Keine schöne Schulzeit in Dessau Die ... - Dessau-Roßlau

Seite 34 Nummer 12, Dezember 2008Bürgerinformation des BauverwaltungsamtesAusgleichsbeträge im Sanierungsgebiet „Altstadt Roßlau“Das ca. 43 ha große Sanierungsgebiet„Altstadt Roßlau“ wird seit 1991mit Hilfe von Städtebaufördermittelnvon Bund, Land und Stadt saniert. Inder Durchführung der Sanierungsmaßnahmehat die Roßlauer Altstadt„das letzte Drittel“ erreicht. DieGrundzüge dessen, was bis zum Endeder Sanierung noch zu bewältigenist, stehen weitgehend fest.Was wurde erreicht?Führt man sich den Zustand vom Beginnder Sanierung im Jahr 1991noch einmal vor Augen, so ist heutefestzustellen, dass ein Großteil derhistorischen Bausubstanz saniertwerden konnte und vor allen Dingenim öffentlichen Bereich einiges passiertist. Bisher flossen so über 12,0Mio. Euro Städtebaufördermittel indas Sanierungsgebiet. Durch dieStädtebauförderung konnte der historischeBereich rund um die Elbstraßedenkmalgerecht saniert werden,aber auch klassische Wohngebietewie entlang der Poetschstraßewurden in gestalterischer wie in funktionalerHinsicht „wiederbelebt“.Auch der Anhaltiner Platz mit seinerverkehrsberuhigten Gestaltung imnördlichen Hauptstraßenbereich oderder Schillerplatz mit der Mehrzweckhalleprofitierten in erster Hinsichtvon den Städtebaufördermitteln.Die jüngste Entwicklung zeigtsich u.a. im ehemaligen Konsumkaufhausin der Hauptstraße 11, daszu einer öffentlichen Bibliothek umgebautwird. Auch eines der markantenWahrzeichen der Altstadt, dieSt. Marienkirche, profitierte vonStädtebaufördermitteln. Der größteAnteil der Städtebaufördermittel wurdeim öffentlichen Raum, im Rahmender Straßensanierung, investiert.Ausgleichsbeträge - warum?Das Baugesetzbuch schreibt im § 151vor, dass die Städte und Gemeindeneine Pflicht zur Erhebung von Ausgleichsbeträgenhaben. Für die Erhebungvon Ausgleichsbeträgen imRahmen der Sanierung ist allein dieKommune verantwortlich. Daher habendie Eigentümer eines Grundstückeszur Finanzierung der Sanierungeinen Ausgleichsbetrag zu entrichten,der der durch die Sanierungbedingten Erhöhung des Bodenrichtwertesentspricht.Parallel besteht durch die Novellierungdes Baugesetzbuches (§ 154Abs. 2a BauGB) 2007 unter bestimmtenVoraussetzungen die Möglichkeit,die tatsächlichen Kosten derAufwertung der Erschließungsanlagenim Sinne der KAG zu erheben. DieseMöglichkeit wurde geprüft und kannnicht für das Sanierungsgebiet „AltstadtRoßlau“ angewendet werden,da bereits mehrere Grundstücke zumEndwert verkauft wurden (kein Wechselzwischen den Verfahren möglich).Die §§ 152 bis 156 des Baugesetzbuchesenthalten Regelungen überdie Werterhöhung von Grundstücken,die ausschließlich durch die städtebaulicheSanierung bewirkt wordenist.Seit 1991 werden im SanierungsgebietAltstadt-Roßlau städtebaulicheSanierungsmaßnahmen mit finanziellerUnterstützung des Bundes, desLandes und der Stadt durchgeführt.Die Maßnahmen der Stadtsanierungführen in der Regel zu sanierungsbedingtenBodenwertsteigerungen,die im wesentlichen durch den Einsatzdieser öffentlichen Mittel bewirktworden sind. Die bodenpolitischeKonzeption des Baugesetzbuchessieht vor, dass diese durch Maßnahmender Allgemeinheit hervorgehobenenBodenwertsteigerungen nichtbei den Eigentümern verbleiben, sonderndamit in erster Linie die weitereSanierung finanziert werden soll.Dies bedeutet, dass die über die Ausgleichsbeträgeeingenommenen Mittelerneut im Sanierungsgebiet reininvestiertwerden, damit eine weitereVerbesserung erreicht wird und sieletztendlich den Bürgerinnen undBürgern im Sanierungsgebiet wiederzu Gute kommen.Wie werden die Ausgleichsbeträgeermittelt?Hierzu wurde das Landesamt für Vermessungund Geoinformation(LVermGeo) des Landes Sachsen-Anhalt beauftragt, so dass verlässlicheDaten zur Ermittlung des Ausgleichsbetragesvorliegen.Die Erhebung der Ausgleichsbeträgeobliegt grundsätzlich der Stadt.Sie bedient sich dabei des Gutachterausschussesfür Grundstückswerte.Für jedes Grundstück werdenzwei Wertermittlungen durchgeführt,die sich jeweils auf den gleichenStichtag beziehen:- Als Endwert wird der Bodenwertfestgestellt, den das Grundstückzum Abschluss der Sanierung hatmit den Nutzungsmöglichkeiten, dieder Sanierung und der Qualitätsverbesserungim Sanierungsgebietinsgesamt zu verdanken sind.