Bericht nach Art. 47 RPV - Gemeinde Wollerau

Kanton SchwyzGemeinde WollerauMitwirkungsverfahrenTeilrevision der OrtsplanungBericht nach Art. 47 RPVQuelle: Google Earth511-0118. September 2012

ImpressumAuftragAuftraggeberAuftragnehmerTeilrevision der Ortsplanung WollerauGemeinde WollerauBauverwaltungHauptstrasse 158832 WollerauRemund + KusterBüro für Raumplanung AGChurerstrasse 478808 Pfäffikon SZ055 415 00 15info@remund-kuster.chwww.remund-kuster.chBearbeitungMichael RuffnerQualitätsmanagementX:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 3Inhaltsverzeichnis1. Ausgangslage .................................................................................. 51.1 Teilrevision der Nutzungsplanung ...................................................... 51.2 Teilbereiche der Revision .................................................................... 51.3 Verfahren .............................................................................................. 51.4 Mitwirkung ............................................................................................. 61.5 Öffentliche Auflage ............................................................................. 62. Gefahrenzone................................................................................... 72.1 Gefahrenzone ...................................................................................... 72.2 Baureglementsergänzung Art. 75a – 75d (neu) Gefahrenzonen . 72.2.1 Art. 75a (neu) Gefahrenzone allgemein .......................................... 72.2.2 Art. 75b (neu) Gefahrenzone rot ....................................................... 82.2.3 Art. 75c (neu) Gefahrenzone blau .................................................... 92.2.4 Art. 75d (neu) Gefahrenzone gelb.................................................... 93. Anpassungen Baureglement ........................................................ 103.1 Allgemeine Anpassungen ................................................................ 103.2 Art. 28 Abs. 1 ....................................................................................... 103.3 Art. 28 Abs. 2 d) .................................................................................. 103.4 Art. 29 Abs. 2 b) .................................................................................. 113.5 Art. 35 Abs. 2 ....................................................................................... 113.6 Art. 36 Abs. 2 ....................................................................................... 113.7 Art. 63 Abs. 2 ....................................................................................... 123.8 Art. 64 ................................................................................................... 124. Anpassung Zonengrenzen auf Parzellengrenzen ........................ 134.1 Allgemeine Anpassungen ................................................................ 134.2 Anpassung Gebiet Samstagernstrasse ........................................... 134.4 Anpassung Gebiet Verenastrasse ................................................... 145. Altersheim Turmmatt wird in die öffentliche Zone umgezont ..... 155.1 Ausgangslage .................................................................................... 155.2 Rechtskräftige Zonierung .................................................................. 155.3 Anpassung Zonierung ........................................................................ 155.4 Neue Zonierung .................................................................................. 166. Preiswerter Wohnraum im Gebiet Fritschweg .............................. 176.1 Allgemeines ........................................................................................ 176.2 Zonenplankapazität .......................................................................... 186.3 Resultat Überbauungsstudie ............................................................ 18X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 46.3.1 Ausschnitt aus der Überbauungsstudie .......................................... 186.4 Rahmenbedingungen ...................................................................... 196.4.1 Erschliessung ....................................................................................... 196.4.2 Wald ..................................................................................................... 206.4.3 Naturgefahren .................................................................................... 206.4.4 Gewässerraum ................................................................................... 