GesCHäFTsbeRiCHT 2011 - Mobimo

NachhaltigkeitsberichtUMWELTLaufende Verbesserung des PortfoliosMobimo gehört zu den führenden Immobilienunternehmenim nachhaltigen Bauen. Durch die Schaffung vonzukunftsorientierten Wohn-, Arbeits- und Lebensräumenintegriert sie aktiv Umweltaspekte in ihre Immobilienstrategie.Investitionen werden wenn möglich an zentralen,bzw. gut erschlossenen Standorten getätigt. Gut erschlossenheisst vorzügliche Erreichbarkeit mit dem öV. Besondersvor dem Hintergrund des Klimawandels sind Themenwie die ressourcenschonende Energieerzeugung,Energieeffizienz und die Reduktion von Emissionen undAbfallstoffen zentrale Aspekte der Nachhaltigkeitsstrategie.Für das Geschäftsmodell der Mobimo bedeutet dies, dasAnlageportfolio sowohl nach betriebswirtschaftlichen wieauch umweltrelevanten Kriterien zu überprüfen. Im Rahmenzyklisch wiederkehrender Renovationen werden Liegenschaftenwenn möglich nachhaltig saniert. Erweitertwird das Portfolio wenn immer möglich mit nachhaltigen,zukunftsorientierten Immobilien. Dadurch wird das Portfoliolaufend bereinigt und nach den Kriterien der Nachhaltigkeitaufgewertet. Im Sinne eines ganzheitlichen Ansatzesverfolgt Mobimo dabei neben energetischen Zielen auchweitere Aspekte des nachhaltigen Bauens. Hierbei wird derGebäudelebenszyklus ebenso in Betracht gezogen wie dieFlächeninanspruchnahme von Immobilien oder die Kompatibilitätvon Arealentwicklungen mit der 2000-Watt-Gesellschaft.Entwicklung Energieverbrauch und CO₂-EmissionenEin zentrales Ziel der Immobilienstrategie ist die Senkungdes Energieverbrauchs des Portfolios. Die Energieverbräuchewurden mittels eines Modellierungstools berechnet.Dazu wurde jedes einzelne Anlageobjekt im bestehendenPortfolio einer Gebäudekategorie zugeteilt (z. B. Bürogebäude,Wohnungsbau 1960 – 80er, Gewerbe usw.)Jede Gebäudekategorie ist ihrerseits definiert durch spezifischeEnergiekennzahlen, welche jeweils die für eineGebäudekategorie durchschnittlichen Verbräuche vonWärmeenergie und Strom pro Quadratmeter beschreiben.Diese Energiekennzahlen entsprechen den Durchschnittswertendes schweizerischen Gebäudeparks für die jeweiligeGebäudekategorie.¹Über 70 % der Neubauten (ab Baujahr 2009 und jünger)entsprechen den Minergie-Anforderungen. Bei diesenAnlagen wurden daher die Minergiewerte angesetzt.Der Gesamtenergieverbrauch für Wärme und Strom wurdeanschliessend für jedes Anlageobjekt anhand der Energiebezugsflächeund der Energiekennzahlen pro Quadratmeterermittelt. Die Energiebezugsfläche wurde mitdurchschnittlich 85 % der Gesamtnutzfläche abgeschätzt.²Abschliessend wurden die CO₂-Emissionen anhand derEnergieverbräuche³ für Wärme und Strom berechnet. Konkretwurden für jedes Anlageobjekt die CO₂-Emissionen fürWärme entsprechend dem verwendeten Energieträger(z. B. Gas, Öl, Fernwärme) anhand der Faktoren des Bundesamtesfür Umwelt (BAFU) berechnet, während für dieCO₂-Emissionen durch den Stromverbrauch der durchschnittlicheschweizerische Verbrauchermix zugrundegelegt wurde.Die Analyse aller bestehenden Mobimo-Anlageobjektezeigt, dass der Bestand mit Baujahr 2008 und älter insgesamtüber 232 kWh pro m² und Jahr verbraucht. Davon entfallen165 kWh / m² auf Wärme und 67 kWh / m² auf Strom.Die Neubauten im Portfolio benötigen hingegen nur noch83 kWh pro m² und Jahr. Dies entspricht einer Reduktion umüber 64 % im Vergleich zu älteren Anlageobjekten. Vor allembeim Wärmebedarf sind dank Gebäudestandards wie Minergiegrosse Fortschritte festzustellen.⁴Die laufende Bereinigung und Erweiterung des Portfoliosführen also über die nächsten Jahre zu einer kontinuierlichenAbsenkung des Energieverbrauchs und der CO₂-Emissionen,dies auch bei einem wachsenden Gesamtportfolio. Die¹ Die Energiekennzahlen basieren auf Analysen in zehn Städten und Regionen (Deutschland, Österreich, Schweiz) und wurden auf den schweizerischenGebäudepark kalibriert. S. dazu bspw. Berger, T., Genske, D., Hüsler, L., Jödecke, T., Menn, A. und Ruff, A. (2011). Energetische Optimierung des KantonsBasel-Stadt. Amt für Umwelt und Energie Basel-Stadt. 171 Seiten² Die Energiebezugsfläche entspricht der Fläche, auf der Energie (Strom, Wärme, Treibstoffe) bezogen wird und schliesst z. B. unbeheizte Gebäudeteilewie Treppenhäuser oder Keller aus³ Die Berechnung der Energieverbräuche ist ohne konkrete Verbrauchszahlen mit Unsicherheiten behaftet. In der Tat können die verwendeten Durchschnittswertedes schweizerischen Gebäudeparks im Einzelfall deutlich vom tatsächlichen Energieverbrauch abweichen. Über das gesamte Anlageportfoliohingegen gleichen sich überschätzte und unterschätzte Energiekennzahlen entsprechend dem Gesetz der grossen Zahlen aus. Daher wurde aufeine Hochrechnung basierend auf einem Teil des Portfolios verzichtet und stattdessen das gesamte Portfolio analysiert. Dank dieses Zusatzaufwandesist der ermittelte Gesamtenergieverbrauch eine solide Näherung an den Realverbrauch⁴ Zu einem gewissen Grad sind die Unterschiede auch dadurch begründet, dass Neubauten verstärkt im Segment «Wohnen» entstehen, während ältereAnlageobjekte einen grösseren Anteil an anderen Segmenten wie zum Beispiel «Gewerbe» aufweisen. Auch wenn man den Vergleich nur für Wohnbautenmachen würde, wären die Neubauten im Vergleich zu älteren Anlageobjekten um über 50 % energieeffizienter26