

außen- und innenarchitektonisch aufeinander abgestimmten Konzepte beinhalten Bau- und Ausstattungsmerkmale 

auf hohem Niveau: in sämtlichen Wohnräumen wird hochwertiges Echtholz-Parkett verlegt, 

die Wände werden gespachtelt, Innentüren nach historischem Vorbild neu angefertigt, Fenster darüber 

hinaus mit energieeffizienter Isolierverglasung versehen, Decken erhalten Unterhang-Konstruktionen zur 

Verbesserung des Schallschutzes – zum Vergleich: Wohnzimmer einer Wohneinheit im WestendHafenquartier, 



129 



WE 

60 

61 

62 

63 

64 

65 

66 

67 

WE 

68 

69 

70 

71 

72 

73 

74 

75 


Lage 

HP rechts 

HP links 

1. OG rechts 

1. OG links 

2. OG rechts 

2. OG links 

3. OG rechts 

3. OG links 

Struktur 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

Ausstattung 

Balkon|Garten 

Balkon|Garten 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon|Balkon 

Balkon|Balkon 


Lage 

HP rechts 

HP links 

1. OG rechts 

1. OG links 

2. OG rechts 

2. OG links 

3. OG rechts 

3. OG links 

Struktur 

3 Zimmer 

4 Zimmer 

3 Zimmer 

4 Zimmer 

3 Zimmer 

4 Zimmer 

3 Zimmer 

4 Zimmer 

Ausstattung 

Balkon|Garten 

Balkon|Garten 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon 

Balkon|Balkon 

Balkon 

Wohnfläche 

90,63 m² 

88,76 m² 

84,79 m² 

81,58 m² 

84,08 m² 

81,04 m² 

82,24 m² 

79,35 m² 

Mieterwartung 

[Nettomiete] 

525,65 € 

514,81 € 

491,78 € 

473,16 € 

487,66 € 

470,03 € 

476,99 € 

460,23 € 


1 

1 

Wohnfläche 

88,41 m² 

88,94 m² 

80,31 m² 

79,51 m² 

80,45 m² 

79,33 m² 

78,52 m² 

79,46 m² 

2 3 4 

5 

MEA 

[1/1.000] 

Kaufpreis 

gesamt 

210.543,00 € 

206.260,00 € 

194.169,00 € 

186.818,00 € 

192.543,00 € 

185.582,00 € 

188.330,00 € 

181.712,00 € 


14,34 

14,04 

13,41 

12,90 

13,30 

12,82 

13,01 

12,55 

2 3 5 

Mieterwartung 

[Nettomiete] 

512,79 € 

515,85 € 

465,80 € 

461,16 € 

466,61 € 

460,11 € 

455,42 € 

460,87 € 

205.459,00 € 

206.673,00 € 

183.910,00 € 

182.078,00 € 

184.231,00 € 

181.666,00 € 

179.811,00 € 

181.963,00 € 

WE 

60* 

61* 

62 

63 

64 

65 

66 

67 

Kaufpreis 

gesamt 

5 

210.543,00 € 

206.260,00 € 

194.169,00 € 

186.818,00 € 

192.543,00 € 

185.582,00 € 

188.330,00 € 

181.712,00 € 


(ca. 80 %) 

166.034,00 € 

162.608,00 € 

155.335,00 € 

149.454,00 € 

154.0340,00 € 

148.466,00 € 

150.664,00 € 

145.370,00 € 



[1/1.000] gesamt 


13,98 

14,07 

12,70 

12,58 

12,73 

12,55 

12,42 

12,57 

68* 

69* 

70 

71 

72 

73 

74 

75 


6 6 


(ca. 10 %) 

20.754,00 € 

20.326,00 € 

19.417,00 € 

18.682,00 € 

19.254,00 € 

18.558,00 € 

18.833,00 € 

18.171,00 € 


5 

205.459,00 € 

206.673,00 € 

183.910,00 € 

182.078,00 € 

184.231,00 € 

181.666,00 € 

179.811,00 € 

181.963,00 € 

161.967,00 € 

162.938,00 € 

147.128,00 € 

145.662,00 € 

147.385,00 € 

145.333,00 € 

143.849,00 € 

145.570,00 € 

6 6 


(ca. 10 %) 

20.246,00 € 

20.367,00 € 

18.391,00 € 

18.208,00 € 

18.423,00 € 

18.167,00 € 

17.981,00 € 

18.196,00 € 


(ca. 10 %) 

20.754,00 € 

20.326,00 € 

19.417,00 € 

18.682,00 € 

19.254,00 € 

18.558,00 € 

18.833,00 € 

18.171,00 € 


(ca. 10 %) 

20.246,00 € 

20.367,00 € 

18.391,00 € 

18.208,00 € 

18.423,00 € 

18.167,00 € 

17.981,00 € 

18.196,00 € 

6 

6 

Kaufpreis 

je m² 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

Kaufpreis 

je m² 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 €

WE 

76 

77 

78 

79 

80 

81 

82 

83 

Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19 (Kaufpreise) Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19 (Kaufpreisaufteilung) 

Lage 

HP rechts 

HP links 

1. OG rechts 

1. OG links 

2. OG rechts 

2. OG links 

3. OG rechts 

3. OG links 

Struktur 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

3 Zimmer 

4 Zimmer 

3 Zimmer 

4 Zimmer 

3 Zimmer 

Ausstattung 

Wintergarten|Balkon 

Wintergarten|Balkon 

Balkon 

Balkon|Balkon 

Balkon 

Balkon|Balkon 

Balkon 

1 

Balkon|Balkon 

Wohnfläche 

82,14 m² 

76,38 m² 

81,77 m² 

77,89 m² 

80,20 m² 

77,38 m² 

80,11 m² 

77,54 m² 

2 3 4 

5 

Mieterwartung 

[Nettomiete] 

476,41 € 

443,00 € 

474,27 € 

451,76 € 

465,16 € 

448,80 € 

464,64 € 

449,73 € 

MEA 

[1/1.000] 

12,99 

12,08 

12,93 

12,32 

12,69 

12,24 

12,67 

12,27 

Kaufpreis 

gesamt 

188.101,00 € 

174.910,00 € 

187.253,00 € 

178.368,00 € 

183.658,00 € 

177.200,00 € 

183.452,00 € 

177.567,00 € 

WE 

76 

77 

78 

79 

80 

81 

82 

83 

Kaufpreis 

gesamt 

5 

188.101,00 € 

174.910,00 € 

187.253,00 € 

178.368,00 € 

183.658,00 € 

177.200,00 € 

183.452,00 € 

177.567,00 € 


(ca. 80 %) 

150.481,00 € 

139.928,00 € 

149.802,00 € 

142.694,00 € 

146.926,00 € 

141.760,00 € 

146.762,00 € 

142.054,00 € 

6 6, 7 


(ca. 10 %) 

18.810,00 € 

17.491,00 € 

18.725,00 € 

17.837,00 € 

18.366,00 € 

17.720,00 € 

18.345,00 € 

17.757,00 € 


(ca. 10 %) 

18.810,00 € 

17.491,00 € 

18.725,00 € 

17.837,00 € 

18.366,00 € 

17.720,00 € 

18.345,00 € 

17.757,00 € 


6 

Kaufpreis 

je m² 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

2.290,00 € 

131




– mit dem Ziel, einzigartige Lebens- und Wohnqualitäten zu schaffen; Beispiel: Flurbereich einer 

Wohneinheit im revitalisierten und denkmalgerecht wiederhergestellten Gründerzeitwohnhauses in Leipzig, 

Breitenfelder Straße 84 (Sanierung/Modernisierung 2010, obere Abb.); unsere außen- und innenarchitektonisch 

aufeinander abgestimmten Konzepte beinhalten u. a. Ausstattungsmerkmale auf hohem 

Niveau: in sämtlichen Wohnräumen wird hochwertiges Echtholz-Parkett verlegt, die Wände werden gespachtelt, 

Wohnungseingangstüren unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten im Bestand fachgerecht 

restauriert und den heutigen technischen Anforderungen entsprechend modernisiert, Innentüren 

nach historischem Vorbild neu angefertigt, Decken erhalten Unterhang-Konstruktionen zur Verbesserung 

des Schallschutzes – zum Vergleich: Flurbereich einer Wohneinheit im WestendHafenquartier, Haus 37 

(Abb. auf der gegenüberliegenden Seite) im derzeit unsanierten Zustand 






131 

Rechtliches Konzept 








zu schaffen – Beispiel: Villa 

am Kees´schen Park in Markkleeberg, 

Karl-Liebknecht-Straße 20 (vgl. dazu 

weiterführend die Abb. auf den Seiten 

146 und 149) [Aufnahmen 2011] 


Das hier angebotene Immobilieninvestment ist mit dem Abschluss mehrerer Verträge 

verbunden. Bei den Verträgen handelt es sich um einen Kaufvertrag nebst einer 

Grundlagenurkunde. Ferner tritt der Erwerber als künftiges Mitglied in einen bereits 

abgeschlossenen Vertrag mit der Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH 

als Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein. Daneben tritt der Erwerber 

einer Mietpool-Gesellschaft bei und hat nach dem Gesellschaftervertrag einen 

Sondereigentumsverwaltungsvertrag mit dem Geschäftsführer des Mietpools, 

der Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH, abzuschließen. Dem Erwerber 

wird ferner der Abschluss eines Mietgarantievertrages angeboten. In der Grundlagenurkunde 

sind die Teilungserklärung gemäß § 8 WEG, die Pläne, die Baubeschreibung 

sowie Planungs- und Änderungsvollmachten enthalten. Die wesentlichen 

Inhalte der Verträge werden im Folgenden kurz erläutert. Die vollständigen Verträge 

werden dem Interessenten auf Wusch ausreichende Zeit vor dem Erwerb überlassen. 

