VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN MIT ... - Weichering

Gemeinde WeicheringVORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN MITGRÜNORDNUNGSPLAN (IN V. M. § 12 BAUGB)"APPARTEMENTANLAGE LICHTENHEIM"Vorentwurf30.09.2013LARS consult Gesellschaft für Planung und Projektentwicklung mbHBahnhofstraße 20 87700 MemmingenTel. 08331/4904-0 Fax 08331/4904-20E-Mail: info@lars-consult.de Web: www.lars-consult.de

GEGENSTANDVorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (in V. m. § 12 BauGB)"Appartementanlage Lichtenheim"VorentwurfAUFTRAGGEBERGemeinde WeicheringKapellenplatz 386706 WeicheringTelefon:Telefax:E-Mail:Web08454 9497-008454 9497-22info@weichering.dewww.weichering.deKurt DietrichPeisserstraße 185053 IngolstadtTelefon: 0841 65325E-Mail:dietrich.kurt@hotmail.deVertreten durch: 1. Bgm. Thomas MackAUFTRAGNEHMER UND VERFASSERLARS consultGesellschaft für Planung und Projektentwicklung mbHBahnhofstraße 2087700 MemmingenTelefon:Telefax:E-Mail:Web:08331 4904-008331 4904-20info@lars.consult.dewww.lars-consult.deBEARBEITERStefan Hofer - Architekt & StadtplanerDaniela Malcher - B. Eng. Landschafts- & UmweltplanungMemmingen, den 30.09.2013Stefan Hofer - Architekt & Stadtplaner

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfINHALTSVERZEICHNIS1. Präambel 22. Rechtsgrundlagen 3A. Satzung 41 Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB 41.1 Art der baulichen Nutzung Es ist das im Durchführungsvertrag beschriebeneBauvorhaben zulässig (§ 12 Abs. 3a BauGB). 41.2 Maß der baulichen Nutzung 41.3 Bauweise und Baugrenzen 51.4 Verkehrsflächen 51.5 Grünordnung 61.6 Sonstige Festsetzungen 62 Örtliche Bauvorschriften 72.1 Dachgestaltung 73 Festsetzungen durch Text 73.1 Gebäude und Nebenanlagen 73.2 Weitere Festsetzungen durch Text 94 Hinweise und nachrichtliche Übernahmen 104.1 Planzeichen 104.2 Pflanzempfehlungen 114.3 Sonstiges 125 Verfahrensvermerke 14B. Begründung 151 Planungsanlass 152 Planungsrechtliche Voraussetzungen 152.1 Landesentwicklungsprogramm (LEP) 2013 152.2 Regionalplan Ingolstadt (10) 162.3 Flächennutzungsplan der Gemeinde Weichering 163 Plangebiet 17www.lars-consult.de

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- Vorentwurf3.1 Lage, Größe und Topographie 173.2 Erschließung 173.3 Ökologie und Baumbestand 173.4 Altlastenverdachtsflächen 183.5 Bau- und Bodendenkmäler 184 Planung / Festsetzungskonzept 184.1 Art der baulichen Nutzung 184.2 Maß der baulichen Nutzung 184.3 Bauweise und Baugrenzen 194.4 Erschließung 194.5 Grünordnung 205 Örtliche Bauvorschriften 205.1 Dachformen und Dachneigungen 205.2 Dachgestaltung, Gebäudegestalt und Anbauten 206 Festsetzungen durch Text 216.1 Gebäude und Nebenanlagen 216.2 Weitere Festsetzungen durch Text 217 Bodenordnende Maßnahmen 228 Immissionsschutz 229 Tiere und Pflanzen2310 Belange des Klimaschutzes 2311 Ausgleichsbilanzierung 2311.1 Ermittlung des Ausgleichsflächenbedarfs 2311.2 Ausgleichsflächenbedarf 2411.3 Ausgleichsflächen / -maßnahmen 2512 Flächenbilanzierung 25www.lars-consult.de

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfPräambel1. PRÄAMBELDie Gemeinde Weichering erlässt auf Grundlage der §§ 1-4 sowie § 8 ff. Baugesetzbuch (BauGB),Art. 91 Bayerische Bauordnung (BayBO) sowie Art. 23 Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern(GO) in der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses jeweils gültigen Fassung den vorhabenbezogenenBebauungsplan mit Grünordnungsplan „Appartementanlage Lichtenheim“ als Satzung.1. Räumlicher GeltungsbereichDer räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Grünordnungsplan„Appartementanlage Lichtenheim“ ergibt sich aus der Planzeichnung (s.u.) und ist dort durch eineschwarze, durchbrochene Linie gekennzeichnet.2. Bestandteile der SatzungDer vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Grünordnungsplan „Appartementanlage Lichtenheim“besteht aus:- der Satzung (mit Textteil) vom __.__.____,- der Planzeichnung vom __.__.____ ,- der Begründung vom __.__.____,- dem Umweltbericht vom __.__.____,- dem Vorhaben- und Erschließungsplan vom __.__.____ sowie- dem Durchführungsvertrag vom __.__.____.Weichering, den __.__.____.1. Bgm. Thomas Mackwww.lars-consult.de Seite 2

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfRechtsgrundlagen2. RECHTSGRUNDLAGENI. Baugesetzbuch (BauGB)In der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBI I S. 2141), zuletzt geändert durch Art. 1des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548).II.Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke ( BauNVO)In der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBI I S. 132), zuletzt geändert durch Art.2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548).III. Verordnung zur Ausarbeitung der Bauleitpläne und Darstellung der Planinhalte (PlanzV 90)Vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22. Juli2011 (BGBl. I S. 1509).IV. Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)Vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 4 Absatz 100 des Gesetzes vom 7.August 2013 (BGBl. I S. 3154).V. Bayerische Bauordnung (BayBO)In der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007, letzte berücksichtigte Änderung: Art. 83Abs. 1, 2 und 5 aufgeh. (§ 1 Nr. 13 G v. 8.4.2013, 174).VI. Bayerisches Naturschutzgesetz (BayNatSchG)Vom 23. Februar 2011, letzte berücksichtigte Änderung: Art. 16, 23 und 39 geänd. und Art. 59 aufgeh.(§ 2 Abs. 19 G v. 8.4.2013, 174).VII. Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO)Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. August1998, letzte berücksichtigte Änderung: Art. 20a geändert. (Art. 65 G v. 24.07.2012, 366)www.lars-consult.de Seite 3

