VERWALTUNGSGERICHTSHOF BADEN-WÜRTTEMBERG

3 S 2611/09
VERWALTUNGSGERICHTSHOF
BADEN-WÜRTTEMBERG
In der Normenkontrollsache
1.
2.
prozessbevollmächtigt:
- zu 1, 2 -
Im Namen des Volkes
Urteil
gegen
Landeshauptstadt Stuttgart - Rechtsamt -,
vertreten durch den Oberbürgermeister,
Marktplatz 1, 70173 Stuttgart
prozessbevollmächtigt:
- Antragstellerinnen -
- Antragsgegnerin -
wegen Gültigkeit der Satzung über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich
geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen

- 2 -
hat der 3. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg durch den
Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dr. Schaeffer, den Richter
am Verwaltungsgerichtshof Haller, die Richterin am Verwaltungsgerichtshof
Speckmaier, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Pfaundler und den Richter
am Verwaltungsgerichtshof Dr. Keller aufgrund der mündlichen Verhandlung
vom 14. Dezember 2011
für Recht erkannt:
Die Anträge werden abgewiesen.
Die Antragstellerinnen tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldnerinnen.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Die Antragstellerinnen wenden sich gegen eine Satzung der Antragsgegnerin
über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und
Personalfürsorgewohnungen - im Folgenden: Satzung.
Die Antragstellerinnen sind Wohnungsbaugenossenschaften, die in ihrem Eigentum
stehende öffentlich geförderte wie auch nicht-öffentlich geförderte
Wohnungen vermieten. Die Antragstellerin zu 1. ist derzeit Eigentümerin von
ca. 300 Gebäuden mit über 2.500 Wohneinheiten im Stadtgebiet der Antragsgegnerin.
Die Antragstellerin zu 2. bewirtschaftet 144 Mietwohnhäuser mit
insgesamt 1.100 Wohnungen im Stadtgebiet der Antragsgegnerin und in deren
Nahraum.
Von dem öffentlich geförderten Eigentum der Antragstellerin zu 1. werden
durch die Satzung insbesondere folgende Objekte betroffen:
XXXXXXXXstraße X-XX/XXXXstraße XXX; XXXXstraße XXX; XXXXXX XXX-
XX X, XXXXXXgasse XX, XXXXXXgasse XX; XXXXXXXXXstraße XX; XXXX-
XXXstraße XX, XX, XX, XXX; XXXXXstraße XX; XXXXstraße XX A+B; XXXX-
XXXXstraße XX, XX; XXXXplatz XX; XXXXX XX, XX, XX; XXXX-XXXXXXXX
Str. XX-XX; XXXXXXstraße XX X-X; XXXXXXXweg X, X, XX; XXXXXXX Straße
XX-XX, XXXXXXXXXXX Straße X; XXXXXXXXXXX Straße X.

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Von dem öffentlich geförderten Eigentum der Antragstellerin zu 2. sind insbe-
sondere betroffen:
XXXXXXXX Platz X-XX; XX XXXXXXXX XX; XXXXXXXX Weg XX, XX;
XXXXXstraße XX, XX; XXXXXstraße XX; XXXXXX Weg X-X; XXXXXX Weg X;
XXXXXstraße XX X-X; XXXXXXX Weg X; XXXXXXX Weg X-XX.
Der Gemeinderat der Antragsgegnerin beschloss die Satzung über die Höhe
der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen
am 18.12.2008; sie wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin
Nr. 52 vom 24.12.2008 ortsüblich bekannt gemacht und trat am 01.01.2009 in
Kraft. Mit Beschluss des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 02.07.2009
wurde die Satzung geändert. Die Änderungssatzung wurde im Amtsblatt der
Antragsgegnerin Nr. 28 vom 09.07.2009 ortsüblich bekannt gemacht. Die Änderungssatzung
trat am 10.07.2009 in Kraft.
Die Antragstellerinnen haben am 01.12.2009 das Normenkontrollverfahren
eingeleitet. Sie beantragen,
die Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten
für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen
vom 18.12.2008 in der geänderten Fassung vom 02.07.2009 für unwirksam
zu erklären.
Zur Begründung tragen die Antragstellerinnen im Wesentlichen vor:
Die Rechtswegzuständigkeit des Verwaltungsgerichtshofs sei gegeben. Die
Satzung gehöre dem öffentliche Recht an. Rechtsstreitigkeiten, die den Verwaltungsgerichtsweg
nach § 40 VwGO eröffneten, ergäben sich aus § 26 und
§ 33 LWoFG. Sie seien auch antragsbefugt. Die Satzung wirke in das private
Rechtsverhältnis zwischen ihnen und ihren Mietern hinein. Sie enthalte Verbote
als unmittelbar wirksame Beschränkungen der Ausnutzbarkeit ihres Eigentums.
§ 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG werde durch die kommunale Satzung
konkretisiert, weil diese die konkrete höchstzulässige Miete festlege. Auch
durch öffentliche Mittel gefördertes Eigentum sei vollwertiges privates Eigentum.
Sie könnten sich daher als Vermieter auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berufen,
der das Recht auf angemessene Verwertung des Eigentums einschließ-

