Regionale Immobilienzentren Deutschland 2011 - DG Hyp

Regionale Immobilienzentren 

Deutschland 2011 

EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP 

Februar 2011 

Büro- und Handelsimmobilien – 

stabile Entwicklung in den 

regionalen Märkten

Inhalt 

Vorwort __________________________________________________________________ 2 

Regionale Immobilienzentren _______________________________________________ 3 

Augsburg ___________________________________________________________________ 8 

Berlin _____________________________________________________________________ 11 

Bremen ____________________________________________________________________ 13 

Darmstadt _________________________________________________________________ 16 

Dresden ___________________________________________________________________ 19 

Düsseldorf _________________________________________________________________ 22 

Essen _____________________________________________________________________ 24 

Frankfurt __________________________________________________________________ 27 

Hamburg __________________________________________________________________ 29 

Hannover __________________________________________________________________ 31 

Karlsruhe __________________________________________________________________ 34 

Köln _____________________________________________________________________ 37 

Leipzig ____________________________________________________________________ 39 

Mainz _____________________________________________________________________ 42 

Mannheim _________________________________________________________________ 45 

München __________________________________________________________________ 48 

Münster ___________________________________________________________________ 50 

Nürnberg __________________________________________________________________ 53 

Stuttgart __________________________________________________________________ 56 

Übersichten: ______________________________________________________________ 58 

Aktuelle Entwicklung der Büro- und Handelsimmobilienmärkte 

Impressum ________________________________________________________________ 60 

Disclaimer 

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011 

Anschriften der DG HYP ____________________________________________________ 61 

1

Vorwort 


Als gewerbliche Immobilienbank untersuchen wir regelmäßig die Märkte, in denen 

wir aktiv sind, um unsere Geschäftsbereiche und das Risikomanagement bei Kreditentscheidungen 

zu unterstützen. Die Ergebnisse der Analysen veröffentlichen wir in 

unseren gewerblichen Immobilienmarktberichten. 

Nach einem erfolgreichen Start 2010 geben wir die vorliegende Studie über die 

Entwicklung in den regionalen Immobilienzentren in diesem Jahr zum zweiten Mal 

heraus. Der Research-Bericht erscheint turnusmäßig im Februar und ergänzt unsere 

Fachthemenreihe zum „Immobilienmarkt Deutschland“, die wir jeweils im Herbst 

veröffentlichen. Im Fokus der Regionenstudie stehen die Entwicklungen auf den Büro- 

und Handelsimmobilienmärkten in den zwölf Oberzentren Augsburg, Bremen, Darm- 

stadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mannheim, Mainz, Münster und 

Nürnberg. Zum Vergleich haben wir auch die sieben deutschen Wirtschaftszentren 

Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München in diesen Segmenten 

untersucht. 

Im Detail gibt der vorliegende Bericht einen Überblick über Flächenangebot und 

-nachfrage auf den Büro- und Handelsimmobilienmärkten in den vergangenen beiden 

Jahren sowie die Entwicklung der Mieten in diesen Segmenten. Gleichzeitig analysiert 

die Studie den weiteren Verlauf für das Jahr 2011 auf Basis lokaler Marktdaten. 

Eine Übersicht aller Immobilienmarktberichte der DG HYP finden Sie im Internet unter 

www.dghyp.de/unternehmen/markt-research. 

Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG 

Februar 2011 

2

REGIONALE IMMOBILIENZENTREN 

Büroimmobilien: Krise überwunden – Heterogenität bleibt 

Deutschlands lokale Büroimmobilienmärkte haben die jüngste Krise weitgehend 

überwunden. Zu diesem Fazit kommt die vorliegende Analyse von 19 Standorten im 

ganzen Bundesgebiet. Noch im Jahr 2009 hatte das Mietniveau in fast allen Städten, 

insbesondere in guten Lagen, krisenbedingt nachgegeben. Im (flächengewichteten) 

Mittel sanken die Mieterlöse pro Quadratmeter in Spitzenlagen um mehr als 

3 Prozent. Bereits im vergangenen Jahr waren jedoch deutliche Zeichen der 

Erholung zu erkennen. Zwar war die Entwicklung im Durchschnitt aller betrachteten 

Standorte immer noch negativ, jedoch konnten die Mieten in einzelnen Städten 

wieder spürbar zulegen. 

PROGNOSE FÜR 19 BÜROSTANDORTE IN DEUTSCHLAND 


2009 2010e 2011e 

7 Top-Standorte 

Miete in Top-Lage in Euro 23,9 (-5,6) 23,3 (-2,6) 23,5 (1,0) 

Leerstand 

12 Oberzentren 

9,4 10,2 10,3 

Miete in Top-Lage in Euro 11,6 (1,6) 11,7 (0,8) 11,8 (0,7) 

Leerstand 

Gesamt 

7,5 7,5 7,4 

Miete in Top-Lage in Euro 20,1 (-3,3) 19,7 (-1,5) 19,9 (0,9) 

Leerstand 8,8 9,4 9,4 

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr; alle Durchschnitte 

sind flächengewichtet) 

Unsere Prognose für dieses Jahr stützt sich auf die eingehende Analyse lokaler 

Marktdaten. Betrachtet werden unter anderem die Entwicklung der örtlichen 

Wirtschaftskraft, die Bürobeschäftigung und das Volumen genehmigter und fertig 

gestellter Flächen. Insgesamt kommen wir zu dem Ergebnis, dass sich die Erholung 

am Büroimmobilienmarkt in diesem Jahr weiter fortsetzen dürfte. So erwarten wir für 

die 19 untersuchten Bürostandorte eine durchschnittliche Steigerung des Mietniveaus 

um etwa 1 Prozent. Nach unserer Einschätzung wird die Leerstandsquote 

auch in 2011 weiterhin oberhalb der 9-Prozent-Marke bleiben. 

Eine detaillierte Analyse einzelner Städte zeigt, dass sich Top-Standorte und Oberzentren 

in jüngster Zeit recht unterschiedlich entwickelt haben. Anders als an den 

Top-Standorten sind die Büromieten in den 12 Oberzentren auch während der 

jüngsten Wirtschafts- und Finanzkrise im Durchschnitt nicht gesunken. An sieben 

Standorten konnte das Mietniveau zwischen 2008 und 2010 sogar gesteigert, in den 

restlichen Städten zumeist annähernd gehalten werden. Am stärksten legten die 

Mieten in Nürnberg zu (+ 9,0 Prozent) – aber auch in Dresden, Karlsruhe, 

Mannheim und Mainz wurden trotz der Krise Mietzuwächse von über 4 Prozent 

verzeichnet. 

3 

Kein Rückgang der Büromieten in 

den Oberzentren

OBERZENTREN MIT STABILEREN MIETEN… …UND NIEDRIGEREN LEERSTANDSQUOTEN 

10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 

Spitzenmieten Oberzentren [% geg. ggü. Vorjahr] Vorjahr] 

Spitzenmieten Top-Standorte [% geg. ggü. Vorjahr] 

2001 2003 2005 2007 2009 2011e 

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (flächengewichteter 

Durchschnitt) 


An den deutschen Top-Standorten, die sich durch starke Wirtschaftskraft und ein 

großes Flächenangebot auszeichnen, haben die wirtschaftlichen Turbulenzen der 

vergangenen Jahre dagegen tiefere Spuren hinterlassen. Außer in Stuttgart mussten 

überall deutliche Einbußen bei den Spitzenmieten hingenommen werden; teilweise 

liegen die prozentualen Mietrückgänge zwischen 2008 und 2010 im zweistelligen 

Bereich. Einmal mehr hat sich das obere Marktsegment der wichtigsten Immobilienstandorte 

als krisenanfälliger als jenes der kleineren Städte erwiesen. 

Ein ähnliches Bild ergibt sich bei der Leerstandsquote. Im Jahr 2010 waren durchschnittlich 

etwas mehr als 10 Prozent der an den Top-Standorten verfügbaren Bürofläche 

nicht vermietet. Die Leerstandsquote der sieben größten Städte in dieser Studie 

ist damit gegenüber dem Krisenjahr 2009 noch einmal deutlich angestiegen. Vor 

allem einzelne Top-Standorte wie Frankfurt haben mit einem hohen strukturellen 

Leerstand zu kämpfen – bis zu 16 Prozent der Flächen blieben hier in 2010 

unvermietet. Auch in diesem Jahr dürfte der durchschnittliche Anteil leer stehender 

Büroflächen an den Top-Standorten erneut leicht zunehmen. 

Im Gegensatz dazu zeichnen sich die untersuchten Oberzentren durch deutlich 

niedrigere und stabilere Leerstandsquoten aus. So ist das Leerstandsniveau der 

12 Oberzentren in den Jahren 2008 bis 2010 – entgegen dem allgemeinen Trend – 

sogar gesunken. Im Durchschnitt der 12 Städte waren im Jahr 2010 nur etwa 

7 Prozent aller Flächen ungenutzt. Negative Ausreißer sind vor allem die ostdeutschen 

Städte Dresden und Leipzig, die immer noch mit den Folgen des Baubooms 

nach der Wiedervereinigung zu kämpfen haben. Die Mehrzahl der Oberzentren 

weist hingegen sehr erfreuliche Leerstandsquoten zwischen 5 und 6 Prozent auf. 

Insgesamt gehen wir davon aus, dass es den Oberzentren 2011 gelingen wird, den 

Anteil leer stehender Büroflächen weiter zu senken. Im Mittel sollte der Anteil ungenutzter 

Flächen in den Oberzentren 2011 weiterhin zwischen 7 und 8 Prozent liegen. 

4 

11,0 

10,0 

9,0 

8,0 

7,0 

6,0 

5,0 

4,0 

3,0 

Leerstandsquote Oberzentren [%] 

Leerstandsquote Top-Standorte [%] 


Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research (flächengewichteter Durchschnitt) 

Top-Standorte mit deutlich stärkeren 

Einbußen 

Leerstandsquote 2011: Leichter 

Anstieg an den Top-Standorten… 

...hingegen leichter Rückgang in den 

Oberzentren

SCHWÄCHERE BAUTÄTIGKEIT IN OBERZENTREN… …ENTLASTET DORT DIE LEERSTANDSQUOTE 

Veränderung Bürofläche seit 2008 in % 

2,0 

Vor diesem Hintergrund wird der Vorteil von Investitionen in den hier betrachteten 

Oberzentren deutlich. In der jüngsten Vergangenheit konzentrierten sich viele Investoren 

verstärkt auf Core-Immobilien in den großen Wirtschaftszentren – insbesondere 

aufgrund der hohen erzielbaren Mieten, guter Wachstumsaussichten und einer 

vermeintlichen Sicherheit. Inzwischen wird darüber diskutiert, inwiefern eine solche 

Fokussierung vor dem Hintergrund der aktuellen Situation am deutschen Büroimmobilienmarkt 

noch sinnvoll ist. Die solide Entwicklung peripherer Märkte während 

der jüngsten Wirtschaftskrise hat deren Qualitäten – insbesondere weniger konjunkturabhängige 

Vermietungsquoten und stabile Mieten – erneut deutlich gemacht. 

Handelsimmobilien: Talfahrt der Mieten blieb aus 

Während die wirtschaftlichen Turbulenzen der jüngsten Zeit am Büroimmobilienmarkt 

teilweise deutliche Spuren hinterlassen haben, entwickelte sich der deutsche 

Handelsimmobilienmarkt vergleichsweise unbeeinflusst. Selbst im Krisenjahr 2009 

stiegen die Mieten in den 1a-Lagen der hier betrachteten Standorte um mehr als 

2 Prozent an. Trotz der etwas verlangsamten Mietsteigerungen im vergangenen 

Jahr erwarten wir für 2011 eine Fortsetzung des positiven Trends. Insgesamt dürften 

die Quadratmetermieten in Spitzenlagen weiter nach oben tendieren. 

PROGNOSE FÜR 19 HANDELSSTANDORTE IN DEUTSCHLAND 

2009 2010e 2011e 

7 Top-Standorte 

Miete in Top-Lage in Euro 

12 Oberzentren 

228,4 (2,1) 229,9 (0,8) 230,8 (0,4) 

Miete in Top-Lage in Euro 

Gesamt 

120,5 (2,5) 120,9 (0,2) 121,6 (0,5) 

Miete in Top-Lage in Euro 187,5 (2,2) 188,7 (0,6) 189,5 (0,4) 

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr; Alle Durchschnitte 

sind flächengewichtet) 

3,6 

Oberzentren Top-Standorte 

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research (erwartete Veränderung 2008- 

2011) 


5 

Absolute Veränderung Leerstandsquote seit 2008 

-0,2 

Oberzentren Top-Standorte 

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research (erwartete Veränderung 2008- 

2011) 

Oberzentren bieten attraktive Investitionsmöglichkeiten 

1,5

Im Gegensatz zum Büroimmobilienmarkt sind im Bereich der Einzelhandelsimmobilien 

weniger klare Entwicklungsunterschiede zwischen Top-Standorten und Oberzentren 

feststellbar. Zwar differieren die Mieten in 1a-Lagen immer noch um rund 

100 Euro pro Quadratmeter – allerdings liegen große und kleine Städte bei der prozentualen 

Entwicklung in etwa gleichauf. 

Vor allem innerhalb der Gruppe der Oberzentren sind deutliche lokale Niveau- 

Unterschiede bei den Mieten erkennbar. Diese reichen in 1a-Lagen von etwa 100 

Euro in Augsburg bis zu 180 Euro in Hannover. Aber auch die verfügbare Fläche pro 

Einwohner ist sehr unterschiedlich: Sie schwankt zwischen 1,1 Quadratmetern in 

Leipzig und fast 3,5 Quadratmetern in Augsburg. Offensichtlich ist die Entwicklung 

einzelner Standorte im Einzelhandel stark von individuellen lokalen Faktoren abhängig. 

Hierbei spielen zum Beispiel die Bedeutung der Stadt in der Region (Zentralität) 

sowie ihre spezifische Attraktivität als Einkaufszentrum (z.B. Qualität und Umfang 

des Angebots) eine Rolle. So ist beispielsweise Münster vor allem aufgrund des 

großen, ländlich geprägten Einzugsgebiets sowie einer attraktiven Innenstadt ein beliebtes 

Einkaufsziel. Dies spiegelt sich in einem unter den Oberzentren vergleichsweise 

hohen Niveau der Münsteraner Spitzenmieten von über 140 Euro pro Quadratmeter 

in 1a-Lagen wider. 

IN 2011 DÜRFTEN DIE HANDELSMIETEN LEICHT ZULEGEN 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 


Spitzenmieten Oberzentren 

[% geg. ggü. Vorjahr] Vorjahr] 

Spitzenmieten Top- 

Standorte [% geg. ggü. Vorjahr] 


Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research (flächengewichtete Durchschnitte) 

Angesichts erfreulicher makroökonomischer Rahmenbedingungen dürfte sich 

Deutschlands Einzelhandel mittelfristig weiterhin solide entwickeln. Nach unserer 

Prognose dürfte das Bruttoinlandsprodukt in 2011 um mehr als 2 Prozent zulegen. 

Auch beim privaten Konsum der deutschen Haushalte gehen wir von weiteren Zuwächsen 

aus, während die Arbeitslosigkeit in Gesamtdeutschland weiter sinken 

dürfte. Inwiefern es einzelnen Standorten gelingt, diese positiven Impulse umzusetzen 

wird jedoch maßgeblich von den regionalen Gegebenheiten abhängen. Die Belebung 

des örtlichen Einzelhandels bleibt dabei eine Herausforderung – für die 

Stadtplanung ebenso wie für kreative Einzelhändler und Investoren. 

6 

Entwicklung der Mieten an Top- 

Standorten und Oberzentren ähnlich… 

...aber teilweise sehr unterschiedliche 

Mietniveaus in den Oberzentren 

Ausblick für Einzelhandel hat sich 

aufgehellt… 

… einzelne Standorte dürften unterschiedlich 

profitieren


Die Heterogenität der Standorte spiegelt sich auch in den teilweise deutlich divergierenden 

Mietprognosen für die örtlichen Handelsimmobilienmärkte wider. 

Maßgebliche Faktoren sind hierbei unter anderem die lokale Kaufkraft, aktuelle 

Veränderungen des Flächenangebots und der Umsätze sowie die örtliche Bevölkerungsentwicklung. 

Vor allem innerhalb der Gruppe der Oberzentren dürften sich die 

Mieten in diesem Jahr sehr unterschiedlich entwickeln. Während in Darmstadt und 

Essen mit leichten Rückgängen zwischen 1 und 2 Prozent zu rechnen sein wird, 

werden die Münsteraner Spitzenmieten voraussichtlich um fast 3 Prozent ansteigen. 

Im Durchschnitt erwarten wir für die 1a-Lagen der 19 untersuchten Städte ein weiter 

anhaltendes Mietwachstum von bis zu 1 Prozent. 

7 

Mietentwicklung in den Oberzentren 

dürfte 2011 sehr unterschiedlich verlaufen

AUGSBURG 

Büroimmobilien 

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN % 

15,0 

10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 



Augsburg 

Deutschland 

M ünchen 

8 

12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

Augsburg 


M ünchen 


Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research 

Mit rund 1,7 Mio. Quadratmeter Büroraum gehört Augsburg zu den kleinsten der in 

dieser Studie betrachteten 19 Büroimmobilienmärkte. Lediglich Darmstadt und 

Mannheim verfügen über ein ähnlich geringes Flächenangebot. Darüber hinaus liegt 

Augsburg nur 70 km von der Landeshauptstadt München entfernt, deren Büromarkt 

fast die 8-fache Größe aufweist. Trotz der relativen geographischen Nähe entwickelt 

sich der regionale Markt für Büroimmobilien weitestgehend unabhängig von der 

bayerischen Metropole. 