216.5 Zonierung ............................................................................................. 216.6 Zonenanpassung ............................................................................... 216.7 Anpassung der Zone für preiswerten Wohnungsraum ................. 226.8 Gestaltungsplanpflicht ...................................................................... 226.9 Ergänzung Baureglement ................................................................. 237. Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen .................... 247.1 Bericht nach Art. 47 RPV ................................................................... 247.2 Berücksichtigung der Ziele (Art. 1 RPG) und Grundsätze (Art. 3RPG) der Raumplanung .................................................................... 247.3 Berücksichtigung der Anliegen aus der Bevölkerung .................. 25Anhang ........................................................................................... 26X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 51. Ausgangslage1.1 Teilrevision der NutzungsplanungGesamtrevision wurde2010 abgeschlossenDie Gemeinde Wollerau hat die Gesamtrevision der Ortsplanung im Jahr2010 abgeschlossen. Zwischenzeitlich wurde durch den Kanton Schwyz dieGefahrenkarte für den Bezirk Höfe ausgearbeitet. Nach Genehmigung derGefahrenkarte durch die Regierung haben die Gemeinden 2 Jahre Zeitum die Gefahrenkarte grundeigentümerverbindlich in den Zonenplan zuimplementieren. Um dieses Ziel zu erreichen, ist eine Teilrevision der Nutzungsplanungnotwendig.Die Teilrevision aufgrund der Gefahrenkarte wird zugleich genutzt, umpunktuelle Anpassungen am Zonenplan und am Baureglement vorzunehmen,welche aufgrund von geänderten Verhältnissen respektive Anwendungserfahrungenanzupassen sind.1.2 Teilbereiche der RevisionAusschlaggebend sinddie GefahrenkartenInhalte der TeilrevisionAusschlaggebend für die Teilrevision ist die Umsetzung der Gefahrenkarte.Diese wird im Herbst 2012 vom Kanton erlassen.Neben den Gefahrenkarten beinhaltet die Teilrevision folgende Punkte:Festsetzung der Gefahrenzonen inkl. zugehörender BaureglementsanpassungAllgemeine Anpassungen am BaureglementAnpassung einzelner Zonenabgrenzungen auf ParzellengrenzenFestlegen und Erweitern der Bauzone im Bereich Fritschweg zur Sicherstellungvon preiswertem WohnungsbauFestlegen einer öffentlichen Zone beim Altersheim TurmmatteAktualisierung desÜberbauungsstandesBei der Teilrevision wird keine generelle Überprüfung der Nutzungsplanungvorgenommen, da dies im Rahmen der Gesamtrevision 2010 bereits erfolgte.Da mit der Vorlage eine geringe Erweiterung der Bauzonen im BereichFritschweg ausgeschieden wird, soll der aktuelle Überbauungsstand ermitteltwerden und auf die Richtplankonformität überprüft werden.1.3 VerfahrenVerfahren derNutzungsplanunggemäss PBGDie Teilrevision der Ortsplanung erfolgt gemäss Planungs- und Baugesetz.Die Anpassungen haben folgendes Verfahren zu durchlaufen:1. Verabschiedung durch den Gemeinderat zu Handen der kantonalenVorprüfung und des Mitwirkungsverfahrens2. Vorprüfung durch Volkswirtschaftsdepartement (§ 25 Abs. 1 PBG).X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 63. Mitwirkung4. Bereinigung aufgrund der kantonalen Vorprüfung und des Mitwirkungsverfahrens5. Öffentliche Auflage während 30 Tagen (§ 25 Abs. PBG)6. Evtl. Einsprachebehandlung durch Gemeinderat7. Gemeindeversammlung8. Urnenabstimmung9. Genehmigung durch den Regierungsrat1.4 MitwirkungMitwirkungDer Entwurf der Teilrevision wird der Bevölkerung zur Mitwirkung unterbreitet.Die Resultate des Mitwirkungsverfahrens sind derzeit noch offen.1.5 Öffentliche AuflageÖffentliche AuflageDie öffentliche Auflage gemäss Art. 25 PBG findet nach der Bereinigungder Unterlagen aufgrund des Mitwirkungsverfahrens und der kantonalenVorprüfung statt.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 72. GefahrenzoneSicherstellung derGrundlageGefahrenkarteDie Gefahrenkarte für die Gemeinde Wollerau liegt vor und wird nun inden Zonenplan implementiert. Damit kann sichergestellt werden, dass diekünftige bauliche Entwicklung auf Basis der genehmigten Gefahrenzonenerstellt werden kann.Vorgehen Die Gefahrenkarte wurde durch den Kanton erarbeitet und im Herbst 2012erlassen. Die einzelnen Gefahrenbereiche (ausgearbeitet durch ARGE Hollingerund B-I-G Ingenieurbiologie AG) wurden in den Zonenplan eingefügt.2.1 Gefahrenzone2.2 Baureglementsergänzung Art. 75a – 75d (neu) GefahrenzonenErgänzungBaureglementDie Handhabung der neuen Gefahrenzonen ist im Baureglement der GemeindeWollerau festgelegt. Mit der Festsetzung der spezifischen Artikelsind