Swiss Life-Ratgeber: Die eigenen vier Wände

Die eigenen vier Wände.Swiss Life-RatgeberIn Zusammenarbeit mitBeobachter-Edition

INHALTInhalt3 Das richtige ObjektEndlich ein separates Büro und für jedesKind ein eigenes Zimmer. Kein lauterNachbar oben dran und ein Garten, indem man jederzeit grillieren kann.Den Traum vom Eigenheim träumenviele.5 FinanzierungMindestens 20 Prozent Eigenkapital,den Rest als Hypothek – das die einfacheFormel für die Finanzierung IhresEigenheims. Machen Sie sich aber auchGedanken über die Zukunft.9 Nach dem EinzugWer ein Eigenheim hat, hat immerwieder was zu überlegen. Wie erhalteich den Wert der Immobilie? Was istdie günstigste Art, die Hypothek zuamortisieren? Worauf achten bei derErneuerung?13 Planen für die ZukunftWas damals beim Einzug ins neueEigenheim super gepasst hat, ist heutevielleicht nicht mehr so praktisch.Damit Sie sich in Ihrem Daheim langfristigwohlfühlen, sind ab und zuVeränderungen nötig.Weitere InfosBeobachter-Ratgeber• Reto Westermann, Üsé Meyer: Der Wegzum Eigenheim. Finanzierung, Kauf, Bauund Unterhalt. Zürich 2013• Reto Westermann, Üsé Meyer: Mein Hausenergetisch sanieren. Komfort verbessern,Kosten senken, Klima schützen. Zürich 2010• Bernhard Kislig: Steuern leicht gemacht.Praktisches Handbuch für alle Steuerpflichtigenin der Schweiz – Angestellte,Selbständigerwerbende und Eigenheimbesitzer.Zürich 2013Internet• www.beobachter.ch/swisslifeWeitergehende Infos und Hilfsmittel;Rechtsberatung unterwww.beobachter.ch/beratung• www.comparis.chHypotheken vergleichen und Offertenonline einholen• www.hindernisfrei-bauen.chSchweizerische Fachstelle fürbehindertengerechtes Bauen• www.shev.chHauseigentümerverband Schweiz;Infos, HEV-Hypothek• www.swisslife.immopulse.chInfos zum Verkaufen, Kaufen undUmbauen von Wohneigentum• www.swisslife.ch/wohneigentumInfos rund um Eigenheim undHypothekenDER SCHWEIZERISCHE BEOBACHTERFörrlibuckstrasse 70Postfach8021 Zürich© Axel Springer Schweiz AGTexte: Käthi ZeuginProduktion: Beobachter-Edition,Bruno BolligerVerlag: Roland Wahrenberger,Verlagsgeschäftsführer2

DAS RICHTIGE OBJEKTVom Traum zur RealitätEndlich ein separates Büro und für jedes Kind ein eigenes Zimmer.Kein lauter Nachbar oben dran und ein Garten, in dem man jederzeitgrillieren kann. Den Traum vom Eigenheim träumen viele.Traumhäuser besichtigen, die man sich danndoch nicht leisten kann, ist frustrierend. StellenSie deshalb als Erstes eine grobe Rechnungan, um den Preisrahmen zu bestimmen.So können Sie das umfangreiche Angebotbesser sichten.g Stichwort «Immobilienpreise»Immobilienpreise werden von Angebotund Nachfrage bestimmt. Deshalbzahlt man für eine Wohnung in der StadtZürich gleich viel wie für ein frei stehendesHaus mit Umschwung im Rafzerfeld.Ob der vom Verkäufer verlangtePreis reell ist, können Sie rasch imInternet überprüfen (www.iazicifi.ch;Kosten: 300 bis 350 Franken).Die TragbarkeitsrechnungWie viel Eigenheim Sie sich leisten können,ermitteln Sie am einfachsten auf der Web -site Ihrer Bank oder Versicherung. Die meistenFinanzinstitute bieten Rechner an, in dieSie Ihre Eckdaten eingeben können. Als tragbargilt eine Liegenschaft, wenn die Wohnkostennicht mehr als einen Drittel IhresBruttoeinkommens ausmachen. Wie gerechnetwird, sehen Sie auf Seite 4.Die Tragbarkeitsrechnung geht von durchschnittlichen,langjährigen Zinssätzen aus,die deutlich über den publizierten liegen.So wird sichergestellt, dass Sie sich Ihr Eigenheimauch noch leisten können, wenn dieZinsen steigen.So suchen Sie effizientDas Immobilienangebot in Zeitungen und imInternet ist gross. Bevor Sie Dutzende von Objektenbesichtigen, erstellen Sie am besten einklares Anforderungsprofil für Ihr zukünftigesZuhause. Dies die wichtigsten Kriterien:Raumbedarf Wie viele Personen werden imneuen Haus wohnen? Brauchen Sie ein separatesBüro, Platz für Gäste oder ein Hobby?Wie gross wird der Raumbedarf in fünf, inzehn Jahren sein? Möchten Sie später ausbauenkönnen?Standort Auf dem Land oder in der Stadt?Was soll der Ort bieten an Infrastruktur(Schulen, Kinderbetreuung, Einkauf, Sport,Kultur)? Wie lang darf der Arbeitsweg sein(mit ÖV oder Privatauto)? Welche Ansprüchehaben Sie an Besonnung und Aussicht? Wiewichtig ist ein tiefer Steuerfuss?Objekt Soll es ein frei stehendes Haus, einReihenhaus, eine Eigentumswohnung sein?Wollen Sie eine Terrasse, einen Garten? SuchenSie einen Altbau, ein neues Objekt, einbesonders ökologisches Haus? Welche Ansprüchehaben Sie an den Innenausbau?3