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfSatzungA. SATZUNG1 Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB1.1 Art der baulichen NutzungEs ist das im Durchführungsvertrag beschriebene Bauvorhaben zulässig (§ 12 Abs. 3aBauGB).1.1.1 Sondergebiet nach § 11 BauNVO „Appartementanlage (Boardinghaus)“Zulässig sind Gebäude für Appartements mit den zugehörigen Aufenthalts-und Funktionsräumen, die wechselnden Gästen zum vorübergehendenAufenthalt dienen.1.2 Maß der baulichen Nutzung1.2.1 Zulässige Grundflächenzahl = 0,4 als HöchstmaßMaximal überbaubare Grundfläche, bezogen auf die Grundstücksfläche.Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von- Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,- Nebenanlagen im Sinne des § 14,- baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die dasBaugrundstück lediglich unterbaut wird,mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächendieser Anlagen um bis zu 50 vom Hundert überschritten werden.1.2.2 Zulässige Geschossflächenzahl = 0,6 als HöchstmaßMaximal zulässige Geschossfläche, bezogen auf die Grundstücksfläche.Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allenGeschossen zu ermitteln. Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleibenNebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien und Terrassenunberücksichtigt.1.2.3 Wandhöhe; hier max. 7 m über FOKMaximal zulässige Wandhöhe in Meter, gemessen an der Außenwandvon FOK bis Schnittpunkt Oberkante Dach.www.lars-consult.de Seite 4

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfSatzungDie FOK ist wie folgt zu ermitteln:Die geplante Gebäudeaußenkante der baulichen Anlage wird senkrecht(in Richtung der Staatsstraße 2048) bis zum Schnittpunkt mitdem vorhandenen (östlichen) Straßenrand verlängert.Der dort vorhandene Höhenwert der Staatsstraße2048 darf mit derFOK um max. 0,5 m überschritten werden.1.3 Bauweise und Baugrenzen1.3.1 Abweichende Bauweise (a)Gebäudeaußenlängen > 50m sind zulässig.1.3.2 BaugrenzeEin oberirdisches Vortreten vor Baugrenzen mit Gebäudeteilen istgem. § 23 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise in geringfügigem Ausmaßzulässig mit:- erdgeschossigen Schutzdächern bis zu einer Tiefe von 2,0m- untergeordneten Bauteilen gem. Art. 6 Abs. 8 BayBO bis max. 1/3der Fassadenlänge jedoch höchsten 5,0m- eingeschossigen Anbauten, sofern diese eine Grundfläche von15,0m² nicht überschreiten und nicht mehr als 2,0m aus dem Baufensterhervortreten. Ein Mindestabstand von 3,0m zur gegenüberliegendenNachbarsgrenze ist hierbei einzuhalten.1.4 Verkehrsflächen1.4.1 Öffentliche Straßenverkehrsfläche (Bestand)1.4.2 Anliegerstraße (Bestand)1.4.3 SichtdreieckDie private Anliegerstraße ist als Grundstückszufahrt vom öffentlichenVerkehrsraum ausgehend auf einer Länge von min. 7,0 m und dergesamten Zufahrtsbreite ausreichend zu befestigen und mit einembituminösen oder gepflasterten Belag zu versehen.Die Sichtfelder müssen auf Dauer von allen Sichthindernissen über0,80 m (bezogen auf die Fahrbahnoberkante) freigehalten werden.www.lars-consult.de Seite 5

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfSatzungDies gilt auch für die Dauer der Bauzeit.1.4.4 Straßenbegrenzungslinie1.4.5 Zufahrt zu den Stellplätzen1.5 Grünordnung1.5.1 Private GrünflächeDie festgesetzten privaten Grünflächen sind von baulichen Anlagenjeder Art freizuhalten. Ausgenommen hiervon sind zulässige Nebenanlagennach Ziff. 3.1.3.Die Flächen sind vorrangig für die Rückhaltung und Versickerung vonOberflächenwasser als extensive Wiesenflächen mit bis zu zweimaligerMahd / Jahr zu entwickeln.1.5.1 Neu zu pflanzender Einzelbaum II. OrdnungDas Pflanzgebot für Laub- bzw. Obstbäume ist entsprechend der Planzeichnungauszuführen. Die Baumstandorte sind variabel und bezüglichihrer Lage nicht an zeichnerische Festsetzungen gebunden.Es sind vorrangig Gehölze aus der Pflanzliste gem. Pkt. 3.2.1 zu verwenden.Die Mindestgröße der zu pflanzenden Bäume II. Ordnungbeträgt 16 – 18 cm Stammumfang.1.5.2 Zu beseitigender Bestandsbaum1.6 Sonstige Festsetzungen1.6.1 Grenze des räumlichen Geltungsbereiches1.6.2 Umgrenzungslinie für oberirdische StellplätzeOberirdische Stellplätze und deren Zufahrten sind nur innerhalb dieserUmgrenzungslinie oder innerhalb des Baufensters zulässig.www.lars-consult.de Seite 6

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfSatzung2 Örtliche Bauvorschriften2.1 Dachgestaltung2.1.1 Zulässige DachformenPultdach (PD), Satteldach (SD) und Walmdach (WD) sind zulässig.2.1.2 Dachneigungen (DN) 15 – 35°Zulässige Dachneigung (DN), Mindest- und Höchstneigung in Grad.3 Festsetzungen durch Text3.1 Gebäude und Nebenanlagen3.1.1 Abstandsflächen Für die Abstandsflächen von baulichen Anlagen gilt Art. 6 BayBO -Art. 6 Abs. 5 Satz 2 findet keine Anwendung.3.1.2 Wohneinheiten Für das Baugrundstück sind maximal 36 Wohneinheiten in Form vonAppartementwohnungen innerhalb des Gebäudes zulässig.3.1.3 Nebenanlagen Auf dem Baugrundstück ist außerhalb des Baufensters eine Nebenanlagenach § 14 BauNVO zulässig, wenn diese eine Grundfläche von15 m² und eine Traufhöhe von 2,40 m nicht überschreitet und dieEinhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften (BayBO) gewährleistetist.3.1.4 Dachformen Die Firstrichtung des jeweiligen Gebäudeteils ist mit durchgehenderFirstlinie über die Längsseite des Gebäudes auszubilden. Auch Nebenanlagen,die nicht mit einem Flachdach ausgestattet werden, müsseneine durchgehende Firstlinie erhalten.Mit dem Gebäude direkt verbundene und verglaste Anbauten (Wintergärten)dürfen vom Hauptgebäude abweichende Dachneigungenhaben:- Flachdach3.1.5 Dachneigung15-35°Die Dachneigungen von Nebenanlagen dürfen gegenüber dem Hauptgebäudeum bis zu +/- 5° abweichen oder als Flachdach ausgeführtwerden.3.1.6 Bedachung Als Dachdeckung für geneigte Dächer sind Dachziegel bzw. Betondachziegelnichtglänzend in einheitlichen grauen, ziegelroten, sowierotbraunen Tönen zulässig.www.lars-consult.de Seite 7

