ALLBAU GB 2009

Neue Impulse 

für die Zukunft. 

Geschäftsbericht 2009

Allbau Kennzahlen 2009 

Eigene Mietwohnungen 

Eigene Gewerbeobjekte 

Durchschnittsmiete/qm und Monat 

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 

Investitionen in Neubau und Bestand 

EBITDA 

EBIT 

Ergebnis vor Ertragssteuern 

Steuern vom Einkommen und Ertrag 

Jahresüberschuss 

Bilanzgewinn 

Cash Flow 

Bilanzsumme 

Eigenkapital 

Eigenkapitalquote 

Eigenkapitalrendite nach Ertragsteuern 

Gesamtkapitalrendite 

€ 

T€ 

T€ 

T€ 

T€ 

T€ 

T€ 

T€ 

T€ 

T€ 

T€ 

T€ 

% 

% 

% 

2009 

17.621 

126 

5,10 

90.496 

58.707 

43.178 

32.207 

25.334 

2.185 

23.149 

20.500 

22.279 

398.786 

80.205 

20,1 

28,9 

8,3 

2008 

17.691 

127 

5,01 

85.109 

42.309 

44.004 

30.365 

23.721 

2.218 

21.503 

19.000 

15.640 

379.643 

77.556 

20,4 

27,7 

8,3

91. Geschäftsjahr 

1919 

2009

Bericht des 

Vorstandes 

04 bis 35 

Bericht des 

Aufsichtsrates 

36 bis 39 

Jahresabschluss 

und Lagebericht 

40 bis 67 

A B C

A 04 

Bericht des Vorstandes Vorstandes

06 

10 

14 

18 

22 

26 

28 

30 

32 

34 

Impuls 90 Jahre 

Impuls 2015 

Impuls 2009 

Impuls 90. Geburtstag 

Immobilienbewirtschaftung 


Instandhaltung und Modernisierung 

Mietwohnungsneubau und 

Bauträgeraktivitäten 

Immobilienhandel und 

Gebäude-Management 

Organisation und Personal 

Ausblick 

05

Impuls 90 Jahre. 90 Ja 

Impuls 90 Jahre. 90 Ja 

für die städtebaulich 

Essens, für den Woh 

unsere Mieter. Aufga 

denn je sind. 

für die städtebaulich 

Essens, für den Woh 

unsere Mieter. Aufga 

denn je sind.

hre Engagement 

e Entwicklung 

nungsbau und 

ben, die wichtiger 

hre Engagement 

e Entwicklung 

nungsbau und 

ben, die wichtiger

Nur mal kurz reinschauen ... 

90 qm, das wärs ...

Ich suche eine Wohnung in Rüttenscheid ... 

Mit Balkon wäre schön ... 

Ich möchte einen Platz zum Toben ... 

Die können mir die Nebenkosten bestimmt erklären ... 

Das neue 

AllbauKundencenter. 

Zentraler Ort für Service 

rund ums Wohnen.

A 08 

A 08

u Das Ruhrgebiet befindet sich nach wie vor in einer Phase des umfassenden Strukturwandels. Aus der 

Region von Stahl und Eisen entsteht nach und nach ein moderner Technologie- und Dienstleistungsstandort. 

Die einzigartige Bildungs- und insbesondere Universitätslandschaft, verbunden mit einer aktiven 

Unterstützung innovativer Gründungsaktivitäten durch die Kommunen und die positive Annahme der 

Europäischen Kulturhauptstadt 2010 nährt die Hoffnung, dass unsere Region weiter zu neuer Blüte 

gelangt. Wesentlicher Faktor für das Prosperieren einer Region ist nicht zuletzt ihre Attraktivität als 

Wohnstandort. 

Die traditionelle Rolle der Wohnungswirtschaft und ihre Wahrnehmung in der Gesellschaft, ihre Aufgaben 

und ihr Selbstverständnis sind ebenfalls in einem Wandel begriffen. Schrumpfende Wohnungs- 

Teilmärkte mit partiellen Leerständen, sich wandelnde Lebensstile und ein daraus folgender Wandel der 

Nachfrage haben den Fokus der wohnungswirtschaftlichen Aktivitäten auf die Wohnungsbestände und 

deren MieterInnen gerückt. Dies gilt auch für unsere Stadt und für uns als Marktführer in Essen mit dem 

größten und differenziertesten Wohnungsangebot, der am 17.04.2009 seinen 90. Geburtstag im Rahmen 

einer großen Veranstaltung mit über 4.000 BürgerInnen unserer Stadt feierte. 

Aufgrund der konsequenten Weiterentwicklung des Reviers ist es bis heute eine sehr reizvolle und 

verantwortungsvolle Aufgabe, sich in Essen immobilienwirtschaftlich zu engagieren. Dabei hat sich in 

den 90 Jahren unseres Bestehens beim Allbau viel geändert, die große Unterstützung für die Stadt Essen 

– auch als Immobilienkompetenzzentrum – steht jedoch immer noch im Mittelpunkt. Vor allem der 

damalige Oberbürgermeister und spätere Reichskanzler Hans Luther, der Beigeordnete und Stadtplaner 

Robert Schmidt sowie eine Architektengruppe um Josef Rings, Wilhelm Schulte und Baurat Robert 

Schmohl verfolgten 1919 dabei den starken Willen der Stadt, Essen zur Großstadt und zum vitalen Herzen 

der Region zu formen. Der Allgemeine Bauverein (heute: Allbau) sollte diese Pläne mit seiner Gründung 

unterstützen. Deshalb bestimmten auch der enge Zusammenhang von sozialem Engagement, 

ökonomischem Nutzen, technischem Fortschritt und künstlerischer Ausgestaltung die Leitbilder des 

Unternehmens schon im Jahre 1919. 

90 Jahre später haben wir mit unserer 2009 entwickelten Unternehmensstrategie 2015 einen 

Leitfaden entwickelt, mit dessen Umsetzung wir die optimale Balance zwischen Ausbau der wirtschaftlichen 

Leistungsfähigkeit, einer nachhaltigen ganzheitlichen Stadt- und Stadtteilentwicklung 

und dem Engagement für den sozialen Ausgleich in den Wohnquartieren erreichen möchten, 

damit wir auch in Zukunft noch als wohnungswirtschaftliches Aushängeschild für die BürgerInnen 

unserer Stadt arbeiten können. 

09

Impuls 2015. Mit einer 

nehmensstrategie g 

die Zukunft. Ziel: Ziel: die 

zu einem hoch profes 

Immobiliendienstleist

neuen Unterehteht 

die Allbau AG in 

Weiterentwicklung 

sionalisierten 

sionalisierten 

er. 

2015 

2015

Eine preiswerte WG-Wohnung in Uni-Nähe ... 

Das Exposé sende ich Ihnen gern zu ... 

Wir suchen 3

Zimmer, 80 qm, in Steele oder Kray ... 

Große Wohnung mit tollem Spielplatz ... 

Gleich sind wir dran ... 

Beratung an 

6 Tagen die Woche. 

Vermietung, Verkauf 

und mehr.

A 12 

u Unsere Unternehmensstrategie 2015 soll die Basis dafür sein, dass die Allbau AG 

auch in Zukunft der ideale Partner einer Politik ist, die die Wohn- und Lebensqualität 

der BürgerInnen unserer Stadt in den Mittelpunkt stellt, den Stadtentwicklungsprozess 

2015 (STEP 2015) wesentlich unterstützt und gleichzeitig die drei Nachhaltigkeitsdimensionen 

ökonomischer Erfolg, soziale Belange und ökologische 

Verträglichkeit als wichtige Grundlage des unternehmerischen Handelns ansieht. 

Sie basiert auf unseren sechs Leitbildern, die den Rahmen für unsere Geschäftspolitik 

setzen. Unsere sechs Leitbilder sind: 

1. Die Interessen unserer Kunden und die stetige Qualitätsverbesserung 

unserer Leistungen und Produkte bestimmen unser Handeln. 

2. Wir setzen uns mit anderen gemeinsam für Essen und die Metropole Ruhr ein. 

3. Wirtschaftlichkeit und Wertorientierung sind unsere Maßstäbe 

für eine stabile Unternehmensentwicklung. 

4. Wir übernehmen Verantwortung und handeln integrativ für Essen. 

5. Wir sorgen durch Innovation und Nachhaltigkeit für ein besseres Klima. 

6. Kompetente und motivierte Mitarbeiter sind der Eckpfeiler 

unseres Erfolges. 

Vor dem Hintergrund der formulierten Leitbilder wird sich die Allbau AG zu einem 

hochprofessionalisierten Immobiliendienstleister weiterentwickeln. Wir werden 

dabei die Ziele der Stadt Essen in unser unternehmerisches Handeln einbinden 

und wohnungswirtschaftlich daran mitwirken, Essen als attraktive Stadt erlebbar 

zu machen – für alle Menschen, die bereits in Essen leben und insbesondere für 

die, die zukünftig in diese Stadt kommen wollen. Wir werden uns auf unsere Kernkompetenzen 

konzentrieren und Geschäftsfelder dort besetzen und optimieren, 

wo sie unseren wirtschaftlichen und unternehmerischen Zielen dienen. Dies geht 

einher mit einem organisatorischen Umbau hin zu einem geschäftsprozess- und 

projektorientierten Unternehmen mit flachen Hierarchien. 

Kernaufgabe der Unternehmensstrategie 2015 der Allbau AG ist es, über ein 

aktives Portfolio-Management – im Rahmen eines aktiven Bestandsumbaus – einen 

nachhaltigen und nachfragegerechten Kernimmobilienbestand zu entwickeln. 

Investitions- und Desinvestitionsstrategien sind dabei für uns gleichberechtigte 

Handlungsfelder, die an dem Ziel der Steigerung des Unternehmenswertes sowie 

dem Erhalt der Marktführerschaft ausgerichtet werden. Dementsprechend ist auch 

das Investitionsprogramm für 2009–2018 in Höhe von rund 450 Mio. Euro verplant. 

So möchten wir beispielsweise in den nächsten 10 Jahren 700 Wohnungen neu 

bauen, risikobehaftete Wohnimmobilien verkaufen und ca. 1.000 nicht mehr 

nachfragegerechte Wohnungen unter Berücksichtigung der sozialen und gesellschaftlichen 

Verpflichtung der Allbau AG zurückbauen. Gerade Abriss und Neubau 

schaffen eine Verjüngung des Bestandes und zugleich eine deutliche Steigerung 

der Attraktivität des ganzen Wohnviertels. Dass unsere Investitionen Energie einsparen 

und die Umwelt schonen sollten, ist ebenfalls ein wichtiger Aspekt unserer 

Unternehmensstrategie 2015. 

2015

Impuls 2009. Eröffnun 

AllbauKundencenter 

der Allbau-Service-Off 

Allbau-Service-Off 

Treffpunkt für unsere 

die in Essen ein schön

g des neuen 

s. Es ist Flaggschiff 

ensive und zentraler 

Mieter Mieter und für alle, 

es es Zuhause suchen. 



10:30 Uhr Besichtigungstermin in Altendorf ... 

Der Umzugsservice ist gefragt ... 

Schon fertig, die neuen Mietverträge ... 

Noch schnell die neuen Wohnungen ins Internet stellen ...

Kaffee, Latte macchiato, Espresso: Wohlfühlservice für unsere Kunden ... 

Jetzt zum AllbauPunkt nach Holsterhausen ... 

Gleich die Wohnungsübergabe vereinbaren ... 

Organisation und 

Backoffice inklusive. 

Von A wie Anmeldung 

bis Z wie Zweitwohnung.

A 16 

u Eines der Hauptziele im Rahmen der Unternehmensstrategie 2015 ist es, auch 

die Marktakzeptanz der Allbau AG weiter zu steigern. Wichtiger Eckpfeiler beim 

Erreichen dieses Zieles ist das neue über 270 qm große AllbauKundencenter im 

Erdgeschoss des AllbauHauses, das vom Essener Architektenbüro Nattler entworfen 

und am 19. April 2009 zum 90. Geburtstag eröffnet wurde. Es ist ein wichtiger Eckpfeiler 

der Serviceoffensive beim Allbau. Zehn Allbau-MitarbeiterInnen sind vor Ort, 

neben offenen Bereichen für die „schnelle Abwicklung“ gibt es auch vertrauliche 

Zonen, in denen Vier-Augen-Gespräche möglich sind. Eine behindertengerechte 

Erschließung, eine Bar für Kaffee und Saft, ein Wartebereich mit elektronischer 

Unterhaltung und ein separater Kinderbereich runden das Konzept als Ergänzung 

zu den AllbauPunkten in fünf Stadtteilen ab. 

Das neue AllbauKundencenter eignet sich aber auch für mehr, denn innerhalb 

der neuen Räumlichkeiten bietet eine flexible Multifunktionsfläche für Vorträge, 

Präsentationen, Ausstellungen, Veranstaltungen und Lesungen rund 40 Personen 

Platz. Großes Interesse fand beispielsweise das 1. AllbauSimultanschachturnier mit 

der Internationalen Meisterin Sarah Hoolt im AllbauKundencenter. Sarah Hoolt, die 

in der 1. Schach-Bundesliga für die Sportfreunde Katernberg antritt, spielte über 

zwei Stunden lang simultan gegen 14 Spielerinnen und Spieler. Auch die Verleihung 

des Umweltpreises der Stadt Essen fand in 2009 hier statt, die Siegerentwürfe 

waren fast vier Wochen ausgestellt und konnten somit von unseren Besuchern 

ausführlich angeschaut werden. Für 2010 sind weitere außergewöhnliche Aktionen 

wie ein Tischtennis-Event im AllbauKundencenter geplant. 

Aber nicht nur das: Durch ein neues Lichtkonzept gewinnt das AllbauHaus am 

Kennedyplatz bei Tag und in den Abendstunden an Prägnanz und prägt sich der 

Bevölkerung als feste Größe ein. 

Kurzum: Gute und schnelle Beratung in entspannter und eher wohnlicher 

Atmosphäre – das ist „unser“ Zuhause in Essen am Kennedyplatz. 


Impuls 90. Geburtstag. 

gemeinsam mit uns 

ganz Essen zu feiern. 

wurde deshalb der gr 

Geschichte unserer St 

90. 

90.

Grund genug, 

eren Mietern und 

Am 19. April 

ößte Kuchen in der 

adt adt angeschnitten.

Schnell mal im Web die neuen Angebote checken ... 

Hier steht alles drin ... 

Lesen, was der Allbau sonst so macht ...

Du bist auch per SMS informiert worden? 

Ja und ein Exposé gabs per E-Mail ... 

Moderne Kommunikation 

auf allen Kanälen. 

Infos per Flyer, per Film, 

digital oder persönlich.

Schnell mal im Web die neuen Angebote checken ...

Hier steht alles drin ... 

Lesen, was der Allbau sonst so macht ...

Du bist auch per

SMS informiert worden? 

Ja und ein Exposé gabs per E-Mail ... 

Moderne Kommunikation 

auf allen Kanälen. 

Infos per Flyer, per Film, 

digital oder persönlich.

A 20 

u Allbau hatte eingeladen und viele kamen auf den Kennedyplatz. Kein Wunder, 

denn Groß und Klein bekamen zum 90. Geburtstag der Allbau AG bzw. zum 

15. Geburtstag der AllbauStiftung einiges geboten. Trotz zahlreicher Kinderattraktionen 

war selbst für die Kleinsten der Anschnitt des größten Geburtstagskuchens, 

den Essen jemals probiert hat, das Highlight – ausgeführt durch 

Oberbürgermeister Dr. Wolfgang Reiniger, Allbau-Aufsichtsratsvorsitzenden Hanslothar 

Kranz, Großbäcker Klaus Peter und Allbau-Vorstand Dirk Miklikowski. 90qm 

Geburtstagskuchen waren angekündigt und tatsächlich hatten es die Fachkräfte 

von Bäcker Peter geschafft, einen 9m x 10m großen Marmorkuchen (mit Zuckerguss 

und darauf einem überdimensional großem blauen Allbau-Logo) zu „zaubern“ – 

und zwar unter anderem aus 332kg Weizenmehl, 217kg Vollei und 108kg Marzipan. 

Alles in allem wog der Kuchen 2,3Tonnen und wurde in neun Stunden auf 375 Blechen 

erstellt. Logistisch war die ganze Aktion schon eine Herausforderung. Hier mussten 

alle Hand in Hand arbeiten – vom Zeltbauer, über den Bäcker bis hin zum Caterer. 

Schließlich hatte niemand Erfahrungen mit einem ähnlichen Projekt. 