DAS RICHTIGE OBJEKTFallbeispiel: Tragbar oder nicht?Milena und Fabian R. interessieren sich für eine Reihenhaussiedlung. Ein Eckhaus kostet800 000 Franken, ein Mittelhaus 740 000 Franken. Zusammen verfügen die R.s über ein Bruttoeinkommenvon 130 000 Franken, als Eigenkapital können sie 160 000 Franken einsetzen.AusgangslageMittelhausEckhausKaufpreis des Eigenheims CHF 740 000.– CHF 800 000.–Eigenkapital CHF 160000.– CHF 160000.–Jährliches Bruttoeinkommen CHF 130000.– CHF 130000.–Fremdkapital– 1. Hypothek (65% vom Kaufpreis)– 2. Hypothek (Differenz zwischen Fremdkapitalund 1. Hypothek, max. 15% vom Kaufpreis)CHF 480 000.–CHF 100 000.–CHF 520 000.–CHF 120 000.–Jährliche KostenZinskosten 1. Hypothek (5%*) CHF 24000.– CHF 26000.–Zinskosten 2. Hypothek (6%*) CHF 6000.– CHF 7200.–Amortisation** CHF 5000.– CHF 6000.–Nebenkosten und Unterhalt (1% des Kaufpreises) CHF 7400.– CHF 8000.–Total Jahreskosten CHF 42 400.– CHF 47 200.–Anteil am Bruttoeinkommen 32,6% 36,3%Ein Mittelhaus ist für das Ehepaar R. gerade noch tragbar, ein Eckhaus nicht.* langjähriger Durchschnittszinssatz ** Rückzahlung 2. Hypothek über 20 Jahre4

FINANZIERUNGDas Haus sicher finanzierenMindestens 20 Prozent Eigenkapital, den Rest als Hypothek – das dieeinfache Formel für die Finanzierung Ihres Eigenheims. Machen Sie sichaber auch Gedanken über die Zukunft.Zwischen 100 000 und 200 000 Franken, jenach gewünschtem Objekt, werden Sie alsEigenkapital schon beisteuern müssen. Daskönnen Bankguthaben sein, Geld aus demVerkauf von Wertschriften, Guthaben der2. und 3. Säule, ein Erbvorbezug oder ein Privatdarlehen.Langfristige Planung lohnt sich. So führt einWertschriftenverkauf unter Zeitdruck oft zuVerlusten. Und wer grössere Summen vomSparkonto bezieht, muss Kündigungsfristeneinhalten, sonst fallen Gebühren an. Es seidenn, man schliesst den Hypothekarvertragmit der Bank ab, bei der die Konten liegen.^ Setzen Sie nicht alle Ihre Ersparnisseein. Behalten Sie eine genügend grosseReserve für Unvorhergesehenes.Pensionskassengeld einsetzenMöchten Sie Guthaben der 2. Säule für dieFinanzierung Ihres Eigenheims einsetzen, habenSie zwei Möglichkeiten:Vorbezug Wie hoch die Summe ist, die Sievorbeziehen können, sehen Sie im Pensionskassenausweis.Der Vorbezug vergrössert IhrEigenkapital und reduziert die Hypothekarbelastung.Der Nachteil dabei: Auch Ihr Alterskapitalbei der Pensionskasse wird kleiner,einige Kassen kürzen zudem die Leistungenbei Tod und Invalidität. Achtung: Seit Sommer2012 verlangen die Finanzinstitute mindestens10 Prozent «echtes» Eigenkapital, dasheisst: Geld, das nicht aus der beruflichenAltersvorsorge stammt.^ Sind Sie verheiratet, brauchen Sie füreinen Vorbezug die schriftliche ZustimmungIhres Ehemanns, Ihrer Gattin.Verpfändung Wenn Sie Ihr Pensionskassenguthabenverpfänden, bleiben Versicherungsschutzund Alterskapital erhalten. Das Guthabendient dem Finanzinstitut als Sicherheitund dieses gewährt Ihnen bis zu 90 Prozentdes Kaufpreises als Hypothek. Das bedeutetaber auch eine höhere Zinsbelastung.Alles in allem fahren Sie mit der Verpfändungbesser. Ein Vorbezug kann Ihre Altersvorsorgegefährden, etwa wenn Sie nach einem Stellenverlustdie Liegenschaft unter dem Kaufpreisverkaufen müssen. Und im Alter reichendie reduzierten Leistungen der Pensionskasseoft nicht, um das Haus zu halten.^ Auch Geld aus der Säule 3a kannfür den Erwerb von selbst genutztemWohneigentum verwendet werden.Die Bedingungen sind in etwa dieselbenwie bei Guthaben der 2. Säule.5

