download PDF - Marlies Muhr Immobilien GmbH

VorwortImmobilieninvestitionen sind sowohl in wirtschaftlich unsicherenZeiten als auch bei stabilem Wirtschaftswachstum eine sehr gefragteAnlageform. Sie bieten steuerliche Vorteile, langfristigePerspektiven auf Wertsteigerung und sind auch für die Pensionsvorsorgeinteressant.Die TPA Horwath Immobilienexpertinnen und -experten haben fürSie die wichtigsten steuerlichen Bestimmungen analysiert undzusammengefasst.Die vorliegende 15. Ausgabe unserer Broschüre gibt Ihnen einenpraxisgerechten Überblick über den aktuellen Stand der Immobilienbesteuerungin Österreich mit Stand 01.05.2011. Die neuen Gesetzeder letzten Jahre sind ebenso berücksichtigt wie etwa aktuellesteuerliche Bestimmungen rund um Immobilienfonds oder die Besteuerungvon Bauherren- und Vorsorgemodellen.Mit diesem Leitfaden bieten wir Ihnen Orientierung im „Steuerdickicht“der Immobilienbesteuerung und freuen uns auf IhreReaktionen. Weitere Informationen liefert auch das Handbuch„Immobilien & Steuern“, erschienen im Manz-Verlag, sowie unsereHomepage www.tpa-horwath.com.Unser Dank gilt jenen, die am Inhalt und Erscheinungsbild derBroschüre wesentlich mitgearbeitet haben: Leopold Kühmayer,Christian Oberkleiner, Erich Resch, Veronika Seitweger undWalter Stingl.Mag. Karin FuhrmannMag. Helene BovenkampMag. Gottfried Maria SulzTPA Horwath | Immobilien-Service 2011 3

InhaltI. Immobilien im Privatvermögen1. Abschreibung bei Vermietungsobjekten ............................................................................. . 52. Teilabsetzungen .................................................................................................................................................................................... . 52.1. Herstellungsaufwand .................................................................................................................................................................... . 52.2. Instandhaltungsaufwand ..................................................................................................................................................... . 62.3. Instandsetzungsaufwand ................................................................................................................................................... . 63. Subventionen ................................................................................................................................................................................................ . 74. Werbungskosten .................................................................................................................................................................................. . 85. Privatnutzung ................................................................................................................................................................................................ . 96. Eigennutzung einer bisher vermieteten Liegenschaft ................... . 97. Erstmalige Vermietung ......................................................................................................................................................... . 98. Verkauf von Liegenschaften ................................................................................................................................. .108.1. Spekulationsfrist ......................................................................................................................................................................................... .108.2. Befreiungen ........................................................................................................................................................................................................... .108.3. Ermittlung der Einkünfte ......................................................................................................................................................... .118.4. Steuerfreie Mietzinsrücklage ...................................................................................................................................... .118.5. Besondere Einkünfte ....................................................................................................................................................................... .118.6. Sonstige Rechtsfolgen des Verkaufs ...................................................................................................... .128.7. Liebhaberei ............................................................................................................................................................................................................ .129. Schenkung von Liegenschaften ................................................................................................................ .129.1. Folgen für Geschenkgeber für Übertragungen ................................................................. .139.2. Folgen für Geschenknehmer für Übertragungen .......................................................... .139.3. Schenkung mit Fruchtgenussvorbehalt ........................................................................................... .1310. Übertragung von Todes wegen ...................................................................................................................... .1411. Hausverlosungen ............................................................................................................................................................................... .14II. Umsatzsteuer1. Kleinunternehmer ............................................................................................................................................................................. .152. Anzuwendende Steuersätze ................................................................................................................................. .152.1. Art der Leistung ........................................................................................................................................................................................... .152.2. Unechte Befreiung ............................................................................................................................................................................... .152.3. Wahl des Normalsteuersatzes – 20 % .................................................................................................. .163. Ist-Besteuerung und Versteuerung von Anzahlungen ................... .164. Umsatzsteuer von Vorleistungen ............................................................................................................. .165. Umsatzsteuer bei teilweiser Privatnutzung ................................................................. .176. Sonderfälle des Vorsteuerabzuges ..................................................................................................... .176.1. Mietenpool ................................................................................................................................................................................................................ .176.2. Miteigentumseigenschaften ......................................................................................................................................... .177. Umsatzsteuer bei Verkauf, Schenkung und Aufgabe ........................ .178. Umsatzsteuer bei Übergang von Todes wegen ................................................. .199. Belegaufbewahrung .................................................................................................................................................................... .1910. Umsatzsteuer bei Bauleistungen ............................................................................................................ .1910.1.Grundsätze .............................................................................................................................................................................................................. .1910.2. Mit einer Bauleistung beauftragter Unternehmer .................................................... .1910.3. Unternehmer, der üblicherweise Bauleistungen erbringt .................... .204 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

11. Hausverwalter und Vermieter ............................................................................................................................. .2011.1. Rechnungsausstellung – Grundsätze .................................................................................................. .2011.2. Mietvorschreibung und fortlaufende Nummer ................................................................ .2111.3. Umsatzsteuervoranmeldung ...................................................................................................................................... .2112. Grunderwerb-, Erbschafts- und Schenkungssteuer ........................... .2213. Neue Überprüfungsmöglichkeit der UID ............................................................................. .2214. Mehrwertsteuerpaket 2010 ......................................................................................................................................... .2315. Haftung für SV-Beiträge bzw. Lohnabgabender Subunternehmer .................................................................................................................................................................. .23III. Immobilien im Betriebsvermögen1. Gewinnermittlung .............................................................................................................................................................................. .242. Grundstückshandel ...................................................................................................................................................................... .253. Instandsetzungsarbeiten .............................................................................................................................................. .254. Normalabschreibung ................................................................................................................................................................ .265. Beschleunigte Abschreibung bei Denkmalschutz ................................... .266. Opfertheorie und anschaffungsnaheErhaltungsaufwendungen .......................................................................................................................................... .267. Stille Reserven bzw. Übertragungsrücklage ............................................................. .277.1. Voraussetzungen ..................................................................................................................................................................................... .277.2. Einschränkungen .................................................................................................................................................................................... .288. Immobilien und Betriebsaufgabe / -veräußerung ....................................... .289. Immobilien und Umgründungen ............................................................................................................... .2910. Gewinnfreibetrag ................................................................................................................................................................................. .3011. Verluste aus gewerblicher Vermietung und ausSteuermodellen .......................................................................................................................................................................................... .31IV. Immobilien und Privatstiftungen1. Grundzüge der Besteuerung ............................................................................................................................... .322. Gebühren bei Zuwendung .......................................................................................................................................... .333. Übertragungen aus dem Privatvermögen ........................................................................ .334. Neue Offenlegungs- und Meldepflichtenfür Privatstiftungen ........................................................................................................................................................................ .34V. Bauherrenmodelle – Vorsorgemodelle1. Grundzüge der Besteuerung ............................................................................................................................... .352. Großer Bauherr ........................................................................................................................................................................................ .352.1. Voraussetzungen ..................................................................................................................................................................................... .352.2. Folgen .................................................................................................................................................................................................................................. .363. Kleiner Bauherr ........................................................................................................................................................................................ .363.1. Voraussetzungen ..................................................................................................................................................................................... .363.2. Folgen .................................................................................................................................................................................................................................. .36TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 5

InhaltVI. Immobilien und Gemeinden1. Amtsgebäude ............................................................................................................................................................................................. .372. Mehrzweckbauten ............................................................................................................................................................................. .373. Ausgliederungen ................................................................................................................................................................................. .374. Vermietung durch ausgegliederte Rechtsträger ........................................... .375. Umsatzsteuer beim Verkauf von Grundstücken .............................................. .386. Parkplatzbewirtschaftung ........................................................................................................................................... .38VII. Immobilienfonds – steuerliche Bestimmungen1. Eckpunkte des Immobilienfonds ............................................................................................................. .392. Veranlagungsvorschriften .......................................................................................................................................... .393. Gewinnverwendung und Besteuerung .................................................................................... .404. Handelbarkeit ................................................................................................................................................................................................ .41VIII. Immobilieninvestitionen im Ausland1. Laufende Einkünfte ....................................................................................................................................................................... .422. Veräußerungsgewinne ......................................................................................................................................................... .423. Steuerpflicht ausländischer betrieblicher Investoren ..................... .44IX. TPA Horwath Standorte ................................................................................................................................................. .48ImpressumInformationsstand April 2011, Änderungen vorbehalten. Ohne Gewähr. Die Informa tionensind stark vereinfacht und können die individuelle Beratung nicht ersetzen. Für den Inhaltverantwortlich und Leiter der Redaktion: StB Mag. Gottfried Maria Sulz, StB Mag. KarinFuhrmann, Geschäfts führende Gesellschafter der TPA Horwath Wirtschafts treuhandund Steuer beratung GmbH, Praterstraße 62-64, A-1020 Wien, FN 200423s HG Wien,Mitglied von Crowe Horwath International (Zürich) – einer weltweiten Vereinigung recht lichselbstständiger und unabhängiger Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Unternehmensberater.Tel.: +43 1 588 35-0, Fax: DW 500, E-Mail: gottfried.sulz@tpa-horwath.com,Homepage: www.tpa-horwath.com; Konzeption, Gestaltung: TPA Horwath6 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

I. Immobilien im PrivatvermögenBei vermieteten Immobilien im Privatvermögen wird dasertrag steuerliche Ergebnis in Form einer „Einnahmen-Werbungskosten-Überschussrechnung“(ähnlich der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung) ermittelt.Anschaffungs- und Herstellungskosten dienen als Basis für dieBerechnung der „Absetzung für Abnutzung“ (AfA), so wird dielaufende Abschreibung im Steuerrecht genannt. Die Ansichtender Abgabenbehörde sind in den Einkommensteuerrichtlinien(EStR 2000) und Umsatzsteuerrichtlinien (UStR 2000) enthalten,welche neben den Gesetzesgrundlagen als Auslegungsbehelfherangezogen werden können.1. Abschreibung bei VermietungsobjektenVon den gesamten Anschaffungskosten inklusive Anschaffungsnebenkosten(zB Grunderwerbsteuer, Gerichtskosten, Makler- und Anwaltskosten)ist ein Grundanteil (laut EStR 2000 idR 20 %) auszuscheiden.Der Abschreibungsprozentsatz des Gebäudes beträgt für denwirtschaftlichen Eigentümer:■■1,5 % ohne Nachweis der Nutzungsdauer■■2 % bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden■■mehr als 1,5 % bzw. 2 %, wenn durch Vorlage eines Gutachtenseine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen wird.Weist ein Gebäude zB Mängel auf, deren Sanierung wirtschaftlichnicht vertretbar ist, oder ist es wirtschaftlich verbraucht, kommteine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftlicheAbnutzung (AfaA) über den fixen AfA-Satz von 1,5 % bzw. 2 %hinaus in Betracht. Ab 2010 besteht zusätzlich das Wahlrecht, dieseAufwendungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftlicheAbnutzung freiwillig auf 10 Jahre zu verteilen.2. Teilabsetzungen2.1. HerstellungsaufwandÜber Antrag können folgende Aufwendungen, soweit sie Herstellungsaufwanddarstellen, gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt beschleunigtabgesetzt werden (§ 28 Abs. 3 EStG 1988):■■Aufwendungen auf Grund des Denkmalschutzgesetzes. (Dasdenkmalschützerische Interesse an konkreten Maßnahmen mussdurch eine Bestätigung des Bundesdenkmalamtes dokumentiertund die konkrete ziffernmäßige Höhe der Aufwendungen nachgewiesensein.)TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 7

I. Immobilien im Privatvermögen■■Aufwendungen im Sinne der §§ 3 bis 5 Mietrechtsgesetz (MRG)in Gebäuden, die den Bestimmungen des MRG über dieVerwendung der Hauptmietzinse unterliegen. Aufwendungen imSinne der §§ 3 bis 5 MRG sind zB die Kategorieanhebung vonWohnungen, der Einbau von Personenaufzügen, die Zusammenlegungvon Wohnungen.■■Aufwendungen für bestimmte Sanierungsmaßnahmen, wenn dieZusage für eine Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz,dem Startwohnungsgesetz oder den landesgesetzlichenVorschriften über die Förderung der Wohnhaussanierung vorliegt.Aufgrund einer Änderung der Wiener Assanierungsverordnungkönnen auch der Abbruch und die Neuerrichtung unter dieseRegelung fallen.■■Subventionen kürzen die Basis der begünstigten Teilabsetzungen.■■Bei Einhebung von Zwangsmieten kann auch eine Teilabsetzungauf 10 Jahre begehrt werden.2.2. InstandhaltungsaufwandWerden bei der Gebäudeerhaltung lediglich unwesentlicheGebäudeteile ausgetauscht bzw. kommt es zu keiner wesentlichenEr höhung des Nutzwertes oder der Nutzungsdauer, liegt Instandhaltungsaufwandvor. Derartige Aufwendungen sind insbesondere■■laufende Wartungsarbeiten■■Anfärbeln der Fassade■■Ausmalen des Stiegenhauses■■Ausbessern des Verputzes■■Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt■■Erhaltungsmaßnahmen, wenn die Grenze von 25 % der auszu -tauschenden Objekte nicht überschritten wird (zB 10 von 90Fenstern).Nicht anerkannt wird eine solche Vorgangsweise, wenn ein einheitlicherAuftrag zum Austausch von mehr als 25 % der Objekte erteiltwird, auch wenn der Austausch auf mehrere Jahre verteilt wird.Instandhaltungskosten sind sofort absetzbar, oder – bei nicht jährlichwiederkehrenden Arbeiten – wahlweise auf 10 Jahre zu verteilen.2.3. InstandsetzungsaufwandInstandsetzungsaufwand erhöht den Nutzungswert des Gebäudesoder verlängert dessen Nutzungsdauer, es liegt jedoch kein aktivierungspflichtigerHerstellungsaufwand vor. Instandsetzungskostensind zB der Austausch von■■Fenstern und Türen■■Dach und Dachstuhl■■Stiegen und Zwischenwänden sowie Zwischendecken■■Unterböden (zB Estrich statt Holzboden)8 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