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfSatzung3.1.7 Wiederkehreund ZwerchgiebelWiederkehre (gegenüber der Außenwand vorspringende Bauteile mitFirstrichtung quer zur Hauptfirstrichtung) und Zwerchgiebel (Bauteilemit Firstrichtung quer zur Hauptfirstrichtung, die die Traufe unterbrechen)sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig:- Max. Breite (Außenkante Außenwand): 30 % der Gebäudelänge(Außenkante der Giebelwände ohne Berücksichtigung von untergeordnetenVor- und Rücksprüngen)- Mindest-Abstand der Außenkanten untereinander bzw. zu evtl.Dachaufbauten: 1,25m- Mindest-Abstand zum nächstgelegenen First des Hauptdaches(senkrecht gemessen): 0,50m3.1.8 Dachaufbauten Dachaufbauten (Dachgauben) sind unter folgenden Voraussetzungenzulässig:- Ausführung als Giebelgaube („stehende Gaube“) oder alsSchleppgaube- Breite (Außenkante ohne Dachüberstand): max. 2,5m- Mindestabstand von Dachgauben untereinander (Außenkantenohne Dachüberstand) und zu evtl. Wiederkehren: 1,25m- Mindestabstand zur Gebäudekante der jeweiligen Giebelseite:2,0m- Mindestabstand zum nächstgelegenen First des Hauptdachs (senkrechtgemessen): 0,50 mDacheinschnitte sind nicht zulässig.Mindest-Abstand zum nächstgelegenen First des Hauptdaches (senkrechtgemessen): 0,50m3.1.9 Dachüberstände Dachüberstände (Abstand zwischen Außenkante der Außenwand undAußenkante des am weitesten überragenden Bauteils des überstehendenDachs, waagerecht gemessen) sind beim Hauptgebäude bismax. 0,80 m, bei Nebenanlagen bis max. 0,40 m zulässig.Abschleppungen über Freisitzen, Hauseingängen und Balkonen sindzulässig.3.1.1 Solaranlagen Solaranlagen (Photovoltaik und solarthermische Anlagen) sind auf denGebäudedächern zulässig. Solaranlagen müssen in gleicher Neigungwie das Dach ausgeführt werden. Aufständerungen sind nicht zulässig.www.lars-consult.de Seite 8

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfSatzung3.1.2 FassadengestaltungStark strukturierte Putze und grelle Farben sind unzulässig.3.2 Weitere Festsetzungen durch Text3.2.1 Werbeanlagen Werbeanlagen dürfen durch Größe und Gestaltung nicht aufdringlichwirken oder das Orts- und Landschaftsbild nicht wesentlich stören(Art. 8 BayBO).Auffallende Leuchtfarben, blinkende oder sich bewegende Werbeanlagen(z. B. Laufschriften) sind nicht zulässig.3.2.1 Bodenversiegelung3.2.2 Schmutz- undRegenwasserbeseitigungBodenversiegelungen im Bereich von Zufahrten, Stellplätzen und befestigtenAußenbereichen (z.B. Terrassen) sind auf das notwendigeMindestmaß zu beschränken.SchmutzwasserbeseitigungDie Abwasserbeseitigung muss mittels einer biologischen Kleinkläranlagegesichert werden. Hierzu ist dem Bauantrag ein Gutachten zurErteilung einer wasserrechtlichen Erlaubnis eines privaten Sachverständigender Wasserwirtschaft (3-fach) beizufügen.RegenwasserbeseitigungDas unverschmutzte Niederschlagswasser von den Dachflächen undvon der Hoffläche ist nach § 3 NWFreiV vom 01.10.2008 flächenhaftauf dem Baugrundstück zu versickern. Eine Einleitung in den öffentlichenStraßenraum ist unzulässig.An eine Versickerungsanlage dürfen maximal 1.000 m² befestigte Flächeangeschlossen werden.Eine Versickerung über Rigolen, Sickerrohre und -schächte ist nur zulässig,wenn eine flächenhafte Versickerung nicht möglich ist und daszu versickernde Niederschlagswasser vorgereinigt wurde.Bezüglich der Ausführung der Versickerungsanlage ist die TRENGWvom 17.12.2008 (s. Anlage) anzuwenden.3.2.3 Stellplätze Abweichend von der Stellplatzsatzung der Gemeinde Weicherringvom 21.02.2008 ist für jedes Appartement jeweils ein Stellplatz zuerstellen.Zur ermittelten Anzahl der erforderlichen Stellplätze sind zusätzlich10% für Besucher / Verwaltung (aufgerundet) zu erstellen.Die Gesamtzahl der erforderlichen Stellplätze ist auf dem Baugrund-www.lars-consult.de Seite 9

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfSatzungstück innerhalb der hierfür festgesetzten Flächen nachzuweisen (S.Ziff. 1.3.1 und 1.3.2 ).3.2.4 Einfriedungen Einfriedungen und Hecken aus heimischen Laubgehölzen mit einermaximalen Höhe von 2,0 m sind zulässig. Zäune sind derart zu gestalten,dass Kleintiere die Möglichkeit der Unterquerung des Zauneshaben. Der Abstand von der Geländeoberkante zur Unterkante desZauns muss min. 20 cm betragen.Nicht eingefriedet werden dürfen Stellplätze, die als Kfz-Stellplätzeanzulegen und zu unterhalten sind sowie der gesamte Bereich desdargestellten Sichtdreiecks.Einfriedungen mit Thuja- / Scheinzypressen-Hecken, Nadelholzheckensowie Mauern und Sockelmauern sind nicht zulässig.3.2.5 ErhaltenswerteBaumbestände3.2.6 BaumpflanzungenErhaltenswerte Baumbestände, deren Kronenbereiche in das Grundstückhineinragen (z.B. im Norden des Geltungsbereiches) sind zu erhaltenund durch geeignete Maßnahmen (Baumschutzbestimmungennach DIN 18920) in Absprache mit der zuständigen Fachbehörde zuschützen.Die festgesetzten Bäume sind sachgerecht zu pflegen und zu unterhalten.Baumkappungen sind unzulässig. Beschädigte und ausgefalleneBäume und Gehölze sind in der folgenden Pflanzperiode zu ersetzen.4 Hinweise und nachrichtliche Übernahmen4.1 Planzeichen4.1.1 Grundstücksgrenze Bestand4.1.2 Bestehende Flurnummer4.1.3 Bestandsbaum4.1.4 Bestandsgebäude mit Hausnummerwww.lars-consult.de Seite 10

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfSatzung4.1.5 Gebäude Planung4.1.6 Stellplatz Planung4.1.7 Bestehendes Biotop mit Biotopnummer4.2 Pflanzempfehlungen4.2.1 Pflanzliste Es wird empfohlen, im Bereich der privaten und öffentlichen GrünflächenGehölze aus der nachfolgenden Liste (einheimische Gehölze) zuverwenden:Bäume II. Ordnung:Acer campestre – FeldahornPrunus avium – VogelkirschePyrus communis – WildbirneSorbus aucuparia – EberescheSorbus torminalis – ElsbeereObstbaumhochstämme:Im Raum typische Kern- und Steinobstbäume, v.a. KirscheSträucher:Cornus mas – KornelkirscheCornus sanguinea – HartriegelCorylus avellana – HaselnussLigsustrum vulgare – LigusterLonicera xylosteum – HeckenkirschePrunus mahaleb – SteinweichselPrunus spinosa – SchlehdornRhamnus cathartica – Purgier-KreuzdornRosa canina – HundsroseVirburnum lantana – Wolliger SchneeballRanker:Clematis vitalba – WaldrebeHedera helix – EfeuParthenocissus spec. – Wilder Wein in Sortenwww.lars-consult.de Seite 11