die Rechte und Pflichten der Bauwilligen geregelt. Folgende Festlegungenwerden im Baureglement der Gemeinde Wollerau eingefügt.2.2.1 Art. 75a (neu) Gefahrenzone allgemeinGefahrenzonenallgemein1 Die Gefahrenzonen bezeichnen Gebiete, welche durch Naturgefahren,insbesondere Hochwasser, Rutschungen, Murgänge, Steinschlag und Lawineneine Gefährdung aufweisen. Es wird unterschieden zwischen derGefahrenzone rot (erhebliche Gefährdung), der Gefahrenzone blau (mittlereGefährdung) und der Gefahrenzone gelb (geringe Gefährdung). DieGefahrenzonen sind den anderen Zonen überlagert.Die Bezeichnung der Gefahrenprozesse (z.B. W für Wildbäche) ist im Zonenplaneingetragen. Genaue Angaben über die zu berücksichtigendenProzesse geben die auf der Gemeinde einsehbaren Gefahrenkarten.2 Ausserhalb der Gefahrenzonen besteht ein Restrisiko, das die Eigentümerund Bauherrschaften in Eigenverantwortung angemessen zu beachtenhaben.3 Die Bestimmungen der Gefahrenzonen beziehen sich auf alle Neubauten,Ersatzbauten und Umbauten von Gebäuden und Anlagen sowie auf dieUmgebungsgestaltung. Innerhalb aller Gefahrenzonen sind Veränderungender Umgebungsgestaltung, welche die Gefährdung beeinflussen, insbesondereGeländeveränderungen und der Bau oder Abbruch von Mauernbewilligungspflichtig. Kleinere, nicht schadenpotenzialrelevante Umbautenbei Gebäuden können ohne Schutz des gesamten Gebäudes realisiertwerden, sofern das Schadenausmass und der Kreis der gefährdetenPersonen nicht erhöht wird. Die Umbauten sind so zu gestalten, dass sieX:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 8später ohne Anpassungen in den Gesamtobjektschutz integriert werdenkönnen.4 Die Dimensionierung, die Anordnung und die Umgebungsgestaltung vonBauten haben auf die Gefährdung Rücksicht zu nehmen. Insbesonderedarf in allen Gefahrenzonen die Gefährdung von Nachbargrundstückennicht wesentlich erhöht oder das Überbauen derselben verhindert werden.Der entsprechende Nachweis ist im Rahmen des Baugesuchs zu erbringen.5 Der Gemeinderat hat den Nachweis zur Schadenabwehr im Bewilligungsverfahrenzu prüfen und sofern notwendig ergänzende Auflagen zu machen.Er kann aufgrund der lokalen Gefahrensituation oder Risiken weitergehendeMassnahmen verlangen. Er kann Ausnahmen von Bestimmungenbewilligen, wenn aufgrund von Massnahmen die Gefahrensituation beseitigtoder hinreichend reduziert werden konnte, oder wenn im Zusammenhangmit Bauvorhaben Massnahmen getroffen werden, welche eine Gefährdungdes Gebietes aufheben.6 Von den Bauten und Anlagen darf keine Gefährdung der Umwelt ausgehen.Umweltgefährdende Materialien dürfen nur in gesicherten Behälternund Räumen gelagert werden. Dabei sind Tankanlagen und dergleichengegen Aufschwimmen und Verschieben sowie gegen das Bersten der ZuundAbleitungen zu schützen. Insbesondere die Gebäudehülle, die Lüftungund Einfüllstutzen sind baulich ausreichend vor aussergewöhnlichen Ereignissenzu schützen.7 Bei Überschwemmungsgefahr sind Geländeveränderungen so zu gestalten,dass das Wasser möglichst ungehindert abfliessen kann und dass keinunerwünschter Aufstau oder Ablenkung des Abflusses erfolgt.2.2.2 Art. 75b (neu) Gefahrenzone rotGefahrenzone rot1 Die Gefahrenzone rot bezeichnet die Gebiete mit erheblicher Gefährdung.Neubauten und der Wiederaufbau von Bauten sind grundsätzlichverboten.2 Wesentliche Umbauten von bestehenden Gebäuden können nur bewilligtwerden, wenn gleichzeitig mit baulichen Massnahmen das Schadenrisikoauf ein Minimum reduziert wird und die Anzahl der gefährdeten Personennicht erhöht wird.3 Standortgebundene Bauten können als Ausnahme bewilligt werden,wenn sie mit sichernden Massnahmen vor Zerstörung und Schaden geschütztwerden. Im Übrigen gelten die Bestimmungen der GefahrenzoneBlau.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 92.2.3 Art. 75c (neu) Gefahrenzone blauGefahrenzone blau1 Bauten und Anlagen sind so zu erstellen, dass die Wahrscheinlichkeit unddas Ausmass eines Schadens verhindert oder wenigstens minimiert werdenkann. Dies soll durch eine optimale Standortwahl, die konzeptionelle Gestaltungsowie geeignete bauliche Massnahmen unter Wahrung der Verhältnismässigkeiterreicht werden.2 Der Nachweis, dass dem Schutz vor Naturgefahren hinreichend Rechnunggetragen wird, ist jedem Gesuch beizulegen. Dabei ist auf alle Gefahrenkartenund dazugehörigen Unterlagen, welche das Bauvorhaben betreffen,Bezug zu nehmen. Der Nachweis ist von einem durch die Gemeindeanerkannten Fachexperten beizubringen.3 Die Bauten sind so zu dimensionieren, dass sie den Belastungen aus denNaturgefahren schadlos standhalten (insbesondere statischer und dynamischerDruck, Auftrieb durch Einstau