I. Kaufvertrag 

1. Angebot 

Der Investor unterbreitet dem Verkäufer, der GGH GmbH & Co. Westend II KG, Karl- 

Tauchnitz-Straße 2, 04107 Leipzig, ein notarielles Angebot zum Abschluss des im 

Folgenden beschriebenen Kaufvertrages über eine noch zu sanierende Altbauwohnung. 

An dieses Angebot ist der Investor bis zu dem im Kaufvertrag angegebenen 

Termin unwiderruflich gebunden. Danach erlischt das Angebot. Die Annahme ist erfolgt, 

wenn die Annahmeerklärung vor einem deutschen Notar beurkundet worden 

ist. 

2. Inhalt 

a) 

Grundstück 

Der Verkäufer wird Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig von Lindenau, 

Blatt 5409, Flurstück 1326/2 und 1326/1, verzeichneten Grundbesitzes, 

gelegen in der Dr. Hermann-Duncker-Straße 19-37 in Leipzig. Das Grundstück wird 

zur Bildung von Wohnungseigentum entsprechend der Teilungserklärung aufgeteilt. 

Das Grundeigentum wird bei Veräußerung wie folgt belastet sein: 

Abt. II: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Abwasserleitungsrecht) 

für Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH 

Abt. III: Finanzierungspfandrecht des Verkäufers 

Die in Abt. III eingetragenen Grundschulden stammen vom Verkäufer. Der Anspruch 

des Käufers auf Lastenfreistellung aufgrund des Grundstückskaufvertrages bleibt unberührt. 

Die in Abteilung III eingetragene Finanzierungsgrundschuld muss bei Eigentumsumschreibung 

auf den Erwerber gelöscht sein. 


Ideen sind der Anfang aller Vermögen. [...] Die Grundlage alles Erreichten ist Verlangen. 

Sei dir dessen immer bewusst. Ein schwaches Verlangen bringt geringe Ergebnisse, so wie 

auch ein kleines Feuer nur wenig Wärme abgibt. 

Napoleon Hill (1883-1970) 

, US-amerikanischer Schriftsteller und Gründer der persönlichen Erfolgsliteratur 

133

) 

Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 

und Kaufgegenstand 

Der Verkäufer wird das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile 

nach § 8 WEG in der Weise teilen, dass mit jedem 

Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung 

und einem Kellerraum im auf dem Grundstück errichteten 

Gebäude verbunden ist. Ferner werden für einzelne Wohnungen 

im Erdgeschoss Sondernutzungsrechte an Gartenflächen 

begründet. Die Teilungserklärung ist Gegenstand der 

Grundlagenurkunde. Die Verkäuferin verpflichtet sich, den 

Kaufgegenstand nach Maßgabe der Grundlagenurkunde zu 

sanieren. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde noch 

nicht erteilt. Die Anlegung der Wohnungsgrundbücher ist noch 

nicht erfolgt. Der Kaufvertrag hat demnach den Kauf einer 

noch zu sanierenden bzw. noch auszubauenden Sondereigentumseinheit 

einschließlich Kellerraum nebst Miteigentumsanteil 

und – je nachdem, welche Wohnung erworben wird – ein 

Sondernutzungsrecht an einem Teil der Gartenfläche zum Gegenstand. 

Der Kaufgegenstand wird dazu im Kaufvertrag exakt 

bezeichnet. 

c) 

Denkmalschutzrechtliche Genehmigungsvorbehalte 

Das auf dem Grundstück stehende Gebäude ist nach dem 

Sächsischen Denkmalschutzgesetz ein Kulturdenkmal und unterliegt 

somit den Bestimmungen dieses Gesetzes. Gem. § 12 

SächsDSchG bedürfen jegliche Veränderungen, Modernisierungs- 

und Instandsetzungsmaßnahmen am und im Kulturdenkmal 

der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. Wenn 

die geplanten Maßnahmen baugenehmigungspflichtig sind, 

tritt an die Stelle der denkmalschutzrechtlichen Genehmigungen 

die Stellungnahme (Zustimmung oder Versagung) der 

Denkmalschutzbehörde zum Bauvorhaben gegenüber der 

Bauaufsichtsbehörde. Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung 

lagen die erforderlichen Genehmigungen noch nicht vor, die 

Prospektherausgeberin geht jedoch davon aus, dass das Projekt 

wie prospektiert, ggf. mit kleinen Auflagen und Änderungen, 

umgesetzt werden kann. 

d) 

Kaufpreis, Wohnfläche und Fälligkeit 

Die Immobilie einschließlich Sanierung wird zum Festpreis verkauft, 

wobei der Festpreis auf Grund und Boden, die Altbausubstanz, 

sowie die Sanierungsarbeiten aufgeteilt ist. Diese 

Aufteilung ist lediglich eine Schätzung und das Finanzamt kann 

nach entsprechender Prüfung eine andere Aufteilung festlegen. 

Weder der Berater noch der Bauträger (Verkäufer) haften 

für diese Aufteilung. Die angegebene Wohnfläche wurde nach 

der ab dem 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung 

(WoFlV) berechnet. Balkone, Terrassen und Austrittsflächen 

werden mit 50 % ihrer Fläche berücksichtigt. Für Flächenabweichungen 

haftet der Verkäufer nur dann, wenn sie nicht 

durch Sonderwünsche des Käufers veranlasst sind und soweit 

sie mehr als 3 % nach unten abweichen. Bei einer Unterschreitung 

ist nur der 3 % überschreitende Wert auszugleichen. 

Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten der Projektierung, des 

Marketings und des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere auch 

die Innenprovision, die der Verkäufer an den Kapitalanlagen- 

vertrieb bezahlt und die ggf. über dem Niveau der gewöhnlichen 

Maklercourtage liegen kann. Die Höhe kann je nach 

Wohnung, Vertriebspartner und Vertriebsstand des Gesamtprojektes 

unterschiedlich sein und bei Interesse beim Verkäufer 

erfragt werden. Im Kaufpreis nicht enthalten sind die Kosten 

von im Vertrag nicht vereinbarten Sonderwünschen, sowie Notar- 

und Grundbuchgebühren, die notwendigen Kosten des 

Vertragsvollzuges, die vom Erwerber unter Umständen an den 

Vermittler zu zahlende Außenprovision, die Kosten von Rangrücktrittserklärungen 

für Finanzierungsrechte des Käufers, die 

Beiträge zur Feuerversicherung ab Deckungszusage, die 

Grunderwerbsteuer sowie die Grundsteuer, Gebühren und 

Beiträge nach Übergang von Lasten und Gefahren. Insbesondere 

hat der Käufer die Notarkosten, die Kosten der Grundschuldbestellung 

sowie die Grunderwerbsteuer zu übernehmen, 

was im Allgemeinen ca. 5,5 % des Kaufpreises (3,5 % 

Grunderwerbsteuer, ca. 2,0 % Notar, Gerichtskosten, Kosten 

Finanzierungsgrundschuld) ausmacht. Bei der Kalkulation sind 

auch die Zwischenfinanzierungskosten sowie Bereitstellungszinsen 

für die Zeit von der Darlehenserteilung bis hin zur ersten 

Mieteinnahme einzukalkulieren. Die Finanzierung ist ausschließlich 

Sache des Erwerbers. 

Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt zu zahlen, wobei 

sich die Raten an den Vorgaben der den Erwerber schützenden 

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) orientieren und im 

Einzelnen dem Kaufvertragsentwurf zu entnehmen sind. Bei der 

Anforderung der Raten ist eine Bautenstandsbescheinigung 

des Bauleiters zum Nachweis des Baufortschrittes vorzulegen. 

Allgemeine Fälligkeitsvoraussetzungen für sämtliche Kaufpreisraten 

sind: 

- Erteilung der Baugenehmigung oder Bestätigung, dass die 

Baugenehmigung als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen 

Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf; 

- Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer im 

Range nur nach den zuvor dargestellten Belastungen und 

eventuell solchen weiteren Belastungen, die vom Käufer zu 

übernehmen sind; 

- Vorlage aller zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug des Vertrages 

etwa erforderlichen Genehmigungen und das Negativzeugnis 

der Stadt zum Vorkaufsrecht nach SächsDSchG; 

- Sicherung der Freistellung des Vertragsgegenstandes von allen 

Grundbuchlasten, die der Auflassungsvormerkung des 

Käufers im Rang vorgehen oder gleichstehen und die nicht 

übernommen werden sollen, und zwar auch für den Fall, dass 

das Bauvorhaben nicht vollendet wird. 

Die Kaufpreisansprüche sind an die zwischenfinanzierende 

Bank abgetreten worden. Zahlungen haben schuldbefreiend 

auf das vom Gläubiger der nicht übernommenen Grundpfandrechte 

im Zusammenhang mit der Lastenfreistellungserklärung 

bzw. Bürgschaft benannte Konto in dem insoweit benannten 

Umfang zu erfolgen, ansonsten auf das vom Verkäufer 

benannte Objektkonto (Bausonderkonto). Zahlt der Käufer 

bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne Mahnung in Verzug. 

Der Käufer erhält eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung 

des Vertragsobjektes ohne wesentliche Mängel in Höhe 

von 5 % des Kaufpreises. Diese kann dadurch bewirkt werden, 


dass der Käufer von der ersten Kaufpreisrate den Gesamtbetrag 

der geschuldeten Sicherheit zurückhält. 

e) 

Grundstücksbelastungen zur Kaufpreisfinanzierung 

Der Verkäufer verpflichtet sich bei Bestellung von Finanzierungsgrundschulden 

mitzuwirken, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde 

die im Kaufvertrag festgehaltenen Sicherungsvereinbarungen 

wiedergegeben werden. Zur Sicherung 

der Kaufpreiszahlung ist die Grundschuldbestellung mit Bedingungen 

und Auflagen verbunden, die den Zweck haben, dass 

Auszahlungen der finanzierenden Bank ausschließlich die 

Kaufpreisschuld tilgen. Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang 

mit der Grundschuldbestellung zur Kaufpreisfinanzierung 

keine persönliche Haftung noch trägt er damit verbundene 

Kosten. Im Übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung ausschließlich 

Sache des Erwerbers und ist keine Voraussetzung 

für die Kaufpreisfälligkeit. Es obliegt dem Käufer dafür Sorge 

zu tragen, dass die Auszahlungsvoraussetzungen für seine Finanzierung 

bis zur Kaufpreisfälligkeit gegeben sind. 

f) 

Sanierungsverpflichtung und Fertigstellung 

Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung ergibt sich 

aus der Baubeschreibung, die als Anlage der Grundlagenurkunde 

(Teilungserklärung) beigefügt und in diesem Prospekt 

abgedruckt ist, und den Bauplänen, die dem Aufteilungsplan 

entsprechen. Bei Zweifeln über die zu erbringenden Bauleistungen 

geht die Baubeschreibung den Bauplänen vor. Soweit 

Leistungen in der Baubeschreibung nicht im Detail beschrieben 

sind, ist der Verkäufer ermächtigt, den Inhalt der Leistungen 

nach billigem Ermessen zu bestimmen. 