FINANZIERUNGErbvorbezug und PrivatdarlehenBeim Erbvorbezug überlassen Ihnen IhreEltern einen bestimmten Betrag schon zuLebzeiten; diesen müssen Sie sich laut Gesetzbei der späteren Erbteilung anrechnen lassen(Ausgleichungspflicht). Schriftlich könnendie Eltern aber auch das Gegenteil bestimmen.Beachten Sie folgende Punkte, damit es nichtzu Streit mit anderen Erben kommt:• Die Eltern sollen schriftlich festhalten, obund in welchem Umfang Sie sich den Erbvorbezuganrechnen lassen müssen.• Der Pflichtteil der anderen Erben darfnicht beeinträchtigt werden.• Transparenz beugt Streit vor: InformierenSie Ihre Geschwister über den Erbvorbezugund die Bedingungen.Anstelle eines Erbvorbezugs können dieEltern – oder sonst jemand aus dem Bekanntenkreis– Ihnen ein Darlehen gewähren.Meist zahlen Sie dafür einen Zins, oft ähnlichhoch wie für erste Hypotheken. Dieses«fremde» Geld wird von den Finanzinstitutenin der Regel als Eigenkapital akzeptiert.Wichtig ist ein Darlehensvertrag, in demLaufzeit, Zinsen und Fälligkeit der Zinsenklar geregelt sind. Lassen Sie den Vertrag voneinem Notar oder einer Anwältin prüfen.^ Vereinbaren Sie eine Kündigungsfristvon mindestens sechs Monaten, damitSie genügend Zeit haben, wenn nötigdie Finanzierung neu zu regeln. Ist imDarlehensvertrag nichts festgehalten,können Privatdarlehen jederzeit mit einerFrist von nur sechs Wochen gekündigtwerden.Der richtige Hypotheken-MixBei der Wahl der Hypothek lässt sich viel Geldsparen; schon ein Zinsunterschied von 0,25Prozent macht 1000 Franken oder mehr proJahr aus.Welche Hypothek wählen? Am besten verschaffenSie sich eine erste Übersicht über dasAngebot im Internet (siehe Links auf Seite 2und 7). Welches Modell Sie wählen, hängt vonIhren Bedürfnissen ab.• Am flexibelsten sind Sie mit einer variablenHypothek. Allerdings besteht immerdas Ri siko eines Zinsanstiegs.• Eine Festhypothek wählen Sie, wenn Ihnenplanbare Wohnkosten wichtig sind.Während der Laufzeit (von 1 bis 15 Jahren)bleibt der Zinssatz fest. Ein frühzeitigerAusstieg ist allerdings mit hohen Kostenverbunden.• Mit Libor-Hypotheken profitieren Sierasch, wenn die Zinsen sinken. Zinserhö-6