oder Grundwasseranstieg, Auflastdurch flüssige und feste Stoffe, Anprall von Einzelkomponenten, Unterkolkung,rutschen des gesamten Geländes, partielle oder differentiale Rutschung).4 Bei wasserhaltigen Prozessen sind die Aussenwände bis zur seltenen Überschwemmungshöhein dichter Bauweise auszuführen. Die Gebäudehülle istso zu realisieren, dass sie durch den Wassereinstau keinen Schaden nimmt.Sämtliche Gebäudedurchdringungen sind bis auf die Überschwemmungshöhevon seltenen Ereignissen dicht auszuführen.2.2.4 Art. 75d (neu) Gefahrenzone gelbGefahrenzone gelbDie Gefahrenzone gelb bezeichnet die Gebiete mit verschiedenen Gefährdungenals Hinweis. Der Schutz des eigenen Gebäudes liegt in der Eigenverantwortung.Da der Schutz meist mit einfachen Massnahmen realisiertwerden kann, wird dem Bauherrn empfohlen, die Gefährdung mit denAuflagen analog der Gefahrenzone blau zu eliminieren. Ein Nachweis istnur bei einer möglichen Gefährdung Dritter und bezüglich umweltgefährdendenMaterialien zu erbringen. Bei Sonderrisiken, insbesondere wichtigenVersorgungseinrichtungen oder grossen Warenlagern, gelten die Bestimmungender Gefahrenzone blau.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 103. Anpassungen Baureglement3.1 Allgemeine AnpassungenAllgemeineAnpassungenDas rechtskräftige Baureglement der Gemeinde Wollerau wurde mit demRegierungsratsbeschluss Nr. 1069/2010 am 19. Oktober 2010 genehmigt. ImRahmen der Teilrevision sollen folgende Anpassungen vorgenommen werden:3.2 Art. 28 Abs. 1BISHERAnrechenbareBruttogeschossflächeNEUAnrechenbareBruttogeschossfläche1) Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- undunterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der inneren Wandquerschnitte.1) Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- undunterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der inneren Wandquerschnitte,exklusiv der äusseren Wandquerschnitte.3.3 Art. 28 Abs. 2 d)BISHERAnrechenbareBruttogeschossfläche2) Davon werden nicht angerechnet:…d) Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslichnicht anrechenbare Räume erschliessen;…NEUAnrechenbareBruttogeschossfläche2) Davon werden nicht angerechnet:…d) Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslichnicht anrechenbare Räume erschliessen. Die Fläche des Liftschachtes(Innenmass) wird nur in einem Geschoss an die Bruttogeschossflächeangerechnet.…X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 113.4 Art. 29 Abs. 2 b)BISHERAnrechenbareLandfläche2) Nicht angerechnet werden:…b) die für die Erschliessung notwendige Fahrbahnfläche, soweit es sichnicht um eigentliche Hauszufahrten handelt;…NEUAnrechenbareLandfläche2) Nicht angerechnet werden:…b) die für die Erschliessung notwendige Fahrbahnfläche (ohne Trottoir),soweit es sich nicht um eigentliche Hauszufahrten handelt;…3.5 Art. 35 Abs. 2BISHERDachnormNEUDachnorm2) Die Kniestockhöhe wird ab Oberkant Dachgeschossboden bis zurSchnittlinie der Fassadenhaut mit Oberkant Dachfläche, die Dachstockhöheab Oberkant Dachgeschossboden bis zum höchsten Punktder Dachkonstruktion gemessen.2) Die Kniestockhöhe wird ab Oberkant Dachgeschossboden bis zurSchnittlinie der Fassadenhaut mit Oberkant Dachfläche, die Dachstockhöheab Oberkant Dachgeschossboden bis zum höchsten Punktder Dachkonstruktion gemessen.3.6 Art. 36 Abs. 2BISHER8. Abständea) Grenzabstandaa) Begriff und MessweiseNEU8. Abständea) Grenzabstandaa) Begriff und Messweise2) Über die Fassade vorspringende, auch abgestützte Gebäudeteile, wieDachvorsprünge, Treppen , Erker, Balkone usw. werden nur soweit mitberechnet,als ihre Ausladung 1.50 m übersteigt oder ihre Länge, mitAusnahme der Dachvorsprünge, mehr als einen Drittel der Fassadenlängebeträgt.2) Einseitig über Über die Fassade vorspringende, auch abgestützte Gebäudeteile,wie Dachvorsprünge, Treppen , Erker, Balkone usw. werdennur soweit mitberechnet, als ihre Ausladung 1.50 m übersteigt oder ihreLänge, mit Ausnahme der Dachvorsprünge, mehr als einen Drittel derFassadenlänge beträgt.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 123.7 Art. 63 Abs. 2BISHER4. Wohnzonen(W1 bis W4)2) Für die einzelnen Wohnzonen gelten folgende Vorschriften:…b) In der Wohnzone 2 Geschosse (W2) sind alleinstehende Ein- und Zweifamilienhäusermit Klein- und Einliegerwohnungen sowie zusammengebauteEinfamilienhäuser gestattet.…NEU4. Wohnzonen(W1 bis W4)2) Für die einzelnen Wohnzonen gelten folgende Vorschriften:…b) In der Wohnzone 2 Geschosse (W2) sind alleinstehende Ein- und Zweifamilienhäusermit Klein- und Einliegerwohnungen sowie zusammengebauteEinfamilienhäuser gestattet. Mit einem Gestaltungsplan könnenauch Mehrfamilienhäuser realisiert werden, welche die Baumasseder Wohnzone W2 einhalten.