pdf - LBBW Immobilien GmbH

Bericht zur
Geschäftsentwicklung
Jahresabschluss
Geschäftsbericht 2010
LBBW Immobilien-Gruppe
Firmengeschichte
Anschriften
Mitglieder des Aufsichtsrats
Mitglieder der Geschäftsführung
Mitglieder des Beirats
Geschäfts- und Rahmenbedingungen,
Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Kennzahlen
Personal
Umweltbeauftragter
Risikobericht
Prognosebericht
Konzern Bilanz
Konzern Gewinn- und Verlustrechnung
Konzern Gesamtergebnisrechnung
Eigenkapitalveränderungsrechnung
Kapitalflussrechnung
Anhang
3
4
5
6
7
8
11
19
35
36
86
90
92
118
127
130
131
132
134
136
1

„Richtige
Entscheidungen
basieren auf
Wissen,
nicht auf Zahlen.“
Plato
LBBW Immobilien-Gruppe
3

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Firmengeschichte und Anschriften
4
1936
1971
1986
1987 - 1990
1995
1997
1999
2000
2003
Gründung der Vorgängergesellschaften
Ba dische Heimstätte
GmbH und Württembergische
Heimstätte GmbH in den damals
selbstständigen Ländern Baden
und Württemberg.
Zu sammenschluss unter dem
Namen LEG Landesentwicklungsgesellschaft
Baden-Württemberg
mbH.
Erwerb von 76,2 Prozent der
Geschäftsanteile der Landsiedlung
Baden-Württemberg GmbH vom
Land Baden-Württemberg.
Verschmelzung der Tochtergesellschaften
LSG, GEWO, SfD,
LAWOG mit der LEG.
Firmengeschichte
Übernahme und Verschmelzung
der Wohnbau Württemberg GmbH.
Privatisierung der ehemals
landeseigenen LEG durch Verkauf
an die L-Bank.
Übertragung der LEG an die
durch Fusion aus dem Marktteil
der L-Bank, der Südwest LB und
der Landesgirokasse entstandene
Landesbank Baden-Württemberg
(LBBW).
Erwerb der Kommunalentwicklung
Baden-Württemberg und der
Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft
Stuttgart.
Strategische Neuausrichtung
der LEG zum marktorientierten
Immobilien-Dienstleister und
Umbau der Unternehmensstruktur.
Die LEG wird zur Führungsgesellschaft
mit allen Steuerungs- und internen
Dienstleistungsfunktionen.
Die operativen Aufgaben werden
von ergebnisverantwortlichen,
selbstständigen Tochtergesellschaften
wahrgenommen.
Übernahme der Bahnhofplatzgesellschaften
Stuttgart.
Nach dem Ausscheiden der
Wüstenrot-Gruppe (25,1 Prozent)
und der Landesbausparkasse
Baden-Württemberg aus dem
Gesellschafterkreis halten die
LBBW 90 Prozent und die Kreissparkasse
Biberach zehn Prozent
der LEG-Anteile.
Neuordnung der kommunalnahen
Dienstleistungen innerhalb der
LEG-Gruppe. Marktauftritt und
Angebotspalette von Kommunalentwicklung
LEG und Landsiedlung
Baden-Württemberg sind nunmehr
klar abgegrenzt.
Die Weiterentwicklung des
Unternehmens zum Immobilien-
Kompetenzzentrum innerhalb des
LBBW-Konzerns wird durch einen
neuen Namen verdeutlicht.
Vom 1. Januar 2007 an firmiert die
LEG Baden-Württemberg mbH als
LBBW Immobilien GmbH.
Umwandlung der zehnprozentigen
Beteiligung der Kreissparkasse
Biberach in eine stille Beteiligung.
Die LBBW wird damit hundertprozentige
Gesellschafterin der
LBBW Immobilien.
Integration der BW-Immobilien
GmbH, einer hundertprozentigen
Tochtergesellschaft der LBBW, in
die LBBW Immobilien-Gruppe mit
Wirkung zum 31. Dezember 2008.
Beendigung der stillen Beteiligung
der Kreissparkasse Biberach.
2004
2005
2007
2008
2009

Sitz der Gesellschaft
Geschäftsstellen
Kathari nenstraße 20
70182 Stutt gart
Telefon: +49 711 2177-0
Telefax: +49 711 2177-300
www.lbbw-immobilien.de
Stiftstraße 5
70173 Stuttgart
Telefon: +49 711 89234-0
Telefax: +49 711 89234-250
Rotebühlplatz 17
70178 Stuttgart
Telefon: +49 711 2177-0
Telefax: +49 711 2177-171
Olgastraße 86
70180 Stuttgart
Telefon: +49 711 6454-0
Telefax: +49 711 6454-100
Ettlinger Straße 1
76137 Karls ruhe
Telefon: +49 721 3713-0
Telefax: +49 721 3713-107
Schwabstraße 68
88046 Fried richshafen
Telefon: +49 7541 7001-0
Telefax: +49 7541 7001-37
Hans-Sachs-Gasse 9
79098 Freiburg im Breisgau
Telefon: +49 761 38376-0
Telefax: +49 761 38376-20
L13, 3-4
68161 Mannheim
Telefon: +49 621 10758-0
Telefax: +49 621 10758-20
BW-Immobilien GmbH
Kleiner Schlossplatz 11
70173 Stuttgart
und
Tübinger Straße 33
70170 Stuttgart
Telefon: +49 711 127-31263
Telefax: +49 711 127-31163
Anschriften
LBBW Immobilien Development
GmbH Stuttgart
Sucursala Bucuresti
Hauptsitz
Constantin
Coanda 5, et.1, Ap.6, sect. 1
010645 Bucharest
Romania
Telefon: +40 21 3000782
Telefax: +40 21 3174612
LBBW Immobilien Romania S.R.L.
Coanda 5, et.1, Ap.6, sect. 1
010645 Bucharest
Romania
Telefon: +40 21 3000782
Telefax: +40 21 3174612
LBBW Immobilien Development
GmbH Stuttgart
Sucursala Cluj-Napoca
Str. Emil Isaac Nr. 9
400023 Cluj-Napoca
Romania
Telefon: +40 264 402261
Telefax: +40 264 402262
LBBW Immobilien Luxembourg S.A.
74, Rue de Merl
2146 Luxembourg
Luxembourg
Telefon: +352 270 233-1
Telefax: +352 270 233-60
Ausland
5

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Mitglieder des Aufsichtsrats und der Geschäftsführung
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Aufsichtsrat
Mitglieder des Aufsichtsrats
Hans-Jörg Vetter
Vorsitzender des Vorstands der
Landesbank Baden-Württemberg
Vorsitzender
Jürgen Dosenbach *
Betriebsratsvorsitzender der
LBBW Immobilien GmbH
stellv. Vorsitzender
Marcus Borck*
Gewerkschaftssäkretär ver.di,
Landesbezirk Baden-Württemberg
Dr. Peter A. Kaemmerer
Mitglied des Vorstands der
Landesbank Baden-Württemberg
bis 31. März 2011
Heinz Kälberer
Oberbürgermeister a.D. der Stadt
Vaihingen/Enz
Ingo Mandt
Mitglied des Vorstand der
Landesbank Baden-Württemberg
ab 1. April 2011
Jenny Minieur *
LBBW Immobilien Management
Wohnen GmbH
Sigfried Mutter *
Betriebsratsvorsitzender der
BW-Immobilien GmbH
Dr. Hans-Ulrich Rülke, MdL
Vorsitzender der FDP/DVP-Fraktion
im Landtag von Baden-Württemberg
ab 20. Januar 2010
Dr. Heiko Schmid
Landrat des Landkreises Biberach
Dr. Jürgen Schütz
Landrat a.D. des Rhein-Neckar-
Kreises, Heidelberg
Dr. Bernhard Walter
Mitglied des Vorstands der
Landesbank Baden-Württemberg
bis 30. April 2010
Rudolf Zipf
Mitglied des Vorstands der
Landesbank Baden-Württemberg
ab 1. Juli 2010
* Arbeitnehmervertreter

Geschäftsführung
Mitglieder der Geschäftsführung
Gerd A. Hille
Vorsitzender der Geschäftsführung
(Ressort Development und
Zentralbereiche)
Dr. Frank Blumberg
Geschäftsführer
(Ressort Zentralbereiche)
bis 28. April 2010
Achim Kern
Geschäftsführer
(Ressort Asset Management und
Real Estate Services)
Michael Nagel
Geschäftsführer
(Ressort Zentralbereiche)
ab 1. Januar 2010
7

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Mitglieder des Beirats
8
Mitglieder des Beirats
Ernst Pfister, MdL
Wirtschaftsminister a.D.
des Landes Baden-Württemberg
(Vorsitzender)
Dr. Wolfgang Schuster
Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt Stuttgart
(stellvertretender Vorsitzender)
Jens Beutel
Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt Mainz
Heinz Fenrich
Oberbürgermeister der Stadt
Karlsruhe
Professor Stefan Gläser
Geschäftsführendes Vorstandsmitglied
des Städtetages
Baden-Württemberg, Stuttgart
Professor Dr. Hanspeter Gondring
Studiengangsleiter BWL-Immobilienwirtschaft
an der Dualen Hochschule
Baden-Württemberg,
Stuttgart
Jürgen Hägele
Stellvertretender Vorstandsvorsitzender
der L-Bank
Baden-Württemberg, Karlsruhe
Tilmann Hesselbarth
Vorstandsvorsitzender der
LBS Landesbausparkasse
Baden-Württemberg, Stuttgart
Helmut M. Jahn
Landrat des Hohenlohekreises,
Künzelsau
Präsident des Landkreistages
Baden-Württemberg
Thomas Knödler
Ministerialdirigent im Finanz-
ministerium Baden-Württemberg,
Stuttgart
Jürgen Kurz
Bürgermeister der Stadt
Niefern-Öschelbronn
Dr. Peter Kurz
Oberbürgermeister der Stadt
Mannheim
Professor Dr. Thomas Vogel
Rektor der FH Biberach
Dr. Eckart Würzner
Oberbürgermeister der Stadt
Heidelberg
Stand: 13. Mai 2011

Edler
Schimmer:
Das ökologisch
vorbildliche
Bürogebäude
Auron in
München-Laim
wurde von der
Deutschen
Gesellschaft für
nachhaltiges
Bauen (DGNB)
in Gold
zertifiziert
9

„Wirtschaft kann
man nicht lehren,
man muss sie
selber erleben
und überleben.“
André Kostolany
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe
Geschäfts- und Rahmenbedingungen
Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
11

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Geschäfts- und Rahmenbedingungen - Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
12
Konjunktur
Die deutsche Wirtschaft hat sich
im Jahr 2010 grundlegend erholt.
Nachdem die globale Finanz-
und Wirtschaftskrise 2009 zu
einem deutlichen Einbruch der
Wirtschaftsleistung geführt hatte,
konnten 2010 insbesondere der
Export und die industrielle Produktion
wieder zulegen. Allerdings
gibt es deutliche Unterschiede
zwischen den Schwellenländern,
deren Wirtschaftsleistung durch
kräftiges Wachstum gezeichnet war
und den entwickelten Volkswirtschaften,
von denen nur wenige
die krisenbedingten Rückgänge
aufholen konnten. Deutschland
dürfte 2011 wieder das Niveau vor
der Krise erreichen.
Das deutsche Bruttoinlandsprodukt
wuchs 2010 um 3,6 Prozent,
was neben dem Export und der
Industrieproduktion vor allem auf
Industrieinvestitionen und die
Binnennachfrage zurückzuführen
war.
In Baden-Württemberg stieg die
Wirtschaftsleistung im Jahr 2010
um rund 4,8 Prozent. Die Krise
konnte somit schneller überwunden
werden, als zu Jahresbeginn
zu erwarten war. Auch für das
Jahr 2011 wird mit einem weiteren
Wachstum in Höhe von 2,5 Prozent
gerechnet. Die baden-württembergische
Wirtschaftsleistung würde
somit 2011 wieder den Wert aus
dem Jahr 2008 erreichen.
Insbesondere die exportorientierte
Industrie, die unter der Krise
allerdings auch überproportional
zu leiden hatte, profitierte von
dem weltweiten Aufschwung.

Immobilienmarkt
Sowohl im Vermietungs- als auch
im Investmentmarkt war im Jahr
2010 ein verstärkter Trend zu
Objekten in Core- und Core-Plus-
Lagen zu verzeichnen. Der positive
Konjunkturverlauf stabilisierte im
Vermietungsmarkt vor allem den
Einzelhandel und ließ die Spitzenmieten
im Büromarkt steigen. Das
Transaktionsvolumen im Investmentmarkt
liegt über dem Vorjahr.
Insbesondere bei Handelsimmobilien
in Core- und Core-Plus-Lagen
konnten stabile Spitzenrenditen
um fünf Prozent erzielt werden.
Die Konjunkturprogramme der
Bundesregierung haben die Entwicklung
in der Baubranche weiter
gestärkt. Dies gilt insbesondere
für den unmittelbar davon profitierenden
Teilbereich des öffentlichen
Baus mit einem Anstieg der Bauinvestitionen
um 2,8 Prozent. Auch
der Wirtschaftsbau hat sich seit
Mitte des Jahres 2010 zusehends
erholt (minus 0,2 Prozent).
Erfreulich entwickelte sich mit
einem Anstieg der Investitionen
um 4,4 Prozent insbesondere der
Wohnungsbau. Insgesamt scheint
es gelungen zu sein, die Bauwirtschaft
zu konsolidieren. In der
Summe haben sich die Bauinvestitionen
im Jahr 2010 um 2,8 Prozent
erhöht, nachdem im Vorjahr ein
Rückgang um 1,5 Prozent zu verzeichnen
war.
Die Konjunkturerholung im Jahr
2010 und die Erfahrungen aus
der Finanz- und Wirtschaftskrise
beeinflussen die Ertragslage der
LBBW Immobilien in verschiedener
Weise. So können einerseits Projektentwicklungen
wieder einfacher
finanziert werden, wobei solche
Finanzierungen mit höheren Anforderungen
hinsichtlich Vorvermietungsquote
und Eigenkapital als
zuvor verbunden sind. Weiterhin
bewirkt eine Konjunkturerholung
eine höhere Nachfrage nach Gewerbebauten,
und das nach wie vor
niedrige Zinsniveau beeinflusst bei
privaten Immobilienfinanzierungen
die Nachfrage nach Grundstücken
und Wohnbauten positiv. Andererseits
kann das steigende Interesse
an Wohnbauten die Durchsetzung
von Mieterhöhungen bei Bestandsimmobilien
am Markt erschweren.
Es bleibt daher Aufgabe der LBBW
Immobilien, die Entwicklungen im
Unternehmensumfeld genau zu
beobachten und in den einzelnen
Segmenten innovative Lösungen
und Marktstrategien zu entwickeln.
Insbesondere gilt es, die Segmente
Asset Management Gewerbe,
Development und Real Estate
Services so aufzustellen, dass
konjunkturelle Einflüsse jeder
Art kompensiert und genutzt
werden können.
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LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Geschäfts- und Rahmenbedingungen - Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Lauter schicke
Eigentumswohnungen:
Neubauobjekt
an der Anna-
Lauter-Straße
im Karlsruher
City Park
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LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Geschäfts- und Rahmenbedingungen - Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Platz für
Familien in
bester
Stuttgarter
Innenstadtlage:
Wohnanlage
Weimarstraße
mit
54 Eigentumswohnungen
16

„Probleme
lassen sich
niemals mit
derselben
Denkweise lösen,
durch die sie
entstanden
sind.“
Albert Einstein
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe
Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
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LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
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Konsolidierung
und Neuausrichtung
Die LBBW Immobilien-Gruppe (mit
LBBW Immobilien ist im weiteren
Verlauf des Textes stets der
Immobilien-Teilkonzern der LBBW
gemeint) gehört als wohnwirtschaftlicher
und gewerblicher Immobilieninvestor,
-entwickler und
-dienstleister zu den nationalen
Marktführern. Kernmärkte sind
Baden-Württemberg und Rheinland-
Pfalz.
Die Geschäftstätigkeit der LBBW
Immobilien war im Jahr 2010
im Wesentlichen geprägt durch
die Themen Konsolidierung und
Neuausrichtung unter Berücksichtigung
der EU-Auflage für die
Muttergesellschaft Landesbank
Baden-Württemberg (LBBW). Unter
anderem hat die Europäische Kommission
festgelegt, dass die LBBW
ihren durch die LBBW Immobilien
gehaltenen Wohnungsbestand von
rund 21.500 Einheiten verkaufen
soll. Diese anspruchsvolle Aufgabe,
die eine erhebliche Herausforderung
für die LBBW Immobilien
darstellt, soll gemäß EU-Auflage
bis Ende 2012 abgeschlossen sein.
Der Verkauf erfolgt im Paket,
betroffen sind alle Gesellschaften
mit Wohnimmobilienbeständen
sowie Gesellschaften, deren Mitarbeiter
in der Bewirtschaftung tätig
sind.
Mit der Umsetzung der EU-Auflage
werden die Geschäftsbereiche
Asset Management Wohnen und
Asset Management Gewerbe
getrennt, wobei letzterer in der
LBBW Immobilien verbleibt. Damit
konzentriert sich die LBBW Immobilien
zukünftig auf die Segmente
Development, Asset Management
Gewerbe und Real Estate Services.
Neben dieser segmentorientierten
Fokussierung werden regionale
Schwerpunkte gesetzt. Historisch
bedingt ist die LBBW Immobilien
mit Städten, Gemeinden und
öffentlichen Einrichtungen in
Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz
hervorragend vernetzt.
Diesen strategischen Wettbewerbsvorteil
gilt es auszubauen und in
allen Segmenten zu nutzen. Mit
der Neuausrichtung kommen die
regionale Gewichtung und die daraus
resultierenden Stärken wieder
deutlich zum Tragen. Engagements
außerhalb von Baden-Württemberg
und Rheinland-Pfalz werden künftig
nur noch ausnahmsweise in
Einzelfällen eingegangen, wenn
besondere Voraussetzungen erfüllt
sind, beispielsweise außergewöhnliche
Ertragschancen oder eine
sehr hohe strategische Bedeutung.
Vorhandene Projekte außerhalb der
Zielmärkte sind bereits abgeschlossen
worden oder werden mit hoher
Priorität abgearbeitet.
Ziel ist es, die Stellung der LBBW
Immobilien als Immobilien-Kompetenzzentrum
ihres Gesellschafters
auszubauen – sowohl für Städte,
Gemeinden und/oder öffentliche
Träger und Einrichtungen wie
auch für den freien Immobilienmarkt
– investiv wie über ein breit
gefächertes Angebot von Dienstleistungen.

Asset Management
Wohnen
Unter dem Dach der LBBW Immobilien
GmbH, in der die internen
Dienstleistungen wie Human
Resource Management, Informationstechnologie,
Controlling,
Rechnungswesen und Kommunikation/Marketing
angesiedelt sind,
gliedern sich die operativen Gesellschaften
der LBBW Immobilien
in vier Geschäftssegmente, deren
Aufgabenspektrum sich an den
Erfordernissen des Marktes und
der Kunden orientiert:
Die LBBW Immobilien ist mit rund
21.500 eigenen Wohnungen und
1,4 Millionen Quadratmeter Wohnfläche
einer der größten privaten
Wohnungsanbieter in Baden-
Württemberg. Zusätzlich werden
rund 700 weitere Einheiten, hauptsächlich
Handelsbestände, betreut.
Darüber hinaus werden rund
17.200 weitere Wohnungen in der
Wohnungseigentumsverwaltung
verwaltet. Das wohnungswirtschaftliche
Asset- und Property Management
sowie die Privatisierung und
der Handel mit Wohnimmobilien
erfolgen in der LBBW Immobilien
Management Wohnen GmbH.
Die Bewirtschaftung der Immobilien
im Segment Asset Management
Wohnen ist auf eine stetige Mietentwicklung
und konstantes
Wertwachstum ausgerichtet. Der
Markt wird regelmäßig beobachtet,
um das Angebot an absehbare
quantitative und qualitative Nachfrageentwicklungen
anpassen zu
können. Die Entscheidungen hierzu
fallen unter den Gesichtspunkten
hoher absoluter Periodenergebnisse
einerseits und konstanter
Wertsteigerungen andererseits.
Kontinuierliche Portfolioanalyse
und -entwicklung verfolgen das
Ziel einer unter Rendite-Risiko-
Aspekten optimierten Portfoliostruktur.
Entsprechend werden bei
den Asset-Management-Aktivitäten
wie Mietentwicklung, Investition
und Desinvestition die Gebote der
wirtschaftlichen Transparenz und
der Ertrags- und Wertwirkungen
vor und nach Finanzierung
berücksichtigt. Operativ stehen
Kostenoptimierung und kontinuierliche
Service- und Qualitätsverbesserung
im Vordergrund. Die
LBBW Immobilien Gebäude-Service
GmbH sichert die Präsenz vor Ort
im Wohnungsbestand und ist damit
erster Ansprechpartner für Mieter
und Lieferanten. Neben klassischen
Hausmeisterleistungen erbringt sie
Handwerkerleistungen im Bereich
Wohnungsrenovierung und Gärtnerarbeiten.
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LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
22
Asset Management
Gewerbe
Das Segment Asset Management
Gewerbe bündelt alle gewerblichen
Immobilienbestände und das
Facility Management.
Die gewerblichen Immobilienbestände
werden im Wesentlichen
von Tochtergesellschaften der
sogenannten Bahnhofplatzgesellschaften
(Bahnhofplatz-Gesellschaft
Stuttgart AG, Industriehof-Aktiengesellschaft,
Schlossgartenbau-
Aktiengesellschaft) sowie der LBBW
Immobilien GmbH gehalten. Durch
die BW-Immobilien GmbH werden
die eigenen Immobilienbestände
sowie konzernfremde Bestände,
in Summe rund eine Million QuadratmeterGewerbeimmobilienbestände,
betreut und bewirtschaftet.
Diese Größenordnung bietet
attraktive Chancen, das Geschäft
mit Dritten auszubauen.
Die Schwerpunkte der gewerblichen
Bestandsbewirtschaftung liegen
darauf, die Immobilienportfolios
hinsichtlich nachhaltig gesicherter
Erträge zu verbessern und Potenziale
zur Ertragssteigerung zu
nutzen.
Optimiert wird das Immobilienportfolio
in erster Linie durch die
Konzentration auf Objekte mit
nachhaltiger Entwicklungsperspektive
in den prosperierenden
Wirtschaftsräumen Deutschlands.
Diese Zielsetzung wird durch ein
aktives Immobilien- und Portfoliomanagement
umgesetzt.
Die Kompetenzfelder der BW-
Immobilien GmbH sind das
kaufmännische und technische
Immobilienmanagement, die
Bestands- und Projektentwicklung
sowie das Portfoliomanagement.
Der Gewerbeimmobilienbestand
wird unter anderem durch
Bestandsveränderungen und
Modernisierungsmaßnahmen
optimiert. Bei der Modernisierung
steht die Weiterentwicklung von
Bestandsgebäuden in Toplagen
im Vordergrund. Ziel ist es, die
Objekte technisch so flexibel zu
gestalten, dass sie auch bei
veränderten Marktanforderungen
leicht vermarktet werden können.
Weitere Dienstleistungen sind die
Beratung der LBBW und externer
Kunden in sämtlichen immobilienwirtschaftlichen
Fragen und die
Erarbeitung von kosten- und
ertragsoptimierten Immobilienportfolios
für den LBBW-Konzern
und andere Kunden.

Development
Als Immobilien-Kompetenzzentrum
Development seines Gesellschafters
wie auch für Städte, Gemeinden,
öffentliche Träger und Einrichtungen
sowie für den freien Markt
bündelt das Segment alle Aktivitäten,
die im Zusammenhang mit
der Entwicklung und dem
Verkauf von Grundstücken mit
Wohn- und Gewerbeimmobilien
stehen. Zu den Kernaufgaben
dieses Bereiches gehören größere
gewerbliche Projektentwicklungen
in Form von Projektgesellschaften,
bei denen die dafür verantwortliche
LBBW Immobilien Development
GmbH allein oder als Co-Investor
auftritt, sowie klassische Bauträgermaßnahmen
im Wohnungsbau.
Die Kombination von Wohn- und
Gewerbeimmobilienentwicklung,
verbunden mit hoher Projektsteuerungskompetenz,
zeichnet
die LBBW Immobilien als Partner
aus. Da auch bei innerstädtischen
Großprojekten verstärkt Flächen
für eine gemischte Nutzung entwickelt
werden, sieht sich die LBBW
Immobilien hier gut aufgestellt. Die
Integration von Development- und
Projektmanagementaktivitäten ermöglicht
eine effiziente Aufgabenverteilung
zwischen technischem
Projektmanagement und Projektentwicklung.
Alle Projektentwicklungsaktivitäten,
die Projektsteuerung sowie das
Projektmanagement sind nun in
einer Gesellschaft zusammengefasst.
Damit liegen die technische
Richtlinienkompetenz ebenso wie
die Vergabe und der Einkauf von
Bauleistungen in einer Hand. Die
Planungs- und Projektmanagementkompetenz
wird hauptsächlich für
die Hochbauprojekte des Konzerns
genutzt. Die Palette der baubezogenen
Dienstleistungen reicht
vom Wohnungs- und Gewerbebau
über komplexe Sonderobjekte bis
hin zum Management aufwändiger
Genehmigungs- und Planungsprozesse.
Für das Segment Development
wurde 2010 die strategische Ausrichtung
grundlegend überarbeitet.
Im regionalen Fokus stehen künftig
die Bundesländer Baden-Württemberg
und Rheinland-Pfalz. Außerhalb
dieser Kernmärkte engagiert
sich das Unternehmen künftig
nur noch in Einzelfällen und nach
genauer Prüfung. Das Segment
Development tritt als Investor wie
auch als Dienstleister auf. Im Mittelpunkt
stehen Büroimmobilien in
den Zentren, Handelsimmobilien
und Fachmarktzentren, Wohnungsbauten
für institutionelle und
private Investoren, Wohnungsbautätigkeit
mit Teileigentumsverkauf,
Management-Immobilien wie zum
Beispiel Hotels (mit gesichertem
Exit) sowie Sonderprojekte wie
Messen und Kongresszentren.
Darüber hinaus runden Neuentwicklungen
für den Bestand, Bestandsoptimierungen,
Sanierungen
und das Refurbishment die
Geschäftstätigkeit ab.
23

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
24
Risiken
maßgeblich minimiert
Die neue Struktur des Developments
ist darauf ausgerichtet,
sowohl investive Projekte durchzuführen
als auch Dienstleistungen
für Dritte anzubieten. Der erste
wichtige Schritt in diese Richtung
ist der Neubau der Sparkassenakademie
am Pariser Platz in Stuttgart,
der als reines Dienstleistungsprojekt
verwirklicht wird. Im Zuge der
Neuausrichtung wurden bereits im
Jahr 2010 die organisatorischen
Strukturen und Prozesse angepasst.
So wurde die bisher rechtlich
unabhängige LBBW Immobilien
Projektmanagement GmbH auf die
LBBW Immobilien Development
GmbH verschmolzen. Für alle
Development-Projekte gilt zudem
eine einheitliche Organisationsstruktur,
bei der das Projekt im
Mittelpunkt steht. Dabei ist der
komplette Developmentprozess
in einzelne Projektphasen mit klar
definierten Aktivitäten unterteilt.
Gleichzeitig sind die Aufgaben
und Verantwortlichkeiten für alle
beteiligten Mitarbeiter innerhalb
der Teamstruktur exakt festgelegt.
Priorität hat derzeit, bestehende
Projekte abzuarbeiten und parallel
dazu Neugeschäft zu akquirieren.
So konnten Risiken durch die
komplette beziehungsweise mehrheitliche
Veräußerung der Portfolien
in Luxemburg und Frankfurt
maßgeblich minimiert werden.
Die großen Projekte in München,
hierzu gehören der Stachus, die
Hofstatt, das Palais an der Oper
und The Seven, werden hingegen
zu Ende geführt.
Geschäfte mit Eigenkapitalbeteiligungen
werden in der LBBW
Immobilien Capital GmbH im
Segment Development abgebildet.
Als kompetenter Ansprechpartner
entwickelt die LBBW Immobilien
Capital gemeinsam mit erfahrenen
Investoren ausgesuchte Projekte,
an denen sie sich im Rahmen von
Objektgesellschaften beteiligt.
LBBW Immobilien-Gruppe: Bestand an bewirtschafteten
und verwalteten Wohnungen/Gewerbeeinheiten nach IFRS
2010 2009
Eigene Wohnungen/Gewerbeeinheiten 22.166 23.156
Treuhänderische/angemietete Einheiten 1.158 1.117
Summe Wohnungen/Gewerbeeinheiten 23.324 24.273
Verwaltete Einheiten nach WEG 17.203 17.717
Gesamter verwalteter Bestand 40.527 41.990
Mieten LBBW Immobilien-Gruppe in €
(ohne Betriebskosten)
Monatsmieten pro m² (insgesamt) 5,94 5,84
Monatsmieten pro m² (eigene Einheiten) 5,89 5,80
Instandhaltung und Modernisierung
LBBW Immobilien-Gruppe in T€
Werterhalt 20.021 19.718
Wertverbesserung 10.935 12.283
Gesamt 30.956 32.001

Real Estate Services
Im Segment Real Estate Services
sind im Wesentlichen nicht investive
Immobiliendienstleistungen
der IRP Immobilien-Gesellschaft
Rheinland-Pfalz mbH, der Kommunalbau
Rheinland-Pfalz GmbH und
der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
GmbH zusammengefasst.
Alle drei Gesellschaften
betätigen sich – neben ihrem Kerngeschäft
der Immobiliendienstleistungen
– in Einzelfällen auch
als Investor. Wie bei den anderen
Segmenten wurde im Jahr 2010
auch hier darauf geachtet, die
organisatorischen Strukturen und
Prozesse an die Neuausrichtung
der LBBW Immobilien anzupassen.
Zum Leistungsspektrum der IRP
Immobilien-Gesellschaft Rheinland-Pfalz
mbH gehören neben
Immobiliendienstleistungen das
Pre-Development, die Konversion,
die Kommunalberatung und die
Baulandentwicklung. Darüber
hinaus präsentiert sie sich als
Immobiliendienstleister und
Investitionspartner für das Land
Rheinland-Pfalz sowie für die
Kommunen, Landkreise und
Sparkassen in Rheinland-Pfalz.
Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit
der LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung GmbH
liegt in Baden-Württemberg.
Die Auftragslage ist trotz enger
kommunaler Haushaltsspielräume
und einem durch die anhaltende
Wirtschaftskrise verschärften
Wettbewerb stabil. Dies liegt insbesondere
daran, dass die LBBW
Immobilien Kommunalentwicklung
bei der Entwicklung von Bauland
und Brachflächen sowie im Stadtumbau
und in der Stadterneuerung
innovative Ansätze zur Entlastung
der Kommunen und zur Kooperation
mit privaten Partnern anbieten
kann.
Dienstleistungen für komplexe
Konversions- und Entwicklungsvorhaben
im Konzernverbund sichern
die Zukunft des Unternehmens
nachhaltig. Alles in allem verfügt
die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
über ein wettbewerbsfähiges
Dienstleistungsangebot,
um Städte und Gemeinden unter
veränderten demografischen und
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
unterstützen zu können.
Die Kommunalbau Rheinland-Pfalz
GmbH bietet Projektmanagementleistungen
für alle Maßnahmen des
Hoch- und Tiefbaus. Sie konzentriert
sich schwerpunktmäßig auf
Vorhaben von Landkreisen und
Kommunen, Sparkassen, sonstigen
öffentlich-rechtlichen Institutionen,
Krankenhäusern sowie weiteren
Trägern sozialer und kirchlicher
Aufgaben.
Das Beteiligungsunternehmen
LBBW Immobilien Landsiedlung
GmbH positioniert sich als
umfassender Dienstleister in
der ländlichen Entwicklung, der
Regionalentwicklung und des
Regionalmanagements sowie in
der Grundstücksentwicklung und
im Grundstücksmanagement.
Neben den Erträgen aus der
Zwischenanlage liquider Mittel
und aus Wertpapieren werden im
Segment Holding auch die Konsolidierungspositionen
zwischen den
Segmenten sowie in begrenztem
Umfang die Unternehmensfinanzierung
abgebildet.
Holding und
Restkonsolidierung
25

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
Hier ist das
Leben nicht
immer ein
langer,
ruhiger Fluss:
Das in nur
sechs
Monaten
erbaute
Kinderhaus
Märzwiesen in
Rauenberg
26

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
28

Mit professionellemProjektmanagement
baut man
ohne Risiken
und Nebenwirkungen:
Geriatrische
Rehaklinik
Am Klosterwald
in Villingen-
Schwenningen
29

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
Heiß begehrt:
Wohnen und
Arbeiten im
Münchner
Stadtquartier
The Seven
auf dem
Gelände
eines
ehemaligen
Heizkraftwerks
30

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
Das künftige
Juwel in der
Münchner
Innenstadt:
Planungsfacetten
des
Projekts
Hofstatt an
der Sendlinger
Straße
32

„Erfolgreich
zu sein
setzt zwei
Dinge voraus:
Klare Ziele und
den brennenden
Wunsch, sie zu
erreichen.“
Johann Wolfgang
von Goethe
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe
Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
35

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Die Wende ist geschafft
36
Insgesamt ergibt sich ein Konzern-
Jahresüberschuss in Höhe von
19,2 Mio. EUR vor Ertragsteuern
und vor Anteil Konzernfremder
(im Vergleich zu einem Minus von
354,9 Mio. EUR im Vorjahr).
Der Anteil Konzernfremder beläuft
sich im Jahr 2010 auf 2,1 Mio. EUR
(Vorjahr: TEUR 300). Der Ergebnisanteil
Anteilseigner nach Steuern
beträgt 28,1 Mio. EUR (Vorjahr:
minus 382,2 Mio. EUR). Der Jahresfehlbetrag
der LBBW Immobilien
GmbH im Einzelabschluss nach
HGB in Höhe von 31,4 Mio. EUR
wird durch den Beherrschungsvertrag
mit der LBBW von dieser
übernommen.
Das Ergebnis vor Ertragsteuern
liegt im Geschäftsjahr 2010 mit
einem Anstieg um 374,1 Mio. EUR
weit über dem Vorjahr. Waren im
Vorjahr noch hohe Wertberichtigungen
im Segment Development
zu verschmerzen, insbesondere
aufgrund kalkulatorischer Fehleinschätzungen
sowie der allgemein
angespannten Marktlage, konnte
hier das Defizit im Jahr 2010 stark
verringert werden. Die positiven Ergebnisbeiträge
aus den Segmenten
Asset Management Wohnen und
Asset Management Gewerbe haben
den Verlust im Development mehr
als ausgeglichen. Das Segment
Development hatte seine Geschäftstätigkeit
in den Jahren vor der
Finanz- und Wirtschaftskrise stark
ausgeweitet. Nachdem das Projektportfolio
bereits im Vorjahr einer
kritischen Prüfung unterzogen
worden war, kam es im Jahr 2010
zu einer weiteren Konsolidierung.
Insgesamt liegen die Ergebnisse in
allen Segmenten deutlich über den
Vorjahreswerten.
Insgesamt wurden damit die
Erwartungen an die Geschäftsentwicklung
im Jahr 2010 übertroffen.
In Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise
wurde ursprünglich
mit einem negativen Ergebnis
gerechnet. Insbesondere die
Segmente Asset Management
Wohnen und Gewerbe übertrafen
die Erwartungen.
Kennzahlen LBBW Immobilien-Gruppe
in Mio. € bzw. Wohneinheiten 2010 2009 Veränderung
Rohertrag 122 -247 > 100 %
Bilanzvolumen 3.105 3.469 -11 %
Eigenkapital 872 817 7 %
Ergebnis vor Ertragsteuern 19 -355 > 100 %
Vertriebsbeginne WE* 0 4 - 100 %
Fertigstellungen WE* 83 170 - 51 %
Neubauverkauf WE* 177 199 - 11 %
Handel/Privatisierung WE* 970 905 7 %
Immobilienbestand (eigene Mieteinheiten) 22.166 23.156 - 4 %
Immobilienbestand (angemiet./Treuhand) 1.158 1.117 4 %
Verwaltete Eigentumswohnungen/Gewerbeeinheiten 17.203 17.717 - 3 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember ** 893 929 -4 %
EK-Quote 28,1 % 23,6 % 19 %
durchschnittliche EK-Rendite*** 2,3 % -41,5 % > 100 %
* WE = Wohneinheiten, ** ohne geringfügig Beschäftigte und Auszubildende, *** Ergebnis vor Ertragst. bezogen auf das durchschn. EK

Wichtige
Erfolgskennzahlen
Nachstehend erläutern wir die
Ertragslage in den einzelnen
Segmenten (Vorjahreswerte ohne
Anpassung an Segmentänderungen).
Neben dem Ergebnis vor Ertragsteuern
spiegeln das Bewirtschaftungsergebnis,
das Ergebnis aus
der Bewertung von Investment
Properties zum Fair Value, das
Veräußerungsergebnis, das Dienstleistungsergebnis,
das Finanzergebnis
und das sonstige Ergebnis
den Erfolg des Unternehmens wider.
Das sonstige Ergebnis enthält
das sonstige betriebliche Ergebnis
sowie Erträge aus Beteiligungen
und assoziierten Unternehmen.
Bei diesen Kenngrößen handelt
es sich jeweils um Ergebnisse mit
Deckungsbeitragscharakter, also
vor Personal-, Sach- und Verwaltungsaufwendungen.
Darüber
hinaus stellt der Rohertrag als
Summe sämtlicher Ergebnisgrößen
einen Deckungsbeitrag vor Personal-
sowie Sach- und Verwaltungsaufwendungen
und somit eine
bedeutende Erfolgskennzahl für
die operativen Segmente dar.
Das Ergebnis aus der Vermietung
von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien (Investment
Properties) und anderen Immobilienbeständen
wird im Bewirtschaftungsergebnis
ausgewiesen. Beim
Ergebnis aus der Bewertung von
Investment Properties zum Fair
Value handelt es sich um Wertsteigerungen,
die aus der Bewertung
der Immobilien zum beizulegenden
Marktwert am Stichtag des Berichtsjahres
im Vergleich zum
Stichtag des Vorjahres resultieren.
Das Veräußerungsergebnis stellt
das Ergebnis aus dem Verkauf von
Investment Properties (Privatisierungsergebnis)
und zum Verkauf
bestimmter Immobilien (Projektentwicklungen,
Immobilienhandel
und Generalübernahme) dar. Die
Ergebnisse aus Baubetreuung und
Beratung sind im Dienstleistungsergebnis
enthalten.
37

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Um das
Projektmanagement
kümmerte
sich die
Kommunalbau
Rheinland-Pfalz:
Neubau für
Betreutes
Wohnen beim
DRK-Seniorenzentrum
Altenkirchen
im Westerwald
38

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Ganzheitliches
Projektmanagement
statt
08/15: Das
Konzept der
Kommunalbau
Rheinland-
Pfalz für die
Hauptstelle der
Kreissparkasse
Kaiserslautern
40

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Erfüllte
glaubhaft alle
Hoffnungen:
Projektmanagement
der
Kommunalbau
Rheinland-Pfalz
beim Erweiterungsbau
für
das Krankenhaus
St. Marienwörth
in Bad
Kreuznach
42

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Frisch renoviert:
Schwesternwohnheim
und
Innere Medizin,
Gemeinschaftsklinikum
Kemperhof in
Koblenz
44

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Farbe im
Behördenalltag:
Umbau und
Erweiterung der
Kreisverwaltung
Cochem-Zell
46

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
In trockenen
Tüchern:
Generalsanierung
des Hallenbades
Aquafit in
Dierdorf
48

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Radikal
erneuert und
aufgewertet:
Bahnhofsumfeld
in
Ingelheim
am Rhein
50

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Leuchtendes
Beispiel für
erfolgreiches
Projektmanagement:
Neubau
der Rheinfelshalle
in St. Goar
52

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
54
Asset Management
Wohnen
Optimierte Erlös- und
Kostenstruktur
Das Segment Asset Management
Wohnen umfasst das wohnungswirtschaftliche
Bestands- und
Handelsgeschäft der LBBW Immobilien
Management Wohnen mit
den Bestandsgesellschaften LBBW
Immobilien GmbH, Eisenbahn-
Siedlungsgesellschaft Stuttgart,
LBBW Immobilien Wohnungsprivatisierung,
LEG Baden-Württemberg
Wohnungsgesellschaft, LEG Baden-
Württemberg Wohnungsverwaltungsgesellschaft
sowie den weiteren
Dienstleistungsgesellschaften
LBBW Immobilien Gebäude-Service
und LBBW Immobilien Versicherungsvermittlung.
Im Segment Asset Management
Wohnen liegt das Ergebnis vor
Ertragsteuern mit 53,3 Mio. EUR
über dem Vorjahresniveau
(33,0 Mio. EUR).
In der Bewirtschaftung konnte mit
64,8 Mio. EUR ein Ergebnis über
dem Vorjahresniveau (64,0 Mio.
EUR) erzielt werden. Die Mieterlöse
der Investment Properties in
Höhe von 97,8 Mio. EUR liegen
aufgrund von Mieterhöhungen
und unter Berücksichtigung der im
Geschäftsjahr 2010 erfolgten Privatisierungen
nur leicht unter dem
Vorjahresniveau (98,1 Mio. EUR).
Damit konnten die durch Bestandsverkäufe
weggefallenen Mieterlöse
fast vollständig über Mieterhöhungen
kompensiert werden. Die
Erlösschmälerungen aus Leerstand
bewegen sich mit 3,7 Mio. EUR auf
derselben Höhe wie im Vorjahr.
Zum Stichtag 31. Dezember 2010
beträgt der marktbedingte Leerstand
1,98 Prozent. Nicht darin
enthalten sind der modernisierungsbedingte
(0,42 Prozent)
sowie der verkaufsbedingte
Leerstand (0,93 Prozent). Länger
leerstehende Verkaufswohnungen
wurden in Abhängigkeit von der
Verkaufsstrategie wieder vermietet,
um insbesondere für Kapitalanleger
interessant zu werden.
Die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten
für Investment
Properties liegen um 2,8 Mio. EUR
unter dem Vorjahr. Wie im Vorjahr
entfiel mit 8,1 Mio. EUR ein wesentlicher
Teil der Mittel auf die Vermietbarmachung,
Renovierung und
Modernisierung (388 Wohnungen)
von Wohnungen. Dabei konnten
bei Mieterwechsel Mieterhöhungen
von insgesamt 0,9 Mio. EUR
(annualisiert) realisiert werden.
Asset Management Wohnen LBBW Immobilien-Gruppe
2010 (T€) 2009 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 64.826 63.962 1 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value 11.826 - 609 > 100 %
Veräußerungsergebnis 10.587 9.873 7 %
Dienstleistungsergebnis 4.918 4.684 5 %
Finanzergebnis - 28.510 -24.735 -15 %
Sonstiges Ergebnis 13.861 4.454 > 100 %
Rohertrag 77.508 57.630 34 %
Ergebnis vor Ertragsteuern 53.303 32.970 62 %
EBIT 81.813 57.705 42 %
EK-Rendite 9,2 % 5,6 % 64 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember 300 316 - 5 %

Gutachter bestätigen
Wertansätze
Energetische Modernisierungen in
Wärmedämmmaßnahmen, Fenster
und Heiztechnologie wurden im
Umfang von 3,3 Mio. EUR umgesetzt.
Hieraus resultierten Modernisierungsmieterhöhungen
in Höhe
von 0,2 Mio. EUR (annualisiert).
Im Berichtsjahr wurden außerdem
Vergleichsmieterhöhungen in Höhe
von 0,9 Mio. EUR (annualisiert)
durchgesetzt. Die durchschnittliche
monatliche Sollmiete konnte für
Investment Properties im frei finanzierten
Bestand um 2,1 Prozent
von 6,11 EUR auf 6,30 EUR erhöht
werden. Im preisgebundenen
Bestand erhöhte sich die Sollmiete
aufgrund der dort geltenden
Beschränkungen um 0,6 Prozent
von 4,98 EUR auf 5,00 EUR pro
Quadratmeter. Die Mietrückstände
in laufenden Mietverhältnissen
sind im Verhältnis zur Sollmiete
trotz sorgfältiger Mieterauswahl
von 1,0 Prozent im Vorjahr auf
1,18 Prozent im Geschäftsjahr
2010 gestiegen. Die Mietrückstände
in beendeten Mietverhältnissen
sind im Verhältnis zur Sollmiete
von 1,1 Prozent im Vorjahr auf
0,8 Prozent im Geschäftsjahr 2010
gesunken.
Die Mieterlöse der anderen
Immobilienbestände (hauptsächlich
Handelsbestände) bleiben mit
9,1 Mio. EUR unter den Zahlen
von 2009 in Höhe von 11,2 Mio.
EUR zurück, was vor allem auf die
Paketverkäufe in der Ganghofer-
Siedlung in Regensburg und in
der Cosimastraße in München
zurückzuführen ist. Dennoch
gelang es, mit 3,7 Mio. EUR ein
um 1,4 Mio. EUR höheres Bewirtschaftungsergebnis
aus den
anderen Immobilienbeständen zu
generieren.
Die kompletten Wohnimmobilienbestände
wurden auch im
Geschäftsjahr 2010 durch externe
Gutachter bewertet. Im Ergebnis
wurden die Wertansätze der
Wohnimmobilienbestände abermals
bestätigt. Die Fair-Value-Änderung
bei den Bestandsimmobilien lag
für das Geschäftsjahr 2010 bei
11,8 Mio. EUR (Vorjahr: minus
TEUR 609). Diese entspricht, bezogen
auf den durchschnittlichen
Fair Value des Gesamtbestands,
einem prozentualen Anstieg von
0,9 Prozent.
Diese stabile Wertentwicklung
beruht auf der Erwartung, dass
die Mieten insbesondere in den
Ballungsräumen steigen werden.
Ein Indikator hierfür ist die Angebotsverknappung
durch die wachsende
Nachfrage nach Objekten
mit guter Infrastrukturversorgung.
Darüber hinaus ermöglicht die
Ablösung der Kostenmiete in
Baden-Württemberg seit dem
1. Januar 2009 zumindest eine
langsame, in den einzelnen
Kommunen individuell geregelte
Annäherung der betroffenen
Bestände an ortsübliche Vergleichsmieten.
Außerdem haben
technische Maßnahmen zur Modernisierung
und die wertwirksame
Instandhaltung zu Werterhöhungen
in einzelnen Objekten geführt.
Vor allem wirkten sich die durchgesetzten
Mieterhöhungen in der
Wertveränderung aus.
55