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lich des Rechts umfasse, eine angemessene Miete zu verlangen. Schließlich
werde auch das Recht auf allgemeine Handlungsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG
i.S.d. freien Vertragsabschlusses im Rechtsverkehr betroffen.
Der Normenkontrollantrag sei auch begründet. Die angefochtene Satzung sei
rechtsfehlerhaft. Die Antragsgegnerin gehe mit gebäudebezogenen Einzelfestsetzungen
(Anlagen A - C zur Satzung) von Höchstmieten deutlich unter
die vom Gesetzgeber in § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG vorgesehene 90 %-
Grenze zur ortüblichen Vergleichsmiete (im Folgenden: OVM). Die Antragsgegnerin
habe damit faktisch die vom Gesetzgeber gerade abgeschaffte Kostenmiete
wieder eingeführt, indem sie die Höhe der Kostenmiete auf Dezember
2008 errechnet und diese festgesetzt habe. Die Antragsgegnerin habe im
Frühjahr 2008 mit einem Fragebogen bei den Wohnbauunternehmen gebäudeweise
ohne Differenzierung nach Ausrichtung oder Stockwerk der Wohnung
ausdrücklich die aktuelle Kostenmiete im Januar 2008 erhoben und dann
nach eigenem Gutdünken die Kostenmiete ermittelt und diese mit gewissen
Aufrundungen zur gebäudebezogenen Festsetzung der Höchstbeträge in den
Anlagen der Satzung gemacht. Die Folge sei gewesen, dass als Höchstmieten
die vom Gesetzgeber gerade abgeschafften Kostenmieten aus Dezember
2008 festgesetzt worden seien. Das LWoFG sehe die bisherige Kostenmiete
demgegenüber als vertraglich vereinbarte Miete umgewandelt und als Aus-
gangspunkt vertraglicher Anpassungsmöglichkeiten wie sonst auch im Vertragsrecht.
Das erfolgte „Einfrieren“ der vertraglich geschuldeten Miete auf
die abgeschaffte Kostenmiete sei gesetzes- und rechtswidrig. Aus der Gesetzesbegründung
(LT-Drs. 14/1767, S. 19) folge die - auch durch Mieterhöhungen
zu erreichende - Begrenzung von 90 % der OVM. Eine Wiedereinführung
der alten Kostenmiete sei nicht gewollt gewesen. Hinzu komme, dass die bisherige
Kostenmiete keine statisch festliegende Miete gewesen sei. Sie habe
neben der Einzelmiete auch Umlagen, Zuschläge und Vergütungen umfasst.
Diese hätten bei Änderungen neu berechnet werden können. Diese Flexibilität
entfalle nun zu Unrecht ersatzlos. Außerdem habe die Antragsgegnerin Kostenmieterhöhungen
der Antragstellerin zu 2. mit Wirkung vom 01.12.2008 bei
Satzungserlass nicht berücksichtigt.
Die Satzung sei auch wegen Ungleichbehandlung zu beanstanden. Im Vorteil
und nunmehr teilweise deutlich besser gestellt seien solche Wohnbauunter-

