Zum Ableitungsmodell der Liegen ... - Habath, Andreas

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122 FACHBEITRÄGE Habath: Berliner Liegenschaftszinssätze für Renditeimmobilien nungen nicht sachgerecht. Zumindest wären in diesem Fall die Modernisierungskosten zusätzlich bei den sonstigen wertbeeinflussenden Umständen in Abzug zu bringen und dürfen bei der Ableitung des Liegenschaftszinssatzes nicht berücksichtigt werden. 4.3 Bewirtschaftungskosten „Der Ableitung der Reinerträge aus den Jahresroherträgen (netto) liegen folgende jährliche Ansätze von Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV) zugrunde, ...“ (siehe Tab. 2 f., vgl. ABl. Nr. 29 vom 06.07.2007, S. 1753) Anmerkung: Die Ansätze für die Bewirtschaftungskosten lehnen sich tlw. an die II. BV an, was weitgehend bundesweit praktiziert wird. Die Verwaltungskosten sind aus Sicht des Autors zu fein strukturiert (bei nahezu jeder Bewertung muss eine Kreuzinterpolation erfolgen). Hier würde ein üblicherweise angesetzter Absolutbetrag pro Mieteinheit dem Marktgeschehen eher entsprechen und nachvollziehbarer sein. Diese Vorgehensweise ist ebenfalls in der II. BV vorgesehen, welche für die übrigen Ansätze als Grundlage herangezogen wird. Bei den Verwaltungskosten werden Korrekturen für einen gewerblichen Mietanteil von 50 % bzw. 60 % mitgeteilt, obwohl die veröffentlichten Liegenschaftszinssätze nur für Objekte bis 40 % gewerblicher Miet(ertrags)anteil anzuwenden sind. 4.4 Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer wurde vom GAA Berlin gem. Tab. 4 angesetzt (Zahlen gemäß Berichtigung vom 11.07.2007 zur Veröffentlichung der Liegenschaftszinssätze). Anmerkung: Es handelt sich um, nach tatsächlichem Baualter gestaffelte, fest vorgegebene Restnutzungsdauern. Hierzu ein Beispiel: Besitzt ein ca. 120 Jahre altes Gebäude, welches vollständig saniert und umfangreich modernisiert wurde, tatsächlich eine wirtschaftliche Restnutzungs- 03 | 2008 immobilien & bewerten dauer von nur 30 Jahren (20 Jahre aus Tabelle + 10 Jahre Zuschlag für ZH und Bäder) und dagegen ein jüngeres Gebäude mit einem Alter von nur 85 Jahren, welches analog und gleichwertig dem älteren saniert und umfangreich modernisiert wurde eine Restnutzungsdauer von 45 Jahren? Wie ist der Unterschied für gleichartig sanierte und modernisierte Objekte praktisch erklärbar? Eine Differenzierung des Bauzustandes in nur 3 Zustandsnoten ist nicht ausreichend und marktgerecht. Des Weiteren stellt sich die Frage, ob ein Objekt mit schlechtem Bauzustand nicht von jedem wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmer zunächst in einen Zustand gebracht wird, der heutigen Wohnverhältnissen genügt, um dauerhaft nachhaltige Einnahmen zu sichern? Diesbezüglich sollte sich das Modell mehr am Markt orientieren bzw. sollte angesichts der hohen Kauffallzahl auf eine Auswertung von Objekten mit schlechtem Bauzustand verzichtet werden. Die vorgegebenen Restnutzungsdauern können im Einzelfall mit nur 10 Jahren bzw. mit nur 5 Jahren (schlechter Bauzustand mit Podesttoilette) in die Bewertung eingehen. Hier spielt die sogenannte „Vervielfältigerfalle“ bei kurzen Restnutzungsdauern eine maßgebliche