VWI Jahresbericht 2011 - VW Immobilien

Jahresbericht 2011
Entwicklungsfreudig

04 | Entwicklungsfreudig
Interview mit Geschäftsführer
Roland Stöckigt
06 | Perspektiven schaffen
Das gewerbliche VWI-Portfolio
08 | Globale Sicht
VWI International
09 | Potenziale ausschöpfen
Mietvertragsmanagement
Jahresbericht 2011 | Inhalt
10 | Hochkarätige Schaufenster
Händlerimmobilien
12 | Spielräume eröffnen
Das Multimodale Logistikzentrum
Wolfsburg
14 | Fit für die Zukunft
Quartiers- und Stadtentwicklung
16 | Wohnwünsche erfüllen
Weitsichtige Modernisierung
18 | „So will ich wohnen“
Individuelle
Wunschausstattungen
19 | Energiebewusstsein
CO -Programm
2
20 | Zukunftsgestalter
VWI als attraktiver Arbeitgeber
unternehmen 02
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Entwicklungsfreudig
Ob im Wohnbereich oder bei den Gewerbeimmobilien: 2011 war für Volkswagen Immobilien (VWI) ein
erfolgreiches Jahr. Als engagierter Dienstleister für den Konzern stellte sich Volkswagen Immobilien
auch 2011 den hohen Anforderungen. Und erfüllte sie. Näheres erläutert Roland Stöckigt, Geschäftsführer
Volkswagen Immobilien und Leiter Zentrales Immobilienmanagement im Volkswagen Konzern.
Was hat sich 2011 im Wohnbereich getan?
Wir konnten den Leerstand der Wohnungen
deutlich abbauen und haben uns
qua litativ weiterentwickelt. Für unser Angebot
„Wohnen mit Wunschausstattung“ gab es einen
Immobilien-Marketing-Award. Noch mehr freuen
wir uns aber über unsere Kunden, die diese Idee
honorieren, indem sie dieses Angebot annehmen.
Insgesamt haben wir 2011 die Rekordsumme von
25 Millionen Euro aufgewendet, um unseren Wohnungsbestand
zu modernisieren und aufzuwerten.
Was waren Highlights bei den Gewerbeimmobilien?
Unser Schwerpunkt lag darauf, Autohäuser im
neuen Konzern-Erscheinungsbild für Volkswagen
und Audi zu realisieren. So bauen wir in Frankfurt
am Main erstmalig ein fünfgeschossiges Audi-
Auto haus mit einem innovativen Nutzungskonzept
für Metropol standorte. Zu den vielen High-
lights des vergangenen Jahres zählt auch das noch
im Bau befindliche Multimodale Logistikzentrum
am Standort Wolfsburg.
Wie ist VWI hinsichtlich internationaler Projekte
aufgestellt?
Entsprechend der Konzernstrategie 2018 entwickeln
auch wir uns ständig weiter. Entwicklungspotenzial
besteht vor allem in Russland, Asien
und Südamerika. Seit Jahren achten wir darauf,
Mitarbeiter mit Know-how und mindestens einer
Fremdsprache zu gewinnen. Deshalb können wir
auch die Anfragen für ausländische Projekte mit
kompetenten Mitarbeitern vor Ort erfüllen. Für
das Zentrale Immobilienmanagement, einer kleinen,
aber effizienten Abteilung im Volkswagen
Konzern, ist Volkswagen Immobilien zunehmend
weltweit aktiv .
Welche Rolle spielen die Mitarbeiter bei VWI?
Das Unternehmen sind die Mitarbeiter! Und ich
glaube, die Menschen bei Volkswagen Immobilien
sind etwas ganz Besonderes. Das war schon so,
als ich hierher kam. Wir haben das „Wir-Gefühl“
gepflegt und weiterentwickelt. Wenn ein Unternehmen
wie unseres von 145 auf 265 Mitarbeiter
anwächst, dann ist es wichtig, die neuen Kollegen
an die Unternehmensphilosophie heranzuführen.
Und das bedeutet, dass wir auf Augenhöhe
miteinander umgehen, dass man sich gegenseitig,
auch über die Abteilungsgrenzen hinaus, hilft und
dass wir hier den ehrlichen Anspruch haben, gute
Arbeit für uns und den Konzern abzuliefern.
Welche Herausforderungen sehen Sie für 2012?
An erster Stelle steht die Qualität. Deshalb werden
wir 2012 vermehrt Maßnahmen umsetzen, um
unseren Qualitätsanspruch zu erfüllen. Das reicht
von der Weiterbildung bis zur Prozessoptimierung.
Schließlich wollen wir die beste Qualität,
keine Kostenüberschreitung und unsere Leistung
Roland Stöckigt, Geschäftsführer
Volkswagen Immobilien: „Entsprechend der
Konzernstrategie 2018 ent wickeln auch wir
uns ständig weiter.“
pünktlich abliefern. Wir wollen immer die Erwartungen
unserer Kunden erfüllen. Und wo es möglich
ist sogar übertreffen.
Wohin geht die Reise in den nächsten Jahren?
Mit unserer Strategie folgen wir der Konzernstrategie.
Deshalb werden wir Volkswagen als Toparbeitgeber
unterstützen, indem wir etwa unseren
Wohnungsbestand qualitativ nach vorne bringen.
Auf der gewerblichen Seite unterstützen wir die
Wachstumsstrategie des Konzerns, egal, wo er
uns braucht. Hierfür bündeln wir unsere eigene
Kompetenz mit dem Know-how der Fachbereiche
und holen, wo erforderlich, gezielt die richtigen
Partner dazu. Wir möchten erreichen, dass Volkswagen
Immobilien für den Konzern immer der
richtige Ansprechpartner ist, egal, um welche immobilienwirtschaftliche
Frage es geht.
Worauf freuen Sie sich persönlich im neuen Jahr?
Ich freue mich immer auf spannende Projekte
und die Vielfalt, die meine Aufgabe bietet. Das
reicht vom Beschwerdeschreiben des einzelnen
Mieters , um das man sich kümmern möchte, bis
zum Großprojekt, das wir zum Ziel führen wollen.
Ich möchte dazu beitragen, dass wir die absolute
Professionalität, die wir im Automobilbau bereits
haben , auch im immobilienwirtschaftlichen
Bereich anbieten können.
entwicklung der umsätze
Das Geschäftsfeld Wohnimmobilien ist
und bleibt eine Säule des Kerngeschäfts
von VWI. Seit 2001 wachsen die Umsätze
im Geschäftsfeld Gewerbeimmobilien und
Dienstleistungen kontinuierlich.
Verteilung Umsatzerlöse
im Vergleich 2002 und 2011
7,6 %
22,3 %
70,1 %
12,9 %
33,3 %
53,7 %
2002 2011
Dienstleistungen
Gewerbemieten
Wohnungsmieten
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Perspektiven schaffen
Als kompetenter Partner rund um alle Immobilienfragen ist VWI mit einem breiten Spektrum an
Immobiliendienstleistungen für den Volkswagen Konzern tätig. Zunehmend auch international.
Und immer mit hoher Qualität, termingerecht und kosteneffizient. Dabei reicht die Bandbreite bei
den Gewerbeimmobilien von der Projektentwicklung und -realisierung über das Mietvertrags- und
Leasing management bis zu Facility Management-Dienstleistungen.
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07

Globale Sicht
Mit den neuen Absatzmärkten des Volkswagen Konzerns steigt auch der Internationalisierungsgrad
von VWI. Denn im Zuge des Wachstums des Volkswagen Konzerns gewinnen Immobilienfragen auch
international an Bedeutung. Die Karte zeigt eine Auswahl der internationalen VWI-Projekte.
New York
Barcelona, Service Akademie
Leistung: Bewertung der Planung,
Termine und Kosten
Auftraggeber: Volkswagen-Audi
España S.A.
Cannes, Erwerb eines Autohauses
Leistung: Beratung, Bewertung
des Erwerbs
Auftraggeber: Groupe Volkswagen
France s.a.
