Planungsbericht zur Nutzungsplanung - Gemeinde Zeiningen

KOCH + PARTNERINGENIEURE GEOMETER PLANERE-MAILWEBINFO@KOPA.CHWWW.KOPA.CHIM BIFANG 25080 LAUFENBURGKIRCHPLATZ 24310 RHEINFELDENFON +41 (062) 869 80 80FAX +41 (062) 874 24 05FON +41 (061) 836 96 80FAX +41 (061) 836 96 81Auftragsnummer 35.01.006StatusBeschlussfassungVerfasserViktor Oeschger, dipl. Forstingenieur ETH/SIA, RaumplanerStefan Giess, dipl. Ing. FH Raumplanung FSU/SIA, Aargauischer BauverwalterVerfassungsdatum Juli 2013 Kontrolle ...............Druckdatum / -initialenDateipfad / -name20.08.2013 / SGI:\Planung\Zeiningen\001\006\Planung\5_Beschlussfassung\Ber_Zeiningen_Revision Nutzungsplanung_B_Juli2013.docCopyright © KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN - 2013

Gemeinde Zeiningen Seite 5 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht1 Planungsgegenstand / Ziel1.1 AnlassDie vorliegende Planung dient der Revision der «Allgemeinen Nutzungsplanung»der Gemeinde Zeiningen. Basierend auf die durchgeführte Zukunftskonferenz imJahre 2007 und dem anschliessend erarbeitetem Leitbild (März 2008) soll die NutzungsplanungSiedlung und Kulturland auf die aktuellen Entwicklungsbedürfnisseder Gemeinde ausgerichtet werden.1.2 BestandteileDie Vorlage besteht aus folgenden Bestandteilen:• Bauzonenplan 1:2000• Änderungen Bauzonenplan 1:2000Dieser Plan dient der Orientierung und zeigt die einzelnen Änderungen imÜberblick auf.• Kulturlandplan 1:5000• Bau- und Nutzungsordnung (BNO)• PlanungsberichtDer Planungsbericht beschreibt die Ziele und Hintergründe der Revision und erläutertdie einzelnen Planungsinhalte, jedoch ohne direkte Verbindlichkeit fürdas Grundeigentum. Der kantonalen Behörde dient der Planungsbericht zurBeurteilung der Planung bzw. deren Änderungen und dem Gemeinderat alsGrundlage für den Vollzug.1.3 ZieleIm Vorfeld der Revisionsarbeiten fand am 23. und 24. November 2007 unter aktiverBeteiligung der Bevölkerung von Zeiningen die Zukunftskonferenz statt. Als Ergebnisdieser Konferenz wurde im März 2008 das Leitbild der Gemeinde erarbeitet.(Auszug auf nachfolgender Seite aus dem Leitbild der Gemeinde Zeiningen)KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 6 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtAllgemeine ZielsetzungenZeiningen ist eine politisch eigenständige Dorfgemeinde, die eine hohe Lebensqualitätfür ihre Einwohnerinnen und Einwohner gewährleistet. Sie strebt in diesem Sinnnach einem optimal ausgewogenen Verhältnis von Wohnqualität, Verkehrssicherheit,Energienutzung, Natur- und Landschaftsschutz und Attraktivität hinsichtlichGemeindeleben und Steuerfuss.«Begegnungsräume»Wir haben Begegnungsräume für alle Altersgruppen. Zum Beispiel ein modernesMehrzweckgebäude, ein belebtes Dorfzentrum, Spiel- und Sportanlagen, Begegnungsstättenin der Natur.«Wohnbaukonzept»Unser Dorf ist lebenswert und attraktiv für alle Generationen. Es bietet- interessanten Wohnraum;- günstige Miet- und Alterswohnungen.(…)«Zonenplan»Zeiningen bewahrt den Dorfcharakter durch- ein moderates Wachstum für Wohnen und Gewerbe;- Verdichtung des möglichen Wohnraums in den bestehenden Bauzonen;- sorgsame Gestaltung des Dorfkerns;- die Erhaltung unserer Grün- und Naherholungsflächen.«Natur und Umwelt»Wir fördern unsere Landschafts- und Naturvielfalt. Wir erhalten unser Kulturlandund unterstützen die Landschaftspflege und den Naturschutz.(…)«Verkehr»Wir haben ein bedürfnisgerechtes und weitsichtiges Verkehrskonzept, das zur Sicherheitaller Verkehrsteilnehmer beiträgt. Dieses enthält- gut ausgebaute Fusswegverbindungen;- verkehrsberuhigende Massnahmen im Dorf.Zeiningen weist eine gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel auchabends und nachts auf.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 7 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht2 Ausgangslage / Rahmenbedingungen2.1 Rechtskräftige PlanungsinstrumenteDie Gemeinde Zeiningen verfügt über eine vollständige, den Anforderungen derübergeordneten Gesetzgebung entsprechende Allgemeine Nutzungsplanung.Nachfolgend die Datenübersicht der heute rechtskräftigen Pläne und Vorschriften:Beschluss GemeindeGenehmigung KantonBauzonenplan (BZP) 28. November 1988 30. Juni 1992Kulturlandplan (KLP) 28. November 1988 30. Juni 1992Teiländerung Nr. 1, BZP / KLP 29. März 1994 13. Juni 1995Teiländerung Nr. 2, BZP 29. März 1994 13. Juni 1995Teiländerung Nr. 3, BZP / KLP 22. Juni 1999 5. Januar 2000Teiländerung Nr. 4, KLP 22. Juni 1999 5. Januar 2000Teiländerung Nr. 5, BZP / KLP 4. Dezember 2001 22. Mai 2002Teiländerung Nr. 6, BZP 19. Juni 2001 19. Juni 2002Teiländerung Nr. 7, BZP 4. Dezember 2001 19. Juni 2002Bau- und Nutzungsordnung 5. Dezember 2000 13. Juni 2001Die Waldfeststellung wurde durchgeführt. Die entsprechenden Waldgrenzenplänewurden in den Jahren 2000 und 2002 durch das zuständige Kreisforstamt genehmigt.2.2 RevisionsgründeDie rechtskräftigen kommunalen Planungsinstrumente haben sich insgesamt gutbewährt. Grundsätzliche Widersprüche der bisher ausgeschiedenen Zonen wurdennicht festgestellt. Die stattgefundene Entwicklung in der Siedlung und Landschaftlösten jedoch raumplanerische Massnahmen aus, welche vereinzelt in den bereits inRechtskraft erwachsenen Teiländerungen der Nutzungsplanung umgesetzt wurden.Für die Gemeinde ist es wichtig, die Nutzungsplanung als Ganzes sowie ihre einzelnenElemente zu überprüfen und wo nötig den aktuellen Verhältnissen anzupassen.Nachfolgend die wesentlichsten Revisionsgründe:• Die beiden Nutzungspläne, der Bauzonen- und der Kulturlandplan, stammen inihren Grundzügen aus dem Jahr 1988; gemäss Bundesgesetz über die Raum-KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 8 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtplanung (RPG) ist der Baulandbedarf von 15 Jahren zu berücksichtigen (vgl.Art. 15 RPG); dieser Zeitraum entspricht dem üblichen Rhythmus für eine Gesamtrevisionder Allgemeinen Nutzungsplanung.• Seit dem Inkrafttreten dieser Pläne hat sich das Bild der Gemeinde wesentlichverändert; die Bauzonen- und Kulturlandpläne haben dabei infolge diverser Teiländerungenund Sondernutzungsplanungen ihre Übersichtlichkeit verloren; diestattgefundene räumliche Entwicklung ist in einem aktuellen Planwerk darzustellen.• Die zonenrelevanten Themen sind gemäss aktuellem Leitbild umzusetzen.2.3 Übergeordnete Rahmenbedingungen2.3.1 Gesetze / Pläne BundDie Einhaltung der Bundesgesetze, insbesondere des Bundesgesetzes über dieRaumplanung (RPG), ist durch die Berücksichtigung der entsprechenden Grundsätzein der kantonalen Gesetzgebung gewährleistet. Konflikte der kommunalenPlanung mit Sachplänen oder konkreten Projekten des Bundes ergeben sich keine.Spezielle Bemerkungen betreffen die Lärmbelastung bzw. die Berücksichtigung derLärmschutz-Verordnung (LSV) gemäss Kapitel 4.1.7.2.3.2 Gesetze / Pläne / Konzepte KantonAuf kantonaler Ebene sind in erster Linie die Vorgaben des kantonalen Baugesetzes(BauG) sowie des kantonalen Richtplans einzuhalten.Kantonaler RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet die übergeordneten Interessen des Kantons.Dieser ist behördenverbindlich (Art. 9 RPG) und bildet der Rahmen für die Planungder Gemeinde. Für die Gemeinde Zeiningen enthält er diverse konkrete Festlegungen:Grösse / Abgrenzung der Bauzonen (entspricht dem heutigen Bauzonenplan),Siedlungstrenngürtel, Landschaften von kantonaler Bedeutung, Naturschutzgebietevon kantonaler Bedeutung im Wald und im Kulturland, vorrangiges Grundwassergebietvon kantonalem Interesse, Abbaugebiete u.a. Soweit im Rahmen der Nutzungsplanungerforderlich, sind diese Richtplanfestlegungen in die Gesamtrevisioneinzubeziehen.Die geplanten Änderungen der Bauzonen (Kapitel 4.1.2) betreffen grundsätzlichEinzonungen von bebauten resp. heute schon genutzten Flächen (u.a. Strassen).Der Zuwachs der daraus resultierenden Flächen ist daher nicht massgebend füreine Anpassung des Siedlungsgebiets im kantonalen Richtplan (der Richtplankann fortgeschrieben werden bei Neueinzonung von höchstens 1 ha pro zusam-KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 9 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtmenhängende Fläche, insgesamt pro 10 Jahre weniger als 3 ha oder weniger als3 % des Baugebiets, höchstens aber 5 ha).Konzepte «raumentwicklungAARGAU» / «mobilitätAARGAU»Abbildung 1Raumkonzept Aargau, Ausschnitt Zeiningen(Auszug «raumentwicklungAARGAU»)Gemäss den im Jahr 2006 vom Grossen Rat verabschiedeten Grundlagenberichte«raumentwicklungAARGAU» und «mobilitätAARGAU» liegt die Gemeinde Zeiningenentlang der ländlichen Entwicklungsachse Rheinfelden - Möhlin - Frick / Laufenburg.Gleichzeitig ist die Gemeinde innerhalb des ländlichen Entwicklungsraums.Diese Gebiete beinhalten wertvolle Kulturlandschaften mit besonderer Eigenart undhohem Landschafts- und Erholungswert.Die Gemeinde Zeiningen gilt als Agglomerationsgemeinde, obschon die Gemeindenoch als ländliches, gepflegtes Dorf in Erscheinung tritt. Das heimische Gewerbehat für die Arbeitsmarktregion Rheinfelden / Möhlin kommunale resp. kleinregionaleBedeutung. Dem Spannungsfeld zwischen ländlichem Entwicklungsraum und Agglomerationist im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung gebührendRechnung zu tragen.2.3.3 Regionale KonzepteRegionales Entwicklungskonzept Fricktal (REK)Dieses vom Regionalverband Fricktal Regio initiierte und begleitete Konzept ist mitdem Schlussbericht vom 31. August 2008 erarbeitet worden. Konkrete Festlegungenfür die einzelnen Gemeinden, die auf die kommunale Raumplanung direkteAnwendung finden können, enthält das Konzept noch nicht. Die «Fricktal-Vision»konzentriert sich auf die Zielsetzungen «Starke Wirtschaft», «Intakte Siedlungsqualität»,«Intakte Natur», «Gesunde Gemeindestruktur» und «Nachhaltige Entwicklung».Die abgeleiteten Strategien beschreiben den grundsätzlichen Weg zur Umsetzungder Aktivitätsfelder. Die damit verbundenen Projekte («Schlüsselprojekte»)wurden bisher noch nicht umgesetzt.Hinsichtlich der breiten Abstützung auf regionale Planungen und Konzepte wurdezu Beginn der Gesamtrevision die Stellungnahme des Fricktal Regio Planungsverbandseingeholt. Die Stellungnahme des Planungsverbandes vom 8. April 2009 soll-KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 10 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtte auf Wunsch der Gemeinde insbesondere die Frage der Bauzonengrösse und derdamit verbundenen möglichen Einzonungen klären (Kapitel 3.1). Eine weitere Besprechungdes Planungsverbands über die vorliegenden Planungsentwürfe fand am9. Februar 2011 statt. Die schriftlichen Stellungnahmen des Fricktal Regio Planungsverbandssind dem Bericht beigelegt.Landschaftsentwicklungsprogramm (LEP) FricktalDas Landschaftsentwicklungsprogramm (LEP) für den Perimeter des RegionalverbandsFricktal Regio legt über die Gemeindegrenzen hinweg die wichtigsten Zieleund Elemente zur Aufwertung und Vernetzung im Bereich Natur und Landschaftfest. Es bildet damit eine wesentliche Grundlage für alle weiter führenden Planungsüberlegungenzu den lokalen und regionalen Naturräumen. Die Umsetzungsoll in wesentlichen Teilen direkt und auf der Ebene von Einzelverträgen erfolgen.Eine angemessene Berücksichtigung auf der Ebene der Nutzungsplanung ist jedochin bestimmten Bereichen ebenfalls sinnvoll und im Rahmen der vorliegendenGesamtrevision vorzunehmen.2.4 FazitEine Gesamtrevision der Nutzungsplanung in der Gemeinde Zeiningen ist gerechtfertigt.Sie hat sich am Rahmen der kantonalen und regionalen Konzepte und Plänesowie an das aktuelle kommunale Leitbild zu orientieren.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 11 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht3 Zentrale Sachthemen3.1 Beurteilung der BauzonengrösseFür die Festlegung der in den nächsten 15 Jahren erforderlichen Bauzonengrössediente die vom Kanton aufbereitete Datenübersicht Bauzonendimensionierung. (vgl.Beilage aus den kantonalen Grundlagen zur Nutzungsplanung Siedlung / Kulturlandaus dem Jahre 2006).Abbildung 2Siedlungsgebiet Gemeinde ZeiningenVon der Gemeinde wurden aufgrund der kantonalen Schätzung eigene Berechnungenerarbeitet (vgl. Beilagen). Diese basieren auf den kantonalen Berechnungskriteriengemäss der Datenübersicht für die Kapazitäts- und Bedarfsanalyse des bestehendenBaugebiets (Datenblatt Vorprüfung). Die Planungsakten betreffend«Übersicht über den Stand der Erschliessung» wurden infolge der regen Bautätigkeitangepasst (Stand 2010 / vgl. Beilage).3.1.1 Flächenberechnung Bauzonen (rechtskräftiger Bauzonenplan)Berechnung 2009 / 2010Die genaueren Zahlen der amtlichen Vermessung (Berechnung 2010) weichen geringfügigvon der kantonalen Erhebung (Berechnung 2009) mittels digitalisierterAufnahmen ab. Differenzen ergeben sich für die Bauzonen entlang der kürzlichausgebauten Kantonsstrassen sowie im Bereich des Möhlinbachs (Einbezug desBachlaufs in die Uferschutzzone Baugebiet / Berechnung 2010).KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 12 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtUnüberbaute Bauzonen (Wohn- und Mischzonen / Gewerbezone)Wohn- und MischzonenGewerbezoneüberbautunüberbautüberbautunüberbaut[ha][ha][ha][ha]Datenübersicht Bauzonendimensionierung;kantonale Grundlagenaus dem Jahre 2006 1 50.4 11.4 6.9 2.5Total 1 61.8 9.4Erhebung Gemeinde 52.3 9.1 6.9 2.3aus dem Jahre 2010 2Total 2 61.4 9.21 Flächenberechnung auf Basis digitalisierten Aufnahmen (Datengrundlage ARE)2 Flächenberechnung auf Basis der amtlichen Vermessung (Datengrundlage Koch + Partner)Die Resultate zeigen auf, dass sich die gemäss der kantonalen Schätzung ausgewiesenenunüberbauten Baulandreserven zum Teil wesentlich reduziert haben.3.1.2 Einwohnerprognosen 2023Gemäss dem kantonalen Datenblatt (Datenübersicht Bauzonendimensionierung /vgl. Beilage) wird für das Jahr 2020 eine Prognose von 2350 Einwohnern gestellt.Diese beträgt im Hinblick des für die Nutzungsplanung relevanten Planungshorizontsvon 15 Jahre (Art. 15 RPG / Erhebungsjahr: 2008) für das Jahr 2023 aufgerechnetca. 2515 Einwohner.Einwohnerzahl für das Jahr 2023Kantonale Prognose (aufgerechnet):ca. 2515 EinwohnerDer Gemeinderat hat sich im Rahmen der durchgeführten Ziel- und Ergebniskonferenzen(Leitbilderarbeitung) mit der Bevölkerungsentwicklung auseinandergesetzt.Diesbezüglich geht der Gemeinderat gemäss Protokollauszug vom 11. August 2008von einer Bevölkerungsgrösse für das Jahr 2023 von ca. 2700 - 2800 Einwohnernaus. Für die Berechnung der Kapazitäts- und Bedarfsanalyse des bestehendenBaugebiets (vgl. Beilage) gehen wir von einer Bevölkerungsprognose von 2800Einwohnern aus.Einwohnerzahl für das Jahr 2023Prognose Gemeinde:ca. 2800 EinwohnerKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 13 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht3.1.3 Rechnerische Beurteilung der BauzonenkapazitätSchätzung KantonDas kantonale Datenblatt (Datenübersicht Bauzonendimensionierung / vgl. Beilage)enthält zur gesamten Einwohnerkapazität innerhalb des rechtskräftigen Bauzonenplansdie nachfolgenden Resultate.Einwohnerkapazität des BauzonenplansSchätzung Kanton ohne Verdichtung:Schätzung Kanton mit Verdichtung:ca. 2654 Einwohnerca. 2856 EinwohnerDie Würdigung seitens der kantonalen Behörde stellt zu den Ergebnissen folgendesfest (vgl. kantonale Grundlagen zur Nutzungsplanung Siedlung / Kulturland):• Die heute zur Verfügung stehenden unüberbauten Wohn- und Mischzonen reichenjedenfalls für die Aufnahme des kantonal prognostizierten Bevölkerungszuwachsinnerhalb des Planungshorizonts von 15 Jahren (Art. 15 RPG) aus.• In den überbauten Bauzonen besteht ein rechnerisches Verdichtungspotentialfür ca. 300 Einwohner.• Unüberbaute Bauzonen liegen jedoch überwiegend in den Zonen W1 und W2.• Insbesondere in der Kernzone und der WG2 besteht ein grosses Verdichtungspotential.Bei der kantonalen Einschätzung des theoretischen Einwohnerfassungsvermögensist insbesondere darauf hinzuweisen, dass die kantonale Behörde von einer Bevölkerungsprognosevon 2350 Einwohnern (Jahr 2020) ausgeht. Mit der Ende 2010ausgewiesener Bevölkerungszahl von 2200 Einwohnern muss die kantonale Bevölkerungsprognoseüberprüft und angepasst werden.Berechnung GemeindeDie Berechnung der Gemeinde stützt sich auf die Bauzonenfläche gemäss demrechtskräftigen Bauzonenplan auf Basis der amtlichen Vermessung (Berechnung2010) ab. Aufgrund der erhobenen Flächen- und Einwohnerdaten der Gemeindeweichen die überbauten Brutto- und Nettobauflächen von den kantonalen Zahlenab.Für die Erfassung der zu erwartenden Einwohner in den unüberbauten Bauzonenist die einzurechnende Einwohnerdichte ein wesentlicher Faktor. Der Gemeinderathat entschieden, nebst der Massangabe der baulichen Dichte mittels der maximalzulässigen Ausnützungsziffer (theoretischer Wert / vgl. Beilage) auch eine Berechnungmittels der effektiv erfassten Einwohnerdichten pro Zone (effektiver Wert / vgl.Beilage) zu erfassen.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 14 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht Berechnung nach maximal zulässiger AusnützungszifferDie Berechnung nach maximal zulässiger Ausnützungsziffer (AZ) geht von der gemässBau- und Nutzungsordnung (BNO) zulässigen AZ aus. Aufgrund der Nichtanrechenbarkeitder Dach- und Attikageschosse gemäss BNO wurden die maximalzulässigen AZ vereinzelt erhöht (Vergleichswerte mit bekannten Baugesuchen)resp. für die Kernzone mit 0.7 gemäss den kantonalen Richtlinien angenommen.Die weiteren Kennziffern wurden vom kantonalen Grundlagenblatt (Tabellen 7 und 8der kantonalen Datenübersicht / vgl. Beilage) übernommen. Diese Berechnungenführen zu den folgenden Einwohnerdichten.• Kernzone K: 79 E/ha• Wohnzone W1: 55 E/ha• Wohnzone W2: 63 E/ha• Wohnzone W3: 86 E/ha• Wohn- und Gewerbezone WG2: 77 E/ha• Wohn- und Gewerbezone WG3: 98 E/ha Berechnung nach effektiver EinwohnerdichteBei der Berechnung der effektiven Einwohnerdichten hat die Gemeinde die heutigenEinwohnerdichten pro Zone ermittelt (erhobene Einwohner pro Zone geteiltdurch die entsprechende Fläche abzüglich 10 % für Erschliessungsanlagen). Dieerhobenen Zahlen wurden auf 5 E/ha gerundet.• Kernzone K: 60 E/ha• Wohnzone W1: 45 E/ha• Wohnzone W2: 50 E/ha• Wohnzone W3: 95 E/ha• Wohn- und Gewerbezone WG2: 50 E/ha• Wohn- und Gewerbezone WG3 60 E/ha BerechnungsvergleichEinwohnerkapazität in den unüberbauten Wohn- und MischzonenSchätzung Kanton:Berechnung Gemeinde («Ausnützungsziffer»):Berechnung Gemeinde («effektive Einwohnerdichte»):Berechnung Gemeinde («Mittelwert gerundet»):ca. 754 Einwohnerca. 547 Einwohnerca. 416 Einwohnerca. 480 EinwohnerDie in den Berechnungen unterschiedlich eingeflossenen Einwohnerdichten sind fürdas Resultat der noch vorhandenen Einwohnerkapazitäten in den unüberbautenWohn- und Mischzonen von entscheidender Bedeutung. Die kantonale Schätzungist zu hoch (754 Einwohner) und kaum realistisch. Ausgehend von einem Mittelwertder gemeindeeigenen Berechnung kann von einer Einwohnerkapazität in den unüberbautenWohn- und Mischzonen von ca. 480 Einwohnern ausgegangen werden.