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nehmen, die auf den Fragebogen der Antragsgegnerin keine Angaben gemacht
hätten. Denn diesen Unternehmen werde in § 2 Abs. 2 Satzung ledig-
lich ein pauschaler Abschlag auf 78 % der aktuellen OVM auferlegt. Die den
Antragstellerinnen auferlegten Höchstmieten lägen dagegen teilweise deutlich
unter 78 % des Satzes der OVM 2007. Die Antragsgegnerin hätte zur Vermeidung
der Ungleichbehandlung den Sachverhalt ermitteln und die Aus-
kunftspflicht notfalls durchsetzen müssen.
Die Antragsgegnerin gehe mit der pauschalen 78 %-Grenze für die Grundstü-
cke, für die keine Angaben vorlägen, oder für die die Kostenmiete nicht berechnet
worden sei, deutlich unter die vom Gesetzgeber vorgesehene 90 %-
Grenze. Dafür wäre eine sachliche Rechtfertigung ohne Überkompensation
und Wettbewerbsverzerrungen erforderlich gewesen. Diese rechtfertigten sich
nicht aus den Akten und sei auch sonst in gerade dieser Höhe nicht ersichtlich.
Es handle sich um einen willkürlich festgelegten Wert. Es bestehe des
Weiteren keine sachliche Rechtfertigung für die Unterscheidung der Höchstmieten
nur nach Gebäuden, ungeachtet erheblicher Unterschiede des Miet-
werts von unterschiedlichen Wohnungen in einem Gebäude. Lage, Größe,
Baujahr und Ausstattung sowie sonstige Wertunterschiede der Wohnungen
seien weder erhoben noch festgesetzt worden. Die Begrenzung der Erhöhung
von Höchstmieten ab 2011 parallel zum Mietspiegel für freien Wohnraum in
§ 3 führe zu einer immer weiter zunehmenden Schlechterstellung gegenüber
der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zinssprünge in Darlehensverträgen zur Fi-
nanzierung des öffentlich geförderten Wohnraums und Erhöhungen der Erbbauzinsen
könnten nunmehr anders als früher bei der Erhebung der Kostenmiete
nicht mehr an die Mieter weitergegeben werden. Rechtswidrig sei auch
die in § 5 Abs. 2 der Satzung normierte Pflicht, alle Mietaufschläge für
Schönheitsreparaturen bis zum 01.01.2011 zurückzunehmen. Die Vermieter
hätten damit keine Kompensationsmöglichkeiten mehr. Denn bei der Festsetzung
der zulässigen Höchstmieten nach Satzung sei kein Aufschlag für
Schönheitsreparaturen berücksichtigt worden. Bislang seien bei der Kostenmiete
Schönheitsreparaturen Bestandteil der anzusetzenden Kosten gewesen.
Der Mietspiegel gehe noch von einer geringeren Vergleichsmiete aus,
unter der Annahme der Wirksamkeit der Klauseln, mit denen die Schönheitsreparaturen
auf den Mieter übergewälzt und die Mieten infolge dessen

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gesenkt worden seien. Im Mietspiegel sei noch nicht die Rechtsprechung des
BGH zu Schönheitsreparaturen berücksichtigt. Dieser Umstand bedeute für
die Antragstellerinnen eine erhebliche finanzielle Belastung, weil sie in diesen
Wohnungen ohne Möglichkeit eines finanziellen Ausgleichs künftig Schönheitsreparaturen
durchführen müssten. Eine Rechtfertigung hierfür sei nicht
ersichtlich. Die Antragsgegnerin habe mit der Satzung zu Lasten der Antragstellerinnen
ihre Sozialausgaben vermindern wollen. Ein weiterer Abwägungsfehler
liege darin, dass sich die Antragsgegnerin in der Beschlussvorlage GR-
Drs. 765/2008 vom 25.11.2008 zum Satzungserlass „verpflichtet“ gesehen
habe. Es fehle zudem ein ausgefertigtes Original des Satzungstextes.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzuweisen.
Zur Begründung trägt sie zusammengefasst im Wesentlichen vor:
Die Rechtswegzuständigkeit des Verwaltungsgerichtshofs sei nicht gegeben.
Rechtsstreitigkeiten in Anwendung der Satzung seien zivilrechtlicher Natur
und von den ordentlichen Gerichten zu entscheiden. Man habe sich für die
Festlegung eines Höchstbetrags entschieden, da bei einem Prozentsatz aus
der örtlichen Vergleichsmiete Meinungsunterschiede bei der Festlegung dieser
zwischen Vermietern, Mietern und der Antragsgegnerin zu befürchten ge-
wesen wären. Der Gesetzgeber habe die Merkmale der Vergleichsmiete in
§ 558 BGB abschließend normiert. Der geforderte Zuschlag für Schönheitsreparaturen
stelle demnach ein dem § 558 BGB fremdes und systemwidriges
Element dar. § 558 Abs. 2 BGB sehe für die Mietpreisfindung lediglich die
dort genannten objektiven Wohnwertmerkmale vor. Der Vorwurf, die Kostenmiete
sei „nach eigenem Gutdünken“ ermittelt worden, sei unzutreffend. Diese
sei vielmehr auf der Basis der Angaben der Antragstellerinnen ermittelt wor-
den. Dass die Antragstellerin zu 1. wirksame Mieterhöhungen der Kostenmiete
zum 01.12.2008 durchgeführt habe, werde mit Nichtwissen bestritten und
sei auch nicht nachvollziehbar dargelegt worden. Des Weiteren bestimme
§ 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG, dass die Miete nicht höher sein dürfe, als es sich
bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete
ergebe. In § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG sei aber nicht geregelt, dass die be-

