Immobilienpreise steigen schneller als die Mieten - Wirtschaftszeitung

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SEITE 4 | NOVEMBER 2012 THEMA DES MONATS: IMMOBILIENWIRTSCHAFT
PARKEN
Im Zentrum für Nachwachsende
Rohstoffe
Zwischen Hafen und
Güterverkehrszentrum
Zur Verteilung von
Fernseh- und
Hörfunkprogrammen
da die Energiewende
sonst nicht
erreichbar ist
NUR
GEFÄNGNIS
BIOMASSE-KRAFT-
WERK IM GÄUBODEN
LOGISTIKZENTRUM IN
VERKEHRSGÜNSTIGER
LAGE
3000 Euro
ÜBERNAHME EINES
REGIONALEN
KABELNETZBETREIBERS
FREI
WESTBAHNHOF
DER STAATERHÖHT
DIE ANREIZE FÜR
ENERGIEEFFIZIENZ
BEI IMMOBILIEN
IM
ZU BESUCH
Im Bayerischen Wald
Ausnahmen von der
Stromsteuer nehmen
weiter zu
Im oberbayerischen
Aying
3000 Euro BETEILIGUNG AN ANTEIL AM ERSTEN
ATTRAKTIVE
VERWALTUNGSGEBÄUDE GEOTHERMIE-PROJEKT
WASSERKRAFTANLAGE
KEINE REFORM DES
ERNEUERBAREN-
ENERGIEN-GESETZES:
Konzernzentrale eines
der vier großen
Energieunternehmen
in Deutschland
DiegroßeFluchtinsBetongold
ImmobilienalsGeldanlagelaufenderzeitanderenFinanzproduktendenRangab
VON GERD OTTO
MÜNCHEN. Wie Blasen entstehen, und wann
sieletztlichplatzen–diesesErlebenzähltzu
dem wohl Spannendsten, was Wirtschaft zu
bieten hat. Die „Dot-Com-Blase“ der New
Economy, mitderdieWeltinsneueJahrtausend
gestartet war und sich schon bald auf
spektakuläre Weise in purem Entsetzen auflöste,
gehörte ebenso dazu wie die von den
USA ausgehende Immobilienblase. Die Ernüchterung
nach dem Platzen der New-Economy-Blase
und dem Verlust von rund 200
Milliarden Euro bei den Anlegern hatte zur
Folge, dass der Nemax 50 bis zum Herbst
2002 von der Marke 10 000 auf zuletzt 318
Punkte abstürzte. Vor allem aber führte dieser
Hype und sein unrühmlichesEnde dazu,
dass die Zahl von 6,2 Millionen Aktionären
wieder auf 3,6 Millionen absackte, um sich
dannwiederleichtzuerholen.
Zehn Jahre oder (mindestens) eine Krise
später veranlasst die Eurokrise viele Menschen,
ihre Geldanlage speziell in Immobilien
umzuschichten. Selten, so erzählen immermehrImmobilienmakler,
wurdebeider
FinanzierungdiverserProjekteso vielEigen-
EIGENTUMSWOHNUNG
IN DER
CITY-LAGE VON
REGENSBURG
Hochwertig sarniert
PENTHOUSE
IM ZENTRUM
MÜNCHENS
Blick auf die Alpen
kapital eingebracht. Trotz historisch niedrigerZinsen.Dabeigehen,wieProf.Dr.Tobias
Just vom Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft
der Universität Regensburg erläutert,
vonImmobilienimVergleichzuAktienoder
AnleihensehrspezifischeRisikenaus,„denn
Immobilien sind standortgebunden, großvolumig
und wenig standardisiert, in einigen
FällensogarechteUnikate.“
In Westdeutschland steigen
Immobilienpreise stärker als Mieten
Vor diesem Hintergrund sei es sehr schwierig,
für den Immobiliensektor konkrete FormendesRisikomanagementszuentwickeln,
gebe es hier doch zum Beispiel auch objektspezifische
Risiken, die nicht durch Marktanalysten,
sondern am besten durch Bauingenieure
und Sachverständige bewertet werden
müssten. Selbst noch so ausgeklügelte
Risikomodelle sollten nach Auffassung von
Prof.JustdenSachverstanddesAnalystenergänzen,
ihn aber nicht ersetzen: „Flexibel
und offen für Interpretationen sollten die
Modelleallemalbleiben.“
Vor diesem Hintergrund hat Prof. Just gemeinsam
mitAndreasSchultenvon der Bul-
So viel mussman für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Deutschland aufbringen
......................................................................................................................................................................
