Einzelhandelsgutachten Langfassung - Stadt Münster

Potenzial- und Wirkungsanalyse Münster Hiltrup – Stand 08-2011 (Entwurf) 

Potenzialanalyse für weitere 

Einzelhandelsbausteine im 

Zentrum Münster-Hiltrup (Stufe 1) 

Junker und Kruse 

Stadtforschung � Planung Dortmund 

& 

Städtebauliche Wirkungsanalyse 

geplanter Einzelhandelsansiedlungen 

im zentralen Versorgungsbereich 

Münster-Hiltrup (Stufe 2) 

1 


Dortmund, August 2011


Potenzialanalyse für weitere Einzelhandelsbausteine 

im Zentrum Münster-Hiltrup (Stufe 1) 

2 



und 

Städtebauliche Wirkungsanalyse geplanter 

Einzelhandelsansiedlungen im zentralen 

Versorgungsbereich Münster-Hiltrup (Stufe 2) 

Untersuchung im Auftrag der 

Stroetmann Grundbesitz-Verwaltung GmbH & Co. KG 

in Zusammenarbeit mit 

dem Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, 

Verkehrsplanung der Stadt Münster 

Endbericht 

Entwurf 

Stefan Kruse 

Andrée Lorenzen 

Andreas Mayer 


Stadtforschung � Planung 

Markt 5 44137 Dortmund 

Tel. 02 31 – 55 78 58-0 Fax 02 31 – 55 78 58-50 

www.junker-kruse.de info@junker-kruse.de 

Dortmund, August 2011


Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche 

Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich 

Frauen und Männer angesprochen. 

Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht (§ 2 Absatz 2 

sowie § 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftraggeber 

nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung 

(auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe 

der Quelle erlaubt. 



3

Inhaltsverzeichnis 


1 Ausgangssituation und Zielsetzung der Untersuchung ....................... 5 

2 Methodische Vorgehensweise ............................................................ 7 

2.1 Potenzialanalyse für weitere Einzelhandelsbausteine im Zentrum 

Münster-Hiltrup (Stufe 1) ....................................................................7 

2.2 Städtebauliche Wirkungsanalyse geplanter Einzelhandelsansiedlungen 

im zentralen Versorgungsbereich Münster-Hiltrup (Stufe 2) ................9 

3 Baustein 1: Potenzialanalyse für weitere Einzelhandelsbausteine 

im Zentrum Münster-Hiltrup ............................................................ 16 

3.1 Nachfragesituation in Münster-Hiltrup und angrenzenden Gebieten.......16 

3.2 Einzelhandelsangebot in Münster Hiltrup ...............................................19 

3.3 Städtebaulicher Kurzcheck des Zentrums Münster-Hiltrup ......................27 

3.4 Entwicklungspotenziale für das Hiltruper Zentrum..................................32 

4 Baustein 2: Städtebauliche Wirkungsanalyse geplanter 

Einzelhandelsansiedlungen im zentralen Versorgungsbereich 

Münster-Hiltrup ............................................................................... 40 

4.1 Beschreibung des Planvorhabens............................................................40 

4.2 Untersuchungsrelevante Angebots- und Nachfragesituation...................45 

4.3 Potenzielle absatzwirtschaftliche Auswirkungen im Untersuchungsraum 

in Folge der Realisierung des Planvorhabens ......................................57 

4.4 Einordnung der potenziellen absatzwirtschaftlichen Auswirkungen 

hinsichtlich möglicher städtebaulicher Folgewirkungen.......................78 

5 Zusammenfassung und Bewertung................................................... 86 

4 


Stadtforschung � Planung Dortmund


1 Ausgangssituation und Zielsetzung der Untersuchung 

Die Fa. Stroetmann plant, auf einem Standort im Bereich des Bahnhofs Hiltrup in der Stadt 

Münster, der gemäß dem EHK der Stadt Münster Bestandteil des zentralen Versorgungsbereichs 

Hiltrup-Mitte ist, großflächigen Einzelhandel anzusiedeln. Zum einen soll ein bestehender 

Lebensmittelvollsortimenter innerhalb des Zentrums verlagert werden. In diesem 

Zusammenhang soll die Verkaufsfläche auf ca. 1.900 m² (inkl. Vorkassenzone) erweitert 

werden, um einen zukunftsfähigen, modernen Markt innerhalb des Stadtbereichszentrums 

zu etablieren. Neben dem Lebensmittelvollsortimenter steht ein weiteres Flächenpotenzial 

in einer Größenordnung von bis zu 1.000 m² Verkaufsfläche zur Diskussion. Hierbei 

handelt es sich konkret um die Branchen Bekleidung, Schuhe, Drogerie- und Zooartikel, 

die einzeln oder auch in Kombination als weitere Branchen angesiedelt werden sollen. 

Für die Stadt Münster verbinden sich mit solchen Vorstellungen Chancen (z.B. Bindung 

bisher abfließender Kaufkraft, Stärkung und Sicherung des Nebenzentrums Hiltrup), aber 

auch Risiken (Umsatzverlagerungen durch die zentrenrelevanten Sortimente aus den eigenen 

zentralen Versorgungsbereichen; Schwächung der verbrauchernahen Versorgung), so 

dass im Rahmen dieser städtebaulichen Wirkungsanalyse i.S.v. § 11 (3) BauNVO eine 

Grundlage erarbeitet wird, die die positiven wie negativen Implikationen einer solchen 

möglichen Ansiedlung aufzeigt und entsprechende Lösungsmöglichkeiten anbietet. Dies 

gilt vor allem auch mit Blick auf die möglichen (absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen) 

Auswirkungen. 

Dieser – für die weiteren Planungs- und Verfahrensschritte erforderlichen – gutachterlichen 

Analyse vorgeschaltet ist eine Analyse und Bewertung möglicher Entwicklungspotenziale 

und –perspektiven für das Zentrum Hiltrup. Neben rein quantitativen Faktoren (Branchen, 

Verkaufsflächen) werden hierbei auch qualitative und funktionale Aspekte herausgearbeitet 

und bewertet. 

Ziel dieser Untersuchung ist es somit, auch vor dem Hintergrund aktueller rechtlicher 

Rahmenbedingungen und Grundlagen einerseits sowie des am 11. Februar 2009 vom Rat 

der Stadt beschlossenen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Münster 1 andererseits, 

als fachlich fundierte und empirisch abgesicherte Grundlage zur Abwägung 

sowohl für eine sachgerechte Entscheidung in der Stadt als auch als Bewertungsgrundlage 

in anschließenden genehmigungsrechtlichen Verfahrensschritten zu dienen. 

Folgende Fragestellungen stehen somit im Mittelpunkt des Untersuchungsinteresses (Untersuchungsstufen 

1 und 2): 

�� Wie stellen sich die derzeitigen quantitativen, qualitativen, städtebaulichen und funktionalen 

Stärken und Schwächen des Hiltruper Zentrums dar? 

1 Stadt Münster, Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung; „Einzelhandels- und Zentren- 

konzept Münster – Fortschreibung 2009“; Münster; Juli 2009 



5


�� Welche Entwicklungspotenziale bzw. –erforderlichkeiten lassen sich für das Zentrum 

Hiltrup formulieren? 

�� Wie stellt sich die (derzeitige und zukünftige absehbare) untersuchungsrelevante Versorgungs- 

und Konkurrenzsituation in Münster und in den unmittelbar angrenzenden 

Ortsteilen Sendenhorst-Albersloh und Drensteinfurt-Rinkerode dar? 

�� Wie ist der avisierte Standortbereich (Bahnhofsumfeld Hiltrup) unter städtebaulichen 

Gesichtspunkten einzuordnen? 

�� Wie ist das derzeitige Geschäftszentrum Hiltrups (Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte) 

unter städtebaulichen wie perspektivischen Gesichtspunkten einzuordnen? 

�� Wie stellt sich die lokale und regionale Nachfragesituation dar? (U.a. rechnerische Ermittlung 

der sortimentsspezifischen Kaufkraftabschöpfung) 

�� Welchen Einzugsbereich werden mögliche Planvorhaben erzielen? 

�� Welchen Umsatz wird das perspektivische Planvorhaben generieren? 

�� Welche absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Folgewirkungen sind mit dem 

Planvorhaben verbunden? (Ermittlung von potenziellen Umsatzumverteilungen und 

mögliche Auswirkungen auf Teile der Zentrenstruktur in Münster?) 

�� Welche bauplanungsrechtlich relevanten Schlussfolgerungen (wie z.B. Beschränkung 

der Gesamtverkaufsfläche; Sortimentsbeschränkungen) ergeben sich aus den Ergebnissen 

der Modellberechnung in Verbindung mit den ggf. erforderlichen städtebaulichen 

Analysen einzelner betroffener Standortbereiche – innerhalb und außerhalb 

Münsters? 

6 




2 Methodische Vorgehensweise 

2.1 Potenzialanalyse für weitere Einzelhandelsbausteine im Zentrum 

Münster-Hiltrup (Stufe 1) 

Für die erste Untersuchungsstufe wurden folgende Arbeitsschritte durchgeführt: 

Zunächst wurde mit Blick auf die Validität der Ergebnisse eine Aktualisierung der vorhandenen, 

räumlich relevanten Datengrundlagen des Einzelhandelsbestandes in der 

Stadt Münster sowie in den perspektivisch betroffenen angrenzenden Ortsteilen Sendenhorst-Albersloh 

und Drensteinfurt-Rinkerode durchgeführt. Diese erfolgte durch eine flächendeckende 

Vor-Ort-Begehung. In diesem Rahmen wurde der komplette Einzelhandelsbestand 

im Hiltruper Zentrum durch eigene Erhebungen differenziert erfasst. Außerhalb 

des Zentrums sowie in den perspektivisch betroffenen angrenzenden Nachbarstadtteilen 

bzw. –zentren wurde eine Überprüfung und Aktualisierung des Einzelhandelsbestandes 

vorgenommen. Diese stützt sich auf von der Stadt Münster zur Verfügung gestellte 

Datengrundlagen aus der kontinuierlich fortgeschriebenen Einzelhandels-Datenbank 

der Stadt Münster. Diese umfasst alle im Münsteraner Stadtgebiet vorhandenen Einzelhandelsbetriebe 

2 , deren Hauptbranche und Gesamtverkaufsfläche sowie die räumliche Lage 

3 der Ladenlokale im Stadtgebiet. Neben den klassischen Hauptsortimenten können jedoch 

auch relevante Nebensortimente zentrentragende Funktionen einnehmen. Für entsprechende 

untersuchungsrelevante Betriebe wurde eine sortimentsgenaue Differenzierung 

der Verkaufsflächen durchgeführt, die auf gezielten Nacherhebungen sowie methodischen 

Schlüsselzuweisungen basiert. Es liegen somit für alle Anbieter der untersuchungsrelevanten 

Sortimente 4 im Untersuchungsgebiet differenzierte Daten für die jeweils geführten 

Sortimentsgruppen und Verkaufsflächen vor. 

In den beiden perspektivisch betroffenen Ortsteilen Sendenhorst-Albersloh und Drensteinfurt-Rinkerode 

wurden die untersuchungsrelevanten Sortimente (Lebensmittel, Drogeriewaren, 

Zooartikel, Bekleidung, Schuhe, Spielwaren, Elektronik) ergänzend erhoben. 

Bei der Ermittlung der aktuellen Umsatzzahlen werden nicht nur die zu Grunde liegenden 

Verkaufsflächen sowie bundesdurchschnittliche Umsatzkennwerte angesetzt, sondern 

2 Dies umfasst neben dem eigentlichen Einzelhandel im engeren Sinne auch Betriebe des Lebensmittelhandwerks 

(Bäckereien, Metzgereien, Konditoreien) sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare Einzelhandelseinrichtungen 

(z.B. Tankstellenshops, Kiosks, Apotheken). 

3 Unterschieden wurden in diesem Zusammenhang insbesondere nach Zentralen Versorgungsbereichen 

(i.S.d. §§ 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie § 11 (3) BauNVO), städtebaulich integrierten Lagen (d.h. 

Wohnsiedlungsbereichen zugeordnete Standorte) und städtebaulich nicht integrierten Lagen (z.B. periphere, 

rein autokundenorientierte Standorte am Stadtrand oder in Gewerbegebieten) 

4 Hierzu zählen Sortimente der Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflegeartikel, 

Bekleidung/Wäsche, Schuhe/Lederwaren sowie Zooartikel. 



7


vielmehr die konkrete Situation vor Ort mit berücksichtigt. Dazu zählen insbesondere die 

unterschiedlichen Flächenproduktivitäten der Vertriebsformen, die spezifischen Kennwerte 

einzelner Anbieter sowie die Berücksichtigung der räumlich detaillierten Angebotsstrukturen 

im Untersuchungsraum. 

Neben der Ermittlung dieser quantitativen Grundlagen wurde im Rahmen einer klassischen 

städtebaulichen Analyse auch eine Bewertung der städtebaulichen Situation des 

Hiltruper Zentrums unter qualitativen Aspekten (inklusive der konkreten Analyse und Bewertung 

der Einbindung des Planstandortbereichs) bezogen auf den öffentlichen wie auf 

den privaten Raum vorgenommen. Wichtige Kriterien waren dabei: 

�� die funktionale Gliederung des Zentrums, 

�� die räumlichen und funktionalen Beziehungen zwischen dem Zentrum und seiner Umgebung, 

�� die Abgrenzung der Hauptgeschäftslage bzw. die innere Gliederung, 

�� das räumliche Gesamtbild, 

�� die städtebauliche Gestaltung und 

�� die Aufenthaltsqualität. 

Die Nachfrageseite wurde anhand sekundärstatistischer Daten (z.B. BBE-Kennziffern zu 

branchenspezifischen Kaufkraftvolumina) in Verbindung mit den kleinräumigen Bevölkerungszahlen 

insbesondere für die Stadt Münster dargestellt. In Verbindung mit einer Umsatzschätzung 

für den vorhandenen Einzelhandelsbestand kann die derzeitige sortimentsspezifische 

Kaufkraftabschöpfung des Hiltruper Einzelhandels und damit auch die derzeitige 

Reichweite des zentrenorientierten Hiltruper Einzelhandels ermittelt und bewertet werden. 

In einem weiteren Schritt wurden die Veränderungen der entwicklungsbestimmenden 

Faktoren dargestellt und bewertet. Neben der für das Kaufkraftvolumen mitentscheidenden 

Größe „Bevölkerungsentwicklung“ sind dies u.a. auch Einschätzungen zum Kaufverhalten 

sowie Veränderungen der unterschiedlichen Einkaufsbeträge der einzelnen Hauptwarengruppen. 

In einem abschließenden Schritt wurde dann mit Hilfe eines Berechnungsmodells unter Berücksichtigung 

der erarbeiteten Parameter eine erste überschlägige Ermittlung des Verkaufsflächenspielraums 

für den Stadtteil Hiltrup und hier insbesondere das Hiltruper Zentrum 

– differenziert nach Hauptwarengruppen – erarbeitet. 

8 




2.2 Städtebauliche Wirkungsanalyse geplanter Einzelhandelsansiedlungen 

im zentralen Versorgungsbereich Münster-Hiltrup 

(Stufe 2) 

Zentraler Bestandteil dieses Bearbeitungsbausteines ist es, die sich durch eine mögliche 

Umverteilung der Umsätze (bedingt durch sich ändernde Kaufkraftströme) ergebenden 

städtebaulichen Auswirkungen möglicher Planvorhaben auf die unterschiedlichen Versorgungsstrukturen 

einerseits sowie die zentralen Versorgungsbereiche im projektrelevanten 

Einzugsbereich zu untersuchen. Grundlage für diese Berechnungs- und Bewertungsschritte 

bilden sowohl die durchgeführten Analyseschritte des Untersuchungsbausteines 1 (Darstellungen 

und Analysen der angebots- und nachfragseitigen Datenbasis sowie die Ergebnisse 

des Potenzialanalyse), aber auch eine Beschreibung und absatzwirtschaftliche Einordnung 

des Planvorhabens (vgl. Kap. 4.1). 

Abschließend werden mit Hilfe eines Gravitationsmodells die auf Basis der dargestellten 

Eingangsparameter ermittelten, möglichen monetären und prozentualen Umverteilungen 

dargestellt (vgl. Kap. 4.3). Da diese jedoch alleine nicht aussagekräftig genug sind, werden 

darauf aufbauend für diejenigen zentralen Versorgungsbereiche und städtebaulich relevanten 

Nahversorgungsstandorte im Untersuchungsgebiet, die gewisse Schwellenwerte 

überschreiten, die abstrakten Ergebnisse der Berechnungen durch weitergehende Analysen 

im Hinblick auf mögliche städtebauliche Auswirkungen qualifiziert (vgl. Kap. 4.4). 

Zur Einordnung des Planvorhabens 

Der potenzielle Einzugsbereich möglicher Einzelhandelsvorhaben im Hiltruper Zentrum errechnet 

bzw. ermittelt sich aus der Attraktivität des Hiltruper Zentrums insgesamt in Verbindung 

mit einer angenommenen attraktiven Nutzungsstruktur auf dem Planvorhabenstandort 

(jedoch auch unter Berücksichtigung der Funktion des Hiltruper Zentrums innerhalb 

des Münsteraner Zentrengefüges). Unter Zugrundelegung der avisierten maximal 

zu realisierenden Verkaufsfläche von weniger als 3.000 m² beschränken sich die Aussagen 

und Bewertungen auf Teilbereiche des Münsteraner Stadtgebiets sowie die beiden angrenzenden 

Ortsteile Sendenhorst-Albersloh und Drensteinfurt-Rinkerode. Entsprechende 

Datengrundlagen zum untersuchungsrelevanten Einzelhandelsbestand sowie zur nachfrageseitigen 

Datenbasis liegen durch die Analysen im Rahmen des Untersuchungsbausteines 

1 vor. 

Eine für die städtebauliche Analyse wichtige Ausgangsgröße stellt das potenzielle Umsatzvolumen 

möglicher Planvorhaben dar. Unter Einbeziehung von Maximalwerten (die auch 

deutlich über den Werten liegen können, die ggf. von einem potenziellen Betreiber angegeben 

werden) wurde für die jeweiligen Varianten der Sortimentsstruktur der Sollumsatz 

abgeschätzt. Angesichts der Erforderlichkeit einer „Worst-Case-Betrachtung“ sind hier 

auch bewusst hohe Eingangsdaten eingeflossen. 

Anmerkungen zum verwendeten Gravitationsmodell 

Zur Prognose der von Einzelhandelsvorhaben ausgehenden absatzwirtschaftlichen und 

städtebaulichen Wirkungen hat sich in der Einzelhandelsforschung und -begutachtung der 



9


Gravitationsansatz bewährt. Das ursprünglich von Huff konzipierte Gravitationsmodell 5 

kann nach Ansicht der Gutachter allerdings nur für eine erste Einschätzung dienen. Daher 

werden in dem hier angewendeten Gravitationsmodell vertiefend Kennwerte und Parameter 

sowohl zur sortimentsspezifischen als auch standortspezifischen Attraktivität, unter Berücksichtigung 

vorhandener Kaufkraftabschöpfungen, rechnerisch eingestellt, was eine 

unabdingbare Voraussetzung für die Validität der Ergebnisse dieser Modellrechnung darstellt. 

Unter Anwendung dieses differenzierten Gravitationsmodells, in das die für den Untersuchungsraum 

relevanten Kennwerte einfließen, wird die durch das Einzelhandelsvorhaben 

induzierte Umsatzumverteilung ermittelt. Im Ergebnis dieser absatzwirtschaftlichen Untersuchung 

kann dann eine Beurteilung und Folgenabschätzung der potenziellen städtebaulichen 

Auswirkungen des Vorhabens erfolgen. 

Zum Grundverständnis des Gravitationsmodells ist prinzipiell Folgendes anzumerken: 

�� Für die untersuchten Standorte werden die Einzelhandelskennziffern der relevanten 

Hauptwarengruppen (hier: Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflegeartikel, 

Zooartikel, Bekleidung / Wäsche, Schuhe / Lederwaren, Spielwaren / 

Hobbyartikel, Elektrogeräte / Leuchten und Elektronik / Multimedia) ermittelt bzw. 

liegen vor (Verkaufsfläche, Umsatz, Zentralitätsfaktor und Standortqualitätsgewichtung 

im Sinne von Gesamtattraktivität). Des Weiteren werden die räumlichen Widerstände 

zwischen den jeweiligen Nachfrage- und Angebotsstandorten zu Grunde gelegt 

6 . 

�� Mit dem potenziellen „Marktzutritt“ des Vorhabens verändert sich das raumwirtschaftliche 

Standortgefüge, da Umsatz und Widerstände von Nachfrage- und Angebotsstandorten 

zueinander eine relative Veränderung erfahren. 

�� Die Berechnung der Umsatzumverteilung erfolgt anhand verschiedener Varianten, die 

jeweils unterschiedliche Grundannahmen als Gegenstand haben. Mit der daraus resultierenden 

Bestimmung von „Auswirkungskorridoren“ wird der aktuellen Rechtsprechung 

Rechnung getragen. 

5 Vgl. Huff, David L.: Defining and estimating a trading area; Journal of Marketing; Vol. 28, 1964. Heinritz, 

G.: Die Analyse von Standorten und Einzugsbereichen. Passau 1999. Kemming: Raumwirtschaftstheoretische 

Gravitationsmodelle - Eine Untersuchung ihrer analytischen Grundlagen. Berlin, 1980. Löffler, G.: 

Konzeptionelle Grundlagen der chronologischen Betrachtungsweise in deterministischen Modellansätzen. 

Bremen, 1987. 

6 Diese sind ermittelt anhand von Zeitdistanzen und Entfernungen nach einem Routenplaner (www.falk.de). 

10 




Eingangswerte des Gravitationsmodells sind: 

�� die vorhandenen Verkaufsflächenangebote nach Sortimentsgruppen und Anbietern / 

Standorten 

�� die Flächenproduktivitäten (Euro / m²) nach Sortimentsgruppen und Anbietern / 

Standorten und der daraus resultierende sortimentsgruppenspezifische und summierte 

Umsatz der Anbieter / Standorte 

�� die Widerstände (Raumdistanzen) zwischen den Standorten, die jeweils aus der Abhängigkeit 

der Sortimentsgruppen und der Gesamtattraktivität der Anbieter / Standorte 

und ihrer jeweiligen Marktgebiete resultieren 

�� der zu erwartende Umsatz des geplanten Vorhabens 

�� die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet für die projektrelevanten Sortimente 

Die für eine Wirkungsanalyse notwendigen, konkreten einzelhandelsbezogenen Flächenangaben, 

Umsätze und Sortimentsstrukturen sind in allen Schritten detailliert und in verschiedenen 

Varianten (darunter auch eine unter rechtlichen Aspekten notwendige städtebauliche 

Worst-Case-Betrachtung) in die Analyse eingestellt. 

Grundsätzlich ist jedoch anzunehmen, dass das umschriebene Modell und seine Ergebnisse 

nur eine erste Einschätzung möglicher Auswirkungen erlauben. Die städtebaulichen und 

versorgungsstrukturellen Implikationen der wettbewerblichen Auswirkungen (mögliches 

„Umschlagen“ absatzwirtschaftlicher in städtebaulich negative Auswirkungen) ist ein weiterer 

– zwingend erforderlicher – Schritt bei der Beurteilung der Auswirkungen potenzieller 

Vorhaben. 

Exkurs – Die 10%-Schwelle der Umsatzumverteilung 

Bereits in einer Vielzahl von gutachterlichen Stellungnahmen und gerichtlichen Urteilen zu 

Einzelhandelsansiedlungsvorhaben basierte die Einordnung und Bewertung des zumutbaren 

Kaufkraftabzuges auf der sog. „10%-Marke“ 7 . Dabei wird vermutet, dass eine von 

Einzelhandelsgroßvorhaben in den benachbarten Gemeinden bzw. Standorten erzeugte 

Umsatzumverteilung von nicht mehr als 10% zu Lasten des zentrenorientierten Einzelhandels 

keine negativen städtebaulichen Auswirkungen i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO erwirkt; 

folglich sind die Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen 

Versorgungsbereichs lediglich absatzwirtschaftlicher, nicht jedoch städtebaulicher Art. 

7 Vgl. z.B.: Schmitz,Holger/Federwisch,Christof, Einzelhandel und Planungsrecht, Berlin 2005, Rz. 361-365, 

auch mit Nachweisen der Rechtsprechung; Schmitz, Holger; Factory Outlet Center in der Rechtsprechung 

- Der Kaufkraftabzug als Maßstab für eine interkommunal rücksichtsvolle Einzelhandelsansiedlung? In: 

BauR 10/99, S. 1100-1113; OVG Münster (zu CentroOberhausen), OVG NRW, Urteil vom 06.06.2005 - 

10 D 145/04. NE, Urteilsabdruck S. 57 ff 



11


So begrüßenswert der Rückgriff auf eine derart quantitative und augenscheinlich auch 

operationalisierbare Messgröße sein mag, so kritisch ist 

�� die fachwissenschaftliche Herleitung der 10%-Marke und 

�� die per se erfolgte Anwendung der 10%-Marke, ohne angemessen die raumordnerischen 

und städtebaulichen Gegebenheiten und Spezifika zu berücksichtigen und in die 

Bewertung einzustellen. 

Zur fachwissenschaftlichen Herleitung der „10%-Marke“: 

�� Der Grenzwert von 10% basiert auf einer im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft der Industrie- 

und Handelskammern in Baden-Württemberg mit Förderung des Wirtschaftsministeriums 

Baden-Württemberg erstellten Langzeitstudie 8 : Innerhalb der Jahre 

1992 bis 1996 sind acht unterschiedliche Einzelhandelsprojekte vom Supermarkt 

mit 900 m² Verkaufsfläche bis hin zum Einkaufszentrum mit ca. 21.000 m² Verkaufsfläche 

auf ihre raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen untersucht worden. 

Aus den gesammelten Ergebnissen wurde eine Querschnittsauswertung vorgenommen, 

als deren Resultat ein „Wirkungsgefüge bei der Ansiedlung eines dezentralen 

Einzelhandelsbetriebes“ und eine Übersicht zu „Grenzwerten der Umsatzumverteilung 

bei großflächigen Ansiedlungsvorhaben in der jeweiligen Standortgemeinde“ erstellt 

wurde 9 . 

�� Für innenstadtrelevante Sortimente leiten sich demnach erhebliche städtebauliche Folgen 

zwischen 10% und 20% Umsatzumverteilung ab. Interessanterweise wurde hierzu 

angemerkt, dass die Auswirkungen durch Einzelfallprüfung zu verifizieren sind, also 

nicht ohne Weiteres pauschal zu übertragen sind. 

�� Fachwissenschaftlich ist die 10%-Marke oder auch Erheblichkeitsgrenze, ab derer erhebliche 

städtebauliche Auswirkungen wahrscheinlich werden, somit nicht pauschal 

anwendbar. 

�� Vielmehr ist für die von Einzelhandelsgroßvorhaben potenziell ausgehenden Implikationen 

nach den „Worst-Case-Fällen“ zu urteilen, so dass auch bei Nicht-Erreichen 

von 10% Umsatzumverteilung zu Lasten einer Innenstadt / eines Stadtkerns negative 

städtebauliche Auswirkungen erfolgen können. 10 

�� Gleichzeitig bedeutet dies aber auch, dass Umsatzumverteilungen von über 10% – 

wenn aus den wettbewerblichen Auswirkungen im entsprechenden Einzelfall (zentraler 

Versorgungsbereich) keine gravierenden Folgen für die bestehenden Einzelhandels- 

8 Vgl. GMA; Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Kurzfassung der GMA-Langzeitstudie im 

Auftrag der Arbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg mit Förderung 

des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg, Ludwigsburg 1997, S. 41 

9 Vgl. GMA; A.a.O., Ludwigsburg 1997, S. 34 und 36 

10 Vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern 3k 09/04, 03.02.2006 

12 




strukturen resultieren – städtebaulich verträglich sein können. In der obergerichtlichen 

Rechtsprechung wird die Frage des „Umschlagens“ von Umsatzumverteilungen 

(wettbewerbliche Auswirkungen) in städtebaulich negative (strukturelle) Auswirkungen 

mit unterschiedlichen Ergebnissen diskutiert. Die Bandbreite der Werte reicht von 

10% 11 , über 10% bis 20% 12 bis hin zu etwa 30% 13 . 

