Informationen für Vermieter - Jobcenter Dortmund

Informationenfür Vermieter undHausverwaltungen1

InhaltBesteht ein Rechtsverhältnis zwischen demVermieter und dem Jobcenter?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3Kann die Miete vom Jobcenter auch ohne Einwilligung des Mieters direktauf das Vermieter- oder Hausverwalterkonto gezahlt werden? . . . . . . 4Was ist bei der Direktzahlung zu beachten? . . . . . . . . . . . . . . . . 4Ist eine Zustimmung des Jobcenters bei einemWohnungswechsel erforderlich? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5Was geschieht mit der Betriebs- und Heizkostenabrechnung?. . . . . . . 6Bestehen Ansprüche auf Übernahme der Kautionszahlungen? . . . . . . 6Beachtung des Sozialdatenschutzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7ImpressumHerausgeberJobCenter Dortmund, Presse- und ÖffentlichkeitsarbeitSüdwall 5–9, 44137 DortmundRedaktionVolkmar Kassner, Christian Scherney (verantwortlich)Kommunikationskonzept, Gestaltung, Satz, Produktion und DruckDortmund-Agentur 10/20122

Informationen für Vermieter und HausverwaltungenBesteht ein Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Jobcenter?Nein.Leistungsberechtigt nach den Vorschriften des Zweiten Buches Sozialgesetzbuch(SGB II) sind erwerbsfähige, hilfebedürftige Personen mit evtl. weiterenin einer Bedarfsgemeinschaft lebenden Angehörigen. Diese haben gegenüberdem Jobcenter einen Anspruch auf Gewährung von Leistungen, wenn gesetzlichformulierte Anspruchsvoraussetzungen erfüllt und durch geeignete Unterlagennachgewiesen werden. Neben Leistungen zum Lebensunterhalt könnenauch Kosten für die Wohnung als Bedarf anerkannt werden. Alle Leistungensind grundsätzlich an die Leistungsberechtigten auszuzahlen. Den Leistungsberechtigtenobliegt es, ihre verschiedenen Zahlungsverpflichtungen, z. B.gegenüber Vermietern, Energieversorgern, Versicherungsunternehmen oderTelekommunikationsbetreibern zu erfüllen.Werden Leistungen für die Wohnung erbracht, sind diese auf Antrag derLeistungsberechtigten an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte zuzahlen. Das Jobcenter hat die Leistungsberechtigten über die Direktzahlungder Unterkunftskosten zu unterrichten. Die Direktzahlung durch das Jobcenterist mit der Einrichtung eines Dauerauftrags bei einer Hausbank vergleichbar.Ein Rechtsverhältnis zum Empfänger der Geldleistung wird damit also nichtbegründet. Die Behebung von Störungen des Mietvertragsverhältnisses obliegtdamit allein den Mietvertragsparteien.3

Kann die Miete vom Jobcenter auch ohne Einwilligung des Mieters direktauf das Vermieter- oder Hausverwalterkonto gezahlt werden?Ja.Nach dem Willen des Gesetzgebers soll an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigtegezahlt werden, wenn die zweckentsprechende Verwendungdurch die leistungsberechtigte Person nicht sichergestellt ist. Das ist insbesondereder Fall, wenn Mietrückstände bestehen, die zu einer außerordentlichenKündigung des Mietverhältnisses berechtigen.In einem solchen Fall wenden Sie sich bitte an das Jobcenter. Geben Sie an,seit wann keine Miete mehr gezahlt wurde. Das Jobcenter wird sich mit IhremMieter in Verbindung setzen. Soweit keine anderen Gründe entgegen stehen,wird zukünftig die Miete vom Jobcenter direkt an Sie überwiesen.Was ist bei der Direktzahlung zu beachten?Liegen die Voraussetzungen für eine Direktzahlung vor (s. vorherige Antworten),stellt diese allerdings keine Garantieleistung für pünktliche Mietzahlungendar. Wie bereits ausgeführt, muss das Jobcenter nach den gesetzlichenVorschriften feststellen, ob und in welcher Höhe Leistungen zu erbringen sind.Je nach Fallgestaltungen kann es sein, dass Ansprüche auf Mietzahlungenganz oder teilweise entfallen. Dies ist z.B. der Fall, wenn Einkommen auf dieHöhe der vom Jobcenter zu erbringenden Geldleistungen anzurechnen sindoder sich der Auszahlungsbetrag wegen des Eintritts von Sanktionen mindert.Leben alle Haushaltsangehörigen nicht in einer Bedarfsgemeinschaft (z.B. Elternmit ihrem 30-jährigen Sohn – nach dem Gesetz handelt es sich dann um zweiBedarfsgemeinschaften) können die Kosten für die Wohnung nur anteilmäßigals Leistungsanspruch anerkannt werden. Eine Direktzahlung der Miete an denVermieter bewirkt dann also auch nur eine teilweise Tilgung der Mietforderung.Die Direktzahlung ist einzustellen, wenn die Voraussetzungen für den Leistungsanspruchentfallen (z.B. nach einer Arbeitsaufnahme, Rentengewährung,4