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 15 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht3.1.4 ResultatEinschätzung GemeindeDie für die Bemessung der noch unbebauten Wohn- und Mischzonen relevantenEinwohnerdichten (Berechnung Gemeinde) weichen wesentlich von den kantonalenZahlen ab. Die kantonale Schätzung geht von dichter besiedelten Zonen aus. Dievon der kantonalen Behörde angezeigte Tendenz der baulichen Verdichtung entsprichtnicht der Realität erstellter Wohnbauten in den letzten 15 Jahren in der GemeindeZeiningen. Eine veränderte Siedlungsstruktur wird seitens der Gemeindenicht angestrebt. Unter Beachtung der Grösse und Form der noch unbebauten Baulandreservender Wohn- und Mischzonen (vgl. Beilage) kann ein Mittelwert von 480Einwohnern in den unüberbauten Wohn- und Mischzonen als realistisch beurteiltwerden.Die Gemeindeprognose geht von einer Bevölkerungszahl für das Jahr 2023 von2800 Einwohnern aus. Somit besteht rein rechnerisch ein Unterangebot an Baulandreservenfür die nächsten 15 Jahre. Diese Entwicklung hätte zur Folge, dass fürWohnbauten eine geeignete Fläche im Kulturland einzuzonen wäre.Rechnerische Beurteilung der Grösse der Wohn- und Mischzonen (Zusammenzug)Berechnung Gemeinde«Ausnützungsziffer»«effektive Einwohnerdichte»Einwohner 2008 2205 Einwohner 2205 EinwohnerEinwohnerkapazität 2750 Einwohner 2620 EinwohnerBevölkerungsprognose 2800 Einwohner 2800 EinwohnerDifferenz zwischen Einwohnerkapazitätund PrognoseMittelwert (gerundet)-50 Einwohner-0.7 ha-120 Einwohner-2.2 ha-180 Einwohner-3.6 haAufgrund der gemeinderätlichen Einschätzung ist mittelfristig eine Einzonung imsüdlichen, lärmabgewandten Teil der Gemeinde (z.B. Gebiete Fuchsrain, Bärm undLeim) ins Auge zu fassen und mittels Erschliessungs- und Bebauungsstudien zukonkretisieren. Standorte für künftige Mehrfamilienhäuser ergeben sich im bestehendenBaugebiet mit Nutzung der noch vorhandenen Baulandreserven (W3 /WG3 / allfällige Umzonungen) sowie mittels Um- / Neubauten in der Kernzone.Einschätzung Kanton / Fricktal Regio PlanungsverbandDas kantonale Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung,nahm mit seinem Schreiben vom 19. November 2008 zur BauzonengrösseStellung (vgl. Beilage). Entscheidend ist dabei, dass das mit dem Leitbild genannteZiel eines «moderaten Wachstums» mit der von der Gemeinde prognostizierter Bevölkerungsentwicklungvon ca. 27 % mit der vom Kanton geschätzten ErwartungKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 16 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtvon nur 11 % nicht in Einklang gebracht werden kann. Der Fricktal Regio Planungsverbandteilt im Grundsatz diese Ansicht (vgl. Beilage). Gemäss dem RegionalenEntwicklungskonzept Fricktal (REK) liegt die Gemeinde Zeiningen im Verdichtungsraum«Wohnen». Damit ist die regionale Eignung als Wohnstandort mit nachhaltigemEntwicklungspotenzial gegeben. Um dies zu erreichen, empfiehlt der Planungsverbandim Rahmen der laufenden Revision Nutzungsplanung Siedlung• auf die grossen inneren Reserven im Siedlungsgebiet zu setzen, die bereitsweitgehend erschlossen sind;• gebietsweise die aktuellen Siedlungsstrukturen auf ihr Verdichtungspotentialhin zu überprüfen;• wo möglich dichtere Bebauungen anzustreben.FazitAufgrund der kantonalen Einschätzung verzichtet die Gemeinde im Rahmen dervorliegenden Gesamtrevision auf die Einzonung einer grösseren Bauzonenfläche(W2). Eine mögliche Einzonung im Gebiet Fuchsrain hat zudem gezeigt, dass dieverkehrstechnische Erschliessung nicht über den Dorfkern erfolgen soll. Die bestehenden,teilweise schmalen und topografisch exponierten Quartiererschliessungsstrassen(u.a. Fuchsrainweg, Leimgasse) sollen nicht durch zusätzlichen Quartierverkehrbelastet werden. Im Rahmen der vorliegenden Gesamtplanung werden dahermögliche Entlastungsstrassen aufgezeigt. Näher untersucht wurde in diesemZusammenhang ein «Anschluss Süd» mit direktem Zubringer an die RebgasseK494 (vgl. Kapitel 3.6), welche u.a. auch die Mühlegasse in Bezug auf die Verkehrsfrequenzenzum Sportplatz (Fussballplatz) entlasten soll.Hinsichtlich der angezeigten inneren Verdichtung wurde das heute unternutzte GebietÄnnermatt (WG3) näher untersucht. Basierend auf einem Zonierungs- und Erschliessungskonzeptwurden die nächsten Planungsschritte für eine optimale Bebauungdieses Entwicklungsgebiets aufgezeigt (Gestaltungsplan / Landumlegung).Aufgrund der getroffenen Berechnungsannahmen verzichtet der Gemeinderat aufeine Anpassung / Neuerhebung der rechnerischen Beurteilung aus dem Jahr 2008durch Zahlen des aktuellen Jahrs, da eine diesbezügliche Neuberechnung das erhalteneErgebnis nur unwesentlich verändern würde. Aktualisiert wurden lediglichdie Grundlagendaten über den Stand der Erschliessung (vgl. Beilagen).Hinweis: Die kantonale Prognose für das Jahr 2026 (Berechnung 2012) rechnet mit2440 Einwohnern, d.h. weniger als die seitens der Gemeinde aufgerechnete kantonalePrognose für das Jahr 2023 (vgl. Kapitel 3.1.2). Auf eine Neuberechnung kanndaher verzichtet werden.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 17 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht3.1.5 Flächendaten neuer BauzonenplanZonen (neu)überbaut[ha]unüberbaut[ha]totalrevidiert 1[ha]totalrechtskräftig 2[ha]D 12.1 0.5 12.6 11.9W2 32.1 6.1 38.2 37.6WG2 6.6 1.2 7.8 7.5W3 1.4 0.2 1.6 1.4WG3 2.1 0.8 2.9 3.0Wohn- und MischzonenTotal54.3 8.8 63.1 61.4G 6.1 2.3 8.4 7.6GewerbezoneTotal6.1 2.3 8.4 7.6Gä (aufgehoben) 0.0 0.0 0.0 1.6OeBA 6.6 0.9 7.5 7.2US 2.8 0.0 2.8 2.5Gr 2.0 0.0 2.0 0.0BauzonenTotal71.8 12.0 83.8 80.31 Bauzonenfläche gemäss revidiertem Bauzonenplan2 Bauzonenfläche gemäss rechtsgültigem Bauzonenplan unter Einbezug der Flächenanpassungen infolgeamtlicher Vermessung (Neuvermessung)Für die Beurteilung der massgeblichen Flächenänderungen gilt der beiliegende Orientierungsplan1:2000 mit den eingetragenen Ein- / Aus- / Umzonungen sowie diedazugehörige Datenübersicht (Änderung Bauzonenplan / Flächenvergleich / vgl.Beilage). Die einzelnen Ein- / Aus- / Umzonungen werden im Kapitel 4.1.2 im Detailerläutert.3.2 Aufwertung Dorfkern / BegegnungszentrumIm Rahmen der Zukunftskonferenz bearbeitete eine Arbeitsgruppe das ThemaDorfkern und Begegnungszone. Die Arbeitsgruppe setzte sich folgende Ziele:Ziele der Arbeitsgruppe sind die Nutzungsoptimierung des Mehrzweckgebäudes,eine gestalterische Aufwertung des Dorfkerns und damit verbunden die Schaffungeiner Begegnungszone.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 18 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtMehrzweckgebäudeIn Anbetracht der innerhalb der nächsten 5 Jahre anstehenden notwendigen Sanierungdes bestehenden Mehrzweckgebäudes und des anzupassenden Raumbedarfs(Schulaula, Musikschule, Vereinsbedürfnisse usw.) erachtet der Gemeinderat denNeubau als längerfristig vernünftigere Variante. An der bestehenden MehrzweckhalleMitteldorf wird nicht festgehalten. Als zukünftiger Standort des Neubaus ist dasGebiet Ännermatt vorgesehen. Durch die Anbindung an die bestehenden SchulundSportanlagen Brugglismatt 1, Brugglismatt 2 und Ännermatt entsteht ein Sport-,Kultur-, Freizeit- und Bildungszentrum das die verschiedenen Bedürfnisse an einemzentralen Ort vereint und eine optimale Infrastrukturnutzung garantiert. Bushaltestellenliegen in nächste Nähe (ev. Schaffung einer neuen oder Verlegung einer bestehendenBushaltestelle). Der motorisierte Individualverkehr wird direkt an die HaldengasseK494 angebunden.Abbildung 3Situation eines möglichen Sport-,Kultur-, Freizeit- und Bildungszentrums(Vorschlag Arbeitsgruppe)Begegnungszentrum DorfAm Standort des jetzigen Mehrzweckgebäudes würde durch den späteren Abbrucheine Freifläche entstehen. Diese könnte mit einem Wohn- und Geschäftshaus (VorschlagGemeinderat) oder allenfalls mit altersgerechten Wohnungen (Vorschlag Arbeitsgruppe)genutzt werden. Südlich anschliessend könnte ein «Begegnungsplatz»für Alt und Jung entstehen.Abbildung 4Situation Mitteldorf mit Begegnungszentrumund öffentlichem Parkplatz(Vorschlag Arbeitsgruppe)KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 19 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtDurch das neu geplante Begegnungszentrum würden die vorhandenen Parkplätzebeim alten Mehrzweckgebäude wegfallen. Die Arbeitsgruppe schlägt als ErsatzParkplätze auf dem Areal des heutigen «Schwesternhaus» vor. Grundsätzlich istder Gemeinderat der Ansicht, das Areal des «Schwesternhauses» für Wohnzweckefreizugeben. Diesbezüglich ist die definitive Nutzung im Rahmen der Neugestaltungdes Dorfzentrums noch festzulegen.Gestaltung DorfkernBei der Umgestaltung des Dorfkerns ist insbesondere im Bereich des MitteldorfsHandelsbedarf erforderlich. Die zu breite Strasse, ein Belag, der erneuert werdenmuss, das teilweise Fehlen des Trottoirs und eine nur spärliche Bepflanzung lassendas Mitteldorf lieblos erscheinen. Hier kann mit gestalterischen Massnahmen eineinladendes Bild geschaffen werden. Entsprechende Vorschläge und Gestaltungsideenliegen seitens der Arbeitsgruppe vor.Abbildung 5Gestaltungsidee / Blick gegen das«Alte Schulhaus»(Vorschlag Arbeitsgruppe)Raumplanerische MassnahmenDie von der Arbeitsgruppe vorgeschlagene Machbarkeitsstudie für den Neubau desMehrzweckgebäudes wurde als Grundlage für ein Werkstattgespräch erarbeitet.Der Gemeinderat hat sich grundsätzlich für den Standort Ännermatt ausgesprochen.Die Verknüpfung mit der von der Arbeitsgruppe vorgeschlagenen Dorfkerngestaltungmit der Umsetzung von Tempo 30 ist neu zu überdenken, da die Einführungvon Tempo-30-Zonen vom Souverän abgelehnt wurde (Referendumsabstimmungvom 17. Mai 2009).In Anbetracht der zukünftigen Aufgaben und absehbarer Bedürfnisse der Gemeindeist eine Umzonung der besagten Gebiete erforderlich. Die damit verbunden Umzonungenwerden im Rahmen der vorliegenden Gesamtrevision umgesetzt (Kapitel4.1.2).3.3 Publikumsintensive NutzungenPublikumsintensive Nutzungen wie Einkaufszentren oder Fachmärkte bedürfen einerbesonderen Grundlage in der kommunalen Nutzungsplanung. Am 22. Juni 2010KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 20 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtbeschloss der Grosse Rat die Anpassung des Richtplans, Paket «Umsetzung derAgglomerationsprogramme Verkehr und Siedlung».Laut dem angepassten Richtplankapitel bedürfen neue Standorte für mittelgrosseVerkaufsnutzungen - d.h. Verkaufsflächen von 500 m 2 bis 3000 m 2 - ausserhalb vonKern- und Zentrumsgebieten in ländlichen Zentren einer ausdrücklichen Bezeichnungin der Nutzungsplanung. Die Grundversorgung der Bevölkerung innerhalb derOrtszentren darf nicht gefährdet werden.Da Zeiningen gemäss «Raumkonzept Aargau» kein ländliches Zentrum ist, sind gestütztauf die vorerwähnten Vorgaben neue Standorte für Verkaufsnutzungen über500 m 2 oder deren Erweiterung auch in den Kernzonen (Dorfkernzone) zu bezeichnen.Der Gemeinderat erachtet eine entsprechende publikumsintensive Nutzung in derDorfkernzone von mehr als 500 m 2 Nettoladenfläche aus Gründen des damit verbundenenzusätzlichen Verkehrsaufkommens im Ortskern nicht als erstrebenswert,womit auf einen entsprechenden Eintrag in der Nutzungsplanung zu verzichten ist.Im Rahmen der Revisionsarbeiten wurde die Zulässigkeit von publikumsintensivenNutzungen in den dafür möglichen Zonen (WG / G) geregelt. Grundsätzlich sind inFolge der damit verbundenen Verkehrszunahme Einkaufszentren und Fachmärktein Zeiningen nicht erwünscht und für die dafür geeigneten Zonen (WG / G) faktischausgeschlossen (Zulässigkeit auf max. 500 m 2 Nettoladenfläche).3.4 Ortsbild- und DenkmalpflegeZur Förderung der Siedlungsqualität wurde am 8. April 2009 mit dem zuständigenkantonalen Ortsbildpfleger, Oliver Tschudin, eine Ortsbegehung durchgeführt.Abbildung 6Gut erhaltenes ehemaliges Bauernhausan der Juchgasse (Kulturobjekt Nr. 918)Die im Kurzinventar der kantonalen Denkmalpflege (neu: Bauinventar) enthaltenenKulturdenkmäler sind in die Nutzungsplanung eingebunden worden (AbbruchverbotKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 21 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtfür Gebäude in der Dorfkernzone / Festlegung von Gebäuden mit Volumenschutzausserhalb der Dorfkernzone / Erfassung von Kulturobjekte).Als schützenswerte Kulturobjekte wurden bedeutende Brunnen und Grenzsteineaufgenommen.3.5 LandwirtschaftDie Landwirtschaft hat in Zeiningen einen hohen Stellenwert. Insbesondere nördlichder A3 verfügt die Gemeinde über landwirtschaftliche Produktionsbedingungen(Bodenfruchtbarkeit, Topografie) allerbester Güte. Die Böden lassen einen praktischuneingeschränkten landwirtschaftlichen Ackerbau zu. Südlich der A3, d.h. anden beiden Talflanken nimmt der Ackerbau zu Gunsten des Naturfutterbaus ab.Dennoch sind auch hier noch ausgedehnte Fruchtfolgeflächen vorzufinden. Die indiesen Gebieten noch relativ zahlreichen, naturnahen Flächen und Objekte sind dasProdukt einer jahrzehntelangen naturnahen, landwirtschaftlichen Bewirtschaftung.Mit der revidierten Planung sind für die Landwirtschaft Rahmenbedingungen zuschaffen, welche eine an die örtlichen, natürlichen Gegebenheiten angepasste Produktionzulassen. Die vorhandenen Naturwerte sollen auch künftig durch die Landwirtschaftbewirtschaftet und gepflegt werden. Dort wo dadurch wirtschaftliche Einbussenentstehen, soll dies die Öffentlichkeit im Rahmen des kantonalen Projekts«Bewirtschaftungsverträge naturgemässe Landwirtschaft» abgelten.3.6 VerkehrIm Rahmen der Zukunftskonferenz wurde durch eine Arbeitsgruppe auch das ThemaVerkehr bearbeitet. Diese Arbeit basierte noch auf der Annahme, dass Tempo-30-Zonen eingeführt würden. Nebst den Zielen und Massnahmen zu Tempo-30 sollinsbesondere die Müsgasse für den Durchgangsverkehr gesperrt bleiben, um denSchulwegbereich nachhaltig zu schützen.Ein weiterer Punkt sind die fehlenden Parkierungsflächen im Dorfkern. Die engenStrassenverhältnisse lassen bei künftigen Um- und Neubauten nur Abstellplätze innerhalbder Gebäude (z.B. Tiefgaragen) zu. Aussenabstellplätze müssen auf einMinimum reduziert werden.Bei den Fusswegverbindungen sind allfällige Lücken zu schliessen. Den Schulwegverbindungenist eine besondere Beachtung zu schenken.Die Umsetzung der beabsichtigten Massnahmen ist noch offen, da diese gemeinsammit der Einführung von Tempo-30-Zonen geplant waren.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 22 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtVerkehrsrichtplanungDie Verkehrsrichtplanung wurde im Frühjahr 2008 erarbeitet. Mit der Ablehnung derEinführung von Tempo-30-Zonen wurden die in der Planung gewonnenen Erkenntnisseaktualisiert und bereinigt.«Anschluss Nord»«Anschluss Süd»Abbildung 7Strassenrichtplan(Vorabzug vom 4. März 2008 mit Ergänzungder möglichen Strassenanschlüsse«Nord» und «Süd»)Unabhängig vom Entscheid Tempo-30 sind im Rahmen der vorliegenden Gesamtrevisionzwecks Abstimmung von Siedlung und Verkehr mögliche Entlastungsstrassen,u.a. «Anschluss Nord» und «Anschluss Süd» zu studieren und raumplanerischfestzulegen.Die Umsetzung der bisherigen Planungsunterlagen in einen kommunalen GesamtplanVerkehr (§ 54a BauG) wird nach Vorliegen des noch in Arbeit befindlichen kantonalenLeitfadens (BVU, Abteilung Verkehr) zu einem späteren Zeitpunkt geprüft.«Anschluss Nord»Der «Anschluss Nord» bezweckt die Verbindung des Quartiers Ritzhans-Duppeli direktüber das Heugässli zur Haldengasse K494 im Sinne einer Entlastung der heutigenVerbindung über das Oberdorf - Mitteldorf. Dieser Anschluss hat an Bedeutunggewonnen, da die bestehende Sammelstrasse durch den Ortskern infolge derregen Bautätigkeit der letzten Jahre an die Grenze gestossen ist resp. den Anforderungeiner Groberschliessung nicht mehr genügt.Erste Vorabklärungen mit der kantonalen Behörde haben ergeben, dass eine nördlicheErschliessung (bestehende resp. neue Strasse) eine Einzonung auslöst. DerGemeinderat hat zudem entschieden, dass eine mögliche neue Erschliessungsstrasseaufgrund der aktuellen Finanzplanung in den nächsten 15 Jahren nicht realisiertwerden kann. Jedoch soll die heute schon genutzte EntlastungsstreckeSchaufelackerweg - Cheibenhölzliweg, welche teilweise ausserhalb Baugebiet liegt,für die Quartierbewohner als Zufahrtsstrasse weiterhin zur Verfügung stehen.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 23 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtDie damit verbundene Einzonung (Cheibehölzli) erfolgt mittels Zuweisung einer Teilflächein die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen resp. in die Grünzone (vgl.Kapitel 4.1.2).«Anschluss Süd»Der «Anschluss Süd» bezweckt die Verbindung des bestehenden Fussballplatzesmit umliegenden Wohnbauten direkt zur Rebgasse K494. Dieser Anschluss soll dieMühlegasse und somit auch den Dorfkern (Mitteldorf) vom Durchgangsverkehr entlasten.Der Knoten Rebgasse K494 ist so auszugestalten, dass auch der Anschlussder oberen Rebgasse über diesen erfolgen kann. Die Detailplanung für die Umsetzungdes Projekts im Bereich Fussballplatz / Obere Rebgasse liegt als Entwurf vor.Abbildung 8Erschliessungskonzept «Anschluss Süd»Die Detailarbeiten des «Anschlusses Süd» erfolgen zusammen mit dem in Angriffgenommenen kommunalen Erschliessungsplan Jeuke - Hell - Bärm (fachliche Stellungnahmeder kantonalen Behörde vom 29. Oktober 2010 / BVURO.10.132-1).Erschliessung (Zonierung) BachtalenDas heute der öffentlichen Zone zugewiesene Areal Bachtalen liegt innerhalb derzugehörigen Grundwasserschutzzone. Das Gebiet ist ungenügend und nur mittelsFlurweg mit Oberflächenbelag erschlossen.Gemäss Art. 222 der Gewässerschutzverordnung resp. Anhang 4 ist das Erstellenvon Anlagen in der Grundwasserschutzzone S2 nicht gestattet. Ausnahmen sindnur aus gewichtigen Gründen zulässig, sofern eine Gefährdung der Trinkwassernutzungausgeschlossen werden kann. Nach Art. 4.1 des Schutzzonenreglementsvom 18. September 2009 sind Hoch- und Tiefbauten, die nicht der Wasserversorgungdienen, verboten. Somit ist ein möglicher Ausbau des Flurwegs im GebietBachtalen auszuschliessen.Problematisch resp. hinderlich für einen möglichen Ausbau sind zudem der angrenzendeWald (Waldgrenze) und das Bachtalenbächli.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 24 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtTrotz der eingeschränkten Nutzung hat der Gemeinderat entschieden, das ArealBachtalen innerhalb der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zu belassen. Beieiner möglichen Auszonung wäre die Nutzung bestehender Bauten und Anlagen imRahmen des Besitzstands zwar möglich, jedoch möchte der Gemeinderat mit derBeibehaltung der heutigen Zonierung weitergehende Nutzungseinschränkungen -wie dies bei einer Auszonung zu erwarten wäre - verhindern.3.7 Natur und LandschaftIm Rahmen der Zukunftskonferenz nahm sich eine Arbeitsgruppe dem Thema Naturund Landschaft an. Als wesentliche Stärken von Zeiningen gelten die unverbauteLandschaft, die in wenigen Gehminuten erreichbaren Naherholungsgebiete unddie Naturnähe.Abbildung 9Hohe Naturwerte am Fusse desZeiningerbergs (Holzmatt)Die wesentlichsten Massnahmen im Bereich Natur und Landschaft sind folgende:• Überprüfen und Ergänzen des bestehenden Naturinventars; Definieren vonMassnahmen für deren Umsetzung;• Begleiten der Arbeiten durch die Naturschutzkommission und / oder unter Einbezugdes Natur- und Vogelschutzvereins Zeiningen;• Schaffen von Allee-Spazierwegen (u.a. Ritzhansweg)• Fördern von Hochstammbäumen mittels Neupflanzungen (u.a. auch selteneBaumarten wie Speierling oder Elsbeere); finanzielle Anreize schaffen;• Realisieren des Wildtierkorridors über die Autobahn (Federführung Bund / Kanton);• Verbessern der Finanzplanung.Die von der Arbeitsgruppe definierten Massnahmen lassen sich nur beschränkt imRahmen der Revision Nutzungsplanung Kulturland umsetzen. Einige der aufgeführtenMassnahmen sind aufbauend auf der neuen Planung von der Landschaftskommissionzu initiieren und umzusetzen.