Bezüglich der vom Verkäufer geschuldeten Bauleistungen sind 

Abweichungen zu den in der Baubeschreibung und in den Bauzeichnungen 

aufgeführten Leistungen zulässig, wenn sie nachträglich 

aufgrund behördlicher Auflagen rechtlich geboten 

sind oder wenn sie sich als baurechtlich, technisch und/oder 

wirtschaftlich notwendig erweisen und dem Käufer zumutbar 

sind. Ferner sind Änderungen in Bezug auf Gebäudeteile, die 

nicht das Sondereigentum des Käufers betreffen oder ihm zur 

Sondernutzung zugewiesen sind, zulässig, soweit sie nicht den 

vertragsgemäßen Gebrach des Gemeinschaftseigentums unzumutbar 

beeinträchtigen. Abweichungen dürfen Güte, Wert 

und Gebrauchsfähigkeit des Vertragsgegenstandes nicht mindern. 

Aus Gründen des Denkmalschutzes wird die vorhandene 

Gebäudesubstanz und Gebäudeausstattung soweit wie möglich 

erhalten. Deshalb kann durch die vorgesehene Erhaltung 

und Aufarbeitung vorhandener Bau- und Gebäudeteile nicht 

Komfort, Qualität und Funktionalität eines Neubaus (insbesondere 

hinsichtlich der Anforderungen an Wärme- und 

Schallschutz) erreicht werden. 

Das Bauvorhaben wird in drei Bauabschnitten ausgeführt, die 

zu unterschiedlichen Zeitpunkten abgeschlossen sind. Der Verkäufer 

verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand bis zu dem im 

jeweiligen Kaufvertrag für den betreffenden Bauabschnitt 

angegebenen Termin bezugsfertig zu übergeben. Der Verkäufer 

verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand 6 Monate nach 

Bezugsfertigkeit vollständig fertig zu stellen. Im Falle des Zah- 


lungsverzuges des Käufers verlängert sich die Herstellungsfrist 

für die Dauer des Zeitraums von der Fälligkeit des Kaufpreisteiles 

bis zur erfolgten Zahlung. Das gleiche gilt bei Verzögerungen, 

die vom Verkäufer nicht zu vertreten sind (z. B. infolge der 

Ausführung von Sonderwünschen). Ein Anspruch auf Übernahme 

von Sonderwünschen besteht nicht. 

g) 

Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums 

Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt nach bezugsfertiger 

Herstellung des Vertragsobjektes und des Gemeinschaftseigentum, 

soweit es ausschließlich im Bereich des Sondereigentums 

des Käufers liegt oder ihm zur Sondernutzung zugewiesen 

ist, wobei der Abnahmetermin dem Käufer mit einer 

Frist von zwei Wochen zwischen Absendung der Mitteilung und 

Abnahmetermin schriftlich mitgeteilt wird. Bei der Besichtigung 

der Wohnung wird ein Abnahmeprotokoll gefertigt, in welches 

ausstehende Arbeiten und Mängel aufzunehmen sind. 

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt nach vollständiger 

Fertigstellung des Gebäudes. Falls der Käufer beim 

Termin zur Abnahme des sonstigen Gemeinschaftseigentums 

nicht erscheint oder sich nicht durch einen von ihm schriftlich 

Bevollmächtigten vertreten lässt, beauftragt und bevollmächtigt 

er im Kaufvertrag einen vom Verwalter der Wohnanlage zu 

benennenden Sachverständigen auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft 

mit der rechtsgeschäftlichen Abnahme 

des Gemeinschaftseigentums. Die jeweilige Abnahme ist maßgeblich 

für den Verjährungsbeginn. 

h) 

Übergang des Vertragsbesitzes sowie der Rechte und Pflichten 

Besitz, Nutzungen und Lasten, insbesondere die laufenden 

Steuern und öffentlichen Abgaben, die Gefahr eines zufälligen 

Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung, gehen von 

dem Zeitpunkt an auf den Käufer über, ab dem dieser den Vertragsgegenstand 

aufgrund Übergabe nutzen darf. Der Verkäufer 

ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt 

ist und der Käufer alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen 

geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet. 

Der Verkäufer erteilt dem Käufer ab Besitzübergabe Stimmrechtsvollmacht 

für die Eigentümerversammlung. Ein Hausgeld 

für den Vertragsbesitz hat bis zur Besitzübergabe der Verkäufer, 

ab diesem Zeitpunkt der Käufer zu zahlen. 

Der Verkäufer trägt alle Kosten für Erschließungs-, Versorgungs- 

und Abwasseranlagen, soweit sie bisher errichtet sind 

oder anlässlich der Durchführung des vorliegenden Bauvorhabens 

vorgesehen sind. Alle sonstigen Erschließungskosten im 

Sinne des Baugesetzbuches und nach Landesrecht und kommunalem 

Satzungsrecht trägt der Käufer. 

Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bestehen für den Kaufgegenstand 

keine Miet/Pachtverhältnisse. 

i) 

Gewährleistung 

Hinsichtlich der Gewährleistung wird im Vertrag wie folgt unterschieden. 

Bezüglich des Grundstücks und der von der Modernisierung 

unberührten Altbausubstanz sind Sachmängel- 

135

gewährleistungsansprüche des Käufers ausgeschlossen. Jedoch 

haftet der Verkäufer für grob fahrlässig oder vorsätzlich 

unterlassene Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an der 

Altbausubstanz. Für Rechte und Ansprüche wegen Mängeln 

der nach der Baubeschreibung geschuldeten Leistungen gilt 

das Leistungsstörungsrecht des BGB. Es gelten die gesetzlichen 

Verjährungsfristen. Garantien für besondere Eigenschaften 

werden durch den Verkäufer nicht übernommen. Sicherungshalber 

tritt der Verkäufer die ihm gegen die am Bau beteiligten 

Architekten, Bauhandwerker, Zulieferer und sonst mit dem Bau 

befassten Dritten zustehenden Ansprüche auf Nacherfüllung, 

Selbstvornahme und Aufwendungsersatz und Schadensersatz 

wegen mangelhafter Leistungen an den Käufer ab. 

Der Käufer kann nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten 

Gegenforderungen aufrechnen. Zurückbehaltungsrechte 

können nur aus dem Grundstückskaufvertrag mit dem 

Verkäufer geltend gemacht werden. 

j) 

Vollmachten 

Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten enthalten. Zunächst 

werden die Notarangestellten im für die Vertragsdurchführung 

nötigen Umfang bevollmächtigt. Der Verkäufer wiederum ist 

bevollmächtigt, Sonder- und Gemeinschaftseigentumsflächen 

in Größe und Anzahl der Wohnungen zu verändern, sowie umzuwandeln. 

Im Innenverhältnis darf diese Vollmacht nur insoweit 

benutzt werden, das Änderungen bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise 

Inhalt und Umfang des Sondereigentums des 

Käufers und die ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Teile 

des Gemeinschaftseigentums nicht beinträchtigen und der 

Umfang des gemeinschaftlich genutzten Gemeinschaftseigentums 

nicht unzumutbar beeinträchtigt ist. 

k) 

Rücktritt und Weiterveräußerung 

Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nachdem der Verkäufer das unterbreitete 

Angebot des Käufers angenommen hat, nur aus den 

gesetzlich vorgesehenen Gründen möglich. Grundsätzlich ist 

der hierfür gegebene Raum äußerst beschränkt und ist nur bei 

gravierenden Gründen gegeben. Generell gilt die Rechtsregel, 

dass einmal geschlossene Verträge von beiden Parteien eingehalten 

werden müssen. 

Der Käufer verpflichtet sich, bei einer Veräußerung der Wohnung 

seinem Käufer alle noch nicht erfüllten Verpflichtungen 

aus dem Kaufvertrag mit dem Verkäufer aufzuerlegen und ihm 

mit Weitergabeverpflichtung zu belegen und sicherzustellen, 

dass Rechtsnachfolger die im Vertrag mit dem Verkäufer vorgesehenen 

Vollmachten ebenfalls erteilen. 

l) 

Voraussetzungen und Folgen der Eigentumsübertragung 

Eigentum erwirbt der Käufer erst mit seiner Eintragung im 

Grundbuch, unter anderem nach Vollzug der Teilungserklärung, 

Erklärung der Auflassung in einer Nachtragsurkunde sowie 

Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes 

und vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Zur Sicherung 

dieses Anspruchs wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung 

eingetragen, welche mit der Eintragung des Käufers 

als Eigentümer gelöscht wird. 

II. Verwaltervertrag für das Gemeinschaftseigentum, 

Gemeinschaftsordnung 

Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wird die 

Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH, Rehwagenstraße 

2, 04288 Leipzig-Holzhausen, bestellt, beauftragt und 

bevollmächtigt. Die Verwalterbestellung ist auf die Dauer von 

zunächst drei Jahren ab Übergabe der ersten Wohneinheit an 

einen Erwerber befristet. Der mit dem Verwalter abgeschlossene 

Verwaltervertrag kann vor Ablauf dieser Frist nur aus wichtigem 

Grund vorzeitig aufgelöst werden. In diesen Vertrag tritt 

der Erwerber mit Übergang von Besitz/Nutzen und Lasten, spätestens 

mit Eintragung als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch 

nach den Regelungen des WEG (Wohnungseigentumsgesetz) 

ein. Die einzelnen Aufgaben und Befugnisse ergeben 

sich aus dem Verwaltervertrag sowie dem zugehörigen Leistungskatalog. 

