Freilager Albisrieden - Stadt Zürich

Stadt ZürichZürcher Freilager AGFreilager AlbisriedenPrivater GestaltungsplanPlanungsberichtgemäss RPV Art. 47Stand: MitwirkungsverfahrenAuftrags-Nr.: 3699BB100.83Datum: 27. August 2009Referenz: LAD/MAF

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichImpressumBearbeitungBuchhofer Barbe AG: D. Landtwing, F. Manz, E. VoegeliMeili, Peter Architekten AG: J. SpaarVogt Landschaftsarchitekten AG: M. Bundt, L. RugePGMM: D. BreerIBB ETHZ: N. Heeren, H. WallbaumZitiervorschlag Planungsbericht Freilager AlbisriedenVersion 2.0Datum 27. August 2009DateinamePlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.docPfadM:\Projekte\3699\6_Bearbeitung\Planungsbericht\Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.DocVersionenübersichtVersion Datum Kommentar/Mutation Status1.0 24.06.2009 Interne Vernehmlassung Entwurf1.1 29.06.2009 Kap. 12 Entwurf1.2 09.07.2009 Vernehmlassung PL AfS Entwurf2.0 27.08.2009 Mitwirkungsverfahren BerichtPlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 I

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichInhaltsverzeichnis1 Einleitung ...............................................................................................................................11.1 Rechtsgrundlage...........................................................................................................11.2 Dokumente ...................................................................................................................11.3 Aufbau Planungsbericht................................................................................................12 Ausgangslage ........................................................................................................................23 Der Gestaltungsplan ..............................................................................................................54 Ziel des Gestaltungsplan........................................................................................................65 Städtebau...............................................................................................................................75.1 Leitgedanke ..................................................................................................................75.2 Bestehende Bauten ......................................................................................................75.3 Teilgebiet A...................................................................................................................85.4 Teilgebiet B...................................................................................................................85.5 Teilgebiet C...................................................................................................................95.6 Teilgebiet D...................................................................................................................95.7 Teilgebiet E und Vorbereich Flurstrasse.......................................................................96 Freiraum...............................................................................................................................106.1 Freiraumbedarf und Freiflächenziffer-Nachweis.........................................................106.2 Leitgedanke ................................................................................................................106.3 Einbindung in das Umfeld...........................................................................................126.4 Freiraumbereiche........................................................................................................136.5 Weitere Erläuterungen................................................................................................176.6 Umsetzung..................................................................................................................207 Erschliessung / Verkehr .......................................................................................................217.1 Erschliessungsqualität öV...........................................................................................218 Nachhaltigkeit ......................................................................................................................229 Umwelt .................................................................................................................................2310 Nutzung................................................................................................................................2411 Etappierung..........................................................................................................................2512 Wichtigste Festlegungen im Gestaltungsplan......................................................................2613 Übereinstimmungen mit den übergeordneten Planungsfestlegungen .................................3214 Schlussfolgerungen .............................................................................................................33Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 II

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichAnhangverzeichnisAnhang 1 Literatur- und Quellenverzeichnis ................................................................... 35Anhang 2 Abkürzungen ................................................................................................... 36Anhang 3 Beteiligte am Gestaltungsplan ........................................................................ 37Anhang 4 Gestaltungsplan .............................................................................................. 38Anhang 5Nachweis BZO-Konformität von Ausnutzung, nicht anrechenbarerUG-Fläche und Wohnanteil............................................................................. 39Anhang 6 Übersichtsplan Freiraum ................................................................................. 41Anhang 7 Berechnung Freiraumbedarf ........................................................................... 42Anhang 8 Versiegelte Flächen ........................................................................................ 43Anhang 9 Nachweis 2h-Schatten .................................................................................... 44AbbildungsverzeichnisAbbildung 2-1 Historische Bauten ............................................................................................ 2Abbildung 2-2 Luftbild Freilager Albisrieden (Quelle: Google Earth, 2009).............................. 3Abbildung 2-3 Ausschnitt Zonenplan........................................................................................ 3Abbildung 5-1Abbildung 5-2Abbildung 5-3Modellfoto Freilager Albisrieden aus Süden (Quelle: Meili PeterArchitekten AG)................................................................................................. 7Blick vom Teilgebiet D in Richtung eines inneren Hofes im TeilgebietA (Quelle: Meili Peter Architekten AG).............................................................. 8Blick ins Freilager Albisrieden vom Vorbereich Flurstrasse insTeilgebiet D (Quelle: Meili Peter Architekten AG) ............................................. 9Abbildung 6-1 Freiraumbereiche ............................................................................................ 12Abbildung 6-2 Prinzipskizze Heckenkabinett ......................................................................... 15Abbildung 12-1 Schemaschnitte zu den „fassadenbildenden Rücksprüngen“ ......................... 26Abbildung 12-2 Schemaskizze zur Höhenentwicklung im Schnitt............................................ 27Abbildung 12-3 Schnittskizzen zu den EG Ausgestaltungen ................................................... 29Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 III

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich1 Einleitung1.1 RechtsgrundlageBericht über die PlanungGestaltungspläne sind Instrumente der Nutzungsplanung. Gemäss Art. 47RPV hat die Behörde, welche Nutzungspläne erlässt, der kantonalen GenehmigungsbehördeBericht über die Planung zu erstatten. Es ist auszuführen,wie der Gestaltungsplan die raumplanerischen Ziele und Grundsätze,die Anregungen aus der Bevölkerung, die Sachpläne und Konzeptedes Bundes und den Richtplan berücksichtigen sowie den Anforderungendes übrigen Bundesrechtes (insbesondere Umweltschutzgesetzgebung)Rechnung trägt.1.2 DokumenteDokumenteGestaltungsplanStädtebauliches LeitbildPlanungsberichtVerkehrsberichtBericht zur UmweltFreiraum-KonzeptBaugrunduntersuchungEntwässerungskonzeptFür das geplante Vorhaben werden auf Stufe Gestaltungsplan folgendeDokumente erstellt:Der Gestaltungsplan [14] setzt sich aus Plan und Vorschriften zusammen.Die Vorschriften werden in diesem Bericht erläutert.Der Gestaltungsplan stützt sich auf das in Zusammenarbeit mit den zuständigenBehörden erarbeitete städtebauliche Leitbild [11], das die städtischeKonzeption erklärt und definiert.Im vorliegenden Planungsbericht werden Ergänzungen und Erläuterungenzu den oben erwähnten Dokumenten festgehalten.Der Bereich Verkehr wird in einem separaten Bericht [8] abgehandelt. Daherwird im vorliegenden Planungsbericht bezüglich Verkehr auf diesenseparaten Verkehrsbericht verwiesen.Für das geplante Vorhaben wird ein Bericht zur Umwelt [2] verfasst. Imvorliegenden Planungsbericht wird bezüglich der Umweltanforderungenauf diesen separaten Bericht zur Umwelt verwiesen.Im separaten Dokument Freiraum-Konzept [16] sind ergänzende Ausführungenzum Kapitel 6, Freiraum enthalten.Im vorliegenden Planungsbericht wird bezüglich der Baugrunduntersuchungauf den separaten Bericht [4] verwiesen.Für das geplante Vorhaben wird ein Entwässerungskonzept [1] erarbeitet.Im vorliegenden Planungsbericht wird auf den separaten Bericht verwiesen.1.3 Aufbau PlanungsberichtBerichtsaufbauNeben der Einleitung in Kapitel 1 schildert Kapitel 2 dieses Berichts dieAusgangslage. In Kapitel 3 ist der Aufbau und in Kapitel 4 die Zielsetzungdes Gestaltungsplans festgehalten. Die Kapitel 5 bis 11 beschreiben dieFachbereiche. Kapitel 12 belegt die wichtigsten Festlegungen im Gestaltungsplansowie Kapitel 13 die Übereinstimmung mit den übergeordnetenPlanungsfestlegungen. Im Kapitel 14 werden die Schlussfolgerungen gezogen.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 1

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich2 AusgangslageVorhabenVorgeschichteDie Zürcher Freilager AG beabsichtigt, dass das Freilager Albisriedenkünftig mit rund 1'000 Wohnungen vorwiegend dem Wohnen und zu einemkleineren Anteil als Standort für Dienstleistungen und Gewerbe dient.Auf dem Freilager Albisrieden wurden im Jahr 1925 die ersten Bauten fürdie Lagerung von Waren des internationalen Zwischenhandels durch dieZürcher Freilager AG (1923) realisiert. Bis in die 80er Jahre diente dasAreal primär dem Transithandel und zählte zolltechnisch zum Ausland.D.h. Waren konnten unverzollt eingelagert werden, unabhängig davon, obsie zu einem späteren Zeitpunkt eingeführt oder als Transitware weitertransportiertwurden. Mit dem Inkrafttreten neuer Zolltarife (01.01.1960)und dem Bedeutungsverlust der Nettoverzollung in den Freilagern wurdedas Areal zunehmend für das normale Lagergeschäft genutzt. In Folgeentstanden bis in die 90er Jahre viele Lagergebäude für unterschiedlicheGüter. Mehrere Hallen sind bereits wieder abgebrochen bzw. ersetzt worden.Seither siedelten sich zusätzlich Gewerbe und Dienstleistung aufdem Areal an.Abbildung 2-1Historische BautenHeutige NutzungDie Zürcher Freilager AG plant, ihre Freilager-Nutzungen im Zuge desAbbaus von Handelstätigkeiten zu redimensionieren und an anderenStandorten zu konzentrieren, so dass das Freilager Albisrieden für neue,städtische Nutzungen frei wird.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 2

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichAbbildung 2-2 Luftbild Freilager Albisrieden (Quelle: Google Earth, 2009)Heutige ZonierungDas Freilager Albisrieden befand sich bislang in der Nutzungszone IHD(Industriezone mit Zulassung von Handels- und Dienstleistungsbetrieben).Das Areal wurde in eine fünfgeschossige Zentrumszone Z5 mit Gestaltungsplanpflichtumgezont, wodurch auch Wohnnutzungen zulässig gewordensind. Die Umzonung ist seit dem 9. Mai 2009 rechtskräftig. DieAusnützung beträgt 200%. Der Wohnanteil variiert nach Teilgebieten. Entlangder lärmbelasteten Rautistrasse beträgt der Wohnanteil mindestens20%, im ruhigeren südlichen Arealteil 60% bzw. 80%. Die Freiflächenzifferbeträgt 30%.Abbildung 2-3Ausschnitt ZonenplanPlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 3

