Wert der vorh. Bausubstanz - GHV - Gütestelle Honorar

Wert der vorhandener Bausubstanz gemäß § 10 Abs. 3 a HOAI
Vorhandene Bausubstanz ist regelmäßig bei Wiederaufbauten, Erweiterungsbauten, Umbauten,
Modernisierungen, Instandhaltungen und Instandsetzungen zu beachten. Nach § 10 Abs. 3 a ist ”vorhandene
Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird, bei den anrechenbaren
Kosten angemessen zu berücksichtigen; der Umfang der Anrechnung bedarf der schriftlichen Vereinbarung”.
Damit ist klargestellt, dass eine grundsätzliche Honorierungspflicht für die Leistungen des
Objektplaners bei der Einbeziehung vorhandener Bausubstanz besteht. 1
In den Hinweisen zum RBBau-Vertragsmuster ”Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen” wird
dies an einem Beispiel verdeutlicht: ”Bei Umbauten und Erweiterungen z. B. einer Schlammbehandlungsanlage
in einer vorhandenen Kläranlage ist deren vorhandene Bausubstanz, die technisch oder
gestalterisch mitverarbeitet wird, gemäß § 52 Abs. 3 i. V. m. § 10 Abs. 3 a HOAI zu berücksichtigen” 2 .
Nach der amtlichen Begründung sind bei der Definition des Umfangs der Anrechnung insbesondere
die Leistungen des Auftragnehmers zu beachten. Die notwendige schriftliche Vereinbarung über den
Umfang der Anrechnung muss eine Festlegung der „Baumassen“ treffen und die zugrunde liegenden
Preise enthalten 3 . Die anrechenbaren Kosten werden also durch eine feste (vorhandene Bausubstanz
nach Masse und Preis) und eine variable Größe (Umfang der technischen oder gestalterischen Mitverarbeitung)
definiert.
Allgemein anerkannte Regeln für die Ermittlung angemessener Werte vorhandener Substanz
liegen nicht vor. Eine erste geschlossene Darstellung der Zusammenhänge hat die Forschungsgemeinschaft
Pfarr/Koopmann/Rüster im Auftrag des Bundesministers für Wirtschaft im März 1989 4 vorgelegt.
In der Zwischenzeit sind in der Fachliteratur weitere Vorschläge veröffentlicht worden, über die
wegen der zunehmenden Bedeutung des Bauens im Bestand im Folgenden ein sicher nicht vollständiger
Überblick gegeben wird.
Eine erste Gruppe von Autoren orientiert sich bei der Bestimmung des Wertes vorhandener Substanz
an den für die mitzuverarbeitende Substanz notwendigen Grundleistungen. Enseleit/Osenbrück
5 schlagen zur Ermittlung der angemessenen anrechenbaren Kosten vorhandener Bausubstanz
(A) folgende Formel vor:
A = M * D * V * L = W * V * L [EUR]
In der Formel bedeuten:
A = angemessene anrechenbaren Kosten vorhandener Bausubstanz [EUR]
M = Mengen vorhandener Substanz [m², m³, Stück]
D = Netto-Preise vorhandener Substanz [EUR]
W = Wert vorhandener Bausubstanz
= M * D [EUR]

V = Verminderungsfaktor zur Reduktion der vorhandenen Bausubstanz
auf diejenige Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch
mitverarbeitet wird [%]
L = Leistungen des Auftragnehmers an der vorhandenen Bausubstanz [%]
Werden die Grundleistungen für die vorhandene Bausubstanz nicht in allen Leistungsphasen erbracht,
wird vorgeschlagen, das angegebene Berechnungsschema zu erweitern. Danach soll der
Umfang der Leistungen in jeder Leistungsphase getrennt festgestellt werden. Aus der Wichtung der
Summe aller Teilleistungswerte im Verhältnis zum Wert der Gesamtleistung ergibt sich demzufolge
ein abgeminderter Leistungssatz und damit eine Reduzierung der angemessenen anrechenbaren