Die Vergütung des Verwalters beträgt je Wohnungseigentum 

monatlich derzeit 21,06 € inklusive der derzeit 

gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer. Zusatzleistungen sind 

entsprechend dem Verwaltervertrag gesondert zu vergüten. 

Die gleichzeitig mit dem Vertrag erteilte Verwaltervollmacht, 

die Regelungen der Gemeinschaftsordnung und die Vorschriften 

des WEG erlauben dem Verwalter, die Wohnungseigentümergemeinschaft 

umfassend gegenüber Dritten zu vertreten. 

Nach der Gemeinschaftsordnung ist die Vermietung und Verpachtung 

dem Verwalter anzuzeigen. Die Wohneinheiten dürfen 

nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine andere Nutzung 

ist nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters zulässig. 

Die Wohnungs- bzw. Teileigentümer haben eine Instandhaltungsrücklage 

für das gemeinschaftliche Eigentum anzulegen. 

Über die Höhe der Beträge beschließt die Eigentümerversammlung. 

Bauliche Veränderungen am Sondereigentum dürfen 

nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung der anderen 

Wohnungseigentümer ausgeführt werden, wenn und soweit 

Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum oder auf 

fremdes Sondereigentum nicht von vornherein ausgeschlossen 

werden können. Im Fall der Veräußerung der Wohneinheit 

kann die Auszahlung des Anteils des Wohnungseigentümers 

an der Instandhaltungsrücklage und an dem sonstigen Verwaltungsvermögen 

nicht verlangt werden. Die Ansprüche gehen 

auf den Erwerber und neuen Eigentümer über. 

III. Sondereigentumsverwaltung 

Der Käufer ist auf Grund des Beitritts zum Mietpool verpflichtet, 

den Geschäftsführer des Mietpools, die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft 

mbH mit der Hausverwaltung zu 

beauftragen. Die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft 

mbH bietet die Sondereigentumsverwaltung für eine Vergütung 

je Wohnungseigentum von monatlich 20,23 € inklusive 

der derzeit gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer an. Für den 

Fall, dass der Käufer die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft 

mbH mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragt, 

werden zur Durchführung der Verwaltung erforderliche 

Vollmachten des Käufers verlangt, mit denen die Hausverwaltung 

zum Beispiel bevollmächtigt wird, die Mieten, die Nebenkosten 

und die Mietkaution einzuziehen, Mietverträge abzuschließen 

oder diese zu kündigen, sowie notfalls Mietrückstände 

gerichtlich geltend zu machen. 


IV. Mietpool 

Der Erwerber erklärt mit Abschluss des Grundstückskaufvertrages 

den Beitritt zu dem vom Verkäufer und der Sachsengrund 

Hausverwaltungsgesellschaft mbH für den jeweiligen Bauabschnitt 

gegründeten Mietenpool. Die Gründungsgesellschafter 

haben sich zur Errichtung einer Gesellschaft bürgerlichen 

Rechts (Mietpool) zusammengeschlossen und dazu einen Gesellschaftsvertrag 

vereinbart. Nach Abschluss aller Bauabschnitte 

werden die Mietpool-Gesellschaften für die einzelnen 

Bauabschnitte in eine Mietpool-Gesellschaft zusammengeführt. 

Der Mietpool hat den Zweck, das Einzelrisiko eines Eigentümers 

zur Vermietung seiner Einheit für den Fall eines zeitweiligen 

Mietausfalls oder anderer definierter Vermietungsrisiken 

auf alle an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts beteiligten 

Eigentümer gleichmäßig zu verteilen. Daneben soll der Mietpool 

die Gesellschafter bei der Verwaltung ihres Sonder- und 

Miteigentums unterstützen, weshalb als Beitrittsvoraussetzung 

weiterhin gefordert ist, den Mietpoolverwalter zugleich mit der 

Sondermietverwaltung zu beauftragen. 

a) 

Dauer des Mietpools 

Der Mietpoolvertrag ist innerhalb der im Mietpool-Gesellschaftervertrag 

festgelegten Frist nicht ordentlich kündbar. Das 

Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt davon unberührt. 

Der Mietpool wird beim Ausscheiden eines Gesellschafters 

mit den übrigen Gesellschaftern fortgeführt. 

b) 

Einnahmen und Ausgaben des Pools, Ausschüttungen 

Zu den Einnahmen des Pools gehören die monatlichen Mieten 

(einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen), die die Gesellschafter 

von ihren Mietern erhalten. Ausgaben des Mietenpools 

sind unter anderem die Vergütung des Geschäftsführers 

in Höhe von jährlich 60,00 Euro pro Wohnung zuzüglich Mehrwertsteuer. 

Die Eigentümer haben ihre Mieteinnahmen in den 

Mietpool einzubringen. Die Einnahmen abzüglich der Kosten 

werden vom geschäftsführenden Gesellschafter nach dem Verhältnis 

der Gesellschafteranteile ausgeschüttet. Der Gesellschafteranteil 

richtet sich nach dem Miteigentumsanteil des 

betreffenden Gesellschafters im Verhältnis zu den gesamten 

Miteigentumsanteilen aller Gesellschafter. 

c) 

Voraussetzungen des Beitritts, Verpflichtungen der 

Gesellschafter 

Voraussetzung des Eintritts und des Verbleibs im Mietenpool 

ist, dass der jeweilige Gesellschafter eine oder mehrere Wohnungen 

im Objekt erworben hat und dass er die Wohnung 

nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Die Verwirklichung des 

Gesellschaftszwecks erfordert, dass der Mietpoolverwalter, die 

Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft mbH, mit der 

ausschließlichen Geschäftsführung und Vertretung des Pools 

betraut ist und mittels Sondereigentumsverwaltungsvertrag gegenüber 

den Mietern vollumfänglich die Vermieterrechte ausüben 

kann. Zu den Kosten der Sondereigentumsverwaltung 

und weiteren Einzelheiten in diesem Zusammenhang wird auf 

die Ausführungen unter Ziff. III. verwiesen. Beim Verkauf seiner 

Wohnung muss der Gesellschafter den Erwerber verpflichten, 

in seine Rechtsstellung aus dem Mietpoolvertrag einzutreten. 

Unter bestimmten Voraussetzungen (Rechtsverletzung durch 

Gesellschafter u. ä.) können einzelne Gesellschafter aus dem 

Mietpool ausgeschlossen werden, was einen Schadenersatzanspruch 

der Gesellschaft nach sich zieht. 

d) 

Geschäftsführung 

Die Mietpool-GbR wird im Rechtsverkehr durch einen Geschäftsführer, 

die Sachsengrund Hausverwaltungsgesellschaft 

mbH, vertreten, welche bevollmächtigt ist, sämtliche zur Erreichung 

des Vertragszwecks notwendigen Handlungen vorzunehmen, 

insbesondere die Gesellschafter der Mietpool-GbR 

im Außenverhältnis zu vertreten. Ferner ist sie bevollmächtigt 

die Beitrittserklärungen weiterer Erwerber im Namen aller Gesellschafter 

anzunehmen. 

V. Mietgarantie 


Die Verkäuferin bietet dem Erwerber den Abschluss eines Mietgarantievertrages 

an. Danach garantiert die Garantiegeberin 

eine Kaltmiete in Höhe von 5,80 € je m²/Monat für die Dauer 

eines Jahres ab dem 3. des auf den Übergang von Besitz/Nutzen/Lasten 

folgenden Monatsersten. Die garantierte Miete 

umfasst nicht die Mietnebenkosten, unabhängig davon, ob sie 

auf die Mieter umgelegt werden können oder nicht. Übersteigt 

die Kaltmiete des Garantienehmers die garantierte Kaltmiete, 

steht die Differenz dem Garantiegeber für die Dauer der Garantiezeit 

zu. Für die Dauer des Mietgarantievertrages trägt der 

Garantiegeber die Vermietungskosten. Der Garantienehmer 

hat dafür zu sorgen, dass sich seine Wohnung in einem zur Vermietung 

geeigneten Zustand befindet. Er hat die zur Abwicklung 

und Durchführung des jeweiligen Mietvertrages erforderlichen 

Erklärungen auf Aufforderung des Garantiegebers abzugeben. 

137

138 

Steuerliche Auswirkungen 








zu schaffen – Beispiel: historisches 

Wohnhaus in der Dresdner 

Johannstadt, Neubertstraße 19 (vgl. 

dazu weiterführend die Abb. auf der 

Seite 147) [Aufnahmen 2011] 


Nachfolgend werden die grundlegenden steuerlichen Auswirkungen im Zusammenhang 

mit Immobilienerwerben nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage dargestellt. 

Die angebotenen Wohnungen befinden sich in einem Gebäude, das von 1953 bis 

1958 errichtet wurde. 

A. Immobilienerwerb zur Fremdvermietung 

1. Voraussetzungen für die steuerliche Berücksichtigung 

Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur Fremdvermietung kann einkommensteuerlich 

nur dann berücksichtigt werden, wenn es sich um keine Liebhaberei 

handelt, sondern die Absicht besteht, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu 

erzielen. 

