Zum Ableitungsmodell der Liegen ... - Habath, Andreas

Strotkamp: Überbaurechtsprechung – Neuerungen und Besonderheiten FACHBEITRÄGE
insbesondere bei langer Restnutzungsdauer
der aufstehenden Gebäude –
kaum auswirkt. Alternativ kann das
(bebaute) Grundstück ohne Werteinfluss
durch das Recht im Sachwert- und
Ertragswertverfahren bewertet und die
Wertbeeinflussungen können als sonstige
wertbeeinflussende Umstände
nach § 19 bzw. § 25 WertV angesetzt
werden (vgl. z. B. Strotkamp in [1],
Teil 10, Kapitel 15, Abschnitt 5). Der Vorteil
ist, dass die Wertbeeinflussungen in
beiden Wertermittlungsverfahren in
gleicher Höhe angesetzt werden, da sie
nicht mehr durch die Marktanpassung
im Sachwertverfahren beeinflusst werden.
Letztendlich ist die Vorgehensweise
vom Modell, das der Gutachterausschuss
bei der Ableitung der Marktdaten
verwendet hat, abhängig. Deshalb
wendet sich der Vorschlag insbesondere
an die Gutachterausschüsse.
1 Zur Situation des Berliner Immobilienmarktes
Der Teilmarkt der Renditeimmobilien
in Berlin hat seit der zweiten Jahreshälfte
2005 einen wahren Boom erfahren.
Sowohl die Anzahl der Kauffälle
(2005 zu 2006 = +58 %) als auch der
Geldumsatz (2005 zu 2006 = +85 %)
sind rekordverdächtig gestiegen. Damit
ist Berlin der größte Immobilienan-
7 Literaturverzeichnis
[1] Strotkamp H.-P. in Sprengnetter,
Immobilienbewertung – Lehrbuch
und Kommentar, Teil 10, Kapitel 15
(Der Überbau)
[2] Schäfer, B.-P., Der Überbau in der
Zwangsversteigerung, Vortrag auf
dem 14. Nordischen Bausachverständigen-Tagen
am 10.10.2007 in
Wismar
[3] Strotkamp, H.-P., Baumann, U., Novellierung
der Wertermittlungsrichtlinien
2006 – WertR 2006 – Erläuterungen
und Änderungsvorschläge
–, HLBS Verlag GmbH,
1. Auflage 2007
VD Dipl.-Ing. Hans-Peter Strotkamp
Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation
Rheinland-Pfalz
Ferdinand-Sauerbruch-Straße 15
56073 Koblenz ■
Zum Ableitungsmodell der Liegenschaftszinssätze
des Berliner Gutachterausschusses
für Renditeimmobilien
2007 (Baujahre bis 1919)
■ von Immobilienwirt (Dipl.-E.I.A) Andreas Habath
Am 31.05.2007 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte
in Berlin Liegenschaftszinssätze beschlossen. In diesem Beitrag
wird das vom Gutachterausschuss zugrunde gelegte Ableitungsmodell
vorgestellt und auf Anwendbarkeit in der Bewertungspraxis
und Marktkonformität überprüft.
lagemarkt in Deutschland. Vornehmlich
ausländische Investoren haben
dem Berliner Immobilienmarkt nach
jahrelangem Abwärtstrend zu einem
Aufschwung verholfen. In den ersten
drei Quartalen des Jahres 2007 war eine
Stabilisierung auf dem hohen Niveau
des Jahres 2006 zu beobachten.