FINANZIERUNGFünf Schritte zur richtigen Hypothek1. Erste Offertrunde Schicken Sie ein Dossier mit allen Angaben zum Objekt und zu Ihrerfinanziellen Situation an Ihre Hausbank und zwei, drei weitere Anbieter. VerlangenSie Offerten für verschiedene Hypothekenmodelle und setzen Sie dafür eine Frist voneiner Woche.2. Günstigstes Angebot ermitteln Am besten geht das mit einer Excel-Tabelle, in die Siedie Zahlen der Anbieter eintragen.3. Zweite Offertrunde Schicken Sie allen Anbietern das günstigste Angebot (anonymisiert)und bitten Sie um eine zweite Offerte. Setzen Sie auch dafür eine Frist.4. Persönliches Gespräch Wählen Sie drei Anbieter aus. Klären Sie im Gespräch offeneFragen und bringen Sie letzte Argumente für noch günstigere Konditionen vor.5. Vertrag abschliessen Haben Sie sich für einen Anbieter entschieden, lassen Sie denVertrag aufsetzen. Achten Sie darauf, dass alle ausgehandelten Punkte darin festgehaltensind.Wichtig: Sagen Sie den anderen Anbietern erst ab, wenn Sie von Ihrem Favoriten eineschriftliche Zusicherung mit allen ausgehandelten Konditionen haben.hungen schlagen jedoch ebenso raschdurch. Gegen eine Aufprämie kann maneine Obergrenze (Cap) vereinbaren. AchtenSie auf möglichst kurze Laufzeiten, damitSie ohne Probleme in ein anderes Modellwechseln können.• Gut dosieren lässt sich das Zinsrisiko mitKombihypotheken: zum Beispiel mit einerLibor- und einer Festhypothek oder mitzwei Festhypotheken mit unterschiedlichenLaufzeiten.Wer bietet Hypotheken an? Die Bankendecken über 90 Prozent des Hypothekargeschäftsab. Auch die grösseren Versichererbieten Hypotheken an. Sie beschränken sichmeist auf variable und Festhypotheken undbieten bei längeren Laufzeiten oft günstigereKonditionen.Auf einfache Weise kommen Sie im Internetzu Hypothekarangeboten (beispielsweisewww.homegate.ch oder www.comparis.ch).Beide arbeiten mit mehreren Banken und Versicherernzusammen.gStichwort «Yen-Hypothek»Hände weg von Hypotheken unbe -kannter Anbieter, die in Inseraten mitextrem günstigen Zinsen locken.Solche Hypotheken sind meist überausländische Währungen finanziert.Ändert der Währungskurs, kann dieszu massiven Zinserhöhungen führen.Das Risiko lohnt sich nicht!Absicherung für die ZukunftDie Finanzierung ist unter Dach und Fach.Haben Sie sich auch überlegt, was ist, wenn7

FINANZIERUNGFallbeispiel: RisikoversicherungFamilie H. hat eine Festhypothek von 800 000 Franken; bei einem Zins von 3 Prozent zahltsie dafür 24 000 Franken pro Jahr. Sollte Herr H. sterben, wären nur noch 500 000 FrankenHypothek tragbar. Würde er erwerbsunfähig, dürfte die Belastung 18 000 Franken pro Jahrnicht übersteigen. Die Offerte der Versicherung:Variante 1 Variante 2Todesfallkapital: gleichbleibendCHF 300 000.–Erwerbsunfähigkeitsrente:CHF 18 000.– pro JahrCHF 1 291.–Todesfallkapital: über25 Jahre auf null sinkendCHF 517.– Erwerbsunfähigkeitsrente:CHF 18000.– pro JahrCHF 603.–CHF 517.–Total Prämie pro Jahr CHF 1 808.– Total Prämie pro Jahr CHF 1 120.–der oder die (Haupt-)Erwerbstätige in IhrerPartnerschaft erwerbsunfähig wird oder garstirbt? Mit einer Risikoversicherung könnenSie sicherstellen, dass Ihr Heim auch dannnoch finanzierbar bleibt. Die Prämien dafürgehören unbedingt in Ihr Budget. Und dassollten Sie beim Abschluss bedenken:• Wählen Sie die Versicherungssumme nichtzu tief.• Wenn Sie die Hypothek sukzessive amortisieren,können Sie eine Police mit abnehmenderVersicherungssumme wählen. Dasist einiges günstiger.• Auch ein gut verdienender Familienvaterkann in Schwierigkeiten geraten, wenn seineFrau stirbt und er die Kinderbetreuungbezahlen muss. Eine Absicherung für Mannund Frau (Police auf zwei Leben) kommtnicht viel teurer zu stehen.^ Was in Ihrer Situation die richtigeLösung ist, hängt von vielen Faktorenab. Lassen Sie sich beraten. EinHauskauf ist der richtige Momentfür eine umfassende Standortbestimmung.8