Die Idee, dass jeder Essener kostenlos ein Stück vom Rekordkuchen und eine 

Tasse Kaffee bekommen konnte, kam sehr gut an. Nicht zuletzt auch durch unsere 

Ankündigung, pro weitergegebenem Kuchenstück 90 Cent an die Aktion Lichtblicke 

zu spenden. Insgesamt wurden 3.600 Kuchenstücke verteilt. Das bedeutete, 

dass die Allbau AG 3.240 Euro an Lichtblicke spendete. Alle waren sich einig: 

Eine rundherum gelungene Aktion! 

Ein Kulturgeschenk wird 15 

Neben der Allbau AG feierte auch die AllbauStiftung am 19. April 2009 Geburtstag. 

Vor 15 Jahren erblickte sie das Licht der Essener Kultur-Welt – und ist seitdem 

fester Bestandteil der städtischen Kunst- und Kulturförderung. Als die Allbau AG vor 

15 Jahren ihren 75. Geburtstag feierte, machte sie „ihrer“ Stadt Essen und ihren Bürger- 

Innen mit einem Stiftungsvermögen von zwei Millionen D-Mark ein Geschenk. 

Bis heute ist das Stiftungsvermögen vor allem durch die Allbau AG auf über 2 Mio. 

Euro angewachsen. Somit steht bei niedriger Verzinsung ein kontinuierliches Fördervolumen 

in Höhe von ca. 85.000 Euro Jahr für Jahr für die lokale Kulturförderung 

zur Verfügung. 

In den vergangenen 15 Jahren konnte die AllbauStiftung so über 350 Projekte 

von 147 Projektträgern mit mehr als 1 Mio. Euro unterstützen – alle in Essen, vor Ort 

in den Stadtteilen. Die Projekte decken das gesamte Spektrum der Stadtteilkultur 

ab, angefangen beim Theater – insbesondere dem Tanztheater – über Literatur, 

Musik und natürlich der bildenden Kunst. 

Sie war einmal ein Geburtstagsgeschenk – und mittlerweile ist die Allbau- 

Stiftung aus dem kulturellen Leben der Stadt nicht mehr weg zu denken. 

90.

A 22 


Nah am Kunden

u Die Allbau AG bewirtschaftete im Geschäftsjahr 2009 17.621 Wohnungen des eigenen Bestandes, 

von denen waren 4.133 (23,5 %) öffentlich gefördert. Auch im abgeschlossenen Geschäftsjahr stand die 

nachfragegerechte Entwicklung und Bewirtschaftung von Wohnimmobilien mit verschiedenen Serviceangeboten 

zu angemessenen Mieten und Preisen sowie die Schaffung und Erhaltung funktionierender 

Nachbarschaften im Mittelpunkt des Handelns der Immobilienbewirtschaftung. 

Die in 2009 erzielten Umsatzerlöse der Hausbewirtschaftung lagen bei 90,5 Mio. Euro (Vorjahr: 85,1 Mio. Euro) 

aus dem bewirtschafteten Bestand der 17.621 Wohnungen, 126 Gewerbeeinheiten sowie 3.870 Garagen/ 

Einstellplätzen. Die Durchschnittsmiete (nettokalt) lag im gleichen Zeitraum für den geförderten Wohnungsbestand 

bei 4,60 Euro und für den frei finanzierten Wohnungsbestand bei 5,31 Euro. Die Leerstandsquote 

hat sich im Vergleich zum letzten Jahr mit 3,7% (vermietungsbedingt: 2,3 %, strategisch: 1,4 %) um 0,6% stark 

vermindert. Die Fluktuationsquote liegt bei 10,9 % und hat sich damit nur unwesentlich um 0,2 % im 

Vergleich zum Vorjahr vergrößert. 

Diese Kennzahlen sind zwar für den umkämpften Essener Wohnungsmarkt zufrieden stellend, sollen 

aber 2010 – insbesondere die Fluktuation betreffend – weiter verbessert bzw. stabilisiert werden. 

Ergebnisse der Kundenzufriedenheitsanalyse 

Da zufriedene Kunden die Basis unseres wirtschaftlichen Erfolges sind, wurde auch 2009 das Nachfrageverhalten 

unserer Kunden sowie Trends in der Entwicklung bei Lebensstilgruppen und Produkten mit den 

aktuellen und künftigen Bestandsmanagement-Plänen über unser weiterentwickeltes Portfoliomanagementtool 

abgeglichen und durch den gezielten Einsatz verschiedener Vertriebsinstrumente und -wege, eine 

marktkonforme Mietenpolitik sowie optimiertem Forderungsmanagement positiv ergänzt. 

Aber nicht nur das: Erstmals nach vier Jahren wurde wieder eine unabhängige Kundenzufriedenheitsanalyse 

durchgeführt. Die Allbau AG wollte vor allem wissen, was die MieterInnen stört und was sie 

sich von ihrem Vermieter wünschen. Das positive Ergebnis im Rahmen von 904 Interviews: 83% der 

AllbauMieterInnen würden bei der Allbau AG wieder eine Wohnung mieten. Entstanden ist zusätzlich 

ein komplexes repräsentatives Bild, das das Forschungsinstitut INWIS auch noch genau nach Alters- und 

Einkommensgruppen sowie Lebenssituationen aufgeschlüsselt hat. So lässt sich nun für die Planungen 

der Allbau AG genau ablesen, wie Wohnen für Singles, Familien, jüngere und ältere Menschen in Zukunft 

aussehen sollte. Dazu gehören vor allem Wünsche an den Service der Allbau AG, wie etwa Winterdienst 

und Treppenhausreinigung, die die Allbau AG sofort aufgenommen hat und schon in 2010 für bestimmte 

Quartiere zur Verfügung stellt. 

Bestand Häuser Wohnungen 

Bestand am 31.12.2008 

Neubau/Kauf 

Umbau/Umwandlung 

Sonstige Veränderungen 

Summe Zugänge 

Abgang 

Verkauf 

Abbruch 

Umbau/Zusammenlegung 

Sonstige Veränderungen 

Summe Abgänge 

Bestand am 31.12.2009 

2.687 

50 

0 

2 

+52 

38 

16 

0 

0 

-54 

2.685 

17.691 

211 

0 

9 

+220 

210 

61 

8 

11 

-290 

17.621 

Gewerbliche 

Einheiten 

127 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

1 

-1 

126 

23 

Garagen/ 

Einstellplätze 

3.794 

69 

0 

20 

+89 

10 

2 

0 

1 

-13 

3.870

A 24 

Eines hat die Kundenzufriedenheitsanalyse auch gezeigt: Einen besonderen Schwerpunkt auf 

die Entwicklung von generationenübergreifenden Wohnanlagen und damit eingeschlossen auf die 

Einbindung älterer Menschen zu legen, ist genau richtig. Unsere Kunden schätzen unseren Weg, 

als Vermieter zusätzlich unverbindliche Serviceangebote für Betreuungsleistungen, Pflege etc. anzubieten, 

denn die älteren Menschen möchten so lange wie möglich eigenständig und in ihrer gewohnten Umgebung 

bleiben. Dieser Bedarf wird weiter steigen – gerade hier im Ruhrgebiet. 

Wir machen uns immer neue Gedanken und entwickeln neue Projekte – vom Angebot barrierefreier 

Wohnungen, die wir im Zuge von Instandhaltungs- oder Neubaumaßnahmen einrichten bis hin zu 

Komplettlösungen im Bereich des Wohnens mit Versorgungssicherheit. Aktive Partner aus dem Gesundheitssektor 

stehen zur Seite. Aber nicht nur das: Die Seniorenbeauftragte der Allbau AG informiert über die 

Möglichkeiten, die Wohnung dem Alter oder der Behinderung entsprechend anzupassen. Sie hilft dann 

unter anderem bei der Suche nach Kostenträgern und koordiniert die Umsetzung – und dies von April bis 

Oktober 2009 auch in den fünf AllbauPunkten mit Unterstützung einer Ausstellung der Wohnberatung 

der Stadt Essen, in der man sich dann über sicheres Wohnen informieren konnte. 

Ähnliche Beratungsaufgaben übernehmen die Kinder-, Energiespar- und Umweltschutzbeauftragten der 

Allbau AG. Diesen service- und kundenorientierten Weg wird die Allbau AG auch in 2010 weiter gehen.

Gliederung nach Wohnungsgrößen 

in qm, Mittelwert 62,64 qm 

≤ 40 

41– 60 

61– 80 

81–100 

≥101 

Monatliche Grundmiete 

in € 

≤ 200 

201– 300 

301– 400 

401– 500 

≥ 501 

1.161 

7.465 

6.452 

2.277 

266 

1.425 

7.248 

6.087 

1.921 

940 

25

A 26 

Instandhaltung und Modernisierung 

Gutes Klima unter einem Dach

u Über 70% der Wohnungen in der Metropole Ruhr sind 40 Jahre oder älter, in Einzelfällen sogar deutlich 

darüber. Die Bestände sind oft unsaniert und entsprechen auch nicht mehr den heutigen energetischen 

Vorstellungen der MieterInnen. Umfängliche, nachhaltige und damit zukunftsorientierte Instandhaltungs- 

und Investitionsmaßnahmen im Rahmen von ganzheitlichen Konzepten in unseren Wohnungsbestand 

sind somit Voraussetzung für die Bestandsentwicklung und die Erhaltung unserer Wettbewerbsfähigkeit. 

In den Planungsverfahren werden Markterfordernisse sowie definierte Produktstandards berücksichtigt. 

Grundlage jeder Investitionsentscheidung ist bei der Allbau AG eine langfristige „Lebensplanung“, die es 

im Rahmen einer strukturierten Bestandsanalyse für jede Immobilie der Allbau AG gibt. 

Dadurch entwickeln wir unseren Bestand kontinuierlich weiter, verbessern gleichzeitig spürbar den 

Wohnkomfort für unsere MieterInnen, vermindern so die so genannte zweite Miete und sichern die 

nachhaltige Vermietbarkeit. Gleichzeitig leisten wir damit auch wesentliche Beiträge zur langfristigen Absicherung 

von Stadt- und Quartiersqualität in unserer Stadt. Für die Instandhaltung wendete die Allbau 

AG im Geschäftsjahr 2009 17,3 Mio. Euro, für die Modernisierung 19,6 Mio. Euro auf. Die Allbau AG nutzte 

bei vielen Investitionsentscheidungen die günstigen Kredite des CO 2-Gebäudesanierungsprogramms 

der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). 

Da die Allbau AG noch viele Wohnungen in einfach gedämmten Gebäuden der 60er und 70er Jahre hat, 

lagen auch in 2009 die Schwerpunkte der Einzel- und Vollmodernisierungen vor allem in baulichen und 

anlagentechnischen Aktivitäten zur Energieoptimierung und Energieeinsparung. Die Allbau AG legt daher 

viel Wert auf energetische Gebäudequalität, Klima schonende Haustechnik (Solaranlagen, Wärmepumpen, 

Heizsysteme mit Brennwerttechnik, kontrollierte Wohnraumlüftung etc.) sowie auf den Einsatz ökologischer 

Baustoffe. So gehört zum Leistungskatalog einer Teilmodernisierung bei der Allbau AG neben dem 

Einbau neuer Fenster und Haustüren u.a. eine Erneuerung der Dächer und der Fassaden einschließlich 

der Dach- und Kellerdeckendämmung, der gesamten Haustechnik und der Heizungsanlagen nach EnEV 

(Energieeinsparverordnung). Auch die Aufwertung der Außenanlagen gehört zu diesem Gesamtpaket. 

Dass schon einiges im Rahmen ökologischer Maßnahmen bei der Allbau AG passiert ist, sagen auch 

folgende Zahlen aus: So wurden durch Aktivitäten von 2004 bis 2009 im Rahmen der Erneuerung 

von Gasthermen, der Umstellung auf elektronische Durchlauferhitzer, den Austausch und Einbau von 

Heizkesseln mit Brennwert-Technik, den Fenstertausch und der Fassadendämmung sowie den Betrieb 

von Photovoltaikanlagen insgesamt ca. 15.000 Tonnen CO 2 vermieden. Die vermiedene Energieproduktion 

entspricht dem jährlichen Energieverbrauch von 5.805 Haushalten. Diesen Weg wird die Allbau 

AG – auch im Rahmen ihrer Unternehmensstrategie 2015 – weitergehen bzw. noch intensivieren. Dazu 

gehört auch die Unterstützung zahlreicher Projekte wie die Klimainitiative Essen etc., die gemeinsam 

mit der Stadt Essen und anderen Unternehmen ins Leben gerufen werden – alles für das Motto „gutes 

Klima unter einem Dach.“ 

27

A 28 

Mietwohnungsneubau 

Bauträgeraktivitäten

u Essen braucht neue Wohnungstypen mit einem breit gefächerten Preisniveau, denn die Gesellschaft 

segmentiert sich. Neben der sich ändernden Altersstruktur treffen wir auf völlig unterschiedliche Lebensformen 

mit unterschiedlichen Wohnansprüchen. Und egal ob Mehrfamilien- oder Reihenhäuser, ob zur 

Miete oder im Eigenheim: Die Bürgerinnen und Bürger unserer Stadt sollen ihr persönliches Zuhause finden. 

Als Bauträger, bei dem übrigens sämtliche Neubauten gesetzliche ökologische Mindeststandards unterschreiten, 

nutzen wir unsere langjährige Erfahrung im Rahmen einer nachhaltigen Stadtteilentwicklung. Wir 

sind enger Partner des Stadtentwicklungsprozesses 2015+ der Stadt Essen und übernehmen als Initiator 

für quartiersbezogene Entwicklungsprojekte eine treibende Rolle. Die Attraktivität unserer Stadt soll 

gesteigert werden und dafür loten wir alle Möglichkeiten aus. So prüfen wir Ergänzungsbebauungen auf 

Bestandsgrundstücken, Verwertungen von stadteigenen Grundstücken oder auch ehemalige Kirchengrundstücke. 

Eine nachhaltige Stadtentwicklungspolitik bedeutet für die Allbau AG aber auch, dass der 

Rückbau von Wohnungsbeständen ins Auge gefasst werden muss. Manchmal ist eben weniger auch mehr. 

Aktuelle Neubauprojekte 

Im Jahre 2009 begann die Allbau AG mit einigen Neubauprojekten, die in den jeweiligen Stadtteilen 

hohe öffentliche Beachtung fanden. So gab Oberbürgermeister Dr. Wolfgang Reiniger im Mai 2009 den 

Startschuss für den Bau von 26 frei finanzierten Mieteinfamilienhäusern auf dem Gelände des ehemaligen 

Nöggerathbades (Wohnpark Nöggerath). Gestützt auf eine Untersuchungsstudie des INWIS-Institutes aus 

Bochum sowie der eigenen Markteinschätzung realisiert die Allbau AG hier den Bau von Doppel- und 

Reihenhäusern. Mit den Stadtwerken Essen wurde ein auf ökologische Nachhaltigkeit ausgerichtetes 

(Energie-)Konzept. entwickelt, bei dem die durchschnittlichen reinen Heizkosten je qm Wohnfläche voraussichtlich 

unter 50 Cent liegen werden. 

Ein kleines, aber feines Stadtteilentwicklungsprojekt realisiert die Allbau AG auch in der Röttgersbank 

in Altenessen und baut hier 14 öffentlich geförderte Doppelhaushälften. Sie ersetzen 10 Mehrfamilienhäuser 

des Baujahres 1906. Absolutes Highlight dieser Häuser ist die hohe Energieeffizienz. Die Häuser 

verfügen über eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, um auch die Wärmeverluste durch Lüften 

zu reduzieren. Außerdem sind sie mit Sonnenkollektoren ausgestattet. Die Nachfrage war enorm und 

zeigt, dass auch öffentlich geförderte Mieteinfamilienhäuser vom Markt gewünscht werden. Ähnliche 

Erfahrungen machte die Allbau AG nicht nur an der Röttgersbank und im Wohnpark Nöggerath, sondern 

auch auf der Dilldorfer Höhe in Kupferdreh, wo sie zurzeit 19 frei finanzierte Einfamilienhäuser zur Miete 

baut, die schon nach wenigen Wochen alle vermietet waren. Am Bovermanns Weg in Kupferdreh und 

am Kiekenberg in Bedingrade hat die Allbau AG Immobilien aufgrund ihres nicht mehr zeitgemäßen 

Zustandes abgerissen und sie durch den Neubau von jeweils 10 familienfreundlichen Mietwohnungen 

in Energiesparhäusern nach KfW 40-Standard ersetzt. Die Heizenergie wird umweltfreundlich über eine 

Sole-Wasser-Wärmepumpe, die als Energiequelle die Wärme aus dem Grundwasser nutzt, gewonnen. 

Die Wärmepumpe wird wiederum durch Naturstrom des Energielieferanten betrieben. Es sind damit die 

ersten Bauprojekte für die Allbau AG, bei denen die komplette Wärmeversorgung der Gebäude CO 2-frei sind. 

