Geschäftsbericht <strong>2004</strong>InhaltsverzeichnisWir setzen Akzente.Kennzahlen im Überblick 1Historische Akzente 4Vorwort 5Konzernstruktur 6Immobilien-Portfolio 7Persönlichkeiten 8Komponenten des ErfolgsImmobilien intelligent einkaufen 10Portfolio effizient bewirtschaften 11Bausteine des ErfolgsWohneigentum erfolgreich verkaufen 12Die <strong>Mobimo</strong>-Stärken ausspielen 13Geschäftsjahr <strong>2004</strong> 15Bericht des Konzernprüfers an die Generalversammlungder <strong>Mobimo</strong> Holding AG 60Bericht des Liegenschaftenschätzers 61Jahresrechnung der <strong>Mobimo</strong> Holding AGBilanz per 31. Dezember 65Erfolgsrechnung 67Anhang zur Jahresrechnung 68Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes 70Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der<strong>Mobimo</strong> Holding AG 71Detailangaben zum Immobilien PortfolioAngaben zur Promotion 72Angaben zu den Geschäftsliegenschaften 74Angaben zu den Wohnliegenschaften 78Angaben zu den Anlageliegenschaften im Bau 78Dauer der bestehenden festen Mietverhältnissebis zur ersten Kündigungsmöglichkeit 81Anteile der fünf wichtigsten Mieter 81Interview mit CEO Paul Schnetzer 18Informationsquellen 84KonzernrechnungKonsolidierte Bilanz per 31. Dezember 20Konsolidierte Erfolgsrechnung 22Konsolidierter Eigenkapitalnachweis 23Konsolidierte Geldflussrechnung 24Segmentberichterstattung 25Anhang zur Konzernrechnung 282 3
Geschäftsbericht <strong>2004</strong>Historische AkzenteVorwortDen Grundstein zur <strong>Mobimo</strong> legteDr. Alfred Meili, der heutige Verwaltungsratspräsidentder Gesellschaft. 1981gründete er die Kubus Immobilien undInvestitions AG (Kubus), die auf die Beratungvon Architekten, Bauunternehmenund Investoren spezialisiert war, ab 1993aber auch selbst in Immobilien investierte.1994 gründete Dr. Meili für einenDrittaktionär die Ordan Beteiligungs AG(Ordan) mit einem Aktienkapital vonCHF 5 Mio. Ordan und Kubus erwarbenund sanierten in der Folge Wohnhäuseran bevorzugten Lagen, um die Wohnungenanschliessend im Stockwerkeigentumzu verkaufen.Als Dienstleistungsgesellschaft fürKubus und Ordan war die 1993 vonDr. Meili gegründete Interpool VerwaltungsAG (Interpool) tätig, die damalsdrei Mitarbeiter beschäftigte.Am 15. Oktober 1997 war dann dereigentliche Geburtstag der <strong>Mobimo</strong>.Zusammen mit dem Privatbankier KarlReichmuth (Privatbankiers Reichmuth &Co., Luzern) und weiteren Investorengründete Dr. Meili die <strong>Mobimo</strong> AG, miteigenen Büros in Luzern. Das Aktienkapitalbetrug CHF 36 Mio. Dazu kamen CHF36 Mio. in Form von Aktionärsdarlehen.Gut zwei Jahre später, am 23. Dezember1999, wurde die <strong>Mobimo</strong> HoldingAG, Luzern, mit einem Aktienkapital vonCHF 73,1 Mio. gegründet. Die neueDachgesellschaft hielt fortan 100% derdrei Gesellschaften Ordan, Kubus undInterpool.Um die Marktpositionierung zu erleichtern,erhielten Anfang 2000 alle Gesellschaftenden Namen <strong>Mobimo</strong>. Aus derInterpool Verwaltungs AG entstand die<strong>Mobimo</strong> Verwaltungs AG, die Ordan BeteiligungsAG und die Kubus Immobilienund Investitions AG fusionierten und wurdenzur <strong>Mobimo</strong> GeschäftsliegenschaftenAG, Luzern. Durch die Umwandlung vonAktionärsdarlehen stieg das Aktienkapitalder Holding auf CHF 145,1 