Mustermietvertrag

MUSTERMIETVERTRAGVOLLANWENDUNGSBEREICHmit in den Text eingefügten Erklärungen und verlinkten weiterführenden InformationenStand: August 2009

2Allgemeine HinweiseDieser Mustermietvertrag enthält zum besseren Verständnis in den Text eingefügte Erklärungenund verlinkte weiterführende Informationen zu den einzelnen Vertragspunkten. Fürden eigentlichen Vertragsabschluss verwenden Sie bitte den unkommentiertenMustermietvertrag .Der nachfolgende Mustermietvertrag gilt ausschließlich für Geschäftsräume, die demVollanwendungsbereich des MRG (für weitere Details hier anklicken) unterliegen. Darunterversteht man im Wesentlichen• Geschäftsräume in Gebäuden, die vor dem 1.7.1953 rechtskräftig baubewilligt wurdenoder• Geschäftsräume in Gebäuden, die unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel (Wohnbauförderung)nach dem 30.6.1953 rechtskräftig baubewilligt wurden oder• Geschäftsräume, die im Wohnungseigentum stehen, wenn das Gebäude vor dem9.5.1945 rechtskräftig baubewilligt wurde.Der Mustermietvertrag gilt nicht für Mietobjekte in Gebäuden mit nicht mehr als 2 selbständigvermietbaren Objekten (Zweiobjekthäuser), nicht für Wirtschaftsparks, nicht fürPachtverträge und nicht für Untermietverträge.Dieser Mustermietvertrag stellt eine Vertragsgrundlage dar, die ausgehend von in der Praxisimmer wieder verwendeten Vertragsklauseln, grundsätzlich versucht, die Interessen vonVermieter sowie Mieter möglichst ausgewogen darzustellen. Insbesondere dort aber woVarianten vorgeschlagen werden, ist jeweils aus der Sicht des Mieters oder Vermieters imEinzelfall die Zweckmäßigste zu wählen.Aufgrund einer jüngst ergangenen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs wurden zahlreicheÄnderungen in diesem Mustermietvertrag notwendig. Insbesondere wurde Punkt IV.1. (Instandhaltung, Erhaltung, Veränderungen) völlig neu gestaltet. Nachstehende Klauselnwerden daher nicht mehr empfohlen:IV.INSTANDHALTUNG, ERHALTUNG, VERÄNDERUNGEN Kurzinfo1 /Kurzinfo21. Variante a) Der Mietgegenstand ist vom Mieter pfleglich und unter größtmöglicher Schonung derSubstanz zu behandeln und im übergebenen Zustand unter Berücksichtigung einer natürlichenAbnützung bei bestimmungsgemäßem Gebrauch zu erhalten.Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für diesen bestimmten Einrichtungen, Geräte(insbesondere Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitärebzw. technische Anlagen sowie Geräte) und sonstiges Inventar insoweit zu warten, instandzu halten, instand zu setzen und, sofern die Instandsetzung nicht mit wirtschaftlichvernünftigen Mitteln möglich ist, durch gleichwertige zu ersetzen (insbesondere Hei-

3zungs- und Warmwasseraufbereitungsgeräte), als es sich nicht um ernste Schäden desHauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt.Kommt der Mieter dieser vereinbarten Wartungs-, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- sowieErneuerungspflicht nicht nach, kann der Vermieter nach vergeblicher Aufforderungund angemessener Fristsetzung die Durchführung der notwendigen Arbeiten auf Kostendes Mieters vornehmen lassen.Ernste Schäden des Hauses hat der Mieter dem Vermieter bei sonstigem Schadenersatzunverzüglich anzuzeigen.Variante b)Der Mietgegenstand ist vom Mieter pfleglich und unter größtmöglicher Schonung der Substanzzu behandeln und im übergebenen Zustand unter Berücksichtigung einer natürlichenAbnützung bei bestimmungsgemäßem Gebrauch zu erhalten.Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für diesen bestimmten Einrichtungen, Geräte(insbesondere Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitärebzw. technische Anlagen sowie Geräte) und sonstiges Inventar insoweit zu warten, instandzu halten und instand zu setzen als es sich nicht um ernste Schäden des Hauses oderum die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt. Sofern die Instandsetzungnicht mit wirtschaftlich vernünftigen Mitteln möglich ist, hat der Vermieter diesedurch gleichwertige zu ersetzen (insbesondere Heizung- und Warmwasseraufbereitungsgeräte).Kommt der Mieter dieser vereinbarten Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichtnicht nach, kann der Vermieter nach vergeblicher Aufforderung und angemessenerFristsetzung die Durchführung der notwendigen Arbeiten auf Kosten des Mieters vornehmenlassen.Ernste Schäden des Hauses hat der Mieter dem Vermieter bei sonstigem Schadenersatzunverzüglich anzuzeigen.Variante c)Der Mietgegenstand ist vom Mieter pfleglich und unter größtmöglicher Schonung der Substanzzu behandeln.

4Der Vermieter hat den Mietgegenstand und die für diesen bestimmten Einrichtungen, Geräte(insbesondere Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitärebzw. technische Anlagen sowie Geräte) und sonstiges Inventar zu warten, instand zuhalten, instand zu setzen und, sofern die Instandsetzung nicht mit wirtschaftlich vernünftigenMitteln möglich ist, durch gleichwertige zu ersetzen (insbesondere Heizungs- undWarmwasseraufbereitungsgeräte).Ernste Schäden des Hauses hat der Mieter dem Vermieter bei sonstigem Schadenersatzunverzüglich anzuzeigen.Der Mustermietvertrag ist branchenneutral ausgestaltet, sodass er naturgemäß keine branchenspezifischenEigenheiten abbildet.Achtung: Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass der Mustermietvertrag davon ausgeht,dass der Mieter Unternehmer ist und daher nicht dem Konsumentenschutzgesetz(KSchG) unterliegt. Insbesondere ist dieser Mustermietvertrag nicht auf angehende Einzelunternehmerzugeschnitten, weil diese im Hinblick auf Gründungsgeschäfte noch als Konsumentenim Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gelten. Unter Gründungsgeschäfteneines angehenden Einzelunternehmers versteht man jedenfalls solche Geschäfte, die dieserzur Vorbereitung seiner erstmaligen Geschäftstätigkeit vor dem ersten Kundenkontaktabschließt.Die vorgeschlagenen Klauseln sind so ausgestaltet, dass immer dann, wenn Varianten angeführtsind oder Worte, Zahlen bzw. Begriffe durch Schrägstriche getrennt sind, (wie z.B.„3 %/ 5 %/ ... %“ oder „Kalendermonats/-quartals/-halbjahres/-jahres“) durch Streichungdes jeweils nicht Zutreffenden, die für den Einzelfall passende Lösung gewählt wird.Unabhängig davon können auch einzelne Passagen gestrichen oder geändert werden; siekönnen auch durch eigene Formulierungen ersetzt werden. Selbstverständlich bleibt esauch unbenommen, den Vertrag durch Formulierungen eigener Wahl zu ergänzen. Dabei istaber zu beachten, dass dadurch nicht von zwingenden rechtlichen Bestimmungen, insbesonderedes Mietrechtsgesetzes, abgewichen werden kann.Bei Änderungen bzw. Ergänzungen des Mustermietvertrages sowie generell in Unsicherheits-oder Zweifelsfragen sollte juristischer Rat eingeholt werden.Trotz sorgfältiger Erarbeitung und Prüfung sämtlicher Vertragsbestandteile wird für dieRichtigkeit und Vollständigkeit des Inhalts keine Gewähr geleistet, und jegliche Haftungder Wirtschaftskammerorganisation ausgeschlossen.Diese Broschüre ist ein Produkt der Zusammenarbeit aller Wirtschaftskammern.Bei Fragen wenden Sie sich bitte an die Wirtschaftskammer Ihres Bundeslandes:Burgenland, Tel. Nr.: 05 90907, Kärnten, Tel. Nr.: 05 90904, Niederösterreich Tel. Nr.: (02742) 851-0,Oberösterreich, Tel. Nr.: 05 90909, Salzburg, Tel. Nr.: (0662) 8888-0, Steiermark, Tel. Nr.: (0316) 601-0,Tirol, Tel. Nr.: 05 90905-1111, Vorarlberg, Tel. Nr.: (05522) 305-0, Wien, Tel. Nr.: (01) 51450-1010,Hinweis! Diese Information finden Sie auch im Internet unter http://wko.at. Alle Angaben erfolgen trotz sorgfältigster Bearbeitungohne Gewähr und eine Haftung des Autors oder der Wirtschaftskammern Österreichs ist ausgeschlossen. Bei allenpersonenbezogenen Bezeichnungen gilt die gewählte Form für beide Geschlechter!

