GesCHäFTsbeRiCHT 2011 - Mobimo

1 KonzernrechnungAnlageliegenschaftenGeschäfts-, Wohn- und Anlageliegenschaftenim BauDiese Liegenschaften werden im Sinne von lAS 40als Renditeliegenschaften klassifiziert. Dabei handeltes sich um Objekte (erworbene oder selbsterstellte), welche über einen längeren Zeitraumgehalten und bewirtschaftet werden.Baulandreserven, deren künftige Nutzung nochnicht feststeht, Anlageliegenschaften im Bausowie Liegenschaften, die umgebaut, saniert oderentwickelt werden, sind ebenfalls als Renditeliegenschaftenklassiert.Die Bewertung im Zeitpunkt der Ersterfassung erfolgtzu Anschaffungskosten inkl. direkt zurechenbarerTransaktionskosten. Nach der Ersterfassungwerden die Liegenschaften zu Verkehrswertenbewertet. Dafür erfolgt auf den Bilanzstichtageine Bewertung durch den unabhängigen LiegenschaftsexpertenWüest & Partner. Die Verkehrswertewerden auf Basis der DCF-Methode (DiscountedCashflow) bestimmt.Bei der Ermittlung der Verkehrswerte gemässder DCF-Methode wurde wie folgt vorgegangen:Die Verkehrswerte berücksichtigen keine Handänderungs-und Grundstückgewinn- oder Mehrwertsteuernsowie weitere, bei einer allfälligenVeräusserung der Liegenschaften anfallenden Kostenund Provisionen. Zukünftige wertvermehrendelnvestitionen und damit verbundene Mehrerträgewerden, mit Ausnahme der Anlageliegenschaftenim Bau, nicht eingerechnet. Mieteinnahmen,Betriebs- und Unterhaltskosten, lnstandsetzungskostensowie der Diskontierungssatz basieren auffolgenden Grundlagen und Annahmen:MieteinnahmenDie Mietzinsen fliessen auf der Basis der aktuellenMietzinsen und der vertraglich vereinbarten Konditionenin die Bewertung ein. Bei zeitlich begrenztenMietverträgen werden für die Zeit nachVertragsablauf die aus heutiger Sicht nachhaltigerzielbaren potenziellen Mieterträge eingesetzt.Die Ermittlung der marktgerechten Mietzinspotenzialebasiert auf jüngsten Vertragsabschlüssenin der betreffenden Liegenschaft oder in bekanntenvergleichbaren Liegenschaften in unmittelbarerNachbarschaft sowie auf dem lmmobilienmarkt-Researchvon Wüest & Partner. MieterseitigeVerlängerungsoptionen werden dann berücksichtigt,wenn die effektiven Mietzinsen unter derermittelten Marktmiete liegen. Aktuell leer stehendeMietobjekte werden unter Berücksichtigungeiner marktüblichen Vermarktungsdauer in derBewertung berücksichtigt.Betriebs- und UnterhaltskostenBei der Bestimmung der Betriebs- und Unterhaltskostenwerden Erfahrungswerte der Vergangenheit,von Mobimo genehmigte Budgets sowie Benchmark-Wertevon Wüest & Partner berücksichtigt.Instandsetzungskostenlnstandsetzungskosten für die Werterhaltung derLiegenschaften werden unter Berücksichtigungvon lnvestitionsplänen sowie mit Hilfe von Baukosten-Analyse-Toolsermittelt.DiskontierungDie Diskontierung erfolgt für jede Liegenschaftnach Massgabe von standort- und liegenschaftsbezogenenKriterien. Diese reflektieren sowohl diestandortrelevanten Charakteristika der Makro- undMikrolage als auch die wesentlichen Parameter deraktuellen Bewirtschaftungssituation. Die gewähltenDiskontierungsfaktoren werden anhand vonbekannten Handänderungen und Transaktionenempirisch gemessen und verifiziert.Investitionen und NeubewertungErsatz- und Erweiterungsinvestitionen werden imBuchwert der Liegenschaften aktiviert, wenn eswahrscheinlich ist, dass Mobimo daraus zukünftigwirtschaftlicher Nutzen zufliessen wird.Die Veränderung der Verkehrswerte wird erfolgswirksamerfasst. Die darauf anfallenden latentenSteuerschulden oder -guthaben werden derErfolgsrechnung als Steueraufwand oder -ertragbelastet bzw. gutgeschrieben. Anlageliegenschaftenwerden nicht abgeschrieben.SachanlagenSachanlagen und selbst genutzte Liegenschaftenwerden zu Anschaffungswerten abzüglich kumulierterAbschreibungen, gegebenenfalls vermindertdurch zusätzliche Abschreibungen infolgeWertbeeinträchtigung (Impairment), bewertet.Komponenten einer Sachanlage mit unterschiedlicherNutzungsdauer werden einzeln erfasst undseparat abgeschrieben.Folgeinvestitionen werden im Buchwert der Sachanlagenaktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dassMobimo daraus zukünftig wirtschaftlicher Nutzenzufliessen wird. Eigentliche Unterhalts- und Renovationsaufwendungenwerden der Erfolgsrechnungbelastet.Die Abschreibung der Sachanlagen erfolgt linearüber die geschätzte Nutzungs- oder kürzere Leasingdauer.Die Nutzungsdauer beträgt für:GebäudeInnenausbauHaustechnikBüromobiliarBüromaschinenTelefoninstallationenFahrzeugeHardware50 Jahre15 Jahre15 Jahre8 Jahre5 Jahre5 Jahre4 Jahre3 JahreLeasingAktiven und Verpflichtungen aus Leasingverträgenwerden als Finanzierungsleasing bilanziert, wennbei Vertragsabschluss im Wesentlichen alle mitdem Eigentum verbundenen Chancen und Risikenauf Mobimo übertragen werden. Die Bewertungerfolgt zum tieferen Wert von Marktwert und Barwertder minimalen Leasingzahlungen abzüglichkumulierter Abschreibungen und allfälliger Wertbeeinträchtigungen(Impairment). Die Leasingratenwerden in Zinsaufwand und Tilgungsbetraggemäss Annuitätenmethode aufgeteilt. DieAbschreibung der Leasinggegenstände erfolgtüber die geschätzte Nutzungsdauer oder über diekürzere Vertragsdauer.Zahlungen für operatives Leasing werden über dieLeasingdauer erfolgswirksam erfasst.Immaterielle AnlagenGoodwill aus Akquisitionen entspricht dem Überschussder Summe von Kaufpreis, dem Betrag derMinderheitsanteile am übernommenen Unternehmenund dem Verkehrswert des zuvor bereitsgehaltenen Eigenkapitalanteiles über den Saldo44