Neben den bekannten Neubauprojekten in Vogelheim und auf der Dilldorfer Höhe, die auch in 2010 

weitergeführt bzw. abschließend geplant werden, stand der Spatenstich für 12 Doppelhaushälften im 

Hausdykerfeld in Essen-Schonnebeck mit jeweils rund 112qm Wohnfläche zzgl. teilweise bis zu 20qm 

Ausbaufläche im Dachgeschoss – und das auf bis zu 450qm großen Grundstücken – an. Die Entwicklung 

des Eigenheimprojektes in Vogelheim geht voran: in 2009 stellte die Allbau AG am Höltingsweg 6 weitere 

Eigenheime mit Wohnflächen bis zu 130 qm sowie jeweils einem eigenen Garten fertig. Die Bauweise ist 

kosten- und flächensparend. Weitere 3 Reihenhäuser und 8 Doppelhaushälften sind im Jahr 2009 in den 

Bau genommen worden, alle 11 Häuser werden im Jahr 2010 an die Erwerber übergeben. 

Für das kommende Jahr ist der Verkaufsstart für 12 bzw. 18 neue Einfamilienhäuser im Lichtenhorst/ 

Ecke Förderstraße in Vogelheim geplant. Außerdem baut die Allbau AG in 2010 auch neue Mietwohnungen 

– wie beispielsweise am Laurentiusweg in Steele 32 hochwertige 2,5–3,5-Raumwohnungen mit Wohnflächen 

von 81–155 qm. Auch in Kettwig sind neue Mietwohnungen geplant. Im April beginnt die 

Allbau AG mit dem Bau von 24 öffentlich geförderten 2–4-Raum-Mietwohnungen an der Ruhrtalstraße 

455/457. Sie werden in einem 3-geschossigen Neubau Wohnflächen von 65–97qm bieten. 

29

A 30 

Immobilienhandel und 

Gebäude-Management

Immobilienhandel 

Das Geschäftsfeld Immobilienhandel konnte trotz des weiterhin schwierigen Immobilienmarktes in 

Essen mit zunehmender Angebotssituation und sinkenden Immobilienpreisen ein zufrieden stellendes 

Ergebnis erreichen und sich damit als Baustein aktiver Stadtteilentwicklung weiterentwickeln. Über den 

Verkauf kleinerer Immobilienpakete und Grundstücke mit einem Ergebnisbeitrag von rund 5,7 Mio. Euro 

im Jahre 2009 erfolgte eine Optimierung des nachhaltigen Kernimmobilienbestandes. Verbunden damit 

ist die Minimierung von Risiken und Nutzung zusätzlicher Liquidität zur Reinvestition in den verbleibenden 

Wohnungsbestand. Infrage kommende Objekte werden nach betriebswirtschaftlichen Kriterien analysiert, 

nach Lage und Zustand beurteilt sowie nach den marktfähigen Bewertungsmaßstäben taxiert. 

Die Allbau AG kauft aber auch Immobilien, wenn sie das Portfolio positiv ergänzen und auch wirtschaftlich 

attraktiv sind. Denn im Rahmen eines modernen Bestandsmanagement ist neben Modernisierung, 

Neubau, Verkauf, Abriss und Halten auch der Kauf von Beständen ein wichtiges Thema. So hat die Allbau 

AG zum 01. September 2009 199 Wohnungen und 31 Garagen der Wilhelm-Kern-Stiftung e.V. erworben. 

Die 1939 gegründete Stiftung dient der Belegschaftshilfe und Unterstützung eventuell in Not geratene 

Angestellte der Essener Verkehrs-AG. Die nun veräußerten Immobilien befinden sich in den Essener Stadt- 

teilen Borbeck, Bredeney, Rüttenscheid und Holsterhausen. Diese Transaktion ist auch ein Beleg dafür, 

dass die Essener Versorgungs- und Verkehrsbetriebe im Zuge der Neuordnung von Konzernaktivitäten 

Leistungsbilder dorthin verlagern, wo die größten Kompetenzen vorhanden sind. 

Damit kommt die Allbau AG auch ihrem Ziel im Rahmen der Unternehmensstrategie 2015 nahe, in 

den nächsten 10 Jahren bis zu 1.000 Wohnungen zuzukaufen und auch risikobehaftete Wohnimmobilien 

zu verkaufen. 

Gebäude-Management 

Vor einigen Jahren war die Skepsis groß, ob sich die vielen neuen großen Shopping-Center im Ruhrgebiet 

durchsetzen können bzw. sich negativ auf den Einzelhandel auswirken. Die Eröffnung des Einkaufszentrums 

„Limbecker Platz“ hat glücklicherweise nicht den befürchteten „Kahlschlag“ im Essener Einzelhandel 

ausgelöst – auch wenn man die Entwicklung gerade in den Haupteinkaufslagen kritisch verfolgen muss. 

Die Reaktivierung des Hauptbahnhofs und die neue Rathaus-Galerie, die Entwicklung des ThyssenKrupp 

Geländes und des Universitätsviertels sind Hoffnungsträger für den Essener Einzelhandel und sollen 

bewirken, dass weiterhin keine großen Umsatzeinbrüche zu verzeichnen sind. Trotzdem lässt der Aufschwung 

aufgrund der Wirtschaftskrise weiter auf sich warten. Die Vermarktung der innerstädtischen 

Immobilien, die außerhalb der hoch frequentierten Lauflagen liegen, bleibt weiterhin schwierig, ebenso die 

Vermarktung der Büroflächen, die zunehmend gegenüber Büroparks das Nachsehen haben. 

Diesen Druck spürt auch die Allbau AG mit ihren 126 stadtweit verteilten gewerblichen Einheiten. 

Umso erfreulicher ist es, dass sich der Gewerbeleerstand aufgrund großer Anstrengungen gegenüber 

dem Vorjahr lediglich minimal von sechs auf sieben Einheiten erhöhte. 

Zu unserem Selbstverständnis von einem Geschäftsfeld Gebäudemanagement gehört nicht nur eine 

Einbindung in den EVV-Konzern, um über Leistungsbeziehungen zu den Schwestergesellschaften Umsatz 

im Konzern zu generieren und über die Bündelung von Nachfrage wirtschaftliche Vorteile für die Allbau 

AG zu nutzen, sondern auch die Kommune mit Dienstleistungen zu unterstützen. In 2009 haben sich die 

Gespräche mit der durch eine angespannte Haushaltslage in ihren Handlungsfeldern deutlich eingeschränkte 

Kommune sehr positiv entwickelt. So hat Allbau unter anderem die Architektur- und Ingenieurleistungen 

zur Sanierung von 4 Kindertagesstätten aus dem Sofortpaket der Mittelverwendung aus dem Konjunkturpaket 

II übernommen. 

Auch in 2010 werden wir Gespräche suchen, um unsere Position als Immobilien-Kompetenzzentrum 

der Stadt Essen weiter zu stärken. 

31

A 32 

Organisation und Personal 

Im Dienst für den Kunden

u Da beim Allbau auch in 2009 die Steigerung von Service- und Kundenorientierung besonders im 

Vordergrund stand, hat sich der Personalbestand der Allbau Management GmbH, die seit 1999 für die 

Geschäftsaktivitäten im Bereich der immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen sowie das Personal 

verantwortlich ist, weiter erhöht. Gleichzeitig wurde allerdings – wie in den Jahren zuvor – auch in 2009 

die Organisationsstruktur des Allbau in Bezug auf Vertriebsfähigkeit, Kundenorientierung und interne 

Arbeitsabläufe weiter optimiert. Zum 31.12.2009 arbeiteten 156 Mitarbeiter beim Allbau: 143 Angestellte, zehn 

Auszubildende und drei gewerbliche Arbeitnehmer. Im Geschäftsjahr 2009 sind 11 Mitarbeiter aus dem 

Unternehmen ausgeschieden. Der Anteil der Frauen in der Belegschaft beträgt 49%. 

Eine langfristige Personalplanung sowie eine Personalentwicklungsstrategie sind wichtige Eckpfeiler 

der Unternehmensstrategie 2015, denn gut qualifizierte und überdurchschnittlich engagierte Mitarbeiter sind 

die Basis für den nachhaltigen Erfolg des Allbau. Bei der Auszubildendensuche nahm der Allbau in 

2009 an der Ausbildungskampagne „Du bist mehr Immobilienprofi, als Du denkst“ des GdW Bundesverbanddeutscher 

Wohnungs- und Immobilienunternehmen teil. Außerdem kooperiert der Allbau seit Jahren 

eng mit dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) in Bochum. 

Es bietet nicht nur eine Berufsschule und die Akademie für Weiterbildung an, sondern mit der EBZ Business 

School auch eine staatlich anerkannte Hochschule. Hier kann ein Studium direkt nach dem Schulabschluss 

aufgenommen oder auch begleitend zu einer Ausbildung oder Berufstätigkeit absolviert werden. 

Aufgabe der Personalarbeit beim Allbau ist es, nicht nur dafür zu sorgen, dass geeignetes Personal mit 

entsprechender Qualifikation in der passenden Auswahl zur richtigen Zeit am richtigen Ort für das Unter- 

nehmen zur Verfügung steht, sondern auch vorhandene Potentiale bei allen MitarbeiterInnen in Zusammen- 

arbeit mit den Ressortleitern zu erkennen, zu fördern und entwickeln. Die systematische Personalent- 

wicklung erfolgt neben der qualifizierten Berufsausbildung durch gezielte Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen. 

Über konsequente Schulungen in fachspezifischen und kundenorientierten Seminaren legt der 

Allbau den Grundstein für eine praxisnahe und zeitgemäße Arbeit in der Wohnungswirtschaft und für 

die Erschließung weiterer Geschäftsfelder der Immobilienwirtschaft. Die zeitnahe Information und offene 

Kommunikation der Mitarbeiter ist für den Allbau ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmenskultur. 

Die Arbeitsverhältnisse unterliegen dem Geltungsbereich der Tarifverträge für die Beschäftigten 

in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Entsprechend wurden die Gehälter und Löhne zum 

01.07.2009 um 1,5% erhöht. 

Die Zusammenarbeit zwischen Geschäftsleitung und Betriebsrat ist auch im Jahre 2009 von gegenseitigem 

Vertrauen getragen und führte in allen Fragen zu einer beidseitig zufrieden stellenden Lösung. 

Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die durch ihre Arbeit zur erfolgreichen Unternehmensentwicklung 

beigetragen haben, wird auch an dieser Stelle ausdrücklich gedankt. Dieser Dank gilt insbesondere auch 

für die im Jahr 2009 herausragende Unterstützung bei der Umsetzung interner Projekte. Vor allem die 

Einführung von SAP hat von vielen MitarbeiterInnen zusätzliches Engagement gefordert. Dass die operative 

Leistungsbilanz im Vorjahresvergleich dennoch nochmals gesteigert werden konnte, zeigt, wie motiviert 

die MitarbeiterInnen hinter ihrem Allbau stehen. 

Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer Anteil an Frauen und Männern 

in der Belegschaft 

Angestellte 

davon Teilzeitbeschäftigte 

davon in Mutterschutz/Erziehungsurlaub 

Auszubildende 

Arbeitnehmer (gewerblich) 

Gesamt 

143 

13 

6 

10 

3 

156 

Frauen 

Männer 

33 

49% 

51%

A 34 

Alleine geht es nicht 

Ausblick 

u Die Umsetzung unserer Unternehmensstrategie 2015 

verläuft sehr vielversprechend – der damit einhergehende 

organisatorische Umbau der Allbau AG zu einem geschäftsprozess- 

und projektorientierten Unternehmen ist fast abge- 

schlossen. Der neue Zentralbereich „Unternehmensentwicklung“, 

der als ausgeprägte Entwicklungs- und Steuerungseinheit 

mit Zentralfunktionen wie Unternehmensstrategie, 

Planung, Controlling, Risikomanagement, Organisation, 

Compliance u.a. installiert wurde, hat seine Arbeit im Jahre 

2009 erfolgreich aufgenommen und sichert die weiterhin 

erfolgreiche unternehmerische Tätigkeit ab. 

Allerdings nützt uns eine Optimierung in der internen 

Organisation nichts, wenn nicht auch operative, auf das Kerngeschäft 

bezogene Aktivitäten in unseren Quartieren greifen. 

Hier sind wir aber meist auf Unterstützung angewiesen, denn 

beispielsweise eine ganzheitliche Stadt- und Stadtteilentwicklung, 

der soziale Ausgleich in den Wohnquartieren und 

vor allem spürbare ökologische Veränderungen sind von vielen 

Akteuren und Institutionen – auch im Rahmen von Kooperationen 

– abhängig, um Entwicklungen mittelfristig erleben 

zu können. Kooperationen sind für unsere Stadt und unser 

Ruhrgebiet, das sich nach und nach zu einem modernen 

Technologie- und Dienstleistungsstandort entwickelt, wichtig. 

Wesentlicher Faktor für das Prosperieren einer Region ist aber 

nicht zuletzt ihre Attraktivität als Wohnstandort. Der einzigartige 

Vorteil des Ruhrgebiets im Vergleich zu den anderen 

großen europäischen Metropolregionen liegt hier in seiner 

dezentralen und kleinräumigen Siedlungsstruktur. In den 

letzten Jahrzehnten haben sich – nicht zuletzt angestoßen 

durch die Internationale Bauausstellung Emscherpark (IBA) – 

Wohnquartiere entwickelt, die individuelleres Wohnen 

möglich machen, als es in anderen, zentral ausgerichteten 

Metropolregionen möglich ist. 

Hierzu haben nicht zuletzt die kommunalen Wohnungsunternehmen 

einen entscheidenden Beitrag geleistet. Nachdem 

am Wohnungsmarkt des Ruhrgebiets die quantitativen 

Versorgungsaufgaben erfüllt waren, haben sie sich intensiv 

der qualitativen Verbesserung der Wohnverhältnisse und 

zunehmend auch der Umsetzung stadtentwicklungs- und 

quartiersorientierter Aufgaben zugewandt. Gleiche Probleme 

– gleiche Ansprüche – gleiche Geschäftsmodelle – gleiche 

Chancen. Aus diesem Grund schlossen sich neun kommunal 

(nahe) Wohnungsunternehmen zu WIR – Wohnen im Revier 

zusammen. Ziel von GBB (Bottrop), DOGEWO21 (Dortmund), 

Gebag (Duisburg), GGW (Gelsenkirchen), HGW (Herne), SWB 

(Mülheim a. d. Ruhr) und VBW Bauen und Wohnen (Bochum), 

SGW (Witten) und Allbau (Essen), den Eigentümern von rund 

82.000 Wohnungen, ist es, sich enger auszutauschen, gegenseitig 

voneinander zu profitieren und kooperativ zu handeln – 

und das zum Wohle des Ruhrgebietes. Im Mittelpunkt unserer 

Dirk Miklikowski 

Vorstand Allbau AG

Zusammenarbeit steht dabei eine wohnungswirtschaftliche 

Nachhaltigkeit im Rahmen der Quartiers- und Stadtentwicklung, 

aber vor allem auch über die jeweiligen Stadtgrenzen 

hinaus – ganz nach dem Motto: „Das Ruhrgebiet braucht eine 

Partnerschaft der Nachhaltigkeit im Umgang mit Wohnen 

und Stadtentwicklung“. Für WIR – Wohnen im Revier ist diese 

Ausrichtung ein wesentliches Differenzierungsmerkmal 

gegenüber der privatwirtschaftlichen Wohnungswirtschaft, 

die unter dem Druck internationaler Investoren auf Gewinnmaximierung 

in deutlich kürzeren Fristen ausgerichtet ist, 

als dies bisher wohnungswirtschaftlich üblich erscheint und 

unter den speziellen Aspekten immobilienwirtschaftlicher 

Investitionsprozesse auch durchhaltbar erscheint. 

Gerade in der aktuellen wirtschaftlichen Situation benötigen 

die kommunalen Wohnungsunternehmen politische Unterstützung, 

d.h. verlässliche Rahmenbedingungen, damit sie 

funktionierende Nachbarschaften stabilisieren oder wiederherstellen, 

den Wohnstandard in NRW noch weiter qualifizieren, 

die Gebäude nachhaltig bewirtschaften und bezahlbares 

Wohnen sichern können. Dies gilt vor allem für den ökologischen 

Nachhaltigkeitsaspekt. Denn gerade in der Metropole 

Ruhr sind über 70 % der Wohnungen 40 Jahre oder älter, 

in Einzelfällen sogar deutlich darüber. Die Bestände sind oft 

unsaniert, in der Regel energetisch problematisch, haben oft 

nicht mehr den heutigen Wohnvorstellungen entsprechende 

Grundrisse und sind in den seltensten Fällen barrierefrei oder 

barrierearm. 