VERMERK ÜBER DIE SELBSTBERECHNUNGDER HGEBÜHR UGEBÜHRENBETRAGDATUMUNTERSCHRIFT DES VERMIETERS5H A U P T M I E T V E R T R A GKurzinfo1 / Kurzinfo2 / Detailinfo(für Geschäftsraummieten, die dem VollanwendungsbereichKurzinfo / Detailinfo des MRG unterliegen)abgeschlossen zwischenHerrn/Frau/Firma........................................................................................wohnhaft in/mit Sitz in ...............................................................................................................................................................................................im Folgenden kurz Vermieter genannt undHerrn/Frau/Firma........................................................................................wohnhaft in/mit Sitz in ...............................................................................................................................................................................................im Folgenden kurz Mieter genannt, wie folgt:I.MIETGEGENSTANDUm spätere Streitigkeiten zu vermeiden ist es wichtig, den Mietgegenstand möglichst genauund nachvollziehbar zu umschreiben. Bei den einzelnen Varianten handelt es sich umverschiedene Möglichkeiten dazu.1. Variante a) Der Vermieter ist Eigentümer der Liegenschaft (EZ)..........................(KG) ............................. mit dem darauf befindlichen Gebäude in(Adresse) ........................ .................... ................................................................... .................... ............................... .„EZ“ bezeichnet die Einlagezahl, „KG“ die Katastralgemeinde. Beide Angaben sind imGrundbuchsauszug enthalten und definieren die Liegenschaft. Sind diese Daten nicht bekannt,sollte statt „EZ“ bzw „KG“ jedenfalls eine exakte Adresse angegeben werden.

6Variante b)Der Vermieter ist Eigentümer der im Wohnungseigentum stehenden Geschäftsräumlichkeitenin (Adresse) ..............................................Top Nr. ...............................................................................Objekte, die im Wohnungseigentum stehen, können vom Eigentümer auch zu geschäftlichenZwecken vermietet werden. Dabei ist allerdings zu beachten, ob das Objekt als Geschäftsraumgewidmet ist. Um spätere Streitigkeiten, insbesondere mit den anderen Wohnungseigentümern,zu vermeiden, sollte die konkrete Widmung daher überprüft werden.2. Variante a) Gegenstand des Mietvertrags sind die auf dem beiliegenden, einen integrierendenBestandteil dieses Vertrages bildenden Plan rot gekennzeichnetenGeschäftsräumlichkeiten im Haus (Adresse) ............................Stiege........ Stock .................... Tür ................................ .Variante b) Der Mietgegenstand besteht aus ................................................................................................ .im Haus (Adresse) .......................... ......................................................... Stiege ................... Stock ..............................Tür................ .Die Beilage eines Plans, in dem der Mietgegenstand gekennzeichnet wird, empfiehlt sichimmer dann, wenn eine sprachliche Umschreibung schwierig ist oder wenn diverse Freiflächenmitvermietet werden. Zusätzlich empfiehlt es sich in jedem Fall auch das Haus (Adresse)und gegebenenfalls die Lage im Haus (Stiege, Stock, Tür) näher zu bezeichnen.3. Die Nutzfläche des Mietgegenstandes beträgt ......... m².Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärkenund Durchbrechungen. Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattungnach nicht für Wohn- und Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkoneund Terrassen sind bei der Berechnung nicht zu berücksichtigen.Die Angabe der Nutzfläche ist wichtig für die Aufteilung der Betriebskosten und sollte dahermöglichst genau erfolgen. Liegt keine exakte Nutzflächenangabe vor, könnte ein „ca.-Betrag“ verwendet werden.4. Variante a) Der Mietgegenstand darf ausschließlich zu Geschäftszwecken und zwarzum Betrieb..........................................................................

7verwendet werden.Jede Änderung des Verwendungszweckes bedarf der ausdrücklichen Zustimmungdes Vermieters; die Einhaltung der Schriftform wird empfohlen.Variante b)Der Mietgegenstand darf ausschließlich zu Geschäftszwecken verwendetwerden.Variante c) Der Mietgegenstand wird zu Geschäftszwecken als ...................................................................................................................vermietet; eine teilweise Verwendung für Wohnzwecke ist unter der Voraussetzung,dass der Geschäftszweck überwiegt, erlaubt.Die Angabe des Geschäftszwecks ist deswegen wichtig, weil bei Abweichen vom vereinbartenGeschäftszweck unter Umständen eine Unterlassungsklage eingebracht werden kann.Nur in Extremfällen (zB Verwendung als Lager statt als Verkaufsraum, Verwendung nur zuWohnzwecken) wäre sogar ein Kündigungsgrund gegeben. Aus Mietersicht ist es daher wichtig,den Geschäftszweck möglichst weit und insbesondere auch im Hinblick auf spätereEntwicklungsmöglichkeiten des Unternehmens zu formulieren (z.B. nicht bloß „Textilhandel“,sondern besser „Handelsgewerbe“).5. Variante a) Bei vertragswidriger Verwendung des Mietgegenstandes steht dem Vermieter,entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen jedenfalls ein Unterlassungsanspruchzu.Variante b) Bei vertragswidriger Verwendung des Mietgegenstandes steht dem Vermieter,entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen jedenfalls ein Unterlassungsanspruchzu, unabhängig davon verpflichtet sich der Mieterdiesfalls für die Dauer des vertragswidrigen Zustandes eine Konventionalstrafein der Höhe von € ......................... pro Monat zu bezahlen.Pönale (Vertragsstrafe) ist pauschalierter Schadenersatz. Der Zweck des Pönales bestehteinerseits darin, zusätzlich Druck auszuüben, damit eine vertragliche Verpflichtung, imvorliegenden Fall das Konkurrenzverbot, nicht verletzt wird. Andererseits soll das Pönaleauch die oftmals bestehende Schwierigkeit beseitigen, wenn die vertragliche Verpflichtungdoch verletzt wird, die Höhe des eingetretenen Schadens festzustellen. Das Pönale istnämlich grundsätzlich unabhängig von der Höhe des Schadens fällig, somit selbst dann,wenn kein Schaden eingetreten ist.Wesentlich ist aber, dass das Pönale einem unverzichtbaren richterlichen Mäßigungsrechtunterliegt, wenn es übermäßig hoch ist.

8Ist der aus dem Verstoß gegen das Konkurrenzverbot entstehende Schaden höher als dasPönale, kann dieser zusätzlich geltend gemacht werden.Das Pönale ist mangels anderer Vereinbarung verschuldensabhängig, dh. nur dann fällig,wenn der Verstoß gegen das Konkurrenzverbot als schuldhaft anzusehen ist, was aber inder Regel der Fall sein wird.6. Variante a) Dem Mieter ist der Mietgegenstand nach ausgiebiger Besichtigung bestensbekannt. Der Zustand des Mietgegenstandes ist der beiliegenden Ausstattungsbeschreibung,einschließlich der dieser beiliegenden Fotografien zuentnehmen. Es obliegt dem Mieter, die für den von ihm beabsichtigtenVerwendungszweck erforderlichen behördlichen Bewilligungen selbst einzuholen.Variante b)Dem Mieter ist der Mietgegenstand nach ausgiebiger Besichtigung bestensbekannt. Der Vermieter sichert die tatsächliche und/oder rechtlicheTauglichkeit des Mietgegenstandes zu dem vom Mieter beabsichtigtenVerwendungszweck zu. Es obliegt dem Mieter, die für den von ihm beabsichtigtenVerwendungszweck erforderlichen behördlichen Bewilligungenselbst einzuholen.Üblicherweise hat sich der Mieter, um die allenfalls erforderliche Betriebsanlagengenehmigungzu kümmern. Es sollte auch noch geklärt werden, ob das Mietobjekt auch baubehördlichals Gewerbebetrieb gewidmet ist.7. Der Mietgegenstand befindet sich samt aller Zu- und Ableitungen imbrauchbaren Zustand.Etwaige, nach Übergabe des Mietgegenstandes hervorkommende Mängel,die dessen Brauchbarkeit beeinträchtigen, sind dem Vermieter unverzüglichanzuzeigen; die Einhaltung der Schriftform wird empfohlen.8. Vermietet ist nur das Innere des Mietgegenstandes, nicht jedoch dessenAußenfläche oder sonstige Teile des Hauses bzw. Flächen der Liegenschaft.