Dublin
London
Cannes
Barcelona
Rom
Dublin, Anmietung Logistikzentrum
Leistung: Objektbewertung,
Mietver tragsprüfung,
Aufstellung Sanierungskonzept
Auftraggeber: Volkswagen Group Irland
Kiew, Logistikhalle Ukraine
Leistung: Objektsuche,
Mietvertragsprüfung
Auftraggeber: Volkswagen Vertrieb
Original Teile Logistik GmbH & Co. KG
Uitenhage
Stockholm
Kiew
Moskau
Madrid, Anmietung Konzernrepräsentanz
Leistung: Objektsuche, Mietvertragsverhandlung,
Bauüberwachung,
Abnahme, laufende Betreuung
Auftraggeber: Volkswagen Konzern
Außenbeziehungen
New York, Volkswagen und Audi
Leistung: Beratungsleistungen
Auftraggeber: Volkswagen Group
of America
Moskau, Logistikhalle
Leistung: Beratungsleistungen
Auftraggeber: Volkswagen Group Rus
Mumbai, NSC India
Leistung: Standortsuche für Büroraum in
Mumbai und Pune
Auftraggeber: Volkswagen India Private Ltd.
Rom, Logistikzentrum
Leistung: Begleitung der Standortbewertung
und Mietvertragsgestaltung
Auftraggeber: Volkswagen Group Italia S.P.A.
Mumbai
Sydney
Stockholm, Logistikzentrum
Leistung: Bauherrenvertretung
und Projektsteuerung
Auftraggeber: Volkswagen Group Sverige
Sydney, Anmietung Headquarter
Australien
Leistung: Begleitung der
Vertragsverhandlungen und Prüfung
des Mietvertrages für die Anmietung
des Logistikzentrums, Bürogebäude,
Service Center und Werkstattgebäude
Auftraggeber: Volkswagen Group
Australia
Uitenhage, Logistikhalle Südafrika
Leistung: Objektsuche
Auftraggeber: Volkswagen Vertrieb
Original Teile Logistik GmbH & Co. KG
London (West), Volkswagen Autohaus
Leistung: Bewertung der Planung,
Kosten und Termine
Auftraggeber: Volkswagen Group
United Kingdom Ltd.
Gabi Engel-Groß,
Leiterin Mietvertragsmanagement
Die Mitarbeiter im Bereich Mietvertragsmanagement
von VWI suchen nach den passenden
Geschäfts- oder Betriebsflächen, führen
die Vertragsverhandlungen bis zum unterzeichneten
Mietvertrag – und zwar anforderungsgerecht und
kosteneffizient. Das garantiert Wirtschaftlichkeit und
Sicherheit im gesamten Anmietprozess: von der Bedarfsanalyse
beim Kunden über die Investorensuche
und -ausschreibung bis zum Mietvertragsabschluss.
Darüber hinaus werden Mietverträge betreut und
optimiert. Hierbei werden nicht selten Einsparungen
von bis zu 50 Prozent über die Vertragslaufzeit
erzielt. „Wir bekommen den Auftrag aus dem Konzern,
Flächen zu beschaffen, erstellen eine Bedarfsanalyse
und steigen in die Mietvertragsverhandlungen
ein mit dem Ziel, Mietzins einzusparen und
fakten
Mietvertragsmanagement: Volkswagen Immobilien betreut
zurzeit 1,1 Mio. m² Miet flächen mit einem Gesamtvolumen
von rund 69 Mio. € für weltweite Büro- und Gewerbeflächen,
die die Volkswagen AG bei Dritten angemietet
hat. Allein durch das Mietvertragsmanagement konnten
2011 Einsparungen für den Volkswagen Konzern in Höhe
von 13,5 Mio. € erzielt werden. Seit 2005 ist die Gesamtsumme
der Einsparungen auf 78,8 Mio. € gewachsen.
Potenziale
ausschöpfen
Ob Büroflächen, Logistik-, Lager- oder
Produktionshallen: Volkswagen Immobilien
betreut die Anmietung und Verwaltung, vertritt
als Dienstleister gegenüber Objektanbietern
die Konzerninteressen und übernimmt die
komplette Abwicklung.
Risiken wie Folgekosten zu reduzieren. Dabei haben
wir mittlerweile einen Konzernstandard erarbeitet,
den wir in der Regel auch durchsetzen“, schildert
Gabi Engel-Groß, Leiterin Mietvertragsmanagement.
Das Mietvertragsmanagement ist ein komplexes
Feld, weil juristische, technische und kaufmännische
Faktoren ineinandergreifen. „Wir haben
es mit vielen Fachbereichen, unterschiedlichen
Tochtergesellschaften und mit unterschiedlichsten
Geschäften zu tun“, erklärt Gabi Engel-Groß, deren
Team ständig wächst, weil der Bedarf zunimmt. Das
größte Projekt in 2011 war die Ausschreibung und
Anmietung einer 50.000 Quadrat meter großen Logistikhalle
in Kassel für die Volkswagen AG (Vertrieb
Original Teile) mit einem Verhandlungsergebnis von
sieben Millionen Euro Einsparung.
Einsparungen für den Volkswagen Konzern über die
Gesamtmietlaufzeit akkumuliert: 78,8 Mio. € gesamt
80 Mio. €
60 Mio. €
40 Mio. €
20 Mio. €
0 Mio. €
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
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Hochkarätige Schaufenster
Für Händlerimmobilien ist VWI immer der richtige Ansprechpartner. Denn konzerneigene Autohausbetriebe
oder freie Vertragshändler der einzelnen Volkswagen Konzernmarken haben die freie Wahl.
Sie können entweder die Entwicklung und/oder die Realisierung ihrer Projekte beauftragen oder den
Immobilienspezialisten als Generalübernehmer einsetzen. Mit Volkswagen Immobilien gewinnen sie
in jedem Fall einen starken Partner.
Volkswagen Immobilien hat in den letzten
Jahren zahlreiche Autohäuser errichtet.
Darunter den Betrieb Volkswagen Automobile
im Süden von Leipzig, der im März 2011
eröffnet wurde. Entsprechend der neuen Volkswagen-Markenarchitektur
entwickelt VWI aktuell
das bisher größte Autohaus in Deutschland für die
Marke Volkswagen der MAHAG -Gruppe. Zu den
laufenden Projekten für Audi zählen die Zentren
in Stuttgart -Feuerbach und in Frankfurt am Main.
Letzteres wird mit seinem einzigartigen Design
zukunftsweisend für die gesamte Branche sein.
Im Bau der Autohäuser gibt es zahlreiche Herausforderungen,
dafür steht aber die Architektur zu 95
Prozent fest. „Zwar lassen sich die fertigen Module
noch verschieben, aber durch die fixen Vorgaben
gibt es weniger Überraschungen beim Bauamt oder
unvorhersehbare Probleme mit den Materialien.
Allerdings sind die Grundstücke immer anders, hier
werden die Planer herausgefordert. Unsere langjährige
Erfahrung aus zahlreichen Projekten kommt
dem Kunden zugute“, erklärt Jan-Peer Skupin , Leiter
Projektentwicklung.
Unter den zahlreichen Autohaus-Leuchttürmen
sticht ganz besonders das MAHAG-Projekt heraus,
das 2013 fertig wird. Die Projektentwicklung in
München zeigt, wie großstadtspezifische Problemlösungen
aussehen können: Die Herausforderung – auf
engstem Raum viel Fläche unterzubringen – wurde
mit einer fünfgeschossigen Version der Volkswagen
Modularchitektur realisiert. Noch Ende 2011
konnte der Bauantrag eingereicht werden. „Unsere
Autohaus-Projekte sind oft Flaggschiff-Häuser, was
Standorte, Größe, Qualität und Baudesign betrifft.
Da werde n jeweils Beträge zwischen 20 und 50 Millionen
Euro investiert“, sagt Roland Stöckigt.
VWI realisiert für Audi ein
innovatives Autohaus in
Terminal-Architektur in
Frankfurt am Main.
in leipzig wurde das erste
autohaus gemäß neuem volkswagenarchitektur
konzept errichtet.
Und auf welche Weise profitiert der Auftraggeber
von der Partnerschaft mit VWI: „Es beginnt bei der
richtigen Bedarfsermittlung und berührt mit dem
Grundstücksthema ein Gebiet, auf dem man viel Geld
zum Fenster hinauswerfen oder einsparen kann. Das
betrifft aber auch andere Bereiche wie das Baurecht,
die Bauqualität, das Baumanagement sowie Nachhaltigkeit
und Unterhaltskosten“, erklärt Skupin.
