Zum Ableitungsmodell der Liegen ... - Habath, Andreas
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FACHBEITRÄGE <strong>Habath</strong>: Berliner <strong>Liegen</strong>schaftszinssätze für Renditeimmobilien<br />
nungen nicht sachgerecht. <strong>Zum</strong>indest<br />
wären in diesem Fall die Mo<strong>der</strong>nisierungskosten<br />
zusätzlich bei den sonstigen<br />
wertbeeinflussenden Umständen<br />
in Abzug zu bringen und dürfen bei <strong>der</strong><br />
Ableitung des <strong>Liegen</strong>schaftszinssatzes<br />
nicht berücksichtigt werden.<br />
4.3 Bewirtschaftungskosten<br />
„Der Ableitung <strong>der</strong> Reinerträge aus den<br />
Jahresroherträgen (netto) liegen folgende<br />
jährliche Ansätze von Bewirtschaftungskosten<br />
(§ 18 WertV) zugrunde, ...“ (siehe<br />
Tab. 2 f., vgl. ABl. Nr. 29 vom<br />
06.07.2007, S. 1753)<br />
Anmerkung:<br />
Die Ansätze für die Bewirtschaftungskosten<br />
lehnen sich tlw. an die II. BV an,<br />
was weitgehend bundesweit praktiziert<br />
wird. Die Verwaltungskosten sind aus<br />
Sicht des Autors zu fein strukturiert (bei<br />
nahezu je<strong>der</strong> Bewertung muss eine<br />
Kreuzinterpolation erfolgen). Hier würde<br />
ein üblicherweise angesetzter Absolutbetrag<br />
pro Mieteinheit dem Marktgeschehen<br />
eher entsprechen und nachvollziehbarer<br />
sein. Diese Vorgehensweise<br />
ist ebenfalls in <strong>der</strong> II. BV vorgesehen,<br />
welche für die übrigen Ansätze als<br />
Grundlage herangezogen wird.<br />
Bei den Verwaltungskosten werden<br />
Korrekturen für einen gewerblichen<br />
Mietanteil von 50 % bzw. 60 % mitgeteilt,<br />
obwohl die veröffentlichten <strong>Liegen</strong>schaftszinssätze<br />
nur für Objekte bis<br />
40 % gewerblicher Miet(ertrags)anteil<br />
anzuwenden sind.<br />
4.4 Restnutzungsdauer<br />
Die Restnutzungsdauer wurde vom<br />
GAA Berlin gem. Tab. 4 angesetzt<br />
(Zahlen gemäß Berichtigung vom<br />
11.07.2007 zur Veröffentlichung <strong>der</strong><br />
<strong>Liegen</strong>schaftszinssätze).<br />
Anmerkung:<br />
Es handelt sich um, nach tatsächlichem<br />
Baualter gestaffelte, fest vorgegebene<br />
Restnutzungsdauern. Hierzu ein Beispiel:<br />
Besitzt ein ca. 120 Jahre altes Gebäude,<br />
welches vollständig saniert und umfangreich<br />
mo<strong>der</strong>nisiert wurde, tatsächlich<br />
eine wirtschaftliche Restnutzungs-<br />
03 | 2008 immobilien & bewerten<br />
dauer von nur 30 Jahren (20 Jahre aus<br />
Tabelle + 10 Jahre Zuschlag für ZH und<br />
Bä<strong>der</strong>) und dagegen ein jüngeres Gebäude<br />
mit einem Alter von nur 85 Jahren,<br />
welches analog und gleichwertig<br />
dem älteren saniert und umfangreich<br />
mo<strong>der</strong>nisiert wurde eine Restnutzungsdauer<br />
von 45 Jahren? Wie ist <strong>der</strong> Unterschied<br />
für gleichartig sanierte und mo<strong>der</strong>nisierte<br />
Objekte praktisch erklärbar?<br />
Eine Differenzierung des Bauzustandes<br />
in nur 3 Zustandsnoten ist nicht ausreichend<br />
und marktgerecht. Des Weiteren<br />
stellt sich die Frage, ob ein Objekt mit<br />
schlechtem Bauzustand nicht von jedem<br />
wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmer<br />
zunächst in einen Zustand gebracht<br />
wird, <strong>der</strong> heutigen Wohnverhältnissen<br />
genügt, um dauerhaft nachhaltige<br />
Einnahmen zu sichern? Diesbezüglich<br />
sollte sich das Modell mehr am Markt<br />
orientieren bzw. sollte angesichts <strong>der</strong><br />
hohen Kauffallzahl auf eine Auswertung<br />
von Objekten mit schlechtem Bauzustand<br />
verzichtet werden.<br />
Die vorgegebenen Restnutzungsdauern<br />
können im Einzelfall mit nur 10 Jahren<br />
bzw. mit nur 5 Jahren (schlechter Bauzustand<br />
mit Podesttoilette) in die Bewertung<br />
eingehen. Hier spielt die sogenannte<br />
„Vervielfältigerfalle“ bei kurzen<br />
Restnutzungsdauern eine maßgebliche<br />
Rolle, welche aus fehlertheoretischer<br />
Sicht unbedingt zu vermeiden ist. Beispielsweise<br />
ergibt sich bei 4 % <strong>Liegen</strong>schaftszinssatz<br />
und einer Restnutzungsdauer<br />
von 5 Jahren ein Vervielfältiger<br />
von 4,45, dagegen bei 10 Jahren ein nahezu<br />
verdoppelter Vervielfältiger von<br />
8,11 und das bei einem Unterschied in<br />
<strong>der</strong> Restnutzungsdauer von nur 5 Jahren.<br />
Demgegenüber ist zu beachten,<br />
dass die Restnutzungsdauer nicht so<br />
genau eingeschätzt werden kann. Dies<br />
würde eine Genauigkeit vortäuschen,<br />
die tatsächlich nicht gegeben ist. Des<br />
wirtschaftliche Restnutzungsdauer<br />
bei Zustandsnote<br />
1 2 3<br />
Baualter gut normal schlecht<br />
85 – 89 35 30 25<br />
90 – 99 30 25 20<br />
100 – 119 25 20 15<br />
120 – 139 20 15 10<br />
140 – 149 – – 10<br />
Legende: EH/ZH = Etagen-/Zentralheizung;<br />
OH = Ofenheizung; IT = Innentoilette;<br />
PT = Podesttoilette<br />
Tab. 4: Restnutzungsdauer von Altbauten (Baujahr bis 1918)<br />
Weiteren gelten in <strong>der</strong> einschlägigen<br />
Fachwelt Objekte mit Restnutzungsdauer<br />
von