Immobilienzeitung Herbst 2011 - Nowak Immobilien AG

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Aktuelle Tipps und Informationen FINANZEN Niedrige Zinsen sichern, Förderprogramme nützen Günstige Bauzinsen lieber langfristig sichern! von Holger Thieme* Seit August vergangenen Jahres sind die Zinsen für Immobiliendarlehen wieder gefallen. Betrachtet man die Zinsentwicklung in den zurückliegenden 15 Jahren, dann sind sie derzeit noch immer extrem günstig: Musste man für ein Darlehen mit zehnjähriger Bindung 1996 mit einem Effektivzins von etwa 6,6 Prozent rechnen, so liegt dieser derzeit bei etwa 3,20 Prozent. Um möglichst lange in den Genuss der aktuellen Zinsen zu kommen, sollte der Immobilienkäufer ein Darlehen mit einer Bindung über 15 oder 20 Jahre wählen. Sofern es die finanziellen Möglichkeiten zulassen, sollte er eine Tilgung von über einem Prozent nehmen. Denn je höher seine Tilgungsrate ist, umso mehr Geld hat er dem Laufzeitende abbezahlt: Für die Anschlussfinanzierung braucht er einen kleineren Kredit. Kommt es während der Laufzeit zu finanziellen Engpässen, kann die Tilgungshöhe bei den meisten Darlehensgebern reduziert werden. Auch der umgekehrte Fall, eine Erhöhung, ist möglich. „Die meisten Banken erheben bis zu einer gewissen Anzahl an Tilgungsanpassungen keine zusätzlichen Gebühren“, erklärt Holger Thieme, Münchner Niederlassungsleiter des Immobilienfinanzierers Hüttig & Rompf AG. Immobilienkäufer, die kletternde Zinsen Marktanreizprogramm seit Frühjahr 2011 mit neuen Konditionen Der von allen Seiten seit etlichen Jahren so vehement geforderte Umstieg auf solares Heizen wird seit Anfang des Jahres 2011 nun wieder attraktiv staatlich gefördert. Engagierte Eigenheimbesitzer können sich somit ihre neue Solarheizung mit immerhin 15 Prozent und mehr vom Staat bezuschussen lassen. Das neue, so genannte ‚Marktanreizprogramm‘ der Deutschen Bundesregierung sieht nun vor, dass der Staat den privaten Häuslebesitzern und Investoren beim geplanten Wechsel von einer vorhandenen alten Öl- oder Gasheizung auf die modernen und umweltfreundlichen Heizsysteme mit Solartechnologie finan- 16 fürchten, können zudem ein Forward-Darlehen ab schließen. Dabei wird ein Baukredit zu den derzeitigen Zinskonditionen fixiert, die Auszahlung beginnt aber erst zu einem späteren Zeitpunkt. Maximal kann der Kredit fünf Jahre im Voraus vereinbart werden. Diese Darlehensform ist vor allem bei Anschlussfinanzierungen verbreitet, sie kann aber auch zur Erstfinanzierung eingesetzt werden. Der Abschluss des Vertrages ist bindend, man sollte sich also sicher sein, in absehbarer Zeit eigene vier Wände zu erwerben. Die Kreditinstitute lassen sich diese Planungssicherheit bezahlen: Die Zinsen sind um einige Zehntelprozentpunkte höher als bei Krediten, die direkt in Anspruch genommen werden. Die Darlehenshöhe und damit die Zinsbelastung sind ferner umso niedriger, je umfassender das Eigenkapital ist. Bei selbst genutzten Immobilien sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenmitteln beglichen werden. Dazu zählen Beträge auf Giro- und Tagesgeldkonten sowie mittelfristig angelegte Gelder (Festgeld-, Sparkonten, Bundesanleihen, Pfandbriefe, Aktien, Fonds). Langfristig angelegtes Vermögen wie Bausparverträge, Lebens- und private Rentenversicherungen können unter Umständen in ziell spürbar unter die Arme greift. Bei einem ganz normalen Einfamilienhaus beträgt die Fördersumme heuer immerhin rund 1.800 Euro. Die gleiche Anlage würde dann ab dem Jahr 2012 nur noch mit 1.400 Euro gefördert werden. Helmut Jäger, Süddeutsche Immobilien Süddeutsche Börse e.V. Immobilien Börse e.V. Die richtige Entscheidung Die richtige Entscheidung Bei der Wahl ihrer Baufinanzierung sollten sie zudem auf die Möglichkeit von Sondertilgungen