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stimmte Miete nicht geringer sein dürfe. Der Wert von 78 % sei nicht willkür-
lich festgesetzt worden, sondern ergebe sich aus einer Berechnung, in wel-
cher festgestellt worden sei, dass die Kostenmiete der geförderten Wohnun-
gen im Jahre 2009 in Stuttgart im Durchschnitt ca. 5,43 EUR/m² je Monat und
die ortsübliche Vergleichsmiete 2009/2010 ca. 7,-- EUR/m² je Monat betragen
habe. Daraus ergebe sich eine Differenz der Kostenmiete zu der ortsüblichen
Vergleichsmiete in Höhe von 1,57 EUR/m² je Monat, was einer Differenz von
22 % entspreche. Hätte die Antragsgegnerin die Mieten auf 90 % der ortsübli-
chen Vergleichsmiete festgesetzt, wäre dies eine nicht gerechtfertigte Über-
bewertung der Belange der Wohnungsunternehmer gewesen. Zudem sei hervorzuheben,
dass eine Festsetzung der Mieten auf die 90 %-Grenze den
Wettbewerb verzerrt und zu einer Übersubventionierung der betroffenen
Wohnungsunternehmen entgegen § 7 Abs. 3 LWoFG geführt hätte. Eine
Überbewertung der eigenen Entlastung sei nicht gegeben. Die gebäudeweise
Differenzierung der festgesetzten Höchstmieten sei gerechtfertigt. Die wesentlichen
Parameter für die Wohnwerte einer Wohnung seien berücksichtigt
worden. Die Regelung der Erhöhung der Höchstbeträge in § 3 der Satzung sei
nicht systemfremd. Dass die Antragstellerinnen die steigenden Instandhal-
tungs- und Verwaltungskosten durch Mieterhöhung nicht ausreichend ausgleichen
könnten, sei durch den Wechsel auf das Vergleichsmietensystem des
BGB gewollt. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten seien keine Bestandteile
zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Durch die Satzung seien
die Wohnungsunternehmen besser gestellt, als sie nach der bisherigen Kostenmiete
stünden, da die durchschnittliche Kostenmiete voraussichtlich geringer
angestiegen wäre als die prozentuale Erhöhung nach dem Mietspiegel.
Wenn die allgemeinen Mieten um 5 % stiegen, sei es sachgerecht, dass auch
die Mieten für geförderte Wohnungen um 5 % stiegen. Eine überproportionale
Steigerung im geförderten Wohnungsbau würde zu einer nicht erwünschten
Besserstellung der Wohnungsunternehmen führen. Kostensprünge durch ver-
einbarte Zinssprünge in Darlehensverträgen oder die Anhebung von Erbbauzinsen
könnten auch im privaten Wohnungsmarkt nicht an den Mieter wieder
weitergegeben werden. Die Pflicht zur Reduzierung der bisherigen Kostenmiete
bei durchgeführtem Mietaufschlag für Schönheitsreparaturen in § 5
Abs. 2 der Satzung sei nicht zu beanstanden. Die Übergangsregelung in § 5

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Abs. 2 der Satzung entspreche der gesetzlichen Intention, dass die Sozial-
miete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen solle und ein Min-
destabstand zur ihr wahren müsse. Dass nunmehr keine Kompensationsmöglichkeit
mehr wie unter dem Kostenmietprinzip bestehe, sei eine Folge der
Abschaffung der Kostenmiete. Insoweit sei auf die Gesetzesmaterialien zu
verweisen (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Die Nichtaufnahme eines Aufschlags für
Schönheitsreparaturen im Rahmen der Festsetzung der zulässigen Höchstmieten
in der Satzung sei nicht zu beanstanden. Die Regelung in § 4 (Moder-
nisierung) der Satzung sei weder willkürlich noch abwägungsfehlerhaft. Denn
Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen seien weiterhin möglich, sie
müssten jedoch den gesetzlichen Rahmen der §§ 559 ff. BGB und des § 32
Abs. 3 LWoFG einhalten. Dass auch Modernisierungen, die noch 2008 durch-
geführt worden seien, von dieser Regelung betroffen seien, sei nur verständlich,
da nunmehr die Bestimmungen des LWoFG und der Satzung zu beach-
ten seien. Bei der Satzung handle es sich um eine Pflichtsatzung. Ein Original
des Satzungstextes sowie ein von einem Unterzeichnungsberechtigten unter-
zeichnetes Sitzungsprotokoll seien vorhanden.
Die Akten der Antragsgegnerin liegen dem Gericht vor. Sie waren Gegenstand
der mündlichen Verhandlung. Wegen der weiteren Einzelheiten des
Sach- und Streitstands wird hierauf sowie auf die zwischen den Beteiligten
gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Normenkontrollanträge sind unzulässig.
Die Rechtswegzuständigkeit des angerufenen Verwaltungsgerichtshofs ist
nicht gegeben.
Nach § 47 Abs. 1 VwGO entscheidet der Verwaltungsgerichtshof "im Rahmen
seiner Gerichtsbarkeit" über die Gültigkeit der dort genannten Rechtsvor-
schriften. Es muss sich um Verfahren handeln, für die der Verwaltungsgerichtsweg
im Sinne von § 40 VwGO eröffnet ist. Insoweit ist hierfür zu prüfen,
ob sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten
ergeben können, für die der Verwaltungsrechtsweg gegeben ist