- Als Anfangswert wird der Bodenwertfestgestellt, den das Grundstückzu dem gleichen Zeitpunktgehabt hätte, wenn eine Sanierungnicht stattgefunden hätte und derEigentümer auch nicht mit einer Sanierunghätte rechnen können.Die sanierungsbedingte Erhöhungdes Bodenwertes und damit die Höhedes Ausgleichsbetrages ergibtsich aus der Differenz von Endwertund Anfangswert.Der Ausgleichsbetrag ist die Differenzzwischen dem Bodenwert, der sichfür das Grundstück ergeben würde,wenn eine Sanierung weder beabsichtigtnoch durchgeführt wordenwäre (Anfangswert) und dem Bodenwert,der sich für das Grundstückam Ende der Sanierung auf Grundder durchgeführten Maßnahmen ergibt(Endwert).Beispiel:ermittelterAnfangswert: 40,- €/m 2ermittelterEndwert: 48,- €/m 2Differenz: 8,- €/m 2Differenz x durchschnittliche Grundstücksgröße= Ausgleichsbetrag8,- €/m 2 x 500 m 2 = 4.000,- €Vom Gutachterausschuss wurde dasSanierungsgebiet in acht Bodenrichtwertzonenaufgeteilt.Dieser Betrag ist spätestens nachAbschluss der Sanierung zu entrichten.Welche Vorteile habe ich bei vorzeitigerZahlung des Ausgleichsbetrages?Ausgleichsbeträge müssen am Endeder Sanierung erhoben werden; siekönnen aber bereits vorher über einefreiwillige Ablösevereinbarung gezahlt,d.h. „abgelöst“ werden. In diesemFall schließen Eigentümer undStadt einen gemeinsamen Vertrag.Die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrageshat für den Eigentümerund die Stadt viele Vorteile.Die Vorteile für den Eigentümer sindu.a.- die Ablösevereinbarung regelt denAusgleichsbetrag abschließend,d.h. eine Nacherhebung ist ausgeschlossen,- er kann den Ausgleichsbetrag steuerlichgeltend machen,- bei der vorzeitigen Ablösung vermindertsich die Höhe des Ausgleichsbetrages,da die Wartezeitbis zum Abschluss der Sanierungberücksichtigt wird. Weiterhin vermindertsich dieser Betrag durcheinen „Risiko“- bzw. Verfahrensabschlag.Die Vorteile für die Stadt sind u.a.:- Die vorzeitig gezahlten Ausgleichsbeträgekönnen in voller Höhe beider Stadt bleiben; nach Ende derSanierung müssten sonst 2/3 derEinnahmen wieder an Bund undLand abgeführt werden.- Die Stadt kann die erzielten Einnahmenzweckgebunden für die Finanzierungweiterer Sanierungsvorhabeneinsetzen. Das erhöhtden Finanzierungsrahmen für dieStädtebauförderung in der AltstadtRoßlau.- Für die Stadt vermindert sich derVerwaltungsaufwand. Durch freiwilligeVereinbarungen werdenlangwidrige und personalintensiveRechtsstreitigkeiten vermieden.Wann müssen bzw. können dieAusgleichsbeträge bezahlt werden?Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschlussder Sanierung zu entrichten,d. h. entweder, wenn das Sanierungsverfahrendurch Aufhebung derSanierungssatzung insgesamt abgeschlossenwurde, oder wenn die Sanierungfür einzelne Grundstückeoder Bereiche für abgeschlossen erklärtworden ist.Es besteht aber die Möglichkeit, denAusgleichsbetrag vorzeitig abzulösen.Für die Stadt ist dabei von Vorteil,dass sie die Einnahmen gleichfür weitere Sanierungsaufgaben einsetzt.Für die Grundstückseigentümerist von Vorteil, dass sie bei künftigenInvestitionen auf sichererGrundlage kalkulieren können undkeine Nacherhebungen mehr zu erwartenhaben.In den Bereichen des Sanierungsgebietes,in denen die Sanierungszielebereits weitgehend erreicht sind, sollim kommenden Jahr mit der Ablösungder Ausgleichsbeträge begonnenwerden. Über Ablauf und Modalitätendes Verfahrens wird das Bauverwaltungsamtin einer Einwohnerversammlungumfassend informieren.Der Termin hierfür wird nochrechtzeitig öffentlich bekannt gegeben.Weitere Informationen erhalten Sieim Bauverwaltungsamt bei FrauHeinrichs, Tel. 0340/2042771.