Und Geschäftsführer Roland Stöckigt ergänzt: „Wir
„Unsere Autohaus-Projekte sind oft
Flaggschiff-Häuser, was Standorte,
Größe, Qualität und Baudesign betrifft.“
haben speziell beim Thema Autohaus-Bau über die
Jahre eine steile Lernkurve erreicht und einen spezifischen
Know-how-Vorsprung aufgebaut. Außerdem
machen wir kein single sourcing, sondern nutzen die
Lieferantenkette des Konzerns. So können wir ganz
andere Preise erzielen als ein privater Investor.“
Immer wichtiger wird das Benchmarking für die
Betriebskosten der Autohäuser und das Zukunftsthema
Nachhaltigkeit. Dabei gewinnen Energieeffizienz
und Energiebeschaffung zunehmend an
Bedeutung bei den VWI-Aktivitäten. Auch wenn
sich Volkswagen Immobilien für die Volkswagen
Kon zernmarken als Dienstleister eine ausgewiesene
Kompetenz erworben hat, richtet sich der Blick
weiter nach vorn: Neben Volkswagen , Audi und der
Sparte Nutzfahrzeuge, für die schon gebaut wurde,
sollen künftig auch SEAT und Škoda stärker im VWI-
Portfolio vertreten sein.
erwin nowotny
GEScHäFTSFüHRER VoLKSWAGEn
AUToMoBILE LEIPzIG
Am 8. April 2011 wurde auf der
‚Automeile‘ am alten Messegelände
in Leipzig das erste konzerneigene,
im Modulkonzept errichtete
Autohaus in Anwesenheit von Politik und
Prominenz eröffnet. In nur zwei Jahren ist
für die Idealnetzplanung im Wirtschaftsraum
Leipzig ein einmaliger Flagship-Store
für Volkswagen entstanden. Das Geländeprofil
und die Auflagen der Stadt Leipzig
stellten alle Projektbeteiligten vor ebenso
große Herausforderungen wie der strenge
Winter 2010/2011. Doch durch das hervorragende
zusammenspiel aller Beteiligten
konnten die gesetzten Termine eingehalten
werden. Mit Kreativität, Flexibilität, Elan
und Freude wirkten alle an der Umsetzung
mit. Dabei ist ein interessantes Feature
entstanden: die kleine Terrasse am Sozialund
Pausenbereich mit Blick auf das Völkerschlachtdenkmal.
Die große Begeisterung
unserer Kunden bestätigt uns immer
wieder , die richtigen Projekt-Partner
an der Seite gehabt zu haben.
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Luftansicht Multimodales Logistikzentrum Wolfsburg (MLW): Hier entsteht auf 200.000 m² Fläche
eine Material- und Fahrzeugfläche, auf der zukünftig neu- und Gebrauchtwagenfahrzeuge sowie
Kaufteilmaterial von Volkswagen verpackt und versandfertig gemacht werden.
Spielräume eröffnen
Mit dem neuen Material- und Fahrzeuglogistikzentrum reagiert Volkswagen auf die positive Marktentwicklung
und bündelt am Standort Wolfsburg zentrale logistische Funktionen. Auf der rund 200.000 Quadratmeter
großen Fläche im Wolfsburger Stadtteil Fallersleben entsteht das Multimodale Logistikzentrum
Wolfsburg. Volkswagen Immobilien hat das Bauprojekt entwickelt und tritt als Generalübernehmer auf.
Volkswagen Immobilien unterstützt den Konzern
bei seinem dynamischen Wachstum
nicht nur deutschland- und weltweit. Auch
am Heimatstandort ist VWI schon seit vielen Jahren
auf dem Gebiet gewerblicher Immobilien aktiv.
Zu den bisher errichteten Großprojekten gehören
zum Beispiel die Volkswagen Arena, der Mobile-
LifeCampus, Teile der Autostadt und die Service &
Sales Akademie in Kästorf. Mit dem Multimodalen
Logistikzentrum kommt ein weiteres, prominentes
Bauwerk dazu. Unterstützt durch Stadt und
Wolfsburg AG garantiert VWI die reibungslose
Projektrealisierung und steht als Generalübernehmer
dafür, dass, wie vereinbart, Kosten, Termine
und Qualität eingehalten werden. Rötger Schütze,
Leiter Projekt realisierung, im Interview:
Was zeichnet das Multimodale Logistikzentrum
Wolfsburg aus?
Wir haben bereits zahlreiche Logistikzentren
gebaut. Aber wenn wir hier am Heimatstandort
von Volkswagen den Konzern unterstützen können,
dann ist das für uns natürlich etwas ganz
Besonderes. Die Halle ist ein sehr funktionales
Gebäude. Die gesamte Hallenbreite kann für
die Anlieferung genutzt werden. Innen werden
die Teile zusammengepackt, auf der anderen
Seite werden dann die fertigen Kisten auf Lkw
geladen. Die großen Flächen außerhalb stehen
dem sogenannten Fully Built-Up (FBU) zur Verfügung.
Das sind die fertigen Autos, die auf die
Sattelzüge kommen und zum Abnehmer transportiert
werden.
Welcher Mehrwert wird mit dem Bau des Zentrums
für Volkswagen geschaffen?
Durch den Bau des Multimodalen Logistikzentrums
wird man zuerst einmal wichtige Fläche,
die vorher innerhalb der Werkszäune belegt
war, freiräumen. Diese kann dann etwa für
die Produktion oder die Qualitätssicherung genutzt
werden. Solche Prozesse sind natürlich
innerhalb der Werkstore sinnvoller aufgehoben,
während gut gesicherte Lagerbereiche an
der Peripherie einen besseren Platz haben. Das
ist ein wichtiger Pluspunkt, der für Volkswagen
geschaffen wurde. Ein weiterer großer Mehrwert
für Volkswagen liegt darin, dass die Arbeit,
die bisher noch an mehreren Stellen innerhalb
des Werks verteilt ist, hier an einem Ort gebündelt
werden kann. Das komplette sogenannte
CKD-Geschäft (Completely Knocked Down) findet
dann hier in der Halle statt.
Was wird in dieser Halle konkret passieren?
Volkswagen reagiert mit dem MLW auf die logistischen
Herausforderungen des weltweiten
Wachstums. Mit der CKD-Halle wird die Versorgung
des regionalen Handels mit Fahrzeugen
gesichert. Sie dient außerdem als neuer Verpackungsstandort
für Kaufteilmaterial. Autos werden
in Module zerlegt und so verpackt, dass sie
am Ankunftsort nur noch zusammengesetzt werden
müssen. Außerdem laufen bereits die Planungen
und Genehmigungsverfahren für einen
Hafen direkt gegenüber am Mittellandkanal. Die
Container werden dann nicht mehr auf der Straße
transportiert, sondern auf dem Mittellandkanal
verschifft. Damit wird die CO -Bilanz des
2
Volkswagen Konzerns noch positiver gestaltet.
Was war bei diesem Projekt die bisher größte
Herausforderung?
Am Anfang war es sicherlich nicht ganz einfach,
die Anwohner von einem derartigen Großprojekt
zu überzeugen. Ich habe an zwei Bürgerinformationsveranstaltungen
teilgenommen und
die Skepsis war am Anfang deutlich zu vernehmen.
Es ist uns aber im Laufe der Zeit gelungen,
fundierte Überzeugungsarbeit zu leisten und
Rötger Schütze, Leiter Projektrealisierung: „Mit dem
Logistikzentrum optimiert Volkswagen den Umschlag von
neu- und Gebrauchtfahrzeugen und kann den regionalen
Handel mit ca. 60.000 Fahrzeugen pro Jahr versorgen.“
mit entsprechenden Lärmschutzmaßnahmen
gute Argumente zu liefern. Wir haben einen
der renommiertesten Schallschutzgutachter
eingeschaltet. So konnten wir alle Bürgerfragen
kompetent beantworten und die Bedenken
zerstreuen, weil wir mit dem Geräuschpegel
den gesetzlich festgelegten Wert sogar unterschreiten.
Wir hatten dies allerdings schon im
Vorfeld geprüft. Anschließend stellte die Baugenehmigung
kein Problem dar.
Gab es bisher weitere Hürden zu überwinden?
Ja, es gab einen Partner, der Fertigteile liefern
sollte, aber seine Zusage nicht einhalten konnte.
Wir haben dies jedoch bereits in der ersten
Überprüfungsschleife festgestellt und mussten
für Ersatz sorgen. Das hat zwar Kraft gekostet,
aber uns nicht aus der Bahn geworfen. Wir
sind ja noch nicht fertig, aber bisher läuft das
gesamte Projekt sehr sehr gut.