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(BVerwG, Beschluss vom 27.07.1995 - 7 NB 1.95 -, NVwZ 1996, 63; VGH Ba-
den-Württemberg, Urteil vom 25.06.2003 - 4 S 1999/02 -, ESVGH 53, 555
[Ls.] = juris; Beschluss vom 29.7.1968 - I 760/65 -, NJW 1968, 2076; Be-
schluss vom 07.12.1988 - 4 S 3038/87 -, VBlBW 1989, 302, 303;
Kopp/Schenke, VwGO, 16. Aufl., § 47 Rn. 17; Schmidt, in: Eyermann, VwGO,
13. Aufl. 2010, § 47 Rn. 32; Ziekow, in: Sodan/Ziekow, VwGO, § 47 Rn. 43).
Der Zweck dieser gesetzlichen Einschränkung ist darin zu sehen, dass der
Verwaltungsgerichtshof nicht eine Rechtsvorschrift mit allgemein verbindlicher
Wirkung (§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO) für ungültig erklären können soll, wenn
für Rechtsstreitigkeiten aus der Anwendung derselben die Gerichte anderer
Gerichtsbarkeiten zuständig sind (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom
29.7.1968, a.a.O.).
Nach Maßgabe dessen fehlt es vorliegend an der Rechtswegzuständigkeit
des angerufenen Verwaltungsgerichtshofs. Zwar handelt es sich bei der angefochtenen
Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten
für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom
02.07.2009 um eine dem öffentlichen Recht zuzuordnende Rechtsvorschrift
mit Außenwirkung im Sinne von § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO. Jedoch folgt aus der
öffentlich-rechtlichen Natur der angefochtenen Satzung allein noch nicht die
Rechtswegzuständigkeit des Verwaltungsgerichtshofs nach § 47 VwGO (VGH
Bad.-Württ., Urteil vom 25.06.2003 - 4 S 1999/02 -, ESVGH 53, 555 [Ls.] =
juris). Der Umstand, dass der Gesetzgeber - wie vorliegend in § 32 Abs. 3
Satz 3 LWoFG - den Erlass einer Norm (hier: Satzung) an ein Organ der öffentlichen
Verwaltung delegiert, besagt noch nicht, dass die aus der Anwen-
dung dieser Norm entstehenden Rechtsstreitigkeiten öffentlich-rechtlicher Natur
sind, wie sich an Bußgeldbescheiden zeigt. Diese können auch dann nur
vor den ordentlichen Gerichten angefochten werden, wenn sie sich auf verordnungs-
oder satzungsrechtliche Regelungen über Ordnungswidrigkeiten
stützen und die Regelungen von Stellen der öffentlichen Verwaltung mit Außenwirkung
erlassen wurden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.07.1995 -7 NB
1.95 -, NVwZ 1996, 63).

