Begründung Bebauungsplan - Gemeinde Ramsau

Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 14„Klauspoint“ der Gemeinde Ramsau b. BerchtesgadenGemeinde Ramsau b. BerchtesgadenIm Tal 283486 RamsauDatum 11.06.2013Inhaltsverzeichnis1. Anlass und Zweck der Planung2. Räumlicher Geltungsbereich3. Rechtliche Grundlagen, Einfügung in städtebauliche Ordnung, Bebaubarkeit,Erschließung Rechtliche Grundlagen – Einfügung in die städtebauliche Ordnung Bebaubarkeit Erschließung4. Grünordnung5. Umweltbericht6. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung7. Immissionsschutz8. Wasserwirtschaft9. Kosten10. Durchführungsvertrag

1. Anlass und Zweck der PlanungAuf der Flurnummer 1125 befinden sich eine Wiesenfläche sowie ein Stadl. Das Grundstückist in Privatbesitz und wird unentgeltlich zur Freihaltung gemäht. Der Grundstückseigentümerund die Fa. GRASSL-BAU GmbH & CoKG beabsichtigen auf diesem Areal diebaurechtlichen Voraussetzungen für einen handwerklichen Betrieb zu schaffen. Es handeltsich hierbei um einen Handwerksbetrieb des Baumeister- und Zimmererhandwerks. Fürdiesen Betrieb sollen ein Bürogebäude mit Betriebsleiterwohnung, Halle und Nebengebäudesowie Lagerflächen errichtet werden.2. Räumlicher GeltungsbereichDer Geltungsbereich des Planungsgebietes umfasst die Flurnummer 1125 und denEinfahrtsbereich in die St. 2099. Das Gebiet befindet sich in Tallage, am Rande desSiedlungsbereichs Hintermühle, südlich der Marxenbrücke an der Staatsstraße ST2099Ramsau – Hintersee.3. Rechtliche Grundlagen, Einfügen in städtebauliche Ordnung, Bebaubarkeit,Erschließung3.1 Rechtliche Grundlagen – Einfügung in die städtebauliche OrdnungFür die Struktur einer ländlichen Gemeinde sind Handwerksbetriebe, die vor OrtArbeitsplätze und Dienstleistungen anbieten, notwendig. Gemäß den Zielen der LEP Bayern,sollen handwerkliche Strukturen erhalten und neue Handwerksbetriebe angesiedelt werden.In allen Gemeinden ist eine ausreichende Versorgung mit handwerklichen Leistungen desörtlichen Bedarfs anzustreben.Es ist anzustreben, dass sich das Angebot und die Nachfrage auf dem Arbeitsmarkt sowohlquantitativ als auch qualitativ im Rahmen einer zumutbaren Entfernung zwischen Wohn- undArbeitsort ausgleicht (LEP 4.2.1 (G)) dies ist für die überwiegend aus dem Gemeindegebietstammenden Arbeitskräfte durch Ansiedlung an diesen Standort gegeben.Die Entwicklung des Gemeinde Bereich soll nach LEP in besonderem Maße gestärktwerden.Ein regional ausgeglichener Ausbildungsstellenmarkt ist anzustreben, bei dem jedemausbildungsfähigen und ausbildungswilligen Jugendlichen möglichst wohnortnah einadäquates Ausbildungsangebot zur Verfügung steht (LEP 4.2 (G)). Durch die Ansiedelungdes Betriebs an diesen Standort wird verhindert dass die regelmäßig angebotenenAusbildungsplätze des Betriebes für die Region verloren gehen und ein zeitgemäßerStandart angeboten werden kann.In allen Landesteilen soll auf die Schaffung qualifizierter Dauerarbeits- undAusbildungsplätze hingewirkt werden. Der Schaffung von qualifizierten Arbeits- undAusbildungsplätzen kommt bei Planungs- und Ansiedlungsentscheidungen in allenLandesteilen ein besonders hoher Stellenwert zu (LEP 4.1).Die bäuerlich geprägte, auf einem breiten Fundament von Haupt- undNebenerwerbsbetrieben aufbauende bayerischen Agrarstruktur soll in allen Landesteilen