■■Aufzugs- und Heizungsanlagen sowie Feuerungseinrichtungen■■Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen■■Sanitärinstallationen■■Erneuerung des Außenverputzes und der Wärmedämmung sowieTrockenlegung von Mauern.Werden nur einzelne Wohnungen oder Teile des Gebäudes im obigenSinne saniert (Ausmaß unter 25 % des Vermietungsobjektes), liegtidR Instandhaltungsaufwand vor.Die Absetzung erfolgt bei Wohngebäuden verteilt über 10 Jahre. Beivermieteten Büro- und Geschäftsgebäuden erfolgt die Abschreibunggrundsätzlich sofort zur Gänze, oder wahlweise auf 10 Jahre verteilt,wenn es sich um nicht regelmäßig jährlich anfallende Aufwendungenhandelt. Vor der Absetzung der Instandsetzungskosten sind diesemit Subventionen zu verrechnen.Seit 2010 besteht das Wahlrecht, Aufwendungen für■■nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten,■■Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung und damit zusammenhängende Aufwendungensowie■■Außergewöhnliche Aufwendungen, die keine Instandhaltungs-,Instandsetzungs- oder Herstellungsaufwendungen sind,freiwillig auf Antrag auf 10 Jahre gleichmäßig zu verteilen.Ab dem 01.01.2011 (auf Antrag in offenen Verfahren auch früher)sind anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen nicht mehr zuaktivieren, sondern können – je nach Sachverhalt – nach Ansichtder Finanzverwaltung entweder Sofortaufwand darstellen, oder alsInstandsetzungsaufwand auf 10 Jahre verteilt werden. Sofern es sichbei diesen Aufwendungen um Herstellungsaufwand handelt, kann– bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen – eine beschleunigteAbsetzung auf 15 Jahre beantragt werden.3. SubventionenFörderungen aus öffentlichen Mitteln vermindern die Abschreibungsbasisbzw. die absetzbaren Aufwendungen. Sie sind daher nicht alssteuerpflichtige Einnahmen anzusetzen.TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 9

I. Immobilien im Privatvermögen4. WerbungskostenDie folgende Aufzählung soll einen Überblick über die gängigstenFormen der im Bereich des Immobilienvermögens anfallenden Werbungskostengeben. Im Jahr der Bezahlung sofort abzugsfähig sindinsbesondere:■■Zinsen und Finanzierungsnebenkosten für Darlehen zurFinanzierung der Immobilie (nicht die Darlehenstilgung selbst)■■Kosten für steuerliche und rechtliche Beratung, sofern keinZusammenhang mit den Anschaffungs- u. Herstellungskostengegeben ist■■Betriebskosten (zB Versicherung, Rauchfangkehrer, Wasser, Müll,Hausbesorger, Grundsteuer, Hausverwaltungshonorare), diesekönnen wahlweise – ebenso wie die Betriebskosteneinnahmen –als durchlaufende Posten behandelt werden.■■Maklergebühren, soweit diese im Zusammenhang mit derVermietung stehen.Vorauszahlungen von Beratungs-, Bürgschafts-, Fremdmittel-,Garantie-, Miet-, Treuhand-, Vermittlungs-, Vertriebs- und Ver waltungskostenmüssen auf den Zeitraum der Vorauszahlung verteilt werden,außer sie betreffen lediglich das laufende und das folgende Jahr.Eine Vereinfachungsregel ist dahingehend zulässig, dass im Rahmender Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei Vermietung vonZimmern mit Frühstück bzw. bei Vermietung von Appartements ohneErbringung von Nebenleistungen die Werbungskosten pauschalgeschätzt werden können (Ausnahme Dauervermietung von Wohnungen).Die Höhe der geschätzten Werbungskosten beträgt beiZimmern 30 %, bei Appartements 10 % der Einnahmen (ohne UStund Kurtaxe). Zu den Details siehe Rz 5435 f der EStR 2000).Bezüglich der Abbruchkosten eines Gebäudes kommt es auf denVeranlassungszusammenhang der Aufwendungen oder Ausgabenan:■■Dient der Abbruch eines Gebäudes dazu, um ein auf demGrundstück errichtetes Ersatzgebäude oder auch das unbebauteGrundstück wiederum zur Erzielung von Einkünften aus Vermietungund Verpachtung zu verwenden, stellen die Abbruchkosten(sofort abzugsfähige) Werbungskosten dar.■■Dient der Abbruch eines abbruchreifen Gebäudes dazu, umdas (allenfalls neu bebaute) Grundstück sodann privat zu nutzen,liegt ein Zusammenhang mit einer künftigen Einnahmenerzielungvon vornherein nicht vor und verbietet sich somit ein Abzug alsWerbungskosten.■■Dient der Abbruch eines abbruchreifen Gebäudes dazu, dasunbebaute Grundstück zu veräußern, sind die Aufwendungendiesem Vorgang zuzuordnen und nur insoweit steuerlich beacht-10 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

I. Immobilien im Privatvermögenunentgeltlichen Erwerbes das Mietverhältnis, das durch einenRechtsvorgänger eingegangen wurde, kündigt. Eine Kündigungerfolgt dann im Zuge eines unentgeltlichen Erwerbes, wenn sie innerhalbvon drei Monaten nach der Einantwortung oder der Annahmeder Schenkung ausgesprochen wird.8. Verkauf von LiegenschaftenBeim Verkauf von Liegenschaften ist zunächst zu prüfen, ob dieserinnerhalb (steuerpflichtig) oder außerhalb (steuerfrei) der Spekulationsfristerfolgt.8.1. SpekulationsfristDie Spekulationsfrist beträgt grundsätzlich 10 Jahre. Bei unbebautenGrundstücken kommt es nach Ablauf von 5 Jahren seit ihrerAnschaffung zur Verminderung des Spekulationsgewinnes umjeweils 10 % pa. Für die Begünstigung ist der Grundstückszustandzum Ver äußerungszeitpunkt maßgeblich (entscheidend ist daher,ob der Abriss des Gebäudes vor oder nach Veräußerung erfolgt).Falls für Herstellungsaufwand Zehntel- oder Fünfzehntelabsetzungeninnerhalb von 10 Jahren ab Anschaffung in Anspruch genommenwurden, verlängert sich die Spekulationsfrist auf 15 Jahre (vgl.Kapitel I, Punkt 2.1), Zehntelabsetzungen aus der Instandsetzungsind hierbei irrelevant. Für Privatstiftungen gelten Sonderregelungen(vgl. Kapitel IV, Punkt 1.).Die Fristberechnung erfolgt jeweils von Tag zu Tag, wobei derAbschluss des Verpflichtungsgeschäftes maßgeblich ist. Bei Veräußerungunentgeltlich erworbener Grundstücke werden die Besitzzeitenvon Veräußerer und Rechtsvorgänger zusammengerechnet,wobei der letzte entgeltliche Erwerb für den Beginn der Fristberechnungmaßgeblich ist.8.2. Befreiungen■■Hauptwohnsitzbefreiung: Eigenheime und Eigentumswohnungenkönnen steuerfrei veräußert werden, wenn sie dem Verkäufersowohl seit der entgeltlichen Anschaffung als auch mindestensseit zwei Jahren als Hauptwohnsitz gedient haben (Sonderreglungenbestehen bei Erwerb durch Schenkung und Erbschaft).■■Selbst hergestellte Gebäude (großer Bauherr): Bei Verkaufselbst hergestellter Gebäude ist der auf das Gebäude entfallendeGewinn steuerfrei, nicht jedoch der auf Grund und Bodenentfallende Teil des Spekulationsgewinnes.■■Nach Ansicht der Abgabenbehörde und der Judikatur gilt der12 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

Befreiungstatbestand für selbst hergestellte Gebäude nicht fürTeile eines bestehenden Gebäudes (zB Dachbodenausbau) undauch nicht für Generalsanierungen.■■Behördlicher Eingriff: Wenn Wirtschaftsgüter infolge einesbehördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines nachweisbarunmittel bar drohenden Eingriffs veräußert werden, ist der Gewinnsteuerfrei.8.3. Ermittlung der EinkünfteBei Ermittlung von Spekulationseinkünften ist wie folgt vorzugehen:Veräußerungserlös- Anschaffungskosten- Herstellungskosten- Instandsetzungsaufwendungen, soweit die offenen Zehntel den Zeitraum nachder Veräußerung betreffen- Fremdkapitalzinsen, Spesen und Betriebskosten seit Anschaffung*)- Veräußerungskosten / Werbungskosten+ steuerbefreite Subventionen gemäß § 28 Abs. 6+ bereits geltend gemachte Abschreibungen, inklusive jener bei Berechnungder „besonderen Einkünfte“Einkünfte gemäß § 30 Abs. 4 EStG 1988*) Eine Ausnahme von der Abzugsfähigkeit dieser Kosten besteht insbesondere insoweit, als dieLiegenschaft zur Vermietung oder privat genutzt wurde.8.4. Steuerfreie MietzinsrücklageDie Neubildung von Mietzinsrücklagen bzw. steuerfreien Beträgenist seit der Veranlagung 1996 nicht mehr möglich, bestehendeBeträge waren innerhalb von neun Jahren, spätestens aber bis zum31.12.1999, bestimmungsgemäß zu verwenden. Bei der Berechnungder Spekulationseinkünfte und der besonderen Einkünfte ist die frühermögliche Verrechnung mit Mietzinsrücklagen zu überprüfen (sieheweiter unten). Für Investitionen des Jahres 1999 endet diese Frist mitAblauf des Jahres 2013.8.5. Besondere EinkünfteWurde innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung ein Herstellungsaufwandin Form der 1/15- oder 1/10-Teilabsetzung geltend gemachtoder mit Mietzinsrücklagen verrechnet, so sind „besondere Einkünfte“gemäß § 28 Abs. 7 EStG 1988 zu versteuern. Die besonderenEinkünfte ergeben sich aus der Differenz der tatsächlich abgesetztenTeilbeträge der Herstellungsaufwendungen und der Normalabschreibungund sind der Einkommensteuer zu unterwerfen. Unter gewissenVoraussetzungen ist eine Verteilung auf 3 Jahre zulässig.TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 13

I. Immobilien im Privatvermögen8.6. Sonstige Rechtsfolgen des Verkaufs■■Vorsteuerberichtigung oder Option zur Steuerpflicht gemäߧ 6 Abs. 2 UStG 1994 (siehe Kapitel II).■■Entfall der Möglichkeit der Absetzung der noch offenen1/10- bzw. 1/15-Teilabsetzbeträge für Instandsetzungs- oderHerstellungsaufwendungen.■■Die offenen Instandhaltungszehntel laufen uE unverändert weiter(entgegen herrschender Ansicht).■■Die obigen negativen Konsequenzen können durch Vorbehaltsfruchtgenussvermieden werden (vgl. Kapitel I, Punkt 9.3).■■Ein mehrmaliger An- und / oder Verkauf von Immobilien kann dazuführen, dass gewerblicher Grundstückshandel vorliegt(vgl. dazu Kap. III).8.7. LiebhabereiErfolgt der Verkauf oder die Aufgabe der Vermietung durch Schenkungoder Eigennutzung vor Erreichen eines steuerlichen Gesamtüberschusses,besteht das Risiko, dass die Einkunftsquelle von derFinanzbehörde nicht anerkannt wird. Gemäß Liebhabereiverordnungmuss bei Vermietung und Verpachtung der zur Anerkennung alsEinkunftsquelle erforderliche Totalgewinn in einer Periode vonhöchstens 20 bzw. 25 Jahren erzielt werden.■■20 Jahre gelten als Obergrenze bei Vermietung von Eigentumswohnungen,Ein- und Zweifamilienhäusern etc.(„kleine Vermietung“).■■25 Jahre sind maßgeblich für nicht parifizierte Zinshäuser,Lagerhallen etc. („große Vermietung“).Bis zu 3 Jahre gibt es zusätzlich, wenn die Immobilie erst errichtetoder saniert werden muss, vom erstmaligen Anfallen von Werbungskostenbis zum Vermietungsbeginn.9. Schenkung von LiegenschaftenDie Schenkung einer Liegenschaft bewirkt ebenfalls oft steuerlicheKonsequenzen. Eine Schenkung im ertragsteuerlichen Sinne kannauch vorliegen, wenn das Grundstück zB innerhalb der Familie starkunterpreisig verkauft wird. Umgekehrt kann uU eine zivilrechtliche„Schenkung“ ertragsteuerlich als Verkauf gelten, wenn zB hoheVerbindlichkeiten mit übertragen werden.14 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