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120
FACHBEITRÄGE Habath: Berliner Liegenschaftszinssätze für Renditeimmobilien
Wertermittlungsparameter
Quelle Modellansätze
Bodenwert § 13 Abs. 2 WertV œ zeitliche Anpassung des Boden(Bodenrichtwertrichtwertsbasis)
œ GFZ-Umrechnung mit der tatsächlichen
GFZ
œ Berücksichtigung sonstiger werterhöhender/-mindernder
Merkmale
Rohertrag § 17 WertV (Angabe œ tatsächliche Netto-Kaltmiete
vom Erwerber) œ bei leerstehenden Wohneinheiten
Ansatz der Durchschnittsmiete der
vermieteten Einheiten
Bewirtschaftungs- § 18 WertV œ Verwaltungskosten
kosten
(eigene Ansätze) œ Instandhaltungskosten
œ Mietausfallwagnis
Verwaltungskosten eigene Ansätze œ tabelliert nach der Nettokaltmie-
(bzw. Angabe vom te (Miethöhe) ohne gewerblichen
Erwerber)
Mietanteil und Größe der Wohn-/
Nutzfläche
œ gesonderte Korrekturen für den
Gewerbeanteil
Instandhaltungskos-
œ Pauschalen, gegliedert nach dem
ten
Baujahr in ¤/m²
Wohnen eigene Ansätze œ Zuschläge bei Zentralheizung
Gewerbe 50 % von Wohnen bzw. Aufzug
œ Stellplätze / Garagen mit gesonderten
Ansätzen
Mietausfallwagnis II. BV 2 % für Wohnnutzung
4 % für gewerbliche und sonstige
Nutzung
Restnutzungsdauer § 16 WertV) Die Restnutzungsdauer ist nach
(eigene Ansätze) dem Baualter und dem Bauzustand
tabelliert. Zusätzlich werden für
die Ausstattung (Heizungsart, Sanitärbereich)
Zu-/Abschläge ausgewiesen.
Korrekturglieder eigene Ableitung œ Stichtag
für Abweichungen œ GFZ
vom Durchschnitt œ Baujahr
œ Lage im Ostteil der Stadt
œ baulicher Unterhaltungszustand
œ stadträumliche Wohnlage
Tab. 1: Tabellarische Darstellung des Ableitungsmodells des GAA Berlin
als auch zur Finanzierung. Zur Bewertung
von üblicherweise fremdgenutzten
Immobilien wird das Ertragswertverfahren
gem. den §§ 15 bis 20 WertV
angewandt. Zur Berücksichtigung der
Lage auf dem Grundstücksmarkt bedarf
es eines aus dem Marktgeschehen
abgeleiteten Marktanpassungsfaktors,
welcher im Ertragswertverfahren der
Liegenschaftszinssatz gem. § 11 WertV
ist. Dieser ersetzt jedoch nicht eine
evtl. zusätzliche Marktanpassung nach
§ 7 Abs. 1 i. V. m. § 3 Abs. 3 WertV.
03 | 2008 immobilien & bewerten
2 Betrachtungen des verwendeten
Datenmaterials
Die Liegenschaftszinssätze für Mietwohnhäuser
und Mietwohngeschäftshäuser
in Berlin der Baujahre vor 1919
wurden vom Gutachterausschuss für
Grundstückswerte in Berlin (im folgenden
GAA Berlin) im AbI. für Berlin
Nr. 29 vom 06.07.2007 auf S. 1752 veröffentlicht.
Zunächst ist festzuhalten,
dass eine hohe Anzahl von Kauffällen
(635) zur Verfügung stand. Das Ablei-
tungsmodell ist vollständig und weitgehend
nachvollziehbar beschrieben.
Gleichzeitig macht der GAA Berlin auf
der ersten Seite der Veröffentlichung
deutlich, dass der Liegenschaftszinssatz
nicht identisch mit dem Zinssatz
ist, der sich bei reiner betriebswirtschaftlicher
Betrachtung oder bei reiner
Risikoabschätzung von Ertragsgrundstücken
als Kapitalanlage errechnet.
Ferner geht der GAA Berlin auf die
Modellkonformität ein:
„Die Verwendung der ermittelten Liegenschaftszinssätze
führt nur dann zu einem
marktgerechten Ergebnis, wenn die wertbestimmenden
Ansätze (grundstückswirtschaftliche
Rahmenbedingungen) in der
Ertragswertermittlung innerhalb des
Modells bleiben, das von der Geschäftsstelle
des Gutachterausschusses bei der
Ableitung der Liegenschaftszinssätze aus
den Kaufpreisen zugrunde gelegt wurde
(Durchschnittsmieten, Bewirtschaftungskosten,
Restnutzungsdauer).“
Die Spanne, in denen sich die ermittelten
Liegenschaftszinssätze bewegen,
ist außerordentlich groß. Bei den statistischen
Angaben zum verwendeten
Datenmaterial betragen die Liegenschaftszinssatzspannen
1,0 % bis 9,2 %
bzw. im Bereich der 5 %- bzw. 95 %-
Perzentile der Einzelwerte 2,5 % bis
8,0 %. Woher kommt diese große
Spanne? Das verwendete Ableitungsmodell
soll deshalb nachfolgend in den
einzelnen Wertermittlungsansätzen
hinsichtlich Plausibilität, Nachvollziehbarkeit
und Marktnähe beschrieben
und analysiert werden.