�� Auch vor dem Hintergrund der seit mehr als einem Jahrzehnt andauernden wirtschaftlich 

angespannten Lage im Einzelhandel ist die 10%-Schwelle kritisch zu sehen. So 

können angesichts der nur geringen Gewinnmargen in vielen Warengruppen auch 

schon deutlich geringere Umsatzumverteilungen gravierende Folgen für die bestehenden 

Einzelhandelsstrukturen besitzen. 14 

Somit ist die städtebauliche Verträglichkeit großflächiger Planvorhaben immer auch aus 

den individuellen lokalen Gegebenheiten betroffener zentraler Versorgungsbereiche und 

der wirtschaftlichen Stabilität und Potenz der relevanten Anbieter abzuleiten. Diese müssen 

ebenfalls Gegenstand der gutachterlichen Untersuchung sein. Diese Pflicht geht nicht 

zuletzt auf die – vom Bundesverwaltungsgericht in ihrem Inhalt bestätigten – CentrO- 

Urteile des OVG Münster 15 zurück. Nach den CentrO-Urteilen ist in diesem Zusammenhang 

festzuhalten, dass 

�� der gewichtige Schwellenwert bei 10 % Umsatzverlust liegt (Regelfall), jedoch 

�� die Beurteilung offen bleibt, ob ein Schwellenwert von 10 % für alle Fallkonstellationen 

gelten kann und mit welcher Maßgabe bei der Ermittlung der Zumutbarkeitsschwelle 

die raumordnerische Funktion der betroffenen Gemeinde zu berücksichtigen 

ist. 

Der gewichtige Schwellenwert ist als wesentlicher Indikator, anhand dessen die Intensität 

der Belastung der Nachbarkommunen ermittelt werden kann, somit nicht identisch mit der 

Zumutbarkeitsschwelle. Das Erreichen des gewichtigen Schwellenwertes ist Anlass, den 

Kaufkraftabfluss in die Abwägung bei der Planung als Belang einzustellen und zu bewerten, 

denn „Überschritten ist die städtebauliche Relevanzschwelle erst dann, wenn ein Umschlag 

von rein wirtschaftlichen zu städtebaulichen Auswirkungen stattzufinden droht“. 16 

Die Ermittlung der monetären bzw. prozentualen Höhe der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen 

ist demnach bei der abschließenden Beurteilung städtebaulich und versorgungs- 

11 Vgl. OVG Potsdam, NVwZ 1999, 434; OVG Münster, BRS 59 Nr. 70; OVG Koblenz, NVwZ-RR 2001, 638 

= BRS 64 Nr. 33 

12 Vgl. OVG Koblenz v. 08.01.1999 – 8 B 12650/98 -, NVwZ, 1999, 435, 438; VGH München, BayVBI 

2001, 175 = BRS 63 Nr. 62 

13 Vgl. OVG Weimar, Urt. V 20.12.2004 – 1 N 1096/03, Juris m. w. Nachw. 

14 Vgl. z.B. Acocella, D.; Fürst, U.C. (2002): 10 Prozent Umsatzumverteilung. In: BAG Handelsmagazin, 05- 

06/2002, S. 29 ff 

15 Vgl. Urteil des OVG NRW vom 28.12.2005 – 10 D 148/04.NE - „Centro-Urteil“ 

16 ebenda 



13


strukturell negativer Implikationen allein nicht ausreichend. Auch ist die 10%-Marke der 

Umsatzumverteilung in diesem Zusammenhang nicht als „Demarkationslinie“ zu sehen, 

sondern es sind die konkreten Angebotsstrukturen und Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. 

Eine fachlich fundierte und auch rechtssichere Bewertung ist erst möglich, wenn man neben 

dieser rein quantitativen Betrachtung die konkreten städtebaulichen Gebebenheiten 

und Ausgangsbedingungen ebenso mit in die gutachterlichen Bewertungen einstellt wie 

die ggf. planerisch und / oder politisch motivierten bzw. beschlossenen Entwicklungsperspektiven 

der von dem Vorhaben perspektivisch betroffenen Standorte / Standortbereiche 

/ zentralen Versorgungsbereiche. 

Eine städtebaulich relevante Umsatzumverteilung liegt z.B. dann vor, wenn durch Geschäftsaufgaben 

die Versorgung der Bevölkerung nicht mehr gewährleistet ist 17 bzw. Ladenleerstände 

zu einer Verminderung der Vielfalt und Dichte des Warenangebotes sowie 

zu abnehmender Frequenz, zu Niveauabsenkung und damit zu einer Beeinträchtigung 

der Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereiches führt. 18 

Ein einschlägiges Urteil des Bundesverwaltungsgerichts interpretiert den in diesem Zusammenhang 

verwendeten Begriff der „Funktionsstörung“ eines zentralen Versorgungsbereiches 

als Herbeiführung eines Zustandes der Unausgewogenheit, der zur Folge hat, 

dass der Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner 

Branchen nicht mehr in substanzieller Weise wahrnehmen kann. 19 Hierbei ist zu berücksichtigen, 

dass nach aktueller obergerichtlicher Rechtsprechung auch des OVG NRW 

schädliche / negative Auswirkungen – ausgelöst durch ein Vorhaben, welches selbst innerhalb 

des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs liegt (sog. „Selbstschädigung“) – 

nicht stattfinden kann und somit auch nicht relevant ist. 

Einschätzung möglicher städtebaulicher Auswirkungen durch das Planvorhaben 

Im Hinblick auf diese Bewertung möglicher städtebaulicher Auswirkungen sind ergänzende 

städtebauliche Einschätzungen sowohl der Versorgungsstrukturen (i.S.v. § 11 (3) 

BauNVO) als auch perspektivisch betroffener Standorte bzw. relevanter städtebaulichfunktionaler 

Zentren (zentrale Versorgungsbereiche) im Untersuchungsraum vorgenommen 

worden. 

Für die dazu benötigte Abgrenzung und Definition der zentralen Versorgungsbereiche im 

potenziellen Auswirkungsbereich konnte für das Münsteraner Stadtgebiet auf das im Februar 

2009 beschlossene Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Münster und die 

17 vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Auflage (2002), § 11 Rn. 21.1 m.w.N. 

18 vgl. u. a. Janning, Der Ausschluss des zentrenschädigenden Einzelhandels im unbeplanten Innenbereich, 

BauR 2005, 1723, 1725 

19 BverwG 4 C 7.07 vom 11. Oktober 2007 

14 




dort getroffenen Abgrenzungen und Funktionszuweisungen der zentralen Versorgungsbereiche 

im Stadtgebiet zurückgegriffen werden. Dieses beinhaltet neben den Abgrenzungen 

unter anderem auch detaillierte Aussagen zur Bestandssituation und zu Entwicklungszielen 

für einzelne Standorte im Stadtgebiet. Ebenso liegen für die beiden betroffenen 

Nachbarkommunen Drensteinfurt und Sendenhorst aktuelle kommunale Einzelhandelskonzepte 

vor, auf deren Ergebnisse (Abgrenzungen, Aussagen) zurückgegriffen werden 

konnte. Insbesondere im Hinblick auf mögliche Auswirkungen auf die Nahversorgung sind 

dabei auch solitäre Nahversorgungsstandorte in die Analyse und Bewertung eingestellt 

worden, sofern sie unter städtebaulichen Aspekten (und somit an städtebaulich integrierten 

Standorten) als für die Nahversorgung bedeutsam eingestuft wurden. Erst in Verbindung 

mit dieser qualitativen Analyse ergibt sich ein abgesichertes und für die folgenden 

Bewertungen fundiertes Bild über die Ausgangslage der potenziell betroffenen Zentren / 

Standorte, auf deren Basis die Untersuchung möglicher Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens 

im Bereich Hiltrup-Bahnhof auf die Versorgungsstrukturen im Sinne des § 11(3) 

BauNVO erfolgen kann. 

Als Ergebnis des Untersuchungsbausteines 2 werden die maximal verträglichen Sortimente 

als Obergrenzen für Einzelhandelsnutzungen auf dem Planvorhabenstandort am Bahnhof 

Hiltrup formuliert. 



15


3 Baustein 1: Potenzialanalyse für weitere Einzelhandelsbausteine 

im Zentrum Münster-Hiltrup 

3.1 Nachfragesituation in Münster-Hiltrup und angrenzenden Gebieten 

Neben der Kenntnis der relevanten Angebotsstrukturen in Hiltrup bzw. des angrenzenden 

Untersuchungsraumes sind speziell auch die monetären Gegebenheiten auf der Nachfrageseite 

von Bedeutung. Auch die Grundsatz-Regelung der landesplanerischen Aussagen 

des § 24a LEPro NRW zur Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen hebt 

die vorhandene Kaufkraft in einem Gebiet als Orientierungsmaßstab für die Zulässigkeit 

von Einzelhandelsvorhaben hervor. Hinsichtlich der Ansiedlung von zentrenrelevanten 

Sortimenten 20 in Nebenzentren heißt es hier beispielsweise in Absatz 2, dass keine Beeinträchtigung 

zentraler Versorgungsbereiche zu erwarten ist, wenn der zu erwartende Umsatz 

eines Planvorhabens innerhalb eines Nebenzentrums die sortimentsspezifische Kaufkraft 

in den funktional zugeordneten Stadtteilen dieses Nebenzentrums nicht übersteigt. 

Dies ist hinsichtlich des funktionalen Versorgungsgebiets des Stadtbereichszentrums 

Hiltrup-Mitte von Bedeutung für die Einordnung und Bewertung des Planvorhabens. Im 

Folgenden sollen die diesbezüglichen nachfrageseitigen Rahmenbedingungen näher erläutert 

werden: 

Standortrelevante Rahmenbedingungen 

Der Stadtteil Hiltrup 21 liegt im Süden des Münsteraner Stadtgebietes und bildet zusammen 

mit den Stadtteilen Amelsbüren und Berg Fidel den insgesamt mehr als 36.000 Einwohner 

zählenden Stadtbezirk Hiltrup. Das Hiltruper Stadtteilzentrum ist im Einzelhandels- und 

Zentrenkonzept der Stadt Münster als Stadtbereichszentrum ausgewiesen und nimmt somit 

(nicht nur) aus planerischer Sicht mittelzentrale Versorgungsfunktionen auch über den 

Stadtteil Hiltrup hinaus wahr. Die räumlich-funktionalen Verflechtungen zwischen Hiltrup 

und den umliegenden Münsteraner Stadtteilen bzw. auch Ortschaften außerhalb des 

Stadtgebietes werden durch gute verkehrliche Anbindungen begünstigt. Über die B 54 ist 

das Hiltruper Zentrum vom Stadtteil Berg Fidel in rund 5 Minuten, aus Drensteinfurt- 

Rinkerode in rund 10 Fahrminuten erreichbar. Auch von Amelsbüren und Angelmodde 

gelangt man in rund 10 Fahrminuten ins Hiltruper Zentrum. Von Münster-Wolbeck und 

Sendenhorst-Albersloh sind es weniger als 15 Minuten. Zudem besteht über den Bahnhof 

Münster-Hiltrup sowie mehrere Buslinien eine guter Anschluss an das ÖPNV-Netz. 

20 Die Definition, welche Sortimente in Münster Zentren- bzw. Nahversorgungsrelevanz besitzen erfolgt in 

den Betrachtungen des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Münster (vgl. Stadt Münster, Amt für Stadtentwicklung, 

Stadtplanung, Verkehrsplanung; Einzelhandels- und Zentrenkonzept Münster – Fortschreibung 

2009, Münster, Juli 2009, S. 54) 

21 Dieser setzt sich aus den statistischen Gebieten Hiltrup-West, Hiltrup-Mitte und Hiltrup-Ost zusammen 

16 




Einzugsgebiet des Hiltruper Einzelhandels 

Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität im Rahmen der Versorgung 

mit insbesondere auch mittelfristigen Bedarfsgütern vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen 

zwischen Einzelhandelsstandorten und Wohnorten der Nachfrager. Aus dem 

räumlichen Spannungsgeflecht zwischen der Attraktivität vorhandener Einzelhandelsstandorte 

sowie wahrgenommener Zeit- und Entfernungswiderstände und der daraus resultierenden 

Mobilitätsbereitschaft der Kunden resultiert schließlich ein Einzugsgebiet. 

Als Kerneinzugsgebiet des Hiltruper Einzelhandels gilt zunächst der Stadtteil Hiltrup (bestehend 

aus den statistischen Gebieten Hiltrup-West, Hiltrup-Mitte und Hiltrup-Ost) 

selbst, da hier ein sehr enger räumlicher Bezug zwischen Wohn- und Angebotsstandorten 

vorhanden ist. Es ist anzunehmen, dass der Großteil der Kunden sich aus diesem Bereich 

rekrutiert. Insbesondere im Lebensmitteleinzelhandel besteht aufgrund der Regelmäßigkeit 

der Versorgungseinkäufe und des üblicherweise dichten Angebotsnetzes eine hohe Distanzempfindlichkeit 

beim räumlichen Einkaufsverhalten der Kunden. Entsprechend spielt 

dieses Kerneinzugsgebiets bei Lebensmittelanbietern eine größere Rolle als bei Anbietern 

von Waren der mittel- oder langfristigen Bedarfsstufe. 

Darüber hinaus können aufgrund der übergeordneten Versorgungsfunktion des Hiltruper 

Einzelhandels auch die benachbarten Stadtteile Amelsbüren, Angelmodde, Berg Fidel und 

Wolbeck sowie Drensteinfurt-Rinkerode und Sendenhorst-Albersloh zum näheren Einzugsgebiet 

des Hiltruper Einzelhandels gezählt werden. Auf der einen Seite steht der 

Hiltruper Einzelhandel diesbezüglich zwar im Wettbewerb zu konkurrierenden Angebotsstandorten, 

wie beispielsweise den Stadtbereichszentren Hammer Straße und Friedrich- 

Ebert-Straße im Norden, dem Stadtbereichszentrum Gremmendorf oder dem Grundversorgungszentrum 

Wolbeck-Mitte im Osten sowie den Zentren der Umlandkommunen. 

Auf der anderen Seite ist es angesichts der guten verkehrlichen Anbindungen sowie der 

Raumwiderstände zu entsprechend attraktiven Konkurrenzstandorten jedoch sehr wahrscheinlich, 

dass Kunden aus diesen Wohnstandorten den Hiltruper Einzelhandel mit hoher 

Regelmäßigkeit aufsuchen werden. Dieser mittelzentrale Einzugsbereich des Stadtbereichszentrums 

spielt vor allem bei Gütern des überwiegend mittel- und langfristigen Bedarfs 

eine größere Rolle, die in den Grundversorgungsangeboten in den Stadtteilen nicht 

oder nur sehr nachrangig angeboten werden. 

Darüber hinausreichende nennenswerte Kundenbindungen sind durch die Nähe zur Münsteraner 

Innenstadt bzw. konkurrierender Stadtbereichs- oder Grundzentren sowie erhöhter 

Raumwiderstände und städtebaulicher Barrieren (z.B. Bahnlinie, Dortmund-Ems- 

Kanals, Autobahn A1) unwahrscheinlich. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Wahrscheinlichkeit, 

den Hiltruper Einzelhandel zu Versorgungszwecken aufzusuchen mit zunehmender 

Entfernung von den Hiltruper Angebotsstandorten sinkt. 

Einzelhandelsrelevante Nachfrage in Münster Hiltrup 

Derzeit leben im Kerneinzugsgebiet Münster-Hiltrup (Hiltrup-West, Hiltrup-Mitte und 



17


Hiltrup-Ost) rund 25.000 Einwohner 22 . Diese verfügen über ein einzelhandelsrelevantes 

Kaufkraftvolumen von insgesamt rd. 132 Mio. Euro, dass sich wie folgt auf die einzelnen 

Warengruppen aufteilt: 

Tabelle 1: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Münster-Hiltrup 

Warengruppe 

18 

Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial 

der Hiltruper 

Wohnbevölkerung 

Pro Kopf 

(in Euro/Jahr) 

Gesamt 

(in Mio. Euro) 

Nahrungs- und Genussmittel 2.139 53,5 

Blumen / Zoo 108 2,7 

Gesundheits- und Körperpflegeartikel 336 8,4 

Papierwaren / Schreibwaren / Bücher 204 5,1 

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 2.787 69,7 

Bekleidung / Textilien 469 11,7 

Schuhe / Lederwaren 116 2,9 

GPK / Haushaltswaren 73 1,8 

Spielwaren / Hobbyartikel 115 2,9 

Sport und Freizeit 87 2,2 

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 860 21,5 

Wohneinrichtungsartikel 118 3,0 

Möbel 293 7,3 

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 143 3,6 

Elektronik / Multimedia 363 9,1 

Medizinische und orthopädische Artikel 73 1,8 

Uhren / Schmuck 54 1,4 

Bau- und Gartenmarktsortimente 537 13,4 

Überwiegend langfristiger Bedarf 1.581 39,6 

Kaufkraftpotenzial Gesamt (inkl. „Sonstiges“) 5.267 131,7 

Quelle: BBE Retail Experts, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale 2010, Köln, 2010 

Diesem monetären Kaufkraftpotenzial liegt – unter Berücksichtigung der Einwohnerzahlen 

– das örtliche Kaufkraftniveau in der Stadt Münster zu Grunde. Die sogenannte Kaufkraftkennziffer 

beschreibt das Verhältnis der örtlich vorhandenen einzelhandelsrelevanten 

Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in 

der gesamten Bundesrepublik. Dabei gibt sie die Abweichung der einzelhandelsrelevanten 

Pro-Kopf-Kaufkraft in Münster vom Bundesdurchschnitt (D=100) an. Derzeit ergibt sich 

22 Stadt Münster, Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung; Bevölkerung in Münster, 

Stand: 31.12.2010 




in der Stadt Münster eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 105,8, d.h. dass 

die Münsteraner Bevölkerung über ein fast 6 % über dem Bundesdurchschnitt liegendes 

Kaufkraftniveau verfügt. 

Die größten Einzelanteile an der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft entfallen auf die Warengruppen 

Nahrungs- und Genussmittel (rd. 40 %), Bekleidung (9 %) sowie Bau- und 

Gartenmarktsortimente (10 %) und Elektronik / Multimedia (7 %). 

Im oben definierten näheren Einzugsgebiet Hiltrups leben weitere rund 27.500 Einwohner 

innerhalb der genannten Münsteraner Stadtteile Amelsbüren, Angelmodde, Berg Fidel 

und Wolbeck. Hinzu kommen jeweils rund 3.800 Einwohner aus Drensteinfurt-Rinkerode 

und Sendenhorst-Albersloh. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen innerhalb dieses 

räumlich definierten näheren Einzugsbereiches beträgt insgesamt rund 185 Mio. Euro. 

Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass aufgrund der gesamtstädtischen und regionalen 

Kaufkraftverflechtungen und Wettbewerbssituation nur gewisse Teile dieses Kaufkraftvolumens 

im Einzugsgebiet abgeschöpft werden können, die mit steigender Entfernung zu 

Hiltrup bzw. zunehmender Nähe zu attraktiven Konkurrenzstandorten deutlich sinken. 

Dies betrifft insbesondere Waren des überwiegend kurzfristigen Bedarfs, da aufgrund der 

regelmäßigen Nachfrage hier eine hohe Distanzempfindlichkeit das räumliche Einkaufsverhalten 

der Kunden prägt. Nähere Hinweise zum Kaufkraftzufluss aus dem Einzugsgebiet 

geben die im Rahmen der nachfolgenden Angebotsanalyse ermittelten Zentralitätswerte. 

3.2 Einzelhandelsangebot in Münster Hiltrup 

Einzelhandelsrelevante Kennwerte 

Auf Basis der vorhandenen Datengrundlagen zum Einzelhandelsbestand in Hiltrup können 

differenzierte Aussagen zur Versorgungssituation im Stadtteil getroffen werden. Zum Erhebungszeitpunkt 

stellen sich die wesentlichen Kennwerte des Einzelhandels in Hiltrup wie 

folgt dar: 

�� Es bestehen 142 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 

31.000 m². Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt etwa 

1,24 m² und liegt damit – unabhängig von branchenspezifischen Betrachtungen – 

leicht unter dem bundesdeutschen Referenzwert von ca. 1,4 m²/EW. Im Vergleich zu 

Kommunen ähnlicher Größenordnung ist dies jedoch als normaler Ausstattungsgrad 

festzuhalten. Eigene Erhebungen in nordrhein-westfälischen Kommunen mit 20.000 

bis 30.000 Einwohnern zeigen diesbezüglich eine durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung 

von 1,31 m² je Einwohner. 

�� Dem im Stadtteil Hiltrup vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial 

von ca. 132 Mio. Euro steht ein geschätztes Jahresumsatzvolumen von rund 130 

Mio. Euro gegenüber. Daraus ergibt sich eine Einzelhandelszentralität von 0,98 

über alle Warengruppen, d.h. der erzielte Einzelhandelsumsatz liegt nur leicht (2 %) 

unter dem örtlichen Kaufkraftvolumen. Per Saldo übersteigen die Kaufkraftabflüsse an 

Standorte außerhalb Hiltrups leicht die Kaufkraftabflüsse aus den umliegenden Stadt- 



19


teilen bzw. der Umlandregion. Dies entspricht zunächst einmal – unabhängig von warengruppenspezifischen 

und räumlichen Betrachtungen – nicht der mittelzentralen 

Versorgungsfunktion Hiltrups, ist angesichts der gesamtstädtischen Angebots- und 

Konkurrenzsituation jedoch auch kein außergewöhnlich niedriger Wert. Zudem ist eine 

sortimentsspezifische Betrachtung dieser Kennwerte unerlässlich. 

�� Quantitative Angebotsschwerpunkte liegen in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen 

Nahrungs- und Genussmittel (rd. 12.300 m²) und Gesundheits- und Körperpflegeartikel 

(2.700 m²) sowie im Bekleidungsbereich (rd. 4.350 m²). Aber auch in 

allen anderen Warengruppen finden sich Angebote im Stadtteil Hiltrup. 

Im Einzelnen stellt sich die Angebotssituation des Einzelhandels in Hiltrup, untergliedert in 

verschiedene Warengruppen, wie folgt dar: 

Tabelle 2: Einzelhandelssituation in Hiltrup nach Sortimentsbereichen 

Warengruppe Verkaufsfläche 

(in m²) 

20 

Verkaufsfläche 

je 

Einw. 

Umsatz 

(in Mio. 

Euro) 

Zentralität 

Nahrungs- und Genussmittel 12.300 0,49 62,0 1,16 

Blumen / Zoo 1.950 0,08 3,8 1,41 

Gesundheits- und Körperpflegeartikel 2.650 0,11 13,3 1,58 

Papierwaren / Schreibwaren / Bücher 950 0,04 4,1 0,81 

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 17.850 0,71 83,2 1,19 

Bekleidung / Textilien 4.350 0,17 16,3 1,39 

Schuhe / Lederwaren 1.150 0,05 4,4 1,50 

GPK / Haushaltswaren 950 0,04 2,8 1,53 

Spielwaren / Hobbyartikel 250 0,01 0,8 0,29 

Sport und Freizeit 1.350 0,05 4,7 2,15 

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 8.050 0,32 28,9 1,35 

Wohneinrichtungsartikel 1.450 0,06 2,6 0,87 

Möbel 200 0,01 0,3 0,04 

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 450 0,02 1,3 0,37 

Elektronik / Multimedia 750 0,03 5,7 0,63 

Medizinische und orthopädische Artikel 400 0,02 2,8 1,51 

Uhren / Schmuck 250 0,01 2,1 1,55 

Bau- und Gartenmarktsortimente 1.700 0,07 2,3 0,17 

Überwiegend langfristiger Bedarf 5.200 0,21 17,1 0,43 

Summe / Durchschnitt 31.200 1,24 129,6 0,98 

Quelle: Eigene Bestandserhebungen auf Basis der kontinuierlich fortgeschriebenen Einzelhandels-Datenbank 

der Stadt Münster; einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern der BBE Retail Experts sowie eigene 

Berechnungen; gerundete Werte 




Angebotssituation im kurzfristigen Bedarfsbereich 

�� Mit ca. 12.300 m² entfällt ein großer Einzelanteil (39 %) an der Gesamtverkaufsfläche 

im Stadtteil Hiltrup auf die nahversorgungsrelevante Warengruppe Nahrungs- 

und Genussmittel. Auch der mit Abstand größte Teil der Betriebe (44 Betriebe, ca. 

31 %) ist dieser Hauptbranche zuzuordnen, wobei in diesem Zusammenhang insbesondere 

auch die Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) eine 

wichtige Rolle spielen. 

Mit einem Verbrauchermarkt, vier Supermärkten und sieben Lebensmitteldiscountern, 

einigen Getränkefachmärkten sowie zahlreichen Lebensmittelläden, Fachgeschäften 

und Betrieben des Lebensmittelhandwerks besteht auf den ersten Blick eine ausdifferenzierte 

Angebots- und Betriebsformenmischung im Stadtteil. Jedoch agieren einige 

der vorhandenen Lebensmittelanbieter nach aktuellen Maßstäben hinsichtlich Flächengröße, 

Parksituation und verkehrlicher Anbindung unter vergleichsweise schwierigen 

Rahmenbedingungen, so dass die Angebotssituation qualitativ teilweise verbesserungsfähig 

erscheint. 

Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung in dieser Warengruppe von ca. 

0,49 m² liegt über der statistischen Orientierungsmarke des bundesweiten Durchschnittswertes 

von etwa 0,35 - 0,40 m² pro Einwohner und zeigt einen quantitativ 

sehr guten Ausstattungsgrad. Entsprechend nimmt der Bereich Nahrungs- und Genussmittel 

mit rund 62 Mio. Euro den mit Abstand größten Einzelanteil am Umsatz in 

den verschiedenen Warengruppen ein. Die Zentralität von 1,16 zeigt per Saldo Kaufkraftzuflüsse 

und verdeutlicht die sehr gute sortimentsspezifische Angebotsausstattung 

in dieser Warengruppe im Stadtteil. 

Da aufgrund der regelmäßigen Nachfrage nach Gütern des täglichen Bedarfs die Versorgungseinkäufe 

in nahversorgungsrelevanten Sortimenten üblicherweise in der Nähe 

des Wohnortes getätigt werden, ist dies als leicht überdurchschnittlicher Wert einzuordnen, 

der zunächst nicht auf einen zusätzlichen Entwicklungsbedarf in dieser Warengruppe 

im Untersuchungsgebiet hindeutet. Üblicherweise werden als Maßstab 

Zentralitätswerte von 1,0, d.h. einer „Vollversorgung“ vor Ort zugrunde gelegt. Da im 

Untersuchungsgebiet jedoch auch das Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte mit seiner 

mittelzentralen Versorgungsfunktion liegt, in dem auch (z.T.) spezialisierte Anbieter 

(z.B. Lebensmittelspezialgeschäfte) mit überörtlichem Einzugsbereich verortet sind, ist 

dieser Zentralitätswert nicht unüblich. 

�� Die Warengruppe Gesundheits- und Körperpflegeartikel nimmt mit ca. 2.650 m² 

rund 8,5 % der Verkaufsfläche im Stadtteil Hiltrup ein, die sich im Wesentlichen auf 

mehrere Drogeriemärkte und Apotheken sowie vereinzelte Fachgeschäfte und die 

Randsortimente der größeren Lebensmittelanbieter verteilt. Die Verkaufsflächenausstattung 

von 0,11 m² pro Einwohner zeugt von einem guten Ausstattungsgrad. Auch 

hier zeigt die Zentralität von 1,58 eine quantitativ sehr gute Angebotsausstattung, die 

bereits über eine „Vollversorgung“ der Hiltruper Bevölkerung hinaus geht. Auch hier 

spiegelt sich das mittelzentrale Angebot im Stadtbereichszentrum bzw. die überörtlichen 

Einzugsbereiche einzelner Anbieter wider. 

�� Auch die Werte in den weiteren Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs zeigen 



21


eine gute Angebotsausstattung im Stadtteil Hiltrup. 

Mehr als die Hälfte des Verkaufsflächenangebots von insgesamt fast 2.000 m² Verkaufsfläche 

in der Warengruppe Blumen / Zoo konzentriert sich auf eine Gärtnerei am 

Osttor. Ansonsten finden sich überwiegend „kleinflächige“ Angebote in Fachgeschäften 

(insbes. Blumen) und Randsortimente größerer Lebensmittelbetriebe und Drogeriefachdiscounter 

(Tierfutter und Blumen). 

In der Warengruppe Papier / Bücher / Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften sind 

einzelne Fachanbieter (Schreibwaren- bzw. Buchhandel) im Stadtbereichszentrum vorhanden. 

Auch hier entfällt jedoch ein Teil der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche 

auf Randsortimentsangebote in Lebensmittelmärkten und Tankstellenshops (u.a. Zeitungen 

und Zeitschriften). Größter Anbieter ist das Fachgeschäft Westerholt im Stadtbereichszentrum 

an der Marktallee. 

Insgesamt entfallen mit fast 18.000 m² rund 57 % des Verkaufsflächenangebots und 

fast zwei Drittel des Umsatzes im Stadtteil auf die Warengruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe. 

