Geschäftsbericht 2004 - Mobimo

WährungsumrechnungDie in den Einzelabschlüssen der konsolidiertenGesellschaften enthaltenenFremdwährungspositionen werden wiefolgt umgerechnet:Geschäftsvorfälle in fremder Währungwerden zu dem am Transaktionstag gültigenWechselkurs in CHF umgerechnetund erfasst. Die in Fremdwährung gehaltenenmonetären Aktiven und Passivenwerden in der Bilanz zum Stichtagskursumgerechnet. Kursdifferenzen, welcheaus der Abwicklung oder durch Neubewertungder Fremdwährungspositionam Bilanzstichtag entstehen, werden inder Erfolgsrechnung erfasst.Mobimo hält per Ende 2004 keine Aktivenund Verbindlichkeiten in Fremdwährungen.Alle Tochtergesellschaften erstellenihre Jahresrechnungen in CHF, sodass aus der Konsolidierung keineUmrechnungsdifferenzen entstehen.Flüssige MittelDie Flüssigen Mittel beinhalten Kassenbestände,Sichtguthaben bei Bankensowie Terminanlagen und kurzfristigeGeldmarktanlagen mit einer ursprünglichenLaufzeit bis zu 90 Tagen. Sie werdenzu Nominalwerten ausgewiesen.ForderungenDie Forderungen werden zum Nominalwertabzüglich Wertberichtigungen fürnicht einbringbare Forderungen bilanziert.Promotion (Liegenschaften)Zur Kategorie Promotion gehörenUmwandlungsobjekte sowie Neubauobjekte,bei welchen Mobimo die Realisationübernimmt und die sie anschliessendwieder veräussert.Bauland und fertig erstellte, aber nochnicht verkaufte Immobilien (inkl.Umwandlungsobjekte) werden zu Anschaffungs-oder zu tieferen Marktwertenbewertet.Immobilien im Bau, für die ein beurkundeterKaufvertrag mit einem Käuferbesteht und bei denen noch wesentlicheBauleistungen zu erbringen sind,werden nach der Percentage-of-Completion-Methodezum anteiligen Verkaufswertgemäss Baufortschritt bewertet.Erhaltene Käuferanzahlungen werdenverrechnet. Alle übrigen Immobilien imBau werden zu Anschaffungskosten oderzu tieferen Marktwerten bewertet. Beiverlustbringenden Objekten wird dererwartete Endverlust sofort zurückgestellt.AnlageliegenschaftenGeschäfts- und WohnliegenschaftenDiese Liegenschaften werden im Sinnevon IAS 40 als Renditeliegenschaftenklassifiziert. Dabei handelt es sich umObjekte (erworbene oder selbsterstellte),welche über einen längeren Zeitraumgehalten und bewirtschaftet werden.Baulandreserven, deren künftige Nutzungnoch nicht feststeht, sowie Liegenschaften,die umgebaut, saniert oderentwickelt werden, sind ebenfalls alsRenditeliegenschaften klassiert.Die Bewertung im Zeitpunkt der Ersterfassungerfolgt zu Anschaffungskosteninkl. direkt zurechenbarer Transaktionskosten.Nach der Ersterfassung werdendie Liegenschaften zu Verkehrswertenbewertet. Dafür erfolgt jährlich auf denBilanzstichtag eine Bewertung durcheinen unabhängigen Liegenschaftenexperten.Bis zum Geschäftsjahr 2003erfolgte die Ermittlung des Verkehrswertesmittels der Ertragswertmethode. ImBerichtsjahr wurden die Verkehrswerteerstmals auf Basis der DCF-Methode (DiscountedCash Flow) bestimmt. DerMethodenwechsel wurde gemäss IAS 8als «Change in Accounting Estimates»eingestuft; es erfolgte somit keinerückwirkende Anwendung der DCF-Methode. Beide Methoden ergeben Verkehrswerteim Sinne von IAS 40. Die Auswirkungendes Methodenwechsels aufdie Konzernrechnung 2004 waren nurunwesentlich.Bei der Ermittlung der Verkehrswertegemäss der DCF-Methode wurde wiefolgt vorgegangen: Die