Frankfurt(M)
München
Regensburg
Berlin
.....
Bremerhaven
Wilhelmshaven
Gera
Chemnitz
VielfachesdesverfügbarenjährlichenPro-Kopf-Einkommens
4,92
4,87
4,46
3,90
12,09
12,02
DieWohnungspreisebeziehensichaufdasJahr2011,dieverfügbarenEinkommennuraufdasJahr2009.
14,55
14,12
Beispiel:
InRegensburgmussfüreine
100-Quadratmeter-Wohnung
das12,09-Fachedesverfügbaren
jährlichenPro-Kopf-Einkommens
aufgebrachtwerden.
Jahre 0 3 6 9 12 15
WZ-Infografik
Quelle:BulwienGesa;Destatis;IREBS
......................................................................................................................................................................
INFLATION KEIN
THEMA:
Die Zinsen
bleiben weiter
niedrig
wienGesaAGnichtwenigerals125deutsche
Städte nach dem Wachstum der Hauspreise
und der Entwicklung der Mieten abgefragt
unddabeimitHilfeeinersogenannten„Symmetrielinie“
die aktuelle Situation ermittelt.
OberhalbdieserLiniewurdenindiesem System
jene Städte platziert, wo die Preise für
HäuserundWohnungenindenletztensechs
JahrenstärkergestiegensindalsdieMieten.
Hier fällt auf, dass deutlich mehr westdeutsche
Städte vertreten sind. Nur vier ostdeutsche
Städte haben es spürbar über die
Symmetrielinie geschafft, also dorthin, wo
das Wachstum der Hauspreise weitgehend
die Mietsteigerungen widerspiegelt. In DresdenzumBeispielwachsendieMietenderzeit
dagegen wesentlich stärker als die Hauspreise.
Ein Sonderfall ist der Immobilienmarkt
Berlin, wo die Preise für Bestandswohnungen
seit 2008 um zwölf Prozent angestiegen
sind. Bei Neubauwohnungen kam es sogar
zu einem Plus von über 25 Prozent. Zentral
gelegeneWohnungen,dieinden90erJahren
für 2000 Euro pro Quadratmeter verkauft
wurden, erreichen inzwischen Quadratmeterpreiseumdie4500Euro.
Trotz rasantem Anstieg:Keine
Immobilienblase in Berlin
In Teilsegmenten steigen diese Preise sogar
aufmehrals5000EuroproQuadratmeter,eine
Entwicklung, die nicht zuletzt von einer
sehr starken Nachfrage aus dem Ausland
ausgelöst worden ist. Trotz durchaus positiver
Fundamentaldaten fragt sich die Branche,
ob sich hier vielleicht doch eine Immobilienblaseaufbaut.Prof.Dr.TobiasJustwiegelt
freilich ab, gelte die deutlich spürbare
Wachstumsdifferenz der Wohnungspreise
überdenWohnungsmietendochnurfürwenige
Toplagen. Im Übrigen sieht der Regensburger
Wirtschaftswissenschaftler die wohnungspolitische
Herausforderung der Bundeshauptstadt
nicht bei den wenigen Penthouse-Wohnungen
in Berlin-Mitte, sondern
darin, dass immer mehr Wohnungen in den
einfachenQuartierenspürbarsteigendeMieten
erzielen. Tatsächlich kletterten die Wohnungspreisezuletztsehrvielschnelleralsdie
verfügbarenEinkommen.