Dies liegt vor allem an dem hohen Anteil der Warengruppen dieser Bedarfsstufe 

(v.a. Lebensmittel) an den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben, 

verdeutlicht aber auch die Bedeutung dieser Warengruppen für den Einkaufsstandort 

Hiltrup. Die Gesamtzentralität der Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs liegt bei 

1,19 und zeigt entsprechend nennenswerte Kaufkraftzuflüsse. Insgesamt ist eine gute 

strukturelle Angebotsmischung zu verzeichnen. 

Angebotssituation im mittelfristigen Bedarfsbereich 

�� Im Bereich der mittelfristigen Bedarfsstufe liegt der quantitative Angebotsschwerpunkt 

mit rund 4.350 m 2 Verkaufsfläche (ca. 14 % der Gesamtverkaufsfläche), 23 Betrieben 

(ca. 16 % aller Hiltruper Betriebe) und rund 16 Mio. Euro Umsatz vor allem in der 

zentralen Leitbranche des innerstädtischen Einzelhandels Bekleidung / Textilien. Ein 

Großteil (rd. 3.600 m², 83 %) dieses Verkaufsflächenangebots entfällt auf Anbieter im 

Hiltruper Stadtbereichszentrum. Das übrige Angebot entfällt überwiegend auf kleinteilige 

Anbieter in benachbarten Grundversorgungszentren oder Streulagen sowie Randsortimentsangebote 

(v.a. Aktionswaren der Lebensmitteldiscounter). Das Angebot im 

Hiltruper Zentrum ist geprägt durch zahlreiche kleinteilig strukturierte Betriebe und 

weist eine teilweise hohe Angebots- und Servicequalität auf. Entsprechend zeigt die 

Zentralität von 1,39 auch deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem mittelzentralen Verflechtungsbereich. 

Größter Anbieter und wichtiger Magnetbetrieb ist das Kaufhaus 

Burgholz an der Marktallee. Im niedrigpreisigen Angebotssegment ist derzeit eine eher 

geringe Ausstattung festzustellen. 

�� Die Warengruppe Schuhe / Lederwaren ist mit rund 1.150 m² Verkaufsfläche vertreten. 

Bei den Hauptsortimentsanbietern handelt es sich vor allem um Filialisten und 

Fachgeschäfte in den Hiltruper Zentren (Stadtbereichszentrum und Grundversorgungszentren). 

Die Zentralität von ca. 1,50 zeigt eine quantitativ sehr gute Angebotsausstattung 

in der Warengruppe mit deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Hiltruper 

Einzugsgebiet. 

22 




�� Ein weiterer Angebotsschwerpunkt ist die Warengruppe Sport und Freizeit mit rund 

1.350 m 2 Verkaufsfläche. Dieses Angebot beinhaltet vor allem einige qualitativ hochwertige 

Fachgeschäfte im Hiltruper Stadtbereichszentrum. Entsprechend ist hier ein 

hoher Zentralitätswert von 2,15 zu verzeichnen, der die überörtliche Ausstrahlungskraft 

der einzelnen Anbieter dokumentiert. 

�� Das Angebot in der Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren beinhaltet 

neben zwei kleineren Fachgeschäften vor allem die Angebote eines preisorientierten 

Billiganbieters (Kodi) sowie Randsortimente (v.a. Haushaltswaren) von Lebensmittelanbietern 

und Drogeriediscountern. Trotz der hohen Zentralität von 1,53 

kann hier somit nicht von einem gut strukturierten Angebot die Rede sein, da höherwertige 

Fachangebote kaum vorhanden sind. 

�� Das quantitativ geringste Angebot der mittelfristigen Bedarfsstufe entfällt auf die Warengruppe 

Spielwaren / Hobbyartikel. Zwar ist mit rund 250 m² auch hier ein gewisses 

Angebot vorhanden, die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung von 

0,01 m² sowie die niedrige Zentralität von 0,29 zeigt jedoch ein spürbares Angebotsdefizit 

mit deutlichen Kaufkraftabflüssen an Standorte außerhalb Hiltrups. Als wichtige 

Anbieter sind hier vor allem zwei Schreib- und Spielwarenfachgeschäfte sowie das 

Kaufhaus Burgholz zu nennen. Daneben sind fast ausschließlich preisorientierte Randsortimentsangebote 

zu finden. Dies ist vermutlich auf einen ausgeprägten Wettbewerb 

zum starken innerstädtischen Angebot, regionalen Fachmarktanbietern sowie zu 

Versandhandelsangeboten zurückzuführen. 

�� Mit insgesamt mehr als 8.000 m 2 Verkaufsfläche, 37 Betrieben und einem Umsatz 

von rund 29 Mio. Euro (Zentralität: 1,35) haben die Warengruppen des mittelfristigen 

Bedarfs jedoch einen für einen Standort mit mittelzentraler Versorgungsfunktion 

angemessenen Anteil am gesamten Einzelhandelsangebot im Stadtteil Hiltrup mit einer 

guten Angebotsausstattung. Aus quantitativer Sicht kann zunächst nur im Bereich 

Spielwaren / Hobbyartikel ein nennenswertes Angebotsdefizit festgestellt werden, aus 

dem sich ein Nachholbedarf ableiten ließe. Insgesamt besteht eine recht ausgewogene 

Angebotsmischung mit einem hohen Anteil kleinteiliger Fachangebote, wobei hier insbesondere 

dem Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte eine wichtige Rolle zukommt. 

Angebotssituation im langfristigen Bedarfsbereich 

�� Mit insgesamt rund 5.200 m 2 Verkaufsfläche nehmen die Warengruppen der langfristigen 

Bedarfsstufe einen vergleichsweise geringen Anteil (rd. 17 %) am Gesamtverkaufsflächenangebot 

in Hiltrup ein. Insbesondere die Warengruppen Bau- und Gartensortimente 

mit rd. 1.700 m 2 Verkaufsfläche und ca. 2,3 Mio. Euro Umsatz sowie 

Wohneinrichtungsartikel mit rd. 1.450 m² Verkaufsfläche und 2,6 Mio. Euro Umsatz 

weisen einen nennenswerten Verkaufsflächenanteil auf. Angesichts der üblicherweise 

flächenintensiven Angebotsformen in den Sortimentsgruppen Bau- und Gartenmarktsortimente 

und Möbel ist diesbezüglich jedoch eher eine geringe Angebotsausstattung 

im Stadtteil zu verzeichnen. Die sortimentsspezifischen Zentralitäten von 0,17 im Bau- 

und Gartenmarktbereich und 0,04 in der Warengruppe Möbel zeigen entsprechend 



23


hohe Kaufkraftabflüsse an Standorte außerhalb des Stadtteils. Hier spielen vor allem 

die großflächigen Einzelanbieter in der Region (z.B. Möbelanbieter in Senden- 

Bösensell, Möbel Finke etc.) mit ihren weiträumigen Einzugsbereichen eine wichtige 

Rolle. Auch im Bereich Wohneinrichtung, Elektro / Leuchten und Elektronik / Multimedia 

sind Zentralitätswerte von unter 1, d.h. Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen. Hier 

ist am ehesten Potenzial zusätzlicher Kaufkraftbindung zu erkennen, das auf ein derzeitiges 

Angebotsdefizit hinweist. Allerdings ist hier auf den Wettbewerbsstandort 

Media-Markt am Fachmarktstandort Robert-Bosch-Straße im benachbarten Stadtteil 

Berg Fidel zu verweisen, der diesbezüglich eine hohe Kundenakzeptanz und eine entsprechende 

Kaufkraftabschöpfung aus dem Einzugsbereich aufweist. 

Positiv ist hingegen das Angebot in den Branchen Uhren / Schmuck (rd. 250 m² Verkaufsfläche, 

Zentralität 1,55) und medizinische und orthopädische Artikel (rd. 400 m² 

Verkaufsfläche, Zentralität 1,53) zu werten, das Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland 

aufzeigt. 

Insgesamt zeigt sich sowohl anhand der sortimentsspezifischen Verkaufsflächenausstattung, 

als auch anhand der Angebotsschwerpunkte (Hauptbranchen) der Betriebe, dass 

nicht nur in jeder Branche ein gewisses Angebot in Hiltrup vorhanden ist, sondern 

überwiegend ein quantitativ umfangreiches und gut strukturiertes Angebot vorliegt. 

Gleichwohl sind in einigen Branchen leichte Defizite in der vorhandenen Angebotsbreite 

und -tiefe festzustellen, die einen Entwicklungsspielraum erkennen lassen. Neben üblichen 

Arrondierungsspielräumen besteht Entwicklungsspielraum am ehesten in den Branchen 

Spielwaren / Hobbyartikel, Elektro / Leuchten bzw. Elektronik / Multimedia sowie im höherwertigen 

Sortimentsbereich der Warengruppe GPK / Haushaltswaren. 

Aus rein quantitativer Sicht wird der Einzelhandelsstandort Hiltrup seiner Versorgungsfunktion 

unter Berücksichtigung der regionalen Konkurrenzsituation zwar durchaus gerecht, 

daneben spielen für die Bewertung eines Einzelhandelsstandorts jedoch vor allem 

auch qualitative und räumliche Aspekte eine entscheidende Rolle. In einem weiteren 

Schritt wird das Hiltruper Einzelhandelsangebot daher unter diesen Gesichtspunkten näher 

betrachtet. 

Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebots 

Die konkrete räumliche Verteilung des Einzelhandels im Stadtteil Hiltrup ist insbesondere 

mit Blick auf die strukturellen Aussagen zur weiteren Einzelhandelsentwicklung von grundlegender 

Relevanz. In Hiltrup ist vor allem ein räumlich-funktionaler Angebotsschwerpunkt 

von Bedeutung, der in besonderem Maße durch Einzelhandelsnutzungen geprägt 

ist: Hierbei handelt es sich um das Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte, das den siedlungsräumlichen, 

wirtschaftlichen und kulturellen Mittelpunkt des Stadtteils bildet. Dieser zentral 

im Stadtteil gelegene, räumlich-funktionale Angebotsschwerpunkt ist in hohem Maße 

durch Einzelhandelsnutzungen geprägt und übernimmt als bedeutendste Hiltruper Einzelhandelsagglomeration 

wichtige Versorgungsfunktionen für den Stadtteil sowie auch die 

umliegenden Stadtteile und z.T. auch einzelne Ortschaften der Umlandkommunen. Das 

Zentrum erstreckt sich im Wesentlichen entlang der Marktallee zwischen der Westfalenstraße 

(B 54) im Westen und dem Hiltruper Bahnhof im Osten. Der Einzelhandel dort ist 

24 




eingebettet in eine mehrgeschossige Randbebauung mit einer Nutzungsmischung aus Einzelhandel, 

Dienstleistungen, öffentlichen Einrichtungen und Wohnen. Eine detailliertere 

Einschätzung und Analyse des Hiltruper Zentrums befindet sich im nachfolgenden Kapitel 

3.3 dieser Untersuchung. 

Das Stadtbereichszentrum wird durch ein Grundversorgungszentrum in Hiltrup-West, zwei 

Nahbereichzentren (Geschäftslagen der Grundversorgung) in Hiltrup-Ost sowie verschiedene 

Betriebe in Streulagen ergänzt. Das Grundversorgungszentrum Hiltrup-West liegt 

westlich der Meesenstiege und ist geprägt durch einen kompakten Standortverbund aus 

Verbrauchermarkt, Lebensmitteldiscounter, Drogeriemarkt und einzelnen Fachmarktangeboten 

sowie ergänzenden kleinteiligen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben. Das 

überwiegend nahversorgungsrelevante Angebot umfasst rund 4.500 m² Verkaufsfläche. 

Die Nahbereichszentren in Hiltrup-Ost sind hingegen kleinteilig strukturiert und weisen 

jeweils ein Verkaufsflächenangebot von rund 1.000 m² auf. Die hier verorteten Einzelhandels- 

und Dienstleistungsangebote dienen fast ausschließlich der wohnortnahen Versorgung 

der Bevölkerung des Gebiets Hiltrup-Ost. 

Ferner gibt es neben diesen räumlichen Agglomerationen von Einzelhandelsangeboten 

auch verschiedene Einzelbetriebe innerhalb der Hiltruper Einzelhandelsstruktur. Dies sind 

unter anderem solitäre Nahversorgungsstandorte (Einzelbetriebe), die aufgrund ihrer städtebaulichen 

und funktionalen Strukturen zwar keinen Zentrencharakter aufweisen, dennoch 

aber einen Beitrag zur wohnungsnahen Grundversorgung im Stadtteil Hiltrup leisten 

können (z.B. K+K-Markt und Aldi an der Westfalenstraße). 

Karte 1: Räumliche Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels im Stadtteil Hiltrup 

Grundversorgungszentrum 

Hiltrup-West 



Stadtbereichszentrum 

Hiltrup-Mitte 

25 

Nahbereichszentrum 

Hiltrup-Ost / Osttor 


Hiltrup-Ost / Am Roggenkamp 

Eigene Darstellung auf Basis der DGK sowie der Zentrendefinitionen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 

der Stadt Münster


Abbildung 1: Räumliche Verteilung der Verkaufsflächen in Hiltrup nach Lagen 

– sortimentsspezifische Betrachtung 

Nahrungs- und Genussmittel 

Blumen (Indoor) / Zoo 

Gesundheit und Körperpflege 

PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 

überwiegend kurzfristiger Bedarf 

Bekleidung / Textilien 

Schuhe / Lederwaren 

GPK / Haushaltswaren 

Spielwaren / Hobbyartikel 

Sport und Freizeit 

überwiegend mittelfristiger Bedarf 

Wohneinrichtung 

Möbel 

Elektro / Leuchten 

Elektronik / Multimedia 

medizinische und orthopädische Artikel 

Uhren / Schmuck 

Baumarktsortimente 

Gartenmarktsortimente 

überwiegend langfristiger Bedarf 

Sonstiges 

Gesamtsumme 

0% 20% 40% 60% 80% 100% 

Stadtbereichszentrum Grundversorgungszentrum Nahbereichszentren Streulage 

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis der Datenerfassung und -analyse im März 2011 

�� Mit mehr als 19.000 m² Verkaufsfläche entfallen rund 61 % des Verkaufsflächenangebots 

im Stadtteil Hiltrup auf das Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte, wobei 

dort zwei Drittel aller Hiltruper Einzelhandelsbetriebe angesiedelt sind. 

Dies spiegelt einerseits die Konzentration kleinteiliger (Fach-)Einzelhandelsbetriebe im 

Stadtbereichszentrum wider, die ein besonderes Qualitätsmerkmal dieses Einkaufsstandorts 

bilden und zeigt andererseits die wichtige Position des Stadtbereichszentrums 

und dessen städtebauliche (Versorgungs-)Funktion. Positiv zu werten sind insbesondere 

die hohen Angebotsanteile der nahversorgungs- und zentrenrelevanten 

Leitbranchen, wie beispielsweise Nahrungs- und Genussmittel (46 %), Gesundheits- 

und Körperpflegeartikel (56 %), Bekleidung / Textilien (84 %), Schuhe/Lederwaren 

(74 %), Spielwaren / Hobbyartikel (87 %) oder Sport und Freizeit (99 %) im Stadtbereichszentrum. 

�� Der zweitgrößte Einzelanteil (17 %) der Gesamtverkaufsfläche im Stadtteil Hiltrup entfällt 

auf städtebaulich integrierte Streulagen. Fast drei Viertel dieses Angebots besteht 

aus nahversorgungsrelevanten Angeboten der kurzfristigen Bedarfsstufe und 

somit aus Angeboten der wohnortnahen Grundversorgung. 

Mit rund 4.500 m² Verkaufsfläche bzw. 2.200 m² entfallen zusammen knapp 22 % 

der Verkaufsfläche im Stadtteil auf das Grundversorgungszentrum sowie die Nahbe- 

26 




reichszentren. Auch diese Angebote umfassen vor allem grundversorgungsrelevante 

Sortimente der kurzfristigen Bedarfsstufe und verdeutlichen die Nahversorgungsfunktion 

dieser Standorte. 

�� Somit liegen mehr als 80 % der Verkaufsflächenangebote im Stadtteil Hiltrup innerhalb 

von zentralen Versorgungsbereichen (Stadtbereichszentrum, Grundversorgungszentrum, 

Nahbereichszentren). Diese hohe Konzentration des Angebots auf die 

zentralen Versorgungsbereiche ist als erfreuliches Ergebnis einer konsequenten Einzelhandelsentwicklungsplanung 

der Stadt Münster zu werten und ausgesprochen positiv 

zu beurteilen. Eine schwerpunktmäßige Verschiebung des Angebots an Standorte 

außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche – wie sie in vielen Kommunen zu beobachten 

ist – hat im Stadtteil Hiltrup demnach bislang nicht stattgefunden. 

Derzeit besteht insgesamt eine sehr ausgewogene räumliche Angebotsverteilung in Hiltrup 

mit einer positiv zu wertenden Konzentration auf die zentralen Versorgungsbereiche. Dies 

ist nicht zuletzt die Folge einer konsequenten Ansiedlungs- und Steuerungspolitik von Politik 

und Verwaltung in Münster. Auch zukünftig ist diese Ansiedlungspolitik fortzusetzen, 

um eine räumliche Schieflage und innerkommunale Konkurrenzsituation zwischen Zentren 

und Standorten in städtebaulich nicht integrierten Lagen zu vermeiden. Gerade Angebotsüberschneidungen 

in zentrenrelevanten Angeboten können nicht selten städtebaulich 

negative Auswirkungen auf zentrale Bereiche wie z.B. die Stadtbereichs- oder Grundversorgungszentren 

mit sich bringen. 

3.3 Städtebaulicher Kurzcheck des Zentrums Münster-Hiltrup 

Das Nebenzentrum Hiltrup-Mitte ist eines von 12 Stadtbereichszentren in der Stadt Münster, 

die – zentrenhierarchisch unmittelbar der Innenstadt nachgeordnet – mittelzentrale 

Versorgungsfunktionen mit siedlungsbereich- bzw. stadtteilübergreifenden Versorgungsaufgaben 

übernehmen. Mit fast 100 Einzelhandelsbetrieben und rund 19.000 m² Verkaufsfläche 

ist das Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte der bedeutendste Einzelhandelsstandort 

im Stadtbezirk Hiltrup und weist eine entsprechende Versorgungsfunktion innerhalb 

des Stadtbezirks sowie teilweise der angrenzenden Gebiete auf. In fast allen Branchen 

ist eine hohe Konzentration des Verkaufsflächenangebots im Stadtteil auf das Hiltruper 

Zentrum zu verzeichnen (s.o.). 

Wichtigste Geschäftslage des Hiltruper Stadtbereichszentrums ist die Marktallee, die als 

Bandstruktur auf einer Länge von fast einem Kilometer zentrenrelevante Nutzungen aufweist. 

Das östliche Ende wird von dem Bereich am Hiltruper Bahnhof gebildet, wo sich 

auch der zu untersuchende Projektstandort befindet. Im Westen zweigen zwei Äste mit 

zentrenrelevanten Nutzungen von der Marktallee nach Norden ab, die eher ruhige Straße 

Hohe Geest und die stark frequentierte Westfalenstraße (B 54). Das Stadtbereichszentrum 

ist gut an das Straßen- und ÖPNV-Netz angebunden. Der ruhende Verkehr ist weitgehend 

durch den Betrieben zugeordnete bzw. sich in den rückwärtigen Bereichen befindliche 

Sammelstellflächen organisiert. 



27


Karte 2: Zentraler Versorgungsbereich Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte 

Quelle: Stadt Münster, Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung; Einzelhandels- und Zentrenkonzept 

Münster, Münster, 2009, S. 90 

Knapp zwei Drittel der Verkaufsfläche des Stadtbereichszentrums sind in der Marktallee 

zu finden. Die größten Anbieter sind das Kaufhaus Burgholz (1.650 m² Verkaufsfläche), 

die Lebensmittelanbieter Rewe (1.200 m²) und Edeka (800 m²) sowie das Textil- und 

Sportfachgeschäft Hüttmann (500 m²). Auch filialisierte Betriebe, die zentrenrelevante 

Warengruppen vorhalten, wie z.B. der Textildiscounter Takko, der Schuhmarkt Reno, der 

Haushaltswarendiscounter Kodi oder die Drogeriemärkte dm und Schlecker siedeln in der 

Marktallee. Ergänzt wird das Angebot durch weitere Fachgeschäfte, kleinteilige Anbieter 

und eine große Anzahl zentrenaffiner Dienstleister. Darüber hinaus liegen im unmittelbaren 

Umfeld des Stadtbereichszentrums mehrere Schulen und die Bezirksverwaltungsstelle. 

Abbildung 2 und 3: Marktallee 

Quelle: Eigene Aufnahmen 

28 




Die Marktallee weist ein für viele große Stadtteilzentren typisches Angebotsprofil auf, das 

sich durch eher hochwertige Angebote in inhabergeführten Geschäften und eher preis- 

bzw. nahversorgungsorientierten Angeboten in filialisierten Betrieben auszeichnet. Die 

Außendarstellungen der Geschäfte sind weitgehend attraktiv. Auch die Bausubstanz weist 

einen zum großen Teil guten Erhaltungs- und Pflegezustand auf. Kürzlich fertig gestellte 

Bauprojekte, wie z.B. die Sparkasse, sich im Bau befindliche Objekte sowie das Planvorhaben 

am Bahnhof zeigen darüber hinaus, dass der Standort für Investoren interessant ist. 

Abbildung 4 und 5: Gastronomie und Einzelhandel in der Marktallee 


Die Einzelhandelsdichte ist in vielen Abschnitten hoch, so dass eine weitgehend attraktive 

Lauflage mit Möglichkeit zum Einkaufsbummel gegeben ist. Teilweise bestehen auf beiden 

Seiten der Straße entsprechende Lauflagen. Der Straßenquerschnitt ermöglicht dabei trotz 

der Verkehrsbelastung weitgehend problemlose Querungen und bietet durch teils breite 

Bürgersteige und Aufenthaltsbereiche gute Aufenthaltsmöglichkeiten. Gastronomische 

Angebote mit Außengastronomie belegen die Aufenthaltsqualität und die Akzeptanz bei 

den Besuchern. Der gepflegte öffentliche Raum, die grüne Allee und der Mittelpunkt des 

Zentrums am Platz an St.-Clemens bilden ein attraktives Aushängeschild des Zentrums. 

Abbildung 6 und 7: St. Clemens und Hohe Geest 




29


Als Schwächen sind im Geschäftszentrum in der Marktallee die Eingangs- und Übergangsbereiche 

West und Ost zu nennen sowie aus Einzelhandelssicht die Abschnitte mit geringen 

Einzelhandelsdichten, die Unterbrechungen der Lauflagen mit sich bringen. 

In der Straße Hohe Geest sorgt der Lebensmittelanbieter K+K (900 m² Verkaufsfläche) 

für ein wohnungsnahes Grundversorgungsangebot im Siedlungsbereich. Die übrigen Anbieter 

in der Straße besitzen lediglich ergänzenden Charakter, die Straße wirkt in weiten 

Abschnitten eher wie eine Wohnstraße. 

In der verkehrlich geprägten Westfalenstraße finden sich nur noch abschnittsweise zentrenrelevante 

Nutzungsdichten. Größte Anbieter sind ein Gartenmarkt und ein Lebensmitteldiscounter, 

die abgesetzt am nördlichen Ende des Stadtbereichszentrums in einem stark 

autokundenorientierten Standortverbund liegen. 

Auch der Standortbereich am Bahnhof liegt derzeit leicht abgesetzt zu den Einzelhandelslagen 

an der Marktallee. Reichte die Marktallee ursprünglich bis zum Hiltruper Bahnhof, 

wirkt die Hochstraße Osttor, die Breite und Gestaltung der Glasuritstraße sowie die Ausrichtung 

bestehender Baukörper, die teilweise zur Glasuritstraße Rückseiten aufweist, als 

subjektiv empfundene Zäsur zum Bahnhofsbereich. Größter Anbieter in dem noch durch 

Brachflächen geprägten Bereich (vgl. Kapitel 4.1) ist zur Zeit der Lebensmitteldiscounter 

Aldi. Eine Realisierung des Planvorhabens kann zur funktionalen Stärkung und Anbindung 

des Bahnhofsbereichs an die Einzelhandelslagen an der Marktallee beitragen. 

Das Einzelhandelsangebot im Hiltruper Zentrum ist wie folgt strukturiert: 

�� Der quantitative Angebotsschwerpunkt im Zentrum Hiltrup-Mitte liegt mit fast der 

Hälfte der Verkaufsflächen in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen, insbesondere 

Nahrungs- und Genussmittel. Als Hauptanbieter sind die Supermärkte Rewe 

und Edeka in der Marktallee sowie K+K in der Hohe Geest und die Lebensmitteldiscounter 

Lidl (Westfalenstraße, Glasuritstraße) und Aldi (Bergiusstraße) hervorzuheben. 

Zahlreiche kleinteilige Anbieter (Lebensmittelhandwerk, Fachgeschäfte) komplettieren 

das Angebot. 

�� Ein Blumenladen bildet den einzigen Hauptsortimentsanbieter der Branche Blumen 

(Indoor) / Zoologischer Bedarf. Die Teilbranche Zoologischer Bedarf wird lediglich als 

Randsortiment (v.a. Tierfutter in den Lebensmittelmärkten und Drogerien) vertrieben. 

�� In der Branche Gesundheits- und Körperpflegeartikel sind neben den Drogeriemärkten 

dm und Schlecker als Hauptanbieter vor allem Apotheken, zwei Parfümerien und 

einzelne Fachgeschäfte zu nennen. 

�� Im Bereich Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher sind mit den Anbietern 

Westerholt und der Hiltruper Buchhandlung zwei größere Fachanbieter vorhanden, 

die durch kleinteilige Angebote sowie die Randsortimentsangebote (u.a. bei 

Burgholz und den Lebensmittelanbietern) ergänzt werden. 

30 




Tabelle 3: Angebotssituation im Hiltruper Stadtbereichszentrum 

Branche 



Anzahl der Betriebe 

(Hauptbranche) 

31 


Umsatz 

(in Mio. Euro) 

Nahrungs- und Genussmittel 25 5.650 30,9 

Blumen (Indoor) / Zoo 1 800 1,8 

Gesundheits- und Körperpflegeartikel 10 1.500 8,2 

PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 4 700 3,2 

Bekleidung / Textilien 18 3.650 13,7 

Schuhe / Lederwaren 3 850 3,3 

GPK / Haushaltswaren 2 700 2,1 

Spielwaren / Hobbyartikel - 200 0,7 

Sport und Freizeit 5 1.350 4,1 

Wohneinrichtung 5 1.250 2,3 

Möbel 1 100 0,1 

Elektro / Leuchten 1 250 0,8 

Elektronik / Multimedia 7 550 4,5 

medizinische und orthopädische Artikel 3 400 2,7 

Uhren / Schmuck 3 250 2,1 

Bau- und Gartenmarktsortimente 7 950 1,4 

Gesamtergebnis 95 19.200 82,7 

Quelle: Eigene Bestandserhebungen auf Basis der kontinuierlich fortgeschriebenen Einzelhandels-Datenbank 

der Stadt Münster sowie eigene Berechnungen; gerundete Werte 

�� In der Warengruppe Bekleidung / Textilien existieren im Hiltruper Zentrum insgesamt 

18 Hauptsortimentsanbieter mit einer Verkaufsfläche von rund 3.650 m². Das 

entspricht rund 20 % der Verkaufsflächen des Zentrums. Dabei ist eine gute Angebotsmischung 

aus größeren Betrieben (Burgholz, Hüttmann, Grosche Moden) und 

kleinen Fachgeschäften sowie Fachdiscountern (Takko) zu verzeichnen. 

�� In der Branche Schuhe / Lederwaren prägen zwei größere Filialisten (Reno, Schuhpark) 

sowie ein Fachgeschäft (Schuhhaus Berger) das Angebot, das ansonsten durch 

Randsortimentsangebote ergänzt wird. 

�� Im Bereich Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren ist ein relevantes Angebot in 

Form eines größeren, discountorientierten Anbieters (Kodi) sowie eines kleinen Geschenkartikel-Fachgeschäfts 

vorhanden, ansonsten bilden Randsortimentsangebote 

(u.a. der Lebensmittelmärkte) das Angebot. Ein umfassenderes, höherwertiges Angebot 

der Branche Haushaltswaren ist nicht vorhanden. 

�� In der Branche Spielwaren / Hobbyartikel ist kein klassischer Hauptsortimentsanbieter 

vertreten. Das umfassendste Angebot besteht (als Randsortiment) bei den Anbietern 

Westerholt und Burgholz mit jeweils rund 100 m² Verkaufsfläche.


�� Die Branche Sport / Freizeit ist in Form von mehreren Fachgeschäften (u.a. Hüttmann, 

Grote und Klüsters Sport, diverse Zweiradanbieter) vergleichsweise umfangreich 

und gut strukturiert vertreten. 

�� Die Branchen Möbel und Wohneinrichtung sind in Form kleinteiliger Fachanbieter 

vertreten. 