Aufnahme eines Studiums o.ä.). Dies macht den Vergleich mit einem Dauerauftragbei einer Hausbank deutlich: Ist ein ausreichendes Guthaben (oderein ausreichender Leistungsanspruch nach dem Gesetz) vorhanden, kann demZahlungsauftrag gefolgt werden.Bei Ausbleiben der Direktzahlung wenden Sie sich bitte an Ihre Vertragspartei.Das Jobcenter darf Ihnen Gründe für das Ausbleiben der Direktzahlung nichtbenennen (das dürfte die Hausbank auch nicht).Ist eine Zustimmung des Jobcenters bei einem Wohnungswechselerforderlich?Nein.Auch für Bezieher von Leistungen nach dem SGB II gilt die Vertragsfreiheitnach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). D.h. der Abschluss eines Mietvertragesbedarf nicht der Zustimmung des Jobcenters. Das Jobcenter kann damitauch nicht verhindern, dass eine neue Wohnung angemietet wird, während derbisherige Mietvertrag noch nicht gekündigt wurde oder zwar gekündigt, dieKündigungsfrist aber nicht eingehalten wurde.Der Gesetzgeber hat lediglich formuliert, dass ein Leistungsberechtigter vorAbschluss eines neuen Mietvertrages die Zusicherung des Jobcenters für dieBerücksichtigung der Aufwendungen für die neue Wohnung einholen soll. Zudieser Zusicherung ist das Jobcenter verpflichtet, wenn der Umzug erforderlichist und die Aufwendungen für die neue Wohnung angemessen sind.Das Jobcenter berät die Leistungsberechtigten dahin gehend, sich die Übernahmeder zukünftigen Kosten für die Wohnung zuvor zusichern zu lassen, da nurso sichergestellt werden kann, dass sie für erhöhte Kosten nicht selbst aufkommenmüssen.In einem solchen Fall wird der zukünftige Vermieter gebeten, das Formular„Mietangebot“, das dem Umzugswilligen vom Jobcenter ausgehändigt wird,5

auszufüllen. Anhand des Formulars prüft das Jobcenter, ob die zukünftig anfallendenAufwendungen für die neue Wohnung angemessen sind.Das Jobcenter weist die Leistungsberechtigten auch darauf hin, an die Kündigungund die Einhaltung der Kündigungsfristen ihres Miet- und Energieversorgungsvertrageszu denken. Bei Nichteinhaltung stehen dem Jobcenter keineSanktionsmöglichkeiten zu. Als Bedarf kann das Jobcenter auch nur die aktuellenKosten der vom Leistungsberechtigten tatsächlich bewohnten Unterkunftberücksichtigen. Auf die Schuldverhältnisse aus anderen bestehenden Verträgenkommt es daher nicht an.Was geschieht mit der Betriebs- und Heizkostenabrechnung?Erteilen Sie eine Zwischen- oder Jahresabrechnung über die Betriebs-/ Heizkostenabrechnungund ergeben sich dadurch Nachforderungen, sind diese vomLeistungsberechtigten beim Jobcenter geltend zu machen. Der sich ergebendeNachzahlungsbetrag wird dann mit der Erteilung eines Bescheides an den Leistungsberechtigten,bei Direktzahlung an den Vermieter, überwiesen.Rückzahlungen und Guthaben mindern grundsätzlich den zukünftigen Anspruchauf Wohnkosten. D.h. den Leistungsberechtigten werden erst dannwieder die vollen Kosten der Wohnung überwiesen, nachdem diese mit demGuthaben verrechnet wurden. Gleiches gilt für Direktzahlungen.Bestehen Ansprüche auf Übernahme der Kautionszahlungen?Ja.Mit der Anmietung einer neuen Wohnung können Zahlungen für eine Kautionanfallen. Der Bedarf kann nur berücksichtigt werden, wenn sich die Leistungsberechtigtendie grundsätzliche Berücksichtigung vom Jobcenter rechtzeitigvorher zusichern lassen. Die Kaution ist ausnahmslos als Darlehen zu gewähren.Ein Darlehen kann nur gewährt werden, wenn sämtliche Ersparnisse aufge-6

aucht sind. Darlehen sind regelmäßig monatlich zurückzuzahlen. Dies erfolgtdadurch, dass die Leistungsberechtigten in den folgenden Monaten wenigerLeistungen vom Jobcenter erhalten.Liegen die Voraussetzungen für die Darlehenszahlung vor, wird die Kautionvom Jobcenter direkt an den Vermieter gezahlt, wenn dieser sich zuvor verpflichtethat, die Kaution bei Auszug des Mieters an das Jobcenter zurückzuzahlen,soweit er nicht• aus mietrechtlichen Gründen aufrechnen kann,• die Mitteilung des Jobcenters erhalten hat, dass das gewährte Darlehenzwischenzeitlich getilgt ist.Vom Vermieter ist zu bestätigen, dass die Kaution auf einem insolvenzsicherenKonto angelegt wird. Eine Zahlung kann erst dann erfolgen, wenn ein entsprechendesMietkautionskonto benannt und nachgewiesen wurde.Beachtung des SozialdatenschutzesDas Jobcenter ist gesetzlich gehalten, das Sozialgeheimnis zu wahren. Die Offenbarungvon Sozialdaten unterliegt dem Erlaubnisvorbehalt, d.h. es dürfenDaten nur dann offenbart werden, wenn dies gesetzlich ausdrücklich erlaubtist. Ein Rechtsverhältnis zwischen Vermietern und dem Jobcenter entstehtnicht. Gesetzlich erlaubte Offenbarungstatbestände liegen regelmäßig nichtvor. Aus diesem Grund darf Ihnen das Jobcenter z.B. Gründe für die Nichtzahlungder Miete trotz vom Leistungsberechtigten beantragter Direktzahlungnicht nennen. Liegen Unstimmigkeiten hinsichtlich Ihres Mietverhältnisses vor,müssen Sie diese mit Ihren Mietern klären.Besuchen Sie auch unsere Internetseitewww.jobcenterdortmund.deTelefonische Auskünfte: (0231) 842-11 107