Geschäftsbericht 2004 - Mobimo

WandelanleiheBei der von der Mobimo ausgegebenenWandelanleihe hängt das Wandelrechtsowohl für die Mobimo als Emittentin alsauch für die Anleihensinhaber von einerpositiven Klarstellung der Lex Koller(Zulassung von Immobilienbesitz fürAusländer) ab. Im Falle einer Bewilligungs-Verweigerunghat Mobimo dasRecht, die Anleihe vorzeitig, vor einer Börsenkotierungzum Net Asset Value (NAV)per 31.12. des Vorjahres und danach zumdurchschnittlichen Börsenkurs der letzten3 Monate zurückzuzahlen.Da das Wandelrecht von einer Bedingungabhängig ist, wird der volle Betragder Wandelanleihe in Anwendung derInterpretation Nr. 5 des Standard InterpretationCommittee (SIC) als Fremdkapitalausgewiesen. Es erfolgt keine Ausscheidungeines Eigenkapitalanteiles.Die Bewertung der Wandelanleiheerfolgt aufgrund der oben erwähntenRückzahlungsbedingung zum NAV perBilanzstichtag. Die Anpassung an denNAV wird erfolgswirksam über denFinanzaufwand verbucht.Übrige FinanzverbindlichkeitenFinanzverbindlichkeiten werden bei dererstmaligen Erfassung zu Anschaffungskostenabzüglich Transaktionskostenbilanziert. In der Folge werden dieFinanzverbindlichkeiten zu fortgeführtenAnschaffungskosten bewertet, wobei dieDifferenz zwischen dem Nominalwertund dem Buchwert über die Laufzeitgemäss der Effektivzinsmethode amortisiertwird.RückstellungenRückstellungen werden vorgenommen,soweit ein vergangenes Ereignis zu einergegenwärtigen rechtlichen oder faktischenVerpflichtung geführt hat, ein Mittelabflusswahrscheinlich ist und dieserzuverlässig bemessen werden kann.PersonalvorsorgeDie Mobimo hat sich für die obligatorischePersonalvorsorge gemäss BVG einerSammelstiftung einer Schweizer Versicherungangeschlossen. Ausser den Versicherungsbeiträgenbesteht aus diesemAnschlussvertrag keine weitergehendeVerpflichtung des Arbeitgebers.Die überobligatorische berufliche Vorsorgewird durch eine Sammelstiftungübernommen, welche ihrerseits für dieRisiken Tod und Invalidität vollständigrückversichert ist. Für die Risiken Todund Invalidität besteht somit ausser derPrämienzahlung keine weitergehendeVerpflichtung des Arbeitgebers. DerArbeitgeber trägt jedoch für diesen Vorsorgeplandas Risiko für den Sparprozess(Zinsgarantie) mit.Die Pläne für die obligatorische Personalvorsorgegemäss BVG und die Risikoversicherungder überobligatorischenberuflichen Vorsorge werden nach IAS 19als beitragsorientierte Pläne qualifiziert.Die Arbeitgeberbeiträge werden derErfolgsrechnung belastet.Der Sparprozess für die überobligatorischeberufliche Vorsorge wird hingegenunter IAS 19 als leistungsorientierter Planqualifiziert. Bei diesem Plan wird der Barwertder erwarteten Ansprüche (DefinedBenefit Obligation) nach der Projected-Unit-Credit Method ermittelt und zurückgestellt.Alle wesentlichen Verpflichtungenund die zu deren Deckungdienenden Aktiven werden jährlichermittelt. Die Vorsorgekosten, die mit derArbeitsleistung der Berichtsperiode zusammenhängen(Current Service Cost),werden erfolgswirksam erfasst. Die vergangeneArbeitsleistung betreffendenVorsorgekosten, die auf neue oder verbesserteVorsorgeleistungen zurückzuführensind (Past Service Cost), werdenlinear bis zum Zeitpunkt der Anspruchsberechtigungüber den Personalvorsorgeaufwanderfasst. Versicherungstechnischeund Anlage-Gewinne und-Verluste aus den periodischen Neuberechnungenwerden linear über diedurchschnittliche Restdienstzeit erfolgswirksamerfasst, soweit sie 10 Prozent derVorsorgeverpflichtung überschreiten.AktienkapitalDas Aktienkapital wird als Eigenkapitalausgewiesen, da keine Rückzahlungspflichtund keine Dividendengarantiebesteht. Transaktionskosten, die bei einerKapitalerhöhung anfallen und direkt derAusgabe von neuen Aktien zugerechnetwerden können, werden abzüglich derzugehörigen Steuern vom Betrag derKapitalerhöhung abgezogen.Eigene Aktien werden zu Anschaffungskosteninkl. zurechenbarer Transaktionskostenim Eigenkapital