Erwerb einer Immobilie durch Ehegatten - Wenger Plattner

GrundsätzlichesEigentumsform (Alleineigentum /gemeinschaftliches Eigentum)den investierten Mitteln derEhegatten anpassen- nicht umgekehrt! -2

Gemeinschaftlicher Erwerb – aberwie?• Miteigentum, Art. 646 ff. ZGB➨ Quoten aus dem Grundbuch ersichtlich(kann aber muss nicht mit der wirtschaftlichen Beteiligungübereinstimmen ➨ Achtung: Beweisprobleme!)➨ Anteil kann grundsätzlich selbstständig veräussertund belastet werden(gesetzliche Regeln für Familienwohnungen beachten!)➨ gesetzliches Vorkaufsrecht der Miteigentümer• Gesamteigentum, Art. 652 ff. ZGB(einfache Gesellschaft, Art. 530 ff. OR) 1)➨ Quote bzw. wirtschaftliche Beteiligung ist nachaussen, d.h. aus dem Grundbuch nicht ersichtlich➨ Gesamteigentümer können nur gemeinsam (dieImmobilie) veräussern und belasten1)Ausklammerung der güter- und erbrechtlichen Gesamthandverhältnisse (Gütergemeinschaft,Erbengemeinschaft, Gemeindeschaft)3

Güterrechtliche Auseinandersetzung(1/2)• Anwendungsfälle➨ Güterstandswechsel➨ Trennung / Scheidung➨ Tod eines Ehegatten• Beim Miteigentum➨ Zuteilung Anteile an Ehegatten➨ Zuordnung an Gütermasse je nach Güterstand➨ Abrechnung der abweichenden wirtschaftlichenBeteiligungen (gegenseitige Investitionen inkl.Mehrwerte)4

Güterrechtliche Auseinandersetzung(2/2)• Beim Gesamteigentum / einfache Gesellschaft➨ vorerst Auflösung der einfachen Gesellschaft(äussere Liquidation)➨ danach Aufteilung des verbleibendenGesellschaftsvermögens nach Gesetz bzw.Gesellschaftsvertrag auf die Ehegatten (innereLiquidation)➨ güterrechtliche Auseinandersetzung / Abrechnungder Ehegatten über die ihnen in der innerenLiquidation zugeteilten Werte (je nach Güterstand)5

Innere Liquidation der einfachenGesellschaftAufteilung unter den Ehegatten nach Massgabe vonGesetz bzw. abweichendem Gesellschaftsvertrag:• Ersatz der Auslagen und Verwendungen• Rückerstattung der Einlagen• Gewinn-/Verlustbeteiligung➨ Gesetz: je hälftig (Art. 533 OR)➨ nach Vertrag: häufig im Verhältnis der EinlagenAchtung: klare Regelung der Behandlung /Abrechnung von PK-Vorbezügenz.B. ➨ Nominalwertabrechnung➨ Ausschluss Mehrwertanteile6

Wahl der Eigentumsform (1/2)• Alleineigentum eines Ehegatten➨ wenn ein Ehegatte keine oder nur sehr geringe Mittelin die Immobilie einbringt➨ gesetzliche Regeln über den Schutz derFamilienwohnung häufig genügend!• Miteigentum➨ bei fixen oder sich nur wenig änderndenwirtschaftlichen Beteiligungen7

Wahl der Eigentumsform (2/2)• Gesamteigentum / einfache Gesellschaft➨ bei sich ändernden wirtschaftlichen Beteiligungen(Einlagen, Amortisationen, PK-Vorbezüge etc.)➨ gesellschaftsrechtliche Vereinbarungen (FeststellungEinlagen / Amortisationen; Lastentragung; Gewinn-/Verlustbeteiligung; Auflösungsgründe; evtl.Nachfolgeklausel mit Abrechnungsgrundsätzen)8

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