3 Gliederung der Liegenschaftszinssätze
hinsichtlich der signifikanten
Abhängigkeiten
Erstmalig in der Auswertepraxis des GAA
Berlin ist, bei der Ableitung von Liegenschaftszinssätzen,
nicht mehr der Reinertragsanteil,
sondern die in der breiten
Fachwelt allgemein anerkannte Abhängigkeit
von der Miethöhe maßgeblich. Je
höher die Objektmiete ist, desto größer
ist der Liegenschaftszinssatz und je geringer
die Objektmiete ist, umso niedriger
ist der Liegenschaftszinssatz. Die
Umstellung auf die brauchbarere Tabellierung
nach der Miethöhe ist zu begrüßen,
wodurch der regionale Vergleich zu

Habath: Berliner Liegenschaftszinssätze für Renditeimmobilien FACHBEITRÄGE
anderen bundesweiten Veröffentlichungen
(z. B. andere vergleichbare Großstädte)
erstmalig ermöglicht wird. Allerdings
erfordert dies einen kürzeren Auswerterhythmus,
da die Mieten den sich
verändernden Marktbedingungen unterworfen
und dementsprechend volatil
sind. Leider existieren keine aktuellen
Veröffentlichungen für Objekte der Baujahre
ab 1919. Von Seiten der Investoren
ist im Zuge der Globalisierung der Immobilienmärkte
ein steigendes Interesse
nach vergleichbaren Marktdaten feststellbar,
dem mit den bisherigen Veröffentlichungen
nur teilweise entsprochen
wird.
Des Weiteren beziehen sich die Liegenschaftszinssätze
nur auf Kauffälle aus
Wohngebieten (W) mit einer gebietstypischen
GFZ von ≥2,0 sowie zum Stichtag
01.01.2007 (Kaufpreismaterial aus
den Jahren 2005 und 2006) mit einem
gewerblichen Mietanteil bis 40 %. Ausgenommen
von der Untersuchung waren
sogenannte „Paketverkäufe“.
4 Modellkritik
4.1 Bodenwert
„Umgerechnete Bodenwerte zum Kaufzeitpunkt
(= i. d. R. zeitlich angepasste
Bodenrichtwerte mit Berücksichtigung
der tatsächlichen Geschossflächenzahl –
GFZ) unter Berücksichtigung werterhöhender/-mindernder
Merkmale. Der Einfluss
der tatsächlichen GFZ wurde Mithilfe
der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
ermittelten GFZ–Umrechnungskoeffizienten
berücksichtigt.“
Anmerkung:
Die Bodenwertermittlung ist vor dem
Hintergrund der hohen Anzahl ausgewerteter
Kauffälle als hinreichend genau
zu bezeichnen. Die vom GAA Berlin
erwähnten werterhöhenden bzw.
-mindernden Merkmale gem. § 14 WertV
sind sachverständig im Einzelfall zu
würdigen z. B.:
œ Eckgrundstücke (Wohnstraße/Wohnstraße
bzw. Geschäftsstraße/Wohnstraße
etc.)
œ Grundstücksfläche (Auswertematerial:
Größen von 218 m² bis 1.884 m²)
œ Lageanpassung innerhalb der Bodenrichtwertzone
4.2 Rohertrag (Objektmiete)
„Als Roherträge wurden die jährlichen Netto-Kaltmieten
in Ansatz gebracht, so wie sie
dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte
in Berlin vom Grundstückseigentümer
zum jeweiligen Kaufvertragszeitpunkt
nachgewiesen worden sind.“
Anmerkung:
Diese Vorgehensweise weicht von den
gesetzlichen Vorgaben gem. § 17 Abs. 1
Satz 1 WertV ab. Dort heißt es:
„Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer
Bewirtschaftung und zulässiger
Nutzung nachhaltig erzielbaren
Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere
Mieten und Pachten einschließlich
Vergütungen.“
Bei der Ermittlung des Ertragswertes
sind also grundsätzlich nicht die tatsächlichen
Einnahmen, sondern die
nachhaltig erzielbaren Einnahmen
anzusetzen. Zur Wahrung der Modellkonformität
mit dem Ableitungsmodell
des GAA Berlin ist hingegen abweichend
von § 17 Abs. 1 WertV die
tatsächliche Netto-Kaltmiete anzusetzen.