�� Die Branchen Elektro / Leuchten und Elektronik / Multimedia werden durch einige 

kleinteilige Fachhändler, Mobilfunk-Filialisten und Randsortimentsangebote (v.a. der 

Lebensmitteldiscounter) vertreten. 

�� In der Branche medizinische und orthopädische Artikel sichern zwei Optiker und ein 

Hörgeräteakustiker eine wichtige Grundversorgung. 

�� Uhren und Schmuck sind durch zwei kleinteilige Hauptsortimentsanbieter im höherwertigen 

Segment sowie ansonsten als Randsortimentsangebote vertreten. 

�� Die Angebote der Branche Bau- und Gartenmarktsortimente sind flächenmäßig 

durch einen Gartenmarkt geprägt, daneben sind mehrere kleinteilige, spezialisierte 

Anbieter vertreten. 

Insgesamt ist ein überwiegend kleinteilig strukturiertes Angebot mit einer guten Angebotsmischung 

über alle Branchen zu finden. Ein hoher Anteil inhabergeführter Fachgeschäfte 

bildet ein wichtiges Qualitätsmerkmal des Hiltruper Einzelhandelsangebots, aber 

auch einige Filialisten sind vertreten. 

3.4 Entwicklungspotenziale für das Hiltruper Zentrum 

Im Folgenden soll eine neutrale Einschätzung der mittelfristigen Entwicklungsperspektiven 

des Hiltruper Einzelhandels erfolgen. Für die Stadt Münster als Träger der kommunalen 

Planungshoheit können entsprechende Aussagen als Orientierungsrahmen zur Beurteilung 

perspektivischer Neuansiedlungen, Erweiterungen oder Umnutzungen von Einzelhandelsflächen 

dienen. 

Ökonomische Rahmenbedingungen 

In die Ermittlung der in den nächsten Jahren voraussichtlich zu erwartenden Entwicklungsperspektiven 

des Hiltruper Einzelhandels fließen folgende Faktoren ein: 

�� Die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation: Zur Darstellung der gegenwärtigen 

Angebots- und Nachfragesituation wurde eine umfassende Analyse für den 

Stadtteil angestellt (vgl. dazu Kapitel 3.1 und 3.2). Insbesondere der branchenspezifische 

Verkaufsflächenbestand sowie die ermittelten einzelhandelsrelevanten Zentralitäten 

fließen in die Ermittlung zu künftigen Entwicklungsspielräumen ein. 

32 




�� Entwicklung einzelhandelsrelevanter Umsatzkennziffern / Flächenproduktivitäten: 

Die Entwicklung der Flächenproduktivität 23 wird als konstant angenommen. Sie 

ist in der Vergangenheit bundesweit durch den ausgesprochen intensiven Wettbewerb 

mit dem Ziel partieller Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den 

letzten Jahren hat sich diese Tendenz jedoch durch die hohe Dynamik der Betriebstypenentwicklung 

deutlich ausdifferenziert. 

�� Bevölkerungsentwicklung in Hiltrup bis 2020: Gemäß der aktuellen kleinräumigen 

Bevölkerungsprognose der Stadt Münster 2009 bis 2020 ist bis zum Jahr 2020 mit einer 

leicht steigenden Bevölkerungszahl im Stadtbezirk Hiltrup von ca. 1,7 % auszugehen. 

Dies wird sich – wenngleich marginal – auch auf das Kaufkraftvolumen im Stadtteil 

auswirken. 

�� Branchenbezogene Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben: 

Ein weiterer Einflussfaktor für die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Nachfrage 

ist die Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten 

Verbrauchsausgaben (vgl. Tabelle 4). Die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten 

Ausgaben insgesamt ist grundlegend von zwei Faktoren abhängig: zum einen vom 

privaten Einkommen bzw. dem daraus resultierenden privaten Verbrauch, zum anderen 

von dem Anteil dieser Ausgaben im Einzelhandel bzw. für spezifische Einzelhandelsprodukte 

(Ausgabeanteile nach Warengruppen). Es zeigt sich, dass in den Warengruppen 

Gesundheits- und Körperpflege, Unterhaltungselektronik sowie Foto / Optik 

(besonders Digitalfotografie) weitere Wachstumsimpulse zu erwarten sind. Die Ausgabenanteile 

und somit das warengruppenspezifische Kaufkraftvolumen werden zwischen 

2 % und 4 % bis 2020 steigen. In den übrigen Warengruppen wird das zur 

Verfügung stehende reale Kaufkraftvolumen eher stagnieren bzw. sinken. 

23 Die Flächenproduktivität bezeichnet den Umsatz eines Einzelhandelsbetriebes pro m² Verkaufsfläche. 



33


Tabelle 4: Ausgabenanteile für verschiedene Branchen im Einzelhandel – 

Trendaussagen 

Branche Ausgabenanteile 


Gesundheits- und Körperpflegeartikel 

Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen 

/ Zeitschriften / Bücher 



Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 



Wohneinrichtungsartikel / Möbel 

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 




Bau- und Gartenmarktsortiment 

Gesamt 

Quelle: in Anlehnung an: EHI Einzelhandel Aktuell 2005-2010, KPMG-Studie 2005 

34 

Erläuterung 

Ausgabenanteile sind bezogen auf den 

Prognosehorizont 2020 einzustufen als 

tendenziell 

steigend 

stagnierend 

sinkend 

Zielzentralitäten 

In der Modellrechnung wird im Hinblick auf eine optimale Vollversorgung der Bevölkerung 

im Bereich der Grundversorgung eine Zielzentralität von 1,0 (ausgewogenes Verhältnis 

von erzieltem Einzelhandelsumsatz zu lokal vorhandener einzelhandelsrelevanter Kaufkraft) 

angenommen. Unter Beachtung der bestehenden Zentralitäten zeigt sich, dass im 

Bereich des kurzfristigen Bedarfs diesbezüglich aus quantitativer Sicht und rein rechnerisch 

lediglich in der Warengruppe Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften 

/ Bücher Steigerungen der Zentralitäten möglich sind. Dies zeugt von einer quantitativ 

insgesamt guten Angebotsausstattung im Bereich der Grundversorgung im Stadtteil, 

darf jedoch nicht als Wettbewerbsschutz für bestehende Anbieter interpretiert werden. 

Weitere Entwicklungen werden aufgrund dieser quantitativen Ausstattungsgrade zwar mit 

hoher Wahrscheinlichkeit zu Umsatzumverteilungen im Bestand führen, sind jedoch im 

Einzelfall vor allem im Hinblick auf die städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt Münster 

sowie die qualitative, räumliche und strukturelle Ausprägung der Versorgungsstruktur 

in Hiltrup zu beurteilen. Neben strukturellen Maßnahmen zur Optimierung bestehender 

Betriebe an städtebaulich sinnvollen Standorten sind Neuentwicklungen nur an siedlungsräumlich 

integrierten Standorten und im Sinne einer qualitativen Verbesserung und Sicherung 

einer hochwertigen und langfristig tragfähigen Versorgung zu befürworten. Angebotsausweitungen 

müssen sich hinsichtlich ihrer Größenordnungen am Nachfragebedarf 

im jeweiligen Versorgungsgebiet orientieren. Daneben ergeben sich – trotz hoher Zentrali- 




tätswerte in einer Warengruppe insgesamt – in einzelnen Teilsortimenten Entwicklungsspielräume, 

sofern entsprechende Angebote im Stadtteil bislang kaum vertreten sind (z.B. 

im Teilsortiment Zoologischer Bedarf, trotz hoher Zentralitätswerte in der Branche Blumen 

/ Zoologischer Bedarf). Ferner bestehen kleinteilige Arrondierungsspielräume, die in 

erster Linie Verkaufsflächenerweiterungen und kleinteilige Angebotsausweitungen beinhalten. 

Im Vordergrund sollte die Stärkung und Entwicklung der Zentralen Versorgungsbereiche 

sowie einer ergänzenden wohnortnahen Versorgung stehen. 

Im mittelfristigen Bedarfsbereich wird entsprechend der mittelzentralen Funktion des 

Einzelhandelsstandorts Hiltrup eine Zielzentralität von 1,2 angenommen. Die Warengruppen 

des mittelfristigen Bedarfs bilden in Hiltrup bereits einen wichtigen Bestandteil der 

Angebotsstruktur. Aufgrund der bereits bestehenden Angebotsausstattung und der hohen 

Zentralitätswerte und Bindungsquoten ergeben sich entsprechend rein rechnerisch kaum 

„Nachholbedarfe“, die auf einen nennenswerten Entwicklungsspielraum schließen lassen. 

Lediglich in einer Warengruppe (Spielwaren / Hobbyartikel) zeigt sich ein deutlicher quantitativer 

Entwicklungsspielraum: Auf Basis der Annahme einer möglichen Zentralitätssteigerung 

auf bis zu 1,2 ergibt sich hier rein rechnerisch ein zusätzlicher Entwicklungsspielraum 

für zusätzliche Kaufkraftbindungen von mehr als 2,5 Mio. Euro. Anhand durchschnittlicher 

branchenüblicher Flächenproduktivitäten lässt sich dies in einen potenziellen 

Verkaufsflächenspielraum von rd. 600 – 800 m² umrechnen, der jedoch – abhängig vom 

jeweiligen Anbieter bzw. der Betriebsform – stark variieren kann. In den letzten Jahren ist 

das branchenspezifische Angebot mittelständischer Unternehmen jedoch stark rückläufig 

und es ist eine Angebotskonzentration auf filialisierte Fachmärkte und / oder innerstädtische 

Standorte zu beobachten. Auch in Münster besitzt diesbezüglich das innerstädtische 

Angebot eine hohe Bedeutung. 

Zukünftige Entwicklungen in den Waren der mittelfristigen Bedarfsstufe sollten vor allem 

vor der Zielsetzung qualitativer und räumlicher Verbesserungen beurteilt werden. Anzustreben 

ist in erster Linie eine zentrenverträgliche Sicherung und Ergänzung des Bestandes, 

die Erweiterungen oder Neuansiedlungen im üblichen Rahmen durchaus beinhalten. 

Oberste Prämisse ist, dass zusätzliche Angebote zu einer Attraktivierung der Angebotsstruktur 

beitragen, beispielsweise durch eine qualitative Verbesserung oder räumliche 

Konzentration des Angebots. Der Vorrangstandort für solche Angebotserweiterungen ist 

in jedem Fall das Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte, da dieser den Hauptgeschäftsbereich 

des Stadtteils mit Versorgungsfunktion für den Stadtteil und teilweise angrenzende 

Gebiete übernimmt. 

Auch für die Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe wird eine Zielzentralität von 

1,2 zu Grunde gelegt, die eine Erhöhung der derzeitigen Ausstrahlungskraft des Einzelhandels 

in Hiltrup in mehreren Warengruppen dieser Bedarfstufe, mit Ausnahme von medizinischen 

und orthopädischen Artikeln sowie Uhren / Schmuck, implizieren würde. So 

ließe sich das rein rechnerische Entwicklungspotenzial in den Branchen Elektrogeräte / 

Leuchten und Elektronik / Multimedia auf zusammen mehr als rund 8 Mio. beziffern, was 

bei einer branchenüblichen Flächenproduktivität von rund 5.900 Euro / m² einer Verkaufsfläche 

von rd. 1.350 m² entsprechen würde. 

Allerdings ist in diesem Zusammenhang auch die gesamtstädtische und regionale Konkurrenzsituation 

zu berücksichtigen. So ist beispielsweise im Sortimentsbereich Elektrogeräte / 



35


Elektronik / Multimedia auf die gesamtstädtisch wie regional bedeutsamen Anbieter Saturn 

in der Münsteraner Innenstadt oder Media-Markt am Standort Robert-Bosch-Straße 

zu verweisen, in deren Verflechtungsbereich auch Hiltrup liegt. Ähnliches gilt auch im Sortimentsbereich 

Möbel (z. B. Möbel Finke, Möbelanbieter im nahegelegenen Senden- 

Bösensell) oder Bau- und Gartenmarktsortimente. 

Potenziale in den Sortimenten Elektrogeräte, Elektronik bzw. Computer und Zubehör sind 

für Ergänzungen im Stadtbereichszentrum vorzusehen. Ergänzungen in den Bereichen 

Möbel oder Bau- und Gartenmarktsortimente können auch außerhalb der Zentren zulässig 

und sinnvoll sein, wobei das rein rechnerische Entwicklungspotenzial für großflächige Angebote 

innerhalb des Stadtteils durch die gesamtstädtische bzw. regionale Konkurrenz jedoch 

tatsächlich deutlich eingeschränkt zu beurteilen ist. 

Insgesamt ist auf Basis der Diskrepanz zwischen Ausgangs- und Zielzentralitäten nur in 

ausgewählten Branchen ein zusätzlicher quantitativer Entwicklungsbedarf ablesbar. Rechnerische 

Entwicklungsspielräume ergeben sich insbesondere für die Warengruppen Spielwaren 

/ Hobbyartikel, Elektro / Leuchten und Elektronik / Multimedia sowie ferner – unter 

den oben genannten Einschränkungen – Möbel und Baumarktsortimente. In den meisten 

Warengruppen der kurz- und mittelfristigen Bedarfsstufe sind aus rechnerischer Sicht 

keine Verkaufsflächen- bzw. eher Arrondierungsspielräume vorhanden. Gleichwohl sind 

qualitative wie räumliche Verbesserungen möglich und sinnvoll. 

Abbildung 3: Aktuelle und Zielzentralitäten des Hiltruper Einzelhandels 


Blumen (Indoor) / Zoo 

Gesundheit und Körperpflege 

PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 



GPK / Haushaltswaren 



Überwiegend mittelfristiger Bedarf 

Wohneinrichtung 

Möbel 

Elektro / Leuchten 




Bau- und Gartenmarktsortimente 

Überwiegend langfristiger Bedarf 

Quelle: Eigene Berechnungen 

Sonstiges 

Summe 

0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 2,20 

36 

überwiegend 

kurzfristiger Bedarf 

überwiegend 

mittelfristiger Bedarf 

überwiegend 

langfristiger Bedarf 




Ein quantitativ umfangreicher Angebotsbestand bedeutet nicht, dass künftig keine Entwicklung 

in dieser Branche mehr stattfinden kann, sondern, dass es bei potenziellen Ansiedlungsvorhaben 

insbesondere in den Zentren oder im Hinblick auf die Stärkung der 

Grundversorgung auf folgende Aspekte ankommt: 

�� ist der avisierte Standort städtebaulich sinnvoll? 

�� wie stellt sich die Größe des Vorhabens und der Betriebstyp im gesamtstädtischen Zusammenhang 

und im Hinblick auf die zugedachte Versorgungsaufgabe dar? 

�� welche Funktion wird der Einzelhandelsbetrieb übernehmen? Werden bestehende 

Strukturen ergänzt bzw. gestützt und Synergien zu bestehenden Anbietern ausgenutzt? 

Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die in Abbildung 3 mit Pfeilen dargestellten 

quantitativen Entwicklungsmöglichkeiten lediglich einen „Orientierungscharakter“ besitzen. 

Erst durch die Abwägung der ermittelten Verkaufsflächenpotenziale mit der jeweiligen 

Veranschlagung der potenziellen Verkaufsfläche eines konkreten Planvorhabens 

nach 

�� Art (Betriebsform und -konzept), 

�� Lage (Standort: Lage im Stadt- und Zentrenkontext) und 

�� Umfang (teilweiser oder gesamter Marktzugang des ermittelten Verkaufsflächenpotenzials) 

kann die absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit und städtebauliche Verträglichkeit eines 

Vorhabens abgeschätzt werden. 

Einer unkontrollierten Ausweitung von Verkaufsflächen sind Grenzen gesetzt, da zusätzliche 

Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem bestimmten Maße und in bestimmten Branchen 

mobilisiert werden kann. Werden darüber hinaus Einzelhandelsvorhaben realisiert, 

führt dies ebenso zu Umsatzumverteilungen innerhalb der lokalen Einzelhandelslandschaft 

und somit zu Umsatzverlusten bzw. einer Marktverdrängung bestehender Betriebe jeweils 

in Abhängigkeit der Relevanz eines Vorhabens. 

Während Standorte , die nicht den zentralen Versorgungsbereichen oder ergänzenden 

Nahversorgungsstandorten zugeordnet sind grundsätzlich eher kritisch zu beurteilen sind, 

können Vorhaben an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten zur Verbesserung 

und Attraktivierung des Einzelhandelsangebots, insbesondere auch in den Zentren, 

führen. Die Tatsache, dass dies möglicherweise zu Lasten weniger geeigneter Standorte 

geschieht, wird dabei in Kauf genommen. 

In diesem Zusammenhang ist mit dem Einzelhandelskonzept der Stadt Münster eine klare 

politische und planerische Zielvorstellung formuliert worden, die eine räumliche und funktionale 

Gliederung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung mit einer klaren arbeitsteiligen 

Struktur ausgewählter Einzelhandelsstandorte beinhaltet. Dieses Entwicklungskonzept 

und eine darauf basierende konsequente Anwendung des baurechtlichen und planerischen 

Instrumentariums ermöglichen eine zielgerichtete Steuerung der Einzelhandels- und Zen- 



37


trenentwicklung in der Stadt Münster und stellt für die verantwortlichen Akteure aus Einzelhandel, 

Verwaltung und Politik einen langfristigen Entscheidungs- und Orientierungsrahmen 

und eine wichtige Argumentations- und Begründungshilfe für die bauleitplanerische 

Steuerung der Einzelhandelsentwicklung dar. Zukünftige Entwicklungen müssen somit 

generell mit Blick auf die Ziele des Münsteraner Einzelhandelskonzeptes abgewogen 

werden. 

Konkret benennt das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Münster als Entwicklungsziel 

die „Sicherung und Entwicklung der Multifunktionalität und Identität der Stadtbereichs- 

und Stadtteilzentren“ sowie „Erhalt und Stärkung der Einzelhandelszentralität 

der Innenstadt und der Stadtbereichszentren“. 

Eine Konzentration des Einzelhandelsangebots auf diese funktionalen Zentren ist zu forcieren. 

Insbesondere die Konzentration und Struktur des Einzelhandelsangebots im Geschäftsbereich 

Hiltrup-Mitte ist ein wichtiges Indiz für die Ausstrahlungskraft und Stärke 

des Einkaufsstandorts Hiltrup. Vor diesem Hintergrund soll der zentrale Versorgungsbereich 

als wichtigster Versorgungsstandort im Stadtteil zukünftig gesichert und gefördert 

werden. 

Auch hinsichtlich einer wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung mit Nahrungs- und 

Genussmitteln trifft das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Münster klare Zielaussagen. 

Übergeordnetes Leitbild ist der Erhalt und die Stärkung der Nahversorgungsfunktion 

im Stadtgebiet durch ein möglichst feinmaschiges Netz von zentralen Versorgungsbereichen 

und Nahversorgungsstandorten, um eine möglichst flächendeckende, 

fußläufig erreichbare Versorgung der Wohnbevölkerung zu gewährleisten. Entsprechend 

sollen zukünftige Entwicklungen insbesondere hinsichtlich ihrer Standortwahl und Dimensionierung 

geeignet sein, diese Zielsetzung zu erreichen. Dies ist beispielsweise dann der 

Fall, wenn... 

�� neue Anbieter eine räumliche Versorgungslücke schließen, 

�� Verkaufsflächenerweiterungen zur Stabilisierung eines Nahversorgungsbetriebs 

beitragen 

�� Neuansiedlungen innerhalb eines Zentrums zur nachhaltigen Stärkung des zentralen 

Versorgungsbereiches beitragen 

�� Vorhaben zur einer „Rückverteilung“ von Umsätzen zu Ungunsten dezentraler, nicht 

integrierter Lagen beitragen. 

Dabei wird das Ziel einer wohnortnahen Versorgung durch solitäre Betriebe in den Wohnsiedlungsbereichen 

gleichberechtigt neben der Stärkung der Zentren gestellt 24 . 

24 vgl. Stadt Münster, Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Verkehrsplanung: „Einzelhandels- und 

Zentrenkonzept der Stadt Münster– Fortschreibung 2009“, Münster, 2009, S. 16, 20 sowie 61 ff 

38 




Für bisher nicht vertretene Spezialanbieter oder neuartige Anbieter können sich darüber 

hinaus auch dann Entwicklungsspielräume abzeichnen, wenn das übergeordnete Hauptsortiment 

bereits umfangreich vertreten ist und an sich kein zusätzlicher Verkaufsflächenspielraum 

besteht. 

Es ist festzuhalten, dass die Einordnung potenzieller Neuvorhaben, Erweiterung oder 

Umnutzung von Einzelhandelsflächen in einen städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen 

Kontext unabdingbar ist. 

Generell gilt, dass das Ziel neben dem quantitativen Ausbau (unter Berücksichtigung 

der vorangestellten Prämissen und Rahmenbedingungen) auch die Sicherung und 

Verbesserung der räumlich strukturellen Angebotssituation ist, was impliziert, dass 

über zusätzliche Angebote nur nach eingehender Prüfung entschieden werden sollte. 

Einzelhandelsansiedlungen sind unter anderem sinnvoll, wenn... 

� ...sie die zentralörtliche Funktion Hiltrups sichern 

� ...sie die zentralen Versorgungsbereiche (insbesondere das Stadtbereichszentrum) 

stärken 

� ...sie zu einer räumlichen Konzentration des Einzelhandels auf ausgewählte Standorte 

beitragen 

� ...bestehende Anbieter gesichert werden (z.B. wohnortnahe Versorgung) 

� ...neuartige oder spezialisierte Anbieter zu einer Diversifizierung des Angebotsspektrums 

beitragen 

Vor dem skizzierten Hintergrund stellt der Vorhabenstandort am Hiltruper Bahnhof aus 

gutachterlicher Sicht ein geeignetes Flächenpotenzial für die Ansiedlung moderner Angebotsformen 

und die funktionale wie städtebauliche Attraktivierung des Bahnhofsbereichs 

als östlichem Pol der Knochenstruktur des Hiltruper Zentrums dar. Die Maßstäblichkeit der 

Entwicklung ist hierbei zu wahren. Konkret erfordert die Stärkung des Stadtbereichszentrums 

eine Profilierung in zentrenrelevanten Branchen (z.B. Bekleidung, Spielwaren, Elektronik), 

aber auch eine Sicherung bzw. den Ausbau der Grundversorgungsfunktion des 

Stadtbereichszentrums durch moderne und zukunftsfähige Angebote. 

Im Folgenden soll das genannte Projekt konkreter beschrieben und hinsichtlich seiner 

möglichen städtebaulichen Auswirkungen untersucht werden. 



39


4 Baustein 2: Städtebauliche Wirkungsanalyse geplanter Einzelhandelsansiedlungen 

im zentralen Versorgungsbereich 

Münster-Hiltrup 

4.1 Beschreibung des Planvorhabens 

Lage des Vorhabenstandorts 

Der Vorhabenstandort befindet sich zentral im Stadtteil Hiltrup am Hiltruper Bahnhof 

westlich des Dortmund-Ems-Kanals. Es handelt sich um Flächen südlich der Marktallee 

zwischen Glasuritstraße und Bergiusstraße. Die Grundstücke sind derzeit teilweise noch 

mit Wohngebäuden bebaut, liegen jedoch überwiegend brach. Das Einzelhandels- und 

Zentrenkonzept der Stadt Münster weist diese Grundstücke als Teilbereich des „Stadtbereichszentrums 

Hiltrup-Mitte“ aus, der als integrierter Versorgungsbereich mittelzentraler 

Stufe gesichert und weiter entwickelt werden soll. 25 

Karte 3: Lage des Vorhabenstandorts 

Zentraler Versorgungsbereich 

40 

Vorhabenstandort 

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis der DGK sowie der Darstellungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 

der Stadt Münster 

25 

vgl. Stadt Münster, Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung; Einzelhandels- und Zentrenkonzept 

Münster – Fortschreibung 2009, Münster, 2009, S. 91 f 




Das unmittelbare Umfeld des Planstandorts ist durch eine Mischnutzung aus Gewerbe und 

Wohnen im Bereich des Bahnhofs geprägt. Westlich grenzt der Vorhabenstandort an die 

Glasuritstraße. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindet sich ein Lidl- 

Lebensmitteldiscounter, der in eine mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshausbebauung 

eingebettet ist. Südlich des Standorts befindet sich ein modernes, mehrgeschossiges 

Wohn- und Geschäftshaus mit einigen kleinteiligen Ladenlokalen in den Erdgeschossen 

sowie einem Aldi-Lebensmitteldiscounter, der ebenfalls in eine mehrgeschossige Bebauung 

integriert ist. Weiter südlich prägt großformatige, gewerblich genutzte Bebauung das 

Stadtbild. Östlich grenzen einige (derzeit teilweise leer stehende) Bahnhofsgebäude an. 

Nördlich des Vorhabenstandorts verläuft die stark frequentierte Marktallee, die im weiteren 

Verlauf über eine Brücke die nahegelegene Bahntrasse und den Dortmund-Ems-Kanal 

überquert. An dieser Stelle steigt das Straßenniveau der Marktallee bereits entsprechend 

an, so dass eine steile Böschung den Höhenunterschied zwischen Vorhabenstandort und 

Marktallee überbrückt. 

Der Vorhabenstandort selbst besteht aktuell aus Freiflächen, ein Gebäudekomplex im östlichen 

Teil ist vor kurzem abgerissen worden. Im Nordwestteil stehen noch zwei mehrgeschossige 

Wohngebäude älterer Bauart. Die Erschließung des Standortes erfolgt derzeit 

primär über die östlich der Glasuritstraße abzweigende Bergiusstraße. Nördlich liegt zwischen 

den Grundstücken des Vorhabenstandorts und der höher liegenden Marktallee ein 

kleinere Erschließungsstraße, welche die hier stehenden Wohngebäude anbindet. 

Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich bei dem Vorhabenstandort um eine siedlungsräumlich 

integrierte Lage, die gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Münster 

Bestandteil des zentralen Versorgungsbereichs „Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte“ 

ist. Dieses Zentrum übernimmt Versorgungsfunktionen für die umliegenden Quartiere des 

Stadtteils Hiltrup sowie für den darüber hinausreichenden mittelzentralen Einzugsbereich 

des Zentrums (vgl. Kap. 3.1). 

Beschreibung des Planvorhabens 

Für den Vorhabenstandort bestehen konkrete Planungen zur Verlagerung eines bestehenden 

Lebensmittelmarktes bei gleichzeitiger Erweiterung der Verkaufsfläche auf insgesamt 

rund 1.900 m² (inkl. Vorkassenzone und ggf. kleinteiligen Konzessionären, z.B. Bäckerei, 

Blumenhandel, Sparkasse). Von der vorgesehenen Gesamtverkaufsfläche für den Lebensmittelmarkt 

entfallen üblicherweise rund 80 % (d.h. ca. 1.500 m²) auf das Hauptsortiment 

Nahrungs- und Genussmittel. Das übrige Angebot umfasst Waren aus dem Bereich Gesundheit 

und Körperpflege sowie weitere Non-Food-Artikel v.a. in Form von Aktionswaren. 

Für diese Randsortimente (z. B. Bekleidung, Spielwaren, Zooartikel) ergibt sich sortimentsspezifisch 

aufgrund ihres geringen geplanten Umfangs nur eine deutlich nachgeordnete 

absatzwirtschaftliche Bedeutung. 

Neben dem Lebensmittelmarkt sind bis zu 1.000 m² weitere Einzelhandelsverkaufsfläche 

vorgesehen. Hinsichtlich der genauen Ausgestaltung dieser letztgenannten Bausteine liegt 

derzeit noch keine ausreichend konkrete Planung vor. Vorgesehen sind lt. Angaben des 

Investors Fachmarktflächen für Drogeriewaren, Textilien, Schuhe oder Zooartikel, die einzeln 

oder in Kombination angesiedelt werden könnten. Darüber hinaus werden in den fol- 



41


genden Betrachtungen auch die Sortimentsgruppen Spielwaren / Hobbyartikel, Elektrogeräte 

/ Leuchten und Elektronik / Multimedia berücksichtigt, da für diese zentrenrelevanten 

Branchen ein nennenswertes quantitatives Entwicklungspotenzial innerhalb des Hiltruper 

Einzelhandels ermittelt werden konnte (vgl. Kap. 3.4). Daher sollen auch diese Warengruppen 

hinsichtlich ihrer absatzwirtschaftlichen wie städtebaulichen Auswirkungen geprüft 

werden. 

Als Annahmen für die weiteren Berechnungen wird im Folgenden sowohl von einer differenzierten 

Aufteilung dieser Verkaufsflächen auf die verschiedenen Sortimente mit einer 

Fachmarktgröße von rund 500 m² für eine einzelne Sortimentsgruppe als auch – im Sinne 

einer Worst-Case-Betrachtung – von einer Ausreizung der maximalen Verkaufsfläche von 

bis zu 1.000 m² für einzelne der genannten Sortimentsgruppen ausgegangen. 