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
56
Das Veräußerungsergebnis setzt
sich aus den Ergebnisbeiträgen der
Bereiche Immobilienprivatisierung
und Immobilienhandel zusammen.
In der Privatisierung war das
Geschäftsjahr wieder durch einige
Globalverkäufe geprägt (etwa
24 Prozent). Bei den Verkäufen
konnte mit 523 Einheiten der
Vorjahreswert von 601 Einheiten
zwar nicht erreicht werden, die
Zahlen übertreffen jedoch den
Planansatz. Der Bruttomehrerlös
je Einheit liegt über dem Planansatz,
aber leicht unter dem
Vorjahresniveau. Im Immobilienhandel
rangieren sowohl die Zahl
der verkauften Einheiten mit
447 (Vorjahr: 304) als auch die
Bruttomehrerlöse über den Werten
des Vorjahres. Dies ist insbesondere
auf Tranchenverkäufe bei der
Ganghofer-Siedlung in Regensburg
und der Cosimastraße in München
zurückzuführen. Darüber hinaus
führte die Vermittlung durch das
Wealth Management der BW-Bank
zur Veräußerung eines Wohnungsbestandes
mit 92 Einheiten in
Freiburg. Auch bei den Objekten
Zaubzerstraße in München, Wöschhalde
in Villingen-Schwenningen
und Kavalierstraße in Berlin
konnten nennenswerte Übergaben
erzielt werden. Im Immobilienhandel
konnte der Planansatz für das
Jahr 2010 somit weit übertroffen
werden. Insgesamt liegt das Veräußerungsergebnis
im Segment mit
10,6 Mio. EUR vor allem aufgrund
des wesentlich höheren Bruttomehrerlöses
im Bereich Handel
über dem Vorjahr (9,9 Mio. EUR).
Das Dienstleistungsergebnis in
Höhe von 4,9 Mio. EUR (Vorjahr:
4,7 Mio. EUR) resultiert im Wesentlichen
aus der WEG-Verwaltung
von fremden Beständen. Zusätzlich
finden hier die Provisionen aus
der Versicherungsvermittlung
in Höhe von 0,5 Mio. EUR ihren
Niederschlag. Das Finanzergebnis
spiegelt mit minus 28,5 Mio. EUR
(Vorjahr: minus 24,7 Mio. EUR) im
Wesentlichen die Finanzierung der
Immobilienbestände wider.
Im Segment Asset Management
Gewerbe sind die Ergebnisse der
Gesellschaften der Bahnhofplatz-
Gesellschaft Stuttgart AG (BAG),
Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft
(SAG), Industriehof-Aktiengesellschaft
(IAG), der jeweiligen
Tochter-Personengesellschaften,
der LBBW Immobilien Management
Gewerbe GmbH, des LBBW
Immobilien GmbH eigenen Gewerbeimmobilienbestands
sowie das
Ergebnis der BW-Immobilien GmbH
enthalten.
Asset Management
Gewerbe
Wieder positives
Ergebnis
Asset Management Gewerbe LBBW Immobilien-Gruppe
2010 (T€) 2009 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 20.593 18.520 11 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value 5.025 - 24.516 > 100 %
Veräußerungsergebnis - 2.133 3.363 > - 100 %
Dienstleistungsergebnis 17.150 19.687 - 13 %
Finanzergebnis - 9.850 - 10.356 5 %
Sonstiges Ergebnis 1.207 - 3.183 > 100 %
Rohertrag 31.992 3.516 > 100 %
Ergebnis vor Ertragsteuern 15.291 - 16.082 > 100 %
EBIT 25.142 - 5.726 > 100 %
EK-Rendite 15,7 % - 15,2 % > 100 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember 199 200 - 1 %

Mieterlöse der
Investment Properties
leicht gestiegen
Im Segment Asset Management
Gewerbe ist für das Jahr 2010 wieder
ein positives Ergebnis in Höhe
von 15,3 Mio. EUR zu verzeichnen.
Dieses Ergebnis, das weit über
dem Vorjahresverlust in Höhe
von 16,1 Mio. EUR liegt, resultiert
neben dem sehr guten operativen
Ergebnis unter anderem aus einer
wieder positiven Wertveränderung
des Gewerbeimmobilienbestandes.
Vor allem bei dem Einzelhandelsobjekt
Königstraße 1c in Stuttgart
wirkte sich dies durch den Abschluss
eines neuen Mietvertrages
besonders deutlich aus. Insgesamt
ergab die Überprüfung der Gewerbeimmobilienbestände
eine Werterhöhung
in Höhe von 5,0 Mio. EUR.
Bezogen auf das Buchwertvolumen
der Gewerbeimmobilienbestände
von rund 395 Mio. EUR entspricht
dies einer Zunahme um rund
1,3 Prozent gegenüber den Wertansätzen
zum 31. Dezember 2009.
Die Instandhaltungsaufwendungen
bewegen sich mit 5,8 Mio. EUR
unter dem Vorjahreswert in Höhe
von 7,6 Mio. EUR, was hauptsächlich
daran liegt, dass bereits im
Jahr 2009 wesentliche Instandhaltungsmaßnahmen
umgesetzt
worden sind.
Die Mieterlöse der Investment Properties
in Höhe von 31,1 Mio. EUR
übertreffen im Segment Asset
Management Gewerbe leicht das
Vorjahresniveau (30,5 Mio. EUR).
Der Grund hierfür lag in einer
leichten Sollmietensteigerung pro
Quadratmeter. Die Erlösschmälerungen
aus Leerstand steigen
mit 1,9 Mio. EUR leicht über das
Vorjahresniveau (1,8 Mio. EUR).
Ein wesentlicher Teil des Leerstands
entfällt nach wie vor auf
die Objekte Augustaanlage 67
und Harrlachweg in Mannheim.
Das negative Veräußerungsergebnis
in Höhe von minus 2,1 Mio. EUR
im Segment Asset Management
Gewerbe geht im Wesentlichen auf
den Verkauf von drei Bestandsimmobilien
aus dem Bildungsfonds in
Ulm zurück. Daneben erzielte die
BW-Immobilien aus der Übergabe
von Wohnungen beim Bauvorhaben
Lehenpark in Stuttgart
einen Ergebnisbeitrag in Höhe
von 0,2 Mio. EUR.
Das Dienstleistungsergebnis in
Höhe von 17,2 Mio. EUR resultiert
im Wesentlichen aus der Geschäftsbesorgung
der BW-Immobilien
GmbH für die LBBW sowie weitere
Konzerngesellschaften wie zum
Beispiel SüdLeasing, Landesbank
Rheinland-Pfalz, BW-Bank und
andere Tochtergesellschaften und
Beteiligungen. Darüber hinaus
konnten durch die Betreuung fremder
Gewerbeimmobilienbestände
Einnahmen erzielt werden. Der
Ergebnisbeitrag der BW-Immobilien
GmbH im Segment Asset Management
Gewerbe beträgt 3,6 Mio. EUR
vor Anteilsfinanzierung. Die Anteilsfinanzierung
wirkt sich mit minus
0,8 Mio. EUR aus.
57

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
58
Development
Die Konsolidierung
schreitet weiter voran
Nachdem das Development-Portfolio
der LBBW Immobilien im Zuge
der Neuausrichtung tiefgreifend
überprüft worden war, konnten
im Jahr 2010 zahlreiche Projekte
vorzeitig veräußert werden. Hierzu
gehören die Luxemburger Projektgesellschaften,
die Frankfurter
Projekte F40 und Leonhardshaus
sowie das Wohnbauprojekt Nymphenburg
und das J.K. Wohnbauportfolio
in München. Das Portfolio
im Segment Development umfasst
damit zum 31. Dezember 2010
rund 50 Projektentwicklungen
(Vorjahr: rund 70) mit einem Buchwertvolumen
von gegenüber dem
Vorjahr nahezu unveränderten
0,8 Mrd. EUR. Die Überarbeitung
des Projektportfolios hatte im Vorjahr
noch zu einem Wertberichtigungsbedarf
(einschließlich at equity
Bewertungen) der LBBW Immobilien
von rund minus 310 Mio. EUR
geführt.
Die im Geschäftsjahr 2010 veranlassten
Überprüfungen und die
Berücksichtigung geänderter Markt-
und Finanzierungsbedingungen
führten zu weiteren Wertberichtigungen,
die sich, saldiert mit Wertaufholungen,
auf minus 1,9 Mio.
EUR summierten. Die Wertaufholungen
und Abwertungen
verteilen sich auf eine Vielzahl
von Projekten. Waren im Vorjahr
noch Wertberichtigungen in Höhe
von rund 30 Prozent des Buchwertvolumens
der Developmentbestände
erforderlich, so ist der Anteil
der Wertberichtigungen im Jahr
2010 als gering zu bezeichnen.
Infolge der deutlich geringeren Wertberichtigungen
gegenüber dem Vorjahr
liegt das Ergebnis vor Steuern
im Segment Development mit minus
25,5 Mio. EUR um 317,8 Mio. EUR
über dem Vorjahresergebnis in
Höhe von minus 343,2 Mio. EUR.
Sowohl der Bereich Wohnen (minus
11,5 Mio. EUR) wie auch der Bereich
Gewerbe (minus 14,0 Mio. EUR)
trugen zu diesem negativen Ergebnis
bei. Die im Geschäftsjahr 2010
aktivierten Fremdkapitalzinsen nach
IAS 23 betragen 12,4 Mio. EUR
(Vorjahr: 12,5 Mio. EUR).
Im klassischen Wohnungsbau
konnten bei der LBBW Immobilien
Development 135 Einheiten (Vorjahr:
250) übergeben werden.
Insbesondere die Projekte Grünewaldstraße
und Hölzelweg in
Stuttgart, Wildpfad in Berlin, Im
Rotbad in Tübingen und Karlsruhe
City-Park trugen zu diesem
Ergebnis bei. Darüber hinaus
konnte das Altprojekt Quant
in Stuttgart bis auf eine Einheit
veräußert werden. Durch bereits im
Vorjahr vorgenommene Wertbe-
Development LBBW Immobilien-Gruppe
2010 (T€) 2009 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 10.633 9.287 14 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value 0 - 570 100 %
Veräußerungsergebnis - 245 - 1.575 84 %
Dienstleistungsergebnis 560 3.645 - 85 %
Finanzergebnis - 10.719 - 25.964 59 %
Sonstiges Ergebnis - 3.065 - 302.509 99 %
Rohertrag - 2.845 - 317.688 99 %
Ergebnis vor Ertragsteuern - 25.483 - 343.238 93 %
EBIT - 14.764 - 317.274 95 %
EK-Rendite - 99,9 % - 206,8 % 52 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember 104 119 - 13 %

Attraktives
Wohnbauprojekt
in München
richtigungen konnten Verluste aus
Übergaben kompensiert werden,
so dass unter Berücksichtigung von
erforderlichen Rückstellungen im
Geschäftsjahr keine nennenswerten
Ergebnisbeiträge realisiert werden
konnten. Erfolgreich ist dagegen
der Grundstücksverkauf verlaufen.
Wesentliche Grundstücksübergaben
konnten unter anderem im
Mühlefeld in Leutenbach, in der
Herrenberger Straße in Tübingen
sowie in der Schulstraße in Reutlingen
getätigt werden.
Die Vertriebsaktivitäten schlugen
sich im Jahr 2010 mit 162 verkauften
Einheiten (Vorjahr: 199) mit
einem Volumen von 49,0 Mio. EUR
(Vorjahr: 41,9 Mio. EUR) nieder.
Verkauft wurden 17 Eigenheime
(Vorjahr: 17), 71 unbebaute Grundstücke
(Vorjahr: 76) und 74 Eigentumswohnungen
(Vorjahr: 106).
Zusätzlich konnten 15 Einheiten
bei der Residenz Cartierul German
in Chitila, Rumänien, verkauft und
übergeben werden.
Das ehemals 334 Wohnungen
umfassende MAN-Portfolio in Augsburg
konnte durch vier Verkäufe
sowie fünf Übergaben im Jahr 2010
komplett abverkauft werden. In
München erwies sich das exklusive
Wohnbauprojekt The Seven
als überaus attraktiv. Bereits vor
dem offiziellen Verkaufsstart Ende
November 2010 waren die oberen
drei Etagen des 56 Meter hohen
ehemaligen Maschinenhausturms
eines früheren Heizkraftwerkes
verkauft. Für weitere etwa 25 Prozent
der Flächen lagen verbindliche
Reservierungen vor. Bis März 2011
waren bereits über 45 Prozent veräußert.
Im Rahmen des Verkaufs
der Gesellschaftsanteile an den J.K.
Wohnbauprojekten Maistraße,
Waltherstraße, Hohenwaldeckstraße,
Giesing-Süd und Albert-Roßhaupter-
Straße mussten Ausbuchungen auf
gegebene Gesellschafterdarlehen
in Höhe von 6,8 Mio. EUR vorgenommen
werden.
Die Wohnbauprojekte im Ausland
haben sich unterschiedlich entwickelt.
Vor allem die Entkonsolidierung
der Luxemburger Projektgesellschaften
wirkt sich im Ergebnis
positiv mit 6,4 Mio. EUR aus.
Bei den rumänischen Projekten
Residenz Cartierul German in
Chitila und Flacara in Cluj hingegen
waren Wertberichtigungen in Höhe
von 7,8 Mio. EUR beziehungsweise
3,6 Mio. EUR erforderlich.
In der gewerblichen Projektentwicklung
führte der Asset-Buy-Out
der Bockenheimer Landstraße in
Frankfurt aufgrund eines Vermietungserfolgs
zu einer nachträglichen
Kaufpreiserhöhung und
damit zu einem positiven Ergebnisbeitrag
in Höhe von 2,4 Mio. EUR.
Insbesondere nicht aktivierungsfähige
Zinsaufwendungen, vor
allem beim Projekt Hofstatt in
München, tragen allerdings zu
einem negativen Ergebnis im Bereich
Gewerbe bei. Die Effekte aus
der Bewertung sind leicht positiv.
Für das Projekt Palais an der Oper
in München konnten aufgrund
einer hohen Vorvermietungsquote
und Mietverträgen mit Topmietern
umfangreiche Wertberichtigungen
aufgelöst werden. In Stuttgart
konnte das Baufeld am Pariser
Platz an die Sparkassenakademie
Baden-Württemberg veräußert
werden, deren Neubau als reiner
Dienstleistungsauftrag fortgeführt
wird.
Die Umgliederung der Bahnstadt
Heidelberg vom Segment Real
Estate Services in das Segment
Development führte zu keiner
wesentlichen Ergebnisauswirkung.
Aufwendungen aus der Refinanzierung
des Gesellschafterdarlehens
konnten durch eine Wertaufholung
des Beteiligungsansatzes aufgrund
von Grundstücksverkäufen weitgehend
kompensiert werden.
59

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
60
Real Estate Services
Wieder positives
Ergebnis
Im Segment Real Estate Services
ist nach einem negativen Ergebnis
vor Ertragsteuern von TEUR 372
im Jahr 2009 für 2010 wieder ein
positives Ergebnis in Höhe von
1,0 Mio. EUR zu verzeichnen. Diese
Ergebnisverbesserung resultiert unter
anderem aus der Umgliederung
des Projektes Bahnstadt Heidelberg
in das Segment Development.
In diesem Zusammenhang sind
2010 keine Ergebnisbelastungen
aus Finanzierungsaufwendungen
im Segment Real Estate Services
mehr entstanden. Die Ergebnisbeiträge
im Segment kommen
somit ausschließlich aus den drei
kommunalen Dienstleistungsgesellschaften
sowie in geringem
Umfang aus Beteiligungserträgen.
Positiv zum Ergebnis vor Ertragsteuern
des Segmentes Real
Estate Services trug mit einem
Überschuss von 1,0 Mio. EUR
vor allem die LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung bei. Das
Dienstleistungsergebnis liegt bei
12,5 Mio. EUR und somit um 1,3
Mio. EUR über dem Vorjahr. Der
wesentliche Beitrag zum Dienstleistungsergebnis
der Kommunalentwicklung
kommt aus den Bereichen
Sanierung, Projektmanagement
und Baulandprojektsteuerung.
Wesentliche Umsatzerlöse aus der
Baubetreuung flossen im Zusammenhang
mit den Projekten
Bahnstadt Heidelberg und Entwicklungsgesellschaft
Bad Kreuznach.
Aus den eigenwirtschaftlichen
Projekten Spiel- und Freizeitzentrum
Öhringen und Untere Hart in
Ungerhausen konnte ein Ergebnisbeitrag
in Höhe von 0,8 Mio. EUR
erzielt werden. Zu einer Ergebnisbelastung
in Höhe von 1,0 Mio. EUR
führte eine Risikovorsorge für
das eigenwirtschaftliche Projekt
Eggenstein-Leopoldshafen.
Die IRP Immobilien-Gesellschaft
Rheinland-Pfalz liegt mit einem
Ergebnis vor Ertragsteuern in
Höhe von minus TEUR 201 unter
dem Vorjahresniveau (296 TEUR).
Maßgebliche Dienstleistungserlöse
erbrachten die Geschäftsbesorgung
für die Housing Initiative
Rheinland-Pfalz (HIRP) sowie die
EGH-Entwicklungsgesellschaft
Hahn. Allerdings konnten aus
Konzernprojekten, insbesondere
aus den Projekten in Luxemburg,
keine Einnahmen mehr verzeichnet
werden. Zudem sind die Erlöse
aus der HIRP weitaus geringer
als in den Vorjahren ausgefallen.
Bedeutende Veräußerungsgewinne
erbrachte das auf eigenes Risiko
durchgeführte Erschließungsprojekt
Im Ermesgraben in Schweich.
Real Estate Services LBBW Immobilien-Gruppe
2010 (T€) 2009 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 0 0 100 %
Veräußerungsergebnis 1.264 30 > 100 %
Dienstleistungsergebnis 15.435 15.022 3 %
Finanzergebnis - 263 - 1.155 9 %
Sonstiges Ergebnis 246 1.461 > 100 %
Rohertrag 16.681 15.359 62 %
Ergebnis vor Ertragsteuern 1.004 - 372 > 100 %
EBIT 1.268 783 62 %
EK-Rendite 21,2 % - - %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember 151 157 - 4 %

Holding/
Restkonsolidierung
Die Kommunalbau Rheinland-Pfalz
weist 2010 ein Ergebnis vor Ertragsteuern
in Höhe von TEUR 65 aus
(Vorjahr TEUR 153). Wesentliche
Dienstleistungserlöse konnten
durch die Projektsteuerung von
Umbau- und Sanierungsmaßnahmen
sowie im Krankenhausbau
erzielt werden.
Darüber hinaus ist im Segment
Real Estate Services ein Ertrag in
Höhe von TEUR 129 aus der Beteiligung
LBBW Immobilien Landsiedlung
enthalten.
Im Segment Holding/Restkonsolidierung
werden neben den Zentralfunktionen,
wie beispielsweise
Personal und Rechnungswesen,
auch die Konsolidierungspositionen
zwischen den Segmenten sowie
in begrenztem Umfang die Unternehmensfinanzierung
abgebildet.
Vor Ertragsteuern ergibt sich
ein Verlust in Höhe von minus
24,9 Mio. EUR, der damit geringer
ausfällt als das Ergebnis im Vorjahr
(minus 28,1 Mio. EUR).
Die Finanzaufwendungen liegen
mit 6,2 Mio. EUR um 2,5 Mio. EUR
über dem Vorjahr. Für das Darlehen
zur Finanzierung der eigenen
Anteile sind Fremdkapitalzinsen in
Höhe von 6,0 Mio. EUR angefallen.
Die Veränderung der Finanzerträge
um 1,7 Mio. EUR auf 0,5 Mio. EUR
ergibt sich hauptsächlich aus der
Konsolidierung von konzerninternen
Zinserträgen aus Cash-
Pooling-Beziehungen. Die Erträge
aus Festgeldkonten und laufenden
Konten liegen um 0,8 Mio. EUR
über dem Vorjahr.
Die Personalaufwendungen sind
um 1,8 Mio. EUR auf 13,0 Mio. EUR
gesunken. Dieser Rückgang erklärt
sich vor allem aus der geringeren
Zuführung von Rückstellungen für
Abfindungen. Die Zunahme der Sach-
und Verwaltungsaufwendungen
von 7,0 Mio. EUR auf 10,4 Mio. EUR
resultiert im Wesentlichen aus
höheren Beratungs-, Anwalts- und
Notarkosten aufgrund der Überprüfung
des Development-Portfolios
und der Vorbereitung der Wohnimmobilientransaktion.
Holding/Restkonsolidierung LBBW Immobilien-Gruppe
2010 (T€) 2009 (T€) Veränderung
Rohertrag - 1.465 - 6.222 76 %
Personalaufwand - 12.974 - 14.746 12 %
Sach- und Verwaltungsaufwand - 10.442 - 7.001 - 49 %
Ergebnis vor Ertragsteuern - 24.881 - 28.140 12 %
EBIT - 19.402 - 23.179 16 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember 139 137 1 %
61

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
62

Hotel und
Büros unter
einem Dach:
Euro City
Center West in
Mannheim
63

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Attraktive
Arbeitsplätze
zu jeder
Tages- und
Nachtzeit:
Bürogebäude
Auron in
München
64

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Wegweisend:
Modernisierung
der Einkaufspassagen
unter
dem Stachus in
München
66

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Ganz großes
Kino:
Gebäudeensemble
Palais an der
Oper in
München
68

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
So wird sie
aussehen:
Sparkassenpräsident
Peter Schneider,
Stuttgarts Oberbürgermeister
Dr. Wolfgang
Schuster,
Architekt Jörg
Mieslinger und
Frank Berlepp,
Geschäftsführer
der LBBW
Immobilien
Development
GmbH (von
links),
präsentieren
den Entwurf
der neuen
Sparkassenakademie
in
Stuttgart
70

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
72
LBBW Immobilien
Gesamt
Insgesamt haben sich die Sach-
und Verwaltungsaufwendungen in
der LBBW Immobilien gegenüber
dem Vorjahr um 1,2 Mio. EUR
auf 38,8 Mio. EUR erhöht. Dieser
Anstieg ist im Wesentlichen auf
höhere Anwalts- und Notarkosten
für die Veräußerung von Projektgesellschaften
und die Wohnimmobilientransaktionzurückzuführen.
Die Personalaufwendungen sind von
67,7 Mio. EUR auf 63,9 Mio. EUR
gesunken. Hauptursache hierfür
waren geringere Tantiemen und
Prämien sowie geringere Rückstellungen
für Abfindungen.
Im Geschäftsjahr 2010 konnten
Finanzerträge von rund 18,3 Mio.
EUR erzielt werden (Vorjahr 9,8
Mio. EUR). Im Wesentlichen stammen
diese höheren Erträge aus
der besseren Marktbewertung von
Derivaten. Allerdings ergibt sich
unter saldierter Betrachtung von
Fair-Value-Änderungen von
Derivaten und geleisteten sowie
erhaltenen Ausgleichszahlungen
aus Derivaten ein negativer
Ergebnisbeitrag in Höhe von
minus 5,7 Mio. EUR. Die gesamten
Fremdkapitalaufwendungen
beliefen sich im Jahr 2010 auf 84,0
Mio. EUR (Vorjahr 98,4 Mio. EUR).
Davon wurden 12,4 Mio. EUR im
Rahmen der Anwendung des IAS
23 für qualifizierte Vermögenswerte
aktiviert. Der Rückgang der
Fremdkapitalaufwendungen steht
im Zusammenhang mit einem
niedrigeren Zinsniveau und der
Rückführung von Fremdkapital im
Geschäftsjahr 2010.
Die Zinsaufwendungen setzen sich
zum größten Teil aus Aufwendungen
für die Finanzierung von
Objekten (56,4 Mio. EUR) sowie aus
Aufwendungen für die Finanzierung
von Beteiligungen (7,6 Mio.
EUR) zusammen.
Gesamt LBBW Immobilien-Gruppe
2010 (T€) 2009 (T€) Veränderung
Bewirtschaftungsergebnis 96.878 92.999 4 %
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value 16.877 - 25.695 > 100 %
Veräußerungsergebnis 9.520 11.747 - 19 %
Dienstleistungsergebnis 38.106 42.399 - 10 %
Finanzergebnis - 54.822 - 67.171 18 %
Sonstiges Ergebnis 15.313 - 301.685 > 100 %
Rohertrag 121.872 - 247.405 > 100 %
Personalaufwand - 63.856 - 67.660 6 %
Sach- und Verwaltungsaufwand - 38.782 - 37.553 - 3 %
Ergebnis vor Ertragsteuern 19.235 - 354.864 > 100 %
EBIT 74.056 - 287.693 > 100 %
EK-Rendite 2,3 % - 41,5 % > 100 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember 893 929 - 4 %

EBIT
(Earnings Before
Interests and Taxes)
Der EBIT ist neben dem bei der
Segmenterfolgsrechnung verwendeten
Ergebnis vor Ertragsteuern
die zweite wichtige Ergebnisgröße.
Er zeigt das operative Ergebnis
vor Zinsen und Steuern. Im EBIT
werden die Finanzierungskosten
von Objekten und Projekten
bereinigt. Abschreibungen auf
Investment Properties finden in
der Rechnungslegung nach IFRS
keine Anwendung, da der Wert
einer Immobilie im Rahmen einer
Marktwertbetrachtung jeweils neu
ermittelt wird. Im Geschäftsjahr
2010 erhöhte sich der EBIT im
Vergleich zum Vorjahr von minus
287,7 Mio. EUR auf 74,1 Mio. EUR.
Die Eigenkapitalrendite, also das
Ergebnis vor Ertragsteuern bezogen
auf das Eigenkapital, als eine
zentrale Zielgröße aus Kapitalmarkt-
und Gesellschaftersicht hat
sich im abgelaufenen Geschäftsjahr
im Gesamtkonzern von minus
42,0 Prozent im Geschäftsjahr
2009 auf 2,3 Prozent verbessert.
Bezugsgröße für die Berechnung
der Eigenkapitalrendite ist das
Ergebnis vor Ertragsteuern in Höhe
von 19,2 Mio. EUR.
Eigenkapitalrendite
73

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
74
Finanzlage
Finanzsteuerung
Mit der zentralen Planung, Steuerung
und Kontrolle der Finanzaktivitäten
innerhalb der operativen
Geschäftstätigkeit wird das Ziel
verfolgt, die Kapitalkosten zur
weiteren Effektivitätssteigerung
abzusenken. Der Bereich Corporate
Finance gibt hierzu in Abstimmung
mit der Geschäftsleitung die Rahmenbedingungen
für das Finanzmanagement
vor und setzt somit
die Leitplanken zur Optimierung
der Fremdmittelaufnahmen und
Geldanlagen im Sinne eines systematischenAktiv-Passiv-Managements.
Ein konzernweites Cash-Pooling
bündelt die Liquidität der gesamten
Unternehmensgruppe sowie der
einzelnen Konzerngesellschaften.
Darüber hinaus werden die bestehenden
Finanzströme sowohl
konzernbezogen als auch projektbezogen
von den jeweils operativ
zuständigen Einheiten regelmäßig
überwacht und aktualisiert. Auf
Grund der starken Expansion in
den vergangenen Jahren, insbesondere
im Segment Development,
sind wesentliche Teile des Eigenkapitals
im operativen Geschäft
gebunden.
Die im Geschäftsjahr 2009 vorhandenen
Unsicherheiten bei der mittel-
bis langfristigen Finanzierung
von Developmentprojekten konnten
grundsätzlich beseitigt werden.
Bei den noch nicht bis zum Ende
der Projektlaufzeit refinanzierten
Projekten steht die Aufbaufinanzierung
kurz vor dem Abschluss.
Die im Rahmen des Verlustausgleiches
durch die Muttergesellschaft
LBBW zugeflossenen Mittel wurden
vorwiegend für die Rückführung
von Finanzierungen der LBBW Immobilien
sowie zur Refinanzierung
von Ausgaben bei bestehenden
Projekten verwendet.
Zinsbindungen und Fristigkeit der
Kapitalaufnahmen sowie Prolongationen
des bestehenden Darlehensbestandes
werden grundsätzlich
an den geplanten Objekt- und
Projekterfordernissen ausgerichtet.
Fristeninkongruente Finanzierungen,
die beispielsweise dadurch
entstehen können, dass bei einem
größeren Projekt zunächst nur ein
Grundstück erworben und hierfür
nur eine Grundstücksfinanzierung
gesichert wird, werden grundsätzlich
mit Beginn der Developmentmaßnahme
fristenkongruent
refinanziert.
Ein wesentlicher Teil der Bankverbindlichkeiten
in der LBBW
Immobilien ist festverzinslich,
so dass die Auswirkungen von
Zinsschwankungen mittelfristig
abgeschätzt und gesteuert werden
können. Die LBBW Immobilien
nimmt abhängig von den Marktverhältnissen
auch Darlehen mit
einem variablen Zinssatz auf. Zur
Reduzierung hieraus resultierender
Zinsänderungsrisiken schließt die
LBBW Immobilien derivative Finanzinstrumente
(Payer-Swaps, Caps
oder Swap-Cap-Kombinationen)
ab. Dabei erfolgt ein monatliches
Derivate-Reporting.
Die gesamten Verbindlichkeiten haben
sich zum 31. Dezember 2010
um 338,3 Mio. EUR auf 2.143,0
Mio. EUR verringert (Vorjahr:
2.481,2 Mio. EUR). Die Finanzverbindlichkeiten
betrugen davon
1.840,3 Mio. EUR (Vorjahr: 2.106,4
Mio. EUR). Ein entscheidender
Grund für diese Entwicklung ist
die Ablösung von Fremd- durch
Eigenkapitalfinanzierungen aufgrund
der Verlustübernahme der
LBBW im Jahr 2010 in Höhe von
298,8 Mio. EUR.
Diese niedrigeren Verbindlichkeiten
resultieren im Wesentlichen aus
einem Rückgang der langfristigen
Finanzverbindlichkeiten um 376,2
Mio. EUR auf 1.391,6 Mio. EUR
(Vorjahr: 1.767,8 Mio. EUR). Die
Rückführungen sind neben der Umwandlung
von Fremd- in Eigenkapitalfinanzierungen
im Wesentlichen
auf die Projektverkäufe im Segment
Development zurückzuführen.
Entwicklung der
Verbindlichkeiten

Finanzierungsstruktur
Kapitalflussrechnung
Im Gegenzug haben sich die kurzfristigen
Finanzverbindlichkeiten
um 110,1 Mio. EUR auf 448,7 Mio.
EUR erhöht. Darüber hinaus haben
sich die erhaltenen Anzahlungen
um 72,7 Mio. EUR auf 85,4 Mio. EUR
verringert. Hier wurden vor allem
im Segment Real Estate Services
im Rahmen von Erschließungsmaßnahmen
erhaltene Anzahlungen
verrechnet.
Von den gesamten Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten
und anderen Kreditgebern zum
Bilanzstichtag sind 1.709,2 Mio.
EUR (92,9 Prozent) (Vorjahr:
1.914,1 Mio. EUR; 90,9 Prozent)
Festzinspositionen. Der Anteil der
Festzinspositionen hat sich aufgrund
der günstigen Zinssituation
weiter erhöht. Die Fälligkeiten im
Jahr 2011 in Höhe von 752,9 Mio.
EUR weisen, einschließlich der
Tilgungen von 43,2 Mio. EUR, eine
durchschnittliche Verzinsung von
3,97 Prozent pro Jahr auf.
Die Cash-Flow-Rechnung zeigt
folgende Entwicklung:
Kapitalfluss LBBW Immobilien-Gruppe
2010 (Mio. €) 2009 (Mio. €) Veränderung
Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 26,9 - 50,8 > 100 %
Cash Flow aus der Investitionstätigkeit 71,2 36,5 95 %
Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit 38,1 55,8 - 32 %
Summe 136,2 41,4 > 100 %
Der Cash Flow aus laufender
Geschäftstätigkeit liegt mit
26,9 Mio. EUR um 77,7 Mio. EUR
über dem Vorjahr.
Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit
ist aufgrund von Verkäufen
von Gegenständen des
Sachanlagevermögens mit
71,2 Mio. EUR weiter positiv
(Vorjahr: 36,5 Mio. EUR).
Die Mittel aus dem Verkauf von
Sachanlagevermögen wurden
unter anderem dazu benutzt, von
Kreditinstituten gewährte Darlehen
zurückzuführen. Darüber
hinaus führte die Tilgung von
Finanzkrediten bei der Veräußerung
von Projektentwicklungen zu
Auszahlungen. Der 2010 erfolgte
Zahlungseingang aus der Verlustübernahme
der LBBW in Höhe
von 298,8 Mio. EUR wurde im
Wesentlichen zur Rückzahlung von
Finanzkrediten aus dem Bereich
Development verwendet. Insgesamt
ergibt sich unter Berücksichtigung
der Tilgung und Neuaufnahme von
Darlehen sowie des Zahlungseinganges
aus der Verlustübernahme
ein positiver Cash Flow aus der
Finanzierungstätigkeit in Höhe
von 38,1 Mio. EUR (Vorjahr:
55,8 Mio. EUR).
Im Geschäftsjahr 2010 hat sich der
Finanzmittelfonds, im Wesentlichen
Guthaben auf Bank- und Festgeldkonten,
um 136,2 Mio. EUR auf
258,4 Mio. EUR (Vorjahr: 122,2
Mio. EUR) erhöht.
75

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
76
Vermögenslage
Veränderungen
in der Bilanz
Die Bilanzsumme der LBBW
Immobilien hat sich 2010 mit
3.104,9 Mio. EUR gegenüber dem
Vorjahr (3.469,4 Mio. EUR) um
364,5 Mio. EUR verringert. Da sich
parallel dazu das Eigenkapital um
54,9 Mio. EUR auf 872,0 Mio. EUR
(2009: 817,1 Mio. EUR) erhöhte,
stieg auch die Eigenkapitalquote
von 23,6 Prozent im Vorjahr auf
28,1 Prozent im Geschäftsjahr
2010.
Auf der Aktivseite haben sich
im Geschäftsjahr 2010 die langfristigen
Vermögenswerte von
1.797,3 Mio. EUR im Jahr 2009
auf 1.694,7 Mio. EUR weiter verringert.
Die Hauptursachen hierfür
sind im Bereich der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien
die zahlreichen Privatisierungen
im Segment Asset Management
Wohnen, der Verkauf der drei
Gewerbeobjekte in Ulm sowie die
Veräußerung des Grundstücks im
Stuttgart 21-Areal. Darüber hinaus
führte der Verkauf des J.K. Wohnbauportfolios
in München zu einer
Minderung der langfristigen Darlehensforderungen.
Ebenso wie die langfristigen Vermögenswerte
haben sich 2010
im Vergleich zum Vorjahr die
kurzfristigen Vermögenswerte von
1.628,7 Mio. auf 1.410,2 Mio. EUR
verringert. Hier ist ein Rückgang
der zum Verkauf bestimmten
Grundstücke und anderen Vorräte
zu verzeichnen, der auf die Veräußerung
von Handelsobjekten im
Segment Asset Management Wohnen
sowie auf Grundstücksveräußerungen
und niedrigere aktivierte
Bauvorbereitungskosten aufgrund
von Baubeginnen zurückzuführen
ist. Ebenso liegt der Bestand an unfertigen
Erschließungsmaßnahmen
im Segment Real Estate Services
unter dem Vorjahr. Diese Minderungen
konnte die Erhöhung der
fertigen Bauten nicht ausgleichen.
Aufgrund des positiven Konzernergebnisses
hat sich auf der
Passivseite das Eigenkapital um
54,9 Mio. EUR erhöht.
Das langfristige Fremdkapital
ist um 425,4 Mio. EUR auf
1.464,6 Mio. EUR gesunken.
Dieser Rückgang wurde neben
der Umwandlung von Fremd- in
Eigenkapitalfinanzierungen durch
die Projektverkäufe im Segment
Development ausgelöst. Insbesondere
durch die Verkäufe des
Luxemburger Portfolios und des
Grundstücks im Stuttgart 21-Areal
sowie durch die Umwandlung von
Fremd- in Eigenkapitalfinanzierungen
bei den Projekten Eschersheimer
Landstraße in Frankfurt, German
Centre in Moskau sowie Hofstatt
in München konnten Darlehen
zurückgeführt werden.
Das kurzfristige Fremdkapital
hat sich um 19,2 Mio. EUR auf
768,4 Mio. EUR leicht erhöht.
Die erhaltenen Anzahlungen auf
Bestellungen, im Wesentlichen
Anzahlungen für unfertige
Erschließungsmaßnahmen, sind
um 72,7 Mio. EUR gesunken.
Die langfristigen Vermögenswerte
sind zu 52,5 Prozent (Deckungsgrad
A; Vorjahr 47,7 Prozent)
durch Eigenkapital gedeckt. Unter
Einbeziehung des langfristigen
Fremdkapitals, welches ebenso
wie die langfristigen Vermögenswerte
gesunken ist, ergibt sich ein
Deckungsgrad von 117,0 Prozent
(Deckungsgrad B; Vorjahr 146,4
Prozent).
Vorgänge von besonderer Bedeutung,
die nach dem Abschluss des
Geschäftsjahres 2010 eingetreten
sind und eine andere Darstellung
der Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage
der LBBW Immobilien
GmbH erfordert hätten, sind nicht
eingetreten.
Nachtragsbericht

Frischer Wind
durch neue
Mieter:
Aufwertung
der BestandsgebäudeKönigstraße
1-3 an
Stuttgarts meistfrequentierter
Shopping-Meile
77

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Wohnen mit
Hang zu
klaren Formen:
Eigentumswohnungs-Objekt
Lehenpark
in bester
Stuttgarter
Halbhöhenlage,
ein Projekt der
BW-Immobilien
78

Aufgefrischt
und gut bedacht,
mit neuen
Bädern und
zusätzlichen
Balkonen:
Bestandsgebäude
in Stuttgart ...
79

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
... in Eggenstein-
Leopoldshafen ...
... und in Ulm
80

Freie Fahrt für
mehr Komfort
und weniger
Energieverbrauch:
Sanierte
Bestandswohnungen
in
Weingarten ...
... und in
Karlsruhe
81

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
Frisch
renovierte
Zimmer mit
Aussicht:
In das
Bestandsgebäude
Hotel am
Schlossgarten
in Stuttgart
wurde kräftig
investiert
82

Topmieter in
bester Lage:
BestandsimmobilieSchwabenzentrum
an der
Eberhardstraße
in Stuttgart
83

„Suche nicht
nach Fehlern,
sondern nach
Lösungen.“
Henry Ford
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe
Personal, Risikomanagement,
Ausblick
85

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
86
* ohne Auszubildende
Personal
Mitarbeiter LBBW Immobilien-Gruppe* (Stand 31.12.2010)
2010 2009
techn. Angestellte 160 127
kfm. Angestellte 614 688
sonst. Angestellte 8 5
Hausmeister 12 6
Hauswarte 99 103
Gesamt 893 929
Hauswarte (geringfügig Besch.) 190 207
LBBW Immobilien EW-Hauswarte 512 528

Geschäftsführung
und
Belegschaft
im Gespräch:
Betriebsversammlungen
in Stuttgart
87

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Damit der
Karriere-Traum
nicht platzt:
Nachwuchs-
Werbung bei
der Azubi-
Messe in
Stuttgart
88

Planungshilfe
für die Berufswahl:Frauengespräche
beim
Girls Day
89

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Umweltbeauftragter
Dr. Matthias Link
90
Umweltbeauftragter
Die LBBW Immobilien-Gruppe
bekennt sich zu den Prinzipien
der Nachhaltigkeit und hat im
Geschäftsjahr 2010 wichtige
Weichen für den Bau nachhaltiger
Immobilien gestellt.
Zum einen wurde hausinternes
Know-how in Workshops und
Arbeitskreisen aufgebaut und
interne Standards rund um das
Thema nachhaltiges Bauen weiterentwickelt.
Zum anderen ist die
LBBW Immobilien Development
GmbH seit Februar 2011 Mitglied
der Deutschen Gesellschaft für
Nachhaltiges Bauen (DGNB), woraus
sich weitere wichtige Impulse
wie auch Vorteile bei der Nachhaltigkeitszertifizierung
von Bauvorhaben
ergeben.
So sollen künftig Neubauten
in Bezug auf ihre Nachhaltigkeit
umfassend zertifiziert werden.
Aufgabe des Umweltbeauftragten
Dr. Matthias Link ist es, die damit
zusammenhängenden Prozesse zu
initiieren und zu steuern.
Urkunde
DGNB

Leuchtturmprojekt
für
die LBBW
Immobilien
Kommunalentwicklung:Erschließungsträger
für das
Neubaugebiet
Märzwiesen in
Rauenberg
91

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
92
Übergreifendes
Risikomanagementsystem
Die LBBW Immobilien ist bei ihren
Geschäftstätigkeiten unterschiedlichen
Risiken ausgesetzt, die
untrennbar mit dem unternehmerischen
Handeln als Immobilienkonzern
verbunden sind. Ein
regelmäßiger Strategieabgleich
sowie ein zielorientiertes Controlling
gewährleisten, dass bei unternehmerischen
Entscheidungen
Chancen und Risiken in einem
ausgewogenen Verhältnis zueinander
stehen und Risiken frühzeitig
erkannt werden. Primäres Ziel des
Risikomanagements der LBBW
Immobilien ist daher nicht, alle
Risiken zu vermeiden. Vielmehr
soll die konzernsegment- und
geschäftsfeldbezogene Risikostrategie
gewährleisten, dass die Risiken
zuverlässig identifiziert und
gesteuert werden können.
Die LBBW Immobilien ist darüber
hinaus in die konzernweite Risikosteuerung
des LBBW-Konzerns
integriert.
Das Risikomanagementsystem ist
Bestandteil aller Geschäftsprozesse
und der konzernweiten Richtlinien.
Durch die enge Verzahnung
mit den Planungs- und Controllingprozessen
sowie durch die
regelmäßige Berichterstattung an
die Holding-Geschäftsführung, die
Gesellschafter und den Aufsichtsrat
soll eine kontinuierliche Bewertung
und Beurteilung der aktuellen
Risikosituation sichergestellt
werden. Für die als wesentlich
identifizierten Risiken der LBBW
Immobilien liegen spezielle Risikostrategien
vor, die jährlich überprüft
und nötigenfalls angepasst
werden. Im Jahr 2010 wurden
die gesamten Risikostrategien in
Abhängigkeit von der fortgeschriebenen
Geschäftsstrategie der LBBW
Immobilien grundlegend überprüft
und überarbeitet, wobei insbesondere
die Neuausrichtung des Segments
Development berücksichtigt
wurde.
Risikobericht
Für alle relevanten Risiken sind
angemessene Regelungen für die
Risikosteuerungs- und -controllingprozesse
definiert. Die Richtlinien
werden mit dem Ziel einer integrierten
Konzernsteuerung ständig
weiterentwickelt. Die Aufbauorganisation
ist im Geschäftsverteilungsplan
der Geschäftsführung
und in den Organigrammen dokumentiert.
Für sämtliche Mitarbeiter
innerhalb der LBBW Immobilien
liegen Funktionsbeschreibungen
vor. Die ablauforganisatorische
Umsetzung erfolgt in Form von
Arbeitsanweisungen und Entscheidungsordnungen,
die konsistent
zu den übergreifenden Regelwerken
aufgesetzt sind und diese konkretisieren.
Bei der Ausgestaltung
der Aufbau- und Ablauforganisation
sind die Funktionstrennung
sowie das Vier-Augen-Prinzip zu
wahren.
Die interne Revision der LBBW
Immobilien überwacht in Abstimmung
mit der Konzernrevision
der LBBW die Funktionsfähigkeit
des Risikomanagementsystems.
Die Zusammenarbeit zwischen
der internen Revision der LBBW
Immobilien GmbH und der Konzernrevision
der LBBW basiert auf
einer im laufenden Geschäftsjahr
abgeschlossenen Kooperationsvereinbarung.
Um Marktrisiken frühzeitig erkennen
zu können, werden zentral
und in sämtlichen operativen
Bereichen Marktbeobachtungen
durchgeführt. Untersucht werden
dabei Gesamtwirtschafts-, Branchen-
und Marktsituation. In ihrem
Marktumfeld ist die LBBW Immobilien
vielfältigen steuerlichen,
wettbewerbs- und unternehmensrelevanten
Regelungen und Gesetzen
unterworfen. Durch rechtliche,
steuerliche und technische
Beratung sowie Wettbewerbsbeobachtung
ist die LBBW Immobilien
ausreichend über eventuell entstehende
Risiken informiert.

