HERZSTÜCK REGIO-S-BAHN BASEL

In Kürze Ziele Organisation Projekt Kosten Alternativen Beurteilung Ausblick Beispiele Anhang 79Abschätzung der LandwertsteigerungWie wird die Landwertänderung abgeschätzt?a) Innenstadt–StationenKonkret könnte eine Rechnung für «Marktplatz/Uni» und «Clarastrasse/Messe» etwa so lauten:• Der Bodenwert 1 im 500m-Einzugsgebiet derbeiden Eingänge der neuen S-Bahn-Innenstadt-Stationensteigt um x %.• Da nur ca. 50% kommerziell bebaut werdenkann (Rest: Strassenareale, Kirchen, Fluss),wird ein Einfl ussbereich von 0,5 2 km proStation angenommen (gerundet).Die gleiche Rechnung kann für die neuen Stationen«Hüninger-Zoll» und «Wiesenplatz», aberauch für den besser erschlossenen Bahnhof St.Johann gemacht werden. Der absolute Landwertist dort wesentlich kleiner, die relative Landwertsteigerungaber auch wesentlich grösser.Eine Abschätzung der Steigerung des Landwerteskönnte damit folgendermassen aussehen:AbschätzungWertsteigerungGrossbaselKleinbaselSt. JohannHüninger ZollWiesenplatzTotal MitteTotal NordLandpreis4[Fr./m2]10 0005 0001 000500500Veränderung%3551010[Mio. Fr.]150125252525275225b) Auswirkung auf dem übrigen S-Bahn-NetzAber auch die übrigen Stationen des S-Bahn-Netzes werden aufgewertet und damit das Landim Umkreis dieser Stationen.Beispiele:Der Entwicklungsschwerpunkt Dreispitz wirdfür Investoren interessanter, wenn die neueS-Bahn-Station nicht nur vom Laufental und vonBasel SBB her bedient wird, sondern wenn auchaus dem Wiesental-Lörrach-Riehen-Kleinbaseldirekt und schnell zum Dreispitz gefahren werdenkann. Ähnliches gilt für die zukünftigen S-Bahn-Stationen Pratteln-Längi, Rheinfelden-Augartenusw.Weiterhin profi tieren auch die Anwohner bestehenderStationen (z.B. Frenkendorf-F.), wenn siein Zukunft nicht nur bis Basel SBB fahren können,sondern direkt in die Innenstadt und nach Kleinbasel.Allerdings dürfte die Landwertsteigerungausserhalb des Herzstücks wesentlich kleinersein als in der Innenstadt (z.B. Fr. 5.-/m 2 ), weil dieneue Direktfahrt nur einen Teil der Ziele betrifft.Demnach könnte eine Abschätzung wie folgtaussehen:Ca. 50 Stationen 3 (CH+D) x 1 000 000 m2 x 0,3 2x 5.- = Fr. 75 Mio.Sicherheitshalber wurden nur 80% davon eingesetzt.Zusammenzug:Grobe Annahmen der Landwertsteigerunginfolge Herzstück der Regio S-Bahn[Mio Fr. CH]Variante MitteVariante Nordum dieneuenInnenstadtstationen275225um dieübrigenS-Bahn-Stationen6060Totalgerundet350300Fazit:In Bezug auf die regionalwirtschaftlichenEffekte darf man bei Landwert-Steigerungen(resp. Verhinderung des Wertezerfalls) infolgeHerzstück Regio-S-Bahn von einer Grössenordnungvon Fr. 300 Mio. ausgehen. Dieswürde bei der vorangehenden NKU eine Verbesserungdes Nutzen-/Kosten-Verhältnissesum ca. 0,15 bedeuten.1 Man müsste sichnatürlich fragen, obdie Wertsteigerungnur auf dem Bodenund nicht auf demganzen Liegenschaftswerteintritt.Wir vereinfachendie Abschätzung, indem wir nur von derBodenwertsteigerungausgehen.2 Das Einfl ussgebietder andernS-Bahn-Stationenist oft nicht zu100% eingezont.3 CH, D, allenfallsauch F4 Diese Zahlen sindnur ganz grobeAbschätzungen derProjektleitung, umdie Grössenordnungfestzustellen.Das Resultat fl iesstnicht in die Nutzen-Kosten-Untersuchungein!