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichGestaltungsplan-PflichtFür das Freilager Albisrieden (Grundstück AR5670) wurde mit der Umzonungeine Gestaltungsplanpflicht festgesetzt. Das Grundstück der MalerundGipsergenossenschaft AR4715 (siehe Abbildung 2-1) wurde von dieserPflicht ausgenommen.Die Hauptziele der Gestaltungsplanpflicht werden in der Bau- und Zonenordnungder Stadt Zürich [10] wie folgt aufgenommen:BZO Art. 4, neuer Abs. 9:"Auf dem Freilager Albisrieden muss mit dem Gestaltungsplan sichergestelltwerden, dass das ehemalige Industriegebiet bei einer Neunutzungund Umstrukturierung zweckmässig erschlossen sowie städtebaulich undarchitektonisch besonders gut gestaltet und umweltverträglich überbautwird. Dabei nehmen die sorgfältige Gestaltung der Aussenräume und derenVernetzung mit der Umgebung einen hohen Stellenwert ein. Der Gestaltungsplanschafft ausserdem die Voraussetzungen für eine hoheWohnqualität."Bericht zur UmweltÜbereinstimmung mit übergeordnetenFestlegungenDienstbarkeitenDie Zürcher Freilager AG hat sich entschieden, unabhängig von einer allfälligenUVP-Pflicht Untersuchungen zur Umweltverträglichkeit durchzuführenund mit dem Gestaltungsplan einen Umweltbericht einzureichen.Dieses Vorgehen ist mit der zuständigen Stelle beim Hochbaudepartementund der Umweltfachstelle vereinbart worden.Im Planungsbericht für die Umzonung des Freilager Albisrieden vom Dezember2006 [13] ist die Übereinstimmung mit den übergeordneten Festlegungenbereits ausführlich beschrieben worden.Auf der Parzelle der Zürcher Freilager AG verläuft ein öffentlicher Abwasserkanal.Für diesen gibt es keine im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten.Der Kanal liegt jedoch innerhalb des Baulinienbereichs entlangder Flurstrasse. ERZ Entwässerung plant mittelfristig diesen Kanal in dieFlurstrasse zu verlegen. Deshalb ist eine Eintragung eines Durchleitungsrechtsfür den Kanal in Form einer Personaldienstbarkeit im Grundbuchvorgesehen.Die Dienstbarkeiten Nrn. 791 und 792 für ERZ-Kanäle, welche nicht mehrexistieren, werden im Grundbuch gelöscht.Weitere bestehende Dienstbarkeiten wie Transformationsstationen,Durchleitungsrechte etc. stehen nicht im Widerspruch zum Gestaltungsplan.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 4

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich3 Der GestaltungsplanPrivater GestaltungsplanGestaltungsplan in KompetenzStadtratGeltungsbereichInhalt und StrukturNach §83 PBG können in einem Gestaltungsplan, der sich auf ein bestimmtesumgrenztes Gebiet bezieht, Zahl, Lage und Abmessungen sowiedie Nutzungsweise der Bauten bindend festgelegt werden. Ein Gestaltungsplankann von einer privaten Grundeigentümerschaft erstellt werden.Für den Erlass eines privaten Gestaltungsplans ist gemäss §86 PBGgrundsätzlich die Zustimmung desjenigen Organs notwendig, das nachder jeweiligen Gemeindeordnung für die Beschlussfassung über die BauundZonenordnung zuständig ist. Wenn allerdings der im betreffendenGebiet geltende Rahmen für Arealüberbauungen nicht überschritten wird,genügt die Zustimmung des Stadtrates.Der vorliegende Gestaltungsplan betrifft die Parzellen Kat.-Nrn. AR5670sowie AR4715 in Zürich-Albisrieden und umfasst ein Gebiet von rund70’000m 2 . Das Grundstück Kat.-Nr. AR5670 im Eigentum der ZürcherFreilager AG. Für das Grundstück Kat.-Nr. AR4715 hat die Zürcher FreilagerAG mit der heutigen Grundeigentümerin Gipser- & MalergenossenschaftZürich einen Kaufvertrag abgeschlossen.Der Gestaltungsplan (Vgl. Anhang 4) setzt sich aus den Vorschriften unddem zugehörigen Plan im Massstab 1:1'000 zusammen. Die Gestaltungsplan-Vorschriftenenthalten folgende Festlegungen:- Geltungsbereich (Art. 1)- Bestandteile (Art. 2)- Vorgehendes und ergänzendes Recht (Art. 3)- Baubegrenzungslinien, Stellung der Gebäude (Art. 4)- Höhenmasse / Gebäudehöhe (Art. 5)- Geschosszahl (Art. 6)- Ausnützung (Art. 7)- Wohnanteil (Art. 8)- Empfindlichkeitsstufe (Art. 9)- Nutzweise (Art. 10)- Gestaltung (Art. 11)- Dachgestaltung (Art. 12)- Freiraum (Art. 13)- Erschliessung MIV (Art. 14)- Parkierung (Art. 15)- Fuss- und Radwege, Durchgänge (Art. 16)- Energie (Art. 17)- Ökologischer Ausgleich (Art. 18)- Sicherheit (Art. 19)- Regenwasser (Art. 20)- Abfälle (Art. 21)- Etappierung (Art. 22)- Inkrafttreten (Art. 23)Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 5

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich4 Ziel des GestaltungsplanZiel GestaltungsplanMit dem vorliegenden Gestaltungsplan wird folgendes Ziel angestrebt:In Übereinstimmung mit den geltenden richtplanerischen Bestimmungensoll eine städtebauliche Grundlage geschaffen werden, um eine städtebaulichwertvolle und überzeugende Gesamtüberbauung mit attraktivenFreiräumen zu realisieren.Durch eine gewisse Nutzungsflexibilität soll sich das Konzept erst späterden konkretisierten Bedürfnissen anpassen können. Mit dem städtebaulichenLeitbild werden die wichtigsten Anliegen bezüglich städtebaulichemund Freiraumkonzept formuliert, ohne die gewünschte Flexibilität einzuschränken.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 6

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich5 StädtebauMeili Peter Architekten AG hat in Zusammenarbeit mit Vogt LandschaftsarchitektenAG ein städtebauliches Konzept erarbeitet. Siehe dazu auchStädtebauliches Leitbild [11].5.1 LeitgedankeLeitgedankeAusgehend von den Erkenntnissen aus dem Workshopverfahren von2004 sollen die bestehenden Strukturen und die Massstäblichkeit desAreals aufgenommen und weiterentwickelt werden. Die ehemaligen Industriegleiseund der 1925 erstellte Gründungsbau (Block 1 und 2) sindbestimmend für die bauliche Ordnung auf dem Areal, welche in der Geometrienicht dem Verlauf der Flurstrasse folgen. Die zukünftige Bebauungfolgt mit seiner parallelen, linearen Reihung der Baukörper dieser Grundordnung.Sie wird mit einem differenzierten Freiraumsystem überlagert,welches das Areal in verschiedene Teilgebiete unterschiedlicher Ausprägunggliedert und mit der Umgebung vernetzt.Abbildung 5-1Modellfoto Freilager Albisrieden aus Süden (Quelle: Meili Peter Architekten AG)5.2 Bestehende BautenErhalt bestehender BautenEiner Umnutzung der frei werdenden Lagerhallen der Zürcher FreilagerAG standen vor allem die grossen Tiefen dieser gestellartigen Baustrukturenentgegen. Erst eine sorgfältige Untersuchung des Tragwerkes und derNutzlastumverteilung eröffnete die Möglichkeit des Erhalts und der Aufstockungder bestehenden Bausubstanz in den Blöcken 1 und 2, die mitihren 24m die geringste Tiefe aller bestehenden Gebäude aufweisen. Dieehemaligen Lagerräume mit ihren markanten Pilzstützen, eine von Mail-Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 7

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürichlard genial formalisierte Durchstanzproblematik von schweren Betondecken,welche mit geringen Fundamentverstärkungen erhalten werdenkönnen, werden in eine Atelier- und Loftnutzung überführt. In der Aufstockungsind volumetrische Einsprünge vorgesehen, die nicht nur der Belichtungdes tiefen Baukörpers dienen, sondern jeder Wohnung ein eigenesgrosses Aussenzimmer freigeben.Das bestehende Wohnhaus im Teilgebiet E sowie das ehemalige Pförtnerhaus,welches heute als Kiosk genutzt wird, sollen als Teile des Ensembleserhalten und im neuen Gesamtkonzept integriert werden. DasGewerbe- und Dienstleistungsgebäude (Block 7) im Teilgebiet B bleibtebenfalls bestehen.5.3 Teilgebiet ATeilgebiet AIm Teilgebiet A entlang der Rautistrasse ist eine städtebauliche Kompositionvorgesehen, in der sich die Gegensatzfiguren von langen, liegendenHorizontalen mit hohen, schmalen Vertikalen verbinden. Die Aufmerksamkeitin dieser Anordnung der Baukörper gilt den gefassten Aussenräumen.Die quergestellten Hochhäuser mit maximal 40 m Gesamthöhe formulierenden nördlichen Abschluss der inneren Höfe. Sie wirken in ihrer Zeichensetzungnur auf das Nahumfeld und zeichnen somit in der städtischenSilhouette Massstabssprünge, wie sie im ganzen Letzigebiet typischsind, ohne aber die Dimension und das Pathos freistehender Hochhäuseraufzuweisen.Abbildung 5-2Blick vom Teilgebiet D in Richtung eines inneren Hofes im Teilgebiet A (Quelle:Meili Peter Architekten AG)5.4 Teilgebiet BTeilgebiet BDer Büro- und Gewerbetrakt bleibt bestehen. Die Anlieferung mit durchlaufenderLaderampe befindet sich auf der dem Baufeld A zugewandtenFassadenseite. Dies bedingt spezielle Sorgfalt in der Gestaltung des an-Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 8

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürichgrenzenden Gebäudes im Teilgebiet A sowie des zwischen den TeilgebietenA und B resultierenden Zwischenraums.5.5 Teilgebiet CTeilgebiet CIm Teilgebiet C verbinden lineare Volumen in der Orthogonalität der Gesamtüberbauungeine Figur, welche gegenüber der angrenzenden Grünzoneoffen ist. Der nördliche Rand ist geschlossen, sodass die InnerePromenade räumlich gefasst wird.5.6 Teilgebiet DTeilgebiet DDer für das Freilager Albisrieden charakteristische Gründungsbau von1925 (Block 1 und 2 in den Baufeldern D1 und D2) bleibt als Identitätsstifterund "Footprint" der Arealgeschichte bestehen. Er wird umgenutzt unddurch drei Wohngeschosse aufgestockt. In der Aufstockung sind volumetrischeEinsprünge vorgesehen, die der Belichtung der tiefen Baukörperdienen und jeder Wohnung ein eigenes grosses Aussenzimmer ermöglichen.Abbildung 5-3Blick ins Freilager Albisrieden vom Vorbereich Flurstrasse ins Teilgebiet D (Quelle:Meili Peter Architekten AG)5.7 Teilgebiet E und Vorbereich FlurstrasseTeilgebiet EDas bestehende Wohnhaus im Teilgebiet E sowie das ehemalige Pförtnerhausim Vorbereich Flurstrasse sollen als Teile des Ensembles erhaltenund ins neue Gesamtkonzept integriert werden. In bewusstem Massstabskontrastzu den Blöcken 1 und 2 und als Ergänzung zum bestehendenKiosk (Pförtnerhaus) sind weitere eingeschossige Bauten denkbar.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 9