Strukturen
und Prozesse der
Rechnungslegung
Alle Einkaufsaktivitäten und somit
das konzernweite Wissen über Auftragnehmer,
Baustoffe, Fertigungstechniken,
Umweltvorschriften und
gesetzliche Bestimmungen sind im
Technischen Einkauf konzentriert.
Die Vorteile liegen neben den
optimierten Einkaufspreisen, dem
verbesserten Umgang mit Preisänderungsrisiken
und einem fairen
Bieterwettbewerb vor allem in der
schnellen Bearbeitung durch Rahmenverträge
sowie in der Transparenz
der Vergabeverfahren.
Die in den Konzernabschluss
der LBBW Immobilien GmbH
einbezogene Schlossgarten AG
ist eine kapitalmarktorientierte
Kapitalgesellschaft im Sinne des
§ 264d HGB. Deshalb sind gemäß
§ 315 Abs. 2 Nr. 5 HGB die wesentlichen
Merkmale des internen
Kontroll- und Risikomanagementsystems
sowohl im Hinblick auf
die Rechnungslegungsprozesse
der einbezogenen Unternehmen
als auch im Hinblick auf den Konzernrechnungslegungsprozess
zu
beschreiben.
Im Hinblick auf die Rechnungslegungsprozesse
der einbezogenen
Unternehmen und den Konzernrechnungslegungsprozess
sind im
Konzern folgende Strukturen und
Prozesse implementiert:
Die Jahresabschlusserstellung und
die laufende Buchhaltung der
Unternehmen der LBBW Immobilien-
Gruppe erfolgen grundsätzlich im
Zentralbereich Rechnungswesen,
Betriebswirtschaft und Kostenrechnung
der LBBW Immobilien
GmbH. Die Gesellschaften werden
als einzelne Buchungskreise im
SAP-System der LBBW Immobilien
GmbH geführt. Jeder Gesellschaft
ist ein Buchhalter aus dem Rechnungswesen
zugeordnet, der für
die laufende Buchhaltung und die
Abschlusserstellung verantwortlich
ist. Erfahrene Buchhalter unterziehen
die unterjährigen Abschlüsse
sowie den Jahresabschluss der
einzelnen Gesellschaften regelmäßig
einer Qualitätssicherung. Die
Abschlüsse werden monatlich an
die operativen Einheiten zur Durchsicht
und Rücksprache weitergeleitet.
Rückfragen und notwendige
Änderungen werden zeitnah vorgenommen.
Die handelsrechtlichen
Vorschriften des HGB bilden die Basis
für die Buchhaltung der in- und
ausländischen Gesellschaften. Für
den IFRS-Konzernabschluss werden
Korrekturbuchungen im Wertebereich
IFRS oder auf gesonderten
Konten für IFRS-Sachverhalte vorgenommen.
Externe Dienstleister
erstellen die Jahresabschlüsse der
ausländischen Gesellschaften nach
den lokalen Vorschriften. Die im
SAP-System gebuchten Werte werden
monatlich mit denen der externen
Dienstleister abgeglichen. Die
Bilanzierungsvorschriften nach HGB
und IFRS sind im Bilanzierungshandbuch
der LBBW dokumentiert
und werden durch Bilanzierungsrichtlinien
und -anweisungen, die
derzeit im Entwurf vorliegen, für
die LBBW Immobilien ergänzt. Der
im SAP-System hinterlegte Kontenrahmen
wird von allen im System
geführten Gesellschaften genutzt.
Die Abschlüsse der nicht im SAP-
System geführten Gesellschaften
werden in der Konsolidierungssoftware
Konsis ebenfalls auf den
Konzernkontenrahmen geschlüsselt.
Der Konzernabschluss nach
IFRS wird mit Hilfe der Software
Konsis erstellt, wobei die Daten
aus der Primärbuchhaltung SAP
oder von externen Dienstleistern
in das Programm eingespielt werden.
Die Abschlüsse auf Ebene
der Einzelgesellschaften, der Konzernabschluss
nach IFRS sowie die
Segmentergebnisrechnung werden
nach der Erstellung mit Hilfe der
Software Analyser konzernweit
allen Organisationseinheiten für
Auswertungszwecke zur Verfügung
gestellt.
93

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
94
Die Jahresplanung mit allen wesentlichen
Terminen für die unterjährige
Abschlusserstellung wird
zu Beginn des Jahres konzernweit
kommuniziert. Eine Detailplanung
mit allen Aufgaben und Terminen
für das monatliche Reporting
steht sämtlichen verantwortlichen
Mitarbeitern der operativen und
zentralen Organisationseinheiten
monatlich zur Verfügung. Die
Jahresabschlussarbeiten werden
jeweils im Herbst disponiert. Die
Planung soll allen Verantwortlichen
etwa zwei Monate vor dem Bilanzstichtag
bekannt sein. Mitarbeiter
im Zentralbereich Rechnungswesen,
Betriebswirtschaft und Kostenrechnung
sorgen dafür, dass die
wesentlichen Termine eingehalten
werden und überwachen die Prozesse.
Die Planung erfolgt mit Hilfe
der web-basierten Software JIRA.
Die Terminplanung und die Ablaufplanung
sind für alle Gesellschaften
der LBBW Immobilien identisch,
wobei so weit wie möglich einheitliche
Vorsysteme eingesetzt
werden. So wird für die Fakturierung
von Ausgangsrechnungen an
Kunden sowie für konzerninterne
Leistungen konzernweit dieselbe
Software verwendet. Die Daten
werden mit Hilfe einer Schnittstelle
automatisch in die Buchhaltung
übernommen. Darüber hinaus werden
identische Systeme zur Bewertung
der Dienstleistungsprojekte
und der Fair-Value-Ermittlung für
Wohnimmobilienbestände genutzt.
In der LBBW Immobilien gibt es
mehrere Funktionstrennungen, die
organisatorisch geregelt oder in
den Systemeinstellungen von SAP
hinterlegt sind. Beispielsweise werden
Zahlläufe nur von Mitarbeitern
ausgeführt, die im Rechnungswesen
ausschließlich für den Zahlungsverkehr
verantwortlich sind.
Die Pflege der Kreditorenstammdaten
erfolgt zentral durch Mitarbeiter,
die weder eine Berechtigung
zum Buchen noch zur Durchführung
von Zahlläufen haben.
Die verantwortlichen Buchhalter
erfassen, kontieren und verbuchen
die Eingangsrechnungen. Die Zahlungsfreigabe
von kreditorischen
Eingangsrechnungen ist in einem
speziellen Freigabeworkflow in
SAP geregelt. Die Rechnungen für
Projekte müssen vom Projektleiter
im System freigeben werden.
Die Bankvollmachten liegen bei den
Geschäftsführern der Gesellschaften
und bei Mitarbeitern aus dem
Rechnungswesen. Es ist sichergestellt,
dass keine Einzelbankvollmachten
für die Bankkonten der
LBBW Immobilien existieren. Wer
als Mitarbeiter die Befugnis für
Zahlläufe in SAP und eine Bankvollmacht
hat, ist nicht berechtigt
in SAP Kreditorenstammdaten
anzulegen.
Immobilienrisiken sind definiert als
potenzielle negative Wertveränderungen
des unternehmenseigenen
Immobilienbestands durch eine
Verschlechterung der allgemeinen
Immobiliensituation oder durch
eine Verschlechterung der speziellen
Eigenschaften der einzelnen
Immobilie (Leerstände, veränderte
Nutzungsmöglichkeiten oder
Bauschäden). Davon abzugrenzen
sind Developmentrisiken aus dem
wohnwirtschaftlichen und gewerblichen
Projektentwicklungsgeschäft
sowie Risiken aus dem Dienstleistungsgeschäft,
die jeweils eine
eigene Risikokategorie bilden.
Spezifische Regelungen zum Umgang
mit Immobilienrisiken sind
in der Immobilienrisikostrategie
niedergelegt.
Immobilienrisiken
Asset Management

EU-Auflagen verändern
Bestandsstruktur
Die operativen Tochtergesellschaften
der LBBW Immobilien werden
anhand spezieller immobilienspezifischer
Steuerungsgrößen wie etwa
Mietsteigerungen, Leerstand oder
Rückstandsquoten geführt. Das
konzerneigene Immobilienportfolio
wird bei der vierteljährlichen
Bestandsbewertung über die Fair-
Value–Betrachtung bewertet und
auf Risiken hin analysiert. Störfaktoren
innerhalb und im Umfeld des
Unternehmensgeschehens sollen
so frühzeitig identifiziert und
analysiert werden. Ein aktives Risikomanagement
sorgt dafür, dass
Chancen und Risiken innerhalb des
Portfolios in einem ausgewogenen
Verhältnis zueinander stehen.
Die LBBW wendet darüber hinaus
ein Value-at-Risk-Modell (VaR) an,
um das Immobilienrisiko zu messen.
Das zentrale Konzernrisikocontrolling
der LBBW berechnet den
IVaR quartalsweise und bezieht die
Werte in die Risikotragfähigkeitsbetrachtung
des LBBW-Konzerns ein.
Als Eingangsgrößen fließen in das
Modell aus Marktdatenhistorien abgeleitete
Volatilitäten und Korrelationen
ein, die den Portfoliowerten
zugeordnet werden.
Die Umsetzung des Beschlusses
der EU-Kommission zum Verkauf
der Wohnimmobilienbestände
der LBBW Immobilien bis spätestens
Ende 2012, womit auch der
Übergang der mit dem Verkaufsgegenstand
betrauten Mitarbeiter
verbunden ist, wird den Bestand
und die Struktur der sogenannten
Investment Properties (als Finanzinvestition
gehaltene Immobilienbestände)
deutlich verändern.
Die Diversifikationsmöglichkeiten
nach Nutzungsarten verringern
sich dadurch. Es bleibt jedoch
weiterhin möglich, innerhalb der
Nutzungsart Gewerbe beispielsweise
in Büro und Einzelhandel sowie
nach Größenklassen zu diversifizieren.
Die makrostandortspezifische
Diversifikation reduziert
sich ebenfalls, da der verbleibende
Restbestand Gewerbe überwiegend
in Stuttgart liegt. Dieser Standort
zeichnet sich jedoch insgesamt
durch einen stabilen Markt mit
relativ geringen Mietschwankungen
aus. Die Objekte der LBBW Immobilien
befinden sich zudem überwiegend
in Top-Lagen mit geringem
Vermietungsrisiko und sind mit
Mietern guter Bonität belegt. Bei
Neuvermietungen wird die Bonität
potenzieller Mieter eingehend
geprüft und das Ziel verfolgt,
Mietverträge mit möglichst langer
Mietvertragslaufzeit abzuschließen.
Insgesamt wird das makrostandortspezifische
Risiko daher als
überschaubar eingeschätzt.
Die verbleibenden Bestandsobjekte
im Gewerbeimmobilienbereich werden
unter ganzheitlichen immobilienwirtschaftlichen
Gesichtspunkten
untersucht. Anhand von Aspekten
wie zum Beispiel Kosten-/Ertragssituation,
Risiko, Nutzungs-/
Wachstumsstrategie des Konzerns,
Entwicklungsfähigkeit des Standorts,
Diversifikation des Portfolios
oder Repräsentanzzwecke für den
Konzern werden entsprechende
Lösungen für den Einzelfall erarbeitet.
95

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
96
Developmentrisiken
Das Developmentrisiko ist definiert
als das Bündel von Risiken, die bei
der Realisierung von gewerblichen
und wohnwirtschaftlichen Projektentwicklungen
sowie beim wohnwirtschaftlichen
Immobilienhandel
typischerweise auftreten. Die LBBW
Immobilien betreibt keinen Handel
mit gewerblichen Immobilien.
Die Risiken in diesem Geschäftsfeld
liegen insbesondere im Vermietungs-
und Veräußerungsbereich
sowie in Abweichungen der geplanten
baurechtlichen Realisierbarkeit
und der veranschlagten
Baukosten und Termine. Wenn
Projektentwicklungen mit Partnern
durchgeführt werden, ergeben sich
hieraus zusätzliche Risiken wie
Bonitätsrisiko des Partners, Strategiewechsel
und mögliche Entscheidungszwänge
aus der Gesellschaft.
Das Eintreten dieser Risiken kann
dazu führen, dass die erwartete
Rendite nicht erwirtschaftet, das
investierte Kapital nicht vollständig
oder im Extremfall gar nicht mehr
zurückfließt oder Eigenkapital
nachgeschossen werden muss.
Spezifische Regelungen zum Umgang
mit Developmentrisiken sind
in der Developmentrisikostrategie
niedergelegt.
Bei der in den Jahren 2009/2010
erfolgten Überprüfung des Projektportfolios
wurden die Risiko- und
die Geschäftsstrategie im Bereich
Development grundlegend überarbeitet.
Dies führte zu einer Neuausrichtung
des Segments sowie zu
einer regionalen Fokussierung auf
die Kernmärkte Baden-Württemberg
und Rheinland-Pfalz. In diesen
Märkten tritt die LBBW Immobilien
als Investor wie auch als Dienstleister
in den Bereichen Gewerbe-
sowie Wohnimmobilien auf.
Laufende Projekte außerhalb dieser
Zielmärkte werden mit hoher Priorität
abgearbeitet. Eine maßgebliche
Reduzierung der Risiken konnte
durch den kompletten beziehungsweise
mehrheitlichen Abverkauf
der Portfolien in Luxemburg und
Frankfurt im Jahr 2010 bereits
erreicht werden.
Kernelement der aktiven Risikosteuerung
ist der im Jahr 2010 mit
Unterstützung einer großen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
neu
definierte Developmentprozess. Basis
dieser neuen Organisationstruktur
sind fachspezifisch qualifizierte
Projektteams mit festen Verantwortlichkeiten
und klar definierten
Schnittstellen zu den sogenannten
Supportteams innerhalb des Segments
Development sowie zu den
unterstützenden Zentralbereichen.
Für den Developmentprozess
wurden auch phasenspezifische
steuerungsrelevante Schlüsselkennzahlen
auf den drei Ebenen
Einzelprojekt, Development-Portfolio
und LBBW Immobilien definiert.
Instrumentelle Basis für die monatliche
Aktualisierung und Fortschreibung
der Projektkalkulationen
bildet die Software IMppris, die im
September 2010 eingeführt wurde.
Seit Februar 2011 hat IMppris die
bisherige Excel-Lösung abgelöst.
Mit IMppris können die investiven
Projektentwicklungen der LBBW
Immobilien systematisch und
standardisiert erfasst und in einem
einheitlichen monatlichen Projektreporting
abgebildet werden.

Real Estate
Services-Risiken
Darüber hinaus hat die LBBW Immobilien
im Geschäftsjahr 2010
ein Modell entwickelt, um Developmentrisiken
zu messen. Dieses
Modell wurde mit Unterstützung
einer großen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
validiert. Der Bereich
Controlling der LBBW Immobilien
berechnet das Developmentrisiko
quartalsweise, das zentrale
Konzernrisikocontrolling bezieht
die Ergebnisse in die Risikotragfähigkeitsbetrachtung
des LBBW-
Konzerns ein. Das Modell basiert
auf einem Risikotreiberbaum, der
zum Ziel hat, Risiken zu erfassen
und deren Schwankungsbreiten bereits
vor Beginn eines Bauprojekts
aufzuzeigen. Daraus leiten sich
Zu- oder Abschläge auf sämtliche
zukünftigen Kosten und Erlöse ab,
die auf die Vorschaukalkulation
(Real Case) angewendet werden.
Auf Basis unterschiedlich großer
Schwankungsbreiten der Risikofaktoren
werden ein Normal- und ein
Extremrisiko ermittelt.
Das Risiko im Segment Real Estate
Services ist als Bündel von Risiken
definiert, die im Dienstleistungsbetrieb
vorkommen. Dieses Risiko
besteht insbesondere in einer
geringen Auslastung und Produktivität
der dort vorgehaltenen Mitarbeiter.
Falls diese Risiken eintreten,
können die erwarteten Planziele
nicht erwirtschaftet werden. Spezifische
Regelungen zum Umgang
mit Real Estate Services-Risiken
sind in der Real Estate Services-
Risikostrategie niedergelegt. Diese
umfasst sowohl die Geschäftsfelder
der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung,
der IRP Immobilien-
Gesellschaft Rheinland-Pfalz und
der Kommunalbau Rheinland-Pfalz
als auch Dienstleistungsaktivitäten
im Segment Development.
Sämtliche Pauschal- und Stundensatzprojekte
werden nach
Einzelprojekten regelmäßig über
das projekt- und personenbezogene
interne Controllingsystem
PZeit.NET überwacht, so dass
Abweichungen zwischen Herstellungsaufwand
und Leistungsstand
frühzeitig erkennbar sind und die
Geschäftsbereichsleiter und Projektleiter
gegebenenfalls reagieren
können.
Im Real Estate Services-Geschäft
werden derzeit keine materiellen
Risiken gesehen.
Bei Finanzaktivitäten im Rahmen
der operativen Geschäftstätigkeit
ist die LBBW Immobilien Marktpreisänderungsrisiken
ausgesetzt.
Diese werden durch die Marktpreis-
und die Liquiditätsrisikostrategie
des LBBW-Konzerns, jeweils
Teilstrategie LBBW Immobilien,
berücksichtigt. Zur Begrenzung
dieser Risiken betreibt die LBBW
Immobilien ein systematisches
Finanzmanagement und einen
aktiven Umgang mit Risiken aus
Zahlungsstromschwankungen.
Zinsänderungsrisiken existieren
aus dem verzinslichen Darlehensbestand
der LBBW Immobilien, der
zur Refinanzierung von Immobilienprojekten
aufgenommen wird.
In der Regel werden zur Begrenzung
dieser Risiken langfristige
Zinsbindungen entsprechend der
Haltedauer der Immobilien bevorzugt.
Diese relativ starre Finanzierungsstruktur
erschwert schnelle
Entscheidungen beim Handel mit
Immobilien und Immobilienbeständen.
Daher werden, um eine
flexiblere Gestaltung der Passivseite
zu erreichen, auch variable
Finanzierungen eingegangen, die
jedoch zur Begrenzung und Vermeidung
von Zinsänderungsrisiken
durch entsprechende Sicherungsgeschäfte
unterlegt sind. Hierzu
werden einfache derivative Finanzinstrumente
wie Swaps und Caps
eingesetzt.
Risiken aus
Finanzaktivitäten
97

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
98
Derivative Finanzinstrumente
dürfen ausschließlich zur projektbezogenen
Absicherung von
Zinsänderungsrisiken eingegangen
werden und zwar nur dann, wenn
eine adäquate laufende Bewertung
sichergestellt ist.
Die Systeme zur Liquiditätsplanung
und -steuerung werden derzeit
weiterentwickelt. In diesem Zusammenhang
wurde im Geschäftsjahr
2010 die Software IMppris, die der
Planung, Überwachung und Steuerung
des Projektentwicklungsgeschäfts
dient, eingeführt. Nach
vollständiger Implementierung von
IMppris und der Herstellung einer
Schnittstelle zu SAP zur Erfassung
der historischen Ist-Daten wird die
bisherige Excel-basierte Liquiditätsplanung
und -steuerung im Sinne
eines angestrebten einheitlichen
Datenmanagements weitgehend
automatisiert sein.
Die Werthaltigkeit der Beteiligungen
wird im Rahmen der Beteiligungsbewertung
regelmäßig
überprüft. Diese erfolgt grundsätzlich
über ein Ertragswert-/Discounted-Cash-Flow-Verfahren.
Das Risikomanagement der Adressausfallrisiken
erfolgt in der LBBW
Immobilien einzelgeschäftsbezogen.
Zur Überprüfung von Mietinteressenten,
Generalunternehmen
oder Bauunternehmen werden
gegebenenfalls Bonitätsauskünfte
eingeholt, so wird beispielsweise
bei jedem Mieterwechsel der Mietinteressent
einer Bonitätsprüfung
unterzogen. Ebenso wird die Bonität
möglicher Projektpartner einzelfallbezogen
überprüft.
Im Bereich der Vermietung erfolgt
die Bewertung der Forderungen
grundsätzlich nach standardisierten
Verfahren. Danach werden bestimmte
Wertberichtigungsquoten
abhängig vom Alter und der Art
des zugrundeliegenden Geschäfts
(gekündigte oder laufende Mietverhältnisse)
gebildet.
Im Mietwohnungsbereich werden
rückständige Forderungen
monatlich über ein in SAP R/3
automatisiert durchgeführtes
Mahnverfahren überwacht. Im
Gewerbeimmobilienbereich erfolgt
dies grundsätzlich über ein individuelles
Mahnverfahren.
In den Segmenten Real Estate
Services und Development werden
Entscheidungen zur Wertberichtigung
von Forderungen einzelfallbezogen
getroffen.
Adressausfallrisiken

Sonstige Risiken
Wird im Rahmen des laufenden
Projektcontrollings erkannt, dass
gewährte Gesellschafterdarlehen
nicht mehr bedient oder zurückgezahlt
werden können, wird der
Beteiligungsansatz überprüft und
gewährte Darlehen gegebenenfalls
wertberichtigt.
Operationelle Risiken sind die
Gefahr von Verlusten, die in Folge
der Unangemessenheit oder des
Versagens von internen Verfahren
und Systemen, von Menschen
oder in Folge externer Ereignisse
eintreten. Durch die Einbindung
der LBBW Immobilien in die OpRisk-
Strategie des LBBW-Konzerns
werden alle auftretenden Schadensfälle
vollständig und zeitnah
in der zentralen Datenbank ORC
der LBBW erfasst. Dadurch ist die
Transparenz der aktuellen Schadensituation
der LBBW Immobilien
auch für den Gesellschafter jederzeit
gewährleistet.
Wesentliche Risiken für die LBBW
Immobilien im Bereich der operationellen
Risiken sind derzeit nicht
erkennbar. Insgesamt bewegen
sich die Schadensfälle in einem
kalkulierbaren Rahmen. Zum 31.
Dezember 2010 summierten sich
die neun Risiken mit einem Bruttoschaden
von jeweils mehr als
1.000 EUR zu einer Gesamtschadenssumme
in Höhe von 1,28 Mio.
EUR.
Bei der Risikoinventur 2010
wurden 33 Risikoszenarien identifiziert,
welche die für die LBBW
Immobilien wesentlichen Risiken
abdecken. In diesem Zusammenhang
wurden auch Handlungsstrategien
und Maßnahmen definiert,
um das Risiko künftiger Schadensfälle
zu reduzieren und daraus resultierende
Verluste zu vermeiden.
Insgesamt werden die getroffenen
Maßnahmen als der Risikosituation
angemessen eingeschätzt.
Rechtliche Risiken betreut eine
zentrale Rechtsabteilung in Zusammenarbeit
mit namhaften Rechtsanwaltskanzleien.
Wesentliche Risiken für die LBBW
Immobilien in den Bereichen Informationstechnologie
und Personal
sind aktuell nicht erkennbar.
In der Gesamtbetrachtung lassen
sich bestandsgefährdende Risiken
für die LBBW Immobilien zurzeit
nicht feststellen – weder unter
Substanz- noch unter Liquiditätsgesichtspunkten,
welche über die
LBBW grundsätzlich gesichert ist.
99

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Corporate Governance
100
Der Stellenwert, den die LBBW
Immobilien ihrer Corporate Governance
zumisst, geht über die bloße
Erfüllung gesetzlicher Regelungen
hinaus. Geschäftsführung und
Aufsichtsrat haben im Interesse
aller Stakeholder den Anspruch, die
Unternehmensführung und -kontrolle
an nationalen und internationalen
Maßstäben auszurichten,
den dauerhaften Fortbestand des
Unternehmens zu schützen und
nachhaltig Mehrwert zu schaffen.
Bedeutende Aspekte der Corporate
Governance sind die vertrauensvolle
und effiziente Zusammenarbeit
zwischen Geschäftsführung
und Aufsichtsrat/Gesellschafterausschuss
als Bestandteile
eines dualen Führungssystems,
die Achtung der Interessen der
Gesellschafter, Fremdkapitalgeber,
Arbeitnehmer und sonstiger mit
dem Unternehmen verbundener
Gruppen sowie Offenheit und
Transparenz in der Unternehmenskommunikation.
Der Aufsichtsrat/Gesellschafterausschuss
wird von der Geschäftsführung
regelmäßig, zeitnah und
umfassend in schriftlicher und
mündlicher Form über alle für das
Unternehmen relevanten Fragen
der Planung, der Geschäftsentwicklung,
der Risikolage, des Risikomanagements
einschließlich des
internen Kontrollsystems sowie der
Compliance unterrichtet.
Eine Kultur der Compliance muss
dort verankert sein, wo das Geschäft
betrieben und verantwortet
wird. Die Compliance-Kultur, in der
korrektes Verhalten gefordert und
gefördert wird, hat die LBBW Immobilien
im Berichtsjahr weiterentwickelt.
Unter Compliance wird die
Übereinstimmung der Aktivitäten
der LBBW Immobilien mit allen für
die Geschäftstätigkeit maßgeblichen
Gesetzen, Vorschriften und
Regelungen verstanden. Dabei sind
auch die zugehörigen internen
Richtlinien zu beachten, von denen
sich die LBBW Immobilien leiten
lässt und zu deren Einhaltung sie
sich freiwillig verpflichtet hat.
Die LBBW Immobilien hat Mitte
2010 diese Aufgaben im Bereich
Compliance konzentriert.
Die Verabschiedung allgemeiner
Verhaltensrichtlinien für sämtliche
Mitarbeiter sowie eines konzernweit
gültigen Code of Ethics ist
für das Jahr 2011 unter Einbindung
der Mitarbeiter vorgesehen. Hierzu
zählt auch eine Einbindung der
LBBW Immobilien in die Anti-Geldwäsche-
und Betrugsorganisation
des LBBW-Konzerns im Sinne von
§25g KWG.
Dieser umfassende Verhaltenskodex
soll den Unternehmenswert
Integrität widerspiegeln und
ausnahmslos für alle Beschäftigten
gelten. Dabei sollen durch
verbindliche Verhaltensgrundsätze
sowie begleitende Verfahren zur
Kontrolle und Durchsetzung dieser
Grundsätze das Vertrauen und
die Identifikation der Kunden und
Mitarbeiter gefördert und gestärkt
werden.

Mitarbeiterentwicklung
Die strategische Neuausrichtung
der LBBW Immobilien brachte im
Jahr 2010 auch für die Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter viele
Veränderungen. Insbesondere der
Übergang der Mitarbeiter der LBBW
Immobilien Management Gewerbe
GmbH zur BW-Immobilien GmbH
und das Zusammengehen der
LBBW Immobilien Projektmanagement
GmbH mit der LBBW Immobilien
Development GmbH sind hier
zu nennen.
Die gesamte LBBW Immobilien
beschäftigte zum Ende des Jahres
2010 insgesamt 893 Mitarbeiter.
Der Rückgang im Vergleich zum
Vorjahr (929) ist im Wesentlichen
auf die Segmente Development
und Asset Management Wohnen
zurückzuführen.
Mit der Betriebsvereinbarung über
die Anstellung von Beschäftigten
(BAB) steht ein zentrales Mittel
für Leistungsanreize zur Verfügung.
Neben dem marktgerechten
Grundgehalt bietet die BAB die
Möglichkeit, zusätzlich eine attraktive
leistungsabhängige Vergütung
anhand von konkreten Zielvereinbarungen
zu erhalten. Weiterhin
wird den Mitarbeitern eine Altersversorgung
über die Versorgungsanstalt
des Bundes und der Länder
(VBL) angeboten.
Die Berufsausbildung genießt
bei der LBBW Immobilien traditionell
einen hohen Stellenwert.
Die LBBW Immobilien bildet in
fünf Ausbildungsberufen aus:
Kauffrau/-mann für Bürokommunikation,Informatikkauffrau/mann,
Immobilienkauffrau/-mann,
Immobilienassistent/-in und Bachelor
of Engineering (m/w).
Zurzeit befinden sich insgesamt
23 Auszubildende und Studenten
der Dualen Hochschule Baden-
Württemberg (DHBW) bei der
LBBW Immobilien in einem Ausbildungsverhältnis.
Während der
Ausbildung erhalten diese einen
umfassenden Einblick in alle Facetten
des Immobilienmarktes. Durch
den hohen Qualitätsstandard der
Berufsausbildung ist die LBBW
Immobilien in der Lage, junge engagierte
Nachwuchskräfte für den
Eigenbedarf zu entwickeln.
Darüber hinaus umfasst das System
der Personalentwicklung alle
Instrumente und Maßnahmen, mit
denen das Entwicklungspotenzial
der Mitarbeiter identifiziert, notwendige
Entwicklungsrichtungen
und -umfang festgelegt und die
jeweiligen Maßnahmen initiiert und
evaluiert werden können. Diese
erstrecken sich über Fortbildungsseminare
sowie Weiterbildungslehrgänge
(Immobilienfachwirt/-in oder
Bilanzbuchhalter/-in). Im Jahr 2010
wurde ein zentral organisiertes
Management-Programm etabliert,
um die Führungskräfte in ihrer
täglichen Arbeit und bei den anstehenden
Aufgaben zu unterstützen.
Mit dieser Maßnahme soll eine an
den Zielen der LBBW Immobilien
Gruppe orientierte einheitliche
Führungskultur heranwachsen. Das
Programm ist modular aufgebaut,
so dass sich weitere Themen bedarfsorientiert
integrieren lassen.
101

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Innenstadtentwicklung
im Fluss:
Am Angelbach
in Rauenberg
entsteht mit
dem Baugebiet
Märzwiesen
ein neues
Wohnquartier
für rund
500 Menschen
102

103

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Platz für alle
Generationen:
Betreutes
Wohnen im
Rauenberger
Neubaugebiet
Märzwiesen
104

105

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Innerstädtische
Ausstellungsstücke:
Der neu
gestaltete
Schlossplatz
und das
renovierte
Rathaus in
Neuhausen auf
den Fildern
106

107

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Erleuchtung
durch Stadtsanierung:
Neuer Glanz
für die Altstadt
von Nagold
108

109

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Viel schöner
als ein
(Trost-)Pflaster:
Altstadtsanierung
in
Backnang
110

111

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Geradewegs
frisch saniert:
Ortsmitte im
Baltmannsweiler
Ortsteil
Hohengehren
112

113

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Was lange
währt, ist gut
geworden:
Nach 18 Jahren
konnten die
von der LBBW
Immobilien
Kommunalentwicklung
betreuten
Entwicklungsprojekte
Vauban (rechts)
und Rieselfeld
(links) in
Freiburg
abgeschlossen
werden
114

115

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Lebendige
Baugeschichte:
Der sanierte
Ortskern der
ehemals Freien
Reichsstadt
Pfullendorf
116

117

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
118
Entwicklung der
wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen
Nach der Konjunkturerholung
in Deutschland im Jahr 2010
erwarten die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute
für die
Jahre 2011 und 2012 weiteres
Wirtschaftswachstum, wenn auch
in geringerem Umfang als im
vergangenen Jahr. Die Ursache
liegt in einem geringeren Zuwachs
der Auslandsnachfrage, bei der
im Jahr 2010 Aufholeffekte eine
große Rolle spielten. Gleichzeitig
ließen Konjunkturprogramme und
Rettungspakete zur Banken- und
Währungsunterstützung im vergangenen
Jahr die Staatsverschuldung
ansteigen, was den künftigen
Spielraum für eine expansive Fiskal-
und Geldpolitik einschränkt.
Der Trend im Jahr 2010 zu
hochwertigen Immobilien in
Core- und Core-Plus-Lagen sowohl
im Vermietungsmarkt als
auch im Investmentmarkt wird
sich voraussichtlich auch 2011
fortsetzen. Voraussetzung hierfür
ist eine weiterhin positive Konjunkturentwicklung.
Allerdings
wird aufgrund des begrenzten
Angebotes von Core-Immobilien
mit einer zunehmenden Nachfrage
nach Immobilien in nachrangigen
Klassen gerechnet. Bei Wohnimmobilien
wird sich die Nachfrage auf
wirtschaftsstarke Ballungsräume
verdichten. Im Vermietungsmarkt
wird mit einer Konzentration auf
Objekte mit einer hohen Ausstattungsqualität
in zentralen Lagen
gerechnet, was sich wiederum in
steigenden Spitzenmieten ausdrücken
sollte.
Die LBBW Immobilien positioniert
sich zukünftig als überwiegend
regional tätiger Immobilieninvestor
mit starkem Dienstleistungsbezug.
Tätigkeitsschwerpunkte werden
die Länder Baden-Württemberg
und Rheinland-Pfalz sein. Nur in
begründeten Ausnahmefällen wird
sich der Wirkungskreis erweitern.
Prognosebericht
Aufbauend auf dieser strategischen
Neuausrichtung der LBBW Immobilien
wurde eine Fünf-Jahres-
Planung auf IFRS-Basis erarbeitet.
Für die Jahre 2011 und 2012 wird
für die LBBW Immobilien mit einem
Ergebnis vor Ertragsteuern in Höhe
von 21,1 Mio. EUR beziehungsweise
6,4 Mio. EUR gerechnet.
Das Jahr 2011 wird nach derzeitigem
Kenntnisstand letztmals
durch einen negativen Ergebnisbeitrag
des Segments Development
belastet sein. Im Jahr 2011 können
die nicht auf Projekte zurechenbaren
Gemeinkosten noch nicht
vollständig durch Erträge aus
Neuakquisitionen beziehungsweise
positive Ergebnisbeiträge aus zu
realisierenden Bestandsprojekten
kompensiert werden. Allerdings
sind im Jahr 2011 noch die Gewinne
aus der Bewirtschaftung
der Wohnimmobilien enthalten,
die dazu beitragen, dass für das
Jahr 2011 in Summe ein positives
Ergebnis erzielt wird. Das Segment
Asset Management Gewerbe liefert
im Planungszeitraum hohe und
stabile Ergebnisbeiträge. Positive
Effekte werden insbesondere im
Dienstleistungsgeschäft erwartet.
Eine Wachstumsoffensive im
Bereich der Sparkassen und bei
gehobenen Drittkunden sowie der
Ausbau der Geschäftsfelder Portfolioanalyse,
Asset Management
und technische Due Diligence soll
hierfür die Grundlage bilden. Im
Segment Real Estate Services wird
mit stabilen Ergebnisbeiträgen auf
einem niedrigen Niveau gerechnet.

Prognosen zur
Wirtschaftsentwicklung
Asset Management
Wohnen
Vorbereitungen zum
Wohnungsverkauf
Das Chance-Risiko-Verhältnis in
den Bereichen Asset Management
und Real Estate Services kann bei
einer stabilen Konjunkturentwicklung,
wovon ausgegangen wird, als
ausgewogen betrachtet werden.
Wesentliche Chancen und Risiken
bestehen in der Veräußerung der
Wohn- beziehungsweise in der
Bestandsveränderung von Gewerbeimmobilien.
Im Bereich Development
wird vorausgesetzt, dass alle
wesentlichen Kosten- und Erlösrisiken
bei Altprojekten bereits in
den Ergebnissen der Vergangenheit
berücksichtigt wurden, so dass die
wesentlichen Chancen in Neuprojekten
gesehen werden. Hier hängt
der Akquisitions- und Umsetzungserfolg
stark von der erfolgreichen
Reorganisation sowie einer stabilen
Konjunkturentwicklung in den
angestrebten Zielmärkten ab.
Die Aktivitäten im Segment Asset
Management werden weiterhin auf
all jene Maßnahmen ausgerichtet
sein, die den Wert einer Immobilie
oder eines Immobilienportfolios erhalten
und steigern. Dazu gehören
insbesondere die kaufmännische
und technische sowie die infrastrukturelle
Verwaltung.
Darüber hinaus liegt der Fokus im
Jahr 2011 darauf, den Verkauf der
Wohnimmobilienbestände vorzubereiten
und potenzielle Käufer zu
suchen.
Das Segment Asset Management
Wohnen wird im Jahr 2011
aufgrund des hohen Immobilienbestandes
die bedeutendste
Ertragsquelle der LBBW Immobilien
darstellen. Insbesondere kann der
Ertrag wie im Jahr 2010 für Aktivitäten
zur Neuausrichtung der LBBW
Immobilien genutzt werden. Nach
dem Verkauf der Wohnimmobilien
fließen der LBBW Immobilien keine
Ergebnisbeiträge mehr zu.
Nachdem sich die LBBW Immobilien
aufgrund der schwierigen
Marktsituation dazu entschieden
hatte, den Handelsbestand 2009
und 2010 nicht zu erweitern, ist
dieses Tätigkeitsfeld wieder aktiv
aufgenommen worden. Allerdings
beschränken sich die Aktivitäten
auf Bestände mit deutlichem Handelspotenzial
in den definierten
Zielmärkten. Insgesamt rechnet die
LBBW Immobilien damit, dass 2011
eine Zahl von 244 Wohnungen
aus dem Handelsbestand verkauft
werden kann. Dieses Planziel erscheint
realistisch, vorausgesetzt
die Konjunkturerholung setzt sich
fort, die Arbeitslosigkeit bleibt auf
einem niedrigen Niveau und das
Verbrauchervertrauen stabil. Das
aktuell niedrige Zinsniveau und der
Trend zu Sachwerten wirken sich
ebenfalls positiv auf den Immobilienhandel
und die Wohnungsprivatisierung
aus. Insgesamt wird für
2011 mit einem stabilen Geschäftsumfeld
gerechnet.
In der Bewirtschaftung liegt das
Hauptaugenmerk weiter auf der
Wertsteigerung des Wohnungsbestands.
Die in den Kernregionen
des Portfolios zu erwartenden
positiven Mietentwicklungen werden
zu weiteren Ergebniseffekten
aus der Bewertung zum Fair Value
führen. Der Markttest der Fair Values
hat die Wertansätze bestätigt.
Die Verkäufe erfolgten 2010 fast
ausschließlich mit Bruttomehrerlösen
gegenüber dem Fair Value.
Die Privatisierungsbestrebungen
der LBBW Immobilien werden auch
2011 darauf abzielen, die Restwohnungen
in teilprivatisierten
Objekten zu verkaufen. Insgesamt
geht die LBBW Immobilien davon
aus, im Jahr 2011 etwa 220 der
als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien zu veräußern.
119

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
120
Asset Management
Gewerbe
Bewirtschaftung und
Facility Management aus
einer Hand
Die weiter vorangetriebene organisatorische
Integration der
BW-Immobilien in die LBBW Immobilien
stärkt das Segment Asset
Management Gewerbe durch die
Bewirtschaftungs- und Facility-
Management-Kompetenz dieser
Gesellschaft.
Ein Tätigkeits-Schwerpunkt im Jahr
2011 wird es sein, den Verkauf
weiterer Objekte vorzubereiten.
Damit soll eine Konzentration auf
Objekte mit nachhaltiger Entwicklungsperspektive
in Toplagen in
der Region Stuttgart erreicht werden.
Ein aktives Immobilien- und
Portfoliomanagement soll in den
nächsten Jahren zum Werterhalt
und zur Wertsteigerung dieser
Objekte beitragen. Durch die
technisch flexible Gestaltung der
Objekte soll die Vermarktbarkeit
unter allen Marktbedingungen
gewährleistet werden. In diesem
Sinne wird zukünftig neben der
Modernisierung und Instandhaltung
das Thema Redevelopment an
Bedeutung gewinnen.
Im Dienstleistungsbereich stehen
das kaufmännische und technische
Immobilienmanagement, die Bestands-
und Projektentwicklung
sowie das Portfoliomanagement
im Mittelpunkt. Diese Leistungen
sollen künftig verstärkt am Markt
angeboten werden, so dass mit
einem Anstieg des Dienstleistungsergebnisses
geplant wird.
Ein wichtiger Bestandteil des
Dienstleistungsgeschäfts bleibt die
Beratung der LBBW in sämtlichen
immobilienwirtschaftlichen Fragen.
Das Segment positioniert sich
in den Kernmärkten Baden-
Württemberg und Rheinland-Pfalz
sowohl als Investor wie auch als
Dienstleister. Zielprojekte sind
Büroimmobilien in den Zentren,
Handelsimmobilien und Fachmarktzentren,
Wohnungsbauten
für institutionelle und private
Investoren, Wohnungsbauten mit
Teileigentumsverkauf, Management-Immobilien
wie zum Beispiel
Hotels sowie Sonderprojekte wie
Messen und Kongresszentren.
Ergänzt werden diese klassischen
Developmentaktivitäten um Dienstleistungen,
die auf die Optimierung
von Beständen, auch innerhalb
des Konzernverbundes, abzielen.
Hierzu gehören Neuentwicklungen,
Bestandsoptimierungen, Sanierungen
und das Refurbishment.
Das Segment Development fungiert
als Immobilien-Kompetenzzentrum
Development seines Gesellschafters
und arbeitet für Städte, Gemeinden,
öffentliche Träger und Einrichtungen
sowie für den freien Markt.
Eine wichtige Zukunftsaufgabe
ist es, die Volumina zwischen
investiver Tätigkeit und der Dienstleistung
für Dritte deutlich ausgewogener
als bisher zu verteilen.
Von den Jahren 2014 und 2015 an
sollen sich Alt- und Neuprojekte
in etwa die Waage halten, wobei
das Projektportfolio dann zu
einem Viertel aus Dienstleistungsprojekten
und zu drei Viertel aus
investiven Projekten bestehen soll.
Development
Dienstleistungen und
regionale Kernmärkte
im Fokus

Real Estate Services
Stabile Ergebnisbeiträge
auf breiter Basis
Bei den investiven Projekten wird
eine Mischung aus einem Drittel
Wohnen und zwei Drittel Gewerbe
angestrebt. Änderungen der angestrebten
Projektstruktur können
sich durch kürzere oder längere
Laufzeiten sowie durch einzelne
besonders attraktive Projekte
ergeben. Um die gewünschte Projektstruktur
zu erreichen, ist vorgesehen,
alle Altprojekte gemäß der
mittelfristigen Planung bis Ende
2015 abzuschließen.
Investive Projektentwicklungen im
Rahmen von Joint-Ventures sind
auch zukünftig möglich. Die LBBW
Immobilien beziehungsweise ihre
Tochtergesellschaften müssen dabei
jedoch stets, unabhängig von
der Anzahl der Partner, die Federführung
oder die Mehrheit halten.
Der neue Developmentprozess soll
helfen, die neue strategische Ausrichtung
operativ umzusetzen.
Im Segment Real Estate Services
bleiben auch künftig die nicht investiven
Immobiliendienstleistungen
der IRP Immobilien-Gesellschaft
Rheinland-Pfalz mbH, der Kommunalbau
Rheinland-Pfalz GmbH
und der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
GmbH gebündelt.
Neben dem Kerngeschäft der Immobiliendienstleistungen
kann es
in Einzelfällen auch zu investiven
Tätigkeiten kommen. Da auch
für die Zukunft eine angespannte
kommunale Haushaltslage sowie
Abhängigkeiten von staatlichen
Förderprogrammen zu erwarten
sind, steht das Segment Real Estate
Services vor großen Herausforderungen.
Die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
soll ihre sehr gute
Marktposition durch konsequente
Qualitätssicherung ausbauen. Synergien
durch eine Vertiefung der
Wertschöpfungskette im Konzern,
insbesondere mit dem Bereich
Development, sollen künftig verstärkt
gehoben werden. Aufgrund
knapper Finanzmittel sind die
Kommunen bei Grundstückskäufen
und Projektentwicklungen zunehmend
auf private Partner und auf
privates Kapital angewiesen. Auf
diese öffentlich-privaten Partnerschaften
stellt sich die Kommunalentwicklung
in Kooperation mit
den Sparkassen und der LBBW mit
einem entsprechenden Leistungsangebot
ein. Um weitere Produktivitätssteigerungen
gewährleisten
zu können, soll die Marktposition
ausgebaut werden. Daneben liegt
ein weiterer Schwerpunkt auf der
Kostenseite. Neben einer Straffung
der Führungsebene wird die
interne Neubesetzung von freien
Stellen umgesetzt, welche auch zur
Kostenoptimierung beitragen soll.
Mittelfristig stabilisieren die hohe
Marktdurchdringung und der nach
wie vor stattliche Auftragsbestand
die weitere Entwicklung der LBBW
Immobilien Kommunalentwicklung.
Die IRP Immobilien-Gesellschaft
Rheinland-Pfalz versteht sich
als Immobiliendienstleister und
Investitionspartner für das Land
Rheinland-Pfalz sowie für Kommunen,
Landkreise und Sparkassen in
Rheinland-Pfalz. In den kommenden
Jahren wird sich die IRP mit
ihrem Geschäftsmodell vor allem
im Bereich der Baulandentwicklung
engagieren und sich weiterhin als
Dienstleister für Städte und Kommunen
etablieren. Darüber hinaus
plant die IRP in überschaubarem
Rahmen auch wieder eigeninvestiv
tätig zu werden.
121

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
122
Holding
Finanzmanagement
Die Kommunalbau Rheinland-Pfalz
rundet das Dienstleistungsangebot
im Bereich Hochbau ab. Durch
konsequente Orientierung an den
individuellen Kundenbedürfnissen
soll der Erfolg des reinen Dienstleistungsangebots
nachhaltig gesichert
werden. Die Marktkenntnisse und
Netzwerke der rheinland-pfälzischen
Gesellschaften ermöglichen es,
zusammen mit der Kompetenz und
den Erfahrungen der Schwestergesellschaften
aus der LBBW
Immobilien, das große Potenzial
unterschiedlicher Entwicklungsmaßnahmen
in Rheinland-Pfalz und
den angrenzenden Märkten erfolgreich
zu nutzen und Synergien
innerhalb der operativen Gesellschaften
der LBBW Immobilien zu
realisieren.
In der Holding sind sämtliche
Zentralfunktionen gebündelt. Die
kontinuierliche Optimierung von
Schnittstellen und Prozessen ist
unabdingbare Voraussetzung für
die effektive Zusammenarbeit mit
den operativen Bereichen.
Im Finanzierungsbereich wird nach
den turbulenten vergangenen
Jahren eine weitgehende Normalisierung
erwartet. Dies dürfte nicht
nur die Refinanzierungsmärkte,
sondern auch die Zinsstrukturkurve
bei stärker anziehenden
Zinsen im kurzfristigen Bereich
und leicht steigenden Zinsen im
Stuttgart, 18. März 2011
LBBW Immobilien GmbH
langfristigen Bereich betreffen.
Neben den anhaltend über dem
langfristigen Durchschnitt liegenden
marktinduzierten Spreads wird
damit gerechnet, dass auch die
Margen (einschließlich Liquiditätszuschlägen)
auf dem derzeitigen,
hohen Level bleiben. Anzunehmen
ist außerdem, dass die derzeit
restriktiven Vorgaben bei der Kreditvergabe
nur langsam gelockert
werden. Dies gilt insbesondere für
die Unterlegung von Projekten mit
Eigenkapital. Dies alles wird sich
erneut spürbar auf die Ertragsituation
im Konzern auswirken.
Deshalb werden in Übereinstimmung
mit der Markteinschätzung
des LBBW-Research langfristige
Investments frühzeitig zinsgesichert.
Neue Zinsderivate werden
nur dann abgeschlossen, wenn der
darin liegende Vorteil die höheren
Kosten aufwiegt.
Die oben genannten Einflüsse
werden dazu führen, dass sich
das Ergebnis im Finanzierungsbereich
deutlich negativ entwickelt.
Durch die Allokation in tendenziell
risikoärmere Immobilienprojekte
wird sich das Finanzmanagement
auf die Liquiditätssteuerung der
einzelnen Objekte konzentrieren
und somit kurz- bis mittelfristig
vorhandene Liquidität vornehmlich
unter Risikogesichtspunkten optimiert
anlegen.
Hille Kern Nagel

Panorama mit
Türmen:
Wohnen im
Lehenpark
bietet reizvolle
Perspektiven in
die Stuttgarter
Innenstadt
123

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > Personal, Risikomanagement, Ausblick
Hochprozentige
Beratung
durch die LBBW
Immobilien
Landsiedlung:
Aussiedlerhof
bei Schlaitdorf
mit Wohnhaus,
Bullenmast und
Brennerei
124

Gut aufgestellt
durch die
Beratung der
LBBW Immobilien
Landsiedlung:
Moderner
Rinderstall bei
Göppingen
125

„Alles was
lediglich
wahrscheinlich ist,
ist wahrscheinlich
falsch.“
René Descartes
Jahresabschluss 2010
LBBW Immobilien Konzern
Bilanz
Gewinn- und Verlustrechnung
Anhang
127

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Bilanz
A K T I V A Anhang 31.12.2010 31.12.20091) 01.01.20091) EUR TEUR TEUR
A. Langfristige Vermögenswerte
I. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 7.1 1.643.776.600,69 1.693.499 1.734.320
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.244.884.771,60 1.264.374 1.295.577
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 329.057.753,86 360.034 364.196
3. Grundstücke mit Erbbaurechten 68.416.136,44 67.370 70.011
4. Bauten auf fremden Grundstücken 1.417.938,79 1.721 4.536
II. Sachanlagen 7.3 7.758.023,04 8.365 35.038
1. Verwaltungsgebäude 4.218.699,97 4.304 4.390
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.539.323,07 4.061 4.086
3. Anlagen im Bau 0,00 0 5.965
4. Bauvorbereitungskosten 0,00 0 20.597
III. Immaterielle Vermögenswerte 7.2 1.349.694,94 2.028 2.355
IV. Finanzanlagen 7.4 7.641.248,26 9.223 10.728
1. Anteile an nahe stehenden Unternehmen 2) 3.116.062,64 2.742 3.238
2. Beteiligungen 4.525.185,62 6.481 7.491
V. Nach der at equity-Methode bilanzierte Unternehmen 7.4 1.320.652,53 1.685 30.269
VI. Forderungen und sonstige Vermögenswerte 7.5 31.873.747,77 63.771 60.959
1. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken mit Kaufpreisstundung 6.873.747,77 9.231 10.993
2. Langfristige Forderungen Darlehen 25.000.000,00 54.011 49.516
3. Sonstige Vermögenswerte 0,00 529 449
VII. Positive Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten 8.3 978.668,45 484 867
VIII. Latente Steueransprüche 8.4 0,00 18.277 43.977
Summe langfristige Vermögenswerte 1.694.698.635,68 1.797.333 1.918.513
B. Kurzfristige Vermögenswerte
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 7.6 1.010.239.268,56 1.080.311 1.244.960
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 44.530.032,75 82.007 291.997
2. Unfertige Erschließungsmaßnahmen 161.842.839,60 226.376 192.028
3. Bauvorbereitungskosten 53.647.683,93 99.614 143.525
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 460.651.050,06 460.594 346.233
5. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 289.548.778,16 202.038 247.832
6. Geleistete Anzahlungen 18.884,06 9.683 23.346
II. Forderungen und sonstige Vermögenswerte 7.5 135.766.037,89 421.882 174.701
1. Forderungen aus Vermietung 2.685.803,54 8.243 9.814
2. Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen 3.344.524,73 3.494 11.383
3. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 20.776.730,45 18.935 22.965
4. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 2.397.513,84 2.003 3.275
5. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 10.789.709,78 13.755 60.311
6. Forderungen gegenüber nahe stehenden Unternehmen 2) 12.328.404,08 9.752 9.898
7. Forderungen aus Verlustübernahme 31.448.483,97 298.793 0
8. Forderungen gegen Gesellschafter 201.532,35 223 718
9. Sonstige Vermögenswerte 51.793.335,15 66.683 56.337
III. Forderungen aus Ertragsteuern 8.4 5.862.469,23 4.217 2.473
IV. Wertpapiere 7.7 10.000,01 121 204
V. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 7.8 258.366.199,00 122.178 80.705
Summe kurzfristige Vermögenswerte 1.410.243.974,69 1.628.708 1.503.043
C. Vermögenswerte einer Veräußerungsgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird 8.8 0,00 43.369 0
Bilanzsumme 3.104.942.610,37 3.469.410 3.421.556
Aus rechentechnischen Gründen können zum 31.12.2009 und 01.01.2009 Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
1) angepasst, siehe Note 2.4 IAS 8 2) Darstellung gegenüber Vorjahr geändert, siehe Note 2.4
128
Konzern-Bilanz zum 31. Dezember 2010