Die Investitionsherausforderungen in diesen Beständen 

sind immens, vorrangig im energetischen Bereich. Die 

Immobilieneigentümer werden nicht in der Lage sein, diese 

angesichts der mangelnden Refinanzierbarkeit der Investitionen 

flächendeckend zu leisten. Trotz in Teilen günstiger 

KfW-Finanzierungen sind die öffentlichen Förderanreize unzureichend, 

die energetischen Standards, neu über die EnEV 

2009 formuliert, zu hoch und das Mietrecht in vielen Teilen 

zu unflexibel. Hier sind vorrangig die unzureichende Miet- 

anpassungsmöglichkeit nach energetischer Sanierung, die 

Duldungspflicht von Modernisierungen sowie die Vertragsumstellung 

auf Wärmecontracting zu nennen. Dennoch ist 

der Weg der ökologischen Nachhaltigkeit – in Verbindung 

mit dem Ausbau der erneuerbaren Energien – der einzig 

richtige und langfristig mögliche. Um den Bürgerinnen und 

Bürgern unserer Region ein Gefühl dafür zu geben, präsentiert 

die Allbau AG mit Partnern in 2010 ein ökologisches 

Highlight. Was alles möglich sein kann, zeigen wir vom 

27.04.–04.06.2010 auf dem Burgplatz mit dem Plus-Energie- 

Haus, gesponsort von HOCHTIEF und dem BMVBS. Es ist ein 

Haus, das in der Lage ist, seinen eigenen und den Energieverbrauch 

der Nutzer zu decken und zusätzlich vielleicht noch 

die Batterie des Elektroautos in der Garage aufzuladen, 

um die tägliche „E-Mobilität“ sicher zu stellen. 

Oft ist die Sanierung einer Immobilie nicht mehr wirtschaftlich. 

Dann gilt es, durch Abriss nicht mehr nachfragegerechten 

Wohnraum vom Markt zu nehmen, durch modernen 

Wohnraum zu ersetzen und Quartiere städtebaulich weiter 

zu entwickeln. Auch derartige Investitionsprogramme 

können sich die wenigsten Wohnungsunternehmen und 

privaten Immobilieneigentümer leisten, so dass die Stadtumbauprogramme 

und Fördertatbestände, insbesondere in 

Westdeutschland, deutlich verbessert werden müssen. 

Ein gutes Beispiel für die optimale Nutzung von Fördermitteln 

realisieren wir beim Stadtumbauprojekt in Altendorf. 

Hier zeigt sich, wie wichtig eine Kooperation zwischen öffentlicher 

Hand und Wohnungsunternehmen ist. Das gemeinsame 

Handeln von Stadt Essen, Land NRW und Allbau AG wird dazu 

führen, Altendorf nachhaltig aufzuwerten und damit zu einem 

von vielen Altendorfer Bürgerinnen und Bürgern sowie Institutionen 

gewünschten Imagewechsel beizutragen. Konkret 

bedeutet dies: Die Allbau AG ersetzt hier ca. 180 nachfrageschwache 

und technisch verbrauchte Wohnungen rund um 

die Rüselstraße durch den Neubau von ca. 61 Wohnungen. 

Unser Investitionsvolumen: ca. 14 Mio. Euro. Unsere Aktivitäten 

wären nur halb so viel wert, wenn nicht die öffentlichen 

Investitionen der Stadt Essen in beispielsweise Bodenordnung, 

Abtrag des Bahndammes, Anlage von Niederfeldsee, Promenade 

und Plätzen sowie der gemeinsamen privaten und 

öffentlichen Freiflächen und die Förderzusage des Landes 

NRW über Landesmittel der NRW.BANK in Höhe von rund 

7,2 Mio. Euro für den Wohnungsneubau wären. Nur durch 

diesen Gleichschritt und das umfassende Engagement aller 

Projektbeteiligten wird eine Qualität entstehen, die in der 

Lage sein wird, den Stadtteil Altendorf/Bochold nachhaltig 

als Wohnstandort weiter zu profilieren. Ich denke, dass unser 

Projekt und die darauf entwickelte Förderung Schule machen 

wird und insbesondere in der Region des Ruhrgebietes breite 

Anwendung bei verantwortungsvoll handelnden Immobilienunternehmen 

finden wird. Den selben Effekt erhoffen wir uns 

durch unser Engagement beim Projekt „Grüne Mitte“. Hier haben 

wir sofort unsere Unterstützung zugesagt und werden in 

direkter Nähe zur Uni hochwertige Mietwohnungen bauen. 

Besonders freuen wir uns, dass sich im vergangenen Jahr 

die Gespräche mit der durch eine angespannte Haushaltslage 

in ihren Haushaltsfeldern deutlich eingeschränkten 

Kommune sehr positiv entwickelt haben und wir beispielsweise 

die Architektur- und Ingenieurleistungen zur Sanierung 

von 4 Kindertagesstätten aus dem Sofortpaket der Mittelverwendung 

aus dem Konjunkturpaket II übernehmen durften. 

Wir sind natürlich gerne bereit, die Kommune noch intensiver 

beispielsweise durch die Übernahme weiterer Aufgaben und 

Leistungen, durch ein befristet erhöhtes Ausschüttungsvolumen 

und den Erwerb von ehemals kommunal genutzten Flächen 

zu unterstützen – für ein attraktives Zuhause in Essen. 

DIRK MIKLIKOWSKI 

Vorstand 

35

B 36 

Bericht des Aufsichtsrates

38 

Bericht des Aufsichtsrates 

37

B 38 

Weiter geht’s 

Bericht des Aufsichtsrates 

Manfred Reimer 

Vorsitzender des Aufsichtsrates

u Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Satzung 

obliegenden Aufgaben im abgelaufenen Geschäftsjahr 

wahrgenommen und den Vorstand überwacht. 

Er hat sich in regelmäßigen Sitzungen über die Lage und 

Entwicklung des Unternehmens und darüber hinaus über 

alle wichtigen Fragen unterrichtet. Im Focus der Beratungen 

stand weiterhin die Umsetzung der Unternehmensstrategie 

2015, insbesondere die Weiterentwicklung des Immobilien- 

und Dienstleistungsportfolios und – auch im Rahmen der 

Stadtentwicklung – der Wohnungsneubau. 

Weitere Schwerpunkte waren u.a. die Feststellung der 

5-Jahres-Planung 2010 bis 2014, die Gestaltung des Geschäftsmodells 

unter Berücksichtigung der EVV Holding und eigenen 

Beteiligungen sowie der Umbau der Organisationsstruktur 

zum 01.01.2010. 

Er hat sich darüber hinaus durch den von ihm gebildeten 

Arbeits- und Prüfungsausschuss laufend über die Geschäftsführung 

unterrichten lassen und die Vergabe von Bauaufträgen 

in regelmäßigen Sitzungen überwacht. 

Die ordentliche Hauptversammlung fasste am 18. August 

2009 die zur Verabschiedung des Geschäftsjahres 2008 

erforderlichen Beschlüsse und schüttete den Bilanzgewinn 

von € 19.000.000,00 als Dividende aus. 

Aufsichtsrat und Vorstand wurde Entlastung erteilt. 

Der Aufsichtsrat besteht satzungsgemäß aus 15 Mitgliedern, 

von denen gemäß § 76 BetrVG fünf Vertreter der Arbeitnehmer 

sind. 

Der Jahresabschluss 2009 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Deloitte, Deutsche Baurevision AG, 

Düsseldorf, geprüft. Beanstandungen haben sich hierbei 

nicht ergeben. Über das Prüfungsergebnis fand mit dem 

Aufsichtsrat eine Schlussbesprechung statt. 

Der Aufsichtsrat billigt nach dem abschließenden Ergebnis 

seiner Prüfungen den Jahresabschluss, der damit gemäß 

§172 AktG festgestellt ist. 

Weiter beschloss er, dem Vorschlag des Vorstandes zuzustimmen, 

den Bilanzgewinn von € 20.500.000,00 in voller 

Höhe als Dividende auszuschütten. 

Der vom Vorstand nach §312 AktG erstellte Bericht über 

die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen hat dem 

Aufsichtsrat vorgelegen. Er wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Deloitte, Deutsche Baurevision AG, Düsseldorf, 

geprüft und mit folgendem Bestätigungsvermerk versehen: 

„Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung 

bestätigen wir, dass: 

1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind, 

2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die 

Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war.“ 

Nach abschließender Prüfung werden vom Aufsichtsrat 

gegen den Abhängigkeitsbericht des Vorstandes, insbesondere 

gegen die Schlusserklärung über die Beziehungen zu verbundenen 

Unternehmen, keine Einwendungen erhoben. 

Für die im Berichtsjahr vom Vorstand und den Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeitern geleistete Arbeit spricht der 

Aufsichtsrat seinen Dank aus. 

Essen, 12.05.2010 

Der Aufsichtsrat 

MANFRED REIMER 

Vorsitzender 

39

C 40 

Jahresabschluss und Jahresbericht

42 

44 

45 

58 

60 

Bilanz 

Gewinn- und Verlustrechnung 

Anhang des Jahresabschlusses 

Bestätigungsvermerk 

Lagebericht 

41

C 42 

Bilanz zum 31. Dezember 2009 

Aktivseite 

p Anlagevermögen 

Sachanlagen 

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 

Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 

Grundstücke ohne Bauten 

Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 

Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 

Anlagen im Bau 

Bauvorbereitungskosten 

Geleistete Anzahlungen 

Finanzanlagen 

Anteile an verbundenen Unternehmen 

Beteiligungen 

Sonstige Ausleihungen 

Andere Finanzanlagen 

Anlagevermögen insgesamt 

p Umlaufvermögen 

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 



Grundstücke mit unfertigen Bauten 

Grundstücke mit fertigen Bauten 

Unfertige Leistungen 

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

Forderungen aus Vermietung 

Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken 

Forderungen gegen verbundene Unternehmen 

Sonstige Vermögensgegenstände 

Flüssige Mittel 

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 

Rechnungsabgrenzungsposten 

Geldbeschaffungskosten 

Andere Rechnungsabgrenzungsposten 

Aktiva Bilanzsumme 

Geschäftsjahr 

€ 

342.128.414,64 

120.509,23 

6.936.606,95 

27.158,49 

138.372,00 

3.973.103,40 

1.456.470,11 

1.820.194,57 

1.022.583,76 

15.339,76 

271.300,00 

16.350,00 

433.731,07 

134.269,50 

1.556.025,17 

0,00 

21.153.857,05 

404.963,75 

200.336,75 

14.318.118,96 

2.054.077,75 

1.345,61 

2.741,40 

Summe 

€ 

356.600.829,39 

1.325.573,52 

357.926.402,91 

23.277.882,79 

16.977.497,21 

600.023,56 

4.087,01 

398.785.893,48 

Vorjahr 

€ 

319.016.608,26 

120.509,23 

6.813.374,16 

43.909,00 

0,00 

1.004.092,50 

797.552,77 

0,00 

1.022.583,76 

59.343,88 

271.300,00 

16.350,00 

329.165.623,56 

535.632,49 

108.693,19 

999.368,18 

305.202,92 

22.027.583,52 

468.193,30 

61.293,29 

12.830.586,44 

2.125.716,60 

11.011.166,06 

1.052,24 

3.323,10 

379.643.434,89

Bilanz zum 31. Dezember 2009 

Passivseite 

p Eigenkapital 

Gezeichnetes Kapital 

Gewinnrücklagen 

Gesetzliche Rücklage 

Bauerneuerungsrücklage 

Andere Gewinnrücklagen 

Bilanzgewinn 


Einstellungen in Gewinnrücklagen 

Eigenkapital insgesamt 

Rückstellungen 

Rückstellungen für Pensionen 

Steuerrückstellungen 

Rückstellungen für Bauinstandhaltung 

Sonstige Rückstellungen 

p Verbindlichkeiten 

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 

Erhaltene Anzahlungen 

Verbindlichkeiten aus Vermietung 

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 

Sonstige Verbindlichkeiten 

davon aus Steuern: € 23.166,17 

Passiva Bilanzsumme 


€ 

8.180.670,10 

6.060.757,82 

42.955.486,62 

23.149.382,38 

2.649.382,38 

542.699,00 

278.000,00 

3.283.000,00 

5.404.961,95 

217.701.683,96 

41.876.304,69 

24.408.104,46 

871.779,73 

3.562.762,84 

77.189,80 

74.357,86 

Summe 

€ 

23.008.134,65 

57.196.914,54 

20.500.000,00 

100.705.049,19 

9.508.660,95 

288.572.183,34 

398.785.893,48 

43 

Vorjahr 

€ 

23.008.134,65 

8.180.670,10 

6.060.757,82 

40.306.104,24 

21.503.266,48 

2.503.266,48 

96.555.666,81 

557.978,00 

120.000,00 

3.283.000,00 

6.859.878,14 

196.611.329,98 

43.930.310,37 

24.773.658,43 

743.406,30 

5.147.180,00 

941.504,04 

119.522,82 

(99.839,47) 

379.643.434,89

C 44 

Gewinn- und Verlustrechnung 

vom 01. Januar bis 31. Dezember 2009 

Umsatzerlöse 

a) aus der Hausbewirtschaftung 

b) aus Verkauf von Grundstücken 

Verminderung (Vorjahr: Erhöhung) des Bestands an zum 

Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen 

Bauten sowie unfertigen Leistungen 

Sonstige betriebliche Erträge 

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 

Rohergebnis 

Personalaufwand 

Aufwendungen für Altersversorgung 

Abschreibungen auf Sachanlagen 

Sonstige betriebliche Aufwendungen 

Erträge aus Beteiligungen 

Erträge aus Gewinnabführung 

Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 

davon aus verbundenen Unternehmen: € 353.219,00 

Abschreibungen auf Finanzanlagen 

Zinsen und ähnliche Aufwendungen 

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 

Sonstige Steuern 


Einstellungen in Gewinnrücklagen: 

in andere Gewinnrücklagen 

Bilanzgewinn 


€ 

90.495.587,14 

1.619.136,40 

40.610.060,49 

1.971.318,34 

Summe 

€ 

92.114.723,54 

284.802,40 

8.722.052,41 

42.581.378,83 

57.970.594,72 

84.366,84 

10.927.005,16 

12.960.958,48 

0,00 

854.061,62 

5.185,33 

500.062,42 

44.004,12 

7.426.878,85 

27.886.690,64 

2.184.535,86 

2.552.772,40 

23.149.382,38 

2.649.382,38 

20.500.000,00 

Vorjahr 

€ 

85.108.923,96 

3.718.391,62 

992.637,41 

11.995.890,08 

39.824.444,63 

2.509.422,85 

59.481.975,59 

84.155,07 

13.639.400,68 

13.675.038,39 

1.350,00 

784.183,20 

5.185,29 

948.661,80 

0,00 

7.624.653,28 

26.198.108,46 

2.217.990,93 

2.476.851,05 

21.503.266,48 

2.503.266,48 

19.000.000,00

Anhang 

Jahresabschluss 

06

C 46 

Entwicklung 

Anlagevermögen 

Sachanlagen 

Grundstücke und grundstücksgleiche 

Rechte mit Wohnbauten 

Grundstücke mit Geschäftsund 

anderen Bauten 


Grundstücke mit 

Erbbaurechten Dritter 

Maschinen 

Andere Anlagen, Betriebs- und 

Geschäftsausstattung 

Anlagen im Bau 


Geleistete Anzahlungen 

Finanzanlagen 

Anteile an verbundenen 

Unternehmen 

Beteiligungen 

Sonstige Ausleihungen 

Andere Finanzanlagen 

p Zur Tabelle 

In der Spalte Umbuchungen 

ergibt sich eine Differenz in Höhe 

von € 315.590,56. Es handelt sich 

hierbei um Umbuchungen aus 

dem Umlaufvermögen. 

Anschaffungs- 

Herstellungskosten 

Stand 01. 01.2009 

€ 

631.807.784,10 

982.762,31 

6.986.420,30 

43.909,00 

5.585,28 

– 

1.004.092,50 

797.552,77 

– 

641.628.106,26 

1.022.583,76 

59.343,88 

271.300,00 

16.350,00 

1.369.577,64 

642.997.683,90 

Zugänge des 

Geschäftsjahres 

€ 

30.575.215,15 

– 

1.036,31 

330,64 

– 

146.529,32 

6.678.766,43 

1.017.953,39 

1.820.194,57 

40.240.025,81 

– 

– 

– 

– 

0,00 

40.240.025,81 

Abgänge des 

Geschäftsjahres 

1 | ALLGEMEINE ANGABEN 

€ 

4.184.872,57 

– 

2.619,73 

20.778,02 

– 

– 

– 

– 

– 

4.208.270,32 

– 

– 

– 

– 

0,00 

4.208.270,32 

Umbuchungen -/+ 

des Geschäftsjahres 

Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung 

erfolgt entsprechend der Formblattverordnung 

für Wohnungsunternehmen vom 06.03.1987. Die Gliederung 

blieb gegenüber dem Vorjahr unverändert. Die in der Bilanz 

und der Gewinn- und Verlustrechnung angegebenen Vorjahresbeträge 

sind vergleichbar. 