…3.8 Art. 64NEU Abs. 34. Wohn- und Gewerbezonen(WG2 bis WG4 undWF)3) In der Wohn- und Gewerbezone 2 Geschosse (WG2) sind analog zurWohnzone 2 alleinstehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit Klein- und Einliegerwohnungensowie zusammengebaute Einfamilienhäuser gestattet.Mit einem Gestaltungsplan können auch Mehrfamilienhäuser realisiertwerden, welche die Baumasse der Wohnzone W2 einhalten.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 134. Anpassung Zonengrenzen auf Parzellengrenzen4.1 Allgemeine AnpassungenZonengrenzkorrekturenGrundstücksgrenzen und Zonengrenzen verlaufen teilweise nicht identisch.An einzelnen Orten sind die Abgrenzungen nicht abschliessend nachvollziehbar.Im Rahmen der Teilrevision werden hier im Gebiet Samstagernstrasseund im Gebiet Verenastrasse Bereinigungen vorgenommen.4.2 Anpassung Gebiet SamstagernstrasseZonengrenzkorrekturen Im Gebiet Samstagernstrasse bestehen bei den Parzellen Kat. Nr. 840, 380,1017 und 841 keine zweckmässigen Zonenabgrenzungen. Im Rahmen dervorliegenden Teilrevision sollen diese bereinigt und angepasst werden. Eswerden die beiden Zonen WG3 und G1 abgeglichen.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 144.4 Anpassung Gebiet VerenastrasseZonengrenzkorrekturen Im Gebiet Verenastrasse bestehen bei den Parzellen Kat. Nr. 618,133, 2377,855, und 134 keine zweckmässigen Zonenabgrenzungen. Im Rahmen dervorliegenden Teilrevision sollen diese bereinigt und angepasst werden. Eswerden die beiden Zonen G1 und W2 abgeglichen.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 155. Altersheim Turmmatt wird in die öffentliche Zoneumgezont5.1 AusgangslagePlatzdefizitDie Grundstücke Kat. Nr. 1396 und 128 sind im Eigentum der GemeindeWollerau und wurden der Stiftung Alterszentrum Turm-Matt und der GenossenschaftAlterswohnungen Turm-Matt im Baurecht abgegeben.Gemäss der Bedarfsplanung des Kantons besteht ein Platzdefizit von rund55 Plätzen bis ins Jahr 2030. Aufgrund dieser Ausgangslage hat sich eineErweiterung des Alterszentrums Turm-Matt als zweckmässig erwiesen.GemeinsamesGesamtprojektDie Genossenschaft sowie die Stiftung beabsichtigen in einer ersten Phasezusammen mit der Gemeinde Wollerau die Weichen für die Erweiterungauf planungsrechtlicher Stufe zu stellen. Ziel ist, dass mit einem Gesamtprojekt,das ermittelte Platzdefizit behoben werden kann.5.2 Rechtskräftige ZonierungWohnzone W4Das Alterszentrum liegt in der Wohnzone W4. Basierend auf einem Gestaltungsplanvon 1992 wurde die Alterssiedlung Turm-Matt erstellt und im Verlaufder Zeit permanent erweitert. Die möglichen Nutzung sind aufgrundder Vorgaben des Gestaltungsplanes konsumiert. Zusätzliche Erweiterungensind ohne Anpassung des Gestaltungsplanes nicht mehr möglich.5.3 Anpassung ZonierungÖBAVorteileIm Rahmen des geplanten Gesamtkonzepts der Erweiterung AlterszentrumTurm-Matt soll als Basis die Zonierung angepasst werden. Die heute bestehendeWohnzone W4 soll in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagenumgezont werden. In einem folgenden Schritt ist geplant, den Gestaltungsplanauf das Gesamtprojekt anzupassen.Mit der Umzonung können leichte baurechtliche Verbesserungen für daskünftige Gesamtkonzept erreicht werden. Eine Optimierung besteht insbesonderebei der möglichen Nutzung. Es können Nutzungsreserven von rund670m 2 erreicht werden.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 165.4 Neue ZonierungÖBAX:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 176. Preiswerter Wohnraum im Gebiet Fritschweg6.1 AllgemeinesArbeitsgruppepreiswerterWohnungsbauDie Gemeinde Wollerau beabsichtigt, den Bau von preiswertem Wohnungsbauzu fördern. Der Gemeinderat hat zu diesem Zweck eine Arbeitsgruppeunter dem Titel „Wohnbaugenossenschaft Wollerau“ bestimmt undbeauftragt, geeignete Liegenschaften für die Realisierung von genossenschaftlichenWohnungen zu evaluieren.Im Vordergrund stand hierfür die Liegenschaft Kat. Nr. 818 am Fritschweg.Erste Abklärungen und Studien haben gezeigt, dass die Realisierung einergenossenschaftlichen Wohnüberbauung an dieser Lage grundsätzlichmöglich ist.Ausschnitt rechtskräftigerZonenplanX:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 186.2 ZonenplankapazitätArbeitsgruppepreiswerterWohnungsbauMit der Erweiterung der Bauzone Fritschweg für preiswertem Wohnungsbau,wird die Kapazität der Bauzone erhöht. Die Berechnung der nochunüberbauten Baulandreserven hat gezeigt, dass die Gemeinde Wollerauderzeit über rund 9.39 ha unüberbaute Wohnzonen verfügt (Stand April2012). Im Vergleich mit den überbauten Wohnbauzonen von 99.35 ha(Stand April 