9.1. Folgen für Geschenkgeber für Übertragungen■■Keine Fortsetzungsmöglichkeit der offenen Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträgefür vorangegangene Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen.■■Instandhaltungszehntel laufen entgegen der Ansicht der FinanzverwaltunguE unverändert beim Geschenkgeber fort.■■Keine Versteuerung von besonderen Einkünften(vgl. Kapitel I, Punkt 8.5).■■Vorsteuerberichtigung oder Option zur Steuerpflicht gemäߧ 6 Abs. 2 UStG 1994 (vgl. Kapitel II, Punkt 7.).9.2. Folgen für Geschenknehmer für Übertragungen■■Fortsetzung der Teilabsetzbeträge von Herstellungskosten,demnach geht die Verpflichtung zur Nachversteuerung der begünstigtenTeilabsetzungen für Herstellungsaufwand („besondereEinkünfte“) auf den Geschenknehmer über, wenn dieser die Liegenschaftverkauft.■■Fortsetzung der offenen Teilabsetzungen von Instandsetzungskostendes Geschenkgebers.■■Fortsetzung der offenen Teilabsetzungen von Instandhaltungs -kosten des Geschenkgebers (nach Ansicht der Finanz).■■Abschreibung von den fiktiven Anschaffungskosten. Diese ist ab01.08.2008 nur noch sehr eingeschränkt (Stichwort: „erstmaligeVermietung“) möglich. Bei unentgeltlicher Übertragung der Einkunftsquelleist ab 01.08.2008 idR die beim Geschenkgeber angesetzteAfA-Quote zu übernehmen.■■Bei Inanspruchnahme der Option zur Steuerpflicht gemäß § 6Abs. 2 UStG 1994 durch den Geschenkgeber – Vorsteuerabzug(vgl. Kapitel II, Punkt 7.), sofern die Immobilie weiterhin umsatzsteuerpflichtigvermietet wird.■■Fortsetzung der Spekulationsfrist des Geschenkgebers.■■2 % ige bzw. 3,5 % ige Grunderwerbsteuer vom dreifachenEinheitswert.■■Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren und andere Neben -kosten sind ertragsteuerlich nicht absetzbar.9.3. Schenkung mit FruchtgenussvorbehaltUm die oft nachteiligen steuerlichen Folgen der Schenkung derLiegenschaft für den Geschenkgeber zu vermeiden, besteht dieMöglichkeit der Schenkung unter Vorbehalt des Fruchtgenusses(= der Einkünfte).TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 15

I. Immobilien im PrivatvermögenVorteile:■■Zehntel- und Fünfzehntelabschreibungen können vom Geschenkgeberweitergeführt werden.■■Besondere Einkünfte sind nicht zu versteuern(gilt für alle Schenkungen).■■Vorsteuerberichtigung nicht erforderlich.Nachteile:■■Die Einkünfte sind dem bisherigen Eigentümer zuzurechnen(kein „Splittingeffekt“ bei der steuerlichen Progression).■■Allenfalls Entfall der bisherigen Abschreibung des Gebäudes(Beratungserfordernis).■■Allfällige Gebührenpflicht des Fruchtgenussvertrages.■■2 % ige bzw. 3,5 % ige Grunderwerbsteuer zumindest vomdrei fachen Einheitswert.10. Übertragung von Todes wegenSteuerliche Konsequenzen für den Erben oder Legatar:■■AfA und die Zehntel bzw. Fünfzehntel des Erblassers sindunverändert fortzuführen.■■Keine Vorsteuerberichtigung beim Erblasser.■■Fortsetzung der Spekulationsfrist des Erblassers.■■2 % ige bzw. 3,5 % ige Grunderwerbsteuer zumindest vomdreifachen Einheitswert.11. HausverlosungenSteuerliche Konsequenzen nach h.A. für den Verloser eines Privathauses:■■Außerhalb der Spekulationsfrist einkommensteuerfrei.■■3,5 % Grunderwerbsteuer von der Gegenleistung (insb. Erlös ausverkauften Losen) oder vom höheren dreifachen Einheitswert.■■12 % Glückspielabgabe von der Summe der aufgelegten Lose.Steuerliche Konsequenzen nach Ansicht des BMF für den privatenGewinner:■■Losgewinne sind nicht einkommensteuerbar.■■Neuer Anschaffungszeitpunkt, d.h. Beginn einer neuenSpekulationsfrist.■■Anschaffungskosten in Höhe des Preises für 1 Los (umstritten).16 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

II. UmsatzsteuerIn der Folge werden die Grundlagen der umsatzsteuerlichenBehandlung von Immobilien zusammengefasst:1. KleinunternehmerKleinunternehmer mit einem Netto-Umsatz bis höchstens EUR 30.000pro Jahr haben zu berücksichtigen:■■unechte Umsatzsteuerbefreiung (0 % USt)■■Mietvorschreibung ohne Umsatzsteuer (0 % USt)■■keine Möglichkeit zum Vorsteuerabzug■■Optionsmöglichkeit zur Regelbesteuerung.Eine USt-Erklärung hat der Kleinunternehmer nur dann abzugeben,wenn der Umsatz mindestens EUR 30.000 beträgt.2. Anzuwendende Steuersätze2.1. Art der LeistungVermietung zu sonstigen Zwecken (Büro, Geschäftsräumlichkeiten) (Option0 % / 20 %gem. § 6 Abs. 2 UStG 1994 möglich)Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken10 %(ausgenommen Eigenverbrauch)Vermietung von Betriebsvorrichtungen etc. 20 %Beherbergung in eingerichteten Wohnräumen etc. 10 %Vermietung von Garagen und Parkplätzen 20 %Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke 10 %Verschiedene Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften für 10 %Liegenschaftsanteile, die Wohnzwecken dienenWärmelieferung, auch als Nebenleistung 0 % / 20 %Vermietung an Diplomaten0 %(echte Steuerbefreiung bei Bestätigung durch BMeiA)2.2. Unechte BefreiungDie Vermietung von Grundstücken zu anderen als den oa. Zweckenist grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit. Verbunden mitdieser Befreiung ist allenfalls die jährliche Berichtigung der in denvorangegangenen 10 Jahren geltend gemachten Vorsteuern, wobeidie unter Punkt 7 dieses Kapitels aufgezeigte Berechnungsweisegilt. Die Vorsteuerberichtigung ist zu je einem Zehntel in den von derAnwendung der unechten Befreiung betroffenen Jahren zu berücksichtigen.Zudem geht auch das Recht auf den laufenden Vorsteuerabzugverloren.TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 17

II. Umsatzsteuer2.3. Wahl des Normalsteuersatzes – 20 %Sofern der Verlust des Vorsteuerabzuges sowie die Rückverrechnungvermieden werden sollen, kann der Umsatz der 20 % igen UStunterworfen werden. Diese Wahlmöglichkeit des Vermieters bestehtfür jedes einzelne Objekt (Bestandsobjekt, Wohnungseigentumsobjekt)und wird idR für geschäftlich genutzte Gebäude in Anspruchgenommen.3. Ist-Besteuerung und Versteuerung von AnzahlungenBei Vermietung im Privatvermögen besteht die Verpflichtung, die UStentsprechend der Vereinnahmung der Entgelte abzuführen, wenn derGesamtumsatz aus nicht betrieblichen Einkünften (nicht Einkünfteaus Land- und Forstwirtschaft, sowie Gewerbebetrieb) in einem derbeiden vorangegangenen Kalenderjahre nicht mehr als EUR 110.000betragen hat. Maßgeblich ist somit nicht die Mietvorschreibung,sondern der Eingang des Mietentgeltes. Bei erhaltenen Mietzinsvorauszahlungenund Anzahlungen ist die Umsatzsteuer ebenfalls zumZeitpunkt der Vereinnahmung abzuführen, außer es handelt sich umein echtes Darlehen.Unternehmer, die betriebliche Einkünfte erzielen (Einkünfte ausLand- und Forstwirtschaft, sowie Gewerbebetrieb) haben nachvereinnahmten Entgelten zu besteuern, wenn der jeweilige Betriebnicht buchführungspflichtig ist.Durch die Stellung eines entsprechenden Antrages beim Finanzamtkann der Unternehmer die Soll-Versteuerung wählen, das heißt, dieUmsatzsteuer – nicht aber die Einkommensteuer – ist auf Basis derVorschreibung bzw. Leistungserbringung abzuführen.4. Umsatzsteuer von VorleistungenDer Vorsteuerabzug steht nur zu, wenn der Unternehmer mit demGrundstück umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt. Vor dertatsächlichen Vermietung anfallende Vorsteuern können sofort abgezogenwerden, wenn die Absicht einer künftigen steuerpflichtigenVermietung nachgewiesen oder die überwiegende Wahrscheinlichkeitzumindest glaubhaft gemacht werden kann.Auch bei Grundstücksverkäufen ist nach Rechtsprechung des VwGHein sofortiger Vorsteuerabzug von Vorleistungen möglich, wenn derzukünftige steuerpflichtige Verkauf nachgewiesen werden kann oderüberwiegend wahrscheinlich ist.18 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

5. Umsatzsteuer bei teilweiser PrivatnutzungWird ein Grundstück, das zum Unternehmensvermögen gehört, teilweiseprivat zu Wohnzwecken benutzt, so ist dies nicht steuerbar, derVorsteuerabzug steht nur für den unternehmerisch genutzten Teil zu.Allenfalls kann eine Vorsteuerberichtigung erforderlich sein, wennder privat genutzte Teil früher unternehmerisch genutzt wurde.Auch bei der Beherbergung in eingerichteten Wohnräumen bzw. beiGrundstücken zu Campingzwecken ist der privat genutzte Teil nichtsteuerbar, in allen übrigen Fällen unterliegt der für private Zwecke genutzteTeil dem Eigenverbrauch mit dem Normalsteuersatz von 20 %(zB Eigenverbrauch eines Autoabstellplatzes).6. Sonderfälle des Vorsteuerabzuges6.1. MietenpoolDer Vorsteuerabzug bei Vorsorgewohnungen in einem Mietenpoolist davon abhängig, dass die Unternehmerkette nicht durchbrochenwird.Ist der Käufer der Vorsorgewohnung Unternehmer, so steht ihm derVorsteuerabzug zu, wenn er umsatzsteuerpflichtig an den Mietenpool(Vermietergemeinschaft) vermietet.Durch eine auf Anregung von TPA Horwath vorgenommene Änderungder Bundesabgabenordnung (BAO) ist nunmehr jedenfallssicher gestellt, dass durch einen eigenen Bescheid eine Feststellungder Mieteinkünfte des Mietenpools erfolgt.6.2. MiteigentumseigenschaftenNach Meinung der Finanzverwaltung ist der Vorsteuerabzug jedenfallszulässig, wenn die Gemeinschaft das Gebäude unternehmerischnutzt. Durch die Rechtsprechung des EuGH steht bei Ehegatten derVorsteuerabzug bei einzelnen Miteigentümern anteilig auch dannzu, wenn die Rechnung an die Gemeinschaft ausgestellt wird. DerVorsteuerabzug ist mit der Miteigentumsquote begrenzt. Voraussetzungist natürlich auch, dass der Miteigentümer Unternehmer ist undumsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt.7. Umsatzsteuer bei Verkauf, Schenkung und AufgabeDa ein Grundstücksumsatz unecht von der Umsatzsteuer befreit ist,kann dieser bei Übertragung unter Lebenden (Verkauf, SchenkungTPA Horwath | Immobilien-Service 2011 19

