Großer Dank an Max Klade! - Gemeinde Spielberg

Nicht auf alle Mietverhältnisse sind dieselben Bestimmungen
anzuwenden. Bis vor wenigen Jahren war es für die
Unterscheidung zwischen den einzelnen Mietverhältnisses
vor allem relevant, ob ein Mietverhältnis vollständig in den
Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt, diesem
nur zum Teil unterliegt oder aber ob das MRG auf ein
Mietverhältnis gar nicht anwendbar ist. Dies ist vor allem deswegen
relevant, da im MRG zwingende Bestimmungen enthalten
sind, von denen die Vertragsparteien auch wenn dies in
einem Mietvertrag schriftlich festgehalten wird, nicht wirksam
abgehen können.
Aufgrund mehrerer seit dem Jahr 2006 ergangener Entscheidungen
des Obersten Gerichtshofs (den sogenannten Klauselentscheidungen)
tritt nunmehr aber auch immer mehr die Frage
in den Vordergrund, ob ein Mietverhältnis in den Anwendungsbereich
des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) fällt.
Dies wäre etwa dann der Fall wenn auf Vermieterseite ein
Unternehmer den Mietvertrag abschließt, wohingegen der
Mieter Verbraucher ist. Als Richtwert ob eine Vermietung als
Unternehmer erfolgt oder nicht wird eine Grenze von 5 Mietobjekten
angesehen.
Die Unterscheidung ist deswegen bedeutsam, da der OGH
in seinen Entscheidungen die Verwendung diverser Mietvertragsklauseln,
welche zumindest bis zum Jahr 2006 in den
meisten Mietverträgen enthalten waren, als unzulässig erklärt
hat. Nicht nur, dass diese Klauseln hinkünftig nicht mehr verwendet
werden dürfen, auch bei bestehenden Mietverträgen
Spielberg & Wir. 11
Mag. Maximilian Nikolaus Geiger
Spricht für Ihr Recht
Rechte und Pflichten
von Mietern
kann sich der Vermieter auf diese nicht mehr berufen. Der
OGH hat die Unzulässigkeit vieler Vertragsklauseln mit den
Bestimmungen des KSchG begründet, was jedoch bedeutet
dass diese außerhalb des Anwendungsbereichs des KSchG
(noch) zulässig sind. Vor allem in seiner jüngsten Entscheidung
aus dem Jahr 2010 hat der OGH aber auch bereits dargelegt,
dass diverse Vertragsklauseln aufgrund gröblicher
Benachteiligung und somit außerhalb des Anwendungsbereiches
des KSchG unzulässig sein können.
Für den Mieter bedeutsam ist dies etwa bei den in der Praxis
immer wieder auftretenden Problemfällen wie der in vielen
Mietverträgen vorgesehenen Pflicht zum Ausmalen des
Mietgegenstandes bei Beendigung des Bestandverhältnisses,
bei der Frage von Erhaltungspflichten während der Dauer
des Bestandverhältnisses oder auch einem Verbot von Tierhaltung.
Erhaltungspflichten sind ohnehin ein Sonderthema,
zumal der Fall eintreten kann, wonach zwar der Mieter z.B.
nicht zum Ersatz einer Therme verpflichtet ist, er dies aber
auch nicht vom Vermieter verlangen kann. Dann bleibt nur die
Möglichkeit den Vermieter über eine Mietzinsminderung zum
Handeln zu bewegen.
Um somit die Frage beantworten zu können, ob eine
bestimmte Klausel im Mietvertrag noch gültig ist bzw.
wen eine Erhaltungspflicht trifft, muss daher zunächst
eine eingehende Prüfung des Mietverhältnisses in Bezug
auf die anzuwendenden Gesetze erfolgen.
Rechtsanwaltskanzlei
Arnetzl & Geiger
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