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich6 FreiraumVogt Landschaftsarchitekten AG haben in Zusammenarbeit mit Meili PeterArchitekten AG ein Freiraum-Konzept erarbeitet. Siehe dazu auch ÜbersichtsplanFreiraum (Anhang 6), Städtebauliches Leitbild [11] und separatesDokument Freiraum-Konzept [16].6.1 Freiraumbedarf und Freiflächenziffer-NachweisFreiraumbedarfFreiflächenzifferFür die Berechnung des Freiraumbedarfs gemäss Anleitung von GrünStadt Zürich [5] wird für das Freilager Albisrieden von einer anrechenbarenGeschossfläche von 152'300m 2 ausgegangen (vgl. Umweltbericht [2],Nutzungsszenario I, Wohnen). Anrechenbar sind park- oder platzartigeFreiflächen mit öffentlichem Charakter und hoher Nutzungsqualität. Verkehrs-Erschliessungsflächen, Parkierung, private Gärten, Restflächenusw. sind nicht anrechenbar.Pro Einwohner wird eine anrechenbare Geschossfläche von 50m 2 und einFreiraumbedarf von 8m 2 pro Einwohner als Planungsrichtwert angesetzt.Daraus ergeben sich folgende Werte für das Freilager Albisrieden:Anzahl Einwohner:152'300m 2 (anrechenbare Geschossfläche) / 50m 2 (Bedarf pro Einwohner)= 3'046 Einwohner.Freiraumbedarf:3'046 Einwohner x 8m 2 öff. Freiraum pro Einwohner = 24'368m 2 .Gemäss der vorliegenden Planung für das Freilager Albisrieden wird einFreiraum von insgesamt 29'200m 2 geschaffen. Hierbei wurden nur diegemäss Definition von Grün Stadt Zürich anrechenbare Teilbereiche desFreiraums berücksichtigt. Die Anforderungen zum Freiraumbedarf werdensomit erfüllt und übertroffen (vgl. Anhang 7).Gemäss Bau- und Zonenverordnung gilt eine Freiflächenziffer von 30%.Bei einer Gesamtfläche des Freilagers Albisrieden von rund 70'000m 2 sind30% davon 21’000m 2 .Gemäss Berechnung des anrechenbaren Freiraums werden 29'200m 2 erreicht.Dies entspricht einer Freiflächenziffer von 41%. Die Vorgaben gemässBau- und Zonenverordnung werden somit eingehalten.6.2 LeitgedankeÜbergeordnetes FreiraumkonzeptDie hochwertige und Areal-übergreifende Umgebungsgestaltung spielt beider künftigen Entwicklung dieses Wohn-, Büro- und Gewerbestandorteseine tragende Rolle.Während die Gebäude voraussichtlich zeitlich versetzt und von verschiedenenArchitekten geplant und erstellt werden, soll die einheitliche Umgebungsgestaltungdas Areal zusammenbinden und auch bei einer etappiertenUmsetzung die Qualität und einheitliche Wahrnehmung des Arealsnach innen und aussen langfristig sichern.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 10

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichDurch die Öffnung und Überbauung des Freilagers Albisrieden werden andiesem Übergang zwischen der dichten Stadt und den grüngeprägtenGartenquartieren neue öffentliche Freiräume und Wegeverbindungen zwischenden angrenzenden Quartieren und dem Bachwiesenareal geschaffen.Der ehemals verschlossene Ort wird zum Bindeglied im Stadtraum.Die verschiedenen Freiräume dienen dem Aufenthalt, der Erholung, derAneignung durch verschiedene Nutzergruppen, der Erschliessung und derIdentifikation mit dem Gebiet.Sie bilden das gestalterische Rückgrat für die Entwicklung des FreilagersAlbisrieden.Die von Massstabs- und Nutzungsbrüchen geprägte Lage im Stadtraumsowie die naturräumliche Lage am Fuss des Üetlibergs sind die Grundlagengestalterischer Aussagen. Gleichzeitig bilden die sehr vielfältigen Anforderungenseitens der künftigen Nutzer wesentliche Vorgaben für dieGliederung und Gestaltung.Die Ausbildung und Vernetzung der differenzierten Freiraumstrukturen solleine hohe ästhetische Qualität im Bezug auf ihre Nutzbarkeit und Erholungsfunktionfür den Menschen aufweisen.Für die Erzeugung eines grosszügigen Gesamtbildes sind die Teilbereichein sich, als auch die Verbindungen zwischen den Teilbereichen durchgängigin einer ‚Handschrift’ zu gestalten. Alle Oberflächen und Raumabfolgensind möglichst einheitlich und zusammenhängend sowie in MaterialundPflanzenwahl hierzu adäquat auszugestalten.Das übergeordnete Freiraumkonzept muss bereits mit Umsetzung der erstenEtappe eine klare Gestaltsprache mit starken, zusammenhängendenElementen entwickeln, und gleichzeitig für die heute noch offenen Gebäudenutzungenund -strukturen eine grösstmögliche Flexibilität in deren Anordnunggewährleisten.FreiraumbereicheDas Freilager Albisrieden wird durch unterschiedliche Freiraumbereichestrukturiert und in die Umgebung eingebunden. Diese gliedern sich in:- Vorbereich Flurstrasse- Vorbereich Rautistrasse- Innere Promenade- Innere HöfePlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 11

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichAbbildung 6-1Freiraumbereiche6.3 Einbindung in das UmfeldStadtraumLandschaftsraumDie Lage des Freilagers Albisrieden direkt am Übergang zwischen dendicht bebauten, heterogenen Stadtquartieren und den grüngeprägtenWohnquartieren am Fuss des Üetlibergs stellen eine spannende undprägnante Basis für die gestalterische Einbindung des Freilagers in seinUmfeld dar.Je nach Orientierung der Freiräume werden auf Grundlage der vorangegangenenAnalyse zum Ort Bezüge hergestellt.Dies erfolgt zum einen in der Bezugnahme auf Elemente des Landschaftsraumsam Üetliberg mit seiner Topographie, Vegetation, Geologie, etc.Typische Elemente dieser Landschaft werden aufgegriffen und im Kontextder funktionalen und gestalterischen Anforderungen des Freilagers Albisriedeninterpretiert.Zum anderen erfolgt eine Bezugnahme auf den stadträumlichen Kontextmit seiner baulichen Dichte, der Strassenraumgestaltung, dem rhythmisiertenEinsatz von Grünelementen, etc.Durch dieses Vorgehen erhalten die verschiedenen Seiten des FreilagersAlbisrieden jeweils eine spezifische gestalterisch Prägung, welche einedem Ort angemessene Adressbildung fördert.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 12

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich6.4 FreiraumbereicheFunktion eines QuartierplatzesLindenfoyerAllee6.4.1 Leitgedanken zum Vorbereich Flurstrasse – The BorrowedLandscapeDie Typologie dieses Teilbereichs ist mehrdeutig:Der durchgehende Belag, der Ort und die unmittelbare Begrenzung durchdie Gebäude definieren eine Platzfläche. Nutzungsmöglichkeiten für Gastronomie,Spiel, Aufenthalt und Erschliessung entsprechen den Funktioneneines klassischen Quartiersplatzes.Die Grösse der Fläche und deren Landschafts-Intarsien suggerieren durchdas Spiel aus vegetativer Dichte, Topographie und inszenierten Blickbezügeneinen Stadtgarten.Die Landschaftsintarsien nehmen Bezug auf den Landschaftsraum amFuss des Üetlibergs. Zur umliegenden ebenen Stadtlandschaft steht diebewegte Landschaft in deutlichem Kontrast. Durch Krümmung und Faltungentsteht ein kontinuierlicher Raum mit lokal differierenden Qualitätenund unterschiedlichen Orten. Diese lassen sich verschieden nutzen -beispielsweise als Spielplatz oder Restaurantgarten- und helfen, sowohlangrenzende Bereiche, als auch die notwendigen Tiefgaragenzufahrten indie Gestaltung einzubinden.Die Modellierung ermöglichte zudem, dass bauseits anfallendes Aushubmaterialvor Ort verbleiben kann und im Bereich von Tiefgaragen die erforderlicheÜberdeckung für Baumpflanzungen geschaffen werden kann.Die gesamte Fläche wird von einer intensiven Nutzung durch PW undLKW freigehalten (ausgenommen die Zufahrt am Knoten Flurstrasse /Freilagerstrasse). Denkbar ist lediglich die Belieferung der Gebäude. ErforderlicheBesucherparkplätze sind am Rand der Fläche anzuordnen undwerden direkt von der Flurstrasse erschlossen.Die besondere Gestaltung dieses Ortes als grüner Platz erzeugt in diesemsehr heterogenen Stadtquartier eine prägnante Atmosphäre, was die Adressbildungfür das gesamte Freilager Albisrieden unterstreicht.6.4.2 Leitgedanken zum Vorbereich Rautistrasse – LindenfoyerWährend sich der Vorbereich Flurstrasse in seiner Gestaltung auf daslandschaftliche Umfeld bezieht, nimmt der Vorbereich Rautistrasse Bezugzum urbanen Kontext. Das so genannte Lindenfoyer stellt den urbanenEmpfangsort des Freilager Albisrieden dar.Die Gestaltung dieses Aussenraums nimmt die bestehende, klassischeAlleepflanzung entlang der Rautistrasse (vgl. Alleenkonzept GSZ) auf undverdichtet diese auf der Platzseite weiter zu locker gestellten, aus der Belagsflächeausgestanzten Baumhainen. Die Eingangsbereiche der Hochhäuserwerden durch Baumhaine aus Linden besonders markiert.Die zahlreichen verkehrstechnischen Anforderungen an den Platz (Tiefgaragenzufahrt,Besucherparkplätze, Anlieferung Teilgebiet B, Velo- undFusswege) ordnen sich einer durchgehenden Gestaltung unter. Die Besucherparkplätzewerden in die Folge von Einzelbäumen und Baumhaine inPlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 13