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfSatzungPolygonum aubertii – Schling-KnöterichZu vermeiden ist die Pflanzung von Gehölzen, die als Zwischenwirt fürdie Erkrankungen im Obst- und Ackerbau laut Verordnung zur Bekämpfungder Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandverordnung vom20.12.1985, BGBI.I. 1985 S. 2551) gelten.4.3 Sonstiges4.3.1 WassersensiblerBereichDas Bauvorhaben befindet sich in einem wassersensiblen Bereich.Diese Gebiete sind durch den Einfluss von Wasser geprägt. Nutzungenkönnen hier durch über die Ufer tretende Flüsse und Bäche, Wasserabflussin sonst trockenen Tälern oder hoch anstehendes Grundwasserbeeinflusst werden.Bei extremen Niederschlägen oder Schneeschmelze kann das Grundstückggf. überflutet werden. Der Antragsteller hat sich selbständigüber die Hochwassergefahr zu informieren und das Gebäude entsprechendabzusichern.Es wird darauf hingewiesen, dass gegenüber dem Freistaat Bayern,der Gemeinde Weichering oder sonstigen Stellen keine Ansprücheaufgrund etwaiger Hochwasserschäden geltend gemacht werdenkönnen.4.3.2 Hinweise zumUmgang mitarchäologischenFunden nachArt. 8 DSchGArt. 8 Abs. 1 DSchG:Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich derUnteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflegeanzuzeigen. Zur Anzeige verpflichten sich auch der Eigentümerund der Besitzer des Grundstücks, sowie der Unternehmer und derLeiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige einesder Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten,die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnissesteil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oderden Leiter der Arbeiten befreit.Art. 8 Abs. 2 DSchG:Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablaufvon einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wennnicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibtoder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.Zu verständigen ist das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege,Dienststelle Thierhaupten, Klosterberg 8, 86672 Thierhaupten oderwww.lars-consult.de Seite 12

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfSatzungdie zuständige Untere Denkmalschutzbehörde.4.3.3 Plangenauigkeit Die Planzeichnung wurde auf der Grundlage der digitalen Flurkarteder Gemeinde Weichering mit Planstand vom 30.09.2013 erstellt.Somit ist von einer hohen Genauigkeit auszugehen, wobei sich dennochim Rahmen einer späteren Ausführungsplanung oder EinmessungAbweichungen ergeben können. Dafür kann seitens der Gemeindeund des Planungsbüros LARS consult, Memmingen, keine Gewährübernommen werden.www.lars-consult.de Seite 13

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfSatzung5 Verfahrensvermerke5.1 Der Gemeinderat der Gemeinde Weichering hat in der Sitzung vom 30.09.2013 die Aufstellungdes vorhabenbezogenen Bebauungs- und Grünordnungsplan „AppartementanlageLichtenheim“ beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss wurde am __.__.____ ortsüblich bekanntgemacht.5.2 Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde in der Zeit vom__.__.____ bis __.__.____ durchgeführt.5.3 Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäߧ 4 Abs. 1 BauGB wurde in der Zeit vom __.__.____ bis __.__.____ durchgeführt.5.4 Der Entwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom __.__.____wurde mit der Begründunggemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom __.__.____ bis __.__.____ öffentlich ausgelegt.5.5 Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden zu dem Entwurf des Bebauungsplansmit Begründung in der Fassung vom __.__.____ gemäß § 4 Abs. 2 BauGB inder Zeit vom __.__.____ bis __.__.____ öffentlich beteiligt.5.6 Die Gemeinde Weichering hat mit Beschluss des Gemeinderates vom __.__.____ den vorhabenbezogenenBebauungsplan mit Grünordnungsplan „Appartementanlage Lichtenheim“gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen.Weichering, den __.__.____……………………………………………………Thomas Mack (1. Bürgermeister)5.7 Das Landratsamt Neuburg-Schrobenhausen hat den Bebauungsplan mit Bescheid vom__.__.____ AZ ………………………………. gemäß § 10 Abs. 2 BauGB genehmigt.__.__.____Genehmigungsbehörde5.8 Ausgefertigt __.__.____ ……………………………………………………Thomas Mack (1. Bürgermeister)5.9 Die Erteilung der Genehmigung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Grünordnungsplan„Appartementanlage Lichtenheim“ wurde am __.__.____ gemäß § 10 Abs. 3Halbsatz 2 BauGB ortsüblich bekannt gemacht.Der Bebauungsplan ist damit in Kraft getreten.Weichering, den __.__.____….………………………………………………Thomas Mack (1. Bürgermeister)www.lars-consult.de Seite 14

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfBegründungB. BEGRÜNDUNG1 PlanungsanlassDer Vorhabenträger plant in der Gemeinde Weichering, Gemarkung Lichtenheim, die Errichtung einerAppartementwohnanlage (Hotel Garni) mit ca. 36 Appartements. Das bisher unbebaute Grundstückliegt unmittelbar an der Staatsstraße St 2048 (Hauptstraße), etwa 2,5km südlich der BundesstraßeB16 / Abfahrt Lichtenau und rund 500 m südlich der Ortslage Lichtenau.Mit der Errichtung der Hotelanlage soll der Bedarf an (kurzfristigen) Übernachtungsmöglichkeiten imBereich der stark frequentierten Bundesstraße, welche die A8 und die A9 diagonal verbindet, gedecktwerden.Durch die Bebauung auf dem Grundstück wird der vorhandene, dreiecksförmige Siedlungsansatz (imAußenbereich) bestehender Einzelbebauungen nach Norden hin abgeschlossen.2 Planungsrechtliche Voraussetzungen2.1 Landesentwicklungsprogramm (LEP) 2013Laut LEP 2013 liegt die Gemeinde Weichering landesplanerisch im allgemeinen ländlichen Raum. Fürdiesen Teilraum und die gegenständliche Planung benennt das derzeit gültige Landesentwicklungsprogrammdie folgenden relevanten Ziele und Grundsätze:G 2.2.5 Entwicklung und Ordnung des ländlichen Raums:Der ländliche Raum soll so entwickelt und geordnet werden, dass• er seine Funktion als eigenständiger Lebens- und Arbeitsraum nachhaltig sichern undweiter entwickeln kann,• seine Bewohner mit allen zentralörtlichen Einrichtungen in zumutbarer Erreichbarkeitversorgt sind,• er seine eigene Siedlungs- und Wirtschaftsstruktur bewahren kann und• er seine landschaftliche Vielfalt sichern kann.G 5.1 Wirtschaftsstruktur:Die Standortvoraussetzungen für die bayerische Wirtschaft, insbesondere für die leistungsfähigenkleinen und mittelständischen Unternehmen sowie für die Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe,sollen erhalten und verbessert werden.www.lars-consult.de Seite 15

