Bericht zum Jahresabschluss<strong>Mobimo</strong> erzielt Rekordergebnis – Erfolgreiche Entwicklung – Tiefer Leerstand<strong>Mobimo</strong> erzielte im Geschäftsjahr <strong>2011</strong> ein neues Rekordergebnis– basierend auf erfolgreichen Entwicklungen fürdas eigene Porfolio und soliden Ergebnissen in den übrigenGeschäftsfeldern. Der erzielte Gesamtgewinn liegt mitCHF 80,5 Mio. (Vorjahr CHF 66,0 Mio.) 22 % über der Vorjahresperiode.Vor Neubewertung liegt der Gewinn vonCHF 49,6 Mio. (Vorjahr CHF 44,2 Mio.) um 12 % über der Vorjahresperiode.Damit wurde ein um 19 % höherer Gewinnpro Aktie von CHF 15.46 (Vorjahr CHF 13.01) und ein um10 % höherer Gewinn pro Aktie exklusiv Neubewertungvon CHF 9.53 (Vorjahr CHF 8.70) im <strong>2011</strong> erwirtschaftet. DerGesamtwert des Portfolios stieg auf CHF 2 171,2 Mio. (VorjahrJahresende CHF 2 011,9 Mio.).Mit CHF 76,0 Mio. (Vorjahr CHF 79,2 Mio.) wurde imGeschäftsjahr <strong>2011</strong> ein Erfolg aus Vermietung knapp unterder Vorjahresperiode realisiert. Die Reduktion der Mietzinseinnahmenaufgrund der Verkäufe von nicht strategischenAnlageliegenschaften wurde durch den Neuzugang vonMieterträgen aus der Entwicklung von Anlageliegenschaftenfür das eigene Portfolio weitgehend kompensiert.Der Erfolg aus Verkauf Promotion lag wie erwartet, aufgrundder Anzahl Projekte, bei denen Wohnobjekte auf die Käuferzu Eigentum übertragen werden konnten, im Geschäftsjahr<strong>2011</strong> mit CHF 22,3 Mio. (Vorjahr CHF 8,4 Mio.) deutlich überdem Ergebnis der Vorjahresperiode.Mit CHF 41,2 Mio. (Vorjahr CHF 29,1 Mio.) übertraf der Erfolgaus Neubewertung das Vorjahresergebnis. Der Neubewertungserfolgstammt überwiegend aus operativen Leistungen,aufgeteilt in CHF 20,7 Mio. aus der Entwicklungder Liegenschaften im Bau für das eigene Portfolio undCHF 8,3 Mio. Vermietungserfolgen und Verbesserungen imBestandesportfolio. Der marktbedingte Anteil am Neubewertungserfolgaufgrund der Senkung des Diskontsatzesbelief sich auf CHF 12,2 Mio.Mit dem Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts vom4. April <strong>2011</strong> konnte ein jahrelanger Rechtsstreit zwischender <strong>Mobimo</strong> AG und der Stadt Zürich im Bezug auf verschiedeneElemente aus Veranlagungen von Grundstückgewinnsteuernbeendet werden. Aufgrund des für <strong>Mobimo</strong> positivausgefallenen letztinstanzlichen Entscheides konnten in derlaufenden Periode nicht benötigte Steuerrückstellungenaufgelöst werden. Dies führte als Sondereffekt dazu, dass imaktuellen Geschäftsjahr mit 12,9 % (Vorjahr 15,3 %) eine sehrtiefe Steueraufwandquote ausgewiesen wurde.Stärkung der Eigenkapitalquote und solideFinanzierungIm Dezember <strong>2011</strong> führte <strong>Mobimo</strong> erfolgreich eine Kapitalerhöhungdurch. Im Rahmen der Kapitalerhöhung wurden1 028 350 neue Namenaktien ausgegeben und einemissionserlös von rund CHF 193 Mio. erzielt. Dies führtezu einer deutlichen Stärkung der Eigenkapitalquote, die am31. Dezember bei 47 % lag (nach Verrechnung der flüssigenMittel mit den Finanzverbindlichkeiten läge die Eigenkapitalquoteklar über 50 %). Damit bleibt <strong>Mobimo</strong> weiterhin sehrsolide finanziert. Die Mittel aus der Kapitalerhöhung werdenzur Akquisition und Realisation von neuen Anlage- und Entwicklungsobjektenverwendet. Kurzfristig können die Mittelauch zur Rückführung von Finanzverbindlichkeiten eingesetztwerden. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeitenkonnte mit langfristigen Zinsabsicherungenim sehr günstigen Zinsumfeld markant von 5,1 Jahrenauf 9,2 Jahre erhöht werden. Die langfristige Anbindung dergünstigen Zinskonditionen stehen bei den Erneuerungender Finanzverbindlichkeiten unverändert im Zentrum. Dieerwirtschaftete Nettorendite der Anlageobjekte belief sichim Geschäftsjahr <strong>2011</strong> auf 5,0 % (Vorjahr Jahresende 5,1 %).Nach Abzug der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten von3,0 % wurde ein Zinsspread von 2,0 % (Vorjahr Jahresende2,2 %) erzielt.Reduktion Leerstand und stabileMietertragsentwicklungPer 31. Dezember <strong>2011</strong> konnte die Leerstandsquote derAnlageobjekte nochmals deutlich gesenkt werden und lagbei sehr tiefen 3,3 % (Vorjahresendquote 5,1 %). Die guteNachfrage nach Mietflächen und die positiven Effekte ausder Portfoliobereinigung führten zu diesem ausgezeichnetenErgebnis.Im Geschäftsjahr <strong>2011</strong> wurde