Geschäftsbericht <strong>2004</strong>Interview mit CEO Paul Schnetzer«Wir kombinieren Renditeund Wertsteigerungen»Im Gegensatz zu anderen Immobiliengesellschafteninvestiert <strong>Mobimo</strong> nichtnur in Anlageobjekte, sondern auch inEntwicklungsliegenschaften. Letztereermöglichen eine hohe Wertschöpfungund sorgen für eine willkommeneDynamik im Immobilienportefeuille.Wie diese erfolgreiche Strategie umgesetztwird, erläutert Paul Schnetzer,CEO der <strong>Mobimo</strong>, im nachstehendenInterview.Herr Schnetzer, wofür steht <strong>Mobimo</strong>?<strong>Mobimo</strong> steht für ein Unternehmen, dasmit Immobilienanlagen eine nachhaltighohe Gesamtperformance für seineAktionäre erwirtschaftet. Die Kernkompetenzenvon <strong>Mobimo</strong> liegen im Managementeines Portefeuilles ertragsstarkerLiegenschaften sowie in derEntwicklung von Immobilien. Dazugehören sowohl die Promotion vonWohneigentum als auch die Restrukturierungvon Geschäftsliegenschaften.Welche Anlagekriterien verfolgen Sie?Bei den Anlageliegenschaften wird einegesunde Mischung aus erstklassigenObjekten mit etwas tieferen Renditenund qualitativ weniger hochstehendenImmobilien mit höheren Renditen angestrebt.Wir kaufen momentan nurObjekte, die in den Agglomerationen derDeutschen Schweiz liegen und die einebestimmte Marktliquidität aufweisen.Im Geschäftsbereich Entwicklungsobjektefokussiert sich <strong>Mobimo</strong> auf die wirtschaftsstarkeRegion Zürich. <strong>Mobimo</strong>versteht es, an privilegierten LagenWohneigentum mit überzeugender Architektursowie solider Bausubstanz zuerstellen und erfolgreich zu vermarkten.Neben Wohneigentum entwickelt<strong>Mobimo</strong> auch Geschäftsliegenschaften.Solche Objekte erwerben wir in Zeitenschwacher Nachfrage und gedrückterPreise, um sie durch Umstrukturierungen,Modernisierungen oder Anpassungenauf künftige Nutzerbedürfnisse auszurichten.Das primäre Ziel besteht darin,mittelfristig eine Wertsteigerung zuerzielen.Wohneigentums in der Region Zürichentwickelt. Entsprechend stark ist auchunsere Präsenz bei der Vermarktung, waswiederum auf die Wahrnehmung in derÖffentlichkeit abfärbt.Andererseits sprechen mich Investorenimmer wieder auf unsere Perlen im Portefeuilleder Geschäftsliegenschaften an.Am bekanntesten sind das prägnante<strong>Mobimo</strong>-Hochhaus am Escher Wyss-Platz in Zürich und das Haus Apollo vonTheo Hotz an der Stauffacherstrasse 41 inZürich. Das Apollo ist eines der schönstenGeschäftshäuser der Stadt Zürich,wenn nicht sogar der Schweiz.Was macht <strong>Mobimo</strong> in der Promotionvon Wohneigentum besser alsandere?Es sind viele Komponenten, die zu unseremPromotionserfolg beitragen. Icherwähne unsere Vertrautheit mit demMarkt, unsere hohe Kompetenz beimEinkauf von Bauland, unsere kurzen Entscheidungswege,klare Vorstellungenüber die Produktbedürfnisse an denjeweiligen Makro- und Mikrolagen, denhohen Stellenwert einer überzeugendenArchitektur, das ausgeprägte Qualitätsverständnisin der Materialisierung unddie Bevorzugung ökologischer Bauweisen.Zudem kann <strong>Mobimo</strong> auf eigene undeingespielte Teams erfahrener Fachleutezählen. Sie setzen die Akzente, die<strong>Mobimo</strong> bekannt gemacht haben.und Luzern so gross, dass wir keine Veranlassunghaben, uns in anderen Regionenzu verzetteln.Wird <strong>Mobimo</strong> das Entwicklungsgeschäftin Anbetracht der hohenLeerstände am Geschäftsflächenmarktzurückfahren?Wir betreiben ein aktives Portfolio-Management. Dazu gehören auch einelaufende Überprüfung und Bereinigungunseres Bestands. Trotz – oder geradewegen – der aktuellen Leerstände beiden Geschäftsflächen sehen wir abergegenwärtig keinen besonderen Handlungsbedarf.Wir nutzen die Zeit vielmehr,um die Geschäftsliegenschaftenauf zukunftstaugliche Nutzungsmodelleauszurichten, damit wir auf Marktveränderungenrasch reagieren können.Wer bewertet Ihre Immobilien?Nach welcher Methode?Die Portefeuillebewertung erfolgt durchdie anerkannte, unabhängige Wüest &Partner AG, Zürich, nach der DCF-Methode.teamorientiertem Denken. Unsere Strukturensind einfach; die Prozesse habenwir klar definiert. Zudem verfügen wirüber ein leistungsfähiges IT-System. DasEntscheidende ist aber sicher dergemeinsame Wille, in einem hartumkämpften Markt die Oberhand zubehalten. Dieser Wille hat unsere Kulturgeprägt.Eine letzte Frage, Herr Schnetzer:Welches persönliche Verhältnishaben Sie zu Immobilien? TräumenSie nachts von Häusern, Mieterträgenund Anlagerenditen?Die Liebe zu Immobilien wurde mirbuchstäblich in die Wiege gelegt. MeineEltern besassen ein kleineres, ertragsstarkesPortefeuille. Während meinerganzen beruflichen Laufbahn habe ichmich immer mit Immobilien beschäftigendürfen. Natürlich begegne ich inmeinen Träumen nicht ausschliesslichschönen Eigenheimen, sondern der ganzenPalette von Immobilienanlagen. Siesehen: Immobilien faszinieren mich rundum die Uhr.