Rolle, welche aus fehlertheoretischer Sicht unbedingt zu vermeiden ist. Beispielsweise ergibt sich bei 4 % Liegenschaftszinssatz und einer Restnutzungsdauer von 5 Jahren ein Vervielfältiger von 4,45, dagegen bei 10 Jahren ein nahezu verdoppelter Vervielfältiger von 8,11 und das bei einem Unterschied in der Restnutzungsdauer von nur 5 Jahren. Demgegenüber ist zu beachten, dass die Restnutzungsdauer nicht so genau eingeschätzt werden kann. Dies würde eine Genauigkeit vortäuschen, die tatsächlich nicht gegeben ist. Des wirtschaftliche Restnutzungsdauer bei Zustandsnote 1 2 3 Baualter gut normal schlecht 85 – 89 35 30 25 90 – 99 30 25 20 100 – 119 25 20 15 120 – 139 20 15 10 140 – 149 – – 10 Legende: EH/ZH = Etagen-/Zentralheizung; OH = Ofenheizung; IT = Innentoilette; PT = Podesttoilette Tab. 4: Restnutzungsdauer von Altbauten (Baujahr bis 1918) Weiteren gelten in der einschlägigen Fachwelt Objekte mit Restnutzungsdauer von
Habath: Berliner Liegenschaftszinssätze für Renditeimmobilien FACHBEITRÄGE Liegenschaftszinssätze relativ unpraktikabel anzuwenden. In den meisten Fällen sind vom tabellierten Ausgangswert mehrere Korrekturen anzubringen, was im Ergebnis zu Werten außerhalb der veröffentlichten Spannenwerte führen kann. Unsicherheiten ergeben sich auch durch die notwendige sachverständige Einschätzung bei den einzelnen Korrekturschritten, da die Veröffentlichung aufgrund der Angabe „bis zu“ einen Beurteilungsspielraum lässt, was letztlich dazu führt, dass alle Korrekturglieder sachverständig eingeschätzt werden. Aus fehlertheoretischer Sicht vergrößern sich die bei einer Mehrzahl von Einzelschätzungen die Unsicherheiten und demzufolge die Aussagekraft des Ergebnisses. Zusammenstellung der veröffentlichten Korrekturen (vgl. ABl. Nr. 29 vom 06.07.2007): œ tatsächliche GFZ (635 Kauffälle): bei niedrigerer GFZ leichte Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes (bis zu +0,2) bei höherer GFZ leichte Absenkung des Liegenschaftszinssatzes (bis zu –0,7) œ Baujahr ab 1900 (307 Kauffälle): leichte Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes (bis zu +0,6) œ Lage im Ostteil Berlins (167 Kauffälle): leichte Absenkung des Liegenschaftszinssatzes (bis zu –0,8) œ besserer baulicher Unterhaltungszustand (74 Kauffälle): leichte Absenkung des Liegenschaftszinssatzes (bis zu –0,5) œ mittlere stadträumliche Wohnlage (88 Kauffälle): leichte Absenkung des Liegenschaftszinssatzes (bis zu –0,5) gute stadträumliche Wohnlage (52 Kauffälle): deutliche Absenkung des Liegenschaftszinssatzes (bis zu –1,8) Anmerkung: Ist ein Liegenschaftszinssatz von 2,9 % ein sachgerechtes Ergebnis? Auch wenn hier die möglichen, nachteiligen Eigen- Praxistest Zu bewerten ist ein Mietwohn- und -geschäftshaus in Prenzlauer Berg, Sredzkistraße, ohne Sanierungsgebiet, mittlere Wohnlage, Baujahr vor 1900, GFZ 3,0, guter baulicher Zustand, Mietenniveau im Durchschnitt bei 5,50 ¤/m², 15 % gewerblicher Mietanteil, Wertermittlungsstichtag im Dezember 2007 Abgeleiteter Liegenschaftszinssatz gemäß Modellvorgabe des GAA Berlin: Ausgangswert: 4,1 % (tabellierter Ausgangswert, interpoliert) Korrekturglieder: Höhere GFZ –0,2 % (bis zu –0,7) Lage