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 25 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht4 Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten4.1 Bauzonenplan4.1.1 ZonenübersichtIm Bauzonenplan werden folgende Bauzonen ausgeschieden:• Dorfkernzone (alt: Kernzone) D• Wohnzone 2 W2alt: Wohnzone am Hang (W1) / Wohnzone 2 Geschosse (W2)• Wohn- und Gewerbezone 2 WG2• Wohnzone 3 W3• Wohn- und Gewerbezone 3 WG3• Gewerbezone G• Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA• Uferschutzzone Baugebiet US• Grünzone (neu) GrAufgrund der aktuellen Praxis, insbesondere der aktuellen, kantonalen Muster -Bau- und Nutzungsordnung (M-BNO), wird die Kernzone umbenannt. Die heutigeKernzone von Zeiningen dient der Erhaltung und Entwicklung des historisch wertvollenOrtskerns. Dieser grundsätzliche Erhalt gilt üblicherweise in einer Dorfkernzone,welche für Zeiningen zutreffend ist. Als Kernzone (meist nur in grösserenGemeinden) werden im Gegensatz dazu Gebiete bezeichnet, welche als eigentlicheNeubaugebiete gelten und auch entsprechende Bestimmungen enthalten.Bei der heutigen Wohnzone am Hang W1 werden vermeintlich 1-geschossige Gebäudevermutet. Diese Unsicherheit soll in der revidierten Planung mit der Zusammenführungder Wohnzonen W1 und W2 zur künftigen Wohnzone 2 (W2) bereinigtwerden (vgl. Kapitel 4.3.3).Für nicht überbaubare Flächen innerhalb des Baugebiets wird neu eine Grünzoneeingeführt (vgl. Kapitel 4.3.3).KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 26 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht4.1.2 Ein- / Aus- / Umzonungen(vgl. Änderungen Bauzonenplan 1:2000 (Orientierungsplan) / Beilage mit Flächenvergleich/ vgl. Beilage)Einzonung QuartiererschliessungsstrassenDiverse ausgebaute resp. noch auszubauende Quartiererschliessungsstrassen liegenausserhalb Baugebiet und müssen den angrenzenden Bauzonen zugewiesenwerden. Diese Strasseneinzonungen am Baugebietsrand sind von Gesetzes wegenerforderlich, da bestehendes Bauland nicht über Landwirtschaftszone (Nichtbaugebiet)erschlossen werden darf.Die Einzonung der in Hanglage befindlichen Dreiecksfläche (Grieshaldenweg -Bärmeggenweg / Teilgebiet Nr. 1) begründet sich aus der heutigen Abgrenzung derStrassen- / Wegparzellen (Bärmeggenweg, Parzelle Nr. 1345 / Flurweg, ParzelleNr. 1337) und der Landwirtschaftsparzelle Nr. 1369. Die eingetragene Bauzonenabgrenzung,zugleich Parzellengrenze, ist zweckmässig und hinsichtlich der heutigenLage des Bärmeggenwegs erforderlich (eine geringe Fläche des Bärmeggenwegsliegt auf der Parzelle Nr. 1337. Allfällige Hochbauten können innerhalb dieserDreiecksfläche nicht erstellt werden.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Grieshaldenweg(1)Panoramaweg / Tannenweg(3)Römerstrasse(4 / 5)Heugässli / Friedhofweg(6)Heugässli(7)Friedhofweg(8)MassnahmenEinzonung. Wohnzone 2(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung. Wohnzone 2(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung. Gewerbezone (4). Wohn- und Gewerbezone 2 (5)(bisher: keine Zonierung)Einzonung. Gewerbezone(bisher: keine Zonierung /Landwirtschaftszone)Einzonung. Uferschutzzone Baugebiet(bisher: keine Zonierung)Einzonung. Wohn- und Gewerbezone 2(bisher: Landwirtschaftszone)KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 27 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtAnpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Hornbergweg / Belchenweg(9)Oberdorf(10)Bachtalenweg(11)Leimgasse(12)Unterer Leimweg(13)Stägmatt(15 / 16)MassnahmenEinzonung. Wohnzone 2(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung. Wohnzone 2(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung. Wohnzone 2(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung. Wohnzone 2(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung. Wohnzone 2(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung. Wohnzone 2 (15). Uferschutzzone Baugebiet (16)(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung Stutz / Teilparzelle Nr. 2143Die geltende Nutzungsplanung überlässt einen Landstreifen der Parzelle Nr. 2143zum angrenzenden Stutzbach der Landwirtschaftszone mit Hecke und Feldgehölz.Die heutige Situation zeigt ein anderes Bild. Dieser Landstreifen mit Schwimmteichund Umland ist der angrenzender Wohnliegenschaft zugeordnet. Hecke und Feldgehölzist in seiner ursprünglichen Ausdehnung gemäss dem noch gültigen Kulturlandplanin das Umland der Wohnliegenschaft eingebunden worden.Abbildung 10Bestehender Schwimmteich mit UmlandDieser Landstreifen soll daher zweckmässigerweise bis zur Bachgrenze der angrenzendenWohnzone 2 zugewiesen werden.Das schmale Gerinne des Stutzbachs wird mit dem geltenden Gewässerabstandnach § 127 BauG nicht beeinträchtigt (Uferschutz / vgl. Kapitel 4.1.9).KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 28 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtAnpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Stutz / Teilparzelle Nr. 2143(2)MassnahmeEinzonung. Wohnzone 2(bisher: Landwirtschaftszone)Abbildung 11Künftige Bauzonengrenze entlang desStutzbachsEinzonung Mühlegasse 36 / Teilparzelle Nr. 40Die heute mehrheitlich zu Wohnwecken umgebaute Liegenschaft, Mühlegasse 36,auf der Teilparzelle Nr. 40 grenzt auf drei Seiten an bestehende Bauzonen. Insbesonderenach der zwischenzeitlich erfolgter Umnutzung zu mehrheitlichem Wohnen(diese Liegenschaft wurde bereits im Rahmen des Baugesuches BVUAfB.07.2064als nicht landwirtschaftlich eingestuft) ist diese Teilparzelle der angrenzendenWohnzone 2 zuzuweisen.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Mühlegasse 36 / Teilparzelle Nr. 40(14)MassnahmeEinzonung. Wohnzone 2(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung Mühlegasse 64 / Teilparzelle Nr. 2199Teile bewilligter Anbauten der Liegenschaft Mühlegasse 64 liegen ausserhalb derBauzone. Dieser Umstand ist mit einer Fehlinterpretation des noch gültigen Bauzonenplanszu begründen, welcher die ganze Parzelle Nr. 2199 vermeintlich innerhalbder Bauzone sah. Somit ist eine geringfügige Einzonung angezeigt.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Mühlegasse 64 / Teilparzelle Nr. 2199(15)MassnahmeEinzonung. Wohnzone 2(bisher: Landwirtschaftszone)KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 29 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtEinzonung Maispracherweg / Parzelle Nr. 75 (Reservoir)Die Parzelle Nr. 75 mit dem Reservoir am Maispracherweg liegt heute ausserhalbBaugebiet. Die von drei Seiten an Bauzonen umgebene Parzelle soll analog der übrigenReservoirbauten angrenzend zum Baugebiet der Zone für öffentliche Bautenund Anlagen zugewiesen werden.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Maispracherweg / Parzelle Nr. 75(17)MassnahmeEinzonung. Zone für öffentliche Bauten und Anlagen(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung Am Stutz / Teilparzellen Nrn. 1307 / 1311Mit Festlegung der definitiven Waldgrenzen verbleibt diese Flächeninsel als Landwirtschaftszonean topografisch exponierter Stelle. Der Bereich der TeilparzelleNr. 1307 ist der Wohnzone 2 (bestehende Terrassenüberbauung), der Bereich umgebenvon Wald und Bauzone (Teilparzelle Nr. 1311) der neu geschaffenen Grünzonezuzuweisen (Uferschutz / vgl. Kapitel 4.1.9).Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Am Stutz / Teilparzelle Nr. 1311(18)Am Stutz / Teilparzelle Nr. 1307(27)MassnahmeEinzonung. Grünzone(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung. Wohnzone 2(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung Cheibehölzli / Teilparzelle Nr. 1725Die geltende Baugebietsgrenze trennt die Parzelle Nr. 1725 in einen Bauzonenteilmit dem eigentlichen Wohnhaus inkl. Strassenerschliessung. Die altrechtlich erstellteGarage / Schopf sowie die nördlich anschliessende Freifläche liegt ausserhalbdes Baugebiets.Die anzupassende Baugebietsgrenze wird bis zu den bestehenden Erschliessungsstrassen,Schaufelackerweg - Cheibenhölzliweg («Anschluss Nord» / vgl. Kapitel3.6), mittels Zuweisung in die Grünzone erweitert. Diese Baugebietserweiterung solldem speziell schraffierten Bereich (B) zugewiesen werden. In dieser Einzonungsflächesind Erschliessungsstrassen sowie Bauten und Anlagen nach § 18 BauG erlaubt(vgl. Kapitel 4.1.7).KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 30 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtAnpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Schaufelackerweg / Teilparzelle Nr. 1725(19)MassnahmeEinzonung. Grünzone / schraffierter Bereich (B)(bisher: Landwirtschaftszone)Abbildung 12Bestehende Garage / SchopfParzelle Nr. 1725Einzonung Oberdorf / Teilparzellen Nrn. 100 / 104Mit Begradigung der künftigen Baugebietsgrenze erfolgt eine geringfügige Einzonungim Gebiet Oberdorf.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Oberdorf / Teilparzellen Nrn. 100 / 104(20)MassnahmeEinzonung. Dorfkernzone(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung Fischzucht / Teilparzelle Nr. 24 / Parzelle Nr. 1006Die in Zeiningen ansässige Fischzucht soll weiterhin ermöglicht und mittels zweckmässigerZonenzuweisung und entsprechender Bestimmungen in der Bau- undNutzungsordnung (BNO) gesichert werden. Die schmale Landzunge zwischen Möhlinbachund Rebgasse K494 ist jedoch für künftige Wohnbauten ungeeignet (Lärmimmissionen/ Hochwasserschutz / Bebaubarkeit).Als «grüne Lunge» für das angrenzende Siedlungsgebiet ist dieses Gebiet jedochbedeutend. Im gültigen Kulturlandplan ist dieses von Bauzonen umschlossene Gebietder Landwirtschaftszone (nordwestlicher Teil) und als Hecke / Gewässer (eigentlicheFischzucht) zugewiesen. Neu soll die nordwestliche Teilfläche in dieGrünzone überführt werden. Für den schraffierten Bereich (C) ist die Fischzucht mitden dienenden Teichanlagen zulässig. Im südöstlichen Teil, angrenzend zum Fussballplatz,wird für ergänzende Parkplätze eine Teilfläche der Zone für öffentlicheBauten und Anlagen zugewiesen. Entlang des Möhlinbachs wird die UferschutzzoneBaugebiet auf 20 m Breite ergänzt (vgl. Kapitel 4.1.9).KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 31 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtAnpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Fischzucht / Teilparzelle Nr. 24 / ParzelleNr. 1006(21 / 22 / 23)MassnahmenEinzonung. Grünzone (21)(bisher: Landwirtschaftszone / Hecke /Gewässer). Zone für öffentliche Bauten und Anlagen(22)(bisher: Hecke / Gewässer). Uferschutzzone Baugebiet (23)(bisher: Landwirtschaftszone / Hecke /Gewässer)Abbildung 13Bestehende Anlage der Fischzucht / Teicheteilweise aufgeschüttetEinzonung Obere Rebgasse / Teilparzellen Nrn. 1340 / 1341 / 2203Mit Anschluss der Oberen Rebgasse an die K494 ist die damit verbundene Strassenflächemit Böschungsbereich einzuzonen. Die Abgrenzung der geplanten Einzonungist mit dem definitiven Anschlussknoten noch abzustimmen.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Obere Rebgasse / Teilparzellen Nrn. 1340 /1341 / 2203(24)MassnahmeEinzonung. Wohn- und Gewerbezone 2(bisher: Landwirtschaftszone)Einzonung Cheibehölzli / Parzelle Nr. 1723Die anzupassende Baugebietsgrenze soll ergänzend zur TeiländerungsflächeNr. 19 bis zur bestehenden Erschliessungsstrasse Cheibenhölzliweg («AnschlussNord» / vgl. Kapitel 3.6) erweitert werden. Diese Baugebietserweiterung soll derspeziell bezeichneten Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (schraffierter Bereich(B)) zugewiesen werden.Die Einzonung Cheibehölzli (Zone für öffentliche Bauten und Anlagen) erfolgt angrenzendzum bestehenden Werkhof. Die Anlage bietet Räumlichkeiten und Vorplätzefür die Zivilschutzorganisation, für den Forstbetrieb und für das Bauamt. DieKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 32 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichteinzuzonende Fläche kommt für eine Werkhoferweiterung (vgl. Beilage) nicht inFrage (u.a. steile Hanglage, Parzellengrösse / -form). Im Vordergrund stehen lärmunempfindlicheNutzungen, insbesondere Strassenflächen, Bauten und Anlagennach § 18 BauG, Lagerflächen usw. (vgl. Kapitel 4.1.7).Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Cheibehölzli / Parzelle Nr. 1723(25)MassnahmeEinzonung. Zone für öffentliche Bauten und Anlagen(bisher: Landwirtschaftszone)Nicht erfolgte Einzonung Ezmatt / Winkel / Brüel / Parzellen Nrn. 1820 / 1839 /1849 / 1850 / 1851 / 1856 u.a.Mit der beabsichtigten Einzonung Ezmatt / Winkel / Brüel sollten folgende Bedürfnisseabgedeckt werden:• Werkhof / Forstamt und Feuerwehr inkl. Reserveflächen für Maschinenpark,Lager, Grüngut usw. sowie Sportplatz und Klubhaus(Gebiet Südost / Ezmatt)Die Gebietsevaluation Ezmatt für den geplanten Werkhof / Forstamt und Feuerwehrerfolgte aufgrund von Studien des Architekturbüros Winter & Hess AG,Rheinfelden.• Öffentliche Freizeitanlage mit Grillierplatz und Freizeitgebäude; Rückhaltebeckenusw.(Gebiet Südwest / Winkel / Brüel)Die Suche nach einer öffentlichen Freizeitanlage mit Grillierplatz und Freizeitgebäudein der Gemeinde Zeiningen für Anlässe in der freien Natur steht schonseit Jahren an. Ein Waldhaus steht nicht zur Verfügung. Das Gebiet Bachtalenkommt für eine gesteigerte öffentliche Nutzung nicht in Frage (vgl. Kapitel 3.6 /Erschliessung Bachtalen). Das geplante Gebiet Winkel / Brüel bildet eine durchGewässer und bestehende Bestockung räumlich gefasste Dreiecksfläche undwird heute schon für den Hundesport genutzt. Der vorgesehene Standort istsomit als öffentliche Freizeitfläche bestens geeignet und optimal erschlossen.Der Ortsbürgergemeinde Zeiningen wurden die beiden Landparzellen Nrn.1820 und 1823 zum Kauf angeboten. Das Land hat für die Landwirtschaft aufgrundseiner Grösse und Form, aber auch durch die angrenzenden Bäche wenigNutzen. Gemeinderat und Ortsbürgerkommission sind der Ansicht, dasssich diese Fläche hervorragend für einen Grillierplatz, überdachten Unterstandoder gar ein «Waldhaus» eignen würde.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 33 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtFolgende Gründe hat der Gemeinderat bewogen, von der geplanten Einzonung abzusehen:• Die Einzonung erzeugt hohe Infrastrukturkosten, welche für die Gemeinde finanziellnicht tragbar sind.• Mit der Einzonung sind gute Fruchtfolgeflächen (FFF1) betroffen, an deren Erhaltungein sehr hohes Interesse besteht und deren Verlust eine Richtplananpassungerfordern würde.• Die Ausscheidung einer Bauzone verträgt sich nicht mit den Freihalteinteressendes im Richtplan festgesetzten Vernetzungs- und Wildtierkorridors (AG 1 Möhlin- Wallbach; Korridor von nationaler Bedeutung). Im Bereich des Möhlinbachshandelt es sich um die einzige Stelle an der Autobahn, welche zurzeit von freilebendenTierarten ohne Bauwerke (Brücke oder Unterführung) noch passiertwerden kann.• Für ein Regenrückhaltebecken muss nicht zwingend eine separate Bauzone(OeBA) ausgeschieden werden (standortgebundene Anlage).• Die geplante Freizeitanlage lässt sich auch mittels einer Spezialzone nach Art.18 RPG / Zone für Freizeitaktivitäten (Nichtbauzone) umsetzen.Die Bedeutung der aufgeführten Argumente, insbesondere der kantonalen Interessen,führte dazu, dass seitens der kantonalen Behörde für ein mögliches Einzonungsbegehren,nördlich der Autobahn, keine Zustimmung in Aussicht gestellt werdenkonnte (fachliche Stellungnahme BVURO.06.38-1 vom 14. Juli 2010).Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Ezmatt / Winkel / Brüel / Parzellen Nrn.1820 / 1839 / 1849 / 1850 / 1851 / 1856 u.a.(26)MassnahmeVerzicht auf eine Einzonung (Zone für öffentlicheBauten und Anlagen)Abbildung 14Regenrückhaltebecken Zeiningen(Winkel / Brüel)KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 34 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtZuweisung Wald Hell / Teilparzelle Nr. 1314Mit Festlegung der definitiven Waldgrenzen muss diese Teilfläche der rechtskräftigfestgestellten Waldfläche zugeordnet werden.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Hell / Teilparzelle Nr. 1314(30)MassnahmeZuweisung. Wald(bisher: Wohnzone W1)Auszonung Ezmatt / Teilparzelle Nr. 1829Mit Zuweisung des Areals der ehemaligen Kaufmann Gartenbau AG in die Gärtnereizonenach Art. 18 RPG (vgl. Erläuterungen in Kapitel 4.2.5.1) ist dieses Gebietaus dem Baugebiet zu entlassen. Die bestehenden Hecken entlang des Möhlinbachswerden im Kulturlandplan ergänzt.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Ezmatt / Teilparzelle Nr. 1829(31 / 32)MassnahmeAuszonung. Gärtnereizone / Art. 18 RPG(bisher: Gärtnereizone / Baugebiet). Uferschutzzone Kulturland(bisher: Uferschutzzone Baugebiet)Zonierung Bachtalen / Parzellen Nrn. 976 u.a.Die Gemeinde verfügt mit dem Areal Bachtalen über eine öffentliche Zone, die siebei Beachtung der Schlüsselkriterien (Nutzung, Erschliessung, Grundwasserschutzzone/ vgl. Kapitel 3.6 / Erschliessung (Zonierung) Bachtalen) nicht vollumfänglichnutzen kann. Trotz der eingeschränkten Nutzung hat der Gemeinderat entschieden,das Areal Bachtalen innerhalb der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zu belassen.Bei einer möglichen Auszonung wäre die Nutzung bestehender Bauten undAnlagen im Rahmen des Besitzstands zwar möglich, jedoch möchte der Gemeinderatmit der Beibehaltung der heutigen Zonierung weitergehende Nutzungseinschränkungen- wie dies bei einer Auszonung zu erwarten wäre - verhindern.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Bachtalen / Teilparzelle Nrn. 976 u.a.(33)MassnahmeVerzicht auf eine AuszonungKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 35 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtUmzonung Im Gässli / Teilparzellen Nrn. 4 / 7 / 9Mit Schaffung einer künftigen Mehrfamilienhausparzelle (Parzelle Nr. 4) statt derbisherigen 2-geschossigen Wohnzone werden, wo angezeigt, entsprechende Arrondierungenauf bestehende Parzellengrenzen vorgenommen. Die geplante Zonierungin die Wohnzone 3 gilt als Ergänzung zur angrenzender Wohn- und Gewerbezone3 und der mit ähnlichen Kubaturen belegten Dorfkernzone.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Im Gässli / Teilparzellen Nr. 4 / 7 / 9(40 / 41 / 42 / 43)MassnahmenUmzonung. Dorfkernzone (40)(bisher: Wohnzone W2). Wohn- und Gewerbezone 3 (41)(bisher: Wohnzone W2). Wohnzone 3 (42)(bisher: Wohnzone W2). Wohnzone 3 (43)(bisher: Dorfkernzone / alt K)Umzonung Im Stutz (Terrassenhäuser) / Teilparzelle Nr. 1307Die heutige Zonengrenze der 3-geschossigen Wohn- und Gewerbezone und der 2-geschossigen Wohnzone 2 verläuft mitten durch Gebäude der erstellten Terrassensiedlung.Die Zonenabgrenzung ist mit den westlichen, 3-geschossig erstellten Gebäuden(Erschliessungsbereich mit Tiefgarage usw.) grundsätzlich beizubehalten, jedoch inder Linienführung an bestehende Gebäudefassaden zu richten. Daher ist eine Zonenberichtigungangezeigt.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Im Stutz / Teilparzelle Nr. 1307(44)MassnahmeUmzonung. Wohnzone W2(bisher: Wohn- und Gewerbezone 3)Umzonung Erlenweg / Teilparzellen Nrn. 197 / 1659 / 2054Die heutige Zonengrenze zwischen der Dorfkernzone und der 2-geschossigenWohnzone 2 erfolgt mitten durch Parzellen und ist zu arrondieren.