GesCHäFTsbeRiCHT 2011 - Mobimo

Bericht zum JahresabschlussMobimo erzielt Rekordergebnis – Erfolgreiche Entwicklung – Tiefer LeerstandMobimo erzielte im Geschäftsjahr 2011 ein neues Rekordergebnis– basierend auf erfolgreichen Entwicklungen fürdas eigene Porfolio und soliden Ergebnissen in den übrigenGeschäftsfeldern. Der erzielte Gesamtgewinn liegt mitCHF 80,5 Mio. (Vorjahr CHF 66,0 Mio.) 22 % über der Vorjahresperiode.Vor Neubewertung liegt der Gewinn vonCHF 49,6 Mio. (Vorjahr CHF 44,2 Mio.) um 12 % über der Vorjahresperiode.Damit wurde ein um 19 % höherer Gewinnpro Aktie von CHF 15.46 (Vorjahr CHF 13.01) und ein um10 % höherer Gewinn pro Aktie exklusiv Neubewertungvon CHF 9.53 (Vorjahr CHF 8.70) im 2011 erwirtschaftet. DerGesamtwert des Portfolios stieg auf CHF 2 171,2 Mio. (VorjahrJahresende CHF 2 011,9 Mio.).Mit CHF 76,0 Mio. (Vorjahr CHF 79,2 Mio.) wurde imGeschäftsjahr 2011 ein Erfolg aus Vermietung knapp unterder Vorjahresperiode realisiert. Die Reduktion der Mietzinseinnahmenaufgrund der Verkäufe von nicht strategischenAnlageliegenschaften wurde durch den Neuzugang vonMieterträgen aus der Entwicklung von Anlageliegenschaftenfür das eigene Portfolio weitgehend kompensiert.Der Erfolg aus Verkauf Promotion lag wie erwartet, aufgrundder Anzahl Projekte, bei denen Wohnobjekte auf die Käuferzu Eigentum übertragen werden konnten, im Geschäftsjahr2011 mit CHF 22,3 Mio. (Vorjahr CHF 8,4 Mio.) deutlich überdem Ergebnis der Vorjahresperiode.Mit CHF 41,2 Mio. (Vorjahr CHF 29,1 Mio.) übertraf der Erfolgaus Neubewertung das Vorjahresergebnis. Der Neubewertungserfolgstammt überwiegend aus operativen Leistungen,aufgeteilt in CHF 20,7 Mio. aus der Entwicklungder Liegenschaften im Bau für das eigene Portfolio undCHF 8,3 Mio. Vermietungserfolgen und Verbesserungen imBestandesportfolio. Der marktbedingte Anteil am Neubewertungserfolgaufgrund der Senkung des Diskontsatzesbelief sich auf CHF 12,2 Mio.Mit dem Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts vom4. April 2011 konnte ein jahrelanger Rechtsstreit zwischender Mobimo AG und der Stadt Zürich im Bezug auf verschiedeneElemente aus Veranlagungen von Grundstückgewinnsteuernbeendet werden. Aufgrund des für Mobimo positivausgefallenen letztinstanzlichen Entscheides konnten in derlaufenden Periode nicht benötigte Steuerrückstellungenaufgelöst werden. Dies führte als Sondereffekt dazu, dass imaktuellen Geschäftsjahr mit 12,9 % (Vorjahr 15,3 %) eine sehrtiefe Steueraufwandquote ausgewiesen wurde.Stärkung der Eigenkapitalquote und solideFinanzierungIm Dezember 2011 führte Mobimo erfolgreich eine Kapitalerhöhungdurch. Im Rahmen der Kapitalerhöhung wurden1 028 350 neue Namenaktien ausgegeben und einemissionserlös von rund CHF 193 Mio. erzielt. Dies führtezu einer deutlichen Stärkung der Eigenkapitalquote, die am31. Dezember bei 47 % lag (nach Verrechnung der flüssigenMittel mit den Finanzverbindlichkeiten läge die Eigenkapitalquoteklar über 50 %). Damit bleibt Mobimo weiterhin sehrsolide finanziert. Die Mittel aus der Kapitalerhöhung werdenzur Akquisition und Realisation von neuen Anlage- und Entwicklungsobjektenverwendet. Kurzfristig können die Mittelauch zur Rückführung von Finanzverbindlichkeiten eingesetztwerden. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeitenkonnte mit langfristigen Zinsabsicherungenim sehr günstigen Zinsumfeld markant von 5,1 Jahrenauf 9,2 Jahre erhöht werden. Die langfristige Anbindung dergünstigen Zinskonditionen stehen bei den Erneuerungender Finanzverbindlichkeiten unverändert im Zentrum. Dieerwirtschaftete Nettorendite der Anlageobjekte belief sichim Geschäftsjahr 2011 auf 5,0 % (Vorjahr Jahresende 5,1 %).Nach Abzug der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten von3,0 % wurde ein Zinsspread von 2,0 % (Vorjahr Jahresende2,2 %) erzielt.Reduktion Leerstand und stabileMietertragsentwicklungPer 31. Dezember 2011 konnte die Leerstandsquote derAnlageobjekte nochmals deutlich gesenkt werden und lagbei sehr tiefen 3,3 % (Vorjahresendquote 5,1 %). Die guteNachfrage nach Mietflächen und die positiven Effekte ausder Portfoliobereinigung führten zu diesem ausgezeichnetenErgebnis.Im Geschäftsjahr 2011 wurde ein Ertrag aus Vermietung vonCHF 88,8 Mio. (Vorjahr CHF 90,9 Mio.) erzielt. Im Vorjahr wurdenim Rahmen der Portfoliobereinigung elf Liegenschaftenund im Geschäftsjahr 2011 weitere acht Liegenschaftenverkauft. Mit diesen Portfoliobereinigungen reduziertesich der Mietertrag um rund CHF 15,2 Mio. pro Jahr. DieseReduktion wurde durch den Zukauf von drei Liegenschaftenin der gleichen Periode und den Mieterträgen aus den inder Vorjahresperiode von Mobimo fertiggestellten Liegenschaftenzum grossen Teil wieder ausgeglichen. Das Mietertragspotenzialwird 2012 um weitere rund CHF 16,5 Mio.steigen, bedingt durch den Vermietungsbeginn der folgendenEntwicklungen für das eigene Portfolio:Lausanne, Place de l’Europe 6Lausanne, Rue de Genève 7Lausanne, Rue Beau-Séjour 8Zürich, Manessestrasse 190 / 192Zürich, Turbinenstrasse Hotel (Mobimo Tower)18