Von dieser Absicht wird nach ständiger Rechtsprechung bei einer auf Dauer angelegten 

Vermietung ausgegangen (Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen 

vom 08.10.2004). Sollte die Finanzverwaltung daran Zweifel haben, trägt der Steuerpflichtige 

die objektive Beweislast. Hierfür kann eine Prognose erstellt werden, in 

der sich in dem ganzen Betrachtungszeitraum ein Totalüberschuss aus den voraussichtlichen 

Einnahmen abzüglich der kalkulierten Werbungskosten ergibt. Der Prognosezeitraum 

richtet sich nach der voraussichtlichen Dauer der Nutzung durch den 

Nutzenden und ggf. seiner unentgeltlichen Rechtsnachfolger. Sofern nicht von einer 

zeitlich befristeten Vermietung auszugehen ist, wird für die Prognose ein Zeitraum 

von 30 Jahren angesetzt (BMF-Schreiben vom 08.10.2004 unter Verweis auf BFH- 

Rechtsprechung). 

Darüber hinaus wird nach neuerer Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht in 

Abhängigkeit von der Höhe der Mietzinsen beurteilt (Urteil des Bundesfinanzhofs 

vom 05.11.2002 und BMF-Schreiben vom 08.10.2004). Beträgt demnach bei einer 

langfristigen Vermietung der Mietzins mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete, 

ist grundsätzlich vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. 

Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Mieten, ist 

die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu überprüfen. 

Bei einer positiven Prognose ist das Vorliegen einer solchen Absicht zu bejahen. Andernfalls 

ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen 

Teil aufzuteilen. Der unentgeltliche Teil ist steuerlich nicht relevant. Die entsprechenden 

anteiligen Werbungskosten können insoweit nicht abgezogen werden. Gleiches 

gilt, wenn der Mietzins unabhängig von der Überschussprognose weniger als 56 % 

der ortsüblichen Mieten beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz). 

Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag mit Zustimmung des Bundesrates das Gesetz 

zur Beschränkung des Verlustabzugs im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen 

beschlossen. Damit wurde unter anderem ein § 15b ins Einkommensteuer- 


139

gesetz eingeführt. Dieser neue Paragraph gilt für Verluste aus 

Steuerstundungsmodellen, denen ein Steuerpflichtiger nach 

dem 10.11.2005 beitritt oder für die nach dem 10.11.2005 

mit dem Außenvertrieb begonnen wurde. Bestandteil dieser 

Gesetzesänderung ist eine Regelung, nach der Verluste aus 

sog. Steuerstundungsmodellen weder mit anderen positiven 

Einkünften verrechnet noch nach § 10d EStG abgezogen werden 

dürfen. Diese Verluste mindern jedoch die Einkünfte, die 

der Steuerpflichtige in den folgenden Jahren aus derselben 

Einkunftsquelle erzielt. Ein Steuerstundungsmodell liegt nach 

dieser Vorschrift vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung 

steuerliche Vorteile in Form von negativen Einkünften 

erzielt werden sollen. Diese Regelung soll jedoch nur Anwendung 

finden, wenn innerhalb der Verlustphase das Verhältnis 

der Summe der prognostizierten Verluste zur Höhe des gezeichneten 

und nach dem Konzept auch aufzubringenden Kapitals 

oder bei Einzelinvestitionen des eingesetzten Eigenkapitals 

10 vom Hundert übersteigt. Betroffen von dieser neuen Regelung 

sind insbesondere Medienfonds, Schiffsbeteiligungen, 

geschlossene Immobilienfonds und ähnliche Konstruktionen. 

Nach den BMF-Schreiben vom 17.07.2007 und 29.01.2008 

liegt beim Erwerb einer noch zu sanierenden Wohnung vom 

Verkäufer grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung und damit 

kein schädliches Steuerstundungsmodell vor, es sei denn es 

werden schädliche Neben- und Zusatzleistungen gegen ein 

besonderes Entgelt gewährt. 

Schädliche Neben- und Zusatzleistungen werden bspw. in der 

Gewährung einer Mietgarantie oder Bürgschaft für die Endfinanzierung 

gesehen. Umstritten ist dabei, ob es zusätzlich darauf 

ankommt, dass dafür ein gesondertes Entgelt geleistet 

wird. Hierfür kommen als Anbieter nicht nur der Verkäufer 

selbst in der Frage, sondern auch dem Verkäufer nahe stehende 

Personen, Gesellschaften, an denen der Verkäufer oder ihm 

nahe stehende Personen beteiligt sind oder Dritte, die der Verkäufer 

vermittelt. 

Als unschädlich gelten hingegen Leistungen, die der Bewirtschaftung 

und Verwaltung eines Objekts dienen (z. B. Hausverwaltung, 

WEG-Verwaltung, Abschluss eines Mietpools), sofern 

es sich nicht um Vorauszahlungen für mehr als 12 Monate handelt. 

Die Vermarktung mittels eines Verkäuferprospekts führt nach 

dem BMF-Schreiben vom 29.01.2008 nicht zwingend zur Annahme 

einer Modellhaftigkeit der Anlage. Vielmehr kommt es 

auf den konkreten Inhalt des Prospekts an und auch darauf, ob 

schädliche Nebenleistungen vereinbart werden. Die Entscheidung, 

ob eine Modellhaftigkeit aufgrund des erstellten Prospekts 

anzunehmen ist, kann daher nur im jeweiligen Einzelfall 

durch die örtlich zuständige Finanzbehörde getroffen werden. 

Da zum § 15b EStG bisher weder Rechtsprechung noch längerfristige 

Anwendungspraxis der Finanzverwaltung bekannt 

sind, besteht insofern noch keine abschließende Rechtssicherheit. 

2. Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung 

und Gewerbebetrieb 

Ist die Fremdvermietung nach den Ausführungen unter A.1. 

steuerrelevant, ist ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte aus 

Vermietung und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz) 

oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 Einkommensteuergesetz) 

handelt. 

Eine private Vermögensverwaltung liegt dann vor, wenn der Investor 

eine Immobilie dauerhaft an Fremde zur Nutzung vermietet 

und damit die Fruchtziehung aus der Nutzung des eigenen 

Vermögens im Vordergrund steht (Einkünfte aus Vermietung 

und Verpachtung). Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung 

wird in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich der 

Fremdvermietung neben der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen 

Dienstleistungen erbracht werden. 

Die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung wird jedoch 

überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und 

unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung 

von Vermögenswerten durch Umschichtung (An- und Verkauf 

von Immobilien) entscheidend in den Vordergrund tritt. 

Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung hat die Finanzverwaltung 

die sogenannte Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Werden 

innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der 

Regel von 5 Jahren zwischen Anschaffung bzw. Errichtung/Sanierung 

und Verkauf – mehr als 3 Objekte veräußert, geht die 

Finanzverwaltung davon aus, dass die Grenze der privaten 

Vermögensverwaltung überschritten wird, da nicht mehr die 

Substanznutzung selbst, sondern die Ausnutzung der Wertsteigerung 

in den Vordergrund getreten ist. Dadurch wird ein gewerblicher 

Grundstückshandel begründet. Gewinne und Veräußerungsgewinne 

werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb 

umqualifiziert. In Sonderfällen kann sich die Frist von 5 Jahren 

auf 10 Jahre verlängern. Durch neuere Urteile des Bundesfinanzhofs 

wurde die Rechtsprechung zur Drei-Objekt-Grenze 

relativiert, so dass bezüglich des gewerblichen Grundstückshandels 

zur Zeit keine eindeutige Rechtsicherheit besteht. 

Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb handelt, unterliegen 

diese neben der Einkommen- auch der Gewerbesteuer 

und zwar unabhängig von der Behaltensdauer. 

Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn als sog. privates 

Veräußerungsgeschäft nach der derzeitigen Rechtslage nur 

dann der Einkommensteuer, wenn zwischen Anschaffung und 

Veräußerung der Immobilien nicht mehr als 10 Jahre liegen. 

Als Veräußerungsgewinn wird grundsätzlich der Überschuss 

des Verkaufserlöses über den um die vorgenommenen Abschreibungen 

(einschließlich erhöhter Abschreibungen wie 

Denkmal-AfA und Sonderabschreibungen) reduzierten Anschaffungs- 

und Herstellungskosten und den Veräußerungskosten 

angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum 

zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung 

ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der 

Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu 

eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. 


3. Überschussermittlung 

Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im Rahmen der Vermögensverwaltung 

ausüben, erzielt er Einkünfte aus Vermietung und 

Verpachtung im Sinne des § 21 Einkommensteuergesetz. 

Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

erfolgt durch die Gegenüberstellung der (Miet-)Einnahmen 

und der im Zusammenhang mit der Vermietung angefallenen 

Werbungskosten (Überschussermittlung). Steuerliche Vorteile 

können dann eintreten, wenn sich ein Überhang von Werbungskosten 

ergibt und dieser mit anderen positiven Einkünften 

des Investors mit steuerlicher Wirkung verrechnet werden 

kann. 

4. Verlustverrechnung 

Die Verlustverrechnung ist in dem Veranlagungsjahr, in dem 

der Verlust entstanden ist, mit den positiven Einkünften aus allen 

Einkunftsarten und bis zu deren Höhe betragsmäßig unbegrenzt 

möglich. 

Übersteigende Verluste, die im Veranlagungszeitraum ihrer 

Entstehung nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet 

werden konnten, können bis zu einem Betrag von € 511.500 

in das Vorjahr zurückgetragen werden, oder sie werden in die 

Folgejahre unbegrenzt vorgetragen. Bei Ehegatten, welche zusammenveranlagt 

werden, erhöht sich der Verlustrücktrag in 

das Vorjahr auf bis zu € 1.023.000. Der verbleibende Verlustvortrag 

ist in den folgenden Veranlagungsjahren bis zu 

€ 1 Mio. des Gesamtbetrages der Einkünfte und der darüber 

hinausgehende Anteil bis zu 60 % des Gesamtbetrages der 

Einkünfte abzugsfähig (§ 10d Einkommensteuergesetz). Nicht 

verrechnete Verluste werden vorgetragen. Bei zusammenveranlagten 

Ehegatten erhöht sich der Betrag auf € 2 Mio. 

5. Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung 

5.1 Allgemeines 

Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz sind Werbungskosten 

alle Aufwendungen zum Erwerb, zur Sicherung und Erhaltung 

von Einnahmen. 