Kosten wie folgt:
A’ =M *� D * V * L’ = W * V * P / G [EUR]
In der Formel bedeuten:
A’ = reduzierte angemessene anrechenbaren Kosten vorhandener
Bausubstanz [EUR]
M = wie oben
D = wie oben
V = wie oben
L’ = reduzierte Leistungsanteile des Auftragnehmers für die vorhandene
Bausubstanz [%]
= P / G
P = Summe der Prozentsätze der dem Leistungsbild zugeordneten
Bewertungen der Leistungsphasen, bei denen vorhandene Bausubstanz
technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird [%]
G = Gesamtbewertung der Leistungsphasen des Objekts [%]
Die Verfasser definieren die angemessenen anrechenbaren Kosten vorhandener Bausubstanz
wie folgt 6 :
„Die angemessenen anrechenbaren Kosten vorhandener Bausubstanz (a)
ergeben sich aus dem Wert vorhandener Bausubstanz (W), multipliziert mit
dem Verminderungsfaktor zur Reduktion der vorhandenen Bausubstanz auf
die technisch oder gestalterisch mitverarbeitete Substanz (V), multipliziert mit
dem Teilleistungssatz für die Leistungen an der Bausubstanz (P), dividiert
durch den Teilleistungssatz für die Leistungen an neuen Teilen (G).“
Ähnlich gehen Wierer 7 und Mayerhofer 8 im HIV-KOM vor. Nach ihrer Auffassung können die
anrechenbaren Kosten für die mitzuverarbeitende Bausubstanz mit der Formel
A = M * W * WF * LF [EUR]
berechnet werden. In dieser Formel bedeuten:

W = Wert (ortsüblicher funktionsbezogener Wert; [EUR])
M = Menge der mitverarbeiteten Bausubstanz [m, m², m³, Stück]
WF = Wertfaktor (< 1,0)
LF = Leistungsfaktor (< 1,0)
Der Leistungsfaktor wird definiert als der Quotient aus der Summe der für die Bausubstanz erforderlichen
Teilleistungssätze der Leistungsphasen 1 bis 4 und 5 bis 9 und der Summe der insgesamt möglichen
entsprechenden Teilleistungssätze nach dem jeweiligen Leistungsbild.
Bei der Feststellung des Wertes W der mitzuverarbeitenden Bausubstanz schlagen die Autoren vor,
vom ortsüblichen Preis der Bauteile auszugehen, deren Anschaffung sich der Bauherr durch die
Einbeziehung der Bausubstanz erspart. Er stellt also die ortsüblichen Kosten zum Zeitpunkt der Kostenermittlung
dar. Weist die verarbeitete Substanz Mängel auf, muss entsprechend dem Grad der
Beeinträchtigung ein Minderungsfaktor angesetzt werden, den die Autoren Wertfaktor WF nennen.
Das Produkt aus Wert (ortsüblicher Preis für den Neubau der mitverarbeiteten Bausubstanz) und
dem Wertfaktor WF wird als Erhaltungswert der Substanz definiert. Der Umfang der Mitverarbeitung
in den einzelnen Leistungsphasen kann unterschiedlich sein. Daher empfiehlt es sich, die anrechenbaren
Kosten getrennt nach den Abrechnungsphasen zusammenfassend zu ermitteln. Dies
würde beispielsweise bedeuten, dass die anrechenbaren Kosten der vorhandenen Substanz bei Ingenieurbauwerken
nach § 52 Abs. 2 HOAI für die Leistungsphase 1 bis 4 einerseits und die Leistungsphasen
5 bis 9 und die Leistungen nach § 57 HOAI andererseits unterschiedlich sein können.
Die bisher beschriebenen Auffassungen werden auch von Frik 9 geteilt. Alle Autoren sind sich unter
Bezug auf das BGH-Urteil vom 19.06.1986 10 darüber einig, dass die Preisbasis zur Ermittlung der Kosten
anrechenbarer Bausubstanz der ortsübliche Preis ist, der für die Lieferungen und Leistungen zur
Herstellung der vorhandenen Substanz zum Zeitpunkt des Planungs- und Bauprozesses zu bezahlen
wären.