Obwohl Augsburg Universitätsstadt und Regierungssitz des Regierungsbezirks 

Schwaben ist, liegt der Anteil der Beschäftigten im Dienstleistungsbereich nicht höher 

als in anderen Städten vergleichbarer Größe. Demgegenüber weist ein überdurchschnittlicher 

Anteil der Beschäftigten im verarbeitenden Gewerbe auf die traditionell 

industriell geprägte Wirtschaftsstruktur Augsburgs hin. Die den Münchner 

Standort prägenden Themen, beispielsweise Forschung und Entwicklung, scheinen 

trotz der geringen geographischen Entfernung nur bedingt eine Beschäftigungswirkung 

in Augsburg zu entfalten. 

In den vergangenen zehn Jahren wurde die zur Vermietung stehende Fläche um 

lediglich 12 Prozent ausgebaut. Da aber in demselben Zeitraum die Zahl der Bürobeschäftigten 

nur um 3 Prozent stieg, führte dies zu einem Anstieg der Leerstandsquote. 

Ausgehend von 3,2 Prozent in 1999 war bis zum Jahre 2009 eine 

Leerstandsquote von 5,4 Prozent erreicht. Damit liegt der Anteil der nicht vermieteten 

Fläche in Augsburg allerdings weiterhin deutlich niedriger als in anderen 

deutschen Städten. Insbesondere ist er nur etwa halb so hoch wie im nahen München, 

wo annähernd 11 Prozent der Büroflächen nicht vermietet sind. 

Kleiner Markt mit eigener Dynamik 

Strukturelle Besonderheiten 

Solide Entwicklung des Marktes in 

der Vergangenheit

BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN AUGSBURG 2009 

Quelle: Feri 

öff. u. private 

Dienstleistungen; 

33,5% 

Finanz- u. 

Unternehmensdiens 

tleistungen; 20,3% 

Verarbeitendes 

Gewerbe; 18,5% 

Bau und Bergbau; 

4,2% 

Handel und 

Transport; 23,1% 

Auch in jüngster Vergangenheit zeigte sich die Entwicklung des Augsburger Büroimmobilienmarkts 

deutlich fester als dies im Bundesdurchschnitt oder auch in 

München der Fall war. Zwar werden mit rund 11 Euro pro Quadratmeter selbst in 

Top-Lagen nur annähernd die gleichen Mieten wie in Seitenlagen der Landeshauptstadt 

erzielt. Dafür fiel der Mietrückgang während der Krise 2009 deutlich moderater 

aus: Das Mietniveau gab mit -4,5 Prozent weniger nach als in München. Dort 

wurden in Top-Lagen seit dem letzten Höhepunkt -8,1 Prozent eingebüßt. 

Bereits in 2010 sind die Mieten aber unserer Schätzung nach bereits wieder um fast 

2 Prozent gestiegen. Dieser Trend sollte sich 2011 weiter fortsetzen. Für dieses Jahr 

erwarten wir erneut Mietsteigerungen, die zwischen 1 und 2 Prozent und damit leicht 

über dem landesweiten Durchschnitt liegen. Diese Entwicklung wird nach unserer 

Einschätzung unter anderem von der robusten Verfassung der regionalen Wirtschaft 

getragen. Bei nahezu konstantem Büroflächenbestand wirkt sich eine anhaltende 

Zunahme der Bürobeschäftigten stabilisierend auf den Leerstand aus: Dieser dürfte 

mit geschätzten 5,1 Prozent in 2011 weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigen 

Niveau liegen. 

BÜROIMMOBILIEN AUGSBURG 


2008 2009 2010e 2011e 

Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 10,8 (2,1) 10,3 (-4,2) 10,5 (2,3) 10,7 (1,5) 

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 40,9 (1,9) 39,2 (-4,3) 40,0 (1,9) 40,4 (1,2) 

Bürobeschäftigte in Tsd. 

Angebot 

46,7 (1,8) 47,1 (0,8) 47,2 (0,2) 47,4 (0,4) 

Bürobestand in 1.000 qm 1.686 (0,0) 1.691 (0,3) 1.695 (0,3) 1.701 (0,3) 

Leerstand in 1.000 qm 92 91 87 94 

Leerstandsquote in % 

Miete in Euro pro qm 

5,5 5,4 5,1 5,1 

Top-Lage 11,0 (10,0) 10,5 (-4,5) 10,7 (1,9) 10,9 (1,6) 

Seiten-Lage 5,0 (11,1) 4,8 (-4,0) 4,9 (1,3) 4,9 (1,0) 

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr) 

9 

Stabiles Mietniveau... 

...und schnelle Überwindung der 

Krise

Handelsimmobilien 

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM 

15,0 

10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

Augsburg 


M ünchen 


Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri 

10 

4,0 

3,5 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

Augsburg 


Augsburg bietet mit zuletzt annähernd 3,5 Quadratmetern pro Einwohner mehr 

Einzelhandelsfläche als alle anderen Städte in dieser Studie. Dies ist nicht zuletzt 

Ergebnis einer massiven Flächenexpansion: Seit Anfang der 1990er Jahre hat sich 

der Bestand an Einzelhandelsflächen mehr als verdoppelt – von rund 360.000 

Quadratmetern in 1992 auf etwa 890.000 Quadratmeter in 2010. Diese Flächenausweitung 

ging mit einem starken Rückgang der Quadratmetermiete einher, die in 

Top-Lagen seit 1992 insgesamt um 11 Prozent gesunken ist. Noch deutlichere 

Verluste waren in Seitenlagen zu verzeichnen, wo das Mietniveau im gleichen Zeitraum 

um 37 Prozent einbrach. 

Angesichts einer zuletzt leicht gesunkenen lokalen Arbeitslosigkeit gehen wir für 

2011 von einer Trendwende aus. Vor allem dürfte eine reduzierte Bauaktivität und 

damit Konsolidierung des Marktes dabei helfen, den Abwärtstrend – bei anhaltender 

wirtschaftlicher Erholung – kurzfristig umzukehren. Wir rechnen für dieses Jahr, 

sowohl in Innenstadt- als auch in Randlagen, mit leicht steigenden Mieten. 

HANDELSIMMOBILIEN AUGSBURG 




Nachfrage 

Verfügbares Einkommen 

pro Kopf und Monat in Euro 

1.296 (0,3) 1.288 (-0,7) 1.289 (0,1) 1.304 (1,2) 

Arbeitslosenrate in % 8,9 10,1 9,5 9,3 

Einzelhandelsumsatz 

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000 

Angebot 

1.425 (1,3) 1.448 (1,6) 1.462 (0,9) 1.484 (1,5) 

Handelsfläche in 1.000 qm 885 (5,6) 890 (0,5) 895 (0,5) 902 (0,8) 

Handelsfläche pro Kopf in qm 


3,4 3,4 3,4 3,4 

Top-Lage 100,0 (0,0) 100,0 (0,0) 98,7 (-0,6) 97,9 (0,5) 

Seiten-Lage 8,0 (-11,1) 8,0 (0,0) 7,9 (-0,9) 7,9 (0,2) 


Starker Ausbau der Flächen und 

gesunkene Mieten 

Trendwende in Sicht

BERLIN 



6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

-6,0 

-8,0 

-10,0 

-12,0 

-14,0 

Berlin 



11 

10,0 

9,0 

8,0 

7,0 

6,0 

5,0 

4,0 

3,0 

Berlin 




Im vielerlei Hinsicht hat der Berliner Büroimmobilienmarkt die neuere Entwicklung 

anderer Top-Standorte bereits in den 1990er Jahren vorweg genommen: Während 

die Leerstandsquote in anderen Städten erst ab der Jahrtausendwende explodierte, 

kämpfte man hier schon früher mit überdurchschnittlichen Leerständen. Die 

Hoffnungen auf eine Besserung haben sich über zehn Jahre nach der Verlegung 

des Regierungssitzes von Bonn nach Berlin immerhin teilweise realisiert. Zwar blieb 

ein großer Boom aus; aber immerhin konnte Berlin – im Gegensatz zu anderen 

Top-Standorten – seine Leerstandsquote seit 2005 annähernd konstant halten. 

Zuletzt bewegte sich die Leerstandsquote im Jahre 2010 bei 9,2 Prozent. Aufgrund 

der ungebrochenen Anziehungskraft Berlins als Regierungssitz dürfte sich diese 

jedoch 2011 nicht weiter erhöhen. Aufgrund der in den vergangenen Jahren deutlich 

reduzierten Bautätigkeit sehen wir 2011 sogar neue Spielräume für Mieterhöhungen 

von geschätzten 1,5 Prozent. 

BÜROIMMOBILIEN BERLIN 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 78,3 (1,6) 74,9 (-4,3) 76,3 (1,8) 77,2 (1,3) 



Angebot 

448,0 (3,9) 461,4 (3,0) 461,3 (0,0) 462,6 (0,3) 

Bürobestand in 1.000 qm 17.338 (-0,1) 17.388 (0,3) 17.456 (0,4) 17.479 (0,1) 

Leerstand in 1.000 qm 1.491 1.565 1.606 1.608 



8,6 9,0 9,2 9,2 

Top-Lage 22,0 (2,3) 20,1 (-8,6) 19,5 (-2,9) 19,8 (1,5) 

Seiten-Lage 6,7 (3,1) 6,5 (-3,0) 6,4 (-2,1) 6,0 (0,8) 


Hoffnungen im Hauptstadtmarkt 

zum Teil realisiert 

Ungebrochene Anziehungskraft



15,0 

10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 

Berlin 




12 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

Berlin 


Berlin hat sich seit der deutschen Wiedervereinigung zu einer der großen Einkaufsstädte 

Deutschlands und Europas entwickelt. Hierbei spielen nicht nur die große 

Einwohnerzahl und die starke Anziehungskraft innerhalb des ländlich geprägten 

Brandenburgs eine Rolle. Auch Berlins Attraktivität für Touristen aus der ganzen 

Welt trägt zur positiven Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt bei. Folglich ist 

die verfügbare Einzelhandelsfläche in Berlin seit 2001 wesentlich stärker gewachsen 

als anderswo. Im Jahre 2010 konnten auf einer Fläche von 5,8 Mio. Quadratmetern 

die ansässigen Einzelhändler immerhin Waren im Wert von 13,5 Mrd. Euro umsetzen. 

Für die Zukunft sehen wir gute Chancen, dass Berlin seine Bedeutung als Einzelhandelsstandort 

behaupten und weiter ausbauen kann. Nach einem Mietzuwachs 

von 1 Prozent in 2010 rechnen wir auch weiterhin mit einer überdurchschnittlichen 

Entwicklung. Nach unserer Schätzung sollten die Quadratmetermieten in Berliner 

1a-Lagen in 2011 um 0,5 Prozent steigen. 

HANDELSIMMOBILIEN BERLIN 




Nachfrage 



1.166 (0,6) 1.173 (0,5) 1.175 (0,2) 1.187 (1,0) 




Angebot 

12.946 (2,4) 13.264 (2,5) 13.517 (1,9) 13.686 (1,3) 

Handelsfläche in 1.000 qm 5.551 (2,4) 5.677 (2,3) 5.804 (2,3) 5.928 (2,1) 



1,6 1,7 1,7 1,7 

Top-Lage 215,0 (4,9) 215,0 (0,0) 217,1 (1,0) 218,0 (0,5) 

Seiten-Lage 14,0 (7,7) 14,0 (0,0) 14,1 (0,9) 14,1 (0,1) 


Attraktives Reiseziel und Zentrum 

des Einzelhandels 

Auch in Zukunft wichtiger Standort

BREMEN 



10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 

-20,0 



Bremen 


Hamburg 

13 

10,0 

9,0 

8,0 

7,0 

6,0 

5,0 

4,0 

3,0 

2,0 

1,0 

0,0 

Bremen 


Hamburg 

2001 2003 2005 2007 2009e 2011e 


Die alte Hansestadt bildet zusammen mit Bremerhaven das flächenmäßig kleinste 

der 16 Bundesländer. Nichtsdestotrotz hat die Stadt eine große Bedeutung in einem 

von kleineren Gemeinden geprägten regionalen Umfeld: Zum einen ist Bremen mit 

seinen etwa 550.000 Einwohnern – nach dem 110 km entfernten Hamburg – die 

zweitgrößte Stadt im Nordwesten Deutschlands. Zum anderen bildet die Stadt das 

Zentrum der „Europäischen Metropolregion Bremen/Oldenburg“. 

Als früheres Zentrum des Schiffbaus ist Bremen überproportional vom Strukturwandel 

betroffen, der für eine – im Vergleich zu ähnlich großen westdeutschen Städten 

– vergleichsweise hohe Arbeitslosigkeit sorgt. Entsprechend landet die Stadt im 

Vergleich der 19 betrachteten Standorte auch beim Bruttoinlandsprodukt pro Kopf 

auf den hinteren Rängen. Nichtsdestotrotz sind im Büroimmobilienmarkt positive Impulse 

zu erkennen: Die Anzahl der Bürobeschäftigten konnte zwischen 1999 und 

2009 um 5 Prozent zulegen und negative Beschäftigungseffekte der 1990er Jahre 

weitestgehend aufgeholt werden. 

Seither präsentiert sich der lokale Büromarkt in robuster Verfassung. Der Leerstand 

liegt seit 2005 bei etwa 5 Prozent – nur etwa halb so hoch wie am nächstgelegenen 

Top-Standort Hamburg. Im gleichen Zeitraum entwickelten sich auch die Mieten 

leicht besser als der Bundesdurchschnitt. Sogar im problematischen Jahr 2009, als 

das Bruttoinlandsprodukt so stark zurück ging wie nie zuvor in der Geschichte der 

Bundesrepublik, stieg die Miete in Bremer Top-Lagen entgegen dem Trend um 

2 Prozent an. Inzwischen liegen die Büromieten in sehr guten Lagen der Hansestadt 

mit fast 13 Euro pro Quadratmeter in etwa auf dem Niveau anderer Oberzentren. 

Bremens Randlagen hingegen bieten mit Mieten von knapp unter 6 Euro pro Quadratmeter 

gerade für junge Unternehmen eine vergleichsweise günstige Gelegenheit, 

sich an der Weser anzusiedeln. 

Alte Hansestadt und Zentrum der 

Metropolregion Bremen/Oldenburg 

Herausforderung struktureller 

Wandel 

Günstige Randlagen bieten Chancen 

für Ansiedlung junger Unternehmen

BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN BREMEN 2009 

Quelle: Feri 



30,3% 

Finanz- u. 






4,2% 

Handel und 


Große Büroneubauten, die in den vergangenen Jahren am Flughafen und durch die 

Konversion von Hafenflächen entstanden, konnten zügig vermietet werden. Zuletzt 

ging das Volumen an genehmigten und fertig gestellten Flächen wieder etwas zurück, 

sodass auch auf längere Sicht nicht mit einem Überangebot zu rechnen ist. 

Daher gehen wir für 2011 von einer annähernd konstanten Leerstandsquote von 

5,6 Prozent nach 5,5 Prozent im Vorjahr aus. 

Gleichzeitig dürfte sich das Mietniveau in Bremen weiterhin besser entwickeln als 

dies im bundesdeutschen Durchschnitt der Fall ist. Dafür spricht schon die zuletzt 

antizyklisch noch einmal deutlich gestiegene Zahl der Bürobeschäftigten. Zudem 

werden hochwertige Flächen in Innenstadtlage zunehmend knapper. Für 2011 erwarten 

wir daher – bei anhaltender konjunktureller Belebung – spürbare Mietsteigerungen: 

In guten Lagen dürfte der Markt die Grenze von 13 Euro pro Quadratmeter 

bis Ende des Jahres überschritten haben. Auch in Seiten-Lagen sollte sich die 

Situation – nach Rückschlägen in den vergangenen Jahren – insgesamt beruhigen 

und die Quadratmetermieten 2011 wieder leicht steigen. 

BÜROIMMOBILIEN BREMEN 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 21,8 (1,9) 20,8 (-4,5) 21,3 (2,3) 21,7 (1,9) 



Angebot 

91,9 (3,1) 92,9 (1,1) 93,7 (0,8) 94,3 (0,6) 

Bürobestand im 1.000 qm 3.215 (1,0) 3.243 (0,9) 3.280 (1,2) 3.312 (1,0) 




4,9 5,0 5,5 5,6 

Top-Lage 12,5 (5,9) 12,8 (2,0) 13,0 (1,6) 13,2 (2,1) 

Seiten-Lage 6,3 (-3,1) 5,8 (-7,9) 5,4 (-6,9) 5,4 (0,5) 


14 

Zügige Vermietung neuer Flächen 

sorgt auch 2011 für annähernd 

konstante Leerstandsquote 

Steigende Bürobeschäftigung 

beflügelt Top-Lagen



10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

-6,0 

-8,0 

-10,0 

Bremen 


Hamburg 



15 

2,5 

2,3 

2,1 

1,9 

1,7 

1,5 

1,3 

1,1 

0,9 

0,7 

0,5 

Bremen 


Als regionales Zentrum verfügt Bremen über deutlich mehr Einzelhandelsfläche 

pro Einwohner als der Durchschnitt deutscher Städte und Gemeinden. In den vergangenen 

20 Jahren stieg diese Kennzahl kontinuierlich an; zuletzt wurden rund 

2,3 Quadratmeter Handelsfläche pro Kopf erreicht. Bis in das Jahr 2009 haben auch 

die Mieten in 1a-Lagen des Bremer Einzelhandels teilweise kräftig zulegen können. 

Veränderungen der Marktsituation erwarten wir aktuell vor allem von Seiten des 

Flächenangebots. Zurzeit befinden sich über 100.000 Quadratmeter neu genehmigte 

Fläche in Planung. Zudem ist seit längerem ein neues Einkaufszentrum in 

Bremens City in der Diskussion. Dieses könnte einerseits für eine höhere Attraktivität 

der Bremer Innenstadt sorgen; andererseits droht kurzfristig eine verschärfte 

Konkurrenz für bestehende Flächen, zumal Bremen bereits über einen vergleichsweise 

hohen Bestand pro Kopf verfügt. Insgesamt rechnen wir auf kurze Sicht damit, 

dass ein vergrößertes Angebot für leicht negativen Druck bei den erzielbaren Mieten 

sorgt. Wir gehen deshalb für 2011 von einem leichten Rückgang aus. 