NACH DEM EINZUGVon Amortisation bis UnterhaltWer ein Eigenheim hat, hat immer wieder was zu überlegen. Wie erhalteich den Wert der Immobilie? Was ist die günstigste Art, die Hypothek zuamortisieren? Worauf achten bei der Erneuerung?Die meisten Hausbesitzer sind sich im Klaren,dass sie Rücklagen für den Unterhaltund die Nebenkosten bilden sollten. Wie vieldas sein muss, darüber gibt es unterschiedlicheTheorien. Bewährt hat sich, für Reparatur-und Renovationsarbeiten, Betriebskosten(Öl, Gas, Strom etc.) und Versicherungenjährlich rund ein Prozent des Kauf- oder Baupreisesauf die Seite zu legen. Wer einen Altbaubesitzt, in dem jederzeit eine grössereReparatur anfallen kann, sollte den Prozentsatzerhöhen.^ Diese Rücklagen reichen aus,um den Wert Ihres Eigenheims zuerhalten, nicht aber für Aus- undUmbauten oder wertvermehrendeInvestitionen.Steuergünstiger UnterhaltNicht nur die Hypothekarzinsen, auch dieAufwendungen für den Unterhalt Ihrer Liegenschaftkönnen Sie in der Steuererklärungvom Einkommen abziehen. Vorausgesetzt,es handelt sich um werterhaltenden Unterhalt,also beispielsweise um den Ersatz deralten Badewanne durch eine neue. Bauen Siezusätzlich noch eine separate Duschkabineein, dürfen Sie nicht die ganzen Kosten abziehen.^ Energetische Sanierungen sindmeist wertvermehrend, die Kos tendafür könnten also nor maler -weise in der Steuer erklärungnicht abgezogen werden.Doch im Zeichen des Energie -sparens gelten für solcheInvestitionen besondere Rege -lungen: Seit 2010 ist der Abzugzu 100 Prozent erlaubt.Energetisch sanieren Die Preise für Öl, Gasund Strom steigen stetig; die Energiekostensind zum gewichtigen Budgetfaktor geworden.Deshalb lohnt es sich, dem EnergieverbrauchIhres Hauses Beachtung zu schenken,etwa wenn Sie eine Fassadenrenovation planen.Denn die Kosten für einige ZentimeterIsolation mehr sind bescheiden, dank der Investitionsparen Sie aber jedes Jahr Heizkosten.Besonders wenn Sie zusätzlich dreifachverglaste Fenster mit einem tiefen U-Wertwählen.Häuser, die nach den Standards von Minergieerstellt oder saniert werden, benötigen besonderswenig Energie. Erreicht wird dies durcheine dichte, gut isolierende Gebäudehülleund eine kontrollierte Belüftung mit Wärmetauscher(mehr zu den Minergie-Standardserfahren Sie unter www.minergie.ch).9

NACH DEM EINZUG^ Aktuell ist eine energetischeSanierung besonders interessant:Bis 2019 stellt der Bund dafürFördergelder bereit; jährlich sindes zwischen 280 und 300 Mil -lionen Franken (mehr dazu unterwww.dasgebaeudeprogramm.ch).Zu sätzlich gibt es verschiedeneFörder pro gramme von Kantonenund Gemeinden (Infos unterwww.energiefranken.ch).Richtig amortisierenDie zweite Hypothek muss zurückgezahltwerden, in der Regel über 20 Jahre. Dazu gibtes zwei Varianten.Direkte Amortisation Sie zahlen die Schuldin regelmässigen Raten ab. Dadurch reduzierensich die Hypothek und Ihre Zinsbelastung.Der Nachteil: Auch der Betrag, den Siein der Steuererklärung abziehen können, wirdkleiner.Indirekte Amortisation Den Amortisationsbetragüberweisen Sie auf ein 3a-Vorsorgekontooder investieren ihn in eine 3a-Police.Das Kapital bleibt bis zum Erreichen des Pensionsaltersgebunden. Dann wird das Geldbezogen und die ganze zweite Hypothek aufsMal zurückgezahlt. Das hat einige Vorteile:Der Betrag, den Sie für Hypothekarzinsen inder Steuererklärung abziehen können, bleibtdie ganze Zeit über gleich hoch. Die in dieSäule 3a investierte Summe können Sie ebenfallssteuerlich absetzen und profitieren erstnoch von den Vorzugszinsen fürs 3a-Sparen.^ Am interessantesten ist diein direkte Amortisation bei höhe -ren Ein kommen und tiefenHypo thekarzinsen. Lassen Siesich be raten, was in Ihrerfamiliären und finanziellen Si -tuation am günstigsten ist.Hypotheken erneuernDen Hypothekenmarkt sollten Sie nie ganzaus den Augen verlieren. Je nach Art Ihres Hypothekarvertragsstehen andere Überlegungenim Zentrum.Variable Hypothek Liegen die Zinssätze momentantief, jedoch mit Aussicht auf einenlängerfristigen Anstieg? Dann wäre das allenfallsder richtige Zeitpunkt, auf eine Festhypothekumzusteigen.Fest- und Libor-Hypothek Beschäftigen Siesich spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf mitder aktuellen Zinssituation und den Prognosen.So haben Sie Zeit, wenn nötig Massnahmeneinzuleiten, damit es nicht plötzlich finanzielleng wird.10