Anschaffungs- und Herstellungskosten können im Rahmen der 

Überschussermittlung nur anteilig in Form von Abschreibungen 

berücksichtigt werden. Andere Aufwendungen (Fremdkapitalzinsen, 

sonstige Finanzierungskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten, 

Grundsteuer etc.) sind als sofort abziehbare 

Werbungskosten im Veranlagungsjahr der Zahlung berücksichtigungsfähig. 

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, 

die innerhalb von drei Jahren nach 

Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und 15 % 

der Anschaffungskosten übersteigen, zählen zu den Herstellungskosten 

(anschaffungsnahe Herstellungskosten). Ansonsten 

zählen sie i.d.R. zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten 

- es sei denn es wird dadurch eine wesentliche Substanzvermehrung 

vorgenommen oder es wird etwas völlig 

Neues, Artverschiedenes eingebaut. 

5.2 Disagio und Damnum 

Disagio ist die Differenz zwischen dem Ausgabebetrag und 

dem Nennbetrag eines Darlehens. 

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darf ein 

(marktübliches) Disagio - unter weiteren Voraussetzungen - im 

Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden. 

Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen steuerlichen 

Verlusten, da hier Zinsaufwendungen zeitlich vorverlagert 

werden. Dies gilt nur, solange das vereinbarte Disagio marktüblichen 

Vereinbarungen entspricht. Das Bundesfinanzministerium 

(BMF) legt mit Schreiben vom 20.10.2003 fest, dass 

von einer Marktüblichkeit des Disagios auszugehen ist, wenn 

für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von 

mindestens fünf Jahren ein Disagio in Höhe von bis zu 5 % vereinbart 

worden ist. Diese Regelung ist erstmals für Darlehensverträge 

anzuwenden, die nach dem 31.12.2003 abgeschlossen 

wurden. 

Die beschriebenen Regelungen gelten entsprechend auch für 

ein Damnum. 

5.3 Normale Abschreibungen 

Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung beträgt grundsätzlich 

2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, soweit 

sie auf das Gebäude entfallen. Wurde das Gebäude vor dem 

01.01.1925 fertig gestellt, erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz 

auf 2,5 %. 

Die Anschaffungskosten für eine Einbauküche können linear 

(gleichmäßig) über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben 

werden. 

5.4 Erhöhte Abschreibungen nach § 7h 

Einkommensteuergesetz 


Für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die Modernisierungs- 

und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 

BauGB an Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen 

Entwicklungsbereichen entfällt, kann im Jahr der Herstellung 

und in den folgenden sieben Jahren eine erhöhte Abschreibung 

in Höhe von 9 % p.a. und in den folgenden vier 

Jahren jeweils bis zu 7 % alternativ zur linearen Abschreibung 

von 2 % bzw. 2,5 % in Anspruch genommen werden (§ 7h EStG, 

sog. Sanierungsgebiets-AfA). 

Entsteht im Rahmen der Baumaßnahme in einem bisher nicht 

ausgebauten Dachgeschoss eine Wohnung, kann grundsätzlich 

keine erhöhte Abschreibung im Sinne des § 7h EStG vorgenommen 

werden, es sei denn, dass dies zur sinnvollen Gebäudenutzung 

unerlässlich ist, eine sanierungsrechtliche Nutzung 

ansonsten objektiv ausgeschlossen ist und der Eigentümer 

sich zur Durchführung der Baumaßnahme gegenüber der 

Gemeinde vertraglich verpflichtet hat. Freiwillige Aufwendungen 

sind hierbei nicht begünstigt. Erhaltene Zuschüsse mindern 

die Anschaffungskosten als Abschreibungsbemessungsgrundlage. 

Die Abschreibung erfolgt ab dem Jahr, in dem die 

Sanierungsarbeiten abgeschlossen werden und in den elf da- 

141

auf folgenden Jahren. Voraussetzung dafür ist, dass mit den 

durchzuführenden Sanierungsarbeiten erst nach Abschluss des 

notariellen Kaufvertrags begonnen wird und eine entsprechende 

Bescheinigung der Aufwendungen nach § 7h EStG der Stadt 

vorliegt. 

Da das Finanzamt nach Maßgabe des Abschnitts 7 a Abs. 5 

Einkommensteuerrichtlinien in der Regel die Aufteilung der Anschaffungskosten 

auf die Altbausubstanz bzw. auf die begünstigten 

Sanierungsaufwendungen überprüft, können sich ggf. 

zwischen den im Kaufvertrag genannten Sanierungsaufwendungen 

und den steuerlich begünstigten Aufwendungen Abweichungen 

ergeben. Nicht in Anspruch genommene erhöhte 

Abschreibungen können in späteren Veranlagungszeiträumen 

nicht nachgeholt werden. 

5.5 Erhöhte Abschreibungen nach § 7i 

Einkommensteuergesetz 

Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen 

landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, können 

alternativ erhöhte Abschreibungen nach § 7i EStG vorgenommen 

werden. Beim Erwerb von Eigentumswohnungen betragen 

diese erhöhten Abschreibungen für den Teil der Anschaffungskosten, 

der auf die Herstellungskosten für Baumaßnahmen 

entfällt, die nach Art und Umfang der Erhaltung des 

Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung 

erforderlich sind, im Jahr der Herstellung und in den folgenden 

sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren 

jeweils bis zu 7 % alternativ zur linearen Abschreibung von 

2 % bzw. 2,5 % (§ 7i Einkommensteuergesetz, sog. Denkmal - 

AfA). Erhaltene Zuschüsse mindern die o. g. Anschaffungskosten 

als Abschreibungsbemessungsgrundlage. Die Abschreibung 

erfolgt im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und 

in den elf darauf folgenden Jahren. Nicht in Anspruch genommene 

erhöhte Abschreibungen können in späteren Veranlagungszeiträumen 

nicht nachgeholt werden. Die Baumaßnahmen 

sind nur begünstigt, soweit sie nach Abschluss des notariellen 

Kaufvertrages durchgeführt werden. 

Die erhöhten Abschreibungen können nur in Anspruch genommen 

werden, wenn eine entsprechende Bescheinigung 

der nach Landesrecht zuständigen Stelle über die denkmalrechtlichen 

Voraussetzungen und die Erforderlichkeit der Aufwendungen 

vorliegt. Ungeachtet dessen ist umstritten, inwieweit 

die Finanzbehörden an derartige Bescheinigungen der 

Denkmalbehörde gebunden sind oder nicht. Strittig sind oftmals 

auch diejenigen Fälle, in denen die Modernisierungsmaßnahmen 

so umfassend sind, dass dadurch ein Neubau 

entsteht sowie Umnutzungen, beispielsweise von Gewerbe - in 

Wohnnutzung. In solchen Fällen vertreten die Finanzbehörden 

in manchen Bundesländern zur Zeit restriktive Auffassungen, 

die nicht von der höchstrichterlichen Rechtsprechung gedeckt 

sind. 

Da das Finanzamt nach Maßgabe der Einkommensteuerrichtlinien 

(R 7i Absatz 3) in der Regel die Aufteilung der Anschaffungskosten 

auf die Altbausubstanz bzw. auf die begünstigten 

Sanierungsaufwendungen überprüft, können sich gegebenenfalls 

zwischen den im Kaufvertrag genannten Sanierungsauf- 

wendungen und den übrigen steuerlich begünstigten Aufwendungen, 

die der Normal-AfA unterliegen, Abweichungen ergeben. 

Zu beachten ist, dass von der Finanzverwaltung die erhöhten 

Abschreibungen hinsichtlich auszubauender Dachgeschosswohnungen 

sowie Maisonettewohnungen ggf. versagt werden 

können. Zwar hat mittlerweile das Finanzgericht Sachsen mit 

Urteil vom 24.02.2010 nunmehr rechtskräftig entschieden, 

dass auch im Dachgeschoss neu entstehende Eigentumswohnungen 

in den Genuss der Steuerbegünstigen nach dem §§ 7i 

bzw. 7h EStG (für Vermieter) bzw. § 10f EStG (für Eigennutzer) 

kommen, aber nur soweit die begünstigten Modernisierungskosten 

anteilig auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Ob 

jedoch die Finanzverwaltung das Urteil auch bundeseinheitlich 

anwenden wird, ist noch nicht entschieden. Das Urteil steht der 

höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs 

nicht entgegen, eine höchstrichterliche Klärung zu diesen Fällen 

liegt allerdings bislang nicht vor. In der Vergangenheit haben 

einige Finanzämter mit dem Hinweis, dass die Dachgeschoss-Wohnungen 

und somit Wirtschaftsgüter neu entstanden 

sind, jegliche Begünstigungen abgelehnt. Sofern die Finanzverwaltung 

erhöhte Abschreibungen nachträglich versagt, 

sind die betreffenden Aufwendungen jedoch Bemessungsgrundlage 

für die Normalabschreibungen (vgl. 5.3.) 

Dies ist vom jeweiligen Erwerber in seiner Renditeberechnung 

unbedingt zu berücksichtigen. 

6. Einkommensteuervorauszahlung bzw. 

Eintragung eines Lohnsteuerfreibetrages 

Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste können bereits 

im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren (§ 37 Einkommensteuergesetz) 

oder in Form eines Freibetrages auf der 

Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1 Nr. 5b Einkommensteuergesetz) 

berücksichtigt werden. Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume, 

die nach der Fertigstellung oder der Anschaffung der Immobilie 

beginnen. Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr 

seiner Fertigstellung angeschafft, tritt an die Stelle der Anschaffung 

die Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 Einkommensteuergesetz). 

Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren ist ein amtlich vorgeschriebener 

Vordruck zu verwenden. Der Antrag muss spätestens 

bis zum 30.11. des Kalenderjahres gestellt werden, für 

das die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39a Abs. 2 Satz 3 Einkommensteuergesetz). 