Projektrealisierung in zahlen
Realisierungsprojekte 2011: 43 beauftragte
Projekte (abgeschlossene und laufende)
7 laufende Volkswagen-Projekte
6 laufende Audi-Projekte
22 Spezialimmobilien
8 Projektberatungen
Projektvolumen: 1,2 Mio. € bis 55 Mio. €
vwi jahresbericht 2011 gewerbe 12 13

Fit für die
zukunft
Mit der profunden Erfahrung von mehr als
einem halben Jahrhundert steht Volkswagen
Immobilien in Wolfsburg für hochwertige
Wohn immobilien ebenso wie für herausragende
Quartiers- und Stadtentwicklung. Rund
10.000 Wohnungen, Maklerservice sowie der
Verkauf von Eigentumswohnungen gehören
zum Angebot. Dazu kommen umfangreiche
Serviceleistungen, innovative Ausstattungslösungen
und maßgeschneiderte Wohnraum-
Angebote. Die Vermietung eigener Wohnungen
in Wolfsburg ist und bleibt ein wichtiger
Geschäftsbereich, betont Geschäftsführer
Roland Stöckigt. Mehr noch: Der eigene Wohnungsbestand
wird mit Weitblick systematisch,
energetisch und stilvoll aufgewertet. Zur unternehmerischen
Aufgabe von VWI gehört es,
attraktiven Wohnraum am Heimatstandort der
Volkswagen AG anzubieten. Rund 25 Millionen
Euro wurden deshalb 2011 in die Instandhaltung,
Modernisierung und Weiterentwicklung
des Bestandes investiert – eine Rekordsumme.
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Wohnwünsche erfüllen
Wohnwünsche von morgen rechtzeitig erkennen und sie für die Kunden zügig realisieren: Das ist ein
Anspruch, den sich Volkswagen Immobilien auf die Fahnen schreibt. Ein herausragendes Beispiel dafür ist
die umfangreiche Modernisierung und Aufwertung der Häuser am Burgwall im Stadtteil Rabenberg. Das
Ergebnis: Neubaustandard, moderne Grundrisse, energetische Aufwertung sowie großzügige Balkone.
Neubau, Sanierung oder Abriss, Groß- oder
Portfoliomodernisierung mit längerfristiger
Perspektive? Die Strategie der VWI
zielt auf nachhaltige Entwicklung des Wohnungsbestandes
und auf wertvolle
Beiträge zur Stadtentwick-
lung. Im Rah men
einer
Gesamtstrategie hat VWI
alle Quartiere analysiert
und wertet nun Schritt für
Schritt Wohnimmobilien
auf. Das Wohnkonzept
der 1950er und 1960er
Jahre ist überholt . Wohn ungen mit winzigen Badezimmern
sind kaum noch gefragt. Dafür werden
große Woh nungen, aber auch kleinere Singlewohnungen
mit großzügigem Grundriss gesucht. Ein
aufwändiger Umbau ist bei dem riesigen Bestand
allerdings nicht überall möglich. Deshalb konzentriert
sich VWI auf eine verteilte Strategie, die auf
die Sanier ung einzelner Häuser und Wohnungen
baut. Dabei stellt sich beispielsweise die Frage:
Wie kann man eine alte Dreizimmerwohnung in
Vorher und nachher: Die Modernisierung schafft
deutlich mehr Lebensqualität am Burgwall.
eine attraktive Zweizimmerwohnung mit großzügigem
Grundriss verwandeln? Die beste Antwort
darauf gibt die umfangreiche Modernisierung und
Aufwertung der beiden Mehrfamilienhäuser am
„Wir schaffen hier attraktiven Wohnraum und werten
das Quartier insgesamt weiter auf. Vor allem aber
reagieren wir auf die aktuellen Wünsche unserer Kunden.“
Burgwall im Stadtteil Rabenberg. Vorher gab es
hier sehr einheitliche , schlichte, 60 Quadratmeter
große Dreizimmerwohnungen. Die Häuser hatten
einen erheblichen Instandhaltungsbedarf, die
Fassade war nicht mehr attraktiv – insgesamt kein
gutes Aushängeschild am Eingangstor auf dem
Rabenberg. Nach einem kundenfreundlichen Umzugsmanagement
startete VWI in 2010 die Ent kernung
und den Komplettumbau am Burgwall 2 und
4. Der zweite Bau abschnitt wurde 2011 mit dem
Großzügige Balkone für mehr Freiräume
Burgwall 6 und 8 fortgesetzt. 16 Wohnungen mit
Flächen zwischen 51 und 71 Quadratmetern wurden
zu 14 Wohnungen umgestaltet, die zwischen 66
und 128 Quadratmeter groß sind. Die beiden größten
erstrecken sich als Maisonette-Wohnungen
über zwei Etagen. Außenansichten und Grundrisse
wurden nahezu komplett verändert, die Häuser
praktisch auf Neubaustandard gebracht. Geschaffen
hat VWI einen guten Mix aus kleinen und großen
Wohnungen. Mit neuen Balkonen, offenen,
großzügigen Grundrissen, großen Bädern, hochwertiger
Sanitärausstattung – und der Möglichkeit,
eine individuelle Wunschausstattung mit Einbauküche
und Bodenbelag zu wählen. Insgesamt investierte
Volkswage n Immobilien in die nachhaltige
Bestandsentwicklung im Stadtteil Rabenberg
mehr als drei Millionen Euro. VWI-Geschäftsführer
Roland Stöckigt fasst zusammen : „Wir schaffen
hier attraktiven Wohn raum und werten das Quartier
insgesamt weiter auf. Vor allem aber reagieren
wir auf die aktuellen Wünsche unserer Kunden.“
Mit dem Anbringen einer neuen Dämmung erfüllt
Volkswagen Immobilien zudem die aktuellen Energieeinsparvorgaben
und sorgt so dafür , dass die
Heizkosten im Rahmen bleiben.
tarek knüPPel
MIETER AM BURGWALL SEIT
DEzEMBER 2011
Weil mich das Projekt am
Burgwall auf Anhieb begeistert
hat, habe ich mich um
eine der Wohnungen beworben.
Die Wohnanlage ist kernsaniert,
attraktiv und nach modernstem
Standard gebaut. Trotz der kurzen Wege
in die City, zum Volkswagen-Werk und der
Anbindung zur Autobahn liegen die Wohnungen
mitten im Grünen. Das Hasselbachtal
eignet sich ideal zum Joggen und
Rad fahren. Die geräumige, lichtdurchflutete
Wohnung ist optimal geschnitten und
verfügt über hochwertige Materialien – vom
Bodenbelag bis hin zu den Sanitär objekten.
Noch ein Pluspunkt: Die Wohnung hat
einen sehr schönen, großen, nach Süden
ausgerichteten Balkon. Ich freue mich
sehr, hier zu wohnen.
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„So will ich wohnen“
Roland Stöckigt und
Ulrich Sörgel nahmen
am 5. oktober auf der
ExPo REAL in München
den Immobilien-
Marketing-Award 2011
für das Produktkonzept
„Wohnen mit
Wunschausstattung“
entgegen.
Wie man sich zu Hause einrichtet, bleibt eine Frage des persönlichen Geschmacks. Deshalb orientiert
sich Volkswagen Immobilien mit dem Angebot „Wohnen mit Wunschausstattung“ direkt am Kunden. Das
in 2009 gestartete und 2010 überarbeitete Angebot trifft den Geschmack der Mieter und bietet Gestaltungsmöglichkeiten,
die sonst nur im Eigentumsbereich umsetzbar sind. Mit dem Immobilien-Marketing-
Award 2011 gab es für VWI zudem auch die Anerkennung aus Fachkreisen.
Für neu modernisierte Wohnungen bietet
Volkswagen Immobilien seinen Kunden einen
einzigartigen Service zum Wohlfühlen an.
Zur freien Auswahl stehen vier Ausstattungslinien:
Modern , Kreativ, Harmonie und Elegant. So können
sich Mieter ihr Wunschdesign für Küchen- und Badausstattungen
selbst zusammenstellen. Darüber
Modular und individuell: ein innovatives
Wohnkonzept mit Gestaltungsmöglich-
keiten und voller Kostenkontrolle.
hinaus bestehen weitere Optionen: von der Einbauküche
mit Arbeitsplatte und Frontdesign über
Tapeten und Bodenbelag bis hin zur Wandgestaltung.
Der Kunde muss sich um nichts kümmern, kann anschließend
entspannt einziehen und behält die volle
Kostenkontrolle: Die Miete berechnet sich aus den
gewählten Bausteinen.