P A S S I V A Anhang 31.12.2010 31.12.20091) 01.01.20092) EUR TEUR TEUR
A. Eigenkapital 2)
I. Anteile des Anteilseigners des Mutterunternehmens am Eigenkapital 8.1 872.705.049,13 815.714 908.775
1. Gezeichnetes Kapital 100.000.000,00 100.000 100.000
./. Eigene Anteile 10.000.000,00 10.000 10.000
90.000.000,00 90.000 90.000
2. Kapitalrücklage 441.081.618,30 441.082 441.082
3. Gewinnrücklagen 209.172.911,35 210.045 204.212
4. Neubewertungsrücklage -202.450,00 -192 -76
5. Währungsrücklage -1.235.038,06 -1.438 -631
6. Bilanzgewinn einschließlich Gewinnvortrag 1) 133.888.007,54 76.217 174.188
II. Nicht beherrschende Anteile 8.1 -733.324,52 1.374 1.074
Summe Eigenkapital 871.971.724,61 817.088 909.849
B. Langfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten 8.2 1.391.623.499,28 1.767.838 1.464.931
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.349.119.688,92 1.723.035 1.418.159
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 42.503.810,36 44.803 46.772
II. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten 8.7 3.316.491,00 1.735 84.496
III. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern 8.4 21.086.256,80 23.505 29.450
IV. Pensionsrückstellungen 8.5 25.716.348,67 23.338 20.709
V. Sonstige Rückstellungen 8.6 10.537.946,84 25.141 25.927
VI. Negative Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten 8.3 11.255.695,93 18.770 21.284
VII. Latente Steuerverbindlichkeiten 8.4 1.026.277,08 29.666 30.469
Summe langfristiges Fremdkapital 1.464.562.515,60 1.889.993 1.677.266
C. Kurzfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten 8.2 448.699.171,81 338.561 424.379
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 446.687.839,95 336.582 422.376
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 2.011.331,86 1.979 2.003
II. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten 8.7 299.301.545,45 373.065 389.653
1. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 85.362.071,25 158.111 114.422
2. Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.865.649,59 2.809 3.491
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 27.480.833,74 23.823 44.120
4. Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen 2) 1.702.614,55 6.996 20.885
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 20.028.189,54 5.500 5.500
6. Sonstige Verbindlichkeiten 1) 152.817.982,75 166.936 191.965
7. Übrige sonstige Verbindlichkeiten 9.044.204,03 8.890 9.270
III. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern 8.4 3.742.726,98 8.418 6.473
IV. Sonstige kurzfristige Rückstellungen 8.6 16.664.925,92 29.126 13.935
Summe kurzfristiges Fremdkapital 768.408.370,16 749.170 834.440
D. Verbindlichkeiten einer Veräußerungsgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird 8.8 0,00 13.159 0
Bilanzsumme 3.104.942.610,37 3.469.410 3.421.556
129

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Bilanz
130
Konzern Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010
Anhang 2010 2009 1)
EUR TEUR
1. Bewirtschaftungsergebnis 6.1 96.878.333,35 92.999
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 2) 82.223.537,20 81.420
a1) Umsatzerlöse 124.043.076,53 127.605
a2) Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Bewirtschaftungserlösen -41.819.539,33 -46.185
b) Andere Immobilienbestände 14.654.796,15 11.579
b1) Umsatzerlöse 25.125.919,46 21.390
b2) Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Bewirtschaftungserlösen -10.471.123,31 -9.811
2. Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum Fair Value 6.2 16.877.185,62 -25.695
3. Veräußerungsergebnis 2) 6.3 9.519.549,73 11.747
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 3.524.675,65 6.950
a1) Umsatzerlöse aus zur Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 74.899.304,00 44.524
a2) Aufwendungen zur Veräußerung von zur Finanzinvestition gehaltenen Immobilien -71.374.628,35 -37.574
b) Aus dem Verkauf bestimmter Grundstücke und anderer Vorräte 5.994.874,08 4.797
b1) Umsatzerlöse aus für zum Verkauf bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten 316.601.165,04 175.835
b2) Aufwendungen zur Erzielung von Veräußerungsergebnissen -310.606.290,96 -171.038
4. Dienstleistungsergebnis 6.4 38.105.691,38 42.399
a) Umsatzerlöse 42.645.168,51 48.120
b) Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Dienstleistungserlösen -4.539.477,13 -5.721
5. Sonstiges betriebliches Ergebnis 6.5 13.198.048,09 -281.119
a) Sonstige betriebliche Erträge 1) 107.073.351,26 25.700
b) Sonstige betriebliche Aufwendungen -93.875.303,17 -306.819
6. Finanzerträge 6.6 18.341.682,45 9.761
a) Erträge aus Wertpapieren, Derivaten und Ausleihungen des Finanzvermögens 14.545.901,19 7.523
b) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 3.795.781,26 2.238
7. Finanzaufwendungen 6.7 -73.163.254,36 -76.932
a) Abschreibungen auf Wertpapiere, Derivate und Finanzanlagen -1.599.900,00 -5
b) Zinsen und ähnliche Aufwendungen -71.563.354,36 -76.927
8. Ergebnis aus der at equity-Bewertung 6.8 659.017,36 -21.626
9. Beteiligungsergebnis 6.9 1.456.066,99 1.062
Rohertrag 121.872.320,61 -247.404
10. Personalaufwand 6.10 -63.855.544,66 -67.660
11. Sach- und Verwaltungsaufwand 6.11 -38.782.112,07 -37.553
12. Garantiedividende 6.13 0,00 -2.246
Ergebnis vor Ertragsteuern 19.234.663,88 -354.863
13. Ertragsteuern 6.12 6.745.029,56 -26.991
Konzernergebnis 25.979.693,44 -381.854
14. Ergebnisanteil nicht beherrschender Gesellschafter 8.1 -2.107.132,74 300
15. Ergebnisanteil Anteilseigner 28.086.826,18 -382.154
Aus rechentechnischen Gründen können 2009 Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
1) angepasst, siehe Note 2.4 IAS 8
2) Darstellung gegenüber Vorjahr geändert, siehe Note 2.4

Konzern Gesamtergebnisrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010
01.01.-31.12.2010 01.01.-31.12.2009 1)
EUR TEUR
Konzernergebnis 25.979.693,44 -381.854
Im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen
Versicherungsmathematische Verluste (-)/Gewinne (+) -1.890.409,87 -1.957
Latente Steuer aus versicherungsmathematischen Verlusten (-)/Gewinnen (+) 369.553,29 603
Gewinne/Verluste aus zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerten
Fair-Value-Änderungen -110.600,00 -83
Umgliederung in die Gewinn- und Verlustrechnung 99.900,00 0
Latente Steuern auf zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerten 0,00 -33
Währungsrücklage 203.434,69 -511
Latente Steuer Währungsrücklage 0,00 -297
Summe der im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen -1.328.121,89 -2.278
Konzerngesamtergebnis 24.651.571,55 -384.132
Gesamtergebnisanteil nicht beherrschender Gesellschafter -2.107.132,74 300
Gesamtergebnisanteil Anteilseigner 26.758.704,29 -384.432
Aus rechentechnischen Gründen können zum 31.12.2009 Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
1) angepasst, siehe Note 2.4 IAS 8
131

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Bilanz
132
Eigenkapitalveränderungsrechnung
Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage
TEUR TEUR
Angepasstes Eigenkapital vor 01.01.2009 90.000 441.082
Anpassungen gemäß IAS 8 1)
Angepasstes Eigenkapital zum 01.01.2009 90.000 441.082
Kapitalentnahme der Berichtsperiode
Anpassungen gemäß IAS 8 - Kapitaleinlage der Berichtsperiode1) Veränderung aus dem Konzernbilanzgewinn/-verlust der Berichtsperiode1) Direkt im Eigenkapital erfasste Ergebnisse
Veränderung der zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerte
Veränderungen aus versicherungsmath. Gewinnen/Verlusten
Veränderungen aus der Währungsumrechnung
Summe der direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisse
Konzerngesamtergebnis
Veränderungen im Konsolidierungskreis
Sonstige Veränderungen
Angepasstes Eigenkapital zum 01.01.2010 90.000 441.082
Kapitaleinlage der Berichtsperiode
Veränderung aus dem Konzernbilanzgewinn/-verlust der Berichtsperiode
Direkt im Eigenkapital erfasste Ergebnisse
Veränderung der zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerte
Veränderungen aus versicherungsmath. Gewinnen/Verlusten
Veränderungen aus der Währungsumrechnung
Summe der direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisse
Konzerngesamtergebnis
Veränderungen im Konsolidierungskreis
Sonstige Veränderungen
Eigenkapital zum 31.12.2010 90.000 441.082
Aus rechentechnischen Gründen können zum 01.01.2009, 01.01.2010 und 31.12.2010 Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
1) angepasst, siehe Note 2.4 IAS 8

Gewinnrücklagen Neubewertungsrücklage Währungsrücklage Bilanzgewinn Anteile nicht Gesamt
einschließlich beherrschender
Gewinnvortrag Gesellschafter
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
204.212 -76 -631 155.534 1.074 891.195
18.654 18.654
204.212 -76 -631 174.188 1.074 909.849
-2.246 -2.246
298.793 298.793
-382.154 300 -381.854
-116 -116
-1.354 -1.354
-807 -807
-1.354 -116 -807 -2.277
-1.354 -116 -807 -382.154 300 -384.131
-335 -6.610 -6.945
7.522 -5.754 1.768
210.045 -192 -1.438 76.217 1.374 817.088
31.448 31.448
28.087 -2.107 25.980
-11 -11
-1.521 -1.521
203 203
-1.521 -11 203 -1.329
-1.521 -11 203 28.087 -2.107 24.651
-13 -13
662 -1.864 0 -1.202
209.173 -203 -1.235 133.888 -733 871.972
133

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Bilanz
Kapitalflussrechnung zum 31.12.2010 der LBBW Immobilien-Gruppe, Stuttgart (alle Angaben in Mio. EUR)
Anhang 2010 20091) Konzernergebnis 26,0 -83,1
Erträge aus Verlustübernahme -31,4 -298,8
Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum Fair Value 6.2 -16,8 25,7
Abschreibungen auf Sachanlagen 6.11/7.3 5,2 1,2
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte 6.11/7.2 1,6 1,1
Abschreibungen auf Firmenwert 6.11/7.2 0,0 2,8
Abschreibungen auf Finanzanlagen 7.4 1,5 0,0
Wertberichtigungen Vorräte im Zusammenhang Wertberichtigung Development Portfolio 7.6 1,9 288,3
Zunahme/Abnahme der langfristigen Rückstellungen 8.5/8.6 -13,8 1,8
Zuführung Einzelwertberichtigungen auf Forderungen 7.5 0,4 4,4
Veränderung positive/negative Marktwerte aus derivaten Finanzinstrumenten 8.3 -8,0 -2,1
Veränderung aktive/passive latente Steuern 8.4 -10,4 24,9
Sonstige Anpassungen (per Saldo) 9. 75,5 74,1
Zwischensumme 5,7 123,3
Überleitung vom Konzernergebnis zum Netto-Cash-Flow 31,7 40,2
Zunahme der kurz- und mittelfristigen Rückstellungen 8.6 29,6 15,3
Gewinn aus dem Abgang von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 6.3 -3,5 7,0
Gewinn aus dem Abgang von Sach- und Finanzanlagen
Zunahme (-) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie
7.3/7.4 -0,5 0,0
anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
Zunahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie
7.5/7.6 56,5 -71,4
anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 8.4/8.7 -67,0 -26,5
Erhaltene Zinsen und Dividenden 6.6 0,0 5,3
Ertragsteuerzahlungen/Ertragsteuererstattungen 6.12 -7,5 -8,2
Aktivierte Zinsen für Vorratsvermögen 7.6 -12,4 -12,5
Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 26,9 -50,8
Einzahlungen aus Abgängen von als Finanzinvestion gehaltenen Immobilien 6.3/7.1 74,9 42,2
Auszahlungen (-) für Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 6.3/7.1 -4,3 -2,6
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Sachanlagevermögen 7.3 -0,7 -1,4
Auszahlungen (-) für Investitionen in immaterielle Anlagevermögen
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens
7.2 -1,4 -0,8
sowie der Veräußerung von Tochterunternehmen 7.4 3,6 0,5
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Finanzanlagevermögen 7.4 -0,9 -1,4
Cash Flow aus der Investitionstätigkeit 71,2 36,5
Auszahlungen (-) an Unternehmenseigner und Minderheitsgesellschafter (Garantiedividende) 6.13 -2,5 -2,2
Einzahlungen aus Verlustausgleich
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten zur Finanzierung
298,8 0,0
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 7.1 0,9 10,1
Erwerb von Beteiligungen 8.2/7.4 0,0 35,2
Vorratsvermögen
Auszahlungen (-) aus der Tilgung von Finanzkrediten zur Finanzierung
7.6 477,3 444,8
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 7.1 -88,3 -24,6
des Sachanlagevermögens 7.3 -0,2 0,0
des Erwerbs von eigenen Anteilen 8.1/8.2 -1,3 -83,0
des Erwerbs von Beteiligungen 8.2/7.4 -21,8 -55,1
Vorratsvermögen
Gezahlte Zinsen für
7.6 -547,9 -187,6
die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 6.7 -22,4 -30,2
das Sachanlagevermögen 6.7 -0,1 -1,0
den Erwerb von eigenen Anteilen/stillen Einlagen 6.7 -6,0 -1,0
den Erwerb von Beteiligungen 6.7 -5,9 -17,4
das Vorratsvermögen 6.7 -42,5 -32,1
Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit 38,1 55,8
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds 136,2 41,4
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 122,2 80,7
Zunahme/Abnahme aus Änderung Konsolidierungskreis 0,0 0,1
Effekte aus Wechselkursänderungen 0,0 0,1
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 9. 258,4 122,3
abzüglich liquider Mittel der IFRS 5 Gruppe 0,0 0,1
Zahlungsmittel/Zahlungsmitteläquivalente
1) angepasst, siehe Note 2.4 IAS 8
Aus rechentechnischen Gründen können 2009 und 2010 Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
7.8 258,4 122,2
134
Kapitalflussrechnung

Der Kreis
schließt sich:
Die renovierten
Stachus
Passagen in
München
135

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
1. Allgemeine Informationen
136
LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die LBBW Immobilien GmbH mit Sitz in der Katharinenstraße 20,
70182 Stuttgart, Deutschland, ist im Handelsregister beim Registergericht
des Amtsgerichts Stuttgart unter der HRB 12431 eingetragen.
Die LBBW Immobilien-Gruppe, im Folgenden LBBW Immobilien genannt,
ist der Immobiliendienstleister im Konzernverbund der Landesbank
Baden-Württemberg (LBBW, oberstes Mutterunternehmen). Direktes
Mutterunternehmen ist die LBBW Immobilien-Holding GmbH, Stuttgart.
Allein oder mit Partnern tritt die LBBW Immobilien, die zu den großen
Immobilienunternehmen in Deutschland gehört, im In- und Ausland
sowohl als Bestandshalter, Investor und Dienstleister auf.
Zu den großen Vorteilen der LBBW Immobilien gehört, dass die gesamte
immobilienwirtschaftliche Leistungspalette – von der Standortanalyse und
Grundstücksbeschaffung, über Altlastensanierung und Rückbau, Projektentwicklung,
Bau, Projektmanagement und Finanzierungsbeschaffung bis
hin zu Vermarktung, Betrieb und Facility Management – kompetent aus
einer Hand erbracht werden kann.
Für die Arbeitsteilung innerhalb des LBBW-Konzerns gilt, dass sich die
LBBW Immobilien auf alle Immobiliendienstleistungen konzentriert,
während sich die LBBW und ihre Leasingtöchter auf die Finanzierungsaktivitäten
fokussieren.
Die Jahresabschlüsse der konsolidierten und at equity bewerteten
Unternehmen sind auf den Stichtag des Jahresabschlusses zum
31. Dezember 2010 der LBBW Immobilien GmbH aufgestellt.
Zwischen der LBBW Immobilien GmbH und der LBBW wurde am
2. Januar 2009 ein Beherrschungsvertrag geschlossen.
Der Abschluss wird vom Aufsichtsrat gebilligt und der Gesellschafterversammlung
zur Genehmigung vorgelegt. Die Geschäftsführung hat am
18. März 2011 den Konzernabschluss zur Vorlage an den Aufsichtsrat
freigegeben.
2. Grundlage der Abschlusserstellung
2.1 Gesetzliche Vorschriften
Die Aufstellung des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2010 in
Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards
(IFRS), wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind und den
ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen
Vorschriften, erfolgt freiwillig. Die in der EU anzuwendenden IFRS können
sich von den vom International Accounting Standards Board (IASB) verabschiedeten
IFRS unterscheiden, wenn neue IFRS oder Änderungen an
bestehenden IFRS von der EU nicht oder nicht rechtzeitig, das heißt vor
dem vom IASB festgelegten Zeitpunkt des Inkrafttretens, in europäisches
Recht übernommen werden.
Es werden alle zum Bilanzstichtag gültigen und in der Europäischen
Union verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen
berücksichtigt. Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden,
soweit nicht nachfolgend dargestellt, ergaben sich nicht.
Es wurden keine neuen Standards aus der freiwilligen Anwendung von
später verpflichtend anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften
vorgenommen.
Beginnend mit dem Geschäftsjahr 2010 waren folgende durch das IASB
überarbeitete oder neu herausgegebene Standards und Interpretationen
verpflichtend anzuwenden, die für den Konzern Neuerungen bedingen:
Standard Bezeichnung gültig ab
IFRS 3 revised Unternehmenszusammenschlüsse 1. Juli 2009
IAS 27 revised Konzern- und separate Abschlüsse 1. Juli 2009
Verbesserungen
von IFRS Verbesserungen der IFRS (2009) Überwiegend
1. Januar 2010
IFRS 3 revised Unternehmenszusammenschlüsse
Überarbeitet und ergänzt wurden insbesondere die Vorschriften zur
Ermittlung der Anschaffungskosten, zur Kaufpreisallokation,
zur Zugangsbewertung der nicht beherrschenden Anteile und zum
sukzessiven Anteilserwerb.
Die Anschaffungskosten umfassen nun keine Transaktionskosten mehr,
dafür aber bedingte Kaufpreisbestandteile und zwar unabhängig von
ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit. Während die Transaktionskosten erfolgswirksam
zu erfassen sind, gehen bedingte Kaufpreisbestandteile mit
ihrem beizulegenden Zeitwert zum Erwerbsstichtag in die Anschaffungskosten
ein. Spätere Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von als
Schulden klassifizierten bedingten Kaufpreisbestandteilen sind erfolgswirksam
zu berücksichtigen.
Im Rahmen der Kaufpreisallokation sind nunmehr beim erworbenen
Unternehmen bestehende Verträge aus Sicht des Konzerns neu zu
untersuchen und falls erforderlich neu zu klassifizieren. Dies gilt auch
für Finanzinstrumente.
Die nicht beherrschenden Anteile (ehemals Minderheitenanteile) können
jetzt entweder zum beizulegenden Zeitwert angesetzt werden oder wie
bisher mit dem anteiligen, auf sie entfallenden Nettovermögen.
Bei sukzessiven Anteilserwerben ist zum Zeitpunkt der Kontrollerlangung
der Unterschied zwischen dem Buchwert der bereits gehaltenen Anteile
und deren beizulegendem Zeitwert erfolgswirksam zu erfassen. Eine
tranchenbezogene Ermittlung des Geschäfts- oder Firmenwerts ist nicht
mehr möglich.
Im Geschäftsjahr haben im Konzern keine Unternehmenserwerbe
stattgefunden.
IAS 27 revised Konzern- und separate Abschlüsse
Überarbeitet und ergänzt wurden insbesondere die Vorschriften zu
Minderheitenanteilen sowie zum Verlust der Beherrschung über ein
vollkonsolidiertes Tochterunternehmen.

Die Minderheitenanteile wurden in nicht beherrschende Anteile
umbenannt. Sie entstehen, wenn der Konzern die Kontrolle über ein
anderes Unternehmen erlangt, ohne alle Anteile an diesem Unternehmen
zu erwerben, und sind nach wie vor als gesonderter Posten innerhalb des
Eigenkapitals auszuweisen. Neu ist allerdings, dass das Gesamtergebnis,
bestehend aus Jahresüberschuss und Sonstigem Ergebnis, ohne Einschränkungen
auf das den Anteilseignern zustehende Eigenkapital und
die nicht beherrschenden Anteile aufzuteilen ist, und zwar auch dann,
wenn diese Ergebniszuweisung bei den nicht beherrschenden Anteilen
zu einem negativen Saldo führt.
Transaktionen, die eine Veränderung der Beteiligungsquote an einem
Tochterunternehmen nach sich ziehen, können zu einem Verlust der
Beherrschung führen. In diesen Fällen sind zum Zeitpunkt des Beherrschungsverlusts
die auf das Tochterunternehmen entfallenden Posten
auszubuchen. Erhaltene Gegenleistungen sind mit ihrem beizulegenden
Zeitwert zu erfassen. Die Differenz zwischen der angesetzten Gegenleistung
und den ausgebuchten Posten bildet das Veräußerungsergebnis
und ist erfolgswirksam zu vereinnahmen. Werden nicht alle Anteile an
einem Tochterunternehmen verkauft, dann sind die zurückbehaltenen
Anteile zum Zeitpunkt des Beherrschungsverlusts mit dem beizulegenden
Zeitwert zu bewerten. Dieser Bewertungseffekt ist ebenfalls Teil des
Veräußerungsergebnisses. Transaktionen, die zu keiner Veränderung
des Beherrschungsverhältnisses führen, sind erfolgsneutral abzubilden:
Die Buchwerte der beherrschenden und nicht beherrschenden Anteile
werden an die veränderten Beteiligungsquoten angepasst. Unterschiedsbeträge
zwischen dem Anpassungsbetrag der nicht beherrschenden
Anteile und dem beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung
werden unmittelbar im Eigenkapital erfasst und den beherrschenden
Anteilen zugeordnet.
Verbesserungen der IFRS (2009)
Der im Rahmen des jährlichen Verbesserungsprojekts verabschiedete
Sammelstandard Verbesserungen der IFRS ist ein Instrument des
IASB zur Durchführung von zwar nicht dringenden, aber notwendigen
Änderungen am bestehenden Regelwerk der IFRS. Die Änderungen können
rein redaktioneller Natur sein, sie können aber auch Auswirkungen auf
den Ansatz, den Ausweis oder die Bewertung von Vermögenswerten
und Schulden sowie den Umfang der Erläuterungspflichten haben.
Die Änderungen aus dem Standard Verbesserungen der IFRS (2009)
sind überwiegend verpflichtend anzuwenden für Geschäftsjahre, die
am oder nach dem 1. Januar 2010 beginnen. Für die LBBW Immobilien
ergeben sich keine wesentlichen Änderungen der Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden.
Beginnend mit dem Geschäftsjahr 2010 waren folgende durch das IASB
überarbeitete und neu herausgegebene Standards und Interpretationen
verpflichtend anzuwenden, die jedoch auf die Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage der LBBW Immobilien im Geschäftsjahr 2010 keine
Auswirkungen hatten.
Standard Bezeichnung gültig ab
IFRS 1 Erstmalige Anwendung der IFRS 1. Januar 2010
IFRS 2 Anteilsbasierte Vergütungen mit 1. Januar 2010
Barausgleich innerhalb des Konzerns
IAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung – 1. Juli 2009
Änderungen für hedgefähige Posten
IFRIC 12 Dienstleistungskonzessionsvereinbarungen 30. März 2009
IFRIC 15 Verträge über die Errichtung von Immobilien 1. Januar 2010
IFRIC 16 Absicherung einer Nettoinvestition in 30. Juni 2009
einen ausländischen Geschäftsbetrieb
IFRIC 17 Sachausschüttung an Eigentümer 1. Nov. 2009
IFRIC 18 Übertragung von Vermögenswerten 1. Nov. 2009
durch einen Kunden
Die folgenden Standards sind für Perioden nach dem 31. Dezember 2010
oder später verpflichtend anzuwenden:
Standard Bezeichnung gültig ab
Änderung Angaben über die Übertragung von 1. Juli 2011
von IFRS 7 finanziellen Vermögenswerten
IFRS 9 Finanzinstrumente 1. Januar 2013
Änderung Latente Steuern: Realisierung 1. Januar 2012
von IAS 12 zugrunde liegender Vermögenswerte
IAS 24 revised Angaben über Beziehungen zu nahe 1. Januar 2011
stehenden Unternehmen und Personen
IAS 32 Klassifizierung von Bezugsrechten und 1. Februar 2010
ähnlichen Rechten
Änderung Begrenzte Ausnahme für Vergleichs- 1. Juli 2010
des IFRS 1 angaben nach IFRS 7 für erstmalige
Anwender*)
Verbesserungen Verbesserungen der IFRS (2010) Überwiegend
von IFRS 1. Januar 2011
IFRIC 14/ Beitragsvorauszahlungen bei bestehenden 1. Januar 2011
IAS 19 Mindestdotierungsverpflichtungen*)
IFRIC 19 Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten 1. Juli 2010
mit Eigenkapitalinstrumenten*)
*) Voraussichtlich nicht relevant für die Gruppe
137

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Änderung von IFRS 7
Die Änderung von IFRS 7 ist verpflichtend anzuwenden für Geschäftsjahre,
die am oder nach dem 1. Juli 2011 beginnen. Die Änderung bestimmt
umfangreiche neue qualitative und quantitative Angaben über übertragene
finanzielle Vermögenswerte, die nicht ausgebucht wurden, und
über das zum Berichtsstichtag bestehende anhaltende Engagement bei
übertragenen finanziellen Vermögenswerten. Wesentliche Auswirkungen
auf den Konzern werden nicht erwartet.
IFRS 9 Finanzinstrumente
IFRS 9 Finanzinstrumente ist voraussichtlich verpflichtend anzuwenden
für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen.
IFRS 9 wird IAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung sukzessive
ablösen. Auf der Aktivseite wird es künftig nur noch zwei Bewertungskategorien
geben: fortgeführte Anschaffungskosten und beizulegender
Zeitwert. Die Klassifizierung eines finanziellen Vermögenswerts wird sich
am Geschäftsmodell für das Portfolio, welches ihn umfasst, und seinen
vertraglich vereinbarten Zahlungsstromeigenschaften orientieren. Eine
Zuordnung zu der Kategorie fortgeführte Anschaffungskosten wird
nur möglich sein, falls es sich bei dem betrachteten Portfolio um ein
Portfolio mit Halteabsicht handelt und aus dem finanziellen Vermögenswert
ausschließlich Zins- und Tilgungszahlungen resultieren. Eine freiwillige
Bewertung zum beizulegenden Zeitwert wird bei Vorliegen einer
Bewertungsinkongruenz (accounting mismatch) möglich sein.
Bei finanziellen Vermögenswerten der Kategorie beizulegender Zeitwert
werden Zeitwertänderungen grundsätzlich erfolgswirksam zu erfassen
sein; Ausnahmen wird es bei Eigenkapitalinstrumenten ohne Handelsabsicht
geben.
Die Vorschriften zur Trennungspflicht von strukturierten finanziellen
Vermögenswerten werden entfallen; eine Trennung von Basisvertrag und
eingebettetem Derivat wird nicht mehr zulässig sein. Stattdessen werden
die allgemeinen Vorschriften auch für strukturierte finanzielle Vermögenswerte
als Einheit anzuwenden sein.
Auf der Passivseite werden die bestehenden Regelungen weitgehend erhalten
bleiben. Im Wesentlichen beschränken sich die Abweichungen auf
eine Ausweisänderung bei den finanziellen Verbindlichkeiten, die freiwillig
zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden: Der auf die Veränderung
der eigenen Bonität entfallende Anteil der Zeitwertänderung wird künftig
erfolgsneutral im Sonstigen Ergebnis ausgewiesen werden, es sei denn, es
entstünde hierdurch eine Bewertungsinkongruenz (accounting mismatch).
Aus den bislang bekannten Neuerungen werden wesentliche Auswirkungen
auf den Konzern nicht erwartet. Die endgültigen Vorschriften zur
Wertminderung von zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten
finanziellen Vermögenswerten sowie zur bilanziellen Abbildung von
Sicherungsbeziehungen stehen noch aus. Eine Aussage zu den Auswirkungen
des finalen IFRS 9 ist deshalb noch nicht möglich. IFRS 9 wurde von
der EU noch nicht anerkannt.
Änderung von IAS 12
Die Änderung von IAS 12 ist verpflichtend anzuwenden für Geschäftsjahre,
die am oder nach dem 1. Januar 2012 beginnen. Die Änderung sieht vor,
dass aktive und passive latente Steuern für bestimmte Vermögenswerte
basierend auf der Annahme bewertet werden, dass der Buchwert dieser
Vermögenswerte in voller Höhe durch Veräußerung realisiert wird. Auswirkungen
auf den Konzern werden nicht erwartet.
138
IAS 24 revised Angaben über Beziehungen zu nahe stehenden
Unternehmen und Personen
IAS 24 Nahe stehende Personen ist verpflichtend anzuwenden für
Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2011 beginnen.
Die Definition einer nahe stehenden Partei wurde vereinfacht, ihre
Intention verdeutlicht und Widersprüche beseitigt. Zusätzlich wurden der
öffentlichen Hand nahe stehende Unternehmen von den Offenlegungspflichten
teilweise befreit. Wesentliche Auswirkungen auf den Konzern
werden aus dem überarbeiteten IAS 24 nicht erwartet.
Verbesserungen der IFRS (2010)
Der im Rahmen des jährlichen Verbesserungsprojekts verabschiedete
Sammelstandard Verbesserungen der IFRS ist ein Instrument des
IASB zur Durchführung von zwar nicht dringenden, aber notwendigen
Änderungen am bestehenden Regelwerk der IFRS. Die Änderungen können
rein redaktioneller Natur sein, sie können aber auch Auswirkungen auf
den Ansatz, den Ausweis oder die Bewertung von Vermögenswerten
und Schulden sowie den Umfang der Erläuterungspflichten haben.
Die Änderungen aus dem Standard Verbesserungen der IFRS (2010)
sind überwiegend verpflichtend anzuwenden für Geschäftsjahre, die am
oder nach dem 1. Januar 2011 beginnen. Wesentliche Auswirkungen auf
den Konzern werden nicht erwartet.
2.2 Allgemeine Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Die funktionale Währung der LBBW Immobilien und die Berichtswährung
des Konzernabschlusses ist der Euro. Alle Beträge werden in Tausend
Euro (TEUR) kaufmännisch gerundet angegeben, soweit nichts anderes
vermerkt ist. Aus rechentechnischen Gründen können Rundungsdifferenzen
in Höhe von +/- einer Einheit auftreten. Alle Vorjahreszahlen werden
in Klammern angegeben.
Der Bilanzausweis orientiert sich an der Fristigkeit der entsprechenden
Vermögenswerte und Schulden. Diese werden in langfristig und kurzfristig
gegliedert. Pensionsrückstellungen und latente Steuern werden als langfristig
ausgewiesen. Wertpapiere werden wegen ihrer schnellen Veräußerbarkeit
als kurzfristig ausgewiesen. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte werden in Anlehnung an den Geschäftszyklus generell
als kurzfristig ausgewiesen.
Die Bilanzpositionen werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet.
Ausnahmen betreffen die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
und derivativen Finanzinstrumente, die ergebniswirksam zum Fair
Value bewertet werden. Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit
wird nach der indirekten Methode ermittelt. Das Konzernergebnis wird um
die zahlungsunwirksamen Posten wie Bewertungsergebnisse und Rückstellungsveränderungen
sowie Veränderungen aus Forderungen und Verbindlichkeiten
bereinigt. Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit und aus
der Finanzierungstätigkeit wird nach der direkten Methode ermittelt.
Die nachfolgend dargestellten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
wurden für die im vorliegenden Konzernabschluss enthaltenen Perioden
konsistent angewendet.

2.3 Schätzungen und Ermessensentscheidungen
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses nach IFRS werden in verschiedenen
Positionen Annahmen getroffen und Schätzungen vorgenommen,
die sich auf Höhe und Ausweis der bilanzierten Vermögenswerte und
Schulden, der Erträge und Aufwendungen auswirken. Die tatsächlichen
Beträge können von den getroffenen Annahmen und Schätzungen abweichen.
Schätzungen und Annahmen werden vorgenommen bei der
Ermittlung von Nutzungsdauern, bei der Ermittlung von Diskontierungszinssätzen,
bei der Beurteilung der Notwendigkeit sowie der Höhe einer
außerplanmäßigen Abschreibung oder Wertberichtigung. Insbesondere
betrifft dies die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes für die als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte und Forderungen sowie den Ansatz und die
Bemessung von Rückstellungen.
Hauptanwendungsbereiche für Annahmen und Schätzungen liegen bei
der Schätzung der Mietentwicklung für als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien, bei der Ermittlung abgezinster Cash Flows im Rahmen von
Impairment-Tests sowie bei der Bildung von Rückstellungen für Rechtsverfahren,
Pensionen und andere Leistungszusagen.
Zu den Sensitivitätsanalysen verweisen wir auf Kapitel 7.1 und 7.6.
Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses ist nicht von
einer wesentlichen Änderung der zu Grunde gelegten Annahmen und
Schätzungen auszugehen, so dass aus gegenwärtiger Sicht keine wesentliche
Anpassung der Buchwerte der angesetzten Vermögenswerte und
Schulden im Geschäftsjahr 2011 zu erwarten ist.
Passiva
A. Eigenkapital
I. Anteile des Anteilseigners des
Mutterunternehmens am Eigenkapital
2.4 Änderung von Rechnungslegungsmethoden
und Fehlerkorrekturen gemäß IAS 8
Nach IAS 8.43 hat ein Unternehmen einen Fehler aus einer früheren
Periode durch rückwirkende Anpassung zu korrigieren.
Im Konzernabschluss wurde im Rahmen der Entkonsolidierung einer
Gesellschaft 2010 der im Fremdkapital unter den sonstigen Verbindlichkeiten
ausgewiesene nicht beherrschende Anteil an einer Kommanditgesellschaft
überprüft und in Höhe des fehlerhaften Ausweises um TEUR
8.901 korrigiert. Des Weiteren wurde ein Additionsfehler in Höhe von
TEUR 9.753 bei der Ermittlung der nicht beherrschenden Anteile an
Kommanditgesellschaften korrigiert. Hierdurch ergaben sich Änderungen
zum 1. Januar 2009 und zum 31. Dezember 2009 in den sonstigen
Verbindlichkeiten und im Bilanzgewinn einschließlich Gewinnvortrag.
Die sonstigen Verbindlichkeiten haben sich jeweils um TEUR 18.654
vermindert, korrespondierend hat sich der Bilanzgewinn einschließlich
Gewinnvortrag jeweils um TEUR 18.654 erhöht.
Der in der Konzern-GuV für das Geschäftsjahr 2009 in den sonstigen
betrieblichen Erträgen ausgewiesene Ertrag aus der Verlustübernahme
durch die LBBW in Höhe von TEUR 298.793 aufgrund eines Beherrschungsvertrages
mit der LBBW wurde korrigiert und unter der Position Bilanzgewinn
einschließlich Gewinnvortrag ergebnisneutral als Einlage
des Gesellschafters ausgewiesen.
31.12.2009 01.01.2009/31.12.2008
TEUR TEUR
Veröffentlichter Anpassung Angepasster Veröffentlichter Anpassung Angepasster
Buchwert Buchwert Buchwert Buchwert
6. Bilanzgewinn einschließlich Gewinnvortrag 57.563 18.654 76.217 155.534 18.654 174.188
C. Kurzfristiges Fremdkapital
II. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten
6. Sonstige Verbindlichkeiten 185.590 -18.654 166.936 210.619 -18.654 191.965
Gewinn- und Verlustrechnung
5. Sonstiges betriebliches Ergebnis 17.674 -298.793 -281.120
a) Sonstige betriebliche Erträge 324.493 -298.793 25.700
Konzernergebnis -83.061 -298.793 -381.854
15. Ergebnisanteil Anteilseigner nach Steuern -83.361 -298.793 -382.154
139

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Des Weiteren wurde 2010 die Reportstruktur aktualisiert. Alle Änderungen,
die hier vorgenommen wurden, dienen der klaren Darstellung und
besserer Transparenz. Geändert wurden:
Bilanz – Aktiva:
- Änderung der Bezeichnung der Position in Grundstücke mit
Erbbaurechten (31.12.2009: Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter)
- Änderung der Bezeichnung der Position in Anteile an nahe stehenden
Unternehmen (31.12.2009: Anteile an verbundenen Unternehmen)
- Zusammenfassung von Positionen und Änderung der Bezeichnung in
Forderungen gegenüber nahe stehenden Unternehmen (31.12.2009:
Forderungen gegen verbundene Unternehmen, Forderungen gegen
assoziierte Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen, Forderungen
gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht)
Bilanz – Passiva:
- Zusammenfasssung von Positionen des Eigenkapitals und Ergänzung
des Eigenkapitals um die Position Anteile des Anteilseigners des Mutter-
unternehmens am Eigenkapital
- Änderung der Bezeichnung der Position auf Bilanzgewinn einschließlich
Gewinnvortrag (31.12.2009: Konzernbilanzgewinn)
- Zusammenfassung von Positionen und Änderung der Bezeichnung in
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen
(31.12.2009: Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen,
Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen/Gemein-
schaftsunternehmen, Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit
denen ein Beteiligungsverhältnis besteht)
GuV:
- Änderung der Darstellung des Bewirtschaftungsergebnisses.
Die Unterpositionen Umsatzerlöse und betriebliche Aufwendungen zur
Erzielung von Bewirtschaftungserlösen werden bei den Positionen
als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und andere Immobilien-
bestände aufgezeigt.
- Änderung der Darstellung des Veräußerungsergebnisses.
Die Unterpositionen Umsatzerlöse aus zur Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien und Aufwendungen zur Veräußerung von zur Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien werden bei der Position als Finanz-
investition gehaltene Immobilie gezeigt. Ebenso werden die Unter-
positionen Umsatzerlöse aus für zum Verkauf bestimmten Grund-
stücken und anderen Vorräten und Aufwendungen zur Erzielung
von Veräußerungsergebnissen bei der Position aus dem Verkauf
bestimmter Grundstücke und anderer Vorräte gezeigt.
140
3. Konsolidierungsgrundsätze und Konsolidierungskreis
3.1 Konsolidierungsgrundsätze
Der Konzernabschluss wird nach konzerneinheitlichen Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden aufgestellt.
Zu den nachfolgenden Erläuterungen verweisen wir auf die
Anteilsbesitzliste am Ende des Anhangs.
Tochterunternehmen
Tochterunternehmen sind gemäß IAS 27 alle Unternehmen, über deren
Finanz- und Geschäftspolitik der Konzern die Beherrschung hat. In der
Regel besteht die Beherrschung bei einem Stimmrechtsanteil von mehr
als 50 Prozent. Bei der Beurteilung, ob Beherrschung vorliegt, werden
potenzielle Stimmrechte berücksichtigt, die aktuell ausübbar oder
umwandelbar sind.
Nach IAS 27 in Verbindung mit SIC-12 sind auch Zweckgesellschaften in
den Konzernabschluss einzubeziehen, bei denen der Stimmrechtsanteil
unter 50 Prozent liegt, die aber wirtschaftlich betrachtet vom Unternehmen
beherrscht werden, da der Konzern die Mehrheit der Chancen und
Risiken behält. Sämtliche Unternehmen, auf die ein beherrschender
Einfluss ausgeübt werden kann, werden vollkonsolidiert in den Konzernabschluss
einbezogen.
Tochterunternehmen werden von dem Zeitpunkt an konsolidiert, an dem
die Kontrolle auf das Mutterunternehmen übergegangen ist. Die Einbeziehung
in den Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschung durch das
Mutterunternehmen nicht mehr besteht.
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach den Vorschriften des IAS 27.
Darüber hinaus werden Unternehmenszusammenschlüsse nach der
Erwerbsmethode gemäß IFRS 3 abgebildet. Die Kapitalkonsolidierung
erfolgt demnach durch Verrechnung der Anschaffungskosten der Anteile
mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen.
Identifizierbare Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten
der Tochterunternehmen werden bei der Erstkonsolidierung mit ihrem
beizulegenden Zeitwert bewertet. Ein sich ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag
wird als Geschäfts- oder Firmenwert unter den immateriellen
Vermögenswerten ausgewiesen. Ein passivischer Unterschiedsbetrag
wird in der Periode seiner Entstehung ergebniswirksam in der Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst. Die aufgedeckten stillen Reserven und Lasten
werden bei der Folgekonsolidierung entsprechend den korrespondierenden
Vermögenswerten und Schulden fortgeführt. Die Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden der Tochtergesellschaften werden, wenn notwendig,
geändert, um die Konzerneinheitlichkeit zu gewährleisten.
Konzerninterne Gewinne und Verluste, Umsätze, Aufwendungen und
Erträge sowie die zwischen Konzernunternehmen bestehenden Forderungen
und Verbindlichkeiten werden eliminiert. Auf temporäre Unterschiede
aus der Konsolidierung werden die nach IAS 12 erforderlichen Steuerabgrenzungen
vorgenommen.

Bei der Veräußerung eines Tochterunternehmens wird der darauf entfallende
Betrag des Geschäfts- oder Firmenwertes im Rahmen der Ermittlung
des Abgangserfolges berücksichtigt.
Anteile an Tochterunternehmen, die aufgrund untergeordneter Bedeutung
nicht im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen
werden, sind unter der Position Finanzanlagen (afs) ausgewiesen. Der
Umfang dieser nicht einbezogenen Tochterunternehmen ist, bezogen auf
das Eigenkapital und das Ergebnis, von untergeordneter Bedeutung.
Assoziierte Unternehmen
Nach der Equity-Methode werden solche Beteiligungen bewertet, bei
denen das Mutterunternehmen einen maßgeblichen Einfluss ausübt. Ein
maßgeblicher Einfluss wird bei einem Anteilsbesitz von 20 bis 50 Prozent
vermutet.
Nach der Equity-Methode sind Anteile an assoziierten Unternehmen mit
ihren Anschaffungskosten in die Konzernbilanz aufzunehmen, die um
Veränderungen des Anteils des Konzerns am Reinvermögen des assoziierten
Unternehmens nach dem Erwerbszeitpunkt sowie um Verluste durch
Wertminderungen von einzelnen Anteilen angepasst werden. Verluste
eines assoziierten Unternehmens, die den Anteil des Konzerns an diesem
assoziierten Unternehmen (der jegliche langfristige Investition enthält, die
dem wirtschaftlichen Gehalt nach Teil der Nettoinvestition des Konzerns in
das assoziierte Unternehmen ist) übersteigen, werden nur in dem Ausmaß
erfasst, wie der Konzern rechtliche oder faktische Verpflichtungen eingegangen
ist und Zahlungen an Stelle des assoziierten Unternehmens leistet.
Jeglicher Überschuss der Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs
über den Konzernanteil an den beizulegenden Nettozeitwerten der Vermögenswerte,
Schulden und Eventualschulden des assoziierten Unternehmens
zum Zeitpunkt des Erwerbs ist als Geschäfts- oder Firmenwert zu
erfassen. Der Geschäfts- oder Firmenwert ist Bestandteil des Buchwertes
der Beteiligung und wird als Teil dieser Beteiligung auf das Vorliegen einer
Wertminderung geprüft. Jeglicher Überschuss des Konzernanteils des
beizulegenden Nettozeitwertes der identifizierbaren Vermögenswerte,
Schulden und Eventualschulden über die Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs
ist nach erneuter Beurteilung sofort erfolgswirksam zu
erfassen.
Geht ein Konzernunternehmen Geschäftsbeziehungen mit einem assoziierten
Unternehmen ein, sind Gewinne und Verluste im Umfang des
Konzernanteils an den entsprechenden assoziierten Unternehmen zu
eliminieren.
Gemeinschaftsunternehmen – Joint Ventures
Gemeinschaftsunternehmen sind dadurch gekennzeichnet, dass sie mit
einem oder mehreren konzernfremden Partnerunternehmen gemeinsam
geführt werden können. Die LBBW Immobilien nimmt das Wahlrecht des
IAS 31.38 in Anspruch und bezieht die Gemeinschaftsunternehmen nach
der Equity-Methode ein.
Anteile an assoziierten Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen,
die aufgrund untergeordneter Bedeutung nicht nach der Equity-Methode
in den Konzernabschluss einbezogen werden, sind unter der Position
Finanzanlagen (afs) ausgewiesen. Der Umfang dieser nicht einbezogenen
Unternehmen ist, bezogen auf das Eigenkapital und das Ergebnis, von
untergeordneter Bedeutung.
3.2 Konsolidierungskreis
Der Konsolidierungskreis umfasst neben der LBBW Immobilien GmbH
87 vollkonsolidierte Gesellschaften. At equity bewertet wurden fünf
assoziierte Unternehmen und fünf Gemeinschaftsunternehmen.
2010 2009
Anzahl der vollkonsolidierten Unternehmen
Anzahl der nach der Equity-Methode
87 99
bewerteten Beteiligungen 10 18
Summe der Gesellschaften 97 117
Eine vollständige Aufstellung der Konzernunternehmen ist am Ende des
Anhangs in Form der Anteilsbesitzliste beigefügt.
Die folgende Gesellschaft wurde 2010 aufgrund der Änderung der
Wesentlichkeit zusätzlich in den Konzernabschluss als Zweckgesellschaft
im Sinne von SIC-12 Special Purpose Entities vollkonsolidiert einbezogen:
- aiP Isarauen GmbH & Co. KG
Im Berichtszeitraum wurden Anteile an folgenden Unternehmen hinzugekauft
und auf Grund der neu erhaltenen zusätzlichen Stimmrechte als
Tochterunternehmen eingestuft (vorher SIC-12, Special Purpose Entities):
- Entwicklungsgesellschaft Grunewaldstraße 61–62 mbH & Co. KG
- Grunewaldstraße 61–62 GmbH
- Entwicklungsgesellschaft Uhlandstraße 187 GmbH & Co. KG
- Uhlandstraße 187 GmbH
- Alpha Real Estate (Luxembourg) S.à.r.l.
- Grensstraat LR Development S.P.R.L.
Die Anteile an folgenden vollkonsolidierten Gesellschaften wurden im
Berichtszeitraum verkauft:
- Wohnbau Haidhausen GmbH & Co. KG/Wohnbauverwaltungsgesellschaft
Haidhausen mbH (Veräußerungspreis 2.620.232,57 EUR)
- Leonhardshaus GmbH (Veräußerungspreis 1,00 EUR)
- Blauenberg S.A. (Veräußerungspreis 8.744.634,57 EUR)
- CTG Participation S.A./CTG S.A. (Veräußerungspreis 400.000,00 EUR)
- Château de Beggen S.A. (Veräußerungspreis 7.213.840,85 EUR)
- Parc Helfent S.A. (Veräußerungspreis 12.224.722,69 EUR)
141

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Die Anteile an folgenden at equity bilanzierten Gesellschaften wurden im
Berichtszeitraum verkauft:
- J.K. Wohnbau Gesellschaft mbH & Co. Objekt Giesing-Süd KG
- J.K. Wohnbau Gesellschaft mbH & Co. Objekt Maistraße KG
- JK Wohnbau GmbH & Objekt Waltherstraße KG
- J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Albert-Roßhaupter-
Straße 39 KG
- J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG
(Veräußerungspreis gesamt für alle JK Wohnbaugesellschaften
21.854.855,67 EUR)
- Ronndriesch 123 S.A. (Veräußerungspreis 5.262.105,35 EUR)
Folgende Gesellschaften wurden im Berichtszeitraum aufgelöst oder
verschmolzen:
- LEG Projektgesellschaft 1 GmbH & Co. KG (Auflösung)
- Verwaltungsgesellschaft Pflegeheim Hilzingen GmbH
(Verschmelzung mit LEG Osiris 4 GmbH)
- LBBW Immobilien Projektmanagement GmbH (Verschmelzung mit
LBBW Immobilien Development GmbH)
- LEG City-Park Südost Verwaltungs GmbH (Verschmelzung mit
MANUKA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH)
- KURIMA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH (Verschmelzung mit
MANUKA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH)
- Hauptstraße Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
(Auflösung)
- Filderbahnstraße Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
(Auflösung)
4. Fremdwährungsumrechnung
Die funktionale Währung der LBBW Immobilien und die Berichtswährung
des Konzernabschlusses ist der Euro.
Geschäfte in Fremdwährungen werden in den Einzelabschlüssen der in
den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften mit den Kursen zum
Zeitpunkt der Geschäftsvorfälle umgerechnet. Nicht-monetäre Posten in
Fremdwährung, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, werden
mit den Kursen umgerechnet, die zum Zeitpunkt der Bewertung mit dem
beizulegenden Zeitwert Gültigkeit hatten. Zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten
bewertete nicht-monetäre Posten werden mit dem Wechselkurs
zum Zeitpunkt der erstmaligen bilanziellen Erfassung umgerechnet.
An jedem Bilanzstichtag werden monetäre Posten in Fremdwährung mit
dem gültigen Mittelkurs umgerechnet. Umrechnungsdifferenzen werden
ergebniswirksam in der Periode erfasst, in der sie auftreten. Der Nettoverlust
aus der Fremdwährungsumrechnung für das Geschäftsjahr wurde
in der Position sonstiges betriebliches Ergebnis in Höhe von TEUR 5.740
(im Vorjahr unter der Position Sach- und Verwaltungsaufwand in Höhe von
TEUR 1.366) ausgewiesen.
142
Der Einzelabschluss jedes Konzernunternehmens wird in der Währung
des primären Wirtschaftsraumes, in dem das Unternehmen tätig ist
(seiner funktionalen Währung) aufgestellt. Für Zwecke der Aufstellung
des Konzernabschlusses sind die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
sowie Erträge und Aufwendungen des Unternehmens in Euro umzurechnen.
Nach der modifizierten Stichtagskursmethode werden Eigenkapitalpositionen
zu historischen Kursen, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
zum Stichtagskurs umgerechnet. Erträge und Aufwendungen werden zum
Durchschnittskurs der Periode umgerechnet. Resultierende Umrechnungsdifferenzen
werden gesondert im Eigenkapital, in der Währungsrücklage,
ausgewiesen.
Fremdwährungsumrechnung von Abschlüssen in Fremdwährung wird bei
der LBBW Immobilien lediglich bei einer Tochtergesellschaft, der Parcul
Banatului S.R.l., angewandt.
Umrechnungsdifferenzen aus Umrechnung der funktionalen Währung
ausländischer Geschäftsbetriebe in die Berichtswährung des Konzerns
sind im Berichtszeitraum mit TEUR 203 (TEUR -807) in der Währungsrücklage
erfasst.
5. Spezifische Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
5.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umfassen Wohn- und
Gewerbeimmobilien sowie Erbbaurechte, die zur Erzielung langfristiger
Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten
werden und nicht vom Konzern selbst genutzt werden. Verkäufe aus
diesem Bestand finden lediglich zur Bereinigung des Portfolios statt.
Die eigengenutzten Immobilien werden dadurch abgegrenzt, dass sie
als Bürogebäude für die LBBW Immobilien-Gruppe genutzt werden.
Es handelt sich dabei um ein Objekt (Katharinenstraße 20, Stuttgart).
Die zum Verkauf bestimmten Immobilien, die als Vorratsvermögen
bilanziert werden, zeichnen sich dadurch aus, dass sie erworben werden,
um nach kurzer Zeit oder einer gewissen Phase der Bewirtschaftung
wieder veräußert zu werden. Die Unterscheidung orientiert sich auch
an dem intern festgelegten üblichen Geschäftszyklus für Projektentwicklungen.
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien einschließlich der im Bau
befindlichen Renditeimmobilien werden nach IAS 40 zum Zeitpunkt des
Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten
bilanziert (einschließlich Transaktionskosten und Fremdkapitalkosten).
Die Folgebewertung erfolgt nach IAS 40 zum beizulegenden
Zeitwert (Fair Value). Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem
Bau oder der Herstellung einer Immobilie zugeordnet werden können,
um sie in einen gebrauchsfertigen Zustand zu versetzen, werden als Teil
der Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert.