II. Umsatzsteuerund Aufgabe der Vermietung) zur Vorsteuer-Berichtigungspflichtführen.Diese Berichtigung betrifft die Vorsteuern aus Anschaffungs- oderHerstellungskosten sowie von Großreparaturen, die während derletzten 10 Jahre abgezogen wurden. Der Gesamtbetrag der zuberichtigenden Vorsteuern vermindert sich für jedes Jahr derbisherigen Nutzung um 1/10, beginnend ab dem Folgejahr dererstmaligen Verwendung. Für den Verkäufer besteht die Möglichkeit,Grundstücksumsätze umsatzsteuerpflichtig zu behandelnund dem Käufer des Grundstückes 20 % Umsatzsteuer zu verrechnen,wenn dies zivilrechtlich vereinbart ist. Wird vom Verkäufer –spätestens bis zur Rechtskraft des Bescheides – zur Steuerpflichtoptiert, entfällt das Erfordernis einer Vorsteuerberichtigung bzw.erhält der Verkäufer grundsätzlich das Recht, den Vorsteuerabzuggeltend zu machen. Die Option auf Umsatzsteuerpflicht kann für jedeeinzelne Bestandseinheit gesondert in Anspruch genommen werden.Dass der Vorsteuerabzug für Vorleistungen nicht erst zum Zeitpunktdes steuerpflichtigen Umsatzes, sondern – wenn zum Zeitpunkt desBezuges der Vorleistungen der steuerpflichtige Verkauf wirtschaftlichüberwiegend wahrscheinlich ist – sofort geltend gemachtwerden kann, ist durch den Verwaltungsgerichtshof klargestelltworden.Die Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht gibt es auch bei Schenkungeiner Immobilie. Anders als beim Verkauf, sind nur jene Teileder Liegenschaft Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer, fürwelche ein Vorsteuerabzug (seit 1972) geltend gemacht wurde. LautUmsatzsteuerrichtlinien 2000 (UStR) sind sowohl (Teile der) Herstellungskostenals auch Großreparaturen betroffen. Der Wert desGrund und Bodens ist jedenfalls nicht der Umsatzsteuer zu unterwerfen,wenn beim Ankauf keine Umsatzsteuer verrechnet wurde. DerEmpfänger des Grundstückes hat wiederum bei Vorliegen einer vomGeschenkgeber ausgestellten Rechnung über die Umsatzsteuer(§ 12 Abs 15 UStG 1994) die Vorsteuerabzugsmöglichkeit, sofern ermit dem Grundstück steuerpflichtige Umsätze ausführt.Die Beendigung der Vermietungstätigkeit führt zur Berich ti gung fürVorsteuern aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und nachAnsicht der Abgabenbehörde auch aus Großreparaturen der letzten10 Jahre.Der Verkauf eines Mietrechtes vom Vormieter an den Nachmieterunterliegt bei Objekten, die Wohnzwecken dienen, dem ermäßigtenSteuersatz von 10 %, bei Nicht-Wohnobjekten dem Steuersatz von0 % bzw. 20 %.20 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

8. Umsatzsteuer bei Übergang von Todes wegenBeim Übergang einer Liegenschaft von Todes wegen ist keine Vorsteuerberichtigungerforderlich, der Erbe setzt alle Rechte und Pflichtendes Erblassers unverändert fort.9. BelegaufbewahrungZu beachten ist, dass sämtliche Belege im Zusammenhang mitImmobilienbesitz nach den Regeln des UStG 1994 mindestens 12Jahre nach Ende des betreffenden Kalenderjahres aufzube wahrensind. Andere Regelungen, insbesondere des UGB, welche im Einzelfalleine längere Aufbewahrungszeit vorsehen, sind zu beachten.10. Umsatzsteuer bei Bauleistungen10.1. GrundsätzeBei bestimmten Bauleistungen kommt es zum Übergang der Steuerschuld,dem sog. „Reverse Charge”. Dieser Übergang findet statt,wenn Bauleistungen von einem Unternehmer an einen anderenUnternehmer erbracht werden,■■der seinerseits mit der Erbringung dieser Bauleistungenbeauftragt ist, oder■■der seinerseits üblicherweise Bauleistungen erbringt.10.2. Mit einer Bauleistung beauftragter UnternehmerEine Voraussetzung für den Übergang der Steuerschuld auf denLeistungsempfänger ist, dass der Leistungsempfänger Unternehmerund als solcher mit der Erbringung der entsprechendenBauleistung beauftragt ist. Ein Produktionsunternehmen, daseinen Generalunternehmer mit der Errichtung einer Produktionshallefür den eigenen Betrieb beauftragt, ist somit von derRegelung nicht erfasst; den Generalunternehmer trifft jedochder Übergang der Steuerschuld für die von Subunternehmernbe zogenen Leistungen.Damit der Unternehmer weiß, dass sein Auftraggeber mit derEr bringung einer Bauleistung beauftragt worden ist, ist er vomAuftraggeber auf diesen Umstand (zB durch eine schriftliche Bestätigungoder im Auftrag) hinzuweisen.TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 21

II. Umsatzsteuer10.3. Unternehmer, der üblicherweise Bauleistungen erbringtWird eine Bauleistung an einen Unternehmer erbracht, der selbstüblicherweise Bauleistungen erbringt (also an einen „typischenBau-Unternehmer“), kommt es stets zu einem Übergang der Steuerschuld.Wer zu diesen „typischen Bau-Unternehmern“ zählt, ist ineiner Liste des Finanzministeriums veröffentlicht. Diese exemplarischeAuf zählung findet sich im Anhang 4 zu den Umsatzsteuerrichtlinien.Es sind hier insbesondere Unternehmen laut Abschnitt F,Unterabschnitt FA, Abteilung 45, der ÖNACE 1995 erfasst. Es kommtnicht zum Übergang der Steuerschuld, wenn die Bauleistungen diesestypischen Bau-Unternehmers nicht mehr als 50 % seines Umsatzesbetragen.11. Hausverwalter und Vermieter11.1. Rechnungsausstellung – GrundsätzeDamit ein Unternehmer den Vorsteuerabzug für von Unternehmenbezogene Leistungen vornehmen kann, muss die entsprechendeRechnung alle Merkmale des § 11 UStG 1994 aufweisen. FolgendeMerkmale müssen enthalten sein:■■Name, Anschrift und UID* des liefernden oder leistendenUnternehmers. Die Verpflichtung zur Angabe der UID besteht nur,soweit Leistungen erbracht werden, für die das Recht aufVorsteuerabzug besteht■■Name und Anschrift des Leistungsempfängers (bei Rechnungsbeträgenab EUR 10.000 ist auch dessen UID erforderlich)*■■Ausstellungsdatum■■fortlaufende Nummer*, wobei vom Leistungsempfänger keineÜberprüfung vorgenommen werden muss■■Menge und handelsübliche Bezeichnung der gelieferten Gegenstände,oder Art und Umfang der sonstigen Leistung■■Tag der Lieferung oder der sonstigen Leistung oder Zeitraum,über den sich die sonstige Leistung erstreckt■■Entgelt ohne USt (Nettobetrag)* bzw. Bruttobetrag beiKleinbetragsrechnungen■■anzuwendender Steuersatz■■auf das Entgelt entfallender Umsatzsteuer-Betrag*)■■im Falle einer Steuerbefreiung Hinweis*, dass für diese Lieferungoder sonstige Leistung eine Steuerbefreiung gilt. Die Anführungder gesetzlichen Bestimmung ist nicht erforderlich.*) Diese Angaben können auf Kleinbetragsrechnungen bis zu einem Gesamtbetrag von EUR 150 entfallen.22 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

Die Ausstellung einer Rechnung ist jedenfalls verpflichtend, wennLeistungen an Unternehmer oder juristische Personen erbrachtwerden, aber auch dann, wenn Leistungen im Zusammenhang mitGrundstücken an Private / Nichtunternehmer erbracht werden.Auch elektronisch ausgestellte Rechnungen sind unter bestimmten,sehr strengen Voraussetzungen zulässig. Faxrechnungen berechtigennun doch noch bis zum 31.12.2011 zum Vorsteuerabzug. BeiRechnungen, welche nicht an den Leistungsempfänger selbst oderan seinen Bevollmächtigten adressiert sind (zB Hausverwalter), istaufgrund der Randziffer 1507 der Umsatzsteuerrichtlinien darauf zuachten, dass aus der Rechnung eindeutig hervorgeht, für wen dieLeistung bestimmt war.11.2. Mietvorschreibung und fortlaufende NummerBei der Ausstellung von Vorschreibungen auf Grund von Dauerschuldverhältnissen,wie Miet-, Pacht- und Wartungsverträgen oderähnlichen Leistungen, besteht die Möglichkeit der Ausstellung einerAnzahlungsrechnung.Bei diesen Rechnungen kann die Angabe des Leistungszeitraumesin der Weise erfolgen, dass der Beginn des Leistungszeitraumes mitdem Zusatz angeführt wird, dass die Vorschreibung (= Anzahlungsrechnung)bis zum Ergehen einer neuen Vorschreibung gilt.Kommt es später zu einer Änderung der Miethöhe, zB auf Grund einerIndexanpassung, ist eine neue Anzahlungsrechnung, welche sämtlicheRechnungsbestandteile aufzuweisen hat, auszustellen. Die Verpflichtung,eine fortlaufende Rechnungs-Nummer anzu geben, wirdvom Gesetzgeber nicht genauer definiert. Die Nummerierung vonAnzahlungsrechnungen durch den Immobilientreu händer kann fürjedes einzelne Haus, aber auch pro Vermietungsobjekt, Wohnungseigentumsobjektetc. mit eigenständigen Zahlenreihen erfolgen.11.3. UmsatzsteuervoranmeldungIn der Umsatzsteuervoranmeldung sind in KZ 028 Vorsteuern inZusammenhang mit Gebäuden gesondert anzugeben. Es sinddavon laut Erlass des BMF nur Vorsteuern aus aktivierungspflichtigenAuf wendungen erfasst, nicht jedoch Vorsteuern aus Miete,Betriebs kosten, Reparaturen sowie für Instandsetzungs- undInstand haltungsaufwendungen und Vorsteuern in Zusammenhangmit Grund und Boden.TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 23

II. Umsatzsteuer12. Grunderwerb-, Erbschafts- und SchenkungssteuerWird ein inländisches Grundstück erworben, ist Grunderwerbsteuerzu entrichten. Die Steuer ist vom Wert der Gegenleistung (idR Kaufpreiseinschließlich allfälliger Umsatzsteuer) zu berechnen. Ist ein solchernicht vorhanden, ist der dreifache Einheitswert heranzuziehen.Ist der gemeine Wert (Verkehrswert) zum Zeitpunkt des Entstehensder Steuerschuld geringer als das Dreifache des Einheits wertes, istder nachgewiesene gemeine Wert maßgebend.Der Steuersatz beträgt bei bestimmten nahen Verwandten 2 %, sonst3,5 %. Im Falle einer Schenkung (oder Vererbung) ist grundsätzlichseit 01.08.2008 die Berechnung ident vorzunehmen; Erbschaftsbzw.Schenkungssteuer fällt keine mehr an. Wird bei einer Schenkung,um eine Vorsteuerberichtigung zu vermeiden, Umsatzsteuerge sondert in Rechnung gestellt, liegt nach hA eine Gegenleistungdes Beschenkten vor (in Höhe der verrechneten Umsatzsteuer).Diese Gegenleistung ist ebenfalls der Grunderwerbsteuer zu unterziehen.13. Neue Überprüfungsmöglichkeit der UIDZur Überprüfung von UID-Nummern wurde mit 2. Dezember 2008das bisher für Unternehmen und Parteienvertreter über Finanz-Online mögliche Bestätigungsverfahren Stufe 1 um ein qualifiziertesBe stätigungsverfahren Stufe 2 ergänzt.Bestätigungsverfahren in zwei StufenStufe 1: Bestätigung der Gültigkeit der UID-Nummer ohne Bezug aufeinen bestimmten „Unternehmer“Stufe 2: Bestätigung der Gültigkeit der in der Anfrage angeführtenUID-Nummer für einen bestimmten Unternehmer (Name bzw. Firma)unter einer bestimmten AnschriftDie UID-Nummer des Leistungserbringers ist bei InlandsumsätzenBestandteil einer ordnungsgemäßen Rechnung und somit grundsätzlichVoraussetzung für den Vorsteuerabzug. Es ist erforderlich,dass man bei Aufforderung durch die Finanzbehörde nachweist,warum man von der Unternehmereigenschaft des Geschäftspartnersausgegangen ist. Dieser Nachweis wird durch die neu geschaffeneMöglichkeit der Abfrage in Stufe 2 über FinanzOnline wesentlicherleichtert.24 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

14. Mehrwertsteuerpaket 2010Mit Wirkung 01.01.2010 hatten Österreich und alle anderen EU-Länder ein „Mehrwertsteuerpaket“ in nationales Recht umzusetzen.Dieses Paket besteht aus drei Teilen:■■Neuregelung des Leistungsortes bei Dienstleistungen:Dienstleistungen an Unternehmer werden dort erbracht, wo derEmpfänger seine unternehmerische Tätigkeit entfaltet. Der Ort derDienstleistungen an Private ist am Sitz des Leistungserbringers.Bei Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken ergebensich idR keine Änderungen.■■Neues Verfahren für die Vorsteuerrückerstattung:Anträge von Unternehmern auf Rückerstattung der Vorsteuer ineinem anderen EU-Land sind seit 01.01.2010 über FinanzOnlinezwingend elektronisch einzureichen. Bei Ländern außerhalb derEU ändert sich dadurch nichts.■■Verbesserung der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit:Durch Neuregelungen wird die Zusammenarbeit der Finanzbehördeninnerhalb der EU erleichtert.EXKURS15. Haftung für SV-Beiträge bzw. Lohnabgabender SubunternehmerWerden von einem Unternehmen Bauleistungen an ein anderesUnternehmen weitergegeben, so ist grundsätzlich eine Haftung desAuftrag gebenden Unternehmens für Beitragsrückstände des beauftragtenUnternehmens (Subunternehmens) bis zur Höhe von 25 %des geleisteten Werklohnes vorgesehen. Der Auftraggeber kann derHaftung in zwei Fällen entgehen.■■Das auftraggebende Unternehmen behält 25 % des Werklohnesvom jeweiligen zu leistenden Werklohn ein und überweist diesenHaftungsbetrag an die Wiener Gebietskrankenkasse (WGKK).■■Das beauftragte Unternehmen scheint zum Zeitpunkt der Leistungdes Werklohnes in einer von der WGKK als Dienstleistungszentrumgeführten Gesamtliste der haftungsfreistellenden Unternehmen(HFU-Gesamtliste) auf. Unternehmen können einen Antragauf die Aufnahme in diese Liste stellen. Um in diese Liste aufgenommenzu werden, muss das antragstellende Unternehmen allebis zum zweitvorangegangenen Kalendermonat vor der Antragstellungfällig gewordenen SV-Beiträge entrichtet haben und (!)schon mindestens 3 Jahre lang Bauleistungen erbracht haben(Ausnahmen sind vorgesehen).Siehe auch unsere Broschüre Steuer-Service 2011.TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 25