Aufgrund der hohen Anzahl ausgewerteter
Kauffälle ist davon auszugehen,
dass die tatsächlichen Mieten im Durchschnitt
dem ortsüblichen Niveau entsprechen.
Bei Objekten mit erheblichen
Mehr-/Mindermieten ist daher nicht die
tatsächliche Miete anzusetzen. Zusätz-
lich wäre dieser Umstand sachgemäß in
der Bewertung zu berücksichtigen.
Jedoch ist die Vorgehensweise im weitgehend
vergleichbaren Ableitungsmodell
des Landes Brandenburg als praktikabler
anzusehen. Hier wird als
Grundlage für den Rohertrag die ortsübliche
Vergleichsmiete verwendet. Jedoch
erfolgt eine Überprüfung auf
Nachhaltigkeit.
Eine weitere Unsicherheit ergibt sich
aus der pauschalen Berücksichtigung
der Durchschnittsmiete für die leerstehenden
Wohneinheiten. Es kommt nicht
zum Ausdruck, ob der Leerstand (hier
vereinzelt bis zu 20 %) auch zusätzlich
als sonstiger wertbeeinflussender Umstand
gem. § 17 Abs. 2 WertV (Mindermieten)
berücksichtigt wurde. Grundsätzlich
ist der Ansatz der Durchschnittsmiete
zu pauschal und wird
häufig dem Einzelfall nicht gerecht. In
der Wertermittlungspraxis zeigt sich,
dass der Leerstand von Wohnungen
häufig zustandsbedingt ist und nicht allein
mit der üblichen Fluktuation begründet
werden kann. In vielen Fällen
werden zur Herstellung eines vermietbaren
Wohnungszustands vermieterseitige
Investitionen notwendig.
Sind z. B. in einem Objekt mit 20 Einheiten
17 Wohnungen modernisiert
und vermietet und die restlichen 3
Wohnungen stehen wegen des schlechten
Zustands leer, dann ist der Ansatz
der Miete der modernisierten Woh-
Nettokaltmiete in ¤/m²/Monat
(gewerblicher Anteil = 0 %)
des Nettojahresrohertrags
Summe Wohn- u.
Nutzfläche in m²
3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 5,50 6,00 6,50
1.000 9,4 8,5 7,8 7,1 6,5 6,0 5,5 5,1
2.000 9,1 8,3 7,5 6,9 6,3 5,8 5,3 4,8
3.000 9,0 8,1 7,4 6,8 6,2 5,7 5,2 4,7
gewerbl. Mietanteil 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 %
Korrekturglieder -0,2 -0,4 -0,6 -0,7 -0,9 -1,1
Tab. 2: Verwaltungskosten in % (Auszug, inhaltliche Wiedergabe)
Instandhaltungskosten Zuschlag (¤/m²)
Baujahr Wfl. in ¤/m² Nfl. in ¤/m² Zentralheizung Aufzug
bis 1900 11,25 5,60 0,50 0,80
von 1901 bis 1948 10,20 5,10 0,50 0,80
Offene Wageneinstellplätze (je Platz): 32,00 ¤
Garagen und gedeckte Stellplätze (je Platz): 64,00 ¤
Tab. 3: Instandhaltungskosten in ¤/m² (inhaltliche Wiedergabe)
Mietausfallwagnis in % der jährlichen Netto-Kaltmiete
2 % bei einer Wohnnutzung und 4 % für gewerblichen und sonstige Nutzung
03 | 2008 immobilien & bewerten
121

122
FACHBEITRÄGE Habath: Berliner Liegenschaftszinssätze für Renditeimmobilien
nungen nicht sachgerecht. Zumindest
wären in diesem Fall die Modernisierungskosten
zusätzlich bei den sonstigen
wertbeeinflussenden Umständen
in Abzug zu bringen und dürfen bei der
Ableitung des Liegenschaftszinssatzes
nicht berücksichtigt werden.