€ 

4.387.492,68 

-131.623,62 

– 

124.816,21 

3.696,87 

– 

– 

365.843,46 

-4.075.598,99 

-359.036,05 

– 

4.881.849,22 

-4.566.258,66 

– 

– 

– 

– 

0,00 

4.881.849,22 

-4.566.258,66 

Anschaffungs- 

Herstellungskosten 

Stand 31.12.2009 

€ 

662.453.995,74 

982.762,31 

7.109.653,09 

27.158,49 

5.585,28 

146.529,32 

3.973.103,40 

1.456.470,11 

1.820.194,57 

677.975.452,31 

1.022.583,76 

59.343,88 

271.300,00 

16.350,00 

1.369.577,64 

679.345.029,95

kumulierte 

Abschreibungen 


€ 

312.791.175,84 

862.253,08 

173.046,14 

– 

5.585,28 

– 

– 

– 

– 

313.832.060,34 

– 

– 

– 

– 

0,00 

313.832.060,34 

Zugänge 


2 | ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- 

UND BEWERTUNGSMETHODEN SOWIE ZUR 

BILANZ UND GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

€ 

10.918.847,84 

– 

– 

– 

– 

8.157,32 

– 

– 

– 

10.927.005,16 

– 

44.004,12 

– 

– 

44.004,12 

10.971.009,28 

Abgänge 

kumulierte 


€ 

3.384.442,58 

Der Jahresabschluss für 2009 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften 

des Handelsgesetzbuches und des 

Aktiengesetzes erstellt. Bei der Gewinn- und Verlustrechnung 

wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. 

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden blieben 

bis auf die Änderung der Abschreibungsmethode bei den 

Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten 

gegenüber dem Vorjahr unverändert. 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

3.384.442,58 

– 

– 

– 

– 

0,00 

3.384.442,58 

kumulierte 



€ 

320.325.581,10 

862.253,08 

173.046,14 

– 

5.585,28 

8.157,32 

– 

– 

– 

321.374.622,92 

– 

44.004,12 

– 

– 

44.004,12 

321.418.627,04 

ANLAGEVERMÖGEN 

2.1 | ENTWICKLUNG 

Buchwert am 

31.12.2009 

€ 

342.128.414,64 

120.509,23 

6.936.606,95 

27.158,49 

0,00 

138.372,00 

3.973.103,40 

1.456.470,11 

1.820.194,57 

356.600.829,39 

1.022.583,76 

15.339,76 

271.300,00 

16.350,00 

1.325.573,52 

357.926.402,91 


des Geschäftsjahres 

Bezüglich der Entwicklung des Anlagespiegels wird auf 

die Anlage 1 zum Anhang verwiesen. In der Spalte Umbuchungen 

ergibt sich eine Differenz in Höhe von € 315.590,56. 

Es handelt sich hierbei um Umbuchungen in das bzw. aus 

dem Umlaufvermögen. 

€ 

10.918.847,84 

– 

– 

– 

– 

8.157,32 

– 

– 

10.927.005,16 

– 

44.004,12 

– 

– 

44.004,12 

10.971.009,28 

47

C 48 

2.2 | BEWERTUNG 

SACHANLAGEVERMÖGEN 

Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs- oder 

Herstellungskosten, vermindert um planmäßige und außerplanmäßige 

Abschreibungen, bewertet. 

GRUNDSTÜCKE MIT BAUTEN 

Die Zugänge wurden in 2009 mit den Anschaffungs- und 

Herstellungskosten aktiviert. 

Die angefallenen Kosten für Umbau-, Ausbau- und Sanierungsmaßnahmen 

werden als Herstellungskosten im Sinne 

von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB aktiviert, soweit diese zu einer 

wesentlichen Verbesserung bzw. nachträglichen Herstellungskosten 

führen. Insbesondere werden Kosten von erstmals 

vorgenommenen energetischen Maßnahmen aktiviert. 

Kosten für Verwaltungsleistungen sowie Zinsen für Fremd- 

kapital während der Bauzeit wurden in Ausübung des Wahl- 

rechts des § 255 Abs. 2 und 3 HGB wie im Vorjahr nicht aktiviert. 

Planmäßige lineare Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände 

des Anlagevermögens werden bei Grundstücken 

und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten abweichend 

gegenüber dem Vorjahr mit 2,5 % (bei Altbauten 

mit Baujahr vor 1925) und mit 2,0 % (bei Bauten ab 1925) in 

Anlehnung an die steuerlichen Regeln auf die historischen 

Anschaffungs- und Herstellungskosten vorgenommen. Im 

Vorjahr wurden die Abschreibungen auf Grundlage der voraussichtlichen 

Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren (bei Neubauten) 

und 80 Jahren (bei Altbauten) vorgenommen worden. Bei 

bis 1990 erworbenen Wohngebäuden wurden die Restnutzungsdauern 

je nach Bauzustand, bei Erwerb ab 1991 in 

Anlehnung an die steuerliche Regelung mit 50 Jahren festgelegt. 

Die Änderung der Abschreibungsmethode erfolgte zur 

besseren Einsicht in die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. 

Auf die Herstellungskosten von Außenanlagen der von 

1993 bis 2001 fertig gestellten Neubaumaßnahmen wurde 

die Abschreibung mit 10%, seit 2002 mit 6,67%, bemessen.

GRUNDSTÜCKE OHNE BAUTEN 

Die Bewertung erfolgte grundsätzlich zu Anschaffungskosten. 

Soweit in früheren Jahren – vor Gültigkeit des Bilanzrichtliniengesetzes 

– Abschreibungen auf den niedrigeren 

Teilwert vorgenommen wurden, sind diese beibehalten worden. 

2.3 | FINANZANLAGEVERMÖGEN 

Das Finanzanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten 

abzüglich außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet. 

ANTEILE AN VERBUNDENEN UNTERNEHMEN 

Die Gesellschaft hält 100% der Anteile an der Allbau 

Managementgesellschaft mbH, Essen. 

BETEILIGUNGEN 

Die Gesellschaft hält Anteile an der WRW, Düsseldorf, 

und der Triple Z AG, Essen. Die Anteile an der WRW wurden 

im Berichtsjahr mit T€ 44 aufgrund dauerhafter Wertminderung 

außerplanmäßig abgeschrieben. 

SONSTIGE AUSLEIHUNGEN 

Bilanziert werden grundbuchlich gesicherte Restkaufpreisdarlehen 

an Erwerber von Privatisierungs- und Verkaufsmaßnahmen. 

ANDERE FINANZANLAGEN 

Bilanziert sind mit dem Nominalwert ausgewiesene 

Genossenschaftsanteile an der Bauverein Kettwig eG, Essen, 

und der Münchener Hypothekenbank eG, München. Das 

Gliederungsschema wurde entsprechend ergänzt. 

49

C 50 

2.4 | UMLAUFVERMÖGEN 

ZUM VERKAUF BESTIMMTE GRUND- 

STÜCKE UND ANDERE VORRÄTE 

Unter „Zum Verkauf bestimmte Grundstücke“ sind Bau-, 

Bauvorbereitungs- und Grundstückskosten – insgesamt 

T€ 2.124 – für fertig gestellte, laufende und geplante Eigentumsmaßnahmen 

erfasst. Die Bewertung erfolgte – verlustfrei – 

zu Anschaffungs- und Herstellungskosten ohne eigene 

Verwaltungsleistungen und Bauzeitzinsen. 

Die unfertigen Leistungen von T€ 21.154 beinhalten mit 

den Mietern noch abzurechnende Betriebskosten. Die entsprechenden 

Abschlagszahlungen von T€ 22.540 sind unter 

„Erhaltene Anzahlungen“ passiviert. 

Forderungen und sonstige 

Vermögensgegenstände mit 

einer Restlaufzeit über 1 Jahr 

Forderungen aus Vermietung 

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 

Forderungen gegen verbundene 

Unternehmen 

Sonstige Vermögensgegenstände 

Gesamtbetrag 

FORDERUNGEN AUS VERMIETUNG 

Die Bewertung erfolgt grundsätzlich zum Nominalwert. 

Uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben, zweifelhafte 

Forderungen nach Gruppen gestaffelt mit Sätzen 

zwischen 30 % und 100 % einzelwertberichtigt. 

SONSTIGE FORDERUNGEN/UMLAUFVERMÖGEN 

Die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände 

sind grundsätzlich mit dem Nominalbetrag 

bewertet. Falls erforderlich, wurden erkennbare Ausfallrisiken 

durch Abschreibungen berücksichtigt. 

insgesamt 

€ 

404.963,75 

200.336,75 

14.318.118,96 

2.054.077,75 

16.977.497,21 

LIQUIDE MITTEL 

davon mit 

Restlaufzeit 

> 1 Jahr 

€ 

Die liquiden Mittel sind mit dem Nennbetrag bewertet. 

2.5 | AKTIVE RECHNUNGSABGRENZUNG 

– 

– 

– 

373.125,44 

373.125,44 

Vorjahr 

Als Geldbeschaffungskosten aktiviert sind Disagiobeträge 

in Höhe von T€ 1.345,61 (Vorjahr: T€ 1.052,24), die entsprechend 

der Festlegung der Zinskonditionen verrechnet werden. 

Unter „Andere Rechnungsabgrenzungsposten“ sind Ausgaben 

vor dem Abschlussstichtag erfasst, die Aufwand des nächsten 

Jahres betreffen. 

€ 

468.193,30 

61.293,29 

12.830.586,44 

2.125.716,60 

15.485.789,63 

davon mit 

Restlaufzeit 

> 1 Jahr 

€ 

– 

– 

– 

– 

0,00

2.6 | PASSIVA 

GEZEICHNETES KAPITAL 

Es gliedert sich in 450.000 Stückaktien (ursprünglich Mio. 

DM 45,0). Die EVV, Essen, hält 81,78% des Grundkapitals von 

insgesamt T€ 23.008. 

RÜCKSTELLUNGEN 

Gewinnrücklagen Bestand am Einstellung der 

Ende des HV aus dem 

Vorjahres Bilanzgewinn 

Gesetzliche Rücklage 

Bauerneuerungsrücklage 

Andere Gewinnrücklagen 

Gesamtbetrag 

Für die Verpflichtungen aus laufenden Pensionen sind in 

vollem Umfang zum Teilwert bewertete Rückstellungen nach 

Maßgabe eines versicherungsmathematischen Gutachtens 

gebildet. Der Rechnungszinsfuß beträgt 5%. 

Für die Beseitigung von in der Vergangenheit entstandenen 

Schäden an Fassaden, Balkonen, Dächern, Fenstern und Eingangsbereichen 

in verschiedenen Wohnanlagen wurden die 

geschätzten Beträge zurückgestellt; die im Vorjahr gebildeten 

Rückstellungen wurden, nachdem die Maßnahmen abgewickelt 

wurden, in voller Höhe in Anspruch genommen bzw. 

aufgelöst. 

€ 

8.180.670,10 

6.060.757,82 

40.306.104,24 

54.547.532,16 

des Vorjahres 

€ 

– 

– 

– 

0,00 

Einstellung 

aus dem 


des GJ 

€ 

– 

– 

2.649.382,38 

2.649.382,38 

Unter „Sonstige Rückstellungen“ sind neben Beträgen 

für noch zu erwartende Baukosten und Gewährleistungsansprüche 

für bereits veräußerte Eigentumsmaßnahmen in 

Höhe von T€ 2.112 (Vorjahr: T€ 2.264) auch Beträge für 

ungewisse Verbindlichkeiten – darunter T€ 25 (Vorjahr: T€ 29) 

für Beihilfeverpflichtungen, T€ 136 (Vorjahr: T€ 137) für Jahresabschlusskosten 

und Aufwendungen in Höhe von T€ 1.799 

(Vorjahr: T€ 1.670) für die Beseitigung festgestellter Undichtigkeiten 

bei Abwasserleitungen – ausgewiesen; des Weiteren 

sind noch Rückstellungen für Aufbewahrungsverpflichtungen 

in Höhe von T€ 28 (Vorjahr: T€ 27) vorhanden. 

Die Rückstellungen für Gewährleistungsverpflichtungen 

in Höhe von T€ 184 (Vorjahr: T€ 208) wurden mit 0,5% der 

Verkaufspreise angesetzt. 

51 

Bestand am 

Ende des 

GJ 

€ 

8.180.670,10 

6.060.757,82 

42.955.486,62 

57.196.914,54

C 52 

Restlaufzeiten und Besicherung 

Vorjahreszahlen zum Vergleich kursiv 

Verbindlichkeiten gegenüber 

Kreditinstituten 


anderen Kreditgebern 

Erhaltene Anzahlungen 

Verbindlichkeiten aus Vermietung 

Verbindlichkeiten aus 

Lieferungen und Leistungen 


verbundenen Unternehmen 

Sonstige Verbindlichkeiten 

Anlagevermögen insgesamt 

insgesamt 

€ 

217.701.683,96 

196.611.329,98 

41.876.304,69 

43.930.310,37 

24.408.104,46 

24.773.658,43 

871.779,73 

743.406,30 

3.562.762,84 

5.147.180,00 

77.189,80 

941.504,04 

74.357,86 

119.522,82 

288.572.183,34 

272.266.911,94 

davon 

Restlaufzeit 

unter 1 Jahr 

€ 

10.780.663,11 

4.423.239,29 

1.780.545,16 

1.778.848,97 

24.408.104,46 

24.773.658,43 

871.779,73 

743.406,30 

3.562.762,84 

5.147.180,00 

73.897,05 

928.046,81 

74.357,86 

119.522,82 

41.552.110,21 

37.913.902,62 

1 bis 5 Jahre 

€ 

26.060.302,43 

22.397.838,80 

8.122.126,42 

7.891.523,23 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

3.292,75 

13.457,23 

– 

– 

34.185.721,60 

30.302.819,26 

über 5 Jahre 

€ 

180.860.718,42 

169.790.251,89 

31.973.633,11 

34.259.938,17 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

212.834.351,53 

204.050.190,06

gesichert 

€ 

217.701.683,96 

196.608.398,98 

41.876.304,69 

43.907.072,11 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

– 

259.577.988,65 

240.515.471,09 

Art der 

Sicherung 

Grundpfandrecht 

Grundpfandrecht 

53

C 54 

VERBINDLICHKEITEN 

Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag passiviert. 

Aufwendungsdarlehen im Sinne von § 88 II. WoBauG i.V.m. 

§ 48 Abs. 1 WoFG, für die nach Abs. 3 dieser Vorschrift ein 

Passivierungswahlrecht besteht, sind ausnahmslos passiviert. 

Im Berichtsjahr wurden durch den Allbau drei derivative 

Finanzinstrumente (Forward-Rate-Zinsswaps) getätigt: 

Derivative Finanzinstrumente 

(Forward-Rate-Zinsswap) 

im Berichtsjahr 

Kategorie 

Art 

Laufzeit 

Festzinssatz 

Umfang 

Beizulegender Zeitwert 

Bewertungsmethode 

SWAP 

1 

zinsbezogenes Geschäft 

Forward-Rate-Zinsswap 

30.06.2013 – 30.06.2020 

4,65% 

Mio. 9,5 € 

-219.887,20 € 

€-Swap-Kurve zum Zeitwert 

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 

betreffen mit T€ 77.742 bzw. T€ 274 die Aktionäre Sparkasse 

Essen bzw. die Nationalbank AG, Essen. 

Von den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 

betreffen mit T€ 7 die Aktionärin Provinzial Rheinland 

Versicherungs AG, Düsseldorf. 

SWAP 

2 



30.06.2013 – 30.06.2021 

4,71% 

Mio. 4,0 € 

-100.201,68 € 


2.7 | GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

Im Posten „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ sind 

Personal- und Sachkostenumlagen der Allbau Managementgesellschaft 

mbH in Höhe von T€ 9.654 enthalten. 

Die Abschreibungen auf Finanzanlagen betreffen mit 

T€ 44 außerplanmäßige Abschreibungen auf die Anteile an 

der WRW aufgrund dauerhafter Wertminderung. 