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürichkleineren Gruppen integriert. Auf die Markierung von Fahrgassen wirdverzichtet.Die Kontinuität des Platzes wird über einen durchgehend ‚natürlich' wirkendenAsphaltbelag erreicht. Die Asphalt-Welt der angrenzenden Strassenräumewird auf den Platz- und Wegeflächen zur Gewährleistung derBefahrbarkeit fortgesetzt. Die deutlich andersartige Gestaltung des Asphaltsdurch Einfärbung, Abstreu mit Kies oder Oberflächenbehandlungsignalisiert jedoch das Betreten und Befahren eines neuen Bereichs mitgeänderten Verkehrsregeln und -hierarchien.Übergeordnete VerbindungInterne Erschliessung LangsamverkehrGetrennte BereicheHeckenkabinett6.4.3 Innere PromenadeDie innere Promenade, welche sich in Ost-West Richtung durch das Arealzieht, bildet ein zentrales Element der arealinternen Freiraumgestaltung.Sie ist öffentlich zugänglich, schafft Durchblicke und räumliche Verbindungeninnerhalb des Gebiets, sowie zu den angrenzenden Freiräumen.Die innere Promenade ist gestalterisch in das Thema der Heckenkabinetteeingebunden (vgl. Kapitel 6.4.4). Die Blöcke aus Bäumen gliedern die innerePromenade in Teilbereiche, nehmen ebenfalls Elemente der Infrastruktur(Veloständer etc.) auf und schaffen im Vorfeld der gegebenenfallsöffentlich genutzten Kopfbereiche der Gebäude durchlässige Vorzonen.Die verkehrstechnischen Anforderungen im Bereich innere Promenadeund inneren Höfe (Rettungswege, Erschliessungsgassen für gelegentlicheNutzungen wie Anlieferung, Umzug, Entsorgung etc.) sollen sich so weitals möglich einer durchgehenden Gestaltung unterordnen.Diese Freiraumbereiche sind von baulichen Elementen frei zu halten, umBlickbeziehungen zur Orientierung im Gebiet zu gewährleisten.Die innere Promenade stellt für die interne Erschliessung für Fussgängerund Velofahrer eine wichtige Verbindung dar.Weiterhin ermöglicht die innere Promenade künftig auch übergeordneteVerbindungen zwischen den angrenzenden Freiräumen und Weganschlüssenfür Fussgänger und Velofahrer. Auch Aufenthaltsorte undSpielbereiche können sich in diesen Freiraum einfügen. Deren genauePositionierung und konkrete Gestaltung erfolgt im Zusammenspiel mit derweiteren Projektierung der angrenzenden Hochbauten und der Ausdifferenzierungderen Gestaltung und Erdgeschossnutzung.6.4.4 Leitgedanken zu den inneren Höfen - HeckenkabinettDas zentrale Ziel des Freiraumkonzepts im Bereich der inneren Höfe isteine deutliche Gliederung des Aussenraums für verschiedene Nutzungenund ihre Ansprüche. Es entstehen klar getrennte Bereiche mit gemeinschaftlichund privat genutzten Freiräumen. Hierdurch kann auch in derErdgeschossebene Wohnen mit kleineren, geschützten Aussenflächenangeboten werden.Als Raumteiler, interne Erschliessung und Gliederungselement dient dasraumbildende Heckenkabinett aus vegetativen Wand- und Dachelementen.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 14

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichDiese Elemente sind in ihrer Ausgestaltung und Kombination sehr variabel,schaffen bereits mit Umsetzung der ersten Etappe eine klare Gestaltspracheund gewährleisten gleichzeitig für die heute noch offenen Gebäudenutzungen,-strukturen und -bauetappen eine grösstmögliche Flexibilitätin deren Anordnung.Grundsätzlich sind sehr verschiedene Ausbildungsformen möglich, z.B.als oben geschlossener oder offener Gang, einseitig offen, als Baumdach,etc. In geschlossenen Abschnitten ermöglichen Heckenfenster oderDurchgänge die notwendige Transparenz. Die Elemente können abschnittsweiseeher den gemeinschaftlichen Hofflächen zum Beispiel alsPergola, oder eher den Gebäudezugängen oder Privatgärten als gedeckterSitzplatz mit der entsprechenden Infrastruktur zugeordnet werden.Unterstützend zu diesem ‚grünen System’ verstärkt ein so genanntes‚graues System’ in Form einer gebauten Tragkonstruktion die Elemente.Diese durch die Vegetation versteckte Tragkonstruktion ermöglicht die Integrationvon verschiedenen Elementen der Infrastruktur (Bänke, Veloständer,Beleuchtung etc.) in das grüne System.Abbildung 6-2Prinzipskizze HeckenkabinettDie zwischen den Heckengängen entstehenden Hofflächen werden gemeinschaftlichals Garten- und Spielflächen genutzt. Einzelne Solitärbäumeund kleine Baumgruppen gliedern die Hofflächen und prägen denCharakter der einzelnen Höfe mit unterschiedlichen Schwerpunkten.Hierarchie der HöfeDurch Variation der Abstände der Elemente von den Gebäuden wird derPrivatisierungsgrad der Höfe definiert und die Höfe untereinander hierarchischdifferenziert. Während im Teilgebiet A der zentrale Hof einen hohenAnteil gemeinschaftlich genutzter Flächen aufweist, stellen die beidenseitlichen Höfe eher private Höfe mit geringerem Anteil an gemeinschaftlichnutzbaren Freiflächen dar. Im Teilgebiet C ist eine weitgehend privatePlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 15

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichNutzung vorgesehen, die gemeinschaftlich nutzbaren Freiräume sind vorwiegendim Übergangsbereich zu den angrenzenden Kleingärten und demBachwiesenareal vorgesehen.Die Hierarchisierung der Höfe berücksichtigt auch das Erschliessungssystemder Gebäude, deren Eingänge und Rettungswege in den jeweils `öffentlicheren´Hofseite angeordnet sind.Für das Heckenkabinett wird ein Regelwerk vorgegeben, welches dieKontinuität des Konzeptes über den gesamten Bereich der inneren Höfegewährleistet, gleichzeitig aber dem planenden Landschaftsarchitektendie erforderliche Flexibilität zur Reaktion auf funktionale Anforderung ausdem konkreten Projekt heraus bietet.Gestaltung HeckenkabinettRegeln zur Gestaltung des HeckenkabinettsA. Das Grundelement hat ein Aussenmass von mindestens 3m (Höhe),3m (Breite)B. Um die Kontinuität des Elementes über den gesamten Bereich zugewährleisten, soll immer mindestens eine Seite oder das Dacherstellt werdenC. In den Höfen, in welchen die Rettungswege der Feuerwehr verlaufen,ist von der Fassade ein Mindestabstand von 10m, vom Rettungswegzum Heckenelement ein Mindestabstand von 3m einzuhaltenD. In den Höfen ohne Rettungswege können grössere private Gartenflächenangeboten werdenE. Um den privateren Charakter dieser Höfe zu erreichen, ist zurFassade ein Mindestabstand von 6m einzuhaltenF. Der Mindestabstand zwischen zwei Elementen innerhalb eines Hofessoll im Bereich Teilbereich A 10 m nicht unterschreiten, damitin dem Zwischenraum eine gemeinschaftlich nutzbare Fläche gewahrtbleibtG. In Block C kann dieser Zwischenraum gem. Lit. F entfallen und aufein Heckenelement verzichtet werden, soweit beidseitig PrivatflächenangrenzenH. Für die vegetativen Wand- und Dachelemente sind einheitlich Rotbuchen(Fagus sylvatica) oder Rankpflanzen einzusetzenI. Um die Durchlässigkeit und Transparenz der Wandelemente zugewährleisten, sollen fensterartige Öffnungen zu beiden Seiten(gemeinschaftlich und privat genutzte Bereiche) vorgesehen werden.Durchgänge zu den gemeinschaftlich genutzten Innenbereichensind ebenfalls vorzusehenJ. Durchgänge zu den Gebäuden sind auf die Gebäudeerschliessungzu beschränkenK. Kleinere Infrastrukturelemente (z.B. Velounterstände, Tiefgaragenzugängeusw.) sind in das Heckenkabinett einzubindenDie Anordnung, Abfolge und Nutzungszuweisung der Elemente erfolgt imZusammenspiel mit dem konkreten Hochbauprojekt.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 16

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich6.5 Weitere ErläuterungenVorbereich FlurstrasseVorbereich RautistrasseHöfeUnterkellerungVersiegelungEntwässerungskonzept6.5.1 VegetationDie verschiedenen Bereiche werden durch jeweils ein Vegetationsbildausgezeichnet, in denen vertraute, heimische und fremdländische Baumarteneingesetzt werden.Ein abgestimmtes Spiel von Blüten-, Blatt- und Herbstfärbungen, Blatttexturenund Aststrukturen, der Wirkung von Licht und Schatten ruft wechselndeStimmungen im Verlauf der Jahreszeiten hervor und stärkt denCharakter der einzelnen, unterschiedlich bepflanzten Bereich.Der Vorbereich Flurstrasse weist überwiegend Gehölze des nahegelegenenLandschaftsraums Üetliberg auf. Einzelne fremdländische Arten verstärkenden Gartencharakter.Der Vorbereich Rautistrasse weist unter Bezugnahme auf eine klassischeVerwendung von Bäumen im Strassenraum ausschliesslich Linden auf.Hier ist sowohl die Verwendung nur einer Art, wie auch die Verwendungeiner Sammlung von verschiedenen Lindenarten denkbar.Die Höfe des Teilgebiets A werden durch die Verwendung nur einerBaumart je Hof charakterisiert. Hier sind verschiedene heimische undfremdländische, standortgerechte Arten denkbar.In den Höfen des Teilgebiets C sind mit Bezug zu den angrenzendenKleingärten ausschliesslich Obstgehölze (Nutz- und Zierformen) vorgesehen.6.5.2 Unterkellerung und VersiegelungDie für die Parkierung ungeeignete Struktur des Blocks 1, der nicht unterkellerbareBlock 2 sowie unterschiedliche Tragstrukturen von Wohn- undParkierungsnutzung führen dazu, dass die Parkierung in den nicht überbautenBereichen liegt. Die Grundwassersituation lässt zudem mehrheitlicheingeschossige Parkierungsanlagen als sinnvoll erscheinen. Diesführt dazu, dass ein erheblicher Teil des Areals für die Parkierung unterkellertwird. Nach Möglichkeit soll jedoch u.a. der mittlere Hof im TeilgebietA frei von Unterkellerung sein. Mit örtlichen Substraterhöhungen vonmind. 1.2 – 1.5m (in Abhängigkeit der Baumart) soll die Pflanzung vongrösseren Bäumen jedoch auch in den unterkellerten Bereichen ermöglichtwerden. Für die Meteorwasser-Retention sind unterirdische Volumenvorzusehen.Eine Versiegelung ist nur in den Randbereichen des Areals, aus Nutzungs-und verkehrstechnischen Gründen, vorgesehen (vgl. Anhang 8).6.5.3 RegenwasserDie Areal-Entwässerung ist gemäss den gesetzlichen Vorgaben neu zulösen. Ein entsprechendes Entwässerungskonzept ist erstellt worden [1].Es ist davon auszugehen, dass das Dachwasser von Block 7 weiterhin inden Albisrieder Dorfbach eingeleitet wird, da der Block 7 im Wesentlichenunverändert weiterbestehen soll. Aufgrund der ungenügenden Abflusskapazitätdes Albisrieder Dorfbaches wird auf eine Einleitung von zusätzlichemMeteorwasser aus dem Projektareal verzichtet.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 17