Mio.Im Rahmen einer Privatplatzierung,welche die Privatbankiers Reichmuth &Co. im Oktober 2000 vornahm, konnte dasAktienkapital der <strong>Mobimo</strong> Holding AG aufCHF 181,1 Mio. aufgestockt werden.Seit Oktober 1997 hat die <strong>Mobimo</strong> VerwaltungsAG ihren Sitz an der Seestrasse99a in Zollikon. Dort sind heute 33 Mitarbeiterinnenund Mitarbeiter beschäftigt.Heute ist <strong>Mobimo</strong> eine primär in derDeutschen Schweiz verankerte Immobiliengruppemit einem Portefeuille vonAnlage- und Entwicklungsobjekten imWert von CHF 720 Mio.(Stand 31. Dezember<strong>2004</strong>). Während der Verkauf vonEntwicklungsobjekten attraktive Wertsteigerungenermöglicht und die dynamischeKomponente in der Unternehmensstrategiebildet, generieren dieAnlageobjekte stetige und berechenbareErträge. Die Kombination vonEntwicklungs- und Anlageobjekten verschafft<strong>Mobimo</strong> ein vorteilhaftes Rendite-/Risiko-Profil.Wesentliche Voraussetzungenfür den Erfolg der <strong>Mobimo</strong>Gruppe sind das ausgeprägte Immobilien-und Kapitalmarkt-Know-how sowiedie schlanken und effizienten Strukturen.Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre<strong>Mobimo</strong> hat im Geschäftsjahr <strong>2004</strong>:einen Gewinn vor Neubewertung von CHF 16,5 Mio. nach Steuern erzielteinen Gewinn nach Neubewertung von CHF 28,6 Mio. nach Steuern erzielteine Rendite von 9,9 % auf dem Eigenkapital erreichtbis Ende <strong>2004</strong> jeden Goodwill abgeschriebengute Liegenschaften neu eingekauftdie Basis für stabile zukünftige Erträge geschaffen.Der Immobilienbestand wurde um 7,1% auf CHF 720 Mio. aufgebaut und ist wie imVorjahr mit 59% Fremdkapital konservativ fremdfinanziert. Der NAV-Wert pro Aktiebeträgt per Ende <strong>2004</strong> neu CHF 168.77, nachdem im abgelaufenen Jahr eine steuerfreieRückzahlung von CHF 7 pro Aktie erfolgte.Im Geschäftsjahr <strong>2004</strong> wurden folgende Anlageliegenschaften leicht über denSchätzwerten verkauft:Geschäftsliegenschaft Neumarktplatz 10, BruggGeschäftsliegenschaft Oberrütlistrasse 13, MollisWohnliegenschaft Kernmattstrasse 2– 6, BinningenWohnliegenschaft Aathalstrasse 73 – 77, UsterWohnliegenschaft Fliederstrasse 15 –19, ZofingenWohnliegenschaft Haldenstrasse 20, Zürich.Aus diesen Verkäufen resultierte buchmässig nach Abzug der Verkaufskosten einGewinn von TCHF 427.Neu erworben wurden zum Totalpreis von CHF 112 Mio. folgendeGeschäftsliegenschaften:Sternmatt 6, KriensBahnhofstrasse 102, Aarauim Langacker 20/22, Baden-DättwilSt. Gallerstrasse 23, JonaSt. Leonhardstrasse 22, Schochengasse 6, Wassergasse 42/44/50/52, St. GallenAusblick 2005Wie wir Ihnen in separatem Schreiben mitgeteilt haben, werden wir an der kommendenGeneralversammlung vom 12. Mai 2005 beantragen, unsere Gesellschaft an derBörse zu kotieren und das Eigenkapital um CHF 100 Mio. aufzustocken. Im Anschlussdaran soll die Wandelanleihe von rund CHF 24 Mio. in Aktien umgewandelt werden.Wir freuen uns auch, dass wir entsprechend unserer Strategie beantragen werden, diebisherige steuerfreie Ausschüttung von CHF 7 auf CHF 9 pro Aktie zu erhöhen.Dr. Alfred MeiliPräsidentdes VerwaltungsratesMit freundlichen GrüssenDr. Alfred MeiliPräsident des Verwaltungsrates4 5
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