Zur Geltendmachung der steuerlichen Vorteile konnte im Hinblick 

auf die lange Bearbeitungsdauer bisher eine vorläufige 

Bescheinigung der zuständigen Behörde nebst Eingangsbestätigung 

über den Antrag auf Ausstellung der endgültigen Bescheinigung 

vorgelegt werden, um eine Eintragung der steuerlichen 

Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte ab dem Jahr 

nach der Bezugsfertigkeit zu erhalten. Aufgrund aktueller Diskussionen 

in der Finanzverwaltung zur vorläufigen Gewährung 

der Steuerbegünstigung ist nicht auszuschließen, dass in einigen 

Bundesländern eine solche vorläufige Bescheinigung 

nicht mehr ausgestellt oder vom Finanzamt nicht anerkannt 

wird. Dies hätte zur Konsequenz, dass eine Gewährung der 


Steuerbegünstigung nur noch bei Vorlage der endgültigen Bescheinigung 

der zuständigen Bescheinigungsbehörde durch 

den Steuerpflichtigen beim Finanzamt möglich ist, mithin der 

Steuerbegünstigungseffekt erst später, wenngleich dann rückwirkend 

geltend gemacht werden kann. 

B. Immobilienerwerb zur Eigennutzung 

1. Sonderausgaben 

Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen 

Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Eigennutzer 

nach § 10f Einkommensteuergesetz die Aufwendungen für begünstigte 

Baumaßnahmen im Kalenderjahr des Abschlusses 

der Maßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils 

bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen (§ 10f Abs. 1 

Einkommensteuergesetz), wenn alle Voraussetzungen des § 7i 

Einkommensteuergesetz erfüllt sind (u. a. Vorliegen einer entsprechenden 

Bescheinigung der zuständigen Behörde, vgl. 

Ausführungen zum § 7i EStG unter A.5.4). Diese Regelung ist 

bei Eigentumswohnungen entsprechend anzuwenden (§ 10f 

Abs. 5 Einkommensteuergesetz). 

Der Abzugsbetrag wird nur gewährt, soweit mit den begünstigten 

Baumaßnahmen nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages 

begonnen wird. Eine Nachholung von nicht ausgenutzten 

Abzugsbeträgen in späteren Perioden ist nicht möglich. 

Der Sonderausgabenabzug wird nur insoweit gewährt, wie in 

dem jeweiligen Kalenderjahr die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken 

genutzt wird (§ 10f Abs. 1 Satz 2 Einkommensteuergesetz). 

Die Steuervergünstigung nach § 10f Einkommensteuergesetz 

kann nur für ein begünstigtes Objekt gewährt werden. 

Bei Ehegatten können diese Abzugsbeträge insgesamt für zwei 

Objekte in Anspruch genommen werden. 

Sonderausgaben wirken sich nur aus, soweit das steuerpflichtige 

Einkommen nach deren Abzug oberhalb des Grundfreibetrags 

liegt. Ein Vor- und Rücktrag von Verlusten aus Sonderausgaben 

ist nicht möglich. 

2. Einkommensteuervorauszahlung bzw. Eintragung 

eines Lohnsteuerfreibetrages 

Hier gelten die Ausführungen unter A.6. entsprechend. 

C. Sonstige steuerliche Auswirkungen 

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällt zu der in 

Leipzig belegenen Immobilie Grunderwerbsteuer in Höhe von 

3,5 % des Kaufpreises an. Die Grunderwerbsteuer entsteht 

auch bei der Veräußerung des Objekts. In der Regel hat aufgrund 

der üblichen vertraglichen Vereinbarungen der Erwerber 

diese Grunderwerbsteuer zu zahlen, wobei der Verkäufer gegenüber 

dem Finanzamt neben dem Käufer gesamtschuldnerisch 

haftet. Darüber hinaus fällt laufend Grundsteuer an. Wird 

das Objekt vermietet, kann diese jedoch im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 

auf den Mieter umgelegt werden. 


D. Berücksichtigung individueller steuerlicher 

Rahmenbedingungen eines Investors 

Die steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung zum 

Kauf einer Immobilie und ggf. auch später anstehende Entscheidungen, 

wie die Anpassung der vertraglichen Rahmenbedingungen 

an veränderte Marktstrukturen oder die Veräußerung 

bzw. Nutzungsänderungen der Immobilie und die sich 

daraus ergebenden steuerlichen Folgen lassen sich verbindlich 

nur unter Berücksichtigung der individuellen Rahmenbedingungen 

des jeweiligen Investors ableiten. Die Prospektherausgeberin 

empfiehlt daher jedem Erwerber vor dem Abschluss 

eines Kaufvertrages einen Steuerberater seines Vertrauens zu 

Rate zu ziehen. 

143

144 

Vertragspartner 

Individualität und Exklusivität Die Deutsche Gesellschaft 

für Grundbesitz AG steht für in sich schlüssige, ertragsorientierte 

und nachhaltige Gesamtkonzepte – Beispiele: 

Eisenhartstraße 5 in Potsdam (obere Abb.), Stauffenbergstraße 

9 in Leipzig, Auewaldschlösschen in Leipzig und Mehringstraße 

in Markkleeberg (nebenstehende Abb. von oben nach unten) 

[Aufnahmen u. a. 2010] 


Koordination | Vertrieb 

Initiator | Bauträger 

Eigentümer 

Prospektherausgeberin 

Baubegeleitende 

Qualitätskontrolle 

Verwaltung | Vermietung 

DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG 


D-04107 Leipzig 

Registergericht: Amtsgericht Leipzig 

Registernummer: HRB 21209 





Registernummer: HRA 16200 

TÜV SÜD Industrie Service GmbH 

Wiesenring 2 


Registergericht: Amtsgericht München 


Sachsengrund Hausverwaltungs GmbH 

Rehwagenstraße 2 




Vertragspartner 

Als Unternehmer kann bezeichnet werden, wer in schöpferischer Produktivität, in dynamischer 

und zugleich elastischer Aktivität, in Verantwortlichkeit und mit persönlicher Risikobereitschaft 

den wirtschaftlichen und sozialen Fortschritt gestaltet. 

Peter von Siemens (1911-1986), deutscher Industrieller 

145

146 

Ausgewählte Referenzen 








zu schaffen – Beispiele: 

Westend, Gröpplerstraße 54-60, 

(hier 1. Bauabschnitt) in Leipzig (nebenstehende 

Abb.), darüber hinaus 

Villa am Kees’schen Park, Karl-Liebknecht-Straße 

20 in Markkleeberg, 

Käthe-Kollwitz-Straße 85 und Breitenfelder 

Straße 84 in Leipzig (untenstehende 

Abb. von links nach rechts), 

Neubertstraße 19 in Dresden, Eisenhartstraße 

5 in Potsdam und Stauffenbergstraße 

9 in Leipzig (gegenüberliegende 

Seite, Abb. von oben nach 

unten) [Aufnahmen u. a. 2011] 


Leistungsbilanz (Auszug, denkmalgeschützte Mehrfamilienwohnhäuser und Villenbauten) 

Standort | Lage 

Baujahr 


Gesamtwohnfläche 

Investitionsvolumen 


Baujahr 





Baujahr 





Baujahr 





Baujahr 





Baujahr 





Baujahr 




Gröpplerstraße 54-60, Leipzig Seite 148 

1928-1930 

2010/11 

2.268,76 m² 

4.741.710,00 € 

Karl-Liebknecht-Str. 20, Markkleeberg Seite 149 

um 1900 

2010 

529,50 m² 

1.358.500,00 € 

Neubertstraße 19, Dresden 

1906 

2010 

790,06 m² 

2.018.000,00 € 

Käthe-Kollwitz-Straße 85, Leipzig Seite 150 

1879 

2010 

1.117,00 m² 

2.570.000,00 € 

Breitenfelder Straße 84, Leipzig Seite 151 

1900 

2010 

1.245,00 m² 

2.840.000,00 € 

Eisenhartstraße 5, Potsdam Seite 152 

1887 

2010 

784,00 m² 

1.817.000,00 € 

Stauffenbergstraße 9, Leipzig Seite 153 

1904 

2009 

1.451,00 m² 

3.340.000,00 € 


Über die vielfältigen Möglichkeiten, die in jedem historischen wie zeitgenössischen Bauwerk 

stecken: Die Architektur ist die erstarrte Musik, sagte einst Friedrich Wilhelm Joseph von 

Schelling. Ich füge hinzu: Lasst uns die Saiten zum Klingen und Schwingen bringen. 

Werner L. Hetterich (1945) , deutscher Architekt 

147

148 

Leipzig, Gröpplerstraße 54-60 

Gröpplerstraße 54-60, Leipzig Das in den Jahren 1928 bis 1930 im ausgefallenen 

Art-déco-Stil errichtete Ensemble (hier der bereits fertig gestellte 1. Bauabschnitt) 

im Leipziger Westend wird derzeit revitalisiert [Aufnahmen 2011] 


Karl-Liebknecht-Straße 20, Markkleeberg Außenarchitektonisch ist die 

historische Villa am Kees’schen Park dem Schweizer Landhausstil angelehnt und 

besticht u. a. durch facettenreiche Holzbalkone und Veranden [Aufnahmen 2011] 


Markkleeberg, Karl-Liebknecht-Straße 20 

149

150 

Leipzig, Käthe-Kollwitz-Straße 85 

Käthe-Kollwitz-Straße 85, Leipzig Das denkmalgeschützte Wohnhaus im 

Bachviertel entstand zwischen 1864 und 1879 in einer für dieses Areal typischen 

Blockrandbebauung und wurde detailgetreu revitalisiert [Aufnahmen 2011] 


Breitenfelder Straße 84, Leipzig Das um die Jahrhundertwende errichtete 

Wohnhaus zählt zu den spätgründerzeitlichen Beispielen einer bereits gemäßigten 

Architektur mit einer klaren und zugleich stilvollen Formensprache [Aufnahmen 2011] 


Leipzig, Breitenfelder Straße 84 

151

152 

Potsdam, Eisenhartstraße 5 

Eisenhartstraße 5, Potsdam Das ursprüngliche außenarchitektonische Gesamtbild 

in Farbe, Gliederung und Putzstruktur ist unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten 

liebevoll wiederhergestellt worden, in der Raumplanung wurden 

weitgehend großzügige Proportionen beibehalten [Aufnahmen 2010] 