Nach dem Zeitpunkt der erstmaligen, prospektiven Anwendung von
IAS 23R (1. Januar 2009) fielen keine als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien im Bau unter diese Vorschriften.
Bei der Übertragung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie
in den Bestand der Vorräte oder der selbst genutzten Immobilien
entspricht der Fair Value im Zeitpunkt der Nutzungsänderung den
Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die weitere Bewertung nach
IAS 2 oder IAS 16. Übertragungen haben im Geschäftsjahr 2010 nicht
stattgefunden.
Änderungen des Fair Values werden in der Gewinn- und Verlustrechnung
als Nettogewinne/Nettoverluste aus Fair-Value-Anpassung erfasst.
Der Abgang der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird erfasst,
sofern im Fall der Veräußerung respektive Vermietung (Finance-Lease) die
wesentlichen Chancen und Risiken auf den Erwerber übergegangen sind.
Bei der Ermittlung des Fair Values sind die Marktlage und die Marktbedingungen
am Abschlussstichtag zu berücksichtigen. Im besten Fall wird
der Fair Value durch auf einem aktiven Markt notierte, aktuelle Preise
ähnlicher Immobilien bestimmt, die sich am selben Ort und in ähnlichem
Zustand befinden und Gegenstand vergleichbarer Mietverhältnisse
und anderer, mit den Immobilien zusammenhängender Verträge sind.
Wenn diese Informationen nicht verfügbar sind, werden alternative
Bewertungsmethoden wie zum Beispiel kürzlich erzielte Preise auf
weniger aktiven Märkten oder Discounted-Cash-Flow-Prognosen oder
das Ertragswertverfahren angewandt.
Da keine Marktdaten zur Verfügung stehen, wurden die Fair Values
der als Finanzinvestition gehaltenen Wohnimmobilien durch die LBBW
Immobilien mit Hilfe eines standardisierten Bewertungstools im
Discounted-Cash-Flow (DCF)-Verfahren ermittelt. Nach der DCF-Methode
werden künftig erwartete Zahlungsmittelüberschüsse eines Bewertungsobjekts
auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Als Bewertungsobjekt dient das Objekt als selbstständige, strategische
Geschäftseinheit. Ein Objekt ist bewertungstechnisch ein Gebäude (ein
Dach, eventuell mehrere Hauseingänge). Das Verfahren orientiert sich am
branchenüblichen Standard und unterliegt den folgenden Einflussgrößen:
- Bewirtschaftungseinnahmen
- Bewirtschaftungskosten
- Abbau-/-Aufbau Instandhaltungsrückstand
- Objektindividueller Diskontierungs-/Kapitalisierungszinssatz
Für die Ermittlung der erwarteten Zahlungsmittelüberschüsse pro
Bewertungsobjekt wird die Bewirtschaftungsperspektive unterstellt.
Für alle 1.618 Wohnimmobilien werden in einem Detailplanungszeitraum
von zehn Jahren die Zahlungsmittelüberschüsse als Saldo aus Einzahlungen
und Auszahlungen im Zusammenhang mit der Objektbewirtschaftung
ermittelt. Für das Ende des Detailplanungszeitraums wird ein Restwert des
Bewertungsobjekts prognostiziert, indem die Zahlungsmittelüberschüsse
des zehnten Jahres als ewige Rente kapitalisiert werden.
Bei Wohnimmobilien werden zur Prognose der künftigen Einnahmen
im Detailplanungszeitraum das Mietpotenzial und -risiko des einzelnen
Bewertungsobjekts sowohl unter finanzwirtschaftlichen und marktbezogenen
Aspekten als auch nach technischen Merkmalen der Ausstattung
und des Erhaltungszustands analysiert. Die Marktmiete wird analog zum
Vorjahr mit zwei Prozent pro Jahr dynamisiert. Bei frei finanzierten und
nicht marktgerecht vermieteten Objekten wird im Detailplanungszeitraum
eine Annäherung an die Marktmiete im Rahmen der mietrechtlichen
Regelungen bei gleichzeitigem Abbau des Instandhaltungsrückstands
modelliert. Bei Förderobjekten werden innerhalb der Restriktionen des
jeweiligen Förderwegs die Mietentwicklungen simuliert.
Bei der Bewertung der Wohnimmobilien wurde bereits im Geschäftsjahr
2008 berücksichtigt, dass Baden-Württemberg zum 1. Januar 2009 das
Kostenmietrecht abgeschafft hat. Die Ausgestaltung des Übergangs wurde
den Kommunen per Satzung übertragen. Demnach kann eine Mietentwicklung
bis zu 90 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, unter Beachtung
der Fristen und Kappungsgrenzen des BGB, umgesetzt werden. Da es
als relativ unwahrscheinlich gilt, dass die Kommunen ihren Handlungsspielraum
voll ausnutzen werden, wurde im Modell unterstellt, dass die
Kostenmiete an die um 20 Prozent verminderte ortsübliche Vergleichsmiete
sukzessive herangeführt wird.
Die jährliche Erhöhung der Marktmiete wird analog zum Vorjahr mit zwei
Prozent angenommen. Aktuell deutet die insbesondere in Ballungsräumen
zunehmende Angebotsverknappung auf eine zukünftig steiler wachsende
Mietentwicklung hin.
Eine überdurchschnittliche Mikrolage wird im Wertermittlungsverfahren
analog zum Vorjahr über einen Abschlag von 0,2 Prozent auf den
Diskontierungszinssatz berücksichtigt.
Sofern Erbbaurechte oder Nutzungsrechte mit begrenzten Laufzeiten in
die Bewertung eingehen, wurde deren tatsächliche Laufzeit berücksichtigt.
Dabei wurde die Ablösung des Kostenmietrechts in Baden-Württemberg
durch kommunale Satzungen berücksichtigt. Vorteile aus der geförderten
Finanzierung werden nicht im Fair Value des Bewertungsobjekts abgebildet.
Diese werden bei der Ermittlung des Fair Values der finanziellen
Verbindlichkeiten berücksichtigt.
Die Ausgaben für Verwaltung werden zu marktüblichen Sätzen normiert.
Leerstands- und Mietausfallkosten werden bei den Wohnimmobilien
analog zum Vorjahr mit 2,5 Prozent der Sollmiete des Objekts angenommen.
Instandhaltungsaufwendungen werden objektkonkret unter
Beachtung von objekttechnischer Ausstattung und Baualtersklasse
nach den normierten Sätzen der II. Berechnungsverordnung geplant.
Bei Wohnimmobilien werden einzelne privatisierte Wohnungen methodisch
insofern abweichend behandelt, als dort kein Instandhaltungsrückstand
erfasst wird.
Die Zahlungsmittelüberschüsse jeder Periode werden unter Anwendung
eines marktgerechten, objektspezifischen Diskontierungszinssatzes
auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Der Diskontierungszinssatz für
den Wohnimmobilienbestand basiert auf einem Basiszinssatz analog
zum Vorjahr in Höhe von sechs Prozent und wird um objektspezifische
143

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Zu- oder Abschläge bereinigt. In den Zu- und Abschlägen werden sowohl
Risiken der aktuellen und zukünftigen Marktsituation als auch spezifische
Objektrisiken aus Zustand, Mikrolage, Größe sowie Erbbaurechtsverträgen
erfasst. Die Diskontierungssätze für den Wohnimmobilienbestand bewegten
sich 2010 in einer Bandbreite von 3,2 bis 8,0 Prozent (Vorjahr: 4,6
bis 6,9 Prozent), wobei der weit überwiegende Teil (90,61 Prozent) der
Bewertungsobjekte Diskontierungszinssätze zwischen 5,0 und 6,0 Prozent
aufweist, 140 Objekte liegen über 6,0 Prozent, zwölf Objekte liegen unter
5,0 Prozent.
Der Kapitalisierungszinssatz zur Ermittlung der ewigen Rente wird aus
dem Diskontierungszinssatz abgeleitet, indem die wesentlichen nach
Ablauf des Planungszeitraums fort bestehenden bewertungsrelevanten
Kriterien wie zum Beispiel Baujahr, Preisbindung, Förderart, Abschlag
für Mikrolage und Drittverwendungsfähigkeit bei generalvermieteten
Objekten mittels Zu- und Abschlägen erfasst werden.
Zur Plausibilisierung der ermittelten Werte dienen Vergleichswerte der
Maklerverbände und Erfahrungswerte aus eigenen Verkäufen. Darüber
hinaus wurde eine Plausibilisierung der Werte anhand von Wertermittlungen
von CB Richard Ellis GmbH, Frankfurt am Main, vorgenommen.
Erwerbsnebenkosten des Verkäufers oder Käufers werden im Fair Value
berücksichtigt.
Die Bewertung der Gewerbeimmobilien mit einer Gesamtfläche von rund
150.000 Quadratmeter (Vorjahr rund 160.000 Quadratmeter) basiert im
Berichtsjahr 2010 auf eigenen Wertermittlungen mit Hilfe eines durch
die Deloitte & Touche GmbH, Düsseldorf, entwickelten Bewertungstools
(innosys Dynamic). Im Vorjahr basierten die bilanzierten Fair Values auf ermittelten
Werten der Gutachterstelle der Landesbank Baden-Württemberg
sowie weiterer Sachverständiger. Die Bewertung 2010 wurde nach dem
DCF-Verfahren (Vorjahr Ertragswertverfahren) vorgenommen. Zur Überprüfung
der selbst ermittelten Werte wurden in Stichproben Wertgutachten
von externen Sachverständigen eingeholt. Dem Discounted-Cash-Flow-
Verfahren lagen folgende Bewertungsparameter zugrunde:
- Detailplanungszeitraum von zehn Jahren
- Ermittlung des Restwertes durch Kapitalisierung einer ewigen Rente
- Mietdynamisierung zwischen 1,5 Prozent und 1,6 Prozent
(Vorjahr: 1 Prozent bis 1,75 Prozent)
- Diskontierungszinssatz zwischen 6,1 Prozent und 8,9 Prozent
(Vorjahr: 4,2 Prozent bis 8,2 Prozent)
5.2 Immaterielle Vermögenswerte
Der Geschäfts- oder Firmenwert, der bei einem Unternehmenszusammenschluss
erworben wird, ist zum Zeitpunkt der Kontrollerlangung als
immaterieller Vermögenswert zu erfassen. Der Geschäfts- oder Firmenwert,
der eine unbestimmte Nutzungsdauer hat, wird nicht planmäßig
abgeschrieben. Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts wird
mindestens einmal jährlich auf Werthaltigkeit überprüft (Impairment Test).
Bestehen Anzeichen für eine mögliche Wertminderung (wie bei bei hohen
Fair-Value-Minderungen) findet auch unterjährig eine Überprüfung der Werthaltigkeit
statt. Ein Geschäfts- oder Firmenwert ist derzeit nicht vorhanden.
144
Immaterielle Vermögenswerte mit einer begrenzten Nutzungsdauer
werden bei Zugang mit Anschaffungskosten bewertet und soweit
abnutzbar über die voraussichtliche Nutzungsdauer aufwandswirksam
abgeschrieben. Die Anschaffungskosten enthalten die Ausgaben,
die direkt dem Erwerb zurechenbar sind.
Bei allen immateriellen Vermögenswerten erfolgt die Abschreibung
linear, wobei grundsätzlich eine Nutzungsdauer von drei Jahren und
ein Abschreibungssatz von 33 1/3 Prozent angenommen werden.
Es erfolgt eine Prüfung auf mögliche Wertminderung, sofern ein Anhaltspunkt
dafür vorliegt, dass der immaterielle Vermögenswert wertgemindert
sein könnte. Die erwartete Nutzungsdauer wird am Ende jedes Geschäftsjahres
überprüft und gegebenenfalls angepasst. Vorgenommene Abschreibungen
werden im Sach- und Verwaltungsaufwand erfolgswirksam erfasst.
Sollte sich der Wertminderungsaufwand in der Folge umkehren, wird der
Buchwert des Vermögenswertes (der Zahlungsmittel generierenden
Einheit) auf die neuerliche Schätzung des erzielbaren Betrages erhöht.
Die Erhöhung des Buchwertes ist dabei auf den Wert beschränkt, der sich
ergeben hätte, wenn für den Vermögenswert (die Zahlungsmittel generierende
Einheit) in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst
worden wäre. Im Geschäftsjahr ergaben sich keine Wertaufholungen.
Selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte sind nicht vorhanden.
5.3 Sachanlagen
Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt
und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.
Die Anschaffungskosten enthalten die Ausgaben, die direkt dem Erwerb
zurechenbar sind. Hierzu gehören auch die geschätzten Kosten für den
Abbruch, den Rückbau sowie für die Wiedernutzbarmachung von
Flächen. Die Herstellungskosten umfassen alle dem Herstellungskosten-
Prozess direkt zurechenbaren Kosten sowie Teile der zuordenbaren,
fertigungsbezogenen Gemeinkosten. Nach dem Zeitpunkt der erstmaligen,
prospektiven Anwendung von IAS 23R (1. Januar 2008) fielen
keine Sachanlagen im Bau unter diese Vorschriften.
Bei allen Sachanlagen erfolgt die Abschreibung linear. Dabei werden
Anlagen gleicher Nutzungsdauer in Anlagenklassen zusammengefasst.
Die wirtschaftlichen Nutzungsdauern werden jährlich überprüft und
gegebenenfalls angepasst.
Dabei werden grundsätzlich folgende Nutzungsdauern angenommen:
- Geschäftsbauten -> 50 Jahre
- Kraftfahrzeuge -> 5 bis 6 Jahre
- Betriebs- und Geschäftsausstattung -> 3 bis 13 Jahre
Eine Sachanlage wird ausgebucht bei Abgang (Verkauf) oder wenn kein
zukünftiger wirtschaftlicher Nutzen von seiner Nutzung oder aus seinem
Abgang erwartet wird. Der Gewinn oder Verlust aus der Veräußerung
entspricht der Differenz zwischen dem Erlös und dem Buchwert und ist
in der Gewinn- und Verlustrechnung in der Periode, in der der Posten
ausgebucht wird, erfolgswirksam zu erfassen.

Die eigengenutzten Gewerbeimmobilien sowie die Betriebs- und Geschäftsausstattung,
einschließlich Finance Lease, werden zu Anschaffungs-
oder Herstellungskosten abzüglich der kumulierten Abschreibungen und
erfassten Wertminderungsaufwendungen ausgewiesen.
Die Sachanlagen werden Impairment-Tests unterzogen, wenn entsprechende
Trigger-Events oder Änderungen der Umstände anzeigen,
dass der Buchwert nicht mehr erzielbar erscheint. Damit wird den Wertminderungen
aufgrund von technischer oder wirtschaftlicher Überalterung
oder Abnutzung sowie aufgrund eines Verfalls der Marktpreise Rechnung
getragen. Ein Wertminderungsverlust wird in der Höhe des den erzielbaren
Betrag übersteigenden Buchwertes erfasst. Der erzielbare Betrag ist der
höhere Betrag aus dem beizulegenden Zeitwert des Vermögenswertes
abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert. Der Ausweis
von Wertminderungen erfolgt in der Position sonstige betriebliche
Aufwendungen. Es wurden im Geschäftsjahr wie auch im Vorjahr keine
Wertminderungen festgestellt.
Sollte sich der Wertminderungsaufwand in der Folge umkehren, wird der
Buchwert des Vermögenswertes auf die neuerliche Schätzung des erzielbaren
Betrages erhöht. Die Erhöhung des Buchwertes ist dabei auf den
Wert beschränkt, der sich ergeben hätte, wenn für den Vermögenswert
in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre. Im
Geschäftsjahr wie auch im Vorjahr ergaben sich keine Wertaufholungen.
5.4 Finanzielle Vermögenswerte
Die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns umfassen Finanzanlagen,
Forderungen und sonstige Vermögenswerte, Wertpapiere, Derivate sowie
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente.
Die Klassen der finanziellen Vermögenswerte, die den Bilanzposten
entsprechen, werden in folgende Kategorien unterteilt:
- Darlehen und Forderungen (LaR)
- Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (AfS)
- Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value)
bewertete finanzielle Vermögenswerte (Afvtpl)
Die Klassifizierung ist abhängig von dem jeweils bei Erwerb beabsichtigten
Verwendungszweck. Das Management bestimmt die Klassifizierung der
finanziellen Vermögenswerte beim erstmaligen Ansatz. Kein Finanzinstrument
war der Kategorie Bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen,
das heißt nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder
bestimmbaren Zahlungen und einer festen Laufzeit, zugeordnet.
Der Ansatz und die Ausbuchung finanzieller Vermögenswerte erfolgt
zum Handelstag, wenn es sich um Finanzanlagen handelt, deren Lieferung
innerhalb des für den betroffenen Markt üblichen Zeitrahmens erfolgt.
Der Erstansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert zuzüglich der Transaktionskosten.
Davon ausgenommen sind finanzielle Vermögenswerte,
die als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet kategorisiert
wurden. Hier erfolgt der erstmalige Ansatz zum beizulegenden Zeitwert
ohne Berücksichtigung von Transaktionskosten. Diese werden zum
Erwerbszeitpunkt unmittelbar erfolgswirksam erfasst.
Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die vertraglichen
Rechte auf die Zahlungsströme aus einem finanziellen Vermögenswert
auslaufen oder es den finanziellen Vermögenswert sowie im Wesentlichen
alle mit dem Eigentum des Vermögenswertes verbundenen Risiken und
Chancen auf einen Dritten überträgt.
Darlehen und Forderungen sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte
mit fixen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht an einem aktiven
Markt notiert sind. Sie entstehen, wenn der Konzern Geld, Güter oder
Dienstleistungen einem Schuldner bereitstellt ohne jegliche Absicht, die
Forderungen zu handeln. Sie gehören zu den kurzfristigen Vermögenswerten
mit Ausnahme solcher, die erst zwölf Monate nach Bilanzstichtag fällig
werden. Letztere werden als langfristige Vermögenswerte ausgewiesen.
Darlehen und Forderungen werden an den Folgestichtagen zu den fortgeführten
Anschaffungskosten bilanziert.
Die Forderungen sind in der Regel kurzfristig (Restlaufzeit unter einem
Jahr). Daher entsprechen die fortgeführten Anschaffungskosten und der
beizulegende Zeitwert dem Nominalbetrag abzüglich Wertminderungen.
Forderungen werden in der Bilanz nach Restlaufzeiten gegliedert unter
den Forderungen und sonstigen Vermögenswerten ausgewiesen.
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind nicht
derivative finanzielle Vermögenswerte, die entweder dieser Kategorie
zugeordnet wurden oder zu keiner der anderen dargestellten Kategorien
gehören. Sie umfassen Wertpapiere und Beteiligungen und sind den langfristigen
Vermögenswerten zugeordnet, sofern das Management nicht die
Absicht hat, sie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Bilanzstichtag zu
veräußern.
Marktübliche Käufe und Verkäufe von Wertpapieren werden zum Handelstag
angesetzt, dem Tag, an dem sich der Konzern zum Kauf oder Verkauf
des Vermögenswertes verpflichtet. Die Folgebewertung erfolgt zum beizulegenden
Zeitwert.
Die beizulegenden Zeitwerte notierter Anteile bemessen sich nach dem
aktuellen Angebotspreis. Wertpapiere, für die auf einem aktiven Markt
kein notierter Preis vorliegt und deren beizulegender Zeitwert nicht verlässlich
ermittelt werden kann, werden aus Wesentlichkeitsgründen mit
den Anschaffungskosten unter Abzug von Wertminderungen bewertet.
Wenn für Wertpapiere kein aktiver Markt besteht oder es sich um nicht
notierte Vermögenswerte handelt, werden die beizulegenden Zeitwerte
durch die Depotbank oder den Vermögensverwalter mittels geeigneter
Bewertungsmethoden ermittelt und der LBBW Immobilien zur Verfügung
gestellt. Die Bewertungsmethoden umfassen Bezugnahmen auf kürzlich
stattgefundene Transaktionen zwischen unabhängigen Geschäftspartnern
sowie die Verwendung aktueller Marktpreise anderer Vermögenswerte,
die im Wesentlichen dem betrachteten Vermögenswert ähnlich sind.
Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte für Wertpapiere basieren
auf Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um auf aktiven Märkten für
identische Vermögenswerte abgeleitete Preise handelt. Es sind vielmehr
indirekt ableitbare Preise (Stufe 2 nach IFRS 7.27A), die für die Bewertung
zugrunde gelegt werden. Änderungen der beizulegenden Zeitwerte
werden erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst.
145

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Werden Wertpapiere, die als zur Veräußerung verfügbar klassifiziert
wurden, verkauft oder liegen objektive Hinweise für eine Wertminderung
vor, so werden die zuvor im Eigenkapital erfassten kumulierten Wertänderungen
des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam in der Gewinn-
und Verlustrechnung als Gewinne/Verluste aus Wertpapieren unter den
Finanzerträgen oder -aufwendungen erfasst.
Dividenden auf zur Veräußerung verfügbare Eigenkapitalinstrumente
werden erfolgswirksam im Posten Beteiligungserträge erfasst.
Die beizulegenden Zeitwerte von Eigenkapitalinstrumenten bemessen sich
anhand eines allgemein anerkannten Discounted-Cash-Flow-Verfahrens,
das auf Annahmen beruht, die sich weder auf beobachtbare aktuelle
Markttransaktionen mit demselben Instrument noch auf verfügbare,
beobachtbare Marktdaten stützen (Stufe 3 nach IFRS 7.27A).
Im Falle von Eigenkapitalinstrumenten, die als zur Veräußerung verfügbare
finanzielle Vermögenswerte klassifiziert sind, wird ein wesentlicher
oder andauernder Rückgang des beizulegenden Zeitwerts unter die
Anschaffungskosten als Indikator für eine Wertminderung gesehen. Der
kumulierte Verlust – gemessen als Differenz zwischen den Anschaffungskosten
und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert, abzüglich davor
erfasster Wertminderungsverluste – wird aus dem Eigenkapital ausgebucht
und in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Einmal in der Gewinn-
und Verlustrechnung erfasste Wertminderungsverluste von Eigenkapitalinstrumenten
werden nicht ergebniswirksam rückgängig gemacht.
Die Kategorie erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value)
bewertete finanzielle Vermögenswerte umfasst ausschließlich derivative
Finanzinstrumente. Andere finanzielle Vermögenswerte, die zu Handelszwecken
gehalten werden (held for trading) oder dieser Kategorie
gesondert zugeordnet wurden (Designierung), bestehen nicht.
Entsprechend ihrer Finanzpolitik hält oder begibt die LBBW Immobilien
keine derivativen Finanzinstrumente zu Spekulationszwecken, sondern
setzt derivative Finanzinstrumente in Form von Zinsswaps und Zinsoptionen
(Caps) lediglich zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken
sowie zur Zinskostenoptimierung von bestehenden Finanzierungen
im operativen Immobiliengeschäft ein.
Derivative Finanzinstrumente werden am Tag des Vertragsabschlusses
(Handelstag) erfasst und bei Einbuchung sowie in der Folge mit ihrem
beizulegenden Zeitwert (Marktwert) bewertet und je nach Vorliegen
eines positiven oder negativen Marktwertes entsprechend aktiviert oder
passiviert. Transaktionskosten werden zum Erwerbszeitpunkt unmittelbar
erfolgswirksam erfasst.
Erworbene Zinsoptionen werden erstmalig in Höhe der gezahlten Optionsprämie
und nachfolgend mit ihrem beizulegenden Zeitwert aktiviert.
Die Bewertung erfolgt auf Grundlage einer mark-to-market-Betrachtung,
die von der LBBW und anderen Kreditinstituten erhoben und zur Verfügung
gestellt wird. Der Marktwert von Zinsswaps bestimmt sich durch
Abzinsung der erwarteten künftigen Zahlungsströme über die Restlaufzeit
des Kontrakts auf Basis aktueller Marktzinsen oder Zinsstrukturkurven.
Der Marktwert der Zinsoptionen wird mithilfe gängiger Optionspreismo-
146
delle berechnet. Die Ausbuchung der erfolgswirksam zum beizulegenden
Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerte erfolgt, wenn die vertraglich
festgelegten Rechte auf Zahlungsmittelzuflüsse aus dem Vermögenswert
auslaufen und der finanzielle Vermögenswert übertragen wird.
Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte für Derivate (positiv sowie
negativ) basieren auf Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um auf aktiven
Märkten für identische Vermögenswerte abgeleitete Preise handelt. Es sind
vielmehr indirekt ableitbare Preise (Stufe 2 nach IFRS 7.27A), die für die
Bewertung zugrunde gelegt werden. Die in der Berichtsperiode erfassten
Gewinne und Verluste sind in den Positionen Finanzerträge und Finanzaufwendungen
enthalten.
5.5 Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten
Finanzielle Vermögenswerte, mit Ausnahme der erfolgswirksam zu beizulegenden
Zeitwerten bewerteten finanziellen Vermögenswerte, werden
zu jedem Bilanzstichtag auf das Vorhandensein von Indikatoren für eine
Wertminderung untersucht. Finanzielle Vermögenswerte werden als
wertgemindert betrachtet, wenn infolge eines oder mehrerer Ereignisse,
die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswertes eintraten, ein
objektiver Hinweis dafür vorliegt, dass sich die erwarteten zukünftigen
Zahlungsströme der Finanzanlage negativ verändert haben.
Sofern auslösende Ereignisse (Trigger Events) bestehen, so dass die
fälligen Forderungsbeträge nicht vollständig eingezogen werden können,
werden diese mit dem niedrigeren realisierbaren Betrag angesetzt. Dieses
Ereignis kann zum Beispiel die Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit eines
Debitors sein.
Für nicht einzelwertberichtigte Forderungen werden Portfolio-Wertberichtigungen
gebildet. Wesentliche Kriterien sind hierbei die Altersstruktur
und – im Mietwohnungsbereich – ob es sich um ein laufendes oder
gekündigtes Mietverhältnis handelt.
Der Betrag der Wertminderung wird erfolgswirksam in der Gewinn- und
Verlustrechnung als betriebliche Aufwendung erfasst. Sofern eine Forderung
uneinbringlich geworden ist, wird sie gegen das Wertminderungskonto
für Forderungen ausgebucht. Nachträgliche Zahlungseingänge auf
vormals ausgebuchte Beträge werden erfolgswirksam in den sonstigen
betrieblichen Erträgen erfasst.
Finanzanlagen (Anteile an nahe stehenden Unternehmen und Beteiligungen)
werden, wenn entsprechende Trigger Events wie zum Beispiel
erhebliche finanzielle Schwierigkeiten des Emittenten oder des Schuldners
vorliegen, auf Wertminderungsbedarf geprüft.
Verringert sich die Höhe der Wertminderung eines finanziellen Vermögenswerts
in einer der folgenden Berichtsperioden und kann diese
Verringerung objektiv auf ein nach der Erfassung der Wertminderung
aufgetretenes Ereignis zurückgeführt werden, wird die vormals erfasste
Wertminderung über die Gewinn- und Verlustrechnung rückgängig gemacht.
Dabei wird jedoch auf keinen höheren Wert zugeschrieben als auf
den, der sich als fortgeführte Anschaffungskosten ergeben hätte, wenn
keine Wertminderung erfasst worden wäre.

5.6 Fertigungsaufträge
Ein Fertigungsauftrag ist nach IAS 11 als ein Vertrag über die
kundenspezifische Fertigung eines Vermögenswertes definiert.
Der Konzern weist Fertigungsaufträge im Rahmen der Generalübernahmen
und unfertigen Leistungen aus noch nicht abgerechneten Betreuungs- und
Sanierungsleistungen mit pauschaler Honorarvereinbarung aus.
Ist das Ergebnis eines Fertigungsauftrages verlässlich zu schätzen und
ist es wahrscheinlich, dass der Auftrag profitabel sein wird, werden die
Auftragserlöse über die Dauer des Auftrages erfasst. Die Erlösrealisierung
bei Generalübernahmen erfolgt nach Leistungsfortschritt am Bilanzstichtag
(percentage of completion method) als Teil der entstandenen
Auftragskosten für die geleistete Arbeit im Verhältnis zu den erwarteten
Auftragskosten (cost-to-cost method).
Die Erlösrealisierung bei den unfertigen Leistungen aus noch nicht abgerechneten
Betreuungs- und Sanierungsleistungen mit pauschaler Honorarvereinbarung
erfolgt auf der Basis der bisher erbrachten Leistungen im
Verhältnis zur vereinbarten Gesamtleistung. Veränderungen in der vertraglichen
Arbeit, den Ansprüchen und den Leistungsprämien sind in dem
Ausmaß enthalten, in dem sie mit dem Kunden vereinbart wurden.
Sofern das Ergebnis aus einem Fertigungsauftrag nicht verlässlich ermittelt
werden kann, werden die Auftragserlöse nur in dem Maße erfasst,
in dem die angefallenen Auftragskosten wahrscheinlich erstattungsfähig
sind. Auftragskosten werden in der Periode, in der sie entstehen, als Aufwand
erfasst. Ist es wahrscheinlich, dass die gesamten Auftragskosten die
gesamten Auftragserlöse übersteigen werden, wird der erwartete Verlust
sofort als Aufwand erfasst.
Der Konzern weist alle laufenden Fertigungsaufträge mit aktivischem
Saldo gegenüber Kunden, bei denen die angefallenen Kosten zuzüglich
der erfassten Gewinne (oder abzüglich der erfassten Verluste) die
Summe der Teilrechnungen übersteigen, als Vermögenswert unter den
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen aus.
Laufende Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo gegenüber Kunden,
bei denen die Summe der Teilrechnungen die angefallenen Kosten
zuzüglich der erfassten Gewinne (oder abzüglich der erfassten Verluste)
übersteigt, werden als Verbindlichkeiten ausgewiesen.
5.7 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unter den Vorräten werden diejenigen als kurzfristig bilanzierte
Vermögenswerte ausgewiesen, die zum Verkauf im Rahmen der
gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden.
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit und ohne Bauten werden mit
dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten der
bezogenen Lieferungen und Leistungen und Nettoveräußerungserlösen
angesetzt. Die Anschaffungskosten umfassen die direkt zurechenbaren
Erwerbs- und Bereitstellungskosten. Die Herstellungskosten umfassen
alle direkt zurechenbaren Kosten sowie Fertigungs- und Materialgemeinkosten.
Der Nettoveräußerungserlös ist der geschätzte Veräußerungserlös
abzüglich der geschätzten Kosten für die Fertigstellung und der bis zum
Verkauf anfallenden Kosten. Bei den Bauvorbereitungskosten handelt es
sich um Aufwendungen für geplante Baumaßnahmen, bei denen der technische
Baubeginn bis zum Ende des Geschäftsjahres noch nicht erfolgt ist.
Die Bewertung erfolgt mit den bis zum Bilanzstichtag angefallenen, den
geplanten Baumaßnahmen zurechenbaren Herstellungskosten.
Bei der Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke mit unfertigen
Bauten und den unfertigen Erschließungsmaßnahmen mit eigenem
Risiko werden die erwarteten Verkaufserlöse den geschätzten Baukosten,
Vorhaltezinsen und Vertriebskosten gegenübergestellt. Wenn die geplanten
Verkaufserlöse die ermittelten Kosten nicht decken, wird eine Abwertung
vorgenommen. Bei der Bewertung von Grundstücken mit fertigen Bauten
werden den geplanten Verkaufserlösen die anteiligen Baukosten und der
geschätzte Modernisierungs-/Instandhaltungsaufwand sowie die Vertriebskosten
gegenübergestellt. Die geplanten Verkaufserlöse werden gemäß
IAS 2.33 jedes Quartal neu ermittelt und den Anschaffungs- und Herstellungskosten
gegenübergestellt. Sollten sich Trigger Events ereignen, die
zu einer Abweichung der errechneten Verkaufserlöse führen (wie eine
Erhöhung der geplanten Baukosten), werden neue Überprüfungen und
Wertberichtigungen vorgenommen. Sollten Trigger Events, die früher zu
einer Wertminderung geführt haben, nicht länger bestehen oder wenn es
aufgrund geänderter wirtschaftlicher Gegebenheiten einen substanziellen
Hinweis auf eine Erhöhung der Verkaufserlöse gibt, wird die Wertminderung
berichtigt. Im Rahmen der Neuermittlung der Nettoveräußerungswerte
werden verschiedene Szenarien in Form einer Sensitivitätsanalyse
dargestellt, um Auswirkungen verschiedener Variablen (wie Erhöhung
von/Abschläge auf Verkaufserlöse oder Erhöhung der noch anfallenden
Kosten) auf den Wertberichtigungsbedarf zu analysieren. Für die in den
Vorräten nach IAS 2 bewerteten Developmentprojekte wurden teilweise
Wertgutachten von externen Dritten (CBRE, Jones Lang LaSalle und Cushmann
& Wakefield) erstellt, um die ermittelten Nettoveräußerungswerte
und die eigene Wertermittlung zu verifizieren.
Die Bewertung der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte ohne
Bauten ergibt sich in der Regel aus der Gegenüberstellung des Buchwertes
und des sich aus der Bodenrichtwertkarte ergebenden Wertes. Übersteigt
der Buchwert den aus der Bodenrichtwertkarte ermittelten Wert, wird
abgewertet.
Bei Projektentwicklungen, deren Laufzeit erfahrungsgemäß mindestens
zwei Jahre beträgt, werden die angefallenen Fremdkapitalkosten, die
dem Grundstückserwerb oder der Bauerstellung im Herstellungszeitraum
gemäß IAS 23 zugerechnet werden können, aktiviert. Für die gewerbliche
Projektentwicklung werden direkt zuordenbare Darlehen aufgenommen,
deren Zinssatz direkt für die Aktivierung unterlegt werden kann. Um als
aktivierungsfähig zu gelten, müssen die Ausgaben für den Vermögenswert
tatsächlich anfallen, den Fremdkapitalkosten muss ein tatsächlicher
Liquiditätsabfluss zugrunde liegen und die erforderlichen Arbeiten, um
den Vermögenswert für seinen beabsichtigten Gebrauch oder Verkauf
herzurichten, müssen bereits begonnen haben.
147

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
5.8 Vermögenswerte einer Vermögensgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden
Im Konzernabschluss werden langfristige Vermögenswerte sowie Gruppen
von Vermögenswerten entsprechend IFRS 5 als Verkaufsobjekte gesondert
ausgewiesen, sofern ein Verkauf in den nächsten zwölf Monaten höchstwahrscheinlich
ist. Im Geschäftsjahr wurden keine Vermögenswerte als zur
Veräußerung gehalten klassifiziert.
Die im Vorjahresabschluss als zur Veräußerung gehalten klassifizierten
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten wurden als Folge eines Strategiewechsels
im Rahmen eines Share Deals im Geschäftsjahr 2010 veräußert.
Hierbei handelte es sich um Projektgesellschaften des Segments Development,
in denen diverse gewerbliche und wohnwirtschaftliche Projekte
im Raum Luxemburg abgebildet waren. Die als zur Veräußerung gehalten
klassifizierten Vermögenswerte betrafen im Wesentlichen den Anteil an
einem at equity bewerteten Unternehmen (Ronndriesch 123 S.A.) sowie
zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Bauvorbereitungskosten. Die
als zur Veräußerung gehalten klassifizierten Verbindlichkeiten betrafen im
Wesentlichen Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Siehe
hierzu auch Kapitel 8.8.
5.9 Verbindlichkeiten
Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen kurz- und
langfristige Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten sowie derivative Finanzinstrumente
mit negativen Marktwerten.
Die Klassen der finanziellen Verbindlichkeiten entsprechen den Bilanzposten,
die in folgende Kategorien unterteilt werden:
- Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertete
finanzielle Verbindlichkeiten (siehe auch Kapitel 5.4)
- Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten (oL)
Die Klassifizierung ist abhängig von der Art der Verbindlichkeit.
Die Kategorie erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value)
bewertete finanzielle Verbindlichkeiten umfasst ausschließlich derivative
Finanzinstrumente. Sie werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert (Marktwert)
angesetzt. Marktwertänderungen werden erfolgswirksam in der
Gewinn- und Verlustrechnung innerhalb des Finanzergebnisses unter der
Position Finanzerträge/Finanzaufwendungen erfasst.
Unter die Kategorie sonstige finanzielle Verbindlichkeiten fallen alle
anderen Verbindlichkeiten. Diese umfassen Finanzverbindlichkeiten,
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten.
Sie werden in der Bilanz entsprechend ihrer Restlaufzeit in
kurz- und langfristig unterteilt.
148
Die Finanzverbindlichkeiten werden bei ihrem erstmaligen Ansatz mit
ihrem beizulegenden Zeitwert unter Berücksichtigung von Transaktionskosten
angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten,
wobei bei Darlehensverbindlichkeiten jede Differenz
zwischen dem Auszahlungsbetrag und dem Rückzahlungsbetrag über die
Laufzeit des Darlehensvertrages unter Anwendung der zinsproportionalen
Methode erfolgswirksam erfasst wird.
Die Ermittlung der Marktwerte der Finanzverbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten wird anhand diskontierter Mittelabflüsse auf Basis der
Zinsstrukturkurve vom 31. Dezember 2010 vorgenommen. Diese Vorgehensweise
erfolgt in Übereinstimmung mit allgemein anerkannten
Bewertungsmodellen basierend auf Discounted-Cash-Flow-Analysen
(Stufe 2 nach IFRS 7.27A).
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten
sind in der Regel kurzfristig (Restlaufzeit unter einem Jahr)
und unverzinslich. Sie werden bei ihrem erstmaligen Ansatz mit ihrem
beizulegenden Zeitwert unter Berücksichtigung von Transaktionskosten
angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten.
Dabei entsprechen die fortgeführten Anschaffungskosten und der
beizulegende Zeitwert dem Nominalbetrag oder dem Rückzahlungsbetrag
der Verbindlichkeiten.
Die nach IAS 32.AG29A als Fremdkapital zu behandelnde nicht beherrschenden
Anteile an Kommanditgesellschaften werden unter den sonstigen
Verbindlichkeiten ausgewiesen und sind mit dem beizulegenden
Zeitwert des Anspruchs auf Rückzahlung des Kommanditkapitals bewertet.
Wertveränderungen aufgrund der auf die nicht beherrschenden Anteile
entfallenden Gewinn- und Verlustbeteiligungen werden ergebniswirksam
innerhalb des Finanzergebnisses unter der Position Zinserträge/Zinsaufwendungen
erfasst.
5.10 Langfristige Versorgungsleistungen
Pensionsrückstellungen
Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgt nach dem in IAS 19
vorgeschriebenen versicherungsmathematischen Anwartschaftsbarwertverfahren
(Projected-Unit-Credit-Method) für leistungsorientierte Altersversorgungspläne
durch externe Versicherungsmathematiker.
Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden im Jahr ihres
Entstehens ergebnisneutral mit dem Eigenkapital verrechnet. Die Rückstellung
entspricht damit der tatsächlichen Verpflichtung zum jeweiligen
Bilanzstichtag.
Pensionsrückstellungen werden für Verpflichtungen aus Anwartschaften
und aus laufenden Leistungen an berechtigte aktive und ehemalige
Mitarbeiter sowie deren Hinterbliebene gebildet und stellen langfristige
Schulden dar. Die betriebliche Altersversorgung beruht auf leistungsorientierten
Versorgungszusagen, bei denen im Wesentlichen die jeweilige
Dauer der Unternehmenszugehörigkeit und die versorgungsrelevanten
Bezüge maßgeblich sind. Die Höhe der Pensionsverpflichtungen hängt
zudem von langfristigen Trendannahmen wie Gehalts- und Rententrend

oder Sterblichkeit ab (siehe hierzu Kapitel 8.5). Diese versicherungsmathematischen
Risiken werden im Wesentlichen vom Unternehmen
getragen.
Bei den zum Konsolidierungskreis gehörenden Gesellschaften basiert die
Grund- und Zusatzversorgung auf verschiedenen Rechtsgrundlagen:
- Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Stuttgart gGmbH:
Betriebsvereinbarung zwischen ESG und ihrem Betriebsrat
- Bahnhofplatzgesellschaften:
Ordnung für die Zusatzversorgung der Angestellten und Arbeiter der
Stadt Stuttgart (Zusatzversorgungsordnung)
Bei diesen leistungsorientierten Versorgungsplänen handelt es sich um
Endgehaltspläne. Hierbei orientiert sich die Versorgung, im Gegensatz
zu Karrieredurchschnittsplänen, prozentual am zuletzt, vor Eintritt in
den Ruhestand, gezahlten Gehalt. Die Zusatzversorgung umfasst dabei
die Kategorien des Zusatzruhegeldes, der Hinterbliebenenzusatzversorgung
und der Abfindung.
- Übrige zum Konsolidierungskreis gehörende Gesellschaften:
Besoldungsrecht für Versorgungsempfänger des Landes Baden-
Württemberg
Die Mittelaufbringung erfolgt ausschließlich durch die jeweilige
Gesellschaft.
Andere langfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer
Im Konzern der LBBW Immobilien bestehen sowohl arbeitgeber- als auch
arbeitnehmerfinanzierte Altersversorgungssysteme. Neben den Beitragsleistungen
für die gesetzliche Rentenversicherung besteht abhängig vom
jeweiligen Arbeitgeber eine Versicherung über die VBL (Versorgungsanstalt
des Bundes und der Länder) oder die VBLU (Versorgungsverband
bundes- und landesgeförderter Unternehmen e. V.).
a) Altersvorsorge in der VBL
Die VBL ist ein umlagefinanziertes Versorgungssystem. Die Versorgungsansprüche
ergeben sich aus einem Versorgungspunktemodell.
Die jährlichen Versorgungspunkte werden aus dem Verhältnis zwischen
dem individuellen zusatzversorgungspflichtigen Jahresentgelt und einem
versicherungsmathematisch festgelegten Referenzentgelt unter Berücksichtigung
eines Altersfaktors ermittelt. Bei Eintritt des Versicherungsfalles
wird die Summe der Versorgungspunkte wie im Vorjahr mit einem Messbetrag
von 0,4 Prozent des monatlichen Referenzentgelts multipliziert.
Insoweit ermitteln sich die Ansprüche nach einer ähnlichen Systematik wie
in der gesetzlichen Rentenversicherung.
b) Altersvorsorge in der VBLU
Die VBLU ist eine Direktversicherung. Es besteht ein Gruppenversicherungsvertrag
zwischen ihr und einem Versicherungskonsortium, im vorliegenden
Fall mit der Allianz Lebensversicherungs-AG.
Die Beiträge zählen, entsprechend der VBL, zum steuer- und sozialversicherungspflichtigen
Einkommen und werden unter teilweiser Nutzung
der Pauschalversteuerungsmöglichkeit abgerechnet.
Die Erhöhung der Rente wird einmal jährlich durch die VBLU mitgeteilt.
Die Leistungen an Arbeitnehmer stellen laufenden Aufwand dar.
Die Umlageverpflichtung endet, sobald ein Arbeitnehmer ausscheidet.
Zu weiteren Ausführungen verweisen wir auf Kapitel 12.6.
5.11 Sonstige Rückstellungen
Rückstellungen stellen Schulden dar, die bezüglich ihrer Höhe oder ihrer
Fälligkeit ungewiss sind. Die Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und
übrige Verpflichtungen werden gebildet, wenn der Konzern gegenwärtig
eine rechtliche oder faktische Außenverpflichtung hat und es wahrscheinlich
ist, dass die Begleichung der Verpflichtung zu einem Nutzenabfluss
führen wird und die Höhe der Rückstellung verlässlich bestimmbar ist.
Die Bewertung der sonstigen Rückstellungen erfolgt in Abhängigkeit von
der Verpflichtung nach IAS 37 oder nach IAS 19 mit der bestmöglichen
Schätzung des Verpflichtungsumfanges. Dieser Betrag ist für Einzelrisiken
der jeweils wahrscheinlichste Wert. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit
von mehr als einem Jahr werden mit einem risiko- und fristadäquaten
Zinssatz abgezinst.
5.12 Leasing
Leasingverhältnisse, bei denen ein wesentlicher Anteil des Nutzens und
der Risiken aus dem Eigentum am Leasingobjekt beim Leasinggeber
verbleibt, werden als operatives Leasingverhältnis klassifiziert. Unter
einem Operate-Leasing erhaltene Zahlungen werden linear über die
Dauer des Leasingverhältnisses in der Position Bewirtschaftungsergebnis
erfasst. Die geleisteten Zahlungen werden im Sach- und Verwaltungsaufwand
ausgewiesen.
Leasingverträge, bei denen der Leasingnehmer die wesentlichen Risiken
und den Nutzen aus dem Leasingobjekt trägt, werden als Finanzierungsleasing
(Finance-Leasing) klassifiziert. Vermögenswerte aus Finanzierungsleasing,
bei denen der Konzern Leasingnehmer ist, werden zu Beginn des
Leasingverhältnisses mit dem beizulegenden Zeitwert des Leasingobjekts
oder dem niedrigeren Barwert der Mindestleasingzahlungen aktiviert.
Jede Leasingrate wird in einen Zins- und einen Tilgungsanteil aufgeteilt,
sodass die Leasingverbindlichkeit konstant verzinst wird. Die Leasingverbindlichkeit
wird unter den sonstigen Verbindlichkeiten passiviert.
Der Zinsanteil der Leasingrate wird im Finanzaufwand erfasst. Das unter
einem Finanzierungsleasing gehaltene Sachanlagevermögen wird über die
wirtschaftliche Nutzungsdauer des Vermögenswertes oder die kürzere
Laufzeit des Leasingverhältnisses abgeschrieben.
149

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Wenn Vermögenswerte in einem Finanzierungsleasing vermietet werden,
wird der Barwert der Mindestleasingzahlungen als Leasingforderung angesetzt
und der Leasinggegenstand als Abgang erfasst. Der Unterschiedsbetrag
zwischen Bruttoforderung und Barwert der Forderung wird über
die Laufzeit des Leasingvertrags im Finanzergebnis erfasst. Zinserträge
werden über die Laufzeit des Leasingverhältnisses anhand der Annuitätenmethode
erfasst, aus der sich eine konstante jährliche Rendite ableitet.
Buchgewinne als Differenz zwischen dem Barwert der Mindestleasingzahlungen
und den Restbuchwerten der Leasingobjekte werden
erfolgswirksam in den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst, wenn
es sich bei den abgeschlossenen Leasingverträgen um Hersteller- oder
Händlerleasing handelt.
Zu weiteren Ausführungen verweisen wir auf Kapitel 10.
5.13 Ertragsrealisierung
Die Umsatzerlöse der LBBW Immobilien umfassen:
- Erlöse aus der Bewirtschaftung
(Mieterlöse, Erlösschmälerung, Erlöse aus Abrechnung von Heiz- und
Betriebskosten, sonstige Erträge)
- Erlöse aus der Veräußerung
(Anlagenverkauf; Abgang von Grundstücken und Erbbaurechten;
Verkauf unbebauter Grundstücke, Projektentwicklung und
Immobilienhandel; Erlöse aus unfertigen Erschließungsmaßnahmen,
Bauleistungen (GÜ) und aktivierte Eigenleistungen)
- Erlöse aus der Erbringung von Dienstleistungen
(Baubetreuung, Wohnungsverwaltung für Dritte, Erträge aus
Geschäftsbesorgung, Projektbegleitung, Automatenprovision,
weiterbelastete Regiekosten, Beratungshonorare, Provisionen aus
Versicherungsvermittlung)
Bei den Mieterlösen handelt es sich überwiegend um Erlöse aus
Operating-Leases, bei denen der Ertrag linear über die Laufzeit des
Leasingverhältnisses erfasst wird.
Die Erträge aus Veräußerungsgeschäften werden realisiert, wenn die
folgenden Kriterien erfüllt sind:
- Alle maßgeblichen Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum
verbunden sind, wurden auf den Käufer übertragen
- Dem Konzern verbleibt über die verkauften Güter keine Einflussnahmemöglichkeit
und keine tatsächliche Verfügungsmacht
- Die Höhe der Erlöse kann verlässlich bestimmt werden
- Dem Unternehmen wird mit hinreichender Wahrscheinlichkeit der
wirtschaftliche Nutzen aus dem Verkauf zufließen
150
- Die im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallenen oder noch
anfallenden Kosten können verlässlich bestimmt werden.
Umsatzerlöse aus Dienstleistungs-Projekten, die unter IAS 11 fallen,
werden nach der Percentage-of-Completion-Methode, nach Maßgabe
des Fertigstellungsgrades des Geschäfts am Bilanzstichtag, erfasst.
Alle anderen Umsatzerlöse aus Dienstleistungen werden nach Abrechnung
der Leistung erfasst.
5.14 Ertragsteuern
Die Bilanzierung und Bewertung von Ertragsteuern erfolgt gemäß IAS 12.
Laufende Ertragsteuerverpflichtungen oder -ansprüche werden mit den
aktuellen Steuersätzen berechnet und mit dem erwarteten Zahlungs- oder
Erstattungsbetrag angesetzt.
Latente Ertragsteueransprüche und -verpflichtungen werden auf temporäre
Differenzen gebildet. Die Ermittlung der zu versteuernden temporären
Differenzen erfolgt durch den Vergleich der IFRS-Buchwerte und Steuerwerte
von Vermögenswerten und Schulden (bereinigt um permanente
Differenzen). Der Steuerwert ergibt sich nach den steuerlichen Vorschriften
des jeweiligen Landes, in dem die Besteuerung des Sachverhalts erfolgen
wird. Latente Ertragsteueransprüche und -verpflichtungen werden auf
Grundlage des Steuersatzes berechnet, der für den Zeitpunkt ihrer Auflösung
zu erwarten ist. Für temporäre Differenzen, die bei ihrer Auflösung
zu Steuerbelastungen führen, werden passive latente Steuern angesetzt.
Sind bei Auflösung von temporären Differenzen Steuerentlastungen
zu erwarten und ist deren Nutzung wahrscheinlich, erfolgt der Ansatz
aktiver latenter Steuern. Für steuerliche Verlustvorträge werden aktive
latente Steuern nur angesetzt, wenn deren zukünftige Nutzbarkeit wahrscheinlich
ist. Ausnahmen für die Bildung von latenten Steuern nach IFRS
sind permanente Differenzen, nicht ausgeschüttete Gewinne einzelner
Konzerngesellschaften, der Goodwill aus der Kapitalkonsolidierung sowie
Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz von Vermögenswerten und Verpflichtungen.
Latente Steuern auf erfolgsneutral entstandenen temporären
Differenzen werden ebenfalls erfolgsneutral in der Neubewertungsrücklage
erfasst. Eine Saldierung aktiver und passiver latenter Steuern wird
gemäß IAS 12.74 vorgenommen.