Eine zweite Gruppe von Autoren ermittelt den Wert der vorhandenen Bausubstanz ohne Berücksichtigung
der Bewertung von Grundleistungen. Nach Darstellung von H. Mantscheff 11 , welche
zahlreiche Autoren zitiert, wird überwiegend der bisher geschilderte Maßstab „Grundleistungen“ auf die
Wertermittlung anzurechnender Bausubstanz abgelehnt 12 . Bei der Ermittlung anrechenbarer Kosten
käme es nämlich nicht auf den Aufwand des Architekten oder Ingenieurs an, da dieser bei der Festlegung
von Honorarzonen und Honorarsätzen berücksichtigt würde. Zur Ermittlung der Kosten werden
drei unterschiedlich genaue Berechnungsmethoden zur Ermittlung des Wertes vorhandener Substanz
erläutert:
– die Ermittlung der Kosten nach den Genauigkeitsanforderungen der Kostenschätzung nach DIN
276 als einfachste und gröbste Methode,
– die Ermittlung der Kosten nach den Genauigkeitsanforderungen der Kostenberechnung nach DIN
276 aus Mengen- und Kostenansatz mittels ortsüblicher Einheitspreise,

– die Elementmethode nach Eich, die von Seifert 13 ausführlich vorgestellt wurde (im Wesentlichen
nur für Hochbauten möglich; die hierzu notwendigen Preise von Vergleichsobjekten sind im Baukosten-Informationssystem
der Architektenkammer Baden-Württemberg veröffentlicht.
Alle von Mantscheff zitierten Autoren ermitteln so genau wie möglich den Wert der mitverarbeiteten
vorhandenen Bausubstanz aus Menge und ortsüblichem Preis. Dabei werden nur diejenigen Bestandteile
der vorhandenen Substanz bei der Kostenermittlung berücksichtigt, die als wesentlicher und funktionaler
Teil des Erweiterungsbaus, des Umbaus, des instand gesetzten oder modernisierten Objekts
anstelle eines neu zu errichtenden Teils oder einer neu zu errichtenden Anlage Verwendung finden.
Eine vergleichbare Auffassung vertreten auch Bredenbeck/Schmidt 14 , die ausdrücklich festhalten:
„Mit „Leistung“ kann hier (= in der Amtliche Begründung zur HOAI) aber nicht
das Leistungsbild der Leistungsphasen nach § 15 HOAI gemeint sein. Vielmehr
beschreibt der Begriff Leistung an dieser Stelle den Umfang der mit zu
verarbeitenden Bausubstanz in räumlicher, funktionaler, gestalterischer und
quantitativer Hinsicht. ....
Der Umfang der mit zu verarbeitenden Bausubstanz in räumlicher, funktionaler,
gestalterischer und quantitativer Hinsicht hat also nichts mit dem Leistungsbild
nach § 15 HOAI zu tun.“
Aus dem Vorgestellten werden folgende Empfehlungen 15 abgeleitet:
– Der Umfang der anrechenbaren Kosten für die mitverarbeitete Substanz ist abhängig vom
„Eingriffsbereich“ der Ingenieurleistungen. Darunter sind diejenigen Bauteile, Anlagen maschinen-,
verfahrens- und prozesstechnischer Ausrüstungen sowie die Technische oder modernisierten
Objektes sind. Die anrechenbaren Kosten sind unabhängig von den Grundleistungen zu
ermitteln, die für die mitverarbeitete Substanz notwendig sind.
– Die in der Amtliche Begründung zu § 10 Abs. 3 a HOAI enthaltene Formulierung, dass der Umfang
der Anrechnung vorhandener Bausubstanz insbesondere von der Leistung des Auftragnehmers
abhänge, kann HOAI–konform nicht unter Bezug auf die Grundleistungen der jeweiligen Leistungsbilder
missverstanden werden. Die hier angesprochene „Leistung“ ist vielmehr gleichzusetzen mit
dem Umfang der mitverarbeiteten Substanz.
– Diese Auffassung wird auch dadurch unterstrichen, dass in § 10 HOAI ausschließlich Ermittlungsarten
für anrechenbare Kosten geregelt sind. Diese sind nach den Grundsätzen der HOAI von den
Planungsanforderungen des Objekts oder von den Leistungen unabhängig, die für das Objekt
notwendig sind. Die Kosten sind vielmehr objektiv und prüfbar für die planerisch erfassten Teile unter
Zugrundelegung der Kostenermittlungsarten nach DIN 276 und der dort genannten Genauigkeitsanforderungen
zu ermitteln.
Über den Umfang der Anrechenbarkeit d. h. über die Höhe ihres Wertes ist eine schriftliche Vereinbarung
abzuschließen. Dabei wäre eine der beschriebenen Methoden der Anteilsberechnung ein wesentlicher
Vereinbarungsbestandteil.

Für den Zeitpunkt der Vereinbarung hat der Verordnungsgeber keine Festlegung getroffen. Sie
muss insbesondere nicht bei der Auftragserteilung bzw. beim Vertragsabschluss abgeschlossen werden.