achten. Damit können sie einmal im Jahr einen bestimmten Betrag zusätzlich zur monatlichen Rate begleichen. Dieser liegt in der Regel bei jährlich maximal fünf Prozent der Gesamtdarlehensumme oder bei höchstens 50 Prozent der Aktuelle Tipps und Informationen Darlehenssumme während der Zinsbindungsfrist. Auf diese Weise kann die Darlehenslaufzeit verkürzt beziehungsweise die monatliche Rate reduziert werden. Diesen Service bieten mittlerweile nahezu alle Finanzinstitute an. Holger Thieme ist Münchner Niederlassungsleiter des Immobilienfinanzierers Hüttig und Rompf AG, www.huettig-rompf.de. Die aktuellen Förderrichtlinien gestalten die Solarthermie weiterhin attraktiv die Baufinanzierung integriert werden und den Sollzinssatz minimieren, so Thieme. Der Umzug, die Anschaffung neuer Möbel oder unvorhersehbare Autoreparaturen kosten Geld, deshalb sollten Häuslebauer nicht zu knapp kalkulieren und auf ihrem Konto etwa vier Monatsgehälter als Reserve haben. Bei der Wahl ihrer Baufinanzierung sollten Sie zudem auf die Möglichkeit von Sondertilgungen achten. Damit können Sie einmal im Jahr einen bestimmten Betrag zusätzlich zur monatlichen Rate begleichen. Dieser liegt in der Regel bei jährlich maximal fünf Prozent der Gesamtdarlehensumme oder bei höchstens 50 Prozent der Darlehenssumme während der Zinsbindungsfrist. Auf diese Weise kann die Darlehenslaufzeit verkürzt beziehungsweise die monatliche Rate reduziert werden. Diesen Service bieten mittlerweile nahezu alle Finanzinstitute an. * Der Autor ist Münchner Niederlassungsleiter des Immobilienfinanzierers Hüttig und Rompf AG, www.huettig-rompf.de. Vizepräsident des Bundesverbands Solarwirtschaft (BSW-Solar) begrüßte zu Jahresbeginn die aktuell geltende Richtlinie: „Der Staat unterstützt die Verbraucher dieses Jahr bei der umweltfreundlichen Investition in die Solarheizung und zugleich sinkt die Abhängigkeit von steigenden Öl- und Gaspreisen.“ Der Umkehrschluss lautet jedoch für den Bürger, sich möglichst rasch bei seiner Hausbank über die Finanzierungsmöglichkeiten zu informieren, die Solarthermieanlage und deren Finanzierung zu beantragen und noch dieses Jahr auf‘s Dach montieren zu lassen. Angesichts der für Dachbauarbeiten ungeeigneten Wintermonate bleibt also nicht mehr viel Zeit, um die höheren, nur noch 2011 geltenden Zuschüsse zu bekommen... 5
FINANZEN Die meisten Bauherren kennen das: Im Vorfeld werden wieder und wieder die Finanzen durchgerechnet, eventuelle Probleme durchgespielt, jeder Cent dreimal umgedreht. Können wir uns den Bau im geplanten Umfang wirklich leisten? Was, wenn er teurer wird? Was, wenn wir finanzielle Einbußen erleiden? Wie hoch sind die von der Bank angebotenen Zinsen? Doch während viele Fakten variabel sind, sind Zinsen leider nicht verhandelbar... Doch, sie sind verhandelbar, behauptet die ‚Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende‘ und rät: Pokern Sie um Zehntelprozentpunkte. Bei einem Erfolg bedeutet dies jeden Monat bares Geld für Sie! Vergleichen Sie Kreditangebote sorgfältig, achten Sie unbedingt auf zusätzliche Kosten. ‚Smartshopping‘ lautet das Zauberwort des 21. Jahrhunderts. Die Menschen in Deutschland gelten als die Schnäppchenjäger schlechthin. Ob Flatscreen, Couchgarnitur oder Auto – gefeilscht wird um jeden Euro. Besonders lohnenswert ist das Pokern um (Zehntel-)Prozentpunkte bei der Eigenheim- Finanzierung. Ein möglichst niedriger Effektivzins beim Hypotheken-Darlehen und der Verzicht des Kreditgebers auf zusätzliche Gebühren bringen auf Dauer hohe Ersparnisse. Wer Geld hat, um dieses anzulegen, ist an möglichst hohen Habenzinsen interessiert. Über einen langen Zeitraum sowie regelmäßig Jahr für Jahr. Wer allerdings Geld benötigt, um beispielsweise den Bau oder Kauf seines Eigenheims zu finanzieren, hat das gegenteilige Interesse: Das Hypotheken-Darlehen sollte – gemessen am Effektivzins – möglichst preiswert sein. Überdies sollte die Bank oder Sparkasse als Kreditgeber idealerweise auf Gebühren und andere zusätzliche Kostenposten völlig oder größtenteils verzichten. „Angesichts des harten Wettbewerbs der Institute untereinander lohnen Angebotsvergleiche und hartes Verhandeln in jedem Fall“, sagt Florian Haas, Vorsitzender der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.