im Ostteil –0,4 % (bis zu –0,8) Mittlere Wohnlage –0,4 % (bis zu –0,5) Besserer Zustand –0,2 % (bis zu –0,5) Stichtag (4. Quartal 07) 0,0 % (nach Einschätzung der SV) Gewerblicher Mietanteil ? % (k. A.) Objektangepasster Liegenschaftszinssatz 2,9 % schaften kulminieren, ist eine sachgerechte Anwendung der Vielzahl von Korrekturgliedern nicht möglich. Einzelkorrekturen von 40 % und mehr, gemessen am Ausgangsliegenschaftszinssatz (z. B. 4,6 % zu 1,8 % für gute Wohnlage), können zu keinem plausiblen Ergebnis führen, zumal weitere Korrekturglieder anzubringen sind. Die genaue Anwendung der Korrekturglieder ist ebenfalls kritisch zu betrachten. Mit den Angaben der Korrekturglieder „bis zu“ ist keine genaue, modellkonforme Anwendung möglich. Die veröffentlichten Liegenschaftszinssätze beziehen sich auf den Stichtag 01.01.2007. Wie bereits im Abschnitt 3 erläutert, sind die Mieten verändernden Marktbedingungen unterworfen und dementsprechend volatil. Des Weiteren werden vom GAA Berlin Korrekturen (bis +2,5 % für das 1. bis 3. Quartal 2005) für zurückliegende Stichtage mitgeteilt. Der GAA Berlin konnte demnach eine zeitliche Abhängigkeit des Liegenschaftszinssatzes feststellen. Für Stichtage nach der letzten Ableitung (01.01.2007) kann eine zusätzliche Marktanpassung nach WertV erforderlich sein, wenn eine Entwicklung der Kaufpreise von Ertragsgrundstücken stattgefunden hat. Da sich der Markt für Renditeimmobilien im Jahre 2007 spürbar beruhigt hat, ist hier mit entsprechendem Sachverstand vorzugehen. Eine einfache Fortschreibung der mitgeteilten Korrekturen wäre nicht angemessen. Die fehlende Angabe für einen gewerblichen Mietanteil (Ausgangswert ohne Gewerbe) ist nicht erklärbar, da es sich hier um Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser handelt und in diesem Segment des Berliner Grundstücksmarkts üblicherweise ein gewerblicher Mietanteil vorhanden ist. Die Liegenschaftszinssätze sollen auch für Objekte bis zu einem gewerblichen Mietanteil von 40 % angewendet werden. Muss hier eine freie (mit „intersubjektivem“ Sachverstand) Schätzung erfolgen? Der gewerbliche Anteil ist in Berlin ein maßgeblicher Faktor. 6 Vergleich (Gegenüberstellung) mit den veröffentlichten Ertragsfaktoren des GAA Berlin Durch den GAA Berlin wurden im Grundstücksmarktbericht Berlin 2006 / 2007 Ertragsfaktoren für den identischen Grundstücksteilmarkt der Altbauten, Baujahr vor 1919, Mietwohnhaus mit gewerblichen Nutzungsanteil veröffentlicht (inhaltliche Wiedergabe, siehe Tab. 5) Die im Grundstücksmarktbericht 2006 / 2007 enthaltenen, durchschnittlichen Ertragsfaktoren stehen z. T. im Widerspruch zu den veröffentlichten Liegenschaftszinssätzen, was nicht nachvollziehbar ist, da das zugrunde gelegte Kaufpreismaterial bei der Veröffentlichung aus den Jahren 2005 / 2006 stammt und somit weitgehend identisch sein sollte. Grundsätzlich sollten sich auf beiden Wegen für das unterstellte, durchschnittliche Objekt gleiche bzw. ähnliche Ertragswerte ergeben. Der entstehende tlw. erhebliche Unterschied im 03 | 2008 immobilien & bewerten 123
Seite 1 und 2: Strotkamp: Überbaurechtsprechung -
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