abgezogen undinnerhalb des Eigenkapitals als separaterPosten ausgewiesen.Dividenden werden als Verbindlichkeitausgewiesen, sobald sie von der Generalversammlungbeschlossen wurden undsomit geschuldet sind.ErtragsrealisationDie Erträge aus der Vermietung vonAnlageliegenschaften beinhalten dieNettomieterträge, d.h. die Sollmieterträgeabzüglich Leerstandskosten undInkassoverluste.Die Verkaufserlöse der Promotion werdenbei denjenigen Objekten, die dieKriterien für die Anwendung der POC-Methode erfüllen, anteilig nach Massgabedes Baufortschrittes erfasst. Bei denübrigen Objekten erfolgt die Erfassungdes Verkaufs nach Baufertigstellung imZeitpunkt des Übergangs von Nutzenund Gefahr.Der Gewinn aus dem Verkauf von Anlageliegenschaftenentspricht der Differenzzwischen dem Nettoerlös und dembilanzierten Verkehrswert. Der Verkaufwird im Zeitpunkt des Übergangs vonNutzen und Gefahr erfasst.LeasingLeasingverträge werden bilanziert, wennRisiken und Nutzen bei Vertragsabschlussmehrheitlich an die Konzerngesellschaftübergehen. Dabei werdendie Leasingraten gemäss Annuitätenmethodein Zins- und Tilgungsbeträgeaufgeteilt. Die Abschreibung der Leasinggegenständeerfolgt über die geschätzteNutzungs- oder kürzere Leasingdauer.Zahlungen für operatives Leasing werdenlinear über die Leasingdauer direktder Erfolgsrechnung belastet.FremdkapitalzinsenFremdkapitalzinsen auf Krediten, die zurFinanzierung von konkreten Bauprojektenaufgenommen wurden, werdenwährend der Bauzeit aktiviert.Alle übrigen Fremdkapitalzinsen werdenunter Anwendung der Effektivzinsmethodeder Erfolgsrechnung belastet.SteuernDie Ertragssteuern beinhalten sowohllaufende als auch latente Ertragssteuern.Sie werden erfolgswirksam erfasst, mitAusnahme von Ertragssteuern auf direktim Eigenkapital erfassten Transaktionen.In diesen Fällen werden die Ertragssteuernebenfalls im Eigenkapital verbucht.Die laufenden Ertragssteuern umfassendie erwarteten geschuldeten Steuern aufdem steuerlich massgeblichen Ergebnis,berechnet mit den am Bilanzstichtaggeltenden bzw. angekündigten Steuersätzen,Grundstückgewinnsteuern auferfolgten Liegenschaftenverkäufen sowieAnpassungen der Steuerschulden oder-guthaben früherer Jahre.Latente Steuern werden gemässder Balance-Sheet-Liability-Methode auftemporären Differenzen zwischen denWertansätzen in der Steuerbilanz undder Konzernbilanz abgegrenzt. In folgendenFällen werden keine latenten Steuernauf temporären Differenzen erfasst:steuerlich nicht abzugsfähiger Goodwill,Ersterfassung von Vermögensgegenständenund Verbindlichkeiten in Zusammenhangmit einer Transaktion, dieweder das Konzernergebnis noch dassteuerliche Ergebnis beeinflusst, undBeteiligungen an Tochtergesellschaften,falls es wahrscheinlich ist, dass sich dietemporäre Differenz in absehbarer Zukunftnicht aufhebt. Die Bemessung derlatenten Steuern berücksichtigt denerwarteten Zeitpunkt und die erwarteteArt und Weise der Realisation bzw. Tilgungder betroffenen Aktiven und Verbindlichkeiten.Dabei werden die Steuersätzeherangezogen, die zum Bilanzstichtaggelten bzw. angekündigt sind.Aktive latente Steuern werden nursoweit berücksichtigt, als es wahrscheinlichist, dass die temporären Differenzenmit zukünftigen Gewinnen verrechnetwerden können.Derivative FinanzinstrumenteDerivative Finanzinstrumente können imUmfang der ordentlichen Geschäftstätigkeiteingesetzt werden. Mobimo hatbis zum 31. Dezember 2004 keine solchenGeschäfte getätigt. Somit bestehenam Bilanzstichtag auch keine offenenKontrakte.OptionsprogrammFür Verwaltungsrat und Managementbesteht ein Optionsprogramm. Die Ausübungder Optionen wird erfolgsneutralerfasst.Gewinn je AktieDer Gewinn je Aktie (Earnings per Share)berechnet sich aus dem Konzernergebnisdurch den gewichteten Mittelwertder Anzahl ausstehender Aktien währendder Berichtsperiode. Der verwässerteGewinn je Aktie berücksichtigtzusätzlich die Aktien, die aus der Ausübungder Optionsrechte entstehenkönnen.32 33