Sie sollte nur rechtzeitig getroffen werden, um Unsicherheiten und Unstimmigkeiten zwischen den
Vertragsparteien zu vermeiden. Dies schließt ein, dass eine solche Vereinbarung auch noch abgeschlossen
werden kann, wenn die Objektplanung beendet wurde und die zugehörige Kostenberechnung
vorliegt. Oft kann erst dann der Umfang der mitverwerteten Bau- und Anlagensubstanz, also der
Umfang und damit der Vomhundertsatz der Anrechenbarkeit ihrer Kosten bestimmt werden.
Daher empfiehlt es sich, anstelle eines festen, nicht begründbaren Wertes beim Vertragsabschluß die
Methode zur Bewertung der vorhandenen Bausubstanz z. B. nach einer der vorgeschlagenen Arten
zu vereinbaren. Auch der Zeitpunkt der Wertermittlung sollte in dieser Vereinbarung festgelegt werden.
Formulierungsvorschlag:
Die anrechenbaren Kosten der technisch oder gestalterisch mitverarbeiteten Bau- und Anlagenteile
gemäß § 52 Abs. 3 i. V. m. 10 Abs. 3 a HOAI werden im Rahmen der Kostenberechnung (= nach Abschluss
der Entwurfsplanung) folgendermaßen ermittelt:
a) Bau- und Anlagenteile gelten in dem Umfang als technisch oder gestalterisch mitverarbeitet, in
dem sie Teil neuer Anlagenteile (z.B. bei Erweiterungen) sind; sie werden im unmittelbaren Eingriffsbereich
als bestehende Bau- oder Anlagenelemente in das neue Objekt integriert. Dasselbe
gilt sinngemäß bei Umbauten, Modernisierungen, Instandsetzungen und Instandhaltungen.
b) Die feste Ausgangsgröße der Kosten sind deren „vergleichbare“ ortsübliche Herstellkosten, die
anfallen würden, wenn die mitverarbeiteten Bauteile zum gleichen Zeitpunkt wie die Neubauten
errichtet würden. Sie werden wie die Neubaukosten aus Mengen- und Kostenansatz summarisch
ermittelt.
c) Weisen die mitverarbeiteten Bau- und Anlagenteile Mängel auf, sind die nach b) ermittelten Kosten
in Höhe derjenigen Kosten zu verringern, die zur Herstellung ihres bestimmungsgemäßen
„Neuzustandes“ aufzuwenden sind.
Der Wert der vorhandenen Bausubstanz ist erforderlichenfalls für die Planungs- und Ausführungsphase
der Objekte getrennt zu ermitteln.
Als Alternativen zur Erfassung des Wertes der vorhandenen Bausubstanz werden in der Praxis
angewendet:
– Vereinbarung eines ”angemessenen” Wertes bei Vertragsabschluss, der während der Vertragslaufzeit
in der Regel unverändert bleibt 16 . Wie dieser Betrag ermittelt wird, ist in das Ermessen
der Vertragspartner gelegt. Diese Kosten werden den Neubaukosten hinzugerechnet.
Das Honorar wird für die Summe der so berechneten Gesamtkosten unter Ansatz der Honorarzone
ermittelt, der das Gesamtobjekt zuzurechnen ist. Empfehlende Hinweise zur Ermittlung existieren
nicht. Die Regelung entspricht nicht der in der amtl. Begr. empfohlenen Vorgehensweise.
Sie birgt daher tendenziell die Gefahr in sich, dass die zur Erzielung eines HOAI–
konformen Mindesthonorars nach § 4 Abs. 2 notwendigen anrechenbaren Kosten nicht vereinbart

– Vereinbarung einer ”angemessenen” anzurechnenden Wertes wie vor. Auch dieser Betrag wird
den Neubaukosten hinzugerechnet. Das Honorar wird für die Summe der so berechneten Gesamtkosten
unter Ansatz der Honorarzone ermittelt, der das Gesamtobjekt zuzurechnen ist. Der
Honoraranteil, der dem prozentualen Anteil des Wertes der anrechenbaren Bausubstanz an
den Gesamtkosten entspricht, wird zusätzlich mit einem aus § 59 entlehnten ”Umbauzuschlag”
erhöht, um den zusätzlichen Aufwand bei Verarbeitung der vorhandenen Bausubstanz zu decken
17 .