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind 

folgende, wesentliche periodenfremde bzw. neutrale 

Erträge enthalten: 

aus Abgang von Gegenständen 

des Anlagevermögens 

Versicherungserstattungen 

für Schäden in Vorjahren 

aus der Auflösung von sonstigen 


aus abgeschriebenen Mietforderungen 

Gesamt 

SWAP 

3 



30.06.2013 – 30.06.2023 

4,75% 

Mio. 9,5 € 

-243.065,28 € 


Erträge T€ 

5.720 

369 

332 

53 

6.474

3 | SONSTIGE ANGABEN 

3.1 | SONSTIGE, NICHT IN DER BILANZ AUSGEWIESENE 

FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN 

Das am 31.12.2009 bestehende Bestellobligo für vergebene 

Bauaufträge ist durch zugesagte, aber noch nicht valutierte 

Kredite und Erwerberleistungen überdeckt. 

Für zukünftige Instandhaltungs-, Modernisierungs-, 

Umbau- und Sanierungs- sowie Neubaumaßnahmen ist ein 

5-Jahresprogramm aufgestellt. Die Finanzierung ist teilweise 

durch Mittelzuflüsse aus den zukünftigen Jahresergebnissen 

bei rückläufigem Tilgungsvolumen auf vorhandene Kredite 

und teilweise durch branchenübliche Fremdfinanzierung 

vorgesehen. 

3.2 | GARANTIEERKLÄRUNG 

Die Allbau AG haftet für den Fall der Kündigung des 

Ergebnisabführungsvertrages zwischen der Allbau AG und 

der AMG gesamtschuldnerisch neben der AMG für die 

finanziellen Verpflichtungen aus einer Versorgungszusage, 

soweit diese Verpflichtungen nicht durch den Pensionssicherungsverein 

erfüllt werden. 

3.3 | TOCHTERUNTERNEHMEN UND 

KONZERNZUGEHÖRIGKEIT 

Die Gesellschaft hält 100 % der Anteile an der Allbau 

Managementgesellschaft mbH, Essen. Das Stammkapital 

beträgt € 1.023.000,00. Seit dem 01.01.1999 besteht ein 

Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag. Demnach 

wurden im Berichtsjahr € 854.061,62 an die Muttergesellschaft 

abgeführt. Das Eigenkapital der Tochtergesellschaft am 

31. Dezember 2009 betrug unverändert € 1.033.301,17. 

Die Allbau AG ist zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 

ein Konzernunternehmen der Essener Versorgungs- und 

Verkehrsgesellschaft mbH, Essen. Die Allbau AG erstellt 

keinen Konzernabschluss. Die Essener Versorgungs- und 

Verkehrsgesellschaft mbH, Essen, erstellt einen befreienden 

Gesamtkonzernabschluss (§ 291 HGB) und bezieht die zuvor 

genannten Gesellschaften ein. Die Offenlegung dieses Konzernabschlusses 

erfolgt im elektronischen Bundesanzeiger. 

3.4 | MIETKAUTIONEN 

Die Mietkautionsguthaben betrugen am 31. Dezember 

2009 € 5.888.555,42 (Vorjahr: € 5.401.640,44). Es handelt 

sich um Treuhandvermögen, das wegen der Rückzahlungsverpflichtung 

nach Ablauf des Mietverhältnisses und dem 

bestehenden Haftungsverhältnis zwischen der Gesellschaft 

und den Mietern im Anhang vermerkt ist. 

ANGABEN GEMÄSS § 285 SATZ 1 NR. 17 HGB 

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete 

Gesamthonorar beträgt T€ 56: 

Abschlussprüfungsleistungen (T€ 54) 

Andere Bestätigungsleistungen (T€ 2) 

ANGABEN GEMÄSS § 285 SATZ 1 NR. 21 HGB 

Im Geschäftsjahr wurden keine wesentlichen Geschäfte 

mit nahestehenden Personen zu nicht marktüblichen 

Bedingungen durchgeführt. 

3.5 | BEZÜGE DES AUFSICHTSRATES 

UND PENSIONSLEISTUNGEN 

Die Vergütung des Aufsichtsrates belief sich auf T€ 27. 

Aufgrund von Pensionszusagen sind an den früheren 

Vorstand T€ 78 gezahlt worden. 

Für diesen und ehemalige Mitarbeiter bzw. deren Hinterbliebene 

ist eine Rückstellung für laufende Pensionen in Höhe 

von T€ 543 gebildet. 

3.6 | ARBEITNEHMER 

Seit dem 01.01.1999 führt das Personal der Allbau 

Managementgesellschaft mbH die Geschäftsbesorgung für 

die Allbau AG durch. 

55

C 56 

Organe der Gesellschaft 

AUFSICHTSRAT 

Hanslothar Kranz 

Vorsitzender (bis 27.01.2010) 

Mitglied des Aufsichtsrates 

(ab 27.01.2010) 

Dipl.-Bau-Ingenieur 

Mitglied des Rates 

der Stadt Essen 

Manfred Reimer 

stellv. Vorsitzender 

(bis 27.01.2010) 

Vorsitzender (ab 27.01.2010) 

Oberstudiendirektor 

Christoph Kerscht 

stellv. Vorsitzender 

(ab 27.01.2010) 



Hans-Jürgen Best 

Dipl.-Ingenieur 

Geschäftsbereichsvorstand 


Peter Brandt 

Techn. Angestellter 

Allbau Managementgesellschaft 

mbH 

(ab 31.03.2009) 

Frank Czarnecki 



mbH 


Christine Geuß-Mues 

Techn. Angestellte 


mbH 

Dr. Bernhard Görgens 

Vorstandsvorsitzender 

der Stadtwerke Essen AG 

Peter Granzin 

Verwaltungsangestellter 



(bis 27.01.2010) 

Sabine Herfort 

Kaufm. Angestellte 


mbH 


Harald Hoppensack 

Unternehmensberater 

(ab 27.01.2010) 

Hans-Peter Huch 

Kaufm. Angestellter 



Uwe Kutzner 

Kaufm. Angestellter 



(bis 27.01.2010) 

Dr. Thomas Lange 

Sprecher des Vorstandes 

der National-Bank AG 

(bis 18.08.2009) 

Uwe Lindner 

Mitglied des Vorstandes 

der National-Bank AG 


Hans Martz 

Vorsitzender des 

Vorstandes der 

Sparkasse Essen 

Anke Olmes 



mbH 

Norbert Rustemeyer 



mbH 


Ursel Senff 



mbH 


Norbert Strötgen 



mbH 


Dr. Horst Zierold 

Vorstandsvorsitzender 

der EVAG 

VORSTAND 

Dirk Miklikowski 

Allbau AG 

Essen, den 30. März 2010

C 58 

Bestätigungsvermerk 

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – 

unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Allbau Aktiengesellschaft, Essen, für 

das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung 

von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den 

ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. 

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über 

den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. 

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der 

Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. 

Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, 

die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger 

Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und 

Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der 

Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche 

und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. 

Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems 

sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend 

auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten 

Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der 

Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere 

Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. 

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. 

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss 

der Allbau Aktiengesellschaft, Essen, den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen 

der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung 

ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 

der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein 

zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen 

Entwicklung zutreffend dar. 

Düsseldorf, den 13. April 2010 

Deutsche Baurevision Aktiengesellschaft 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

CONSOIR KÜNEMANN 

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

C 60 

Lagebericht 

1 | GESCHÄFT UND RAHMENBEDINGUNGEN 

1.1 | WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 

Zum Ende des Jahres 2009 scheint der Tiefpunkt der 

schwersten weltwirtschaftlichen Rezession seit dem Zweiten 

Weltkrieg überschritten. Vieles deutet auf eine konjunkturelle 

Erholung hin. Maßgeblich für den Umschwung war die Stabilisierung 

an den Finanzmärkten, insbesondere ermöglicht 

durch die massiven Interventionen der Notenbanken, die 

Ankündigung staatlicher Stützungsprogramme und Garantien 

für den Finanzsektor. 

Allerdings zeigt die Erfahrung früherer wirtschaftlicher 

Schwächephasen, dass Rezessionen, die mit Banken- und 

Immobilienkrisen einhergingen, zumeist nur langsam überwunden 

wurden. Eine den weltwirtschaftlichen Aufschwung 

bremsende Wirkung wird insbesondere von dem mit der 

wirtschaftlichen Erholung meist einhergehenden Anstieg 

der Energiekosten erwartet. 

Auch für den Euro-Raum wird für das Jahr 2010 eine 

konjunkturelle Erholung prognostiziert. Nach Einschätzung 

der EU-Kommission ist für 2010 mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts 

(BIP) um 0,7% zu rechnen. 

In Deutschland hat sich die Konjunktur ebenfalls stabilisiert, 

wenn auch auf deutlich reduziertem Produktionsniveau. Die 

eingetretene Stabilisierung ist wesentlich auf die massiven 

wirtschaftspolitischen Investitionen seit Herbst 2008 zurückzuführen. 

Ab dem 2. Quartal 2009 stieg das BIP wieder etwas 

an. Maßgebliche Impulse kamen von der privaten Konsumnachfrage, 

gestützt durch die relativ stabil gebliebene Lage 

auf dem Arbeitsmarkt. Nach der aktuellen Einschätzung 

wird jedoch nicht mit einem nachhaltigen Aufschwung 

gerechnet, da sich auch erhebliche Bremseffekte bemerkbar 

machen werden. Dazu wird wahrscheinlich eine Verschärfung 

des Arbeitsplatzabbaus in 2010 durch die trotz Erholung 

erheblichen Überkapazitäten zählen. Auch könnten sich verschlechterte 

Finanzierungsbedingungen negativ auswirken. 

Die Zahl der Arbeitslosen stieg 2009 im Jahresdurchschnitt 

saisonbereinigt um rund 160.000 Personen. Die Arbeitslosenquote 

kletterte bis Ende Dezember 2009 im Vorjahresvergleich 

um 0,4 Prozentpunkte auf ein Niveau von 8,7%. Beschäftigungsverluste 

gab es vor allem im Verarbeitenden Gewerbe und 

bei der Zeitarbeit. Entlastend auf den Arbeitsmarkt wirkte 

das rückläufige Arbeitskräfteangebot, das nach aktuellen 

Einschätzungen des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung 

2009 jahresdurchschnittlich um 135.000 Personen 

abgenommen hat. 

Die Prognosen für 2010 gehen aufgrund der Konjunkturabschwächung 

allerdings von einem deutlichen Anstieg der 

Arbeitslosigkeit auf 3,6 bis 4,0 Mio. Erwerbslose aus. Auch in 

2011 wird von einem weiteren Anstieg der Arbeitslosigkeit 

ausgegangen. 

In 2009 waren zum Teil erhebliche Senkungen des Zinsniveaus 

zu verzeichnen. So verminderte sich z.B. die von der 

deutschen Bundesbank veröffentlichten Effektivzinssätze für 

Kredite an nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften unter 1 Mio. 

Euro mit einer Laufzeit über 5 Jahre zwischen Oktober 2008 

und Oktober 2009 von 5,36% auf 4,37%. Für Kredite über 

1 Mio. Euro war eine Minderung von 5,45% auf 4,29% zu verzeichnen. 

Allerdings war das Volumen einer Verschlechterung 

der Kreditvergabe an nichtfinanzielle Unternehmen zuletzt 

stark rückläufig. Dies wird aktuell noch auf konjunkturelle 

Einflüsse zurückgeführt, sodass von einer Kreditklemme noch 

nicht die Rede sein kann. 

Für 2010 wird jedoch mit einer Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen 

gerechnet. Dafür spricht, dass den 

Banken noch erhebliche Abschreibungen auf Risikopapiere 

und Unternehmenskredite bevorstehen, wodurch weitere 

Eigenkapitalverluste absehbar sind. Absehbare höhere Ausfallwahrscheinlichkeiten 

werden zusätzlich zu einer restriktiveren 

Kreditvergabe führen. 

Die Umsätze im Bauhauptgewerbe gingen nach vorläufigen 

Berechnungen im 2009 gegenüber 2008 um 4,7% auf 

81,6 Mrd. Euro zurück. Während die Umsätze im Wohnungsbau 

um 5,1 % und im Wirtschaftsbau um 12,1% zurückgingen, 

wurde im öffentlichen Bau ein Zuwachs von 5,4 % 

erreicht. Für 2010 wird bestenfalls mit einer Stagnation oder 

einem nur geringen Umsatzwachstum gerechnet. Die Zahl 

der Beschäftigten im Bauhauptgewerbe wird für 2009 mit 

689.000 und damit erstmals unter 700.000 geschätzt.

Eckdaten zur Konjunkturentwicklung 

in Deutschland 

Veränderung in % ggü. dem Vorjahr 

(reale Entwicklung, Vorjahrespeise) 

Reales Bruttoinlandsprodukt 

Privater Konsum* 

Öffentlicher Konsum 

Bauinvestitionen 

Wohnungsbauinvestitionen 

Exporte 

Arbeitsmarkt 

Erwerbstätige in Tsd. (Jahresdurchschnitt) 

Veränderung in % ggü. dem Vorjahr 

Arbeitslose in Tsd. (Jahresdurchschnitt) 

Arbeitslosenquote** 

1.2 | IMMOBILIENWIRTSCHAFT 

2004 

1,2 

0,1 

-0,7 

-3,9 

-2,9 

10,3 

38.880 

0,4 

4.381 

10,5 

2005 

0,8 

0,3 

0,4 

-3,0 

-3,8 

7,7 

38.835 

-0,1 

4.861 

11,7 

Die Immobilienaktien konnten sich gegenüber dem Jahr 

2008 leicht erholen. Der DIMAX stieg gegenüber dem Vorjahr 

bis Jahresende 2009 um rd. 17%. 

Im Jahr 2009 hat es erstmals seit dem Jahr 2006 wieder einen 

Zuwachs an Baugenehmigungen für Wohnungen gegenüber 

dem Vorjahr gegeben. Wie das Statistische Bundesamt 

(Destatis) mitgeteilt hat, wurde 2009 in Deutschland der Bau 

von 178.000 Wohnungen genehmigt. Das waren 1,9% oder 

3.300 Wohnungen mehr als im Jahr 2008. Vor diesem erstmals 

wieder positiven Ergebnis hatte es deutliche Rückgänge im 

Jahr 2007 (-26,2 %) und im Jahr 2008 (-4,4 %) im Vergleich zum 

jeweiligen Vorjahr gegeben. 

Von den im Jahr 2009 genehmigten 178.000 Wohnungen 

waren 154.100 Neubauwohnungen in Wohngebäuden 

(+4,0 % gegenüber 2008). Dabei fiel der Zuwachs von Baugenehmigungen 

für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 

(+5,4 %) deutlich höher aus als die Zunahme bei der Genehmigung 

von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern 

(+2,1 % und +1,6 %). Die Nettokaltmieten, also die Mieten 

ohne Betriebskosten und Haushaltsenergie, sind in den 

letzten Jahren in Deutschland deutlich geringer gestiegen 

als die Verbraucherpreise insgesamt. Branchenweit lag die 

im Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes 

2006 

3,2 

1,3 

1,0 

4,6 

5,2 

13,0 

39.075 

0,6 

4.487 

10,8 

2007 

2,5 

-0,3 

1,7 

0,0 

-1,5 

7,5 

39.724 

1,7 

3.776 

8,7 

2008 

1,3 

0,4 

2,1 

2,6 

0,5 

2,9 

40.279 

1,5 

3.267 

7,5 


-5,0 

0,4 

2,7 

-0,7 

-0,8 

-14,7 

40.242 

-0,1 

3.423 

8,2 

Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18, Reihe 1.1; 2009 erste vorläufige Ergebnisse; Schätzung 2010 nach Institute und Bundesregierung Ende 2009/Anfang 2010 

* nur private Haushalte, ohne Konsumausgaben privater Organisationen ohne Erwerbszweck 

** nationales Berechnungskonzept (Arbeitslose bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen) 

notierte Entwicklung der Nettokaltmieten im Jahr 2009 zum 

fünften Mal in Folge deutlich unterhalb der allgemeinen 

Inflationsrate. Demnach stiegen die Nettokaltmieten in 2009 

gegenüber dem Jahr 2007 deutschlandweit um lediglich 

1,3%; im Gegensatz zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten, 

die im gleichen Zeitraum um 2,6% anwuchsen. 

Zwischen 2000 und Mitte 2009 sind die Mieten damit weit 

weniger gestiegen (+11%) als die allgemeinen Lebenshaltungskosten 

(+16 %). Preisbereinigt sind die Durchschnittsmieten 

in Deutschland in diesem Zeitraum folglich sogar leicht 

gesunken. 

Der bundesweite Durchschnitt der nettokalten Angebotsmieten 

erreichte 2008 rund 6,07€/qm. Im Vorjahr waren 

es noch 6,01€/qm. Nach mehrjähriger nominaler Stagnation 

sind die beobachteten Angebotsmieten damit wieder 

gewachsen und zwar um 1%. Die Hauptgewichte dieses 

Positivtrends liegen in den Großstädten sowie den prosperierenden 

Landkreisen um die Metropolen im Norden und 

Süden Deutschlands. Bei den Großstädten liegen, bezogen 

auf die relative Entwicklung, Hamburg, Heidelberg und 

München vorn. 