4.3 Bewirtschaftungskosten
„Der Ableitung der Reinerträge aus den
Jahresroherträgen (netto) liegen folgende
jährliche Ansätze von Bewirtschaftungskosten
(§ 18 WertV) zugrunde, ...“ (siehe
Tab. 2 f., vgl. ABl. Nr. 29 vom
06.07.2007, S. 1753)
Anmerkung:
Die Ansätze für die Bewirtschaftungskosten
lehnen sich tlw. an die II. BV an,
was weitgehend bundesweit praktiziert
wird. Die Verwaltungskosten sind aus
Sicht des Autors zu fein strukturiert (bei
nahezu jeder Bewertung muss eine
Kreuzinterpolation erfolgen). Hier würde
ein üblicherweise angesetzter Absolutbetrag
pro Mieteinheit dem Marktgeschehen
eher entsprechen und nachvollziehbarer
sein. Diese Vorgehensweise
ist ebenfalls in der II. BV vorgesehen,
welche für die übrigen Ansätze als
Grundlage herangezogen wird.
Bei den Verwaltungskosten werden
Korrekturen für einen gewerblichen
Mietanteil von 50 % bzw. 60 % mitgeteilt,
obwohl die veröffentlichten Liegenschaftszinssätze
nur für Objekte bis
40 % gewerblicher Miet(ertrags)anteil
anzuwenden sind.
4.4 Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer wurde vom
GAA Berlin gem. Tab. 4 angesetzt
(Zahlen gemäß Berichtigung vom
11.07.2007 zur Veröffentlichung der
Liegenschaftszinssätze).
Anmerkung:
Es handelt sich um, nach tatsächlichem
Baualter gestaffelte, fest vorgegebene
Restnutzungsdauern. Hierzu ein Beispiel:
Besitzt ein ca. 120 Jahre altes Gebäude,
welches vollständig saniert und umfangreich
modernisiert wurde, tatsächlich
eine wirtschaftliche Restnutzungs-
03 | 2008 immobilien & bewerten
dauer von nur 30 Jahren (20 Jahre aus
Tabelle + 10 Jahre Zuschlag für ZH und
Bäder) und dagegen ein jüngeres Gebäude
mit einem Alter von nur 85 Jahren,
welches analog und gleichwertig
dem älteren saniert und umfangreich
modernisiert wurde eine Restnutzungsdauer
von 45 Jahren? Wie ist der Unterschied
für gleichartig sanierte und modernisierte
Objekte praktisch erklärbar?
Eine Differenzierung des Bauzustandes
in nur 3 Zustandsnoten ist nicht ausreichend
und marktgerecht. Des Weiteren
stellt sich die Frage, ob ein Objekt mit
schlechtem Bauzustand nicht von jedem
wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmer
zunächst in einen Zustand gebracht
wird, der heutigen Wohnverhältnissen
genügt, um dauerhaft nachhaltige
Einnahmen zu sichern? Diesbezüglich
sollte sich das Modell mehr am Markt
orientieren bzw. sollte angesichts der
hohen Kauffallzahl auf eine Auswertung
von Objekten mit schlechtem Bauzustand
verzichtet werden.
Die vorgegebenen Restnutzungsdauern
können im Einzelfall mit nur 10 Jahren
bzw. mit nur 5 Jahren (schlechter Bauzustand
mit Podesttoilette) in die Bewertung
eingehen. Hier spielt die sogenannte
„Vervielfältigerfalle“ bei kurzen
Restnutzungsdauern eine maßgebliche
Rolle, welche aus fehlertheoretischer
Sicht unbedingt zu vermeiden ist. Beispielsweise
ergibt sich bei 4 % Liegenschaftszinssatz
und einer Restnutzungsdauer
von 5 Jahren ein Vervielfältiger
von 4,45, dagegen bei 10 Jahren ein nahezu
verdoppelter Vervielfältiger von
8,11 und das bei einem Unterschied in
der Restnutzungsdauer von nur 5 Jahren.