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfBegründungDie Standortvoraussetzungen für eine wettbewerbsfähige Tourismuswirtschaft sollen erhalten undverbessert werden.2.2 Regionalplan Ingolstadt (10)Der Regionalplan Ingolstadt stellt das Plangebiet als ländlichen Teilraum, dessen Entwicklung in besonderemMaße gestärkt werden soll, dar. Er trifft bezüglich Vorhaben im ländlichen Raum folgenderelevanten Aussagen:• „Zum Erhalt der dynamischen Entwicklung der Region ist es von besonderer Bedeutung, ausreichendFlächen für eine gewerbliche und wohnbauliche Siedlungstätigkeit bereitzustellen.“• „Auf eine gute Durchgrünung und Gestaltung der Baugebiete insbesondere am Ortsrand und inden Ortsrandbereichen soll geachtet werden.“• „Das Landschaftsbild soll in seiner naturgeographischen und kulturhistorisch begründeten charakteristischenEigenart erhalten werden.“• „Außerhalb der Siedlungsbereiche soll der offene Landschaftscharakter mit seinen Entwässerungsgräben,Birkenalleen und Windschutzpflanzunten erhalten und gestärkt werden.“Weiterhin liegt das Plangebiet im direkten südlichen Anschluss an das regionalplanerisch dargestelltelandschaftliche Vorbehaltsgebiet 07 Donauterrassen.2.3 Flächennutzungsplan der Gemeinde WeicheringIm aktuell rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Weichering ist der Geltungsbereich alsFläche für die Landwirtschaft mit Bestandsbäumen dargestellt. Weiterhin ist der kartographischenDarstellung des Flächennutzungsplans die Lage amtlich kartierter Biotope sowie der Staatsstraße St2048 zu entnehmen. Weitere Aussagen trifft der derzeit gültige Flächennutzungsplan zum Geltungsbereichnicht.Bis auf den bis heute mit Bestandsbäumen bestockten Bereich, welcher bei der Planung zumindestinsoweit berücksichtigt wurde, dass so wenig Bäume wie möglich gerodet werden müssen, ist derübrige Teil des Geltungsbereiches grundsätzlich gut für eine Bebauung geeignet. Eine übergeordneteErholungsfunktion der Fläche wird derzeit nicht gesehen, zumal im näheren Umfeld mit großenWaldflächen genügend attraktive Freiflächen für die Naherholung zur Verfügung stehen.Der aktuelle rechtsgültige Flächennutzungsplan wird auf dem Plangrundstück im Parallelverfahrenaufgrund der vorgesehenen Nutzung in ein Sondergebiet „Hotel und Fremdenbeherbergung“ geändert(2. Änderung).www.lars-consult.de Seite 16

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfBegründung3 Plangebiet3.1 Lage, Größe und TopographieDer räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans mit Grünordnungsplan „AppartementanlageLichtenheim“ umfasst eine Fläche von rund 0,52 ha. Der Geltungsbereich umfasst die GrundstückeFl.-Nr. 1531, 1531/5 der Gemarkung Lichtenau vollständig (Baugrundstück mit privater Zufahrtsstraße)sowie ein Teilbereich der Staatsstraße St 2048 im Bereich des festgesetzten Sichtdreiecks.Topographie:Das Plangebiet liegt in relativ ebenem Gelände auf einer Höhe von etwa 376 m ü NN. Die östlich verlaufendeStaatsstraße St 2048 liegt höhengleich mit dem Geltungsbereich der künftigen Bebauung.Baugrund:Eine Baugrunduntersuchung wurde zum derzeitigen Stand nicht durchgeführt, da in den übergeordnetenPlanungen kein Hinweis auf eine Beeinträchtigung der Bebaubarkeit aufgezeigt wird. Es ist zuempfehlen vor Baubeginn eine Erkundung durchzuführen. Die Ausführungen dieser Baugrunderkundungsind zu beachten.3.2 ErschließungDas Baugebiet wird im Südosten über die bestehende Zufahrt von der Staatsstraße St 2048 erschlossen.Eine weitere Anbindung nach Osten ist aufgrund der unmittelbaren Einmündung in die StaatsstraßeSt 2048 nicht vorgesehen. Im Westen und Süden bestehen keine geeigneten Möglichkeitenzur Erschließung des Grundstücks. Die Zufahrt mündet in neu anzulegende Parkplätze, innerhalbderer Möglichkeiten zum Wenden bestehen.Sonstige Erschließungen oder weitere Wegeverbindungen (z.B. Rad- oder Fußwege) sind nicht vorgesehen– der bestehende Rad- und Fußweg westlich der Staatstraße St 2048 bleibt unverändert erhalten.3.3 Ökologie und BaumbestandAuf dem Baugrundstück befinden sich im nördlichen und westlichen Bereich diverse, zum Teil sehralte und biotopkartierte Einzelbäume und Gehölzstrukturen, welche größtenteils in das Grünordnungskonzeptintegriert werden konnten. Die Vitalität und das Habitatpotential des Baumbestandeswurden im Rahmen einer Ortsbegehung eingeschätzt und dem grünordnerischen Fachbeitrag desBebauungsplans zu Grunde gelegt.Durch den Neubau müssen fünf der Bestandsbäume gerodet werden – diese werden im Zuge desneu geplanten Freiflächenkonzepts (Grünplanung) ersetzt.www.lars-consult.de Seite 17

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfBegründung3.4 AltlastenverdachtsflächenZum Zeitpunkt der Vorentwurfserstellung waren auf dem Baugrundstück keine Altlasten oder Altlastverdachtsflächenbekannt. Zum Zeitpunkt der Bauleitplanung wurde daher keine weitere Bodenuntersuchungfür erforderlich erachtet.3.5 Bau- und BodendenkmälerNach derzeitigem Kenntnisstand existieren weder im Geltungsbereich noch in seinem direkten UmfeldBaudenkmäler, Bodendenkmäler, Baudenkmalensembles oder sonstige, unter die gesetzlichenRegelungen des Denkmalschutzgesetzes fallende Bauwerke.4 Planung / Festsetzungskonzept4.1 Art der baulichen NutzungFür den Geltungsbereich wird ein Sondergebiet (SO) im Sinne des § 11 BauNVO mit Zweckbestimmung„Appartementanlage / Boardinghaus“ festgesetzt. Innerhalb des Sondergebiets sind demnachGebäude für Appartements, deren Aufenthalts- und Nebenräume, die ständig wechselnden Gästenzum vorübergehenden Aufenthalt dienen, zulässig.4.2 Maß der baulichen NutzungDie festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,40 orientiert sich nicht an dem für Mischgebiete odergewerbliche Nutzungen definierten Oberwert, sondern an der für Wohngebiete (WA) zulässigenObergrenze nach § 17 BauNVO. Bei Anwendung des § 19 Abs. 4 BauNVO kann diese Obergrenze mitGaragen und Stellplätzen (inkl. Zufahrten), Nebenanlagen (i.S.d. § 14 BauNVO) sowie baulichen Anlagenunterhalb der Geländeoberfläche um 50 %, somit bis zu einem Gesamtwert der Grundflächenzahlvon max. 0,60 überschritten werden.Durch diese Festsetzung wird die besondere städtebauliche Lage des neu geplanten Gebäudes ineinem „Kolonie“ – ähnlichen Kontext, der nördlich und westlich angrenzende Landschaftsraum sowiedie geplante zeitlich begrenzte Wohnnutzung im Gebäude berücksichtigt. Darüber hinaus soll durchdie Festsetzung einer GRZ von 0,40 auch unter dem Aspekt der notwendigen Niederschlagswasserbeseitigungder Eingriff in das Grundstück soweit als möglich minimiert werden.Die zulässige Höhenentwicklung des neu geplanten Gebäudes orientiert sich am Gebäudebestandder angrenzenden Bebauung im Süden und Südwesten. Zulässig ist eine maximale Wandhöhe von 7,0m ab Fertigfußbodenoberkante (FOK), d.h. zwei Geschosse und ggf. ein kleiner Kniestock. Die zulässigeFOK ist hierbei in Abhängigkeit von der späteren Situierung des Gebäudes innerhalb der Baugrenzeanhand der Bestandshöhe der Staatsstraße St 2048 auszumitteln und darf diese um max. 0,50müberschreiten (drei Stufen).www.lars-consult.de Seite 18