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Erlenweg / Teilparzellen Nrn. 197 / 1659 /2054(45)MassnahmenUmzonung. Dorfkernzone / Wohnzone 2(bisher: Dorfkernzone / alt K / Wohnzone 2)KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 36 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtUmzonung Mühlegasse / Teilparzellen Nrn. 31 / 32 / 1615Die unmittelbar an die Dorfkernzone angrenzenden Teilparzellen innerhalb derWohnzone 3 sollen sich künftig den bezüglich Ortsbild strengeren Vorschriften unterordnen.Die Zonenabgrenzung verläuft zudem mitten durch die Parzellen Nrn. 32 und 1615und ist unzweckmässig.Mit Einbezug der Parzellen Nrn. 31, 32 und 1615 in die Dorfkernzone verspricht sichder Gemeinderat einen harmonischeren Siedlungsabschluss bestehender und künftigerBauten.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Mühlegasse / Teilparzellen Nrn. 31 / 32 /1615(46)MassnahmenUmzonung. Dorfkernzone(bisher: Wohnzone 3)Umzonung Brugglismatt-Süd / StrassenerschliessungAufgrund der geplanten Strassenerschliessung im Gebiet Brugglismatt-Süd ist dieZonengrenze der 2-geschossigen Wohnzone 2 und der Zone für öffentliche Bautenund Anlagen auf die künftige Lage der Stichstrasse auszurichten.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Brugglismatt-Süd / Strassenerschliessung(47)MassnahmeUmzonung. Zone für öffentliche Bauten und Anlagen(bisher: Wohnzone 2)Umzonung (Korrektur) Uferschutzzone BaugebietFür den Möhlinbach gilt es, einen maximal 20 m breiten Uferschutzstreifen einzuhalten,der Besitzstand von Gebäuden innerhalb dieses Streifens bleibt bestehen (vgl.Kapitel 4.1.9). Die Bereinigung (Korrektur) der Uferschutzzone Baugebiet führt zurergänzenden Umzonung der Teilfläche Nr. 54.Innerhalb des Planungsperimeters des Gestaltungsplans Rebgasse würde jedochdie Anpassung des Uferschutzstreifens bis auf 20 m Breite die Bebaubarkeit desAreals wesentlich einschränken, wodurch Widersprüche zum genehmigten Gestaltungsplanauftreten würden. Daher verbleibt die Abgrenzung des Uferschutzstreifensim besagten Gebiet unverändert im Sinne der rechtlichen Festlegungen des öffentlich-rechtlichenSondernutzungsplans.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 37 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtAnpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Umzonung (Korrektur) UferschutzzoneBaugebiet(54)MassnahmenUmzonung. Uferschutzzone Baugebiet (54)(bisher: Zone für öffentliche Bauten undAnlagen)Keine Umzonung innerhalb des Planungsperimetersdes Gestaltungsplans Rebgasse(48) / (49)Umzonung Mehrzweckhalle Mitteldorf / Parzelle Nr. 57 / Teilparzelle Nr. 59Gemäss den Ergebnissen der durchgeführten Zukunftskonferenz mit erarbeitetemLeitbild soll das Areal um die Mehrzweckhalle Mitteldorf in ein mögliches Wohn- undGeschäftshaus mit altersgerechten Wohnungen und Begegnungsort usw. umgenutztwerden.Für das im Zusammenhang mit dem Dorfbild bedeutende Projekt ist die Zuweisungdes Areals in die angrenzende Dorfkernzone zweckmässig und im Gegensatz zurZone für öffentliche Bauten und Anlagen zonenkonform.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Mehrzweckhalle Mitteldorf / Parzelle Nr. 57 /Teilparzelle Nr. 59(50)MassnahmeUmzonung. Dorfkernzone(bisher: Zone für öffentliche Bauten undAnlagen)Umzonung Mehrzweckhalle Ännermatt / Parzellen Nrn. 199 / 973 / 1446Für die vorgesehene Fläche der geplanten neuen öffentlichen Mehrweckhalle Ännermattist die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen auszuscheiden.Die im heutigen Zonenplan zugewiesenen Bauparzellen (Dorfkernzone / Wohnzone2) im Eigentum der öffentlichen Hand sind für die vorgesehene Nutzung zonengerechtumzuzonen.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Mehrzweckhalle Ännermatt / Parzellen Nrn.199 / 973 / 1446(51 / 52)MassnahmeUmzonung. Zone für öffentliche Bauten und Anlagen(bisher: Dorfkernzone / alt K /Wohnzone 2)KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 38 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtUmzonung «Schwesternhaus» / Parzellen Nrn. 171 / 172Analog der Absichten für die Umnutzung der Mehrweckhalle Mitteldorf ist für diegeplante Wohnnutzung das «Schwesternhaus» in die angrenzende, für das Ortsbildbedeutende Dorfkernzone zuzuweisen.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)«Schwesternhaus» / Parzellen Nrn. 171 /172(53)MassnahmeUmzonung. Dorfkernzone(bisher: Zone für öffentliche Bauten undAnlagen)Umzonung Müsgasse / Parzellen Nrn. 144 / 1141 / 1644Aufgrund der Grenzmutation zwischen den Parzellen Nrn. 144, 1141 und 1644 istdie Zonengrenze der 2-geschossigen Wohnzone 2 und der Dorfkernzone auf dieneue Parzellengrenze auszurichten.Anpassung NutzungsplanungTeilgebiet (Nr. im Änderungsplan)Müsgasse / Parzellen Nrn. 144 / 1141 /1644(55)MassnahmeUmzonung. Dorfkernzone / Wohnzone 2ergibt einen Flächengleichen AbtauschUmzonung infolge Zusammenführung der Wohnzone am Hang (W1) / Wohnzone2 Geschosse (W2) zur Wohnzone 2 (W2)Die Zusammenführung der Wohnzonen (alt) W1 und (alt) W2 zur künftigen Wohnzone2 (W2) wird im Änderungsplan nicht dargestellt, jedoch in den Berechnungstabellenberücksichtigt.4.1.3 Überprüfung von ZonenabgrenzungenObere RebgasseDie östlich der Rebgasse K494 gelegene 2-geschossige Wohn- und Gewerbezonezeichnet sich durch schöne Obstgärten, steile Hangpartien und eine schwierige Erschliessungssituationaus.Aufgrund der Bedeutung für das Ortsbild und der schlechten Bebaubarkeit wäre einedifferenzierte Zonierung (z.B. Grünzone an geeigneter Stellen) zu prüfen. EntsprechendeStudien und Besprechungen haben jedoch gezeigt, dass aufgrund derunterschiedlichen Interessen eine differenzierte Zonierung von bebaubarer undnicht bebaubarer Flächen im Gebiet zwischen K494 und obere Rebgasse nichtmöglich ist. Daher soll an der bisherigen Zonierung festgehalten werden.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 39 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtAbbildung 15Ortseingang Süd mit östlich angrenzendemBaugebiet innerhalb der WG2LeihöliwegDie nördlich der Autobahn gelegene «Bauzoneninsel» innerhalb der Wohnzone 2(alt: W1) umfasst zwei bereits überbaute Bauparzellen.Der Gemeinderat möchte sicherstellen, dass allfällige Um- und Anbauten im Rahmender Zonenvorschriften der W2 zugelassen werden können. EntsprechendeNeu- und Ergänzungsbauten dürften aufgrund der gesetzlichen Vorgaben vonNISV / LSV sowie der Platzverhältnisse usw. nur beschränkt möglich sein. Dahersoll die heute geltende Zonierung (W2) beibehalten werden.Gewerbezone RömerstrasseDie in Zeiningen ausgeschiedenen Gewerbezonen südlich entlang der Autobahn A3sind vereinzelt unbebaut resp. unternutzt oder werden als Lagerfläche zweckentfremdet.Die Gemeinde setzt alles daran (u.a. ergänzende Bestimmungen in derBNO), gewerbliche Nutzungen, z.B. Neuansiedlungen von Betriebe, zu fördern.Mit dem geplanten Ausbau des Römerwegs sollen die erschliessungstechnischenRahmenbedingungen verbessert werden. Im Rahmen einer Anfrage / Nutzungsstudie(Mergenthaler AG) für eine mögliche Mischnutzung (Wohnen / Wohnen undGewerbe / Gewerbe) hat der Gemeinderat gemäss Protokollauszug vom 8. September2008 Stellung genommen.Folgende Beschlüsse:1. Der Gemeinderat steht einer Nutzungsänderung grundsätzlich positiv gegenüber.Es wird begrüsst, dass die Parzelle Nr. 1696 sinnvoll genutzt wird.2. Die Durchführung der Nutzungsstudie ist Sache des Grundeigentümers.3. Es wird die Meinung vertreten, dass die Parzelle mehrheitlich für das Gewerbegenutzt werden sollte.Die eingereichte Nutzungsstudie geht von einem grossen Anteil Wohn- / Wohn- undGewerbe-Nutzung aus. Der Beschluss des Gemeinderats sowie die ungünstigenVerhältnisse in Bezug auf den Lärmschutz stehen somit im Widerspruch zur eingereichenNutzungsidee. Der Gemeinderat sieht daher von einer Zonenanpassung derKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 40 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtheute geltenden Gewerbezone auf dem Areal Mergenthaler AG, Parzelle Nr. 1696,ab.Gewerbezone FinstergässchenDie Firma Holcim Kies und Beton AG beabsichtigt, auf dem Areal der MaterialabbauzoneChis / Chatzewadel im Gebiet Finstergässchen (angrenzend zum GemeindebannWallbach) die Gewerbezone zu erweitern (Schreiben vom 1. Februar2008 und 11. April 2009).Abbildung 16Abbauzone «Chis / Chatzewadel»Rekultivierungsstand ca. 2016 / 2017Aufgrund der gemeinsamen Besprechung vom 29. Mai 2009 konnten die Beweggründeder Holcim Kies und Beton AG dargelegt werden.Aufgrund der auf ca. 2016 / 2017 terminierten Rekultivierung des betreffenden Abbauarealsmuss jedoch von einer möglichen Einzonung als Gewebezone im Rahmender vorliegenden Gesamtrevision abgesehen werden. Diesbezüglich sind sichdie Betreiberin und der Gemeinderat einig, nach erfolgter Rekultivierung über möglicheNeunutzungen zu verhandeln und die zu diesem Zeitpunkt zweckmässige Zonierungzu bestimmen.Holzmatt / Garage BernetDas Gesuch um Einzonung (Gewerbezone) der Garage / Autowerkstatt Bernet ander Kantonsstrasse zwischen Zeiningen und Zuzgen wurde mehrfach mit dem Gemeinderatund den Grundeigentümern sowie auch mit Kreisplaner Christian Brodmannbesprochen. Die kantonale Behörde wird der Einzonung einer sogenannten«Inselbauzone» aufgrund des geltenden Rechts nicht zustimmen können.Den Grundeigentümern der Garage Bernet wurde seitens der kantonalen undkommunalen Behörden empfohlen, allfällige bauliche Möglichkeiten (Betriebssicherung)mit der zuständigen kantonalen Abteilung für Baubewilligungen abzuklärenund entsprechende Bauvorhaben im Rahmen des ordentlichen Baugesuchsverfahrenszu stellen. Der Gemeinderat ist gewillt, sich für notwendige Bauten / Ersatzbautenauf dem Areal im Baubewilligungsverfahren einzusetzen.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 41 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtEingaben GrundeigentümerVerschieden Eingaben, welche vor der eigentlichen Mitwirkungsauflage resp. öffentlichenAuflage eingereicht wurden, sind vom Gemeinderat und der zuständigen Planungskommissiongeprüft worden. Insbesondere die zahlreich eingegangenen Einzonungsbegehrenvon Wohn- und Mischzonen liessen sich aufgrund der bestehendenBaulandreserven (vgl. Kapitel 3.1) nicht berücksichtigen.4.1.4 Aufhebung Sondernutzungspläne / SondernutzungsplanpflichtEine Überprüfung der bestehenden Sondernutzungspläne (Gestaltungspläne oderErschliessungspläne) empfiehlt sich im Rahmen der Revision der Nutzungsplanung,da diese in demselben Verfahren bearbeitet und allenfalls aufgehoben werden können.Als Voraussetzung zur Aufhebung der Sondernutzungspläne (SNP) müssen die Erschliessungen/ Strassen gebaut sein. Bei unzweckmässigen Baulinien bereits erstellterStrassen sollten die Baulinien bzw. die entsprechenden Pläne aufgehobenwerden.Gebiete mit eingetragener Sondernutzungsplanpflicht / Pflicht auf vertragliche Sicherstellungder Baulanderschliessung (§ 4 BNO), in welchen noch keine Sondernutzungsplanungdurchgeführt wurde, sind in die nachfolgenden Betrachtungeneinbezogen.Die Sondernutzungspläne wurden in folgende Kategorien eingeteilt:• aufzuheben A• nicht aufzuheben NA• zu überarbeiten Ü• kein Entscheid erforderlich KE(Beschlüsse auf den nachfolgenden Seiten)KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 42 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtNr. / Bezeichnung Begründung Kategorie1ErschliessungsplanRitzhans / Duppeli2Leihöliweg3Ännermatt Nord /SondernutzungsplanpflichtDas Planungsgebiet ist mehrheitlich überbaut.Die Erschliessung ist bis zur Panzersperresichergestellt.Die zweite Bautiefe der Parzelle Nr. 2167kann über eine Privatzufahrt (ParzelleNr. 1178) gewährt werden. Die dritte BautiefeParzelle 1150 ebenfalls. Für dieseParzelle ist die Bebauungsmöglichkeit inFrage gestellt. Die zweite Bautiefe der ParzelleNr. 113 (oberster eingezonter Teilgegen den Wald bzw. die Landwirtschaftszone)kann über eine Privatzufahrt ab Parzelle112 (Oberdorf) gewährt werden.Lösung: Erschliessung der hinterliegendenBautiefen nicht im SNP-Verfahren, sondernmittels Privaterschliessungen im Rahmenvon Bauvorhaben durchführen.Beide Liegenschaften wurden rechtmässigerstellt. Für die Bauten im Immissionsbereich(schraffierte Fläche bezüglich NISV /LSV) gilt die Besitzstandsgarantie. NeuundErgänzungsbauten sind nur erschwertmöglich (eingeschränkte Platzverhältnisse).Mit Ausnahme des Weidenweges bestehenprivate Erschliessungen gemäss noch gültigerBNO (§ 4). Zu den EFH wird eine Zufahrtvom Heugässli her zurzeit erstellt;Weg als eigene Parzelle vorgesehen. Damitbesteht für die Flächen in der ZoneWG2 keine Sondernutzungsplanpflichtmehr.Das Gebiet WG3 ist nur teilweise erschlossen.Mit dem Ziel der Baumöglichkeit fürMehrfamilienhäuser steigt auch das Verkehrsaufkommen.Die jetzigen Erschliessungensind dieser Beanspruchung nichtgewachsen. Deshalb ist eine Beibehaltungder Sondernutzungsplanpflicht notwendigresp. muss erweitert werden (Resultat Zonierungs-und Erschliessungskonzept Ännermatt).AAA: Teil WG2NA / Ü:Teil WG3KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 43 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtNr. / Bezeichnung Begründung Kategorie4ErschliessungsplanGrendel5.1Brugglismatt Süd /Sondernutzungsplanpflicht5.2ErschliessungsplanBrugglismatt-Cheibehölzli6Kommunaler ÜberbauungsplanÄnnermatt SüdNur Teil-Aufhebung SNP im Gebiet dersogenannten Taro-Häuser anschliessendan Gehrenweg möglich.Die Projektierung Strassenbau Römerstrasseist in Arbeit. Die Orientierung überdie Beitragspflicht hat stattgefunden. DerGrendelweg ist Bestandteil des SNP. DerZustand des Grendelwegs ist sehr schlechtund die stetig wachsende Anwohnerzahlerfordert eine entsprechende Ausbaubreite;daher Beibehaltung Sondernutzungsplanpflicht.Die Erschliessung und der Beitragsplansind erarbeitet. Damit kann die Sondernutzungsplanpflichtaufgehoben werden.Nördlich der Schulanlage sind die Grundstückeentlang der Strasse überbaut. Dieheutige Vermarkung der Strasse ist ohneTrottoirareal.Im Bereich Schulareal Brugglismatt bis zurPanzersperre (Parzelle Nr. 2067) könnteein Trottoirausbau für den Schulweg eineWichtigkeit haben; betrifft jedoch nur einensehr kurzen Abschnitt. Eine Weiterführungdurch Panzersperre und Beginn Ortskernist nicht möglich.Aus diesem Grund kann der Sondernutzungsplanaufgehoben werden.Die jetzige bestehende Strasse / Zufahrtentspricht nicht dem Sondernutzungsplan.Trotzdem wurden Bauten bereits erstellt.Die Erschliessungsstrasse muss noch gebautwerden.Entsprechend der geplanten Umzonung indie Zone für öffentliche Bauten und Anlagenresp. dem künftigen Gebäudekonzeptbekommt der Anschluss Ännermatt Südseine Wichtigkeit oder muss neu angepasstwerden.Aus diesem Grund kann der Sondernutzungsplannicht aufgehoben werden.NAAANA / ÜKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 44 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtNr. / Bezeichnung Begründung Kategorie7ErschliessungsplanKatzenstirne vom8Bachtelenweg-Leimgasse/ Sondernutzungsplanpflicht9ErschliessungsplanMühlegasse-Walki10Wiesenweg-Fuchsrainweg/ Sondernutzungsplanpflicht11.1Kommunaler ÜberbauungsplanJeuke / HellDie Erschliessung am Mittleren Katzenstirnenwegist erstellt. Am Unteren Katzenstirnenwegist der südliche Teil noch nichtgebaut. Der Anschluss in die Juchgasse istvor der Ausführung.Die Erschliessung der Parzellen Nrn. 1166und 221 mit einer separaten Einmündung indie Juchgasse ist noch nicht erstellt.Deshalb kann der Sondernutzungsplannicht aufgehoben werden.Es wurde kein Sondernutzungsplan erstellt.Das Gebiet ist heute vollständig überbautund erschlossen.Deshalb kann die Sondernutzungsplanpflichtaufgehoben werden.Das Gebiet ist weitgehend überbaut. DieParzelle Nr. 1603 wird mittels Wegrechtüber die Parzelle Nr. 1602 erschlossen.Aus diesem Grund kann der Sondernutzungsplanaufgehoben werden.Es wurde kein Sondernutzungsplan erstellt.Das Gebiet ist heute vollständig überbautund erschlossen.Deshalb kann die Sondernutzungsplanpflichtaufgehoben werden.Der Sondernutzungsplan Jeuke-Hell (RRB1788 vom 02. Oktober 1978) umfasst dasgesamte Gebiet und gilt als Mutterplan.Der obere Teil des Sondernutzungsplans(Grieshaldenweg, Hellweg, Im Wygarte,Jeukenweg) könnte aufgehoben werden,sofern kein Bedürfnis an dem Trottoirausbaubesteht. Entlang der Strassen ist dasGebiet mehrheitlich überbaut. Der ganzeBereich der Oberen Rebgasse mit denEinmündungen Nord und Süd in die KantonsstrasseK494 ist noch nicht ausgebaut.Für den Ausbau muss der Sondernutzungsplanüberarbeitet werden.NAAAANA / Ü(Auftrag fürÜberarbeitungwurde erteilt)KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 45 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtNr. / Bezeichnung Begründung Kategorie11.1.1Kommunaler ÜberbauungsplanHell (ÄnderungenBL + Str.L)11.1.2Kommunaler ÜberbauungsplanHell (Änderungen1991)11.2Kommunaler ÜberbauungsplanBode-Bärm(Änderung ÜberbauungsplanJeuke-Hell)12Rebgasse / K494 /SondernutzungsplanpflichtDer Sondernutzungsplan beinhaltet dieÄnderungen an der Strassenführung Hellwegund der Fusswegverbindungen. SowohlStrasse wie auch Fusswegverbindungensind realisiert und benötigen keinenSondernutzungsplan mehr. Da der Mutterplan11.1 vom 2. Oktober 1978 nicht aufgehobenwird, kann dieser Sondernutzungsplanebenfalls nicht aufgehoben werden.Der Sondernutzungsplan beinhaltet dieAufhebung der Fusswegverbindungen ausdem SNP 11.1.1 vom 20. August 1985. DieFusswegverbindungen sind realisiert undbenötigen keinen Sondernutzungsplanmehr. Auch hier gilt dieselbe Ausgangslagewie zu 11.1.1.Der Bereich der ganzen Oberen Rebgassesowie die Einmündungen Süd in die KantonsstrasseK494 sind noch nicht ausgebaut.Weiter ist der Bärmeggenweg imAbschnitt Obere Rebgasse bis Trottenwegebenfalls nicht entsprechend dem Sondernutzungsplanausgebaut. In diesem Bereichist vorgesehen, dass die Strasse ineinem grösseren Abstand von der Liegenschaftder Parzelle Nr. 1339 Richtung Böschungverschoben wird. Dies würde dieDachsituation und die Liegenschaft wenigerexponieren. Für einen Strassenausbaumuss der Sondernutzungsplan überarbeitetwerden.Bei der Parzelle Nr. 1342 und Nr. 1343 wirdeine gemeinsame Ausfahrt auf die Kantonsstrasseverlangt. Entsprechende Verhandlungenmit dem Kanton haben gemässdem beauftragten Architekten statt gefunden.Auf der Parzelle Nr. 1342 liegt eingeändertes Bauprojekt vor.Aufgrund der Beibehaltung der Zonierung(WG2) und den noch wenigen Baulückenkann auf die Sondernutzungsplanpflichtverzichtet werden.NA / Ü(Auftrag fürÜberarbeitungwurde erteilt)NA / Ü(Auftrag fürÜberarbeitungwurde erteilt)NA / Ü(Auftrag fürÜberarbeitungwurde erteilt)AKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 46 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtNr. / Bezeichnung Begründung Kategorie13Kommunaler ÜberbauungsplanHaldengasse /K49414Gestaltungsplan RebgasseDie Rechtskraft des Baulinienplanes Haldengassevom September 1989 wurde mitKreisplaner Christian Brodmann, AbteilungRaumentwicklung, in Aarau abgeklärt.Antwort: Es besteht keinen rechtskräftigenPlan! Der bearbeitete Plan wurde nichtbeschlossen resp. vom Kanton nicht genehmigt.Der Gestaltungsplan Rebgasse wurdenoch nicht umgesetzt. Aus diesem Grundkann dieser Sondernutzungsplan nicht aufgehobenwerden.KENA4.1.5 Gebäude mit Substanz- oder VolumenschutzAufgrund der am 8. April 2009 erfolgten Begehung (Kapitel 3.4) wurden die imKurzinventar der kantonalen Denkmalpflege bezeichneten Objekte (Gebäude) vorOrt besichtigt und ihre Schutzwürdigkeit, insbesondere als Substanzschutzobjektbeurteilt.Unterscheidung Substanzschutz - Volumenschutz:• Der Volumenschutz bezweckt nicht den Schutz der Bausubstanz; er ist vielmehrwegen der räumlichen Anordnung von Bauten wichtig.