In nennenswertem Umfang sollen Waren der Hauptbranchen Nahrungs- und Genussmittel, 

Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Bekleidung / Textilien, Schuhe / Lederwaren 

und / oder Zoologische Artikel angeboten werden. Ferner werden die Warengruppen 

Spielwaren / Hobbyartikel, Elektrogeräte / Leuchten und Elektronik / Multimedia geprüft. 

Diese Warengruppen werden dementsprechend als untersuchungsrelevante Warengruppen 

definiert. Für andere zentrenrelevante Sortimente sind lediglich Randsortimentsangebote 

bzw. kleinteilige Flächen (Konzessionäre) vorgesehen. 

Für den geplanten Lebensmittelbetrieb werden die Anteile der untersuchungsrelevanten 

Sortimente differenziert betrachtet. Sofern weitere Randsortimente angeboten werden, 

ergeben sich für diese Sortimentsgruppen Umsätze, die jedoch im Rahmen dieser Untersuchung 

nicht relevant sind, da die Verkaufsfläche für Randsortimente (Annahme: maximal 

bis zu ca. 20 % der Gesamtverkaufsfläche) im Rahmen der Auswirkungen betriebstypenabhängig 

und damit nachrangig ist. Entsprechend werden diese vergleichsweise geringen 

Umsatzvolumina in den folgenden Berechnungen zu möglichen Umsatzumverteilungen 

nicht berücksichtigt, da hier ein Umschlagen in städtebauliche Auswirkungen – im 

Sinne von Funktionsverlusten zentraler Versorgungsbereiche – nicht zu erwarten ist. 

Somit sind folgende mögliche Flächenanteile der untersuchungsrelevanten Sortimente 

Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Bekleidung / Textilien, 

Schuhe / Lederwaren, Zoologische Artikel, Spielwaren / Hobbyartikel, Elektrogeräte / 

Leuchten und Elektronik / Multimedia in die späteren Berechnungen einzustellen: 

42 




Tabelle 5: Mögliche Verkaufsflächenanteile der untersuchungsrelevanten Sortimente 

am Planvorhaben 

Warengruppe 


(Hauptsortiment des Lebensmittelmarkts; 

+ ggf. kleinteilige Konzessionäre und Randsortiment 

Drogeriemarkt) 

Gesundheits- und Körperpflegeartikel 

(Drogeriemarkt zzgl. Randsortiment Lebensmittelmarkt 

(Annahme: rd. 150 m²)) 

Bekleidung / Wäsche 

(ein / mehrere Fachanbieter) 



Zoologische Artikel 

(Zoofachmarkt zzgl. Randsortiment Lebensmittelmarkt 

(Annahme: max. rd. 50 m²) 



Elektrogeräte / Leuchten 






43 

Untere 

Verkaufsflächen- 

annahme 

Maximale 

Verkaufsflächen- 

annahme 

1.500 m² 1.600 m² 

650 m² 1.150 m² 

500 m² 1.000 m² 

500 m² 1.000 m² 

550 m² 1.050 m² 

500 m² 1.000 m² 

500 m² 1.000 m² 

500 m² 1.000 m² 

Umsatzprognose für das Planvorhaben 

Mit Blick auf die potenzielle Neuansiedlung der geplanten Einzelhandelseinrichtungen gilt 

es aufzuzeigen, welcher durchschnittliche Umsatz durch dieses Planvorhaben zusätzlich 

erwirtschaftet werden müsste, um eine vorhabenübliche Flächenproduktivität zu erreichen. 

In Abhängigkeit von der Angebotsform oder dem konkreten Anbieter bestehen dabei 

große Unterschiede bei den jeweiligen Flächenproduktivitäten, wodurch auch die 

Auswirkungen möglicher Neuansiedlungen oder Erweiterungen unterschiedlich ausfallen 

können. 

Unter Berücksichtigung branchenüblicher und betriebstypenspezifischer Kennwerte können 

für das Vorhaben durchschnittliche Flächenproduktivitäten veranschlagt werden, 

aus denen sich die jährlichen Soll-Umsätze in den untersuchungsrelevanten Sortimentsgruppen 

ergeben. 

Da mittels bauleitplanerischer Maßnahmen lediglich Sortimente und Verkaufsflächen ge-


steuert werden können, verbietet sich im Rahmen einer Verträglichkeitsanalyse eine 

„betreiberscharfe“ Betrachtung und Bewertung. Im Sinne der einschlägigen Rechtsprechung 

26 ist es erforderlich, die städtebaulichen Auswirkungen eines Vorhabens (u.a. Umsatzberechnungen) 

im Sinne einer „Worst-Case-Betrachtung“ durchzuführen. Somit sind 

den gutachterlichen Berechnungen und Bewertungen maximale Rahmendaten eines Vorhabens 

zu Grunde zu legen. Dies bedeutet, dass nicht nur die Leistungsfähigkeit (ausgedrückt 

in der sog. Flächenproduktivität = jährlicher Umsatz pro m² Verkaufsfläche) eines 

möglicherweise absehbaren Betreibers oder eine durchschnittliche Flächenproduktivität zu 

Grunde gelegt wird, sondern wegen der großen Unterschiede in der Leistungsfähigkeit für 

die folgenden Berechnungen und Bewertungen vergleichend die maximale branchen- 

bzw. betriebstypenspezifische Flächenproduktivität eingestellt wird. 

Darüber hinaus findet im Rahmen der Berechnungen jedoch auch eine „Moderate Case- 

Variante“ unter Zugrundelegung wahrscheinlicher Flächenproduktivitäten Berücksichtigung. 

Die branchenspezifischen Umsatzvolumina der untersuchungsrelevanten Warengruppen 

stellen sich demnach wie folgt dar: 

Tabelle 6: Branchenspezifischer Soll-Umsatz des Vorhabens in Varianten 

Warengruppe 

untersuchungsrelevante 


(in m²) 

44 

Worst Case-Variante Moderate Case-Variante 

Flächenproduktivität 

(Euro / m²) 

Umsatz 

(Mio. Euro) 

Flächenproduktivität 

(Euro / m²) 

Umsatz 

(Mio. Euro) 

Nahrungs- und Genussmittel 1.500 – 1.600 4.300 6,5 – 6,9 3.670* 5,5 – 5,9 

Gesundheit und Körperpflege 650 – 1.150 5.000 3,3 – 5,8 3.800 2,5 – 4,4 

Bekleidung / Wäsche 500 – 1.000 3.713* 1,9 – 3,7 3.200 1,6 – 3,2 

Schuhe / Lederwaren 500 – 1.000 3.500 1,8 – 3,5 3.000 1,5 – 3,0 

Zoologische Artikel 550 – 1.050 1.800 1,0 – 1,9 1.600 0,9 – 1,7 

Spielwaren / Hobbyartikel 500 – 1.000 3.500 1,7 – 3,5 3.000 1,5 – 3,0 

Elektrogeräte / Leuchten 500 – 1.000 3.000 1,5 – 3,0 2.200 1,1 – 2,2 

Elektronik / Multimedia 500 – 1.000 7.000 3,5 – 7,0 5.900 3,0 – 5,9 

Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis verschiedener Kennwerte 

* EHI Retail Institute, Handel aktuell 2010; unter: www.handelsdaten.de 

26 u.a. sog. Preußen-Park-Urteil des OVG Münster: OVG NRW Az.: 7a D 60/99.NE vom 07.Dez.2000, 

S. 53 ff. 




4.2 Untersuchungsrelevante Angebots- und Nachfragesituation 

Das folgende Kapitel beschäftigt sich mit den einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen 

im Untersuchungsraum. Hierzu wird zunächst eine Abgrenzung des potenziellen Einzugsgebietes 

(= Untersuchungsraum) vorgenommen. Für diesen Raum erfolgt eine Analyse 

der absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen. 

Abgrenzung des Untersuchungsraums 

Die Abgrenzung des Einzugsgebiets dient als Grundlage zur Analyse der Wettbewerbssituation 

sowie zur Ermittlung des externen Nachfragepotenzials eines Standorts. 

Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität für die Versorgung mit insbesondere 

mittel- und langfristigen Bedarfsgütern vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen 

zwischen Einzelhandelszentren und Wohnorten der Nachfrager. Ab spezifischen 

Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zum Einkaufsstandort) nimmt jedoch die Bereitschaft 

der Kunden ab, diese aufzusuchen, weil wiederum andere Zentren bzw. Wettbewerbsstandorte 

geringere Raum-Zeit-Distanzen bzw. eine höhere Attraktivität aufweisen. 

Einfacher ausgedrückt bedeutet dies, dass mit zunehmender Entfernung zum Angebotsstandort 

die Kundenbindung immer weiter nachlässt. Aus diesem räumlichen Spannungsgeflecht 

resultiert schließlich ein Einzugsgebiet. 

Der Vorhabenstandort liegt, wie im vorstehenden Kapitel beschrieben, innerhalb des 

Stadtbereichszentrums Hiltrup-Mitte, das eine mittelzentrale Versorgungsfunktion mit einem 

teilregionalen Einzugsbereich aufweist. Aufgrund der räumlich-funktionalen Verflechtungen 

dieses Angebotsstandorts, der avisierten Dimensionierung des Planvorhabens sowie 

der untersuchungsrelevanten Konkurrenzsituation in der Region kann als Untersuchungsraum 

das in Kapitel 3.1 definierte Einzugsgebiet des Hiltruper Stadtbereichszentrums 

zu Grunde gelegt werden. Dieses umfasst neben dem Stadtteil Hiltrup selbst die benachbarten 

Münsteraner Stadtteile Amelsbüren, Berg Fidel, Angelmodde und Wolbeck 

sowie die Ortschaften Drensteinfurt-Rinkerode und Sendenhorst-Albersloh. Die PKW- 

Erreichbarkeit ist über die B 54 und vorhandene Landstraßen in weniger als 15 Fahrminuten 

gegeben (vgl. dazu auch Ausführungen im Kap. 3.1). 

Der mittelzentrale Einzugsbereich des Hiltruper Stadtteilzentrums ist jedoch vor allem in 

den Warengruppen der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe von Belang. Insbesondere in 

der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ist eine deutlich höhere Distanzempfindlichkeit 

beim räumlichen Einkaufsverhalten der Kunden zu berücksichtigen. Lebensmittel 

werden üblicherweise vor Ort bzw. in der Nähe des Wohnortes gekauft, weshalb ein 

Großteil des Umsatzes des Lebensmittelmarktes voraussichtlich innerhalb des Kerneinzugsgebiets 

(Stadtteil Hiltrup) umverteilungswirksam werden wird. Dies trifft prinzipiell – 

wenngleich weniger ausgeprägt – auch auf die Warengruppe Gesundheits- und Körperpflegeartikel 

zu. Dies wird entsprechend in der Modellrechnung berücksichtigt. Gleichwohl 

ist es möglich, dass auswärtige Besucher des Stadtteilzentrums ihren Besuch auch mit Einkäufen 

bei diesen Anbietern kurzfristiger Bedarfsgüter koppeln. Somit müssen auch mögliche 

Auswirkungen außerhalb des Stadtteils untersucht werden. 

In diesem Zusammenhang sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das der Modellrech- 



45


nung zu Grunde liegende Untersuchungsgebiet vom gewünschten Versorgungsgebiet eines 

Lebensmittelmarktes innerhalb des Hiltruper Stadtteilzentrums zu unterscheiden ist. 

Gemäß der Zielsetzungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts der Stadt Münster soll 

eine Versorgung der Bevölkerung möglichst flächendeckend und wohnortnah gewährleistet 

werden. Entsprechend soll sich die Dimensionierung neuer Lebensmittelmärkte vor allem 

an den bestehenden Angebots- und Nachfragestrukturen orientieren. Ansiedlungen 

innerhalb zentraler Versorgungsbereiche werden in diesem Zusammenhang – auch bei bereits 

guten bestehenden Ausstattungsgraden – ausdrücklich befürwortet, sofern sie zur 

nachhaltigen Stabilisierung dieser Zentren beitragen. Gleichwohl sollen auch durch solche 

Neuentwicklungen die Versorgungsstrukturen in benachbarten Siedlungsbereichen nicht 

gefährdet werden. 27 Entsprechend ist als Maßstab für eine Bewertung des Vorhabens vor 

allem das Verhältnis zur Nachfrage innerhalb des Stadtteils Hiltrup und die diesbezügliche 

Versorgungsfunktion des Stadtteilzentrums zu Grunde zu legen. Gleichwohl erfordert die 

Untersuchung der städtebaulichen Verträglichkeit des Vorhabens auch eine Betrachtung 

der absatzwirtschaftlichen Umverteilungseffekte außerhalb des Stadtteils. 

Die gewählte Abgrenzung des Untersuchungsraumes in Kombination mit den unterschiedlichen 

Distanzempfindlichkeiten innerhalb der einzelnen Warengruppen sowie der Annahme 

einer nahezu vollständigen Umsatzumverteilung innerhalb dieses Raumes entspricht 

dem rechtlich geforderten Worst-Case-Ansatz. Anhand der durchgeführten Modellberechnung 

ist eine Abbildung der Kaufkraftflüsse innerhalb des Untersuchungsraumes 

bezogen auf die einzelnen Standortbereiche in detaillierter Form möglich. 

27 vgl. Stadt Münster, Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung; Einzelhandels- und Zent- 

renkonzept Münster – Fortschreibung 2009, Münster, 2009, S. 64 

46 




Karte 4: Abgrenzung des Untersuchungsraums 

Amelsbüren 

Berg-Fidel 

Hiltrup 

Eigene Darstellung auf Basis der DGK 



Drensteinfurt-Rinkerode 

47 

Angelmodde 

Wolbeck 

Sendenhorst-Albersloh 

Kaufkraft im Untersuchungsraum 

Insgesamt leben im Untersuchungsraum rd. 60.000 Einwohner mit einer einzelhandelsrelevanten 

Kaufkraft in den projektrelevanten Warengruppen von rd. 227 Mio. Euro. 

Eine Übersicht über die Bevölkerung im Untersuchungsraum nach Teilräumen und deren 

branchenspezifische, einzelhandelsrelevante Kaufkraft gibt die nachfolgende Tabelle 8.

Tabelle 7: Einwohner und einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet 

Münster- 

Hiltrup 


Amelsbüren 


Berg Fidel 

48 


Angelmodde 



Wolbeck 

Drensteinfurt- 

Rinkerode 

Sendenhorst- 

Albersloh 

Summe 

Einwohner (gerundete Werte) 25.000 6.050 5.550 7.300 8.650 3.800 3.800 60.150 

Einzelhandelsrelevante 

Kaufkraftkennziffer 

105,1 105,1 105,1 105,1 105,1 103,7 101,7 - 

Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Mio. Euro 

Nahrungs- und Genussmittel 53,5 12,9 11,8 15,6 18,5 8,1 7,9 128,3 

Blumen / Zoologische Artikel 2,7 0,7 0,6 0,8 0,9 0,4 0,4 6,5 

Gesundheit und Körperpflege 8,4 2,0 1,9 2,5 2,9 1,3 1,2 20,2 

Bekleidung / Textilien 11,7 2,8 2,6 3,4 4,1 1,8 1,7 28,1 

Schuhe / Lederwaren 2,9 0,7 0,6 0,8 1,0 0,4 0,4 6,8 

Spielwaren / Hobbyartikel 2,9 0,7 0,6 0,8 1,0 0,4 0,4 6,8 

Elektrogeräte / Leuchten 3,5 0,9 0,8 1,0 1,2 0,5 0,5 8,4 

Elektronik / Multimedia 9,1 2,2 2,0 2,7 3,1 1,4 1,3 21,8 

Summe 1 94,7 22,9 20,9 27,6 32,7 14,3 13,8 226,9 

1 nur untersuchungsrelevante Branchen; durch Rundungen kann es zu Abweichungen in den Summen kommen 

Quelle: BBE, Köln 2010; eigene Berechnungen 






�� Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau im Untersuchungsraum liegt mit einzelhandelsrelevanten 

Kaufkraftkennziffern zwischen 101,7 (Sendenhorst-Albersloh) 

bis 105,1 (Münster) im Untersuchungsraum durchgängig oberhalb des Bundesdurchschnitts 

(Referenzwert = 100). 

�� Auf das Kerneinzugsgebiet Hiltrup, in dem mit rd. 25.000 Einwohnern knapp 42 % 

der Bewohner des Untersuchungsraumes lebt, entfällt ein Kaufkraftvolumen in den 

projektrelevanten Warengruppen von rund 95 Mio. Euro. Auf die übrigen Stadtteile 

sowie die Ortschaften der Umlandkommunen im Untersuchungsraum entfallen rund 

35.000 Einwohner und ein untersuchungsrelevantes Kaufkraftpotenzial von rund 132 

Mio. Euro. 

�� Den mit Abstand größten Branchenanteil im Untersuchungsraum besitzt die Branche 

Nahrungs- und Genussmittel mit 128 Mio. Euro einzelhandelsrelevanter Kaufkraft. 

Angebotssituation im Untersuchungsraum 

Ein Bestandteil der vorliegenden Untersuchung ist die Analyse möglicher absatzwirtschaftlicher 

und städtebaulicher Auswirkungen auf die schützenswerten zentralen Versorgungsbereiche 

sowie die wohnortnahe Grundversorgung i. S. v. § 11 (3) BauNVO. Darüber hinaus 

wurden jedoch flächendeckend auch die Verkaufsflächen aller weiteren relevanten 

Angebotsstandorte erhoben und in die Analyse eingestellt (vgl. Kapitel 2). 

Im definierten Untersuchungsraum bestehen gegenwärtig rund 300 Einzelhandelsbetriebe 

mit einer Gesamtverkaufsfläche von knapp 103.000 m². Im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung 

des Planvorhabens sind vor allem die Warengruppen 

�� Nahrungs- und Genussmittel, 

�� Gesundheits- und Körperpflegeartikel, 

�� Bekleidung / Textilien, 

�� Schuhe / Lederwaren, 

�� Blumen / Zoologischer Bedarf, 

�� Spielwaren / Hobbyartikel, 

�� Elektrogeräte / Leuchten und 

�� Elektronik / Multimedia 

von untersuchungsrelevantem Interesse, da diese die möglichen Hauptsortimente der geplanten 

Angebote des betrachteten Planvorhabens darstellen, die in einem nennenswerten 

Umfang angeboten werden sollen bzw. angeboten werden könnten. 

Einen Überblick über das projektrelevante Angebot im Untersuchungsraum in den untersuchungsrelevanten 

Teilbranchen geben Tabelle 8 und Tabelle 9: 

49


Tabelle 8: Verkaufsflächen im Untersuchungsraum in den untersuchungsrelevanten Teilbranchen (gerundete Angaben in m²) 

Warengruppe 


Hiltrup 


Amelsbüren 


Berg Fidel 

50 


Angelmodde 


Wolbeck 


Rinkerode 

Sendenhorst- 

Albersloh 

Summe 

Nahrungs- und Genussmittel 12.300 1.300 4.900 2.200 5.150 1.450 800 28.100 

Blumen / Zoologische Artikel 1.950 100 3.350 50 150 100 50 5.750 

Gesundheit und Körperpflege 2.650 250 400 550 650 200 250 4.950 

Bekleidung / Textilien 4.350 350 600 - 400 - 300 6.000 

Schuhe / Lederwaren 1.150 - 100 - 200 - 100 1.550 

Spielwaren / Hobbyartikel 250 - 200 - 300 - - 750 

Elektrogeräte / Leuchten 450 - 1.400 - 50 - 300 2.200 

Elektronik / Multimedia 750 - 2.850 50 200 - 100 3.950 

Summe 1 23.850 2.000 13.800 2.850 7.100 1.750 1.900 53.250 

1 jeweils nur untersuchungsrelevante Teilbranchen; durch Rundungen kann es zu Abweichungen in den Summen kommen 

Quelle: Datenbestand der Stadt Münster sowie ergänzende eigene Erhebungen 





51 


Tabelle 9: Geschätzte Umsätze im Untersuchungsraum in den untersuchungsrelevanten Warengruppen (gerundete Angaben in Mio. Euro) 

Warengruppe 


Hiltrup 


Amelsbüren 


Berg Fidel 


Angelmodde 


Wolbeck 


Rinkerode 

Sendenhorst- 

Albersloh 

Nahrungs- und Genussmittel 62,0 6,0 21,4 9,6 25,2 5,4 3,9 133,5 

Blumen / Zoologische Artikel 3,8 0,2 5,6 0,1 0,3 0,1 0,1 10,2 

Gesundheit und Körperpflege 13,3 1,3 1,9 2,3 3,3 0,5 0,7 23,3 

Bekleidung / Textilien 16,3 1,0 2,1 - 1,6 - 1,0 22,0 

Schuhe / Lederwaren 4,4 - 0,3 - 0,8 - 0,3 5,8 

Spielwaren / Hobbyartikel 0,8 - 0,7 - 0,8 - - 2,3 

Elektrogeräte / Leuchten 1,3 - 4,3 - 0,2 - 0,7 6,5 

Elektronik / Multimedia 5,7 - 19,1 0,3 1,5 - 0,6 27,2 

Summe 1 107,6 8,5 55,4 12,3 33,7 6,0 7,3 230,8 

1 jeweils nur untersuchungsrelevante Teilbranchen; durch Rundungen kann es zu Abweichungen in den Summen kommen 

Quelle: Datenbestand der Stadt Münster sowie ergänzende eigene Erhebungen 

Summe


�� Insgesamt wurden in den untersuchungsrelevanten Branchen mehr als 53.000 m² 

Verkaufsfläche erfasst, auf der ein Umsatz von rd. 231 Mio. Euro erwirtschaftet wird. 

Ein Großteil hiervon entfällt mit rd. 28.000 m² Verkaufsfläche und rd. 133 Mio. Euro 

Umsatzvolumen auf die Branche Nahrungs- und Genussmittel. 

�� Auf das Kerneinzugsgebiet Hiltrup entfällt ein Verkaufsflächenanteil von fast 

24.000 m² und ein Umsatzanteil von rd. 108 Mio. Euro in den untersuchungsrelevanten 

Warengruppen. Hier findet sich in fast allen untersuchungsrelevanten Teilbranchen 

ein vergleichsweise umfangreiches Angebotsspektrum mit einem quantitativen 

Schwerpunkt im Bereich Nahrungs- und Genussmittel. Geringere Ausstattungsgrade 

sind in den Branchen Spielwaren / Hobbyartikel, Elektrogeräte / Leuchten und Elektronik 

/ Multimedia zu verzeichnen (vgl. Kap. 3.2). 

�� In den meisten anderen Stadtteilen und Ortschaften der Umlandgemeinden ist ein 

deutlicher Schwerpunkt in den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs zu erkennen. 

Das umfangreichste Angebot ist in den Münsteraner Stadtteilen Berg Fidel und Wolbeck 

vorhanden. Der auffällig hohe Angebotsanteil der Warengruppen Elektrogeräte / 

Leuchten und Elektronik / Multimedia im Stadtteil Berg Fidel ist vor allem auf den dort 

ansässigen Media-Markt am Standort Robert-Bosch-Straße zurückzuführen. 

Einen Überblick über die zentralen Versorgungsbereiche (und Sonderstandorte) im Untersuchungsraum 

gibt Karte 5. Es handelt sich hierbei insgesamt um zwei Stadtbereichszentren, 

vier Grundversorgungszentren und ein Ortsteilzentrum sowie drei Nahbereichszentren. 

In Drensteinfurt-Rinkerode ist kein zentraler Versorgungsbereich vorhanden. 

52 






Karte 5: Zentrale Versorgungsbereiche und Sonderstandorte im Untersuchungsraum 

Amelsbüren 

Berg-Fidel 

Hiltrup 

Eigene Darstellung auf Basis der DGK 

Drensteinfurt-Rinkerode 

53 

Angelmodde 

Wolbeck 

Sendenhorst-Albersloh 

Stadtbereichszentrum 

Grundversorgungszentrum 


Sonderstandort 

Im Folgenden werden die angebotsseitigen Kenndaten (Verkaufsflächen und Umsätze) der 

zentralen Versorgungsbereiche dargestellt (vgl. Tabelle 10) 

.

Potenzial- und Wirkungsanalyse Münster Hiltrup (Entwurf) 

Tabelle 10: Verkaufsflächen und Umsätze in den zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsraum (gerundete Werte) 

Standort 



Nahrungs- und 

Genussmittel 

Blumen / 

Zoologischer Bedarf 

54 

Gesundheits- und 

Körperpflegeartikel 

Bekleidung / 

Textilen 

Schuhe / 

Lederwaren 

VKF Umsatz VKF Umsatz VKF Umsatz VKF Umsatz VKF Umsatz 

Stadtbereichszentren (Nebenzentren mit mittelzentraler Versorgungsfunktion) 

Hiltrup-Mitte 5.630 m² 30,9 Mio. 810 m² 1,8 Mio. 1.500 m² 8,2 Mio. 3.630 m² 13,7 Mio. 840 m² 3,3 Mio. 

Gremmendorf / Yorkkaserne* 1.000 m² 5,2 Mio. 10 m²



55 


Tabelle 11: Verkaufsflächen und Umsätze in den zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsraum (gerundete Werte) 

Standort 

Spielwaren / 

Hobbyartikel 

Elektrogeräte / 

Leuchten 

Elektronik / 

Multimedia 

VKF Umsatz VKF Umsatz VKF Umsatz 

Stadtbereichszentren (Nebenzentren mit mittelzentraler Versorgungsfunktion) 

Hiltrup-Mitte 200 0,7 250 0,8 550 3,3 

Gremmendorf / Yorkkaserne* - - - - - - 

Grundversorgungszentren und Ortsteilzentrum (Grundversorgungsfunktion) 

Wolbeck-Mitte - - 50 0,1 200 1,2 

Hiltrup-West - - - - 100 0,6 

Berg Fidel - - - - - - 

Amelsbüren - - - - - - 

Sendenhorst-Albersloh - - - - 75 0,5 

Nahbereichzentren (Nahversorgungsfunktion) 

Angelmodde Waldsiedlung - - - - - - 

Hiltrup-Ost / Osttor - - - - - - 

Hiltrup-Ost / Am Roggenkamp - - - - 50 0,3 

Summe 200 0,7 300 0,9 975 5,9 

Quelle: eigene Erhebungen 2010 und Berechnungen 

* aufgeführt sind nur die Teilbereiche des Zentrums, die im Stadtteil Angelmodde liegen


�� Insgesamt werden in den zentralen Versorgungsbereichen im Untersuchungsraum 

in den projektrelevanten Branchen auf mehr als 27.000 m² Verkaufsfläche rd. 

143 Mio. Euro Umsatz generiert. Dies entspricht mehr als der Hälfte der untersuchungsrelevanten 

Verkaufsfläche und fast zwei Drittel des entsprechend ermittelten 

Umsatzvolumens im Untersuchungsraum insgesamt. 

�� Die höchsten Verkaufsflächen entfallen auf die Branchen Nahrungs- und Genussmittel 

sowie Bekleidung / Textilien, wobei sich das Angebot in der Branche Bekleidung 

/ Textilien vor allem im Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte konzentriert, 

während der nahversorgungsrelevanten Branche Nahrungs- und Genussmittel in allen 

Zentren eine sehr wichtige Rolle zukommt. 

�� Das Stadtbereichzentrum Hiltrup-Mitte verfügt unter den zentralen Versorgungsbereichen 

mit rd. 13.500 m² Verkaufsfläche und geschätzten rd. 63 Mio. 

Euro Umsatz in den untersuchten Branchen über das umfangreichste untersuchungsrelevante 

Angebot. 

�� In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ergibt sich für den Untersuchungsraum 

ein Zentralitätswert von rund 1,04, d.h. dass in der Gesamtbetrachtung 

leichte Zuflüsse einzelhandelsrelevanter Kaufkraft bestehen. Da aufgrund der 

regelmäßigen Nachfrage nach Gütern des täglichen Bedarfs die Versorgungseinkäufe 

in nahversorgungsrelevanten Sortimenten üblicherweise in der Nähe des 

Wohnortes getätigt werden, ist dies als durchschnittlicher bis leicht überdurchschnittlicher 

Wert einzuordnen, der zunächst nicht auf einen zusätzlichen Entwicklungsbedarf 

in dieser Warengruppe im Untersuchungsgebiet hindeutet. Üblicherweise 

werden als Maßstab Zentralitätswerte von 1,0, d.h. einer „Vollversorgung“ 

vor Ort zu Grunde gelegt. Aufgrund des überörtlichen Einzugsbereichs des Stadtbereichszentrums 

Hiltrup-Mitte, in dem auch mehrere spezialisierte Anbieter (z.B. 

Lebensmittelspezialgeschäfte) mit überörtlichem Einzugsbereich verortet sind, ist 

dies jedoch nicht als überdurchschnittlicher Wert bzw. als „Überversorgung“ zu 

werten. 