61 

2010 

1,7 

0,2 

1,3 

0,5 

1,0 

8,4 

39.879 

-0,9 

3.900 

9,4

C 62 

Das hohe Mietenniveau der Metropolen wird je nach Situation 

der regionalen Wohnungsmärkte und der jeweiligen Siedlungsstruktur 

weiter oder weniger weit in das Umland nach 

außen getragen. Gerade in Westdeutschland liegen die 

durchschnittlichen Mieten der Metropolen mit 7,75€/qm im 

4. Quartal 2008 deutlich über allen anderen Gebieten. Die 

weiteren westdeutschen Großstädte erzielen 5,92 € /qm. 

In Ostdeutschland ist die Mietpreisspreizung viel geringer 

und erreicht mit 4,80€/qm in den Umlandkreisen und ländlichen 

Kreisen das untere durchschnittliche Niveau. 

Anteil der Bauinvestitionen am BIP 2009 

Verwendungsstruktur des deutschen BIP 2009, nominal 

Private Konsumausgaben 

Konsumausgaben des Staates 

Ausrüstungsinvestitionen 

Wohnbauinvestitionen 

Außenbeitrag 

Investitionen Nichtwohnbauten 

Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18 

1.3 | MEIN ESSEN. MEIN ZUHAUSE 

59% 

20% 

7% 

6% 

4% 

4% 

Immobilienmärkte ändern sich; ökonomische, gesellschaftliche 

und ökologische Rahmenbedingungen sind im 

Wandel. Auch das Nachfrageverhalten auf den Immobilien- 

und Wohnungsmärkten ist heute ein gänzlich anderes als 

noch vor wenigen Jahren. Dies gilt auch für unsere Stadt und 

für uns als Marktführer in Essen mit dem größten und differenziertesten 

Wohnungsangebot, der am 17.04.2009 seinen 

90. Geburtstag feierte. 

Vor diesem Hintergrund muss sich die Allbau AG zu einem 

hoch professionalisierten Immobiliendienstleister weiterentwickeln! 

Mit der Unternehmensstrategie 2015 haben wir in 

2009 einen Leitfaden entwickelt, mit dessen Umsetzung wir 

die optimale Balance zwischen Ausbau der wirtschaftlichen 

Leistungsfähigkeit, einer nachhaltigen ganzheitlichen Stadt 

und Stadtteilentwicklung und dem Engagement für den 

sozialen Ausgleich in den Wohnquartieren erreichen. 

Kernaufgabe der Unternehmensstrategie 2015 der Allbau AG 

ist es, über ein aktives Portfolio-Management – im Rahmen 

eines aktiven Bestandsumbaus – einen nachhaltigen und 

nachfragegerechten Kernimmobilienbestand zu entwickeln. 

Investitions- und Desinvestitionsstrategien sind dabei für 

uns gleichberechtigte Handlungsfelder, die an dem Ziel 

der Steigerung des Unternehmenswertes sowie dem Erhalt 

der Marktführerschaft ausgerichtet werden. Gerade durch 

sie sollen vor allem Wohnungsqualitäten verändert, neue 

Kundengruppen erreicht, der Immobilienmarkt um nachhaltig 

nachfrageschwache Wohnungen (durch Rückbau und Städtebau) 

bereinigt, technisch intakter preiswerter Wohnraum 

für BürgerInnen mit knappen Einkommen erhalten und die 

Wohn- und Lebensqualität gesteigert werden. 

Dementsprechend ist auch das Investitionsprogramm für 

2009–2018 in Höhe von rund 450 Mio. Euro, das übrigens zu 

einem überwiegenden Teil im Rahmen von Wettbewerbsverfahren 

an das lokale Handwerk vergeben wird, verplant. 

So möchten wir beispielsweise in den nächsten 10 Jahren 

700 Wohnungen neu bauen, risikobehaftete Wohnimmobilien 

verkaufen und ca. 1.000 nicht mehr nachfragegerechte 

Wohnungen unter Berücksichtigung der sozialen und gesellschaftlichen 

Verpflichtung der Allbau AG zurückbauen. Gerade 

Abriss und Neubau schaffen eine Verjüngung des Bestandes 

und zugleich eine deutliche Steigerung der Attraktivität 

des ganzen Wohnviertels. Dementsprechend planen wir für 

2009/2010 etwa 10–15 Maßnahmen. 

Dazu gehören kleinere Bauprojekte wie am Laurentiusweg 

in Steele (32 Mietwohnungen), am ehemaligen Nöggerathbad 

(26 Mieteinfamilienhäuser) in Altendorf oder in der Ruhrtalstraße 

in Kettwig (21 öffentlich geförderte Mietwohnungen), aber auch 

größere Stadtentwicklungsprojekte wie in Altendorf (Abriss 

von 181 Wohnungen, Neubau von ca. 60 Wohnungen), am 

Universitätsviertel, in der nördlichen Innenstadt, auf der 

Dilldorfer Höhe und in Vogelheim. Dass unsere Investitionen 

Energie einsparen und die Umwelt schonen sollten, ist ebenfalls 

ein wichtiger Aspekt unserer Unternehmensstrategie 2015. 

Eines ist klar: Bis 2015 muss es noch viele Stadtumbauprojekte 

geben. Deshalb unterstützen wir den Stadtentwicklungsprozess 

2015+ der Stadt Essen voll umfänglich und 

werden gerne als Initiator für quartiersbezogene Entwicklungsprojekte 

eine wesentliche Rolle einnehmen. Dabei 

bieten wir auch gerne wohnungswirtschaftliche Dienstleistungen 

als Immobiliendienstleister für den Konzern Stadt 

Essen zur Unterstützung seines Kerngeschäftes an.

DAS NEUE ALLBAUKUNDENCENTER - ALLES SCHNELL 

ERLEDIGEN IN HOHER AUFENTHALTSQUALITÄT 

Eines der Hauptziele im Rahmen der Unternehmensstrategie 

2015 ist es, auch die Marktakzeptanz der Allbau AG weiter zu 

steigern. Wichtiger Eckpfeiler beim Erreichen dieses Zieles ist 

das neue 250 qm große AllbauKundencenter im Erdgeschoss 

des AllbauHauses, das vom Essener Architektenbüro Nattler 

entworfen und zum 90. Geburtstag eröffnet wurde. Es ist ein 

wichtiger Eckpfeiler der Serviceoffensive beim Allbau. Zehn 

Allbau-MitarbeiterInnen sind vor Ort, neben offenen Bereichen 

für die „schnelle Abwicklung“ gibt es auch vertrauliche Zonen, 

in denen Vier-Augen-Gespräche möglich sind. Eine Bar für 

Kaffee und Saft, ein Wartebereich mit elektronischer Unterhaltung 

und ein separater Kinderbereich runden das Konzept 

als Ergänzung zu den AllbauPunkten in fünf Stadtteilen ab. 

Soziale Verantwortung für eine lebenswerte Stadt Essen: 

Das beste Marketing und die beste Serviceoffensive nützen 

in der Wohnungswirtschaft aber nichts, wenn neben dem 

Produkt Wohnung nicht auch infrastrukturelle und soziale 

Rahmenbedingungen geschaffen, erhalten und ausgebaut 

werden. Bezahlbare Wohnungen für alle, ein gut erhaltener 

Wohnungsbestand, eine ausgewogene soziale Mischung in 

den Stadtteilen, Sicherheit und Sauberkeit auf den Straßen 

und genug bezahlte Arbeit sind grundlegend für das Wohlbefinden 

aller Bürger. Gute Kindergärten und Schulen, saubere 

Luft, erholsame Parks und Freizeitangebote gehören ebenfalls 

zu dem, was wir uns heute unter einer lebenswerten Stadt 

vorstellen. Dies alles sind wichtige Mosaiksteine für sozial stabile 

Quartiere, die auch im Mittelpunkt der Unternehmenspolitik 

der Allbau AG stehen, die sich an den Anforderungen einer 

ganzheitlichen Stadt- und Stadtteilentwicklung orientieren. 

Die Allbau AG initiiert im Rahmen seines Sozialmanagements 

eigene Projekte und unterstützt bestehende Stadtteilinitiativen. 

So sollen stabile Nachbarschaften entstehen, der 

soziale Kitt der Stadt – aus Nebeneinander wird Miteinander. 

Hierzu trägt auch die Förderung von Kunst, Kultur und Sport 

im Stadtgebiet bei, denn sie sind wesentliche Determinanten 

für lebenswertes und zufriedenes urbanes Wohnen. Das Erscheinen 

des Allbau-Logos bürgt bei den geförderten Projekten 

für bemerkenswerte Qualität, innovative Umsetzungen, mutige 

Ideen und bürgernahes Engagement der Beteiligten. Zu Recht 

wird beispielsweise die AllbauStiftung, die im Jahre 2009 ihren 

15. Geburtstag feierte, als ein fester Bestandteil der städtischen 

Kunst- und Kulturförderung begriffen, der nicht mehr wegzudenken 

ist. 

Auch in Zukunft wird die Allbau AG der ideale Partner einer 

Politik sein, die die Wohn- und Lebensqualität der BürgerInnen 

unserer Stadt in den Mittelpunkt stellt, den Stadtentwicklungsprozess 

2015 (STEP 2015) wesentlich unterstützt und gleichzeitig 

die drei Nachhaltigkeitsdimensionen ökonomischer Erfolg, 

soziale Belange und ökologische Verträglichkeit als wichtige 

Grundlage des unternehmerischen Handelns ansieht. 

1.4 | GESCHÄFTSERGEBNIS 

Gegenüber dem Vorjahr stieg der Jahresüberschuss von 

€ 21,5 Mio. auf € 23,1 Mio. Das Ergebnis 2009 ermöglicht neben 

einer Gewinnausschüttung von € 20,5 Mio. eine geringfügige 

Stärkung des Eigenkapitals. Wegen weiterer Einzelheiten wird 

auf die Angaben zur Ertragslage verwiesen. 

1.5 | BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG 

Am 31.12.2009 befanden sich 17.621 Wohnungen sowie 

126 gewerbliche Mieteinheiten und 3.870 Garagen/Tiefgaragenplätze/Einstellplätze 

im Eigentum der Gesellschaft. 

Die gesamte Wohnfläche betrug 1.103.653 qm und die 

sonstige Nutzfläche 54.862 qm. 13.488 Wohnungen waren 

nicht mehr in der Preisbindung. Der gesamte Immobilienbestand 

liegt innerhalb der Stadt Essen. 

Im Berichtsjahr standen 1.952 Kündigungen 2.107 Neuvermietungen 

gegenüber. Bezogen auf den Wohnungsbestand 

am Jahresende resultiert hieraus eine Fluktuation von 10,9 %. 

Die durchschnittliche monatliche Sollmiete für Mietwohnungen 

je qm Wohnfläche beträgt € 5,10 (Vorjahr: € 5,01). 

1.6 | BESTANDSERHALTUNG, MODERNISIERUNG 

Im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung bildet die nachhaltige 

und zukunftsgerechte Entwicklung des Wohnungsbestandes 

und der Wohnquartiere weiterhin den Schwerpunkt 

der Aktivitäten des Unternehmens. 

Zur Sicherung der Vermietbarkeit des Gebäudebestandes 

wurden im Geschäftsjahr 2009 folgende Beträge aufgewendet: 

Instandhaltung: T€ 17.254 

Modernisierung: T€ 19.551 

Der Modernisierungsaufwand teilt sich auf in Einzelmodernisierungsmaßnahmen 

(rd. € 4,6 Mio.) sowie in Großmodernisierungsmaßnahmen 

(rd. € 15 Mio.), bei denen u.a. 

in verschiedenen Objekten eine Heizungsumstellung sowie 

weitere energetische Verbesserungen an der Gebäudehülle 

vorgenommen wurden. 

1.7 | BAUTRÄGERMASSNAHMEN 

Im Geschäftsjahr 2009 stellte die Allbau als Bauträger 

6 Einfamilienhäuser am Höltingsweg (Vogelheim) sowie 

eine Eigentumswohnung am Aisthang fertig. 

63

C 64 

1.8 | NEUBAU 

Die in 2008 gestartete Baumaßnahme von 19 Miet-Einfamilienhäusern 

auf der Dilldorfer Höhe wurde in 2009 abgeschlossen. 

Die voraussichtlichen Kosten hierfür betragen 

€ 4,8 Mio. In 2009 wurde mit den Vorbereitungen für den 

Bau von ca. 60 Wohnungen am geplanten Niederfeldsee in 

Essen-Altendorf begonnen. Die voraussichtlichen Kosten 

hierfür betragen € 15,0 Mio. 

Mit dem Bau folgender Objekte wurde in 2009 begonnen: 

Bovermannsweg (10 WE), Kiekenberg (10 WE), Nöggerathstr. 

(26 Miet EFH). Für 2010 ist der Bau folgender Objekte vorgesehen: 

Ruhrtalstraße (24 WE), Laurentiusweg/Eligiushöhe (32 WE) 

sowie Scheppener Weg (50 WE). Teilweise wurde hier inzwischen 

mit den Baumaßnamen begonnen. Zudem hat die Gesellschaft 

im Berichtsjahr 199 WE der Wilhelm-Kern-Stiftung erworben. 

1.9 | PRIVATISIERUNGSMASSNAHMEN 

In 2009 wurden insgesamt 217 Wohnungen veräußert. 

Mit dem Ergebnis von € 5,7 Mio. wurden die für 2009 geplanten 

Erlöse von rd. € 4,2 Mio. übertroffen. Die Nachfrage 

im Segment „Mieterprivatisierung“ ist – wie in den Vorjahren 

– weiterhin gering. Der Vorstand hat daher die Entscheidung 

getroffen, die Mieterprivatisierung aufzugeben und die in 

diesem Segment bereits leer stehenden Wohneinheiten 

wieder in die Vermietung zu geben. 

1.10 | PERSONALWESEN 

Die Allbau AG hat kein eigenes Personal. Die Geschäftsbesorgung 

wird durch die 100%ige Tochtergesellschaft 

Allbau Managementgesellschaft mbH durchgeführt. 

1.11 | TOCHTERUNTERNEHMEN 

Die Allbau Managementgesellschaft mbH (AMG) ist eine 

100%ige Tochter der Allbau AG. Die AMG wies in 2009 eine 

Bilanzsumme von € 29,3 Mio. sowie ein Eigenkapital von 

€ 1,0 Mio. auf. Das Jahresergebnis in Höhe von T€ 854 wurde 

auf Basis eines Ergebnisabführungsvertrages an die Allbau AG 

abgeführt. Der Vorstand hat daher die Entscheidung getroffen, 

die Mieterprivatisierung aufzugeben und die in diesem 

Segment bereits leer stehenden Wohneinheiten wieder in 

die Vermietung zu geben. 

Zum 31.12.2009 bestanden bei der AMG Beschäftigungsverhältnisse 

mit 146 Angestellten/gewerblichen Arbeitnehmern 

sowie 10 Auszubildenden/Praktikanten. 

1.12 | FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN 

Für die Gesellschaft bedeutsame Leistungsindikatoren 

stellen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar: 

Eigenkapitalquote (ohne Dividende) 

Eigenkapitalrentabilität (vor Steuer) 

Cash Flow aus lfd. Geschäftstätigkeit 

Durchschnittliche Sollmiete 

Instandhaltungskosten 

Leerstand 1) 

davon marktbedingt 

davon strategisch 

Fluktuation 

Der Cash Flow des Vorjahres war insbesondere durch die 

Zahlung aufgrund der Nachversteuerung des bislang steuerfreien 

EK-02 Bestandes negativ beeinflusst. 

2 | DARSTELLUNG DER LAGE 

2.1 | ERTRAGSLAGE 

% 

% 

T€ 

€/qm/mtl. 

