Geschäftsbericht 2004 - Mobimo

Weitergehende Erläuterungen zur DCF-BewertungGrundlagen der BewertungDie per Stichtag vom 31. Dezember 2004 von uns ermittelten Marktwerte stehen in Einklang mit dem «Fair Value», wie er in den«International Financial Reporting Standards» (IFRS) gemäss IAS 40 «Investment Properties» umschrieben wird.Der ausgewiesene «Fair Value» berücksichtigt keine Handänderungs- und Grundstücksgewinn- oder Mehrwertsteuern sowieweitere, bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaften anfallenden Kosten und Provisionen. Im Weiteren sind auch keinerleiVerbindlichkeiten der Eigentümerin hinsichtlich allfälliger Steuern (neben ordentlichen Liegenschaftssteuern) und Finanzierungskostenenthalten. Die Ermittlung des «Fair Value» erfolgt, mit Rücksicht auf den Paragrafen 45 der IAS 40, unter Ausklammerung vonzukünftigen wertvermehrenden Investitionen und damit verbundenen Mehrerträgen. Heute leerstehende Mietobjekte werdenunter Berücksichtigung einer marktüblichen Vermarktungsdauer in der Bewertung berücksichtigt.Die Diskontierung erfolgt für jede Liegenschaft nach Massgabe von standort- und liegenschaftsbezogenen Kriterien. Diese reflektierensowohl die standortrelevanten Charakteristiken der Makro- und Mikrolage als auch die wesentlichen Parameter der aktuellenBewirtschaftungssituation.Unabhängigkeit und VertraulichkeitWir bestätigen, dass wir die Bewertungen der Liegenschaften der Mobimo in Einklang mit unserer Geschäftspolitik, ohne Einflussnahmevon Dritten und allein dem oben beschriebenen Auftrag verpflichtet durchgeführt haben.Wüest & Partner AGZürich, 5. April 2005Matthias Ariolidipl. Ing. ETH /SIA, PartnerDr. Christoph ZaborowskiDr. oec. publ., PartnerWertentwicklungDie Wertentwicklung von Immobilienwird von verschiedenen fundamentalenEinflussgrössen bestimmt. Es ist zwischenden immobilienspezifischen Faktoren(Bewirtschaftung) und exogenenFaktoren aus dem immobilien- undfinanzmarktspezifischen Umfeld zu unterscheiden:• Veränderungen in der Bewirtschaftungssituationsowohl auf der Einnahmenseiteals auch auf der Kostenseiteführen unmittelbar zu einer Anpassungdes ausgewiesenen Marktwertes. Dabeiist insbesondere der Einfluss von Neuvermietungenbzw. das Auslaufen vonMietverhältnissen, Veränderungen inder Leerstandssituation sowie Änderungenauf Seiten der Betriebs- undUnterhaltskosten zu beachten.• Im Berichtsjahr durchgeführte, ausserordentlicheInvestitionen sind aufgrundderen Wegfallens in der Perspektiveder Mittelabflüsse unmittelbar wertrelevant.Investitionen führen, wenn siewertvermehrenden Charakter habenund diese auf die Mieten überwälztwerden können, wiederum zu höherenMietzinseinnahmen.• Entwicklungen auf dem relevanten,lokalen Immobilienmarkt haben Auswirkungenbei der Ermittlung des Mietzinspotentials.• Veränderungen auf dem Kapital- bzw.Transaktionsmarkt beeinflussen die Festlegungder Diskontierungssätze.Im Weiteren ist die Alterung der Liegenschaftenals wesentlicher Einflussfaktorzu beachten. Bei absolut unverändertenRahmenbedingungen bewirkt allein dieAlterung innerhalb einer Jahresfrist zueiner Wertminderung in der Grössenordnungvon rund 1% des Gebäudewertes. 