“. So bringt jeder Zehntel Prozentpunkt niedrigerer Kreditzins über die Jahre erhebliche Einsparungen. Beispiel: Bei einem Hypotheken-Darlehen von angenommen 200.000 Euro und einem nur zwei Zehntel Prozentpunkte niedrigeren Zins kann der Bauherr immerhin jährlich 400 Euro auf der Habenseite des Familien-Budgets gutschreiben. Die gesamte Ersparnis bei einer momentan empfehlenswerten Zinsbindungsfrist von 15 Jahren summiert sich somit auf 6.000 Euro. „Geld, das sich an anderer Stelle sinnvoll investieren lässt. Etwa in die zusätzliche Tilgung des Hypotheken-Darlehens“, erläutert Finanzierungsexperte Haas. Hartnäckiges Feilschen und Verhandeln lohnt sich somit fast immer. Selbst wenn am Ende statt zwei nur ein Zehntel Prozentpunkt Zinsminus herausspringt. Zugleich gilt aber auch: „Bei seinem Zinspoker sollte der Kreditnehmer schon gute Argumente parat haben, um seinen Finanzierungsberater zu überzeugen“, rät Haas. So sollte der Vergleich von Angeboten einer guten Hand voll unterschiedlicher Darlehensgeber Pflicht sein beim Pokern um Prozente. Aber: „Auch ‚weiche Faktoren‘ sind oft wichtig“, weiß Florian Haas. Dazu zählen ein gepflegtes Auftreten sowie die Betonung eigener Stärken: zum Beispiel eines weitest gehend sicheren Jobs, der harmonischen Familienverhältnisse sowie die Bodenständigkeit, bei der auf luxuriösen Schnickschnack wie den Porsche und mindestens zwei Fernreisen im Jahr bewusst verzichtet wird. „Dies alles vermittelt dem Finanzierungsberater bei der Bank oder Sparkasse den Eindruck, dass sein Gegenüber solide wirtschaftet und ein höchstes Interesse daran hat, den finanziellen Verpflichtungen auch nachzukommen“, erläutert Schutzgemeinschafts- Süddeutsche Immobilien Börse e.V. Aktuelle Tipps und Informationen Genaue Vergleiche und zähes Verhandeln bringen Gewinn Geben Sie sich mit dem erstbesten Angebot Ihrer Hausbank nicht gleich zufrieden Vorsitzender Haas die Hintergründe. Wichtig: Seit 11. Juni 2010 gilt in Deutschland – auf Grundlage der entsprechenden EU-Richtlinie – ein neues Verbraucherkreditgesetz. Neuerung hierbei unter anderem: Darlehensgeber müssen bei Verträgen, die ab dem genannten Zeitpunkt abgeschlossen werden, auch sämtliche Nebenkosten bei der Berechnung des Effektivzinses berücksichtigen. Anders als früher übrigens. Aber: „Hier gibt es noch eine große Regelungslücke, die den Angebotsvergleich in punkto Effektivzins sehr schwierig macht“, kritisiert Florian Haas das neue Regelwerk. Tipp: Viele Bankberater haben beim Nominalzins des Kredits, dem wichtigsten Bestandteil der Effektivkondition, keinen Verhandlungsspielraum. Zum Ausgleich dürfen sie dem Bauherren oder Immobilienkäufer jedoch bei zusätzlichen Kosten und Gebühren entgegenkommen. „Der Verzicht auf Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten oder Bereitstellungszinsen kann den tatsächlichen Preis des Baukredits, also den Effektivzins, erkennbar verringern“, erläutert Florian Haas. Wenn beim Zins also nichts geht, dann vielleicht bei den genannten Kostenposten. Ein kleiner Hinweis, dass die Konkurrenz darauf verzichtet, wirkt beim Berater der Hausbank erfahrungsgemäß oft Wunder. Quelle: Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V. Die richtige Entscheidung 17 7
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