HANDELSIMMOBILIEN BREMEN 




Nachfrage 



1.600 (1,3) 1.588 (-0,8) 1.598 (0,6) 1.608 (0,6) 




Angebot 

1.989 (1,5) 2.014 (1,2) 2.065 (2,6) 2.094 (1,4) 




2,3 2,3 2,3 2,3 

Top-Lage 120,0 (9,1) 120,0 (0,0) 118,4 (-1,3) 117,4 (-0,9) 

Seiten-Lage 10,0 (-4,8) 10,3 (3,0) 10,2 (-0,5) 10,2 (-0,2) 


Großes Angebot an Handelsflächen 

Weiter steigendes Angebot dürfte 

Druck auf Mieten erhöhen

DARMSTADT 



20,0 

15,0 

10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 

-20,0 

-25,0 



Darmstadt 


Frankfurt 

16 

20,0 

18,0 

16,0 

14,0 

12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

Darmstadt 


Frankfurt 


Quelle: : BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research 

Nur 30 km von Frankfurt entfernt liegt Darmstadt im südlichen Teil Hessens. Wie die 

Bankenmetropole gehört Darmstadt zum Rhein-Main-Gebiet, eine der wirtschaftlich 

stärksten Regionen Deutschlands. So überrascht es nicht, dass etwa 70 Prozent 

des Bruttoinlandsprodukts Hessens im Regierungsbezirk Darmstadt (zu dem auch 

Frankfurt und das übrige Rhein-Main Gebiet gehören) erwirtschaftet werden. Nichtsdestotrotz 

gehört die Stadt mit rund 44.000 Büroangestellten und einem Flächenbestand 

von rund 1,8 Mio. Quadratmetern zu den kleineren der hier untersuchten Bürostandorte. 

Lokale Besonderheiten prägen auch hier die Beschäftigungsstruktur: Mit fast 

34 Prozent liegt der Anteil von Erwerbstätigen im Sektor der öffentlichen und 

privaten Dienstleistungen vergleichsweise hoch. Ein wichtiger Faktor hierbei ist 

Darmstadts Rolle als Wissenschaftsstandort. So verfügt die Stadt über zahlreiche 

Forschungsinstitute, unter anderem in der physikalischen Grundlagenforschung. 

Darüber hinaus studieren an Darmstadts Hochschulen – einer Universität sowie 

zwei Fachhochschulen – über 30.000 Studierende mit zumeist naturwissenschaftlich-technischer 

Ausrichtung. 

Noch im Jahre 1999 waren die Darmstädter Büroimmobilien nahezu voll vermietet 

– der Anteil der leer stehenden Flächen betrug lediglich 1,4 Prozent. Inzwischen hat 

sich dieser Wert in etwa verdreifacht, liegt mit rund 5,2 Prozent in 2009 aber immer 

noch deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. Währenddessen zeigt das 

Darmstädter Mietniveau in den vergangenen Jahren eine schwache Entwicklung 

– die letzte Steigerung in Höhe von 1,7 Prozent konnte 2006 verzeichnet werden. 

Interessant ist an dieser Stelle ein Vergleich mit dem nahegelegenen Frankfurt: Dort 

lassen sich mit etwa 33 Euro gegenüber 12 Euro die wesentlichen höheren 

Quadratmetermieten in Top-Lagen erzielen. Allerdings ist die Frankfurter 

Leerstandsquote auch fast dreimal so hoch. 

Kleiner Standort im südlichen 

Rhein-Main-Gebiet 

Wissenschaftsstandort mit naturwissenschaftlich-technischer 

Ausrichtung 

Niedriger Leerstand aber keine Mietsteigerungen 

seit 2006

BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN DARMSTADT 2009 

Quelle: Feri 



33,4% 

Finanz- u. 






2,7% 

Handel und 


Insgesamt entwickelte sich der Darmstädter Büroimmobilienmarkt in der Vergangenheit 

deutlich weniger volatil als im benachbarten Frankfurt. Gleichzeitig unterliegt 

er ähnlichen makroökonomischen Einflüssen. Die Ausweitung des Flächenangebots 

blieb im Jahre 2010 hinter der in Frankfurt zurück. Zugleich sank in Darmstadt die 

Zahl der Bürobeschäftigten, während diese in Frankfurt stagnierte. Dadurch dürften 

im letzten Jahr die Mieten um etwa 1,5 Prozent gefallen sein. In 2011 dürfte sich der 

Markt jedoch leicht erholen. Positive konjunkturelle Impulse, die wir für 2011 erwarten, 

tragen hierzu bei. Konkret erwarten wir, dass die Mieten leicht um etwas mehr 

als 1 Prozent steigen und damit weiterhin unter der Marke von 12 Euro pro Quadratmeter 

in Top-Lagen bleiben. 

Die lokale Leerstandsquote dürfte ihren leichten Aufwärtstrend fortsetzen und so in 

2011 auf 5,4 Prozent steigen. Damit liegt Darmstadt bei der Leerstandsquote im 

guten Durchschnitt der Oberzentren und weit entfernt von dem hohen strukturellen 

Leerstandsniveau mancher Top-Standorte. 

BÜROIMMOBILIEN DARMSTADT 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 7,4 (2,3) 7,0 (-4,6) 7,1 (0,9) 7,2 (1,7) 



Angebot 

44,0 (0,9) 43,3 (-1,6) 42,8 (-1,1) 43,6 (1,8) 





5,0 5,2 5,3 5,4 

Top-Lage 12,0 (0,0) 11,7 (-2,5) 11,5 (-1,5) 11,6 (1,1) 

Seiten-Lage 7,5 (0,0) 7,5 (0,0) 7,4 (-1,0) 7,5 (0,7) 


17 

Erholung bei Büromieten für 2011 

erwartet 

Leerstand auch weiterhin unter dem 

Niveau der Top-Standorte



15,0 

10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 

Darmstadt 


Frankfurt 


Quelle: : BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri 

18 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

Darmstadt 


Seit 2006 sind die im Darmstädter Einzelhandel erzielbaren Mieten deutlich angestiegen, 

fast so stark wie in den 1a-Lagen Frankfurts. Zum großen Teil wurde diese 

erfreuliche Entwicklung von einer sich entfaltenden Wirtschaftskraft der Region 

Rhein-Main getrieben, die für vergleichsweise niedrige Arbeitslosigkeit und robusten 

Konsum der Haushalte sorgt. 

Allerdings hat die Inbetriebnahme eines Einkaufszentrums mit 57.000 Quadratmeter 

Fläche im nahegelegenen Weiterstadt im Herbst 2009 das Marktumfeld grundlegend 

verändert: Für den Darmstädter Handelsimmobilienmarkt mit knapp unter 370.000 

Quadratmetern Fläche ergibt sich eine spürbare Konkurrenzsituation. Wir gehen 

davon aus, dass die Darmstädter Mieten – um konkurrenzfähig zu bleiben – mittelfristig 

leicht nachgeben müssen. Für 2011 rechnen wir nach einem Rückgang von 

0,3 Prozent im vergangenen Jahr mit um etwas mehr als 1 Prozent sinkenden 

Mieterlösen in 1a-Lagen. 

HANDELSIMMOBILIEN DARMSTADT 




Nachfrage 



1.394 (1,0) 1.399 (0,3) 1.395 (-0,3) 1.414 (1,4) 




Angebot 

865 (1,6) 874 (1,1) 879 (0,5) 893 (1,6) 




2,6 2,6 2,6 2,6 

Top-Lage 85,0 (6,3) 90,0 (5,9) 89,7 (-0,3) 88,7 (-1,2) 

Seiten-Lage 12,0 (0,0) 11,0 (-8,3) 11,0 (0,0) 10,9 (-0,5) 


Wirtschaftskraft der Region sorgt für 

niedrige Arbeitslosigkeit 

Erschwertes Marktumfeld

DRESDEN 



6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

-6,0 

-8,0 

-10,0 

-12,0 

-14,0 

Dresden 


Berlin 


Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research 


19 

16,0 

14,0 

12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

Dresden 


Berlin 


Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research 

Ungeachtet des Streits um den Status des Elbtals als Weltkulturerbe gehört Dresden 

zu den beliebtesten Reisezielen unter Deutschlands Städten. Frauenkirche, 

Zwinger, Grünes Gewölbe und Semperoper ziehen jährlich fast 10 Mio. Besucher 

an. Über 18.000 Betten bieten Übernachtungsgästen aus dem In- und Ausland eine 

Unterkunft. Doch Dresden zieht nicht nur Touristen an: Anders als in den meisten 

anderen deutschen Städten nahm die Bevölkerung zwischen 2003 bis 2009 deutlich 

zu. Fast 40.000 Personen siedelten sich neu an. Dresden ist damit – vor München, 

Frankfurt und Leipzig – die am schnellsten wachsende Großstadt in Deutschland. 

Dresden ist nicht nur Landeshauptstadt des Freistaates Sachsen sondern auch Sitz 

von Regierungspräsidium und Oberlandesgericht. Die öffentliche Verwaltung spielt 

daher eine bedeutende Rolle als lokaler Arbeitgeber. Fast 40 Prozent der Bevölkerung 

arbeiten im Bereich der öffentlichen und privaten Dienstleistungen. Darüber 

hinaus sorgen die Universität sowie zahlreiche Forschungseinrichtungen der 

Max-Planck-, Fraunhofer-, Leibniz- und Helmholtz-Gesellschaften für eine große 

Zahl von Arbeitsplätzen in Forschung und Entwicklung. 

Vor allem aber ist die Region um Dresden ein Zentrum der europäischen Mikroelektronik, 

Informations- und Kommunikationstechnologie, die 40.000 Beschäftigten 

Arbeitsplätze bietet. Die umgangssprachliche Bezeichnung als „Silicon Saxony“ – in 

Reminiszenz an das kalifornische Technologiezentrum Silicon Valley – illustriert die 

Bedeutung dieses Industriezweigs für Stadt und Umland. Auch bei der Nanotechnologie 

ist Dresden führend: Über 50 Unternehmen und 30 Forschungseinrichtungen 

machen die Stadt zum deutschen Zentrum dieses Industrie- und Forschungszweigs. 

Daneben tragen zahlreiche Betriebe aus den Bereichen Automobilbau, Luftfahrt und 

Pharmazie zur dynamischen Entwicklung der lokalen Wirtschaftskraft bei. 

Stärkstes Bevölkerungswachstum in 


Wichtiger Verwaltungs- und 

Forschungsstandort 

High-Tech als Wachstumsmotor

BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN DRESDEN 2009 

Quelle: Feri 



37,8% 

Finanz- u. 






5,3% 

Handel und 


Seit den 1990er Jahren sind die Mieten am Dresdner Büroimmobilienmarkt deutlich 

gesunken. Zwischen 1995 und 2010 sanken sie im Spitzenbereich um 36 Prozent, in 

Randlagen sogar um 46 Prozent. Nur so gelang es, die Leerstandsquote über 

längere Zeit bei ungefähr 11 Prozent zu halten. Im Vergleich zu anderen Städten in 

den neuen Bundesländern ist dies ein beachtlicher Wert: Im nur 100 Kilometer entfernten 

Leipzig lag der Anteil unvermieteter Flächen zeitweise mehr als doppelt so 

hoch. 

In der jüngsten Krise hingegen hat der lokale Büroimmobilienmarkt Stabilität 

bewiesen. Während die Top-Mieten in den Jahren 2009 und 2010 im gesamtdeutschen 

Durchschnitt um rund 1 bzw. 3 Prozent nachgaben, stiegen sie in 

Dresden an. Nichtsdestotrotz haben die wirtschaftlichen Verwerfungen der vergangenen 

Zeit auch in Dresden dafür gesorgt, dass das Wachstum der Bürobeschäftigung 

spürbar nachgelassen hat. Zudem liegt die Leerstandsquote immer noch höher 

als in anderen Oberzentren. Wir rechnen daher für dieses Jahr mit einem leichten 

Mietrückgang um rund 1 Prozent. 

BÜROIMMOBILIEN DRESDEN 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 14,6 (3,1) 13,8 (-5,5) 14,2 (2,9) 14,5 (2,0) 



Angebot 

91,3 (2,4) 91,6 (0,3) 92,0 (0,4) 92,3 (0,4) 





10,8 11,0 10,7 10,4 

Top-Lage 10,0 (0,0) 10,5 (5,0) 10,4 (-0,5) 10,3 (-1,0) 

Seiten-Lage 4,0 (0,0) 4,2 (5,0) 4,2 (1,0) 4,2 (-0,6) 


20 

Dramatischer Mietverfall seit den 

1990er Jahren 

Anhaltend hoher Leerstand trübt 

Mietausblick ein


MIETE TOP-LAGEN IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM 

15,0 

10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 

-20,0 

Dresden 


Berlin 


Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research 

21 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

Dresden 


2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010e 2011e 

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research 

Trotz einer vergleichsweise hohen Arbeitslosigkeit und niedriger Kaufkraft ist der 

Dresdner Markt für Handelsimmobilien in einer recht guten Verfassung. Die erzielten 

Einzelhandelsumsätze konnten zwischen 2000 und 2010 um fast 17 Prozent 

gesteigert werden. Auch wenn die Mieten inzwischen vor allem in sehr guten Lagen 

merklich angezogen haben, bleibt noch Spielraum für Erhöhungen: Mit knapp über 

100 Euro liegt das Niveau in 1a-Lagen immer noch deutlich unter dem vieler 

westdeutscher Oberzentren. 

Zwei maßgebliche Einflüsse beleben den lokalen Einzelhandel in Dresden: Zum einen 

sind dies rund 10 Mio. Touristen, die die Stadt jährlich besuchen. Zum anderen 

wirkt sich die Umkehr der Bevölkerungswanderung positiv auf die Umsätze aus. Die 

Zuwanderung der vergangenen Jahre hat neue Kaufkraft nicht nur in zentrale Lagen 

wie Altmarkt und Prager Straße gebracht. Diese positiven Effekte rechtfertigen aus 

unserer Sicht einen positiven Ausblick: Wir rechnen für 2011 mit steigenden Mieten. 

HANDELSIMMOBILIEN DRESDEN 



Nachfrage 



1.173 (-0,7) 1.174 (0,1) 1.183 (0,8) 1.196 (1,1) 




Angebot 

1.833 (2,9) 1.875 (2,3) 1.928 (2,8) 1.956 (1,4) 




1,6 1,8 1,8 1,8 

Top-Lage 98,0 (4,3) 105,0 (7,1) 105,0 (0,0) 106,3 (1,2) 

Seiten-Lage 8,0 (0,0) 8,5 (6,3) 8,6 (1,0) 8,7 (1,0) 


Steigende Umsätze trotz hoher Arbeitslosigkeit 

Bevölkerungswachstum und Tourismus 

stützen Mietentwicklung in 

2011

DÜSSELDORF 



15,0 

10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 

-20,0 

Düsseldorf 



22 

12,0 

11,0 

10,0 

9,0 

8,0 

7,0 

6,0 

5,0 

4,0 

3,0 

Düsseldorf 




Die Nordrhein-Westfälische Landeshauptstadt gehört mit über 7 Mio. Quadratmetern 

zu den großen Bürostandorten in Deutschland. Nicht nur drei DAX-Konzerne aus 

den Bereichen Industrie und Handel haben hier ihren Hauptsitz – auch im Dienstleistungssektor 

ist die Stadt führend: Große Beratungsunternehmen und Anwaltskanzleien 

unterhalten Büros in Düsseldorf; zudem werden über 19 Prozent der 

Umsätze in der deutschen Werbebranche hier erzielt. 

Nach unseren Schätzungen musste der Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt im Jahre 

2010 einen kräftigen Rückgang der Mieten um 4,0 Prozent hinnehmen. Mit zuletzt 

knapp 21 Euro pro Quadratmeter in Top-Lagen liegt das Mietniveau damit immer 

noch etwas über dem der rund 40 km entfernten Stadt Köln, jedoch deutlich 

niedriger als in Frankfurt oder München. In der zweiten Hälfte 2010 hat sich an 

diesem Top-Standort die Lage deutlich aufgehellt. 2011 rechnen wir deshalb – trotz 

des weiter gestiegenen Leerstands – mit einem Mietanstieg um rund 1 Prozent. 

BÜROIMMOBILIEN DÜSSELDORF 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 37,3 (2,0) 35,7 (-4,4) 36,3 (1,7) 36,8 (1,4) 



Angebot 

183,1 (4,4) 184,3 (0,6) 185,3 (0,5) 186,9 (0,9) 





9,7 10,4 10,9 11,2 

Top-Lage 23,6 (7,3) 22,0 (-6,8) 21,1 (-4,0) 21,4 (1,4) 

Seiten-Lage 9,5 (-1,0) 9,4 (-1,1) 9,3 (-1,4) 9,2 (-0,8) 


Wichtiger Standort für Dienstleistungsunternehmen 

Letzter Rückschlag dürfte bereits 

2011 überwunden werden



10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

Düsseldorf 




23 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

Düsseldorf 


Dank seiner starken Wirtschaftskraft verfügt Düsseldorf über eine solide Basis kaufkräftiger 

Konsumenten. Unter den Top 7 Standorten dieser Studie muss sich die 

Stadt beim verfügbaren Einkommen pro Kopf lediglich Hamburg und München 

geschlagen geben. Darüber hinaus gelingt es der Stadt, auch Konsumenten aus anderen 

Städten anzuziehen: Bezüglich der Einzelhandelszentralität, das heißt dem 

Verhältnis von Kaufkraft zu Einzelhandelsumsätzen, belegt Düsseldorf nach 

Stuttgart Platz 2. Damit gehört Düsseldorf zu den attraktivsten Einzelhandelsstandorten 

Deutschlands. 