�� In der Branche Blumen / Zoologischer Bedarf ist ein Zentralitätswert von 1,56 zu 

verzeichnen, der deutliche Kaufkraftzuflüsse aufzeigt. Dies ist jedoch im Wesentlichen 

auf einzelne größere (Spezial-)Anbieter zurückzuführen. 

�� Bei Gesundheits- und Körperpflegeartikeln ergibt sich bei der Gegenüberstellung 

von örtlich erzieltem Umsatz und lokal vorhandener Kaufkraft eine Zentralität von 

1,15, was bedeutet, dass per Saldo der erzielte Umsatz der lokalen Einzelhandelsbetriebe 

das örtliche Kaufkraftvolumen um 15 % übersteigt, also Kaufkraft von außerhalb 

des Untersuchungsraumes zufließt. Dies spiegelt die gute Angebotsausstattung 

in diesen Warengruppen wider. Auch für diese nahversorgungsrelevante Warengruppe 

gilt der Maßstab der Vollversorgung, d.h. einer Zentralität von 1,0, so 

dass in dieser Warengruppe entsprechend bereits ein guter Angebotsausstattungsgrad 

vorliegt, der rechnerisch nicht auf nennenswerten zusätzlichen absatzwirtschaftlichen 

Entwicklungsspielraum schließen lässt. 

�� Die Zentralitätswerte in den Bereichen Bekleidung / Textilien sowie Schuhe / Lederwaren 

liegen mit 0,78 und 0,85 unterhalb der 1. Dies ist unter anderem auf




den gesamtstädtischen Wettbewerb (Konkurrenz zu anderen Stadtbereichszentren 

und vor allem der Münsteraner Innenstadt) zurückzuführen und zeigen allenfalls 

leichte Entwicklungsspielräume. 

�� In der Warengruppe Spielwaren / Hobbyartikel wird innerhalb des Untersuchungsraumes 

ein Zentralitätswert von lediglich 0,34 erzielt. Diese geringe Angebotsausstattung 

ist auf die Konkurrenz insbesondere zu innerstädtischen Angeboten 

zurückzuführen und verdeutlicht eine Konzentrationstendenz auf einzelne starke 

Anbieter und Standorte mit hoher Zentralität. Gleichzeitig zeigt der niedrige 

Zentralitätswert ein hohes absatzwirtschaftliches Potenzial für zusätzliche Kaufkraftbindungen, 

vor allem durch Rückgewinnung bestehender Kaufkraftabflüsse. 

�� In den Warengruppen Elektrogeräte / Leuchten und Elektronik / Multimedia besteht 

zusammen eine Zentralität von 1,12, so dass in der Gesamtbetrachtung eine 

gute Angebotsausstattung und per Saldo Kaufkraftzuflüsse in den Untersuchungsraum 

zu verzeichnen sind. Dies ist in erster Linie auf den gesamtstädtisch wie regional 

bedeutsamen Anbieter Media-Markt am (städtebaulich nicht integrierten) 

Standort Robert-Bosch-Straße zurückzuführen. 

4.3 Potenzielle absatzwirtschaftliche Auswirkungen im Untersuchungsraum 

in Folge der Realisierung des Planvorhabens 

Es ist davon auszugehen, dass durch die Neuansiedlung des Vorhabens bestehenden 

Standorten im Untersuchungsraum Umsätze verloren gehen. Mit Hilfe eines Gravitationsmodells 

wird der projizierte Vorhabenumsatz im Untersuchungsraum umverteilt. 

Hierzu muss zunächst der Anteil des Vorhabenumsatzes festgelegt werden, der voraussichtlich 

im Untersuchungsraum umverteilungswirksam wird. Gemäß der geforderten 

Worst-Case-Betrachtung ist bei der Umsatzherkunft der Umsatzanteil des Untersuchungsraums 

möglichst hoch anzusetzen, um das maximale Ausmaß der zu erwartenden 

Auswirkungen abzubilden. Zudem werden Versorgungskäufe von Gütern des täglichen 

Bedarfs aufgrund der häufigen Nachfrage und daraus resultierenden Distanzempfindlichkeit 

in der Regel möglichst wohnortnah getätigt. Auch wenn voraussichtlich ein 

gewisser Kundenanteil auch von außerhalb des Untersuchungsgebiets stammen könnte, 

wird daher von einer kompletten Umverteilung innerhalb des Untersuchungsraumes 

ausgegangen. Angesichts der bereits guten Zentralitätskennziffern in den untersuchungsrelevanten 

Warengruppen (vgl. Kap.4.2) ist nicht von einer relevanten 

Steigerung von Kaufkraftzuflüssen aus dem Umland bzw. Reduzierung von Kaufkraftabflüssen 

zu rechnen, so dass eine „Rückverteilung“ bzw. Erhöhung der Kaufkraftbindung 

durch das Vorhaben entsprechend kaum zu erwarten ist. Die den nachfolgenden 

Berechnungen zu Grunde gelegten Werte tragen daher sowohl einer geforderten 

Worst-Case-Betrachtung, als auch den dargelegten Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum 

Rechnung. 

Eine Ausnahme bildet in diesem Zusammenhang die Warengruppe Spielwaren / Hobbyartikel. 

Innerhalb des Untersuchungsraumes ist in dieser Branche eine sehr geringe 

Angebotsausstattung mit hohen Kaufkraftabflüssen zu verzeichnen. Insgesamt übersteigen 

die zu Grunde gelegten potenziellen Soll-Umsätze am Vorhabenstandort sogar 

57


die innerhalb des Untersuchungsraumes derzeit erzielten, sortimentsspezifischen Umsätze. 

Entsprechend kann hier nicht plausibel von einer vollständigen Umverteilung innerhalb 

des Untersuchungsraumes ausgegangen werden. Stattdessen würde eine Angebotsausweitung 

voraussichtlich in hohem Maße zu einer Rückgewinnung von Kaufkraftabflüssen 

beitragen können. Dies zeigen auch die ermittelten Entwicklungspotenziale 

in dieser Branche (vgl. Kap. 3.4). Entsprechend kann davon ausgegangen werden, 

dass max. 25 % der Soll-Umsätze des Planvorhabens innerhalb des Untersuchungsraumes 

umverteilungswirksam würden. 

Erste Einordnung anhand einzelhandelsspezifischer Kennwerte 

Die Realisierung des Planvorhabens und Generierung der oben aufgezeigten Umsätze 

würde mit Blick auf die zuvor dargestellten absatzwirtschaftlichen Kennwerte im Untersuchungsraum 

Folgendes bedeuten: 

Tabelle 12: Sortimentsspezifische Einordnung des Vorhabens in Spannweiten 

Nahrungs- u. 

Genussmittel 

Blumen / 

Zoolog. Artikel 

Anteil des Planvorhabens 

an der sortimentsspezifischen 

Kaufkraft im Untersuchungsraum 

in % 

Anteil des Planvorhabens 

am derzeitigensortimentsspezifischen 

Umsatz im 

Untersuchungsraum 

in % 

58 

Anteil an der sortimentsspezifischen 

Verkaufsfläche im 

Untersuchungsraum 

(inkl. Vorhaben, lt. 

Bestand 2010) in % 

Sortimentsspezifische 

„Zentralität“ 

(inkl. des Vorhabens 

lt. Bestand 

2010) 

4 – 5 % 4 – 5 % 5 % 1,08 – 1,09 

14 – 29 % 9 – 19 % 9 – 15 % 1,71 – 1,86 

Drogerieartikel 12 – 29 % 11 – 25 % 12 – 19 % 1,28 – 1,44 

Bekleidung / 

Textilien 

Schuhe / 

Lederwaren 

Spielwaren / 

Hobbyartikel 

Elektrogeräte / 

Leuchten 

Elektronik / 

Multimedia 

6 – 12 % 7 – 17 % 8 – 14 % 0,84- 0,91 

22 – 51 % 26 – 60 % 24 – 39 % 1,07 – 1,37 

22 – 51 % 65 – 152 % 40 – 57 % 0,56 – 0,85 

13 – 36 % 17 – 46 % 19 – 31 % 0,90 – 1,13 

14 – 32 % 11 – 26 % 11 – 20 % 1,39 – 1,57 

Die Zahlen lassen zunächst vermuten, dass einzelne Bausteine des potenziellen Planvorhabens 

einen beträchtlichen Stellenwert in den Einzelhandelsstrukturen im Untersuchungsraum 

einnehmen könnten. Die potenziellen Verkaufsflächenanteile an den sortimentsspezifischen 

Einzelhandelsbeständen im Untersuchungsgebiet bewegen sich je 

nach Warengruppe und Prognoseansatz in sehr unterschiedlichen Spannweiten von 

knapp 5 % im Bereich Nahrungs- und Genussmittel bis zu knapp 57 % im Bereich 

Spielwaren / Hobbyartikel. Mit Ausnahme der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 

bedeuten die maximal denkbaren Verkaufsflächen in den einzelnen Branchen 






Anteile von mehr als 10 % am jeweiligen Gesamtbestand der Warengruppe im Untersuchungsraum. 

Die potenziellen Anteile an den jeweiligen sortimentsspezifischen Umsätzen 

des derzeitigen Bestandes (bis zu 152 % in der Warengruppe Spielwaren, vgl. 

Ausführungen auf S. 59 / 60) sowie auch der örtlich vorhandenen, sortimentsspezifischen 

Kaufkraft (bis zu 51 %) liegen teilweise noch deutlich höher. Einen besonders 

hohen Stellenwert hätte eine maximale Ausschöpfung des möglichen Verkaufsflächenspielraums 

im Bereich Schuhe / Lederwaren. Die ermittelten Werte sind jedoch im weiteren 

unter städtebaulichen Gesichtspunkten zu prüfen und einzuordnen. 

Zunächst ist festzustellen, dass die Anteile der potenziellen Vorhabenumsätze an den 

sortimentsspezifischen Kaufkraftvolumina im Einzugsbereich dem „Kongruenzgebot“ 

des § 24a Abs. 2, Satz 2 LEPro NRW entsprechen: 

�� Die sortimentsspezifische Zentralität in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 

würde im gesamten Untersuchungsraum durch das Planvorhaben von 

1,04 auf bis zu 1,09 steigen, was noch als verträgliche Erweiterung im Rahmen einer 

nachfrageorientierten, wohnortnahen Versorgung gewertet werden kann. In 

diesem Zusammenhang ist jedoch vor allem auch die integrierte Lage des Vorhabenstandorts 

innerhalb des Stadtbereichszentrums in die Bewertungen einzubeziehen. 

�� Der Zentralitätswert im Bereich Blumen / Zoo liegt mit 1,56 bereits heute sehr 

hoch. Eine Realisierung des Planvorhabens könnte eine Erhöhung auf bis zu 1,86 

mit sich bringen. Die hohen Zentralitätswerte sind jedoch zu bedeutenden Teilen 

auch auf Einzelanbieter mit großen Einzugsbereichen (z.B. Kölle-Zoofachmarkt, 

Gärtnerei am Osttor) in teilweise nicht integrierten Streulagen zurück zu führen, so 

dass hier auch eine mögliche räumliche Verschiebung zugunsten des Stadtbereichszentrums 

bei der Bewertung möglicher Umverteilungen berücksichtigt werden 

muss. 

�� Die Steigerung von 1,15 auf bis zu 1,44 in der Warengruppe Gesundheits- und 

Körperpflegeartikel ließe auf eine deutliche Erhöhung der sortimentsspezifischen 

Ausstrahlungskraft des Einzelhandelsstandorts schließen, was angesichts der Orientierungsmarke 

einer Zentralität von 1,0 zunächst nicht einer Einordnung in das 

Zentrengefüge der Stadt Münster entsprechen würde. Auch unter Berücksichtigung 

der mittelzentralen Versorgungsfunktion des Stadtbereichszentrums ist eine weiterführende 

räumliche Betrachtung der potenziellen Auswirkungen einer Angebotsausweitung 

zwingend geboten. 

�� In der Branche Bekleidung / Textilien fällt die Steigerung der Zentralität von 0,78 

auf maximal 0,91 zwar auch vergleichsweise deutlich aus, bleibt jedoch noch unter 

dem Wert 1. In dieser Warengruppe wäre am ehesten eine Reduzierung von Kaufkraftabflüssen 

bzw. Steigerung von Kaufkraftuzflüssen denkbar. 

�� In der Branche Schuhe / Lederwaren könnte eine maximale Ausschöpfung des 

möglichen Verkaufsflächenpotenzials eine Steigerung der Zentralitätskennziffer von 

derzeit 0,85 auf bis zu 1,37 bedeuten, was eine deutliche Steigerung bedeuten 

würde. Angesichts der gesamtstädtischen Wettbewerbssituation sind mögliche absatzwirtschaftliche 

Umverteilungseffekte hier genau zu prüfen. 

59


�� In der Warengruppe Spielwaren / Hobbyartikel würde die Angebotsausweitung 

im Vergleich zu den bestehenden Verkaufsflächenausstattungen und Umsatzzahlen 

zwar deutlich ins Gewicht fallen, dies liegt jedoch in erster Linie an der derzeit geringen 

Angebotsausstattung. Selbst bei einer Angebotsausweitung um die maximal 

denkbaren 1.000 m² Verkaufsfläche bliebe der Zentralitätswert innerhalb des Untersuchungsraumes 

mit 0,85 noch unter 1. 

�� In den Warengruppen Elektrogeräte / Leuchten und Elektronik / Multimedia 

würde die untersuchte Angebotsausweitung am Vorhabenstandort im Verhältnis 

zum bestehenden Angebot bzw. Umsatz ebenfalls recht deutlich ausfallen. Zusammen 

mit den bestehenden sortimentsspezifischen Angeboten würden Zentralitäten 

von (teilweise deutlich) über 1 innerhalb des Untersuchungsraumes erreicht. 

Das maximal denkbare Angebot am Vorhabenstandort entspräche dennoch max. 

rd. einem Drittel der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Untersuchungsraum. 

Insgesamt ist somit zunächst zu erwarten, dass zumindest einzelne potenzielle Bausteine 

des geplanten Vorhabens mit spürbaren Auswirkungen auf den Einzelhandel im Untersuchungsgebiet 

verbunden sein können. Diese sind jedoch nicht per se als schädliche 

bzw. negative städtebauliche Auswirkungen im Sinne von § 11(3) BauNVO einzustufen, 

sondern vielmehr sind neben dieser rein quantitativen Einordnung des Planvorhabens 

vor allem die konkreten städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens auf 

die örtliche Angebotsstruktur, d.h. für den Untersuchungsraum und speziell die dort 

vorhandenen zentralen Versorgungsbereiche, näher zu betrachten. 

Hierzu werden in einem ersten Schritt die durch das Planvorhaben hervorgerufenen 

absatzwirtschaftlichen Auswirkungen (potenzielle Umsatzumverteilungseffekte) anhand 

der in Kapitel 2 geschilderten Berechnungen auf Basis eines Gravitationsansatzes 

modelltheoretisch abgebildet. Besonderes Augenmerk liegt dabei vor allem auf Umverteilungseffekten, 

die zentrale Versorgungsbereiche des Untersuchungsraums und die 

dort verorteten Betriebe betreffen und somit zu schädlichen Veränderungen der dortigen 

Angebotsstruktur beitragen könnten. 

Die potenziellen Umsatzumverteilungseffekte wurden gebietsscharf für alle zentralen 

Versorgungsbereiche in den untersuchungsrelevanten Warengruppen sortimentsspezifisch 

errechnet und werden nachfolgend differenziert dargestellt, wobei die zu erwartenden 

sortimentsspezifischen Umsatzverluste summiert und in Relation zum Gesamtumsatz 

des jeweiligen Standorts gesetzt wurden. 

60 






Tabelle 13: Umsatzumverteilungen in der Branche Nahrungs- und Genussmittel 

Angebotsstandort Monetär 

(Mio. Euro)* 

Stadtbereichszentren 

Moderate-Case-Variante Worst-Case-Variante 

61 

in % 

Monetär 

(Mio. Euro)* 

Hiltrup-Mitte rd. 1,7 – 1,8 rd. 5-6 % rd. 1,9 – 2,1 rd. 6-7 % 

Gremmendorf / Yorkkaserne** rd. 0,2 rd. 4 % rd. 0,2 rd. 4 % 

Grundversorgungszentren 

Wolbeck-Mitte rd. 0,4 rd. 2 % rd. 0,5 rd. 2-3 % 

Hiltrup-West rd. 0,9 – 1,0 rd. 6-7 % rd. 1,0 – 1,1 rd. 7-8 % 

Berg Fidel rd. 0,1 rd. 3 % rd. 0,1 rd. 3 % 

Amelsbüren rd. 0,2 rd. 4 % rd. 0,3 rd. 5 % 

Ortsteilzentrum Sendenhorst-Albersloh rd. 0,1 rd. 3 % rd. 0,1 rd. 4% 

Nahbereichszentren 

Angelmodde Waldsiedlung - - - - 

Hiltrup-Ost / Osttor rd. 0,2 rd. 7 % rd. 0,2 rd. 8 % 

Hiltrup-Ost / Am Roggenkamp rd. 0,3 rd. 7 % rd. 0,3 rd. 8 % 

Integrierte Streulagen 

Amelsbüren Streulage - - - - 

Angelmodde Streulage rd. 0,1 – 0,2 rd. 4 % rd. 0,2 rd. 4 % 

Berg Fidel Streulage rd. 0,1 rd. 3% rd. 0,1 rd. 3 % 

Hiltrup-Mitte Streulage rd. 0,4 – 0,5 rd. 6 % rd. 0,5 rd. 7 % 

Hiltrup-Ost Streulage - - - - 

Hiltrup-West Streulage rd. 0,2 rd. 7 % rd. 0,2 rd. 8 % 

Wolbeck Streulage rd. 0,1 rd. 2-3 % rd. 0,1 – 0,2 rd. 3 % 

Sendenhorst-Albersloh Streulage - - - - 

Drensteinfurt-Rinkerode Streulage rd. 0,1 – 0,2 rd. 3 % rd. 0,2 rd. 3 % 

Sonderstandorte 

Hammer Straße / Trauttmansdorffstr. rd. 0,1 rd. 3 % rd. 0,2 rd. 3 % 

Robert-Bosch-Straße rd. 0,1 rd. 3 % rd. 0,1 rd. 3 % 

Robert-Bosch-Str. / DEK rd. 0,1 rd. 3 % rd. 0,1 rd. 3 % 

* Umsatzumverteilungen von weniger als 0,1 Mio. Euro sind rechnerisch nicht nachweisbar 

** nur Teile des Stadtbereichszentrums im Stadtteil Angelmodde (vgl. Abgrenzung Untersuchungsraum) 

Quelle: eigene Berechnungen auf Basis o.g. Kennwerte 

In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel zeigen sich nur an wenigen Standorten 

Umverteilungsquoten um einen möglicherweise kritischen Schwellenwert von 

7-8 %. Die sind vor allem benachbarte Standorte im Stadtteil Hiltrup: 

in %


�� Im Grundversorgungszentrum Hiltrup-West bietet der Verbrauchermarkt 

E-Center an der Meesenstiege ein zum Vorhabenstandort vergleichbares Sortiment. 

Das Grundversorgungszentrum ist mit seinem Standortverbund aus Vollsortimenter 

und Discounter sowie den ergänzenden Fachmarktangeboten aus funktionaler wie 

auch verkehrlicher Sicht gut aufgestellt, so dass hier kaum Funktionsverluste (z.B. 

durch Betriebsaufgaben) zu erwarten sind. 

�� Bei den Anbietern in den Nahbereichszentren Hiltrup-Ost / Osttor und Hiltrup- 

Ost / Am Roggenkamp handelt es sich um kleinere Lebensmitteldiscounter zur 

fußläufigen Nahversorgung und somit nicht um unmittelbare Wettbewerber zu 

dem am Vorhabenstandort geplanten Vollsortimenter. Die ermittelten Umsatzumverteilungsquoten 

lassen diesbezüglich jedoch keine Betriebsaufgaben erwarten. 

�� In Streulagen in Hiltrup-West befinden sich einige kleinteilige Betriebe, unter anderem 

ein kleiner Lebensmittelmarkt mit weniger als 200 m². Im unwahrscheinlichen 

Fall einzelner Betriebsaufgaben wäre die Versorgungssituation durch das zentral 

im Stadtteil liegende Grundversorgungszentrum jedoch gesichert, so dass hier 

kein räumliches Defizit hinsichtlich einer fußläufig erreichbaren Nahversorgungseinrichtung 

entstehen würde. 

�� Umverteilungen innerhalb des Stadtbereichszentrums Hiltrup-Mitte selbst sind 

aus städtebaulicher Sicht insofern nicht relevant, als dass sich das Zentrum per Definition 

nicht selbst schädigen kann. Zudem ist in den Modellrechnungen nicht berücksichtigt, 

dass es sich bei dem Neuvorhaben teilweise um eine Verlagerung bestehender 

Verkaufsflächen innerhalb des Zentrums handeln soll, so dass die tatsächlichen 

Auswirkungen deutlich geringer ausfallen würden. Angesichts der Ermittelten 

Umverteilungsquoten von max. 6-7 % sind Betriebsaufgaben innerhalb des 

Zentrums jedoch kaum zu erwarten 

Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Münster führt in diesem Zusammenhang 

aus: „Neuansiedlungen innerhalb zentraler Versorgungsbereiche, die zu einer 

nachhaltigen Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs führen, sind auch bei hohen 

Bindungsquoten zu akzeptieren, auch wenn durch das Vorhaben Struktureffekte innerhalb 

des zentralen Versorgungsbereiches ausgelöst werden. Der Wettbewerb innerhalb 

der zentralen Versorgungsbereiche ist durchaus erwünscht. Allerdings sind auch solche 

Vorhaben zurückhaltend zu dimensionieren, so dass evtl. vorhandene kleinteilige Angebotsstrukturen 

in benachbarten Wohngebieten nicht gefährdet werden.“ 28 

In der beschriebenen Dimensionierung sind in der Branche Nahrungs- und Genussmittel 

keine relevanten städtebaulichen Auswirkungen durch Umsatzumverteilungseffekte 

in Folge der Vorhabenrealisierung zu erwarten. Das Vorhaben steht diesbezüglich somit 

im Einklang mit den Regelungen des § 11 (3) BauNVO, als auch den Ausführungen des 

Einzelhandels- und Zentrenkonzepts der Stadt Münster. 

28 vgl. Stadt Münster, Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung; Einzelhandels- und 

Zentrenkonzept Münster – Fortschreibung 2009, Münster, 2009, S. 64 

62 






Tabelle 14: Umsatzumverteilungen in der Warengruppe Blumen/Zoologische 

Artikel 


(Mio. Euro)* 



63 

in % 

Monetär 

(Mio. Euro)* 

Hiltrup-Mitte bis 0,1 3-6 % 0,1 3-6 % 

Gremmendorf / Yorkkaserne** - - - - 


Wolbeck-Mitte - - - - 

Hiltrup-West - - - - 

Berg Fidel - - - - 

Amelsbüren - - - - 

Ortsteilzentrum Sendenhorst-Albersloh - - - - 



Hiltrup-Ost / Osttor - - - - 

Hiltrup-Ost / Am Roggenkamp - - - - 



Angelmodde Streulage - - - - 

Berg Fidel Streulage - - - - 

Hiltrup-Mitte Streulage - - - - 


Hiltrup-West Streulage - - - - 

Wolbeck Streulage - - - - 


Drensteinfurt-Rinkerode Streulage - - - - 


Hammer Straße / Trauttmansdorffstr. 0,2 – 0,3 15 – 28 % 0,2 – 0,4 17 – 32 % 

Robert-Bosch-Straße 0,4 – 0,8 10 – 18 % 0,5 – 0,9 11 – 20 % 

Robert-Bosch-Str. / DEK - - - - 




in %


�� In der Branche Blumen (Indoor) / Zoologischer Bedarf und hier speziell im Segment 

Zoologischer Bedarf besteht neben den üblichen Randsortimentsangeboten 

bei Lebensmittel- und Drogeriemärkten ein sehr polarisiertes Angebot im Untersuchungsgebiet. 

Dieses konzentriert sich vor allem auf zwei Zoofachmärkte (Fressnapf 

und Kölle-Zoo) an den Sonderstandorten Hammer Straße / Trauttmansdorffstraße 

und Robert-Bosch-Straße. Zwar wären hier bei voller Ausschöpfung des Verkaufsflächenspielraums 

am Vorhabenstandort Umverteilungsquoten von bis zu 

rund 30 % möglich, eine solche Umsatzverschiebung von diesen nicht-integrierten 

Standorten zu Gunsten des Stadtbereichszentrums Hiltrup-Mitte wäre aus städtebaulicher 

Sicht jedoch unbedenklich und gemäß des zu Grunde zu legenden 

§ 11 (3) BauNVO nicht relevant für die Bewertung des Vorhabens. 

�� Mögliche Angebotsverschiebungen im Zentrum Hiltrup-Mitte beträfen lediglich 

eine Umstrukturierung innerhalb des Zentrums und bewegen sich zudem innerhalb 

eines moderaten Rahmens einer Umsatzumverteilung von max. 3-6 %, die keine 

relevanten Veränderungen vermuten lassen. 

64 






Tabelle 15: Umsatzumverteilungen in der Warengruppe Gesundheits- und 

Körperpflegeartikel 


(Mio. Euro)* 



65 

in % 

Monetär 

(Mio. Euro)* 

Hiltrup-Mitte 0,8 – 1,4 10-17 % 1,0 – 1,8 12-22 % 



Wolbeck-Mitte 0,3 – 0,5 9-15 % 0,4 – 0,6 11-20 % 

Hiltrup-West 0,5 – 0,8 14-24 % 0,6 – 1,1 18-32 % 

Berg Fidel 0,1 – 0,2 10-17 % 0,1 – 0,2 13-23 % 

Amelsbüren 0,2 – 0,3 13-23 % 0,2 – 0,4 17-30 % 



Angelmodde Waldsiedlung 0,2 – 0,3 13-23 % 0,2 – 0,4 17-30 % 


Hiltrup-Ost / Am Roggenkamp 0,1 – 0,2 16-28 % 0,1 – 0,2 21-36 % 



Angelmodde Streulage 0,1 – 0,2 13-23 % 0,1 – 0,2 17-30 % 









Hammer Straße / Trauttmansdorffstr. - - - - 

Robert-Bosch-Straße - - - - 





in %


�� In der Branche Gesundheits- und Körperpflegeartikel zeigen sich hingegen an 

mehreren Standorten hohe Umverteilungsquoten zwischen 20 % und 36 %. Diese 

betreffen vor allem Grundversorgungs- und Nahbereichszentren in benachbarten 

Münsteraner Angebotsstandorten. 

�� Im Grundversorgungszentrum Hiltrup-West wäre vor allem der dort ansässige 

Rossmann-Drogeriemarkt als unmittelbarer Wettbewerber zu einem Drogeriewarenangebot 

am Vorhabenstandort zu werten. Bei diesem Anbieter handelt es sich 

derzeit um einen der wenigen Drogeriemärkte im Untersuchungsgebiet, der nicht 

der Fa. Schlecker zugehörig sind. Hinsichtlich des angebotenen Artikelspektrums 

setzt sich dieser Markts gegenüber den meisten Drogeriemärkten in den Grund- 

und Nahversorgungszentren sowie Streulagen somit deutlich ab. Durch einen vergleichbaren 

„konkurrierenden“ Anbieter am Vorhabenstandort wäre dieser Anbieter 

daher in höherem Maße von möglichen Umsatzumverteilungseffekten betroffen 

(Umverteilungsquoten von bis zu 32 %). 

�� In den Grundversorgungszentren Amelsbüren, Berg Fidel und Wolbeck-Mitte 

bieten jeweils 1-2 Apotheken und ein Schlecker-Drogeriemarkt Gesundheits- und 

Körperpflegeartikel als Hauptsortiment an. Die Angebote dieser Betriebe bilden an 

diesen Standorten einen Baustein der Grundversorgung im jeweiligen Stadtteil. Vor 

allem aufgrund der kleinteiligen Flächen des Drogeriemarktes wären auch hier hohe 

Umverteilungsquoten von bis zu 30 % in Folge einer maximalen Ausschöpfung 

des Verkaufsflächenpotenzials von mehr 1.000 m² am Vorhabenstandort möglich, 

was für die ansässigen Hauptsortimentsanbieter durchaus existenzgefährdende 

Ausmaße bedeuten kann. 

�� In den Nahbereichszentren Hiltrup-Ost / Am Roggenkamp und Angelmodde 

Waldsiedlung bilden die dort ansässigen Schlecker-Drogeriemärkte die teilweise 

einzigen frequenzerzeugenden Ankerbetriebe, so dass mögliche Betriebsaufgaben 

hier zwangsläufig mit Funktionsverlusten des Zentrums verbunden wären. 