■■Gewerbliche Personengesellschaften ohne natürliche Person alsVollhafter (zB GmbH & Co KG, Verein & Co KG, sog. verdeckteKapitalgesellschaften) unterliegen immer der unternehmensrechtlichenund damit steuerlichen Bilanzierungspflicht; eine neue gewerblicheGmbH & Co KG ist immer sofort bilanzierungspflichtig,es gibt kein Hineinwachsen.2. GrundstückshandelBei Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels wird dassteuerliche Ergebnis grundsätzlich durch Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ermittelt. Zum Überschreiten der Buchführungsgrenzenund zur Bilanzierungspflicht einer GmbH & Co KG siehe die Ausführungenin Punkt 1.3. InstandsetzungsarbeitenInstandsetzungsarbeiten (Reparaturen) in Betriebsgebäuden bzw.in Gebäuden des Anlagevermögens können grundsätzlich imJahr des Anfalls voll abgesetzt werden. Fallen Instandsetzungsarbeitenhingegen in Gebäuden an, die für Wohnzwecke vermietetwerden, sind diese Kosten (nach Kürzung um etwaige Subventionen)verteilt auf 10 Jahre abzusetzen (ausgenommen davon ist dieVermietung an betriebszugehörige Arbeitnehmer, bei welcher diesofortige Ab setzung möglich ist). Bei diesem offenen, noch nichtabgeschriebenen Betrag handelt es sich allerdings idR um kein Wirtschaftsgutbzw. um keine Herstellungskosten im steuerlichen Sinn,sodass die Übertragung stiller Reserven idR nicht in Betracht kommt.Nicht als Instandsetzung, sondern als aktivierungspflichtiger Herstellungsaufwandgilt jedoch insbesondere nach den EStR 2000, Rz 3175:■■Vornahme eines Anbaus, Umbaus größeren Ausmaßes oder einerGebäudeaufstockung;■■Ersetzung eines Flachdaches durch ein Steildach, sodass neueRäume geschaffen werden, was im wirtschaftlichen Ergebnis einerGebäudeaufstockung gleichkommt;■■Zusammenlegung zweier Wohnungen;■■Einbau einer mit erhöhtem Bedienungskomfort verbundenen Heizanlagean Stelle von einzelne Räume beheizender Öfen;■■Bis 31.12.2010: Von einem Erwerber eines vernachlässigtenGebäudes innerhalb von drei Jahren nachgeholte Instandsetzungsaufwendungen(dennoch ist uE hinsichtlich dieses Postensder Charakter eines Wirtschaftsgutes gegeben;■■Die Vornahme einer Generalüberholung, wenn dadurch einunbrauchbar gewordenes oder in seiner Brauchbarkeit durchschwere Substanzschäden an den für die Nutzbarkeit undTPA Horwath | Immobilien-Service 2011 27

III. Immobilien im BetriebsvermögenNutzungsdauer bestimmenden Teilen wesentlich gemindertesWirtschaftsgut wieder voll verwendungsfähig wird.4. NormalabschreibungDie Normalabschreibung des § 8 Abs. 1 EStG 1988 beträgt je nachNutzung des Gebäudes zwischen 2 % und 3 % p.a. Der Nachweis einerkürzeren Nutzungsdauer ist durch ein begründetes und nachvollziehbaresGutachten möglich, oder es ist Leichtbauweise gegeben.Zu beachten ist, dass im Falle der (gewerblichen und reinen) Vermietungvon Immobilien des Betriebsvermögens für den Abschreibungsprozentsatzdie Nutzungsart des Mieters maßgeblich ist.TIPP: Tipp: Einer rein vermögensverwaltenden Besitz-GmbH steht daherfür eine vermietete Liegenschaft der 3 % ige Satz zu, wenn die Immobilievom Mieter unmittelbar in seinem Gewerbebetrieb genutzt wird.Bei Gebäuden in Leichtbauweise, die ab 2007 angeschafft oderfertig gestellt werden, wird ohne Vorlage eines Gutachtens nur eineNutzungsdauer von mindestens 25 Jahren (4 %) anerkannt.5. Beschleunigte Abschreibung bei DenkmalschutzHerstellungskosten, die im Sinne des Denkmalschutzes getätigtwurden, können gemäß § 8 Abs. 2 EStG 1988 über 10 Jahre verteiltabgeschrieben werden. Es ist eine Bestätigung des Bundesdenkmalamteseinzuholen, in der das denkmalschützerische Interesseder konkreten Maßnahmen attestiert wird.TIPP: Tipp: Jene Begünstigung des Privatvermögens in Form der Teilabsetzungvon Herstellungsaufwendungen iSd §§ 3 bis 5 MRG oder aufBasis einer Förderzusage für Sanierungsarbeiten ist für die vermieteteLiegenschaft des Betriebsvermögens nicht anzuwenden. DieAufnahme von Liegenschaften in das Betriebsvermögen sollte daherauch unter diesem Aspekt geprüft werden.6. Opfertheorie und anschaffungsnahe ErhaltungsaufwendungenBeim Abbruch von Gebäuden stellt sich die Frage, ob die Abbruchkostenund der Restbuchwert des Gebäudes sofort zum Zeitpunktdes Abbruchs als Werbungskosten bzw. als Betriebsausgaben geltendgemacht werden können, oder aktiviert werden müssen. In derFolge wird die Ansicht des BMF dargestellt:28 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

■■Erwerb eines abbruchreifen Gebäudes: Abbruchkosten gehörenmit dem Kaufpreis zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens.Abbruchreif ist ein Gebäude nach Ansicht der Finanzverwaltung,wenn es aus objektiven wirtschaftlichen oder technischenGründen nicht sinnvoll saniert werden kann.■■Erwerb eines noch verwertbaren Gebäudes in der Absicht, esabzureißen: Abbruchkosten und Restbuchwert des Gebäudes gehörenzu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes.■■Abbruch eines noch verwendbaren Gebäudes, das nicht inAbbruchabsicht erworben wurde und schon längere Zeit zumBetriebsvermögen gehört bzw. dem Betrieb gedient hat: Abbruchkostenund Restbuchwert sind sofort abzugsfähig.■■Abbruch eines schon lange zum Betriebsvermögen gehörendenbaufälligen (einsturzgefährdeten) Gebäudes zur Herstellung einesunbebauten Grundstückes: Abbruchkosten und (allfälliger) Restbuchwertsind sofort abzugsfähig.Selbst bei einer Aktivierung entsprechend der Meinung des BMFstellt sich aber die Frage, ob nicht sofort eine Teilwertabschreibungvorzunehmen ist.Ab dem 01.01.2011 (auf Antrag in offenen Verfahren auch früher)sind anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen nicht mehr zu aktivieren,es gelten die „normalen“ Aktivierungsregeln, Abschreibungenaus alten Aktivierungen können aber unverändert fortgeführt werden.Bis zum 31.12.2010 konnte sich eine Aktivierungspflicht unter bestimmtenUmständen ergeben.7. Stille Reserven bzw. ÜbertragungsrücklageStille Reserven sind jene Unterschiedsbeträge zwischen den Veräußerungserlösenund den ertragsteuerlichen Buchwerten veräußerterLiegenschaften, die bei Verkauf aufgedeckt werden. Sie könnengemäß § 12 EStG 1988 auf Anschaffungs- oder Herstellungskostenvon körperlichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens übertragenbzw. einer Rücklage zugeführt werden, womit im Ergebnis dieSteuerlast aus der Veräußerung gestundet werden kann.7.1. Voraussetzungen■■Die Immobilie muss mindestens 7 Jahre zum betrieblichen Anlagevermögengehört haben. Wichtig: Die Behaltefrist für Grund undBoden sowie Gebäude ist jeweils getrennt zu betrachten, wobeider Fristenlauf bei Bilanzierung (§ 5 EStG 1988) jedenfalls mit Anschaffungdes Grund und Bodens beginnt.■■Die Frist für das veräußerte Gebäude verlängert sich auf 15 Jahre,wenn auf das Gebäude bereits stille Reserven übertragen wurdenTPA Horwath | Immobilien-Service 2011 29

III. Immobilien im Betriebsvermögenoder für dieses eine Sonderabschreibung in Anspruch genommenwurde. Die Fristen sind taggenau zu berechnen.7.2. EinschränkungenGrundsätzlich können stille Reserven aus der Veräußerung vonImmobilien auf alle körperlichen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögensübertragen werden (also zB nicht auf Finanzanlagen oderimmaterielle Wirtschaftsgüter). Eine Übertragung auf Grund undBoden ist nur möglich, wenn die stillen Reserven auch aus der Veräußerungvon Grund und Boden stammen und die Gewinnermittlungnach § 5 EStG 1988 erfolgt.Sofern die stillen Reserven nicht im Jahr ihrer Aufdeckung übertragenwerden können, besteht die Möglichkeit der Zuführung zueiner Übertragungsrücklage, für deren Verwendung besondereBestimmungen (zB 12- bzw. 24-Monate-Frist) bestehen.Die Übertragungsmöglichkeit steht nur natürlichen Personen alsEinzelunternehmer oder Mitunternehmer zu, und ist demnach beiKapital gesellschaften nicht möglich.8. Immobilien und Betriebsaufgabe / -veräußerungUnter bestimmten Voraussetzungen unterliegt der Gewinn aus derBetriebsaufgabe bzw. Betriebsveräußerung samt Übergangsgewinnnur dem Hälftesteuersatz.Befindet sich im Betriebsvermögen ein Gebäude, so unterbleibt inbestimmten Fällen (Hauptwohnsitz) die Besteuerung der auf dasBetriebsgebäude entfallenden stillen Reserven, wenn es der Unternehmeranlässlich der Betriebsaufgabe (nicht: Betriebsveräußerungoder Entnahme des Gebäudes im Rahmen einer Einbringung nachArtikel III UmgrStG) ins Privatvermögen entnimmt. Der Steuerpflichtigekann seine ehemaligen Betriebsräumlichkeiten sofort nachBetriebsauf gabe zur anderweitigen Einkunftserzielung (zB Vermietung)verwenden.Die unversteuert gebliebenen stillen Reserven kürzen jedoch densteuerlichen Wertansatz und damit die Abschreibungsbasis. Eine(rückwirkende) Nachversteuerung der bisher unversteuerten stillenReserven erfolgt nur noch bei Veräußerung der Immobilie innerhalbeiner Frist von fünf Jahren nach Betriebsaufgabe, nach neuesterAnsicht des BMF jedoch höchstens in dem Ausmaß, in welchemstille Reserven bei Veräußerung tatsächlich realisiert werden: Sinktder Wert der Immobilie nach Entnahme, verringert sich die Nachversteuerung(höchstens auf Null, kein Verlust), bei einer Wertsteigerung30 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

sind höchstens die stillen Reserven zum Entnahmezeitpunkt zu versteuern.Voraussetzung für die Anwendung dieser Begünstigung ist jedenfalls,dass der Unternehmer bis zur Betriebsaufgabe seinen Hauptwohnsitzim Betriebsgebäude hatte und einer der folgenden Fälleeintritt:■■Der Steuerpflichtige hat das 60. Lebensjahr erreicht und stellt imZusammenhang mit der Betriebsaufgabe seine gesamte Erwerbstätigkeit(für zumindest ein Jahr) ein, oder■■der Steuerpflichtige ist erwerbsunfähig, oder■■der Steuerpflichtige ist verstorben und die Betriebsaufgabe istsomit durch den Todesfall bedingt.Von der Begünstigung ist auch zum Hauptwohnsitz dazugehörigerGrund und Boden (in angemessenem Ausmaß) erfasst.9. Immobilien und UmgründungenBei Liegenschaftstransaktionen lassen sich zum Teil erhebliche Einsparungenim Bereich der Verkehrsteuern (zB Grunderwerbsteuer)erzielen, sofern diese Übertragungen von Immobilien im Rahmen desUmgründungssteuergesetzes erfolgen. Denn dann bemisst sich dieanfallende Grunderwerbsteuer idR nur vom zweifachen Einheitswert.Diese Begünstigung kommt allerdings – außer im Rahmen von Verschmelzungenund Zusammenschlüssen – nur zur Anwendung,wenn die Immobilie entweder Bestandteil eines übertragenen Betriebesoder Teilbetriebes ist, oder aber zumindest zusätzlich zurImmobilie auch ein Betrieb oder Teilbetrieb übertragen wird (beiMehrfachzügen ist für Zwecke der Grunderwerbsteuer jeder einzelneUmgründungsschritt gesondert zu beurteilen).Sofern diese Voraussetzungen nicht erfüllt werden und die Transaktionvon der Finanzverwaltung nicht als Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzesanerkannt wird, drohen extrem nachteiligeKonsequenzen, wie zB Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebührvom Verkehrswert (statt idR nur vom zweifachen Einheitswert), volleGewinnrealisierung, Umsatzsteuerpflicht ua. Wir empfehlen daher,vor Durchführung einer solchen Übertragung immer einen Spezialistenzu Rate zu ziehen.Allenfalls fällt auch keine Grunderwerbsteuer an, wenn die zu übertragendeImmobilie innerhalb der letzten drei Jahre von dem das Vermögenaufnehmenden Rechtsträger erworben wurde. Weiters wirdbei Erfüllung der Voraussetzungen zusätzlich die bereits entrichteteGrunderwerbsteuer rückerstattet.TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 31