Das Angebot hat sich mittlerweile zu einem Kernprodukt
entwickelt, das bei den Kunden gut ankommt und
mit dem sich VWI deutlich von anderen Anbietern
abhebt . Belohnt wurden Kundennähe und die innovative
Idee mit dem Immobilien-Marketing-Award,
der herausragende Marketingkampagnen in der
Immobilienwirtschaft prämiert. Auf der Immobilienmesse
ExPO REAL in München wurde er am 5. Oktober
an Volkswagen Immobilien übergeben. Am Konzept
„Wohnen mit Wunschausstattung“ überzeugte
die Jury der geschlossene konzeptionelle Ansatz von
der modularen Produktgestaltung bis zur kreativen
Idee der Kommunikationskampagne sowie die
Umset zung in einem schwierigen Marktumfeld.
Energiebewusstsein
Mit dem CO 2 -Programm strebt VWI bis 2014 eine nachhaltige Entwicklung im Bereich energetischer
Optimierung der Wohngebäude an. Für qualitative Aufwer tungen und energiesparende Verbesserungen
werden zusätzlich insgesamt zehn Millionen Euro investiert.
Zu den akuten Zukunftsaufgaben zählt der bewusste
Umgang mit den zur Verfügung stehenden
Ressourcen. Dabei spielt die Reduzierung
der klimaschädlichen CO 2 -Emissionen von Gebäuden
eine wichtige Rolle. 16 Millionen Euro hat VWI
deshalb bereits in den letzten zehn Jahren in energetische
Maßnahmen investiert und damit eine CO 2 -
Einsparung von 6.900 Tonnen erreicht. Bei den umfangreichen
Aktivitäten zur Einsparung von Energie
und Emissionen fokussiert sich Volkswagen Immobilien
besonders auf die Wärmedämmung und die
nachhaltige Beseitigung der Schimmelproblematik .
In 2011 lagen die Schwerpunkte auf der energeti-
investitionen
Volkswagen Immobilien investierte 2011
rund 24 Mio. € in den Wohnungsbestand.
Insgesamt wurden mehr als 1.400 Wohnungen
aufgewertet. Der Gesamt aufwand
seit 2007 umfasst rund 110 Mio. €.
nachhaltige Entwicklung in der Paul-Linke-Straße in Fallersleben
schen Sanier ung von Wohnungen in Detmerode
und Fallersleben, auf dem Rabenberg und in der
Nordstadt. Dabei wurden Fassaden, Dach böden und
Kellerdecken gedämmt, die Treppenhäuser saniert
und die Haustüren erneuert. „Durch eine effektive
Wärme dämmung können Heizkosten gesenkt
werden . Damit trägt unser Sonderprogramm zum
aktiven Umweltschutz bei und kommt im Ergebnis
auch unseren Mietern finanziell zugute“, erklärt
Technikleiter Axel Schiffers. Die Aktivitäten, um
Energieverluste zu reduzieren, sind gezielt über die
gesamte Stadt verteilt. Die Reihenfolge richtet sich
dabei nach der Notwendigkeit.
Investitionen in den Wohnungsbestand 2007 – 2011
akkumuliert: 110,7 Mio. € gesamt
120 Mio. €
90 Mio. €
60 Mio. €
30 Mio. €
0 Mio. €
2007 2008 2009 2010 2011
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19

zukunfts-
gestalter
Wann ist ein Arbeitgeber für seine Mitarbeiter
attraktiv? Im Kollegenkreis der VWI lässt sich
diese Frage leicht und positiv beantworten.
Die Mitarbeiter profitieren von einem motivierenden
Umfeld und ausgezeichneten Qualifizierungsmöglichkeiten.
Und weil die Unternehmenskultur
geprägt ist von Wertschätzung,
Respekt und einem starken Gemeinschaftsgefühl,
lässt sich jedes Projekt – auch die Zukunft
– erfolgreich gestalten.
Volkswagen Immobilien bietet Perspektiven
und vielfältige Einstiegsmöglichkeiten .
Immo bilienkaufleute und Hotelfachleute
werden hier nicht nur intensiv ausgebildet, sie
erhalten auch eine Übernahmegarantie. Seit 2011
gibt es bei VWI auch das Studium im Praxisverbund.
Dabei werden Ausbildung und Studium verknüpft.
Und für Hochschulabsolventen existiert seit Oktober
2007 das Praxislernprogramm, das eine verantwortungsvolle
Einstiegstätigkeit mit überfach lichen
Qualifizierungsmaßnahmen verbindet . Neben Diplomanden
erhalten auch motivierte Praktikanten
bei VWI spannende Einblicke in die Arbeitswelt.
Nicht nur Berufsstarter, sondern vor allem Mitarbeiter
mit Berufserfahrung finden bei VWI vielfältige
Beschäftigungsfelder.
Seinen guten Ruf als attraktiver Arbeitgeber hat
Volkswagen Immobilien bereits. Arbeitnehmerfreundliche
Argumente sind zudem die gleitende
Arbeitszeit und die vielfältigen, variablen Teilzeit-
Optionen, um Berufsleben und Familie unter
einen Hut zu bringen – inklusive der Kooperation
mit einer Kindertagesstätte.
Volkswagen Immobilien stellt sich vor
katrin heeschen
PRoDUKTEnTWIcKLUnG
WoHnIMMoBILIEn
Ein Film gibt einen Einblick in die
Welt von Volkswagen Immobilien.
Vor allem aber lernen Sie die
Menschen und die Arbeitsweise von
Volkswagen Immobilien kennen.
www.vwimmobilien.de/imagefilm
Meine Tätigkeit bei
Volkswagen Immobi lien ist
abwechslungsreich und spannend, weil das Aufgabenspektrum
sehr breit gefächert ist. Besonders
interessant ist es, mit den unterschied lichsten
Menschen zusammenarbeiten zu können.
Durch die Mitarbeit bei Projekten eröffnet mir
VWI zudem die Chance, in vielen verschiedenen
Bereichen mitzuwirken. Speziell bei meinem Studium,
das ich neben der Arbeit absolviert habe, hat
mich mein Arbeitgeber stark unterstützt. Soweit
es mit meiner beruflichen Tätigkeit vereinbar war,
konnte ich meine Arbeitszeit relativ flexibel gestalten,
so dass ich meine Weiterbildung erfolgreich
abgeschlossen habe. Gerade diese Unterstützung
empfand ich als überaus positiv
und vor allem als nicht selbstverständlich !
Das Stimmungsbarometer bietet den Mitarbeitern
bei VWI regelmäßig die Möglichkeit, ihre eigene
Meinung zu äußern, auf Handlungsbedürfnisse
hinzuweisen, Ideen einzubringen und an Verbesserungen
mitzuarbeiten.
„Das jährliche Mitarbeitergespräch mit Zielvereinbarung,
Leistungsbewertung und Entwicklung
s planung ermöglicht eine differenzierte
Rück meldung zur Leistung, eine qualitative Ent -
wick lungsplanung sowie ein gemeinsames Verständ
nis der Ziele für das kommende Jahr“,
erklärt Maren Willamowius, Mitarbeiterin der
Personalabteilung. Wissensmanagement wird im
Rahmen der internen Kommunikation großgeschrieben:
Ein umfangreiches, gut strukturiertes
Intranet sorgt für einen kontinuierlichen Informationsfluss
im Unternehmen. Ein vierteljähr lich
erscheinender Mitarbeiter-Newsletter bündelt die
wichtigsten Neuigkeiten in Form einer internen
Broschüre. Im Rahmen des Gesundheitskalenders
– ein Programm zur Gesundheitsförderung –
wurden den Mitarbeitern Themen wie Ernährung
und Ergo nomie nahegebracht.
Weil erfolgreiche Arbeit in Nachfolgeaufträge
mündet, wächst die Belegschaft bei Volkswagen
Immobilien kontinuierlich weiter. Das liegt nicht
zuletzt an den vielfältigen und internationalen
Projekten, die aus dem Konzern an VWI herangetragen
werden.
Mitarbeiterentwicklung
im Jahresdurchschnitt
(*inklusive Aushilfen/ohne Auszubildende)
203
206
220
229
265
2007 2008 2009 2010 2011
vwi jahresbericht 2011 unternehmen 20
21

IMPRESSUM
Herausgeber
Volkswagen Immobilien GmbH
Poststraße 28
38440 Wolfsburg
Konzept, Text und Gestaltung
KARMA Kommunikationsdesign
www.karma-web.de
Fotografie
Audi Retail GmbH
Matthias Leitzke
Thomas Knüppel
Wecke Photodesign
Druck
Sigert Druck- und Medienhaus
Ekbertstraße 14
38122 Braunschweig
www.sigert.de
Jahresbericht und Zahlen
und Fakten gedruckt auf
Circle Silk, Recyclingpapier
aus 100 Prozent Altpapier.