Demgegenüber ist zu beachten,
dass die Restnutzungsdauer nicht so
genau eingeschätzt werden kann. Dies
würde eine Genauigkeit vortäuschen,
die tatsächlich nicht gegeben ist. Des
wirtschaftliche Restnutzungsdauer
bei Zustandsnote
1 2 3
Baualter gut normal schlecht
85 – 89 35 30 25
90 – 99 30 25 20
100 – 119 25 20 15
120 – 139 20 15 10
140 – 149 – – 10
Legende: EH/ZH = Etagen-/Zentralheizung;
OH = Ofenheizung; IT = Innentoilette;
PT = Podesttoilette
Tab. 4: Restnutzungsdauer von Altbauten (Baujahr bis 1918)
Weiteren gelten in der einschlägigen
Fachwelt Objekte mit Restnutzungsdauer
von

Habath: Berliner Liegenschaftszinssätze für Renditeimmobilien FACHBEITRÄGE
Liegenschaftszinssätze relativ unpraktikabel
anzuwenden. In den meisten Fällen
sind vom tabellierten Ausgangswert
mehrere Korrekturen anzubringen, was
im Ergebnis zu Werten außerhalb der
veröffentlichten Spannenwerte führen
kann. Unsicherheiten ergeben sich auch
durch die notwendige sachverständige
Einschätzung bei den einzelnen Korrekturschritten,
da die Veröffentlichung
aufgrund der Angabe „bis zu“ einen Beurteilungsspielraum
lässt, was letztlich
dazu führt, dass alle Korrekturglieder
sachverständig eingeschätzt werden.
Aus fehlertheoretischer Sicht vergrößern
sich die bei einer Mehrzahl von
Einzelschätzungen die Unsicherheiten
und demzufolge die Aussagekraft des
Ergebnisses.
Zusammenstellung der veröffentlichten
Korrekturen (vgl. ABl. Nr. 29 vom
06.07.2007):
œ tatsächliche GFZ
(635 Kauffälle):
bei niedrigerer GFZ
leichte Erhöhung des
Liegenschaftszinssatzes (bis zu +0,2)
bei höherer GFZ leichte
Absenkung des Liegenschaftszinssatzes
(bis zu –0,7)
œ Baujahr ab 1900
(307 Kauffälle):
leichte Erhöhung des
Liegenschaftszinssatzes (bis zu +0,6)
œ Lage im Ostteil Berlins
(167 Kauffälle):
leichte Absenkung des
Liegenschaftszinssatzes (bis zu –0,8)
œ besserer baulicher Unterhaltungszustand
(74 Kauffälle):
leichte Absenkung des
Liegenschaftszinssatzes (bis zu –0,5)
œ mittlere stadträumliche
Wohnlage
(88 Kauffälle):
leichte Absenkung des
Liegenschaftszinssatzes (bis zu –0,5)
gute stadträumliche
Wohnlage (52 Kauffälle):
deutliche Absenkung des
Liegenschaftszinssatzes (bis zu –1,8)
Anmerkung:
Ist ein Liegenschaftszinssatz von 2,9 %
ein sachgerechtes Ergebnis? Auch wenn
hier die möglichen, nachteiligen Eigen-
Praxistest
Zu bewerten ist ein Mietwohn- und -geschäftshaus in Prenzlauer Berg, Sredzkistraße,
ohne Sanierungsgebiet, mittlere Wohnlage, Baujahr vor 1900, GFZ 3,0,
guter baulicher Zustand, Mietenniveau im Durchschnitt bei 5,50 ¤/m², 15 % gewerblicher
Mietanteil, Wertermittlungsstichtag im Dezember 2007
Abgeleiteter Liegenschaftszinssatz gemäß Modellvorgabe des GAA Berlin:
Ausgangswert: 4,1 % (tabellierter Ausgangswert,
interpoliert)
Korrekturglieder:
Höhere GFZ –0,2 % (bis zu –0,7)
Lage im Ostteil –0,4 % (bis zu –0,8)
Mittlere Wohnlage –0,4 % (bis zu –0,5)
Besserer Zustand –0,2 % (bis zu –0,5)
Stichtag (4. Quartal 07) 0,0 % (nach Einschätzung der SV)
Gewerblicher Mietanteil ? % (k. A.)