Verkehrswerteberücksichtigen keine HandänderungsundGrundstücksgewinn- oder Mehrwertsteuernsowie weitere, bei einer allfälligenVeräusserung der Liegenschaftenanfallenden Kosten und Provisionen.Zukünftige wertvermehrende Investitionenund damit verbundene Mehrerträgewerden nicht eingerechnet. Mieteinnahmen,Betriebs- und Unterhaltskosten,Instandsetzungskosten sowie der Diskontierungssatzbasieren auf folgendenGrundlagen und Annahmen:MieteinnahmenDie Mietzinsen fliessen auf der Basis deraktuellen Mietzinsen und der vertraglichvereinbarten Konditionen in die Bewertungein. Bei zeitlich begrenzten Mietverträgenwerden für die Zeit nach Vertragsablaufdie aus heutiger Sicht nachhaltigerzielbaren potentiellen Mieterträgeeingesetzt. Die Ermittlung der marktgerechtenMietzinspotentiale basiert aufjüngsten Vertragsabschlüssen in der betreffendenLiegenschaft oder in bekanntenvergleichbaren Liegenschaften inunmittelbarer Nachbarschaft sowie aufdem Immobilienmarkt-Research vonWüest & Partner. Mieterseitige Verlängerungsoptionenwerden dann berücksichtigt,wenn die effektiven Mietzinsenunter der ermittelten Marktmiete liegen.Aktuell leerstehende Mietobjekte werdenunter Berücksichtigung einer marktüblichenVermarktungsdauer in derBewertung berücksichtigt.Betriebs- und UnterhaltskostenBei der Bestimmung der Betriebs- undUnterhaltskosten werden Erfahrungswerteder Vergangenheit, von Mobimogenehmigte Budgets sowie Benchmarkwertevon Wüest & Partner berücksichtigt.InstandsetzungskostenInstandsetzungskosten für die Werterhaltungder Liegenschaften werden unterBerücksichtigung von Investitionsplänensowie mit Hilfe von Baukosten-Analysetoolsermittelt.DiskontierungDie Diskontierung erfolgt für jede Liegenschaftnach Massgabe von standortundliegenschaftsbezogenen Kriterien.Diese reflektieren sowohl die standortrelevantenCharakteristiken der MakroundMikrolage als auch die wesentlichenParameter der aktuellen Bewirtschaftungssituation.Die gewählten Diskontierungsfaktorenwerden anhand vonbekannten Handänderungen und Transaktionenempirisch gemessen und verifiziert.Investitionen und NeubewertungErsatz- und Erweiterungsinvestitionenwerden im Buchwert der Liegenschaftenaktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dassMobimo daraus zukünftig ein wirtschaftlicherNutzen zufliessen wird.Die Veränderung der Verkehrswerte wirderfolgswirksam erfasst. Die darauf anfallendenlatenten Steuerschulden oder-guthaben werden der Erfolgsrechnungals Steueraufwand oder -ertrag belastetrespektive gutgeschrieben. Anlageliegenschaftenwerden nicht abgeschrieben.SachanlagenDie Sachanlagen werden zu Anschaffungswertenabzüglich betriebswirtschaftlichnotwendiger Abschreibungen,gegebenenfalls vermindert durchzusätzliche Abschreibungen infolgeWertbeeinträchtigung (Impairment)bewertet.Anlageliegenschaften im Bau werden biszur Fertigstellung zu Anschaffungskostenbilanziert und unter den Sachanlagenausgewiesen. Bauzinsen währendder Bauphase werden aktiviert. BeiProjektabschluss werden sie erstmals zuVerkehrswerten bewertet und in dieAnlageliegenschaften umklassiert. DieDifferenz zwischen den Anschaffungskostenund den Verkehrswerten wirderfolgswirksam erfasst.Komponenten einer Sachanlage mitunterschiedlichen Nutzungsdauern werdeneinzeln erfasst und separat abgeschrieben.Folgeinvestitionen werden im