• Der Substanzschutz bezieht sich primär auf die Erhaltung der Bausubstanz. BeiObjekten unter Substanzschutz besteht die Möglichkeit, Kantonsbeiträge anUmbauten / Sanierungen zu beantragen. Für die Sprechung von Kantonsbeiträgenwird vorausgesetzt, dass die Gemeinde ebenfalls einen Beitrag ausrichtet.Diese Beiträge müssen aber mit einer Sicherheit verbunden sein, d.h. derKanton hat bezüglich der geplanten baulichen Ausführung und Materialwahl einMitspracherecht.SubstanzschutzKriterien zur Objektwahl:• Objekte des kommunalen Kurzinventars, die sich von anderen solchermassenabheben, dass allenfalls Beiträge aus dem Ortsbildschutzfonds des Kantonsund der Gemeinde gerechtfertigt sind.• Die Schutzwürdigkeit gilt nur für Vorhandenes.• Durch Neu- / Umbau stark veränderte Gebäude (im negativen Sinn) gehörennicht unter Substanzschutz.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 47 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtDie nachfolgende Beurteilung erfolgte in Zusammenarbeit mit dem kantonalenOrtsbildpfleger, Oliver Tschudin.Objekt Standort Beurteilung / Hinweise901 SchulhausMitteldorf 17902 Mitteldorf 15(Ecke Mühlegasse)Bedeutsames ObjektGut saniertes und erhaltenes Objekt; wichtig für Ortsbildim Mitteldorf, Eingangstor zur Mühlegasse; Wirtschaftsschildunter Denkmalschutz903 Mitteldorf 24 Einzelobjekt, erhaltenswerter Bestandteil einer Baugruppe904 Oberdorf 5 Grosse Veränderungen im Gebäudeinnern905 Oberdorf 8 Sehr gut erhaltenes, typisches Einzelobjekt906 Oberdorf 2 Gut erhaltenes, substanziell wenig verändertes Objekt907 Oberdorf 16 / 18 Trennung Scheunenteil / Wohnteil zu wenig sichtbar;viele Veränderungen der ursprünglichen Bausubstanz908 Schaufelackerweg 2 Alte Bausubstanz noch gut erhalten909 Kirchweg 3 Relativ unberührtes Objekt; angrenzend an denkmalgeschütztenKirchenbezirk910 Kirchweg 18 Unberührtes Objekt; angrenzend an denkmalgeschütztenKirchenbezirk911 Müsgasse 3 Gut saniert; Sanierung abgeschlossen- Kirchweg Einziger typischer Wagenschopf in der Gemeinde bzw.in der Region912 Mühlegasse 26 Sehr spezielles ObjektIm Eigentum der Gemeinde liegend; mit der Schutzaufnahmesollte aber eine sinnvolle rückwärtige Bebauungnicht erschwert werden913 Mühlegasse 30 Sanierung teilweise abgeschlossen; Umgebungssituationhat sich stark (negativ) verändert914 Im Gässli 11 Objekt innerhalb einer Häuserreihe, die bereits verändertwurde; für den Erhalt der Substanz sollten Dorfkernvorschriftenausreichen915 Ob. Rebgasse 4 Sanierung abgeschlossen; bezüglich Bausubstanzwurden zu viele Kompromisse geschlossen916 Mitteldorf 7 Gut erhaltenes Einzelobjekt innerhalb eines Häuserblocks917 Winkelgässli 5 Gute Sanierung bereits abgeschlossen; schönes Einzelobjekt918 Juchgasse 5 Gut erhaltenes, noch wenig verändertes Einzelobjekt919 Juchgasse 7 Saniertes, aber substanziell wenig verändertes Einzel-KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 48 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtObjekt Standort Beurteilung / Hinweiseobjekt920 Haldengasse 4 Praktisch unberührtes Objekt, erhaltenswert als Gebäudegruppe921 Haldengasse 10 Beispiel einer guten Sanierung922 Haldengasse 12 Beispiel einer guten Sanierung923 Mühlegasse 2 Da eine Ersatzbaute, gestützt auf die Dorfkernplanung,im Vordergrund steht, die Schutzwürdigkeit des Objekteszudem fraglich ist, wird das rückwärtige Mehrzweckgebäudeaus dem Bauinventar entlassen (vgl.Kapitel 3.2)Die betroffenen Grundeigentümer konnten sich im Rahmen von Gesprächen überden anzustrebenden Schutzzweck ins Bild setzen. Diese Gespräche führten jedochnicht zur Auswahl konkreter Schutzobjekte, da der Gemeinderat die revidierten Zonenbestimmungen(u.a. § 7 Abs. 2 BNO) sowie das Bauinventar als ausreichenderachtet. Auf weitergehende Bestimmungen im Rahmen von Substanzschutzobjektengemäss kantonaler Muster - Bau- und Nutzungsordnung möchte der Gemeinderatsomit verzichten. Der Gemeinderat sieht sich zudem im bisherigen Umgang mithistorischen Gebäuden in der Dorfkernzone auch ohne Einführung von Substanzschutzobjektenbestätigt, da der Vollzug sehr sensibel erfolgte und dies heute positivsichtbar ist und Zeiningen als «ländliches, gepflegtes Dorf in Erscheinung tritt».VolumenschutzDie im Bauzonenplan bezeichneten Volumenschutzobjekte entsprechen den Einträgengemäss rechtskräftiger Nutzungsplanung Siedlung. Sie liegen ausserhalb derDorfkernzone. Zusätzliche Objekte wurden nicht erhoben.4.1.6 KulturobjekteDie im Bauzonenplan eingetragenen Kulturobjekte (Brunnen) stammen aus demvon der kantonalen Denkmalpflege im Jahre 1999 erarbeiteten Kurzinventar derKulturgüter der Gemeinde Zeiningen.Der inventarisierte Brunnen aus Kunststeinbeton im Oberdorf (KurzinventarNr. 924 E) wird vom Gemeinderat nicht als schützenswert eingestuft und dahernicht mehr als Kulturobjekt aufgeführt. Dafür wird neu der zwischenzeitlich sanierteBrunnen an der Haldengasse (K5 / Parzelle Nr. 1128) als schützenswertes Kulturobjektaufgenommen.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 49 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht4.1.7 LärmschutzLärmschutzmassnahmenDie Autobahn A3 ist der am stärksten frequentierte Verkehrsträger, welcher dasnördliche Baugebiet von Zeiningen beeinträchtigt. Die Bahnlinie Basel - Zürich verläuftunmittelbar an das zu Wallbach angrenzende Gewerbegebiet Finstergässchen.Der Handlungsspielraum für mögliche Ein- und Umzonungen ist dadurch stark eingeschränkt.Für die Erschliessung von Erweiterungen von Bauzonen oder für Neuzuweisungenin die Bauzone ist die Einhaltung der Planungswerte im Nutzungsplanverfahrennachzuweisen (Art. 24 USG / Art. 29 und 30 LSV).In unmittelbarer Nähe der Autobahn A3 werden bestehende Strassen (u.a. Römerstrasse,Schaufelackerweg, Cheibenhölzliweg, Friedhofweg und Heugässli) eingezont.Lärmempfindliche Nutzungen gemäss Art. 2 Abs. 6 LSV (Wohnen, Arbeitsplätzemit dauerndem Aufenthalt usw.) fallen jedoch für diese Teilgebiete ausserBetracht.Hinweis:Für die an lärmempfindliche Nutzungen gemäss Art. 2 Abs. 6 LSV angrenzenden,neu einzuzonenden Strassen (u.a. Römerstrasse, Schaufelackerweg, Cheibenhölzliweg,Friedhofweg und Heugässli) ist darauf hinzuweisen, dass diese als Bestandteileder Verkehrsflächen rechtmässig zonierten Bauzonen gelten. Die betreffendenStrassen wurden in der rechtskräftigen Nutzungsplanung weiss belassen, jedochkeiner Zone zugewiesen. Seit Entstehung der Autobahn ist das Gebiet bebaut resp.südlich davon von Bauzonen umgeben. Es handelt sich um seit Jahrzehnten weitgehendüberbautes und erschlossenes Gebiet, das somit der Bauzone anzurechnenist, jedoch nie konkret einer Zone zugewiesen wurde. In Anlehnung an einen Bundesgerichtsentscheid(BGE 114 Ib 344) handelt es sich hier planungsrechtlich umdie konkrete Zonenzuweisung einer bestehenden Bauzone und nicht um eine eigentlicheEinzonung. Somit ist Art. 24 USG grundsätzlich nicht anzuwenden.Mögliche Entwicklungsgebiete für Neueinzonungen für künftige Wohnbauten liegenim Süden der Gemeinde (u.a. Fuchsrain, Bärm und Leim), sind jedoch nicht Bestandteilder vorliegenden Gesamtrevision. Bei den geplanten Umzonungen im Bereichder bestehenden Kantonsstrasse K494 bleiben die Empfindlichkeitsstufen(Art. 43 LSV mit Anhang 3) unverändert oder werden erhöht.Mit Verzicht auf lärmempfindliche Nutzungen resp. mit Beibehaltung / Erhöhung derheute rechtskräftigen Empfindlichkeitsstufen sind im Rahmen der vorliegenden Gesamtrevisionkeine zusätzlichen Lärmschutzmassnahmen (Sondernutzungsplanpflichtusw.) erforderlich.«Immissionsschutz-Perimeter Nationalstrasse»Der im zurzeit noch gültigen Bauzonenplan eingetragene Bereich «Immissionsschutz-PerimeterNationalstrasse» bezieht sich auf den ehemaligen Art. 61 ff. derzwischenzeitlich aufgehobenen Bau- und Nutzungsordnung (Aufgehoben mit derRevision der Bau- und Nutzungsordnung vom 13. Juni 2001 / Genehmigung Regie-KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 50 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtrungsrat). Diese Bestimmung mit Einhaltung der Emissionsbegrenzung entlang derNationalstrasse ist mit Einführung der entsprechenden Bundesgesetzgebung (LSV)hinfällig geworden. Somit kann der noch im Bauzonenplan eingetragene Bereich«Immissionsschutz-Perimeter Nationalstrasse» aufgehoben werden.4.1.8 Hecken innerhalb BaugebietPanzersperreBei der im Bauzonenplan dargestellten Hecke, welche westlich vom Gebiet Ritzhans-Duppeligegen Osten zur Müsgasse führt, handelt es sich um eine Panzersperreohne eigentlichen Heckensaum, welche teilweise schon abgebrochen undteilweise durch Neubauten ersetzt wurde. Dieser Planeintrag als Hecke entsprichtnicht den tatsächlichen Gegebenheiten und ist daher ersatzlos zu löschen.Abbildung 17Panzersperre als vermeintliche Hecke(Ansicht Müsgasse)Hecke im Gebiet HellInnerhalb der damals ausgeschiedenen Hecke im Gebiet Hell steht ein Wohngebäudemit Umland (Parzelle Nr. 1314). Die steile Lage lässt künftige Bauten nur beschränktzu. Jedoch sind mit dem erstellten Hellweg zusätzliche Neubauten möglich.Die nähere Umgebung gegen Westen besteht aus einer grösseren Waldfläche.Aufgrund der Tatsache, dass dieser Bereich mittels der durchgeführten Waldfeststellungausreichend durchgrünt ist, soll auf die für das Gebäude auf der ParzelleNr. 1314 ungünstig eingetragene Hecke verzichtet und im Bauzonenplan gestrichenwerden.Abbildung 18Lage der Liegenschaft der ParzelleNr. 1314 (Pfeil) umgeben vom westlichangrenzendem WaldKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 51 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtWeitere aufzuhebende HeckenWeitere im Bauzonenplan aufzuhebende Hecken betreffen die Standorte an derRömerstrasse (Parzelle Nr. 259), der Oberen Rebgasse (Parzelle Nr. 2189) und derMühlegasse (Parzelle Nr. 1005). Diese Hecken sind für die Bebaubarkeit der betroffenenParzellen ungünstig und im Rahmen einer künftigen Bebauung aufzugeben,ev. zu verkleinern oder zu verschieben (Auflagen im Rahmen des Baugesuchsverfahrens).4.1.9 Uferschutzzone BaugebietDie Kantone sind gemäss Art. 36a GSchG verpflichtet, den Raumbedarf der Gewässerbis 2018 festzulegen. Eine genügend konkrete und grundeigentümerverbindlicheFestlegung des Gewässerraums kann nur über die Nutzungsplanung erfolgen.Die Gemeinden sind daher gehalten, die neuen Bestimmungen in ihre Planungmit einzubeziehen und den Raumbedarf der Gewässer planerisch festzulegen.Die neuen bundesrechtlichen Vorgaben führen dazu, dass der kantonale§ 127 BauG, der bislang die Gewässerabstände definiert, nicht mehr anwendbar ist.Diverse altrechtliche aber auch neu erstellte Gebäude resp. -teile, teilweise mit Umland(Tiefbauten) liegen innerhalb der Uferschutzzone des Möhlinbachs. Bauten innerhalbder Uferschutzzone Baugebiet sind grundsätzlich nicht zulässig, jedoch giltfür diese rechtmässig erstellten Bauten die Besitzstandsgarantie.Die kantonale Behörde hat sich im Rahmen der fachlichen Stellungnahme vom14. Juli 2010 (BVURO.06.38-1) für einen maximal 20 m breiten Uferschutzstreifenentlang des Möhlinbachs ausgesprochen, welcher schon heute mehrheitlich umgesetztist. Der Besitzstand bleibt auch bei gradliniger Abgrenzung der UferschutzzoneBaugebiet bestehen und die Bauten in der Dorfkernzone sind zudem mit einemAbbruchverbot belegt. Letztlich geht davon auch eine präjudizielle Wirkung für künftigeZonenanpassungen aus. Die Grenze der Uferschutzzone ist daher nicht anhandvon Fassaden der bestehenden Gebäude und Parzellengrenzen, sonderndurchgehend gleich festzulegen. Von dieser Massnahme einzig ausgenommen istdie Festlegung des Uferschutzstreifens innerhalb des rechtlich bindenden GestaltungsplansRebgasse (vgl. Kapitel 4.1.2 / Umzonung (Korrektur) UferschutzzoneBaugebiet).Innerhalb der Uferschutzzone Baugebiet sind Fusswege mit unbefestigtem Oberbaugestattet. Nicht Wohnzwecken dienende Bauten und Anlagen der Garten- und Aussenraumgestaltungsind ausserhalb des Gewässerabstandes zulässig.Auf die Einführung eines Uferschutzstreifens (Uferschutzzone Baugebiet) für dieübrigen Bäche wird verzichtet. Für diese Gerinne (u.a. Gewässer Bachtalen, Rebberg,Stutz) gelten grundsätzlich die gesetzlichen Vorgaben gemäss GSchG /GSchV.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 52 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht4.1.10 HochwassergefährdungAbbildung 19HochwassergefahrenzonenDie fertig erstellte Gefahrenkarte Fricktal, in deren Perimeter auch die GemeindeZeiningen liegt, zeigt in erster Linie ein grossflächiges Schutzdefizit im Bereich desMöhlinbachs und des Bachtalenbächlis. Die weiteren Gerinne u.a. Rebberg undStutz sind weniger problematisch. Das Gerinne des Möhlinbachs weist auf weitenStrecken eine ungenügende Kapazität auf. Objektschutzmassnahmen als Alternativezum Gerinneausbau kommen nicht in Frage, sind aber in Einzelfällen angebracht.Regionale Massnahmen wie z.B. die Erstellung von Retentionsbecken wurdenam Möhlinbach geprüft und grundsätzlich von den Standorten und dem nötigenVolumen als möglich erachtet (vgl. Teilgebiet Nr. 26 / Standort Rückhaltebecken).Diese regionalen Hochwasserschutzmassnahmen würden die Situation am Möhlinbacherheblich entschärfen.Aufgrund der Schutzdefizite werden für die Bauzonen von Zeiningen in Anlehnungan die Gefahrenstufen und die Fliesstiefen bei einem HQ 100 und HQ 300 drei Hochwassergefahrenzonenausgeschieden, welche im Bauzonenplan mit einem Rastergekennzeichnet und in der BNO mit den Schutzbestimmungen gemäss dem aktuellenkantonalen Muster versehen sind. Flächen mit Restgefährdung (Gefahrenstufeohne Schutzdefizit) werden zwecks Vorsorge und Selbstdeklaration im Bauzonenplanorientierend dargstellt. Mit dem Bau des Hochwasserrückhaltebeckens unddem Ausbau des Möhlinbachs können die Schutzdefizite entlang des Möhlinbachsin der Gemeinde Zeiningen behoben werden. Die Ausführung des Projekts ist inKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 53 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtden Jahren zwischen 2012 und 2018 vorgesehen. Dabei ist zu beachten, dass nachAusführung des Projekts Möhlinbach die Hochwassergefahrenzonen (vgl. Abbildungauf Seite 52) anzupassen sind.Für die neu festgelegte Gärtnereizone Ezmatt und die Zone für Freizeitaktivitätenkommt infolge der angezeigten Hochwasserschutzmassnahmen das «Delegationsmodell»zur Anwendung. D.h., anstelle der Bestimmungen über die Hochwassergefahrenzonenwird eine vorläufige Regelung gemäss den Empfehlungen des DepartementsBau, Verkehr und Umwelt (BVU / «Umsetzung der Gefahrenkarte Hochwasser»)aufgenommen.4.1.11 HangwassergefährdungUnterhalb von Hangflächen ist hangseitig der Oberflächenschutz (Hangwasser) zuthematisieren. Ein entsprechender Passus wurde in die Bau- und Nutzungsordnungaufgenommen. Hinweise auf Oberflächenwasser in der Gemeinde Zeiningen sindprimär auf der Gefahrenkarte ersichtlich und können bei der Aargauischen Gebäudeversicherungnachgefragt werden (Schadendatenbank). Spezifische Bestimmungenfür die neu einzuzonenden Strassen im Gefährdungsbereich von Hangwasserbezüglich Strassenentwässerung werden nicht aufgenommen. Es gilt die Überprüfungdes Einzelfalls im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens. Von Hangwasserbetroffen sind das Heugässli, die Römerstrasse und der Grieshaldenweg (vgl. Kapitel4.1.2 / Teilgebiete 1, 5 und 7).4.1.12 Hochdruck-ErdgasleitungIm Bereich der einzuzonenden Römerstrasse verläuft eine Hochdruck-Erdgasleitungder GVM Gasverbund Mittelland AG, Arlesheim. Nach Art. 8 der Verordnungüber Sicherheitsvorschriften für Rohrleitungsanlagen (RLSV) dürfen grundsätzlichHochdruck-Erdgasleitungen nicht durch Bauzonen geführt werden. Abklärungen mitder zuständigen Stelle des GVM haben ergeben, dass für die im Einzonungsbereichliegende Grundstücke Dienstbarkeitsverträge bestehen und bei Ausbau von Strassenseitens der GVM eine Plangenehmigung einzuholen ist. Solange an der bestehendenGasleitung (ca. 20 - 30 Jahre alt) nichts verändert wird, gelten zudem dieerlassenen Übergangsbestimmungen der RLSV. Somit sind im Rahmen der vorliegendenNutzungsplanungsrevision keine Massnahmen resp. zusätzliche Absprachenmit der Rohrleitungsbetreiberin angezeigt.4.2 KulturlandplanDer Kulturlandplan enthält alle grundeigentümerverbindlichen Festlegungen ausserhalbder Bauzonen. Die Erarbeitung des neuen Kulturlandplans erfolgte in einerArbeitsgruppe innerhalb der Planungskommission. Zusammengesetzt war dieseKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 54 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtArbeitsgruppe aus Vertretern des Naturschutzes, des Umweltschutzes, der Landwirtschaftsowie des Waldes (Förster). Anlässlich mehrerer Halbtagessitzungen undBegehungen wurden in einer ersten Phase die aus der vorangegangenen Planungvorhandenen kommunalen Grundlagen (Natur- und Landschaftsinventar) verifiziert,aktualisiert und ergänzt. Aufgrund dessen sowie der kantonalen Vorgaben erfolgtenanschliessend die Abgleichung mit dem Baugebiet sowie die eigentliche Umsetzungin den Kulturlandplan. In einer dritten Phase wurden, basierend auf der kantonalenMuster - Bau- und Nutzungsordnung (M-BNO), die Nutz- und Schutzbestimmungenfür die einzelnen Zonen und Objekte erarbeitet. Letztendlich hat der Gemeinderatdas Erarbeitete begutachtet, geringfügig korrigiert und verabschiedet.Die nachfolgenden Kapitel beschreiben die neuen Zonierungen im Kulturland. DieReihenfolge entspricht derjenigen, wie sie auch auf dem Kulturlandplan (Genehmigungsinhalt)vorzufinden ist.4.2.1 Landwirtschaftszonen4.2.1.1 LandwirtschaftszoneAbbildung 20Landwirtschaftliche Vorranggebiete(Fruchtfolgeflächen) nördlich der A3Das ausserhalb des Baugebietes und des Waldes landwirtschaftlich genutzte Arealwird mit Ausnahme der nachfolgend beschriebenen Naturschutzzonen Kulturlandder Landwirtschaftszone zugewiesen. In dieser Zone soll die bodenabhängigelandwirtschaftliche Produktion Vorrangfunktion haben.Eine grössere bodenunabhängige Produktion im Bereich der Tierhaltung oder desPflanzenbaus ist derzeit nicht absehbar, weshalb auf die Ausscheidung einer Speziallandwirtschaftszonegemäss Art. 16a Abs. 3 RPG verzichtet wird.Die im geltenden Nutzungsplan dem «Übrigen Gebiet» zugewiesen Gas-Pumpstation im Gebiet Bleuel wird neu auch der Landwirtschaftszone zugeteilt. Ansonstenergeben sich gegenüber dem rechtskräftigen Kulturlandplan bzgl. derLandwirtschaftszone keine nennenswerten Änderungen.