EINFAMILIENHAUS
IM GRÜNEN
Vorden Toren der
Kreisstadt
NORDBAHNHOF
SÜDBAHNHOF
3000 Euro
Zwischen Chiemsee
und den Alpen
PRIVATSCHULE
IN REIZVOLLER
UMGEBUNG
EINKAUFSZENTRUM
AUSSERHALB DER CITY
Direkt an der
Autobahn gelegen
Mit bundesweit mehr
als 50
Krankenhäusern
ÜBERNAHME EINES
PRIVATEN
KLINIKUNTERNEHMENS
Infrastrukturprojekte
sindderMegatrend
LangfristigeInvestitionenreduzierendasRisiko
REGENSBURG. Dass die aktuelle
SchuldenkriseinEuropaunddie
damit einhergehende Unsicherheit
an den Kapitalmärkten
auch die Immobilienwirtschaft
vor gewaltige Herausforderungen
stellt, diese Erkenntnis zog
sich wie ein roter Faden durch
das 8. Immobilien-Symposium
der IREBS International Real Estate
School der Universität Regensburg.
Besonders die angepeiltenRegulierungsvorschriften
in Bezug auf die Minimierung
der Risiken, aber auch die
eingeschränkte Kreditvergabe
seitens der Banken könnten
nach Auffassung Prof. Dr. Wolfgang
Schäfers, Lehrstuhlinhaber
für Immobilienmanagement,
nicht ohne Auswirkungen auf
dieAnlageunddieFinanzierung
vonImmobilienbleiben.
Mit Geldpolitik „Zeitkaufen“
Vor diesem Hintergrund zeigte
sich Schäfers, auch im Rahmen
der Immobilienmesse EXPO Real
in München, fest davon überzeugt,
dass alternative Finanzierungsquellen
und vor allem innovativeFinanzierungslösungenauchweiterhindieentscheidenden
Themen der Immobilien-Branche
sein werden. Dabei
hatte der Wirtschaftswissenschaftler
und Prorektor der UniversitätRegensburgProf.Dr.Jürgen
Jerger in seinen Thesen zur
gegenwärtigen Krise zum Ausdruckgebracht,dasskeineswegs
dieFinanz-undWirtschaftskrise
der Jahre 2008 und 2009 die Ursache
für die aktuelle Krise in
derEurozonesei.Vielmehrhätte
dieseEntwicklungnurdietiefergehenden
Probleme in einigen
Euro-Ländern deutlicher sichtbargemacht.MitderGeldpolitik
könne man diese Probleme
„nicht wirklich lösen, sondern
allenfalls Zeit kaufen.“ Nur mit
der Durchsetzung institutioneller
Reformen werde es möglich
sein, die Wettbewerbsfähigkeit
in diesen Ländern wieder zu erlangen.
Mit Blick auf die Bankenregulierung
meinte Jerger:
Ein Bankkonzern sollte nicht
nur deshalb nicht pleite gehen
dürfen, weil er zu groß ist, sondernkönntejamalauchzugroß
sein,umgerettetzuwerden.
SozialeInfrastruktur
Zunehmend an Bedeutung gewinnen,
dies erläuterte Prof.
Schäfers auf dem Regensburger
IREBS-Symposium, werden für
AnlegerkünftigauchInfrastruktur-Vorhaben,
und zwar speziell
für jene Investoren, die sich
langfristig orientieren, möglichst
geringes Risiko auf sich
nehmen wollen und denen es
auf ein breites Angebot unterschiedlichster
Projekte ankommt.
Zu diesem Megathema zählen
zum Beispiel die Segmente
Telekommunikation, Energie
und Transport. Aber auch die
„soziale Infrastruktur“ mit Beispielen
aus der Bildung, der Gesundheit,
der Kultur und der Sicherheitisthiervertreten.Dabei
können sich Anleger sowohl
über Zertifikate und börsennotierte
Gesellschaften an diesem
Langfrist-Trend beteiligen als
auch in Form vonInfrastrukturfonds.
Die Büromärkte an manchen
Standorten in Deutschland, so
wurde bei dem Symposium
ebenso angemerkt, haben immer
noch unter der „Dot-Com-
Blase“zuleiden.Dieplatzteübrigens
vor mehr als zehn Jahren.