€/qm 

% 

% 

% 

% 


20,1 

31,6 

22.279 

5,10 

14,88 

3,7 

2,3 

1,4 

10,9 

Die Ertragslage stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie 

folgt dar: 

Hausbewirtschaftung 

Portfoliomanagement 

Bauträgergeschäft 

Sonstige betriebliche Tätigkeit 

Nicht direkt zurechenbare 

Aufwendungen 

Betriebsergebnis 

Beteiligungs- und Finanzergebnis 

Neutrales Ergebnis 

Ergebnis vor Ertragsteuern 

Steuern vom Einkommen 

und Ertrag 



T€ 

27.767 

5.690 

237 

-72 

33.622 

11.927 

21.695 

1.315 

2.324 

25.334 

-2.185 

23.149 

2008 

T€ 

22.843 

4.392 

680 

245 

30.168 

9.892 

18.268 

1.739 

3.714 

23.721 

-2.218 

21.503 

2008 

20,4 

30,6 

15.640 

5,01 

16,00 

4,3 

2,7 

1,6 

11,1 

Veränderung 

T€ 

4.924 

1.298 

-443 

-317 

5.462 

2.035 

3.427 

-424 

-1.390 

1.613 

33 

1.646

Der Deckungsbeitrag aus der Hausbewirtschaftung hat 

sich zum einen aufgrund gestiegener Sollmieten (T€ 866) 

und geringerer Instandhaltungskosten (T€ 1.608) erhöht. Zum 

anderen haben sich die Abschreibungen insbesondere durch 

die Umstellung der Abschreibungsmethode um T€ 2.720 

vermindert. Hierbei hat sich die durchschnittliche Sollmiete 

je qm von € 5,01 auf € 5,10 (=1,8 %) erhöht. 

Das Ergebnis im Bereich des Portfoliomanagements ist 

auf die erfolgten Veräußerungen von 217 Wohnungen des 

Anlagevermögens in 2009 zurückzuführen. 

Das positive Ergebnis im Bauträgergeschäft resultiert aus 

dem Verkauf von 9 Eigenheimen abzüglich angefallener 

Vertriebskosten im Berichtsjahr. 

Der Rückgang des Beteiligungs- und Finanzergebnisses 

ist durch gegenüber dem Vorjahr verminderte Zinserträge 

bedingt. 

Das neutrale Ergebnis ist insbesondere durch erhöhte 

Erträge aus dem Teilschulderlass der KfW-Darlehen von 

T€ 1.075 im Berichtsjahr geprägt. 

Die Ertragslage ist gesichert. Für die kommenden Geschäftsjahre 

wird eine weiterhin positive Ergebnisentwicklung 

der Gesellschaft erwartet. 

Vermögensstruktur 

Anlagevermögen 

Sachanlagen 

Finanzanlagen 

Umlaufvermögen einschl. RAP 

Gesamtvermögen 

Kapitalstruktur 

Eigenkapital (ohne Dividende) 


Verbindlichkeiten und RAP 

Gesamtkapital 

2.2 | VERMÖGENS- UND FINANZLAGE 

Die Vermögens- und Kapitalstruktur des Unternehmens 

stellt sich wie folgt dar: 

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um 

T€ 19.143 (5,0 %) erhöht. 

Das Sachanlagevermögen erhöhte sich per Saldo um 

€ 28,8 Mio. Zugängen von € 40,2 Mio. stehen Abschreibungen, 

Buchwertabgänge durch Veräußerungen und Gebäudeabbrüche 

sowie Umbuchungen aus dem Umlaufvermögen 

von insgesamt € 11,4 Mio. gegenüber. 

Das Umlaufvermögen einschl. RAP ist um rd. € 9,6 Mio. 

insbesondere aufgrund der um € 10,4 Mio. geringeren flüssigen 

Mittel gesunken. 

Das langfristige Eigenkapital erhöhte sich durch die 

Ergebnisthesaurierung von T€ 2.650. Aufgrund der erhöhten 

Bilanzsumme entspricht dies einer Eigenkapitalquote von 

20,1% (Vorjahr: 20,4 %). 


T€ 

356.601 

1.325 

357.926 

40.860 

398.786 

80.205 

9.509 

309.072 

398.786 

% 

89,4 

0,3 

89,7 

10,3 

100,0 

20,1 

2,4 

77,5 

100,0 

2008 

T€ 

327.796 

1.370 

329.166 

50.477 

379.643 

77.555 

10.821 

291.267 

379.643 

% 

86,3 

0,4 

86,7 

13,3 

100,0 

20,4 

2,9 

76,7 

100,0 

65 

Veränderung 

T€ 

28.805 

-45 

28.760 

-9.617 

19.143 

2.650 

-1.312 

17.805 

19.143

C 66 

2.3 | KAPITALFLUSSRECHNUNG 

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Zusammenfassung 

der Cashflows. Die finanzielle Entwicklung des Konzerns stellt 

sich danach im Wesentlichen wie folgt dar: 

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 

Cashflow aus der Investitionstätigkeit 

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 

Zahlungswirksame Veränderungen 

des Finanzmittelfonds 

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 

Finanzmittelfonds am Ende der Periode 

Zusammensetzung des Finanzmittelfonds 

Liquide Mittel 

Tagesgeldkonto Stadt Essen 

Finanzmittelfonds am Ende der Periode 


T€ 

22.279 

-33.726 

36 

-11.411 

12.011 

600 

600 

0 

600 

Die Kapitalflussrechnung zeigt, dass die planmäßigen 

Tilgungen der Dauerfinanzierungsmittel (T€ 7.861) sowie die 

Dividendenzahlungen für 2008 (T€ 19.000) nicht vollständig 

aus dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit geleistet 

werden konnten. 

Am 31.12.2009 ergibt sich eine negative Stichtagsliquidität 

von T€ 13.579 (Vorjahr: T€ 6.461). Die Unterdeckung steht im 

Zusammenhang mit der vorgesehenen Gewinnausschüttung 

von T€ 20.500 (Vorjahr: T€19.500). Der Vorstand beabsichtigt, 

die Unterdeckung in 2010 durch den positiven Cashflow aus 

der laufenden Geschäftstätigkeit und auch durch die Aufnahme 

fristenkongruenter Finanzierungsmittel auszugleichen. 

Die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage sind geordnet; 

die Zahlungsfähigkeit ist gewährleistet. 

3 | BEZIEHUNGEN ZU VERBUNDENEN UNTERNEHMEN 

2008 

T€ 

15.640 

-12.438 

2.253 

5.455 

6.556 

12.011 

11.011 

1.000 

12.011 

Das Aktienkapital der Gesellschaft befand sich seit dem 

31.12.1998 zu 82,19% – zwischenzeitlich sank der Anteil durch 

eine Aktienübertragung in 2007 auf 81,78% – im Besitz der 

EVV-Beteiligungsgesellschaft mbH, Essen, einer mittelbaren 

100%igen Tochter der Stadt Essen und Konzernunternehmen 

der Essener Versorgungs- und Verkehrsgesellschaft mbH 

(EVV), Essen. In der Gesellschaftsversammlung der EVV und 

der EVV-Beteiligungsgesellschaft mbH am 14.07.2008 wurde 

beschlossen, die EVV-Beteiligungsgesellschaft mbH rückwirkend 

zum 01.01.2008 auf die EVV zu verschmelzen. 

Der Vorstand der Gesellschaft hat für 2009 einen 

Abhängigkeitsbericht entsprechend § 312 AktG über die 

Beziehungen zur EVV bzw. zur Stadt Essen und zu den mit 

ihnen verbundenen Unternehmen vorgelegt. Der Bericht 

enthält folgende Schlusserklärung: 

„Abschließend erklären wir, dass nach den Umständen, die 

zum Zeitpunkt des Abschlusses der Rechtsgeschäfte bekannt 

waren, unsere Gesellschaft bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene 

Gegenleistung erhalten hat. 

Rechtsgeschäfte mit Fremden auf Veranlassung oder im 

Interesse der EVV und vormals der Stadt Essen oder der mit ihnen 

verbundenen Unternehmen sind im Geschäftsjahr 2009 nicht 

vorgenommen worden. 

Desgleichen sind berichtspflichtige Maßnahmen auf Veranlassung 

oder im Interesse der EVV und vormals der Stadt Essen 

oder der mit ihnen verbundenen Unternehmen weder getroffen 

noch unterlassen worden.“ 

4 | BERICHT ÜBER DIE EINHALTUNG DER ÖFFENTLICHEN 

ZWECKSETZUNG GEMÄSS GEMEINDEORDNUNG NW 

Unternehmensgegenstand der Allbau AG ist vorrangig 

die Bereitstellung von Wohnraum für breite Bevölkerungskreise 

zu tragbaren Mietkonditionen. Daneben übernimmt sie 

Aufgaben der Sanierung, Erneuerung und Entwicklung von 

Wohngebieten. Durch die wirtschaftliche Betätigung der 

Gesellschaft im Rahmen dieses satzungsgemäß vorgesehenen 

Gesellschaftszweckes wird die öffentliche Zwecksetzung erfüllt. 

5 | NACHTRAGSBERICHT 

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem 

Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten. 

6 | RISIKOBERICHT 

6.1 | RISIKEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG 

Eine anhaltende Entspannung auf dem Essener Wohnungsmarkt 

könnte zu steigenden Fluktuations- und Leerstandsquoten 

führen. Die Wahrscheinlichkeit hierfür wird allerdings 

als gering eingeschätzt. Vermarktungsrisiken können sich 

aufgrund des Ausstattungsstandards der Wohnungen 

ergeben; z.B. ist der Rückbau von Nachtspeicherheizungen 

erforderlich. Zukünftig steigende Kapitalmarktzinsen sowie 

die geänderten steuerlichen Rahmenbedingungen können 

die Kreditkosten erhöhen und den geplanten Absatz der 

Privatisierungs- und Bauträgerobjekte erschweren.

In 2008 wurde eine 10-Jahresplanung für die Allbau AG 

und AMG erstellt mit dem Ziel, zur Plausibilisierung der Unternehmens- 

und Geschäftsfeldstrategie 2015 eine langfristige 

wirtschaftliche Entwicklung der Allbau-Gesellschaften 

abzubilden. Diese wird jährlich durch eine 5-Jahresplanung 

konkretisiert und weiter fortgeschrieben. 

Die derzeit sehr schwierige wirtschaftliche Situation der 

Stadt Essen und die damit möglicherweise verbundene Formulierung 

von erhöhten Ausschüttungserwartungen an die 

Allbau AG mittelbar über die EVV ist als erwähnenswertes 

Risiko zu betrachten, insbesondere, wenn im Falle einer deutlich 

erhöhten Ausschüttungserwartung die im Strategieplan 

der Gesellschaft formulierten notwendigen Investitionen in 

Bestand und Neubau gefährdet werden. Ebenfalls würde 

eine erhöhte Ausschüttungserwartung die Eigenkapitalsituation 

sowie die Renditeentwicklung nachhaltig belasten. 

Bestandsgefährdende Risiken und weitere Risiken, die die 

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich beeinträchtigen 

können, sind aus heutiger Sicht nicht erkennbar. 

Das bisher bestehende Risikomanagement wurde 2009 

weiterentwickelt und im Unternehmen implementiert. Im 

Februar 2009 wurde hierzu zunächst unter Einbindung eines 

Beratungsunternehmens ein Workshop zur Identifizierung 

wesentlicher Risiken durchgeführt. Daraus abgeleitet wurde 

ein Risikoinventar, welches die globalen Risiken beinhaltet 

und beschreibt, die das Geschäft der Allbau prägen. 

Das Monitoring dieser globalen Risiken erfolgt über 

Ad-hoc Meldungen aus den jeweiligen Fachbereichen, die 

einmal pro Quartal in Form eines Risikoberichtes zusammenfassend 

dargestellt werden. Die Ad-hoc Meldungen dienen 

gleichzeitig zur Abschätzung der Eintrittswahrscheinlichkeiten 

und zur Identifizierung möglicher Gegenmaßnahmen und 

bieten so die Grundlage, um die Risiken adäquat zu managen. 

6.2 | CHANCEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG 

In 2008 hat die Allbau eine „Unternehmensstrategie 2015“ 

formuliert. Der sich hieraus ergebende organisatorische 

Umbau hat wesentlich in 2009 stattgefunden. In einzelnen 

Bereichen erstreckt sich dieser Umbau bis ins Jahr 2010. 

Abgeleitet aus der Unternehmensstrategie wurde in 

2009 angefangen, ein Steuerungsmodell für die Allbau zu 

entwickeln, welches sowohl das operative Geschäft als auch 

die hierfür grundlegenden Bereiche wie Mitarbeiter, Kunden, 

Prozesse etc. umfasst. Die strategischen Zielsetzungen der 

Unternehmensstrategie 2015 werden in messbare Kennzahlen 

operationalisiert. Dies ermöglicht zeitnah einen Überblick 

über den aktuellen Zielerreichungsgrad. Auch wird deutlich, 

welche Bereiche Markt- und Entwicklungschancen umfassend 

nutzen und in welchen Bereichen ggf. noch Potenziale zu 

heben sind. Somit erfolgt die Steuerung des Unternehmens 

konkret anhand der gesetzten Ziele und sichert so die nachhaltig 

gewünschte Performance. 

6.3 | FINANZINSTRUMENTE 

Langfristige Darlehen sind grundsätzlich dinglich gesichert. 

Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend 

um Annuitätendarlehen mit Laufzeiten von 10 Jahren. 

Aufgrund steigender Tilgungsanteile und gleichmäßig über 

die Jahre verteilter Prolongationstermine halten sich die Zinsänderungsrisiken 

im beschränkten Rahmen. 

In 2006 wurde im Rahmen der Verbriefung ein endfällig zu 

tilgendes Schuldscheindarlehen in Höhe von € 4,4 Mio. aufgenommen, 

das durch erstrangige Gesamtbriefgrundschuld 

abgesichert ist und eine variable Verzinsung aufweist. 

Auf Basis der derzeit günstigen Kapitalmarktbedingungen 

hat die Gesellschaft in 2009 über die Sparkasse Essen SWAP- 

Vereinbarungen für die in 2013 anstehenden Prolongationen 

getroffen, da in 2013 ein überdurchschnittlicher Prolongationsbedarf 

besteht. Weitere derivative Finanzinstrumente 

werden gegenwärtig nicht eingesetzt. Das Liquiditäts- und 

Zinsänderungsrisiko wird laufend überwacht. 

7 | PROGNOSEBERICHT 

Für das Geschäftsjahr 2010 wurde ein Jahresüberschuss 

von rd. € 21,1 Mio. geplant. Darin ist ein Ergebnis aus dem 

Verkauf von Wohnungen in Höhe von rd. € 4,3 Mio. enthalten. 

Aufgrund organisatorischer Maßnahmen wird von einer 

weiteren, allerdings abnehmenden Reduzierung der Erlösschmälerungen 

ausgegangen. Der Wohnungsbestand 

bleibt in etwa konstant. Abgänge aufgrund Verkauf oder 

Niederlegung nicht mehr marktgerechter Altimmobilien 

werden durch Zukäufe in gleicher Höhe ausgeglichen. 

Die Jahresplanung für 2010 sieht Investitionen in Höhe 

von € 49 Mio. vor. Darin sind Modernisierungsmaßnahmen 

von rd. € 18 Mio. enthalten. Für das Jahr 2011 wird mit einem 

gegenüber 2010 leicht sinkenden Jahresüberschuss gerechnet. 

Essen, den 31. März 2010 

Allbau AG 

Der Vorstand 

DIRK MIKLIKOWSKI 

67

68 

Impressum 

HERAUSGEBER 

Allbau AG 

Kennedyplatz 5 

45127 Essen 

T. 0201.2207-0 

F. 0201.2207-269 

www.allbau.de 

info@allbau.de 

ALLE RECHTE VORBEHALTEN 

© Allbau AG 

HAUPTVERSAMMLUNG 

13. Juli 2010 

AUFLAGE 

800 Exemplare 

FOTOS 

Matthias Duschner, Mülheim an der Ruhr 

Georg F. Kosinski, Essen 

GESTALTUNG 

REHMANN & SZYMANSKI 

Agentur für Kommunikation GmbH 

Walter-Sachsse-Weg 17 

45133 Essen 

DRUCK 

Druckpartner, Essen

ALLBAU AG 

p Rechtsform: Aktiengesellschaft 

p Gründung: 17. April 1919 als 

gemeinnützige Baugesellschaft 

p Aktionäre: 

81,78% EVV Beteiligungsgesellschaft mbH 

15,01% Sparkasse Essen 

2,02% National-Bank AG 

7 weitere öffentlich-rechtliche Körperschaften, 

Versicherungen, gewerbliche 

Unternehmen sowie 3 natürliche Personen 

p Immobilienbewirtschaftung: 

2.685 Häuser 

17.621 Wohnungen 

126 Gewerbeeinheiten 

3.870 Garagen/ Tiefgaragen- und Einstellplätze 

p Bauträgergeschäft 

ALLBAU MANAGEMENTGESELLSCHAFT MBH 

p Stadt- und Quartiersentwicklung, Stadtumbau 

p Projektentwicklung und Immobilienhandel 

p Baubetreuung, Facility Management 

p Geschäftsbesorgung 

p Kabelnetzbetrieb 

p Betreuung und Entwicklung 

kommunaler Liegenschaften 

ALLBAUSTIFTUNG 

p Förderung von Kunst und Kultur

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