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfBegründung4.3 Bauweise und BaugrenzenEs wird abweichende Bauweise festgesetzt, bei der Gebäudelängen von mehr als 50 m zulässig sind.Durch die Anordnung der Baugrenze sind in der Grundstückstiefe in Südwest – Richtung maximaleGebäudeaußenmaße von ca. 60m möglich – diese Gebäudelänge ist städtebaulich vertretbar, weilgegenüber dem Straßenraum nur die „Schmalseite“ des Gebäudes (Baufensterbreite ca. 28,50 m)wirksam in Erscheinung tritt. Sowohl im Norden (Richtung Graben) als auch im Süden (bestehendeBebauung) wird es durch die Gebäudelänge zu keiner Beeinträchtigung bestehender Nutzungenkommen.Die Grenze der Bebauung wurde so gesetzt, dass die östliche Gebäudekante des neu geplanten Gebäudesin einer Gebäudeflucht mit dem bestehenden Gebäudekomplex im Süden errichtet werdenkann – hierdurch ergibt sich ein möglicher Gebäudeabstand von ca. 17,0 m gegenüber dem Straßenrandder Staatsstraße 2048. Nach Süden wurde gegenüber der bestehenden Grundstücksgrenzedurch die Festlegung der Baugrenze eine Mindestabstand von 6,0 m definiert. Nach Westen undNorden wurde die Baugrenze soweit ausgeführt, dass unter Berücksichtigung der Abstände zu denBestandsbäumen die gewünschte max. Grundstücksausnutzung ermöglicht werden kann – die GRZwurde hierbei auf 0,40 begrenzt (s. oben)Überschreitungen der Baugrenze werden dabei nur für Schutzdächer (bis 2,0 m Tiefe), untergeordneteBauteile wie Erker gemäß § 6 Abs. 8 BayBO sowie für eingeschossige Anbauten (mit Flächen- undÜberschreitungsbegrenzung) – d.h. in der Regel für „Wintergärten“ zugelassen. Darüber hinaus istauf dem Baugrundstück außerhalb des Baufensters eine Nebenanlage nach § 14 BauNVO zulässig,wenn diese eine Grundfläche von 15 m² und eine Traufhöhe von 2,40 m nicht überschreitet und dieEinhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften (BayBO) gewährleistet ist.Bei der Errichtung der Nebenanlage ist zu beachten, dass der Wurzelschutzbereich bestehenderBäume grundsätzlich von baulichen Anlagen freizuhalten ist.Entsprechend der bestehenden Bebauung in unmittelbarer Nähe sind innerhalb des Geltungsbereicheslediglich Gebäude mit maximal 2 Vollgeschossen und einer Wandhöhe von maximal 7,00 m zulässig.4.4 ErschließungWie unter Pkt. 7.2 bereits aufgeführt, wird das Grundstück ausschließlich über die bestehende Zufahrtund Anliegerstraße im Südosten des Geltungsbereichs erschlossen. Eine Veränderung des öffentlichenStraßenraumes wird mit Ausnahme der notwendigen Baumfällungen zur Einhaltung derSichtdreiecke nicht vorgenommen.Die private Anliegerstraße ist als Grundstückszufahrt vom öffentlichen Verkehrsraum ausgehend aufeiner Länge von min. 7,0 m und der gesamten Zufahrtsbreite ausreichend zu befestigen und mit einembituminösen oder gepflasterten Belag zu versehen.www.lars-consult.de Seite 19

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfBegründungSonstige Erschließungen oder weitere Wegeverbindungen (z.B. Rad- oder Fußwege) sind nicht vorgesehen.4.5 GrünordnungUnter Pkt. 7.3 wurde bereits beschrieben, dass die Einbeziehung der vorhandenen Bestandsbäumemit entsprechenden Wurzelräumen, einen wesentlichen Bestandteil der Grünordnung darstellt. ErhaltenswerteBaumbestände, deren Kronenbereiche in das Grundstück hineinragen (z.B. im Nordendes Geltungsbereiches) sind zu erhalten und durch geeignete Maßnahmen (Baumschutzbestimmungennach DIN 18920) in Absprache mit der zuständigen Fachbehörde zu schützen. Darüber hinauswurden für die zu fällenden Bäume Ersatzpflanzungen mit Bäumen II. Ordnung (gemäß Liste Pflanzempfehlungen)und 16 – 18 cm Stammumfang festgesetzt.Befestigte Wege und Parkflächen sollen dabei auf das notwendige Mindestmaß beschränkt werdenund in wasserdurchlässiger Bauweise errichtet werden.5 Örtliche Bauvorschriften5.1 Dachformen und DachneigungenAls Dachdeckung für geneigte Dächer sind Dachziegel bzw. Betondachziegel nichtglänzend in einheitlichengrauen, ziegelroten, sowie rotbraunen Tönen zulässig. Nichtreflektierende Blechdächer undPhotovoltaikanlagen sind unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls zulässig.Zur Sicherung der gewünschten städtebaulichen Kubatur sind ausschließlich Sattel, Pult- oder Walmdächermit einer Neigung von 15 – 35° zulässig.5.2 Dachgestaltung, Gebäudegestalt und AnbautenMögliche Dachaufbauten, wie Dachgauben und Zwerchgiebel, sowie Wiederkehre und zulässige Anbautenwurden so definiert, dass diese in Form und Ausprägung gegenüber dem Hauptbaukörperuntergeordnet bleiben. Dachform- und Dachneigung von Anbauten und Nebenanlagen müssen dabeiim Bezug zum Hauptbaukörper stehen. Bedachungen sind nur in einheitlichen grauen, ziegelrotensowie rotbraunen Tönen und nichtglänzend zulässig. Solaranlagen müssen in gleicher Neigung wiedas Dach ausgeführt werden – Aufständerungen der Module sind nicht zulässig.www.lars-consult.de Seite 20