Entsprechend bot der Düsseldorfer Handelsimmobilienmarkt in der Vergangenheit 

ein erfreuliches Bild für Investoren: Seit 2002 entwickeln sich die Mieten in 

Top-Lagen des Einzelhandels besser als der Durchschnitt der bundesdeutschen 

Städte und Gemeinden. Ihr Zuwachs ist zwar zuletzt zurückgegangen, lag aber in 

2010 mit geschätzten 1,1 Prozent deutlich im positiven Bereich. Auch für 2011 

erwarten wir Mietsteigerungen in Höhe von bis zu 1 Prozent. 

HANDELSIMMOBILIEN DÜSSELDORF 




Nachfrage 



1.672 (0,5) 1.641 (-1,8) 1.665 (1,4) 1.672 (0,5) 




Angebot 

3.638 (2,2) 3.646 (0,2) 3.824 (4,9) 3.856 (0,8) 

Handelsfläche in 1.000 qm 950 (4,4) 974 (2,5) 988 (1,4) 1.002 (1,5) 



1,6 1,7 1,7 1,7 

Top-Lage 200,0 (5,3) 205,0 (2,5) 207,2 (1,1) 208,4 (0,6) 

Seiten-Lage 14,0 (3,7) 13,5 (-3,6) 13,4 (-0,7) 13,5 (0,7) 


Attraktive Einkaufsstadt mit hoher 

Kaufkraft 

Erfreuliches Bild - auch in Zukunft

ESSEN 



20,0 

15,0 

10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 



Essen 


Düsseldorf 

24 

12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

Essen 


Düsseldorf 


Quelle: : BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research 

Gemessen am Bestand der Bürofläche gehört Essen mit rund 2,9 Mio. Quadratmetern 

zu den mittleren Märkten in dieser Studie. Die Stadt spielt eine wichtige Rolle 

als Wirtschaftsstandort und Zentrum des Ruhrgebiets, des größten Ballungsraums in 

Deutschlands. Nicht nur geographisch ist Essen der Mittelpunkt des Ruhrgebiets 

– auch beim Bruttoinlandsprodukt pro Kopf ist die Stadt führend in der Region. 

Obwohl Essen der Sitz bedeutender, international agierender Industrieunternehmen 

ist, fällt der Anteil der Beschäftigten im verarbeitenden Gewerbe vergleichsweise 

niedrig aus. Seit einigen Jahren ist stattdessen ein kontinuierlicher Zuwachs bei der 

Bürobeschäftigung zu beobachten. Inzwischen entfällt weit über die Hälfte der 

Arbeitsplätze auf den Dienstleistungssektor. Auch die letzte Krise hat diesen Trend 

nicht aufgehalten. 

Bei der prozentualen Entwicklung der Büromieten bewegt sich Essen seit vielen 

Jahren ungefähr im Durchschnitt des gesamtdeutschen Marktes – bei teilweise etwas 

geringerer Volatilität. Zudem ist der Anteil leer stehender Büroflächen mit unter 

5 Prozent der Gesamtfläche vergleichsweise niedrig. Insbesondere gehört Essen zu 

den wenigen Städten in dieser Studie, die ihre Leerstandsquote seit 2005 sogar 

deutlich senken konnten. 

Die letzte Wirtschaftskrise ist für den Essener Büromarkt relativ glimpflich verlaufen. 

Während die Mieten für Büroraum 2009 im Bundesdurchschnitt um rund 1 Prozent 

nachgaben, konnte das Niveau in Essen gehalten werden. Unseren Analysen zufolge 

dürfte sich der lokale Markt auch 2010 etwas besser als der Durchschnitt 

deutscher Städte und Gemeinden entwickelt haben: Die vorläufigen Zahlen spiegeln 

mit um lediglich 0,7 Prozent gesunkenen Mieten und einer marginal auf 4,5 Prozent 

erhöhten Leerstandsquote seine gesunde Verfassung wider. 

Zentrum des Ruhrgebiets 

Seit 2005 deutlicher Anstieg der 

Bürobeschäftigung 

Leerstandsquote sank von 2005 bis 

2008 

Krise vergleichsweise glimpflich 

verlaufen

BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN ESSEN 2009 

Quelle: Feri 



32,5% 

Finanz- u. 




Gewerbe; 9,1% 


7,4% 

Handel und 


2011 dürfte die makroökonomische Erholung weiter Tritt fassen. Dies sollte auch im 

Essener Büroimmobilienmarkt für positive Impulse sorgen. Eine verstärkte 

Nachfrage im lokalen Markt träfe auf ein nahezu konstantes Angebot: Schließlich fiel 

das Volumen an realisierten Neubauflächen bis 2009 vergleichsweise gering aus. In 

den Jahren 2007 bis 2009 wurden insgesamt nur rund 58.000 Quadratmeter Büroraum 

ihrer Bestimmung übergeben. 

Die sehr geringe Leerstandsquote sowie die Tatsache, dass 2011 nur wenig neue 

Büroflächen fertig gestellt werden, rechtfertigen einen optimistischen Ausblick. Für 

2011 rechnen wir mit Mietsteigerungspotenzialen in Höhe von 1 bis 2 Prozent. Zwar 

dürfte Essen auch in Zukunft nicht mit enormen Mietsteigerungen im Büroimmobilienbereich 

locken. Nichtsdestotrotz verdient der Markt – gerade aufgrund 

seiner Stabilität – eine stärkere Aufmerksamkeit als in der Vergangenheit. 

BÜROIMMOBILIEN ESSEN 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 19,5 (0,3) 18,7 (-4,0) 19,0 (1,8) 19,2 (0,9) 



Angebot 

135,7 (1,8) 136,7 (0,8) 136,4 (-0,2) 137,7 (0,9) 

Bürobestand in 1.000 qm 2.878 (-0,6) 2.883 (0,2) 3.014 (4,5) 3.061 (1,5) 




4,0 4,4 4,5 4,6 

Top-Lage 12,5 (0,0) 12,5 (0,0) 12,4 (-0,7) 12,6 (1,6) 

Seiten-Lage 6,0 (9,1) 6,0 (0,0) 6,0 (0,0) 6,0 (0,8) 


25 

Schwache Bautätigkeit bis 2009 

Büromieten dürften 2011 um 

1 bis 2 Prozent steigen



10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

-6,0 

-8,0 

-10,0 

Essen 


Düsseldorf 


Quelle: : BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri 

26 

1,7 

1,5 

1,3 

1,1 

0,9 

0,7 

0,5 

Essen 


Unter den Städten des Ruhrgebiets verfügt Essen über das höchste verfügbare 

Einkommen pro Kopf. Nichtsdestotrotz unterliegen die Umsätze des lokalen Einzelhandels 

deutlichen Schwankungen. Die in der Vergangenheit mitunter schwierige 

Lage spiegelt sich auch in den Mieten wider. Zwar werden in 1a-Lagen aktuell um 

105 Euro pro Quadratmeter gezahlt – jedoch sind diese Werte das Ergebnis teilweise 

heftiger Mietrückgänge, vor allem zwischen 2002 und 2005 sowie erneut seit 

2007. Insgesamt befanden sich die Mieten im Essener Einzelhandel im zu Ende 

gegangenen Jahrzehnt „im Rückwärtsgang“. 

Auch für die nähere Zukunft sind nur wenige positive Impulse auszumachen. 

So lässt eine in den vergangenen Jahren deutlich zurückgegangene Flächenproduktivität 

aus unserer Sicht nur begrenzten Spielraum für Mieterhöhungen. Dennoch 

dürfte das Gröbste überstanden sein. Nach unserer Einschätzung sollte sich 

der Abwärtstrend – vor allem dank der besseren gesamtwirtschaftlichen Lage – 

etwas verlangsamen, von -2 Prozent in 2010 auf -1,4 Prozent in 2011. 

HANDELSIMMOBILIEN ESSEN 




Nachfrage 



1.419 (1,2) 1.415 (-0,3) 1.423 (0,5) 1.433 (0,8) 




Angebot 

2.947 (0,9) 2.952 (0,2) 2.970 (0,6) 2.994 (0,8) 




1,3 1,4 1,4 1,4 

Top-Lage 110,0 (-4,3) 108,0 (-1,8) 105,8 (-2,0) 104,4 (-1,4) 

Seiten-Lage 13,0 (0,0) 12,0 (-7,7) 11,8 (-2,0) 11,6 (-1,1) 


Einzelhandelsstandort mit Problemen 

Abwärtstrend der Handelsmieten 

verlangsamt sich

FRANKFURT 



20,0 

15,0 

10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 

-20,0 

-25,0 

Frankfurt 



27 

18,0 

16,0 

14,0 

12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

Frankfurt 




Frankfurt gehört als Bankenmetropole zu den Top-Standorten in Deutschland. Beim 

Bruttoinlandsprodukt pro Kopf liegt Frankfurt sogar an Platz 1 unter Deutschlands 

Städten. Trotz der wirtschaftlichen Stärke hat der Frankfurter Büroimmobilienmarkt 

seit dem Platzen der Dotcom-Blase mit einem stark angestiegenen 

Leerstandsniveau zu kämpfen. Zwischen 2001 und 2004 verfünffachte sich die 

Leerstandsquote. Eine merkliche Erholung in den Jahren 2007 und 2008 wurde 

schließlich durch die Finanzmarktkrise gestoppt. 

Die Perspektive des Frankfurter Büroimmobilienmarkts hängt maßgeblich von der 

weiteren Entwicklung im Bankensektor ab. Dort scheint der krisenbedingte Personalabbau 

zu großen Teilen vollzogen, sodass sich die Beschäftigungssituation 

mittelfristig stabilisieren sollte. Wir erwarten daher für 2011 eine unveränderte 

Leerstandsquote und gleichbleibende Mieten. 

BÜROIMMOBILIEN FRANKFURT 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 48,3 (2,3) 46,1 (-4,4) 46,7 (1,2) 47,6 (1,9) 



Angebot 

260,4 (3,6) 263,4 (1,2) 264,2 (0,3) 267,4 (1,2) 





13,0 13,5 15,8 15,8 

Top-Lage 35,0 (0,0) 33,0 (-5,7) 32,5 (-1,6) 32,5 (0,0) 

Seiten-Lage 10,5 (2,9) 10,0 (-4,8) 9,9 (-1,4) 9,8 (-0,8) 


Finanzplatz mit hohem 

Leerstandsniveau 

Büromieten dürften stagnieren



14,0 

12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

Frankfurt 




28 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

Frankfurt 


Die in Frankfurt verfügbare Einzelhandelsfläche pro Einwohner hat in den vergangenen 

Jahren deutlich zugenommen – von rund 1,5 Quadratmetern in 1999 auf etwas 

mehr als 2 Quadratmeter in 2009. Parallel hierzu sind die Mieten in 1a-Lagen im 

Durchschnitt deutlich gestiegen. Mit über 240 Euro pro Quadratmeter wird hier 

annähernd das hohe Niveau der Münchner Top-Lagen erzielt. 

Von vielen Marktbeobachtern werden aktuelle Projekte im Frankfurter Einzelhandel 

– beispielsweise bereits erfolgte oder in Planung befindliche Revitalisierungen im 

Umfeld der Haupteinkaufsstraße Zeil – als positives Signal für den Standort 

gewertet. Auf der anderen Seite könnte sich die anhaltende Ausweitung des 

Angebots in den vergangenen Jahren negativ auf das Mietniveau auswirken. Unser 

Ausblick für 2011 ist daher eher konservativ und geht von – zumindest kurzfristig – 

leicht sinkenden Mieten aus. 

HANDELSIMMOBILIEN FRANKFURT 




Nachfrage 



1.384 (0,5) 1.367 (-1,2) 1.376 (0,7) 1.393 (1,2) 




Angebot 

4.351 (1,9) 4.396 (1,0) 4.429 (0,8) 4.489 (1,4) 




2,0 2,1 2,1 2,2 

Top-Lage 230,0 (7,0) 245,0 (6,5) 245,0 (0,0) 243,6 (-0,6) 

Seiten-Lage 18,0 (5,9) 15,0 (-16,7) 14,9 (-0,7) 14,9 (0,0) 


Mieten in 1a-Lagen fast auf Münchner 

Niveau 

Starke Bautätigkeit setzt Handelsmieten 

unter Druck

HAMBURG 



10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 

-20,0 

Hamburg 



29 

10,0 

9,0 

8,0 

7,0 

6,0 

5,0 

4,0 

3,0 

2,0 

Hamburg 




Die nach Berlin zweitgrößte Stadt Deutschlands blickt auf eine lange Geschichte als 

Zentrum des Außenhandels zurück. Hamburgs Seehafen ist bis heute der größte 

Deutschlands und Nummer drei in Europa. Passenderweise gehen neue Impulse 

am Immobilienmarkt momentan vor allem von der HafenCity aus – einem in der 

Öffentlichkeit viel beachteten neuen Stadtteil, der aus der Konversion alter Hafenflächen 

entstand. Dort sind in den letzten Jahren neue Büroflächen entstanden, 

einige große Objekte befinden sich zurzeit noch im Bau. Währenddessen haben die 

jüngsten wirtschaftlichen Verwerfungen auch den Hamburger Büroimmobilienmarkt 

getroffen, jedoch weniger stark als dies im Durchschnitt bundesdeutscher Städte 

und Gemeinden der Fall war. Auch für 2011 erwarten wir eine Entwicklung der 

Mieten leicht über dem Bundesdurchschnitt: Nach einem Rückgang um 2,5 Prozent 

in 2010 dürfte die Quadratmetermiete für Büroraum um annähernd 1 Prozent 

steigen. Bei der Leerstandsquote gehen wir, angesichts neu auf den Markt kommender 

Flächen, von einer leichten Erhöhung von 9,3 Prozent in 2010 auf 

9,5 Prozent in 2011 aus. 

BÜROIMMOBILIEN HAMBURG 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 78,7 (2,1) 75,0 (-4,8) 77,1 (2,9) 78,4 (1,7) 



Angebot 

365,7 (3,9) 373,9 (2,2) 375,4 (0,4) 377,0 (0,4) 


Leerstand in 1.000 qm 910 1.025 1.243 1.289 



7,0 7,8 9,3 9,5 

Top-Lage 24,0 (6,7) 23,3 (-2,9) 22,7 (-2,5) 22,9 (0,9) 

Seiten-Lage 8,0 (0,0) 8,0 (0,0) 7,9 (-1,0) 7,9 (0,0) 


Hafenstadt im Wandel



15,0 

13,0 

11,0 

9,0 

7,0 

5,0 

3,0 

1,0 

-1,0 

-3,0 

-5,0 

Hamburg 




30 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

Hamburg 


Im Bereich der 1a-Lagen gehören die Hamburger Handelsimmobilien zu den ertragreichsten 

Standorten in Deutschland. Hier werden Quadratmetermieten von über 

220 Euro erzielt. Diese hohen Werte sind das Ergebnis einer durchweg positiven 

Entwicklung im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Teilweise konnten erhebliche 

Mietsteigerungen von bis zu 9 Prozent pro Jahr erzielt werden; insgesamt lag 

der Anstieg deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Diese erfolgreiche 

Entwicklung des Standorts ist durch die Wirtschaftskrise etwas ins Stocken geraten. 

Das Mietniveau in 1a-Lagen dürfte auch in 2011 unverändert bei etwa 225 Euro pro 

Quadratmeter liegen. Zwar wird die Handelsfläche kontinuierlich erweitert. Dennoch 

liegt sie pro Kopf immer noch niedriger als an anderen Top-Standorten. Zudem 

verfügt Hamburg über eine vergleichsweise hohe Kaufkraft und damit gute 

Potenziale bei der Entwicklung der Einzelhandelsumsätze. Mittelfristig dürften die 

Mieten dank guter Wachstumschancen wieder etwas zulegen. 

HANDELSIMMOBILIEN HAMBURG 




Nachfrage 



1.738 (0,8) 1.749 (0,6) 1.758 (0,6) 1.780 (1,3) 




Angebot 

11.773 (1,8) 12.211 (3,7) 12.442 (1,9) 12.693 (2,0) 




1,5 1,5 1,6 1,6 

Top-Lage 215,0 (4,9) 225,0 (4,7) 225,0 (0,0) 225,0 (0,0) 

Seiten-Lage 40,0 (5,3) 40,0 (0,0) 39,8 (-0,5) 39,8 (0,0) 


Krise bremst positive Entwicklung… 

...aber mittelfristig erfreuliche 

Aussichten

HANNOVER 



10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 

-20,0 



Hannover 

Hamburg 


31 

10,0 

9,0 

8,0 

7,0 

6,0 

5,0 

4,0 

3,0 

2,0 

Hannover 

Hamburg 




Niedersachsens Landeshauptstadt Hannover besitzt eine lange Tradition als kulturelles 

und verwaltungstechnisches Zentrum im Nordwesten Deutschlands. Bremen 

und Hamburg als nächstgelegenes Oberzentrum bzw. Top-Standort liegen über 

100 Kilometer entfernt. Ein Angebot von rund 4 Mio. Quadratmetern Fläche macht 

die Stadt – zusammen mit Leipzig – zum größten Büroimmobilienmarkt unter den 

12 hier untersuchten Oberzentren. 

International ist Hannover vor allem als Messestadt bekannt. Die sogenannte 

Hannover Messe ist nach eigenen Angaben inzwischen zur größten Industriegütermesse 

der Welt herangewachsen. Über 6.000 Aussteller präsentieren Produkte aus 

zehn Bereichen von Industrieautomation bis Windenergie. In der Regel informieren 

sich etwa 200.000 Besucher über die neuesten Trends in den jeweiligen Industriesektoren. 

Von besonderer Bedeutung ist außerdem die CeBIT als weltgrößte Messe 

für Informationstechnologie. Sie gilt nicht zuletzt als Barometer für die Innovationskraft 

von IT-Unternehmen aus der Region und dem ganzen Bundesgebiet. 

In jüngster Zeit hatte die Messe jedoch mit schwindendem Interesse sowohl bei 

Ausstellern als auch Endkunden zu kämpfen. In den Jahren 2009 und 2010 gingen 

die Besucherzahlen um jeweils 15 bis 20 Prozent zurück. 