9Für die Dauer des Mietverhältnisses wird dem Mieter das Mitbenützungsrechtan (z.B. Hofflächen, Einfahrt, WC, Abstellflächen aller Art wie insbesondereKfz-Abstellplatz, Müllcontainer) ...............................................................................................................................................................................................................................................................................................................eingeräumt.Wenn bestimmte Flächen (oder auch Räumlichkeiten) vom Mieter mitbenützt werden können,so sollten diese Flächen unbedingt im Mietvertrag aufgezählt werden.9. Variante a) Dem Mieter ist es gestattet an der Außenfläche (genaue Beschreibung)...................................... ein Geschäftsschild/Werbeeinrichtungenim Ausmaß von .................. anzubringen.Variante b)Dem Mieter ist es gestattet über dem Eingangsportal ein Geschäftsschild/Werbeeinrichtungenim Ausmaß von ...................................anzubringen.Variante c)Dem Mieter ist es nur nach vorheriger empfohlenerweise schriftlicher Genehmigungdurch den Vermieter gestattet ein über den rechtlichen Mindestanspruchhinaus gehendes Geschäftsschild/Werbeeinrichtungen anzubringen.Nach der Rechtsprechung ist der Mieter zwar berechtigt, ein „übliches“ Geschäftsschildanzubringen. Wie genau dies auszusehen hat und wo genau dies anzubringen ist, ist gesetzlichjedoch nicht geregelt. Eine diesbezügliche Vereinbarung ist daher sinnvoll.10. Variante a) Ausdrücklich festgestellt wird, dass folgende Einrichtungsgegenstände zueinem angemessenen Entgelt mitvermietet werden: .........................Wenn Einrichtungsgegenstände gegen Entgelt mitvermietet werden, sollte entweder dieHöhe des Entgelts vereinbart werden oder geregelt werden, dass der Betrag im Mietzinsenthalten ist.

10Variante b)Ausdrücklich festgestellt wird, dass keine Einrichtungsgegenstände mitvermietetwerden.11. Der Mieter ist berechtigt während der Dauer des Mietverhältnisses folgendeGemeinschaftsanlagen zu benützen (z.B. Lift, Waschküche, zentraleWärmeversorgungsanlage) ........................................................................................................................................................................................................................................Wenn der Mieter berechtigt wird, Gemeinschaftsanlagen mitzubenützen, so hat er auch diediesbezüglichen Betriebskosten zu tragen, außer die Mitbenutzung macht für den Mieter sogut wie keinen Sinn (zB Liftbenutzungsrecht für Erdgeschoßmieter).12. Für die Dauer des Mietverhältnisses werden dem Mieter vom Vermieter.......... Schlüssel ausgehändigt. Der Mieter verpflichtet sich die Schlüsselbei Beendigung des Mietverhältnisses vollständig zurückzugeben. SolltenSchlüssel während der Mietzeit in Verlust geraten, verpflichtet sich derMieter, auf seine Kosten eine neue, der Ausstattung der bestehenden entsprechendeSperranlage mit den dazugehörigen Schlüsseln von befugtenGewerbetreibenden herstellen zu lassen.II.VERTRAGSDAUER 1Kurzinfo / DetailinfoMietverträge über Geschäftsräumlichkeiten können auf unbestimmte Zeit (unbefristeteVerträge) oder auf bestimmte Zeit (befristete Verträge) abgeschlossen werden.1 Muster: Vereinbarung Einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages

111. Variante a) Das Mietverhältnis beginnt am ................................... und wird aufunbestimmte Zeit abgeschlossen.Beiden Vertragsteilen steht das Recht zu, diesen Vertrag unter Einhaltungeiner ............. -monatigen Kündigungsfrist zum Ende eines Kalendermonats/-quartals/-halbjahres/-jahresgerichtlich aufzukündigen. Eine Aufkündigungseitens des Mieters ist auch mittels eingeschriebenen Briefesmöglich. Kurzinfo /DetailinfoDer Vermieter verzichtet auf die Dauer von ................... Jahrenvonseinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen.Ungeachtet dessen ist aber der Vermieter berechtigt, die vorzeitige Auflösungdes Mietvertrages aus den Gründen des § 1118 ABGB gerichtlichgeltend zu machen.§ 1118 ABGB sieht folgende vorzeitige Auflösungsgründe vor:• Der Mieter macht vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch.• Der Mieter ist nach Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses derart säumig, dasser mit Ablauf des Zahlungstermins den rückständigen Mietzins nicht vollständig entrichtethat.Eine vertragliche Vereinbarung weiterer Auflösungsgründe ist nicht zulässig.Der Mieter verzichtet auf die Dauer von ....................... Jahrenvonseinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Ungeachtet dessen ist aberder Mieter berechtigt die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages aus denGründen des § 1117 ABGB gerichtlich oder mittels eingeschriebenen Briefesgeltend zu machen.§ 1117 ABGB sieht folgende vorzeitige Auflösungsgründe vor:• Der Mietgegenstand wird in einem Zustand übergeben oder gerät ohne Verschuldendes Mieters in einen Zustand, der ihn für den vertraglich vereinbarten Gebrauch untauglichmacht.• Ein beträchtlicher Teil des Mietgegenstandes wird durch Zufall auf eine längere Zeitentzogen oder unbrauchbar.Eine vertragliche Vereinbarung weiterer Auflösungsgründe ist nicht zulässig.

12Wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann es vom Vermieter nurgerichtlich, vom Mieter gerichtlich oder schriftlich (heißt unterschriftlich, dh unterschriebenesFax genügt, E-Mail und SMS nicht) unter Einhaltung von Kündigungsfristen und –terminen aufgekündigt werden.Der Kündigungstermin ist der Zeitpunkt, zu dem der Mietvertrag enden soll, die Kündigungsfristist jener Zeitraum, der zwischen dem Zugang der Kündigung an den Kündigungsgegnerund dem Kündigungstermin mindestens zu verstreichen hat.Die einzuhaltenden Kündigungsfristen und –termine richten sich grundsätzlich nach dervertraglichen Vereinbarung. Wurde im Mietvertrag keine eigene Regelung getroffen,kommt die gesetzliche Regelung nach der Zivilprozessordnung zur Anwendung, wonachGeschäftsräumlichkeiten mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten jeweils zum Ende einesKalenderquartals gekündigt werden können.Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter in seiner Kündigung einen wichtigen, gesetzlichanerkannten Kündigungsgrund anführen. Als Kündigungsgründe für Geschäftsräumlichkeitengelten:• Zahlungsrückstand des Mieters (trotz Mahnung mindestens 8 Tage Rückstand)• Nichterbringen vereinbarter Dienstleistungen• erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietobjekt (insbesondere arge Vernachlässigungdes Mietgegenstandes), rücksichtsloses, anstößiges oder grob ungehöriges Verhaltengegenüber Mitbewohnern sowie mit Strafe bedrohtes Verhalten gegenüberEigentum, Sittlichkeit oder körperliche Sicherheit des Vermieters oder eines Hausbewohners• gänzliche Weitergabe des Mietobjekts oder teilweise Weitergabe gegen unverhältnismäßighohe Gegenleistung• Nichtbenützung des Geschäftslokals für die vertraglich vereinbarte oder einegleichwertige geschäftliche Tätigkeit• Eigenbedarf des Vermieters (allerdings nur unter sehr strengen Voraussetzungen)• Baubehördliche Abbruchs- oder Umbaubewilligung des Gebäudes• schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund, der für den Vermieter, seine Familie odersein Unternehmen als wichtig und bedeutsam anzusehen ist.Weitergehende Vereinbarungen von Kündigungsgründen sind unwirksam.Wurde ein Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeitdauer abgegeben, so muss der gewählteKündigungstermin außerhalb des Verzichtszeitraumes liegen. Die Erklärung derKündigung kann allerdings noch während des Verzichtszeitraumes erfolgen.Variante b) Das Mietverhältnis beginnt am ................... und wird auf die Dauervon ............ Jahren abgeschlossen. Es endet daher am .................................... , ohne dass es einer gesonderten Aufkündigung bedarf.