(go)
GRÖSSERE
GEWERBEIMMOBILIE
In einer
Regionalmetropole
Es gibt eine
ansehnliche
Steuer-Rückzahlung
DAS FINANZAMT
MELDET SICH
REGENSBURG. Die Investoren in
ganz Deutschland kommen auf
der Suche nach den „sicheren
Häfen“ vor allem aus den USA
und Großbritannien nach
Deutschland. Auch Frankreich,
Luxemburg, die Schweiz und
Schweden sind stark vertreten,
gerade mit Blick auf Berlin, dessen
Wohnungsmarkt im internationalen
Vergleich als außerordentlichgünstigerscheint.Gegenüber
der nationalen Konkurrenz
fällt in Berlin insbesondere
der hohe Quotient aus Wohnungspreisen
und verfügbarem
Einkommen auf, nur in Frankfurt,
München und Regensburg
istdieserQuotientnochhöher.
Und gerade in der Oberpfälzer
Metropole und Hochschulstadt
hat eine überaus boomendeWirtschaftsentwicklunggerade
die Immobilienpreise enorm
ansteigen lassen.WiedieImmobilienexperten
von Remax ermittelt
haben, kostete ein Einfamilienhaus
in der Stadt RegensburgschonimvergangenenJahrmitdurchschnittlich370000Euro
um fünf Prozent mehr als ein
Jahr zuvor – ein Trend, der sich
heuer unvermindert weiterentwickelt
hat und auch im kommendenJahranhaltendürfte.
8,90 Euro je Quadratmeter
ÄhnlichrasantstiegendieQuadratmeterpreisebeimErwerbvon
Eigentumswohnungen an, auf
durchschnittlich um die 3000
Euro. Spitzenlagen erreichen
über 4000 Euro. Bei den Toplagen
in der Altstadt nähert sich
die Oberpfalz-Metropole mit bis
zu5000Euroje
Ereignisfeld
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In der
Region Ostbayern
EIN AUFSTREBENDER
FLUGHAFEN
Regensburgwirdzum
teuerenPflaster
IndenTop-LagensteigendiePreiserasant
Quadratmeter allmählich dem
Niveau des bundesweit teuersten
Immobilienstandorts München.
Bei den Mieten hat der
erstmals veröffentlichte Marktbericht
von Remax einen Anstieg
um sechs Prozent auf 8,90
Euro pro Quadratmeter ermittelt.
Mit Sorge beobachtet Dr.
Werner Gross, der Remax-Gründer
in Regensburg, die zunehmende
Knappheit bezahlbarer
Mietwohnungen in der Stadt
unddemdirektenUmland.
Der Wert „im Grünen“sinkt
Michael Müllner, der MitinhaberdesRegensburgerRemax-Büros,
geht davon aus, dass ähnliche
Steigerungen auch im kommenden
Jahr erreicht werden
dürften:„DabeiwerdendieMietpreisevoraussichtlichkaum
mit
den Kaufpreisen Schritt halten
können.“
Gehtman dagegen, so derRemax-Marktbericht,
von der Innenstadt
Regensburg nur um 15
KilometerinsLandhinaus,dann
beginnen die Preise einzelner
Häuser im Bestand sogar schon
zusinken,andereImmobilientypenstagnieren.
Diese Entwicklung hält Michael
Müllner für die Vorboten
des demografischen Wandels:
„Das Häuschen im Grünen verliert
offenbar an Attraktivität.“
Sind die Kinder ausgezogen,
würden Menschen mittleren AltersehereinekomfortableStadtwohnungbevorzugen.(go)
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Hasbro2012
GEFÄNGNIS
IN DAS
OSTDBAHNHOF
TOP GEBUCHTES
KONGRESSZENTRUM
BETEILIGUNG
AN DER KÜNFTIGEN
SPORTARENA
3000 Euro
FÜNF-STERNE-HOTEL
WIRTSCHAFTSZEITUNG | SEITE 5
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In Nachbarschaft
zum Salzburger
Land
In der
Weltkulturerbe-Stadt
Regensburg
Im Bankenviertel
von Frankfurt
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IM VORÜBERGEHEN
200 GEHALT EIN.
LOS