Eine sehr breit gefächerte Palette verschiedener Industrie- und Dienstleistungsunternehmen 

prägt den Wirtschaftsstandort Hannover. Mit rund 32.000 Beschäftigten 

spielen Automobilproduzenten und Zulieferer eine entscheidende Rolle als 

örtliche Arbeitgeber. Die weitgehende Überwindung der jüngsten Krise in diesem 

Sektor trägt maßgeblich dazu bei, dass sich der Zukunftsausblick für die lokale Wirtschaft 

wieder merklich aufgehellt hat. Aber auch Dienstleistungsunternehmen – vor 

allem in den Bereichen Versicherungen und Tourismus – sorgten in letzter Zeit wieder 

vermehrt für positive Nachrichten. In diesen Branchen gehören Hannoveraner 

Unternehmen zu den Marktführern in Deutschland und der Welt. Ihre Prosperität hat 

entscheidenden Einfluss auf die weitere Entwicklung der regionalen Wirtschaftskraft. 

Lange Tradition als kulturelles und 

verwaltungstechnisches Zentrum im 

Nordwesten 

Internationaler Messestandort von 

weltweiter Bekanntheit 

Lokale Wirtschaft breit gefächert – 

Marktführer in Versicherungen und 

Tourismus

BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN HANNOVER 2009 

Quelle: Feri 

öff. u. private Dienstleistungen; 

36,3% 

Finanz- u. 

Unternehmens- 

dienstleistungen; 

26,4% 

Im Hinblick auf die Leerstandsquote bewegt sich der lokale Büroimmobilienmarkt 

ungefähr im Mittel der zwölf in dieser Studie untersuchten Oberzentren. Auch die 

Mieterträge in Spitzenlagen Hannovers liegen etwa im Durchschnitt der 

Oberzentren. Lediglich in Randlagen sind sie mit rund 7 Euro pro Quadratmeter eher 

überdurchschnittlich teuer. Einzelne große Transaktionen haben zuletzt das 

Geschehen am Hannoveraner Bürovermietungsmarkt geprägt: So entfiel beispielsweise 

rund ein Drittel der 150.000 Quadratmeter Mietumsatz im Jahre 2009 auf 

einen Kunden der Versicherungsbranche. Weit über die Hälfte der gesamten 

Abschlüsse betrafen hingegen kleinere Flächen von bis zu 300 Quadratmetern. 

Unsere Analyse der Faktoren Bürobeschäftigung, Büroraumfertigstellungen und 

gesamtdeutsches Mietumfeld deutet darauf hin, dass die Hannoveraner Mieten im 

Bürobereich 2011 wieder steigen werden. Dies ergibt sich sowohl aus der 

quantitativen als auch der qualitativen Auswertung der Marktdaten. Konkret rechnen 

wir mit einem Zuwachs von etwas mehr als 1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. 

BÜROIMMOBILIEN HANNOVER 





3,3% 

Handel und 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 24,8 (1,3) 23,3 (-5,9) 23,8 (2,1) 24,3 (1,9) 



Angebot 

118,4 (3,8) 119,6 (1,0) 119,8 (0,2) 120,3 (0,4) 





7,1 7,0 6,7 6,7 

Top-Lage 12,5 (4,2) 12,5 (0,0) 12,5 (0,0) 12,7 (1,6) 

Seiten-Lage 7,3 (0,0) 7,2 (-1,4) 7,2 (-0,4) 7,2 (1,0) 


32 

Große Transaktionen bestimmten 

jüngst die Vermietungsstatistik 

Analyse deutet auf steigende Mieten 

in 2011 hin



10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

-6,0 

-8,0 

Hannover 

Hamburg 




Eher unbemerkt hat sich Hannover zu einer bedeutenden Einkaufsstadt unter den 

Oberzentren gemausert. Die Gebiete um Georgstraße, Bahnhofstraße und 

Niki-de-Saint-Phalle Promenade gehören zu den ertragsstärksten in Deutschland. 

Spitzenmieten von 180 Euro heben sich deutlich von anderen Oberzentren ab und 

rücken Hannover in die Nähe der Top-Standorte. Besonders in guten Lagen der 

Hannoveraner Innenstadt ist der Markt aktuell in Bewegung. Dies zeigt sich schon 

daran, dass die Stadt laut städtischem Immobilienmarktbericht bei den Neuvermietungen 

in 1a-Lagen im ersten Halbjahr 2010 auf Platz 4 in Deutschland landete. 

Aufgrund der robusten Umsatzentwicklung im lokalen Einzelhandel wird sich der 

Handelsimmobilienmarkt unserer Einschätzung nach weiterhin positiv entwickeln. 

So hat Hannover bereits im vergangenen Jahr besser abgeschlossen als andere 

deutsche Städte. Während die Mieten im landesweiten Durchschnitt nach unten 

tendierten, stiegen sie hier leicht an. Für 2011 rechnen wir mit einer Fortsetzung 

dieses Trends. 

HANDELSIMMOBILIEN HANNOVER 


33 

2,0 

1,8 

1,6 

1,4 

1,2 

1,0 

Hannover 




Nachfrage 



1.372 (0,4) 1.368 (-0,3) 1.369 (0,1) 1.387 (1,3) 




Angebot 

3.647 (-0,7) 3.718 (2,0) 3.739 (0,6) 3.785 (1,2) 




1,7 1,7 1,8 1,8 

Top-Lage 180,0 (4,0) 180,0 (0,0) 181,4 (0,8) 184,6 (1,8) 

Seiten-Lage 22,0 (10,0) 23,0 (4,5) 23,1 (0,5) 23,4 (1,3) 


Markt für Innenstadtlagen in 

Bewegung 

Robuste Umsatzentwicklung 

beflügelt Mieten

KARLSRUHE 



6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

2001 

-2,0 

2003 2005 2007 2009 2011e 

-4,0 

-6,0 

-8,0 

-10,0 


Karlsruhe 


Stuttgart 

34 

12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

Karlsruhe 


Stuttgart 



Karlsruhe weist unter den hier untersuchten Standorten die niedrigste 

Leerstandsquote aus. Lediglich 2,5 Prozent der Büroflächen sind nicht vermietet. 

Sogar während der Krise im Jahre 2009 konnte die Leerstandsquote deutlich unter 

3 Prozent gehalten werden. Besonders deutlich wird die Spitzenposition Karlsruhes 

beim Vermietungsstand im Vergleich zur baden-württembergischen Landeshauptstadt 

Stuttgart. Deren Leerstandsquote ist zwar die niedrigste unter den 

Top-Standorten, liegt aber immer noch um ganze 2 Prozentpunkte höher. Dies war 

nicht immer so: Noch vor zehn Jahren lagen Karlsruhe und Stuttgart bei der 

Leerstandsquote annähernd gleich auf. Seitdem stieg die verfügbare Fläche in beiden 

Städten annähernd in gleichem Maße an, jeweils um etwa 10 Prozent. Während 

der Leerstand in Stuttgart rapide anstieg, hielt die Nachfrage in Karlsruhe mit dem 

Angebot Schritt. Dies sorgte über die Jahre für eine – entgegen dem gesamtdeutschen 

Trend – gleichbleibend hohe Auslastung des Büroflächenbestandes. 

Ein weiterer Vergleich mit dem nächstgelegenen Oberzentrum Mannheim illustriert 

die Bedeutung lokaler Unterschiede zwischen einzelnen Büromärkten. Obschon nur 

60 km entfernt, liegt der Anteil unvermieteter Flächen in Mannheim fast doppelt so 

hoch. Allerdings sind die Mieten in guten Lagen Mannheims mit rund 13 Euro auch 

fast 2 Euro teurer. Darüber hinaus weicht die Beschäftigtenstruktur Karlsruhes 

deutlich von der Mannheims oder anderer Märkte in dieser Studie ab: Als Sitz des 

Bundesgerichtshofs, der Verwaltung des Regierungsbezirks und einer großen 

Universität verfügt die Stadt über einen vergleichsweise hohen Anteil an Arbeitsplätzen 

im öffentlichen Dienst. 

Der Karlsruher Büroimmobilienmarkt erfreut Investoren nicht nur mit außergewöhnlich 

niedrigen Leerstandsquoten. Auch die Entwicklung der Mieten in guten Lagen 

gab in den vergangenen Jahren durchweg Anlass zur Freude: Anders als in anderen 

Städten sind die lokalen Mieten seit zehn Jahren nicht gesunken. Besonders 2007 

und 2008 waren hohe Steigerungsraten zu verzeichnen. 

Niedrigster Leerstand aller Städte in 

dieser Studie 

Viele Arbeitsplätze im öffentlichen 

Dienst 

Büromieten seit zehn Jahren im 

Aufwärtstrend

BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN KARLSRUHE 2009 

Quelle: Feri 



34,2% 

Finanz- u. 






5,1% 

Handel und 


Das Volumen der in Karlsruhe genehmigten Büroflächen lag zuletzt etwa im Schnitt 

der vergangenen zehn Jahre. Ein erhöhter Angebotsdruck am lokalen Büroimmobilienmarkt 

ist somit aus unserer Sicht in naher Zukunft nicht zu erwarten. Darüber 

hinaus stieg die Zahl der Bürobeschäftigten in den Jahren 2008 bis 2010 trotz 

Wirtschaftskrise weiter an. Von der Nachfrageseite ist daher eher mit positiven Impulsen 

für Mieten und Vermietungsstände zu rechnen. 

Dass der öffentliche Sektor einen Großteil der lokalen Beschäftigung trägt, ist für 

den Karlsruher Büroimmobilienmarkt insbesondere in einem makroökonomisch 

unsicheren Umfeld von Bedeutung. In anderen Städten hängen die Aussichten für 

2011 großenteils von der Frage ab, inwiefern sich der wirtschaftliche Aufschwung 

des vergangenen Jahres fortsetzen wird. In Karlsruhe hingegen wirkt sich die 

Präsenz öffentlicher Arbeitgeber stabilisierend aus – auch im Falle erneuter 

wirtschaftlicher Turbulenzen dürfte die Nachfrage nach Büroimmobilien tendenziell 

konstant bleiben. Unser Ausblick für 2011 ist daher positiv: Selbst bei sich verlangsamendem 

Wirtschaftswachstum sollten Mietsteigerungen von über 1 Prozent 

gegenüber dem Vorjahr möglich sein. Bei anhaltend positivem Umfeld könnte die 

Leerstandsquote sogar weiter in Richtung der 2,5-Prozent-Marke sinken. 

BÜROIMMOBILIEN KARLSRUHE 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 13,0 (1,7) 12,4 (-4,1) 12,6 (1,4) 12,8 (1,6) 



Angebot 

71,0 (2,8) 72,0 (1,5) 72,1 (0,1) 72,3 (0,3) 





2,8 2,9 2,6 2,5 

Top-Lage 11,0 (4,8) 11,2 (1,8) 11,5 (2,6) 11,6 (1,1) 

Seiten-Lage 6,0 (0,0) 6,0 (0,0) 6,1 (1,3) 6,1 (1,0) 

Quelle: : BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr) 

35 

Zahl der Bürobeschäftigten stieg 

auch 2008 bis 2010 

Auch 2011 dürften die Büromieten 

steigen



15,0 

10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

Karlsruhe 


Stuttgart 



36 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

Karlsruhe 


Karlsruhe gehörte in den Jahren 2003 bis 2009 zu den am schnellsten wachsenden 

Oberzentren. Die Stadt belegt gemessen am prozentualen Bevölkerungswachstum 

in diesem Zeitraum Platz 6 unter Deutschlands Großstädten. Mit dieser Zunahme 

konnte das Angebot an Einzelhandelsflächen nicht mithalten: Nur wenige neue 

Handelsimmobilien wurden fertig gestellt. Im gleichen Zeitraum zwischen 2003 und 

2009 wuchs die im Stadtgebiet verfügbare Fläche um lediglich 4 Prozent. Folglich 

blieb die Pro-Kopf-Einzelhandelsfläche hinter dem bundesdeutschen Trend zurück. 

Bisher hat die Verknappung des Handelsflächenangebots jedoch nicht zu einer 

Verteuerung der Flächen geführt. Selbst in 1a-Lagen wird mit etwa 110 Euro pro 

Quadratmeter eine (für Oberzentren) immer noch nur unterdurchschnittliche Miete 

erreicht. Aus unserer Sicht dürfte diese Situation jedoch nicht länger anhalten: Trotz 

des nahezu konstanten Flächenbestands sind die erzielten Umsätze zuletzt merklich 

angestiegen. Die daraus resultierende höhere Flächenproduktivität schafft neuen 

Spielraum für Mietsteigerungen von etwas mehr als 1 Prozent in 2011. 

HANDELSIMMOBILIEN KARLSRUHE 




Nachfrage 



1.522 (-0,3) 1.522 (0,0) 1.527 (0,3) 1.541 (0,9) 




Angebot 

1.823 (1,8) 1.879 (3,1) 1.909 (1,6) 1.941 (1,7) 




1,7 1,7 1,7 1,7 

Top-Lage 110,0 (0,0) 110,0 (0,0) 110,6 (0,5) 111,9 (1,2) 

Seiten-Lage 8,5 (0,0) 8,0 (-5,9) 8,0 (0,0) 8,0 (0,5) 


Flächenangebot kann nicht mit 

Bevölkerungswachstum mithalten 

Erhöhte Flächenproduktivität schafft 

Spielraum für höhere Mieten

KÖLN 



10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

-6,0 

-8,0 

-10,0 

Köln 



37 

11,0 

10,0 

9,0 

8,0 

7,0 

6,0 

5,0 

4,0 

3,0 

2,0 

Köln 




Weit über die Hälfte der Beschäftigten Kölns arbeitet im Dienstleistungssektor, vor 

allem im Medienbereich. Entsprechend bietet die Stadt nach Düsseldorf das 

zweitgrößte Büroflächenangebot in Nordrhein-Westfalen und gehört zu den 

7 Top-Standorten Deutschlands. Alleine zwischen 1999 und 2009 ist der Bestand an 

Büroflächen um rund 15 Prozent gewachsen. Währenddessen stieg jedoch auch die 

Leerstandsquote von 3,1 auf 9 Prozent. Sie liegt damit zwar über dem Bundesdurchschnitt, 

aber immer noch unter dem in Düsseldorf. 

Bereits in früheren Jahren schwankte das Mietniveau in Köln teilweise deutlich. 

2010 dürfte in der zweiten Jahreshälfte der Mietrückgang in der Rhein-Metropole 

ausgelaufen sein. Für 2011 sehen wir Spielraum für Mietsteigerungen: Bei unverändertem 

Leerstand rechnen wir mit um 1 Prozent höheren Mieten. 

BÜROIMMOBILIEN KÖLN 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 41,1 (0,7) 39,3 (-4,4) 39,9 (1,6) 40,4 (1,1) 



Angebot 

202,1 (4,0) 204,7 (1,3) 205,1 (0,2) 205,8 (0,3) 





8,9 9,0 9,2 9,2 

Top-Lage 21,0 (5,0) 20,5 (-2,4) 20,1 (-1,9) 20,3 (1,0) 

Seiten-Lage 8,3 (0,0) 8,1 (-2,4) 8,0 ( -1,7) 8,0 (0,9) 


Zweitgrößter Bürostandort in 

Nordrhein-Westfalen 

Moderate Mietsteigerungen in Sicht



10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

Köln 




38 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

Köln 


In der Zeit zwischen 2001 und 2008 stagnierte die in der Domstadt verfügbare 

Einzelhandelsfläche pro Kopf, während sie im Bundesdurchschnitt kontinuierlich 

zunahm. Vor allem aus diesem Grunde konnten im Kölner Handelsimmobilienmarkt 

merkliche Mietsteigerungen durchgesetzt werden. Inzwischen hat Köln in diesem 

Marktsegment den lokalen Rivalen Düsseldorf übertrumpfen können: Mit 220 Euro 

pro Quadratmeter liegen die Mieten in Kölner 1a-Lagen etwas höher als in der 

Landeshauptstadt. 

Auch in Köln hat das Krisenjahr 2009 dem Trend zu höheren Handelsmieten ein 

Ende gesetzt. Angesichts eines vergleichsweise knappen Flächenangebots konnten 

die Mieten im vergangenen Jahr aber schon wieder leicht um rund 0,5 Prozent 

gesteigert werden. Für 2011 rechnen wir mit einem erneuten Plus in dieser Höhe. 

HANDELSIMMOBILIEN KÖLN 




Nachfrage 



1.498 (0,2) 1.499 (0,1) 1.514 (1,0) 1.529 (1,0) 




Angebot 

5.779 (0,2) 5.526 (-4,4) 5.717 (3,5) 5.803 (1,5) 

Handelsfläche in 1.000 qm 1.328 (-0,2) 1.392 (4,8) 1.406 (1,0) 1.436 (2,1) 



1,3 1,4 1,4 1,4 

Top-Lage 220,0 (7,3) 220,0 (0,0) 221,1 (0,5) 222,3 (0,5) 

Seiten-Lage 12,0 (0,0) 12,0 (0,0) 12,0 (0,4) 12,1 (0,3) 


Bis 2008 legten die Handelsmieten 

deutlich zu 

Mietsteigerungspotenziale in 2011

LEIPZIG 



6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

-6,0 

-8,0 

-10,0 

-12,0 

-14,0 

Leipzig 


Berlin 



39 

25,0 

20,0 

15,0 

10,0 

5,0 

0,0 

Leipzig 


Berlin 



Mit annähernd 520.000 Einwohnern ist Leipzig – knapp vor dem 100 Kilometer 

entfernten Dresden – die zweitgrößte Stadt in den neuen Bundesländern. 

Zusammen mit dem benachbarten Halle bildet sie die Metropolregion Sachsendreieck, 

in der über 3 Mio. Menschen leben. Bekannt ist Leipzig vor allem als 

Messestadt. Bereits vor Jahrhunderten trafen sich hier Kaufleute, um internationalen 

Handel zu treiben. Bis heute ist die Leipziger Messe von großer Bedeutung. Zu den 

wichtigsten Veranstaltungen zählen die Buchmesse und die Auto Mobil International 

im Frühjahr, die Tausende von Besuchern anziehen. Auf eine große Tradition kann 

auch die Universität Leipzig zurückblicken, die zu den ältesten in Deutschland 

gehört. 