13Wird das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit abgeschlossen, gibt es bei Geschäftsräumlichkeitenhinsichtlich der Dauer der Befristung keine Regelung betreffend Mindest- oderHöchstdauer. Das Mietverhältnis kann beliebig lang befristet werden. Es kann beliebig oftund auf beliebige Dauer verlängert werden.Wesentlich ist aber, dass der vereinbarte Endtermin ein unbedingter Endtermin ist. Dasheißt, dass der Mietvertrag mit Fristende ausläuft, ohne dass eine Bedingung, wie zB eineKündigung erfüllt werden müsste.Würde nämlich das Fristende eine Bedingung, wie zB eine Kündigung, voraussetzen, dannläge ein bedingter Endtermin vor. Ein bedingter Endtermin ist nicht durchsetzbar. Der ursprünglichbefristete Mietvertrag verwandelt sich mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauerin einen unbefristeten Mietvertrag, für den die Kündigungsschutzbestimmungen des MRGgelten. Der Vermieter kann in einem solchen Fall das Mietverhältnis nur bei Vorliegen vonim MRG aufgezählten Kündigungsgründen gerichtlich aufkündigen.Damit der im Mietvertrag festgelegte unbedingte Endtermin auch tatsächlich durchsetzbarist, muss die Vereinbarung der Befristung unbedingt schriftlich erfolgen. Gleiches gilt auchfür alle Verlängerungen. Darüber hinaus muss auch die Befristungsvereinbarung von allenVertragsparteien ordnungsgemäß unterschrieben sein.Wurde der Mietvertrag zwar richtig befristet (schriftlich, unbedingter Endtermin), wird dasObjekt vom Mieter aber nicht zum Fristende geräumt, muss der Vermieter idR binnen maximal14 Tagen (bei Gericht einlangend) die Räumungsklage einbringen. Geschieht diesnicht, gilt der Mietvertrag einmalig als auf 3 Jahre erneuert. Der Mieter hat in diesem Falldas unverzichtbare Recht den Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltungeiner 3-monatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird nach Ablauf dieser 3 Jahreder Mietvertrag nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert, was den vollenKündigungsschutz des Mieters zur Folge hat.Befristete Mietverträge können genau so wie unbefristete auch ohne ausdrückliche Regelungim Mietvertrag aus den Gründen der §§ 1117, 1118 ABGB vorzeitig aufgelöst werden.Im Übrigen siehe Erläuterungen zu Variante a).Ungeachtet der vereinbarten Vertragsdauer wird dem Mieter/Vermieterdas Recht eingeräumt, das Mietverhältnisba)bb)unter Einhaltung einer ...... monatigen Kündigungsfristnach ........ Jahren unter Einhaltung einer ........... monatigenKündigungsfristzum Ende eines Kalendermonats/-quartals/-halbjahres/-jahres gerichtlich,seitens des Mieters auch mittels eingeschriebenen Briefes, aufzukündigen.

14Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten während der Dauer der Befristung, egal, ob beidenVertragspartnern oder nur einem (meist dem Mieter) eingeräumt, sind unschädlich, solangedas Fristende nach wie vor an keine Bedingung gebunden ist.Die zu Variante a) gemachten Ausführungen zur Kündigung gelten auch hier.2. Nach Beendigung des Mietverhältnisses, aus welchen Gründen immer, hatder Mieter dem Vermieter den Mietgegenstand im brauchbaren Zustandzurückzustellen. Der Mieter ist verpflichtet, die Räumung des Mietgegenstandesund die sonstigen ihn bei Beendigung des Mietverhältnisses treffendenObliegenheiten, wie insbesondere die Reinigung des Mietgegenstandesso rechtzeitig vorzunehmen, dass der Mietgegenstand vom Vermieterunmittelbar nach Vertragsende weiter vermietet werden kann. ZumZeitpunkt der Rückgabe des Mietgegenstandes haben sich daher sämtlicheRäumlichkeiten sowie alle mitvermieteten Einrichtungsgegenstände in einemgereinigten, funktionsfähigen, vollständigen und, unter Berücksichtigungnatürlicher Abnützung, brauchbaren Zustand zu befinden.Die Instandhaltungs- und Erhaltungspflichten des Vermieters gemäß PunktIV dieses Vertrages bleiben hiervon unberührt.3. In diesem Zusammenhang vereinbaren die Vertragsteile, ungeachtet darüberhinausgehender Ansprüche, eine Konventionalstrafe in Höhe von€ ........................., für den Fall, dass der Mietgegenstand vom Mieternicht zum vereinbarten oder gerichtlich festgesetzten Räumungsterminübergeben wird.

15III.MIETZINS Kurzinfo1. Der vereinbarte Mietzins besteht aus:1.1 dem HauptmietzinsEs darf ein nach Lage, Größe, Art, Beschaffenheit, Erhaltungs- und Ausstattungszustandangemessener Hauptmietzins für Geschäftsräumlichkeiten vereinbart werden. Der angemesseneHauptmietzins vermindert sich bei befristeten Mietverhältnissen um 25 % (§ 16Abs. 7 MRG).Ein Unternehmer kann sich auf die Überschreitung des angemessenen Mietzinses nur dannberufen, wenn er die Überschreitung unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe desMietgegenstandes gerügt hat.1.2 dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskostenund öffentlichen Abgaben im Ausmaß von derzeit .......... %.Der Anteil eines Mietgegenstandes an den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben desHauses bestimmt sich grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandeszur Gesamtnutzfläche des Hauses. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit eine anderslautende, schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und allen Mietern zutreffen. Diese Vereinbarung muss den Verteilungsschlüssel aller vermieteten und vermietbarenObjekte enthalten und auf eine allenfalls benachteiligende Kostentragungsregelhinweisen.1.3 dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Gesamtkostendes Betriebes von der gemeinsamen Benützung der Bewohnerdienenden Anlagen des Hauses von derzeit ............ %. (z.B. Lift,zentrale Waschküche).Die Kosten für Gemeinschaftsanlagen werden wie Betriebskosten verrechnet.Wenn der Mieter berechtigt wird, Gemeinschaftsanlagen mitzubenützen, so hat er auch diediesbezüglichen Betriebskosten zu tragen, außer die Mitbenutzung macht für den Mieter sogut wie keinen Sinn (zB Liftbenutzungsrecht für Erdgeschoßmieter).

161.4 dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenständeoder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassungdes Mietgegenstandes hinaus erbringt.Sofern Einrichtungsgegenstände mitvermietet werden bzw. der Vermieter sonstige Leistungen,wie zB Nutzungsmöglichkeit der Fassade, für den Mieter erbringt, kann dafür zusätzlichzum Hauptmietzins ein angemessenes Entgelt verrechnet werden.1.5 der Umsatzsteuer in der jeweiligen gesetzlichen Höhe.Die Umsatzsteuer ist für Geschäftsräumlichkeiten mit 20 % vom gesamten vereinbartenMietzins festgelegt, sofern der Vermieter zur Regelbesteuerung optiert hat, sonst liegt eineunechte Steuerbefreiung vor.2. Der monatliche Mietzins ist im Vorhinein bis spätestens 5. eines jedenMonats spesen- und abzugsfrei auf das Konto............................. desVermieters einzuzahlen.Hier wurde der 5. eines jeden Monats genannt.Natürlich kann auch ein anderer Tag vereinbart werden, bis zu dem der Mietzins einzuzahlenist. Der 5. erscheint jedoch ein guter Kompromiss zu sein, der auch bei Vorliegen vonFeiertagen bzw. sonstiger bankfreier Tage eingehalten werden kann.3. Variante a) (unbefristetes Mietverhältnis)Der monatliche von den Vertragsparteien als angemessen anerkannteHauptmietzins beträgt € ....................................... zuzüglichdergesetzlichen Umsatzsteuer.Variante b) (befristetes Mietverhältnis)Der monatliche von den Vertragsparteien als angemessen anerkannteHauptmietzins beträgt € ................................ zuzüglich der gesetzlichenUmsatzsteuer.Da das Mietverhältnis befristet auf ................... Jahreabgeschlossenwurde, reduziert sich der Hauptmietzins für die Dauer der Befristung um25 % auf € ............. zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Der

17Hauptmietzins ohne Befristungsabschlag beträgt somit € ............ ;derHauptmietzins unter Berücksichtigung des Befristungsabschlages€ .......................Hier wurden Varianten zur Auswahl angeboten, da bei befristeten Mietverhältnissen derMietzins um 25 % vermindert werden muss.Im Falle der Umwandlung eines befristeten Mietverhältnisses in ein unbefristetes Mietverhältnisgilt ab dem Zeitpunkt der Umwandlung der Befristungsabschlag dann nicht mehr,wenn im ursprünglichen Mietvertrag der Befristungsabschlag ziffernmäßig durch Gegenüberstellungdes für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässigen und des tatsächlich vereinbarten,um den Befristungsabschlag verminderten, Mietzins schriftlich ausgewiesen wurde.4. Der vereinbarte, angemessene Hauptmietzins wird auf den von der StatistikAustria verlautbarten monatlichen Index der Verbraucherpreise 2005wertbezogen.Sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden, gilt jener Index alsGrundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht.Ausgangsbasis für diese Wertsicherung ist die für den Monat ....errechnete Indexzahl.Indexschwankungen bis einschließlich 3 % / 5 % / ......... % bleiben jeweilsunberücksichtigt. Bei Überschreiten wird aber die gesamte Veränderungvoll berücksichtigt. Die neue Indexzahl bildet jeweils die neue Ausgangsgrundlagefür die Errechnung der weiteren Überschreitungen.Die Nichtgeltendmachung der Erhöhung des Hauptmietzinses auf Grundder Wertsicherung sowie die Nichteinhebung von Erhöhungsbeträgen giltunabhängig von deren Dauer nicht als Verzicht auf die Wertsicherung desHauptmietzinses.Mit einer Wertsicherungsvereinbarung soll ein Ausgleich für die Inflation geschaffen werden.Eine Wertsicherungsvereinbarung ist zulässig und wirksam, solange der wertgesicherteHauptmietzins den im Falle der Neuvermietung zulässigen Hauptmietzins nicht überschreitet.

