Ernst Holland Dr. Claus Lehner Matthias Steinhauer - GBW Gruppe

Ernst
Holland
Dr. Claus
Lehner
Matthias
Steinhauer
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Liebe Aktionäre, Geschäftspartner und
Freunde der GBW AG,
sehr geehrte Damen und Herren,
die wichtigste Frage, die Sie beim ersten Blick in die-
sen Geschäftsbericht bewegt, ist gewiss diese: War die
GBW Gruppe auch 2011 wieder erfolgreich?
Unsere Antwort lautet: Ja! Wir haben die Ziele, die wir
uns für das vergangene Geschäftsjahr gesteckt haben,
erreicht – in einigen Bereichen sogar übertroffen: Un-
ser Portfolio ist werthaltig und die laufenden Projekte
konnten wie geplant durchgeführt bzw. abgeschlossen
werden. Die Strukturen innerhalb der Gruppe haben
sich weiter verbessert und damit auch die Prozesse.
Dementsprechend konnten wir uns auch auf der Kos-
tenseite Vorteile erarbeiten. Dies alles mündet erneut
in eine erfreuliche Ertragslage. Der Konzernüberschuss
2011 beträgt 19,0 Mio. Euro und liegt rund 10 % über
dem Vorjahreswert. Nachfolgend einige Erläuterungen
im Einzelnen.

Zunächst zum Portfolio: Auch im vergangenen Jahr ha-
ben wir intensiv an seiner Werterhaltung bzw. Wertent-
wicklung gearbeitet – über Modernisierung, über geziel-
te Bestandsveräußerung und über das Vorantreiben von
Neubauprojekten. Für aufwandswirksame Modernisie-
rungs- und Instandhaltungsmaßnahmen wendeten wir
31,0 Mio. Euro auf und liegen damit deutlich über dem
Vorjahreswert. Die aktivierungspflichtigen Investitio-
nen und Modernisierungen lagen bei 12,6 Mio. Euro.
Die Mittel flossen im Wesentlichen in Projekte in Mün-
chen und Nürnberg. Im Zuge der Anforderungen der
Energieeinsparverordnung 2009 und der für dieses Jahr
geplanten Neufassung werden wir die Investitionen für
Modernisierungen in den Jahren 2012 und 2013 noch
einmal deutlich ausbauen. Die erhöhten Umweltanfor-
derungen zwingen uns zu besonderen wirtschaftlichen
Anstrengungen. Diese können wir nur deshalb meis-
tern, weil wir unseren Bestand vorausschauend bewirt-
schaften und in den Strukturen effizient aufgestellt sind.
Bei den Veräußerungen lagen wir aufgrund einer zur-
zeit hohen Nachfrage auf der Käuferseite über den Pla-
nungen. Damit konnten wir unser Vorhaben, Bestände
außerhalb unserer strategischen Kernregionen zu ver-
äußern, sehr gut umsetzen. Insgesamt veräußerten wir
821 Wohnungen im Wert von 37,6 Mio. Euro.
Auf der anderen Seite konnten wir mit dem Abschluss
zweier Projekte am Standort München erfolgreich
modernen neuen Wohnraum schaffen: In Schwabing
schlossen wir den Bau von 73 einkommensorientiert
geförderten Wohnungen des Projekts „Leopoldstraße“
ab und in München-Fröttmaning stellten wir die ver-
bleibenden 35 von 144 einkommensorientiert geförder-
ten Wohnungen des Projekts „HaidPark“ fertig. Bei den
Münchener Bauprojekten „Nymphenburger Höfe“ im
Stadtteil Maxvorstadt (50 Wohnungen) und „Welfen-
höfe“ im Stadtteil Au/Haidhausen (106 Wohnungen)
konnte im Jahr 2011 der Rohbau erstellt werden. Neu
auf den Weg brachten wir im vergangenen Jahr das
Bauvorhaben „Südseite“ im Stadtteil Obersendling (71
Wohnungen). Das Gesamtinvestitionsvolumen für die
in Planung und Bau befindlichen Projekte beträgt rund
Brief des Vorstands
52,0 Mio. Euro. Entsprechend unserem strategischen
Fokus errichten wir auch diese Neubauprojekte im Rah-
men der Einkommensorientierten Förderung und des
München Modells.
Die verstärkten Investitionen in München zeigen, wo
zurzeit der besondere Schwerpunkt unserer Aufmerk-
samkeit liegt. München ist ein hochattraktiver Standort,
der für ein Wohnungsunternehmen sehr stabile hohe
Erträge verspricht und gleichzeitig bezahlbaren Wohn-
raum benötigt. Der Sonderbeitrag in diesem Geschäfts-
bericht – Sie finden ihn auf den Seiten 24 bis 33 – führt
dies noch einmal vertiefend aus. Neben München
haben wir aber auch die Regionen Nürnberg/Erlangen,
Würzburg und Regensburg im Blick. Mittlerweile liegen
mehr als 50 % unseres Bestands an diesen wirtschaft-
lich starken Standorten mit einer besonders hohen
Kaufkraft.
