Fischer - Baugrund.de

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IPD Real Estate Kongress – 03. Februar 2011 – Frankfurt/Main
„Immobiliennutzer vs. Immobilieninvestoren – Widerspruch oder Partnerschaft?“
IPD Real Estate Kongress – 03. Februar 2011 – Frankfurt/Main
Immobiliennutzer vs. Investoren - Niels Fischer – BauGrund Gruppe – Berlin/Bonn
Seit mehr als 80 Jahren erfolgreiche Verwaltung von Immobilien-Vermögen
Wir managen Ihre Immobilien. We manage your properties.
www.baugrund.de

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01 Fragen! – und Antworten?
SQM: Herr Fischer, Sie haben kürzlich geäußert, dass der Erfolg von Immobilien allzu sehr auf
die Rendite des Investors ausgerichtet sei und dabei vergessen würde, dass eine Immobilie
auch die Zwecke des Nutzers unterstützen muss. Was genau haben Sie damit gemeint?
Fischer: Rendite ist kein Selbstzweck! Hinter allem Wirken stehen Menschen und hier gehört
das Geben und Nehmen in den Mittelpunkt. Ich habe die Wahrnehmung, dass zwar auch in
anderen Branchen, aber besonders in der Immobilienwirtschaft die Frage dominiert:
Wie kann ich am meisten für mich herausholen.
Quelle: MIDEON GmbH - SQM Report 2009/2010
„Dient die Immobilie dem Nutzer? Der Mieter ist die Grundlage der Rendite“
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01 Fragen! – und Antworten?
SQM: Gibt es motivierende Beispiele, die eine Orientierung bieten können?
Fischer: Ich sehe nur selten leere Hotels. In diesem Segment ist es die Aufgabe des Managers
sich um seine Gäste zu kümmern, bzw. dafür Sorge zu tragen, dass die Hotelmitarbeiter
diese Aufgabe erfüllen.
Fläche per se ist nicht wertvoll. Erst durch den erfolgreichen Betrieb einer Immobilie wird ein
Wert geschaffen. Hierfür braucht es einen Kümmerer, der seine Mieter pflegt, erreichbar ist,
ein offenes Ohr hat. Das sind einfache Grundwerte, die den Mut verlangen, sich mehr als
Mensch in den Markt einzubringen und weniger als renditegekürter Triumphkönig.
Quelle: MIDEON GmbH - SQM Report 2009/2010
„Dient die Immobilie dem Nutzer? Der Mieter ist die Grundlage der Rendite“
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01 Fragen! – und Antworten?
SQM: Häufig ist gerade bei ausländischen Investoren zu beobachten, dass diese kaum über
eigene Strukturen am Investitionsstandort verfügen. Wie steht es um die Nutzerorientierung,
wenn zentrale Immobilien-Aufgaben wie Facility Management und Vermarktung an externe
Dienstleister abgegeben werden?
Fischer: Ich sehe darin ebenfalls kein Problem, solange das Management funktioniert und
eine langfristigere Bindung zum Investor besteht. Doch bei kurzer Haltedauer ist das so
nicht gewährleistet und bei aufkommenden Problemen versucht jeder die heiße Kartoffel
möglichst schnell weiterzugeben anstatt sich mit Lösungen zu beschäftigen.
Das Abschöpfen von Überschüssen steht im Vordergrund, unangenehme Wahrheiten will
keiner hören. Doch Taubheit verbessert die Situation nicht. Häufig wird der Dienstleister als
Fußabtreter benutzt, wenn die eigenen Konzepte scheitern.
Quelle: MIDEON GmbH - SQM Report 2009/2010
„Dient die Immobilie dem Nutzer? Der Mieter ist die Grundlage der Rendite“
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01 Fragen! – und Antworten?
SQM: Wie steht es eigentlich um die generelle Bedarfslage für Flächen?
Fischer: Der sogenannte "Schweinezyklus" verdeutlicht immer wieder aufs Neue, dass unser
Investitionsverhalten im Immobiliensektor eher kurzfristig orientiert ist. Der Investitions- und
Entwicklungsdruck nutzt eine temporäre Knappheit und es entstehen zu viele Flächen, die
langfristig nicht gebraucht werden.
Von dem teils wirtschaftlich, teils gewohnheitsmäßig bedingten Zwang investieren, entwickeln und
bauen zu müssen, werden in einer Endlosschleife Projekte umgesetzt, die mit dem ursprünglichen
Antrieb, nämlich einen Bedarf der Menschen zu bedienen, häufig nur noch wenig zu tun haben.
Quelle: MIDEON GmbH - SQM Report 2009/2010
„Dient die Immobilie dem Nutzer? Der Mieter ist die Grundlage der Rendite“
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01 Fragen! – und Antworten?
SQM: Wenn wir nun diese bereits vorhandenen Flächen betrachten,
welche Hinweise haben Sie für das Bauen im Bestand?
Fischer: Auf die notwendige Ausrichtung der Flächen auf die Bedürfnisse seiner Nutzer habe
ich bereits hingewiesen. Interessanterweise haben wir bei einer Umfrage unter Mietern
festgestellt, dass in zwei von drei Fällen für eine dauerhafte Anmietung sogenannte
Softfaktoren entscheidend waren, z. B. Pünktlichkeit, Zuverlässigkeit, Ansprechbarkeit
der Hausmeister als Kümmerer vor Ort und Transparenz bei der Nebenkostenabrechnung.