2012) entspricht dies einem Anteil von rund 8.6 Prozent. Gemässkantonalem Richtplan dürfen die Baulandreserven je Hauptnutzungskategoriemaximal 25 % betragen. Dieser Wert ist deutlich unterschritten.Die Bauzonenerweiterung von rund 0.47ha entspricht lediglich einer Erweiterungvon 0.5%. Die Vorgaben des kantonalen Richtplanes sind diesbezüglicheingehalten.6.3 Resultat ÜberbauungsstudieÜberbauungsstudieDie Gemeinde Wollerau hat das Planungsbüro Remund+Kuster im Frühjahr2011 mit der Ausarbeitung einer Machbarkeitsstudie beauftragt. Die Studiewurde Ende März 2011 fertiggestellt. Es hat sich gezeigt, dass in diesemGebiet eine zweckmässige, genossenschaftliche Wohnüberbauung grundsätzlichrealisiert werden kann. Im Rahmen der Studie wurde jedoch festgestellt,dass einzelne Punkte noch im Detail zu klären sind, respektive einzelneRahmenbedingungen optimiert werden müssen. Folgende Rahmenbedingungensind für eine zweckmässige Überbauung zu beachten:Rahmenbedingungenfür die Realisierungvon kostengünstigemWohnraumDie Hanglage lässt eine Wohnüberbauung grundsätzlich zu. Es ist jedochmit einem leicht erhöhten Kostenfaktor zu rechnen.Die bestehende Zonierung (W2) ist für die Realisierung einer Genossenschaftssiedlungzu locker. Dies wirkt sich massgeblich auf die Realisierungskostenaus, was dem Prinzip des kostengünstigen Wohnraumswiederspricht. Die zulässige Dichte ist mit einer Umzonung zu erhöhen.Die Zonenfläche ist mit rund 5.48 ha zu gering, um die geplante AnzahlWohnungen realisieren zu können. Eine zusätzliche Einzonung von rund0.47 ha ist notwendig.Die Erschliessung via Fritschweg ist mit einem Gefälle bis zu 14.5 % sehrsteil.6.3.1 Ausschnitt aus der ÜberbauungsstudieZwei typischeKonzeptansätzeIm Rahmen der Studie zur Zonierung und Bebaubarkeit der Parzelle KTN 818wurden zwei Richtprojekte skizziert. Diese bilden zwei typische Konzeptansätzefür das Bauen in einer Hanglage. Daneben bestehen weitere Ansätzeund eine Vielzahl von Detaillösungen zur Bewältigung der Hangsituation.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 19Variante LängsVariante Quer6.4 Rahmenbedingungen6.4.1 ErschliessungGroberschliessungDas Grundstück ist gemäss Erschliessungsplan bereits groberschlossen. Essind keine Anpassungen an der Erschliessungsplanung notwendig.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 20Groberschliessung istvorhandenFeinerschliessungDie Feinerschliessung für den motorisierten Verkehr ist grundsätzlich Sachedes Projekts. Das Gelände ist sehr steil, sodass bei der verkehrstechnischenErschliessung massgeblich auf das Strassengefälle sowie die Einbindung indie Landschaft (Stützmauern, Geländeeinschnitte etc.) zu achten ist. ImRahmen des Gestaltungsplanes ist die verkehrstechnische Erschliessungsowohl hinsichtlich technischer Machbarkeit als auch hinsichtlich Gestaltungaufzuzeigen.6.4.2 WaldWaldfeststellungsverfahrenDas Gebiet wird sowohl auf der Westseite wie auch auf der Ostseite vonWaldflächen begrenzt. Im Rahmen der Anpassung der Nutzungsplanungist ein Waldfeststellungsverfahren durchzuführen.6.4.3 NaturgefahrenKeine NaturgefahrenvorhandenDie Gefahrenkarten sind nur für die bestehenden Bauzonen ausgeschiedenworden. Für das Gebiete Fritschweg (heute Landwirtschaft) ist keineexplizite Festlegung erfolgt. Abklärungen bei den beauftragten Ingenieurbüroshaben jedoch ergeben, dass aufgrund des aktuellen Wissenstandesin diesem Gebiet keine massgeblichen Naturgefahren hinsichtlich Wasserund Sturzprozesse vorhanden sind. Hingegen ist in Teilbereichen mit oberflächlichenRutschungen (max. 1 m, wahrscheinlich 0.25 – 0.5 m mächtigeSchicht) zu rechnen. Um diese zu sichern, sind dannzumal entsprechendeX:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 21Objektschutzmassnahmen zu realisieren.ObjektschutzmassnahmenErste Abklärungen mit dem Amt für Naturgefahren haben gezeigt, dasseine Bebauung unter Einhaltung der entsprechenden Objektschutzmassnahmenmöglich ist. Massgeblich ist eine Gesamtkonzeption, welche dienotwendigen Sicherungsmassnahmen bereits im Konzept vorsieht. DieHangsicherung erfolgt primär mit der Realisierung der Hochbauten, allenfallsmit zusätzlichen Massnahmen der Umgebungsgestaltung.6.4.4 GewässerraumGewässer werdennicht tangiertDie beiden westlich und östlich flankierenden Gewässer liegen mehr als 10m abseits der neuen Bauzone, innerhalb des Waldes. Die beiden Gewässer,respektive die künftigen Gewässerräume, werden durch die Einzonungnicht tangiert.6.5 ZonierungSpezifische Zonepreiswerter WohnungsbauWPFDie heutige Bauzone, respektive die geplante Bauzonenerweiterung, sollmit einer spezifischen Zone für preiswerten Wohnraum vorgenommen werden.6.6 