Mainova Magazin 2008 (pdf | 5,65 MB) - Mainova AG

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1 Architektur im Wandel 2 3 5 Der 127 Meter hohe Helaba-Turm gehörte zu den Hochhaus-Ikonen seiner Zeit. Statt der üblichen abschlusslosen Quader, die in den Fünfziger- und Sechzigerjahren in den Frankfurter Himmel wuchsen, präsentierte das Offenbacher Architekturbüro Novotny Mähner eine ästhetisch anspruchsvolle und doch funktionale Komposition aus vier unterschiedlich hohen Prismen. Eine ebenso aufstrebende wie kraftvolle Skulptur aus zwei Oktogonen, die bis zum 13. Geschoss zusammenwuchsen. Heute heißen die umgebauten Hochhaustürme „Garden Tower“. Das mit der Revitalisierung beauftragte Frankfurter Büro KSP Engel und Zimmermann Architekten schuf einen variablen, lichtdurchfluteten Bürobau mit zweigeschossigen Wintergärten und opulent bepflanzten Lufträumen. 4 1. Standen Pate für den neuen Namen: Die Wintergärten dienen als Ruhe- und Besprechungszone. 2. Zitiert die Siebzigerjahre und interpretiert sie zeitgemäß: die Lichtwand in der neu gestalteten Eingangshalle. 3. Die neue Gebäudehülle ist Teil eines hocheffizienten Klimatisierungssystems. 4. Die Fassade im Schnitt (alle Pläne mit freundlicher Genehmigung von KSP Engel und Zimmermann Architekten). 5. Die Glasfassade der Winter gärten ist 30 Zentimeter rückversetzt und unterstreicht durch ihren Reliefcharakter die Vertikalität des optisch verschlankten Gebäudes. recht genehmigte nicht einen Quadratmeter mehr. Ein Neubau wäre darüber hinaus mit zeitraubenden Nachbarschaftsverhandlungen verbunden gewesen. LICHTE GÄRTEN Flächeneffizienz durch neue Grundrisse, variable Mieteinheiten, Wintergärten und neue Gebäudetechnik hießen die vier ineinandergreifenden, sich wechselseitig unterstützenden Pfeiler des Umbaus, der das ganze Gebäude bis auf das Traggerüst erfasste. Für die einzelnen Geschosse entwickelte das mit der Revitalisierung beauftragte Frankfurter Büro KSP Engel und Zimmermann Architekten einen Grundriss, der im Doppelturm jeweils in zwei Mietbereiche teilbar ist und im Einzelturm jeweils eine Mieteinheit pro Etage ermög licht. Maximal sind 39 jeweils einzeln erschließbare und mit einem eigenen Servicebereich (Teeküche, WCs etc.) in der Kernzone versehene Einheiten vermietbar. Wobei ein flexibler Innenausbau, der alle gängigen Bürotypen – Zellen-, Kombi- und Großraum büros – ermöglicht und die früheren weiträumigeren Großraumbüros mit ihrem hohen Anteil an innen liegenden Dunkelflächen ersetzt. Einen wichtigen Beitrag dazu leisten nicht nur die neuen raumhohen Fenster, sondern vor allem die zweigeschossigen Wintergärten und Lufträume an den beiden Stirnseiten der ebenfalls neuen Glasfassade. Für diese Wintergärten, die im Doppelturm alternieren, wurden die Decken V-förmig eingeschnitten. Mit den nicht konditionierten Wintergärten, die – mit opulenten Pflanzen ausgestattet – als Ruhe- oder Besprechungsbereiche genutzt werden, wird die Mittelzone der tiefen Bürogeschosse belichtet und aufgewertet. An der Fassade bilden sie sich durch eine horizontale Fensterteilung ab. Und natürlich wird ihnen auch in der Namensgebung „Garden Tower“ Referenz erwiesen. INDIVIDUELLES KLIMA Der durch die Wintergärten entstandene Verlust an vermietbarer Fläche konnte mit dem Wegfall der beiden bisherigen Technikgeschosse ausgeglichen werden. Die alte, noch zentralisierte Gebäudetechnik verursachte mit ihrer Vollklimatisierung über aufwendige Lüftungssysteme Betriebskosten, die selbst in hochpreisigen Lagen wie dem Frankfurter Bankenviertel nicht mehr hingenommen werden. Das variable Klimakonzept geht dabei von einer Grund- und einer Maximalanforderung aus und versucht darüber hinaus mit doppelschaligen, hoch gedämmten Fassaden die Wärmelasten, den