NACH DEM EINZUGPlus und Minus: direkte und indirekte AmortisationVorteilNachteilDirekte AmortisationSukzessive Reduktion derHypothekarbelastungTieferer Steuerabzug wegenReduktion der HypothekarzinsenIndirekte AmortisationHöhere steuerliche Abzüge für Hypothekarzinsenund für die 3a-EinzahlungGleichbleibend hohe HypothekarbelastungKombihypothek Typisch für solche Modelleist, dass die einzelnen Bestandteile nichtgleichzeitig zur Erneuerung fällig werden.Das erschwert den Wechsel des Anbieters.Kaum eine Bank oder Versicherung ist interessiertan einer halben Hypothek.g Stichwort «Kreditüberprüfung»Nicht vergessen: Auch Ihr Vertrags -partner wird sich bei Ablauf IhrerHypothek überlegen, ob er weiter mitIhnen geschäften will. Möglicherweiseofferiert er Ihnen die Erneuerung zuschlechteren Konditionen als bisher –zum Beispiel weil Ihre Liegenschaft anWert verloren hat oder weil sich Ihrefinanzielle Situation so verschlechterthat, dass die Tragbarkeitsrechnungnicht mehr aufgeht.Den Anbieter wechseln? Ist Ihr Ansprechpartnerkompetent und bietet Ihnen güns tigeKonditionen, werden Sie sich diese Fragekaum stellen. Dennoch: Nehmen Sie sich Zeitund prüfen Sie die aktuellen Angebote. GehenSie dabei gleich vor wie bei Ihrem erstenAbschluss einer Hypothek (siehe Seite 7).Macht Ihnen ein anderes Hypothekarinstituteine deutlich günstigere Offerte, ist dies eingutes Argument für die Verhandlungen mitIhrem bisherigen Anbieter.Die richtige Höhe der HypothekLohnt es sich, nicht nur die zweite Hypothek,sondern auch einen Teil der ersten zu amortisieren?Oder ist das Geld besser anderweitigangelegt? Die Faustregel lautet: so viel amortisieren,dass Sie Ihr Eigenheim auch nachder Pensionierung problemlos finanzierenkönnen.Analysieren Sie also Ihre finanzielle Situation:Auf der Einnahmenseite stehen dieLeistungen von AHV und Pensionskasse,vielleicht eine privat finanzierte Rente undErträge aus weiterem Vermögen. Auf derAusgabenseite fallen einige Posten weg (be-11

NACH DEM EINZUGFallbeispiel: Wie weit amortisieren?Anita und Fred Z. sind beide 55. Auf ihrer Eigentumswohnung lastet noch eine erste Hypothekvon 500 000 Franken. Sollen sie diese belassen oder doch besser reduzieren? Herr und Frau Z.berechnen, dass sie mit der AHV-, der Pensionskassenrente und einem Teil Vermögensverzehrgut 77 000 Franken Jahreseinkommen zur Verfügung haben werden. Mehr als einen Dritteldavon, also maximal 26 000 Franken, sollte die Belastung durch das Eigenheim nicht ausmachen.Für Nebenkosten und Unterhalt rechnet das Ehepaar mit 7500 Franken pro Jahr.Sinnvolle Höhe der HypothekMaximale Belastung CHF 26000.–– Nebenkosten und Unterhalt – CHF 7500.–Hypothekarzins CHF 18500.–Maximale Hypothek bei Zinssatz 5%* CHF 370000.–Herr und Frau Z. entscheiden sich, 80 000 Franken aus einer Erbschaft für die Rückzahlungder Hypothek zu verwenden. Zudem wollen sie bis zur Pensionierung jedes Jahr weitere5000 Franken amortisieren.* langjähriger Durchschnittszinssatzrufliche Auslagen, Prämie für Erwerbsausfallpolice),andere kommen dazu (höhereKrankheitskosten, eine Renovation). Wie vielHypothek ist da noch möglich?Für eine erste grobe Berechnung können Siesich an der Tragbarkeitsrechnung orientieren(siehe Seite 4). Für eine genauere Analyse,die auch Ihre Lebensplanung mit einbezieht,brauchen Sie aber eine professionelleBeratung.^ Je tiefer Ihre Hypothek, desto wenigerZinsen lassen sich in der Steuererklärungabziehen. Wichtiger ist aber die Tragbarkeit.Ist diese gesichert, können Siesteuer liche Überlegungen anstellen.12