18Ein Erhöhungsbegehren ist nur dann wirksam, wenn es schriftlich erfolgt und dem Mieterspätestens 14 Tage vor dem Anhebungstermin (nächster Zinstermin) zugeht. Jegliche rückwirkendeGeltendmachung ist unzulässig.Es können Indexschwankungen in beliebiger Höhe vereinbart werden. 5 % sind häufig. ImVertrag nur eine Zahl nennen, die anderen streichen!5. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist das Einlangen auf dem Konto desVermieters maßgebend.Im Falle des Zahlungsverzuges werden, sofern der Vermieter nicht einennoch höheren Schaden nachweisen kann, jedenfalls Verzugszinsen in Höhedes gesetzlichen Verzugszinssatzes gemäß § 352 UGB vereinbart; darüberhinaus haftet der Mieter dem Vermieter gemäß § 1333 Abs. 2 ABGB für alleaus einer verspäteten Zahlung erwachsenden Kosten.Der gesetzliche Verzugszinssatz beträgt 8 % plus Basiszinssatz. Dabei ist der Zinssatz, deram letzten Kalendertag eines Halbjahres gilt, für das nächste Halbjahr maßgebend. Derjeweils aktuelle Basiszinssatz kann unter der Internetadresse http://zinsklauseln.oenb.atabgefragt werden.Der Gläubiger kann gemäß § 1333 Abs 2 ABGB außer den gesetzlichen Zinsen auch den Ersatzanderer, vom Schuldner verschuldeter und ihm erwachsener Schäden geltend machen,insbesondere die notwendigen Kosten zweckentsprechender außergerichtlicher Betreibungs-oder Einbringungsmaßnahmen, soweit diese in einem angemessenen Verhältnis zurbetriebenen Forderung stehen. Darunter sind vor allem Mahnspesen bzw. sonstige MahnundInkassokosten zu verstehen.6. Die Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben sowie der Anteil anden Kosten des Betriebes von der gemeinsamen Benützung der Bewohnerdienenden Anlagen bestimmen sich nach den jeweiligen gesetzlichen Vorschriften(derzeit §§ 21; 22; 23, 24 MRG).Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung bzw. der Änderung vonVerträgen über die angemessene Versicherung des Hauses, insbesondereauch gegen Glasbruch und Sturmschäden zu bzw. tritt den bestehendenVereinbarungen bei.

19Unter Betriebskosten gemäß § 21 Abs 1 MRG sind ausschließlich die nachstehenden Kostenzu verstehen:• Wasserkosten: Kosten der Versorgung des Hauses aus einer öffentlichen Wasserleitung(Wassergebühren und Kosten, die durch die nach den Lieferbedingungen gebotenenÜberprüfungen der Wasserleitungen erwachsen) oder die Erhaltung der bestehendenWasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichenWasserleitung. Zu den Wasserkosten zählen zudem die Kanalbenützungsgebühren.• Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zurVerbrauchsermittlung• Kosten der Rauchfangkehrung, der Kanalräumung, der Unratabfuhr und derSchädlingsbekämpfung• Kosten der Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses, erforderlichenfallsauch des Hofraums und des Durchgangs zu einem Hinterhaus• Kosten der angemessenen Feuerversicherung• Kosten einer angemessenen Haftpflichtversicherung• Kosten einer angemessenen Versicherung des Hauses gegen Leitungswasserschädeneinschließlich Korrosionsschäden• Kosten einer angemessenen Versicherung des Hauses gegen andere Schäden, wieinsbesondere gegen Glasbruch oder Sturmschäden, soweit die Mehrheit derHauptmieter (berechnet von der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände) einersolchen Versicherung zugestimmt hat. Aus diesem Grund findet sich hier auch einediesbezügliche Zustimmungserklärung des Mieters.• Auslagen für die Verwaltung der Liegenschaft in der Höhe des Betrags für die AusstattungskategorieA je m²-Nutzfläche und Jahr, der auf 12 gleiche Monatsbeträgezu verteilen ist.• Angemessene Aufwendungen für die Hausbetreuung:Die Hausbetreuung umfasst die Reinhaltung und Wartung jener Räume, Flächen undAnlagen der Liegenschaft, die von allen oder mehreren Hausbewohnern benutztwerden können sowie der Gehsteige (einschließlich Schneeräumung). Ferner gehörtdazu die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft.Die Aufwendungen dazu können unterschiedlich in Rechnung gestellt werden.Erfolgt die Hausbetreuung durch einen Dienstnehmer, bestehen diese Aufwendungenaus dem dem Dienstnehmer gebührenden angemessenen Entgelt zuzüglich desDienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrags und der sonstigen durch Gesetzbestimmten Belastungen oder Abgaben sowie den Kosten der erforderlichen Gerätschaftenund Materialien.Erfolgt die Hausbetreuung durch einen Werkunternehmer ist der angemesseneWerklohn zu tragen.Erfolgt die Hausbetreuung durch den Vermieter selbst, können als Aufwendungenfür die Hausbetreuung jene Beträge angesetzt werden, die bei Beschäftigung einesDienstnehmers anfallen würden.

20Öffentliche AbgabenDas sind die Grundsteuer sowie auf den Mieter überwälzbare Landesabgaben, wie etwa dieGebrauchsabgabe des Landes Wien für die Inanspruchnahme öffentlichen Luftraumes(„Luftsteuer“) oder in der Stadt Innsbruck die „Gehsteigabgabe“.GemeinschaftsanlagenSofern der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit auf Grund des Mietvertrages oder eineranderen Vereinbarung berechtigt ist, eine der gemeinsamen Benützung der Bewohnerdienende Anlage des Hauses (Personenaufzug, Zentralheizung, Waschküche etc.) zu benützen,muss er ebenfalls einen Teil der anfallenden Gesamtkosten des Betriebes dieser Anlagemittragen. Die Aufteilung der Kosten erfolgt wie bei den Betriebskosten, dh nach demNutzflächenschlüssel, sofern nicht zwischen dem Vermieter und allen Mietern ein andererAufteilungsschlüssel vereinbart worden ist.Zusätzlich muss für den Mieter die Benutzung der jeweiligen Gemeinschaftsanlage Sinnhaben. Eine Vereinbarung über die Liftbenützung für Parterremieter ist in der Regel unwirksamund eine Weiterverrechnung der Kosten unzulässig.Bei Grünanlagen handelt es sich um Gemeinschaftseinrichtungen besonderer Art, bei der esgrundsätzlich nicht notwendig bzw. üblich ist, besondere Vereinbarungen über die Benützungzu treffen. Nur wenn das Nutzungsrecht einzelnen Mietern oder dem Vermieter vorbehaltenist, können die Kosten hierfür nicht den übrigen Mietern weiterverrechnet werden.7. Zur Deckung der Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben sowieder Kosten des Betriebes von der gemeinsamen Benützung der Bewohnerdienenden Anlagen wird ein monatlicher Pauschalbetrag in der Höhe vonderzeit € ....................... zuzüglich Umsatzsteuer eingehoben. Dieendgültige Abrechnung der jährlichen Kosten erfolgt entsprechend denBestimmungen des MRG bis spätestens 30. Juni des Folgejahres.Arten der Betriebskostenverrechnung• Pauschalverrechnung:Zu jedem Zinstermin wird ein über das Kalenderjahr gleichbleibender Teilbetrag vorgeschrieben(Betriebskostenpauschale), der, sofern im Vorjahr Erhöhungen stattgefundenhaben, um maximal 10 % über dem Betrag des Vorjahres liegen darf.Die im Laufe eines Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichenAbgaben sind vom Vermieter spätestens zum 30. Juni des Folgejahres abzurechnen undbis spätestens 31.12. (dieses Folgejahres) bei sonstigem Verlust des Anspruchs geltendzu machen. Der Vermieter hat die Abrechnung an einer geeigneten Stelle im Haus zurEinsicht durch die Hauptmieter aufzulegen und den Hauptmietern in geeigneter Weise