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichSowohl eine konzentrierte Versickerung über eine belebte Bodenschichtauf dem Projektareal als auch das Rückführen von unverschmutztemDachwasser über Sickergalerien direkt in das Grundwasser werden aushydrogeologischen Gründen als nicht möglich erachtet und werden deshalbnicht mehr weiterverfolgt.Es wird allerdings angestrebt, einen grösstmöglichen Teil des anfallendenMeteorwassers diffus versickern zu lassen. Dazu werden die Wege undPlätze mit durchlässigen Belägen ausgeführt. Der nicht versickerbare Regenwasseranteil,der auf den durchlässigen Umgebungsflächen anfällt,kann entweder durch Oberflächenneigung auf angrenzende Grünflächengeleitet oder in topografisch angelegten Senken temporär gespeichertwerden, um dort diffus zu versickern.Der Regenwasserabfluss von versiegelten Umgebungs- und Dachflächenwird innerhalb des Projektareals durch Retentionsmassnahmen gedrosseltund anschliessend der städtischen Mischwasserkanalisation zugeführt(mit Ausnahme von Block 7). Eine prüfenswerte Option stellt zudem dieGrauwassernutzung dar.Die quantitativen Abschätzungen lassen gegenüber dem heutigen, nahezuvollversiegelten und retentionslosen Zustand eine massive Verringerungdes max. Meteorwasserabflusses um insgesamt rund 75% erwarten.Die Lage dieser Speicherkörper ist in enger Abstimmung mit der Planungder Tiefgaragen und der Freiraumgestaltung zu entwickeln.Das gesammelte Meteorwasser könnte als Gestaltungselement in Formvon Wasser-Phänomenen (Brunnen, Quelltopf etc.) eingebunden werden.EnergiegewinnungDachbegrünungPflanzenartenGestaltung6.5.4 DachgestaltungFür die Nutzung der Dachflächen sind zum jetzigen Zeitpunkt noch verschiedeneOptionen denkbar. Eine Option stellt die lokale Energiegewinnung(Photovoltaikanlagen etc.) dar, welche einen Teil des Energiebedarfsder Siedlung erwirtschaften könnte.Eine weitere Option stellt eine extensive Dachbegrünung dar, um einSpeichervolumen für Regenwasser und Lebensräume für Flora und Faunazu schaffen.Es ist sowohl eine Umsetzung nur einer, als auch eine Mischung aus beidenOptionen denkbar.Sofern eine Dachbegrünung vorgesehen wird, soll diese durch leicht variierendeSchichtaufbauten Standorte für unterschiedliche Pflanzen / Pflanzengesellschaftenschaffen.Die Artenzusammensetzung können Vegetationsgesellschaften benachbarterLebensräume wie den Trocken- und Magerwiesen und Flussschotterflurendes Limmatufers oder den schottrigen Hangflächen des Üetlibergsaufweisen. Dabei können Rote und Grüne Liste Arten gezielt berücksichtigtwerden.Da die Dachlandschaft der liegenden Blöcke aus den angrenzendenHochhäusern wahrgenommen wird, ist neben dem ökologischen Aspektauch der Gestaltung grundsätzlich Rechnung zu tragen. Denkbar ist zumPlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 18

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichBeispiel eine flächige Dachbegrünung in Bändern mit Breiten von mindestens2.5m, bestehend aus zwei unterschiedlichen Artenmischungen.Anordnung der VeloabstellplätzeRealisierung / AnzahlRuderalflächeÖkologische Aufwertung6.5.5 Erschliessung LangsamverkehrSiehe Verkehrskonzept im separaten Bericht zum Verkehr [8].6.5.6 VeloabstellplätzeDie Anordnung grosser Mengen von Velostellplätzen im Aussenraum gehtoftmals zu Lasten der Freiraumgestaltung. Für das Freilager Albisriedenwird daher eine Lösung vorgeschlagen, die eine dezentrale und integrierteAnordnung der Velostellplätze ermöglicht. Das bedeutet, dass Veloabstellplätzesowohl in den Gebäuden (Veloräume, -keller) als auch im Aussenbereichin gedeckter und ungedeckter Form nachgewiesen werden.Im Aussenbereich werden diese in die unter Kapitel 6.4.4 innere Höfe –Heckenkabinett beschriebenen Elemente integriert.Weiterhin wird vorgeschlagen, zur Vermeidung eines oftmals beobachtetenÜberangebotes die Veloabstellplätze nach Bedarf zu realisieren. In einemersten Schritt könnte nur ein Teil der geforderten Stellplätze realisiertwerden. Die übrigen könnten als Option verortet, und nur bei Bedarf nachträglicherstellt werden. Sofern sich der Bedarf nicht einstellt, könnten dieFlächen zugunsten anderer Freiraumnutzungen verwendet werden.6.5.7 Ökologischer AusgleichObjekte des kommunalen Inventars für Natur und LandschaftsobjekteDurch die vorgenannten Massnahmen zur Freiraumgestaltung im FreilagerAlbisrieden kann die Böschung mit Ruderalfläche zur Flurstrasse zwischenFreilagerstrasse und Freilagerweg (Schutzobjekt KSO 30.22), nichterhalten werden.Es soll an dieser Stelle nochmals grundsätzlich darauf hingewiesen werden,dass durch die grossflächige Entsiegelung im gesamten Areal, durchumfangreiche Neupflanzung bzw. Ansaat einer strukturreichen Vegetationauf Erdgeschoss- und Dachniveau, sowie die topographische Neugestaltungdes Bereiches entlang der Flurstrasse mit zahlreichen Böschungenunterschiedlicher Exposition eine starke ökologische Aufwertung auf demAreal erfolgen wird.Die bedeutsamen Lebensräume für Flora und Fauna der unmittelbar andas Freilager Albisrieden angrenzenden, strukturreichen Grünanlagen (GZBachwiesen und Familiengartenareal) mit einigen besonderen Tierartenerfahren auf diesem Weg eine deutliche Ausweitung.Die Umstrukturierung des Freilagers Albisrieden schafft somit selbst einenneuen Lebensraum und bildet gleichzeitig im Verbund mit den vor genanntenGrünanlagen einen neuen Trittstein in einem übergeordnetenFreiraumverbundsystem mit positiven Auswirkungen für Flora und Fauna,das lokale Kleinklima, Erholung, etc.Die Realisierung dieser Planung führt zu einer deutlich positiven Gesamtbilanzgegenüber dem heutigen Zustand, der Ausgleich für das nicht zuhaltende Schutzobjekt KSO 30.22 kann somit sowohl quantitativ, als auchqualitativ gewährleistet werden.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 19

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich6.6 UmsetzungQualität & KontinuitätÜbergeordnetes FreiraumkonzeptEtappierungRealisierungTeilgebiet CDas stadträumliche Umfeld des Freilagers Albisrieden ist heute sowohlhinsichtlich der Nutzung, der Bebauung, der Qualität der Stadträume undder Freiräume sehr heterogen. In diesem Kontext, welcher bezogen aufdie Qualität der Freiräume wenig Anknüpfungspunkte im direkten Umfeldbietet, erscheint bei der Gestaltung des Freiraums die Entwicklung einerhohen Qualität und Kontinuität über das Gesamtareal Freilager Albisriedenvon zentraler Bedeutung. Dies sowohl, um die Anforderungen derkünftigen Anwohner an den Freiraum zu erfüllen, als auch um das Quartierals Einheit von Innen und Aussen wahrnehmbar zu charakterisieren.Dabei muss das übergeordnete, langfristige Freiraumkonzept bereits mitUmsetzung der ersten Etappe eine klare Gestaltungssprache mit starken,charakteristischen Elementen entwickeln, und gleichzeitig für die heutenoch offenen Gebäudenutzungen und -strukturen eine grösstmöglicheFlexibilität in deren Anordnung gewährleisten.Um diese übergeordnete Kontinuität des Freiraumkonzepts in der langfristigenEntwicklungs- und Bauphase zu sichern, werden unterschiedlicheStrategien bei der Umsetzung der Teilgebiete vorgeschlagen.Für die Freiräume an der Flur- und an der Rautistrasse sowie die Höfe mitinnerer Promenade der Teilgebiete A und D (= Kernbereich) wird empfohlen,diese unabhängig von den verschiedenen Hochbauprojekten und derenEtappierung gesamtheitlich durch einen Landschaftsarchitekten projektierenzu lassen.Bei der anschliessenden Realisierung der einzelnen Projekte sollte derprojektierende Landschaftsarchitekt entweder über ein Direktmandat oderin Zusammenarbeit mit dem siegreichen Wettbewerbsarchitekt beteiligtwerden, oder zumindest in Form eines Beratungsmandats zur Sicherungder Qualität beteiligt werden.Hinsichtlich der Gestaltung der Freiräume im Teilgebiet C besteht jedochaufgrund der Lage eine grössere Freiheit. Diese Teile des Freiraums könnenunter Berücksichtigung der Aussagen dieses Planungsberichts zusammenmit den Hochbauprojekten durch einen anderen, als den für dendefinierten Kernbereich verantwortlichen Landschaftsarchitekten entwickeltwerden.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 20

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich7 Erschliessung / VerkehrSeparater BerichtVon IBV Hüsler AG ist ein separater Bericht zum Thema Verkehr [8] erstelltworden.7.1 Erschliessungsqualität öVForderung PostulatIm Postulat GR Nr. 2008/144 wird gefordert, dass das neue WohngebietFreilager Albisrieden besser in das öffentliche Verkehrssystem eingebundenwird. Das Areal ist heute zwar gemäss kantonaler Gesetzgebung genügenderschlossen, verfügt aber nicht über ein städtisches öV-Angebot(d.h. Haltestelle im Umkreis von 300m und 7.5min Takt). Eine Verbesserungist infolge der Umzonung daher angezeigt und seitens VBZ auch anerkannt.Eine Änderung der Buslinien im Letzi-Quartier soll vorgenommenund eine neue Bushaltestelle im Vorbereich der Flurstrasse, auf Höhe derinneren Promenade, realisiert werden.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 21