gesichert und weiter entwickelt werden. (LEP 1.2 (Z)). Dies leistet der Betrieb durchBeschäftigung von zahlreichen Nebenerwerbslandwirten, die nicht die Möglichkeit habeneine weit entfernte Arbeitsstelle anzunehmen, durch die Ansiedelung wird verhindert dassdiese Struktur durch Abwandern von Arbeitsplätzen bedroht wird.Die Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden bemüht sich bereits seit Jahren, imGemeindebereich für Handwerksbetriebe weitere gewerbliche Flächen auszuweisen. Diebisherigen Bemühungen scheiterten jedoch an der beschränkten Verfügbarkeit und Eignungvon Flächen.Im Rahmen der Ansiedlung dieses Gewerbegebietes wurde in Abstimmung mit derRegierung von Oberbayern als alternativer Standort der BereichRiesenbichl/Malerwinkl/Bachrand geprüft. Dieser Standort wurde sowohl aus Gründen derOrtsplanung und des Landschaftsbildes, als auch aus touristischen Gründen für ungeeignetgehalten, da der Malerwinkl und die Ortsmitte ein beliebtes Ausflugsziel für Touristen undEinheimische ist. Der Malerwinkl, Ertelsteg, Pfarrkirche, Haus Saxen, Mesnerhaus undFriedhof bildet das weltbekannte Ensemble das Markenzeichen der Tourismusgemeinde ist.Dieser Standort wird über die Anliegerstraße Riesenbichl und/oder eine privat Brücke überdie Ramsauer Ache welche für LKW-Anlieferungen nur bedingt geeignet sind erschlossen.Aus diesen Gründen erfolgt die Entladung von Sattelzügen derzeit im Bereich derOrtsdurchfahrt. Eine Wendemöglichkeit für Sattelzüge besteht am Standort nicht so müssendiese im Bereich der Lattenbrücke (Abzweigung Alte Reichenhallerstraße) wenden. DerStandort ist vom Ortsgebiet – Mischgebiet und Wohnbebauung umgeben, was für dieEntwicklung des Betriebes Problemstellungen erzeugt, z.B. beim Lärmschutz. DasPlatzangebot reicht nicht aus, so kann ein ausreichender Lagerplatz dort nicht verwirklichtwerden, die notwendige Werkstatt und Halle ist nur unter Einbeziehung des Grundstück„Malerwinkl“ – Riesenbichl 28 in einer Mindestgröße zu verwirklichen die optischen undwasserwirtschaftlichen Anforderungen erschweren eine wirtschaftliche Umsetzung. Um denBetrieb wirtschaftlich zu führen wird eine ausreichende Lagerfläche am Ort benötigt, diesesteht nicht zur Verfügung.Als weiterer Alternative wurde das sog. „Reichelfeld II“ ein Wiesengrundstück zwischenSägewerk Dieterich und „Alten Forsthaus“ überprüft. Hier besteht die gleiche Problematik wieam Standort „Bachrand“, da keine ausreichenden Flächen für den Lagerplatz vorhandensind. Eine Zusammenführung des Betriebes samt Lagerplatz ist dort nicht möglich. DasGrundstück ist einsichtig, so dass die Baukörper und Flächen von vielen Standorten gesehenwerden. Im Ortsportal von Ramsau ensteht somit ein unmittelbarer Einblick auf denFirmensitz mit Bauwerken und Lagerflächen. Entlang der Bundesstraße ist nur einelängsorientierte massive Bebauung möglich, die durch ggf. erforderlichen Lärm- undSichtschutzmaßen noch intensiviert wird. Ein Großteil dieser Fläche weist einen Steilhangauf der für eine Bebauung nicht geeignet ist, oder nur mit extremen Ingenieurbauwerken –Hangsicherung, die sich schwer in eine ortsübliche Gestaltung umsetzen lässt. Die Fläche istdaher nicht voll verwertbar. Ob eine Hangverbauung größeren Ausmaßes überhaupttechnisch umsetzbar ist müsste geologisch Untersucht werden.Da im Bereich der Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden derzeit keine sonstigengroßräumigen Gewerbeflächen angeboten werden können, die Gemeinde jedoch darumbemüht ist, diesen kleinen umweltverträglichen Handwerksbetrieb gewerbliche Flächen zurVerfügung zu stellen ist es städtebaulich sinnvoll die Fläche „Klauspoint“ einer verträglichenNutzung zuzuführen. Die Topografie des Geländes erlaubt eine wirtschaftliche Gebäude-