Objektangepasster Liegenschaftszinssatz 2,9 %
schaften kulminieren, ist eine sachgerechte
Anwendung der Vielzahl von Korrekturgliedern
nicht möglich. Einzelkorrekturen
von 40 % und mehr, gemessen
am Ausgangsliegenschaftszinssatz (z. B.
4,6 % zu 1,8 % für gute Wohnlage), können
zu keinem plausiblen Ergebnis führen,
zumal weitere Korrekturglieder anzubringen
sind. Die genaue Anwendung der
Korrekturglieder ist ebenfalls kritisch zu
betrachten. Mit den Angaben der Korrekturglieder
„bis zu“ ist keine genaue, modellkonforme
Anwendung möglich.
Die veröffentlichten Liegenschaftszinssätze
beziehen sich auf den Stichtag
01.01.2007. Wie bereits im Abschnitt 3
erläutert, sind die Mieten verändernden
Marktbedingungen unterworfen und
dementsprechend volatil. Des Weiteren
werden vom GAA Berlin Korrekturen
(bis +2,5 % für das 1. bis 3. Quartal 2005)
für zurückliegende Stichtage mitgeteilt.
Der GAA Berlin konnte demnach eine
zeitliche Abhängigkeit des Liegenschaftszinssatzes
feststellen. Für Stichtage
nach der letzten Ableitung
(01.01.2007) kann eine zusätzliche
Marktanpassung nach WertV erforderlich
sein, wenn eine Entwicklung der
Kaufpreise von Ertragsgrundstücken
stattgefunden hat. Da sich der Markt
für Renditeimmobilien im Jahre 2007
spürbar beruhigt hat, ist hier mit entsprechendem
Sachverstand vorzugehen.
Eine einfache Fortschreibung der
mitgeteilten Korrekturen wäre nicht
angemessen.
Die fehlende Angabe für einen gewerblichen
Mietanteil (Ausgangswert ohne
Gewerbe) ist nicht erklärbar, da es sich
hier um Liegenschaftszinssätze für
Mietwohnhäuser und Mietwohngeschäftshäuser
handelt und in diesem
Segment des Berliner Grundstücksmarkts
üblicherweise ein gewerblicher
Mietanteil vorhanden ist. Die Liegenschaftszinssätze
sollen auch für Objekte
bis zu einem gewerblichen Mietanteil
von 40 % angewendet werden. Muss
hier eine freie (mit „intersubjektivem“
Sachverstand) Schätzung erfolgen? Der
gewerbliche Anteil ist in Berlin ein
maßgeblicher Faktor.
6 Vergleich (Gegenüberstellung) mit
den veröffentlichten Ertragsfaktoren
des GAA Berlin
Durch den GAA Berlin wurden im
Grundstücksmarktbericht Berlin
2006 / 2007 Ertragsfaktoren für den
identischen Grundstücksteilmarkt der
Altbauten, Baujahr vor 1919, Mietwohnhaus
mit gewerblichen Nutzungsanteil
veröffentlicht (inhaltliche
Wiedergabe, siehe Tab. 5)
Die im Grundstücksmarktbericht
2006 / 2007 enthaltenen, durchschnittlichen
Ertragsfaktoren stehen z. T. im
Widerspruch zu den veröffentlichten
Liegenschaftszinssätzen, was nicht
nachvollziehbar ist, da das zugrunde
gelegte Kaufpreismaterial bei der Veröffentlichung
aus den Jahren
2005 / 2006 stammt und somit weitgehend
identisch sein sollte.
Grundsätzlich sollten sich auf beiden
Wegen für das unterstellte, durchschnittliche
Objekt gleiche bzw. ähnliche
Ertragswerte ergeben. Der entstehende
tlw. erhebliche Unterschied im
03 | 2008 immobilien & bewerten
123

124
FACHBEITRÄGE Habath: Berliner Liegenschaftszinssätze für Renditeimmobilien
Vergleich der Veröffentlichungen kann
nicht nachvollzogen werden.