Für eine bessere Lesbarkeit der
Texte haben wir auf die Nennung
der weiblichen Form verzichtet.
Selbstverständlich sind Frauen
gleichermaßen angesprochen.
Wir bitten um Verständnis.
Stand | Februar 2012
klimaneutral
gedruckt
Die CO2-Emissionen
dieses Produkts wurden
durch CO2-
Emissionszertifikate
ausgeglichen.
Zertifikatsnummer:
819-53350-0212-1276
www.climatepartner.com

Zahlen und Fakten

Einleitung
Im ersten Teil unseres Jahresberichts haben wir unser Portfolio aufgeblättert, Projekte beschrieben
sowie Mitarbeiter, Partner und Kunden zu Wort kommen lassen. Auf den folgenden Seiten finden
Sie im Geschäfts bericht 2011 die wesentlichen Informationen und Fakten zum Geschäftsverlauf des
vergangenen Jahres.
Mit der Verschmelzung unserer drei Gesellschaften
und dem Wechsel der Firmierung
in „Volkswagen Immobilien
GmbH“ (VWI) wurde dem vormals ohnehin schon
konkludenten Handeln der entsprechende rechtliche
Rahmen verliehen. „Die Fusion verlief relativ
unspektakulär. Damit haben wir lediglich das
Unternehmenskonstrukt vereinfacht. Aber unter
dem Strich bleibt es, wie es ist – für die Mieter,
für den Kunden und für Volkswagen. In jedem Fall
ist die Volkswagen Immobilien GmbH immer die
richtige Adresse“, erklärt Roland Stöckigt.
Der vorliegende Bericht der Volkswagen Immobilien
GmbH belegt ein solides Fundament und
eine positive Ertragslage. Er liefert weiterhin
Inhalt
03 | Verschmelzung zur „Volkswagen Immobilien GmbH“
04 | Ertragslage
05 | Finanzlage
07 | Vermögenslage
09 | Geschäftstätigkeit
nähere Informationen zur Gesellschaftsstruktur,
beschreibt die Finanz- und Vermögenslage der
Volkswagen Immobilien GmbH, erläutert Risiken
und Chancen und gibt einen Ausblick auf die
nächsten Jahre. Konsequent fortgesetzt wird die
eng an den Konzern gekoppelte Unternehmensstrategie.
Die Schwerpunkte der strategischen
Ausrichtung werden einerseits die Wohn- und
Gewerbe immobilien sein. Auf der anderen Seite
stehen gewerbliche Immobilien dienstleistungen
für die Volkswagen AG im Fokus, mittelfristig
auch für Dritte. VWI war es 2011 und wird es
auch in den Folgejahren sein: der kompetente
Ansprechpartner für alle immobilienspezifischen
Belange des Volkswagen Konzerns.
Verschmelzung zur
„Volkswagen Immobilien GmbH“
Die Volkswagen Immobilien Gruppe bestand
seit 1996. Mit Eintragung in das Handelsre
gister im Juli 2011 wurde die Volkswagen
Immobilien Service GmbH (VIS), die Volkswagen
Gewerbegrund GmbH (VGG) und die VW Wohnungs
GmbH & Co. KG (VWW) auf die Volkswagen Gewerbegrund
GmbH fusioniert. Gleichzeitig erfolgte ein
Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage
Die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage
von VWI ist im Zusammenhang mit ihrer
Einbindung in den Volkswagen Konzern
zu beurteilen. Der Vorjahresvergleich erfolgt auf -
grund der Fusion für die Entwicklung der Ertragslage
mit Werten der Volkswagen Immobilien Grup-
Wechsel der Firmierung in Volkswagen Immobilien
GmbH (VWI). Die Verschmelzung erfolgte mit steuerlicher
Rückwirkung zum 01. Januar 2011. Mit
der Anpassung des Gesellschaftsvertrages auf die
neue Konstellation wurde sichergestellt, dass VWI
in allen relevanten immobilienspezifischen Bereichen
tätig sein kann.
pe zum 31. Dezember 2010 und für die Finanz- und
Vermögens lage zum 01. Januar 2011.
Die in den Tabellen und im Text dargestellten Werte
sind nach den Standards der internationalen Rechnungslegung
aufgestellt.
einleitung / inhaltsverzeichnis verschmelzung zur „volkswagen immobilien gmbh“ / ertrags-, finanz- und vermögenslage 02
03

Sichere Ertragslage
Die Ertragslage der Volkswagen Immobilien
GmbH zeigt sich weiterhin positiv und
schließt mit einem Ergebnis vor Steuern
von nunmehr 8,6 Mio. € ab (Vorjahr 15,8 Mio. €).
Steigerungen bei Umsätzen aus der Hausbewirtschaftung
stehen gesunkene Erlöse aus Immobiliendienstleistungen
entgegen. Die Umsätze aus
Lieferungen und Leistungen beinhalten in 2011
3,9 Mio. € Leistungen aus dem Generalübernehmergeschäft
für das MLW-Projekt in Wolfsburg-
Fallersleben (Vorjahr keine Umsätze). Dies ist der
Haupteffekt für den Anstieg der Gesamtumsätze
von 106,7 Mio. € auf 111,5 Mio. €.
Deutlich erhöhte Instandhaltungs- und Projektkosten
für die VWI eigenen Objekte der Autostadt
wirken ergebnisbelastend. Der Ergebnisbeitrag
geht insofern von 41,9 Mio. € um 10,5 Mio. € auf
31,4 Mio. € zurück. Fixkosten steigen in erster
Linie durch die Übernahme von 39 Mitarbeitern
Die insgesamt bewirtschaftete
Fläche ist aufgrund von Einzelverkäufen
und weniger angemieteter
Wohnungen zurückgegangen.
Die Miet umsätze
konn ten dennoch im Wohnund
Gewerbebereich sichtbar
gesteigert werden.
900.000
850.000
800.000
der Wolfsburg AG bzw. der Volkswagen AG in ein
festes, unbefristetes Arbeitsverhältnis bei VWI.
Des Weiteren haben zusätzlich Einstellungen,
Tarif anhebungen und Bonuszahlungen den Personalaufwand
erhöht. Die übrigen betrieblichen
Erträge beinhalten 7,0 Mio. € Zuschüsse der Autostadt
GmbH für Instandhaltungsaufwendungen.
Das Finanzergebnis ist branchentypisch negativ
und liegt unverändert bei 4,3 Mio. €. Die genannten
hohen Sonderbelastungen lassen für 2011 das
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit um
7,2 Mio. € auf 8,6 Mio. € absinken.
Nach Berücksichtigung deutlich gesunkener Ertrags-
und latenter Steuern wird ein Gewinn nach
Steuern von 7,8 Mio. € ausgewiesen. Das aus dem
handelsrechtlichen Abschluss abgeleitete Ergebnis
nach Steuern in Höhe von 7,2 Mio. € wird an
die Volkswagen AG gemäß Beherrschungs- und
Gewinnabführungsvertrag abgeführt.
Entwicklung Umsatz und bewirtschaftete Wohn- und Gewerbefläche
Bewirtschaftete Fläche in m 2
100.000
95.000
90.000
85.000
80.000
750.000 75.000
2007 2008 2009 2010 2011
Bewirtschaftete Fläche Umsatz
Umsatz in Tsd. €
Gewinn- und Verlustrechnung
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung 93.516 92.174
aus Verkauf von Grundstücken 198 140
aus Betreuungstätigkeit 9.875 10.521
aus anderen Lieferungen und Leistungen 7.942 3.886
111.531 106.721
Kosten der Umsatzerlöse -80.137 -64.778
Ergebnisbeitrag 31.394 41.943
Fixkosten -28.001 -23.861
Sonstige betriebliche Erträge 10.353 4.034
Sonstige betriebliche Aufwendungen -901 -2.004
Operatives Ergebnis 12.845 20.112
Finanzierungsaufwendungen -3.276 -3.838
Übriges Finanzergebnis -1.013 -442
Finanzergebnis -4.289 -4.280
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 8.556 15.832
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag und latent -738 -5.104
Jahresergebnis nach Steuern 7.818 10.728
* Volkswagen Immobilien Gruppe
Positive Finanzlage
Den Mittelzuflüssen aus der laufenden
Geschäftstätigkeit von 16,7 Mio. € (Vorjahr
29,1 Mio. €) stehen Abflüsse aus
der Investitionstätigkeit von 11,2 Mio. € (Vorjahr
5,4 Mio. €) gegenüber. Die Finanzierungstätigkeit
belastet die Liquidität mit 25,4 Mio. € (Vorjahr
22,6 Mio. €). Der Kreditstand verbessert sich
01.01. – 31.12.2011
Tsd.€
01.01. − 31.12.2010
Tsd.€
um 10,0 Mio. € auf -115,5 Mio. €. Er beinhaltet
neben Dauerschulden auch CashPool-Verbindlichkeiten
und Kurzfristdarlehen.