und Flächenanordnung. Ein Einblick ist durch die nach „hinten“ entwickelte Strukturannährend nicht gegeben.Der Standort „Klauspoint“ liegt direkt an der Staatsstraße ST2099 dieser Straßentyp soll lautLEP 1.4.3 die Voraussetzungen für die weitere Entwicklung der Orte schaffen.In Abwägung dieser Tatsachen kamen die Vertreter der Gemeinde, des Landratsamtes undder Regierung von Oberbayern bei einem Ortstermin zur Überzeugung dass das Grundstückgeeignet ist und insbesondere das „Anbinde Gebot“ (LEP B VI 1.1.) weggewägt werdenkann, da kein geeigneten Alternativstandort der dieses Gebot erfüllen könnte vorhanden ist,und dieser Standort unabhängig vom „Anbinde Gebot“ der geeignetste und verträglichste ist.Die zusätzliche Verbauung von Flächen wird durch die Rückführung des bisherigen Standort„Aurerfeld“ fast flächengleich ausgeglichen. Dieser Standort erfüllte das „Anbinde Gebot“nicht, aus diesem Ansatz wird durch die Auflösung einer Zersiedlung entgegengewirkt, diesentspricht den Zielen des Landesentwicklungs- und Regionalplan. Zusätzlich entstehenpositive Entwicklungen – Entlastung am Standort „Bachrand“ in der Ortsmitte.3.2 BebaubarkeitAuf der Fläche soll eine Halle und Nebengebäude entstehen sowie ein Bürogebäude mitBetriebsleiterwohnung.Die restlichen Flächen der FlNr. 1125 bleiben landwirtschaftliche Fläche. Im vorderen derStraße zugewandten Bereich wird sie wie im Bestand weitergenutzt mit dem Stadelgebäudeund im hinter der Gewerbefläche liegenden Bereich Richtung Sommerau wird sie alsAusgleichsfläche ausgewiesen und aufgewertet.3.3 ErschließungEine ausreichende Wasserversorgung des Baugebietes ist durch die bestehendeWasserleitung am Grundstück gegeben.Die Löschwasserversorgung ist durch das vorhandene Hydranten System und zum anderendurch die unmittelbare Nähe zur Ramsauer Ache sichergestellt.In der Staatsstraße befindet sich der öffentliche Kanal an dem über die Erschließungsstraßeangeschlossen werden kann.Die Beseitigung der Abfälle ist durch die gemeindliche Müllabfuhrsatzung geregelt undgewährleistet.Die Zufahrt zum Planungsgebiet ist direkt von der Staatsstraße St 2099 „Hinterseerstraße“möglich. Diese Straße ist per Widmung für übergeordneten Verkehr errichtet. DieserStraßentyp soll laut LEP 1.4.3 die Voraussetzungen für die weitere Entwicklung der Orteschaffen. Das Planungsbüro BPR Reichenhall hat die Erschließungsstraße samtSichtdreiecke und Einmündung in die Staatsstraße untersucht und entworfen.Ein Anschluss an das Stromversorgungsnetzt der EON Bayern und der Anschluss anTelekommunikationseinrichtungen sind möglich.

4. GrünordnungDie grünordnerischen Festsetzungen werden im Umweltbericht detailliert aufgeführt.Schwerpunkte sind hierin die Minimierung der versiegelten Flächen und dieVersickerungsfähigkeit der Lagerflächen, die ökologische Einfriedung durch die Erweiterungdes bestehenden Gehölzgürtels.5. UmweltberichtIm Umweltbericht werden die voraussichtlichen mittel bis erheblichen Umweltauswirkungenermittelt, beschrieben und bewertet. Der Entwurf des Umweltberichtes ist denVerfahrensunterlagen als eigenständiger Textteil beigefügt.6. Naturschutzrechtliche EingriffsregelungDie Ermittlung und Bewertung der naturschutzfachlichen Aspekte wurde durch denLandschaftsarchitekten Dipl. Ing. Andreas Burkhardt, Taufkirchenweg 6a, 83457 BayerischGmain durchgeführt und sind im Umweltbericht integriert.7. ImmissionsschutzDurch die schalltechnische Untersuchung der Lärmprognoseberechnung derHandwerkskammer München wurde festgestellt, dass die geplanten Maßnahmen undNutzungen in keinem Konflikt zu dem Schutzanspruch der Nachbarschaft stehen. DerBericht dieser Untersuchung ist als Anlage beigefügt.8. WasserwirtschaftAnfallendes Oberflächenwasser kann auf dem Grundstück versickert werden, alternativ wäreauch eine Ableitung des Oberflächenwassers in den Vorfluter möglich. Stellflächen undLagerflächen sind wasserdurchlässig zu gestalten, oder dürfen nur leicht versiegelt werden.Im oberen Teil des Grundstückes befindet sich ein Wasserlauf der nur bei besonderenWitterungsverhältnissen aktiv wird. Während und nach den Katastrophen-Hochwasser vom1. - 3. Juni 2013 wurde die Situation aufgenommen und durch Dr. Stephan Kellerbauerbegutachtet. Einerseits sollte aus Umweltschutzgründen und zur Retention der natürlicheWasserlauf nicht unnötig verändert werden, andererseits können die von Herrn Dr.Kellerbauer vorgeschlagenen Maßnahmen eine Sicherheit für das geplanteBebauungsgebiet bringen und am Grundstück umgesetzt werden.9. KostenDer Gemeinde Ramsau b. Berchtesgaden entstehen durch diese Bauleitplanung keineKosten, da diese allesamt vom Träger des Vorhabens übernommen werden.10. Durchführungsvertrag mit Vorhaben und ErschließungsplanAlle Verpflichtungen und weitere Details zur Maßnahme des Vorhabenträgers werden ineinem Durchführungsvertrag mit Vorhaben und Erschließungsplan geregelt.