Die Region in und um Leipzig verfügt über eine reiche Tradition als Industriestandort. 

Dank ihrer Lage und des internationalen Flughafens hat sich die Stadt 

inzwischen auch zu einem wichtigen Logistikzentrum entwickelt. Bisher arbeiten 

rund 23 Prozent aller Beschäftigten in den Bereichen Handel und Verkehr. Der 

weitere Ausbau Leipzigs als Verkehrsknotenpunkt, vor allem als Verbindung 

zwischen Ost- und Westeuropa, könnte diese Zahl weiter nach oben treiben. Schon 

heute steht der Flughafen beim Frachtaufkommen in Deutschland an dritter Stelle. 

Von der weiter zunehmenden Bedeutung Leipzigs als Logistikzentrum dürfte auch 

der Markt für Büroflächen profitieren: Entsprechende Dienstleistungsunternehmen 

könnten für zusätzliche Nachfrage in diesem Bereich sorgen. 

Gemessen am Büroimmobilienbestand ist Leipzig mit rund 4 Mio. Quadratmetern 

(zusammen mit Hannover) der größte lokale Markt unter den hier untersuchten 

Oberzentren. Leider nimmt die Stadt auch bei der Leerstandsquote eine Spitzenposition 

ein. Fast 18 Prozent der vorhandenen Flächen sind nicht vermietet. Zwar 

konnte der Leerstand seit 2000, als noch fast ein Viertel aller Flächen frei war, 

zumindest teilweise abgebaut werden. Dennoch bleiben bestehende Überkapazitäten 

im Büroimmobilienmarkt eine zentrale Herausforderung für die Stadt. 

Zweitgrößte Stadt in den neuen 

Bundesländern 

Logistikzentrum im Osten 

Höchster Leerstand aller 

untersuchten Städte

BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN LEIPZIG 2009 

Quelle: Feri 



34,7% 

Finanz- u. 

Unternehmensdienst 

leistungen; 26,9% 


Gewerbe; 8,5% 


6,8% 

Handel und 


Noch zu Beginn der 1990er Jahre wurden in Leipzig Büromieten erzielt, die 

annähernd das Niveau von Top-Standorten wie Berlin oder Düsseldorf erreichten. 

Die glanzvolle Historie der Stadt sowie Aufschwungshoffnungen zogen viele 

Investoren an. Diese bauten bis Ende der 1990er Jahre den Bestand an Büroflächen 

massiv aus. Dem Druck des resultierenden massiven Überangebots konnte der 

Markt jedoch nicht lange standhalten. Innerhalb von 20 Jahren halbierten sich die 

Mieten. 

Dennoch liegt das Niveau der Leipziger Büromieten heute kaum niedriger als in 

anderen Oberzentren. In guten Lagen der Innenstadt wurden zuletzt fast 11 Euro 

pro Quadratmeter bezahlt. 2010 haben die Mieten jedoch erstmals seit langem 

wieder etwas nachgegeben. Hierfür dürfte die deutliche Flächenausweitung im Jahr 

2008 verantwortlich gewesen sein. Da der Markt unverändert durch einen hohen 

Bestand freier Flächen belastet wird, erwarten wir, dass sich der leicht negative 

Trend auch 2011 fortsetzt. Gegenüber dem Vorjahr dürften die Mieten in Innenstadtlagen 

erneut um etwa 1 Prozent fallen. Zugleich sollte aber die zuletzt weiter 

angestiegene Bürobeschäftigung helfen, den Leerstand mittelfristig zu reduzieren. 

Erst wenn es in Leipzig gelingt, die Leerstandsquote dauerhaft zu senken, ist aus 

unserer Sicht eine konstante Mietsteigerung möglich. 

BÜROIMMOBILIEN LEIPZIG 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 12,7 (1,5) 12,1 (-5,2) 12,3 (2,2) 12,6 (1,7) 



Angebot 

77,9 (3,3) 79,1 (1,6) 79,4 (0,4) 79,4 (0,0) 





19,0 18,0 17,7 17,5 

Top-Lage 10,8 (0,0) 10,8 (0,0) 10,7 (-1,0) 10,6 (-1,0) 

Seiten-Lage 5,2 (0,0) 5,2 (0,0) 5,2 (-0,5) 5,2 (0,0) 


40 

Überangebot hat Mieten seit den 

1990ern halbiert 

Steigende Bürobeschäftigung könnte 

beim Abbau des Leerstands helfen



12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

Leipzig 


Berlin 



41 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

Leipzig 


Im Vergleich der hier untersuchten Städte erscheint Leipzigs Einzelhandel am 

wenigsten stark entwickelt. So liegt die verfügbare Handelsfläche pro Einwohner mit 

etwas mehr als einem Quadratmeter weit unter dem Bundesdurchschnitt. 

Oberzentren vergleichbarer Größe, beispielsweise Nürnberg oder Hannover, 

verfügen über einen weitaus höheren Flächenbestand. Entsprechend gering fallen 

die Umsätze aus, wie ein Vergleich mit der Landeshauptstadt Dresden zeigt: 

Obwohl dort weniger Menschen leben, setzt der lokale Einzelhandel etwa 

17 Prozent mehr um. 

Dennoch liegen die Leipziger Quadratmetermieten mit rund 115 Euro in 

Innenstadt- und 10 Euro in Stadtteillagen in etwa auf dem Niveau anderer Oberzentren. 

Da die Umsätze im Einzelhandel zuletzt deutlich angezogen haben, sehen wir 

in der nahen Zukunft Potenzial für steigende Mieten. Zwar belastet die hohe Arbeitslosigkeit 

unverändert die lokale Kaufkraft – allerdings könnte ein weiter anhaltendes 

Bevölkerungswachstum hier für zusätzliche Impulse sorgen. Für 2011 rechnen wir 

mit moderaten Steigerungen von unter 1 Prozent. 

HANDELSIMMOBILIEN LEIPZIG 




Nachfrage 



1.096 (-1,2) 1.089 (-0,7) 1.101 (1,2) 1.109 (0,7) 




Angebot 

1.635 (-0,2) 1.649 (0,8) 1.743 (5,7) 1.759 (0,9) 




1,1 1,1 1,1 1,1 

Top-Lage 115,0 (0,0) 115,0 (0,0) 115,6 (0,5) 116,2 (0,5) 

Seiten-Lage 10,0 (0,0) 10,0 (0,0) 10,0 (0,0) 10,1 (0,5) 


Verfügbare Handelsfläche liegt weit 

unter Bundesdurchschnitt 

Jüngste Umsatzsteigerungen 

erlauben höhere Mieten

MAINZ 



20,0 

15,0 

10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 

-20,0 

-25,0 



M ainz 


Frankfurt 

42 

18,0 

16,0 

14,0 

12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

M ainz 


Frankfurt 



Die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt gehört zusammen mit Augsburg und 

Darmstadt zu den drei kleinsten der in dieser Studie analysierten Bürostandorte. Nur 

etwa 1,7 Mio. Quadratmeter Fläche stehen hier zur Verfügung. Geographisch 

gesehen markiert Mainz die westliche Grenze der Metropolregion Rhein-Main- 

Gebiet, zu der auch Frankfurt und Darmstadt gehören. Von der Wirtschaftskraft her 

präsentiert sich die Stadt jedoch deutlich schwächer als ihre Nachbarn: So erreicht 

Mainz nur rund drei Viertel des Darmstädter bzw. etwa die Hälfte des Frankfurter 

Bruttoinlandsprodukt pro Kopf. 

Mehr als alle anderen Städte dieser Studie ist Mainz im Hinblick auf die lokale 

Beschäftigungsstruktur vom Dienstleistungssektor geprägt. Zusammengenommen 

entfallen fast 70 Prozent aller lokalen Arbeitsplätze auf diesen Bereich. Diese 

ungewöhnliche Dominanz hat mehrere Gründe: Zum einen ist Mainz als 

Landeshauptstadt Sitz von Ministerien und Behörden. Darüber hinaus ist die 

Universität mit dem angeschlossenen Klinikum und verschiedenen Forschungseinrichtungen 

Arbeitgeber für etwa 9.000 Menschen. Vor allem aber ist Mainz eine 

Medienstadt. Gleich zwei große öffentlich-rechtliche Rundfunkanstalten haben hier 

ihren Sitz und verhelfen Mainz zu einer herausragenden Rolle in diesem Bereich. 

Die Dominanz öffentlicher Einrichtungen im lokalen Dienstleistungssektor hat auch 

Auswirkungen auf den Mainzer Büroimmobilienmarkt. Über Steuern bzw. öffentliche 

Abgaben finanzierte Institutionen schaffen eine robuste, weitestgehend konjunkturunabhängige 

Nachfrage nach Büroraum. Dies stabilisiert langfristig sowohl das 

Mietniveau als auch die Flächenauslastung. Die Entwicklung der Mainzer 

Leerstandsquote während der vergangenen zehn Jahre spiegelt diesen Effekt wider: 

Seit 2001 liegt der Anteil freier Büroflächen deutlich unter dem bundesdeutschen 

Durchschnitt. Vor allem aber blieb die Auslastung der Mainzer Flächen auch in 

Phasen deutschlandweit steigenden Leerstands – beispielsweise nach dem Platzen 

der Dotcom-Blase 2001/2002 – annähernd konstant. 

Wirtschaftlich schwächer als Nachbarn 

im Rhein-Main Gebiet 

Medien prägen die Beschäftigungsstruktur 

Öffentliche Institutionen stabilisieren 

den Büroimmobilienmarkt

BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN MAINZ 2009 

Quelle: Feri 



46,2% 


Gewerbe; 7,7% 


3,3% 

Handel und 


Finanz- u. 

Unternehmens- 

dienstleistungen; 

20,5% 

In den Jahren 2009 und 2010 verlief die Entwicklung des Mainzer Büroimmobilienmarkts 

erfreulich gut – insgesamt sind die Mieten seit 2006 nicht mehr gesunken. 

Die Leerstandsquote liegt knapp unter 6 Prozent und ist damit spürbar niedriger als 

im Durchschnitt der 12 Oberzentren, der bei 7,5 Prozent liegt. Ein Grund hierfür ist, 

dass der Mainzer Bestand an Büroimmobilien seit längerer Zeit kaum mehr gewachsen 

ist: Zwischen 2000 und 2010 kamen lediglich 60.000 Quadratmeter neue Fläche 

auf den Markt. 

Für 2011 erwarten wir für den Mainzer Büroimmobilienmarkt keine tiefgreifenden 

Veränderungen. Eine Analyse der Marktdaten deutet auf weitestgehend stabile 

Aussichten hin. Wie anderenorts auch, hat die jüngste Krise in Mainz das Wachstum 

der Bürobeschäftigung leicht gedämpft – von rund 3 Prozent in 2008 auf unter 

1 Prozent in 2009/2010. Diese niedrigeren Zuwachsraten genügen nach unserer 

Einschätzung nicht, um die Büromieten auf einem nachhaltigen Wachstumspfad zu 

halten. Sollte das Flächenangebot nicht unerwartet stark ausgeweitet werden, 

rechnen wir mit nahezu gleichbleibenden Mieten und Leerstandsquoten. 

BÜROIMMOBILIEN MAINZ 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 7,5 (1,6) 7,1 (-5,1) 7,2 (2,0) 7,3 (1,3) 


Bürobeschäftigte in Tsd. 48,0 (2,5) 48,4 (0,8) 48,6 (0,4) 48,7 (0,3) 

Angebot 

Bürobestand im 1.000 qm 1.659 (-0,1) 1.682 (1,4) 1.700 (1,0) 1.714 (0,8) 


Leerstandsquote in % 5,7 5,8 6,0 5,9 


Top-Lage 11,5 (0,0) 12,0 (4,3) 12,2 (1,3) 12,2 (0,0) 

Seiten-Lage 7,0 (-2,8) 7,2 (2,9) 7,3 (1,0) 7,3 (0,2) 


43 

Bestand seit 2000 kaum gewachsen 

Büromieten dürften stagnieren



15,0 

13,0 

11,0 

9,0 

7,0 

5,0 

3,0 

1,0 

-1,0 

-3,0 

-5,0 

M ainz 


Frankfurt 



Auch im Einzelhandelssegment gehört Mainz zu den kleinsten Märkten in dieser 

Studie. Mit rund 110 Euro pro Quadratmeter liegen die Mieten in Mainzer 1a-Lagen 

unter dem Durchschnitt der Oberzentren, jedoch 20 Prozent über dem Niveau des 

nächstgelegenen Oberzentrums Darmstadt. Während der vergangenen zehn Jahre 

haben sich die Mieten als sehr rigide erwiesen – signifikante Veränderungen waren 

selten. 

Bei unserer Analyse von Mietsteigerungspotenzialen betrachten wir unter anderem 

die Flächenproduktivität, errechnet als Umsatz pro Quadratmeter Einzelhandelsfläche. 

Hier hat Mainz zuletzt wieder zulegen können. Allerdings liegt die Flächenproduktivität 

mit aktuell ungefähr 3.000 Euro pro Quadratmeter immer noch deutlich 

unter dem Niveau der 1990er Jahre. Darüber hinaus dürfte das Flächenangebot 

auch 2011 um rund 2 Prozent wachsen. In dieser Hinsicht ist somit kaum Potenzial 

für deutliche Mieterhöhungen zu erkennen; nach einer erheblichen Zunahme im Jahr 

2008 sehen wir kaum Anhaltspunkte für weitere Steigerungen. Für 2011 erwarten 

wir daher in etwa gleichbleibende Mieten. 

HANDELSIMMOBILIEN MAINZ 


44 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

M ainz 




Nachfrage 



1.342 (-0,1) 1.333 (-0,6) 1.336 (0,2) 1.347 (0,8) 




Angebot 

1.260 (2,0) 1.300 (3,2) 1.327 (2,0) 1.358 (2,3) 

Handelsfläche in 1.000 qm 421 (-0,2) 433 (2,9) 442 (2,0) 452 (2,4) 



2,1 2,2 2,2 2,3 

Top-Lage 110,0 (10,0) 110,0 (0,0) 110,0 (0,0) 110,0 (0,0) 

Seiten-Lage 11,0 (4,8) 10,5 (-4,5) 10,4 (-0,5) 10,4 (0,0) 


Weitgehend stabile Mietpreise 

Niedrige Flächenproduktivität bietet 

kaum Anhaltspunkte für Mieterhöhungen 

in 2011

MANNHEIM 



6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

-6,0 

-8,0 

-10,0 

-12,0 



M annheim 


Stuttgart 

45 

10,0 

9,0 

8,0 

7,0 

6,0 

5,0 

4,0 

3,0 

2,0 

1,0 

0,0 

M annheim 


Stuttgart 



Mannheim ist das Zentrum der „Europäischen Metropolregion Rhein-Neckar“, die 

Teile der Bundesländer Baden-Württemberg, Hessen und Rheinland-Pfalz umfasst 

und in der insgesamt etwa 2,4 Mio. Menschen leben. Charakteristisch für die Stadt 

ist ihre Lage zwischen Rhein und Neckar sowie ihre – in Deutschland außergewöhnliche 

– Anlage in Quadraten. Die Entwicklung des Standorts seit den 1970er Jahren 

ist maßgeblich durch die fortschreitende Deindustrialisierung geprägt. Diese hatte 

eine – zumindest zeitweise – erhöhte strukturelle Arbeitslosigkeit zur Folge. 

Trotzdem weist Mannheim unter den hier untersuchten Städten auch heute noch 

den höchsten Anteil an Beschäftigten im industriellen Sektor auf: Fast 27 Prozent 

der Beschäftigten arbeiten in diesem Bereich. Daneben tragen Handel und Transport 

mit rund 25 Prozent einen großen Teil zum lokalen Arbeitsplatzangebot bei. 

Allein auf dem Gebiet des Mannheimer Hafens – einem der größten Binnenhäfen 

Europas – sind etwa 20.000 Menschen beschäftigt. Daher ist es nicht verwunderlich, 

dass Mannheim – zusammen mit Augsburg und Darmstadt – zu den drei mit 

Abstand kleinsten der 19 analysierten Bürostandorte zählt. 

Nach dem Platzen der Dotcom-Blase gingen die Mieten in Mannheim stark zurück, 

allein im Jahr 2003 um fast 11 Prozent. Die Verluste in Mannheim waren damals 

stärker als im Bundesdurchschnitt oder in der Landeshauptstadt Stuttgart. 

Die jüngste Krise hingegen führte 2008 nicht zu sinkenden Mieten, sondern ließ 

diese auf dem Vorjahresniveau stagnieren. Bereits 2009 stiegen die Mieten wieder 

um 3,1 Prozent an. Im Hinblick auf die Leerstandsquote ergibt sich ein ähnlich 

solides Bild: Mit einem Anteil unvermieteter Flächen von etwas über 6 Prozent liegt 

Mannheim im Mittelfeld der 12 Oberzentren. 

Zentrum der Metropolregion zwischen 

Rhein und Neckar… 

… mit industrieller Prägung 

Büroimmobilienmarkt zuletzt krisenfester 

als noch 2002/2003

BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN MANNHEIM 2009 

Quelle: Feri 



25,1% 

Finanz- u. 