Die in 2010 vorhandenen Festgelder wurden in
2011 zur Ablösung von CashPool-Verbindlichkeiten
genutzt. Das führt zu einem nur noch geringen
Zahlungsmittelbestand von 0,6 Mio. €.
ertragslage ertragslage / finanzlage 04
05

Cashflow-Entwicklung
Die Selbstfinanzierungskraft lag
in den letzten fünf Jahren stets
über der Investitionstätigkeit.
Kapitalflussrechnung
Tsd. €
40.000
30.000
20.000
10.000
0
-10.000
-20.000
-30.000
2007 2008 2009 2010 2011
Cashflow laufendes Geschäft Investitionstätigkeit
2011
Tsd. €
2010
Tsd. €
Zahlungsmittel Anfangsbestand 20.508 19.459
Ergebnis vor Steuern 8.556 15.833
Ertragsteuerzahlungen -4.040 -6.289
Abschreibungen saldiert mit Zuschreibungen 19.770 19.245
Veränderungen der Pensionsrückstellungen 82 90
Ergebnis aus Anlagenabgängen -2.234 -1.413
Cashflow brutto 22.134 27.466
Veränderung Working Capital -5.459 1.606
Cashflow laufendes Geschäft 16.675 29.072
Investitionen in Sachanlagen -18.613 -12.168
Veränderung der Beteiligungen 3.438 -5
Anlagenabgänge 3.928 6.770
Investitionstätigkeit -11.247 -5.403
Cashflow-Netto 5.428 23.669
Veränderung der Darlehen 49 18
Investitionstätigkeit inkl. Geldanlagen in WP u. Darlehen -11.198 -5.385
Dividendenzahlung/Verlustausgleich -15.443 -16.458
Veränderung der übrigen Finanzschulden -9.943 -6.179
Finanzierungstätigkeit -25.386 -22.637
Veränderung der Zahlungsmittel -19.910 1.049
Zahlungsmittelendbestand 598 20.508
Brutto-Liquidität 598 20.508
Kreditstand -115.459 -125.403
Netto-Liquidität -114.861 -104.895
Robuste Vermögenslage
Die Bilanzsumme sinkt um 29,5 Mio. € auf
375,0 Mio. €. Die Vermögensstruktur ist
unver ändert durch den hohen Anteil des
Anlagevermögens von 94 % (351,2 Mio. €) an der
Bilanzsumme geprägt. Das Sachanlagever mögen
sinkt um 2,7 Mio. € auf 182,7 Mio. €. Die als Fi -
nanz an lagen gehaltene Immobilien erhöhen sich
um 0,5 Mio. € auf 127,0 Mio. €. Den Investitionen
in Wohn- und Geschäftsbauten stehen Abschreibungen
entgegen. Investitionen in Wohn- und
Gewer beobjekte werden auch im Jahr 2012 weiter
erfolgen .
Als unfertige Leistungen werden noch nicht abgerechnete
Betriebskosten von 10,2 Mio. € (Vorjahr
10,0 Mio. €) ausgewiesen; ihnen stehen auf der
Passivseite Anzahlungen aus Betriebskostenabschlägen
der Mieter von 10,2 Mio. € (Vor jahr
10,4 Mio. €) gegenüber. Andere unfertige Leistungen
(8,5 Mio. €) betreffen in erster Linie GÜ-
Leistungen für das MLW-Projekt Fallers leben
Westrampe. Hierfür hat VWI bereits Anzahl ungen
Anlagespiegel
Entwicklung des
Anlagevermögens für
das Geschäftsjahr 2011
Buchwert*
Tsd. €
Zugänge
Tsd. €
in Höhe von 4,5 Mio. € erhalten .
Die Pensionsrückstellungen werden mit 14,8 Mio. €
(Vorjahr 14,2 Mio. €) ausgewiesen. Die Sonstigen
Rückstellungen verringern sich in erster Linie
durch die Inanspruchnahme von Rückstellungen
aus dem Investorenmodell Hageberg. Gegenläufig
wirken Zuführungen von Rückstellungen aus Zeitwertpapieren
und Bonuszahlungen.
Die Finanzierung der Investitionen erfolgt überwiegend
verabredungsgemäß durch lang- und
kurzfristige Darlehen der Volkswagen AG. Das Immobilienvermögen
von 309,8 Mio. € ist zu 89 %
durch die langfristig verfügbaren Mittel, bestehend
aus dem Eigenkapital, den langfristigen Schulden
sowie durch flüssige Mittel gedeckt.
In den kurzfristigen Schulden sind neben Kurzfristdarlehen
(55,0 Mio. €) und CashPool-Mitteln
(1,9 Mio. €) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen (4,1 Mio. €), Verbindlichkeiten aus erhaltenen
Anzahlungen und der Gewinnabführung
(7,2 Mio. €) an die Volkswagen AG enthalten.
Abgänge
Tsd. €
Umbu ch­ Abschrei ­
ungen Tsd. € bungen Tsd. €
Buchwert**
Tsd. €
Immaterielle Vermögensgegenstände 2.289 229 0 0 854 1.664
Sachanlagen 185.397 9.965 1.284 60 11.420 182.718
Als Finanzanlagen gehaltene Immobilien 126.497 8.419 318 -60 7.495 127.043
Anteile an Unternehmen 14.677 0 3.535 0 0 11.142
Anlagevermögen gesamt 328.860 18.613 5.137 0 19.770 322.567
*am 01.01.2011/ Volkswagen Immobilien Gruppe **am 31.12.2011
Investitionsschwerpunkte in 2011 waren im Bereich der Wohnimmobilien die umfangreichen
Port folio maßnahmen und partnerschaftlichen Modernisierungen. Bei den gewerblichen Immobilien
standen Objekte der Autostadt und des Flughafens Braunschweig-Wolfsburg im Fokus.
finanzlage vermögenslage 06
07

Bilanz zum 31. Dezember 2011
Aktivseite
Stand am 31.12.2011
Tsd. €
Stand am 01.01.2011 *
Tsd. €
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögensgegenstände 1.664 2.289
Sachanlagen 182.718 185.397
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 127.043 126.497
Anteile an Unternehmen 11.142 14.677
Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 83 107
Latente Ertragssteueransprüche 28.503 42.360
Kurzfristige Vermögenswerte
351.153 371.327
Vorräte 9.212 1.044
Ford. aus Lieferungen und Leistungen gg. Dritten 281 378
Ford. Lief. und Leist. gg. Konzerngesellschaften 1.220 227
Sonstige Forderungen 1.827 401
Übrige Vermögensgegenstände 10.756 10.670
Zahlungsmittel 598 20.508
23.894 33.227
Bilanzsumme 375.047 404.554
Passivseite
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 14.322 16.156
Kapitalrücklage 1.689 1.534
Gewinnrücklagen inkl. Ergebnis 169.088 167.176
Langfristige Schulden
185.099 184.866
Finanzschulden 50.743 56.464
Sonstige Verbindlichkeiten 7.203 6.595
Latente Ertragssteuerverpflichtungen 11.987 25.701
Rückstellungen für Pensionen 14.750 14.174
Sonstige Rückstellungen 6.927 8.540
Kurzfristige Schulden
91.610 111.474
Finanzschulden 64.716 68.938
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.117 3.668
Ertragssteuerverbindlichkeiten 449 3.984
Sonstige Verbindlichkeiten 25.673 29.013
Sonstige Rückstellungen 3.383 2.611
98.338 108.214
375.047 404.554
* Volkswagen Immobilien Gruppe
Geschäftstätigkeit
Gewerbliche Immobilien-
dienst leistungen
Das Leistungsportfolio, welches VWI für
die Volkswagen AG und deren Tochtergesellschaften
übernimmt, konnte auch
im Jahr 2011 erweitert werden. Die Aufgaben
reichen von der nationalen und internationalen
Projektentwicklung und Projektrealisierung über
das Mietvertrags- und Leasingmanagement bis zu
Immobilienberatungen im In- und Ausland so wie
Facility-Management-Dienstleistungen. Neben
die sem Leistungsspektrum unterstützt VWI den
Volkswagen Konzern mit fundierten Markt- und
Branchenkenntnissen bei Standortentscheidungen.
