Geschäftsbericht 2004 - Mobimo

1.6 Anhang zur Konzernrechnung1.6.1 GeschäftstätigkeitDie Mobimo-Gruppe ist eine Immobilienunternehmungmit Aktivitäten ausschliesslichin der Schweiz. Die Geschäftstätigkeitumfasst einerseits daslangfristige Halten und Bewirtschaftenvon Geschäfts-, Gewerbe- und Wohnliegenschaftenund andererseits den Bauund Verkauf von Wohneigentum sowiedie Entwicklung von Geschäftsliegenschaften.Muttergesellschaft ist die Mobimo HoldingAG, eine Aktiengesellschaft nachschweizerischem Recht mit Sitz inLuzern.1.6.2 Grundsätze der KonzernrechnungslegungAllgemeinesDie Konzernrechnung der Mobimo HoldingAG wird in Übereinstimmung mitden International Financial ReportingStandards (IFRS) erstellt und entsprichtdem schweizerischen Gesetz.Die Konsolidierung erfolgt aufgrund vongeprüften und nach einheitlichen Richtlinienerstellten Einzelabschlüssen derKonzerngesellschaften. Einheitlicher Stichtagist der 31. Dezember.Alle Beträge sind in der Konzernrechnung,falls nicht anders deklariert, in TausendSchweizer Franken (TCHF) ausgewiesen.Die Konzernrechnung basiert auf demAnschaffungskostenprinzip mit Ausnahmeder Anlageliegenschaften undden zum Verkauf verfügbaren Finanzanlagen,welche zu Verkehrswertenbewertet sind.und Annahmen basieren auf Erfahrungenaus der Vergangenheit sowie aufverschiedenen anderen Faktoren, dieunter den aktuellen Umständen als plausibelerscheinen. Schätzungen undAnnahmen werden laufend überprüftund wenn nötig angepasst.Wesentliche Schätzungen und Annahmen,die bei der Bewertung von Aktivenund Verbindlichkeiten zugrunde gelegtwurden, sind im Folgenden beschrieben.Schätzungen und AnnahmenVerkehrswerte derAnlageliegenschaftenDie Verkehrswerte der Anlageliegenschaftenwerden auf Basis der DCF-Methode (Discounted Cash Flow) bestimmt.Schätzungen und Annahmen,die in die Bewertung eingeflossen sind,sind im Rechnungslegungsgrundsatz zuden Anlageliegenschaften beschrieben.Latente SteuernDie Besteuerung von Gewinnen aus derVeräusserung von Liegenschaften unterliegtin verschiedenen Kantonen einerspeziellen Grundstückgewinnsteuer. DieHöhe der massgebenden Steuersätzehängt dabei von der Haltedauer derLiegenschaft ab und kann erheblich variieren.Bei der Berechnung der latenten Steuernauf Anlageliegenschaften wurde für jedeLiegenschaft eine Resthaltedauer geschätzt.Sollte die effektive Haltedauerder Liegenschaften nicht der angenommenenHaltedauer entsprechen, kannsich bei einem Verkauf eine Steuerlastergeben, die erheblich von den abgegrenztenlatenten Steuern abweicht.Darstellung der konsolidiertenErfolgsrechnungIm Berichtsjahr wurde die Gliederung derkonsolidierten Erfolgsrechnung zur Verbesserungder Transparenz und der Aussagekraftüberarbeitet und erstmalsgemäss dem von der EPRA (EuropeanPublic Real Estate Association) vorgeschlagenenFormat für Immobiliengesellschaftendargestellt. Die Vorjahreszahlenwurden entsprechend angepasst.Änderungen der RechnungslegungsgrundsätzeDie Rechnungslegungsgrundsätze wurdengegenüber dem Vorjahr mit folgendenAusnahmen unverändert angewendet:Die Gruppe hat im Berichtsjahr alleStandards, die im Rahmen des so genannten«Improvement-Projektes» überarbeitetwurden, vorzeitig eingeführt. Im Einzelnenbetrifft dies folgende Standards:IAS 1 Presentation of FinancialStatementsIAS 2 InventoriesIAS 8 Accounting Policies, Changes inAccounting Estimates, ErrorsIAS 10 Events After the Balance SheetDateIAS 16 Property, Plant and EquipmentIAS 17 LeasesIAS 21 The Effects of Foreign ExchangeRatesIAS 24 Related Party DisclosuresIAS 27 Consolidated and SeparateFinancial StatementsIAS 28 Investments in AssociatesIAS 31 Interests in Joint VenturesIAS 33 Earnings per ShareIAS 40 Investment PropertyDie Erstanwendung dieser Standardshatte keine Auswirkungen auf dasKonzern-Eigenkapital und das Konzern-Ergebnis der Mobimo-Gruppe.2004 wurden vom IASB weitere Standardsherausgegeben bzw. überarbeitet,die für das Geschäftsjahr 2004 ebenfallsnoch nicht oder nur in bestimmten Fällenangewendet werden mussten (vgl. nachfolgendeAufstellung). Mobimo hat aufeine vorzeitige Einführung dieser Standardsverzichtet.Die Einführung der neuen und überarbeitetenStandards (ohne IFRS 2) wirdvoraussichtlich keinen wesentlichen Einflussauf die Konzernrechnung haben.IFRS 2Gemäss IFRS 2 sind die Kosten für Aktienoptionen an Mitarbeiter erfolgswirksam zuerfassen und über den Leistungszeitraum zu verteilen. Der Leistungszeitraum