Stauffenbergstraße 9, Leipzig Eines der besonderen Merkmale dieses 

gründerzeitlichen Wohnhauses ist der turmartige Erker, historische Details und 

moderner Komfort machen Wohnen zum Erlebnis [Aufnahmen 2010] 


Leipzig, Stauffenbergstraße 9 

153

154 

Revitalisierung Der jeweilige Wertschöpfungsprozess bei 

Baudenkmalen erfordert ausgeprägte Leidenschaft, Kreativität 

und Fachkompetenz gleichermaßen; Reflektion im Detail: Säulenformation 

im Durchgang zum rückwärtigen, parkähnlichen 

Bereich des Ensembles (obere Abb.) und architektonische 

Facetten am Beispiel ausgewählter Hauseingangsbereiche – 

hier Haus 37 (Bauabschnitt 1), Haus 29 (Bauabschnitt 2) und 

Haus 19 (Bauabschnitt 3) – des Ensembles [Bestand 2011] 

Haftungs- und Angabenvorbehalte 


Mit diesem Prospekt werden ausschließlich Auskünfte zu der 

angebotenen Immobilie erteilt. Seitens der Initiatorin, Prospektherausgeberin 

und Verkäuferin wird keine Rechts-, Steuer-, 

Finanzierungs-, Kapitalanlage- oder Wirtschaftsberatung erbracht. 

Eine Haftung für den Eintritt von Kosten-, Ertrags- und 

Steuerprognosen sowie für die zukünftige Entwicklung der Finanzierungs- 

und Bewirtschaftungskosten, insbesondere auch 

für ggf. erstellte Berechnungsbeispiele etc. kann (u. a. aufgrund 

der Vielzahl unbekannter bzw. veränderlicher Parameter) 

nicht übernommen werden. 

Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die bis zum Prospekterstellungszeitpunkt 

bekannten oder erkennbaren Sachverhalte 

maßgebend. Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen 

unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell möglichen 

Veränderung. Die derzeitige Bau-, Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis 

sowie Rechtsprechung kann sich verändern. 

Eventuell im Prospekt enthaltene Illustrationen und Fotos sind 

zum Teil nur als Vorschläge, Entwürfe und Muster zu verstehen 

und nicht als wesentliche Elemente im Sinne der Baubeschreibung. 

Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung kann 

hiervon abweichen. Die Realisierung von Planungen steht unter 

dem Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit seitens der entsprechenden 

Behörden. Gültigkeit haben ausschließlich die 

notariell beurkundeten Verträge. Die Namensnennung der gesetzlichen 

Vertreter der Gesellschaften erfolgt ausschließlich 

zur Information der Vertretungsverhältnisse. Eine persönliche 

Vertrauenswerbung mit den genannten Personen wird damit 

nicht bezweckt. Gleiches gilt für die beauftragten Vertragspartner. 

Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende Angaben 

dürfen und können nur die Prospektherausgeberin machen. 

Dritte Personen, insbesondere mit dem Vertrieb und der Vermittlung 

befasste Personen sind hierzu nicht legitimiert. Kaufinteressenten 

wird als Anlage ggf. eine Vertragsmappe mit wei- 

Haftungs- und Angabenvorbehalte 

teren, z. T. unverbindlichen Vertragsmustern (Entwürfen) sowie 

Objektunterlagen ausgehändigt. Der Prospekt ist nur im Zusammenhang 

mit dieser Anlage vollständig. Da auch die abzuschließenden 

Verträge Veränderungen in sachlicher und 

rechtlicher Hinsicht unterliegen können, besitzen nur die letztendlich 

wechselseitig abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. 

Die im Exposé enthaltenen Angaben und Angebote sind demnach 

unverbindlich. 

Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich geschützt. 

Der Prospektaufbau und Inhalt orientiert sich am IDW-S 4 

Standard der Wirtschaftsprüfer (Stand 18.05.2006), ohne dass 

hieraus Ansprüche gegenüber der Prospektherausgeberin hergeleitet 

werden können. Aufgrund des unten angegebenen 

frühen Prospekterstellungszeitpunktes und des daraus resultierenden 

Umstandes, dass zu diesem Zeitpunkt noch nicht sämtliche 

im Prospekt wiedergegebenen Daten, Fakten und Zahlen 

des Projektes feststanden und der Erwerber bei Interesse hierzu 

von den Projektbeteiligten jederzeit über den jüngsten Stand 

der Dinge informiert werden kann, akzeptiert er, dass Ansprüche 

aus diesem Prospekt – soweit überhaupt gegeben – binnen 

sechs Monaten ab Kenntnis, spätestens jedoch zwei Jahre ab 

dem angegebenen Herausgabedatum verjähren, es sei denn, 

die Prospektherausgeberin hat im Prospekt vorsätzlich oder 

grob fahrlässig Falschangaben gemacht. Die Prospektherausgeberin 

versichert dazu, dass sie nach bestem Wissen und Gewissen 

über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstände 

im Prospekt vollständig und richtig aufgeklärt hat. Trotz 

gewissenhaftester Prüfung und sorgfältigster Erarbeitung können 

Irrtümer jedoch nicht ausgeschlossen werden. 

Der Prospekt wurde im September 2011 erstellt und herausgegeben. 

155

Initiator I Bauträger I Prospektherausgeberin 


Karl-Tauchnitz-Straße 2 | D-04107 Leipzig 

Idee I Konzeption I Prospektgestaltung 

rae.network | arbeitsbereich grafik | www.rae-network.de 

Architekturfotografie 

Rocco Raebiger, Designer AGD 

Sonstige Fotografie 

Rocco Raebiger, Designer AGD 

W&R Media KG (Seite 144/Abb. Mitte) 

Peter Zamarski (Seite 144/Abb. unten) 

Illustrationen I Grafiken 

Jana Raebiger-Sonnemann 

Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege 

eilmes & staub DESIGN UND VISIONEN GMBH (Seiten 32f, 

36f, 46f, 50f, 68f und 90f) 

Literaturhinweise 

• Gormsen/Kühne, Leipzig. Stadt des Wandels, Leipzig 2006 

• Schmidt/Mayer/Wiktorin u. a. (Hrsg.), Der Leipzig-Atlas. 

Unterwegs in einer weltoffenen Stadt am Knotenpunkt 

zwischen West- und Osteuropa, Leipzig 2005 

• Hocquél, Leipzig. Architektur von der Romanik bis zur 

Gegenwart, Leipzig 2004 

• Böge/Köhler/Müller/Teichmann/Weiß, Leipzig langer Weg 

zum Meer. Karl-Heien-Kanal, Leipzig 2008 

• Guth/Sikora, Jugendstil & Werkkunst. Architektur um 

1900 in Leipzig, Leipzig 2005 

• Sikora/Kober, Bauhaus und Art déco. Architektur der 

Zwanziger Jahre in Leipzig, Leipzig 2008 

• Leonhardt, Moderne in Leipzig. Architektur und Städtebau 

1918 bis 1933, Leipzig 2007 

• Cramer/Breitling, Architektur im Bestand. Planung–Entwurf–Ausführung, 

Basel/Boston/Berlin 2007 

Urheberrecht 

Sämtliche Inhalte sind urheberrechtlich geschützt. Das unautorisierte 

Kopieren oder Weiterverwenden der Inhalte in jeglicher 

Form (auch auszugsweise) ist ohne Zustimmung der Prospektherausgeberin 

nicht gestattet. 

Stand 

September 2011 

Impressum 




Hiermit bestätige(n) ich/wir, 

..................................................................................................................... 

[Name/Vorname, Anschrift - bitte in Druckbuchstaben ausfüllen] 

den nebenstehend abgebildeten Prospekt nebst Anlagen zum Denkmal-Sanierungsobjekt 

WestendHafenquartier, Dr.-Hermann-Duncker-Straße 19-37 in Leipzig – mit 

der notwendigen Erläuterung der Anlegereignung, der Chancen und Risiken, des 

rechtlichen Konzeptes sowie der steuerlichen Auswirkungen – im Vermittlungsgespräch 

am 

..................................................................................................................... 

[Datum, Ort und vermittelndes Unternehmen] 

von meinem/unserem Vermittler 

..................................................................................................................... 

[Name/Vorname - bitte in Druckbuchstaben ausfüllen] 

vollstandig erhalten zu haben. 

..................................................................................................................... 

[Ort/Datum, Unterschrift(en)] 

Historie und Zukunft Die Revitalisierung eines Kulturdenkmals beinhaltet den Schutz, die Restaurierung und Einbindung historischer Architekturformen 

innerhalb eines modernen Gesamtkonzeptes; Reflektion im Detail: Hauseingang mit Rundbogen-Oberlicht (Haus 19), Treppenstufen 

aus Betonfertigteilen (so genannte Hallesche Treppen) und Antrittspfosten mit Treppengeländer [Bestand 2011] 

Bestätigung 

Bestätigung 

157




Bauherr: Stadt Leipzig 

Entwurf/Bauausführung: Entwurfsbüro für Industriebau Leipzig/Bau-Union Magdeburg 

Architekturkontrolle: Walter Lucas, Chefarchitekt der Stadt Leipzig 

Bauzeit: 1955 bis 1957 (Ensemble), 1953 bis 1958 (gesamtes Quartier) 

auf der Grundlage des ministerialen Beschlusses, “kriegszerstörte Städte beschleunigt wieder aufzubauen”, wurde das Ensemble innerhalb des 

so genannten Wohnungsbau-Sonderprogrammes in mehreren Bauabschnitten realisiert; bemerkenswert ist das ausgewogene außen- und 

innenarchitektonische Gesamtkonzept, das an die klare Formen- und Farbensprache der 1920er Jahre anknüpft 

www.dgg-ag.de 


04107 Leipzig Freecall 0800. 6342766

WestendHafenquartier - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

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