1MieteinnahmenAusgangspunkt der Bewertungen bildendie effektiven Mietzinseinnahmen, wiesie im Mieterspiegel zum Stichtag vom31.12.2004 ausgewiesen werden. DieseMietzinseinnahmen werden unter Würdigungder in den Mietverträgen vereinbartenKonditionen in den Bewertungenberücksichtigt.Für Verträge mit befristeter Laufzeit werdennach Ablauf der vertraglich vereinbartenMietdauer die aus heutiger Sichtnachhaltig erzielbaren, potenziellenMieterträge eingesetzt. Die Ermittlungder marktgerechten Mietzinspotenzialebasiert auf jüngsten Vertragsabschlüssenin der betreffenden Liegenschaft oderin bekannten vergleichbaren Liegenschaftenin unmittelbarer Nachbarschaftsowie auf dem umfangreichen Immobilienmarkt-Researchvon Wüest & Partner.Die Mietzinspotenziale für Verkaufslokalitäten(Detailhandelsgeschäfte) werdenmit Hilfe von Berechnungen von realistischenUmsatzzahlen plausibilisiert.Für bestehende Mietverträge, die verschiedeneNutzungen zusammenfassen,wird das Mietzinspotential auf der Basisder separierten, einzelnen Nutzungenermittelt.Echte mieterseitige Verlängerungsoptionenwerden dann berücksichtigt, wenndie effektiven Mietzinsen unter der ermitteltenMarktmiete liegen. UnechteOptionen, die eine Anpassung der Mietenan das dannzumal marktübliche Mietzinsniveauvorsehen, werden wie obendargestellt als Verträge mit befristeterLaufzeit beurteilt.Für Verträge mit unbefristeter Dauer, wiesie beispielsweise für Wohnnutzungenüblich sind, erfolgt die Anpassung andie ermittelten Mietpotenziale unterWürdigung der mietrechtlichen Rahmenbedingungensowie der liegenschaftsspezifischenFluktuation.Betriebs- und UnterhaltskostenDie in den Bewertungen berücksichtigtenBetriebs- und Unterhaltskosten orientierensich primär an den Erfahrungswertender Liegenschaftsrechnungender letzten Jahre sowie den durch dieverantwortlichen Organe der Mobimoverabschiedeten Budgets. Diese Angabenwerden einerseits mit den bestehendenvertraglichen Vereinbarungenaus der Bewirtschaftung plausibilisiertund mit Benchmarks aus dem Datenbank-Poolvon Wüest & Partner verglichen.Auf der Basis dieser Analysenwerden die zukünftig zu erwartendenAufwendungen für den Betrieb und denlaufenden Unterhalt der Liegenschaftenmodelliert.InstandsetzungskostenDie Berücksichtigung der kurz-, mittelundlangfristigen Instandsetzungskostenspielt in der DCF-Bewertung eine zentraleRolle. Die Bewertungen reflektierengrundsätzlich die von der Mobimo zurVerfügung gestellten Investitionspläne.Diese Angaben werden auf der Basis vonspezifischen Kostenbenchmarks plausibilisiert.Für die Ermittlung der langfristigenInstandsetzungskosten stützt sich Wüest& Partner auf das Baukosten-AnalysetoolSTRATUS von Basler & Hofmann, IngenieurunternehmungZürich. Dabei wirdin Abhängigkeit des Alters von ausgewähltencharakteristischen Bauteilensowie deren Erstellungskosten und demaktuellen baulichen Zustand der langfristigeInvestitionsbedarf für die Werterhaltungder Liegenschaften berechnet.In Einklang mit den eingangs erwähntenBestimmungen der IAS 40 werden massgeblichewertvermehrende Investitionennicht berücksichtigt. Dies umfasstinsbesondere die potenzielle, höherwertigeUmnutzungen von Mietobjekten,die Realisierung bestehender AusbauoderNutzungsreserven sowie eigentlicheProjektentwicklungen.1 Die effektive Altersentwertung steht insbesondere in Abhängigkeit von der Konstruktionsart, dem Alter und dem Standort der spezifischen Liegenschaft.62 63