PLANEN FÜR DIE ZUKUNFTUmbauen oder doch verkaufen?Was damals beim Einzug ins neue Eigenheim super gepasst hat, istheute vielleicht nicht mehr so praktisch. Damit Sie sich in Ihrem Daheimlangfristig wohlfühlen, sind ab und zu Veränderungen nötig.Sie haben sich über die Jahre gut eingerichtetin Ihrem Haus. Doch entspricht es wirklichnoch Ihren Bedürfnissen? Bräuchten Sie mehrPlatz? Möchten Sie Ihr Daheim altersgerechteinrichten, damit es Ihnen möglichst langedient? Oder planen Sie eher einen Verkauf?Mehr Platz schaffenSie wollen den Estrich als Schlafzimmer mitBad ausbauen, den Wintergarten ganzjahrestauglichmachen, damit er als Büro genutztwerden kann. Für einen solchen Umbau werdenSie Hilfe brauchen:• einen Architekten, der das gesamte PotenzialIhres Eigenheims abklärt, Pläne zeichnet,die Handwerker koordiniert und beaufsichtigt• einen Immobilienexperten, der weiss, welcheArt Umbau den Wert Ihrer Liegenschaftsteigert• einen Bank- oder Versicherungsberater, dermit Ihnen die Finanzierung plantDenken Sie daran: Für einen Um- oder Anbaubenötigen Sie eine Baubewilligung. Das Verfahrennimmt mehrere Wochen in Anspruch.g Stichwort «Kostenvoranschlag»Bestehen Sie auch bei kleineren Hand -werkerarbeiten auf einem schrift -lichen Kostenvoranschlag. Denn sonstmüssen Sie die Rechnung bezahlen,auch wenn sie viel höher ausfällt,als mündlich vereinbart wurde. Gibtder Handwerker im Kostenvoranschlageinen fixen Preis an, brauchenSie keinen höheren Betrag zu akzeptieren,auch wenn sich die Arbeit alsaufwendiger herausstellt. Bei einemungefähren Preis darf die Rechnungmaximal 10 Prozent höher sein – soeine anerkannte Faustregel.Ihr Daheim für die späteren JahreIst unser Haus altersgerecht ausgestattet?Auch wenn Sie den Alltag noch spielend meistern,lohnt es sich, einige Überlegungen dazuanzustellen. Welche Handgriffe, welche Gängemachen Sie immer wieder? Wo könntenSchwierigkeiten auftauchen?Zugang Achten Sie auf eine gut begehbareUmgebung – keine Stufen zur Haustür, keineKieswege. Eine Eigentumswohnung solltemit Lift zugänglich sein.Innenausbau Am einfachsten fällt der Alltag,wenn alle Räume auf einem Stockwerkliegen. Wenn nicht, sollte der Einbau einesTreppenlifts möglich sein. Die Türen solltenmindestens 80 cm breit und ohne Schwellensein – auch die zum Balkon oder Sitzplatz.13