�� Auch in Streulage im Stadtteil Angelmodde befindet sich ein Drogeriemarkt, der 

durch das Planvorhaben in relevantem Maße von Umsatzumverteilungen betroffen 

sein könnte. Zwar hat dieser Anbieter durchaus eine gewisse Nahversorgungsbedeutung, 

angesichts des vorhandenen vergleichbaren Angebots im Nahbereichszentrum 

Angelmodde wären die Auswirkungen auf die Nahversorgungssituation im 

Stadtteil jedoch insgesamt aufzufangen. 

�� Im Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte selbst bieten zwei Drogeriemärkte, mehrere 

Apotheken sowie einige Fachhändler Gesundheits- und Körperpflegeartikel an. 

Hinzu kommen die Randsortimentsangebote der Lebensmittelanbieter. Angesichts 

der möglichen Umverteilungsquoten von bis zu 22 % sind Angebotsverschiebungen 

innerhalb des Zentrums in Folge der Vorhabenrealisierung denkbar, die jedoch 

nicht mit Funktionsverlusten für das Zentrum insgesamt behaftet sind. Zur Wahrung 

des Angebotsspektrums und der räumlichen Struktur des Zentrums wäre jedoch 

auch hier ein maßvolle Dimensionierung des Drogeriewarenangebots am 

Vorhabenstandort zu empfehlen. 

66 






�� Insgesamt bleibt festzuhalten, dass im Untersuchungsgebiet vor allem zahlreiche 

Schlecker-Drogeriemärkte die Versorgung mit Gesundheits- und Körperpflegeartikeln 

sicherstellen. Durch eine Angebotsausweitung am Vorhabenstandort bietet 

sich die Möglichkeit, das Angebotsspektrum durch einen neuen Anbieter weiter zu 

diversifizieren und das Stadtbereichszentrum zu stärken. Auf der anderen Seite bilden 

die Drogeriemärkte in den Grund- und Nahbereichszentren wichtige Bausteine 

des dort verorteten Grundversorgungsangebots für die ortsansässige Wohnbevölkerung, 

so dass die ermittelten Umverteilungsquoten kritisch gesehen werden müssen. 

67


Tabelle 16: Umsatzumverteilungen in der Warengruppe Bekleidung / Textilien 


(Mio. Euro)* 



68 

in % 

Monetär 

(Mio. Euro)* 

Hiltrup-Mitte 0,9 – 1,9 7-13 % 1,1 – 2,2 8-16 % 



Wolbeck-Mitte 0,1 – 0,2 6-12 % 0,1 – 0,2 7-14 % 

Hiltrup-West 0,2 – 0,4 14-28 % 0,3 – 0,5 16-33 % 





















Robert-Bosch-Str. / DEK 0,1 – 0,3 12-24 % 0,1 – 0,3 14-28 % 






in %




�� In der Branche Bekleidung / Textilien zeigen sich nur an wenigen Standorten relevante 

Umsatzumverteilungsquoten. Bei einer maximalen Verkaufsflächenausschöpfung 

von 1.000 m² sortimentsspezifischem Angebot am Vorhabenstandort, könnte 

dies jedoch Umsatzumverteilungen von teilweise mehr als 30 % bedeuten: 

�� Je nach Berechnungsvariante zeigen sich im Zentrum Hiltrup-Mitte Umverteilungsquoten 

zwischen 7 % und 16 %. Aus städtebaulicher bzw. baurechtlicher 

Sicht ist eine mögliche Angebotsverschiebung innerhalb des Zentrums nicht relevant, 

da keine Funktionsverluste des Zentrums insgesamt zu erwarten sind. Zudem 

ist aufgrund der Vielfalt des vorhandenen Angebots im Stadtbereichszentrum auch 

davon auszugehen, dass mögliche Angebotsverschiebungen kaum mit einer Veränderung 

der räumlichen Struktur des Zentrums einher gehen. 

�� Im Grundversorgungszentrum Wolbeck-Mitte bieten einige kleine Fachgeschäfte 

Bekleidung / Textilien als Hauptsortiment an, die im Gesamtangebot dieses zentralen 

Versorgungsbereichs einen ergänzenden Charakter besitzen. Je nach Angebotsumfang 

und Sortimentsstruktur möglicher neuer Anbieter am Vorhabenstandort 

wären Umverteilungsquoten von bis zu maximal 14 % denkbar. 

�� Im nahegelegenen Grundversorgungszentrum Hiltrup-West bieten ein Textildiscounter 

und ein Baby-Fachgeschäft Bekleidung als Hauptsortiment an. Es ist zu 

vermuten, dass insbesondere der Fachdiscounter als Wettbewerber zu möglichen 

Angeboten am Vorhabenstandort zu sehen ist. Aufgrund der möglichen Angebotsüberschneidung 

und räumlichen Nähe zum Vorhabenstandort wären hier Umsatzumverteilungen 

von bis zu 33 % denkbar. 

�� Auch am Sonderstandort Robert-Bosch-Straße / DEK ist ein solcher Textildiscounter 

ansässig, der durch mögliche Umverteilungsquoten von bis zu 28 % betroffen 

sein könnte. Diese möglichen absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sind aus 

städtebaulicher Sicht jedoch nicht relevant, da eine Umsatzumverteilung zu Gunsten 

des zentralen Versorgungsbereiches Hiltrup-Mitte positiv zu werten wäre. 

�� Insgesamt sind im Bereich Bekleidung / Textilien kaum absatzwirtschaftliche Auswirkungen 

zu erwarten. Hauptsächlich sind zwei Textildiscounter im Untersuchungsgebiet 

in relevantem Maße betroffen. Die entsprechenden Anbieter nehmen 

an den jeweiligen Standorten eher ergänzende Funktionen ein. Um die potenziellen 

Auswirkungen jedoch zu minimieren und Betriebsaufgaben zu vermeiden, ist die 

mögliche Dimensionierung des sortimentsspezifischen Angebots am Vorhabenstandort 

dennoch zu beschränken. 

69


Tabelle 17: Umsatzumverteilungen in der Warengruppe Schuhe / Lederwaren 


(Mio. Euro)* 



70 

in % 

Monetär 

(Mio. Euro)* 

Hiltrup-Mitte 0,9 – 1,7 27-53 % 1,0 – 2,0 31-62 % 



Wolbeck-Mitte 0,2 – 0,4 23-47 % 0,2 – 0,4 27-55 % 

Hiltrup-West 0,2 – 0,5 30-60 % 0,3 – 0,6 35-70 % 






Hiltrup-Ost / Osttor 0,1 – 0,2 29-57 % 0,1 – 0,2 33-66 % 










Sendenhorst-Albersloh Streulage rd. 0,1 26-52 % 0,1 – 0,2 31-61 % 











in %




�� In der Warengruppe Schuhe / Lederwaren ist im Untersuchungsgebiet nur ein 

vergleichsweise geringes Verkaufsflächenangebot vorhanden. Drei Fachanbieter im 

Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte, drei weiteren in Grund- und Nahbereichszentren 

und einem Anbieter in Streulage im Sendenhorster Stadtteil Albersloh bieten 

Schuhe / Lederwaren als Hauptsortiment auf insgesamt knapp 1.200 m² Verkaufsfläche 

an. Hinzu kommen weitere rund 300 m² Randsortimentsangebote bei 

Modeanbietern und Aktionswaren bei Lebensmitteldiscountern. 

�� Entsprechend würde ein neues Verkaufsflächenangebot von 1.000 m² am Vorhabenstandort 

unter der (rechtlich erforderlichen) Annahme einer vollständigen Umsatzumverteilung 

im Untersuchungsraum hohe Umsatzumverteilungsquoten mit 

sich bringen. Dabei konnten im nahegelegenen Grundversorgungszentrum Hiltrup- 

West sogar Umsatzumverteilungsquoten von bis zu 70 % ermittelt werden. Aber 

auch alle anderen betroffenen Standorte, an denen einzelne Hauptsortimentsanbieter 

ansässig sind, weisen Umverteilungsquoten zwischen 23 % und 66 % auf. 

�� Eine Angebotsausweitung im Bereich Schuhe / Lederwaren am Vorhabenstandort 

entspricht zunächst einmal der Versorgungsfunktion des Stadtbereichszentrums. 

Auch ist davon auszugehen, dass – entgegen der gewählten, rechtlich erforderlichen 

Worst-Case-Annahme einer vollständigen Umsatzumverteilung innerhalb des 

Untersuchungsgebiets – in gewissem Maße auch zu einer höheren Kaufkraftbindung 

an den Standort Hiltrup (z.B. durch Reduzierung von Kaufkraftabflüssen an 

Standorte außerhalb des Untersuchungsgebiets) beigetragen werden kann. 

�� Zudem besitzen die ansässigen Anbieter in den Grundversorgungs- und Nahbereichszentren 

eher ergänzenden Charakter und sind nicht entscheidend für die jeweilige 

Versorgungsfunktion dieser Standorte. 

�� Gleichwohl zeigen die ermittelten Zahlen, dass eine maßvolle Dimensionierung der 

neuen Angebote am Vorhabenstandort dringend zu empfehlen sind, um deutliche 

Angebotsverschiebungen und eine räumliche Polarisierung des sortimentsspezifischen 

Angebots innerhalb des Untersuchungsraumes und des Zentrums Hiltrup- 

Mitte zu vermeiden. 

71


Tabelle 18: Umsatzumverteilungen in der Branche Spielwaren / Hobbyartikel 


(Mio. Euro)* 



72 

in % 

Monetär 

(Mio. Euro)* 

Hiltrup-Mitte rd. 0,1 – 0,3 18 – 37 % rd. 0,2 – 0,3 22 – 43 % 

Gremmendorf / Yorkkaserne** -* - -* - 


Wolbeck-Mitte -* - -* - 

Hiltrup-West -* - -* - 

Berg Fidel -* - -* - 

Amelsbüren -* - -* - 

Ortsteilzentrum Sendenhorst-Albersloh -* - -* - 


Angelmodde Waldsiedlung -* - -* - 

Hiltrup-Ost / Osttor -* - -* - 

Hiltrup-Ost / Am Roggenkamp -* - -* - 


Amelsbüren Streulage -* - -* - 

Angelmodde Streulage -* - -* - 

Berg Fidel Streulage -* - -* - 

Hiltrup-Mitte Streulage -* - -* - 

Hiltrup-Ost Streulage -* - -* - 

Hiltrup-West Streulage -* - -* - 

Wolbeck Streulage rd. 0,1 – 0,2 10 – 20 % rd. 0,1 – 0,2 12 – 23 % 

Sendenhorst-Albersloh Streulage -* - -* - 

Drensteinfurt-Rinkerode Streulage -* - -* - 


Hammer Straße / Trauttmansdorffstr. rd. 0,1 – 0,2 16 – 31 % rd. 0,1 – 0,2 18 – 36 % 

Robert-Bosch-Straße -* - -* - 

Robert-Bosch-Str. / DEK -* - -* - 






in %




�� In der Branche Spielwaren / Hobbyartikel besteht derzeit nur ein sehr geringes 

Angebot im Untersuchungsgebiet. Einziger Hauptsortimentsanbieter ist ein Fachgeschäft 

in Wolbeck. Daneben weisen nur das Schreib- und Spielwarenfachgeschäft 

Westerholt und das Kaufhaus Burgholz im Hiltruper Stadtbereichszentrum sowie 

der Babyfachmarkt Baby-One am Sonderstandort Hammer Straße / Trauttmansdorffstraße 

relevante Angebotsflächen auf, der Rest entfällt auf kleinere Randsortimentsangebote 

anderer Anbieter. 

�� Entsprechend dieser geringen sortimentsspezifischen Angebotsausstattungen konnte 

für die Branche Spielwaren / Hobbyartikel ein nennenswertes quantitatives Entwicklungspotenzial 

aufgezeigt werden (vgl. Kap. 3.4). Angebotsausweitungen 

würden mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer zusätzlichen Kaufkraftbindung (v. a. 

Rückgewinnung bestehender Kaufkraftabflüsse) beitragen, so dass nur geringe Teile 

(Annahme: 25 %) der potenziellen neu generierten Umsätze des Vorhabens zu 

Umverteilungen innerhalb des Untersuchungsraumes führen würden. 

Dennoch wären bei voller Ausschöpfung des Verkaufsflächenspielraums am Vorhabenstandort 

Umverteilungsquoten von mehr als 40 % an bestehenden Standorten 

im Untersuchungsraum möglich, da sich die Umverteilung auf nur wenige Angebotsstandorte 

verteilt. 

�� Eine Umsatzverschiebung vom nicht-integrierten Sonderstandort zu Gunsten des 

Stadtbereichszentrums Hiltrup-Mitte ist aus städtebaulicher Sicht unbedenklich und 

gemäß des zu Grunde zu legenden § 11 (3) BauNVO nicht relevant für die Bewertung 

des Vorhabens. Zudem ist die Warengruppe Spielwaren bei dem betroffenen 

Anbieter (Babyfachmarkt) nur ein untergeordneter Angebotsbaustein, so dass hier 

kein Verdrängungswettbewerb zu erwarten ist. 

�� Mögliche Angebotsverschiebungen von Streulagen ins Stadtbereichszentrum sind 

aus städtebaulicher Sicht ebenfalls nicht negativ zu bewerten. Vorrangstandort für 

die zentrenrelevante Branche Spielwaren / Hobbyartikel ist innerhalb des Untersuchungsraumes 

vor allem der zentrale Versorgungsbereich Hiltrup-Mitte. Dessen 

Versorgungsfunktion beinhaltet auch die Versorgung des mittelzentralen Einzugsgebiets 

mit (zentrenrelevanten) Bedarfsgütern der mittelfristigen Bedarfsstufe. Eine 

mögliche Angebotsverschiebung widerspricht nicht den städtebaulichen Zielvorstellungen 

zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung. 

�� Eine Angebotsverschiebung innerhalb des Zentrums Hiltrup-Mitte würde ebenfalls 

keinen Funktionsverlust des Zentrums bedeuten, da lediglich eine räumliche 

Angebotsverschiebung innerhalb des Zentrums zu erwarten wäre. Stattdessen 

könnte ein attraktiver Hauptsortimentsanbieter erheblich zur funktionalen Stärkung 

des Zentrums beitragen und ein deutliches bestehendes Angebotsdefizit innerhalb 

des Hiltruper Einzelhandels (zumindest teilweise) aufheben. 

73


Tabelle 19: Umsatzumverteilungen in der Branche Elektrogeräte / Leuchten 


(Mio. Euro)* 



74 

in % 

Monetär 

(Mio. Euro)* 

Hiltrup-Mitte 0,1 – 0,2 16 – 32 % 0,2 – 0,3 22 – 44 % 



Wolbeck-Mitte -* - -* - 












Berg Fidel Streulage -* - -* - 



Hiltrup-West Streulage 0,1 – 0,2 17 – 36 % 0,1 – 0,2 24 –47 % 

Wolbeck Streulage -* - -* - 




Hammer Straße / Trauttmansdorffstr. 0,1 – 0,2 13 – 25 % 0,2 – 0,3 17 – 34 % 








in %




Tabelle 20: Umsatzumverteilungen in der Branche Elektronik / Multimedia 


(Mio. Euro)* 



75 

in % 

Monetär 

(Mio. Euro)* 

Hiltrup-Mitte 0,4 – 0,9 10 – 19 % 0,5 – 1,0 12 – 23 % 



Wolbeck-Mitte 0,1 – 0,2 7 – 13 % 0,1 – 0,2 8 – 16 % 












Berg Fidel Streulage 0,2 – 0,4 8 – 15 % 0,3 – 0,5 9 – 18 % 



Hiltrup-West Streulage -* - -* - 

Wolbeck Streulage -* - -* - 




Hammer Straße / Trauttmansdorffstr. -* - -* - 






�� In den Branchen Elektrogeräte / Leuchten und Elektronik / Multimedia konzentriert 

sich das derzeitige Angebot innerhalb des Untersuchungsraumes vor allem auf 

den Anbieter Media-Markt in städtebaulich nicht integrierter Lage am Sonder- 

in %


standort Robert-Bosch-Straße. Entsprechend würde eine vollständigen Umsatzumverteilung 

innerhalb des Untersuchungsraumes vor allem diesen Anbieter betreffen. 

Je nach Gestaltung des Angebots am Vorhabenstandort wären Umsatzumverteilungen 

von bis zu 30-34 % möglich. 

Umverteilungen im Bereich Elektrogeräte / Leuchten am Sonderstandort Hammer 

Straße / Trauttmansdorffstraße betreffen das Randsortiment (Leuchten) eines Baumarkts 

und sind aus absatzwirtschaftlicher Sicht eher nachrangig zu beurteilen. 

Eine solche Umsatzverschiebung von diesen nicht-integrierten Standorten zu Gunsten 

des Stadtbereichszentrums Hiltrup-Mitte wäre aus städtebaulicher Sicht jedoch 

unbedenklich und gemäß des zu Grunde zu legenden § 11 (3) BauNVO nicht relevant 

für die Bewertung des Vorhabens. 

�� Innerhalb der Stadtteile Hiltrup-West und Berg Fidel könnten jeweils einzelne 

Elektro- bzw. Elektronikanbieter in Streulagen von Umsatzumverteilungen betroffen 

sein. Das entsprechende Fachgeschäft in Berg Fidel weist jedoch ein teilweise 

sehr spezialisiertes Sortiment (DJ-Equipment, Tonträger) auf, so dass hier wohl keine 

relevante absatzwirtschaftliche Beeinträchtigung zu erwarten ist. Bei einem 

Elektrofachgeschäft in Hiltrup-West wäre angesichts hoher potenzieller Umverteilungsquoten 

jedoch eine Betriebsaufgabe in der Folge nicht auszuschließen. 

Eine solche Angebotsverschiebung ins Stadtbereichszentrum sind aus städtebaulicher 

Sicht jedoch nicht negativ zu bewerten, da dieser zentrale Versorgungsbereich 

Hiltrup-Mitte der Vorrangstandort für die zentrenrelevante Branche Elektrogeräte 

bzw. Elektronik ist und diesbezügliche Versorgungsfunktionen für das mittelzentrale 

Einzugsgebiet übernimmt. Eine mögliche Angebotsverschiebung steht somit nicht 

im Widerspruch zu den städtebaulichen Zielvorstellungen zur Einzelhandels- und 

Zentrenentwicklung der Stadt Münster. 

�� Innerhalb des Stadtbereichszentrums Hiltrup-Mitte befinden sich derzeit mehrere 

kleinere Hauptsortimentsanbieter. Gleichwohl lässt sich in der Angebots- und 

Nachfrageanalyse eine deutliches branchenspezifisches Entwicklungspotenzial aufzeigen 

(Kap. 3.4). Eine Angebotsausweitung könnte entsprechend zur funktionalen 

Stärkung des Zentrums beitragen und das bestehende Angebotsdefizit minimieren. 

Angesichts der ermittelten potenziellen Umverteilungsquoten sind innerhalb des 

Zentrums einzelne Betriebsaufgaben zwar nicht gänzlich auszuschließen, jedoch 

würde dies lediglich eine Angebotsverschiebung innerhalb des Zentrums bedeuten. 

�� Problematischer wären die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen innerhalb des 

Grundversorgungszentrums Wolbeck Mitte zu bewerten. Zwar sind die Branchen 

Elektrogeräte / Leuchten bzw. Elektronik /Multimedia kein elementarer Baustein 

zur Grundversorgung der Bevölkerung des Stadtteils, dennoch leistet das entsprechende 

Fachangebot dort einen wichtigen Versorgungsbeitrag und trägt zur Attraktivität 

des Angebots im Grundversorgungszentrum bei. Derzeit sind innerhalb 

des Zentrums drei kleinere Hauptsortimentsanbieter vertreten. Selbst im ungünstigsten 

Fall einer Betriebsaufgabe wäre das entsprechende Angebot noch vertreten. 

Zur Vermeidung von Funktionsverlusten bzw. Minimierung absatzwirtschaftlicher 

Auswirkungen in diesem Zentrum wird dennoch eine maßvolle Dimensionierung 

der Entwicklungen am Vorhabenstandort empfohlen. 

76 






Zwischenfazit 

�� Die durch das Planvorhaben in seiner Dimensionierung zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte 

haben sehr unterschiedliche Auswirkungen auf die verschiedenen 

Standorte im Untersuchungsgebiet. Die monetären Umsatzverluste bewegen 

sich in breiten Spannweiten, die je nach Größe und Struktur des betroffenen 

Standorts unterschiedlich hohe Anteile am sortimentsspezifischen Gesamtumsatz 

der jeweiligen Standorte bedeuten. 

�� Im Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte zeigen sich je nach Berechnungsvariante 

in den Warengruppen Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Bekleidung / Textilien 

und Schuhe / Lederwaren sowie Spielwaren / Hobbyartikel, Elektrogeräte / Leuchten 

und Elektronik / Multimedia Umsatzumverteilungsquoten von (teilweise deutlich) 

mehr als 10 %. Dazu ist jedoch festzuhalten, dass auch der Vorhabenstandort 

innerhalb dieses Zentrums liegt. Aus städtebaulicher Sicht bedeutet dies, dass mögliche 

Angebotsverschiebungen in Folge absatzwirtschaftlicher Umverteilungseffekte 

als Umstrukturierungen innerhalb des Zentrums zu werten sind. Zudem ist anzumerken, 

dass potenzielle Synergieeffekte zwischen dem Planvorhaben und den bestehenden 

Angeboten im Zentrum aus methodischen Gründen im verwendeten Berechnungsmodell 

keine Berücksichtigung finden, so dass die tatsächlichen absatzwirtschaftlichen 

Auswirkungen hier voraussichtlich deutlich geringer ausfallen dürften. 

�� In Streulagen im Untersuchungsgebiet außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche 

treten nur in Einzelfällen relevante Umsatzumverteilungsquoten auf. Mögliche 

Angebotsverschiebungen sind auch in Bezug auf die Prämissen und Ziele des Einzelhandelskonzeptes 

der Stadt Münster abzuwägen. Von Bedeutung ist diesbezüglich 

der Erhalt einer wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung. Ein „Konkurrenzschutz“ 

für einzelne Betriebe lässt sich daraus jedoch nicht ableiten. Auf eine Beeinträchtigung 

der Versorgungssituation mit negativen städtebaulichen Auswirkungen 

in den entsprechenden Siedlungsbereichen lässt sich aus den ermittelten Umsatzumverteilungen 

nicht schlussfolgern. Für die Bewertung des Planvorhabens ergibt 

sich diesbezüglich demnach keine nennenswerte Bedeutung. Umverteilungsquoten 

in städtebaulich nicht integrierten Streulagen sind aus städtebaulicher 

Sicht ohnehin nicht negativ zu bewerten, da die betroffenen Betriebe an städtebaulich 

nicht integrierten Standorten nur eine marginale Nahversorgungsfunktion erfüllen 

können und selbst eine Aufgabe einzelner Betriebe somit keine städtebaulich 

negativen Folgen hätte. 

�� Jedoch sind auch Anbieter in den Grundversorgungszentren sowie in einzelnen 

Nahbereichszentren häufig in relevantem Maße von absatzwirtschaftlichen Umverteilungseffekten 

beeinträchtigt. Vor allem in den Grundversorgungszentren Hiltrup- 

West und Wolbeck-Mitte zeigen sich in den branchenspezifischen Betrachtungen 

häufig signifikante absatzwirtschaftliche Auswirkungen. Diese errechneten Umsatzumverteilungen 

sind in jedem Fall in einem zweiten Schritt unter städtebaulichen 

Gesichtspunkten (Umschlagen in städtebaulich negative Auswirkungen?) zu prüfen 

(vgl. Kap. 4.4), da insbesondere die vorhandenen Drogeriemärkte und Apotheken 

wichtige Angebotsbausteine für eine wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung 

77


sowie Funktionen als Frequenzbringer innerhalb eines Standortbereichs einnehmen 

können. 

4.4 Einordnung der potenziellen absatzwirtschaftlichen Auswirkungen 

hinsichtlich möglicher städtebaulicher Folgewirkungen 

Die Ermittlung der monetären bzw. prozentualen Höhe der absatzwirtschaftlichen 

Auswirkungen ist ein wichtiger, aber nicht ausreichender Schritt bei der Beurteilung 

städtebaulich und versorgungsstrukturell negativer Implikationen. Wie in Kapitel 2 beschrieben, 

ist die 10 %-Marke der Umsatzumverteilung in diesem Zusammenhang 

nicht als „Demarkationslinie“ zu sehen. Je nach Angebotsstruktur und Rahmenbedingungen 

kann sowohl eine Umsatzumverteilung von mehr als 10 % für einen zentralen 

Versorgungsbereich städtebaulich verträglich sein als auch eine Umsatzumverteilungsquote 

von weniger als 10 % für einen bestimmten Zentrenbereich als städtebaulich 

unverträglich eingestuft werden. 

Eine solche städtebaulich relevante Umsatzumverteilung liegt z. B. dann vor, wenn 

�� eine wesentliche Änderung der Marktverhältnisse in Form von „flächendeckenden“ 

Geschäftsaufgaben befürchtet werden muss, so dass die Versorgung der Bevölkerung 

nicht mehr gewährleistet ist 29 bzw. 

�� das jeweilige Vorhaben zu Ladenleerständen und so zu einer Verminderung der 

Vielfalt und Dichte des Warenangebotes sowie zu abnehmender Frequenz, zur Niveauabsenkung 

und damit zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit 

des betroffenen zentralen Versorgungsbereiches führt 30 . 

Ein einschlägiges Urteil des Bundesverwaltungsgerichts interpretiert den in diesem Zusammenhang 

verwendeten Begriff der „Funktionsstörung“ eines zentralen Versorgungsbereiches 

als 

�� Herbeiführung eines Zustandes der Unausgewogenheit, der zur Folge hat, dass 

der Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich 

einzelner Branchen nicht mehr in substanzieller Weise wahrnehmen kann. 31 

Insbesondere die Bedeutung absatzwirtschaftlich „betroffener“ Betriebe für den zentralen 

Versorgungsbereich ist in diesem Zusammenhang ausschlaggebend dafür, ob 

sich aus wettbewerblichen Auswirkungen negative städtebauliche Auswirkungen erge- 

29 vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Auflage (2002), § 11 Rn. 21.1 m.w.N. 

30 vgl. u. a. Janning, Der Ausschluss des zentrenschädigenden Einzelhandels im unbeplanten Innenbe- 

reich, BauR 2005, 1723, 1725 

31 BverwG 4 C 7.07 vom 11. Oktober 2007 

78 






ben. Somit gilt es zu analysieren, wie die Anbieter im zentralen Versorgungsbereich 

eingebettet sind und welche Bedeutung sie für den zentralen Versorgungsbereich übernehmen. 

Bei der Bewertung eines möglichen Umschlagens absatzwirtschaftlicher in 

städtebauliche Auswirkungen stehen folgende Aspekte im Vordergrund. 

�� Lage im Stadtgefüge 

�� Struktur des zentralen 

Versorgungsbereiches 

�� Städtebauliche Qualität 

79 

�� Qualität der Läden, des 

Straßenraumes 

�� Einzelhandelsdichte 

�� Magnetbetriebe 

Unter Berücksichtung der dargestellten Umsatzumverteilungsquoten sind mit Blick auf 

ein mögliches „Umschlagen“ der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen diejenigen 

zentralen Versorgungsbereiche einer detaillierten Analyse zu unterziehen, in denen 

Umsatzumverteilungsquoten von mehr als 7 %nachgewiesen wurden, die möglicherweise 

negativ auf die städtebaulichen Strukturen des zentralen Versorgungsbereiches 

wirken können. Es handelt sich hierbei zum einen um 

�� Das Grundversorgungszentrum Amelsbüren 

�� Das Grundversorgungszentrum Berg Fidel 

�� Das Grundversorgungszentrum Hiltrup-West 

�� Das Grundversorgungszentrum Wolbeck-Mitte 

�� Das Nahbereichszentrum Angelmodde / Waldsiedlung 

�� Das Nahbereichszentrum Hiltrup-Ost / Osttor 

�� Das Nahbereichszentrum Hiltrup-Ost / Am Roggenkamp 

Ferner zeigen sich relevante Umverteilungsquoten im Stadtbereichszentrum Hiltrup- 

Mitte selbst. Diese sind aus städtebaulicher Sicht jedoch irrelevant, da es sich um 

marktwirtschaftlichen Wettbewerb innerhalb des Zentrums handelt, der allenfalls zu 

Umstrukturierungen innerhalb des Zentrums selbst führt. Hier kann und soll kein Wettbewerbsschutz 

für einzelne Anbieter formuliert werden. 