6. Erläuterungen zur Konzerngewinn- und -verlustrechnung
6.1 Bewirtschaftungsergebnis
Das Bewirtschaftungsergebnis ist in die Bereiche als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien und andere Immobilienbestände aufgeteilt.
a.) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties)
Die Umsatzerlöse der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien enthalten
Mieterlöse, Erlösschmälerungen, Erlöse aus der Abrechnung von
Heiz- und Betriebskosten und sonstige Erträge aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien.
Die betrieblichen Aufwendungen zur Erzielung von Bewirtschaftungserlösen
enthalten nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten, sonstigen
Aufwand aus der Hausbewirtschaftung, Instandhaltungs-/Modernisierungskosten
und Erbbauzinsaufwand. In der Position Aufwendungen
für Rückstellungen und Wertberichtigungen der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien wird der Aufwand für Wertberichtigungen
auf Forderungen in Höhe von TEUR 2.767 (TEUR 3.280) sowie für
Rückstellungen für drohende Verluste aus Mietverhältnissen in Höhe
von TEUR 82 (TEUR 0) erfasst.
2010 2009
TEUR TEUR
Bewirtschaftungsergebnis aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien 82.224 81.420
Umsatzerlöse 124.043 127.605
Mieterlöse 128.931 128.705
Erlösschmälerungen -5.622 -5.523
Sonstige Erträge 734 4.423
Betriebl. Aufw. zur Erzielung v. Bew.-Erlösen -41.820 -46.185
Nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten -1.741 -1.490
Sonstiger Aufwand Hausbewirtschaftung -1.989 -1.886
Instandhaltungskosten -33.810 -38.360
Erbbauzinsen -1.430 -1.169
Aufw. für Rückstellungen u. Wertberichtigungen -2.849 -3.280
b.) Andere Immobilienbestände
Die Umsatzerlöse der anderen Immobilienbestände bestehen aus Mieterlösen,
Erlösschmälerungen, Erlösen aus der Abrechnung von Heiz- und
Betriebskosten und aus sonstigen Erträgen anderer Immobilienbestände.
Die betrieblichen Aufwendungen zur Erzielung von Bewirtschaftungserlösen
enthalten nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten, sonstigen
Aufwand aus der Hausbewirtschaftung und Instandhaltungs-/Modernisierungskosten.
Die Aufwendungen für Rückstellungen und Wertberichtigungen
resultieren aus der Bewertung von Mietforderungen in Höhe von
TEUR 116 (TEUR 371).
2010 2009
TEUR TEUR
Bewirtschaftungsergebnis aus anderen
Immobilienbeständen 14.655 11.579
Umsatzerlöse 25.126 21.390
Mieterlöse 27.245 25.479
Erlösschmälerungen -785 -1.405
Sonstige Erträge -1.335 -2.684
Betriebl. Aufw. zur Erzielung v. Bew.-Erlösen -10.471 -9.811
Nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten -6.265 -6.759
Sonstiger Aufwand Hausbewirtschaftung -1.910 -1.097
Instandhaltungskosten -2.180 -1.584
Aufw. für Rückstellungen u. Wertberichtigungen -116 -371
6.2 Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien (Investment Properties) zum Fair Value
Das Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien zum Fair Value besteht aus dem Nettoergebnis aus Fair-Value-
Anpassungen.
2010 2009
TEUR TEUR
Nettoergebnis aus Fair-Value-Anpassung von
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 16.877 -25.695
davon Wohngebäude 11.852 -609
davon Gewerbebauten 5.025 -25.086
151

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
6.3 Veräußerungsergebnis
Das Veräußerungsergebnis ist in das Ergebnis aus dem Verkauf der
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und aus zum Verkauf
bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten aufgeteilt.
2010 2009
TEUR TEUR
Veräußerungsergebnis
a) Aus als Finanzinvestition
9.520 11.747
gehaltenen Immobilien
Umsatzerlöse aus zur Finanzinvestition
3.525 6.950
gehaltenen Immobilien
Aufwendungen zur Veräußerung von
74.899 44.524
zur Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
b) Zum Verkauf bestimmte
-71.375 -37.574
Grundstücke und andere Vorräte
Umsatzerlöse aus zum Verkauf
5.995 4.797
bestimmter Grundstücke und anderer Vorräte
Aufwendungen zur Erzielung von
316.601 175.835
Veräußerungsergebnissen -310.606 -171.038
a.) Veräußerungsergebnis aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Die Umsatzerlöse aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien beziehen sich auf die Verkaufserlöse aus dem Abgang von
Wohn- und Geschäftsbauten sowie aus dem Abgang von Erbbaurechten.
Die Aufwendungen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien setzen sich zusammen aus den Buchwerten und aus den
Verkaufskosten aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien.
b.) Aus zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von zum Verkauf bestimmten Grundstücken
und anderen Vorräten setzen sich zusammen aus den Erlösen aus
dem Verkauf unbebauter Grundstücke, den Erlösen aus dem Verkauf von
Grundstücken mit Bauten, den Erlösen aus unfertigen Erschließungsmaßnahmen
und Erlösen aus Bauleistungen (GÜ).
Die Aufwendungen zur Erzielung von Veräußerungserlösen enthalten
Buchwerte, Verkaufskosten und sonstige Kosten von zum Verkauf
bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten einschließlich Aufwendungen
für Rückstellungen für zu behebende Baumängel und Wertberichtigungen
auf Kaufpreisforderungen sowie Bewertungsänderungen
der Immobilien des Immobilienhandels.
152
6.4 Dienstleistungsergebnis
Das Dienstleistungsergebnis ist unterteilt in Umsatzerlöse aus Dienstleistungen
und in betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Dienstleistungserlösen.
2010 2009
TEUR TEUR
Dienstleistungsergebnis 38.106 42.399
Umsatzerlöse 42.645 48.120
aus Baubetreuung
aus Wohnungsverwaltung für Dritte
15.935 21.068
und Geschäftsbesorgung 25.173 25.151
aus Automatenprovision
aus an Eigentümer weiterbelasteten
25 21
Regiekosten 420 388
aus Beratungshonoraren
aus Provisionen aus
548 1.012
Versicherungsvermittlung
Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung
544 481
von Dienstleistungserlösen -4.539 -5.721
a.) Umsatzerlöse aus Dienstleistungen
Die Umsatzerlöse aus Dienstleistungen enthalten Erlöse aus Baubetreuung,
Wohnungsverwaltung für Dritte, Geschäftsbesorgung, Beratung und aus
sonstigen Leistungen.
b.) Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Dienstleistungserlösen
Die betrieblichen Aufwendungen zur Erzielung von Dienstleistungserlösen
resultieren aus Aufwendungen aus der Baubetreuung und Aufwendungen
für Rückstellungen und Wertberichtigungen von Dienstleistungen.

6.5 Sonstiges betriebliches Ergebnis
Das sonstige betriebliche Ergebnis besteht aus den sonstigen
betrieblichen Erträgen und den sonstigen betrieblichen
Aufwendungen.
2010 2009
TEUR TEUR
Sonstiges betriebliches Ergebnis 13.198 -281.119
Sonstige betriebliche Erträge 107.073 25.700
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
Erträge aus nicht in Anspruch
28.225 5.534
genommenen Verpflichtungen 0 7.174
Sonstige Erträge Vorjahre 9.510 9.254
Sonstige übrige Erträge
Erträge aus der Wertaufholung von Vorräten
16.200 3.738
(Segmente Development, Real Estate Services) 53.138 0
Sonstige betriebliche Aufwendungen -93.875 -306.819
Sonstige übrige Aufwendungen -37.882 -15.752
Abschreibungen auf Firmen-/Geschäftswert
Wertminderung von Vorräten
0 -2.781
(Segmente Development, Real Estate Services) -55.993 -288.286
a.) Sonstige betriebliche Erträge
In den sonstigen übrigen Erträgen sind Erträge aus der Auflösung von
Rückstellungen für noch anfallende Baukosten, Kursgewinne aus der
Fremdwährungsumrechnung, Erträge aus der Entkonsolidierung sowie
Erträge aus einem Forderungsankauf enthalten.
Bezüglich der Position Erträge aus Verlustübernahme, welche im Vorjahr
hier ausgewiesen wurde, verweisen wir auf Kapitel 2.4.
b.) Sonstige betriebliche Aufwendungen
In den sonstigen übrigen Aufwendungen sind Zuführungen zu Rückstellungen
für zu behebende Baumängel (Regressrisiken), Ausbuchungen
von uneinbringlichen Forderungen gegen nahe stehende Unternehmen,
Kursverluste aus der Fremdwährungsumrechnung und Aufwendungen für
frühere Jahre enthalten.
6.6 Finanzerträge
Die Finanzerträge setzen sich aus den Erträgen aus Wertpapieren
und Derivaten sowie den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen
zusammen.
2010 2009
TEUR TEUR
Finanzerträge
Erträge aus Wertpapieren, Derivaten und
18.342 9.762
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 14.546 7.523
Erträge aus Derivaten
Erträge aus Ausleihungen des
14.545 4.457
Finanzanlagevermögens 1 2
Erträge aus Devisenkursgeschäften 0 3.064
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 3.796 2.238
Zinsen für Guthaben auf laufenden Konten 511 116
Zinsen für Guthaben auf Festgeldkonten
Zinserträge aus Rücklagen für
945 457
Eigentumswohnungen 206 318
Zinsen für ausgegebene Erbbaurechte I.P. 134 213
Zinsertrag aus Kaufpreisstundungen
Zinsen für Darlehen Kreditinstitute aus
402 471
Aktivdarlehen an nahe stehende Unternehmen 1.252 377
Zinsen für sonstige 347 288
Die Zinserträge aus nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewerteten Finanzinstrumenten betragen im Berichtsjahr TEUR 3.661
(TEUR 2.029).
153

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
6.7 Finanzaufwendungen
Die Finanzaufwendungen setzen sich aus den Abschreibungen auf
Wertpapiere und Finanzanlagen sowie aus Zinsen und ähnlichen Aufwendungen
zusammen. Die Zinsaufwendungen entfallen mit TEUR 64.427
(TEUR 71.247) auf Verbindlichkeiten, die nicht erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert erfasst werden.
6.8 Ergebnis aus der at equity-Bewertung von Unternehmen
Das Ergebnis aus der at equity-Bewertung von assoziierten Unternehmen
und Gemeinschaftsunternehmen enthält Erträge aus deren Abgang,
Ergebnisse aus Beteiligungen an und Verlustübernahmen von assoziierten
Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen sowie Abschreibungen auf
at equity bewertete Unternehmen.
6.9 Beteiligungsergebnis
Das Beteiligungsergebnis enthält Erträge aus dem Abgang von
Beteiligungen sowie Erträge aus Beteiligungen und Anteilen an nahe
stehenden Unternehmen.
154
2010 2009
TEUR TEUR
Finanzaufwendungen -73.163 -76.932
Abschreibungen auf Finanzanlagen
und Wertpapiere -1.600 -5
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Zinsen für Finanzverbindlichkeiten und
-71.563 -76.927
ähnliche Aufwendungen -64.427 -71.247
Aufwendungen aus Derivaten -6.761 -5.680
Aufwendungen aus Devisenkursgeschäften -375 0
2010 2009
TEUR TEUR
Ergebnis aus at equity-Bewertungen
von assoziierten
Unternehmen/Gemeinschaftsunternehmen 659 -21.626
2010 2009
TEUR TEUR
Beteiligungsergebnis 1.456 1.062
Erträge aus dem Abgang von Beteiligungen
Erträge aus Beteiligungen und Anleihen an
1.309 461
nahe stehenden Unternehmen 147 601
6.10 Personalaufwand
Der Personalaufwand gliedert sich in Löhne und Gehälter sowie in soziale
Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung.
2010 2009
TEUR TEUR
Personalaufwand -63.856 -67.660
Löhne und Gehälter
Soziale Abgaben und Aufwendungen für die
-52.411 -56.036
Altersvorsorge -11.445 -11.623
Für beitragsorientierte Pläne wurden im Berichtszeitraum Aufwendungen
in Höhe von TEUR 5.845 (TEUR 6.970) erfasst.
6.11 Sach- und Verwaltungsaufwand
Die Sach- und Verwaltungsaufwendungen enthalten im Wesentlichen die
Aufwendungen für Prüfungs- und Beratungshonorare, Gerichts-, Anwalts-
und Notariatskosten, Kosten der Datenverarbeitung und Raumkosten
sowie andere Aufwendungen für die Verwaltung.
2010 2009
TEUR TEUR
Sach- und Verwaltungsaufwand -38.782 -37.553
Prüfungs- und Beratungskosten -10.214 -10.324
Raumkosten -4.449 -4.491
Gerichts-, Anwalts- u. Notariatskosten -4.228 -1.005
Andere Aufwendungen für die Verwaltung -3.728 -431
Kosten der Datenverarbeitung
Aufwendungen für die Inanspruchnahme
-3.005 -3.400
von Diensten Dritter -1.631 -1.976
Abschreibungen auf DV-Software -1.614 -1.137
Reise- und Fahrtkosten -1.444 -1.534
Kraftfahrzeugkosten -1.416 -1.387
Aufwendungen für die Belegschaft -1.409 -1.519
Abschreibungen auf BGA -1.079 -1.160
Telefon- und Portokosten -791 -843
Übrige -3.774 -8.346

In den Prüfungs- und Beratungskosten sind nachfolgende Honorare des
Abschlussprüfers enthalten:
2010 2009
TEUR TEUR
Abschlussprüfungsleistungen
davon für die Vorjahre 427 TEUR
Abschlussprüfungsleistungen
Ernst & Young GmbH
954 808
davon für die Vorjahre 0 TEUR
Abschlussprüfungsleistungen
PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft
607 0
davon für die Vorjahre 347 TEUR
Abschlussprüfungsleistungen sonstige
347 794
davon für die Vorjahre 0 TEUR
Bestätigungsleistungen
0 14
davon für die Vorjahre 22 TEUR
Bestätigungsleistungen
Ernst & Young GmbH
168 95
davon für die Vorjahre 11 TEUR
Bestätigungsleistungen
PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft
157 0
davon für die Vorjahre 0 TEUR
Bestätigungsleistungen sonstige
0 95
davon für die Vorjahre 11 TEUR
Steuerberatungsleistungen
11 0
davon für die Vorjahre 35 TEUR
Steuerberatungsleistungen sonstige
852 522
davon für die Vorjahre 35 TEUR
Sonstige Leistungen
852 522
davon für die Vorjahre 70 TEUR
Sonstige Leistungen Ernst & Young GmbH
430 0
davon für die Vorjahre 61 TEUR
Sonstige Leistungen
PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft
247 0
davon für die Vorjahre 80 TEUR
Sonstige Leistungen sonstige
99 0
davon für die Vorjahre 70 TEUR 83 0
Gesamt 2.404 1.424
6.12 Ertragsteuern
Die Ertragsteueraufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
2010 2009
TEUR TEUR
Laufender Ertragsteueraufwand 2.899 3.016
Ergebnis aus Ertragsteuern aus früheren Jahren 350 1.981
Ergebnis aus laufenden Steuern 3.249 4.997
Ergebnis aus latenten Ertragsteuern
davon latenter Ertragsteueraufwand/-ertrag
wegen Veränderung temporärer Unter-
-9.994 21.994
schiedsbeträge
davon latenter Steueraufwand/-ertrag aus
15.102 24.293
Steuersatzänderungen
davon Minderung latenter Ertragsteueraufwendungen
wegen bisher nicht
-1.026 1.191
berücksichtigter VV/Steuergutschriften
davon latenter Steueraufwand/-ertrag
-16.313 0
wegen Änderung der Wertberichtigungen -35.458 0
Ertragsteuern -6.745 26.991
Die latenten Steuern in der Neubewertungsrücklage in Höhe von TEUR 369
wurden im Berichtsjahr erfolgsneutral ausgebucht.
155

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Folgende Überleitungsrechnung stellt den Zusammenhang zwischen
ausgewiesenen und rechnerischen Ertragsteuern dar:
2010 2009
TEUR TEUR
Konzernergebnis vor Steuern
und vor Garantiedividende 19.235 -352.618
Anzuwendender Steuersatz 30,34 % 30,34 %
Rechnerische Ertragsteuer 5.836 -106.984
Steuereffekte:
Aus abweichenden Steuersätzen bei
erfolgswirksamen Steuerabgrenzungen
Aus im Geschäftsjahr erfassten Steuern aus
-330 12.664
Vorjahren -24.724 -8.259
Aus Steuersatzänderungen
Aus Körperschaftsteuer-
-7.826 -1.096
erhöhungen/-minderungen
Aus nicht anrechenbaren Ertragsteuern
426 0
(Quellensteuern und ausländische Steuern) 92 0
Aus nicht abziehbaren Betriebsausgaben 3.640 4.343
Aus steuerfreien Erträgen -863 -91.758
Aus permanenten Steuereffekten
Aus mit abweichenden Steuersätzen
15.788 41.227
besteuerten Einkünften 0 0
Aus vorgenommenen Wertkorrekturen 8.337 136.919
Aus Bemessungsgrundlagen-Transfers -9.267 25.004
Aus sonstigen Unterschieden 2.146 14.931
Ertragsteueraufwand -6.745 26.991
Der für die Überleitung anzuwendende Steuersatz ergibt sich zum
einen aus dem in Deutschland zum Stichtag geltenden Körperschaftsteuersatz
von 15 Prozent zuzüglich dem Solidaritätszuschlag in Höhe
von 5,5 Prozent und dem vom jeweiligen Hebesatz abhängigen Gewerbesteuersatz
(Durchschnitt: 14,51 Prozent; Vorjahr: 14,51 Prozent). Der
daraus resultierende inländische Ertragsteuersatz beträgt 30,34 Prozent
(Vorjahr: 30,34 Prozent).
156
Der Ertragsteueraufwand aus sonstigen Unterschieden ergibt sich im
Wesentlichen aus dem Saldo der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung von
Finanzierungsaufwendungen in Höhe von TEUR 4.330, der gewerbesteuerlichen
(erweiterten) Grundstückskürzung in Höhe von TEUR 2.433 und
mit TEUR 369 aus Körperschaftsteuer, die von konzernfremden Gesellschaftern
zu tragen sind.
Für folgende Verlustvorträge wurden keine latenten Steuern
angesetzt:
2010 2009
TEUR TEUR
Nicht angesetzte Verlustvorträge zum
Berichtsstichtag
Körperschaftsteuer 61.294 358.449
davon unverfallbar 61.294 358.449
Gewerbesteuer 288.747 434.462
davon unverfallbar 288.747 434.462
Zinsvortrag 66.210 57.010
davon unverfallbar 66.210 57.010
Im Jahr 2010 wurden für alle ausländischen Gesellschaften aufgrund
des vorgesehenen Verkaufs und des Untergangs der steuerlichen Verlustvorträge
und wegen fehlender positiver Ertragsprognose keine aktiven
latenten Steuern auf Verlustvorträge angesetzt.
Für die restlichen Gesellschaften wurden aktive latente Steuern auf
Verlustvorträge nur in Höhe des Passivüberhangs aus temporären
Differenzen berechnet.
Aktive latente Steuern bilden die potenziellen Ertragsteuerentlastungen
aus zeitlich begrenzten Unterschieden zwischen den Wertansätzen der
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in der Konzernbilanz nach IAS/
IFRS und den Steuerbilanzwerten ab.

Aktive Steuerabgrenzungen wurden im Zusammenhang mit folgenden
Posten erfasst:
2010 2009
TEUR TEUR
Aktivposten
Forderungen (inkl. Risikovorsorge)
Positive Marktwerte aus derivativen
1.816 569
Sicherungsinstrumenten 28 34
Finanzanlagen
Sachanlagen/als Finanzinvestition
19.949 8.957
gehaltene Immobilien 63.028 66.397
Sonstige Aktiva
Passivposten
18.221 41.971
Verbindlichkeiten
Negative Marktwerte aus derivativen
1.506 390
Sicherungsinstrumenten 2.946 5.025
Rückstellungen 536 5.254
Sonstige Passiva 621 685
Steuerliche Verlustvorträge 43.589 45.206
Saldierung mit passiven latenten Steuern -152.240 -156.212
Latente Steueransprüche 0 18.276
Latente Ertragsteuerverpflichtungen stellen die potenziellen Ertragsteuerbelastungen
aus temporären Differenzen zwischen den Wertansätzen von
Vermögenswerten und Verpflichtungen in der Bilanz nach IFRS und der
Steuerbilanz dar.
Passive latente Steuern wurden im Zusammenhang mit folgenden
Bilanzposten erfasst:
2010 2009
Aktivpositionen
TEUR TEUR
Forderungen (inkl. Risikovorsorge)
Positive Marktwerte aus derivativen
26.511 41.217
Sicherungsinstrumenten 182 25
Finanzanlagen
Sachanlagen/als Finanzinvestition gehaltene
2.852 728
Immobilien 83.109 77.654
Sonstige Aktiva
Passivpositionen
36.024 44.759
Verbindlichkeiten 1.110 9.717
Rückstellungen 3.464 10.772
Sonstige Passiva 14 1.006
Saldierung mit aktiven latenten Steuern -152.240 -156.212
Latente Steuerverbindlichkeiten 1.026 29.666
Die erfolgswirksamen Veränderungen der temporären Unterschiede
sind wie folgt den Bilanzposten zugeordnet:
2010 2009
TEUR TEUR
Aktivpositionen
Forderungen (inkl. Risikovorsorge)
Positive Marktwerte aus derivativen
15.473 7.471
Finanzinstrumenten -164 19
Finanzanlagen 8.868 1.581
Immaterielle Vermögenswerte
Sachanlagen/als Finanzinvestition gehaltene
0 -3.337
Immobilien -8.824 29.990
Sonstige Aktiva -16.541 69.028
Passivpositionen
-1.188 104.752
Verbindlichkeiten
Negative Marktwerte aus derivativen
-9.723 -8.223
Sicherungsinstrumenten -2.079 -382
Rückstellungen 2.378 9.287
Sonstige Passiva 1.145 -857
Steuerliche Verlustvorträge 15 -6.350
11.182 -6.525
6.13 Garantiedividende
Die Garantiedividenden betreffen Ausgleichszahlungen in Höhe von
TEUR 3.418 (TEUR 2.246) an außenstehende Gesellschafter aufgrund von
Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträgen an nicht beherrschende
Gesellschafter der Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Stuttgart gGmbH,
der Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart Aktiengesellschaft, der Industriehof-Aktiengesellschaft,
der Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft, der
LBBW Immobilien Management Gewerbe GmbH, der LBBW Immobilien
Wohnungsprivatisierung GmbH sowie der LBBW Immobilien Development
GmbH. Abweichend zum Vorjahr wurde die Garantiedividende erfolgsneutral
behandelt. Aus Wesentlichkeitsgründen wurde das Vorjahr nicht
angepasst.
157

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
7. Erläuterungen zur Konzernbilanz – Aktiva
7.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
(Investment Properties)
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns wurden
zum Bewertungsstichtag 30. September 2010 mit Hilfe eines Bewertungstools
der Innosys Aktiengesellschaft, Essen, bewertet und die Bestände
zum 31. Dezember 2010 fortgeschrieben. Darüber hinaus wurden zur
Verprobung der eigenen Wertermittlungen Bewertungsgutachten von
externen Dritten für die Wohn- und Gewerbeimmobilien erstellt.
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien)
entwickelten sich in der Berichtsperiode wie folgt:
Vertragliche Verpflichtungen zum Kauf, zur Herstellung oder Instandhaltung
von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bestehen in
Höhe von TEUR 30.526 (TEUR 44.364).
Bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgte insgesamt
eine Aufwertung in Höhe von TEUR 67.005 (TEUR 84.859) sowie eine
Abwertung in Höhe von TEUR 50.128 (TEUR 110.553).
Die Sensitivitätsanalyse der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
hat ergeben, dass die höchste Sensitivität bezüglich der betrachteten Fair
158
Values im Bereich der Marktmieten liegt. Aus diesem Grund erfolgt die
Betrachtung der Fair Values unter der Annahme einer relativen Erhöhung
oder Reduzierung der Marktmieten um zehn Prozent.
Im Bereich der Wohnimmobilien bezieht sich die Sensitivitätsanalyse auf
die preisfreien Wohnungen. Im Gewerbebereich werden alle Immobilien
betrachtet.
Eine Reduzierung der Marktmiete um zehn Prozent hätte eine weitere Abwertung
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien von 98 Mio. EUR
(107,8 Mio. EUR) im Wohnbereich und von 48 Mio. EUR (38,7 Mio. EUR) im
Gewerbebereich zur Folge. Eine Erhöhung der Marktmiete um 10 Prozent
würde im Wohnbereich um 96 Mio. EUR (92,6 Mio. EUR) und im Gewerbebereich
um 48 Mio. EUR (30,4 Mio. EUR) höhere Fair Values ergeben.
Stand Zugänge Abgänge Auf- Ab- Stand
01.01.2010 wertung wertung 31.12.2010
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Grundstücke mit Wohnbauten 1.264.374 0 -31.342 38.581 -26.729 1.244.885
Grundstücke mit Geschäfts- u. anderen Bauten 360.034 1.923 -36.868 24.006 -20.038 329.058
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 67.370 0 -320 4.233 -2.866 68.416
Bauten auf fremden Grundstücken
Summe der als Finanzinvestition
1.721 12 -6 186 -496 1.418
gehaltenen Immobilien 1.693.499 1.936 -68.535 67.005 -50.128 1.643.777
Stand Zugänge Abgänge Um- Auf- Ab- Stand
01.01.2009 buchung wertung wertung 31.12.2009
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Grundstücke mit Wohnbauten 1.295.577 16 -30.583 0 62.534 -63.170 1.264.374
Grundstücke mit Geschäfts- u. anderen Bauten 364.196 1.946 -5.060 19.293 19.451 -39.793 360.034
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 70.011 0 -707 0 2.671 -4.606 67.369
Bauten auf fremden Grundstücken
Summe der als Finanzinvestition
4.536 0 -31 0 202 -2.985 1.721
gehaltenen Immobilien 1.734.320 1.963 -36.381 19.293 84.859 -110.553 1.693.499

7.2 Immaterielle Vermögenswerte
In den immateriellen Vermögenswerten werden zum Geschäftsjahresende
im Wesentlichen entgeltlich erworbene Software und Lizenzen in Höhe von
TEUR 851 (TEUR 1.570) ausgewiesen. Des Weiteren ist ein Markenrecht in
Höhe von TEUR 452 (TEUR 452) enthalten.
Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte im Jahr 2010
stellt sich wie folgt dar:
AHK Zugang Abgang Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u.ä.
Rechte u. Werte sowie Lizenzen und Software 9.412 940 -21 -48 10.283
Geschäftswert 2.781 0 0 0 2.781
Summe immaterielle Vermögenswerte 12.193 940 -21 -48 13.064
Abschr. Abschr. Abschr. Änderung Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang Konsolidierungskreis GJ-Ende 31.12.2010
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u.ä.
Rechte u. Werte sowie Lizenzen und Software -7.384 -1.612 15 48 -8.933 1.350
Geschäftswert -2.781 0 0 0 -2.781 0
Summe immaterielle Vermögenswerte -10.165 -1.612 15 48 -11.714 1.350
Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte in der Vorperiode:
Die ausgewiesene Software und Lizenzen werden mit fortgeführten
Anschaffungskosten bewertet und linear über drei Jahre abgeschrieben.
Die planmäßigen Abschreibungen betrugen im Geschäftsjahr TEUR 1.612
(TEUR 1.137).
AHK Zugang Abgang Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u.ä.
Rechte u. Werte sowie Lizenzen und Software 8.593 820 -5 4 9.412
Geschäftswert 0 2.781 0 0 2.781
Summe immaterielle Vermögenswerte 8.593 3.591 -5 4 12.193
Abschr. Abschr. Abschr. Änderung Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang Konsolidierungskreis GJ-Ende 31.12.2009
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u.ä.
Rechte u. Werte sowie Lizenzen und Software -6.238 -1.137 -8 -1 -7.384 2.028
Geschäftswert 0 -2.781 0 0 -2.781 0
Summe immaterielle Vermögenswerte -6.238 -3.918 -8 -1 -10.165 2.028
159

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
7.3 Sachanlagen
Die eigen genutzten Gebäude und Grundstücke betreffen im Wesentlichen
das Bürogebäude in der Katharinenstraße 20/22 in Stuttgart mit einem
Buchwert von TEUR 4.219 (TEUR 4.304).
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung Finance Lease in Höhe von
TEUR 384 (TEUR 477) betrifft im Wesentlichen Kopierer.
AHK Zugang Abgang AHK
GJ-Beginn GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Verwaltungsgebäude 11.053 0 0 11.053
2. And. Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausst. 14.012 489 -487 14.014
(Betriebs- und Geschäftsausstattung) 13.215 475 -487 13.203
(BGA/Finance Lease) 797 14 0 811
Summe Sachanlagen 25.065 489 -487 25.067
Abschr. Abschr. Abschr. Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang GJ-Ende 31.12.2010
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Verwaltungsgebäude -6.749 -86 0 -6.834 4.219
2. And. Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausst. -9.951 -1.011 487 -10.475 3.539
(Betriebs- und Geschäftsausstattung) -9.631 -904 487 -10.048 3.155
(BGA/Finance Lease) -320 -107 0 -427 384
Summe Sachanlagen -16.700 -1.097 487 -17.309 7.758
160

Nachfolgend die Darstellung der Vorjahreswerte:
AHK Zugang Abgang Umbuchung Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Verwaltungsgebäude 11.053 0 0 0 0 11.053
2. And. Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausst. 14.129 1.216 -1.378 0 45 14.012
(Betriebs- und Geschäftsausstattung) 13.328 1.037 -1.195 0 45 13.215
(BGA/Finance Lease) 801 179 -183 0 0 797
3. Anlagen im Bau 6.336 6.365 0 -12.701 0 0
4. Bauvorbereitungskosten 21.226 0 0 -21.226 0 0
Summe Sachanlagen 52.744 7.581 -1.378 -33.927 45 25.065
Abschr. Abschr. Abschr. Umbuchung Änderung Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang Konsolidierungskreis GJ-Ende 31.12.2009
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Verwaltungsgebäude -6.663 -86 0 0 0 -6.749 4.304
2. And. Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausst. -10.043 -1.160 1.263 0 -11 -9.951 4.061
(Betriebs- und Geschäftsausstattung) -9.640 -1.060 1.080 0 -11 -9.631 3.584
(BGA/Finance Lease) -403 -100 183 0 0 -320 477
3. Anlagen im Bau -371 0 0 371 0 0 0
4. Bauvorbereitungskosten -629 0 0 629 0 0 0
Summe Sachanlagen -17.706 -1.246 1.263 1.000 -11 -16.700 8.365
161

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
7.4 Finanzanlagen
Nach der at equity-Methode bilanzierte Unternehmen
Die Entwicklung der Finanzanlagen in der Vorperiode:
162
AHK Zugang Abgang Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Anteile an nahe stehenden Unternehmen 2.742 375 -1 0 3.116
2. Beteiligungen 6.817 0 -451 -5 6.361
Summe Finanzanlagen 9.559 375 -452 -5 9.477
Abschr. Abschr. Abschr. Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang GJ-Ende 31.12.2010
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Anteile an nahe stehenden Unternehmen 0 0 0 0 0
2. Beteiligungen -336 -1.500 0 -1.836 4.525
Summe Finanzanlagen -336 -1.500 0 -1.836 7.641
AHK Zugang Abgang Änderung AHK
GJ-Beginn Konsolidierungskreis GJ-Ende
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Anteile an nahe stehenden Unternehmen 3.238 0 -5 -491 2.742
2. Beteiligungen 7.827 41 -1.022 -29 6.817
Summe Finanzanlagen 11.065 41 -1.027 -520 9.559
Abschr. Abschr. Abschr. Abschr. Buchwert
GJ-Beginn des Jahres Abgang GJ-Ende 31.12.2009
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
1. Anteile an nahe stehenden Unternehmen 0 0 0 0 2.742
2. Beteiligungen -336 0 0 -336 6.481
Summe Finanzanlagen -336 0 0 0 9.223

Die Anteile an nahe stehenden Unternehmen betreffen im Wesentlichen
die Anteile an der LBBW Immobilien Landsiedlung GmbH mit TEUR 2.653
(TEUR 2.653) sowie an den nicht in den Konzernabschluss einbezogenen
Vorratsgesellschaften.
Die Beteiligungen betreffen im Wesentlichen die stille Beteiligung an der
L-Immobilien GmbH mit TEUR 3.500 (TEUR 5.000) sowie die Anteile an
der Cäcilienpark GbR mit TEUR 800 (TEUR 1.226). Die Veränderung der
Anteile im Berichtsjahr an der Cäcilienpark GbR resultiert aus einer erfolgten
Kapitalherabsetzung. Die Veränderung der Anteile an der L-Immobilien
GmbH ergibt sich durch eine Überprüfung der Werthaltigkeit der Anteile
und daraus resultierender Wertminderung.
Zur vollumfänglichen Aufstellung der einbezogenen und aufgrund
untergeordneter Bedeutung nicht einbezogenen Konzernunternehmen
siehe Anteilsbesitzliste Kapitel 12.10.
Die Finanzanlagen sind der Kategorie zur Veräußerung verfügbar
zugeordnet und werden grundsätzlich zum Zeitwert bilanziert. Sofern
kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und der beizulegende
Zeitwert nicht verlässlich ermittelt werden kann, erfolgt eine Bilanzierung
zu Anschaffungskosten. Ein wesentlicher oder andauernder Rückgang des
beizulegenden Zeitwerts unter die Anschaffungskosten lag, mit Ausnahme
der vorgenommenen Abwertung der Beteiligung an der L-Immobilien
GmbH, im Berichtsjahr nicht vor, somit stellt der Buchwert in Höhe von
TEUR 7.641 (TEUR 9.223) einen angemessenen Näherungswert für den
beizulegenden Zeitwert zum Bilanzstichtag dar.
Aus Anteilen an beteiligten Unternehmen und nicht in den Konzernabschluss
einbezogenen nahe stehenden Unternehmen wurden Beteiligungserträge
in Höhe von TEUR 147 (TEUR 600) vereinnahmt.
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Nach der at equity-Methode
bilanzierte Unternehmen 1.321 1.685
Die Veränderung der nach der at equity-Methode bilanzierten
Unternehmen resultiert, neben der Fortentwicklung um das anteilige
Jahresergebnis der Unternehmen, aus der Veräußerung der Anteile an
den JK Wohnbaugesellschaften und der Auflösung der Hauptstraße
Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG und der Filderbahnstraße
Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG (Abgang in
Höhe von TEUR 509).
Nachstehend findet sich eine Zusammenfassung von Finanzinformationen
zu den assoziierten Unternehmen des Konzerns:
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Vermögenswerte gesamt 70.754 183.706
Schulden gesamt 80.914 200.128
Nettoreinvermögen gesamt
Konzernanteil am Nettoreinvermögen
-10.160 -16.422
der assoziierten Unternehmen -3.316 -4.824
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Umsatzerlöse gesamt 20.046 6.492
Periodenergebnis gesamt
Konzernanteil am Periodenergebnis
-10.177 -4.694
der assoziierten Unternehmen -3.378 -1.504
Nachstehend findet sich eine Zusammenfassung von Finanzinformationen
zu den Gemeinschaftsunternehmen des Konzerns:
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Vermögenswerte gesamt 24.337 92.537
Schulden gesamt 26.923 73.210
Nettoreinvermögen gesamt
Konzernanteil am Nettoreinvermögen
-2.586 19.327
der Gemeinschaftsunternehmen -1.293 9.648
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Umsatzerlöse gesamt 2.429 4.383
Periodenergebnis gesamt
Konzernanteil am Periodenergebnis
-469 -116
der Gemeinschaftsunternehmen -235 -66
Zu den bei assoziierten Unternehmen und bei Gemeinschaftsunternehmen
eingegangenen Eventualschulden verweisen wir auf Kapitel 12.1.
Im Berichtsjahr sind Verluste assoziierter Unternehmen in Höhe von
TEUR 1.095 (TEUR 4.851) sowie Verluste von Gemeinschaftsunternehmen
in Höhe von TEUR 1.858 (TEUR 1.619) noch nicht erfasst.
163

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
7.5 Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Die Forderungen und sonstigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt
zusammen:
31.12.2010
Forderungen Wert- Buchwert
brutto berichtigung < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Verkauf Grundstücke mit Kaufpreisstundung 6.873 0 6.873 0 4.587 2.287
Forderungen Darlehen 25.000 0 25.000 0 10.600 14.400
Forderungen langfristig 31.873 0 31.873 0 15.187 16.687
Forderungen aus Vermietung 5.932 -3.246 2.686 2.686
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen 3.345 0 3.345 3.345
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 22.199 -1.422 20.777 20.777
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 2.820 -422 2.398 2.398
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 10.802 -12 10.790 10.790
Forderungen gegenüber nahe stehenden Unternehmen 12.328 0 12.328 12.328
Forderungen aus Verlustübernahme 31.448 0 31.448 31.448
Forderungen gegen Gesellschafter 202 0 202 202
Sonstige Vermögenswerte 55.112 -3.318 51.794 51.794
Forderungen und sonstige Vermögenswerte kurzfristig 144.186 -8.420 135.766 135.766
Summe Forderungen und sonstige Vermögenswerte 176.060 -8.420 167.639 135.766 15.187 16.687
Forderungen Wert-
31.12.2009
Buchwert
brutto berichtigung < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Verkauf Grundstücke mit Kaufpreisstundung 9.503 -272 9.231 0 9.231 0
Langfristige Forderungen Darlehen 54.011 0 54.011 0 37.996 16.015
Sonstige Vermögenswerte 529 0 529 0 529 0
Forderungen langfristig 64.043 -272 63.771 0 47.756 16.015
Forderungen aus Vermietung 11.822 -3.579 8.243 8.243
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen 3.494 0 3.494 3.494
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 20.756 -1.821 18.935 18.935
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 2.565 -562 2.003 2.003
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 14.222 -467 13.755 13.755
Forderungen gegenüber nahe stehenden Unternehmen 9.751 0 9.751 9.751
Forderungen aus Verlustübernahme 298.794 0 298.794 298.794
Forderungen gegen Gesellschafter 223 0 223 223
Sonstige Vermögenswerte 69.494 -2.811 66.683 66.683
Forderungen und sonstige Vermögenswerte kurzfristig 431.121 -9.240 421.881 421.881
Summe Forderungen und sonstige Vermögenswerte 495.164 -9.512 485.652 421.881 47.756 16.015
164

Die Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind der Kategorie
Darlehen und Forderungen (LaR) zugeordnet.
Die langfristigen Forderungen aus Darlehen betreffen Forderungen
gegenüber nahe stehenden Unternehmen in Höhe von TEUR 25.000
(TEUR 54.011). In den kurzfristigen Forderungen sind die Forderungen
der LBBW Immobilien gegenüber der LBBW in Höhe von TEUR 31.448
(TEUR 298.793) aus der Verlustübernahme gemäß Beherrschungsvertrag
vom 2. Januar 2009 enthalten.
Die Entwicklung der Wertberichtigungen der finanziellen Vermögenswerte
stellt sich 2010 wie folgt dar:
Anfangs- Zuführungen Verbrauch Auflösung Veränderung Umbuchung Risikovorsorge
bestand Konsolidierungskreis
gesamt
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
mit Kaufpreisstundung (langfristig) 272 206 0 7 0 -472 0
Forderungen aus Vermietung 3.579 2.225 605 1.952 0 0 3.246
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 1.821 138 55 300 -653 472 1.422
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen
562 132 173 100 0 0 422
Lieferungen und Leistungen 467 0 0 455 0 0 12
Sonstige Vermögenswerte 2.811 507 0 0 0 0 3.318
Summe Wertberichtigungen 9.512 3.208 833 2.814 -653 0 8.420
Die Entwicklung der Wertberichtigungen der finanziellen Vermögenswerte
stellt sich 2009 wie folgt dar:
Anfangs- Zuführungen Verbrauch Auflösung Risikovorsorge
bestand gesamt
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Verkauf von
Grundstücken mit Kaufpreisstundung (langfristig) 280 0 0 8 272
Forderungen aus Vermietung 4.116 3.040 1.182 2.395 3.579
Forderungen aus Grundstücksverkäufen (kurzfristig) 1.888 386 13 440 1.821
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 345 358 74 66 562
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 205 455 35 158 467
Sonstige Vermögenswerte 6.686 125 4.000 0 2.811
Summe Wertberichtigungen 13.520 4.365 5.306 3.067 9.512
165

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Forderungen, die der Einzelwertberichtigung unterliegen:
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Forderungen aus Verkauf von
Grundstücken mit
Kaufpreisstundung (langfristig) 0 9.503
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus
5.932 11.822
Grundstücksverkäufen 22.199 20.756
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen
2.820 2.565
Lieferungen und Leistungen 10.802 14.222
Sonstige Vermögenswerte
Summe Forderungen, die der
55.112 69.494
Einzelwertberichtigung unterliegen 96.865 128.362
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen
Die Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo gegenüber Kunden betragen
TEUR 3.345 (TEUR 3.494). Der Saldo der angefallenen Auftragskosten
und ausgewiesenen Gewinne abzüglich ausgewiesener Verluste beträgt
TEUR 75.907 (TEUR 68.016). Die erhaltenen Anzahlungen belaufen sich
auf TEUR 72.562 (TEUR 64.522). Die Auftragserlöse belaufen sich auf
TEUR 14.017 (TEUR 51.756).
166
7.6 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte ohne Bauten 44.530 82.007
Unfertige Erschließungsmaßnahmen 161.843 226.376
Bauvorbereitungskosten
Grundstücke und grundstücksgleiche
53.648 99.614
Rechte mit unfertigen Bauten
Grundstücke und grundstücksgleiche
460.651 460.594
Rechte mit fertigen Bauten 289.549 202.038
Geleistete Anzahlungen 19 9.683
Gesamt 1.010.239 1.080.311
Bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten ohne Bauten
handelt es sich im Wesentlichen um noch nicht in die Bebauung
übergeführte Grundstücke in Deutschland und Rumänien.
Die Grundstücke mit unfertigen Bauten enthalten 415 Wohneinheiten
und 25 Gewerbeeinheiten aus dem Segment Development (im Vorjahr:
370 Wohneinheiten und elf Gewerbeeinheiten aus dem Segment
Development).
In den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit fertigen
Bauten sind 600 Wohneinheiten und 50 Gewerbeeinheiten (im Vorjahr:
1.037 Wohneinheiten und 52 Gewerbeeinheiten) mit einem Buchwert
von TEUR 63.919 (TEUR 103.261) aus dem Segment Asset Management
sowie 232 Wohneinheiten und 86 gewerbliche Einheiten (im Vorjahr:
399 Wohneinheiten und 38 gewerbliche Einheiten) mit einem Buchwert
von TEUR 225.630 (TEUR 98.777) aus dem Segment Development
enthalten.
Bei den geleisteten Anzahlungen mit einem Buchwert in Höhe von
TEUR 19 (TEUR 9.683) handelt es sich um Grundstückskäufe, deren
Besitzübergang noch nicht erfolgt ist.
Die Realisierung von Vorräten in Höhe von TEUR 758.762 (TEUR 943.926)
wird erwartungsgemäß länger als zwölf Monate dauern. Der Buchwert der
Vorräte, der als Sicherheit für Verbindlichkeiten verpfändet ist, beträgt
TEUR 307.369 (TEUR 331.151).
Insgesamt wurden nach IAS 23 Fremdkapitalkosten in Höhe von
TEUR 12.416 (TEUR 12.500) aktiviert. Der Finanzierungskostensatz,
der bei der Bestimmung der aktivierbaren Fremdkapitalkosten
zugrunde gelegt worden ist, ist individuell und liegt zwischen 1,70
und 7,97 Prozent (Vorjahr: 1,03 und 7,97 Prozent).