ZonenanpassungVerdichtung undErweiterung derBauzoneDer nördliche Teil des Grundstücks ist bereits rechtskräftig der WohnzoneW2 zugeordnet. Der südliche Hangteil ist in der Landwirtschaftszone. Füreine zweckmässige Überbauung ist gemäss der Überbauungskonzepteeinerseits eine Zonenerweiterung erforderlich, andererseits eine Verdichtungder bestehenden Zonierung notwendig.Es ist vorgesehen, die bestehende Wohnzone W2 in eine Zone für preiswertenWohnraum umzuzonen. Weiter soll eine Fläche im Umfang von rund0.47 ha von der Landwirtschaftszone in die Zone für preiswerten Wohnungsbaueingezont werden.Diese Zonenanpassung bildet ortsbaulich ein Gegenstück zur Bebauungder Hanglage im Bereich Balbweg. Sie tritt jedoch aufgrund der landschaftlichenKammerbildung nicht wesentlich in Erscheinung.LandschaftsschutzzoneIn der Bilanz verbleibt eine Fläche von rund 0.1 ha in der Landwirtschaftszone.Aufgrund der Bedeutung für den Umgebungsschutz wird sie dementsprechendder südlich angrenzenden Landschaftsschutzzone zugeordnet.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 226.7 Anpassung der Zone für preiswerten WohnungsraumEs ist vorgesehen, die Grundstücke in die Zone für preiswerten Wohnungsbaueinzuzonen. Des Weiteren soll das Gebiet mit einer Gestaltungsplanpflichtbelegt werden.6.8 GestaltungsplanpflichtNachweise imGestaltungsplanGestaltungsplanrichtlinienFür das Gebiet ist eine Gestaltungsplanpflicht vorgeschrieben. Im Rahmendes Gestaltungsplanes sind zusätzlich zu den kantonalen Anforderungenfolgende Nachweise zu erbringen. Die Zusatzanforderungen werden imBaureglement von Wollerau als Gestaltungsplanrichtlinien festgesetzt. Freihaltung des westseitigen Geländestreifens mit den Steilhangpartienin Verbindung mit der Waldabstandsfläche Beschränkung auf 3 Vollgeschosse und maximal 1 sichtbares Untergeschoss.Diese Geschosszahl darf auch in einem Gestaltungsplan nichtüberschritten werden. Im Rahmen des Gestaltungsplanes darf die die anrechenbare BGF von7‘800m 2 nur soweit ausgeschöpft werden, als neben den anderen Vorteilendie verbindliche Durchgrünung der Bebauung besonders wirksamist. Eine Umgebungsgestaltung soll eine das Ortsbild prägende Durchgrünungsicherstellen und dabei Stützmauern auf ein Minimum beschränken. Die Sicherung der Naturgefahren (Hangrutschungen) ist als integralerBestandteil der Umgebungsgestaltung vorzusehen.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 236.9 Ergänzung BaureglementNeue BaureglementsartikelDie neue Zone für preiswertem Wohnungsbau wird im Baureglement wiefolgt festgelegt:1 Die Wohnzone für preiswerten Wohnungsbau Fritschweg bezweckt dieFörderung von preiswertem Wohnraum.2 Als preiswerter Wohnraum sind nur Mietwohnungen zulässig, die alsHauptwohnungen (Wohnsitz) genutzt werden. Im Baurechtsvertrag wirddie Mietzinskontrolle als auch die Mieterauswahl durch den Gemeinderatgeregelt.3 Der preiswerte Wohnraum muss während der ganzen Geltungsdauer derWohnzone für preiswerten Wohnraum erhalten bleiben.4 Für die Wohnzone für preiswerten Wohnungsbau Fritschweg WPF ist einemaximale anrechenbare Ausnützung von 7’800 m² zulässig. Die übrigenGrundmasse entsprechen den Vorgaben der Wohnzone W3.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 247. Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen7.1 Bericht nach Art. 47 RPVAnforderungenGemäss Art. 47 Abs. 1 der Verordnung über die Raumplanung (RPV) vom28. Juni 2000 wird folgender Bericht verlangt:Art. 47 Genehmigung von Nutzungsplänen1 Die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, erstattet der kantonalenGenehmigungsbehörde (Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber, wie die Nutzungsplänedie Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG),die Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläneund Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigenund wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts,insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen.Erlassende BehördeKantonale GenehmigungsbehördeDie erlassende Behörde des Teilzonenplanes ist der Gemeinderat Wollerau.Gemäss § 28 PBG ist der Regierungsrat die kantonale Genehmigungsbehördefür Nutzungspläne.7.2 Berücksichtigung der Ziele (Art. 1 RPG) und Grundsätze (Art. 3RPG) der RaumplanungDie Ziele und Grundsätze der Raumplanung werden berücksichtigt. Namentlichsind folgende Themen zu erwähnen:Die Zonenanpassungen sind flächenmässig geringfügig und habenkeinen Einfluss auf die Ortsentwicklung von Wollerau.Die Anpassungen am Baureglement basieren aufgrund von Erfahrungenmit dem bestehenden Baureglement. Die Anpassungen sind indiesem Sinne Präzisierungen und Klärungen für den Vollzug.Die Realisierung von preiswertem Wohnungsbau liegt im öffentlichenInteresse. Mit der Umzonung verfolgt die Gemeinde Wollerau dieses Zielaktiv.Die Umzonung des Gebiets Turm-Matte eine Zone für öffentliche Bautenund Anlagen untermauert das Anliegen der Gemeinde Wollerau,das Alterszentrum der Nachfrage entsprechend zu entwickeln.