Die Unsicherheiten im Umgang mit
den für die Wertermittlung veröffentlichten
Daten werden noch verstärkt,
wenn der Faktor „Lage im Ostteil“ betrachtet
wird. Während bei der Heranziehung
der Liegenschaftszinssatz-Veröffentlichung
für die Lage im Ostteil
der Stadt eine Dämpfung des Zinssatzes
von bis zu –0,8 % (� höheres Vielfaches
als im Westteil) vorzunehmen
ist, liegen die im Grundstücksmarktbericht
veröffentlichten Ertragsfaktoren
für die Kategorie 2 im Ostteil tlw. deutlich
unter denen im Westteil (� niedrigeres
Vielfaches als im Westteil).
Auf Grundlage der veröffentlichten
Liegenschaftszinssätze des GAA Berlin
ergeben sich höhere Ertragsfaktoren
als im Grundstücksmarktbericht angegeben,
was auf die relativ geringen
(modellbedingten) Liegenschaftszinssätze
zurückzuführen ist.
7 Fazit
Eine Anwendung im Bereich um den jeweiligen
Mittelwert der ausgewerteten
Kaufpreise führt i. d. R. zu marktgerechten
Ergebnissen. Im Rahmen der grundstücksbezogenen
Anwendung kann bei
Fällen mit mehreren notwendigen Korrekturen
eine sachgerechte Anwendung
u. U. nicht mehr erfolgen, worauf auch
der GAA Berlin hinweist:
„Je größer die Abweichung der Merkmale
beim Bewertungsobjekt von den typischen
Merkmalen ist, umso ungenauer wird die
Aussage für den Liegenschaftszinssatz.“
03 | 2008 immobilien & bewerten
Ertragsfaktor / Westteil Ertragsfaktor / Ostteil
Ausstattung Lage 2005 2006 2005 2006
Kategorie 1 1) mittlere
10,1-fach 11,9-fach 10,7-fach 12,3-fach
Ausstattung Kategorie 2 2) 12,3-fach 12,3-fach 10,5-fach 10,6-fach
Kategorie 1 1) Komfort-
10,7-fach 12,3-fach 13,2-fach 15,1-fach
ausstattung Kategorie 2 2) 13,1-fach 14,4-fach 11,4-fach 13,1-fach
1) West: Tiergarten, Kreuzberg, Wedding, Spandau, Tempelhof, Neukölln, Reinickendorf
Ost: Mitte, Prenzlauer Berg, Pankow
2) West: Charlottenburg, Schöneberg, Steglitz, Wilmersdorf, Zehlendorf
Ost: Friedrichshain, Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Marzahn, Hellersdorf, Hohen-
schönhausen
Tab. 5: Ertragsfaktoren
Hauptursache einer nicht sachgerechten
Anwendung der Liegenschaftszinssätze
ist die Vielzahl der einzelnen Korrekturglieder
i. V. m. ihrer entsprechenden
Höhe sowie fehlender Korrekturglieder
(z. B. gewerblicher Anteil,
schlechter Bauzustand etc.).
Die Eingangswerte, wie der Ansatz der
tatsächlichen Mieten sowie die im Modell
vorgegebenen Restnutzungsdauern,
die modelltheoretisch eine zu hohe Fehleranfälligkeit
besitzen, und die nicht
ausreichende Würdigung der sonstigen
wertbeeinflussenden Umstände sind
kritisch zu hinterfragen.
Es wäre zu Gunsten der Aussagekraft
der Ergebnisse zu überlegen, ob nicht
eine detailliertere Nachbewertung einer
geringeren Anzahl von Objekten – gegenüber
einem groben Auswertungsmodell
für eine große Zahl von Kauffällen
– zu einer besseren Qualität der Ergebnisse
führen könnte.
Linktipp
Die Liegenschaftszinssätze 2007 Altbauten
finden Sie im Internet unter
www.gutachterausschuss-berlin.de.
Immobilienwirt (Dipl.-E.I.A)
Andreas Habath, Zertifizierter Sachverständiger
für Immobilienbewertung ZIS
Sprengnetter Zert (TGA),
Sprengnetter Immobilienbewertung,
Mohrenstraße 32, 10117 Berlin ■