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich8 Nachhaltigkeit2000 Watt-GesellschaftMassnahmenDie Bauherrschaft bekennt sich bei der Entwicklung des Freilagers Albisriedenzur Nachhaltigkeit im umfassenden Sinn. Auch mit Blick auf einelangfristig ausgerichtete Wirtschaftlichkeit und Marktfähigkeit werden sozialeund ökologische Aspekte in der interdisziplinären Planung berücksichtigt.Diese nachhaltige Quartierentwicklung leistet einen wesentlichen Beitragzur Umsetzung der 2000-Watt-Gesellschaft, wobei mit Augenmassökologische, soziale und wirtschaftliche Aspekte für jeden Block im FreilagerAlbisrieden separat abgewogen werden müssen.Das Freilager Albisrieden soll sich über den ganzen Lebenszyklus auszeichnendurch überdurchschnittliche Gebäudeenergieeffizienz, Verwendungerneuerbarer Energien, Einsatz von gesundheitlich unbedenklichenBaumaterialien, hohe Aufenthaltsqualität, gute soziale Durchmischung,arealinterne Quartierinfrastrukturen und gute Anbindung an den öffentlichenVerkehr.Zur Erreichung dieser Ziele werden u. a. die folgenden Ansätze mit Nachhaltigkeitsmanagement-Instrumentenüberprüft und sofern sinnvoll undökonomisch realisierbar mit konkreten Massnahmen umgesetzt:- Einsatz von einem hohen Anteil erneuerbarer Energie, insbesondereSonnenenergie und Erdwärme- Hohe Gebäudeenergieeffizienzklasse gemäss SIA 2031- Einsatz von bauökologischen und gesundheitlich unbedenklicheBaumaterialien („ECO-Zertifizierung“)- Ökologisch vorbildliche Gestaltung der Aussenräume mit dem Zieleine hohe Aufenthaltsqualität zu schaffen- Gute soziale Durchmischung (Familien, Singles, Studierende, ev.betreutes Wohnen etc.) sowie eine ansprechende Mischung vonNutzungen (Wohnen, Arbeiten, Dienstleistungen) auf dem Areal- Das Innere des Areals ist grundsätzlich „autofrei“- Besondere Beachtung des Langsamverkehrs (Velo und Fussgänger)im Areal- Gut erreichbare, z.T. verschliessbare und gedeckte Velo-Stellplätze- Nutzung des Regenwassers, wo sinnvoll.Die konkreten Massnahmen müssen im Rahmen der Gesamtzielsetzungfür jedes einzelne Bauprojekt mit Augenmass abgewogen werden.Forderung PostulatMit dem Postulat GR Nr. 2009/46 wird gefordert, dass hohe ökologischeStandards und eine gute Durchmischung der Mieterschaft gewährleistetwerden. Dies entspricht den Absichten der Bauherrschaft, wie sie obenbeschrieben sind.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 22

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich9 UmweltSeparater BerichtFür das geplante Vorhaben ist von der Buchhofer Barbe AG ein separaterBericht zur Umwelt [2] verfasst worden. Dieser ist wie ein Umweltverträglichkeitsberichtaufgebaut. Auf eine formelle Umweltverträglichkeitsprüfungkann verzichtet werden, da mit dem Gestaltungsplan keine Anlagenüber den UVP-Schwellenwerten festgesetzt werden.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 23

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich10 NutzungNutzungsverteilungTeilgebiet ATeilgebiet BTeilgebiet CTeilgebiet DTeilgebiet EErdgeschosseDie künftige Nutzungsverteilung auf dem Areal soll sich unter Berücksichtigungder Vorgaben im Gestaltungsplan nachfragegemäss entwickelnkönnen. Es sind ein hoher Wohnanteil sowie Dienstleistungs- und Gewerbebetriebevorgesehen. Stark verkehrserzeugende Nutzungen sind ausgeschlossen.Für soziale Nutzungen wie Kinderkrippen, Kindergarten,Horte sind bei Bedarf die entsprechenden Flächen vorzusehen. Aufgrunddes hohen Wohnanteils wird auf ein Ausschöpfen der maximalen Ausnutzungzu Gunsten einer hohen städtebaulichen Qualität und einer hohenWohn- und Freiraumqualität verzichtet.Teilgebiet A: In den Erdgeschossen der Hochhäuser werden keine Wohnungenangeordnet. In den Geschossen darüber sind Wohn-, Büro-/Dienstleistungs- oder ev. Hotelnutzungen vorgesehen. In den Längszeilensind Wohnnutzungen vorgesehen. Es besteht die Option von Dienstleistungsnutzungen.Teilgebiet B: Im bestehenden Bau sind weiterhin gewerbliche Nutzungenvorgesehen.Teilgebiet C: Durch die Nähe zu bestehenden Wohnüberbauungen undzur Parkanlage Bachwiesen mit Ausblick auf den Üetliberg weist das Teilgebietideale Voraussetzungen für Wohnnutzungen auf.Teilgebiet D: Die bestehenden Blöcke 1 und 2 eignen sich für gewerblicheAteliers, Quartier- sowie Wohnnutzungen. Nutzungen mit stark öffentlichemCharakter wie Restaurants und Läden sollen hier, am Eingang insAreal, konzentriert werden.Teilgebiet E: Aus heutiger Sicht kann die Wohnnutzung beibehalten werden.Optional sind Dienstleistungsnutzungen möglich.In den Erdgeschossen der Blöcke 1 und 2 sind weitgehend Nutzungen mitöffentlichem Charakter vorgesehen; gewerbliche Ateliers, Läden, Restaurantund Quartiernutzungen sollen hier, am Eingang ins Areal, konzentriertwerden, um so einen entscheidenden Beitrag zur Durchmischung und Belebungdes Quartiers zu leisten.Nach Möglichkeit sollen auch andere Erdgeschosse öffentlich oder publikumsnahgenutzt werden. Dies gilt insbesondere für die Innere Promenadeund den Vorbereich Flurstrasse. Wohnungen im Erdgeschoss derHochhäuser entlang der Rautistrasse sind ausgeschlossen. Wo Erdgeschosswohnungenunmittelbar an öffentlichen Aussenräumen realisiertwerden, nimmt deren Typologie Rücksicht auf die besondere Lage (z.B.Hochparterre oder Atelierwohnen/Duplex mit der eigentlichen Wohnnutzungim oberen Geschoss). Der direkte Anstoss von privatisierten Wohn-Aussenräumen an die Vorbereiche Flur-/Rautistrasse sowie entlang derinneren Promenade ist zu vermeiden.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 24

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich11 EtappierungFreie EtappierungDas städtebauliche Konzept sowie die vorgesehene Erschliessung erlaubeneine freie Etappierung. Jede Etappe muss aber für sich alleine städtebaulichwie auch hinsichtlich Freiraumversorgung, Entwässerung undLärmschutz besonders gut funktionieren.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 25

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich12 Wichtigste Festlegungen im GestaltungsplanDie wichtigsten Festlegungen im Gestaltungsplan sind wie folgt zu erläutern:IngressGeltungsbereich (Art. 1)Baubegrenzungslinien, Stellungder Gebäude (Art. 4)Das städtebauliche Leitbild dient der Interpretation des Gestaltungsplans.Der vorliegende Gestaltungsplan betrifft die Parzellen Kat.-Nrn. AR5670sowie AR4715 in Zürich-Albisrieden und umfasst ein Gebiet von rund70’000m 2 .Da sich der Gestaltungsplan an den Rahmen von BZO (inkl. Arealüberbauung)hält, genügt die Zustimmung des Stadtrates.Der Geltungsbereich teilt sich auf in das Teilgebiet A (Baufelder A1 – A7),Teilgebiet B (Baufeld B1), Teilgebiet C (Baufeld C1), Teilgebiet D (BaufelderD1 – D4) sowie das Teilgebiet E (Baufeld E1).Baupflichtlinien sind als besondere Art von Baubegrenzungslinien zu verstehen.Die Baupflichtlinien sollen die Fassung der wichtigsten städtebaulichenRäume garantieren. Die Baupflichtlinien sollen aber den Spielraum für dieplastische Ausbildung der Gebäudevolumen nicht unnötig einengen. Ausdiesem Grund dürfen grössere zusammenhängende Gebäudeteile, diewegen ihrer Dimension baurechtlich gesehen als fassadenbildende Teilegelten könnten und somit auf die Baupflichtlinie gestellt werden müssten,auch bis max. 1.5m hinter dieser liegen.Abbildung 12-1Schemaschnitte zu den „fassadenbildenden Rücksprüngen“Die geschlossene Bauweise innerhalb der Baufelder ist erlaubt. Gebäudein den Baufeldern A1 – A3 einerseits und A4 – A7 anderseits dürfen zusammengebautwerden. In den Baufeldern A1 und A2 ist je eine vertikaldurchgehende Öffnung von mind. 7m Breite vorzusehen.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 26

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichDie Hochhäuser sollen als Punkthochhäuser in Erscheinung treten, weshalbdie Fassadenlänge im oberen Bereich beschränkt wird.Gebäude und Gebäudeteile ohne anrechenbare Ausnützung sind zudemausserhalb der Baubegrenzungslinien zulässig, soweit sie vollständig unterdem gestalteten Terrain liegen.Höhenmasse / Gebäudehöhen(Art. 5)Im Teilgebiet A entlang der Rautistrasse sieht die städtebauliche KompositionGegensatzfiguren von langen, liegenden Horizontalen und hohen,schmalen Vertikalen vor. Damit diese Gegensätze ihre Wirkung entfaltenkönnen ist es entscheidend, dass das Höhenmass der Baufelder A4 –A7auf max. 20m limitiert ist, also maximal die halbe Gebäudehöhe der BaufelderA1 – A3 von 40m aufweist.Das zusätzliche Vollgeschoss soll die Wahrnehmung der Linie auf derHöhe von 20m als oberen optischen Gebäudeabschluss nicht beeinträchtigen.Aus diesem Grund bleibt es, bis auf Ausnahmen von max. 20% derLänge, zu dieser Kante um mind. 1 m zurückversetzt.Der Längsschnitt in Nord- Südrichtung zeigt eine bewusste Choreografieder Höhen von 25 m im Teilgebiet C über die 20m der Baufelder A4 –A7im Gegensatz zu den 40m der Baufelder A1 – A3 (vgl. Abbildung 12-2).Abbildung 12-2Schemaskizze zur Höhenentwicklung im SchnittDas Freilager Albisrieden liegt im Hochhausgebiet III gemäss BZO. DieNachbarschaft darf durch Hochhäuser nicht wesentlich beeinträchtigt werden,insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenüberbewohnten Gebäuden.Aus dem Schattendiagramm des 2h-Schattens des Volumens der Baubegrenzungsliniender Baufelder A1 – A3 geht hervor, dass kein Schattenwurfauf benachbarte Wohnzonen fällt. Die betroffenen Nachbarareale liegenin der Zone IHD (Industriezone mit Handels- und Dienstleistungsbetrieben).Es wird in dieser Zone nicht von bewohnten Gebäuden ausgegangen(Vgl. Anhang 9). Der eigentliche Nachweis ist im Baubewilligungsverfahrenzu führen. Dannzumal sind auch die mit Bestimmtheit flächenmässigkleineren Gebäude in ihrer Stellung innerhalb der Baufeldergenau definiert.Geschosszahl (Art. 6)Im Teilgebiet A sind in den Baufeldern A4 – A7 ein anrechenbares Untergeschoss,max. 6 Vollgeschosse sowie ein darüberliegendes Vollgeschossmöglich, welches entlang der Längsfassaden beidseits zu mind.80% um mind. 1m von der darunterliegenden Fassade zurückzusetzen ist.Damit wird bezweckt, dass für die städtebauliche Wirkung von sechs Vollgeschossenausgegangen wird.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 27