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 55 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht4.2.2 Schutzzonen4.2.2.1 Naturschutzzonen KulturlandFeuchtgebiet AegelseeIm nördlichsten Zipfel des Gemeindebanns befindet sich der Aegelsee. Dabei handeltes sich um einen durch Oberflächenwasser gespiesenen Weiher in einer natürlichenGeländemulde. Die angrenzenden Böschungen sind mit Sträuchern undHochstaudenfluren bewachsen. Dieser Naturtrittstein inmitten intensiver landwirtschaftlicherNutzungen hat einen hohen ökologischen Stellenwert und ist zu erhalten.Insbesondere ist der Eintrag von Nährstoffen zu verhindern.Gegenüber dem rechtskräftigen Kulturlandplan wird die Pufferzone im westlichenBereich, in Anlehnung an den bestehenden kantonalen Bewirtschaftungsvertrag,geringfügig ausgeweitet.Abbildung 21Feuchtgebiet AegelseeMager- und FromentalwiesenBedingt durch eine traditionell extensive landwirtschaftliche Nutzung zeichnen sichdie Wiesen entlang dem Waldrand Alteberg-Bärm-Holzmatt durch ein grosses Artenspektrumund einem entsprechend hohen ökologischen Stellenwert aus. Es bestehtein öffentliches Interesse, diese Besonderheiten in ihrer Eigenart und Ausprägungzu erhalten. Im kantonalen Richtplan ist ein Grossteil dieser Flächen als Naturschutzgebietevon kantonaler Bedeutung (NkB) festgesetzt.Deren Fortbestand, welcher ganz bestimmte Nutzungseinschränkungen und einegezielte Pflege erfordert, soll im Grundsatz über die Nutzungsplanung mittelfristiggesichert werden. Über die meisten Flächen bestehen zusätzlich kantonale Bewirtschaftungsverträge.Diese regeln nicht nur die Abgeltungen, sondern machen teilszusätzliche objektbezogene Auflagen.Die Schutzzonen wurden aufgrund des Ist-Zustandes neu abgegrenzt. Gegenüberdem «alten» Kulturlandplan wurden die Flächen ausgeweitet und neu zwei Intensitätsstufenunterschieden: Magerwiesen (1 Schnitt, ungedüngt) und Fromentalwiesen(2 Schnitte, minimale Düngung).KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 56 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtAusserhalb des oben genannten Gebiets sind in Zeiningen keine vergleichbarenFlächen vorzufinden.Abbildung 22Gebiet Holzmatt mit vielen extensiven,artenreichen WiesenExtensive DauerwiesenIm bewaldeten Tal des Maiebächli, Gebiet Eigerte, befinden sich zwei grössere,zum Teil feuchte Waldwiesen. Sie stellen sowohl in naturkundlicher als auch inlandschaftlicher Hinsicht eine Bereicherung für Zeiningen dar. Im geltenden Nutzungsplansind sie teils als Landwirtschaftszone, teils als Trockenwiese und teils alsFeuchtwiese zoniert. Diese Differenzierung ist heute nicht mehr erkennbar. DieGrössere der beiden wurde in den letzten Jahren vollumfänglich als Weide genutzt.Es besteht die Gefahr, dass die Flächen mangels Pflege zusehends verbuschenund zu Wald einwachsen. Ein solch ökologischer Verlust ist durch eine jährlicheSchnitt- oder Weidenutzung zu verhindern. Mit dem neuen Nutzungsplan werdendie beiden Flächen einheitlich als extensive Dauerwiesen zoniert und dazu die entsprechendenBestimmungen, u.a. eine Nutzungspflicht, erlassen.4.2.2.2 Naturschutzzonen WaldDer geltende Kulturlandplan scheidet im Wald bloss eine einzige Naturschutzzoneam Nordabhang des Zeiningerbergs aus. Der behördenverbindliche kantonaleRichtplan hingegen weist in Zeiningen mehrere grössere Gebiete den «Naturschutzgebietenvon kantonaler Bedeutung im Wald» zu. Diese sind über den kommunalenNutzungsplan grundeigentümerverbindlich umzusetzen.AltholzinselnBasierend auf dem kantonalen Waldnaturschutzinventar (WNI) resp. dem kantonalenRichtplan werden neu jene Waldflächen den Altholzinseln zugewiesen, auf welchenim Interesse der Erhaltung und Entwicklung von Lebensräumen schutzwürdigerPflanzen- und Tierarten Pflegeeingriffe und Holznutzungen unterbleiben sollen.Diese Waldbestände befinden sich im Eigentum der Ortsbürgergemeinde. Einschränkungen(50-jähriger Nutzungsverzicht) resp. damit verbundene Abgeltungensind zwischen Kanton und der Gemeinde bereits vertraglich geregelt.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 57 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtNaturwaldgemässe BestockungenDas WNI weist in Zeiningen ausgedehnte Waldflächen aus, welche sich durch ihrestandortheimische, laubholzreiche Bestockung auszeichnen (B-Objekte). Wie dieAltholzinseln fanden diese Eingang in den kantonalen Richtplan als «Naturschutzgebietevon kantonaler Bedeutung im Wald (NkBW)». Als eigenständige Zone (NaturwaldgemässeBestockung) werden diese Flächen nun auch in den kommunalenNutzungsplan aufgenommen und werden so grundeigentümerverbindlich umgesetzt.Die Einschränkungen sind relativ bescheiden. Standortfremde Baumarten sollenmittelfristig entfernt und Verjüngungen wo nötig natürlich und nur mit standortheimischenBaumarten getätigt werden.4.2.2.3 Uferschutzzone KulturlandMit einem 3 Meter breiten Schutzstreifen entlang sämtlicher Fliessgewässer ausserhalbBaugebiet resp. den damit verbundenen Nutzungseinschränkungen sollendie Bäche mit ihrer Ufervegetation vor negativen Beeinträchtigungen geschütztwerden.4.2.3 Überlagerte Schutzzonen4.2.3.1 LandschaftsschutzzoneDie Ebene des Möhliner Feldes, zusammen mit den beiden dahinterliegenden, Talflankendes Sunnebergs und des Zeiningerbergs, widerspiegeln den typischenÜbergang von der Rheinebene in die nördliche Fricktaler Tafeljuralandschaft. Währenddemdas ebene Feld bezüglich Strukturen relativ ausgeräumt ist, weisen dieTalflanken einen hohen Reichtum mit einer engen Verzahnung von Flur und Waldauf. Diese Elemente prägen das Landschaftsbild von Zeiningen massgeblich. DerErhalt dieser strukturierten, weitgehend unverbauten Landschaftszüge liegt im öffentlichenInteresse. Dies dokumentiert auch der kantonale Richtplan indem er weiteTeile der offenen Kulturlandschaft von Zeiningen als «Landschaft von kantonalerBedeutung (LkB)» festsetzt.Diesem Umstand wird Rechnung getragen, indem im neuen kommunalen Nutzungsplan(Kulturlandplan) die LkB weitestgehend als Landschaftsschutzzone definiertwird. Die äussere Zonengrenze wird an die örtlichen Gegebenheiten angepasstund nach Möglichkeit entlang von natürlichen, im Gelände erkennbarenGrenzen gezogen. Aufgrund einer Einwendung bzw. einem laufenden Baugesuchsverfahrenfür eine landwirtschaftliche Remise wird die Landschaftsschutzzone gegenüberder LkB um die Parzelle 2024 verkleinert. Dies erachtet der Gemeinderatinsofern vertretbar als dass das dreieckige Grundstück eingeklemmt zwischen SBB-Trassee / Kantonsstrasse auf der einen Seite und der A3 auf der anderen Seitekeine landschaftlichen Qualitäten beherbergt. Ein an sich erwünschtes, näher Heranrückender Remise an den Landwirtschaftsbetrieb Brogle läuft den InteressenKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 58 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtdes unten beschriebenen Wildtierkorridors entgegen. Damit würde die Durchgänigkeitzum bestehenden grossen Durchlass durch den SBB-Damm (Grenzbach) eingeschränkt.Die Landschaftsschutzzone ist der Landwirtschaftszone überlagert. Als Grundnutzungbleibt somit die Landwirtschaftszone. Bezüglich der landwirtschaftlichen Nutzungsintensitätmacht die Landschaftsschutzzone keine Einschränkungen. Sie verbieteteinzig - und dies legt die Bau- und Nutzungsordnung fest - das Errichten vonHochbauten sowie Terrainveränderungen. Um jedoch den Landwirten neue Produktionsformenmit der Zone nicht zu verbieten, sind beispielsweise Hagelschutznetzeoder Regendächer auf Intensivobstanlagen zulässig.Um die bestehenden Landwirtschaftsbetriebe herum wird, um angrenzende betriebsnotwendigeErweiterungsbauten nicht zu verunmöglichen, die Landschaftsschutzzonein Form von sogenannten «Siedlungseiern» ausgespart.Das Gebiet Berg zwischen A3 und Sunnebergwald scheidet der kantonale Richtplanals Siedlungstrenngürtel aus. Damit soll verhindert werden, dass die beiden DörferZeiningen und Möhlin durch Ausweitung der Bauzonen mittel- bis langfristig miteinanderverschmelzen und dadurch eine weitere Öko-Barriere entsteht; es soll eineGrünzäsur bleiben. Diesem kantonalen Interesse wird Rechnung getragen, indemdiese Gebiete ebenfalls der Landschaftsschutzzone zugewiesen werden.In Ergänzung zur LkB wird auch das Gebiet Tschoppert der Landschaftsschutzzonezugewiesen, liegt doch hier der wichtige im Richtplan festgesetzte VernetzungsoderWildtierkorridor AG 1 Möhlin - Wallbach (WTK AG 1).Im Gebiet Hundsrugge ist von einer Privatperson eine Windenergieanlage in Planung.Der Initiant stellte beim Gemeinderat den Antrag, das Gebiet einer der Landwirtschaftszoneüberlagerter Zone für Windenergieanlagen mit entsprechendenbaulichen Auflagen zuzuweisen. Im Wissen, dass für den Umgang mit Windenergieanlagenauch im Rahmen der Richtplanrevision beim Kanton nach Lösungen gesuchtwird - derzeit ist eine diesbezügliche Vernehmlassung im Gang - hat der Gemeinderatvon der beantragten Zonierung abgesehen, jedoch die Landschaftsschutzzoneam vorgesehenen Standort mit einem sogenannten «Siedlungsei»(Aussparung in der Landschaftsschutzzone) versehen. Im Rahmen der Vorprüfungwurde dieses Siedlungsei vom Kanton als das falsche Instrument erachtet unddemzufolge ein Genehmigungsvorbehalt in Aussicht gestellt. Aufgrund dessen sowieder noch fehlenden Richtplanvorgabe macht der nun vorliegende Planungsentwurfkeine Aussage mehr zum Windenergie-Vorhaben.4.2.3.2 WildtierkorridorAn der nordöstlichen Peripherie des Gemeindebanns befindet sich zwischen demTschoppert und dem Chisholz der Wildtierkorridor Möhlin-Wallbach (WTK AG 1)KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 59 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtvon nationaler Bedeutung. Er ist zentraler Bestandteil des gesamtschweizerischenVernetzungssystems für Wildtiere. Der Wildtierkorridor soll langfristig die notwendigenVerbindungen zwischen den isolierten Kernlebensräumen garantieren. Mit einerWildtierkorridor-Zone resp. entsprechenden Bestimmungen in der BNO soll verhindertwerden, dass neue Bauten und Anlagen die freie Durchgängigkeit für Wildtiereweiter behindern.Für die Umsetzung des Wildtierkorridors ist auf Stufe Kanton derzeit ein Vorprojektin Ausarbeitung.Abbildung 23Wildtierkorridor AG 1 Möhlin-Wallbach(WTK AG 1) wird mit einer Landschaftsschutzzonebelegt.4.2.4 Schutzobjekte4.2.4.1 NaturobjekteHecken / Ufer- oder FeldgehölzeDie derzeit vorhandenen, ökologisch interessanten und nicht als Wald taxierten Hecken,Ufer- und Feldgehölze werden allesamt in Kulturlandplan aufgenommen unddamit unter kommunalen Schutz gestellt. Davon ausgenommen sind jene Hecken,welche im Rahmen der kantonalen Bewirtschaftungsverträge (Projekt: «BewirtschaftungsverträgeNaturnahe Landwirtschaft») von den Landwirten freiwillig neuangelegt wurden. Grundsätzlich können diese somit nach Ablauf der Vertragsdauer(6 Jahre) wieder entfernt werden.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 60 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtAbbildung 24Schützenswerte HeckeWeiher / TümpelAls schützenswerte Naturobjekte werden insgesamt sieben Weiher / Tümpel in denneuen Kulturlandplan aufgenommen. Teilweise befinden sich diese innerhalb vonNaturschutzzonen (Aegelsee). Bedingt durch ihre bescheidene Grösse resp. ihrermassstäblichen Darstellung erscheinen sie auf dem Kulturlandplan sehr klein.Besonderer WaldrandAufgrund seiner guten Besonnung sowie der vorgelagerten extensiven Nutzung(Mager- und Fromentalwiesen) hat der Waldrand im Gebiet Dürrläber / Berghaldeeinen besonderen ökologischen Stellenwert. Er wurde in den vergangenen Jahrendurch entsprechende Eingriffe ökologisch aufgewertet. Um diese Besonderheit beizubehalten,wird dieser Waldrand als Schutzobjekt in den Kulturlandplan aufgenommen.4.2.4.2 Geologische BesonderheitenMoränenwallIm Gebiet Neuhof / Aegelsee befinden sich zwei Endmoränen des Aare- und desRheintalgletschers aus der Risseiszeit. Diese geologischen Relikte sind für dieNachwelt bedeutungsvoll und sollen nicht durch Bauten zerstört werden.Fossile BödenBeim Materialabbau der Grube Bünte (vgl. Kapitel 4.2.5) wurden verschiedene glazialmorphologischund klimageschichtlich äusserst bemerkenswerte Schichten aufgeschlossen.Es handelt sich um zwei markante fossile Unterböden (zu erkennenan der rostroten Färbung). Sie legen Zeugnis für zwei längere, klimatisch günstigeWarmzeiten ab. Zwischen dem unteren und dem oberen fossilen Unterboden existierteine Schicht mit umgelagertem Grundmoränenmaterial. Sie zeigt, dass zwischenden beiden Warmzeiten eine Kaltzeit auftrat, währenddem ein GletscherKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 61 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht(vermutlich der Rheingletscher) nicht weit von der Stelle Bünte geendet habenmuss. Dieser Bereich sollte zu Studienzwecken nicht mehr zugeschüttet werden.Die fossilen Unterböden, welche auch für die Nachwelt einen Einblick in die klimageschichtlicheVergangenheit ermöglichen sollen, werden im neuen Kulturlandplanals geologische Besonderheiten geschützt. Das Geotop wird nach erfolgtem Abbauresp. mit der Wiederauffüllung realisiert. Es darf den Abbau mengenmässig nichtschmälern.4.2.4.3 KulturobjekteAlte GrenzsteineIm Wald entlang der Grenze zur Baselbieter Gemeinde Buus sind noch 10 alteGrenzsteine vorzufinden. Diese sollen der Nachwelt als Zeitzeugen erhalten bleiben.Sie werden als schützenswerte Objekte in den Kulturlandplan aufgenommen.4.2.5 Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG4.2.5.1 GärtnereizoneAbbildung 25Gärtnereibetrieb im Gebiet der Ezmatt(nördlich A3)Das Areal der Kaufmann Gartenbau AG liegt gemäss Bauzonenplan innerhalbBaugebiet. Mit der Revision der Bau- und Nutzungsordnung im Jahre 2000 wurdedie Gärtnereizone jedoch dem Nichtbaugebiet (Weitere Zonen gemäss Art. 18RPG) zugewiesen.Die Rechtsprechung des Bundesgerichts betrachtet es als zentrales Anliegen dereidgenössischen Raumplanungsgesetzgebung, die Siedlungstätigkeit in Bauzonenzusammenzufassen (im Sinne des Konzentrationsgebots) und die Streubauweisefür nicht freilandgebundene Bauten zu verhindern. Mit Blick auf diese Zielsetzunghat das Bundesgericht mehrmals entschieden, dass Kleinbauzonen im Allgemeinenunzweckmässig und mitunter gar gesetzwidrig sind, nämlich dann, wenn eine Auf-KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 62 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtweichung der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet erfolgt. Diese Rechtsprechungist auf Bauzonen ausgerichtet, in denen vor allem auch Neu- und Erweiterungsbautenvorgesehen sind.Grundsätzlich könnte ein bodenunabhängig produzierender Gartenbaubetrieb einerSpeziallandwirtschaftszone im Sinne von Art. 16a Abs. 3 RPG zugewiesen werden.Da es sich jedoch bei der Kaufmann Gartenbau AG seit jeher um einen «Gartencenter»mit ausgeprägten Handels- und Verkaufstätigkeiten u.a. auch mit betriebsfremdenProdukten handelt, ist die Zuweisung in eine Gärtnereizone (Spezialzonegemäss Art. 18 RPG / Nichtbauzone) vorgesehen.Der Bereich, in welchem Hochbauten zugelassen sind, soll sich in etwa auf die heutigeAusdehnung beschränken (rote Schraffur).Die Verkehrsführung bedarf gemäss heutiger Nutzung keiner Anpassung und sollwie bisher ab der K494 erfolgen (Einfahrt von Möhlin her) resp. ab dem Heugässliüber die bestehende Zufahrtsstrasse (Parzelle Nr. 1852).4.2.5.2 Zone für FreizeitaktivitätenDie geplante öffentliche Freizeitanlage mit Grillierplatz und Freizeitgebäude im GebietBrüel soll der Zone für Freizeitaktivitäten zugewiesen werden (vgl. Kapitel4.1.2 / Nicht erfolgte Einzonung Ezmatt / Winkel / Brüel). Für das geplante Freizeitgebäude(Gebiet Brühl) wird ein einfacher 1-geschossiger Hochbau von maximal250 m2 Grundfläche vorgeschlagen. Die Abstellplätze sind als Kies oder Mergelplatzauszubilden. Die restliche Zonenfläche bleibt Wiesland.Mit Eingabe durch den ortsansässigen Velo-Moto-Club soll für das heute schon alsBike-Park genutzte Areal Stutz (Bereich von der Strasse hangaufwärts bis zum Kugelfangdes ehemaligen Kleinkaliberstands) die dafür geeignete Zone für Freizeitaktivitätenausgeschieden werden.Der Gemeinderat hat das Anliegen geprüft und stellt fest, dass das für den Bike-Park ausgeschiedene Areal ausserhalb der Landschaftsschutzzone liegt. Die heutegenutzte Velopiste im Wald und das Clubhaus wurden rechtmässig bewilligt resp.für das Gebäude gilt entsprechend die Besitzstandsgarantie nach § 68 BauG. Dieumzuzonende Wiese wird heute nicht mehr landwirtschaftlich genutzt und ist fastvollständig von Wald umgeben. Ohne Zuweisung des Bike-Parks in die Zone fürFreizeitaktivitäten würden die Bestimmungen der Landwirtschaftszone gelten. Diefür den Bike-Park erforderlichen Terrainveränderungen (Schanzen, Bau von kleinenHindernissen usw.) sind jedoch in der Landwirtschaftszone zonenfremd. Daher istder Gemeinderat zur Überzeugung gelangt, dem Begehren des Velo-Moto-Clubs zuentsprechen und der Ausscheidung der dafür geeigneten Zone für Freizeitaktivitätenmit Zuweisung des Areals als Bike-Park zuzustimmen.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 63 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht4.2.5.3 MaterialabbauzoneChis / ChatzewadelAbbildung 26Alte und neue MaterialabbauzoneChis / ChatzewadelDie Firma Holcim AG bzw. deren Rechtsvorgängerin betreibt im Gebiet Chis / Chatzewadelseit Jahrzehnten Kiesabbau und -veredelung. Der im Westen (Chis) nochbewilligte Abbau geht demnächst zur Neige. Der Abbau bzw. die Rekultivierung sindgegenüber der Abbaubewilligung in Verzug. Bis das Areal von Westen her gemässBewilligung wieder hergerichtet und rekultiviert ist, vergehen gemäss Auskunft derBetreiberin noch mehrere Jahre. Danach sind die Flächen entsprechend ihrer Herrichtunggemäss Bewilligung neu zu zonieren (Landwirtschaftszone, Naturschutzzone).Für den östlichen Teil der heutigen Materialabbauzone hat die Grundeigentümerinbereits heute eine gewerbliche Nachnutzung angemeldet. Zum jetzigen Zeitpunkt istdie bestehende Materialabbauzone jedoch mit den bisherigen Abgrenzungen zu belassen.BünteIm Gebiet Bünte betreibt die Ortsbürgergemeinde Zeiningen eine alte, aber immernoch in Betrieb stehende Kiesgrube. Dem bescheidenen Bedarf entsprechendschreitet der Abbau relativ langsam voran. Derzeit sind die noch nicht vollständigaufgefüllten Bereiche der Grube naturnah. Rund 1 Hektare der ursprünglichen Abbauzoneist wieder aufgefüllt, rekultiviert und wird heute wieder landwirtschaftlichgenutzt. Die Zuweisung dieser Fläche in die Landwirtschaftszone kann erst nach offiziellerAbnahme der Rekultivierungsarbeiten erfolgen.Laut Angaben des örtlichen Natur- und Vogelschutzvereins (NVZ) steckt in derGrube Bünte viel Naturpotenzial. Begründet wird dies mit jüngsten Brutnachweisenbedrohter Vogelarten; so haben im Gebiet im Jahr 2011 das Schwarzkehlchen, derOrpheusspötter sowie der Neuntöter gebrütet. Aufgrund dessen sowie der Tatsache,dass die Bünte mitten im intensiv genutzten Landwirtschaftsareal sowie im Nebenastdes Wildtierkorridors AG1 liegt, hat der NVZ im Rahmen der Mitwirkung beantragt,50 % des Abbaugebiets in der Nachnutzung für Naturbelange herzurichten.Der Gemeinderat hat dieses Begehren gutgeheissen und § 29 der BNO entsprechendmit Abs. 4 ergänzt.