Gleichwohl ist bei den Betrachtungen berücksichtigt worden, die städtebauliche Grundstruktur 

des Zentrums nicht zu beeinträchtigen. Mögliche Synergieeffekte für die bestehenden 

Anbieter des Zentrums bleiben im Berechnungsmodell aus methodischen 

Gründen unberücksichtigt. Dennoch sind durchaus positive Auswirkungen, insbesondere 

durch die Magnetfunktion des Vorhabens und die daraus resultierenden Kopplungsmöglichkeiten 

auf die übrigen Betriebe des Zentrums zu erwarten. Insbesondere 

die Ausbildung frequentierter räumlicher Magnetbetriebe innerhalb der Zentrenstrukturen 

führt i.d.R. zur Aufwertung bzw. zur Stabilisierung der im Umfeld liegenden Einzelhandels- 

und Dienstleistungsbereiche. Da der Standort des Vorhabens einen wichtigen 

Polbereich am östlichen Ende des Stadtbereichszentrums bildet, kann die frequenzerzeugende 

Wirkung für die westlich anschließenden, bandförmig ausgeprägten Laufla-


gen des Zentrums als gegeben eingestuft werden. Zu vermeiden wäre aus städtebaulicher 

Sicht jedoch eine zu starke Polarisierung auf einen Teilbereich des Zentrums. 

Auswirkungen im Grundversorgungszentrum Amelsbüren 

�� Für das Grundversorgungszentrum Amelsbüren wurden in der Warengruppe Gesundheits- 

und Körperpflegeartikel (13 – 30 %) relevante Umsatzumverteilungsquoten 

ermittelt. 

�� Das Angebot im Grundversorgungszentrum besteht aus 10 Anbietern mit einer Gesamtverkaufsfläche 

von rund 1.700 m², die überwiegend Grundversorgungsangebote 

des periodischen Bedarfs für die Bevölkerung des Stadtteils anbieten. Kernanbieter 

sind ein K+K-Lebensmittelmarkt, ein Getränkemarkt und ein Schlecker- 

Drogeriemarkt, die durch mehrere kleinteilige Anbieter (z.B. Bäcker, Apotheke etc.) 

ergänzt werden. 

�� Das Zentrum erstreckt sich im Wesentlichen in lockerer Einzelhandelsdichte beiderseits 

der Davertstraße, eingebettet in die historisch gewachsenen Strukturen des 

Stadtteils. Der räumliche Schwerpunkt des Angebots liegt im Kreuzungsbereich zur 

Ottmarsbocholter Straße. 

�� Als Grundversorgungszentrum hat der Standort eine Versorgungsfunktion für den 

Stadtteil mit Angebotsschwerpunkten im kurzfristigen Bedarfsbereich. Das Angebot 

in der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflegeartikel umfasst vor allem die 

Angebote des Drogeriemarkts Schlecker (rd. 170 m²) und einer Apotheke sowie 

ferner die Randsortimentsangebote des Lebensmittelmarktes. 

�� Im Falle einzelner Betriebsaufgaben würden hier wichtige Angebotsbausteine in der 

nahversorgungsrelevanten Warengruppe verloren gehen, so dass von einer funktionalen 

Beeinträchtigung des Versorgungsstandorts auszugehen wäre. Zudem 

kommt dem Drogeriemarkt neben dem Lebensmittelmarkt eine wichtige Funktion 

als Frequenzbringer zu, von dem auch die kleinteiligen Anbieter innerhalb des 

Zentrums profitieren. 

Auswirkungen im Grundversorgungszentrum Berg Fidel 

�� Auch für das Grundversorgungszentrum Berg Fidel wurden in der Warengruppe 

Gesundheits- und Körperpflegeartikel (10 – 23 %) relevante Umsatzumverteilungsquoten 

ermittelt. 

�� Das Angebot im Grundversorgungszentrum besteht aus sechs Anbietern mit einer 

Gesamtverkaufsfläche von rund 1.000 m², die überwiegend Grundversorgungsangebote 

des periodischen Bedarfs für die Bevölkerung des Stadtteils anbieten. Kernanbieter 

sind ein Edeka-Lebensmittelmarkt und ein Schlecker-Drogeriemarkt, die 

durch mehrere kleinteilige Anbieter (Bäcker, Apotheke, Fachgeschäfte sowie 

Dienstleistungsbetriebe) ergänzt werden. 

�� Das kompakte Zentrum liegt in einer integrierten Ladenzeile, eingebettet in die 

80 






dichten Bebauungsstrukturen des Stadtteils. 

�� Als Grundversorgungszentrum hat der Standort eine Versorgungsfunktion für den 

Stadtteil mit Angebotsschwerpunkten im kurzfristigen Bedarfsbereich. Das Angebot 

in der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflegeartikel umfasst vor allem die 

Angebote des Drogeriemarkts Schlecker (rd. 110 m²) und einer Apotheke sowie 

ferner die Randsortimentsangebote des Lebensmittelmarktes. 

�� Im Falle einzelner Betriebsaufgaben würden hier wichtige Angebotsbausteine in der 

nahversorgungsrelevanten Warengruppe verloren gehen, so dass hier von einer 

funktionalen Beeinträchtigung des Versorgungsstandorts auszugehen wäre. Zudem 

kommt dem Drogeriemarkt neben dem Lebensmittelmarkt eine wichtige Funktion 

als Frequenzbringer zu, von dem auch die kleinteiligen Anbieter innerhalb des 

Zentrums profitieren. 

Auswirkungen im Grundversorgungszentrum Hiltrup-West 

�� Für das Grundversorgungszentrum Hiltrup-West wurden in den Warengruppen 

Nahrungs- und Genussmittel (bis 7 %), Gesundheits- und Körperpflegeartikel (14 – 

32 %), Bekleidung / Textilien (14 – 33 %) und Schuhe / Lederwaren (bis zu 70 %) 

relevante Umsatzumverteilungsquoten ermittelt. 

�� Das Angebot im Grundversorgungszentrum ist gemessen an anderen Grundversorgungsstandorten 

im Untersuchungsgebiet mit mehr als 4.500 m² quantitativ umfangreich 

aufgestellt. Die 11 vorhandenen Einzelhandelsbetriebe bieten ein gut 

strukturiertes Grundversorgungsangebot des periodischen Bedarfs, das durch einzelne 

Angebote der mittelfristigen Bedarfsstufe ergänzt wird. Kernanbieter sind ein 

Edeka-Verbrauchermarkt (2.400 m²), eine Netto-Lebensmitteldiscounter (780 m²) 

und ein Rossmann-Drogeriemarkt (550 m²), die mit mehreren Fachanbietern und 

kleinteiligen Betrieben einen modernen, attraktiven Standortverbund bilden. 

�� Das kompakte Zentrum liegt zentral im Stadtteil an der Meesenstiege und ist sowohl 

fußläufig als auch mit dem PKW verkehrlich gut erreichbar. 

�� Als Grundversorgungszentrum hat der Standort in erster Linie eine Versorgungsfunktion 

für den Stadtteil Hiltrup-West mit Angebotsschwerpunkten im kurzfristigen 

Bedarfsbereich. Das Angebot in den untersuchungsrelevanten Warengruppen 

umfasst rund 2.800 m² im Bereich Nahrungs- und Genussmittel (Lebensmittelmärkte, 

Bäcker, Randsortiment Drogeriemarkt), rund 750 m² in der Branche Gesundheits- 

und Körperpflegeartikel (Drogeriemarkt, Apotheke, Randsortiment Lebensmittelmärkte), 

fast 400 m² in der Warengruppe Bekleidung (Textildiscounter, Babyfachgeschäft, 

Randsortimentsangebote) sowie 200 m² Schuhe / Lederwaren (Fachanbieter 

ABC Schuhe). 

�� Die genannten Betriebe sind – wie der gesamte Standort – modern und zukunftsfähig 

aufgestellt. Insbesondere die Betriebe mit Hauptbranche im kurzfristigen Bedarfsbereich 

sind von hoher Bedeutung für die Grundversorgungsfunktion des 

Zentrums. Absatzwirtschaftliche Umverteilungen im Bereich Nahrungs- und Ge- 

81


nussmittel (bis zu maximal 7 %) werden keine Funktionsverluste mit sich bringen. 

Auch in den anderen Branchen erscheinen Betriebsaufgaben momentan eher unwahrscheinlich, 

sind jedoch angesichts der sehr hohen Umverteilungsquoten von je 

nach Berechnungsvariante teilweise bis über 30 % (im Bereich Schuhe sogar 70 %) 

auch nicht auszuschließen. Ein möglicher Verlust des Angebotsbausteins Drogeriemarkt 

würde die Versorgungssituation hier verschlechtern, wenngleich entsprechende 

Basisangebote auch als Randsortiment der Lebensmittelmärkte sowie in der 

Apotheke vorhanden wären. Gleichwohl kann eine maßvolle Dimensionierung der 

sortimentsspezifischen Verkaufsfläche am Vorhabenstandort zur Entschärfung der 

Wettbewerbssituation beitragen. Angebotsverluste in den Branchen Bekleidung 

oder Schuhe wären angesichts der Grundversorgungsfunktion des Standorts von 

nicht ganz so hoher Bedeutung, zumal der Standort auch bei einzelner Betriebsaufgabe 

eines der Anbieter seiner Versorgungsfunktion noch nachkommen könnte, 

aber auch diese ergänzenden Angebote leisten einen Beitrag zur Grundversorgung 

im Stadtteil. Auch hier sollte eine maßvolle Dimensionierung der Angebotsausweitungen 

am Vorhabenstandort beachtet werden, um die Umverteilungsquoten auf 

ein verträgliches Maß zu reduzieren. 

Auswirkungen im Grundversorgungszentrum Wolbeck-Mitte 

�� Für das Grundversorgungszentrum Wolbeck wurden in den Warengruppen Gesundheits- 

und Körperpflegartikel (9 – 20 %), Bekleidung / Textilien (6 – 14 %) 

und Schuhe / Lederwaren (bis zu 55 %) sowie Elektronik / Multimedia (7- 16 %) 


�� Das Angebot im Grundversorgungszentrum Wolbeck-Mitte umfasst mehr als 40 

Einzelhandelsbetriebe auf rund 6.700 m² Verkaufsfläche und bildet das größte 

Grundversorgungszentrum im Untersuchungsgebiet. Die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe 

sind mehrheitlich kleinteilig strukturiert und bieten ein gut aufgestelltes 

Grundversorgungsangebot des periodischen Bedarfs, das durch Angebote der 

mittel- und langfristigen Bedarfsstufe ergänzt wird. Kernanbieter sind ein Edeka- 

Lebensmittelmarkt und zwei Lebensmitteldiscounter. Auch zahlreiche Fachgeschäfte 

und Dienstleistungsbetriebe sind vorhanden. 

�� Das ausgedehnte Zentrum erstreckt sich entlang der Kernachse Münsterstraße und 

Hiltruper Straße und ist eingebettet in die überwiegend kleinteilige straßenbegleitende 

Bebbauung. Die Angebote liegen zentral im Stadtteil Wolbeck und sind sowohl 

fußläufig als auch mit dem PKW gut erreichbar. 

�� Als Grundversorgungszentrum hat der Standort in erster Linie eine Versorgungsfunktion 

für den Stadtteil Wolbeck mit Angebotsschwerpunkten im kurzfristigen 

Bedarfsbereich. Das Angebot in den betroffenen Warengruppen umfasst rund 

600 m² in der Branche Gesundheits- und Körperpflegeartikel (Drogeriemarkt, 

zwei Apotheken, Randsortiment Lebensmittelmärkte), rund 400 m² in der Warengruppe 

Bekleidung (3 Fachgeschäfte, Randsortimentsangebote) sowie 200 m² 

Schuhe / Lederwaren (Schuhhaus / Orthopädietechnik) und 200 m² in der Branche 

Elektronik / Multimedia. 

82 






�� Insbesondere die Betriebe mit Hauptbranche im kurzfristigen Bedarfsbereich sind 

von hoher Bedeutung für die Grundversorgungsfunktion des Zentrums. Mit dem 

möglichen Verlust des Angebotsbausteins Drogeriemarkt würde ein wichtiger Angebotsbaustein 

zur Grundversorgung der Bevölkerung wegbrechen, wenngleich 

entsprechende Basisangebote auch als Randsortiment der Lebensmittelmärkte sowie 

in der Apotheke vorhanden wären. Diesbezüglich ist eine maßvolle Dimensionierung 

der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche am Vorhabenstandort zu empfehlen. 

Angebotsverluste in den Branchen Bekleidung, Schuhe oder Elektronik wären 

angesichts der Grundversorgungsfunktion des Standorts von nicht ganz so hoher 

Bedeutung, zumal der Standort auch bei einzelner Betriebsaufgabe eines der 

Anbieter seiner Versorgungsfunktion noch nachkommen könnte, aber auch diese 

ergänzenden Angebote leisten einen Beitrag zur Grundversorgung im Stadtteil. 

Auch hier sollte eine maßvolle Dimensionierung der Angebotsausweitungen am 

Vorhabenstandort beachtet werden, um die Umverteilungsquoten auf ein verträgliches 

Maß zu reduzieren. 

Auswirkungen im Nahbereichszentrum Angelmodde / Waldsiedlung 

�� Im Nahbereichszentrum Angelmodde / Waldsiedlung wurden in der Warengruppe 

Gesundheits- und Körperpflegeartikel (13 – 30 %) relevante Umsatzumverteilungsquoten 

ermittelt. 

�� Das Angebot im Nahbereichszentrum besteht aus nur 4 Anbietern mit einer Gesamtverkaufsfläche 

von knapp 750 m², die ausschließlich Nahversorgungsangebote 

des periodischen Bedarfs anbieten. Kernanbieter ist ein Schlecker-Drogeriemarkt, 

der durch eine Apotheke, ein Schreibwarengeschäft und einen orientalischen Lebensmittelanbieter 

sowie verschiedene Dienstleistungsangebote ergänzt wird. 

�� Das kompakte Zentrum liegt zentral im Stadtteil Am Schütthook. 

�� Als Nahbereichszentrum hat der Standort eine Nahversorgungsfunktionen für die 

umliegenden Wohngebiete des Stadtteils. Das Angebot in der Warengruppe Gesundheits- 

und Körperpflegeartikel umfasst die Angebote des Drogeriemarkts 

Schlecker (rd. 300 m²) und einer Apotheke. 

�� Im Falle einer Betriebsaufgabe des Drogeriemarkts würden fast die Hälfte des Verkaufsflächenangebots 

des Nahbereichszentrums und der einzige Frequenzerzeuger 

wegfallen. Eine Betriebsaufgabe des Marktes käme einer Aufgabe des Zentrums 

gleich. 

Auswirkungen im Nahbereichszentrum Hiltrup-Ost / Osttor 

�� Im Nahbereichszentrum Hiltrup-Ost / Osttor wurden in der Warengruppe Nahrungs- 

und Genussmittel (max. 7-8 %) und Schuhe / Lederwaren (bis max. 66 %) 


�� Das Angebot im Nahbereichszentrum besteht aus 10 Anbietern mit einer Gesamtverkaufsfläche 

von knapp 1.100 m², die mehrheitlich Nahversorgungsangebote des 

83


periodischen Bedarfs anbieten. Kernanbieter ist ein Netto-Lebensmitteldiscounter, 

um den sich mehrere kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe gruppieren. 

�� Das Zentrum erstreckt sich bandförmig in der straßenbegleitenden Bebauung der 

Hauptverkehrsachse Osttor. 

�� Als Nahbereichszentrum hat der Standort eine Nahversorgungsfunktionen für die 

umliegenden Wohngebiete des Stadtteils. Das Angebot in der Warengruppe Nahrungs- 

und Genussmittel umfasst die Angebote des Lebensmitteldiscounters (rd. 

560 m²) sowie zweier Bäckereien. Das Angebot im Bereich Schuhe / Lederwaren 

wird durch ein kleinteiliges Schuhfachgeschäft gebildet. 

�� Der Lebensmittelmarkt stellt den einzigen Frequenzerzeuger und umfassenden 

Nahversorger des Nahbereichszentrums dar. Im Falle einer Betriebsaufgabe würde 

die Hälfte des Verkaufsflächenangebots des Nahbereichszentrums und der einzige 

Frequenzerzeuger entfallen. Eine Betriebsaufgabe des Marktes käme einem massiven 

Funktionsverlust des Zentrums gleich. Die Betriebsaufgabe des Schuhanbieters 

würde keinen Funktionsverlust im Sinne der zugewiesenen Nahversorgungsfunktion 

des Zentrums bedeuten. Jedoch entfiele das Ergänzungsangebot in der Branche 

Schuhe vollständig. 

Auswirkungen im Nahbereichszentrum Hiltrup-Ost / Am Roggenkamp 

�� Im Nahbereichszentrum Hiltrup-Ost / Am Roggenkamp wurden in der Warengruppe 

Nahrungs- und Genussmittel (max. 7 %) und Gesundheits- und Körperpflegeartikel 

(bis max. 36 %) relevante Umsatzumverteilungsquoten ermittelt. 

�� Das Angebot im Nahbereichszentrum besteht aus nur 3 Anbietern mit einer Gesamtverkaufsfläche 

von knapp 1.100 m², die ausschließlich Nahversorgungsangebote 

des periodischen Bedarfs anbieten. Kernanbieter sind ein Lebensmitteldiscounter 

und ein Drogeriemarkt, die durch eine Bäckerei ergänzt werden. 

�� Das Nahbereichszentrum liegt Am Roggenkamp, zentral zwischen den umliegenden 

Wohngebieten. 

�� Als Nahbereichszentrum hat der Standort ausschließlich Nahversorgungsfunktionen 

für die umliegenden Wohngebiete. Das Angebot in der Warengruppe Nahrungs- 

und Genussmittel umfasst die Angebote des Lebensmitteldiscounters (rd. 800 m²) 

und einer Bäckerei. Das Angebot im Bereich Gesundheits- und Körperpflegeartikel 

wird durch den Drogeriemarkt gebildet. 

�� Der Lebensmittelmarkt stellt den wichtigsten Frequenzerzeuger und Nahversorger 

des Nahbereichszentrums dar. Durch den engen Bezug zu den umliegenden 

Wohngebieten, die gute Erreichbarkeit und die moderne Betriebsgröße ist durch 

die ermittelten Umsatzumverteilungsquoten keine Betriebsaufgabe und somit kein 

entsprechender Funktionsverlust zu erwarten. 

Im Falle einer Betriebsaufgabe des Drogeriemarktes, für den aufgrund der Nähe 

zum Vorhabenstandort hohe Umverteilungsquoten ermittelt wurden, würde ein 

84 






bedeutender Nahversorgungsbaustein entfallen. Gleichwohl ein entsprechendes 

Basisangebot als Randsortiment im Lebensmittelmarkt angeboten wird, wäre ein 

deutlicher Funktionsverlust des Zentrums unvermeidbar. 

85


5 Zusammenfassung und Bewertung 

Derzeit ist der Einzelhandelsstandort Hiltrup überwiegend gut aufgestellt. In fast allen 

Warengruppen ist gemessen an der Versorgungsfunktion für den Stadtteil ein gut 

strukturiertes Angebot vorhanden Erfreulich ist die Konzentration nahversorgungs- und 

zentrenrelevanter Angebot in den zentralen Versorgungsbereichen des Stadtteils. Insbesondere 

das Stadtbereichszentrum übernimmt wichtige Versorgungsfunktionen, auch 

über den Stadtteil hinaus und weist ein quantitativ und qualitativ gut strukturiertes Angebot 

von überwiegend kleinteiligen Fachangeboten auf. 

Gleichwohl lassen sich in bestimmten Branchen noch Entwicklungspotenziale aufzeigen, 

in denen derzeit nur vergleichsweise geringe Angebotsausstattungen zu verzeichnen 

sind. Darüber hinaus bieten sich qualitative wie räumliche Verbesserungsmöglichkeiten 

im Sinne eines (auch qualitativ) attraktiven Angebots in den zentralen Versorgungsbereichen 

und insbesondere im Hiltruper Stadtbereichszentrum sowie einer zukunftsfähigen 

und wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung. 

In diesem Zusammenhang sowie unter Berücksichtigung des raumökonomischen Rahmens 

und der geschilderten städtebaulichen Überlegungen im Zusammenhang mit der 

räumlichen Integration des Vorhabenstandortes in den zentralen Versorgungsbereich 

Hiltrup-Mitte ist aus gutachterlicher Sicht eine Verlagerung und Erweiterung des geplanten 

Lebensmittelvollsortimenters sowie eine Neuansiedlung von Einzelhandelsangeboten 

in einer teilweise reduzierten Größenordnung – mit im Folgenden aufgeführten 

ergänzenden Empfehlungen – grundsätzlich vertretbar. 

�� Eine Realisierung des Planvorhabens am Vorhabenstandort stellt aus städtebaulicher 

Sicht eine Profilierung des östlichen Polbereichs des Stadtbereichszentrums 

Hiltrup-Mitte dar und kann maßgeblich zur Entwicklung einer starken Knochenstruktur 

des Zentrums mit einer attraktiven Lauflage beitragen. Es besteht eine 

große Chance zur funktionalen Stärkung und Anbindung des Bahnhofsbereichs 

an die Einzelhandelslagen an der Marktallee. 

�� Die geplanten Angebote stehen im Einklang mit der mittelzentralen Versorgungsfunktion 

des Stadtbereichszentrums und im Verhältnis zur entsprechenden 

Nachfrage im Versorgungsgebiet. Eine mögliche (jedoch überwiegend unwahrscheinliche) 

kleinräumige Angebotsverschiebung innerhalb des Zentrums würde 

keine Verschlechterung der Angebotssituation insgesamt bewirken. 

�� Für bestehende Wettbewerber innerhalb des Stadtbereichszentrums kann kein 

„Konkurrenzschutz“ formuliert werden. Um eine nachhaltige Versorgung der Bevölkerung 

in diesem Stadtbereich zu sichern, ist eine Positionierung von funktionsfähigen 

zentralen Versorgungsbereichen mit modernen, zukunftsfähigen Betrieben 

anzustreben. Durch den geplanten Lebensmittelmarkt sind dahingehend positive 

Effekte zu erwarten, als dass der Standort Hiltrup-Mitte durch moderne Neuansiedlungen 

an Attraktivität gewinnt und eine langfristig tragfähige Grundversorgung 

des Kerneinzugsbereich gewährleistet werden kann. 

�� Im Sinne einer auch wohnungsnahen (und somit auch eher fußläufigen) Versor- 

86 






gung ist es sinnvoll, durch verträgliche Angebotsausweitungen und Etablierung 

moderner, zukunftsfähiger Angebote im Stadtbereichszentrum Hiltrup-Mitte möglichen 

zurückliegenden Angebotsverschiebungen an nicht-integrierte Standorte im 

Stadtgebiet entgegen zu wirken. Sollten diese Betriebe in nicht-integrierten Lagen 

von Umsatzumverteilungen betroffen sein, sind keine städtebaulich negativen 

Auswirkungen zu befürchten, da diese Standorte städtebaulich nicht sinnvoll sind 

und die Nahversorgungsstruktur nicht gefährdet wird. Grundsätzlich muss an dieser 

Stelle darauf hingewiesen werden, dass sowohl die Stärkung der bereits bestehenden 

Lebensmittelstandorte als auch die Schaffung neuer Standorte in nichtintegrierter 

Lage negative Auswirkungen auf die Einzelhandelssituation in den 

zentralen Versorgungsbereichen haben werden. Hier wird empfohlen, dieses „Gefährdungspotenzial“ 

an aktuell diskutierten nicht-integrierten Standorten umgehend 

durch bauleitplanerische Maßnahmen (Ausschluss von zentrenrelevantem 

Einzelhandel) zu beseitigen. 

�� Die Betrachtung der Angebots- und Nachfrageanalyse im Stadtteil Hiltrup zeigt in 

ausgewählten Branchen ein Angebotsdefizit, aus dem sich ein absatzwirtschaftliches 

Entwicklungspotenzial ableiten lässt. Dies betrifft insbesondere Angebotsausweitungen 

in den Branchen Spielwaren / Hobbyartikel, Elektrogeräte / Leuchten 

und Elektronik / Multimedia. Eine maßvolle dimensionierte, qualitätvolle Weiterentwicklung 

der diesbezüglichen Angebotsstruktur wäre in der Lage, den zentralen 

Versorgungsbereich Hiltrup-Mitte funktional zu stärken und gegenüber nicht integrierten 

Wettbewerbsstandorten (z.B. Media-Markt am Sonderstandort Robert- 

Bosch-Straße) besser zu positionieren. Es wird daher empfohlen, bei der Gestaltung 

der ergänzenden Fachmarktflächen am Vorhabenstandort insbesondere auch diese 

Branchen zu berücksichtigen. Darüber hinaus bestehen auch im Sinne qualitativer 

Verbesserungen Möglichkeiten für Angebotsoptimierungen (beispielsweise auch im 

Bereich Lebensmittel oder Glas / Porzellan / Keramik / Haushaltswaren). 

�� Auf der anderen Seite steht jedoch auch die Gefahr möglicher Funktionsverluste 

benachbarter Grundversorgungs- und Nahbereichszentren. Durch einzelne Betriebsaufgaben 

(insbesondere Drogeriemärkte) könnte sich die Versorgungssituation 

in den potenziell betroffenen Stadtteilen verschlechtern (mögliches Wegbrechen 

einzelner Angebotssegmente). In der Folge wären möglicherweise auch die kleinteiligen 

Facheinzelhandelsangebote in den entsprechenden Zentren durch ausbleibende 

Passantenfrequenzen betroffen. 

�� Eine überdimensionierte Ansiedlung zentrenprägender Sortimente wie Gesundheits- 

und Körperpflegeartikel, Bekleidung/Textilien und Schuhe/Lederwaren 

ist daher als nicht sinnvoll zu bewerten, da dadurch ein Funktionsverlust in einzelnen 

Zentren zu erwarten wäre. Trotz des ermittelten sortimentsspezifischen Entwicklungsspielraumes 

kann auch in den Branchen Spielwaren / Hobbyartikel, Elektrogeräte 

/ Leuchten und Elektronik / Multimedia mit Blick auf die Grundversorgungsangebote 

in anderen Zentren des Untersuchungsraumes eine quantitativ 

verträgliche Ergänzung angestrebt werden. 

Die Festsetzung für das Sondergebiet Einzelhandel am Vorhabenstandort sollte aus 

diesen Gründen von einem „Flächenpool“ ausgehen, der folgende maximale Gesamtverkaufsflächen 

(für alle im Sondergebiet ansässigem Einzelhandelsbetriebe) 

87


umfasst: 

Nahrungs- und Genussmittel: max. 1.600 m² VKF 

Gesundheits- und Körperpflegeartikel: max. 250 m² VKF 

Bekleidung/Textilien: max. 500 m² VKF 

Schuhe/Lederwaren: max. 150 m² VKF 

Blumen/Zoologischer Bedarf: max. 1.000 m² VKF 

Spielwaren / Hobbyartikel: max. 800 m² VKF 

Elektrogeräte / Leuchten: max. 1.000 m² VKF 

Elektronik / Multimedia: max. 500 m² VKF 

�� Eine Ansiedlung kleinteiliger Ergänzungsangebote in den Bereichen Apothekenwaren, 

Blumen und Zeitungen/Zeitschriften kann als unkritisch bewertet werden, 

da die Ansiedlungen nur geringfügig und die geführten Sortimente nahversorgungsrelevant 

sind. 

�� Eine Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Kernsortimente ist am Vorhabenstandort 

grundsätzlich möglich. Angesichts der verbleibenden Verkaufsflächengrößenordnungen 

der „Restfläche“ sind hier keine Auswirkungen auf Versorgungsstrukturen 

innerhalb Münsters zu erwarten. Bei deutlich größeren Betriebseinheiten mit 

nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment ist ggf. ein Nachweis der Verträglichkeit erforderlich. 

Die Ansiedlung des Planvorhabens innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches 

Hiltrup-Mitte ist kompatibel mit den Aussagen und Zielen des Einzelhandelsentwicklungskonzepts 

für die Stadt Münster. Durch das Planvorhaben sind – unter Berücksichtigung 

der vorstehend genannten Empfehlungen zu maximalen Verkaufsflächen in einzelnen 

Branchen – keine strukturrelevanten Auswirkungen auf die vorhandene Zentrenstruktur 

und Versorgungssituation im Untersuchungsgebiet zu erwarten. Die Gefahr 

einer möglichen Beeinträchtigung benachbarter Zentren durch potenzielle Betriebsaufgaben 

frequenzerzeugender Magnetbetriebe, insbesondere in der Branche Gesundheits- 

und Körperpflegeartikel, kann durch die oben genannt Beschränkung der Verkaufsflächendimensionen 

am Vorhabenstandort vermieden werden. 

Aus gutachterlicher Sicht widerspricht das geplante Vorhaben – unter Berücksichtigung 

der oben genannten Einschränkungen – daher nicht den Zielsetzungen des Einzelhandels- 

und Zentrenkonzeptes der Stadt Münster sowie bundes- und landesrechtlicher 

Rahmenbedingungen (u.a. nach § 11(3) BauNVO oder § 24a LEPro). 

88

Einzelhandelsgutachten Langfassung - Stadt Münster

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?