III. Immobilien im BetriebsvermögenWird Vermögen ins Sonderbetriebsvermögen (individuelles Quotenvermögen)quotenwahrend entnommen, entfällt eine ertragsteuerlicheEntnahmebesteuerung.Eine weitere „Begünstigung“ bei der Grunderwerbsteuer ergibtsich auf Grund der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes(VwGH) für die Einlage von Immobilien in Kapitalgesellschaftenund uE auch Personengesellschaften. Der VwGH hat „klargestellt“,dass bei Einlage von Immobilien, sofern keine Gegenleistung gewährtwird, Bemessungsgrundlage nicht mehr der Verkehrswert derImmobilie, sondern der dreifache Einheitswert ist. Zu beachten istallerdings, dass die Mitübertragung von Verbindlichkeiten (zB desAnkaufskredites) eine Gegenleistung darstellen würde und sich dieGrunderwerbsteuer daher auch von der übertragenen Verbindlichkeitbemessen würde. Die Bemessungsgrundlage des dreifachenEinheitswertes ist uE auch für die Entnahme (Auskehrung) von Immobilienohne Gegenleistung anwendbar. Bei Einlagen in Kapitalgesellschaften(im Sinne des KVG) ist überdies auch die Gesellschaftsteuerzu beachten.In Einzelfällen können die Begünstigungen des NeuFöG zu einer Ermäßigungoder zu einem gänzlichen Entfall der GrESt führen. Auchbei öffentlichen Ausgliederungen fällt bei Erfüllung der Voraussetzungendes Artikel 34 des BBG 2001 idgF keine GrESt an.10. GewinnfreibetragAb der Veranlagung 2010 können grundsätzlich auch AnschaffungsundHerstellungskosten von Gebäuden, Mieterinvestitionen u.Ä. fürden 13 % igen Gewinnfreibetrag (GFB) genutzt werden. Bei Herstellungskostenmuss mit der tatsächlichen Bauausführung nach dem31.12.2008 begonnen worden sein. Maßgeblich sind im Wirtschaftsjahrder Fertigstellung die gesamten angefallenen Herstellungskosten.32 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

11. Verluste aus gewerblicher Vermietung und ausSteuermodellenWeder als Sonderausgaben vortragsfähig noch ausgleichsfähig sindnegative Einkünfte aus (Teil-)Betrieben, deren Unternehmensschwerpunktin der gewerblichen Vermietung von Wirtschaftsgütern liegt.Solche Verluste können nur mit (späteren) positiven Einkünften ausdieser Betätigung oder diesem Betrieb verrechnet werden. DieseRegelung zielt jedoch in erster Linie auf Leasinggesellschaften abund kommt nach der Verwaltungspraxis bei vermögensverwaltenderVermietung nicht zur Anwendung.Weiters gibt es Probleme mit dem Verlustabzug bei Beteiligungen,bei denen das Erzielen von steuerlichen Vorteilen im Vordergrundsteht. Modelle, bei denen in Werbematerialen Steuervorteile angepriesenwerden, sind daher idR mit Vorsicht zu genießen.TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 33

IV. Immobilien und Privatstiftungen1. Grundzüge der BesteuerungFür Immobilien in einer eigen- oder gemischtnützigen Privatstiftunggelten bei Offenlegung aller Urkunden und von Treuhandschaftengrundsätzlich folgende Bestimmungen:■■Laufende Besteuerung der Mietüberschüsse mit 25 % Körperschaftsteuer(KöSt)■■Grundsätzlich steuerfreie Veräußerung von Liegenschaften nachAblauf der Spekulationsfrist von 10 oder 15 Jahren (evtl. auch frühersteuerfrei möglich)■■Keine Steuerfreiheit mehr für Veräußerungen von Liegenschaften,wenn (zumindest) ein Stifter eine Kapitalgesellschaft ist, oderein Stifter den Gewinn nach § 5 Abs. 1 EStG 1988 ermittelt und(un)mittelbar Betriebsvermögen gestiftet hat. Diesfalls gilt dieVeräußerung unabhängig von einer Frist jedenfalls als Spekulationsgeschäft.Steuerfrei bleiben allerdings Grundstücke, die zum31.12.2010 in der Privatstiftung nicht mehr steuerhängig waren.■■Ausschüttungen an die Begünstigten werden mit 25 % Kapitalertragsteuer(KESt) besteuert und sind damit endbesteuert (Optionauf Veranlagung möglich).■■Ab der Veranlagung 2011 werden bestimmte Einnahmen ausKapitalvermögen (Zinsen aus Bankeinlagen und Anleihen, Gewinneaus der Veräußerung von GmbH-Anteilen, Aktien, Investmentfonds,Einkünfte aus Derivaten etc.), solange sie in der Privatstiftungthesauriert werden, idR mit 25 % Zwischensteuer belastet (davor12,5 %). Bei späterer KESt-pflichtiger Ausschüttung dieser Beträgeoder bei Auflösung der Privatstiftung wird die frühere Zwischensteuerder Privatstiftung wieder gutgeschrieben. In bestimmtenFällen werden Einkünfte aus Kapitalvermögen mit der „regulären“25 % igen KöSt besteuert (zB bei Krediten, private placements oderbei Beteiligungen als echter stiller Gesellschafter).■■Ausschüttungen aus österreichischen Tochter-Kapitalgesellschaftensowie aus internationalen Schachtelbeteiligungen undPortfoliodividenden der Privatstiftung sind grundsätzlich steuerfrei(die switch over-Regelungen betreffend Wechsel zur Anrechnungsmethodesind aber zu beachten).■■Unter bestimmten Voraussetzungen können die im Zuge einerVeräußerung von Beteiligungen (ab 1 %) aufgedeckten stillen Reservenauf Neuanschaffungen übertragen werden und wird damitein Steuerstundungseffekt erreicht.Eine Auszahlung von ab dem 01.08.2008 gestiftetem Vermögen ist(erst dann) steuerfrei, wenn die Summe der Zuwendungen der Stiftungdas Evidenzkonto kürzt. Im Ergebnis sind Zuwendungen solange KESt-pflichtig, als sie im Bilanzgewinn und in Gewinnrücklagensowie in den steuerlichen stillen Reserven der Stiftung Deckung finden.Kurz gesagt: „Zuerst steuerpflichtiger Ertrag, dann steuerfreieSubstanz“.34 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

2. Gebühren bei ZuwendungBei der ertragsteuerlich unentgeltlichen Übertragung von Immobiliendurch den Stifter an die Stiftung fallen bei Erfüllung aller Offenlegungs-VoraussetzungenidR 6 % „Gebühren“ an:■■Stiftungseingangssteuer in Höhe von 2,5 %■■Zuschlag von 3,5 % (sog. Grunderwerbsteueräquivalent)Bemessungsgrundlage ist jeweils der dreifache Einheitswert oderder geringere nachgewiesene gemeine Wert abzüglich der in wirtschaftlicherBeziehung stehenden Schulden, ein negativer Wertist nicht (mehr) möglich (die Bestimmung zur Bewertung mit demdreifachen Einheitswert wurde jedoch vom Verfassungsgerichtshofmit Erkenntnis vom 02.03.2011, G 150/10, als verfassungswidrigaufgehoben. Die Aufhebung tritt mit Ablauf des 31.12.2011in Kraft. Sofern der Gesetzgeber bis dahin nicht reagiert, wird ab01.01.2012 wohl der gemeine Wert für die Bewertung von zugewendetenGrundstücken maßgeblich sein, was idR zu einer erheblichenSteuermehrbelastung führen würde).■■Soweit und insofern Stiftungseingangssteuer anfällt, entfällt eineGebührenpflicht.■■Es gibt bei späterer Rücküberführung keine Rückerstattung.■■Die ursprüngliche 10jährige Nachversteuerungspflicht bei derSchenkungssteuer ist entfallen. Ebenso gibt es für sog. Zustifterkeine Sonderregelungen.Bei der unentgeltlichen Übertragung von Immobilien aus der Stiftungan einen Letzt-Begünstigten fällt neben der 25 % igen KESt (diesejedoch nicht, soweit Substanzauszahlungen vorliegen oder Stiftungseingangswerteabgezogen werden können) auch jedenfalls 3,5 % igeGrESt (zumindest vom 3fachen Einheitswert) an. Die GrESt kanninfolge der Sonderbestimmungen des § 17 GrEStG uU ent fallen. DieUmsatzsteuer ist zusätzlich zu beachten.3. Übertragungen aus dem Privatvermögen■■Die unentgeltliche Übertragung von Immobilien aus dem ertragsteuerlichenPrivatvermögen in die Stiftung ist erfolgsneutral, esbestehen nunmehr keine Unterschiede zu anderen unentgeltlichenÜbertragungen;■■Soweit bei unentgeltlicher Übertragung Schulden mit übertragenwerden, kann 25 % ige KESt anfallen;■■Zehntel- und Fünfzehntelabsetzungen sowie die „Normalabschreibung“werden weitergeführt;■■Besondere Einkünfte sind nicht zu versteuern;■■Vorsteuerberichtigung oder Option zur Steuerpflicht gemäß § 6Abs. 2 UStG ist möglich, wobei die Privatstiftung nur bei OptionTPA Horwath | Immobilien-Service 2011 35

IV. Immobilien und Privatstiftungenzum Vorsteuerabzug berechtigt ist, wenn die Liegenschaftumsatzsteuerpflichtig vermietet wird (vgl. Kapitel II, Punkt 7.sinngemäß);■■Spekulationsfrist des Stifters wird von der Stiftung fortgesetzt(Ausnahmen siehe Punkt IV.1.).4. Neue Offenlegungs- und Meldepflichten fürPrivatstiftungen■■Offenlegungspflicht: Seit 01.07.2010 sind Privatstiftungen verpflichtet,dem Finanzamt ihre Stiftungsurkunde samt etwaigerStiftungszusatzurkunden sowie bestehende Treuhandschaftenoffenzulegen, andernfalls das Finanzamt unverzüglich die Geldwäschemeldestellezu informieren hat.■■Meldepflicht: Seit 01.04.2011 hat der Stiftungsvorstand demFinanzamt die Begünstigten einer Privatstiftung unverzüglichzu melden. Sämtliche Begünstigte einer Privatstiftung, die zum31.03.2011 bestehen, sind bis 30.06.2011 zu melden. Bei Verletzungder Meldepflicht drohen empfindliche Geldstrafen (biszu EUR 20.000,00 je verschwiegenem oder nicht vollständigmitgeteiltem Begünstigten).36 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

V. Bauherrenmodelle – Vorsorgemodelle1. Grundzüge der BesteuerungBauherrenmodelle bzw. Vorsorgemodelle sind idR vom steuerlichenVerlustausgleichsverbot des § 2 Abs. 2a EStG 1988 nicht betroffen.Der Vergleich der Renditen mit und ohne Steuer ist für die gesamte zuerwartende Nutzungsdauer der Liegenschaft anzustellen. Im Bereichder Vermietung und Verpachtung können somit Steuervorteile imWege der Teilabsetzungen erzielt werden, sofern mit diesen Vorteilennicht (explizit) geworben wird.Die Teilabsetzung für Herstellungsaufwand (siehe Kapitel I, Punkt 2)ist möglich bei■■Aufwendungen im Sinne des Denkmalschutzes,■■Verbesserungen gemäß §§ 3 bis 5 MRG und■■bestimmten Sanierungskosten im Rahmen einer Förderungszusage(Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, demStartwohnungsgesetz oder entsprechend den landesgesetzlichenVorschriften). Seit 2009 sind in Wien unter bestimmten Voraussetzungenauch der Abbruch und die Neuerrichtung umfasst.Nicht nur die Form der Bauherrenmodelle im schlichten Miteigentumbzw. einer Kommanditgesellschaft, sondern auch die Anlage vonVermögen im Rahmen von Wohnungseigentum wird dem Vorsorgegedankengerecht. Langfristig erzielbare Überschüsse aus derVermietung können einen wesentlichen Beitrag zur privaten Altersvorsorgedarstellen.Auch bei beabsichtigter oder sofortiger Begründung von Wohnungseigentumkönnen anfängliche Verluste aus einer Immobilie untergewissen Voraussetzungen (siehe vor allem Kapitel I, Punkt 8.7 zurLiebhaberei) steuerlich genutzt werden.Wie folgende Gegenüberstellung von „großem“ und „kleinem“Bauherrn zeigt, bietet die Investition in Immobilien mit Vermietungsabsichtauch die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges aus den Baukosten.Voraussetzung ist, dass die Einkunftsquelle vom Finanzamtakzeptiert wird (siehe Kapitel I, Punkt 8.7).2. Großer Bauherr2.1. Voraussetzungen■■Kein einheitliches Vertragsgeflecht (Verträge über Liegenschaftskaufund Baumaßnahmen bilden keine wirtschaftliche Einheit)■■Herstellerinitiative beim Bauinteressenten (Einfluss bei Planung)■■Herstellerrisiko trägt der Bauinteressent (finanzielles Risiko –Vereinbarung eines Fixpreises ist idR schädlich).TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 37