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Im vorliegenden Fall hat die angefochtene Satzung nach ihrem für die Beur-
teilung der Rechtswegzuständigkeit allein maßgeblichen Inhalt ausschließlich
mietrechtlichen Charakter mit der Folge, dass für die aus der Anwendung die-
ser Satzung entstehenden Rechtsstreitigkeiten die ordentlichen Gerichte zu-
ständig sind. Die Satzung enthält ausschließlich Regelungen zur Bestimmung
der Miethöhe im Rahmen eines zwischen einem Vermieter und einem Mieter
auf privatrechtlicher Grundlage abgeschlossen Mietvertrags nach § 535 BGB
über öffentlich geförderten Wohnraum. Dies zeigen die nachfolgenden Erwä-
gungen.
1. Rechtsgrundlage der angefochtenen Satzung der Antragsgegnerin ist das
Landesgesetz zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen
(Landeswohnraumförderungsgesetz - LWoFG) vom 11.12.2007 - in
Kraft getreten am 01.01.2008 (GBl. S. 581). Nach § 32 Abs. 3 Satz 1 LWoFG
finden auf das Mietverhältnis (über öffentlich geförderten Wohnraum [vgl. § 32
Abs. 1 LWoFG]) zum 01.01.2009 die Vorschriften des allgemeinen Wohn-
raummietrechts nach den Maßgaben dieses Absatzes Anwendung. Diese Bestimmung
bringt in Zusammenschau mit § 32 Abs. 2 Satz 1 LWoFG die Ab-
kehr von der - bisherigen - Kostenmiete hin zur Vergleichsmiete zum Ausdruck
(vgl. hierzu Feßler, WuM 2009, 90). Die Ermittlung der Miethöhe für
Mietverhältnisse über bislang preisgebunden Wohnraum richtet sich gemäß
§ 32 Abs. 3 Satz 1 LWoFG nunmehr ausschließlich nach den Vorschriften des
allgemeinen Wohnraummietrechts (§§ 557 ff. BGB), jedoch unter Beachtung
der in Absatz 3 enthaltenen weiteren Vorgaben. Nach § 32 Abs. 3 Satz 3
LWoFG darf die (sozial geförderte) Wohnung für die Dauer der Bindung nicht
gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden, als sie die Gemeinde
durch Satzung unter Beachtung des Verbots der Überkompensation
nach § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. In § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG ist ferner
als gesetzliche Obergrenze bestimmt, dass die in der örtlichen Satzung
nach Satz 3 festzulegende Miete nicht höher sein darf, als sie sich bei einem
Abschlag von 10% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete (sog. Abstandsgebot)
ergibt. In Anwendung der Vorgaben des Landesgesetzgebers
werden in § 2 Abs. 1 der Satzung für die in den Anlagen A, B und C aufgeführten
Wohnungen (öffentlich geförderte [auch nachsubventionierte] Woh-

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nungen) für die Jahre 2009 und 2010 konkrete Mietbeträge (in Euro/m²) fest-
gesetzt und bestimmt, dass diese Wohnungen nicht zu einer höheren Miete
zum Gebrauch überlassen werden dürfen. § 2 Abs. 2 Satz 1 der Satzung be-
stimmt, dass für Wohnungen, die nicht in den Anlagen A, B und C aufgeführt
sind, auf die Dauer der Bindung maximal 78% der ortsüblichen Vergleichsmie-
te verlangt werden dürfen. Für diese öffentlich geförderten Wohnungen wird
damit - auf die Dauer der Bindung - die höchstzulässige Miete auf einen Be-
trag festgesetzt, der sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete abzüglich eines
prozentualen Abschlags von 22 % errechnet. § 3 Abs. 1 der Satzung regelt
die Erhöhung der Höchstbeträge für die in Anlage A, B und C aufgeführten
Wohnungen. § 4 Abs. 1 der Satzung enthält Bestimmungen zu Mieterhöhungen
aufgrund von Modernisierungen. Satz 1 dieser Vorschrift verweist zunächst
auf die Regeln des BGB in den §§ 559 ff. und zugleich auf § 32 Abs. 3
LWoFG, der die Geltung des § 559 Abs. 1 BGB für bestimmte Fälle ein-
schränkt. § 5 der Satzung beinhaltet Übergangsregelungen für einen bestimmten
Zeitraum bezüglich der zulässigen Miethöhe im Vergleich zur ortüb-
lichen Vergleichsmiete. Die gesamten Regelungen sowohl in § 32 LWoFG als
auch in der Satzung der Antragsgegnerin zeigen, dass in Anwendung der in
der Satzung aufgeführten Bestimmungen ausschließlich das dem Privatrecht
zugehörige Mietvertragsverhältnis hinsichtlich der Miethöhe gestaltet wird.
Deshalb sind auch die hieraus entstehenden Rechtsstreitigkeiten über die Zulässigkeit
einer wirksamen Mietzinsvereinbarung bei einem neuen Mietvertrag
oder über die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach § 558 BGB allein zivilrechtlicher
Natur, über die allein die ordentlichen Gerichte zu entscheiden haben.
Der miet- und damit privatrechtliche Charakter des § 32 Abs. 2 und 3
LWoFG und der angefochtenen Satzung kommt insbesondere in dem maßgeblichen
Vergleichsparameter der ortüblichen Vergleichsmiete zur Bestim-
mung der höchstzulässigen Miete öffentlich geförderter Wohnungen zum Ausdruck.
§ 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG und in dessen folgerichtiger Anwendung die
Satzung der Antragsgegnerin verweist als Ausgangspunkt für die Berechnung
und Festsetzung der höchstzulässigen Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
Die für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgebenden
Kriterien sind in § 558 Abs. 2 BGB abschließend aufgeführt. Danach wird die
ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der