ist diePeriode, während der ein uneingeschränkter Anspruch auf die Optionen erworbenwird. Die Bewertung der Optionen hat dabei zum Verkehrswert zu erfolgen. Für sämtlicheab dem 1. Januar 2005 an den Verwaltungsrat und das Management zugeteiltenOptionen wird somit in Zukunft ein Aufwand zu erfassen sein. Die Höhe des Aufwandeshängt vom jeweiligen Geschäftsergebnis ab, da die auszugebende Zahl derOptionen ergebnisabhängig ist. Alle vor dem 1. Januar 2005 abgegebenen Optionenwerden keinen Einfluss haben.anzuwenden für Geschäftsjahrebeginnend am oder nach demNeue StandardsIFRS 2 Share-based Payment 01.01.2005IFRS 3 Business Combinations 31.03.2004 1IFRS 4 Insurance Contracts 01.10.2005IFRS 5 Non-current Assets Held for Sale and Discontinued Operations 01.01.2005Überarbeitete StandardsIAS 19 Employee Benefits 01.01.2006IAS 32 Financial Instruments: Disclosure and Presentation 01.01.2005IAS 36 Impairment of Assets 31.03.2004 1IAS 38 Intangible Assets 31.03.2004 1IAS 39 Financial Instruments: Recognition and Measurement 01.01.2005Konsolidierungskreis und -methodenIn die Konzernrechnung werden alleGesellschaften einbezogen, bei welchendie Mobimo Holding AG direkt oder indirektdie Kontrolle ausübt. Kontrollebedeutet die massgebende Beeinflussungder finanziellen und operativenGeschäftstätigkeit, um daraus entsprechendenNutzen ziehen zu können. Diesist der Fall, wenn der Konzern bei Gesellschaftenüber mehr als 50% der Stimmrechteverfügt oder wenn die Geschäftsleitungvertraglich zugesichert ist oderde facto ausgeübt wird (vgl. Konsolidierungskreisin Erläuterung 41). Im Laufedes Jahres erworbene oder veräusserteKonzerngesellschaften werden vom Zeitpunktder Übernahme der Kontrolle konsolidiertoder ab dem Zeitpunkt derAbgabe der Kontrolle aus dem Konsolidierungskreisausgeschlossen.Für die vollkonsolidierten Gesellschaftenwerden die Aktiven und Passiven sowieAufwendungen und Erträge nach derMethode der Vollkonsolidierung zu100% übernommen. Alle konzerninternenTransaktionen und Beziehungensowie Zwischengewinne auf den konzerninternenTransaktionen und Beständenwerden eliminiert.Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nachder Purchase-Methode. Dabei wird derKaufpreis der akquirierten Gesellschaftmit den zu Verkehrswerten bewertetenNettoaktiven zum Erwerbszeitpunkt verrechnet.Bezüglich der Behandlung vonGoodwill wird auf den Rechnungslegungsgrundsatzzu den immateriellenAnlagen verwiesen.Beteiligungen zwischen 20% und 50%,bei denen Mobimo einen massgebli-Schätzung der Baukostenvon PromotionenDie Bewertung der laufenden Projekteerfolgt auf Basis der Investitionsrechnungfür die einzelnen Projekte. Wertberichtigungenfür Verlustprojekte werdengebildet, sobald Verluste erkennbarsind. Die Ermittlung der budgetiertenGesamtkosten sowie der geplantenVerkaufspreise erfolgt auf der Basis vonverschiedenen Grundlagen und Annahmen.Dazu gehören Erfahrungswerte derVergangenheit, die Objektspezifikationendes Projektes, Benchmarkwerte fürBaukosten sowie weitere relevante Faktorenwie beispielsweise die geplanteBauzeit. Die Investitionsrechnungen werdenchen Einfluss ausübt, die sie hingegenlaufend überprüft und wenn nötignicht kontrolliert, werden nach derangepasst.Equity-Methode erfasst und in der BilanzSchätzungen, Annahmen undErmessensausübungDie Erstellung der Konzernrechnung inFalls die effektiven Baukosten und Verkauferlösevon den Planwerten abweichenbzw. aufgrund neuer Erkenntnisseseparat bilanziert. Ein allfälliger Goodwillwird als Bestandteil des Buchwertes ausgewiesen.Mobimo hält per Ende 2004Übereinstimmung mit IFRS verlangt während der Bauphase eine Anpassungkeine solchen Beteiligungen.Schätzungen und Annahmen sowie eineErmessensausübung bei der Anwendungder Rechnungslegungsgrundsätze.Dies kann einen Einfluss auf die Buchwertevon Vermögenswerten und Verbindlichkeitender Investitionsrechnung notwendig ist,kann eine Anpassung der Buchwerte,d.h. eine Anpassung von Wertberichtungenfür Verlustprojekte oder eine Korrekturder gemäss POC-Methode erfasstenBeteiligungen unter 20% werden als zumVerkauf verfügbare Finanzanlagen klassiertund zum Verkehrswert bilanziert.Verkehrswertanpassungen werden erfolgswirksamerfasst.haben. Die Schätzungen anteiligen Gewinne notwendig werden.1 Für Akquisitionen mit Vereinbarungsdatum zwischen dem 31. März 2004 und dem31. Dezember 2004 muss der Standard bereits im Geschäftsjahr 2004 angewendet werden28 29