Nachdem § 10 Abs. 3 a eine freie Vereinbarung vorsieht, sind natürlich auch derartige Alternativen
denkbar. Sie haben den Nachteil, dass sie teils HOAI-widrige Gedanken beinhalten (Umbauzuschlag
nur für einen Teil der Maßnahme), teils unbegründet und daher auch nicht prüfbar bzw.
nachvollziehbar sind.
Gerade bei den sehr häufig vorkommenden Mischformen (Kombination von Erweiterung mit Umbau,
Modernisierung, Instandsetzung – auch im Falle des § 23 HOAI - etc.) kann empfohlen werden, wegen
der sehr komplizierten Nachweise des Umbauzuschlags, der Honorarzonenhöhe und des Wertes
vorhandener Bausubstanz bei Vertragsabschluss den Ansatz eines „Erschwerniszuschlages“ auf
das Tafelhonorar zu vereinbaren, der all die Einflüsse auf die Leistungen beim Planen und Bauen im
Bestand zusammenfasst. Eine entsprechende vertragliche Formulierung könnte unter Ziffer 7.1.8 des
Boorberg - Vertragsmusters oder - mit Hinweis unter 7.1.8 - der Länge wegen besser unter § 9 eingefügt
werden und wie folgt lauten:
"Die Vertragsparteien sind sich einig, dass die vom Auftragnehmer geschuldeten
Leistungen unter Berücksichtigung der bestehenden Bauwerke
und/oder Anlagen in den Leistungsphasen 1 bis "x" und "y" bis "z" Anforderungen
aufweisen, die nach den §§ 23, 24, 59, 66 Abs. 5 und 76 HOAI entsprechende
Zuschläge auf das Honorar und die Berücksichtigung des Wertes
mitverarbeiteter Bau- bzw. Anlagensubstanz nach § 10 Abs. 3a HOAI erfordern.
Unter Verzicht auf die hierfür sehr schwierig zu führenden Einzelnachweise
wird vereinbart, dass der Auftragnehmer stattdessen die Honorare für die
Leistungsphasen 1 bis "x" mit einem Zuschlag in Höhe von "X %" und für die
Leistungsphasen "y" bis "z" mit einem Zuschlag in Höhe von "Y %" erhöht.
Die Werte für "X" und "Y" werden nach Vorliegen der Kostenberechnung
vereinbart."
Es wird ergänzend darauf hingewiesen, dass der Mindestzuschlag bei Umbauten und Modernisierungen
ab Honorarzone III 20% beträgt. Daher muss ein Erschwerniszuschlag ab dieser Honorarzone
immer größer als dieser Wert sein. Zu beachten ist dabei, dass daher zuerst die zutreffende Honorarzone
durch Bewertung der Planungsanforderungen beim Umbau, bei der Erweiterung, bei der Modernisierung
etc. durchgeführt werden muss, um anschließend über den Zuschlag überhaupt verhandeln
zu können.
Der Zuschlag stünde dann für die Erschwernis und den Wert der vorhandenen Substanz zur Verfügung.
Hierfür könnten z. B. folgende Zuschläge analog zur Punktebewertung gewählt werden:

Planungsanforderungen aus der
Berücksichtigung vorh. Substanz
sehr gering gering durchschnittlich überdurchschnittlich sehr hoch
Honorarzuschlag in % 20 30 40 50 60
In diesem Zusammenhang ist noch auf ein besonderes Problem bei der Ermittlung anrechenbarer
Kosten bei Deponien einzugehen. Gelegentlich wird die Auffassung vertreten, dass auch der überdeckte
oder künftig einzulagernde Abfall zu den anrechenbaren Kosten einer Deponie gehöre.
Dem ist das OLG Karlsruhe in seinem Urteil vom 26.06.200 18 mit folgender Begründung entgegengetreten:
1) Der überdeckte oder künftig darüber einzulagernde Müll einer Deponie ist bei der Planung einer
Abdeckung von Ablagerungen in seinem Wert den Herstellkosten nicht hinzuzurechnen.
2) Die Kosten für den Müll zählen nur dann zu den Herstellkosten einer Abdeckung von Altablagerungen,
wenn dieser tatsächlich als Baustoff – und nicht nur gedanklich als Planungsgrundlage –
mitverarbeitet wird.
Ludwigshafen, 02. März 2004
Wolfgang Kaufhold
Beratender Ingenieur
Von der Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz öffentlich bestellter
und vereidigter Sachverständiger für Ingenieurhonorare