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichIn den Baufeldern A1 – A3 ist die Geschosszahl unter dem Vorbehalt derHochhausgenehmigung im Sinne von § 282 PBG frei.In den Teilgebieten B und C sind neben je einem anrechenbaren UnterundDachgeschoss 7 Vollgeschosse zulässig.Im Teilgebiet D ist in allen Baufeldern ein Untergeschoss erlaubt. In denBaufeldern D1 und D2 können die bestehenden Gebäude unter Erhaltungder wesentlichen Elemente der Gebäudestruktur um 3 Vollgeschosse aufgestocktwerden; im Baufeld D1 sind somit max. 7 und im Baufeld D2 6Vollgeschosse zulässig. Für den Zwischenbau im Baufeld D3 sind zweiVollgeschosse und für den Anbau im Baufeld D4 ist nur 1 Vollgeschosserlaubt.Im Teilgebiet E sind neben einem anrechenbaren Untergeschoss 4 Vollgeschossezulässig.Ausnützung (Art. 7)Wohnanteil (Art. 8)Empfindlichkeitsstufe(Art. 9)Nutzweise (Art. 10)Die aufgrund der heutigen Zonierung Z5 mit Ausnützung von 200% unddem Bonus für Arealüberbauungen gemäss § 255 PBG maximal möglicheanrechenbare Geschossfläche wird mit den Gestaltungsplanvorschrifteneingeschränkt um die städtebauliche Qualität zu erhöhen (vgl. Anhang 5).Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen sind anrechenbar,soweit die Gesamtfläche der darin anrechenbaren Räumen 10’000m 2übersteigt.Die Möglichkeit für Ausnützungsübertragungen in andere Teilgebiete istzulässig, wobei im empfangenden Teilgebiet die zulässige Nutzung umhöchstens 10% erhöht werden darf.In Übereinstimmung mit der BZO legt der Gestaltungsplan im Teilgebiet Aund B einen Wohnanteil von 20%, im Teilgebiet C von 80% und in denTeilgebieten D und E von 60% fest. Der Wohnanteil kann zwischen denTeilgebieten verlegt werden.Sobald die in den Vollgeschossen realisierte Ausnützung insgesamt136’000m 2 überschreitet, ist die gesamte Mehrausnützung der Wohnnutzungzuzuführen. Damit ist die Einhaltung der Bestimmungen zur Arealüberbauungbzgl. Wohnanteil sichergestellt (vgl. Anhang 5).Die Empfindlichkeitsstufe stimmt mit der gemäss Grundordnung geltendenFestlegung überein.Zulässig sind Wohnungen, Handels- und Dienstleistungsbetriebe sowiehöchstens mässig störende Betriebe.Im ganzen Gestaltungsplangebiet sind publikumsintensive Nutzungen wieFachmärkte, Einkaufszentren usw., bei denen erfahrungsgemäss eingrosses motorisiertes Individualverkehrsaufkommen nicht verhindert werdenkann, unzulässig.Öffentliche, quartierdienliche oder gemeinschaftliche Nutzungen sollen mitSchwergewicht im Teilgebiet D konzentriert werden. In den Teilgebieten Aund C (nur entlang der Inneren Promenade) sollen sie aber möglich sein,sofern dafür eine entsprechende Nachfrage vorhanden ist bzw. entsteht.Entlang der inneren Promenade und des Vorbereichs Flurstrasse wird derdirekte Anstoss von privatisierten Aussenräumen vermieden. Bei den Erd-Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 28

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürichgeschosswohnungen in unmittelbarer Lage an öffentlichen Aussenräumenmuss mit einer entsprechenden Typologie sensibel auf diese Situation reagiertwerden.Zu diesem Zweck wird ein überhohes Eingangsgeschoss vorgeschrieben,welches dadurch auch in der Lage ist, verschiedenste öffentliche Nutzungenaufzunehmen. Das vorgeschriebene Höhenmass von 4m für die Höheder darüberliegenden Böden (1. OG) ermöglicht im Fall von Wohnungenangemessene Reaktionen auf deren unmittelbare Lage an einem Aussenraummit öffentlichem Charakter, z.B. in Form von Hochparterre- oderSplittlevel-Lösungen, Maisonette-Wohnungen oder Wohnateliers. EinHochparterre von ca. 1m kombiniert mit einer festen Brüstung von ca.90cm kann so den direkten Einblick von Passanten in private Wohnbereicheausschliessen.Abbildung 12-3Schnittskizzen zu den EG AusgestaltungenIn den Baufeldern A1 – A3 (Hochhäuser) und B1 sind im Erdgeschosskeine Wohnungen zulässig.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 29

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichDie Typologien der Wohnungen im Erdgeschoss entlang des VorbereichsFlurstrasse (Teilgebiet A und D) sowie entlang der inneren Promenade(Teilgebiet C) sind mit besonderer Rücksichtsnahme auf deren unmittelbareLage an einem Aussenraum mit öffentlichem Charakter zu entwickeln.Bei entsprechendem Bedarf sind in angemessenem Umfang Räume fürKindergarten- und Hortlokale vorzusehen. Die Stadt muss rechtzeitig fürden Projektierungsfortschritt entscheiden, ob ein Bedarf vorhanden ist. EineRealisierung bedarf vertraglicher Regelungen.Gestaltung (Art. 11)Dachgestaltung (Art. 12)Freiraum (Art. 13)Erschliessung (Art. 14)Parkierung (Art. 15)Fuss- & Radwege, Durchgänge(Art. 16)Energie (Art. 17)Ökologischer Ausgleich(Art. 18)Sicherheit (Art. 19)Regenwasser (Art. 20)Abfälle (Art. 21)Angesichts der grossen städtebaulichen Bedeutung wird von Bauten, Anlagenund Umschwung eine besonders gute gestalterische Gesamtwirkungverlangt.Es sind nur Flachdächer zulässig. Diese sind grundsätzlich zu begrünen,soweit sie nicht als Terrassen genutzt werden.Vgl. Freiraum-Konzept im Kapitel 6 und separater Bericht [16].Baumstandorte sollen dort vorgesehen werden, wo sie aus gestalterischenGründen hingehören. Auf Unterkellerungen sind dazu wo nötigÜberhöhungen der Substrataufbauten zu schaffen.Die Erschliessung wurde in enger Abstimmung mit TAZ und DAV erarbeitet.Das Teilgebiete A ist sowohl von der Flur- wie auch von der Rautistrasseher zu erschliessen. Das Teilgebiet B ist ausschliesslich an dieRautistrasse angeschlossen. Die Zufahrt zu den Teilgebieten C, D und Ehat von der Flurstrasse her zu erfolgen.Die Anzahl der Abstellplätze für Personenwagen bestimmt sich nach denGrundsätzen der städtischen Parkplatzverordnung. Parkplätze für Dauernutzermüssen unterirdisch angeordnet werden.An geeigneten Lagen sind genügend Abstellplätze für Velos anzubieten.Die erwünschte Durchlässigkeit es Areals für den Langsamverkehr wirdfestgeschrieben. Von Bedeutung ist dabei namentlich die Verbindung inRichtung Südost – Nordwest in der Mitte des Areals.Im Teilgebiet C sind zwei offene Durchgänge für Fussgänger vorzusehen.Der Gestaltungsplan verlangt das Einhalten verschärfter Energievorschriften.Der ökologische Ausgleich ist Bestandteil des Freiraumkonzeptes. KonkreteFestlegungen erfolgen im Baubewilligungsverfahren.Die Sicherheit im öffentlichen Raum muss gewährleistet werden.Gestützt auf hydrogeologische Abklärungen [4] ist ein stufengerechtesEntwässerungskonzept [1] erarbeitet worden, das die Machbarkeit derArealentwässerung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriftenbelegt (vgl. auch Kapitel 6.5.3).Im Geltungsbereich sind die Flächen und Einrichtungen für die Bewirtschaftungder anfallenden Abfälle bereitzustellen. Es können gewichtsabhängigzu bewirtschaftende zentrale Presscontainer für Gewerbe- undHaushaltabfälle eingerichtet werden. Dieses System ist erprobt, platzsparend,ökologisch effizient, zukunftsweisend und innovativ.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 30

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichEtappierung (Art. 22)Die Überbauung kann mit beliebiger Etappierung realisiert werden, dakeine relevanten Abhängigkeiten bestehen. Es ist darauf zu achten, dassjede Etappe für sich die gestalterischen und baurechtlichen Anforderungenerfüllt und das Gesamtkonzept der Gesamtüberbauung nicht ungünstigpräjudiziert.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 31

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich13 Übereinstimmungen mit den übergeordneten PlanungsfestlegungenVorgabeÜbereinstimmung mit übergeordnetenFestlegungenZ5 mit GestaltungsplanpflichtHochhaus-RichtlinieWie einleitend festgehalten, ist gemäss Art. 47 der Verordnung über dieRaumplanung des Bundes vom 28. Juni 2000 (RPV) der kantonalen GenehmigungsbehördeBericht zu erstatten, wie mit dem Planungsmittel denübergeordneten Planungsfestlegungen sowie den Anforderungen des übrigenBundesrechts Rechnung getragen wird.Im Planungsbericht für die Umzonung des Freilager Albisrieden vom Dezember2006 [13] ist die Übereinstimmung mit den übergeordneten Festlegungenbereits ausführlich beschrieben worden. Der vorliegende Gestaltungsplanstimmt mit den Grundsätzen für die Gebietsentwicklung Letzi[6], dem Planungs- und Baugesetz (PBG) sowie den kantonalen und regionalenRichtplänen überein.Das Gestaltungsplangebiet liegt gemäss rechtskräftiger BZO in der ZentrumszoneZ5. Die Bestimmungen des vorliegenden Gestaltungsplans bewegensich innerhalb der Zonenbestimmungen der Zone Z5. Die Zielegemäss BZO, Art. 4, neuer Abs. 9 werden eingehalten.Gemäss Hochhaus-Richtlinie [7] liegt das Freilager Albisrieden im GebietIII. Die Gesamthöhe der Gebäude darf bis 40m sein. Die Hochhäuser sindmit grosser Sorgfalt in das bestehende, sensible Stadtgefüge einzusetzen.Projektierte Hochhäuser sollen mit den Bauten des Nahumfeldes in präziseBeziehung treten. Die Schaffung von Aussenraum mit hohem Öffentlichkeitscharakterist von grosser Bedeutung. Das Hochhaus soll durchseine Erdgeschossgestaltung und durch seine Umgebung bestehende öffentlicheAussenräume bereichern oder aufwerten. Im Erdgeschoss sollein Anteil halböffentlicher Nutzungen angestrebt werden.Der vorliegende Gestaltungsplan stimmt mit der Hochhaus-Richtlinieüberein.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 32

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürich14 SchlussfolgerungenRaumplanungUmwelt- & VerkehrsberichtDie Beiträge des Gestaltungsplans Freilager Albisrieden zu den Zielenund Grundsätzen der übergeordneten Raumplanung des Bundes, desKantons Zürich und der Stadt Zürich liegen vorab und grundsätzlich darin,dass der Gestaltungsplan die planungsrechtlichen Voraussetzungen fürdie Nutzung von Bauland schafft bzw. verbessert.Schliesslich vermittelt der Gestaltungsplan im Entwicklungsgebiet Letzihinsichtlich Qualität des Stadtbildes sowie Attraktivitätssteigerung desQuartiers Impulse in Übereinstimmung mit den raumplanerischen Absichtenvon Bund, Kanton und Stadt. Darüber hinaus belebt der hohe Wohnanteildas Quartier ausserhalb der Arbeitszeiten.Bezüglich Aussagen zur Umweltverträglichkeit sowie zum Verkehr wirdauf die separaten Berichte zur Umwelt und zum Verkehr verwiesen.Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 33