Die Leistungen im Rahmen der Entwicklung
und Realisierung konzerneigener Händlerimmobilien
für die Marken Audi und Volkswagen wurden
im Geschäftsjahr 2011 nochmals ausgebaut.
Konkret entwickelt, steuert und realisiert VWI
Gewerbeimmobilien
Im Bereich der Gewerbeimmobilien wird das
Fachwissen von VWI im gesamten Volkswagen
Konzern intensiv genutzt und geschätzt. Das
Bestandsmanagement umfasste im Geschäftsjahr
2011 nahezu 154.000 m 2 eigene Flächen. VWI orientiert
sich konsequent an den Anforderungen des
Marktes sowie des Volkswagen Konzerns und bietet
bedarfsgerechte und funktionale Immobilien an. So
verfügen die an die Volkswagen Konzerngesellschaften
mittel- bis langfristig vermieteten Ge werbeobjekte
über eine gute Verkehrsanbindung und die Kom-
Neubauten für die Audi AG an den Standorten
Berlin, Chemnitz, Leipzig, Frankfurt am Main,
Hamburg, München und Stuttgart. Für die Marke
Volkswagen hat VWI als Projektsteuerer den Neubau
des ersten konzerneigenen Autohauses nach
neuem Volkswagen-Architekturkonzept in Leipzig
fertiggestellt und übergeben.
Weitere Projektentwicklungen und Projektrealisierungen
übernimmt VWI als Dienstleister für
die Volkswagen Group Real Estate GmbH & Co.
KG (VGRE). Die VGRE hält 28 Immobilienobjekte
mit einem Anlagevermögen von 195,1 Mio. €. Aktuell
werden 14 Audi-, Volkswagen- und MAHAG-
Projekte an den Standorten Berlin, Chemnitz,
Frankfurt am Main, Freising, Leipzig, München
und Stuttgart realisiert. Das Investitionsvolumen
in 2011 betrug insgesamt rd. 41,8 Mio. €.
munikationsinfrastruktur entspricht dem aktuellen
technischen Standard. Insgesamt be tru gen die
Nettomieteinnahmen bei nahezu vollstän diger Vermietung
34,6 Mio. € (Vorjahr rd. 34,1 Mio. €). Im
Bereich des Flughafens Braun schweig-Wolfsburg
investiert VWI in verschiedene Projekte. Im Geschäftsjahr
haben die Baumaßnahmen „Meet &
Fly“, „Apron“ und „Flugzeughalle 3“ begonnen. In
der Planung befinden sich die Projekte „Ground
Ops“ und „RESA-Fläche“. Das genehmigte Investitionsvolumen
beträgt insgesamt rd. 14,0 Mio. €.
vermögenslage geschäftstätigkeit 08
09

Für die Spezialimmobilien in der Autostadt
erfolgten umfangreiche bauliche Veränderungen.
Der Investitionsschwerpunkt lag im Jahr 2011
in der Fertigstellung des Spa-Bereiches im Hotel
The Ritz-Carlton, Wolfsburg. Umfangreiche Optimierungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen haben
ein Volumen von insgesamt 16,8 Mio. €.
Das VWI gehörende Hotel Global Inn ist mit 226 Zim-
Wohnungswirtschaft
Zum 31. Dezember 2011 verfügte VWI über
9.489 eigene und 460 angemietete Wohnungen
in Wolfsburg. Die Verminderung
um 223 Einheiten resultiert hauptsächlich aus 61
Verkäufen und dem Auslaufen von 139 Verträgen im
Bereich der angemieteten Objekte. Zum Jahresende
betrugen die Wohnflächen insgesamt 657.996 m 2 .
Neben den Mietwohnungen vermietete VWI zusätzlich
208 Garagen sowie 423 Einstellplätze.
Die Vermietungssituation von VWI entwickelt sich
Fluktuationsentwicklung
Die hohe Anzahl von Neuvermietungen
in Verbindung mit reduzierten
Kündigungen führten
insgesamt zu deutlich weniger
Leerständen.
961
mern (338 Betten) das größte Hotel in Wolfsburg .
Im Jahr 2011 wurden 32 Zimmer neu gestaltet
und das Dach sowie die Außenfassade saniert. Die
durchschnittliche Auslastung ist gegenüber dem Vorjahr
um einen Prozentpunkt gestiegen und be trug
65 %. Mit diesem Wert liegt das Global Inn weiterhin
deutlich über der durchschnittlichen Auslastungsquote
des Wolfsburger Hotelmarktes (rund 39 %).
weiterhin positiv. Bis zum 31. Dezember 2011
wurden 1.128 Mietverträge abgeschlossen und somit
die Anzahl der Vermietungen aus dem Vorjahr
leicht übertroffen. Im gleichen Zuge konnte VWI die
Zahl der Kündigungen gegenüber dem Vorjahr auf
1.018 (Januar–Dezember 2011) reduzieren. Zum
Jahresende standen 384 Wohnungen leer und damit
lag die Leerstandsquote bei 4,0 %. Im Ver gleich
zum Vorjahr konnte ein klarer Rückgang des Leerstands
um 175 Wohnungen verzeichnet werden.
1.073
1.180
1.121
1.089
1.021
1.124
1.060
1.128
2007 2008 2009 2010 2011
Neuvermietungen Kündigungen
1.018
Bereits jetzt übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum
im attraktiven Umfeld mit gehobener Ausstattungsqualität
das Angebot deutlich. Auch zu
Beginn des neuen Geschäftsjahres verzeichnet
VWI eine anhaltend gute Wohnungsnachfrage.
Für die Privatkunden von VWI ist ein leichter An-
Mietentwicklung VWI
Die Nettokaltmieten konnten
in den letzten fünf Jahren kontinuierlich
angehoben werden.
Die Betriebskostenvorauszahlungen
haben sich durch die
Umsetzung verschiedener Konzepte
leicht verringert.
Verkauf der Volkswagen Grundbesitz
Die Volkswagen Grundbesitz GmbH, Salzburg
(Österreich ) wurde mit Vertrag vom 01. Juni 2011
von der VVG an die Volkswagen Holding Österreich
GmbH veräußert.
Zentrales Immobilien management (ZIM)
Ein wesentlicher Meilenstein für die Zusammenarbeit
mit der Volkswagen AG und für die Immobilienkompetenz
bei VWI ist das Zentrale Immobilienmanagement
(ZIM) im Volkswagen Konzern.
Viele Volkswagen Konzernstellen arbeiten bereits
eng mit dem ZIM zusammen, das in wichtigen
€/m 2
stieg der gesamten Wohnkosten zu verzeichnen.
Zum Jahresende 2011 betrug die Nettokaltmiete
rund 5,57 €/m 2 (Vorjahr 5,52 €/m 2 ). Die Vorauszahlungen
für Betriebskosten lagen bei 1,41 €/m².
Für die Verbraucher ist allerdings weiterhin ein
Anstieg der gesamten Wohnkosten zu verzeichnen.
1,49 1,49 1,44 1,43 1,41
5,35 5,38 5,48 5,52 5,57
2007 2008 2009 2010 2011
Nettokaltmieten Betriebskosten
Immobilienfragen berät und unterstützt. Der
Schwer punkt des Zentralen Immobilienmanagements
liegt in der Entlastung der Volkswagen AG
von immo bilienwirtschaftlichen Fragestellungen.
Ein weiteres wichtiges Ziel ist die Effizienzsteigerung
durch Vereinheitlichung von Strukturen und
Abläufen. Die Hauptaufgabe liegt in der strategischen
Steuerung des Konzern-Immobilienvermögens,
das sich auf rund 9,0 Mrd. € beläuft. VWI-
Geschäftsführer Roland Stöckigt ist gleichzeitig der
Leiter des Zentralen Immobilienmanagements. Er
erfüllt eine übergreifende Koordinierungsfunktion
und unterstützt die Immobilienaktivitäten durch
intensiven Austausch mit den Marken, Standorten
und Volkswagen Konzerngesellschaften.
geschäftstätigkeit geschäftstätigkeit 10
11

Volkswagen Immobilien GmbH
Poststraße 28 · 38440 Wolfsburg
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