PLANEN FÜR DIE ZUKUNFTWichtig ist eine gute Beleuchtung, die Sieüberall problemlos einschalten können.Küche und Bad Herd, Backofen, Kühlschrank,Abwaschbecken und Küchenschränkemüssen Sie auch mit eingeschränkter Beweglichkeitgut erreichen können. Im Badempfiehlt sich eine in den Boden eingelassene,flache Duschwanne. Sicherheit gebenHaltegriffe und ein rutschfester Boden.Einen Verkauf planenSie haben ein interessantes Stellenangebot –am anderen Ende der Schweiz. Oder: Das Hausmit Garten ist Ihnen nach dem Auszug der Kinderzu gross geworden und Sie möchten einekleinere, zentral gelegene Wohnung kaufen.Was auch immer der Auslöser, ein Hausverkaufbraucht Zeit. Wer unter Druck verkaufen muss,erzielt meist einen schlechten Preis.Hypotheken ausrichten Auf den Zeitpunktder Eigentumsübertragung lösen Sie Ihre Hypothekauf und zahlen dem Finanzinstitut denKredit zurück. Wenn Sie allerdings eine Festhypothekvorzeitig kündigen, kann Sie das einigesan Gebühren kosten. Suchen Sie deshalbfrühzeitig das Gespräch mit dem Finanzinstitutund wechseln Sie wenn möglich auf einProdukt mit kurzen Kündigungsfristen.Der richtige Verkaufspreis Sie lieben IhrHaus mit all seinen Eigenheiten. Doch was istes auf dem Markt wert? Das hängt ab von derLage des Objekts, von der Grösse, dem Alterund dem baulichen Zustand. Einen verlässlichenWert liefert Ihnen ein professionellerImmobilienschätzer oder eine hedonistischeBewertung (siehe Seite 3). Erfahrungsgemässsetzen Eigenheimbesitzer den Preis gern zuhoch an – und laufen Gefahr, die Käufer zuvergraulen.Der erste Eindruck zählt Deshalb lohnt essich, die Immobilie vor dem Verkauf instandzu stellen und optisch herauszuputzen. Aufräumenund Frühlingsputz sind angesagt.Vollgestopfte Räume wirken klein; mistenSie also aus – auch im Keller und im Estrich.Unter Umständen empfiehlt sich eine kleineInvestition: etwa ein neuer Anstrich, die Reparatureines defekten Türgriffs, eine Fassadenreinigung.Vergessen Sie auch das Rasenmähen,Büscheschneiden und Jäten nicht– ein gepflegter Garten wirkt einladend.^ Besonders wichtig sind Bad undKüche. Sie sollten sauber sein, dieGeräte funktionstüchtig. Allerdingslohnt es sich in der Regel nicht,gleich eine neue Küche einzubauen.Denn erfahrungs gemäss sind nurwenige Käufer bereit, dafür einenAufpreis zu zahlen.14

PLANEN FÜR DIE ZUKUNFTAufgaben beim Verkauf einer LiegenschaftVorbereitung• Realistischen Verkaufspreis bestimmen• Nötige Ausbesserungen veranlassen• Verkaufsdokumentation zusammenstellen:Fotos von innen und aussen, Beschreibungdes Objekts, Baupläne, Grundbuchaus -zug, Katasterplan, Informationen zur Gemeinde…Vermarktung• Inserieren in Presse und auf geeignetenInternetplattformen• Anfragen von Interessenten beantworten• Besichtigungen koordinieren unddurchführen• Fragen zum Objekt beantwortenVerkauf abschliessen• Verkaufsverhandlungen führen• Kaufvertragsentwurf prüfen• Finanzierungsnachweis des Käufers prüfen• Grundstückgewinnsteuer berechnen undsicherstellen• Vertragsunterzeichnung und Grundbucheintragorganisieren• Objekt und Unterlagen übergebenUnterstützung beim VerkaufWenn Sie genug Zeit haben und einiges anVerkäufertalent mitbringen, können Sie denHausverkauf durchaus selber an die Handnehmen. Was es zu erledigen gibt, sehen Sie imobigen Kasten. Wenn Ihnen das alles aber zuviel wird, sichern Sie sich besser kompetenteUnterstützung. Sie können einzelne Aufgabendelegieren oder den ganzen Verkauf von A bisZ in kompetente Hände geben.Die richtige Vertrauensperson Arbeiten Siemit einem Immobilienexperten zusammen,der den Markt in Ihrer Region gut kennt. Nurdann kann er Ihnen einen realistischen Preisvorschlagen. Fragen Sie Bekannte nach ihrenErfahrungen. Lassen Sie dann mehrere Anbie-ter eine Offerte für das Verkaufsmandat ausarbeiten:Honorar, weitere Kosten, Beurteilungder Verkaufschancen. Holen Sie auch Referenzenein. Und schliesslich: Hören Sie auf IhrBauchgefühl – zu Ihrem Immobilienexpertenmüssen Sie Vertrauen haben.^ Ein Makler übernimmt den VerkaufIhrer Liegenschaft von der Schätzungüber das Erstellen der Dokumenta -tionen bis zu den Besichtigungen undVertragsverhandlungen. Auch beiBanken und Versicherern erhalten SieUnterstützung – in einzelnen Fragenoder als Gesamtlösung (zum Beispielwww.swisslife.immopulse.ch).15

122 361 – 02.2013So fängt Zukunft an.Swiss Life AGGeneral-Guisan-Quai 408022 Zürichwww.swisslife.ch