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Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer
Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren
vereinbart, oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert wor-
den sind. Ausgenommen ist - hierbei - Wohnraum, bei dem die Miethöhe
durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden
ist. Will ein Vermieter daher die Miete in Anwendung des § 558 Abs. 1
BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder in förderungsrechtlicher Anknüpfung
hieran verlangen, muss er diese nach den in § 558 Abs. 2 BGB
maßgeblichen Parametern ermitteln. Entsteht Streit über die ortsübliche Vergleichsmiete
als Grundlage für ein - förderungsrechtlich modifiziertes - Mie-
terhöhungsverlangen, fällt auch dieser Streit in die Entscheidungskompetenz
der Zivilgerichtsbarkeit. Denn es geht in der Sache um die Durchsetzbarkeit
privatrechtlicher Mieterhöhungsansprüche nach § 558 Abs. 1 BGB. Die Entscheidung,
ob die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend ermittelt wurde, trifft
das in Mietstreitigkeiten zuvörderst berufene und auch sachnähere Zivilgericht;
die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist gerade keine dem
öffentlichen Recht zuzuordnende Frage (BVerwG, Urteil vom 26.01.1996
- 8 C 19.94 -, BVerwGE 100, 262 = NJW 1996, 2046). Diese Ver-
gleichsmieteermittlung wäre aber erforderlicher Ausgangspunkt auch bei einer
materiellrechtlichen Überprüfung der nach dem LWoFG und der Satzung der
Antragsgegnerin höchstzulässigen Miete - sei es in der Form konkreter Beträge
(§ 2 Abs. 1 der Satzung) oder in Form eines bestimmten prozentualen Abschlags
von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 2 Abs. 2 der Satzung). Diese
Aufgabe obliegt - nach dem oben Dargelegten - den Zivilgerichten. Sie sind
berufen, im Rahmen von Mieterhöhungsstreitigkeiten inzident die in der Sat-
zung festgelegte - am Parameter der ortüblichen Vergleichsmiete ausgerichtete
- höchstzulässige Miete zu überprüfen.
2. Dieser Beurteilung steht, anders als die Antragstellerinnen meinen, auch
nicht entgegen, dass das Landeswohnraumförderungsgesetz und die Satzung
öffentlich geförderten Wohnraum betreffen. Dieser Umstand, dem die Antrag-
stellerinnen eine öffentlich-rechtliche Ausstrahlungswirkung zumessen, vermag
die Rechtswegzuständigkeit nicht zu begründen. Die Auffassung der An-
tragstellerinnen widerspricht gerade dem erklärten Ziel des Landeswohnraum-

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förderungsgesetz, das Mietverhältnis über öffentlich geförderten Wohnraum
- in Abkehr von der Kostenmiete - grundsätzlich an das allgemeine Wohn-
raummietrecht anzubinden (§ 32 Abs. 3 Satz 1 LWoFG). Der Landesgesetz-
geber will mit dem Landeswohnraumförderungsgesetz Mietverhältnisse über
öffentlich geförderten Wohnraum ausdrücklich dem Rechtsregime des Bürgerlichen
Gesetzbuchs (§§ 557 ff. BGB) unterstellen. Deshalb finden auch - wie
in § 34 LWoFG ausdrücklich bestimmt - die seit Jahrzehnten für den preisgebundenen
Wohnraum maßgebenden Gesetze wie das Wohnungsbindungsge-
setz (WoBindG), die Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970) und die
II. Berechnungsverordnung (II. BV) sowie die damit verbundenen Ausfüh-
rungsgesetze seit 01.01.2009 in Baden-Württemberg keine Anwendung mehr.
Das Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen
wurde bereits mit Wirkung zum 01.01.2008 aufgehoben (vgl. § 34 LWoFG;
siehe hierzu im Einzelnen Feßler, WuM 2009, 90).
3. Der Einwand der Antragstellerinnen, die Inzidentkontrolle durch die
ordentlichen Gerichte gewähre nur einen unzureichenden Rechtsschutz, greift
gleichfalls nicht. Denn die Zuständigkeit einer anderen, von der Entscheidung
gerade ausgeschlossenen Gerichtsbarkeit wird nicht schon deshalb begründet,
weil diese (möglicherweise) umfassendere Rechtsschutzmöglichkeiten
aufweist. Art. 19 Abs. 4 GG gewährleistet den Rechtsweg nur im Rahmen der
jeweils geltenden Prozessordnung, deren Ausgestaltung dem einfachen Recht
überlassen ist (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.06.2003 - 4 S 1999/02 -,
ESVGH 53, 555 [Ls.] = juris, m.w.N.).
4. Der Annahme der Unzulässigkeit einer abstrakten Normenkontrolle der angefochtenen
Satzung nach § 47 VwGO steht schließlich auch nicht entgegen,
dass sich in Anwendung von Vorschriften des Landeswohnraumförderungsgesetz
auch Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsgerichtsweg
nach § 40 VwGO eröffnet ist. So darf etwa nach § 19 Abs. 2 Satz 1
LWoFG der Vermieter eine Wohnung nicht gegen eine höhere als die höchstzulässige
Miete zum Gebrauch überlassen. Nach § 26 Abs. 1 Satz 1 LWoFG
kann die zuständige Stelle für die Zeit des Verstoßes gegen - u.a. - § 19
Abs. 2 LWoFG von dem Verfügungsberechtigten, dem Vermieter oder deren