5,5% 

Handel und 


Nachdem sich der Mannheimer Büroimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren 

als – im Vergleich zu anderen lokalen Märkten – relativ krisenresistent erwiesen hat, 

gehen wir mittelfristig von einer weiterhin robusten Entwicklung aus. Nach unseren 

Schätzungen hat sich das Mietwachstum in 2010 kaum verringert, und zwar von 

3,1 Prozent im Vorjahr auf nunmehr 1,7 Prozent. Aber bereits 2011 könnte die 

Dynamik wieder leicht anziehen: Wir rechnen mit einem Zuwachs von ungefähr 

2 Prozent. Verantwortlich für die Fortsetzung des Aufwärtstrends ist unter anderem 

die Tatsache, dass seit 2008 kaum neue Büroflächen fertig gestellt wurden. Hiervon 

profitiert auch der Bestand an nicht vermieteten Flächen: Mit 6,3 Prozent lag die 

Leerstandsquote in 2010 kaum höher als in 2007/2008. Spätestens im laufenden 

Jahr wird die Leerstandsquote voraussichtlich auf 6 Prozent und damit sogar leicht 

unter das Vorkrisenniveau sinken. 

BÜROIMMOBILIEN MANNHEIM 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 14,5 (1,6) 13,6 (-6,6) 13,8 (1,7) 14,0 (1,2) 



Angebot 

65,4 (4,7) 66,3 (1,3) 66,2 (-0,1) 66,4 (0,3) 

Bürobestand in 1.000 qm 2.243 (1,7) 2.220 (-1,0) 2.222 (0,1) 2.232 (0,5) 




6,2 6,2 6,3 6,0 

Top-Lage 12,8 (0,0) 13,2 (3,1) 13,4 (1,7) 13,7 (1,9) 

Seiten-Lage 7,4 (-6,3) 7,4 (0,0) 7,4 (0,0) 7,5 (1,0) 


46 

Mieten und Belegungsquote werden 

bald zum Vorkrisenniveau zurückkehren



16,0 

14,0 

12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

M annheim 


Stuttgart 


Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri 

47 

2,5 

2,3 

2,1 

1,9 

1,7 

1,5 

1,3 

1,1 

0,9 

0,7 

0,5 

M annheim 


Die in Mannheim verfügbare Fläche ist in den vergangenen zehn Jahren deutlich 

ausgeweitet worden. So stieg die Einzelhandelsfläche pro Einwohner von rund 

1,8 Quadratmeter in 2001 auf rund 2,4 Quadratmeter in 2010. Sie liegt damit um 

mehr als 50 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Trotzdem sind die Mieten in den 

1a-Lagen der Mannheimer Innenstadt seit dem Jahr 2004 nicht mehr gefallen. 

2010 schließlich wurde eine Quadratmetermiete von 125 Euro erreicht, die deutlich 

höher liegt als in den 1a-Lagen anderer Oberzentren wie zum Beispiel Karlsruhe 

oder Darmstadt. 

Da die Handelsumsätze nicht im gleichen Maße zulegen konnten wie das Flächenangebot, 

sank die Flächenproduktivität zwischen 2001 und 2010 um fast 16 Prozent. 

Auch die Anzahl der im Einzelhandel Beschäftigten ging in 2009 und 2010 jeweils 

leicht zurück. Wir erwarten daher, dass das Mietwachstum der letzten Jahre 

kurzfristig an Fahrt verlieren wird: Nachdem die Mieten 2010 um 2,1 Prozent 

gestiegen sind, rechnen wir für 2011 mit einem verringerten Wachstum von nur noch 

0,2 Prozent. 

HANDELSIMMOBILIEN MANNHEIM 




Nachfrage 



1.320 (-0,1) 1.325 (0,3) 1.325 (0,0) 1.330 (0,3) 




Angebot 

1.964 (2,8) 1.999 (1,8) 2.007 (0,4) 2.041 (1,7) 




2,3 2,4 2,4 2,4 

Top-Lage 120,0 (0,0) 125,0 (4,2) 127,6 (2,1) 127,9 (0,2) 

Seiten-Lage 12,0 (0,0) 12,0 (0,0) 12,1 (0,7) 12,1 (0,0) 


Relativ hohes Mietniveau 

Handelsmieten dürften 2011 nur 

noch wenig steigen

MÜNCHEN 



10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 

M ünchen 



48 

12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

M ünchen 




Bayerns Hauptstadt zählt unangefochten zu den Top-Bürostandorten in 

Deutschland. Auch für die Zukunft werden der Stadt regelmäßig glänzende 

Wachstumschancen attestiert. Vor diesem Hintergrund wächst auch das Flächenangebot 

in München überdurchschnittlich stark. Da allein im vergangenen Jahr mehr 

als 250.000 Quadratmeter neuer Büroraum fertig gestellt wurde, dürften die Mieten 

für Top-Lagen um rund 4 Prozent gesunken sein. Auf längere Sicht jedoch sollten 

die enormen Wachstumspotenziale der Region für eine spürbare Belebung des 

Marktes sorgen. Wir erwarten bereits für 2011 eine Trendwende und eine Mietsteigerung 

von 1 Prozent. Ähnliches gilt für den Leerstand: Hier belasten die in 2010 

erfolgten Fertigstellungen vorübergehend den Markt. Dies hat im vergangenen Jahr 

zu einem Anstieg des Anteils unvermieteter Flächen auf einen neuen Höchststand 

von über 10 Prozent geführt. 2011 dürfte sich die Lage aber weitestgehend stabilisieren: 

Wir erwarten eine annähernd konstante Leerstandsquote. 

BÜROIMMOBILIEN MÜNCHEN 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 69,5 (2,4) 66,3 (-4,6) 67,9 (2,4) 69,1 (1,8) 



Angebot 

345,0 (2,1) 347,5 (0,7) 347,9 (0,1) 349,5 (0,5) 





9,0 9,6 10,6 10,8 

Top-Lage (Prime-Segment) 31,0 (5,1) 28,5 (-8,1) 27,3 (-4,2) 27,6 (1,0) 

Seiten-Lage 11,0 (2,3) 10,3 (-6,4) 10,0 (-3,0) 10,1 (0,9) 


Starker Standort mit guten Wachstumschancen



12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

M ünchen 




Die Anziehungskraft Münchens als wirtschaftlich starker Standort hat auch 

Auswirkungen auf die Bevölkerungsentwicklung der Stadt: Mit einer zwischen 2003 

und 2009 um 6,6 Prozent gestiegenen Einwohnerzahl ist München nach Dresden 

die am schnellsten wachsende Großstadt Deutschlands. Das Angebot an Einzelhandelsflächen 

konnte mit der rasanten Zunahme der Bevölkerung jedoch nicht 

mithalten: Mit 1,4 Quadratmetern pro Einwohner liegt die angebotene Fläche immer 

noch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. 

Während an anderen Top-Standorten in einzelnen Jahren stagnierende oder gar 

fallende Mieten festzustellen waren, stiegen die Mieten im Münchner Einzelhandel in 

den vergangenen zehn Jahren kontinuierlich an. Die 1a-Lagen der Stadt, allen voran 

die Kaufinger Straße, gehören zu den ertragreichsten Deutschlands. Nach unserer 

Einschätzung dürfte sich dieser Trend konjunkturbedingt etwas verlangsamen. 

Dennoch rechnen wir nach 1,5 Prozent in 2010 auch für 2011 mit einem Anstieg um 

etwa 1 Prozent. 

HANDELSIMMOBILIEN MÜNCHEN 


49 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

M ünchen 




Nachfrage 



1.715 (0,2) 1.733 (1,0) 1.736 (0,2) 1.758 (1,3) 




Angebot 

7.224 (2,3) 7.447 (3,1) 7.481 (0,5) 7.621 (1,9) 

Handelsfläche in 1.000 qm 1.769 (4,5) 1.841 (4,1) 1.879 (2,0) 1.922 ( 2,3) 



1,3 1,4 1,4 1,4 

Top-Lage 275,0 (5,8) 285,0 (3,6) 289,3 (1,5) 292,2 (1,0) 

Seiten-Lage 33,0 (3,1) 35,0 (6,1) 35,5 (1,5) 35,8 (0,9) 


Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum 

beflügelt Handel 

Seit 10 Jahren stetiger Mietanstieg, 

Trend verlangsamt sich

MÜNSTER 



19,0 

14,0 

9,0 

4,0 

-1,0 

-6,0 

-11,0 

-16,0 



M ünster 


Düsseldorf 

50 

12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

M ünster 


Düsseldorf 



Münster ist in Deutschland vor allem als historisches Zentrum Westfalens bekannt. 

Mit etwa 275.000 Einwohnern ist die Stadt deutlich größer als die Orte in ihrer 

unmittelbaren Umgebung, dem eher ländlich geprägten Münsterland. Größere 

Städte liegen weiter entfernt, beispielsweise Bielefeld und Dortmund jeweils rund 

60 km. Im Gegensatz zu diesen fehlen Münster zwar bekannte Großunternehmen. 

Trotzdem liegt die Stadt im Hinblick auf ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit 

– gemessen am Bruttoinlandsprodukt pro Kopf – im oberen Mittelfeld der untersuchten 

Standorte. Auch hinsichtlich der vorhandenen Bürofläche gehört Münster mit 

rund 2,2 Mio. Quadratmetern zu den lokalen Märkten mittlerer Größe. 

Lokale Besonderheiten prägen die örtliche Beschäftigungsstruktur. Zum einen 

verfügt die Stadt neben einer Universität über zwei weitere Hochschulen mit 

insgesamt fast 50.000 Studierenden. Zum anderen ist Münster Sitz vieler öffentlicher 

Einrichtungen, unter anderem von Oberverwaltungsgericht und Bezirksregierung. 

Dementsprechend liegt der Anteil der Beschäftigten im Bereich öffentlicher und 

privater Dienstleistungen mit rund 41 Prozent außergewöhnlich hoch. Insgesamt 

zählen sogar deutlich über 60 Prozent der lokalen Arbeitsplätze zum Dienstleistungsbereich. 

Seit zehn Jahren hat die Bürobeschäftigung in Münster kontinuierlich zugenommen, 

von rund 57.000 in 2001 auf zuletzt etwas mehr als 62.000 Arbeitnehmer. Das Mietniveau 

entwickelte sich währenddessen recht positiv: Im Durchschnitt waren etwas 

höhere Zuwächse als im übrigen Deutschland zu verzeichnen. Inzwischen werden in 

Top-Lagen mehr als 12 Euro pro Quadratmeter gezahlt; in Peripherie-Lagen beträgt 

die Miete nur knapp die Hälfte. Vor allem aber blieb Münster der rasante Anstieg der 

Leerstandsquote, wie er zu Beginn des Jahrzehnts in den meisten der hier untersuchten 

Städte zu beobachten war, weitestgehend erspart. Seit 2006 liegt der Anteil 

leer stehender Flächen annähernd konstant bei etwas mehr als 5 Prozent. 

Hohes Bruttoinlandsprodukt trotz 

weniger Großunternehmen 

Außergewöhnlich hoher Anteil der 

Beschäftigten im Dienstleistungssektor 

Leerstandsniveau seit jeher vergleichsweise 

niedrig

BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN MÜNSTER 2009 

Quelle: Feri 



40,7% 


Gewerbe; 8,6% 


4,0% 

Handel und 


Finanz- u. 



Nach drei sehr starken Jahren hat sich das Wachstum bei der Bürobeschäftigung 

seit 2008 deutlich verlangsamt. Im Jahr 2010 dürfte es insgesamt sogar zu einem 

leichten Personalabbau in diesem Bereich gekommen sein. Entsprechend konnten 

die Mieten im Jahre 2010 nur geringfügig zulegen, während die Leerstandsquote um 

0,1 Prozentpunkte auf 5,4 Prozent kletterte. 

Für 2011 erwarten wir eine leichte Korrektur der Mieten nach unten. Zum einen hat 

sich das Wachstum der lokalen Bürobeschäftigung in Münster zuletzt deutlich 

verlangsamt. Zum anderen würde eine leichte Senkung des Mietniveaus die 

Konkurrenzfähigkeit des lokalen Marktes, insbesondere bei der Ansiedlung neuer 

Unternehmen, erhöhen. Mit rund 12 Euro lägen die Münsteraner Mieten nach wie 

vor oberhalb des Durchschnitts der Oberzentren. Insgesamt rechnen wir daher mit 

einer Veränderung gegenüber dem Vorjahr um etwa minus 1 Prozent. Dank leicht 

sinkender Mieten dürfte sich der Anteil nicht vermieteter Flächen auch in 2011 bei 

vergleichsweise geringen 5,4 Prozent halten lassen. 

BÜROIMMOBILIEN MÜNSTER 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 11,6 (2,0) 11,2 (-3,5) 11,3 (1,7) 11,5 (1,8) 



Angebot 

60,8 (2,8) 62,1 (2,1) 62,1 (-0,1) 62,3 (0,4) 





5,3 5,4 5,4 5,4 

Top-Lage 12,0 (0,0) 12,2 (1,7) 12,3 (1,1) 12.2 (-1,0) 

Seiten-Lage 6,0 (9,1) 6,0 (0,0) 6,0 (0,0) 5,9 (-1,0) 


51 

Bürobeschäftigung unter Druck 

Erwartete leichte Mietpreiskorrektur 

erhöht Konkurrenzfähigkeit



10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

M ünster 


Düsseldorf 



52 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

M ünster 


Münster gilt als eine der lebenswertesten Städte Deutschlands. Darüber hinaus übt 

Münsters Innenstadt dank ihres mittelalterlichen Charmes eine große Anziehungskraft 

auf das umliegende Münsterland und weit bis ins Ruhrgebiet hinein aus. 

Angesichts der starken Wirtschaftskraft einer von mittelständischen Unternehmen 

geprägten Umgebung spiegelt die Summe von rund 1.600 Euro pro Einwohner nur 

unzureichend die tatsächlich vor Ort vorhandene Kaufkraft wider. 

In den Jahren 2009 und 2010 stiegen die Spitzenmieten in Münsteraner 1a-Lagen 

– im direkten Gegensatz zum allgemeinen Trend – stark an. Nach dieser außergewöhnlichen 

Wachstumsphase gehen wir von einer gewissen Normalisierung im 

lokalen Markt für Einzelhandelsflächen aus. Mit 2,9 Prozent liegt unsere Prognose 

für 2011 etwas niedriger als in den Vorjahren, verspricht aber eine im direkten 

Vergleich immer noch weit überdurchschnittliche Mietsteigerung. 

HANDELSIMMOBILIEN MÜNSTER 




Nachfrage 



1.599 (0,4) 1.594 (-0,3) 1.599 (0,3) 1.612 (0,8) 




Angebot 

1.468 (2,4) 1.513 (3,1) 1.532 (1,3) 1.561 (1,9) 




1,9 2,0 2,0 2,0 

Top-Lage 130,0 (4,0) 140,0 (7,7) 145,2 (3,7) 149,4 (2,9) 

Seiten-Lage 9,5 (5,6) 10,0 (5,3) 10,3 (2,8) 10,6 (2,7) 


Einkaufsstadt mit mittelalterlichem 

Charme 

Erneut überdurchschnittliche Mietsteigerung 

erwartet

NÜRNBERG 



10,0 

5,0 

0,0 

-5,0 

-10,0 

-15,0 



Nürnberg 


M ünchen 

53 

12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

Nürnberg 


M ünchen 



Die Europäische Metropolregion Nürnberg gehört mit etwa 3,5 Mio. Einwohnern zu 

den großen Ballungsräumen in Deutschland. Alleine in der Stadt Nürnberg leben 

1,2 Mio. Menschen, die pro Jahr mehr als 21 Mrd. Euro an Gütern und Dienstleistungen 

produzieren. Aufgrund ihrer geographischen Lage am Ostrand Bayerns gilt 

die Stadt als Brücke zu den neuen wirtschaftlichen Zentren Osteuropas, insbesondere 

Tschechiens. Gleichwohl bietet Nürnberg vergleichsweise weniger Büroraum 

als andere Städte von ähnlicher Größe. So ist das Flächenangebot in Köln mit 

7 Mio. Quadratmetern zu 3,8 Mio. Quadratmetern annähernd doppelt so groß. 

Vor allem zu Anfang des vergangenen Jahrzehnts unterlag die Stadt einem deutlichen 

Strukturwandel, der zwischen 1999 und 2005 zu steigenden Arbeitslosenzahlen 

führte. Dies betraf jedoch vor allem das verarbeitende Gewerbe, dessen 

Anteil an den Beschäftigtenzahlen in den vergangenen zehn Jahren von 18,8 Prozent 

auf 15,2 Prozent zurück ging. Währenddessen stieg aber die Zahl der Büroangestellten 

merklich an und konnte die Beschäftigungseffekte des strukturellen 

Wandels zumindest teilweise kompensieren. Inzwischen hat sich die Beschäftigungsstruktur 

dem Bild anderer Städte angenähert und weist eine deutliche 

Dominanz des Dienstleistungssektors auf. 

Im Vergleich der in dieser Studie betrachteten Städte zeichnet sich Nürnberg durch 

eine niedrige Leerstandsquote von ungefähr 6 Prozent aus. Die Stadt lag damit im 

Jahre 2010 deutlich unter dem Schnitt der 12 Oberzentren mit knapp über 7 Prozent 

oder gar den Top-Standorten mit über 9 Prozent. Auch in Zeiten deutschlandweit 

hoher Leerstände in den Jahren 2003 bis 2005 blieb eine Verschlechterung der 

Nürnberger Situation aus. Entsprechend stabil zeigte sich auch die Mietentwicklung, 

die deutlich weniger volatil als im Bundesdurchschnitt oder gar an Top-Standorten 

wie München verlief. Entgegen dem gesamtdeutschen Trend legten die Mieten in 

guter Lage im Krisenjahr 2009 sogar um 5 Prozent zu. 

Großstadt mit vergleichsweise kleinem 

Büromarkt 

Struktureller Wandel weitestgehend 

vollzogen 

Leerstand blieb während der Krise 

niedrig

BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN NÜRNBERG 2009 

Quelle: Feri 



28,4% 

Finanz- u. 