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 257.3 Berücksichtigung der Anliegen aus der BevölkerungART. 4 INFORMATION UND MITWIRKUNGAnforderungenAuflage- undEinspracheverfahrenResultate MitwirkungsundAuflageverfahren1 Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden unterrichten die Bevölkerungüber Ziele und Ablauf der Planungen nach diesem Gesetz.2 Sie sorgen dafür, dass die Bevölkerung bei Planungen in geeigneter Weisemitwirken kann.3 Die Pläne nach diesem Gesetz sind öffentlich.Aufgrund von § 25 PBG kann jedermann während der öffentlichen Auflagefristvon 30 Tagen beim Gemeinderat schriftlich Einsprache erheben.Die beiden Verfahren sind noch nicht durchgeführt, weshalb zum heutigenZeitpunkt noch keine Angaben über die Wünsche resp. Mitarbeit der Bevölkerunggemacht werden können.X:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 26AnhangA) Berechnung ZonenplankapazitätX:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx

Teilrevision der Ortsplanung Wollerau 27Gemeinde WollerauZonenplan vom:Erschliessungs- undÜberbauungsstand:Erhebung vom:Planer:Zonenplan Siedlung, nicht überbaute BauzonenStand April 2012RRB Nr.1069/201013. April 201213. April 2012Remund + Kuster, Büro für Raumplanung AGChurerstrasse 47, 8808 Pfäffikon, Tel. 055/415 00 15FlächenkategorieStand der Überbauung und ErschliessungÜberbautUnüberbautBaureifTotal AnteilTotal Innert Länger- Total überbaut unüberbautüber- Heute 5 Jahren fristig unüber- und un- an Flächen--baut baureif baureif baureif baut überbaut kategorieZone A VF Z one+A+VF B C D E B+C+D+E mit VF in %a) Wohnzonen (W)- W1 10.58 0.00 0.00 10.58 0.16 0.10 0.00 0.00 0.26 10.84- W2 60.77 0.00 0.00 60.77 0.00 3.77 0.00 1.87 5.64 66.41- W2a 6.60 0.00 0.00 6.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6.60- W3 16.57 0.00 0.00 16.57 0.57 1.06 0.97 0.00 2.61 19.18- W4 4.84 0.00 0.00 4.84 0.87 0.00 0.00 0.00 0.87 5.71Total Wohnzonen (W) 99.35 0.00 0.00 99.35 1.60 4.94 0.97 1.87 9.39 108.74 9%b) Mischzonen (WGm)- WG2 1.18 0.00 0.00 1.18 0.00 0.21 0.00 0.00 0.21 1.39- WG3 3.42 0.00 0.00 3.42 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3.42- WG4 5.24 0.00 0.00 5.24 0.00 0.19 1.77 0.00 1.96 7.20- WA 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5.61 5.61 5.61- WF 0.44 0.00 0.00 0.44 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.44Total Mischzonen (WGm) 10.28 0.00 0.00 10.28 0.00 0.40 1.77 5.61 7.78 18.06 43%c) Kernzonen (WGk)- K 6.35 0.00 0.00 6.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6.35- Z 1.78 0.00 0.00 1.78 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.78Total Kernzonen (WGk) 8.13 0.00 0.00 8.13 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 8.13 0%d) Arbeitszonen bzw . Industrieundreine Gew erbezonen (IG)- G1 10.32 0.00 0.00 10.32 0.00 1.73 0.00 0.00 1.73 12.05- G2 0.07 0.00 0.00 0.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.07- I 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00Total Arbeitszonen bzw . Industrieundreine Gew erbezonen (IG) 10.39 0.00 0.00 10.39 0.00 1.73 0.00 0.00 1.73 12.12 14%e) Weitere Zonen mitspeziellen Vorschriften (üZ)- IC 0.16 0.00 0.00 0.16 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.16- ZGG 1.45 0.00 0.00 1.45 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.45Total Weitere Zonen mitspeziellen Vorschriften (üZ) 1.61 0.00 0.00 1.61 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.61 0%f) Fläche für öffentlicheBauten und Anlagen (FöBA)- ÖBA 13.41 0.00 0.00 13.41 0.00 1.39 0.00 0.00 1.39 14.80Total Fläche für öffentlicheBauten und Anlagen (FöBA) 13.41 0.00 0.00 13.41 0.00 1.39 0.00 0.00 1.39 14.80 9%Total Nettosiedlungsfläche(NSF) 143.18 0.00 0.00 143.18 1.60 8.45 2.74 7.49 20.28 163.46 12%g) Grünzonen,Freihaltezonen (FF)- L 2.02 0.00 0.00 2.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.02Total Grünzonen,Freihaltezonen (FF) 2.02 0.00 0.00 2.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.02 0%Total Bruttosiedlungsfläche(BSF) (NSF+FF) 145.20 0.00 0.00 145.20 1.60 8.45 2.74 7.49 20.28 165.48 12%Verkehrsflächen nicht berücksichtigt!A) Baubewilligung erteiltB) Gestaltungsplan rechtskräftigC) BaureifD) Innert 5 Jahren baureifE) Längerfristig baureifVF) VerkehrsflächenX:\RP\511 Wollerau\01 OP\ab 2012\Berichte\Erläuterungsbericht Teilrevision OP.docx