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Beauftragten durch Verwaltungsakt Geldleistungen je m² Wohnfläche der
Wohnung erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 1 der Verord-
nung des Wirtschaftsministeriums über die Zuständigkeiten nach dem Lan-
deswohnraumförderungsgesetz (ZuständigkeitsVO-LWoFG) vom 09.10.2009
ist zuständige Stelle i.S.d. Landeswohnraumförderungsgesetzes die Gemein-
de. Wie sich aus diesen Rechtsnormen ergibt, ist Rechtsgrundlage des den
Verwaltungsrechtsweg nach § 40 VwGO eröffnenden Verwaltungsakts allein
das Landeswohnraumförderungsgesetz. Diese Verwaltungsakte ergehen mit-
hin nicht, wie § 47 Abs. 1 VwGO erfordert, „in Anwendung“ der streitgegen-
ständlichen Satzung. Die in der Satzung enthaltenen Bestimmungen über die
höchstzulässige Miete sind lediglich inzident zu prüfende tatbestandliche Vorfragen
für die von weiteren Voraussetzungen abhängigen Verwaltungsakte
(vgl. zum Verhältnis Fehlbelegungsabgabe und Mietspiegel BVerwG,
26.01.1996 - 8 C 19.94 -, BVerwGE 100, 262 = NJW 1996, 2046). Dass dabei
im Streitfall von den Verwaltungsgerichten insoweit auch über zivilrechtliche
Vorfragen zur Höhe der - allgemein bzw. förderungsrechtlich - zulässigen
ortsüblichen Vergleichsmiete entschieden werden muss, ist nichts Ungewöhnliches
(vgl. zur Feststellung eines Notwegrechts nach § 917 BGB BVerwG,
Beschluss vom 11.05.1998 - 4 B 45.98 -, BRS 60 Nr. 182 [1998]) und gibt für
den Rechtsschutz gegen die streitgegenständliche Satzung nichts her.
Die Normenkontrollanträge waren nach alledem als unzulässig abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und § 159 Satz 2 VwGO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132
Abs. 2 VwGO vorliegt.

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Rechtsmittelbelehrung
Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden.
Die Beschwerde ist beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Schu-
bertstraße 11, 68165 Mannheim oder Postfach 10 32 64, 68032 Mannheim,
innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils einzulegen und innerhalb
von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils zu begründen.
Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
In der Begründung der Beschwerde muss die grundsätzliche Bedeutung der
Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung, von der das Urteil abweicht,
oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.
Für das Beschwerdeverfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht müssen
sich die Beteiligten, außer in Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbe-
vollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch
die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Be-
vollmächtigte sind nur Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen
oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaats der Europäischen
Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen
Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt
besitzen, zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen
Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben
gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit
Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum
Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen
Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben
gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.
Vor dem Bundesverwaltungsgericht sind auch die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 5
VwGO bezeichneten Organisationen einschließlich der von ihnen gebildeten

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juristischen Personen gemäß § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 7 VwGO als Bevollmäch-
tigte zugelassen, jedoch nur in Angelegenheiten, die Rechtsverhältnisse im
Sinne des § 52 Nr. 4 VwGO betreffen, in Personalvertretungsangelegenheiten
und in Angelegenheiten, die in einem Zusammenhang mit einem gegenwärti-
gen oder früheren Arbeitsverhältnis von Arbeitnehmern im Sinne des § 5 des
Arbeitsgerichtsgesetzes stehen, einschließlich Prüfungsangelegenheiten. Die
in § 67 Abs. 4 Satz 5 VwGO genannten Bevollmächtigten müssen durch Personen
mit der Befähigung zum Richteramt handeln. Ein Beteiligter, der nach
Maßgabe des § 67 Abs. 4 Sätze 3, 5 und 7 VwGO zur Vertretung berechtigt
ist, kann sich selbst vertreten.
Dr. Schaeffer Haller Speckmaier
Pfaundler Dr. Keller
Beschluss
vom 14.12.2011
Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 9.8.1
des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (Streitwertkatalog
2004, NVwZ 2004, 1327) endgültig auf 20.000,-- EUR festgesetzt.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.
Dr. Schaeffer Haller Speckmaier