3,6% 

Handel und 


Nachdem die Mieten in den Jahren 2009 und 2010 noch einmal kräftig gestiegen 

sind, dürfte 2011 auch in Nürnberg eine gewisse Normalisierung eintreten. Einerseits 

ist, wie andernorts auch, die Zahl der Bürobeschäftigten in den vergangenen 

beiden Jahren konjunkturbedingt etwas zurückgegangen. Während die Mieten an 

anderen Standorten entsprechend nachgaben, steht eine solche Korrektur in 

Nürnberg noch aus. Andererseits sind in jüngster Vergangenheit nur im geringen 

Umfang neue Flächen auf den Markt gekommen. Bei annähernd konstantem 

Angebot und stabiler Vermietung dürften sich die Mieten somit kurzfristig nur wenig 

bewegen. 

Zudem sind die Quadratmetermieten mit knapp unter 11 Euro in guter Lage vergleichsweise 

günstig und der Standort Nürnberg weiterhin attraktiv. Dies gilt mit rund 

6 Euro pro Quadratmeter auch für die Randlagen. In der Summe rechnen wir, bei 

weiterhin positiver gesamtwirtschaftlicher Lage, mit leicht um rund 1 Prozent steigenden 

Mieten. Analog dürfte der Anteil leer stehender Flächen kurz- bis mittelfristig 

auf einem weiterhin relativ niedrigen Niveau von ungefähr 6 Prozent verharren. 

BÜROIMMOBILIEN NÜRNBERG 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 21,3 (1,6) 20,4 (-4,2) 20,7 (1,3) 20,9 (1,4) 



Angebot 

109,8 (2,4) 109,3 (-0,5) 109,0 (-0,2) 109,6 (0,5) 

Bürobestand im 1000 qm 3.772 (0,2) 3.801 (0,8) 3.823 (0,6) 3.845 (0,6) 

Leerstand in 1000 qm 230 234 236 237 



6,1 6,2 6,2 6,2 

Top-Lage 10,0 (0,0) 10,5 (5,0) 10,9 (4,0) 11,0 (1,0) 

Seiten-Lage 6,3 (0,0) 6,2 (-1,6) 6,2 (0,0) 6,2 (0,3) 


54 

Aufwärtspotenzial der Mieten nahezu 

ausgeschöpft 

Büromieten dürften 2011 nur leicht 

steigen



12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

-6,0 

-8,0 

Nürnberg 


M ünchen 



Zu Beginn des vergangenen Jahrzehnts befand sich der Nürnberger Handelsimmobilienmarkt 

in einer Krise. Das Mietniveau in 1a-Lagen gab zwischen 2001 und 2005 

um insgesamt rund 15 Prozent nach. Die Flächenausweitungen der Jahre 2006 und 

2008 wurden vom Markt dagegen überraschend gut aufgenommen. Dank erfolgreicher 

Vermarktung der Objekte gingen diese Angebotsausweitungen eher mit 

steigenden denn mit fallenden Durchschnittsmieten einher. In Ausnahmejahren wie 

2009 stiegen die Mieten gar um mehr als 7 Prozent. 

Die Umsätze im Nürnberger Einzelhandel haben seit 2008 wieder angezogen. In 

den vergangenen drei Jahren wurde ein durchschnittliches jährliches Umsatzplus 

von etwa 1 Prozent erreicht. Entsprechend nahm auch die Zahl der im Einzelhandel 

beschäftigten im Jahr 2009 erstmals wieder zu. Parallel hierzu stiegen die Mieten in 

guten Lagen deutlich an. Angesichts der robusten Umsätze der Einzelhändler 

rechnen wir auch für dieses Jahr mit einer Steigerung um etwa 1 Prozent gegenüber 

dem Vorjahr. 

HANDELSIMMOBILIEN NÜRNBERG 


55 

3,0 

2,5 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

Nürnberg 




Nachfrage 



1.413 (0,4) 1.403 (-0,7) 1.409 (0,4) 1.422 (0,9) 




Angebot 

2.821 (1,4) 2.843 (0,8) 2.880 (1,3) 2.914 (1,2) 




2,4 2,4 2,5 2,6 

Top-Lage 112,0 (1,8) 120,0 (7,1) 121,2 (1,0) 122,4 (1,0) 

Seiten-Lage 14,0 (0,0) 14,0 (0,0) 14,0 (0,0) 14,0 (0,3) 


Positiver Trend seit 2006 

Gute Umsatzentwicklung erlaubt 

auch 2011 steigende Mieten

STUTTGART 



6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

-6,0 

-8,0 

-10,0 

Stuttgart 



56 

10,0 

9,0 

8,0 

7,0 

6,0 

5,0 

4,0 

3,0 

2,0 

1,0 

0,0 

Stuttgart 




Unter Deutschlands Top-Immobilienstandorten ragt Stuttgart als derjenige mit der 

niedrigsten Leerstandsquote im Bürobereich hervor. Nur 5 Prozent der Flächen 

waren im Jahre 2010 unvermietet, deutlich weniger als im Schnitt der 

7 Top-Standorte. Ein Grund hierfür ist unter anderem das ungebrochen starke 

Wachstum der Region, das von starken Exporten und einer hohen Innovationskraft 

getrieben wird. Mit 6 Prozent des lokalen Bruttosozialprodukts fließen mehr Mittel in 

Forschung und Entwicklung als an anderen Top-Standorten. 

Bei den Mieten im Büroimmobilienmarkt gehört Stuttgart zu den wenigen Städten, 

die auch 2010 das Niveau der Vorjahre halten konnten. Auch die Leerstandsquote 

blieb in einem wechselhaften makroökonomischen Umfeld konstant. Für die Zukunft 

rechnen wir angesichts der günstigen Rahmenbedingungen in der Region mit steigenden 

Mieten. Der Anteil leer stehender Flächen dürfte auch 2011 auf niedrigem 

Niveau verharren. 

BÜROIMMOBILIEN STUTTGART 



Nachfrage 

BIP in Mrd. Euro 33,2 (0,3) 30,8 (-7,2) 31,5 (2,2) 31,9 (1,4) 

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 55,5 (-0,2) 51,3 (-7,5) 52,3 (2,0) 53,0 (1,2) 


Angebot 

172,7 (2,5) 174,9 (1,3) 174,6 (-0,1) 175,2 (0,3) 





5,1 5,0 5,0 5,0 

Top-Lage 17,0 (3,0) 17,0 (0,0) 17,0 (0,0) 17,2 (1,2) 

Seiten-Lage 8,5 (0,0) 8,5 (0,0) 8,5 (0,0) 8,6 (1,0) 


Wachstumsstandort im Süden… 

...mit guten Aussichten



16,0 

14,0 

12,0 

10,0 

8,0 

6,0 

4,0 

2,0 

0,0 

-2,0 

-4,0 

Stuttgart 




57 

2,0 

1,5 

1,0 

0,5 

Stuttgart 


Seit Ende der 1990er Jahre weist der Stuttgarter Markt für Handelsimmobilien weit 

überdurchschnittliche Mietsteigerungen auf. In einzelnen Jahren waren zweistellige 

Zuwächse zu verzeichnen. Auch die deutlichen Flächenausweitungen der Jahre 

2005 und 2006 konnten den starken positiven Trend kaum dämpfen. Insgesamt 

erwies sich der Stuttgarter Handelsimmobilienmarkt als weitgehend immun gegenüber 

Kriseneinflüssen und verlor selbst im schwierigen Jahr 2009 wenig von seiner 

hohen Attraktivität für Investoren. Bereits 2010 war in den 1a-Lagen der Stuttgarter 

Innenstadt wieder ein deutliches Wachstum spürbar. Die Mieten legten im 

Jahresdurchschnitt um 1,4 Prozent zu. 

Die Perspektive für 2011 hängt zu großen Teilen von der gesamtwirtschaftlichen 

Entwicklung, insbesondere des für die Region bedeutenden industriellen Sektors ab. 

Hier ist jedoch aus unserer Sicht für 2011 mit einer Verlangsamung des 

Aufschwungs zu rechnen. Zusammen mit dem zuletzt deutlich ausgeweiteten 

Angebot an Flächen deutet dies auf niedrigere Mietzuwächse hin. 

HANDELSIMMOBILIEN STUTTGART 




Nachfrage 



1.668 (0,2) 1.651 (-1,1) 1.671 (1,3) 1.687 (1,0) 




Angebot 

3.065 (1,2) 3.088 (0,8) 3.145 (1,9) 3.185 (1,3) 




1,6 1,6 1,6 1,6 

Top-Lage 220,0 (4,8) 220,0 (0,0) 223,4 (1,4) 224,5 (0,6) 

Seiten-Lage 14,0 (7,7) 14,0 (0,0) 14,1 (0,8) 14,2 (0,5) 


Starke Mietsteigerungen in den vergangenen 

Jahren 

In 2011 dürften Handelsmieten nur 

leicht steigen

ÜBERSICHT 

BÜROIMMOBILIEN 


Büroflächenbestand 

in 1000 qm 

Miete in Top-Lage 

in Euro pro qm 

58 

Veränderung Miete 

in % 

Leerstandsquote 

in % 

2009 2010e 2011e 2009 2010e 2011e 2009 2010e 2011e 2009 2010e 2011e 

Augsburg 1.691 1.695 1.701 10,5 10,7 10,9 -4,5 1,9 1,6 5,4 5,1 5,1 

Bremen 3.243 3.280 3.312 12,8 13,0 13,2 2,0 1,6 2,1 5,0 5,5 5,6 

Darmstadt 1.781 1.803 1.824 11,7 11,5 11,6 -2,5 -1,5 1,1 4,7 5,3 5,4 

Dresden 3.785 3.793 3.798 10,5 10,4 10,3 5,0 -0,5 -1,0 11,0 10,7 10,4 

Essen 2.883 3.014 3.061 12,5 12,4 12,6 0,0 -0,7 1,6 4,4 4,5 4,6 

Hannover 4.046 4.066 4.066 12,5 12,5 12,7 0,0 0,0 1,6 7,0 6,7 6,7 

Karlsruhe 2.657 2.682 2.711 11,2 11,5 11,6 1,8 2,6 1,1 2,9 2,6 2,5 

Leipzig 4.073 4.089 4.102 10,8 10,7 10,6 0,0 -1,0 -1,0 18,0 17,7 17,5 

Mainz 1.682 1.700 1.714 12,0 12,2 12,2 4,3 1,3 0,0 5,8 6,0 5,9 

Mannheim 2.220 2.222 2.232 13,2 13,4 13,7 3,1 1,7 1,9 6,2 6,3 6,0 

Münster 2.221 2.244 2.261 12,2 12,3 12,2 1,7 1,1 -1,0 5,4 5,4 5,4 

Nürnberg 3.801 3.823 3.845 10,5 10,9 11,0 5,0 4,0 1,0 6,2 6,2 6,2 

Mittelwert Oberzentren 2.840 2.868 2.886 11,6 11,7 11,8 1,6 0,8 0,7 7,5 7,5 7,4 

Berlin 17.388 17.456 17.479 20,1 19,5 19,8 -8,6 -2,9 1,5 9,0 9,2 9,2 

Düsseldorf 7.195 7.327 7.421 22,0 21,1 21,4 -6,8 -4,0 1,4 10,4 10,9 11,2 

Frankfurt 11.521 11.795 11.957 33,0 32,5 32,5 -5,7 -1,6 0,0 13,6 15,8 15,8 

Hamburg 13.141 13.368 13.565 23,3 22,7 22,9 -2,9 -2,5 0,9 7,8 9,3 9,5 

Köln 6.992 7.029 7.102 20,5 20,1 20,3 -2,4 -1,9 1,0 9,0 9,2 9,2 

München 12.648 12.917 13.106 28,5 27,3 27,6 -8,1 -4,2 1,0 9,6 10,6 10,8 

Stuttgart 6.949 6.981 7.023 17,0 17,0 17,2 0,0 0,0 1,2 5,0 5,0 5,0 

Mittelwert Top-Standorte 10.833 10.982 11.093 23,9 23,3 23,5 -5,6 -2,6 1,0 9,4 10,2 10,3 

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Mittelwerte sind flächengewichtet)

HANDELSIMMOBILIEN 


Handelsflächenbestand 

in 1000 qm 

59 

Miete in Top-Lage 

in Euro pro qm 

Veränderung Miete 

in% 

2009 2010e 2011e 2009 2010e 2011e 2009 2010e 2011e 

Augsburg 890 895 902 100,0 99,4 99,9 0,0 -0,6 0,5 

Bremen 1.259 1.271 1.282 120,0 118,4 117,4 0,0 -1,3 -0,9 

Darmstadt 363 367 371 90,0 89,7 88,7 5,9 -0,3 -1,2 

Dresden 905 926 951 105,0 105,0 106,3 7,1 0,0 1,2 

Essen 795 807 832 108,0 105,8 104,4 -1,8 -2,0 -1,4 

Hannover 897 909 929 180,0 181,4 184,6 0,0 0,8 1,8 

Karlsruhe 493 496 498 110,0 110,6 111,9 0,0 0,5 1,2 

Leipzig 565 578 595 115,0 115,6 116,2 0,0 0,5 0,5 

Mainz 433 442 452 110,0 110,0 110,0 0,0 0,0 0,0 

Mannheim 735 743 751 125,0 127,6 127,9 4,2 2,1 0,2 

Münster 540 550 563 140,0 145,2 149,4 7,7 3,7 2,9 

Nürnberg 1.223 1.271 1.294 120,0 121,2 122,4 7,1 1,0 1,0 

Mittelwert Oberzentren 758 771 785 120,5 120,9 121,6 2,5 0,2 0,5 

Berlin 5.677 5.804 5.928 215,0 217,1 218,0 0,0 1,0 0,5 

Düsseldorf 974 988 1.002 205,0 207,2 208,4 2,5 1,1 0,6 

Frankfurt 1.389 1.422 1.453 245,0 245,0 243,6 6,5 0,0 -0,6 

Hamburg 2.710 2.784 2.828 225,0 225,0 225,0 4,7 0,0 0,0 

Köln 1.392 1.406 1.436 220,0 221,1 222,3 0,0 0,5 0,5 

München 1.841 1.879 1.922 285,0 289,3 292,2 3,6 1,5 1,0 

Stuttgart 959 971 981 220,0 223,1 224,5 0,0 1,4 0,6 

Mittelwert Top-Standorte 2.135 2.179 2.221 228,4 230,1 231,0 2,1 0,8 0,4 

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Mittelwerte sind flächengewichtet)

Impressum 

Herausgeber: DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, 

Rosenstraße 2, 20095 Hamburg 

Vorstand: Dr. Georg Reutter (Sprecher), Dr. Carsten Meyer-Raven, Manfred Salber 

Autoren: 

Verantwortlich: Stefan Bielmeier, Leiter Research und Volkswirtschaft 

Dr. Hans Jäckel, Leiter Volkswirtschaft und Content Management 

Verfasser: Dr. Christine Schäfer, Senior Economist 

Dr. Michael Schuppli, Research Assistent 

Alle DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main 2011 

Nachdruck und Vervielfältigung nur mit Genehmigung der DG HYP 

Disclaimer 

Herausgeber dieses Dokuments ist die DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Hamburg 

Dieses Dokument dient ausschließlich Informationszwecken. Dieses Dokument ist durch die DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank („DZ BANK”) erstellt und zur Verteilung 

in der Bundesrepublik Deutschland bestimmt. Dieses Dokument richtet sich nicht an Personen mit Wohn- und / oder Gesellschaftssitz und / oder Niederlassungen im Ausland, 

vor allem in den Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Großbritannien oder Japan. Dieses Dokument darf im Ausland nur in Einklang mit den dort geltenden Rechtsvorschriften 

verteilt werden, und Personen, die in den Besitz dieser Informationen und Materialien gelangen, haben sich über die dort geltenden Rechtsvorschriften zu informieren und 

diese zu befolgen. Dieses Dokument stellt weder ein öffentliches Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Erwerb von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten dar. 

Die DZ BANK ist insbesondere nicht als Anlageberater oder aufgrund einer Vermögensbetreuungspflicht tätig. Dieses Dokument ist keine Finanzanalyse. Alle hierin enthaltenen Bewertungen, 

Stellungnahmen oder Erklärungen sind diejenigen des Verfassers des Dokuments und stimmen nicht notwendigerweise mit denen dritter Parteien überein. Die DZ BANK hat die Informationen, 

auf die sich das Dokument stützt, aus als zuverlässig erachteten Quellen übernommen, ohne jedoch alle diese Informationen selbst zu verifizieren. Dementsprechend gibt die 

DZ BANK keine Gewährleistungen oder Zusicherungen hinsichtlich der Genauigkeit, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hierin enthaltenen Informationen oder Meinungen ab. Die DZ BANK 

übernimmt keine Haftung für unmittelbare oder mittelbare Schäden, die durch die Verteilung und / oder Verwendung dieses Dokuments verursacht werden und/oder mit der Verteilung und/oder 

Verwendung dieses Dokuments im Zusammenhang stehen. Eine Investitionsentscheidung bezüglich irgendwelcher Wertpapiere oder sonstiger Finanzinstrumente sollte auf der Grundlage eines 

Beratungsgespräches sowie Prospekts oder Informationsmemorandums erfolgen und auf keinen Fall auf der Grundlage dieses Dokuments. Unsere Empfehlungen können je nach den speziellen 

Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermögenslage für einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Da Trading-Empfehlungen stark auf kurzfristigen technischen 

Aspekten basieren, können sie auch im Widerspruch zu anderen Aussagen mit Empfehlungscharakter der DZ BANK stehen. Die Empfehlungen und Meinungen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt 

der Erstellung des Dokuments. Sie können aufgrund künftiger Entwicklungen überholt sein, ohne dass das Dokument geändert wurde. 

Zuständige Aufsichtsbehörde 

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, 

Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt am Main, Germany 


60

Anschriften der DG HYP 


20095 Hamburg 

Rosenstraße 2 

Postfach 10 14 46 

20009 Hamburg 

Telefon (0 40) 33 34-0 

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Internet: www.dghyp.de 

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61

DG HYP 


2011 

Rosenstraße 2 | 20095 Hamburg 

Tel.: (0 40) 33 34-0 | Fax: (0 40) 33 34-11 11 

Februar 

www.dghyp.de Stand:

Regionale Immobilienzentren Deutschland 2011 - DG Hyp

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