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 64 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtChrumbacherDer zwischen Kantonsstrasse und SBB-Trassee gelegene Spickel Chrumbacher istim geltenden wie im neuen kantonalen Richtplan vororientierend als Untersuchungsgebietfür den Materialabbau gekennzeichnet. Als grösster Versorger derRegion mit Kies möchte die Holcim Kies und Beton AG das Gebiet mittelfristig abbauen.Das Areal liegt unmittelbar neben der werkseigenen Kiesaufbereitungsanlage.Die Holcim hat beim Gemeinderat eine Projektidee (vgl. Beilage) eingereichtund ersucht damit um eine Umzonung von der Landwirtschaftszone in eine Materialabbauzone.Der Gemeinderat würde diesem Vorhaben stattgeben.Abklärungen mit der zuständigen kantonalen Behörde haben ergeben, dass gemässkantonalem Richtplan (Kapitel V2.1, Beschluss Nr. 3.1) eine Materialabbauzoneerst dann festgelegt werden kann, wenn das entsprechende Gebiet im KapitelV2.1, Beschluss Nr. 2.1 festgesetzt ist. Im vorliegenden Fall handelt es sich jedochnur um eine Vororientierung (Kapitel V2.1, Beschluss Nr. 5.1). Die Festlegung einerMaterialabbauzone Chrumbacher ist daher nicht richtplankonform. Sie hat bei Zustimmungder kommunalen und kantonalen Behörden, zusammen mit der Umweltverträglichkeitsprüfung,im Anschluss an die vorliegende Revision der Nutzungsplanungin einem separaten Verfahren zu erfolgen.4.2.6 Historische VerkehrswegeDas Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz (IVS) weist eine relativgrosse Zahl an historischen Verkehrswegen und Wegbegleitern (Wegkreuze usw.)aus. Primär aus Gründen der Übersichtlichkeit und der Planlesbarkeit wurde auf eineAufnahme in den Kulturlandplan verzichtet. Zuhanden des Gemeinderates wurdejedoch ein separater Plan 1:5000 mit sämtlichen IVS-Objekten angefertigt. Mit diesemPlan hat dieser ein Instrument, welches ihm einen diesbezüglichen Überblickvermittelt und anhand dessen, allfällige Eingriffe schnell erkannt werden können.Um Zerstörungen der noch vorhandenen Substanz auszuschliessen, hat der Gemeinderatbei allfälligen Bauvorhaben in Zusammenhang mit oder im Bereich vonbestehenden Weganlagen den Plan resp. das hinterlegte Inventar zu konsultierenund allfällige Massnahmen zu erlassen.4.2.7 Weitere PlaninhalteIm Orientierungsinhalt des Kulturlandplanes sind zusätzliche interessante Angabenoder solche, welche zum besseren Verständnis des Planes erforderlich sind, dargestellt.Einige dieser Inhalte wurden in einem anderen Verfahren rechtskräftig festgesetzt.Die Waldausscheidung wurde im Hinblick auf die Nutzungsplanungsrevision vomzuständigen Revierförster zusammen mit dem Kreisförster verifiziert und wo nötigkorrigiert. Der auf dem Kulturlandplan orientierend dargestellte Wald entspricht derKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 65 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtüberarbeiteten Waldausscheidung und widerspiegelt das Waldareal im Rechtssinnim Jahre 2008. Da ausserhalb Baugebiet nach wie vor der dynamische Waldbegriffgilt, kann sich das Waldareal im Laufe der Zeit wieder ändern.4.3 Bau- und NutzungsordnungDie Bau- und Nutzungsordnung (BNO) wurde bereits im Jahre 2000 überarbeitetund an die Muster - Bau- und Nutzungsordnung (M-BNO) des Kantons angepasst(Genehmigung durch den Regierungsrat am 13. Juni 2001). Der Planungshorizontvon 15 Jahre (Art. 15 RPG) ist somit noch nicht verstrichen.4.3.1 RechtsbeständigkeitDie rechtskräftige Bau- und Nutzungsordnung wird nicht grundsätzlich in Frage gestellt,daher bleibt die Rechtsbeständigkeit weiterhin gewahrt. Die formellen undmateriellen Anpassung erfolgen im Wesentlichen aufgrund des geltenden übergeordnetenRechts (insbesondere BauG / BauV) und aufgrund von kantonalen Empfehlungengemäss der aktualisierten Muster - Bau- und Nutzungsordnung (M-BNO).Jedoch besteht seit der letzten BNO - Revision mit den revisionsbedürftigen Plänen(Bauzonenplan / Kulturlandplan) auch Anpassungsbedarf, womit die erfolgtenBNO - Änderungen gerechtfertigt sind.4.3.2 Integration der harmonisierten Baubegriffe und MessweisenInterkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 den Beitritt zur «Interkantonalen Vereinbarungüber die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)» beschlossen, welchedie Definitionen und Messweisen der Baugesetzgebung vereinheitlicht. Das Konkordatist seit dem August 2010 rechtskräftig.Am 1. September 2011 erfolgte die Inkraftsetzung der auf die harmonisierten Baubegriffeund der neuen Messweise abgestimmten kantonalen Bauverordnung(BauV). Die Gemeinden im Kanton Aargau sind dabei angehalten, ihre allgemeinenNutzungspläne bis spätestens zehn Jahre nach Inkraftsetzung der BauV an dieneuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB anzupassen. Die revidierte Bau- undNutzungsordnung der Gemeinde Zeiningen soll den kantonalen Vorgaben gemässBauV entsprechen und auf die neuen Baubegriffe und Messweisen abgestimmtwerden.Masswerte (Grundsatz)Im Zusammenhang mit der Integration der harmonisierten Baubegriffe und Messweisenin die revidierte Bau- und Nutzungsordnung sind die heute gängigen Begrif-KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 66 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtfe der «Gebäudehöhe» und der «Firsthöhe» mit den neuen Begriffen der IVHB«Fassadenhöhe» und «Gesamthöhe» zu ersetzen. Der Gemeinderat hat sich dabeiauf den Standpunkt gestellt, diese Begriffe so zu ersetzen, dass die damit verbundenenMasswerte unverändert beibehalten werden können.Talseitig gemessene (traufseitige) FassadenhöheDie Übernahme der unveränderten Masswerte hat zur Folge, dass für die «Gebäudehöhe»ein adäquater Begriff für die damit verbundene, zulässige «Fassadenhöhe»gefunden werden muss.Für traufseitige und giebelseitige Fassaden sowie für berg- und talseitige Fassadenkönnen im Gegensatz zur bisherigen «Gebäudehöhe» unterschiedliche Masse festgelegtwerden. Der Gemeinderat Zeiningen möchte jedoch die heute massgebendenMasswerte der «Gebäudehöhe» unverändert in die künftige «Fassadenhöhe»überführen.Die «traufseitige Fassadenhöhe» entspricht gemäss Definition der IVHB in etwa derheutigen «Gebäudehöhe» bei Schrägdächern. Die massgebende Fassadenhöhesoll wie bisher bei der Gebäudehöhe talseitig gemessen werden.Bei Flachdachbauten müsste für die Messweise der massgebenden «Fassadenhöhe»das Attikageschoss in Abzug gebracht werden. Da jedoch die talseitige Anordnungeines Attikageschosses infolge der damit verbundenen übermässigen Fassadenhöhenicht erwünscht ist, wird auf den gemäss § 64 Abs. 2 lit. a BauV ergänztenPassus «ohne Attikageschoss» verzichtet.Um somit gegenüber dem heutigen Recht möglichst geringe Abweichungen zu erhalten,wird daher neu eine «talseitig gemessene, traufseitige (für Schrägdächer)Fassadenhöhe» festgelegt, welche auch für Flachdachbauten mit demselben Massanzuwenden ist.Zusammengefasst wird für die revidierte BNO für die «Gebäudehöhe» neu die «talseitiggemessene (traufseitige) Fassadenhöhe» festgelegt.GesamthöheAnalog der «Fassadenhöhe» hat die Übernahme der unveränderten Masswerte zurFolge, dass für die «Firsthöhe» ein adäquater Begriff für die damit verbundene, zulässige«Gesamthöhe» gefunden werden muss.Bei der «Gesamthöhe» wird neu der grösste Unterschied zwischen dem höchstenPunkt der Dachkonstruktion und dem lotrecht darunter liegenden Terrain gemessen.Die «Gesamthöhe» kann somit im Gegensatz zur bisherigen «Firsthöhe» auch imGebäudeinnern liegen. Die «Gesamthöhe gilt neu auch bei Flächdächern und beziehtdas Attikageschoss mit ein.Diese Messweise hat dabei zur Folge, dass die «Gesamthöhe» anhand der vorhandenenGeländeneigungen und Dachformen unterschiedlich ausfallen kann.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 67 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtBeispielsweise kann bei Anordnung des Firstes parallel zum Hang und der Anordnungdes Firstes quer zum Hang das entsprechende Mass der «Gesamthöhe»deutlich variieren. Festzustellen ist jedoch, dass mit Einführung der «Gesamthöhe»mit gleichbleibenden Masswerten der noch geltenden «Firsthöhe» nicht ein kleineressondern ein gleich grosses oder sogar grösseres Bauvolumen erstellt werdenkann.Der Gemeinderat möchte daher auf die Einführung verschiedener Masse, welcheals Überregulierung verstanden wird, verzichten. Der möglichen Gefahr allfälligerveränderter Quartierstrukturen mit Einführung nur eines Masswertes für die «Gesamthöhe»ist einzuwenden, dass für die Gemeinde Zeiningen weiterhin die maximalzulässige Geschosszahl (W2 / WG2 / W3 / WG3) gelten soll.Zusammengefasst wird für die revidierte BNO in Anwendung von § 64 BauV für die«Firsthöhe» neu die «Gesamthöhe» festgelegt.4.3.3 ÄnderungenNachfolgend die wichtigsten geplanten materiellen Änderungen:§ 3 PlanungsgrundsätzeBasierend auf das erarbeite Leitbild der Gemeinde Zeiningen werden behördenverbindlichePlanungsgrundsätze erlassen. Diese bezwecken die Umsetzung derZiele gemäss § 13 Abs. 2 bis BauG in der Nutzungsplanung (vgl. Kapitel 6.2).Die detaillierte Umsetzung in den einzelnen Bauzonen erfolgt mit gezieltenBestimmungen insbesondere in den Zonen D, W2, WG2, W3, WG3 und G. Wirverweisen auf die einzelnen Paragrafen in der Bau- und Nutzungsordnung (§§ 7 -10 BNO).Hinsichtlich der Zulässigkeit von Verkaufsnutzungen verweisen wir auf Kapitel 3.3des Berichts.§ 6 Zonenübersicht (Masswerte)Die Masswertbestimmungen haben in der Vergangenheit vereinzelt bei NeubauundUmbauprojekten zu Problemen geführt. Daher wurden nachfolgend folgendeAnpassungen vorgenommen:AusnützungszifferDie Vor- und Nachteile einer möglichen Aufhebung der Ausnützungsziffer (AZ)wurden im Gemeinderat und in der Planungskommission diskutiert. Im Rahmen deröffentlichen Mitwirkung wurde insbesondere für die 2-geschossigen Wohn- undMischzonen die Aufhebung der Ausnützungsziffern beantragt. Hinsichtlich derFörderung der verdichteten Bauweise und mit Beibehaltung der weiteren Masswertehat der Gemeinderat im Rahmen der öffentlichen Mitwirkung entschieden, dieAusnützungsziffern in den 2-geschossigen Wohn- und Mischzonen aufzuheben. Inden 3-geschossigen Wohn- und Mischzonen (W3 / WG3) ist jedoch dieKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 68 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtAusnützungsziffer wie bisher beizubehalten. Damit soll die Dichte insbesondere fürkünftige Mehrfamilienhäuser auf ein verträgliches Mass zwecks Sicherung derSiedlungsqualität / Wohnhygiene usw. beschränkt werden. Einer Erhöhung derAusnützungsziffer auf 0.60 für die Zone W3 und 0.70 für die Zone WG3 soll jedochder anzustrebenden baulichen Verdichtung verbessert Rechnung tragen (Dach- undAttikageschosse werden bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nichtmiteinbezogen).Zusammenführen der Zonen W1 und W2Das Bestreben zur inneren Verdichtung, welche im Rahmen der öffentlichenMitwirkung auch seitens der Bevölkerung eingebracht wurde, führte dazu, dass inden heutigen noch unterteilten 2-geschossigen Wohnzonen (alt: W1 / W2) einegrundsätzliche Unterscheidung dieser Zonierung in Frage gestellt wurde. Dieunterschiedlichen Nutzungsvorgaben (alt: W1 / W2) lassen sich in denentsprechenden Teilgebieten / Quartieren nicht mehr abgelesen. Mit der Aufgabeder Ausnützungsziffer, der Harmonisierung der Zulässigkeit der Gebäudetypensowie der Anpassung der Grenzabstände generell auf 4 m ist eine künftigeUnterscheidung der heute noch unterteilten 2-geschossigen Wohnzonen (alt: W1 /W2) nicht mehr zweckmässig. Der Gemeinderat hat im Rahmen des kantonalenVorprüfungsverfahrens entschieden, die getrennt geführten 2-geschossigenWohnzonen (alt: W1 / W2) in eine 2-geschossige Wohnzone W2 zusammenzuführen.GrenzabständeIn der 2-geschossigen Wohn- resp. Wohn- und Gewerbezone wird neu ein grosserGrenzabstand von 8 m eingeführt. Diese Regelung soll der ansprechendenDurchgrünung (vgl. die entsprechenden Zonenvorschriften dazu) und derWohnhygiene Rechnung tragen. Mit Einführung des grossen Grenzabstands lassensich ergänzende, bauliche Verdichtungsmassnahme immer noch umsetzen, jedochin einer Grössenordnung, welche den heutigen Strukturen und Körnung derheutigen Wohnquartiere entspricht. Die Grenzabstände in der 3-geschossigenWohn- resp. Wohn- und Gewerbezone werden auf 5 m (kleiner Grenzabstand) und10 m (grosser Grenzabstand) reduziert. Diese Grenzabstandregelung hat sich inder Praxis für 3-geschossige Mehrfamilienhäuser bewährt und unterstützt dieBestrebung der haushälterischen Nutzung des Bodens ohne Einbussen in Bezugauf die Wohnhygiene.Gebäudemasse (G)Für die Gewerbezone werden für die Gebäudemasse neu Richtwerte eingeführt.Diese lehnen sich an die gegebenen Gebäudekubaturen in den erwähnten Zonenan. Damit soll sichergestellt werden, dass sich künftige Bauvorhaben, insbesonderein den noch vorhandenen Baulücken innerhalb der Gewerbezone, in die Strukturvorhandener Bauten einpasst.Gewerblich genutzte Erdgeschosse (D / WG2 / WG3)Gewerblich genutzte Erdgeschosse sind höher als die als Vollgeschoss zulässige,gesetzliche Höhe von maximal 3 m. Damit die gesetzliche Geschosszahl nichtKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 69 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtüberschritten wird, dürfen in den Zonen D, WG2 und WG3 die gewerblich genutztenErdgeschosse eine Geschosshöhe von maximal 4.5 m aufweisen.Gewerblich genutzte 1-geschossige Gewerbebauten (WG3)Gewerblich genutzte 1-geschossige Gewerbebauten bis zu einer Gebäudehöhe von4.5 m (alt 4 m) dürfen analog der bisherigen Praxis in der 3-geschossigen WohnundGewerbezone WG3 mit einem allseitigen Grenzabstand von 4 m errichtet werden(Ergebnis der öffentlichen Mitwirkung). Aufgrund der angepassten Grenzabstandsregelunggelten diese Massvorgaben auch für die 2-geschossige Wohn- undGewerbezone WG2.Abgrabungen bei Hauptgebäuden am HangAbweichend zu § 23 BauV (alt: § 15 ABauV) dürfen bei Hauptgebäuden am HangAbgrabungen für Zugänge und Zufahrten zwei Drittel der Gebäudelänge betragen.Ansonsten wird das von Abgrabungen betroffene Geschoss als Vollgeschoss angerechnet.Diese erweiterte Festlegung soll bei Bauten am Hang dazu führen, dassBöschungen weniger steil resp. Stützmauern abgestuft zu Zugängen und Zufahrten(u.a. Garagen) im Untergeschoss erstellt werden können.Gebäudehöhe bei Energieeffizienten BautenDie revidierte kantonale Energiegesetzgebung verlangt neue Anforderungen an dieGebäudehülle (u.a. verbesserte Wärmedämmung). Um Minergie-Bauten zu fördernund den damit verbundenen technischen Anforderung gerecht zu werden (u.a. Erhöhungder Raumhöhen durch Einbau kontrollierter Lüftungen) kann die Gebäudehöheum 15 cm pro Geschoss erhöht werden.§ 7 DorfkernzoneDie Bestimmungen in der Dorfkernzone werden so ausgelegt, dass grundsätzlichbestehende, schützenswerte Bauten und Strukturen erhalten bleiben, jedoch sollenauch Neu- und Umbauten zugelassen und insbesondere in überalterten Gebietengefördert werden. In diesem Sinne wurden die Bestimmungen in der Dorfkernzoneüberarbeitet. Die Hinweise und Eingaben anlässlich der öffentlichen Mitwirkungwurden entsprechend der rechtlichen Möglichkeiten berücksichtigt. In diesem Sinnewurden nachfolgend folgende Anpassungen vorgenommen:Gebäude sind mit ihrer Umgebung zu erhalten und dürfen nicht abgebrochen werden.Der Gemeinderat kann jedoch Ausnahmen bewilligen, sofern Der Gemeinderatkann Ausnahmen bewilligen, soferna) ein Gebäude für das Ortsbild unwichtig ist;b) die Erhaltung der Bausubstanz unzumutbar ist (für Gebäude gemäss Bauinventarist die Unzumutbarkeit mittels neutralem Fachgutachten zu belegen);c) das Grundstück nur mit Neu- und Erweiterungsbauten einer verdichtetenBauweise zugeführt werden kann (davon ausgenommen sind die im Bauinventarerhobenen Gebäude).Zwecks Bewahrung der für das Ortbild typischen geschlossenen Bauweise darf imUmfang der bestehenden Bauten und unter Einhaltung der vorhandenen Fassaden-KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 70 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsberichtund Gesamthöhen, ungeachtet der Grenz- und Gebäudeabstände und der Geschosszahl,gebaut werden.Antennen, Parabolspiegel und Solaranlagen sind erlaubt, bedürfen jedoch in jedemFall einer Baubewilligung (vgl. § 49 / 50 BauV).§§ 8 WohnzonenIm Gegensatz zur heutigen Formulierung werden die zulässigen Wohnhäuser inden entsprechenden Wohnzonen klarer formuliert (vgl. diesbezüglich die fehlendenBestimmungen der W1).Für das Gebiet Leihöliweg gelten die speziellen Bestimmungen von § 8 Abs. 2 BNO(NISV / LSV).Für die Wohnzone 3 soll im Gegensatz zu heute Ein- und Zweifamilienhäuser, aberauch Reiheneinfamilienhäuser nicht zugelassen werden. Damit soll in den nochvorhandenen Baulücken innerhalb der 3-geschossigen Wohnzonen der Bau vonMehrfamilienhäuser gefördert werden.§§ 9 ff. Wohn- und Gewerbezonen / GewerbezoneDer Landwirtschaftsbetrieb Markus Brogli wurde im Rahmen einer Teiländerungsplanungder Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland mit den angrenzenden Freiflächenin die Wohn- und Gewerbezone 2 eingezont. Für den Betrieb ist eine Aussiedlungin das Gebiet Bärm / Holzmatte im Gespräch. Unabhängig der potenziellenAussiedlung dieses Betriebs wird in den Nutzungsbestimmungen zur WG2 - wiebisher - die Landwirtschaft als zulässige Nutzung aufgeführt.Für die Wohn- und Gewerbezonen 2 und 3 (Mischzonen) und der Gewerbezonemuss nach kantonaler Vorgabe die Zulässigkeit von Verkaufsläden resp. Einkaufszentrenund Fachmärkten präzisiert werden (vgl. Kapitel 3.3).Gemäss den heute gültigen Zonenvorschriften sind in der Wohn- und Gewerbezone,der Gewerbe- und Industriezone publikums- oder verkehrsintensive Nutzungenohne besondere Regelung zulässig (z.B. Läden unter dem Schwellenwert von3'000 m 2 Nettoladenfläche für Einkaufszentren und / oder Fachmärkte). Der Begriff«Nettoladenfläche» wird dem Begriff «Verkaufsfläche» (inkl. Lager mit Selbstbedienung,Treppen, Kunden-WC und dergleichen) gleichgesetzt. Nicht zur Nettoladenflächezählen jene Verkaufsflächen für Gartenzentren, die gleichzeitig als Produktionsflächen(Aufzucht von Pflanzen) verwendet werden. Für Ausstellungsräume fürMöbel, Motorfahrzeuge und andere Waren, die aussergewöhnlich viel Platz beanspruchen,werden keine Reduktionen an der Nettoladenfläche gemacht.In der revidierten Bau- und Nutzungsordnung sollen in der Wohn- und Gewerbezonen2 und 3 sowie für die Gewerbezone Verkaufsgeschäfte von maximal 500 m 2Nettoladenfläche zugelassen werden. Aufgrund der festgelegten Grenzwerte sindEinkaufszentren und Fachmärkte nicht möglich und in Anbetracht auf das zu erwartendeVerkehrsaufkommen auch nicht erwünscht.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 71 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtHinsichtlich der anzustrebenden Wertschöpfung der unüberbauten Gewerbeflächenwerden im Vergleich zur gültigen BNO die auszuschliessenden Nutzungen präzisiert.Nicht zugelassen sind:• Verkaufsgeschäfte mit einer Nettoladenfläche über 500 m 2 ;• öffentliche Vergnügungszentren und dgl.;Abbildung 27Übergangsbereich zwischen Wohnenund Gewerbe• Bauten und Anlagen zur Verarbeitung und Lagerung von Abfällen, AbbruchundAushubmaterial.§ 11 Zone für öffentliche Bauten und AnlagenFür das schraffiert eingezeichnete Einzonungsgebiet Cheibehölzli (vgl. Kapitel4.1.2 / Teilgebiet Nr. 25) gelten die speziellen Bestimmungen gemäss § 11 Abs. 1BNO.Für Grundstücke innerhalb der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, welcheunmittelbar an die Dorfkernzone angrenzen, gelten die entsprechenden Ortsbildschutzbestimmungender Dorfkernzone. Das damit verbundene Einzugsgebiet sollauf eine Bautiefe (Richtwert) beschränkt bleiben.