V. Bauherrenmodelle – Vorsorgemodelle2.2. Folgen■■Vorsteuerabzug für Baukosten■■Grunderwerbsteuer nur von den Anschaffungskosten(ev. inklusive Umsatzsteuer) der Liegenschaft■■bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist:Befreiungsmöglichkeit für selbst hergestellte Gebäude■■mit dem Kauf der Liegenschaft unmittelbar zusammenhängendeAufwendungen (Kosten der Treuhandtätigkeit, Steuerberatungskosten)sind bis zu einem gewissen Ausmaß sofort als Werbungskostenabsetzbar■■beschleunigte Absetzung von Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen(10 bzw. 15 Jahre)■■Sofortabsetzung der nicht mit der Errichtung des Gebäudes inZusammenhang stehenden Nebenkosten (zB Konzeptions- undBeratungskosten).3. Kleiner Bauherr3.1. Voraussetzungen■■Aufschlüsselung der Leistungen der ausführenden Unternehmenim Rahmen der Schlussrechnung;■■keine uneingeschränkte Fix- oder Höchstpreisgarantie(der Steuerpflichtige muss für Mehrkosten durch Sonderwünscheoder behördliche Auflagen aufkommen);■■Beginn der Baumaßnahmen (erster Spatenstich) nach Anschaffungder Liegenschaft.3.2. Folgen■■beschleunigte Absetzung von Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen(siehe oben)■■Vorsteuerabzug gegeben■■mit der Herstellung bzw. Sanierung unmittelbar verbundeneNebenkosten sind bis zu einem Ausmaß von 25 % den Instandsetzungs-und Herstellungsaufwendungen zuzuordnen (Ver teilungüber 10 bzw. 15 Jahre), darüber hinausgehende Auf wendungensind den Anschaffungskosten zuzurechnen (Verteilung über 50bzw. 67 Jahre)■■Grunderwerbsteuer von Anschaffungskosten (inkl. Umsatzsteuerbei Option zur Steuerpflicht des Verkäufers) zuzüglich Herstellungsaufwendungen(brutto inklusive Umsatzsteuer)■■Sofortabsetzung der nicht mit der Errichtung des Gebäudes inZusammenhang stehenden Nebenkosten ist eingeschränkt; AusnahmezB Finanzierungskosten.38 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

VI. Immobilien und Gemeinden1. AmtsgebäudeDie administrativen Aufgaben einer Gemeinde betreffen sowohlden Hoheitsbereich als auch den Unternehmensbereich (ua. Wasser,Kanal, Müll). Der Gemeinde steht für ein gemischt genutztes Amtsgebäudeein anteiliger Vorsteuerabzug bei zumindest 10 % iger unternehmerischerNutzung im Ausmaß der unter nehmerischen Nutzungsowohl für die Investitionskosten als auch die laufenden Kosten zu.2. MehrzweckbautenGeplante Bauvorhaben sind auch nach den Vorsteuerabzugsmöglichkeitenzu beurteilen. Der Vorsteuerabzug kann die Errichtungskostenum bis zu 20 % reduzieren. Wird das Gebäude sowohl fürhoheitliche als auch zumindest zu 10 % für unternehmerische Zweckegenutzt, ist eine entsprechende Aufteilung vorzunehmen.Die Vermietung oder Verpachtung des Gebäudes, zB an Vereine,kann zur Vorsteuerabzugsberechtigung ua. für die Baukosten führen,wobei für die Mieterträge Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführenist.3. AusgliederungenDie Übertragung von Grundstücken im Zusammenhang mit der Ausgliederungvon Aufgaben ist unter bestimmten Voraussetzungen vonder Grunderwerbsteuer und der Umsatzsteuer befreit. Das Gleichegilt auch für die Stempel- und Gerichtsgebühren sowie Gebührenbestimmter Bestandsverträge.4. Vermietung durch ausgegliederte RechtsträgerWerden Liegenschaften von Gebietskörperschaften an eigeneRechtsträger (zB KG, GmbH) ausgegliedert, müssen laut Verwaltungsmeinungfolgende Voraussetzungen für Zwecke der Umsatzsteuergegeben sein:■■Beteiligung der Gebietskörperschaft am ausgegliedertenRechtsträger zu mehr als 50 %■■Eigentumsübertragung der Liegenschaft an den ausgegliedertenRechtsträger■■Entgelt übersteigt die Betriebskosten im Umfang der §§ 21 bis 24MRG, zuzüglich einer jährlichen AfA-Komponente■■für die Berechnung der Bemessungsgrundlage der 1,5 % igenAfA bestehen umfangreiche Regelungen (im Detail siehe Rz 274der Umsatzsteuerrichtlinien)TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 39

VI. Immobilien und GemeindenDiese Begünstigung wurde mit Wirkung ab 2008 auch auf andereKörperschaften öffentlichen Rechts ausgedehnt, wobei in diesemFall für Ermittlung der Miete idR ein Abschreibungssatz von 2,5 %zugrunde zu legen ist.5. Umsatzsteuer beim Verkauf von GrundstückenSoweit das Grundstück dem Unternehmensbereich zugeordnet ist,erfolgt die Veräußerung grundsätzlich ebenfalls umsatzsteuerbefreit.Es muss aber eine Vorsteuerberichtigung (Rückzahlung ans Finanzamt)durchgeführt werden, wenn innerhalb der letzten zehn Jahre fürInvestitionen und Großreparaturen ein Vorsteuerabzug in Anspruchgenommen wurde.Es besteht jedoch die Möglichkeit, zur Umsatzsteuerpflicht zuoptieren und den Verkauf mit 20 % iger Mehrwertsteuer zu belasten. Indiesem Fall ist keine Vorsteuerberichtigung erforderlich. Der höhereKaufpreis führt zu keiner Belastung für den Käufer, wenn dieserUnternehmer ist und die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machenkann. Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht ergibt sich allerdings einkleiner Nachteil, weil die 3,5 % ige Grunderwerbsteuer (sowie diegerichtliche Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 %) vom Brutto entgelt(Entgelt inklusive Umsatzsteuer) berechnet wird.6. ParkplatzbewirtschaftungDie Parkraumbewirtschaftung auf öffentlich-rechtlicher Grundlageim Sinne der StVO (Kurzparkzone) ist steuerlich nicht relevant. Wirdhingegen eine Tiefgarage errichtet und nach zivilrechtlichen Vereinbarungenbetrieben, kann ein Betrieb gewerblicher Art vorliegen.In diesem Fall können auch Vorsteuern für die Errichtungskostengeltend gemacht werden.40 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

VII. Immobilienfonds – steuerliche BestimmungenÖsterreichische Immobilienfonds sind im Immobilien-Investmentfondsgesetzgeregelt.1. Eckpunkte des Immobilienfonds■■Der Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, welcher die Gelderder Anleger nicht in Wertpapieren, sondern weitgehend in Immobilieninvestiert.■■Es können je nach Ausgestaltung der Fondsbestimmungen unteranderem folgende inländische und ausländische Immobilien angeschafftwerden:■■bebaute Grundstücke.■■unbebaute Grundstücke, die für eine baldige Bebauung geeignetsind.■■Grundstücke im Zustand der Bebauung.■■Baurechte, Superädifikate, Mit- und Wohnungseigentum.■■Maximal 20 % des Fondsvermögens dürfen in Immobilienaußerhalb des EU- / EWR-Raumes veranlagt werden. Der Erwerbvon Grundstücksgesellschaften ist bis zu einem Ausmaß von 49 %des Fondsvermögens generell möglich.■■Das Fondsvermögen steht bei Immobilienfonds nicht im Miteigentumder Anleger, sondern im (Treuhand-)Eigentum der Fondsgesellschaft.Dadurch soll vermieden werden, dass jeder Anlegerwechselumständliche Grundbuchsberichtigungen undGrunderwerbsteuer auslöst.■■Da es für Immobilien keine Börsenkurse gibt, muss jede Immobiliezumindest einmal jährlich durch zwei unabhängige Sachverständigebewertet werden.■■Maximal 50 % des Immobilienvermögens dürfen fremdfinanziertwerden (zB durch Kredite).2. VeranlagungsvorschriftenAuf Grund der für Fonds charakteristischen Risikostreuung sind dieeingelegten Gelder auf mindestens 10 (bei Spezialfonds 5) verschiedene(Immobilien-)Vermögenswerte zu verteilen, wobei■■keiner der Vermögenswerte (zur Zeit seines Erwerbes) 20 % desFondsvermögens (bei Spezialfonds 40 %) übersteigen darf und■■diese Mindeststreuung spätestens nach einer Anlauffrist von vierJahren erreicht sein muss.■■Da der Fonds grundsätzlich zum jederzeitigen Rückkauf derAnteile verpflichtet ist, müssen bei Publikumsfonds mindestens10 % (bei Spezialfonds 5 %) des Fondsvermögens in kurz- bismittel fristigen Bankguthaben und / oder Forderungswertpapierenveranlagt sein. Nach oben ist der Bestand an liquidem Vermögenmit 49 % des Fondsvermögens begrenzt. Die MindestliquiditätTPA Horwath | Immobilien-Service 2011 41

VII. Immobilienfonds – steuerliche Bestimmungenmuss seit 2006 nicht mehr auf Fondsebene bereit gehalten werden,sondern sie kann alternativ auch durch eine Vereinbarung mit einemEU- / EWR-Kreditinstitut bzw -Versicherungsunternehmensichergestellt werden. Dabei muss sich der jeweilige Vertragspartnerverpflichten, bei Bedarf im entsprechenden Umfang Anteiledes Fonds zu erwerben.3. Gewinnverwendung und Besteuerung■■Die vom Fonds erwirtschafteten Gewinne können uneingeschränktverwendet werden: Vollausschüttung, Vollthesaurierung,aber auch jede Zwischenlösung ist zulässig.■■Der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer unterliegt nicht derFonds selbst, sondern die einzelnen Anleger mit ihren (anteiligen)Gewinnen.■■Steuerpflichtig sind ab 2011 nicht mehr die tatsächlichen Ausschüttungendes Fonds, sondern regelmäßig die sogenannten„ausschüttungsgleichen Erträge“ (das sind jene Erträge, diegrundsätzlich ausschüttbar wären). Tatsächliche Ausschüttungenwerden in der Folge nicht mehr besteuert.■■Beim Privatanleger zählen alle auf Fondsebene erzielten Einkünftezu den Einkünften aus Kapitalvermögen.■■Steuerpflichtig sind nicht nur die Einkünfte aus der Vermietungund Verpachtung der Immobilien (sogenannte „Bewirtschaftungsgewinne“),sondern auch 80 % (bei nicht öffentlich angebotenenFonds sogar 100 %) des jährlich erzielten Wertzuwachses, undzwar unabhängig davon, ob dieser Wertzuwachs (insbesonderedurch Verkauf) realisiert wurde, oder ob er sich nur durch dieBewertung der Sachverständigen ergibt. Bei der Ermittlung derBewirtschaftungsgewinne ist keine Abschreibung zulässig; stattdessensind bis zu 20 % der Nettomieterträge (exkl. USt) als Instandhaltungsrücklageaufwandswirksam zu dotieren.■■Die Erträge unterliegen der Kapitalertragsteuer (KESt) von 25 %.■■Der Privatanleger ist mit dem KESt-Abzug grundsätzlich endbesteuert,er hat aber die Möglichkeit zur Antragsveranlagung.Ab 01.10. 2011 können Immobilienfondsanteile, die ab dem01.01.2011 erworben werden, auch nach Ablauf einer Frist von einemJahr nicht mehr steuerfrei verkauft werden, sondern unterliegenkünftig der Vermögenszuwachsbesteuerung. Besteuert wirdhierbei der Differenzbetrag zwischen dem Veräußerungs- bzw.Rücknahmepreis und den fortgeschriebenen Anschaffungskosten.Der Steuersatz beträgt 25 %.42 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