Nun zu unserem Kerngeschäft, der Immobilienbewirt-
schaftung: Hier lag die Entwicklung im Rahmen unse-
rer Planungen. Wir freuen uns darüber, dass wir unsere
operative Leistung erneut steigern konnten. Trotz des
reduzierten Wohnungsbestands stiegen die Mietein-
nahmen auf 147,3 Mio. Euro. Dies erreichten wir durch
eine direkte Kundenbetreuung und eine weiterhin sehr
niedrige Leerstandsquote. Klammert man Leerstände
aufgrund von geplanter Modernisierung aus, kann man
bei unserem Wohnungsbestand beinahe von Vollver-
mietung sprechen.
Gleichzeitig konnten wir, bei weiterem Ausbau des
Service, in wesentlichen Kostenpositionen Einsparun-
gen erzielen. Voraussetzung dafür war unter anderem
eine Reihe organisatorischer Umstrukturierungen. Nach
außen besonders sichtbar ist die Zusammenführung
der drei Niederlassungen Regensburg, Nürnberg und
Würzburg zur Niederlassung Nord. Die bisherige Nie-
derlassung München führen wir jetzt als Niederlassung
Süd. Dies vereinfacht unsere Strukturen deutlich und
ermöglicht uns einheitliche und damit auch effiziente
Prozesse. Zur besseren Mieterbetreuung führen wir in
München zu Beginn des zweiten Quartals 2012 ein
KundenServiceCenter ein. Es wird bis Ende 2012 in
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vollem Betrieb sein und unseren Mietern rund um die
Uhr als Anlaufstelle für Fragen zum Thema Wohnen zur
Verfügung stehen.
Und nun zur finanzwirtschaftlichen Situation: Mit dem
Betriebsergebnis (EBIT) von 80,0 Mio. Euro können wir
ebenso sehr zufrieden sein wie mit dem Funds from
Operations (FFO), der in diesem Jahr 37,8 Mio. Euro
erreichte und sich damit um 13,9 % verbesserte. Un-
sere Finanz- und Vermögenslage bleibt stabil, und auch
die Liquiditätslage ist weiter komfortabel.
Wohin führt uns 2012? Wir werden den bewährten
Weg geradlinig fortsetzen, das heißt die Qualität un-
seres Bestands ausbauen und die Leistungen für unse-
re Mieter weiterentwickeln. Mit dem demografischen
Wandel werden in den kommenden Jahren auch The-
men wie altersgerechtes Wohnen in den Vordergrund
rücken. Auch darauf bereiten wir uns vor. Die angesto-
ßenen Bauprojekte werden wir ebenso vorantreiben
wie die Veräußerung von Beständen außerhalb unse-
rer Schwerpunktregionen. Ein Thema, das uns deutlich
über 2012 hinaus beschäftigen wird, ist das der energe-
tischen Modernisierung. Hier werden uns durch die Ge-
setzgebung Vorgaben auferlegt, die hohe Investitionen
von uns verlangen. Trotz allem gehen wir davon aus,
dass wir auch dieses Jahr wirtschaftlich erfolgreich
abschließen werden.
Unternehmerischer Erfolg ist immer das Resultat guter
Zusammenarbeit. Auch im vergangenen Jahr konnten
wir uns auf die Kooperation und das Engagement un-
serer Partner in hohem Maße verlassen – innerhalb der
Gruppe wie außerhalb. Darüber freuen wir uns. Und
dafür sind wir dankbar:
■ Vor allem gilt unser Dank unseren Mietern. Ihre
Treue als Kunden und ihre sorgsame Pflege der
Wohnungen sind die zentrale Grundlage für unseren
langfristigen Erfolg. Unsere Mieter wohnen über-
durchschnittlich lange bei uns. Dies werten wir als
besonderes Zeichen ihrer Zufriedenheit.
■ Sehr verbunden sind wir auch unseren Geschäftspart-
nern. Sie sorgen mit ihrer konstruktiven Zusammen-
arbeit dafür, dass wir alle unsere Vorhaben auf einem
hohen Niveau umsetzen können. Wir danken unse-
ren Finanzierungspartnern, die uns bisher kompetent
unterstützt haben. Und ein Dank an die zahlreichen
Partner auf der Immobilienseite – die Dienstleister,
Handwerker und Hausmeister.
■ Große Anerkennung sprechen wir auch unseren Mit-
arbeitern aus. Sie sind es, die unsere Vision im Alltag
mit Leben füllen und entscheidend dazu beitragen,
dass wir unsere Ziele und Strategien erfolgreich in die
Tat umsetzen können. Jeder von ihnen ist wichtig –
auch 2012!
Inzwischen hat das neue Jahr begonnen und wir be-
schäftigen uns längst mit den neuen Aufgaben. Wir
freuen uns darauf, auch diese Herausforderungen er-
folgreich zu meistern. Unsere Projekte sind auf einem
guten Weg. Dies auch deshalb, weil wir uns darauf ver-
lassen dürfen, dass unsere Partner auch in diesem Jahr
fest an unserer Seite stehen.
In diesem Sinne grüßen Sie herzlich
Ernst Holland Dr. Claus Lehner Matthias Steinhauer
Vorsitzender des Vorstands Mitglied des Vorstands Mitglied des Vorstands