§ 12 Uferschutzzone Baugebiet(vgl. Kapitel 4.1.9)KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 72 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht§ 13 GrünzoneDie neu eingeführte Grünzone dient dem Schutz des Orts- und Landschaftsbildes,der Siedlungsdurchgrünung, dem Uferschutz sowie als ökologischer Korridor undgilt für die im Bauzonenplan ausgeschiedenen Gebiete (u.a. Fischzucht und Cheibehölzli).Für den schraffierten Bereich im Gebiet Cheibehölzli sind die Auflagen gemäss Kapitel4.1.2 (Teilgebiete Nr. 19) / § 13 Abs. 3 BNO massgebend.Die Nutzung der Fischzucht mit den dienenden Teichanlagen bleibt für den entsprechendenschraffierten Bereich (Teilgebiet Nr. 21) / § 13 Abs. 4 BNO vorbehalten.§ 14 HochwassergefahrenzonenDie in der Bau- und Nutzungsordnung erlassenen Vorschriften (kantonales Muster)gelten für Gemeinden, bei welchen die Gefahrenkarte bereits erstellt wurde (GefahrenkarteHochwasser Fricktal / August 2008 / vgl. Kapitel 4.1.10).§ 15 Hangwasserschutz(vgl. Kapitel 4.1.11)§§ 16 ff. Landwirtschaftszonen / Schutzzonen / Überlagerte Schutzzonen /SchutzobjekteDie Bezeichnungen entsprechen der kantonalen Muster - Bau- und Nutzungsordnung.Die Bestimmungen wurden partiell korrigiert, auf das kantonale Muster bzw.dem aktualisierten übergeordnetem Recht angepasst.Der Wildtierkorridor wird als überlagerte Schutzzone ausgeschieden (vgl. Kapitel4.2.3.2).Bezüglich den Details zu den Schutzobjekten Moränenwall und Fossile Böden verweisenwir auf Kapitel 4.2.4.2 im Bericht.§ 25 Gebäude mit Volumenschutz(vgl. Kapitel 4.1.5)§ 26 Kulturobjekte(vgl. Kapitel 4.1.6)§ 27 Gärtnereizone(vgl. Kapitel 4.1.2 / 4.2.5.1)KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 73 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht§ 28 Zone für Freizeitaktivitäten(vgl. Kapitel 4.1.2 / Nicht erfolgte Einzonung Ezmatt / Winkel / Brüel sowie Kapitel4.2.5.2)§ 29 Materialabbauzone(vgl. Kapitel 4.2.5.3)§§ 34 ff AbständeGemeinde- und PrivatstrassenMit dem revidiertem Baugesetz 2010 können gemäss § 111, Abs. 1, lit. a BauG fürStützmauern, Böschungen und Parkfelder gegenüber Gemeinde- und Privatstrassenandere Abstände festgelegt werden. Gemäss angepasster BNO werden folgendeStrassenabstände festgelegt:• an die Grenze für Parkfelder• 60 cm für Einfriedigungen, Stützmauern bis 80 cm Höhe und für Böschungen;der Mindestabstand von Stützmauern vergrössert sich in dem Umfang, als dieMauer höher als 80 cm ist• 4 m für Erdsonden; in begründeten Fällen kann der Strassenabstand bis auf2 m reduziert werdenBaugebietStützmauern innerhalb des Baugebiets dürfen nicht höher als 1.80 m sein. DerGemeinderat kann, wo es die Geländeverhältnisse erfordern, Ausnahmen gestatten.Stützmauern bis zu einer Höhe von 1 m dürfen an die Grenze gestellt werden.Höhere Stützmauern sind zu staffeln und um das Mehrmass ihrer Höhe, mindestensjedoch um 60 cm von der Grenze zurückzuversetzen. Folgende Absturzsicherungenwerden bei der Messweise der zulässigen maximalen Höhe von Stützmauernnicht angerechnet:• Offenes Schutzgeländer bis zu einer Höhe von 1.80 m• Einfriedigungen, bestehend aus Pflanzen und Sträuchern, bis zu einer Höhevon 1.80 mEinfriedigungen dürfen innerhalb des Baugebietes in den Zonen D, W2, WG2, W3,WG3 und OeBA bis zu einer Höhe von 1.80 m und in der Zone G bis zu einer Höhevon 2.50 m an die Grenze gestellt werden. Dieses Mass gilt am geplanten Terrainder zu erstellenden Einfriedungen. Über die Gestaltung von Einfriedigungen an steilenHängen entscheidet der Gemeinderat.Böschungen dürfen an die Grenze gesetzt werden. Bei Neigungsverhältnissen vonmehr als 2:3 (Höhe:Breite) müssen der Böschungsfuss beziehungsweise die Böschungsoberkanteeinen Grenzabstand von 60 cm aufweisen.Für Kleinstbauten gemäss § 49 BauV gelten innerhalb des Baugebiets die gleichenGrenzabstände wie für Klein- und Anbauten gemäss § 19 BauV.KulturlandFür Gebäude soll gegenüber dem Bauzonenrand (entspricht nicht einer Parzellengrenze)ein minimaler Abstand von 2 m eingeführt werden. Für Einfriedigungen bisKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 74 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht1.80 m Höhe sowie Böschungen gelten ein Abstand von 60 cm. Terraindifferenzenzum Kulturland sind grundsätzlich mit natürlichen Böschungen zu gestalten. SindStützmauern unvermeidbar, dürfen diese in einem Abstand von 60 cm maximal1.50 m hoch erstellt werden.Diese Abstände bieten Gewähr, dass u.a. Neubauten und die damit verbundenenTerrainveränderungen, Kunstbauten (Mauern usw.) innerhalb Baugebiet erfolgen.§ 49 Antennen / Parabolspiegel / SolaranlagenFür Antennen, Parabolspiegel und Solaranlagen werden massvolle Schutzvorschriftenhinsichtlich Einpassung in das Orts- und Landschaftsbild erlassen.§ 57 Aufhebung bisheriges RechtDie aufzuhebenden Planungswerke bestehen einerseits aus den heute nochrechtskräftigen Nutzungsplanungsakten inkl. Teiländerungen, aber andererseitsauch aus den im Bericht ausgewiesenen, nicht mehr benötigten Sondernutzungsplänen.GebührenreglementDie Baubewilligungsgebühren erfolgen - wie bisher - in einem separaten Gebührenreglement.Der Grund dafür ist, dass diese Gebühren nicht der Genehmigung durchden Regierungsrat bedürfen und die Gemeindeversammlung abschliessend zuständigist.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 75 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht5 InteressensabwägungGemäss Art. 2 und 3 der Raumplanungsverordnung (RPV) sind alle raumwirksamenTätigkeiten aufeinander abzustimmen und die betroffenen Interessen gegeneinanderabzuwägen. Diese Abwägung ist bei der Auflage der Planung aufzuzeigen.Im Rahmen der Beratungen in der Planungskommission ist sie laufend vorgenommenworden. Massgebend waren die im Kapitel 1.3 erwähnten Zielsetzungen.Das Konfliktpotential der vorgenommenen Änderungen ist unterschiedlich gross. Invielen Fällen handelt es sich um Anpassungen an die aktuellen Verhältnisse, dieunbestritten sein dürften. Die wesentlichsten Interessen, deren Punkte in den Detailerläuterungenunter den Kapiteln 3 und 4 erwähnt sind, führten zu folgenden Entscheidungen:• Grundsätzlicher Verzicht auf Einzonungen für künftige Wohnnutzungen (KonfliktBauzonengrösse / die erfolgten Einzonungen werden begründet);• Umzonungen im Dorfzentrum (Begegnungszentrum Dorf / Standort Mehrweckgebäude/ künftige Nutzung Schwesternhaus usw.); Aufwertung des Dorfzentrums/ Qualitative Verdichtung gegen Innen;• Zonengerechte Nutzung des Entwicklungsgebiets Ännermatt (Durchführung einesZonierungs- und Erschliessungskonzepts / Erweiterung der Sondernutzungsplanpflicht);• Zonierung Fischzucht;• Zonierung Areal der ehemaligen Kaufmann Gartenbau AG (Gärtnereizone nachArt. 18 RPG);• Zonierung Brüel (Zonierung für Freizeitaktivitäten; Standort für öffentliche Freizeitanlagemit Grillierplatz und Freizeitgebäude);• Zonierung Stutz (Zonierung für Freizeitaktivitäten; Standort für Bike-Park);• Zonierung Bachtalen (Beibehaltung innerhalb der Zone für öffentliche Bautenund Anlagen);• Verkehrserschliessung «Nord» (Einzonung der bestehenden EntlastungsstrassenSchaufelackerweg - Cheibenhölzliweg für den Ortsteil Nord, u.a EntlastungOberdorf - Mitteldorf);• Verkehrserschliessung «Süd» (Planung der Entlastungsstrasse für den OrtsteilSüd, u.a Entlastung Mühlegasse);• Sicherung des Kulturlandes, insbesondere der Fruchtfolgeflächen / FFF (mitden geplanten Einzonungen gehen keine grösseren FFF verloren);• Erhalt der bestehenden Natur- und Landschaftswerte, insbesondere zwischenDorf und Zeiningerberg;• Erhalt der reich strukturierten, unverbauten Landschaft bei gleichzeitiger Wahrungder landwirtschaftlichen Nutzung.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 76 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht6 SchlussfolgerungenAufgrund der vorgängigen Ausführungen lassen sich für die Gesamtrevision derNutzungsplanung der Gemeinde Zeiningen folgende Schlussfolgerungen ziehen:6.1 Bundesrecht (RPG / RPV)Die revidierte Nutzungsplanung entspricht den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung(Art. 1 und 3 RPG / Berichterstattung gegenüber der kantonalen Genehmigungsbehördegemäss Art. 47 RPV). Sie trägt durch gezielte Umzonungen zurhaushälterischen Nutzung des Bodens bei, indem für entsprechende Teilgebiete(u.a. «Dorfzentrum», «Ännermatt») verbesserte bauliche Rahmenbedingungen geschaffenwerden (vgl. Kapitel 6.2 / Innere Siedlungsentwicklung / Siedlungsqualität).Die revidierte Nutzungsplanung entspricht in der vorliegenden Form der übergeordnetenGesetzgebung, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung sowie der Planungs-und Baugesetzgebung des Bundes bzw. des Kantons Aargau. Dem Schutzvor Einwirkungen im Sinne des Vorsorgeprinzips (Art. 1 ff USG) wird im Rahmender Nutzungsplanung die notwendige Beachtung geschenkt (vgl. Kapitel 4.1.7,4.1.9 ff).Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) werden nicht tangiert.Die Berücksichtigung der Anregungen der Bevölkerung erfolgt noch mittels den gesetzlichvorgegebenen öffentlichen Auflagen, der Mitwirkung (Art. 4 Abs. 2 RPG)sowie diversen öffentlichen Orientierungen und Einzelgesprächen.6.2 Kantonales Recht (BauG / BauV)Die revidierte Bauverordnung 2011 definiert in § 4 BauV Kriterien und Anforderungen- welche insbesondere bei Einzonungen gelten - wie sich die innere Siedlungsentwicklungbzw. die Siedlungsqualität auszurichten und wie sich Siedlung und Verkehraufeinander abzustimmen haben.Innere Siedlungsentwicklung / SiedlungsqualitätDer Gemeinderat fördert schon seit geraumer Zeit mit verschiedenen Massnahmendie verdichtete Bauweise, die Siedlungsqualität und die Neuausrichtung von bestehendenQuartieren. In der laufenden Nutzungsplanungsrevision werden diesbezüglichfolgende Massnahmen vorgeschlagen:• «Dorfkern»Der Dorfkern mit den historisch gewachsenen Strukturen ist zu erhalten. Diesbezüglichdürfen gemäss Bau- und Nutzungsordnung die bestehenden Hauptgebäudemit ihrer Umgebung grundsätzlich nicht abgebrochen werden. DerKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 77 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtGemeinderat kann Ausnahmen nur bewilligen, sofern ein Gebäude für dasOrtsbild unwichtig oder die Erhaltung der Bausubstanz unzumutbar ist. DieAufwertung und innere Verdichtung des Dorfkerns ist für die Gemeinde einzentrales Thema. Verschiedenste Anstrengungen und Konzepte führten zuEntscheidungsgrundlagen für diverse Umzonungen in der Dorfkernzone (u.a.Mehrzweckhalle Mitteldorf und Schwesternhaus).• «Wohnquartiere»In den Wohnquartieren gilt es insbesondere die heutigen Quartiere mit ihrenbaulichen Strukturen und dem hohen Anteil an Grünflächen zu bewahren. Inden Einfamilienhausquartieren ist eine innere Verdichtung nur vereinzelt möglich,jedoch soll mittels der Zusammenführung der 2-geschossigen Wohnzone(alt: W1 / W2), der Aufgabe der Ausnützungsziffern in den 2-geschossigenWohn- und Mischzonen ein zusätzlicher Anreiz geschaffen werden. Der Gemeinderatlegt seine gestalterischen Schwerpunkte in die Farbgebung und dieKubaturen (Form, Gliederung, Proportionen usw.) von Bauten sowie der Siedlungsdurchgrünung.Diese Vorgaben werden in den entsprechenden Bestimmungender Wohn- und Mischzonen umgesetzt.• «Ännermatt»Mittels Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht des heute unternutzten Wohngebiets«Ännermatt» (Wohn- und Gewerbezone 3) wird eine attraktives, indichter Bauweise geformtes Neubauquartier geschaffen.• GewerbearealeIn den teilweise unternutzten Gewerbearealen werden hinsichtlich der Förderungwertschöpfender Betriebe bewusst auf unerwünschte Nutzungen verzichtet(Bestimmungen Gewerbezone gemäss BNO). Zudem soll mittels Schutzbepflanzungenund Grünanteile die Siedlungsqualität innerhalb und ausserhalbder Gewerbeareale gesichert werden.In weiteren Teilgebieten wurden zudem, im Sinne der Siedlungsqualität und Nachverdichtung,entsprechende Neubauprojekte realisiert oder sind in Ausführung (u.a.Wohnüberbauung Juchgasse).Abstimmung Siedlung und VerkehrIm Vorfeld der Revision der Nutzungsplanung wurde ein flächendeckendes Gesamtkonzeptfür Verkehrsberuhigungsmassnahmen erarbeitet und aktualisiert. Darausresultierten Massnahmen zwecks Abstimmung von Siedlung und Verkehr(§ 4 Abs. 2 BauV).Mit den geplanten Planungsvorhaben (vgl. aktualisierter Verkehrsrichtplan der Gemeinde)werden insbesondere für den Langsamverkehr (Fussgänger / Velofahrer)attraktive Infrastrukturanlagen geschaffen und die damit verbundene Anbindung andie öffentlichen Verkehrsträger (Bus) gefördert.Als zentrale Massnahme sind die bestehenden resp. die geplanten Entlastungsstrassen«Nord» und «Süd» zu werten (vgl. Kapitel 3.6). Die raumplanerischenKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 78 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtRahmenbedingungen werden mit der vorliegenden Nutzungsplanungsrevision geschaffen.Die Verkehrsabflüsse, insbesondere der peripheren Wohnquartiere, werdenverbessert und der Dorfkern somit entlastet. Die Umzonungsgebiete sind aufdas Gesamtkonzept Verkehr der Gemeinde Zeiningen abgestimmt.6.3 FazitDer Gemeinderat ist überzeugt, mit den aufgezeigten Planungsmassnahmen, einequalitative Weiterentwicklung der Gemeinde Zeiningen zu sichern. Die vorhandenenBaulandreserven rechtfertigen sich mit dem anzustrebenden Ziel, das Arbeitsplatzangebotins Gleichgewicht mit der Einwohnerzahl zu bringen. Mit dem optimiertenBaulandangebot sieht der Gemeinderat ein grosses Potential für eine gezielte baulicheVerdichtung und Aufwertung des Siedlungsgebiets.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 79 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht7 Ablauf / Information / MitwirkungPlanungsbeginnDie Begleitung der Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturlandwurde mit Schreiben des Gemeinderats vom 26. Juni 2007 dem Büro KOCH +PARTNER, Laufenburg / Rheinfelden in Auftrag gegeben.Nach Abschluss der Zukunftskonferenz mit Ausarbeitung des Leitbildes vom März2008 erfolgte der eigentliche Planungsbeginn der Revision der Nutzungsplanung imMai 2008 unter der Mithilfe der einberufenen Planungskommission Siedlung undKulturland:Mitglieder der PlanungskommissionArbeitsgruppe Siedlung. Sabin Nussbaum(Gemeindeammann / Vorsitz bis 2010). Peter Tschopp(Gemeinderat / Vorsitz ab 2010). Gisela Taufer(Gemeinderätin). Doris Ehrsam. Fritz Freiermuth. Joachim Maass(Protokollführer). Werner Meier. Ernst Sprenger. Stefan Wunderlin. Stefan Giess(Planer)Arbeitsgruppe Kulturland. Sabin Nussbaum(Gemeindeammann / Vorsitz). Peter Tschopp(Gemeinderat). Rolf Böni. Urs Jakober. Marcel Jeck. Joachim Maass(Protokollführer). Josef Pfarrer. Jean-Pierre Zürcher. Viktor Oeschger(Planer)Mitwirkung der BevölkerungDas Mitwirkungsverfahren (§ 3 BauG) erfolgte mit der Auflage der Mitwirkungsaktenvom 21. März 2011 bis am 20. April 2011.Die 19 Mitwirkungseingaben wurden mit den Verfassern anlässlich von Einzelgesprächensowie einer gemeinsamen Sitzung mit den Parteien besprochen und aufgrundder vom Gemeinderat verfassen Beschlüssen in die vorliegende Planungeinbezogen. Wir verweisen auf den Mitwirkungsbericht des Gemeinderats.KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 80 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtKantonale VorprüfungDas Departement Bau, Verkehr und Umwelt, unter der Federführung der AbteilungRaumentwicklung, beurteilte das vorliegenden Planungsvorhaben bezüglich derRecht- und Zweckmässigkeit (§ 23 BauG).Der abschliessende Vorprüfungsbericht wurde dem Gemeinderat am 21. März 2013zugestellt.Öffentliche AuflageNach Abschluss der öffentlichen Mitwirkung und der kantonalen Vorprüfung erfolgtedas Auflageverfahren (§ 24 BauG). Wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse hat,konnte während der öffentlichen Auflage beim Gemeinderat Einwendungen erheben(§ 24 BauG).Die öffentliche Auflage fand vom 28. März 2013 bis am 29. April 2013 statt. Die eingereichtenEinwendungen führten zu Anpassungen in den Planungsunterlagen (vgl.Botschaft an die Stimmbürger für die ausserordentliche Gemeindeversammlungvom 4. September 2013 / separate Beilage).Beschlussfassung / GenehmigungDie Planungsentwürfe werden von der Gemeindeversammlung beschlossen(§ 25 BauG). Die kantonale Genehmigung erfolgt nach Abschluss möglicher Beschwerdendurch den Regierungsrat (§§ 26, 27 BauG).KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 81 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtVerzeichnis der wichtigsten RechtserlasseBundesgesetze und Verordnungen[1] Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG)vom 22. Juni 1979 (SR 700)[2] Verordnung über die Raumplanung (RPV)vom 28. Juni 2000 (SR 700.1)[3] Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG)vom 7. Oktober 1983 (SR 814.01)[4] Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz,GSchG) vom 24. Januar 1991 (SR 814.20)[5] Gewässerschutzverordnung (GSchV)vom 28. Oktober 1998 (SR 814.201)[6] Lärmschutz-Verordnung (LSV)vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41)[7] Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV)vom 23. Dezember 2009 (SR 814.710)Kantonale Gesetze, Verordnungen und Dekrete[8] Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz BauG)vom 19. Januar 1993 (SAR 713.100)[9] Bauverordnung (BauV)vom 25. Mai 2011 (SAR 713.121)[10] Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaG)vom 1. Juli 1997 (SAR 931.100)[11] Verordnung zum Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaV)vom 16. Dezember 1998 (SAR 931.111)[12] Energiegesetz des Kantons Aargau (EnergieG)vom 17. Januar 2012 (SAR 773.200)[13] Energieverordnung (EnergieV)vom 04. Juli 2012 (SAR 773.211)KOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN

Gemeinde Zeiningen Seite 82 / 82Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - PlanungsberichtBeilagenverzeichnis[1] Gemeinde Zeiningen, Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland, DatenübersichtBauzonendimensionierung, Departement Bau, Verkehr und Umwelt, AbteilungRaumentwicklung (ARE), Planungsstand 2006[2] Gemeinde Zeiningen, Datenübersicht für die Kapazitäts- und Bedarfsanalysedes bestehenden Baugebiets - Berechnung nach maximal zulässiger Ausnützungsziffer,Dezember 2010[3] Gemeinde Zeiningen, Datenübersicht für die Kapazitäts- und Bedarfsanalysedes bestehenden Baugebiets - Berechnung nach effektiver Einwohnerdichte,Dezember 2010[4] Gemeinde Zeiningen, Übersicht über den Stand der Erschliessungvor Revision Bauzonenplan, Dezember 2010. Berechnungstabelle für das Jahr 2009, ARE / für das Jahr 2010, Gemeinde. Situationsplan ohne Massstab für das Jahr 2009 / 2010[5] Gemeinde Zeiningen, Nutzungsplanung Siedlung, Gesamtrevision Bauzonenplan,Fachliche Hinweise, Departement Bau, Verkehr und Umwelt, AbteilungRaumentwicklung, November 2008[6] Gemeinde Zeiningen, Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland,Stellungnahmen Fricktal Regio Planungsverband. zur Beurteilung der Bauzonengrösse, April 2009. regionale Sicht, März 2011[7] Gemeinde Zeiningen, Änderung Bauzonenplan, Flächenvergleich, November2012[8] Gemeinde Zeiningen, Studienauftrag Werkhof, Standortevaluation,Winter & Hess AG, Rheinfelden, September 2009 / Februar 2010[9] Gemeinde Zeiningen, Projektidee Kiesabbau "Chrumbacher"Holcim Kies und Beton AG, Werk Wallbach / November 2011[10] Gemeinde Zeiningen, Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland. Bauzonenplan 1:2000. Änderungen Bauzonenplan 1:2000 (Orientierungsplan). Kulturlandplan 1:5000. Bau- und NutzungsordnungKOCH + PARTNER - LAUFENBURG / RHEINFELDEN