solaren Energieeintrag zu reduzieren. Dies vermindert die Investitionskosten und reduziert den Energieverbrauch des Grundbetriebes. Die neue dezentrale Gebäudetechnik befindet sich in den Schächten der Versorgungstürme, die früher dem Lufttransport von den Zentralen in die einzelnen Geschosse dienten. Heute versorgt eine im Vergleich gering dimensionierte, aber hocheffiziente Zentrale jeweils zwei Geschosse. Über Ringinstallationen in Decken und Böden, die Luft sowie Heiz- und Kühlwasser führen, werden die Büro flächen konditioniert. Eine thermische Grundkonditionierung erfolgt über die Luft, in den fassadennahen Bereichen werden auf den Quadratmeter bezogen sechs Kubikmeter je Stunde Zuluft über Lüftungsschienen eingebracht, während sich in den inneren Bereichen das Zuluftvolumen verdoppelt. In den Büros kann man zusätzlich mit bodentiefen Lüftungsklappen an jeder zweiten 34 MAINOVA M<strong>AG</strong>AZIN 08 GARDEN TOWER 35
Der 1976 fertiggestellte Helaba- Turm überragte seinerzeit alle Gebäude des jungen Bankenviertels, heute wirkt der Garden Tower wie ein halbwüchsiger Stift unter erwachsenen Brüdern. Fensterachse – dahinter liegt als Wetter- und Absturzschutz ein feines Metallgitter – individuell konditionieren. Der Wärme- und Kälte bedarf in den Büros wird über Heiz- beziehungsweise Kühldecken geregelt, in den Innenbereichen wurden nur Kühldecken verwendet. Für besagte Maximalanforderungen können auf Wunsch Ventilatorkonvektoren, sogenannte Fan-Coil-Units, eingebaut werden. Die dazu benötigten Reserven sind in der Lastauslegung des Gebäudes vorgesehen. SCHLANKE OPTIK Auch in der Anmutung wurde das Gebäude sanft den aktuellen (Höhen-)Verhältnissen und dem Kontext angepasst. Zur Zeit der Fertigstellung erhob sich der Helaba-Turm wie eine Krone über das Frankfurter Bankenviertel, die übrigen Hochhäuser erreichten kaum einmal die magische Grenze von 100 Metern. 30 Jahre später wirkt das Gebäude wie ein halbwüchsiger Stift unter erwachsenen Mitbrüdern. Ein wichtiger Aspekt im Umbaukonzept war deswegen, den Turm optisch zu verschlanken. Die Glashülle der Win- tergärten zum Beispiel liegt etwa 30 Zentimeter tiefer als bei den anderen Seiten des Oktogons. Das dadurch entstehende leichte Relief in der Fassade steigert die Vertikalität des Gebäudes. Die Versorgungstürme, einst mit grauen kleinformatigen Natursteinplatten verkleidet, erhielten einen silbergrauen Anstrich und eine Verkleidung aus vertikalen Alulamellen. Darüber hinaus wurde der frühere optische Bruch zwischen Erd- und erstem Obergeschoss aufgehoben. Das einst weit auskragende Vordach über dem 1. Obergeschoss wurde abgebrochen, das Foyer erhielt dadurch mehr Licht. Die Glasfassade reicht nun bis ins Erdgeschoss, das Gebäude erhält damit gleichsam eine Erdung, die im ursprünglichen Konzept ausdrücklich vermieden werden sollte. Die Eingangshalle lehnt sich in ihrer Farbgebung mit einer zwischen kräftig gelb und orange changierenden Lichtwand an die Stimmung in den Siebzigerjahren an, die verwendeten Materialien wie Wenge und Naturstein vermitteln zeitgenössische Repräsentativität. ZUGEWINN Zwei Geschosse gewonnen, mit den Wintergärten die Büroflächen aufgewertet und einen erfolgreichen Imagewandel eingeleitet – die Metamorphose des Helaba-Turms in Garden Tower beschreibt eine geglückte Revitalisierung, wobei die Hauptcharakteristika des Gebäudes gewahrt werden konnten. Ob nun der Garden Tower dauerhaft ist, wird dem Immobilienmarkt vorbehalten sein. Dennoch hat das Hochhaus für kommende Anforderungen ausreichend Reserven und bietet darüber hinaus genügend Variabilität und Flexibilität für künftige Nutzerbedürfnisse. 36 MAINOVA M<strong>AG</strong>AZIN 08 GARDEN TOWER 37
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