Buchwert und Impairment:
Im Berichtszeitraum wurden saldiert Wertminderungen in Höhe von
TEUR 2.209 (TEUR 288.285) erfasst. Die Wertaufholungen 2010
beruhen insbesondere auf Projekten, bei denen aufgrund einer positiven
Veränderung von Marktparametern 2010 (hohe Vermietungsquoten
und Mietverträge mit Topmietern) eine Neubewertung erforderlich wurde.
Mittels einer Sensitivitätsanalyse wurden verschiedene Szenarien wie
Abschläge auf Verkaufserlöse um fünf Prozent und Erhöhung der
noch anfallenden Kosten um fünf Prozent durchgespielt und in diesem
Zusammenhang ein zusätzlicher Wertberichtigungsbedarf zwischen
45,4 Mio. Euro und 13,0 Mio. Euro ermittelt.
Die Wertpapiere sind der Kategorie zur Veräußerung verfügbare finanzielle
Vermögenswerte (afs) zugeordnet.
Sie werden zu den beizulegenden Zeitwerten bilanziert, das heißt der
Buchwert von TEUR 10 (TEUR 121) entspricht dem beizulegenden Zeitwert.
Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes resultiert ausschließlich aus
Änderungen der Marktbedingungen.
Vorräte Impairment Vorräte Vorräte Impairment Vorräte
(Buchwert vor 2010 (Buchwert) (Buchwert vor 2009 (Buchwert)
Impairment 31.12.2010 Impairment 31.12.2009
lfd. GJ) Wert- Wert- lfd. GJ)
31.12.2010 minderung aufholung 31.12.2009
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte ohne Bauten 47.550 5.177 2.157 44.530 139.893 57.886 82.007
Unfertige Erschließungsmaßnahmen 162.796 953 0 161.843 226.376 0 226.376
Bauvorbereitungskosten
Grundstücke und grundstücksgleiche
57.754 4.106 0 53.648 160.357 60.743 99.614
Rechte mit unfertigen Bauten
Grundstücke und grundstücksgleiche
439.508 28.786 49.936 460.651 589.667 129.073 460.594
Rechte mit fertigen Bauten 304.823 16.971 1.691 289.549 242.620 40.582 202.038
Geleistete Anzahlungen 19 0 0 19 9.683 0 9.683
Gesamt 1.012.450 55.993 53.784 1.010.240 1.368.596 288.285 1.080.311
7.7 Wertpapiere
31.12.2010 31.12.2009
(Zeitwert) (Zeitwert)
Börsennotierte Wertpapiere
Anleihen und
TEUR TEUR
Schuldverschreibungen 10 121
7.8 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Hier werden Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten, die eine
Restlaufzeit bis zu maximal drei Monaten haben, der LBBW Immobilien
ausgewiesen.
Der Kassenbestand beträgt insgesamt TEUR 20 (TEUR 16).
Die Guthaben bei Kreditinstituten zum Bilanzstichtag betragen
TEUR 258.346 (TEUR 122.162), die sich aus Guthaben auf Kontokorrentkonten
TEUR 158.655 (TEUR 94.843) und aus Guthaben auf Festgeldkonten
TEUR 99.691 (TEUR 27.319) zusammensetzen. Darin enthalten
sind TEUR 27.036 (TEUR 44.693) Guthaben auf Kontokorrentkonten bei
verbundenen Unternehmen. Der Bestand an Guthaben auf Festgeldkonten
zum Bilanzstichtag beträgt TEUR 99.691 (TEUR 27.319). Dabei werden
TEUR 98.120 (TEUR 18.688) auf Festgeldkonten bei verbundenen Unternehmen
unterhalten. Von den Guthaben auf Festgeldkonten sind TEUR
11.000 (TEUR 12.000) als Sicherheiten in Verbindlichkeiten verpfändet.
In den Guthaben bei Kreditinstituten sind Fremdwährungsbestände im
Gegenwert der Konzernwährung in Höhe von TEUR 14.523 (TEUR 2.196)
enthalten. Fremdwährungsbestände zum 31. Dezember 2010 bestanden
in den Währungen rumänischer Lei (RON), russischer Rubel (RUB) und
US-Dollar mit jeweils umgerechnet TEUR 798 (TEUR 871), TEUR 7.764
(TEUR 1.326) und TEUR 5.961 (TEUR 0).
Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sind kurzfristig,
somit stellt der Buchwert von TEUR 258.366 (TEUR 122.178) einen
angemessenen Näherungswert für den beizulegenden Zeitwert dar.
167

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
8. Erläuterungen zur Konzernbilanz – Passiva
8.1 Eigenkapital
Das voll eingezahlte Stammkapital wurde im Berichtsjahr zu 84,6 Prozent
von der LBBW Immobilien-Holding GmbH, Stuttgart, und zu 5,4 Prozent
von der LBBW Immobilien GmbH & Co. Beteiligung KG, Stuttgart, gehalten.
Die Anteile am Stammkapital verteilen sich unverändert zum Vorjahr wie
folgt:
Gesellschafter Anteile Geschäftsanteile
in EUR
LBBW Immobilien GmbH & Co. Beteiligung KG 1 5.400.000
LBBW Immobilien-Holding GmbH 1 64.010.000
1 19.701.000
1 889.000
LBBW Immobilien GmbH 1 9.427.000
1 573.000
Gesamt 6 100.000.000
In den Gewinnrücklagen werden die kumulierten Auswirkungen aus
Konsolidierungsmaßnahmen, die Anpassung aus der Erstanwendung
der IFRS, nicht erfolgswirksame Veränderungen und direkt bei der Erst-
168
konsolidierung zu verrechnende Unterschiedsbeträge aufgeführt. In den
Anpassungen der Gewinnrücklagen aus der Erstanwendung der IFRS sind
Fair-Value-Änderungen enthalten, die bei erstmaliger Anwendung erfolgswirksam
erfasst wurden, sowie Veränderungen der versicherungsmathematischen
Gewinne und Verluste. In der Neubewertungsrücklage werden
zusätzlich die nicht erfolgswirksamen Veränderungen für Finanzinstrumente
der Kategorie afs, sowie als Gegenposten die Auswirkung auf die
latenten Ertragsteuern ausgewiesen.
Neben den Anteilseignern des Mutterunternehmens sind noch weitere
Gesellschafter am Eigenkapital der Tochtergesellschaften beteiligt.
Diese nicht beherrschenden Anteile von Kapitalgesellschaften werden
in der Konzernbilanz im Eigenkapital angegeben.
In Bezug auf die Gewinnrücklage sind die Effekte aus der Erstanwendung
und latenten Steuern nicht ausschüttungsfähig.
Die Anschaffungskosten der eigenen Anteile betrugen 120 Mio. EUR.
Zum Eigenkapital verweisen wir zudem auf die Eigenkapitalveränderungsrechnung.
Zu den vorgenommenen Änderungen gemäß IAS 8 siehe
Kapitel 2.4.

8.2 Finanzverbindlichkeiten
Die Finanzverbindlichkeiten lauten ausschließlich auf Euro. Fremdwährungsverbindlichkeiten
aus Finanzierung bestehen derzeit nicht.
Die Finanzverbindlichkeiten sind der Kategorie Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten zugeordnet.
Die Zuordnung der Verbindlichkeiten in die Laufzeitbänder ist entsprechend
dem frühesten vertraglich vereinbarten Rückzahlungstermin
erfolgt.
Der Zeitwert der Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
beläuft sich im Berichtsjahr auf TEUR 1.619.100 (TEUR 1.973.595).
Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes resultiert ausschließlich
aus Änderungen der Marktbedingungen.
Buchwert (31.12.2010)
Gesamt < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 1.391.624 357.726 1.033.898
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten langfristig 1.349.120 349.505 999.615
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 42.504 8.221 34.283
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 448.699 448.699
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten kurzfristig 446.688 446.688
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 2.011 2.011
Gesamt 1.840.323 448.699 357.726 1.033.898
Buchwert (31.12.2009)
Gesamt < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Finanzverbindlichkeiten 1.767.838 125.047 1.642.791
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten langfristig 1.723.034 116.854 1.606.180
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 44.804 8.193 36.611
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 338.561 338.561
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten kurzfristig 336.582 336.582
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 1.979 1.979
Gesamt 2.106.399 338.561 125.047 1.642.791
Die Finanzverbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten sind
teilweise besichert durch:
31.12.2010 31.12.2009
Buchwert Buchwert
TEUR TEUR
Grundpfandrechte 1.326.471 1.225.776
davon auf als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien 719.271 795.796
davon auf sonstige Immobilien
(zum Verkauf bestimmte
Grundstücke und Vorräte) 338.683 427.516
davon auf Sachanlagen 2.280 2.464
Forderungsabtretungen 354.452 401.554
Verpfändete Festgelder 11.000 12.000
Gesamt 1.425.685 1.639.330
169

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Der Buchwert der finanziellen Vermögenswerte, die als Sicherheit
für Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten gestellt wurden,
beläuft sich auf TEUR 1.425.685 (TEUR 1.639.330).
Die Pfandrechte, Forderungsabtretungen und verpfändeten Festgelder
sichern die bestehenden Ansprüche der Bank sowie Ansprüche der Bank
gegen Dritte, für deren Erfüllung der Kreditnehmer persönlich haftet.
Die Bank darf die den Sicherheiten unterliegenden Werte nur bei berechtigtem
Sicherungsinteresse, wie Nichtzahlung von Verbindlichkeiten
bei Fälligkeit unter Berücksichtigung einer angemessenen Nachfrist, zurückhalten.
Den finanzierenden Banken wurde ein Nachsicherungsrecht
eingeräumt.
Von den Darlehen entfallen an den Stichtagen auf Förderdarlehen:
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Förderdarlehen 129.027 36.876
Die Verzinsung der Darlehen bewegt sich im Rahmen zwischen null und
drei Prozent.
8.3 Derivative Finanzinstrumente
Die auf der Passivseite ausgewiesenen derivativen Finanzinstrumente
mit negativen Marktwerten in Höhe von TEUR 11.256 (TEUR 18.770)
sowie die auf der Aktivseite ausgewiesenen derivativen Finanzinstrumente
mit positiven Marktwerten in Höhe von TEUR 979 (TEUR 484) sind der
Kategorie Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value)
bewertete Vermögenswerte/Verbindlichkeiten zugeordnet.
Zum Bilanzstichtag bestanden folgende Derivate:
Buchwert für jede Kategorie von finanziellen
Vermögenswerten/Verbindlichkeiten:
31.12.2010 31.12.2009
Nominalvolumen Marktwert Nominalvolumen Marktwert
TEUR TEUR TEUR TEUR
Aktiva
Zinsoptionen (Caps)
Passiva
219.430 979 203.290 484
Zinsswaps 423.774 -10.881 240.558 -11.846
Forward-Zinsswaps 83.300 -6.924
Devisentermingeschäft 6.000 -375
Summe 649.204 -10.277 527.148 -18.286
170

Laufzeiten der derivativen Finanzinstrumente:
2010 2009
Nominalvolumen Nominalvolumen
< 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Aktiva
Zinsoptionen (Caps)
Passiva
100.270 119.160 50.000 149.630 3.660
Zinsswaps 307.492 60.408 55.874 217.567 22.991
Forward-Zinsswaps 35.000 48.300
Devisentermingeschäft 6.000
Summe 413.762 179.568 55.874 50.000 402.197 74.951
Summe Derivate alle Laufzeiten 649.204 527.148
2010 2009
Marktwerte Marktwerte
< 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Aktiva
Zinsoptionen (Caps)
Passiva
979 405 79
Zinsswaps -4.049 -1.268 -5.564 -10.534 -1.312
Forward-Zinsswaps -3.475 -3.449
Devisentermingeschäft -375
Summe Derivate alle Laufzeiten -10.277 -18.286
Fair-Value-Volumina (Brutto) zum 31.12.2010:
Quotierte Marktpreise Bewertungsmethode Bewertungsmethode
– am Markt beobachtbare – nicht am Markt beobachtbare
Parameter Parameter
TEUR in % TEUR in % TEUR in %
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
Handelsaktiva 0 0,0 979 100,0 0 0,0
Summe der Aktiva
Negative Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
0 0,0 979 100,0 0 0,0
Handelspassiva 0 0,0 11.256 100,0 0 0,0
Summe der Passiva 0 0,0 11.256 100,0 0 0,0
171

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Davon mit der LBBW zum 31.12.2010:
Fair-Value-Volumina (Brutto) zum 31.12.2009:
172
Quotierte Marktpreise Bewertungsmethode Bewertungsmethode
– am Markt beobachtbare – nicht am Markt beobachtbare
Parameter Parameter
TEUR in % TEUR in % TEUR in %
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
Handelsaktiva 0 0,0 140 100,0 0 0,0
Summe der Aktiva
Negative Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
0 0,0 140 100,0 0 0,0
Handelspassiva 0 0,0 10.993 100,0 0 0,0
Summe der Passiva 0 0,0 10.993 100,0 0 0,0
Quotierte Marktpreise Bewertungsmethode Bewertungsmethode
– am Markt beobachtbare – nicht am Markt beobachtbare
Parameter Parameter
TEUR in % TEUR in % TEUR in %
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
Handelsaktiva 0 0,0 484 100,0 0 0,0
Summe der Aktiva
Negative Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
0 0,0 484 100,0 0 0,0
Handelspassiva 0 0,0 18.770 100,0 0 0,0
Summe der Passiva 0 0,0 18.770 100,0 0 0,0

Davon mit der LBBW zum 31.12.2009:
Quotierte Marktpreise Bewertungsmethode Bewertungsmethode
– am Markt beobachtbare – nicht am Markt beobachtbare
Parameter Parameter
TEUR in % TEUR in % TEUR in %
Positive Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
Handelsaktiva 0 0,0 399 100,0 0 0,0
Summe der Aktiva
Negative Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
0 0,0 399 100,0 0 0,0
Handelspassiva 0 0,0 18.584 100,0 0 0,0
Summe der Passiva 0 0,0 18.584 100,0 0 0,0
8.4 Steueransprüche und -verbindlichkeiten
Ertragsteueransprüche:
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Laufende Ertragsteueransprüche 5.862 4.217
davon Inland 5.862 4.216
davon Ausland 0 1
Latente Ertragsteueransprüche 0 18.277
Ertragsteueransprüche 5.862 22.494
Ertragsteuerverpflichtungen
Die Ertragsteuerverpflichtungen enthalten zum Bilanzstichtag fällige,
aber noch nicht entrichtete Steuerzahlungen für Ertragsteuern aus der
laufenden Periode und früheren Perioden.
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Laufende Ertragsteuerverpflichtungen
davon langfristige laufende
24.829 31.923
Ertragsteuerverpflichtungen
davon kurzfristige laufende
21.086 23.505
Ertragsteuerverpflichtungen 3.743 8.418
Latente Ertragsteuerverpflichtungen 1.026 29.666
Ertragsteuerverpflichtungen 25.855 61.589
173

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
8.5 Pensionsrückstellungen
Die Berechnung basiert auf versicherungsmathematischen Gutachten
unter Berücksichtigung biometrischer Rechnungsgrundlagen. Bei diesem
Verfahren werden nicht nur die am Bilanzstichtag bekannten Renten und
LBBW Eisenbahn- LBBW LBBW LBBW LBBW
Immobilien Siedlungs- Immobilien Immobilien Immobilien Immobilien
GmbH gesellsch. Kommunal- Gebäude- Management Management
Stuttgart entwicklung Service Wohnen Gewerbe
gGmbH GmbH GmbH GmbH GmbH
Rechnungszinsfuß p.a. 4,50 % 4,50 % 4,50 % 4,50 % 4,50 % 4,50 %
Einkommenstrend p.a. 2,00 % - 2,00 % 2,00 % 2,00 % 2,00 %
Karrieretrend p.a.
Steigerung d. BMG in der
0,50 % - 0,50 % 0,50 % 0,50 % 0,50 %
gesetzlichen Rentenvers. p.a.
Rententrend
1,75 % - - 1,75 % 1,75 % 1,75 %
(Wertsicherung) p.a.
Steigerung lfd. Sozial-
1,25 % - - - 1,25 % 1,25 %
versicherungsrenten
Rententrend
1,75 % 1,75 % 1,75 % - 1,75 % -
(Inflationsrate) p.a. 1,90 % 1,90 % - 1,90 % 1,90 % 1,90 %
Fluktuationsrate
Rententrend gemäß
5,50 % - - 5,50 % 5,50 % 5,50 %
Beamtenversorgung 2,00 % 2,00 % - - -
Vergleichswerte Vorjahr:
174
LBBW Eisenbahn- LBBW LBBW LBBW LBBW Bahnhofplatz-
Immobilien Siedlungs- Immobilien Immobilien Immobilien Immobilien gesellschaft
GmbH gesellsch. Kommunal- Gebäude- Management Management Stuttgart
Stuttgart entwicklung Service Wohnen Gewerbe AG
gGmbH GmbH GmbH GmbH GmbH
Rechnungszinsfuß p.a. 5,25 % 5,25 % 5,25 % 5,25 % 5,25 % 5,25 % 5,25 %
Einkommenstrend p.a. 2,50 % - 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % -
Karrieretrend p.a. 0,50 % - 0,50 % 0,50 % 0,50 % 0,50 % -
Steigerung d. BMG in der
erworbenen Anwartschaften, sondern auch künftig zu erwartende
Steigerungen von Renten und Gehältern bei vorsichtiger Einschätzung
der relevanten Einflussgrößen berücksichtigt.
Die folgenden versicherungsmathematischen Annahmen wurden
getroffen:
gesetzlichen Rentenvers. p.a. 2,00 % - - 2,00 % 2,00 % 2,00 % -
Steigerung lfd. wertgesicherter
Renten gem.
Zusatzversorgungsordnung
(nach Einkommenstrend) p.a.
Steigerung lfd. Sozial-
1,25 % - - - 1,25 % 1,25 % 1,25 %
versicherungsrenten 2,00 % 2,00 % 2,00 % - 2,00 % - -
Inflationsrate p.a. 2,00 % 2,00 % - 2,00 % 2,00 % 2,00 % -
Fluktuationsrate
Rententrend gemäß
5,00 % - - 5,00 % 5,00 % 5,00 % -
Beamtenversorgung 2,50 % 2,50 % 2,50 % - - - -

Schloss- Industriehof LBBW BWgartenbau
AG Immobilien Immobilien
AG Development
GmbH
GmbH
4,50 % 4,50 % 4,50 % 4,75 %
- 2,00 % 2,00 % 2,00 %
- 0,50 % 0,50 % 0,50 %
- - 1,75 % 1,75 %
1,25 % 1,25 % 1,25 % -
- - 1,75 % 1,75 %
- 1,90 % 1,90 % 1,90 %
- 5,50 % 5,50 % 5,50 %
- 2,00 % - -
Schloss- Industriehof LBBW BWgartenbau
AG Immobilien Immobilien
AG Projektmanagement
GmbH
GmbH
5,25 % 5,25 % 5,25 % 5,25 %
- 2,50 % 2,50 % 2,50 %
- 0,50 % 0,50 % -
- - 2,00 % -
1,25 % 1,25 % 1,25 % 2,00 %
- - 2,00 % -
- 2,00 % 2,00 % -
- 5,00 % 5,00 % -
- 2,50 % - -
Hinsichtlich der Lebenserwartung der Anspruchsberechtigten wurden
die Richttafeln 2005 G nach Dr. Klaus Heubeck angewandt.
Die Änderung des Barwertes der leistungsorientierten Verpflichtungen
(Defined Benefit Obligation – DBO; entspricht Bilanzansatz) stellt sich wie
folgt dar:
Der laufende Dienstzeitaufwand wurde in der Position Personalaufwand,
die geleisteten Anzahlungen als Verbrauch von Pensionsrückstellungen
und der Zinsaufwand in der Position Sonstige Zinsen und ähnliche
Aufwendungen erfasst. Der versicherungsmathematische Verlust in
Höhe von TEUR 1.890 (im Vorjahr TEUR 1.957) wurde erfolgsneutral
über das Eigenkapital verrechnet.
Es wird erwartet, dass ein Betrag von TEUR 24.108 (TEUR 22.135)
erst nach zwölf Monaten realisiert wird.
Der Barwert des Verpflichtungsumfangs der letzten vier Jahre entwickelte
sich wie folgt:
31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2010
TEUR TEUR TEUR TEUR
DBO 14.899 20.709 23.338 25.716
Erfahrungsbedingte
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
DBO 01.01. 23.338 20.709
Laufender Dienstzeitaufwand
(Current Service Cost) 303 654
Zinsaufwand (Interest Cost) 1.396 1.221
Gezahlte Leistungen (Pension Payments)
Versicherungsmathematische Verluste
-1.211 -1.203
(Actuarial Losses) 1.890 1.957
DBO 31.12. 25.716 23.338
versicherungsmathematische
Gewinne und Verluste - 274 583 230
175

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
8.6 Sonstige Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen haben sich 2010 wie folgt entwickelt:
Anfangs- Inanspruch- Auflösung Zuführung Umbuchungen Veränderungen Endbestand
bestand nahme Konsolidierungskreis
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige sonstige Rückstellungen
RSt. für drohende Verluste
25.141 208 15.219 824 0 0 10.538
aus Mietverhältnissen
RSt. für drohende Verluste aus
16.720 0 14.049 353 0 0 3.024
Lieferungen u. Leistungen 7.065 88 21 434 0 0 7.390
RSt. für drohende Verluste aus Betreuung 1.354 120 1.148 35 0 0 121
RSt. für Sonstiges 2 0 1 2 0 0 3
Kurzfristige sonstige Rückstellungen 29.126 5.435 13.410 7.932 0 -1.548 16.665
RSt. für Abfindungen 3.300 1.099 1.196 1.709 0 0 2.714
RSt. für Baudelkredere 2.617 0 133 6 0 0 2.490
RSt. für zu behebende Baumängel 8.007 220 101 868 -5.662 0 2.892
RSt. für Prozessrisiken 1.146 222 432 0 0 0 492
RSt. für Sonstiges 14.056 3.894 11.548 5.349 5.662 -1.548 8.077
Die Veränderung der sonstigen Rückstellungen im Berichtsjahr resultiert
insbesondere aus der Auflösung der Rückstellungen für drohende Verluste
aus Mietverhältnissen in Höhe von TEUR 14.049, für die keine Notwendigkeit
einer Rückstellungsbildung mehr besteht.
Die Rückstellungen für drohende Verluste aus Lieferungen und Leistungen
betreffen im Wesentlichen mit TEUR 4.609 (TEUR 4.277) Rückstellungen
aus Finanzierungsrisiken und Zwischenfinanzierungszinsen für die Medizinische
Klinik Heidelberg und Strahlenklinik Freiburg sowie unverändert
zum Vorjahr mit TEUR 2.000 Rückstellungen für Vertragsstrafen für den
Fall verspäteter Gebäudefertigstellung bei gewerblichen Projektentwicklungen.
176
Die Rückstellungen für drohende Verluste aus Betreuung betreffen im
Wesentlichen mit TEUR 1.354 (TEUR 1.205) Rückstellungen für noch
anfallende Stunden aus Dienstleistungsprojekten mit pauschaler Honorarvereinbarung.
Die Rückstellungen für zu behebende Baumängel betreffen im
Wesentlichen Rückstellungen für nicht weiterbelastbare Schäden mit
TEUR 2.240 (TEUR 1.281) für Wohnungsträgerbauprojekte sowie mit
652 TEUR (TEUR 5.662) für gewerbliche Projektentwicklungen.
Die Rückstellungen für Baudelkredere betreffen mit TEUR 2.490
(TEUR 2.617) im Wesentlichen die Vorsorge für mögliche Gewährleistungsansprüche
aus Wohnungsträgerbauprojekten. Diese werden
gemäß den gesetzlichen Vorgaben über den erwarteten Gewährleistungszeitraum
ausgewiesen. Die Höhe der Rückstellungen entspricht einem
Betrachtungszeitraum von fünf Jahren.
Die Rückstellungen für Sonstiges betreffen im Wesentlichen mit
TEUR 2.346 (TEUR 0) eine Verpflichtung aus einer abgegebenen Erstvermietungsgarantie
gegenüber dem Erwerber eines Objektes sowie mit
TEUR 2.193 (TEUR 2.390) Verpflichtungen aus Altersteilzeitregelungen.

8.7 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Verbindlichkeiten
Die beizulegenden Zeitwerte der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten entsprechen annähernd den
Nominalwerten der Forderungen, da diese unverzinslich und in der Regel
kurzfristig mit Restlaufzeiten von weniger als einem Jahr sind.
Die Verbindlichkeiten sind der Kategorie Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten zugeordnet.
Buchwert (31.12.2010)
Gesamt < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Verbindlichkeiten 3.316 3.316
Sonstige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
3.316 3.316
und sonstige Verbindlichkeiten 299.302 299.302
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 85.362 85.362
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.866 2.866
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 27.481 27.481
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen 1.703 1.703
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 20.028 20.028
Sonstige Verbindlichkeiten 152.818 152.818
Übrige sonstige Verbindlichkeiten 9.044 9.044
Gesamt 302.618 299.302 3.316
Buchwert (31.12.2009)
Gesamt < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Verbindlichkeiten 1.735 1.735
Sonstige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
1.735 1.735
und sonstige Verbindlichkeiten 373.065 373.065
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 158.111 158.111
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.809 2.809
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 23.823 23.823
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen 6.996 6.996
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 5.500 5.500
Sonstige Verbindlichkeiten 166.936 166.936
Übrige sonstige Verbindlichkeiten 8.890 8.890
Gesamt 374.800 373.065 1.735
177

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Buchwert (01.01.2009)
Gesamt < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
TEUR TEUR TEUR TEUR
Langfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Verbindlichkeiten 84.496 84.496
Sonstige Verbindlichkeiten
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
84.496 84.496
und sonstige Verbindlichkeiten 389.653 389.653
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 114.422 114.422
Verbindlichkeiten aus Vermietung 3.491 3.491
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 44.120 44.120
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen 20.885 20.885
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 5.500 5.500
Sonstige Verbindlichkeiten 191.965 191.965
Übrige sonstige Verbindlichkeiten 9.270 9.270
Gesamt 474.149 389.653 84.496
In den erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen in Höhe von TEUR
85.362 (TEUR 158.111) werden erhaltene Anzahlungen für unfertige
Erschließungsmaßnahmen mit TEUR 69.160 (TEUR 114.243), erhaltene
Anzahlungen für Grundstücke mit unfertigen Bauten mit TEUR 11.934
(TEUR 7.676) sowie erhaltene Anzahlungen für verkaufte bebaute
Grundstücke mit TEUR 4.269 (TEUR 11.845) ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und Leistungen betreffen im Wesentlichen
Verbindlichkeiten aus Bauverträgen mit TEUR 15.285 (TEUR 14.976),
Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen mit TEUR 6.359 (TEUR 7.266)
sowie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen aus abgerechneten
Generalübernahmen mit TEUR 5.438 (TEUR 670).
Die Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen betreffen
im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber nicht einbezogenen
verbundenen Unternehmen aus dem laufenden Verrechnungsverkehr und
der umsatzsteuerlichen Organschaft mit der LBBW sowie Finanzierungssachverhalte
von Projektgesellschaften im Ausland.
178
Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern resultieren aus den
Gesellschafterdarlehen des Fremdgesellschafters der aiP Gärtnerplatz
GmbH & Co. KG und der FOM/LEG Generalübernehmer GmbH & Co. KG
und des Fremdgesellschafters der Parcul Banatului SRL.
Die sonstigen Verbindlichkeiten setzen sich im Wesentlichen aus den
im Streubesitz befindlichen Aktien der Bahnhofplatzgesellschaften und
aus den Anteilen fremder Gesellschafter am Kapital von Personengesellschaften
sowie aus anderen Verbindlichkeiten zusammen.
Der Buchwert der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie
sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 302.618 (TEUR 374.800)
stellt auf Grund der Kurzfristigkeit, die grundsätzlich vorliegt, einen
angemessenen Näherungswert für den beizulegenden Zeitwert dar.
Zu den vorgenommenen Änderungen gemäß IAS 8 Kapitel 2.4.

8.8 Vermögenswerte und Verbindlichkeiten einer Veräußerungsgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, die als zur Veräußerung
klassifiziert wurden, sind zum 31. Dezember 2010 nicht vorhanden.
Im Vorjahr betrafen die Vermögenswerte und Schulden, die als zur
Veräußerung gehalten klassifiziert wurden, die Gesellschaften (jeweils
zahlungsmittelgenerierende Einheit) Blauenberg S.A., Château de Beggen
S.A. und Parc Helfent S.A. sowie Ronndriesch 123 S.A und setzten sich
wie folgt zusammen:
A K T I V A 31.12.2009
TEUR
A. Langfristige Vermögenswerte
I. Anteile an at equity bewerteten Unternehmen 5.454
Summe langfristige Vermögenswerte 5.454
B. Kurzfristige Vermögenswerte
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
37.498
ohne Bauten 28.985
2. Bauvorbereitungskosten 8.513
II. Forderungen und sonstige Vermögenswerte 282
1. Sonstige Vermögenswerte 282
III. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 134
Summe kurzfristige Vermögenswerte 37.914
Vermögenswerte einer Veräußerungsgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird 43.368
P A S S I V A
A. Kurzfristiges Fremdkapital
31.12.2009
TEUR
I. Finanzverbindlichkeiten
II. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
12.683
und sonstige Verbindlichkeiten 476
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 470
2. Sonstige Verbindlichkeiten 6
Summe kurzfristiges Fremdkapital 13.159
Verbindlichkeiten einer Veräußerungsgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird 13.159
Hinsichtlich weiterer Erläuterungen verweisen wir auf die in Kapitel 5.8
gemachten Angaben.
9. Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung
Der in der Kapitalflussrechnung betrachtete Finanzmittelfonds umfasst
alle Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die sich aus Kassenbeständen
und Guthaben bei Kreditinstituten zusammensetzen.
Festgelder sind mit 11,0 Mio. EUR (12,0 Mio. EUR) verpfändet.
Die Zusammensetzung des Zahlungsmittelfonds wird in Kapitel 7.8
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente erläutert.
Die Cash Flows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden
zahlungsbezogen ermittelt. Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit
wird demgegenüber ausgehend vom Konzernergebnis indirekt abgeleitet.
Im Rahmen der indirekten Ermittlung werden die berücksichtigten
Veränderungen von Bilanzposten im Zusammenhang mit der laufenden
Geschäftstätigkeit um nicht zahlungswirksame Sachverhalte bereinigt.
Des Weiteren sind die aus dem operativen Geschäft resultierenden
Zahlungsvorgänge bezüglich erhaltener Zinsen und Dividenden sowie
Ertragsteuern dem Cash Flow aus der operativen Tätigkeit zugeordnet.
In den sonstigen Anpassungen sind im Wesentlichen Effekte aus gezahlten
Zinsen enthalten. Die gezahlten Zinsen werden dem Cash Flow aus
Finanzierungstätigkeit zugeordnet.
179

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
10. Leasing
10.1 Operate-Leasing
Mietverträge über Immobilien sind ausschließlich dem Operate-Leasing
zuzuordnen, wobei die LBBW Immobilien hier sowohl als Leasingnehmer
wie auch als Leasinggeber auftritt.
LBBW Immobilien als Leasinggeber
Im Rahmen von Operate-Leasing waren als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien im Buchwert von TEUR 1.643.777 (TEUR 1.693.499) vermietet.
Die Mindestleasingzahlungen enthalten die Sollmieten bis zum vereinbarten
Vertragsende oder bis zum frühestmöglichen Kündigungstermin des
Leasingnehmers (Mieters), unabhängig davon, ob eine Kündigung oder
Nichtinanspruchnahme einer Verlängerungsoption tatsächlich erwartet wird.
Bei den im Wohnungsbereich abgeschlossenen Mietverträgen handelt es
sich um unbefristete Verträge, die inhaltlich auf der Grundlage der gesetzlichen
Regelungen, laut Mietrecht im BGB, beruhen. Diesbezüglich werden
bei den Mieterhöhungen regelmäßig die mietrechtlichen Spielräume,
gedeckelt durch die ortsübliche Vergleichsmiete, angewandt.
Im Gewerbebereich werden Mietverträge mit fester Laufzeit abgeschlossen,
teilweise mit Verlängerungsoption, teilweise gehen die Mietverträge
nach der Festlaufzeit in ein unbefristetes Mietverhältnis über, welches
dann mit einer vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist beendet werden
kann. Ganz vereinzelt wurden auch unbefristete Mietverträge abgeschlossen.
Die Mietverhältnisse werden meist mit einer Festmiete abgeschlossen,
wenn möglich mit einer Wertsicherungsklausel, die sich am Verbraucherpreisindex
für Deutschland orientiert. In diesem Fall können die Mieten in
regelmäßigen Abständen im vertraglichen Rahmen der Veränderung des
Index angepasst werden. Vereinzelt gibt es auch Staffel- oder Umsatzmieten.
Kaufoptionen der Mieter für die Objekte sind im Gewerbebereich vertraglich
nicht vereinbart. Für ein Objekt in Ulm hat das Land Baden-Württemberg
ein ständiges Ankaufsrecht.
Aus bestehenden Operate-Leasing-Verhältnissen wird die LBBW Immobilien
in den Folgeperioden noch Mindestleasingzahlungen erwarten:
2010 2010 2009 2009
Wohnen Gewerbe Wohnen Gewerbe
TEUR TEUR TEUR TEUR
Bis 1 Jahr 25.779 27.291 25.543 34.633
1 bis 5 Jahre - 67.131 - 125.798
Über 5 Jahre - 168.900 - 282.769
Im Geschäftsjahr 2010 wurden Mietzahlungen von TEUR 123.309 (TEUR
123.182) in den Umsatzerlösen erfasst.
LBBW Immobilien als Leasingnehmer
Der Gesamtaufwand für Operate-Leasing als Leasingnehmer betrug
TEUR 3.674 (TEUR 3.066). Die Operate-Leasing-Vereinbarungen beziehen
sich auf gemietete Immobilien an verschiedenen Standorten und auf
gemietete Fahrzeuge.
180
Folgende Mindestleasingzahlungen werden in den Folgejahren fällig:
2010 2009
TEUR TEUR
Bis 1 Jahr 2.558 2.398
1 bis 5 Jahre 6.351 12.349
Über 5 Jahre 8.119 17.606
10.2 Finance-Leasing
Die Zahlungen für Finance-Leasing als Leasingnehmer betrugen für Leasingraten
TEUR 231 (TEUR 249) und der Zinsaufwand TEUR 19 (TEUR 23). Die
Finance-Leasing-Vereinbarungen beziehen sich auf gemietete Kopierer,
Drucker und Kaffeeautomaten.
Die Finance-Leasing-Gegenstände sind, ebenso wie die daraus resultierenden
Verbindlichkeiten, entsprechend ihres Barwertes zum Abschlussstichtag
mit TEUR 384 (TEUR 477) in der Bilanz ausgewiesen.
Die Ermittlung der Barwerte ergibt sich aus den über die Laufzeit diskontierten
Anschaffungs- und Herstellungskosten des Leasinggegenstandes.
Zu diesem Wert werden die Finance-Leasing-Gegenstände aktiviert und in
der Folgezeit planmäßig über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Die wesentlichen Leasingvereinbarungen sehen eine Leasingdauer von vier
Jahren bei Kopierern und Druckern und von fünf Jahren bei Kaffemaschinen
vor. Die Zahlung der Leasingraten erfolgt monatlich in Höhe der fest
vereinbarten Rate.
Die Verpflichtungen aus Finance-Leasing-Verhältnissen werden wie folgt
fällig:
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Mindestleasingzahlungen 408 496
davon fällig innerhalb 1 Jahres 211 29
davon fällig zwischen 1 und 5 Jahren 197 467
In künftigen Mindestleasingzahlungen
enthaltener Zinsanteil 24 19
davon fällig innerhalb 1 Jahres 15 2
davon fällig zwischen 1 und 5 Jahren
Barwert der künftigen
9 17
Mindestleasingzahlungen 384 477
davon fällig innerhalb 1 Jahres 196 27
davon fällig zwischen 1 und 5 Jahren 188 450
Es bestehen keine Mindestleasingzahlungen, die erst nach fünf Jahren
fällig sind.

11. Finanzrisikomanagement
11.1 Finanzrisiken
Bei Finanzaktivitäten im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit ist
die LBBW Immobilien-Gruppe Marktpreisänderungsrisiken ausgesetzt.
Diese werden durch die Marktpreis- und die Liquiditätsrisikostrategie des
LBBW-Konzerns, jeweils Teilstrategie LBBW Immobilien, berücksichtigt.
Zur Begrenzung dieser Risiken betreibt die LBBW Immobilien-Gruppe ein
systematisches Finanzmanagement und einen aktiven Umgang mit Risiken
aus Zahlungsstromschwankungen.
Die LBBW Immobilien-Gruppe ist darüber hinaus in die konzernweite
Risikosteuerung des LBBW-Konzerns integriert.
Die interne Revision der LBBW Immobilien überwacht die Funktionsfähigkeit
des Risikomanagementsystems.
a) Liquiditätsrisiko
Mit der zentralen Planung, Steuerung und Kontrolle der Finanzaktivitäten
innerhalb der operativen Geschäftstätigkeit wird das Ziel verfolgt, die
Kapitalkosten zur weiteren Effektivitätssteigerung abzusenken. Der
Bereich Corporate Finance gibt hierzu in Abstimmung mit der Geschäftsleitung
die Rahmenbedingungen für das Finanzmanagement vor und setzt
somit die Leitplanken zur Optimierung der Fremdmittelaufnahmen und
Geldanlagen im Sinne eines systematischen Aktiv-Passiv-Managements.
Ein konzernweites Cash-Pooling bündelt die Liquidität der gesamten
Unternehmensgruppe sowie der einzelnen Konzerngesellschaften.
Darüber hinaus werden die bestehenden Finanzströme sowohl konzernbezogen
als auch projektbezogen von den jeweils operativ zuständigen
Einheiten regelmäßig hinsichtlich der prognostizierten und tatsächlichen
Zahlungsströme und der Abstimmung der Fälligkeitsprofile von finanziellen
Vermögenswerten und Verbindlichkeiten überwacht und aktualisiert.
Auf Grund der starken Expansion insbesondere im Segment Development
in den vergangenen Jahren sind wesentliche Teile des Eigenkapitals im
operativen Geschäft gebunden.
Die im Geschäftsjahr 2009 bestehenden Unsicherheiten bei der mittel-
bis langfristigen Finanzierung von Developmentprojekten konnten
grundsätzlich beseitigt werden. Bei den noch nicht bis zum Ende der
Projektlaufzeit refinanzierten Projekten steht die Aufbaufinanzierung
kurz vor dem Abschluss.
Die als Verlustausgleich durch die Muttergesellschaft LBBW zugeflossenen
Mittel wurden vorwiegend für die Rückführung von Finanzierungen der
LBBW Immobilien sowie zur Refinanzierung von Ausgaben bei bestehenden
Projekten verwendet.
Zu den finanziellen Vermögenswerten, die als Sicherheit für Verbindlichkeiten
oder Eventualverbindlichkeiten gestellt wurden, verweisen wir auf
Kapitel 8.2.
b) Marktrisiko
Um Marktrisiken frühzeitig erkennen zu können, werden zentral und in
sämtlichen operativen Bereichen Marktbeobachtungen durchgeführt. Untersucht
werden dabei Gesamtwirtschafts-, Branchen- und Marktsituation.
In ihrem Marktumfeld ist die LBBW Immobilien vielfältigen steuerlichen,
wettbewerbs- und unternehmensrelevanten Regelungen und Gesetzen
unterworfen. Durch rechtliche, steuerliche und technische Beratung sowie
Wettbewerbsbeobachtung ist die LBBW Immobilien-Gruppe ausreichend
über eventuell entstehende Risiken informiert.
Der Konzern ist im Bereich der finanziellen Vermögenswerte im Wesentlichen
finanziellen Risiken aus der Änderung von Zinssätzen ausgesetzt.
Hierfür werden derivative Finanzinstrumente in Form von Zinsswaps und
Zinsoptionen (Caps) abgeschlossen, um die bestehenden Zinsrisiken zu
begrenzen und zu steuern.
c) Zinsrisiko
Zinsänderungsrisiken existieren aus dem verzinslichen Darlehensbestand
der LBBW Immobilien, der zur Refinanzierung von Immobilienprojekten
aufgenommen wird. In der Regel werden zur Begrenzung dieser Risiken
langfristige Zinsbindungen entsprechend der Haltedauer der Immobilien
bevorzugt. Diese relativ starre Finanzierungsstruktur erschwert schnelle
Entscheidungen beim Handel mit Immobilien und Immobilienbeständen.
Daher werden, um eine flexiblere Gestaltung der Passivseite zu erreichen,
auch variable Finanzierungen eingegangen, die jedoch zur Begrenzung
und Vermeidung von Zinsänderungsrisiken durch entsprechende Sicherungsgeschäfte
unterlegt sind. Hierzu werden einfache derivative Finanzinstrumente
wie Swaps und Caps eingesetzt.
Auch Neugeschäfte und Anschlussfinanzierungen werden grundsätzlich
fristenkongruent refinanziert. Zur Flexibilisierung der Mittelaufnahme und
des Tilgungsverlaufs werden Finanzierungen bei Bedarf auch variabel verzinslich
oder kurzfristig abgeschlossen. Zur Begrenzung beziehungsweise
zum Ausschluss von Zinsänderungsrisiken werden dann ebenfalls adäquate
derivative Finanzinstrumente wie Swaps und Caps eingesetzt.
Derivative Finanzinstrumente dürfen ausschließlich zur projektbezogenen
Absicherung von Zinsänderungsrisiken eingegangen werden und zwar nur
dann, wenn eine adäquate laufende Bewertung sichergestellt ist.
d) Währungsrisiko
Der Konzern ist durch in den Konzernabschluss einbezogene ausländische
Gesellschaften einem Währungsrisiko aus Wechselkursschwankungen ausgesetzt.
Um die hieraus resultierenden Wechselkursrisiken zu begrenzen,
werden Devisentermingeschäfte abgeschlossen.
Die Wechselkursrisiken werden durch Devisentermingeschäfte innerhalb
genehmigter Limits gesteuert. Der Buchwert der auf fremde Währung
lautenden monetären Vermögenswerte und Schulden des Konzerns am
Stichtag lautet wie folgt:
Schulden Vermögens- Schulden Vermögens-
werte werte
2010 2010 2009 2009
TEUR TEUR TEUR TEUR
Russischer Rubel (RUB) - 7.603 - 1.326
Rumänischer Lei (RON) 698 800 - 871
US-Dollar (USD) 78.299 6.085 - -
181

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Der Konzern ist nur den Wechselkursrisiken der russischen (RUB),
rumänischen (RON) sowie US-amerikanischen (USD) Währung ausgesetzt.
Ein zehnprozentiger Anstieg oder Fall des Euro gegenüber dem russischen
Rubel (RUB) hätte eine Veränderung des Vermögenswertes um TEUR 62
(TEUR 133) zufolge. Die gleiche Änderung des Euro gegenüber dem
rumänischen Lei (RON) hätte eine Veränderung um TEUR 39 (TEUR 87)
zur Folge. Bei einer entsprechenden Änderung des Euro gegenüber dem
US-Dollar (USD) würde eine Veränderung um TEUR 6.087 (TEUR 0)
entstehen, dabei stehen dem Risiko einer Wertänderung der Schulden
in USD erwartete USD-Zahlungen aus einem Projekt gegenüber.
e) Kreditrisiko
Die LBBW Immobilien ist im operativen Geschäft einem Ausfallrisiko ausgesetzt.
Dieses Risiko wird durch Mietermix und Mieterbonität minimiert.
Die Außenstände werden monatlich überwacht. Soweit bei den finanziellen
Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese Risiken
durch Wertberichtigungen erfasst.
Das maximale Risiko aus der Gewährung von Darlehen und
Forderungen für die LBBW Immobilien-Gruppe ist beigefügter Tabelle
zu entnehmen. Die Risikopositionen werden mindestens vierteljährlich
auf Wertberichtigungsbedarf überprüft.
Forderungen aus Verkauf Grundstücke
182
2010 2009
TEUR TEUR
mit Kaufpreisstundung 6.873 9.503
Langfristige Forderungen Darlehen 25.000 54.011
Sonstige Vermögenswerte 0 529
Forderungen langfristig 31.873 64.043
Forderungen aus Vermietung 5.932 11.822
Forderungen aus langfristigen
Fertigungsaufträgen 3.345 3.494
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 22.199 20.756
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 2.820 2.565
Forderungen aus anderen Lieferungen
und Leistungen 10.802 14.222
Forderungen gegenüber
nahe stehenden Unternehmen 12.328 9.751
Forderungen aus Verlustübernahme 31.448 298.794
Forderungen gegen Gesellschafter 202 223
Sonstige Vermögenswerte 55.112 69.494
Forderungen und sonstige
Vermögenswerte kurzfristig 144.186 431.121
Forderungen und sonstige Vermögenswerte 176.060 495.164
Der LBBW Immobilien liegen keine Anhaltspunkte vor, dass die nicht
überfälligen und nicht wertberichtigten Forderungen nicht entsprechend
ihrer Fälligkeit beglichen werden.
Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen sind bis zur endgültigen
Begleichung des Verkaufspreises durch das Eigentum am verkauften
Objekt besichert. Sonstige Sicherheiten für finanzielle Vermögenswerte
liegen nicht vor. Zum Buchwert der finanziellen Vermögenswerte, die als
Sicherheiten für Verbindlichkeiten oder Eventualverbindlichkeiten gestellt
wurden, vergleiche Kapitel 8.2.
11.2 Finanzinstrumente
Für die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten
findet das im Folgenden beschriebene Vorgehen Anwendung, unabhängig
davon, welcher Kategorie oder Klasse das Finanzinstrument zugeordnet
ist oder ob der ermittelte beizulegende Zeitwert für die Bewertung in der
Bilanz oder die Information im Anhang herangezogen wird. Finanzinstrumente,
die auf einem aktiven Markt gehandelt werden, sind mit dem
notierten Börsen- oder Marktpreis für identische Vermögenswerte oder
Verbindlichkeiten bewertet worden (Stufe 1). Erfolgt keine Preisstellung
auf aktiven Märkten, wird der beizulegende Zeitwert von vergleichbaren
Finanzinstrumenten abgeleitet oder durch die Anwendung von anerkannten
Bewertungsmodellen mit am Markt direkt oder indirekt beobachtbaren
Parametern wie Zins, Währungskurs oder Volatilität bestimmt (Stufe 2).
Wenn eine Bewertung über Börsen- oder Marktpreise oder mittels eines
Bewertungsmodells mit am Markt direkt oder indirekt beobachtbaren
Inputfaktoren nicht oder nicht vollständig möglich ist, werden für
die Bewertung von Finanzinstrumenten auch nicht auf beobachtbaren
Marktdaten beruhende Faktoren (nichtbeobachtbare Inputfaktoren)
herangezogen (Stufe 3).
Die in Stufe 2 und 3 verwendeten Bewertungsmethoden umfassen allgemein
anerkannte Bewertungsmodelle wie die Barwertmethode, bei der
die künftig erwarteten Zahlungsströme mit den für die entsprechende
Restlaufzeit, Kreditrisiken und Märkte geltenden, am Bewertungsstichtag
aktuellen Zinssätzen und Zinsstrukturkurven diskontiert werden.
Diese Bewertungsmethode wird für die Bewertung von Wertpapieren mit
vereinbarten Zahlungsströmen und Finanzanlagen, die erfolgswirksam
zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, angewandt. Ferner findet
sie Verwendung für die Bewertung von Zinsswaps und nicht optionalen
Termingeschäften (wie etwa Devisentermingeschäfte). Die beizulegenden
Zeitwerte von Optionen werden mit den für die jeweiligen Arten und den
zugrunde liegenden Basiswerten von Optionen entsprechenden allgemein
anerkannten Optionspreismodellen (etwa Black 76 für Zinsoptionen)
und den diesen zugrunde liegenden allgemein anerkannten Annahmen
berechnet.