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfBegründung6 Festsetzungen durch Text6.1 Gebäude und NebenanlagenFür die Abstandsflächen von baulichen Anlagen wurde Art. 6 BayBO festgesetzt. Art. 6 Abs. 5 Satz 2,d.h. von der BayBO abweichende Regelungen zu den einzuhaltenden Abstandsflächen wurde nichtangewendet.Im Gebäude sind (basierend auf die Vorplanung) max. 36 Wohneinheiten in Form von Appartementwohnungenzulässig. Situierung und Maß der baulichen Nutzung wurden durch die Festsetzungen zurmöglichen Wandhöhe, Dachform und die Baugrenze definiert – mögliche Dachaufbauten, Angabenzur Bedachung sowie solarthermische Anlagen werden hier weiter spezifiziert (vgl. auch 5.1 und 5.2).6.2 Weitere Festsetzungen durch TextWerbeanlagenDurch die einschränkenden Festsetzungen zu den Werbeanlagen soll sichergestellt werden, dass imZusammenhang mit dem geplante Bauvorhaben keine negativen Einwirkungen auf das Orts- undLandschaftsbild ausgelöst werden und es insbesondere bei der Nachtbeleuchtung zu keinen störendenoder den Fahrverkehr beeinträchtigenden Einwirkungen kommt (keine blinkenden oder sichbewegende Werbeanlagen, wie z. B. Laufschriften).BodenversiegelungZiel der Festsetzungen zur Grundflächenzahl sowie den Hinweisen zur Bodenversiegelung von Zufahrten,Stellplätzen und befestigten Außenbereichen (z.B. Terrassen) ist, die Bodenversiegelung auf dasnotwendige Mindestmaß zu beschränken.SchmutzwasserbeseitigungDas Baugrundstück ist nicht an die öffentliche Abwasserversorgung (Kanal) angeschlossen. Die Abwasserbeseitigungmuss daher mittels einer örtlichen biologischen Kleinkläranlage gesichert werden.Hierzu ist spätestens im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens ein Gutachten zur Erteilung einerwasserrechtlichen Erlaubnis eines privaten Sachverständigen der Wasserwirtschaft (3-fach) beizufügen.RegenwasserbeseitigungEntsprechend den Festsetzungen ist das unverschmutzte Niederschlagswasser von den Dachflächenund von der Hoffläche nach § 3 NWFreiV vom 01.10.2008 flächenhaft auf dem Baugrundstück zuversickern. Eine Einleitung in den öffentlichen Straßenraum ist unzulässig.An eine Versickerungsanlage dürfen hierbei maximal 1.000 m² befestigte Fläche angeschlossen werden.Eine Versickerung über Rigolen, Sickerrohre und -schächte ist nur zulässig, wenn eine flächen-www.lars-consult.de Seite 21

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfBegründunghafte Versickerung nicht möglich ist und das zu versickernde Niederschlagswasser vorgereinigt wurde.Bei der Dimensionierung und Ausführung der Versickerungsanlage sind die einschlägigen Vorschriften,wie z.B. die TRENGW vom 17.12.2008 (s. Anlage) anzuwenden.In den Hinweisen wird unter Ziff. 4.3.1 darüber hinaus darauf hingewiesen, dass sich das Vorhabenim wassersensiblen Bereich befindet. Diese Gebiete sind durch den Einfluss von Wasser geprägt.Nutzungen können hier durch über die Ufer tretende Flüsse und Bäche, Wasserabfluss in sonst trockenenTälern oder hoch anstehendes Grundwasser beeinflusst werden. Nach Kenntnisstand dergegenständlichen Ausführungen ist aber beispielsweise eine Unterkellerung des Gebäudes nicht vorgesehen.StellplätzeBei der von der Stellplatzsatzung der Gemeinde Weichering (21.02.2008) abweichenden Festsetzungzur Anzahl notwendiger Stellplätze ist zu beachten, dass es sich aufgrund der Nutzung „Appartements“die wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt dienen, um Einzelwohnnutzungenhandelt (Einzimmerappartements) und somit nur ein PKW je Wohneinheit zu berücksichtigen ist. FürBesucher und Verwaltung wurde zusätzlich zur Anzahl der Appartements ein 10% -iger Zuschlag festgesetzt.Die Gesamtzahl der erforderlichen Stellplätze ist auf dem Baugrundstück innerhalb der hierfürfestgesetzten Flächen nachzuweisen.EinfriedungenEinfriedungen und Laubgehölzhecken sind mit einer maximalen Höhe von 2,00 m zulässig. Nicht eingefriedetwerden dürfen Stellplätze, die als Kfz-Stellplätze anzulegen und zu unterhalten sind. Thuja(Scheinzypressen)-Hecken, Nadelgehölzen oder Mauern wurden aufgrund ihrer (überwiegend) blickdichtenErscheinung ausgeschlossen. Die Einfriedungen sollen sich (möglichst als Laubhecken odereinfache Drahtzäune) in das Landschaftsbild einfügen und durchlässig wirken. Des Weiteren sindetwaige Zäune so auszugestalten, dass eine Unterquerung von Kleintieren nicht eingeschränkt wird.7 Bodenordnende MaßnahmenDer Vorhabenträger hat im Zuge der Umsetzung für den Anschluss an die Wasserversorgung zu sorgen.Anschlüsse an die Niederstromnetze (Telefon) sind im Ermessen des Vorhabenträgers mit denörtlichen Versorgern abzustimmen. Weitere bodenordnende Maßnahmen sind im Plangebiet (Einzelvorhaben)auf der Ebene der Bauleitplanung nicht vorgesehen.8 ImmissionsschutzDas Vorhaben befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Staatsstraße St 2048 (ca. 20,5 m bis zur Straßenmitte)weshalb zunächst mit schädlichen Umweltauswirkungen (Staub und Lärmemissionen) ausdem Straßenverkehr gerechnet werden muss.www.lars-consult.de Seite 22

