Gemeinde Nuthetal - Politik

Textbebauungsplan „Zone III (Teilbereiche)“ zum Bebauungsplan „Weinbergstraße“ der Gemeinde NuthetalGemeinde NuthetalBebauungsplan „Weinbergstraße“ im Ortsteil Saarmund-------------------------------------------------------------------------------------Textbebauungsplan zur Änderung des Bereiches der Zone IIIStand : 20.01.2012Auftraggeber:TAMAXGrundstücksgesellschaft Wohnen mbHNuthestraße 4314558 NuthetalGemeinde:NuthetalArthur-Scheunert-Allee 10314558 NuthetalPlanverfasser:Horstmann+HoffmannArchitektur+StadtplanungAlte Poststraße 157258 FreudenbergTel.: 02734-7019 • Fax: 02734-489822 •post@horstmann-hoffmann.de1

Textbebauungsplan „Zone III (Teilbereiche)“ zum Bebauungsplan „Weinbergstraße“ der Gemeinde NuthetalBFESTSETZUNGEN1. Grenze des räumlichen GeltungsbereichesDer Textbebauungsplan „Zone III (Teilbereiche)“ des Bebauungsplans„Weinbergstraße“ der Gemeinde Nuthetal im Ortsteil Saarmund erstreckt sichauf die folgenden Flurstücke, Stand 23.09.2011 : Gemarkung Saarmund, Flur1, Flurstücke 691, 692, 728, 730, 731, 855 fortlaufend bis 858, 861 fortlaufendbis 865, 905, 906, 909 fortlaufend bis 938, 972 und 973.Der zu ändernde Bereich wird wie folgt begrenzt:Der räumliche Geltungsbereich ist in dem als Anlage beigefügten Lageplandargestellt.2. Ergänzung der Festsetzung der Grundflächenzahl bzw. der zulässigenGrundflächeDer Bebauungsplan „Weinbergstraße“ in der Fassung der vereinfachtenÄnderung „Zone III (Teilbereiche)“ mit Satzungsbeschluss vom 27.09.2011setzt als ein Maß der baulichen Nutzung gem. § 19 BauNVO eine Grundflächenzahlvon 0,25 fest.Diese Festsetzung wird durch folgenden Zusatz ergänzt :„Bei Baugrundstücken, auf denen ein mindestens 20%iger Anteil der Grundstücksflächeals private Grünfläche festgesetzt ist, darf die zulässige Grundflächeim Sinne des § 19 Abs.2 BauNVO ausnahmsweise bis zu 135 m² betragen“CBEGRÜNDUNG1. Beschreibung des PlangebietsDie Planung / Planergänzung umfasst ausschließlich den Geltungsbereichder vereinfachten Änderung des Bebauungsplans „Zone III (Teilbereiche)“des Bebauungsplans Weinbergstraße, gem Satzungsbeschluss vom27.09.2011.Der Textbebauungsplan „Zone III (Teilbereiche)“ des Bebauungsplans„Weinbergstraße“ der Gemeinde Nuthetal im Ortsteil Saarmund erstreckt sichdamit auf die folgenden Flurstücke, Stand 23.09.2011 : Gemarkung Saarmund,Flur 1, Flurstücke 691, 692, 728, 730, 731, 855 fortlaufend bis 858,861 fortlaufend bis 865, 905, 906, 909 fortlaufend bis 938, 972 und 973.Der räumliche Geltungsbereich ist in dem als Anlage beigefügten Lageplandargestellt.3