21Einsicht in die Belege – bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege –zu gewähren. Ein allfälliger Überschussbetrag ist zum übernächsten Zinstermin zurückzuerstatten.Ein allfälliger Fehlbetrag ist vom Mieter zum übernächsten Zinsterminnachzuzahlen.• Einzelvorschreibung:In diesem Fall kann der Vermieter jene Betriebskosten und öffentlichen Angaben zum1. des jeweiligen Monats vorschreiben, die spätestens an diesem Tag fällig werden.Dem Mieter ist die Höhe wenigstens drei Tage im Vorhinein unter Vorlage der Rechnungsbelegenachzuweisen. Kosten, deren Fälligkeit vor mehr als einem Jahr eingetretenist, können nicht mehr geltend gemacht werden. Da die Einzelvorschreibung relativaufwendig ist, wird in der Praxis normalerweise Pauschalverrechnung vereinbart. Diesist auch hier so vorgesehen.8. Ausdrücklich wird festgehalten, dass der Mieter alle sonstigen, von ihmverursachten Bewirtschaftungskosten, wie z.B. Energiekosten, Telefon,Telefax, Telekabel udgl, sowie sämtliche Steuern, Gebühren und Abgaben,die mit dem Betrieb des Unternehmens verbunden sind, selbst zutragen hat. Die Verrechnung dieser Kosten hat nach Möglichkeit direktzwischen dem Mieter und den jeweiligen Lieferanten bzw. Anspruchsberechtigtenzu erfolgen. Sollten solche Kosten dem Vermieter vorgeschriebenwerden, verpflichtet sich der Mieter innerhalb von ........... Tagennach Vorschreibung zu deren Ersatz.9. Die Aufrechnung von Gegenforderungen des Mieters wird – soweit sie nichtrechtskräftig gerichtlich festgestellt oder vom Vermieter ausdrücklich anerkanntwurden - ausgeschlossen.Laut Gesetz ist eine Aufrechnung gleichartiger Forderungen möglich. Da jedoch in der Praxisein Aufrechnungsverbot üblicherweise vereinbart wird, sieht auch der Mustervertrag einsolches Aufrechnungsverbot vor.10. Als angemessenes Entgelt für die mitvermieteten Einrichtungsgegenständewird ein Betrag von € ............................. zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuervereinbart.Als angemessenes Entgelt für folgende vom Vermieter dem Mieter zuerbringende Leistungen ....................................................................................................................................................

22.........................................................................................wird ein Betrag von € .................. zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuervereinbart.

23IV.INSTANDHALTUNG, ERHALTUNG, VERÄNDERUNGEN 2Kurzinfo1 /Kurzinfo21. Der Mietgegenstand ist vom Mieter pfleglich und unter größtmöglicherSchonung der Substanz zu behandeln.Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für diesen bestimmten Einrichtungen,Geräte (insbesondere Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-,Beheizungs- und sanitäre bzw. technische Anlagen sowie Geräte)und sonstiges Inventar regelmäßig zu warten.Kommt der Mieter dieser vereinbarten Wartungspflicht nicht nach, kannder Vermieter nach vergeblicher Aufforderung und angemessener Fristsetzungdie Durchführung der notwendigen Arbeiten auf Kosten des Mietersvornehmen lassen.Ernste Schäden des Hauses hat der Mieter dem Vermieter bei sonstigemSchadenersatz unverzüglich anzuzeigen.2. Vom Mieter gewünschte Veränderungen bzw. Verbesserungen des Mietgegenstandesbedürfen der ausdrücklichen Genehmigung des Vermieters,außer es handelt um geringfügige, die Interessen des Vermieters oder andererHausbewohner nicht negativ berührende Änderungen. BeabsichtigteArbeiten am Mietgegenstand hat der Mieter dem Vermieter unter detaillierterAngabe von Art und Umfang sowie unter Benennung des/der fürdiese Arbeiten in Aussicht genommenen befugten Gewerbetreibenden sorechtzeitig vorher anzuzeigen, dass der Vermieter alle seine eigenen Interessensowie die des Hauses und der übrigen Bewohner des Hauses wahrnehmenkann. Die Einhaltung der Schriftform wird empfohlen.Der Vermieter erklärt sich bereits jetzt dazu bereit beabsichtigten Veränderungen,Verbesserungen und Umbauarbeiten des Mieters zuzustimmen2 Muster: Veränderungen am Mietgegenstand

24und allenfalls entsprechende Baupläne zu unterfertigen, sofern diese demStand der Technik entsprechen, einem wichtigen Interesse des Mietersdienen, die einwandfreie Ausführung der Arbeiten gewährleistet ist,durch die Veränderung weder eine Schädigung und Beeinträchtigung deräußeren Erscheinung des Hauses noch eine Gefahr für die Sicherheit vonPersonen und Sachen verbunden ist und der Mieter die Kosten trägt.Der Mieter ist berechtigt, jedenfalls folgende wesentliche Veränderungendes Mietgegenstandes durchzuführen und es erteilt der Vermieter dazuseine ausdrückliche Zustimmung .............................................. .3. Variante a) Alle vom Mieter zulässigerweise vorgenommenen Veränderungen, Verbesserungenund sonstigen Investitionen gehen bei Beendigung des Mietverhältnissesohne Anspruch auf Ersatz in das Eigentum des Vermieters über.Ansprüche des Mieters aus notwendigen Aufwendungen iSd § 1097 ABGBbleiben hiervon unberührt.Variante b)Alle vom Mieter zulässigerweise vorgenommenen Veränderungen, Verbesserungenund sonstigen Investitionen sind bei Beendigung des Mietverhältnissesnach Wahl des Vermieters entweder ohne Anspruch auf Ersatzim bzw. am Mietgegenstand zu belassen oder es ist auf Kosten des Mietersder frühere Zustand wiederherzustellen. Ansprüche des Mieters aus notwendigenAufwendungen iSd § 1097 ABGB bleiben hiervon unberührt.Variante c)Alle vom Mieter zulässigerweise vorgenommenen Veränderungen, Verbesserungenund sonstigen Investitionen gehen bei Beendigung des Mietverhältnissesohne Anspruch auf Ersatz, soweit nachstehend nicht anders geregelt,in das Eigentum des Vermieters über.Ansprüche des Mieters aus notwendigen Aufwendungen iSd § 1097 ABGBbleiben hiervon unberührt.Für folgende Investitionen leistet der Vermieter dem Mieter Ersatz:

25.................................................................................................................................................................................. .Ersetzt werden, sofern im Einzelfall nicht anderes vereinbart wird, beibaulichen Veränderungen, die Errichtungskosten abzüglich ...... %provollem Nutzungsjahr, bei allen anderen Investitionen der Anschaffungswertabzüglich ............ % pro vollem Nutzungsjahr.Der Anspruch auf Ersatz ist bei sonstigem Verlust dem Vermieter gegenüberunter Vorlage von Rechnungen geltend zu machen. Alle Arbeitensind, ebenfalls bei sonstigem Anspruchsverlust, von befugten Gewerbetreibendendurchzuführen.4. Ausdrücklich abbedungen werden allfällige darüber hinausgehende Ansprüchegemäß §§ 1036, 1037 und 1097 ABGB.5. Aus kurzfristigen Störungen der Wasserzufuhr, Energieversorgung sowieGebrechen aus Gas-, Licht-, Kanalisations-, Strom-, Wasserleitungen udglkann der Mieter gegenüber dem Vermieter keine Schadenersatzansprücheableiten, sofern den Vermieter daran kein grobes Verschulden trifft. VomVermieter verschuldete Personenschäden sind jedenfalls zu ersetzen.6. Dem Vermieter sowie den von ihm Beauftragten steht das Recht zu, Besichtigungendes Mietgegenstandes, soweit dies im Interesse der Erhaltungoder zur Ausübung der notwendigen Aufsicht erforderlich ist, zu den üblichenGeschäftszeiten, nach vorheriger rechtzeitiger Anmeldung unter Angabedes wichtigen Grundes vorzunehmen. Dabei sind die berechtigten Interessendes Mieters nach Maßgabe der Wichtigkeit des Grundes angemessenzu berücksichtigen.Bei Gefahr in Verzug entfällt die Voranmeldepflicht.