=> Die Chance liegt also im Mensch-zu-Mensch und in der
Annahme von Verantwortung.
Quelle: MIDEON GmbH - SQM Report 2009/2010
„Dient die Immobilie dem Nutzer? Der Mieter ist die Grundlage der Rendite“
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02 Wertebewusstsein bildet die Basis
� Wenn die finanziellen Werte in das Zentrum gestellt werden, ist das immer Ausdruck
der Verachtung der Würde des Menschen. Manche meinen, erst wenn die finanziellen
Werte stimmen, könnten wir es uns leisten, die ethischen Werte zu beachten.
� Nicht das ständige Schielen auf die Finanzen, sondern das Achten der Werte schafft eine
heilsame Atmosphäre. Und diese heilsame Atmosphäre wird sich dann letztlich auch finanziell
positiv auswirken.
Ich erlebe heute, dass das ständige Controlling auf Misstrauen beruht. Und mit Misstrauen
säe ich nur Misstrauen, aber keine Atmosphäre, in der man Lust hat, neue Ideen zu entwickeln.
� Albert Görres, ein Münchner Psychiater, sagt einmal: „Es gibt Abteilungsleiter, die sammeln um
sich herum lauter Bewunderungszwerge.“ Von Bewunderungszwergen kann man auch keine
gute Leistung erhoffen. Es gibt Menschen, die nur um sich und ihr Image kreisen.
=> Gilt alles (auch) zwischen Investor und Nutzer!
Quelle: Pater Anselm Grün - Wertschöpfung durch Wertschätzung (Auszüge)
Dieser Vortrag wurde 2007 vor Vertretern und Gästen einer namhaften deutschen Firma gehalten durch Pater Anselm Grün.
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02 Wertebewusstsein bildet die Basis
� Im Lateinischen heißt der Diener „servus“. Er ist eigentlich der Läufer, der zwischen Schlachtreihe und
Feldherrn hin und her läuft und dafür sorgt, dass die Informationen gut laufen. Führen heißt also: die
Informationen fließen lassen. Wenn alle (... gut informiert sind, ist das auch ein Ausdruck von
Wertschätzung.
� Führen heißt, das Leben in den Mitarbeitern wecken, dem Leben dienen, Leben hervorlocken. Das
tut den Mitarbeitern gut. Sie leben auf. Und es tut letztlich auch der Organisation gut. Ich beute dann die
Mitarbeiter nicht aus, sondern ich diene ihnen und ihrer Lebendigkeit. Doch wie geht das: Leben wecken
in den Mitarbeitern?
� Wer andere führen will, muss an sie glauben. Er muss an seine Würde glauben und an den guten Kern
in ihm. Durch den Glauben weckt er das Gute im andern. Ohne Hoffnung kann man nicht führen.
� Das Wohlwollen ist die Voraussetzung, dass man Lust hat, miteinander etwas zu schaffen.
=> Gilt alles (auch) zwischen Investor und Nutzer!
Quelle: Pater Anselm Grün - Wertschöpfung durch Wertschätzung (Auszüge)
Dieser Vortrag wurde 2007 vor Vertretern und Gästen einer namhaften deutschen Firma gehalten durch Pater Anselm Grün.
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03 Im Spannungsfeld von Wert und Werten
� Das Geheimnis: der Konsens.
� Die Menschen müssen mit.
� Der Schlüssel zum gelungenen Spagat auf dem Drahtseil: Begeisterung,
Leidenschaft, Identität, Verbindlichkeit.
� Selbstbestimmung und Selbständigkeit als Motivationsmotoren.
=> Gilt alles (auch) zwischen Investor und Nutzer!
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04 Blick über den Tellerrand
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05 Die Immobilienindustrie professionalisiert
(endlich) die Teamarbeit
Quelle: Â. Kämpf-Dern
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06 Leistungskataloge / SLA´s helfen dabei,
(möglichst) nicht zu vergessen, was vereinbart wurde.
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06 Menschen schaffen Leistung – Leistungskataloge
als common sense und subjektives Erfolgsbarometer
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06 Menschen machen Meinung
Zufriedenheit ergibt sich aus dem Grad der erfüllten Erwartungen – wechselseitig!
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07 Die beste Verbindung von Mensch zu Mensch?
Ohren auf Empfang!
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Tonspur des Werbespots zur TV-Kampagne von Signal Iduna (aus 2004)
„Warum wissen wir ganz genau, was Andere WIRKLICH brauchen?
Weil wir ZUHÖREN.“
=> Gilt alles (auch) zwischen Investor und Nutzer!
Quelle: Signal Iduna
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08 Fazit: Vertrauen, vertrauensvoller Umgang
miteinander und andere Werte bilden die Basis
� „Vertrauen ist ein wichtiges Schmiermittel im Räderwerk des sozialen Systems.
� Vertrauen und ähnliche Werte, etwa Loyalität und Wahrheitsliebe, steigern
die Effizienz des Systems und sie erlauben mehr Waren und sonstige Dinge,
die unsere Wertschätzung genießen, zu produzieren“.
Kenneth Arrows,
Nobelpreisträger 1972 für Wirtschaftswissenschaften
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Thanks –
and have a nice and co-operative day!
=> Gilt (auch) zwischen Investor und Nutzer ☺☺☺☺
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