Finanzielle Vermögenswerte
Bewertungs- Buchwert Buchwert
kategorie 31.12.2010 31.12.2009
nach IAS 39
in Mio. EUR in Mio. EUR
Zur Veräußerung verfügbar AfS 7,6 9,3
Finanzanlagen 7,6 9,2
Wertpapiere 0,0 0,1
Zum Fair Value bewertet afvtpl 1,0 0,5
Positive Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten 1,0 0,5
Darlehen und Forderungen LaR 426,0 608,1
Forderungen aus Vermietung 2,7 8,2
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen 3,3 3,5
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 20,8 18,9
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 2,4 2,0
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 10,8 13,8
Forderungen gegenüber nahe stehenden Unternehmen 12,3 9,8
Forderungen aus Verlustübernahme 31,4 298,8
Forderungen gegen Gesellschafter 0,2 0,2
Sonstige Vermögenswerte 51,8 67,2
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken mit Kaufpreisstundung 6,9 9,2
Langfristige Forderungen Darlehen 25,0 54,0
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 258,4 122,2
Vermögenswerte einer Veräußerungsgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird 0,0 0,3
Finanzielle Verbindlichkeiten
Zu fortgeführten AK bewertet FLAC 2.054,2 2.321,3
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.795,8 2.059,6
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 44,5 46,8
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 27,5 23,8
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2,9 2,8
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen 1,7 7,0
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 20,0 5,5
Sonstige Verbindlichkeiten 152,8 166,9
Übrige sonstige Verbindlichkeiten 9,0 8,9
Zum Fair Value bewertet afvtpl 11,3 18,8
Negative Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten 11,3 18,8
In der Position Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zur Veräußerung
gehaltener langfristiger Vermögenswerte enthaltene Finanzinstrumente
Zu fortgeführten AK bewertet FLAC 0,0 13,2
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 0,0 12,7
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 0,0 0,5
Legende:
AfS: Available for Sale; afvtpl: at fair value through profit or loss; LaR: Loans and Receivables; FLAC: Financial Liabilities At Cost
183

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Undiskontierte Zahlungsströme zum 31.12.2010:
Undiskontierte Zahlungsströme zum 31.12.2009:
In den Nettogewinnen und -verlusten der Kategorien erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert und AFS sind enthalten: Abgangserfolge/-verluste
(soweit erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst)
sowie Erträge und Aufwendungen aus der Bewertung zum Fair Value.
Nicht enthalten sind laufende Zinserträge und -aufwendungen sowie
Dividendenerträge.
Nettogewinne (+) oder -verluste (-) aus Derivaten (erfolgswirksam zum
beizulegenden Zeitwert):
184
< 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR
Finanzschulden 338,6 125,0 1.642,8
Derivative Finanzinstrumente
Derivate nicht im Hedge Accounting 18,8
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 23,8
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2,8
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen 7,0
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 5,5
Sonstige Verbindlichkeiten 72,1
Finanzgarantien 29,2
< 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J > 5 Jahre
in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR
Finanzschulden 448,7 357,7 1.033,9
Derivate 11,3
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 27,5
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2,9
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen 1,7
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 20,0
Sonstige Verbindlichkeiten 108,4 3,3
Finanzgarantien 36,3
Gesamt 646,8 372,3 1.033,9
Gesamt 486,3 143,8 1.642,8
2010 2009
TEUR TEUR
Erträge aus Fair-Value-Änderung Derivate 14.545 7.730
Erhaltene Ausgleichszahlungen aus Derivaten 1.889 4.434
Aufwendungen aus Fair-Value-Änderung Derivate -7.136 -5.599
Geleistete Ausgleichszahlungen aus Derivaten -15.016 -10.128
Nettoergebnis gebucht -5.719 -3.563
Nettogewinne (+) oder -verluste (-) aus Wertpapieren (AFS):
2010 2009
TEUR TEUR
Erfolgswirksame Erfassung von
Fair-Value-Änderungen aufgrund von:
Aufwendungen aus d. Abgang von Wertpapieren -100 -
Erfolgsneutrale Erfassung von
Fair-Value-Änderungen aufgrund von:
Veränderung der Neubewertungsrücklage -11 -116
Nettoergebnis -111 -116
In den Nettogewinnen und -verlusten der Kategorie LaR sind enthalten:
Wertminderungen, Zuschreibungen, Auflösungen von Wertminderungen,
nachträgliche Eingänge aus abgeschriebenen Finanzinstrumenten.
Nicht enthalten sind laufende Zinserträge und -aufwendungen.

Nettogewinne (+) oder -verluste (-) aus Darlehen und Forderungen (LaR):
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Erträge aus Auflösung
von Wertberichtigungen 2.814 3.075
Forderungen aus Vermietung 1.952 2.395
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 307 448
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen Lieferungen
100 66
und Leistungen 455 158
Sonstige Vermögensgegenstände
Aufwendungen aus Bildung
0 8
von Wertberichtigungen 3.208 4.364
Forderungen aus Vermietung 2.225 3.040
Forderungen aus Grundstücksverkäufen 344 386
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen Lieferungen
132 358
und Leistungen 0 455
Sonstige Vermögenswerte 507 125
Nettoergebnis -394 -1.289
In der nachfolgenden Tabelle werden gemäß IRFS 7.20 (e) die Wertminderungen
entsprechend den Klassen der finanziellen Vermögenswerte
dargestellt:
2010 2009
Klasse TEUR TEUR
Forderungen und sonstige
Vermögenswerte LaR -394 -1.297
Wertpapiere und Finanzanlagen
Summe finanzielle
AfS -1.600 -5
Vermögenswerte -1.994 -1.302
Von den als zur Veräußerung verfügbaren (AfS) klassifizierten
finanziellen Vermögenswerten wurden im Geschäftsjahr 2010 insgesamt
TEUR -11 (TEUR -116) Bewertungsänderungen direkt im Eigenkapital
erfasst sowie TEUR -100 (TEUR 0) in die Gewinn- und Verlustrechnung
umgegliedert.
Überfällige, nicht wertgeminderte finanzielle Vermögenswerte:
Buchwert (31.12.2010)
Gesamt nicht überfällig überfällig
bis 30 Tage bis 90 Tage bis 180 Tage über 180 Tage
in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR
Forderungen und
sonstige Vermögenswerte 24,1 23,0 0,8 0,7 0,1 0,5
Forderungen und
Buchwert (31.12.2009)
Gesamt nicht überfällig überfällig
bis 30 Tage bis 90 Tage bis 180 Tage bis 365 Tage
in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR in Mio EUR
sonstige Vermögenswerte 29,1 26,5 1,3 0,1 0,3 0,9
185

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
12. Sonstige Erläuterungen
12.1 Haftungsverhältnisse und Eventualschulden
Zur Sicherung aller bestehenden und künftigen, auch bedingten oder
befristeten, Forderungen verbürgt sich die LBBW Immobilien GmbH
gegenüber der Kreissparkasse Böblingen ohne zeitliche Beschränkung
als Selbstschuldner für die Bauwerk-Stuttgart GmbH bis zum Betrag von
TEUR 880 (TEUR 880).
Zwecks Absicherung etwaiger Ansprüche der PARWA S.A., C.L.I. S.A. und
Compagnie Immobilière de Belgique (Käuferinnen) gegen die Beta Real
Estate (Luxembourg) S.à.r.l. (Verkäuferin) übernimmt die LBBW Immobilien
GmbH die gesamtschuldnerische, unbedingte und unwiderrufliche Bürgschaft
in Höhe von insgesamt TEUR 3.990 bis zum 30. Mai 2012.
Nach dem 30. Mai 2012 bis zum 30. April 2015 reduziert sich dieser
Höchstbetrag auf insgesamt TEUR 1.596.
Zwecks Absicherung etwaiger Ansprüche der PARWA S.A. (Käuferin)
gegen die Beta Real Estate (Luxembourg) S.à.r.l. (Verkäuferin) übernimmt
die LBBW Immobilien GmbH die gesamtschuldnerische, unbedingte
und unwiderrufliche Bürgschaft in Höhe von insgesamt höchstens
TEUR 3.056 bis zum 29. August 2012. Nach dem 29. August 2012
und bis zum 29. Juli 2015 reduziert sich dieser Höchstbetrag auf
insgesamt TEUR 1.222.
Zur Sicherung aller bestehenden und künftigen, auch bedingten oder
befristeten, Forderungen verbürgt sich die LBBW Immobilien Development
Beteiligungen GmbH gegenüber der Landesbank Baden-Württemberg ohne
zeitliche Beschränkung als Selbstschuldner für die Einkaufszentrum Stachus
München GmbH bis zum Betrag von TEUR 26.000 (TEUR 26.000).
Die DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH (Gläubigerin)
hat mit der Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum Kröpeliner-Tor-
Center Rostock mbH & Co. KG (Hauptschuldnerin) am 4. Mai 2007 einen
Grundstückskaufvertrag geschlossen. Zur Absicherung der Verpflichtungen
der Hauptschuldnerin ist die Hauptschuldnerin verpflichtet, der
Gläubigerin Sicherheit in Gestalt einer auf erstes Anfordern zahlbaren
schriftlichen, unbefristeten, unwiderruflichen Bürgschaft zu leisten. Dies
vorausgeschickt übernimmt die LBBW Immobilien GmbH hiermit gesamtschuldnerisch
für die vorgenannten (Zahlungs-)Ansprüche der Gläubigerin
aus dem Kaufvertrag vom 4. Mai 2007 die unbefristete, unwiderrufliche
und unbedingte selbstschuldnerische Bürgschaft auf erstes Anfordern bis
zum Höchstbetrag von TEUR 2.000 (TEUR 2.000).
186
Die Entwicklungsgesellschaft Grunewaldstraße 61-62 mbH & Co. KG hat in
Berlin, Grunewaldstraße 61-62, ein Grundstück gekauft und wird dort ein
Büro- und Geschäftshaus errichten. Die Landesbank Baden-Württemberg
hat der Gesellschaft zur Mitfinanzierung einen Rahmenkreditvertrag zur
Verfügung gestellt. Sofern das Büro- und Geschäftshaus nicht zu einem
Mindestverkaufspreis an einen nach Wertung der Bank akzeptablen Käufer
verkauft wird, ist die Abgabe einer zeitlich unbefristeten Kapitaldienstgarantie
in Höhe von TEUR 350 (TEUR 350) durch die LBBW Immobilien
GmbH erforderlich.
12.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH übernimmt treuhänderisch
für Städte und Gemeinden Verwaltungsarbeiten. Das daraus
resultierende Treuhandvermögen in Höhe von TEUR 55.280 (TEUR
60.628) und die in gleicher Höhe bestehenden Treuhandverbindlichkeiten
betreffen Bankguthaben und -verbindlichkeiten sowie Grundvermögen aus
Sanierungsträgerschaften in Höhe von TEUR 41.868 (TEUR 47.713) und
Mietkautionen in Höhe von TEUR 13.412 (TEUR 12.915).
Am Bilanzstichtag bestehen folgende aus der Bilanz nicht ersichtliche
sonstige finanzielle Verpflichtungen:
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Sonstige finanzielle Verpflichtungen 137.449 169.574
aus Kauf von unbebauten Grundstücken 0 1.850
aus im Bau befindlichen Maßnahmen 137.449 167.724
Eigenkapitalnachschussverpflichtung 0 7.500
Sonstige finanzielle Verpflichtungen aus im Bau befindlichen Maßnahmen
(Differenz zwischen der gesamten Auftragssumme und den bereits
bezahlten Abschlagszahlungen) sind Verpflichtungen aus Projekten
gegenüber Dritten.
Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus im Bau befindlichen
Maßnahmen betreffen geplante Baukosten für Projektentwicklungen.
Die Werte basieren auf den Werten der Wirtschaftlichkeitsberechnungen
zu Beginn der Projekte und werden gemäß Projektverlauf regelmäßig
angepasst.
12.3 Kapitalmanagement
Das vorrangige Ziel des Kapitalmanagements des LBBW Immobilien-
Konzerns ist es sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungsfähigkeit
und die finanzielle Substanz erhalten bleiben.
Die LBBW Immobilien ist aufgrund des abgeschlossenen Beherrschungsvertrags
mit der LBBW grundsätzlich keinen eigenen Eigenkapitalrisiken
ausgesetzt. Anfallende Verluste der LBBW Immobilien werden durch die
LBBW ausgeglichen.

Die Eigenkapitalquote, die die Bilanzsumme des Konzernabschlusses
sowie das in der Konzernbilanz ausgewiesene Eigenkapital berücksichtigt,
ergibt sich zu den jeweiligen Stichtagen wie folgt:
31.12.2010 31.12.20091) 01.01.20091) Veränderung in %
Eigenkapital in TEUR 871.972 817.088 909.849 6,72
Bilanzsumme in TEUR 3.104.943 3.469.410 3.421.556 -10,51
Eigenkapitalquote in %
1) angepasst, siehe Note 2.4 IAS 8
28,08 23,55 26,59 4,53
12.4 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Abschluss des
Geschäftsjahres 2010 eingetreten sind und eine andere Darstellung der
Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage der LBBW Immobilien erfordert
hätten, sind nicht eingetreten.
12.5 Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen
Als Mitglieder des Managements in Schlüsselpositionen werden die
Geschäftsführung und der Aufsichtsrat/Gesellschafterausschuss sowie
deren enge Familienmitglieder angesehen. Mit der Geschäftsführung und
dem Aufsichtsrat/Gesellschafterausschuss sowie deren nahen Angehörigen
wurden nur in unwesentlichem Umfang Geschäfte abgeschlossen.
Nachstehend werden die Vergütungen des Managements in Schlüsselpositionen
aufgezeigt.
31.12.2010 31.12.2009
TEUR TEUR
Kurzfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer
Leistungen nach Beendigung des
1.134 1.415
Arbeitsverhältnisses 0 0
Andere langfristig fällige Leistungen
Leistungen aus Anlass der Beendigung
177 1.502
des Arbeitsverhältnisses 0 350
Aktienbasierte Vergütungen 0 0
1.311 3.267
Die Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung der LBBW Immobilien
GmbH betragen im Berichtszeitraum TEUR 1.134 (TEUR 1.765).
Die Gesamtbezüge früherer Geschäftsführer und deren Angehörige
belaufen sich auf TEUR 1.479 (TEUR 741). Die Pensionsrückstellungen für
Geschäftsführer betragen TEUR 177 (TEUR 1.502). Pensionsrückstellungen
für frühere Geschäftsführer und deren Angehörige sind in Höhe von
TEUR 7.313 (TEUR 6.382) gebildet. Die Bezüge der Aufsichtsräte der
LBBW Immobilien GmbH betragen TEUR 42 (TEUR 38).
Bei der LBBW waren zum Bilanzstichtag mit TEUR 125.156 (TEUR 63.381)
Bankguthaben angelegt und mit TEUR 1.134.209 (TEUR 1.317.130)
Darlehen aufgenommen. Hieraus resultierten Zinserträge mit TEUR 3.215
(TEUR 3.254) und Zinsaufwendungen mit TEUR 54.171 (TEUR 47.687). Aus
dem mit Wirkung zum 1. Januar 2009 abgeschlossenen Beherrschungsvertrag
resultiert eine Forderung gegen die LBBW mit TEUR 31.448 (TEUR
298.793). Gegenüber der LBBW wurden Leistungen in einem Volumen von
TEUR 16.600 (TEUR 15.724) erbracht, von der LBBW wurden Leistungen in
einem Volumen von TEUR 353 (TEUR 607) empfangen. Diese Geschäftsbereiche
mit der LBBW wurden zu marktüblichen Konditionen abgewickelt.
Zu den Derivaten vergleiche Kapitel 8.3.
Gegenüber der LBBW Immobilien-Holding GmbH besteht eine Verpflichtung
auf Zahlung einer Garantiedividende aufgrund des Anteilsbesitzes als
nahe stehender Gesellschafter an der Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart
Aktiengesellschaft, der Industriehof-Aktiengesellschaft und der Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft.
2010 wurden Zahlungen von TEUR 1.041
(TEUR 815) erbracht.
Mit nichtkonsolidierten Tochterunternehmen, at equity-bilanzierten
Gesellschaften (assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen)
bestehen Geschäftsbeziehungen (etwa aus Geschäftsbesorgung oder
Baubetreuung), die zu Marktkonditionen abgewickelt werden. Die Erträge
der erbrachten Dienstleistungen beliefen sich 2010 auf TEUR 519.
Die Aufwendungen betrugen 2010 TEUR 3.222. Die Vermögenswerte
betragen TEUR 30.408, die im Wesentlichen aus einer Darlehensforderung
von TEUR 30.000 (TEUR 30.000) gegen die EGH Entwicklungsgesellschaft
Heidelberg GmbH & Co. KG resultieren. Die Verbindlichkeiten betragen
TEUR 313.
187

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
12.6 Leistungen an Arbeitnehmer
Die LBBW Immobilien GmbH ist Mitglied bei der Versorgungsanstalt des
Bundes und der Länder (VBL). Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind
gemäß tariflicher und individualvertraglicher Vereinbarung bei der VBL
für eine zusätzliche Alters- und Hinterbliebenenversorgung versichert.
Die aktuelle Satzung vom 1. Januar 1967, letztmalig geändert am
21. Mai 2010 und mit Wirkung vom 28. Juni 2010 in Kraft getreten,
findet auf die Versicherungsverhältnisse Anwendung.
Die der Beitragsbemessung zugrunde liegende Lohn- und Gehaltssumme
belief sich 2010 auf TEUR 18.938 (TEUR 19.274). Bei der LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung GmbH besteht bei einer weiteren Versorgungsanstalt
(ZVK) eine Mitgliedschaft. Die der Beitragsbemessung zugrunde
liegende Lohn- und Gehaltssumme belief sich 2010 auf TEUR 5.278
(TEUR 5.267).
Die zu erwartenden Zusatzversorgungsleistungen an die Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter werden von den Zusatzversorgungsanstalten getragen.
Weitere Kosten sind vom Arbeitgeber zurzeit nicht zu entrichten.
a) Altersvorsorge in der VBL
Die Mitarbeiter leisten wie im Vorjahr eine Eigenbeteiligung von
1,41 Prozent des versorgungspflichtigen Einkommens. Die von der
LBBW Immobilien an die VBL zu leistende Umlage von 6,45 Prozent
(Vorjahr 6,45 Prozent) des versorgungspflichtigen Einkommens ist
im Personalaufwand enthalten.
Die Umlagen zählen zum steuer- und sozialversicherungspflichtigen
Einkommen und werden unter teilweiser Nutzung der Pauschalversteuerungsmöglichkeit
abgerechnet. Über die Umlage hinaus trägt der
Arbeitgeber einen Sanierungsbeitrag für Verpflichtungen des Umlagesystems
der VBL, der hauptsächlich aus der Zeit der großen Satzungsreform
2001/2002 resultiert. Dieser beläuft sich für das Geschäftsjahr
2010 auf 8,38 Prozent (Vorjahr 11,99 Prozent) und vermindert sich 2011
auf 5,57 Prozent, wobei in den Tochterunternehmen (LBBW Immobilien
Management Wohnen GmbH, LBBW Immobilien Management Gewerbe
GmbH, LBBW Immobilien Projektmanagement GmbH und LBBW Immobilien
Development GmbH) das Sanierungsgeld 2006, 2007 und 2008 null
Prozent betrug.
b) Altersvorsorge in der VBLU
Der von der LBBW Immobilien zu leistende Beitrag an die VBLU beträgt
wie im Vorjahr 5,6 Prozent des versorgungspflichtigen Einkommens.
Dieser ist im Personalaufwand enthalten. Der zu leistende Beitrag des
Arbeitnehmers beträgt 2,3 Prozent (Vorjahr 2,3 Prozent) des versorgungspflichtigen
Einkommens.
188
12.7 Durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer
Die Zahl der im Jahresdurchschnitt beschäftigten Mitarbeiter betrug 2010:
31.12.2010 31.12.2009
Mitarbeiter 855 878
Leitende Angestellte 38 33
893 911
Auszubildende 26 25
Geringfügig Beschäftigte 219 242
245 267
12.8 Erklärung Corporate Governance für Schlossgartenbau-AG
Zur LBBW Immobilien-Gruppe gehört auch die Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft,
Stuttgart. Diese ist ein börsennotiertes Unternehmen und hat
die nach § 161 AktG vorgeschriebene Erklärung (Entsprechenserklärung
zum Corporate Governance Kodex) abgegeben und den Aktionären auf
ihrer Homepage zugänglich gemacht (www.bahnhofplatzgesellschaften.de
-> Schlossgartenbau-AG -> Entsprechenserklärung).

12.9 Mitglieder des Aufsichtsrats und der Geschäftsführung
Mitglieder des Aufsichtsrats
Hans-Jörg Vetter
Vorstandsvorsitzender der Landesbank Baden-Württemberg
Vorsitzender
Jürgen Dosenbach
Betriebsratsvorsitzender der LBBW Immobilien GmbH
stellv. Vorsitzender
(Arbeitnehmervertreter)
Marcus Borck
Gewerkschaftssäkretär ver.di, Landesbezirk Baden-Württemberg
(Arbeitnehmervertreter)
Dr. Peter A. Kaemmerer
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
bis 31. März 2011
Heinz Kälberer
Oberbürgermeister a.D. der Stadt Vaihingen/Enz
Ingo Mandt
Mitglied des Vorstand der Landesbank Baden-Württemberg
ab 1. April 2011
Jenny Minieur
LBBW Immobilien Management Wohnen GmbH
(Arbeitnehmervertreter)
Sigfried Mutter
Betriebsratsvorsitzender der BW-Immobilien GmbH
(Arbeitnehmervertreter)
Dr. Hans-Ulrich Rülke, MdL
Vorsitzender der FDP/DVP-Fraktion im Landtag von Baden-Württemberg
ab 20. Januar 2010
Dr. Heiko Schmid
Landrat des Landkreises Biberach
Dr. Jürgen Schütz
Landrat a.D. des Rhein-Neckar-Kreises, Heidelberg
Dr. Bernhard Walter
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
bis 30. April 2010
Rudolf Zipf
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
ab 1. Juli 2010
Mitglieder der Geschäftsführung
Gerd A. Hille
Vorsitzender der Geschäftsführung
(Ressort Development und Zentralbereiche)
Dr. Frank Blumberg
Geschäftsführer
(Ressort Zentralbereiche)
bis 28. April 2010
Achim Kern
Geschäftsführer
(Ressort Asset Management und Real Estate Services)
Michael Nagel
Geschäftsführer
(Ressort Zentralbereiche)
ab 1. Januar 2010
189

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
12.10 Anteilsbesitzliste der LBBW Immobilien GmbH (Stand: 31.12.2010)
Lfd. Nr. Name/Ort Kapitalanteil (ggf. abw.
Stimmrechte)
Eigenkapital Ergebnis
in % in TEUR in TEUR
I. In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen
1.1 Voll konsolidierte Tochterunternehmen
1 Alpha Real Estate (Luxembourg) S.à.r.I., Luxemburg 1) 6) 100,00 12 -1
2 Bahnhofplatz Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 8) 88,32 100,00 13.442 2.676
3 Bahnhofplatz Objektverwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 7) 88,32 100,00 19 -4
4 Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart AG, Stuttgart 4) 7) 88,32 4.452 0
5 BETA REAL ESTATE (Luxembourg) S.à.r.l., Luxemburg 1) 100,00 k.A. k.A.
6 BW-Immobilien GmbH, Stuttgart 4) 7) 100,00 3.199 0
7 Château de Beggen Participations S.A., Luxemburg 1) 7) 100,00 11.182 11.807
8 Dritte Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 8) 88,67 100,00 702 1.419
9 Einkaufszentrum Stachus München GmbH, Stuttgart 1) 3) 7) 100,00 25 0
10 Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Stuttgart gGmbH, Stuttgart 7) 94,87 11.000 11
11 Employrion Komplementär GmbH, Weil 1) 7) 35,00 100,00 26 1
12 Entwicklungsgesellschaft Grunewaldstraße 61-62 mbH & Co. KG, Berlin 1) 7) 94,84 94,90 -369 -235
13 Entwicklungsgesellschaft Uhlandstraße 187 GmbH & Co. KG, Berlin 1) 7) 94,90 -1.437 -1.384
14 Erste IMBW Capital & Consulting Komplementär GmbH, Weil 1) 6) 40,00 100,00 27 1
15 Erste Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 8) 88,67 100,00 450 189
16 EuroCityCenterWest GmbH & Co. KG, Stuttgart 3) 7) 100,00 -5.165 -984
17 EuroCityCenterWest Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 7) 94,80 34 -1
18 FLANTIR PROPERTIES LIMITED, Nicosia, Zypern 1) 6) 100,00 2 -15
19 FOM/LEG Verwaltungs GmbH, Heidelberg 1) 6) 50,00 25 3
20 Fünfte Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 8) 88,67 100,00 634 843
21 Gewerbepark Königstraße Kaiserslautern GmbH, Stuttgart 1) 7) 100,00 -35 354
22 Grensstraat LR Development S.P.R.L., Brüssel, Belgien 1) 6) 100,00 -467 -473
23 Grunewaldstraße 61-62 GmbH, Berlin 1) 7) 24 HIRP Housing Initiative Rheinland-Pfalz
94,84 100,00 25 1
Management- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Mainz 1) 7) 41,08 79,90 100 0
25 IMBW Capital & Consulting GmbH, Stuttgart 4) 7) 100,00 250 0
26 Industriehof Objektverwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 7) 88,67 100,00 30 7
27 Industriehof-Aktiengesellschaft, Stuttgart 4) 7) 88,67 23.282 0
28 IRP Immobilien-Gesellschaft Rheinland-Pfalz mbH, Mainz 7) 51,41 1.702 227
29 Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH, Mainz 7) 51,40 1.009 267
30 LBBW Immobilien Capital Fischertor GmbH & Co. KG, München 1) 7) 93,98 94,00 -5.880 -1.361
190

Lfd. Nr. Name/Ort Kapitalanteil (ggf. abw. Eigenkapital Ergebnis
Stimmrechte)
in % in TEUR in TEUR
31 LBBW Immobilien Capital GmbH, Stuttgart 7) 100,00 -1.340 -1.437
32 LBBW Immobilien Development Beteiligungen GmbH, Stuttgart 4) 7) 100,00 25 0
33 LBBW Immobilien Development GmbH, Stuttgart 4) 6) 94,90 5.000 0
34 LBBW Immobilien Gebäude-Service GmbH, Stuttgart 4) 7) 100,00 51 0
35 LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH, Stuttgart 4) 7) 81,62 2.017 0
36 LBBW Immobilien Luxembourg S. A., Luxemburg 1) 6) 100,00 -4.716 -4.910
37 LBBW Immobilien Management Gewerbe GmbH, Stuttgart 4) 7) 94,90 3.304 0
38 LBBW Immobilien Management Wohnen GmbH, Stuttgart 4) 7) 100,00 2.500 0
39 LBBW Immobilien Romania S.R.L., Bukarest, Rumänien 1) 6) 99,95 100,00 -1.510 -1.508
40 LBBW Immobilien Versicherungsvermittlung GmbH, Stuttgart 4) 7) 100,00 25 0
41 LBBW Immobilien Wohnungsprivatisierung GmbH, Stuttgart 4) 7) 94,90 263 0
42 LEG Baden-Württemberg Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 7) 100,00 25 5
43 LEG Projektgesellschaft 2 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 7) 100,00 -6.764 -6.598
44 LEG Projektgesellschaft 4 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 7) 100,00 -33.161 -31.307
45 LEG Verwaltungsgesellschaft 2 mbH, Stuttgart 1) 7) 100,00 27 0
46 LOOP GmbH, Stuttgart 1) 7) 100,00 -2.021 -486
47 MANUKA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, Stuttgart 7) 100,00 24 -1
48 Nagatino Property S.à.r.l., Luxemburg 1) 100,00 -29.234 -27.065
49 Parc Helfent Participations S.A., Luxemburg 1) 7) 100,00 11.868 11.529
50 Projekt 20 Verwaltungs GmbH, München 1) 7) 93,98 100,00 29 3
51 Projektgesellschaft Bockenheimer Landstraße 33-35 GmbH & Co. KG, Kronberg i.T. 1) 6) 94,00 50,00 -5.094 -1.393
52 Schlossgartenbau Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 8) 87,77 100,00 18.549 4.511
53 Schlossgartenbau Objektverwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 7) 87,77 100,00 16 18
54 Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft, Stuttgart 4) 7) 87,77 6.592 0
55 Schockenried GmbH & Co. KG, Stuttgart 7) 100,00 -4.428 -1.461
56 Schockenriedverwaltungs GmbH, Stuttgart 7) 94,80 25 1
57 Sechste Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 8) 88,67 100,00 308 272
58 SG Management GmbH, Stuttgart 1) 7) 87,77 100,00 11.806 -5.363
59 SGB-Hotel GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 7) 87,77 100,00 -976 -985
60 Turtle Beteiligungs-Ehningen II GmbH, Frankfurt a. M. 1) 6) 49,00 100,00 25 1
61 Turtle Beteiligungs-Hannover-City GmbH, Frankfurt a. M. 1) 6) 49,00 100,00 23 -1
62 Turtle Beteiligungs-Portfolio GmbH, Frankfurt a. M. 1) 6) 49,00 100,00 23 -1
63 Turtle Ehningen II GmbH & Co. KG, Frankfurt a. M. 1) 6) 49,00 100,00 -20 -8
191

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Lfd. Nr. Name/Ort Kapitalanteil (ggf. abw. Eigenkapital Ergebnis
192
Stimmrechte)
in % in TEUR in TEUR
64 Turtle Portfolio GmbH & Co. KG, Frankfurt a. M. 1) 6) 49,00 100,00 -5.315 -5.359
65 Turtle 1. Verwaltungs-GmbH, Frankfurt a. M. 1) 6) 49,00 100,00 27 1
66 Uhlandstraße 187 GmbH, Berlin 1) 7) 94,90 100,00 24 1
67 Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße mbH, Stuttgart 1) 6) 47,45 100,00 30 1
68 Vierte Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 8) 88,67 100,00 1.177 950
69 VVS II GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 3) 6) 47,45 52,55 -248 -258
70 VVS II Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 6) 47,45 50,00 27 2
71 VVS III GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 3) 6) 47,45 52,55 -306 -316
72 VVS III Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 6) 47,45 50,00 26 1
73 Zweite IMBW Capital & Consulting Komplementär GmbH, Stuttgart 6) 100,00 27 1
74 Zweite Industriehof Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 8) 88,67 100,00 19.826 1.864
1.2 Voll konsolidierte Tochterunternehmen (SIC 12)
75 aiP Gärtnerplatz GmbH & Co. KG, Oberhaching 1) 7) 45,00 50,00 -6.882 -2.255
76 aiP Isarauen GmbH & Co. KG, Oberhaching 1) 3) 7) 45,00 50,00 -352 -142
77 Bauwerk-Stuttgart GmbH, Stuttgart 1) 7) 50,00 -58 -83
78 Employrion Immobilien GmbH & Co. KG, Weil 1) 7) 35,00 50,00 -3.234 -3.128
79 Erste IMBW Capital & Consulting Objektgesellschaft mbH & Co. KG, Weil 6) 40,00 50,00 -9.976 -3.155
80 FOM/LEG Generalübernehmer GmbH & Co. KG, Heidelberg 1) 3) 5) 50,00 -1.389 0
81 Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum Haerder-Center Lübeck mbH & Co. KG, Berlin 6) 50,00
82 Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
-2.459 -1.049
Kröpeliner-Tor-Center Rostock mbH & Co. KG, Berlin 1) 6) 39,94 50,00 -7.670 566
83 LEG Baden-Württemberg Wohnungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart 3) 7) 100,00 15,00 13.401 -13.585
84 LEG Baden-Württemberg Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart 3) 7) 100,00 15,00 14.205 -7.301
85 Parcul Banatului SRL, Bukarest, Rumänien 1) 7) 47,45 50,00 -8.352 -2.273
86 Turtle Vermögensverwaltungs-GmbH & Co. KG, Frankfurt a. M. 6) 87 Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft
49,00 50,00 -45 -8
Sendlinger Straße mbH & Co. KG, Stuttgart 1) 3) 6) 47,45 50,00 -13.294 -11.178
2. Gemeinschaftsunternehmen at equity
88 ARGE ParkQuartier Berg, Stuttgart 6) 50,00 7.982 3.718
89 Bad Kreuznacher Entwicklungsgesellschaft mbH (BKEG), Bad Kreuznach 7) 50,00 -2.181 625
90 TCD LEG/FOM GbR, Stuttgart 5) 50,00 168 23
91 Verwaltungsgesellschaft Filderbahnstraße mbH, Stuttgart 1) 7) 47,45 50,00 24 0

Lfd. Nr. Name/Ort Kapitalanteil (ggf. abw. Eigenkapital Ergebnis
Stimmrechte)
in % in TEUR in TEUR
92 Verwaltungsgesellschaft Hauptstraße mbH, Stuttgart 1) 7) 47,45 50,00 23 0
3. Assoziierte Unternehmen at equity
93 Altstadt-Palais Immobilien GmbH & Co. KG, Weil 1) 6) 40,00 50,00 -1.463 26.833
94 Bauland Kruft Süd GmbH, Mainz 1) 7) 26,22 51,00 -760 -223
95 EGH Entwicklungsgesellschaft Heidelberg GmbH & Co. KG, Heidelberg 1) 6) 33,33 1.947 -3.043
96 EGH Projektgesellschaft Heidelberg GmbH, Heidelberg 1) 6) 33,33 27 2
97 SGB-Hotel-Verwaltung GmbH, Stuttgart 1) 7) 43,89 50,00 17 -7
II. Nicht in den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen wegen untergeordneter Bedeutung
1.1 Nicht einbezogene Tochterunternehmen
98 aiP Gärtnerplatz Verwaltungs GmbH, Oberhaching 1) 7) 45,00 100,00 23 1
99 aiP Hirschgarten 1 Verwaltungs GmbH, Oberhaching 1) 6) 45,00 100,00 28 0
100 aiP Isarauen Verwaltungs GmbH, Oberhaching 1) 7) 45,00 100,00 26 1
101 Bahnhof Münster Komplementär GmbH i.L., Ettlingen 1) 7) 51,00 20 -5
102 CIM Real Estate Verwaltungs GmbH i.L., München 1) 6) 100,00 79 1
103 Gesellschaft zur Verwaltung von Gemeinschaftsanlagen mbH i.L., Stuttgart 7) 100,00 15 0
104 Haerder-Center Lübeck Verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin 1) 6) 50,00 100,00 26 1
105 Kröpeliner-Tor-Center Rostock Vermietungsgesellschaft mbH i.L., Berlin 1) 6) 83,40 8 30
106 Kröpeliner-Tor-Center Rostock Verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin 1) 7) 39,94 100,00 14 0
107 KURIMA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Grünwald 2) 7) 1,00 84,00 8 -6
108 LEG Osiris 4 GmbH, Stuttgart 1) 7) 100,00 23 -1
109 LEG Osiris 5 GmbH, Stuttgart 1) 7) 100,00 22 -1
110 LEG Projektgesellschaft 5 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 7) 100,00 -8 -2
111 LEG Verwaltungsgesellschaft 3 mbH, Stuttgart 1) 7) 100,00 15 -11
112 LEG Verwaltungsgesellschaft 4 mbH, Stuttgart 1) 7) 100,00 27 1
113 LEG Verwaltungsgesellschaft 5 mbH, Stuttgart 1) 7) 100,00 26 0
114 MANUKA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart 2) 7) 6,00 88,00 1 -6
115 Zweite Karl-Scharnagl-Ring Immobilien Verwaltung GmbH, München 1) 7) 100,00 29 1
1.2 Nicht einbezogene Tochterunternehmen (SIC 12)
116 Hirschgarten GÜ GmbH & Co. KG, Oberhaching 1) 6) 45,00 50,00 354 493
193

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Lfd. Nr. Name/Ort Kapitalanteil (ggf. abw. Eigenkapital Ergebnis
194
Stimmrechte)
in % in TEUR in TEUR
2. Nicht einbezogene Gemeinschaftsunternehmen
117 Residenzpost Planen + Bauen GmbH & Co. KG, München 7) 50,00 4 -5
118 Residenzpost Planen + Bauen Verwaltung GmbH, München 7) 50,00 16 -7
3. Nicht einbezogene assoziierte Unternehmen
119 Cäcilienpark am Neckar GbR, Heilbronn 1) 7) 120 Rhein-Neckar Wohnwerte Beteiligungs-Unternehmergesellschaft
33,33 4.411 736
(haftungsbeschränkt), Heidelberg 1) 7) 121 Rhein-Neckar Wohnwerte Projekt-Unternehmergesellschaft
27,21 33,33 0 -1
(haftungsbeschränkt) & Co. KG, Heidelberg 1) 7) 27,21 33,33 -140 -149
122 TC Objekt Bonn Beteiligungs-GmbH, Soest 1) 5) 23,73 25,00 23 -2
123 TC Objekt Darmstadt Beteiligungs-GmbH, Soest 1) 5) 23,73 25,00 23 0
124 TC Objekt Münster Nord Beteiligungs-GmbH, Soest 1) 5) 23,73 25,00 23 0
125 TC Objekt Münster Süd Beteiligungs-GmbH, Soest 1) 5) 23,73 25,00 23 0
4. Nicht einbezogene Beteiligungen mit einem Anteil am Kapital von 20% und mehr
126 LBBW Immobilien Landsiedlung GmbH, Stuttgart 7) 82,75 63.317 -770
127 Palmsche Park GbR Esslingen, Villingen-Schwenningen 1) 7) 92,78 50,00 -608 -808
Fußnoten:
1 Mittelbar gehalten.
2 Einschließlich mittelbar gehaltener Anteile.
3 Es besteht eine Patronatserklärung.
4 Es besteht ein Ergebnisabführungsvertrag.
5 Es liegen Daten nur zum 31.12.2007 vor.
6 Es liegen Daten nur zum 31.12.2008 vor.
7 Es liegen Daten nur zum 31.12.2009 vor.
8 Der Jahresüberschuss wurde phasengleich vereinnahmt.
Die Angaben zum Eigenkapital und zum Ergebnis beruhen auf den zuletzt festgestellten und von der Geschäftsführung/dem Vorstand
unterschriebenen Jahresabschlüssen.

Stuttgart, den 18. März 2011
LBBW Immobilien GmbH
Gerd A. Hille Achim Kern Michael Nagel
195

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
Bestätigungsvermerk
des Abschlussprüfers
196
Wir haben den von der LBBW
Immobilien GmbH, Stuttgart,
aufgestellten Konzernabschluss –
bestehend aus Gewinn- und
Verlustrechnung, Gesamtergebnisrechnung,
Bilanz, Eigenkapitalveränderungsrechnung,Kapitalflussrechnung
und Anhang – sowie
den Konzernlagebericht für das
Geschäftsjahr vom 1. Januar bis
31. Dezember 2010 geprüft.
Die Aufstellung von Konzernabschluss
und Konzernlagebericht
nach den IFRS, wie sie in der EU
anzuwenden sind, und den ergänzend
nach § 315a Abs. 1 HGB
anzuwendenden handelsrechtlichen
Vorschriften liegt in der
Verantwortung der gesetzlichen
Vertreter der Gesellschaft. Unsere
Aufgabe ist es, auf der Grundlage
der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über
den Konzernabschluss und den
Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung
nach § 317 HGB
unter Beachtung der vom Institut
der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten
deutschen Grundsätze
ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach
ist die Prüfung so zu planen und
durchzuführen, dass Unrichtigkeiten
und Verstöße, die sich auf
die Darstellung des durch den
Konzernabschluss unter Beachtung
der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften
und durch den
Konzernlagebericht vermittelten
Bildes der Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage wesentlich auswirken,
mit hinreichender Sicherheit
erkannt werden. Bei der Festlegung
der Prüfungshandlungen
werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das
wirtschaftliche und rechtliche
Umfeld des Konzerns sowie die
Erwartungen über mögliche Fehler
berücksichtigt. Im Rahmen der
Prüfung werden die Wirksamkeit
des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie
Nachweise für die Angaben im
Konzernabschluss und Konzernlagebericht
überwiegend auf der
Basis von Stichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung
der Jahresabschlüsse der in
den Konzernabschluss einbezogenen
Unternehmen, der Abgrenzung
des Konsolidierungskreises,
der angewandten Bilanzierungs-
und Konsolidierungsgrundsätze
und der wesentlichen Einschätzungen
der gesetzlichen Vertreter
sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung
des Konzernabschlusses
und des Konzernlageberichts.
Wir sind der Auffassung, dass
unsere Prüfung eine hinreichend
sichere Grundlage für unsere
Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen
Einwendungen geführt.
Stuttgart, den 21. März 2011
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Nach unserer Beurteilung aufgrund
der bei der Prüfung gewonnenen
Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss
den IFRS, wie sie in
der EU anzuwenden sind, und den
ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB
anzuwendenden handelsrechtlichen
Vorschriften und vermittelt unter
Beachtung dieser Vorschriften ein
den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des
Konzerns. Der Konzernlagebericht
steht in Einklang mit dem Konzernabschluss,
vermittelt insgesamt ein
zutreffendes Bild von der Lage des
Konzerns und stellt die Chancen
und Risiken der zukünftigen
Entwicklung zutreffend dar.
Ketterle Müller
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
197

LBBW Immobilien Geschäftsbericht 2010 > LBBW Immobilien Konzern Anhang
198
Information
durch die
Geschäftsführung
Bericht des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat der LBBW Immobilien
GmbH hat im Geschäftsjahr
2010 die ihm nach Gesetz und
Gesellschaftsvertrag obliegenden
Aufgaben wahrgenommen und
die Geschäftsführung laufend
überwacht. Er hat sich von der
Geschäftsführung über die Lage
und Entwicklung der Gesellschaft
und des Konzerns, über bedeutsame
Geschäftsvorfälle und zu
Fragen der Unternehmensplanung
und Geschäftspolitik unterrichten
lassen und mit der Geschäftsführung
hierüber beraten. Weiterhin
erfolgte durch dessen Vorsitzenden
eine fortlaufende Information
des Aufsichtsrats über den Stand
der Aufarbeitung und rechtlichen
Prüfung unterschiedlicher Sachverhalte
im Zusammenhang mit
in der Vergangenheit liegenden
Defiziten bei Projektentwicklungen.
Im Rahmen der Überwachung
der Geschäftsführung und der
Vorbereitung der für die Gesellschafterversammlung
anstehenden
Beschlüsse hat sich der Aufsichtsrat
von der Ordnungsmäßigkeit der
Geschäftsführung überzeugt.
Neben den ordentlichen Sitzungen
des Aufsichtsrats am 20. Januar,
24. März, 16. April, 21. Oktober
und 6. Dezember 2010, in denen
die Geschäftsführung den Aufsichtsrat
über die Lage und Entwicklung
der Gesellschaft durch schriftliche
und mündliche Berichte sowie ausführliche
Erläuterungen informiert
hat, berichtete die Geschäftsführung
dem Aufsichtsrat und den
Gesellschaftern regelmäßig schriftlich
über die Geschäftslage.
Sitzungen
des Aufsichtsrats

Veränderungen
im Aufsichtsrat
Prüfungsbericht 2010
Herr Dr. Bernhard Walter ist zum
30. April 2010 aus dem Aufsichtsrat
ausgeschieden. Als Nachfolger
wurde zum 1. Juli 2010 Herr Rudolf
Zipf, Vorstandsmitglied der LBBW,
in den Aufsichtsrat berufen.
Herr Dr. Peter A. Kaemmerer ist
zum 31. März 2011 aus dem Aufsichtsrat
ausgeschieden. Als Nachfolger
wurde zum 1. April 2011
Herr Ingo Mandt, Vorstandsmitglied
der LBBW, in den Aufsichtsrat
berufen.
Die Geschäftsführung hat dem
Aufsichtsrat den Jahresabschluss
und den Lagebericht der LBBW
Immobilien GmbH, den Konzernabschluss
und den Konzernlagebericht
sowie den Prüfungsbericht
der LBBW Immobilien GmbH der
Ernst & Young GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Stuttgart,
vorgelegt. Der Abschlussprüfer
hat den Jahresabschluss 2010
uneingeschränkt bestätigt.
Der Aufsichtsrat hat von dem
Ergebnis der Prüfung Kenntnis
genommen. Er hat den vorgelegten
Jahresabschluss, den Lagebericht
sowie den Konzernlagebericht
geprüft und empfiehlt der Gesellschafterversammlung
die Feststellung
des Jahresabschlusses. Der
Jahresfehlbetrag 2010 wurde auf
Grund des seit 1. Januar 2009 bestehenden
Beherrschungsvertrages
von der LBBW übernommen.
Der Aufsichtsrat dankt der
Geschäftsführung und allen
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
für ihr großes Engagement und
ihre hohe Einsatzbereitschaft.
Stuttgart, 7. April 2011
Der Vorsitzende des Aufsichtsrats
Hans-Jörg Vetter
Jahresabschluss 2010
Dank an die Mitarbeiter
199

Herausgeber:LBBW Immobilien GmbH
Redaktion:
Dr. Brigitte Reibenspies
Bericht zur Geschäftsentwicklung
der LBBW Immobilien-Gruppe:
Christina Hackmaier, Mario Hanika,
Marco Köngeter, Kai Scheible,
Harald Weiß
Jahresabschluss/Anhang:
Sieglinde Grundler, Franz Kootz,
Günter Rogge
Fotos:
Susanne M. K. Baur,
Siegfried Gragnato,
Johann Hinrichs, Thomas Hörner,
Susanne Kern,
Franziska Kraufmann,
Mario P. Rodrigues,
LBBW Immobilien Archiv
Visualisierungen:
Cadman, formstadt architekten + ingenieure,
Hilmer & Sattler und
Albrecht Ges. v. Architekten mbH
Konzeption, Gestaltung,
Satz und Reproduktion:
Hasenmaile Unternehmenspräsentation,
Rutesheim
Druck:
Schwäbische Druckerei, Stuttgart