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichAnhangPlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 34

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichAnhang 1Literatur- und Quellenverzeichnis[1] Basler & Hofmann, 27. August 2009: Freilager Albisrieden, Entwässerungskonzept[2] Buchhofer Barbe AG, 27. August 2009: Freilager Albisrieden, Umweltbericht[3] Buchhofer Barbe AG, 6. März 2009: Freilager Albisrieden, Pflichtenheft für die Hauptuntersuchungder Umweltverträglichkeit[4] Dr. Heinrich Jäckli AG, 27. August 2009: Überbauung Freilager Albisrieden, Rautistrasse /Flurstrasse Zürich-Albisrieden. Geologischer-geotechnischer Bericht[5] Grün Stadt Zürich, 22. Januar 2007: Freiraumversorgung der Stadt Zürich – BerechnungFreiraumbedarf bei Arealentwicklungen[6] Hochbaudepartement der Stadt Zürich, Amt für Städtebau, Mai 2005: Letzi, Grundsätze fürdie Gebietsentwicklung[7] Hochbaudepartement der Stadt Zürich, Amt für Städtebau, November 2001: Hochhäuser inZürich, Richtlinie für die Planung und Beurteilung von Hochhausprojekten[8] IBV Hüsler AG, 3. August 2009: Freilager Albisrieden, Verkehrserschliessung und Parkierung,Verkehrsbericht zum Gestaltungsplan[9] Kanton Zürich: Kantonaler Richtplan[10] Kanton Zürich: Planungs- und Baugesetz[11] Marcel Meili, Markus Peter Architekten AG, 27. August 2009: Städtebauliches Leitbild FreilagerAlbisrieden[12] Marcel Meili, Markus Peter Architekten AG, August 2006: Städtebauliches Leitbild Zollfreilager[13] Metron, Dezember 2006: Gebietsentwicklung Letzi: Umzonung Zollfreilager, Planungsberichtnach Art. 47 RPV[14] Sigrist & Wipfli, Marcel Meili, Markus Peter Architekten, Buchhofer Barbe AG, 27. August2009: Privater Gestaltungsplan Freilager Albisrieden, Vorschriften und Plan zum Gestaltungsplan[15] Stadt Zürich, 1991: Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991, SR 700.100, Stand 21.Dezember 2005[16] Vogt Landschaftsarchitekten AG, August 2009: Broschüre ‚Studienauftrag Freilager Albisrieden- Am Fuss des Üetlibergs’Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 35

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichAnhang 2BZOdBFGGPIHD-ZoneLKWLVMIVöVPBGPPPWRPGRPVUVBUVPZ5-ZoneAbkürzungenBau- und ZonenordnungDezibelFussgängerGestaltungsplanIndustriezone mit Zulassung von Handels- und DienstleistungsbetriebenLastkraftwagenLangsamverkehr (Velo und Fussgänger)Motorisierter Individualverkehröffentlicher VerkehrPlanungs- und BaugesetzParkplatzPersonenwagenRaumplanungsgesetzRaumplanungsverordnungUmweltverträglichkeitsberichtUmweltverträglichkeitsprüfungfünfgeschossige ZentrumszonePlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 36

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichAnhang 3Beteiligte am GestaltungsplanProjektGrundeigentümer / Bauherrschaft Zürcher Freilager AG, Zürich, Andreas Lerch, Dieter BuobBauherrenvertretung / Projektleitung Axa Investment Managers Schweiz AG, Zürich, JürgBurkhard, Oliver GrünbergJuristische BeratungSigrist & Wipfli Rechtsanwälte, Zürich, Jürg SigristStädtebauliches KonzeptMarcel Meili, Markus Peter Architekten AG, Zürich, MarkusPeter, Jürg Spaar, Andreas AlberFreiraum-KonzeptVogt Landschaftsarchitekten AG, Zürich, Günther Vogt,Lars Ruge, Maike BundtVerkehrsplanungIBV Hüsler AG, Zürich, Willi Hüsler, Ingrid SchmidNachhaltigkeitPGMM Schweiz AG, Winterthur, Dieter BreerETH Zürich, IBB, Professur für Nachhaltiges Bauen, HolgerWallbaum, Niko HeerenImmobilienmarketingAcasa Immobilienmarketing AG, Glattpark, BernhardRuhstallerKoordination GPBuchhofer Barbe AG, Zürich, Felix Manz, Delia LandtwingUmweltberichterstattungBuchhofer Barbe AG, Zürich, Hannah Aue, Felix Manz,Marcel TschurrPlanungsberichtBuchhofer Barbe AG, Zürich, Delia Landtwing, Felix ManzGeologieDr. Heinrich Jäckli AG, Zürich, Bernhard GruberEntwässerungBasler & Hofmann, Zürich, Bruno Wyss, Martin SchmidtBauingenieurBasler & Hofmann, Zürich, Bernhard Trommer, Roger Ott,Ruedi ScheferÄmter Stadt ZürichAmt für Städtebau (AfS)Stephan Bleuel, Richard Heim, Peter Noser, Ruth Schnider,Piroska Vaszary, Bigna WitschiGrün Stadt Zürich (GSZ)Peter Bauer, Jacqueline ItemAmt für Baubewilligungen (AfB) Andrea Hartenbach, Erich SteffenTiefbauamt (TAZ)Hansruedi Christen, Pieder Durisch, Erich WilliDienstabteilung Verkehr (DAV) Karl GruberUmweltschutzfachstelle (USF) Irène Küpfer, Karl TschanzLärmschutz und NIS (UGZ)Hans HuberVerkehrsbetriebe Zürich (VBZ) Roman Burger, Thomas SpillmannFeuerpolizeiBruno ChristenElektrizitätswerk Stadt Zürich (EWZ) Walter HaasEnergiebeauftragterBruno BébiéEntsorgung & Recycling Zürich (ERZ) André KellyStadtentwicklung (STEZ)Günther Arber, Simon KellerImmobilien-Bewirtschaftung (Immo) Markus ZieglerPlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 37

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichAnhang 4GestaltungsplanPlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 38

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichAnhang 5Nachweis BZO-Konformität von Ausnutzung, nicht anrechenbarer UG-Fläche und WohnanteilGrundstücksflächen Fläche GP-Perimeter Parzelle Fläche(vorläufig ohne Parzelle Kat.-Nr. AR4715, da Landerwerb pendent) Kat.-Nr. m2AR5670 69'163Total für Ausnutzungsberchnung Total 69'163Kontrolle: Grundfläche Teilgebiet A 28'325Grundfläche Teilgebiet B 6'088Grundfläche Teilgebiet C 16'900Grundfläche Teilgebiet D 17'050Grundfläche Teilgebiet E 800Total Grundfläche 69'163Ausnutzung Ausnutzungsberechtigte Grundstücksfläche 69'163Ausnutzungsziffer gem. Art. 18 BZO (Z5) 200%Ausnutzung Z5 138'326Ausnutzungsziffer gem. Art. 18 BZO (Z5) 200%Geschosszahl gem. Art. 18 BZO (Z5) 5AZ Z5 / Geschosszahl Z5 (gem. Art. 8 BZO) 40%Zuschlag (gem. Art. 8 BZO) 10%Arealüberbauungsbonus (gem. Art. 8 BZO) 50%Ausnutzungsberechtigte Grundstücksfläche 69'163Ausnutzungsbonus Arealüberbauung 34'582Ausnutzung Z5 138'326Ausnutzungsbonus Arealüberbauung 34'582Total zulässige Ausnutzung (inkl. Dachgeschosse) 172'908Kontrolle: GP Art. 7(1) BZOAusnutzung Teilgebiet A 62'000 70'813Ausnutzung Teilgebiet B 15'000 15'220Ausnutzung Teilgebiet C 36'000 42'250Ausnutzung Teilgebiet D 37'000 42'625Ausnutzung Teilgebiet E 2'000 2'000Total Ausnutzung 152'000 172'908 iOPlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 39

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt Zürichnicht anrechenbare Ausnutzungsziffer gem. Art. 18 BZO (Z5) 200%UG-Fläche Zuschlag (gem. Art. 8 BZO) 10%Summe 210%Geschosszahl gem. Art. 18 BZO (Z5) 5Anteil nicht anrechenbare UG-Fläche 42%GP Art. 7(2)BZOKontrolle: Ausnutzungsberechtigte Grundstücksfläche 69'163 69'163Anteil nicht anrechenbare UG-Fläche 14% 42%maximale nicht anrechenbare UG-Fläche 10'000 29'048 iOWohnanteil Ausnutzung Z5: Teilgebiet A 56'650Wohnanteil gem. Zonenplan 20%anrechenbare Wohnfläche Teilgebiet A 11'330Ausnutzung Z5: Teilgebiet B 12'176Wohnanteil gem. Zonenplan 20%anrechenbare Wohnfläche Teilgebiet B 2'435Ausnutzung Z5: Teilgebiet C 33'800Wohnanteil gem. Zonenplan 80%anrechenbare Wohnfläche Teilgebiet C 27'040Ausnutzung Z5: Teilgebiet D 34'100Wohnanteil gem. Zonenplan 60%anrechenbare Wohnfläche Teilgebiet D 20'460Ausnutzung Z5: Teilgebiet E 1'600Wohnanteil gem. Zonenplan 60%anrechenbare Wohnfläche Teilgebiet E 960Ausnutzungsbonus Arealüberbauung 34'582Wohnanteil gem. Art. 8 BZO 100%anrechenbare Wohnfläche Ausnutzungsbonus 34'582anrechenbare Wohnfläche Teilgebiet A 11'330anrechenbare Wohnfläche Teilgebiet B 2'435anrechenbare Wohnfläche Teilgebiet C 27'040anrechenbare Wohnfläche Teilgebiet D 20'460anrechenbare Wohnfläche Teilgebiet E 960anrechenbare Wohnfläche Ausnutzungsbonus 34'582Total anrechenbare Wohnfläche gemäss BZO 96'807(Mindest-Wohnfläche bei vollständiger Ausnützung Z5 mitArealüberbauungsbonus)Planungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 40

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichAnhang 6Übersichtsplan FreiraumPlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 41

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichAnhang 7Berechnung FreiraumbedarfPlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 42

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichAnhang 8Versiegelte FlächenPlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 43

Zürcher Freilager AGFreilager Albisrieden, Privater GestaltungsplanStadt ZürichAnhang 9Nachweis 2h-SchattenZone: IHDPlanungsbericht_Freilager_2.0_090828.doc 27. August 2009 44