26V.UNTERVERMIETUNG, VERPACHTUNG, WEITERGABEKurzinfo /Detailinfo1 /Detailinfo21. Variante a) Eine Untervermietung des Mietgegenstandes ist nur im Rahmen der Bestimmungendes § 11 MRG zulässig.Grundsätzlich darf untervermietet werden. Ein vertragliches Verbot der Untervermietungist nur gültig, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, wie zB gänzliche Untervermietung, Untermietzinsist mehr als doppelt so hoch wie Hauptmietzins, Störung des Hausfriedens. EinVerletzen dieses Verbots stellt einen Kündigungsgrund dar.Variante b)Der Mieter ist berechtigt, den Mietgegenstand ganz oder teilweise zu beliebigenBedingungen an Dritte unter zu vermieten.Mit dieser Klausel ist auch eine gänzliche Untervermietung zulässig, zudem darf der Untermietzinsmehr als doppelt so hoch sein, wie der Hauptmietzins. In beiden Fällen liegtkein Kündigungsgrund vor.ACHTUNG! Anderes gilt für das Verhältnis Hauptmieter/Untermieter. Der Untermietzinsdarf den Hauptmietzins um maximal 50 % übersteigen. Alles was darüber liegt, kann derUntermieter vom Hauptmieter zurückverlangen.Variante c)Dem Mieter wird vom Vermieter das Recht eingeräumt die Mietrechte amgegenständlichen Mietvertrag an einen Rechtsnachfolger zu übertragen.Der Vermieter ist davon unverzüglich mittels eingeschriebenen Briefes zuverständigen. Mit Bekanntgabe tritt der nachfolgende Mieter mit allenRechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Mit diesemVertragseintritt ist das vertragliche Weitergaberecht erschöpft und setztsich nicht auf allfällige andere Nachmieter fort.Der Mieter hat bereits aufgrund des Gesetzes ein Weitergaberecht. Voraussetzung dafür istallerdings, dass der Nachmieter das Unternehmen des Vormieters in derselben Brancheweiterführt. Der Vermieter hat im Gegenzug das Recht, den Mietzins auf ein angemessenesNiveau anzuheben.Möchte der Mieter ein darüber hinausgehendes Weitegaberecht (z.B. branchenunabhängigund/oder ohne Anhebungsmöglichkeit des Mietzinses), so muss dies gesondert vereinbart

27werden. Ein solches vertragliches Weitergaberecht kann aber, wenn nicht anders vereinbart,nur einmal ausgeübt werden.Ein vertragliches Weitergaberecht bewirkt, dass der Vermieter den Mietzins nicht anhebenkann. Für nachfolgende Weitergaben gilt wiederum das gesetzliche Weitergaberecht mitder Möglichkeit der Mietzinsanhebung.Das gleiche gilt, wenn der Mieter bereits weiß, dass er demnächst eine Gesellschaft gründenwird. Auch das wäre ein Fall der Weitergabe von Mietrechten (Beispiel: Das bisherigeEinzelunternehmen scheidet als Mieter aus, die neu gegründete GmbH tritt als Mieter ein).Soll für diesen Fall die Erhöhungsmöglichkeit des Mietzinses ausgeschlossen werden, somuss ein vertragliches Weitergaberecht vereinbart werden.Variante d)Dem Mieter wird vom Vermieter das Recht eingeräumt, sein im Mietgegenstandbetriebenes Unternehmen an ...........................................................................................................................................................................................................................zu verpachten, ohne dass sich für die Dauer des Pachtverhältnisses an derHöhe des Mietzinses etwas ändert.Der Mieter hat bereits aufgrund des Gesetzes das Recht, sein Unternehmen zu verpachten.Er bleibt in diesem Fall Mieter, der Vermieter kann jedoch den Mietzins für die Dauer derVerpachtung auf einen angemessenen Betrag anheben.Soll diese Erhöhungsmöglichkeit des Mietzinses ausgeschlossen werden, so muss dies imMietvertrag ausdrücklich vereinbart werden.2. Eine darüber hinausgehende Übertragung von Rechten und Pflichten ausdiesem Mietvertrag, ganz oder teilweise, in welcher Form auch immer,ist, abgesehen von den sich aus dem MRG ergebenden Rechten einesHauptmieters (§ 12a MRG) untersagt. 3 4 5 6 73 Muster: Antrag gem. § 12a (8) MRG auf Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses gem. § 12a (2) MRG4 Muster: Antrag gem. § 12a (8) MRG auf Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses gem. § 12a (5) MRG5 Muster: Verpachtung des Unternehmens6 Muster: Anzeige gem. § 12 (3) MRG7 Muster: Veräußerung des Unternehmens

28VI.VEREINBARTER KÜNDIGUNGSGRUNDIm Sinne des § 30 Abs 2 Zi 13 MRG wird folgender für den Vermieter/seine nahen Angehörigen/fürdas Unternehmen wichtiger und bedeutsamer Umstand als besonderer Kündigungsgrundvereinbart:........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ .Die Voraussetzung für diesen Kündigungsgrund ist eine schriftliche Vereinbarung, die schonim Mietvertrag getroffen werden muss. Inhalt dieser Vereinbarung muss eine bestimmteTatsache sein, die für den Vermieter oder seine eintrittsberechtigten Personen (Ehegatte,Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie, Wahlkinder, Geschwister) oder für das Unternehmen,für das der Vermieter zeichnungsberechtigt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehenist.Welcher Umstand für den Vermieter als wichtig und bedeutsam anzusehen ist, ist eine Frageder Wertung im Einzelfall. Der häufigste Anwendungsfall in der Praxis ist die Vereinbarungeines ganz konkreten, in der Zukunft liegenden Eigenbedarfs.Als Beispiele für von der Rechtsprechung anerkannte Kündigungsgründe seien genannt:konkret geplante Ausweitung des GeschäftsbetriebesErrichtung von Wohnungen für Arbeitnehmer des Betriebes des Vermieterskonkret geplante Unternehmensgründung durch Sohn/TochterAls Kündigungsgrund wurde von der Rechtsprechung zB nicht anerkannt:Konkurs oder Ausgleich des MietersÜberschreitung von Sperrstunden- bzw Öffnungszeitenvorschriftenteilweise Untervermietungausschließliche Verwendung zu einem bestimmten Geschäftszweck bei sonstigerKündigungbeabsichtigter Abbruch eines Hauses

29VII.VORKAUFSRECHTDer Vermieter räumt dem Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses/für die Dauer von................... Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses das Vorkaufsrecht an der mietgegenständlichenLiegenschaft/am im Wohnungseigentum stehenden Mietgegenstand ein. DerVermieter ist mit einer grundbücherlichen Sicherstellung dieses Vorkaufsrechtes auf Kostendes Mieters einverstanden . .................. .VIII.WETTBEWERBSVERBOTDer Vermieter verpflichtet sich während der Dauer des Mietvertrages im Gebäude, in demsich der Mietgegenstand befindet, keinen dem Unternehmen des Mieters gleichartigen Betriebzu führen oder Mietgegenstände in diesem Gebäude an Konkurrenzunternehmen desMieters zu vermieten oder sie diesen auf sonst eine Art zum Gebrauch zu überlassen.Bei Verstößen gegen das Konkurrenzverbot wird unbeschadet der Geltendmachung weitererAnsprüche und unbeschadet des Ersatzes eines höheren Schadens ein Pönale in der Höhevon € ................ je angefangenem Monat des Verstoßes fällig.Ausführungen zu Pönale siehe I. Mietgegenstand Punkt 5.IX.KAUTIONDas Wesen einer Kaution besteht darin, dass sie dem Begünstigten (Vermieter) Sicherstellungfür die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Ansprüche gewährt.Eine dem Vermieter geleistete Kaution ist mit dem für Spareinlagen üblicherweise gewährtenZinssatz zu verzinsen, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Ein bei Vertragsabschluss erklärterVerzicht des Mieters auf ihre Verzinsung ist unwirksam.