Buchwertder Sachanlagen aktiviert, wenn es wahrscheinlichist, dass Mobimo darauszukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufliessenwird. Eigentliche Unterhalts- undRenovationsaufwendungen werden derErfolgsrechnung belastet.Sachanlagen, welche über langfristigeLeasingverträge finanziert sind, werdenzum Barwert der Mindestleasingratenoder tieferen Verkehrswert bilanziert. Aufder Passivseite sind die entsprechendenFinanzleasingverpflichtungen als Verbindlichkeitenausgewiesen.Die Abschreibung der Sachanlagenerfolgt linear über die geschätzte Nutzungs-oder kürzere Leasingdauer.Die Nutzungsdauer beträgt für:BüromobiliarBüromaschinenHardwareTelefoninstallationenFahrzeuge8 Jahre5 Jahre3 Jahre5 Jahre4 JahreImmaterielle AnlagenDie immateriellen Anlagen der Mobimo-Gruppe beinhalten nur Goodwill ausAkquisitionen.Goodwill aus Akquisitionen entsprichtder Differenz zwischen den Anschaffungskostenund dem Verkehrswert derübernommenen Nettoaktiven.Eine positive Differenz wird aktiviert undzu Anschaffungskosten abzüglich kumulierterAmortisationen, gegebenenfallsvermindert durch zusätzliche Amortisationeninfolge Wertbeeinträchtigung(Impairment), bewertet. Die Amortisationerfolgt linear über die geschätzte Nutzungsdauer.Die Amortisationsdauernwerden individuell unter Berücksichtigungdes Nutzens festgelegt. Die maximaleNutzungsdauer beträgt 20 Jahre.Wo die Amortisationsdauer des Goodwillsmehr als 5 Jahre beträgt, ist diesdurch detaillierte Businesspläne der jeweiligenGesellschaften substantiiert.Ist der Kaufpreis kleiner als der Verkehrswertder übernommenen Nettoaktiven,wird der negative Goodwill direkt alsNegativposten in den immateriellenAnlagen bilanziert. Falls der negativeGoodwill auf erwartete Verluste zurückzuführenist, wird er beim Anfall dieserVerluste erfolgswirksam aufgelöst. Istdies nicht der Fall, wird der negativeGoodwill bis in Höhe des Verkehrswertesder übernommenen nicht monetärenAktiven über die durchschnittlicheNutzungsdauer der abzuschreibendenAktiven erfolgswirksam aufgelöst. Derüberschiessende Teil wird sofort erfolgswirksamerfasst.Mobimo hat keine Akquisitionen nachdem 31. März 2004 getätigt, welchebereits nach dem neuen Standard IFRS 3für Business Combinations behandeltwerden müssten.FinanzanlagenDie Finanzanlagen umfassen langfristigeDarlehen an Dritte sowie nicht konsolidierteBeteiligungen. Die Bilanzierungder Darlehen erfolgt zu fortgeführtenAnschaffungskosten abzüglich notwendigerWertberichtigungen. Die nicht konsolidiertenBeteiligungen werden als«zum Verkauf verfügbar» klassiert undzu Verkehrswerten bewertet, wobei dieVerkehrswertanpassungen erfolgswirksamerfasst werden.Impairment (Wertbeeinträchtigung)Die Werthaltigkeit der langfristigen Aktivenohne Anlageliegenschaften wirdmindestens einmal jährlich beurteilt.Liegen Indikatoren einer nachhaltigenWerteinbusse vor, wird eine Berechnungdes realisierbaren Werts (ImpairmentTest) durchgeführt. Übersteigt der Buchwerteines Aktivums den realisierbarenWert, erfolgt eine erfolgswirksameWertanpassung.Verbindlichkeiten aus Lieferungenund Leistungenund sonstige VerbindlichkeitenVerbindlichkeiten aus Lieferungen undLeistungen sowie die sonstigen Verbindlichkeitenwerden zu Anschaffungskosten,welche dem Nominalwert der Verbindlichkeitenentsprechen, bilanziert.30 31