Textbebauungsplan „Zone III (Teilbereiche)“ zum Bebauungsplan „Weinbergstraße“ der Gemeinde Nuthetal2. Gegenstand der PlanungFür den östlichen Planteil „Zone III“ des Bebauungsplangebietes „Weinbergstraße“soll die Festsetzung der Grundflächenzahl durch eine Ergänzungverändert werden. Es handelt sich bei dieser Ergänzung der Festsetzung umeine Erweiterung der zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Abs.2 derBaunutzungsverordnung bei Baugrundstücken im Geltungsbereich desTextbebauungsplans und zwar als Ausnahmetatbestand für Baugrundstücke,die Sonderbedingungen unterworfen sind.Die Sonderbedingungen bestehen inform eines hohen Flächenanteils der katastermäßigzugeschnittenen Baugrundstücke mit einer festgesetzten privatenGrünfläche. Dies hat zur Folge, dass alleine der Anteil des Baugrundstücks,der als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt ist zur Bemessung derzulässigen Grundfläche auf der Grundlage der festgesetzten Grundflächenzahlvon 0,25 herangezogen wird. Dies kann bei den betroffenen Grundstücksparzellen,Gemarkung Saarmund, Flur 1, Flurstück 929 fortlaufend bis938 zu ungewollten Benachteiligungen gegenüber den sonstigen Baugrundstückenim Geltungsbereich des Änderung „Zone III (Teilbereiche)“ des Bebauungsplans„Weinbergstraße“ führen Die Flurstücke 926 bis 928 sind bereitsvor der Planänderung bebaut worden). Insbesondere die mit dem Änderungsverfahrendieses Teilabschnitts (Satzungsbeschluss 27.09.2011) nichtbeabsichtigte Verringerung der baulichen Ausnutzung der Grundstücke gegenüberdem Ursprungsbebauungsplan soll mit der Ergänzung der Vorschriftder Grundflächenzahl durch diesen Textbebauungsplan wieder rückgängiggemacht werden. Durch die Ergänzung der Vorschrift kann nunmehr sichergestelltwerden, dass die Grundflächenzahl im gesamten Bereich des geändertenPlanteils der Zone III weiter gilt. Für die von der eingangs beschriebenenSonderbedingung „Private Grünfläche“ betroffenen Baugrundstücke giltnun aber zusätzlich die Ausnahmeregelung, dass die zulässige Grundflächeim Sinne des § 19 Abs.2 BauNVO maximal 135 m² betragen darf.Um darzustellen, wie es zu den Sonderbedingungen „Private Grünfläche“ aufden Baugrundstücken am östlichen Rand des Plangebiets gekommen istwird an dieser Stelle noch einmal der Abschnitt 5.8 der Planbegründung derÄnderung Zone III (Teilbereiche), Satzungsbeschluss vom 27.09.2011 wiedergegeben:Als wesentliches Element der Planung zur Einbindung des neuen Baugebiets in dasdörfliche Erscheinungsbild hat der Bebauungsplan Weinbergstraße (Ursprungsplan)die Grüngestaltung des Ortsrandes vorgesehen. Abgeleitet aus der Ortsbildanalysesieht der Plan die Anlage eines 14 bis 17m breiten Obstwiesengürtels vor, der denangrenzenden Gartengürtel des alten Ortskerns verlängert und das Baugebiet inRichtung der östlich gelegenen Feldflur abgrenzt. Durch diesen Obstgartengürtelsoll einerseits die Einbindung des Plangebiets in die Landschaft und andererseitsein Ausgleichsbiotop für den Biotopverlust durch die Bebauung geschaffen werdenund auch der Regenwasserversickerung dienen.Im Zusammenhang mit der Aufstellung des Gesamtplans (Ursprungsplans) wurdenkeine Festlegungen darüber getroffen, in welcher Weise dieser Obstwiesengürtelbewirtschaftet werden sollte. In der parlamentarischen Diskussion wurde deutlich,dass das Anlegen und das Unterhalten von Streuobstwiesen Probleme bei derDurchsetzung und im späteren Fortbestand zeigen. Die Fläche im Zusammenhangzu bewirtschaften scheidet aus, da es hierfür keinen Träger gibt und die Gemeindediese zusätzliche Aufgabe nicht übernehmen kann und will. Im Rahmen des Änd-4

Textbebauungsplan „Zone III (Teilbereiche)“ zum Bebauungsplan „Weinbergstraße“ der Gemeinde Nuthetalrungsverfahrens am dritten Bauabschnitt soll daher folgende Regelung Platz greifen:Die Grünzone wird in ihren Abmessungen aus der Altplanung vollständig erhalten.Diese Fläche wird als private Grünfläche festgesetzt und den jeweilig anliegendenBaugrundstücken zugeordnet. Desweiteren erhält diese Fläche eine Umgrenzungvon Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungengem. § 9 Abs.1 Nr.25a BauGB mit der Maßgabe dass hier an den östlichenRändern der Grundstücksflächen eine Landschaftshecke anzupflanzen ist, in die jeGrundstück ein hochstämmiger Obstbaum integriert wird. Die Diskussion im politschenRaum der Gemeinde hat dieser Lösung den Vorzug gegeben vor der Planungeiner flächenhaften Obstwiese. Man befürchtet bei letzterer, aufgrund vielfältigernegativer Erfahrungen im Gemeindegebiet, dass die Obstwiese wegen der flächenhaftenVerschattung durch die geforderten Obstgehölze auf keine Akzeptanz beiden Grundstückserwerbern stoßen wird und daher zumindest mittelfristig von einemTotalverlust der Obstgehölze und damit der gewollten Grüneinbindung ausgegangenwerden muss. Mit der Landschaftshecke wird die Hoffnung verbunden, dassdiese den Wünschen der Bauherren auf Abschirmung der Grundstücke gegenüberEinsichtnahme von außen entgegen kommt und daher ein natürliches Interesse anderen Erhalt besteht.Aus dieser Darstellung wird deutlich, dass die Grundstückseigentümer derbetroffenen Grundstücke eine kommunal gewollte Aufgabe der Ortsrandgestaltungund Grünordnung übernehmen. Für die Übernahme dieser Sonderaufgabesollen sie zumindest nicht noch zusätzlich benachteiligt werdendurch die Verringerung der baulichen Ausnutzungsmöglichkeit ihres Grundstückes.Vor diesem Hintergrund ist die Ergänzung der GRZ-Vorschrift umdie Ausnahmevorschrift gerechtfertigt.3. Fortgeltung sonstiger FestsetzungenDie unter den voranstehenden Punkt B2 und C2 beschriebene und begründeteFestsetzungsänderung des Bebauungsplans soll mit Hilfe diesesTextbebauungsplans ergänzt werden.Alle sonstigen Festsetzungsinhalte des Bebauungsplans für das Gebiet desgeänderten östlichen Bauabschnittes in der Fassung der vereinfachten Änderung„Zone III (Teilbereiche)“, gem. Satzungsbeschluss vom 27.09.2011behalten unverändert ihre Gültigkeit.D. Auswirkungen1. Naturschutzrechtliche EingriffsbewertungIm vereinfachten Änderungsverfahren „ Zone III (Teilbereiche) wurde eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung in Bezug auf die mögliche Flächenversiegelung vorgenommen,die folgendes Bild zeigte:Zunahme der kompensationspflichtigen, versiegelten Flächen: 662 m²Zunahme der für Kompensation von Eingriffen vorgesehenen Flächen 854 m²Differenz: Überschuß von 192 m²5