30Variante a) Zur Sicherung für die vertragsgemäße Entrichtung des Mietzinses einschließlichder Betriebskosten, sonstigen vereinbarten Kosten, Steuern,Gebühren und sonstigen Abgaben sowie für die ordnungsgemäße Rückstellungdes Mietgegenstandes samt allem Zubehör und Einhaltung aller Bestimmungendieses Vertrages verpflichtet sich der Mieter bei Vertragsabschlusseine Kaution in Höhe von € .................. in Form einer für dieDauer des Vertrages zusätzlich eines Monats nach Vertragsbeendigungunwiderruflichen abstrakten Bankgarantie zu leisten.Die Abstraktheit der Bankgarantie führt dazu, dass die Bank, wenn der Garantiebetrag vomVermieter geltend gemacht wird, diesen grundsätzlich auszuzahlen hat, ohne hinterfragenzu können, ob dieser tatsächlich zu Recht abgerufen wurde. Allfällige Streitigkeiten überdas Bestehen des Anspruchs können erst danach ausgetragen werden. Allerdings kann dieBank die Auszahlung dann verweigern, wenn die Inanspruchnahme rechtsmissbräuchlicherfolgt, mit anderen Worten ganz offensichtlich jeder rechtlichen Grundlage entbehrt, alsozB. ganz offensichtlich gar keine Forderung des Vermieters besteht.Wenn die Kaution in Form einer Bankgarantie erfolgt, besteht naturgemäß keine Verzinsungspflicht.Variante b) Zur Sicherung für die vertragsgemäße Entrichtung des Mietzinses einschließlichder Betriebskosten, sonstigen vereinbarten Kosten, Steuern,Gebühren und sonstigen Abgaben sowie für die ordnungsgemäße Rückstellungdes Mietgegenstandes samt allem Zubehör und Einhaltung aller Bestimmungendieses Vertrages verpflichtet sich der Mieter bei Vertragsabschlussfür die Dauer des Vertrages eine Kaution in Höhe von € ........durch Übergabe eines auf diesen Betrag lautenden nicht vinkuliertenSparbuches, das der Mieter dem Vermieter zur Sicherstellung an Zahlungstatt abtritt, zu leisten.Die anlässlich des Mietvertragsabschlusses erlegte Kaution ist grundsätzlich nach Beendigungdes Mietverhältnisses, also zum Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjekts, zurückzugeben.Allerdings ist der Vermieter zur Rückstellung der Kaution in der Regel erst dann verpflichtet,wenn klargestellt ist, dass eine Forderung, für welche die Kaution haften sollte,nicht mehr besteht oder nicht mehr entstehen kann, weshalb dem Vermieter eine angemesseneFrist zuzuerkennen ist, um dies überprüfen zu können.

31Sollte der Vermieter berechtigte Forderungen aus dieser Kaution abgedeckt haben, ist derMieter während der Dauer des Mietverhältnisses zu einer entsprechenden Aufstockung derKautionssumme auf den ursprünglichen Betrag innerhalb von einem Monat verpflichtet.X.HAFTUNGSoweit in diesem Vertrag nicht anders geregelt, haftet der Mieter dem Vermieter gegenüberfür alle schuldhaft verursachten Schäden, die diesem durch ihn selbst, durch in denMietgegenstand aufgenommene Personen, oder sonst in seiner Sphäre stehende Dritte entstehen.Der Vermieter haftet, soweit in diesem Vertrag nicht anders geregelt, dem Mieter gegenüberebenso für alle schuldhaft verursachten Schäden, die diesem durch ihn selbst oder inseiner Sphäre stehende Dritte entstehen.Zu den vom Mieter in den Mietgegenstand aufgenommenen Personen bzw. sonstigen in seinerSphäre stehenden Dritten gehören zB. sämtliche Haushaltsangehörige des Mieters,ebenso aber Besucher oder auch Unternehmen, die im Auftrag des Mieters im MietgegenstandVerrichtungen vornehmen.Umgekehrt zählen zu den in der Sphäre des Vermieters stehenden Dritten zB. Unternehmen,die in seinem Auftrag Arbeiten am Mietgegenstand vornehmen.In allen Fällen ist aber vorausgesetzt, dass der Schaden schuldhaft zugefügt wird. Liegtkein Verschulden vor, wie zB. in Fällen höherer Gewalt, bleibt es dabei, dass der Schadenendgültig jenen trifft, in dessen Vermögen er eingetreten ist. Das heißt, bei im Eigentumdes Vermieters stehenden Gegenständen trifft der Schaden diesen, bei im Eigentum desMieters stehenden Gegenständen den Mieter.

32XI.KOSTEN UND GEBÜHREN1. Variante a) Alle mit der Vergebührung dieses Vertrages verbundenen notwendigenKosten, das sind € ........................... , trägt der Mieter.Variante b)Alle mit der Vergebührung dieses Vertrages verbundenen notwendigenKosten, das sind € ........................... , trägt der Vermieter.Variante c)Alle mit der Vergebührung dieses Vertrages verbundenen notwendigenKosten, das sind € ........................... , tragen beide Vertragspartnerje zur Hälfte.Miet- und Pachtverträge (Bestandverträge) sind nur dann gebührenpflichtig, wenn über sieeine Urkunde errichtet wird. Als Urkunde gilt auch die schriftliche Annahme eines Vertragsanbotes.Berechnung der Gebühr:Die Höhe der Gebühr ergibt sich aus• den vertraglich vereinbarten Leistungen und• der vertraglich vereinbarten Laufzeit.Die konkrete Gebühr beträgt:a) Bei bestimmter Vertragsdauer: 1 % des Betrags, der sich aus der Multiplikation von Vertragsdauerx Jahreswert der vertraglich vereinbarten Leistungen (höchstens aber demAchtzehnfachen des Jahreswertes) ergibt.Beispiel: Geschäftsraummietvertrag, Vertragsdauer 5 Jahre, monatlicher Bruttomietzins(inkl. Betriebskosten, USt, etc. ) € 1.500,-, Jahreswert daher € 18.000,- (12 x € 1.500,-)Vergebührung: € 18.000,- x 5 : 100 = € 900,-b) Bei unbestimmter Vertragsdauer: 1 % des 3-fachen JahreswertesBeispiel: Geschäftsraummietvertrag, unbestimmte Vertragsdauer, monatlicher Bruttomietzins(inkl. Betriebskosten, USt, etc. ) € 1.500,-, Jahreswert daher € 18.000,-Vergebührung: € 18.000,- x 3 : 100 = € 540,-Die Gebührenschuld entsteht grundsätzlich mit der Unterzeichnung beider Vertragspartner.Die Gebühr ist zudem vom Vermieter selbst zu berechnen und an das zuständige Finanzamt(Achtung! Sonderzuständigkeiten) abzuführen. Dabei ist zu unterscheiden, ob dieSelbstberechnung mit oder ohne Parteienvertreter erfolgt. Bei Selbstberechnung ohne Par-

33teienvertreter ist die Gebühr bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Abschluss desMietvertrags (also zB. Vertragsabschluss 20. Jänner, maßgeblich ist somit der 15. März),unter Anführung des Verwendungszwecks (Mietvertrag vom …) zu bezahlen. Bis zu diesemZeitpunkt muss dem Finanzamt auch eine Anmeldung über den Mietvertrag mittels amtlichenVordrucks übermittelt werden. Auf dem Mietvertrag selbst ist ein Vermerk anzubringen,der den Gebührenbetrag, das Datum der Selbstberechnung und die Unterschrift desVermieters enthalten muss.Achtung! Werden mehrere Urkunden ausgefertigt, ist dieser Vermerk auf allen Gleichschriftenanzubringen, damit die Vertragsgebühr nur einmal zu entrichten ist. Wird dieserVermerk nicht angebracht, unterliegt auch die Gleichschrift der Vertragsgebühr.2. Die Kosten einer allfälligen rechtsfreundlichen Vertretung oder Beratungträgt jeder Vertragspartner für sich.3. Für Zwecke der Gebührenbemessung wird festgestellt, dass der auf dasMietobjekt entfallende Gesamtmietzins einschließlich Betriebskosten undUmsatzsteuer pro Jahr voraussichtlich € ....................... beträgt.XII.SONSTIGE BESTIMMUNGEN1. Sämtliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen einer gesondertenausdrücklichen Vereinbarung; die Einhaltung der Schriftform wird empfohlen.Aus Beweisgründen wird Schriftlichkeit für Vertragsänderungen und Ergänzungen empfohlen.2. Solange dem Vermieter keine andere Zustelladresse des Mieters schriftlich zur Kenntnisgebracht wurde, erfolgen Zustellungen aller Art an seine in diesem Vertrag genannteGeschäftsanschrift mit der Wirkung, dass sie dem Mieter als zugekommen gelten.3. Für allfällige Streitigkeiten aus diesem Mietvertrag ist das Bezirksgericht des Standortesdes Mietgegenstandes zuständig.Für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen ist laut Gesetz das Bezirksgericht, in dessen Sprengelsich der Mietgegenstand befindet, zuständig.

344. Dieser Vertrag wird in zwei Ausfertigungen errichtet, wovon je eine für die beidenVertragspartner bestimmt ist.Ort:Datum:VermieterMieter