ein Ertrag aus Vermietung vonCHF 88,8 Mio. (Vorjahr CHF 90,9 Mio.) erzielt. Im Vorjahr wurdenim Rahmen der Portfoliobereinigung elf Liegenschaftenund im Geschäftsjahr <strong>2011</strong> weitere acht Liegenschaftenverkauft. Mit diesen Portfoliobereinigungen reduziertesich der Mietertrag um rund CHF 15,2 Mio. pro Jahr. DieseReduktion wurde durch den Zukauf von drei Liegenschaftenin der gleichen Periode und den Mieterträgen aus den inder Vorjahresperiode von <strong>Mobimo</strong> fertiggestellten Liegenschaftenzum grossen Teil wieder ausgeglichen. Das Mietertragspotenzialwird 2012 um weitere rund CHF 16,5 Mio.steigen, bedingt durch den Vermietungsbeginn der folgendenEntwicklungen für das eigene Portfolio:Lausanne, Place de l’Europe 6Lausanne, Rue de Genève 7Lausanne, Rue Beau-Séjour 8Zürich, Manessestrasse 190 / 192Zürich, Turbinenstrasse Hotel (<strong>Mobimo</strong> Tower)18
Aus der Veräusserung der folgenden acht Geschäftsliegenschaften:Bülach, Schlosserstrasse 4Cham, Alte Steinhauserstrasse 35Dietikon, Lerzenstrasse 12Frenkendorf, Parkstrasse 2Frenkendorf, Parkstrasse 6Oberglatt, Aspstrasse 12Tagelswangen, Lindauerstrasse 17, Ringstrasse 30Wohlen, Zentralstrasse 34und zusätzlichen kleineren Landabtretungen zu einemGesamtpreis von CHF 89,6 Mio. resultierte ein Gewinn vonCHF 2,5 Mio. Insgesamt lagen die erzielten Verkaufspreisedamit über den Marktwerten gemäss der Liegenschaftenbewertung.Planmässiger Baufortschritt bei der Entwicklung vonWohneigentumErwartungsgemäss wurde im Geschäftsjahr <strong>2011</strong> mitCHF 133,0 Mio. (Vorjahr CHF 79,1 Mio.) ein deutlich über derVorjahresperiode liegender Ertrag aus Verkauf Promotionerzielt. Begründet war dies hauptsächlich durch die Fertigstellungund Eigentumsübertragung der Wohnobjekte ausvier Entwicklungen:Horgen, Stockerstrasse 40 – 42 (Wisental I)Wädenswil, RötibodenstrasseWinterthur, Museumstrasse 3Zürich, Turbinenstrasse (<strong>Mobimo</strong> Tower, Wohnungen)Per 31. Dezember <strong>2011</strong> bestehen für Stockwerkeigentumin Realisation beurkundete Kaufverträge im Umfang vonrund CHF 82 Mio., die bei Eigentumsübertragung derWohnobjekte entsprechend erlöswirksam werden.Insgesamt schritt die Realisation bei allen Entwicklungsprojektenfür Wohneigentum im Geschäftsjahr <strong>2011</strong> wiegeplant voran.Attraktive ProjektpipelineMit der zielgerichteten Entwicklung von Wohn- undGeschäftsliegenschaften wird das Wachstum von <strong>Mobimo</strong>gefördert und die Qualität des Portfolios laufend optimiert.Zum Ende des Geschäftsjahr <strong>2011</strong> befanden sich folgendeLiegenschaften im Bau oder in Fertigstellung:Aarau, Polygon – IndustriestrasseAffoltern a. Albis, ObstgartenstrasseAffoltern a. Albis, ObfelderstrasseHorgen, Seestrasse 93Lausanne, Avenue d’Ouchy 4 – 6Lausanne, Les PépinièresZürich, Turbinenstrasse, City West – Baufeld CDas gesamte Investitionsvolumen beläuft sich bei diesenProjekten für das eigene Portfolio auf rund CHF 340 Mio.Weiter befinden sich noch folgende Projekte mit einemInvestitionsvolumen von insgesamt CHF 660 Mio. für daseigene Portfolio in Planung:Aarau, Torfeld Baufeld 1Aarau, Torfeld Baufeld 2Aarau, Torfeld Baufeld 4Kriens, MattenhofarealLausanne, Côtes-de-MontbenonLausanne, Rue de Genève 19 / 21Lausanne, La PosteLausanne, Vigie 3Regensdorf, Im PfandZürich, Albulastrasse / Hohlstrasse (Labitzke-Areal)Zürich, LetzigrabenAus den Liegenschaften im Bau und in Planung für daseigene Portfolio resultiert ein zusätzliches Mietertragspotenzialvon über CHF 57 Mio. pro Jahr.Steigerung der LiquiditätDer Schlusskurs der Aktie notierte am 31. DezemberCHF 208.–. Dies entspricht im Geschäftsjahr <strong>2011</strong> unterBerücksichtigung der Ausschüttung von CHF 9.– pro Aktieeiner Gesamtperformance von 10,0 %. Gegenüber dem verwässertenNAV von CHF 191.41 entspricht der Schlusskursvon CHF 208.– einer Prämie von 8,7 % (Vorjahr Prämie 5 %gegenüber dem verwässerten NAV von CHF 190.45). Dasdurchschnittlich gehandelte Volumen lag bei 10 878 Aktienpro Handelstag (Vorjahr 6 780 Aktien pro Handelstag), womitdie Liquidität der Aktien nochmals deutlich gesteigert werdenkonnte. Am 20. Juni wurde die <strong>Mobimo</strong>-Aktie in denFTSE EPRA / NAREIT-Index aufgenommen, was sich weiterpositiv auf die Liquidität der Aktien auswirken dürfte.Manuel Itten,Chief Financial OfficerGeschäftsbericht <strong>2011</strong>19
Change language