Textbebauungsplan „Zone III (Teilbereiche)“ zum Bebauungsplan „Weinbergstraße“ der Gemeinde NuthetalDurch die ergänzende Ausnahmeregelung zur GRZ des Textbebauungsplans ergebensich folgende maximal möglichen Erhöhungen des Versiegelungsgrades:Bei dieser Berechnung bleiben die Grundstücke 926 bis 928, die bereits nach altemRecht bebaut worden sind, außer Betracht. Die Parzellen 933 und 934 wurden voneinem Käufer erworben und werden als ein Baugrundstück mit einem Wohngebäudebebaut. Die Parzelle 937 ist geteilt worden und wird teilweise mit der Parzelle 936und teilweise mit der Parzelle 938 zu einem Baugrundstück hinzugeschlagen. Hierdurchwird der Kreis der Grundstücke, für die das beschriebene Sonderproblem besteht,auf 8 Baugrundstücke eingeengt.Versiegelungsmöglichkeit auf den betroffenen Grundstücken(Nr. 929 bis 938) bisher : 3.906 m² qm x 0, 375 = 1.465 m²Versiegelungsmöglichkeit durch Ausnahmeregelungauf den betroffenen Grundstücken: 8 x 202 m² = 1.616 m²Differenz: Mehrversiegelung, maximal 151 m²Der errechnete Wert bleibt im Rahmen des im Zuge des vereinfachten Änderungsverfahrens„Zone III (Teilbereiche)“ erreichten Überschusses an Kompensation fürFlächenversiegelung. Der durch den Textbebauungsplan eintretende zusätzlicheEingriff bedarf daher keines weiteren Ausgleichs. Eine weitergehende Untersuchung,über das bisher bereits untersuchte und in der Planung bereits bisher berücksichtigteMaß hinaus, erübrigt sich dadurch ebenfalls.Gemäß Runderlass Nr. 23/2/1997 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnenund Verkehr über die Anwendung und Erarbeitung von Textbebauungsplänen istdamit die Erarbeitung eines Grünordnungsplanes nicht erforderlich.Für diesen Textbebauungsplan ist aus gleichen Gründen auch keine Umweltverträglichkeitsprüfungdurchzuführen. Ein Umweltbericht gemäß § 2 a BauGB zur Integrationin die Planänderungsbegründung erübrigt sich entsprechend.2. Sonstige AuswirkungenDurch die beiden Festsetzungsänderungen ergeben sich keine nennenswerten Auswirkungenauf sonstige planungsrelevante Belange. Durch die leichte Modifizierungder Festsetzung der Grundflächenzahl ergibt sich nur eine marginal stärkere Verdichtungder Bebauung im Plangebiet, die durch den zuvor errechneten Überschuss ankompensatorischen Maßnahmen abgredeckt wird, so dass immer noch von einemAusgleich der Versiegelung ausgegeangen werden kann.Die nunmehr ermöglichte leicht höhere städtebauliche Verdichtung wirkt sich auf dasOrts- und Landschaftsbild nur unmerklich aus.6

Textbebauungsplan „Zone III (Teilbereiche)“ zum Bebauungsplan „Weinbergstraße“ der Gemeinde NuthetalEVerfahren1. AufstellungsbeschlussDie Gemeinde hat am ......... die Aufstellung des Textbebauungsplans„Zone III“ beschlossen.2. Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher BelangeMit Schreiben vom .............. sind die betroffenen Behörden und Stellen, dieTräger öffentlicher Belange sind, am Verfahren beteiligt worden.3. Öffentliche AuslegungDer Entwurf des Textbebauungsplans „Zone III“ in der Fassung vom............................wurde in der Zeit vom ................bis einschließlich ....................öffentlich ausgelegt.4. SatzungsbeschlussDer Entwurf des Textbebauungsplans „Zone III“ wurde in derSitzung der Gemeindevertretung amals Satzung beschlossen.FRechtsgrundlagenBaugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009(BGBl. I S. 2585).Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.132), zuletztgeändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom21. Juli 2003 (GVBl. Bbg I S. 210).G AnhangLageplan (ungefährer Maßstab 1 : 2000)7

Textbebauungsplan „Zone III (Teilbereiche)“ zum Bebauungsplan „Weinbergstraße“ der Gemeinde Nuthetal8