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfBegründungIm Zuge der Vorplanung wurde jedoch aufgrund der Situierung der Appartements in Richtung Westen(ca. 32,0 m bis zur ersten Wohnung) und der temporären Wohnnutzung keine fachliche Schalluntersuchungdurchgeführt.9 Tiere und Pflanzen(Hier wird auf die Ausführungen im Umweltbericht verwiesen). Der Geltungsbereich ist geprägt vonartenreichen Heckenstrukturen und teilweise sehr alten Baumbeständen. Aktuell wird der gesamtezentrale Teil der Fläche als Pferdekoppel genutzt. Die nördlich angrenzenden Gehölzstrukturen desNeuen Mooskanals sind artenreich und setzen sich u.a. aus Pfaffenhütchen (Euonymus europaeus),Schwarzem Holunder (Sambucus nigra), Kornelkirsche (Cornus mas) und Hainbuche (Carpinus betulus)zusammen. Aus den gewässerbegleitenden Gehölzstrukturen sowie dem Baumbestand innerhalbdes Geltungsbereiches lässt sich ein gewisser ökologischer Wert ableiten. Besonders der Neue Mooskanalkann bedeutende Funktionen im Biotopverbund übernehmen. Die Fläche des Geltungsbereichesselbst weist jedoch keinen besonderen naturschutzfachlichen Wert auf – vor allem die Nutzungals Pferdekoppel bedeutet eine dauerhafte Störung für potentielle Tier- und Pflanzenarten, die ausder Biotopverbundachse Neuer Mooskanal eventuell Zwischenhabitate an dessen Ufern suchen.10 Belange des KlimaschutzesMit der Einführung des „Gesetzes zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städtenund Gemeinden“ (BauGB-Klimaschutznovelle) am 30.07.2011 sind die Belange des Klimaschutzesbereits im Zuge der Bauleitplanung besonders zu beachten. Neben der gesetzlich vorgeschriebenenEinhaltung der einschlägigen Vorschriften (ENEV) ist auf der Ebene der Bauleitplanung die kompakteAnordnung des Baukörpers sowie die überwiegende Orientierung der Wohnräume nach Süden zurAusnutzung der entsprechenden Sonneneinstrahlungsgewinne zu erwähnen.11 Ausgleichsbilanzierung11.1 Ermittlung des AusgleichsflächenbedarfsIm Rahmen der Eingriffsregelung werden nur die Flächen bewertet, bei denen gegenüber dem Bestanddurch das Planvorhaben eine Verschlechterung in den Schutzgütern verursacht wird. BestehendeStraßen und Wege sowie sonstige bestehende Beeinträchtigungen, aber auch öffentliche undprivate Grünflächen außerhalb des Geltungsbereiches des Geltungsbereichs werden deshalb nicht alsEingriff gewertet.Die Ermittlung der Schwere des Eingriffs erfolgt nach dem Leitfaden zur Eingriffsregelung in der Bauleitplanung.Die Eingriffsschwere wird demnach für den überplanten Bereich dem Typ A (hoher Versiegelungs-bzw. Nutzungsgrad) zugeordnet (GRZ = 0,4).www.lars-consult.de Seite 23

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfBegründungDie Zusammenführung der beiden Komponenten Bedeutung des Bestandes für den Naturhaushaltund das Landschaftsbild (Wertkategorie I – III) sowie die Schwere des Eingriffs (Typ A) ergibt folgendeKompensationsfaktoren:• Gebiete mit geringer Bedeutung für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild (0,3 – 0,6):Eine geringe Bedeutung für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild hat die gesamte, derzeitals Pferdekoppel genutzte Fläche innerhalb des Geltungsbereichs. Dieser Bereich ist geprägtdurch eine isolierte Lage zwischen der Wohnbebauung im Süden und der Gehölzstrukturen amNeuen Mooskanal im Norden. Aufgrund der isolierten Lage und der intensiven Nutzung als Pferdekoppel(insgesamt niedrige Wertigkeit) wird hier ein Ausgleichsfaktor von 0,4 angesetzt.• Gebiete mit mittlerer Bedeutung für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild (0,8-1,0):Die im Westen und Norden des Geltungsbereiches liegenden Gehölzstrukturen bilden in Verbindungmit dem in direktem Anschluss verlaufenden Neuen Mooskanal ein Gebiet mit mittlererBedeutung für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild. Die Fläche wird im Süden von der alsPferdekoppel genutzten Wiese und im Osten von der Staatsstraße St 2048 begrenzt. Aufgrunddes direkten Anschlusses an die Pferdekoppel, die Nähe zur Staatsstraße und zur Wohnbebauungund aufgrund der Tatsache, dass die Gehölzstrukturen mittels entsprechender Festsetzungen imBebauungsplan nur minimal verändert bzw. beeinträchtigt werden, wird hier ein Ausgleichsfaktorvon 0,8 angesetzt.• Gebiete mit hoher Bedeutung für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild (1,0-3,0):Die biotopkartierten Gehölzstrukturen entlang des Neuen Mooskanals, die im Norden des Geltungsbereichesliegen, werden als Gebiete mit hoher Bedeutung für den Naturhaushalt und dasLandschaftsbild eingestuft. Aufgrund ihrer Lage abseits jeglicher Baumaßnahmen und der entsprechendenFestsetzungen zum Erhalt dieser Gehölze in der Satzung, wird hier ein Ausgleichsfaktorvon 1,0 angesetzt.11.2 AusgleichsflächenbedarfIm Eingriffsbereich 1 (Gebiet mit geringer Bedeutung für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild)werden Flächen in einem Gesamtumfang von 1.716,3 m² beeinträchtigt. Bei Festlegung eines Ausgleichsfaktorsvon 0,4 ergibt sich hier ein Ausgleichsflächenbedarf von rund 686,5 m².Für den Eingriffsbereich 2 (Gebiet mit mittlerer Bedeutung für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild)werden Flächen in einem Umfang von etwa 675,0 m² herangezogen, so dass sich beieinem festgelegten Ausgleisfaktor von 0,8 ein Ausgleichsflächenbedarf von ca. 540,0 m² ergibt.Im Eingriffsbereich 3 (Gebiet mit hoher Bedeutung für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild)wird eine Fläche in einem Gesamtumfang von rund 35,0 m² beeinträchtigt. Bei Festlegung eines Ausgleichsfaktorsvon 1,0 ergibt sich hier ein Ausgleichsflächenbedarf von 35,0 m².www.lars-consult.de Seite 24

Vorhabenbezogener Bebauungs- und Grünordnungsplan (§ 12 BauGB) "AppartementanlageLichtenheim"- VorentwurfBegründungIn Summe fallen durch das gegenständliche Vorhaben zu erbringende Ausgleichsflächen von insgesamtrund 1.261,5 m² an, die in Abstimmung mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde möglichstin räumlichem Zusammenhang zu erbringen sind.11.3 Ausgleichsflächen / -maßnahmenZum aktuellen Zeitpunkt der Planung liegen der Gemeinde noch keine entsprechenden Ausgleichsflächenzur Deckung des Ausgleichsflächenbedarfs von rund 1.261,5 m² vor. Im Laufe des Verfahrensmüssen in enger Abstimmung mit der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde im LandratsamtNeuburg-Schrobenhausen geeignete Flächen gesucht und festgelegt werden.Zu empfehlen ist in jedem Fall eine (Teil-)Kompensation der Eingriffsfolgen im direkten räumlichenUmfeld zur Planung. Vor allem der nördlich gelegene Neue Mooskanal bietet enormes Aufwertungspotential.Aufgrund seines auffallend tiefen Bettes und seiner sehr steilen Uferkanten, sowie dessehr dichten Uferbegleitbewuchses ist die ökologische Wertigkeit des Neuen Mooskanals derzeitnicht als besonders hoch zu bewerten.An dieser Stelle und im großräumigeren Biotopverbund, vor allem auch im Sinne einer Vernetzungsfunktionumliegender Streuobstwiesen liegt in jedem Fall Potential zur Aufwertung.12 FlächenbilanzierungArt der FlächeGröße derFläche in m²Anteil derFläche in %Baugrundstück 3.665 70,5Privater Erschließungsstraße 70 1,3Öffentlicher Straßenraum (im Bereich Sichtdreieck) 1.466 28,2Gesamtfläche Geltungsbereich 5.201 100,0Weichering, den __.__.____.1. Bgm. Thomas Mackwww.lars-consult.de Seite 25