«Im Wirtschaftsraum Zürich gibt es zur Förderungdes Wohneigentums noch enorm viel zutun, liegt doch die Eigentumsquote deutlichunter dem Landesmittel von 35%.»<strong>Mobimo</strong> investiert sowohl in Anlagealsauch in Entwicklungsobjekte.Ist das nicht eine Verzettelung derKräfte?Nein. Wir kombinieren damit Renditeund Wertsteigerungen, was zu einemsehr attraktiven Rendite-/Risiko-Profilführt. 60–70% der Investitionen gehenin Anlageobjekte, mit denen wir einenachhaltig hohe Rendite erzielen. Rundein Drittel der Investitionen entfälltauf Entwicklungsobjekte, die ein hohesWertsteigerungspotenzial aufweisen.«Die Kernkompetenzen von <strong>Mobimo</strong> liegen imManagement eines Portefeuilles ertragsstarkerLiegenschaften sowie in der Entwicklung vonImmobilien.»Wie erklären Sie sich, dass <strong>Mobimo</strong> inder Öffentlichkeit vor allem als Promotorvon Wohneigentum bekanntist, obwohl zwei Drittel des Immobilienbestandsauf Geschäftsliegenschaftenentfallen?<strong>Mobimo</strong> hat sich in den letzten Jahrenzum führenden Promotor gehobenenHaben Sie Pläne, die Entwicklung vonWohnbauprojekten auch ausserhalbdes Wirtschaftsraums Zürich voranzutreiben?Im Wirtschaftsraum Zürich gibt es zurFörderung des Wohneigentums nochenorm viel zu tun, liegt doch die Wohneigentumsquoteteilweise deutlich unterdem Landesmittel von rund 35%. In derStadt Zürich wohnen sogar nur rund15% der Bevölkerung in den eigenenvier Wänden. Das Potenzial ist in unseremangestammten Marktgebiet Zürich«Wir kaufen momentan nur Anlageobjekte, diein den Agglomerationen der DeutschenSchweiz liegen und die eine bestimmte Marktliquiditätaufweisen.»Wie schaffen Sie es, mit nur 33 Mitarbeiterinnenund Mitarbeitern einPortefeuille von über CHF 700 Mio.zu managen und gleichzeitig<strong>Mobimo</strong> weiterzuentwickeln?Die täglichen Herausforderungen bewältigenwir mit solider Fachkompetenz,hohem Leistungswillen, vernetztem und1819
1 Konzernrechnung1.1 Konsolidierte Bilanz per 31. DezemberAlle Beträge in TCHF Erläuterungen <strong>2004</strong> 2003AktivenUmlaufvermögenFlüssige Mittel 2 18 646 31 966Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 3 21 607 8 494Sonstige Forderungen 4 5 481 4 488Promotion (Liegenschaften) 5 82 761 149 570Aktive Rechnungsabgrenzung 6 3 072 327Total Umlaufvermögen 131 567 194 845AnlagevermögenAnlageliegenschaften– Geschäftsliegenschaften 7 572 283 454 697– Wohnliegenschaften 7 53 912 68 145Sachanlagen– Anlageliegenschaften im Bau 8 11 480 0– Übrige Sachanlagen 8 421 311Immaterielle Anlagen 9 0 2 214Finanzanlagen 10 558 90Total Anlagevermögen 638 654 525 457Total Aktiven 770 221 720 302Alle Beträge in TCHF Erläuterungen <strong>2004</strong> 2003PassivenFremdkapitalKurzfristiges FremdkapitalWandelanleihe 11 24 033 0Übrige kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 11 79 689 140 835Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 12 13 575 3 606Laufende Steuerverbindlichkeiten 5 806 2 944Sonstige Verbindlichkeiten 13 921 1 372Käuferanzahlungen 14 180 45Passive Rechnungsabgrenzung 15 13 790 28 861Total kurzfristiges Fremdkapital 137 994 177 663Langfristiges FremdkapitalWandelanleihe 11 0 22 809Übrige langfristige Finanzverbindlichkeiten 11 281 665 193 658Personalvorsorgeverbindlichkeiten 16 108 148Latente Steuerverbindlichkeiten 17 37 654 31 993Total langfristiges Fremdkapital 319 427 248 608Total Fremdkapital 457 421 426 271Eigenkapital 18Aktienkapital 150 313 162 990Kapitalreserven 31 433 31 031Eigene Aktien 0 –2 419Gewinnreserven 131 054 102 429Total Eigenkapital 312 800 294 031Total Passiven 770 221 720 3022021
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