■■Auch Erträge aus ausländischen Immobilien unterliegen grundsätzlichder KESt, allerdings können die ausländischen Ertragsteuern– in Abhängigkeit vom anzuwendenden Doppelbesteuerungsabkommenangerechnet werden, oder es sind dieErträge nur im Belegenheitsstaat der Immobilie zu besteuern undin Österreich steuerfrei.■■Die steuerlichen Bestimmungen sind auch auf ausländischeImmobilienfonds unabhängig von deren Rechtsform anzuwenden.4. HandelbarkeitIm Gegensatz zu börsenotierten Immobilien-Aktiengesellschaftensind die Anteile an einem Immobilienfonds nicht von der Börsenentwicklungabhängig. Der Anteilswert wird vielmehr durch denaktuellen Verkehrswert des Fondsvermögens bestimmt, wobei derWert der Immobilien mindestens einmal jährlich von zwei unabhängigenImmobilien-Sachverständigen zu ermitteln ist. Der Fondsist verpflichtet, Anteile grundsätzlich jederzeit zum aktuellen Wertzurückzukaufen. In Zeiten verstärkter Anteilsrückgaben bestehtallerdings die Möglichkeit, die Rücknahme der Anteile im Interesseder Anleger vorübergehend (maximal 2 Jahre) auszusetzen.Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Fonds das Immobilienvermögennicht zur „Unzeit” verschleudern muss.TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 43

VIII. Immobilieninvestitionen im Ausland1. Laufende EinkünfteIn den meisten Doppelbesteuerungsabkommen wird das Besteuerungsrechtdem Lagestaat des unbeweglichen Vermögens an den ausdiesem Vermögen stammenden Einkünften eingeräumt. Dies gilt fürPrivat- und Betriebsvermögen. Auch Gewinne aus einem land- undforstwirtschaftlichen Betrieb fallen unter die Zuteilungsregel für Einkünfteaus unbeweglichem Vermögen.Beispiel:Ein in Österreich ansässiger Steuerpflichtiger hat in Deutschlandein Mietwohngrundstück geerbt. Die aus dem deutschen Mietshausstammenden Mieteinkünfte sind in Deutschland zu versteuern.Auch die Einkünfte aus einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft(zB Immobilien-KG) fallen unter die Zuteilungsregel fürunbewegliches Vermögen.Die Zuteilungsregel findet sowohl bei unmittelbarer Nutzung durch denGrundstückseigentümer als auch bei mittelbarer Nutzung des unbeweglichenVermögens durch einen bloß Nutzungsberechtigten Anwendung.Beispiel:Ein in Österreich ansässiger Unternehmer hat im Inland Grundangekauft und darauf eine Wohnhausanlage errichtet, die er in Folgean eine Schweizer Kapitalgesellschaft vermietet. Die SchweizerGesellschaft vermietet die einzelnen Wohnungen weiter. DieSchweizer Gesellschaft besitzt lediglich die Mietrechte, dennochsind die aus den Untermietverträgen stammenden Einkünfte inÖsterreich zu versteuern.2. VeräußerungsgewinneVeräußerungsgewinne aus unbeweglichem Vermögen werden idRdessen Lagestaat zur Besteuerung zugewiesen.Tipp: Als Ausweg besteht die Möglichkeit, das unbeweglicheVermögen rechtzeitig in eine Kapitalgesellschaft zu übertragen undeiner Besteuerung im Lagestaat des unbeweglichen Vermögensdurch bloße Veräußerung der Gesellschaftsanteile auszuweichen.Denn das Besteuerungsrecht bei Veräußerung von Gesellschaftsanteilensteht idR dem Ansässigkeitsstaat des Veräußerers zu. Zubeachten ist allerdings, dass die Einlage eines Grundstücks in eineKapitalgesellschaft einen Tausch darstellt, und somit zur Versteuerungder dann bereits bestehenden stillen Reserven führen kann.Im Ansässigkeitsstaat kann oft von einem internationalen Schachtel-44 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

privileg Gebrauch gemacht werden, wodurch der Veräußerungsgewinnin beiden Staaten steuerfrei ist.Mit dem OECD-Musterabkommen 2003 wird dieser Vorgangsweiseentgegengetreten, indem auch Gewinne aus Anteilen an Immobiliengesellschaftenim Lagestaat besteuert werden können. DieseSpezial bestimmung ist leider bereits in einigen geltenden Doppelbesteuerungsabkommen(Stand: 01.04.2011; siehe Aufzählung unten,kein Anspruch auf Vollständigkeit) enthalten:DBA mit anwendbar ab DBA-BestimmungArmenien 2005 Art. 13 Abs. 4Aserbaidschan 2002 Art. 13 Abs. 2Australien 1989 Art. 13 Abs. 2China 1993 Art. 13 Abs. 4Deutschland 2003 Art. 13 Abs. 2Estland 2003 Art. 13 Abs. 1Finnland 2002 Art. 13 Abs. 2Frankreich 1995 Art. 13 Abs. 2Hongkong 2012 Art. 13 Abs. 4Indien 2002 Art. 13 Abs. 4Irland 01.03.1989 Art. 11 Abs. 2Israel 1968 Art. 13 Abs. 3Kanada 1981 Art. 13 Abs. 3, 4Kirgisistan 2004 Art. 13 Abs. 4Korea 2003 Art. 13 Abs. 1Lettland 2008 Art. 13 Abs. 1Litauen 2006 Art. 13 Abs. 1Marokko 2007 Art. 13 Abs. 4Mexiko 2006 Art. 13 Abs. 2Neuseeland 2008 Art. 13 Abs. 4Pakistan 2008 (1968) Art. 14 Abs. 4Philippinen 1983 Art. 13 Abs. 4Polen 2006 Art. 13 Abs. 2Rumänien 2007 Art. 13 Abs. 4San Marino 2006 Art. 13 Abs. 4Saudi Arabien 2008 Art. 13 Abs. 3Serbien 2011 Art. 13 Abs. 4Singapur 2003 Art. 13 Abs. 2Thailand 1987 Art. 13 Abs. 4Ukraine 2000 Art. 13 Abs. 2USA 1998 - 2000 Art. 13 Abs. 2Venezuela 2008 Art. 13 Abs. 4Vietnam 2011 Art. 13 Abs. 4Zypern 1991 Art. 13 Abs. 1Unterzeichnete, aber noch nicht in Kraft getreten sind folgende DBAs: Bosnien und Syrien.TPA Horwath | Immobilien-Service 2011 45

VIII. Immobilieninvestitionen im Ausland3. Steuerpflicht ausländischer betrieblicher InvestorenEs gibt in Österreich eine von der Spekulationsfrist unabhängigeSteuerpflicht für ausländische betriebliche Investoren und bestimmteausländische Körperschaften. Bis Ende 2005 angefallene Wertsteigerungenbleiben hingegen steuerfrei, sofern die Veräußerungtatsächlich erst nach Ablauf der weitergedachten Spekulationsfristerfolgt. Dies kommt bei Abwarten der Spekulationsfrist einer steuerfreienAufwertung zum 01.01.2006 gleich (soweit dadurch keinVeräußerungsverlust entsteht). Privatpersonen ohne gewerblicheEinkünfte sind von dieser Regelung nicht betroffen.46 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

NotizenTPA Horwath | Immobilien-Service 2011 47

Notizen48 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011

NotizenTPA Horwath | Immobilien-Service 2011 49

IX. TPA Horwath StandorteBulgarien■ SofiaTPA HorwathBG-1000 Sofia28, Todor Alexandrov Blvd., fl. 5Tel./Fax: +359 2 981 66 46E-Mail: tpa-horwath@tpa-horwath.bgKROATIEN■ ZagrebTPA HorwathHR-10 000 ZagrebGrand Centar, Ulica Petra Hektorovića 2Tel. +385 1 48 82 555Fax +385 1 48 22 220E-Mail: tpa-horwath@tpa-horwath.hrÖSTERREICH■ WienTPA HorwathWirtschaftstreuhand und SteuerberatungA-1020 Wien, Praterstraße 62-64Tel. +43 1 588 35-0, Fax DW 500E-Mail: wien@tpa-horwath.comTPA Horwath WirtschaftsprüfungA-1020 Wien, Praterstraße 62-64Tel. +43 1 546 17-0, Fax DW 505E-Mail: wp@tpa-horwath.comTPA Horwath UnternehmensberatungA-1020 Wien, Praterstraße 62-64Tel. +43 1 588 35-0, Fax DW 500E-Mail: ub@tpa-horwath.comTPA HorwathEuropean & TechnologyConsultantsA-1020 Wien, Praterstraße 62-64Tel. +43 1 588 35-529, Fax DW 570E-Mail: wien@tpa-horwath.comAKTUARVersicherungsmathematikA-1020 Wien, Praterstraße 62-64Tel. +43 1 588 35-521, Fax DW 504E-Mail: aktuar@tpa-horwath.comALTAWirtschaftstreuhandgesellschaft,Wirtschaftsprüfung undSteuerberatungA-1020 Wien, Praterstraße 62-64Tel. +43 1 588 35-0, Fax DW 500E-Mail: wien@alta.at■ St. PöltenTPA HorwathA-3100 St. Pölten, Steinergasse 2a-4Tel. +43 2742 470 74-0, Fax DW 50E-Mail: st.poelten@tpa-horwath.com■ KremsTPA HorwathA-3500 Krems, Schwedengasse 2Tel. +43 2732 702 80-0, Fax DW 9E-Mail: krems@tpa-horwath.com■ LangenloisTPA HorwathA-3550 Langenlois, Bahnstraße 90Tel. +43 2734 24 92-0, Fax DW 12E-Mail: langenlois@tpa-horwath.com■ ZwettlTPA HorwathA-3910 Zwettl, Gerungser Straße 1/1/2Tel. +43 2822 528 04-0, Fax DW 4E-Mail: zwettl@tpa-horwath.com■ LilienfeldTPA HorwathA-3180 Lilienfeld, Liese Prokop Straße 4Tel. +43 2762 520 53-0, Fax DW 50E-Mail: lilienfeld@tpa-horwath.com■ SchremsTPA HorwathA-3943 Schrems, Bahnstraße 51Tel. +43 2853 772 84-0, Fax DW 6E-Mail: schrems@tpa-horwath.com■ GrazTPA HorwathWirtschaftstreuhand und SteuerberatungA-8010 Graz, Hartenaugasse 6aTel. +43 316 83 31 68-0, Fax DW 4010E-Mail: graz@tpa-horwath.comTPA Horwath WirtschaftsprüfungA-8010 Graz, Hartenaugasse 6aTel. +43 316 83 56 29-0, Fax DW 3033E-Mail: wp.graz@tpa-horwath.com48 TPA Horwath | Immobilien-Service 2011■ KlagenfurtTPA HorwathA-9020 KlagenfurtWalther-von-der-Vogelweide-Platz 4Tel. +43 463 327 46-0, Fax DW 199E-Mail: klagenfurt@tpa-horwath.com■ VillachTPA HorwathA-9500 Villach, Pestalozzistraße 12/3Tel. +43 4242 327 46-0, Fax DW 399E-Mail: villach@tpa-horwath.com■ HermagorTPA HorwathA-9620 Hermagor, Riedergasse 3/8Tel. +43 4282 2715-0, Fax DW 299E-Mail: hermagor@tpa-horwath.comPOLEN■ PosenTPA HorwathPL-61-761 Posen, ul. Żydowska 1Tel. +48 61 851 38-60, Fax DW 62E-Mail: office@tpa-horwath.pl■ WarschauTPA HorwathPL-02-019 Warschau, ul. Grójecka 5Tel. +48 22 440 02-00, Fax DW 01E-Mail: office@tpa-horwath.plRUMÄNIEN■ BukarestTPA HorwathRO-Sect. 1, Bukarest46 Grigore Cobǎlcescu St.Tel. +40 21 310 06-69, Fax DW 68E-Mail: info@tpa-horwath.roSERBIEN■ BelgradTPA HorwathRS-11000 Belgrad, Terazije 5, 4th floorTel. +381 11 32 23 985Fax +381 11 33 49 758E-Mail: office@tpa-horwath.rsSLOWAKEI■ BratislavaTPA HorwathSK-81109 Bratislava, Tower 115, Pribinova 25/4195Tel. +421 2 20 67 89-11, Fax DW 13E-Mail: ba@tpa-horwath.sk■ KošiceTPA HorwathSK-04373 Košice,Volksbank Gebäude, Mlynska 29Tel. +421 5 5685 4697Fax +421 2 2067 8913E-Mail: ke@tpa-horwath.skSLOWENIEN■ LaibachTPA HorwathSI-1000 Laibach, Leskoškova cesta 2Tel. +386 1 520 86-60, Fax DW 69E-Mail: office@tpa-horwath.si■ TrbovljeTPA HorwathSI-1420 Trbovlje, Mestni trg 5/aTel. +386 3 561 28 60, Fax DW 62E-Mail: office@tpa-horwath.siTSCHECHIEN■ PragTPA HorwathCZ-120 00 Prag 2, Mánesova 28Tel. +420 2 22 826-411, Fax DW 412E-Mail: tax@tpa-horwath.cz■ OpavaTPA HorwathCZ-746 01 Opava, Veleslavínova 240/8Tel./Fax: +420 553 622 565E-Mail: horwath@tpa-horwath.cz■ OstravaTPA HorwathCZ-702 00 OstravaPark Centrum, Hrušovská 20Tel. +420 597 480-625, Fax DW 377E-Mail: horwath@tpa-horwath.czUNGARN■ BudapestTPA HorwathH-1024 Budapest, Buday László u.12Tel. +36 1 345 45-00, Fax DW 02E-Mail: tpa@tpa-horwath.hu

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